住房公积金贷款保证合同（13篇）
1.住房公积金贷款保证合同 篇一
商品房个人住房公积金贷款保证承诺书
丽水市住房公积金管理中心青田分中心（以下简称公积金中心）：
购房人（以下简称购房人）向（以下简称房开公司）购买自住商品房一套（详见附件《商品房买卖合同》）。因购买人购房资金不足，向公积金中心申请个人住房公积金贷款。为维护公积金中心的合法权益，根据有关法律规定，房开公司向公积金中心保证如下：
一、购房人同意按《商品房买卖合同》中约定的购房款总金额，先行付清除贷款金额和5%的购房结清余额以外的购房金额，并同意委托公积金中心将贷款资金以购房人的购房款名义一次性转入房开公司在 银行 账户。
二、房开公司保证购房人购买商品房所在的楼盘已经有关部门批准，并已取得《商品房预售证》，与购房人签订的《商品房买卖合同》已经房地产管理部门备案登记。
三、房开公司保证按照《商品房买卖合同》约定的交付日期、座落位置和幢号、房号等具体部位、建筑面积、质量要求向购房人交付其所购商品房。如交付日期延期，房开公司将重新确定的交付日期及延期理由以书面形式告知公积金中心。未经公积金中心书面同意，不得擅自将购房人在《商品房买卖合同》约定的住房作转换、转让、退购等处理。
四、房开公司保证在商品房竣工验收合格后，在购房款结清后开具的《销售不动产统一发票》上的购房人与《商品房买卖合同》约定的购房人一致。未经公积金中心书面同意，不得变更为他人或增加他人。在《销售不动产统一发票》上注明“已住房公积金贷款”字样，并不得作废、挂失、补开等处理。
五、如房开公司不履行或不完全履行以上保证义务而造成公积金中心损失的全部由房开公司赔偿。如房开公司不履行赔偿义务的，公积金中心有权依法向人民法院提起诉讼，向房开公司追索。
六、本保证承诺书自个人住房公积金贷款发放之日起生效，购房人办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，并重新办理正式抵押登记的《房屋他项权证》原件交公积金中心执行之日终止。
七、本保证承诺书的附件：《商品房买卖合同》。
八、本保证承诺书一式三份，房开公司、购房人、公积金中心各执一份。
购房人（签字）：
法定代表人（或委托代理人）签字：
房开公司（盖公章）：
年 月 日
2.住房公积金贷款保证合同 篇二
住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具, 还是实现政策需要的“购房救济粮”, 在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说, 公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等, 可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响, 为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说, 在我国, 自房地产市场蓬勃发展以来, 伴随着“炒房热”的高温, 有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因, 有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题, 并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡, 实现效率和公平的平衡。
一、我国住房公积金贷款
根据国家的政策和市场定位, 住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求, 不过实际操作中, 由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏, 使得公积金贷款在具体发放和使用中受限, 并没有达到良好的政策效果。具体分析如下:
(一) 公积金贷款的地区差异性很大。
一方面在东西部和南北部经济发展的差距下, 各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同, 也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下, 现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性, 大大降低了住房公积金的使用效率。
(二) 住房公积金的相关规定模糊。
住房公积金作为一种长期住房储金, 相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房, 然而, “自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷, 很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。
(三) 住房公积金“两性”失衡。
在一定程度上是“共有基金”, 即所有缴存人共同出资建立的, 故在考虑差别性的基础上, 还应顾及到互助性的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段, 二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。
二、住房公积金贷款存在现状根源分析
(一) 市场均衡。
由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知, 现阶段, 该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加 (供给方) , 而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加, 故从定性上来说, 住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示, 目前市场状况如点O1, 公积金贷款需求和供给之间存在一个差额, 要达到市场的供求均衡 (O2点) , 理论上来说, 应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中, 造成市场不均衡的原因很复杂, 且各个因素相互影响, 现具体分析如图1所示。 (图1)
1、在需求方面, 目前人们对住房的需求是刚性需求, 即需求收入弹性较大而价格弹性较小。
短时间内, 中低薪阶层的收入不可能快速提高, 因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而, 在进行公积金贷款时, 由于公积金的缴存与工资挂钩, 这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷, “夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金, 反过来又影响收入分配, 引发社会不公平等问题的发生。
2、在供给方面, 应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。
然而, 由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄, 利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外, 公积金贷款的市场化程度不高, 其流动性较差, 不能及时将贷款资金变现, 资金利用率低。
3、在其他方面, 如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。
根据有关条例规定, 目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请, 金额是50万, 职工及其配偶申请贷款的金额是70万, 这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额, 在这种情况下, 很多职工只能办理住房公积金 (组合) 贷款或按掲贷款, 从而减少了住房公积金贷款的市场份额。
(二) 住房公积金贷款存在的风险。
据调查, 近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升, 已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点, 这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外, 住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而, 控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前, 我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为:信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。
1、信用风险。
据有关研究, 贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内, 贷款额占家庭收入的比例越高, 购房者的还款压力越大, 违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大, 则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时, 贷款偿还压力增大, 相应地, 其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈, 伪造个人信用资料骗取贷款等。
2、操作风险。
在办理公积金贷款时, 由于贷款管理员的风险防范意识不强, 不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途, 也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进, 对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否, 都会影响贷款风险。
3、制度风险和稽核风险。
造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。
4、抵押物风险。
抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条, 抵押房屋的市场价格就会下跌, 故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值, 贷款房价比大于1, 在这种情况下, 若忽略交易成本和其他因素, 借款人倾向于违约的可能性增大。
(三) 住房公积金贷款的福利陷阱问题。
通过上述分析, 不难发现这样一个怪像:一方面大量资金处于闲置状态, 而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款, 无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。
对于中低收入家庭来说, 住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名———养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制, 很难取得公积金贷款, 使其在很长一段时间内成为闲置资金, 只能等退休后领取成为养老金。而另一方面, 尽管不能获取公积金贷款买房, 却还要强制性地每月缴纳一些款项, 造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外, 这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。
三、相关政策与建议
(一) 在政策和制度方面
1、切实注重社会公平。
从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度, 取消单方面与工资挂钩的贷款条件, 解决“福利陷阱”的问题, 并简化和完善贷款程序, 增强住房公积金贷款的保障性。
2、灵活利用住房公积金。
可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化, 也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权, 增强贷款资金的流动性, 也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来, 在有关监管的同时, 防止住房公积金的过度贬值。
(二) 在住房公积金贷款市场方面
1、完善住房公积金贷款机制, 加强政策调整力度。
住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制, 根据市场风险及时调整公积金贷款政策, 从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行, 并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时, 应迅速调整公积金贷款政策, 增加资金来源渠道, 缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时, 可以从宏观上适当调度部分资金用于投资, 并请专业人员进行操作, 实现资金的保值增值。
2、完善住房公积金信贷程序。
(1) 实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来, 业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”, 即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上, 应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上, 根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度, 这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款, 减少了公积金贷款的浪费, 促进了社会公平; (2) 将消费贷款压缩, 部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道, 形成渠道多样化、余度可调节化的局面, 在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。
3、挖掘住房公积金贷款需求。
从制度上增强住房公积金的互助性功能, 允许以一个家庭作为贷款单位, 家庭成员可以共享公积金贷款, 这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求, 有效整合公积金资源, 促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上, 应充分考虑人们的需求, 即除了买房贷款的需要, 还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响, 其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此, 贷款限额应与市价和收入相适应。
(三) 在控制公积金信贷风险方面。
应切实建立有效的内部控制制度, 实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查, 防范源头风险;加强贷中审查, 严格控制风险;加强贷后管理, 有效化解风险”的工作。其中, 提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。
1、加强控制信用风险。
(1) 提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量, 提升信息收集的质量, 提高信息分析结果的准确度, 严格把好个人贷款审核审批关, 及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。 (2) 完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。 (1) 在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上, 结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型, 来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用; (2) 可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法, 强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内, 这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限; (3) 加强对所了解的借款人信息核实的能力, 对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实, 同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。 (3) 建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估, 及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。
2、防范操作风险。
根据贷款的流程, 分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范, 检查和控制相关风险点, 并制定具体的管理职责和实施细则, 实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案, 实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制, 保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法, 实现动态管理, 使贷款风险降到最低。
3、注意控制制度风险和稽核风险。
一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制, 实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善, 调动职工的积极性, 使其严守岗位, 互相监督。另外, 要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能, 实行竞争上岗, 明确业务人员的权利和义务, 从根本上控制风险源。
参考文献
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3.浅谈住房公积金贷款风险 篇三
关键词：住房公积金贷款；风险；防范对策
国家历来十分重视住房公积金的安全问题。从住房公积金制度建立初期，就把加强住房公积金管理、防范资金风险，作为住房公积金制度建设的重中之重。凡事预则立，不预则废。因此，有必要对住房公积金贷款风险进行分析，寻求防范化解措施。
一、住房公积金贷款存在的主要风险
1.住房公积金贷款的责任风险
现行的住房公积金管理，实行的是“管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”原则。《住房公积金管理条例》规定，住房公积金贷款风险，由住房公积金管理中心承担，央行的《贷款通则》也明确表明，银行作为受托人只收取手续费，不承担住房公积金贷款风险。所以说住房公积金贷款风险完全由住房公积金管理中心承担。责任风险就是管理中心内部制度不健全或制度不落实，为违规贷款留下漏洞和机会，导致中心蒙受损失，具体表现为：中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽等因素,对抵押担保手续不健全或不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，从而加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。
2.公积金贷款的信用风险
主观原因包括借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人借各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款。其次,信用风险直接取决于借款人的资信程度,借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系,但是,在贷款工作中,中心对借款人的资信调查只限于银行出具的信用报告，借款人是否在银行及中心申请过贷款,贷款后是否发生违约,单位的交缴金额是否足额来判断其信用状况,没有考虑到职工的流动性及只交缴一定时期后停缴来套取公积金贷款的现象，存在严重的信息不属实的实际情况。
3.自然风险
主要是借款人对还款能力估计失误。其主要目原因是由于贷款期限长，额度大，借款人，抵押人，担保人及抵押物等状况发生改变，有的借款人由于失业，伤残，离异或借款人丧失经济支付能力，或是借款期间借款人死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。
4.流动风险
它是指中心发放的个人住宅抵押贷款债权流动性差而产生的风险。个人住房抵押贷款属中长期贷款，相对于短期贷款具有较大的风险性，因此，客观上要求有健全的风险转换机制作保障，例如担保制度、保险制度以及住房抵押贷款二级市场的建立。
二、住房公积金贷款风险防范对策
1.完善住房公积金贷款风险准备金制度
国务院《住房公积金管理条例》规定，住房公积金运作产生的增值收益应当用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》（财综字［1999］149号）规定，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配，专户存储。住房公积金管理中心作为非盈利的事业单位，是住房公积金管理的责任主体，也是住房公积金贷款风险的承担主体，提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金一种。而银行等金融企业除了按不低于风险资产期末余额的1%提取一般准备金外，还要提取贷款损失准备，包括专项准备和特种准备。由此可见，在贷款风险准备提取方面，住房公积金管理机构较金融机构承担了更大的风险。因此完善住房公积金贷款风险准备金制度是我们工作的重点。(1)采用账龄分析法提取贷款风险准备金。一般而言，在其他条件相同时，贷款期限越长，出现违约的可能性越大，形成呆账、坏账等不良贷款的可能性也越大。因而每年末，对贷款未到期账龄进行分析，如可考虑将未到期账龄划分为5年以内、5－10年、10－20年、20－30年四个档次，对对应的贷款余额按1%、1.5%、2%、3%的比例提取贷款风险准备金。(2)参考金融企业将贷款划分为五类，将贷款风险准备金分为一般贷款风险准备金和专项贷款风险准备金。建议成立住房公积金贷款风险评估委员会，由住房公积金管理中心牵头，人民银行、房管等部门组成，年末根据管理中心逾期贷款记录和不良贷款明细台账、贷后检查资料所反映的情况，充分考虑借款人逾期情况、借款人收入状况发生重大变化、房屋变现价值及变现能力变化等因素，将住房公积金贷款根据风险程度划分类别，正常类的仍按1%的比例提取一般贷款风险准备，专项贷款风险准备则根据评估风险程度确定合适的提取比例。(3)按贷款风险准备金的一定比例提取建立周转房建设资金，用于购买、建造一些小面积、功能全的普通住房，作为法院强制执行时为债务人提供临时周转房。
2.完善公积金个人住房贷款政策和方式,防范和化解系统风险
(1)将借款人月还本付息额严格控制在其家庭月收入的50%以内。(2)改善还款方式,在时间和地点上方便借款人还款,使其养成按期还款的习惯。管理中心可根据借款人的需要设计月等本金还款、月等额还款、月递减还款等多种还款方式;在还款时间上,可允许预还或一次性还款,对外出劳务人员等特殊职业的,允许按季还款;为方便借款人还款.可利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款。
3.加强个人住房贷款信用风险管理
目前，我国消费者个人信用资料很不完备，专门的信用调查机构还尚未建立起来，而且没有一套科学的评估体系，个别单位的信用评估权威差，手续复杂，信用风险就相对显得较大。因此，公积金管理机构可采取以下措施防范风险：首先建立个人信用制度，为个人住房贷款评审提供详尽的资信依据。其次，建立个人住房贷款审核责任制度。在委托模式下，这一责任制度应包括受托银行的贷款评审与住房公积金管理中心审核两个环节。再次，建立个人住房贷款风险预警系统。这一系统包括借款人就业与家庭收入变动信息反馈、还本付息监控、贷款逾期级数等子系统，这是消除个人住房贷款风险的最后一道防火墙。
4.严格个人住房贷款的抵押管理,防范抵押风险
(1)认真审查抵押房屋的合法性,对用存量房作抵押的,产权权属不清或共有比例划分不清的,不予贷款；用期房设置抵押的,严格审查开发商以往的社会资信状况及其已开发房屋的销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况，信贷人员要对开发项目进行跟踪管理，确保抵押住宅按时竣工，交付于借款人方能贷款。(2)要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续,不履行承诺的,负连带责任。(3)抵押率严格控制在70%以内,避免抵押物的变现风险。
5.建立健全贷款风险管理制度
因贷款业务数额大，期限长，为了有效地防止风险，管理中心内部应建立健全各项风险管理制度。首先结合公积金贷款业务自身的特点，制定具体的操作规程和实施细则，以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序；其次加强日常贷款业务管理，提高经办人员的自律意识和责任意识，建立完善的审核机制、内控机制，加强贷款台账及档案资料的登录和收集，实行规范化、制度化、科学化的管理；三是实行风险清收责任制，对已办理的贷款要加强贷后的管理和催收，并按照“谁放贷、谁清收”的原则落实到人，加大清收力度。
6.推行住房公积金贷款的证券化
住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。我国住房公积金发展住房抵押贷款证券化的基本思路是，组建一到两家全国性的从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由住房抵押公司制定标准化的贷款协议和期限、利率等，并按此设定的标准从全国各省市公积金管理中心收购个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款，组成资产池，政府提供担保，在此基础上通过发行证券筹集资金；各公积金管理中心可用出售个人住房抵押贷款所获得的资金滚动发放个人住房抵押贷款；证券化机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将证券资本市场与货币信贷市场连结起来，形成个人住房抵押贷款资金的良性循环。
4.住房公积金贷款保证合同 篇四
第一章 总 则
第一条 为充分发挥住房公积金制度在住房保障中的作用，切实减轻职工经济负担，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《襄樊市个人住房公积金贷款管理办法》及相关文件规定，特制定本暂行办法。
第二条 商业个人住房贷款转住房公积金贷款（以下称“商转公”），是指住房公积金缴存职工，将本人（或配偶）已经办理且尚未结清的商业个人住房贷款（以下称“原商业房贷”）转换成在襄阳住房公积金管理中心及所属办事处、管理部（以下称“市中心”）办理的住房公积金个人住房贷款。
第三条 商转公必须在市中心委托的住房公积金贷款受托银行办理。对已办理个人住房组合贷款的职工不再办理商转公。
第四条 商转公由市中心负责审批。在受托银行办理的原商业房贷，商转公借款人（以下称“转贷人”）可在此受托银行办理商转公；非住房公积金贷款受托银行向个人发放的原商业房贷，转贷人可在同行的受托银行办理商转公。转贷借款人有权选择受托银行办理商转公。
第五条 商转公必须由市中心认可的担保公司提供担保。
市中心及所属单位各自办理商转公业务，商转公担保由市中心认可的担保公司统一提供担保。
第二章 贷款对象和条件
第六条 凡具有城镇常住户口或者其他居留身份、按规定正常缴存住房公积金、具有完
全民事行为能力的职工，均可以申请办理商转公。
第七条 转贷人申请商转公，必须同时符合下列条件：
1、原商业房贷必须正常还款1年以上，累计逾期记录在4期及以下，且无当期逾期还款记录；
2、转贷人经原商业房贷已经取得所购房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》；
3、正常缴存住房公积金满一年以上，且住房公积金帐户余额应达到市中心规定的额度；
4、符合原商业贷款银行一次性提前还清贷款条件；
5、转贷人婚姻状况已发生变化的，应提供相关证明和房产合法权属公证书；
6、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
第三章 贷款额度、期限、利率
第八条 商转公贷款金额不得高于原商业房贷余额（取千元以上整数），且最高贷款额度不超过现行住房公积金贷款政策规定的贷款限额。
第九条 商转公贷款审批额度与原商业房贷余额的差额部分，由转贷人用自有资金结清。
第十条 商转公贷款的期限，原则上不得超过原商业房贷的剩余年限，且贷款年限加上转贷人年龄在法定退休年龄的基础上，可最长延长五年。
第十一条 商转公贷款利率，按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。
第四章 贷款的办理
第十二条 转贷人申请办理商转公，需向市中心提交下列资料：
1、《职工个人住房公积金贷款申请表》及《职工个人住房公积金贷款担保情况表》原件；
2、转贷借款人夫妻双方户口簿、身份证、结婚证（或未婚证明）原件及复印件；
3、转贷人夫妻双方所在单位分别出具的《工资收入证明》原件；
4、转贷人（或配偶、子女）办理原商业房贷的《商品房购销合同》、“销售不动产统一发票”、《借款合同》和《借款抵押合同》原件及复印件；
5、贷款银行提供的转贷人（或配偶）原商业房贷余额；
6、转贷人原商业房贷个人银行还款卡帐号复印件；
7、转贷人（或配偶、子女）经商业房贷已经取得所购住房《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》原件及复印件；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》原件复印件；
8、担保公司出具的《保证担保函》；
9、市中心办理商转公需要的其他材料。
第十三条 受托银行负责对转贷人提交的全部文件、材料的真实性、合法性和贷款的可行性进行调查核实。受托银行对商转公的受理与初审，按现行各受托银行办理住房公积金贷款的程序和方式进行。对符合办理商转公条件的转贷人，在《职工个人住房公积金贷款申请审批表》上签署受理、初审意见后，报市中心审批。
各办事处（管理部）按现行程序和要求办理商转公业务。
第十四条 商转公经市中心批准后，受托银行与转贷人签订《职工个人住房公积金借款合同》、《住房公积金借款抵押合同》，并办好相关贷款业务手续。在商转公住房公积金贷款发放前，对商转公贷款额度与原商业房贷余额的差额部分，由转贷人用自有资金先存入原商业贷款银行的个人扣款账户内，作为转贷人归还原商业房贷的预付资金。
第十五条 担保公司提供担保的期限，从转贷人签订《住房公积金借款合同》之日起，至房产管理部门重新办妥该房屋抵押登记手续、并将《房屋他项权证》交给市中心之日止。
担保公司应依据上述规定履行担保责任，并与转贷人和市中心签订《保证担保函》。第十六条 转贷人的全部贷款手续办理完毕、借款合同生效后，市中心将商转公贷款资金划入转贷人的原贷款银行个人还款帐户，连同转贷借款人已存入的自有资金，到原贷款银行结清商业房贷剩余的全部贷款本息。
第十七条 原商业房贷本息全部还清后，转贷人、担保公司应共同到原房产抵押登记部门，办理原商业房贷房屋抵押登记注销手续，同时办理商转公住房公积金贷款抵押登记手续。
第五章 附 则
第十八条 商转公经市中心审批后，自贷款发放之日起，每满两年转贷人及配偶可分别支取个人公积金帐户资金，用于偿还贷款。
第十九条 本暂行办法由襄阳住房公积金管理中心负责解释。
第二十条 本暂行办法自《通知》下发之日起实施。
襄阳住房公积金管理中心
二0一一年三月十二日
摘要
凡具有城镇常住户口或者其他居留身份、按规定正常缴存住房公积金、具有完全民事行为能力的职工，均可以申请办理商转公。
转贷人申请商转公，必须同时符合下列条件：
1、原商业房贷必须正常还款1年以上，累计逾期记录在4期及以下，且无当期逾期还款记录；
2、转贷人经原商业房贷已经取得所购房屋的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》；
3、正常缴存住房公积金满一年以上，且住房公积金帐户余额应达到市中心规定的额度；
4、符合原商业贷款银行一次性提前还清贷款条件；
5、转贷人婚姻状况已发生变化的，应提供相关证明和房产合法权属公证书；
6、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
商转公贷款金额不得高于原商业房贷余额（取千元以上整数），且最高贷款额度不超过现行住房公积金贷款政策规定的贷款限额。
商转公贷款审批额度与原商业房贷余额的差额部分，由转贷人用自有资金结清。商转公贷款的期限，原则上不得超过原商业房贷的剩余年限，且贷款年限加上转贷人年龄在法定退休年龄的基础上，可最长延长五年。
商转公贷款利率，按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准执行。
转贷人申请办理商转公，需向市中心提交下列资料：
1、《职工个人住房公积金贷款申请表》及《职工个人住房公积金贷款担保情况表》原件；
2、转贷借款人夫妻双方户口簿、身份证、结婚证（或未婚证明）原件及复印件；
3、转贷人夫妻双方所在单位分别出具的《工资收入证明》原件；
4、转贷人（或配偶、子女）办理原商业房贷的《商品房购销合同》、“销售不动产统一发票”、《借款合同》和《借款抵押合同》原件及复印件；
5、贷款银行提供的转贷人（或配偶）原商业房贷余额；
6、转贷人原商业房贷个人银行还款卡帐号复印件；
7、转贷人（或配偶、子女）经商业房贷已经取得所购住房《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》原件及复印件；对尚未取得《国有土地使用权证》的，可提供已经取得且能办理房产抵押手续的《房屋所有权证》原件复印件；
8、担保公司出具的《保证担保函》；
5.住房公积金贷款制度 篇五
切实解决广大职工群众住房难题
矿区广大干部职工同志们：
1997年，国家《住房公积金管理条例》颁布实施以来，我们企业按照规定要求，对职工住房公积金进行了缴存，后因经营困难，于2001年8月停止执行，2007年1月按照龙煤统一部署恢复执行。
去年末，公司职代会明确提出，将“打开住房公积金贷款通道”作为2011年为职工办好的“八件实事”之一。为尽快开展住房公积金贷款业务，公司主要领导亲自指导贷款前期准备工作，责成有关部门到外地学习考察，并多次与市委、市政府主要领导沟通协调，取得了有关领导和部门的理解和支持。3月26日，公司正式下发《鹤岗矿区职工住房公积金贷款管理实施方案》，对贷款对象及条件、贷款额度和期限、贷款抵押、贷款程序、贷款偿还、法律责任等作出明确规定。4月20日，住房公积金贷款业务迅速启动。这是企业为解决干部职工住房难题而采取的一项重大举措，也是为矿区广大职工群众办的一件大事、实事、好事。
企业住房公积金贷款业务面向全体在职职工，必须连续缴存住房公积金1年以上，单笔贷款最高限额20万元，不得超过抵押 1
房屋总值或评估值的50%，贷款期限在贷款人法定退休年限内最长不超过20年。主要分为四个步骤：
第一步，有贷款意向的公司职工，需到本单位工资科公积金管理人员处咨询是否符合贷款条件，符合条件的，在管理人员指导下，如实填写“职工住房贷款申请审批表”，经工资科和本单位行政主要领导签字盖章后，由工资科出具连续缴存住房公积金及月平均工资证明。
第二步，由本人携带户口簿、身份证、抵押物（房本）、购房合同、结婚证（单身证明）等有效证件原件和复印件，到住房公积金管理中心信贷科复审，由黑龙江鼎鑫房地产评估公司评估作价，然后到信贷科签订抵押合同、借款合同。
第三步，由本人携带抵押合同、借款合同和抵押物（房本）到市办事大厅产权抵押登记处办理房产抵押，并将回执单送交住房公积金管理中心信贷科。
第四步，由住房公积金管理中心电话通知本人领取贷款发放通知书，开具记账（支款）凭证，回本单位加盖单位、行政主要领导及支款人印章，再由核算科开具支票，受托银行于当日将款项打入个人账户。
住房公积金贷款业务开展以来，受到了矿区干部职工的广泛欢迎。截止5月19日，全公司已办理住房公积金贷款业务28笔、贷款260万元。峻德矿综采一名职工成为该项政策的第一受益人，该同志在南山区购买一套72.46平米楼房，在住房公积金管理中心贷款8万元，还款期10年。据测算，按目前利率每月可比商业贷
款节省本息支出83.76元，整个还款期可节省利息支出9910.17元。同时，住房公积金管理中心还免收担保费用1200元、合同文本费用60元，邀请银行和评估公司现场办公，并按照公司倾斜采掘一线职工要求，派车帮其办理相关手续，使其在最短时间内拿到了贷款。
全公司广大干部职工同志们，开展住房公积金贷款业务事关职工群众切身利益。为把这项好事办实、实事办好，需要各单位、各部门主动协调、密切配合，更需要广大干部职工的理解、支持与监督。希望有购房意愿的干部职工积极参与企业住房公积金贷款业务，详情请咨询住房公积金管理中心或本单位工资部门住房公积金管理人员。
管理中心咨询电话：3732374。
公司企业网网址：192.168.53.179。
鹤岗分子公司党委、鹤岗分子公司
6.个人住房公积金贷款 篇六
目前公积金贷款不仅广泛应用于新房的购买，而且在二手房购买上的应用也十分普遍。由于公积金贷款年利率比现行的商贷利率低了近两个百分点，对于广大工薪阶层来说，住房公积金贷款成为现代都市人在住房贷款上的首选。目前利用公积金建设保障型住房的地区越来越多，投资者也可以多加留意。
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
一、住房公积金优势和使用诀窍
1、贷足额度尽享利率优势
住房公积金贷款作为政策性贷款，其最明显的特点就是利率低。从目前5年期以上贷款来看，商业贷款的年利率为5.94%，而住房公积金贷款年利率仅为
3.87%，两者相差2.07个百分点。
假设小夫妻各自所在公司都有参加公积金计划，之前两人住房公积金缴存正常，从未申请过任何贷款。现在计划购置一套100平方米价值100万元的住房，首付款预计40万元，这样按照当地的规定，他们两人最高可以申请20年的公积金住房贷款为60万元，这样以后每月归还公积金住房贷款的本金和利息和约3595元
按照贷款60万元、20年计算：
公积金贷款，每月支付3 595元，合计支付利息：3 595×20年×12期–600
000=262 800元。
商业贷款，每月支付4 278元，合计支付利息：4 278×20年×12期–600 000=426 720元。
即公积金贷款比商业性贷款，每月少支付683元，合计利息节省163 920元。这种利息差还会随着贷款期限的延长而进一步拉大，公积金贷款大大降低了我们的还贷压力。而且公积金贷款是国家政策给予我们的优惠，只要符合贷款条件，就应尽可能贷足公积金贷款。
2、还款方式灵活，提前还款方便
公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只要每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。商业贷款提前还款，如果是非一次性提前还款其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的，全部视为提前还款金额。商业贷款对于提前还款次数有明确规定，而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。
借款人可提前归还部分或全部公积金所贷本金和利息，目前不需要支付违约金。部分或全部提前还款的，按日计息，以放款日为计息起点。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。
3、贷款成数高，期限长
商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到八成，购房人首付压力较小。公积金贷款年限较长，相应每月还款金额较
少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，无形中造成月供压力较大；而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小。
4、各项限制少，选择余地大
公积金贷款对房龄限制较灵活，而商业贷款对于房屋年龄的限制较严，大部分银行对于1985年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而缩短。而公积金贷款对于房龄的限制较少，房龄与贷款年限相加不超过50年即可。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65周岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。
公积金贷款的申请审批手续比商业性贷款要复杂很多。商业性贷款的最终审批权在于贷款银行，只要银行通过审批即可办理其他手续。而公积金贷款的最终审批权在于当地公积金中心，代理银行在完成初审后还需再送到公积金中心进行审批，此环节会比商业性贷款长至少15~25个工作日。
二、申请手续无论是办理公积金贷款还是商业性贷款，借款人都可以到缴存银行申请领取公积金账户上的余额。
借款人填写书面申请书，所属单位审批并盖章同意，带上房产证原件或复印件（需贷款银行盖章确认）、公积金存折或公积金卡及本人身份证原件，前往缴存银行专窗办理提取就行。从第一次提取开始，以后每半年才可以申请提取一次，直至提取的金额与银行贷款的本息一致。
贷款人在使用公积金贷款时，支付最低还款额后，若有富余支付能力，最好
每期能多还款。每月多支付的金额将会直接冲抵贷款本金，对贷款人而言只会降低还款总利息，缩短还款日期，有益无害。
符合公积金贷款要求的借款人如果没有申请公积金贷款，以后再购房仍可以申请公积金贷款；如果已经办理过公积金贷款，只要还清贷款并符合公积金缴存规定的，也可以再申请公积金贷款。
三、注意事项
贷款对象应当符合以下4个条件：
1）.只有参加住房公积金计划的职工才有资格申请住房公积金贷款。
2）.申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月。
3）.配偶申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。
4）.贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力。
贷款用途必须专款专用。
住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，并且所购房屋须符合当地公积金管理中心规定的建筑设计标准。
须具备一般住房贷款应具备的条件。
住房公积金贷款申请人应当备有相当于购买住房总价20%或以上的自筹资金。
住房公积金个人购房贷款的本息怎样偿还？
除现金支付外，借款人可以提取本人公积金账户储存余额用于归还贷款。在本人公积金账户储存余额不足时，可以提取其配偶、参贷人的公积金账户储存余
额，但需征得被提取人的书面同意。
7.个人住房公积金贷款还款方式研究 篇七
1 等额本息自由还款方式
1.1 计算公式
根据借款人贷款金额、期限,按照等额本息方式确定贷款的每期月还款额,借款人可以在不低于等额本息月还款额的情况下自由增加每月还款本金。每月增加的还款本金为代扣卡中金额扣除本月应还本息,预留与本月应还本息相同的金额作为下月应还本息后的余额,额度最低不少于1000元。每月增加的贷款本金由借款人委托银行从代扣卡中自动划款。
等额本息月还款额计算公式为:
月还利息=贷款余额×贷款利率
月还本金=月还款额-月还利息
算法说明:
每月还款额不得低于按照等额本息还款方式计算的月还款额。
每月扣款按照先预留下月等额本息月还款额,然后将剩余资金作为该月月还款额的顺序进行,剩余资金不足的,只扣等额本息月还款额部分。
借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式自贷款发放次月起开始逐月还款,每月还款日为贷款发放日在当月的对应日,没有对应日的为该月末最后一天。
1.2 自由还款
借款人当期增加还款本金的,以后每月的还款额按照剩余本金、剩余还款月数和合同约定期限对应的同档次月利率重新计算。
调整后等额本息月还款额=
月还利息=贷款余额×贷款利率
月还本金=月还款额-月还利息
1.3 逾期还款
借款人未按时偿还贷款本息的,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。
罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数
逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。
罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数
1.4 利率调整
贷款期间如遇利率调整,应按以下方式操作。
贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。
调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:
当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数
应还本金=月还款额-调整后的月应还利息
1月份还款日后,应按照剩余贷款本金、剩余期限和调整后合同约定期限的同档次利率重新核算以后的月还款额还款。
月还利息=贷款余额×贷款利率
月还本金=月还款额-月还利息
2 等额本金的自由还款方式
2.1 计算公式
根据借款人贷款金额、期限,按照等额本金方式确定贷款的每期月还款额,借款人可以在不低于等额本金月还款额的情况下自由增加每月还款本金。每月增加的还款本金为代扣卡中金额扣除本月应还本息,预留与本月应还本息相同的金额作为下月应还本息后的余额,额度最低不少于1000元。每月增加的贷款本金由借款人委托银行从代扣卡自动代扣划款。
等额本金月还款额计算公式为:
月还利息=贷款余额×贷款利率
月还本金=月还款额-月还利息
算法说明:
每月还款额不得低于按照等额本金还款方式计算的月还款额。
每月扣款按照先预留下月等额本金月还款额,然后将剩余资金作为该月月还款额的顺序进行,剩余资金不足的,只扣等额本金月还款额部分。
借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式自贷款发放次月起开始逐月还款,每月还款日为贷款发放日在当月的对应日,没有对应日的为该月末最后一天。
2.2 自由还款
借款人当期增加还款本金的,以后每月的还款额按照剩余本金、剩余还款月数和合同约定期限对应的同档次月利率重新计算。
月还款额调整为:
月还利息=贷款余额×贷款利率
月还本金=月还款额-月还利息
2.3 逾期还款
借款人未按时偿还贷款本息的,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。
罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数
逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。
罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数
2.4 利率调整
贷款期间如遇利率调整,按以下方式调整。
贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。
调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:
当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数
应还本金=月还款额-调整后的月应还利息
1月份还款日后,月应还本金不变,月应还利息按贷款余额和调整后的合同约定期限相应得同档次利率计算。
3 等额本息递增还款方式
3.1 计算公式
等额本息递增还款方式,是借款人在贷款期内每年各月以相等数额归还贷款本息,但每一年的月还款额均比上一年的月还款额按规定的比例增长,规定的递增比例分两档:1%和2%,借款人可以在借款合同中进行约定。
正常还款,第一年每月偿还贷款本息金额为:
其中,P为贷款本金,k为递增比例,v为贷款年限。
第t年每月还贷本息=第一年每月还贷本息×(1+k)t-1
提前还款或利率调整后的该年月还款额计算公式:
其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。
(1)选择等额本息递增还款方式时,其还款周期只能是按月扣款。
(2)限制条件:递增还款法,即第一年每月应还贷本息>P×I。
(3)等额本息递增还款方式的还款期限须为整年。
3.2 提前还款要求
3.2.1 一次性归还全部剩余贷款本金
应还利息=贷款余额×距上次结息天数×借款合同约定期限相对应的现行月利率/30天
3.2.2 提前归还部分本金
提前还款,保持原还款期限不变。
提前还款时的应还本息:
应还本金=借款人要求归还的金额
应还利息=归还本金×利率×上一个扣款日至提前还款前一天的天数
应还金额=应还本金+应还利息
提前还款年度剩余各期月还款额:
其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。
应还本金=B-应还利息
应还利息=剩余贷款本金×月利率
提前还款和利率调整后的以后各年按照剩余年限、剩余贷款金额按照公式(4)下面重新计算。
每月应还贷款本息额:
3.3 逾期贷款利息的处理
借款人应在结息日的当月归还贷款本息,未按规定期限归还贷款本息的视为逾期贷款,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。
罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数
逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。
罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数
3.4 利率调整的处理
贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。
调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:
当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数
应还本金=月还款额-调整后的月应还利息
1月份还款日后,利率调整年份剩余每月还款额根据剩余贷款本金、剩余期限和调整后合同约定期限的同档次利率按照公式(2)计算,调整利率以后几年的每月还款金额按照公式(1)重新计算。
4 等额本息递减还款方式
4.1 计算公式
等额本息递减还款方式,是借款人在贷款期内每年各月以相等数额归还贷款本息,但每一年的月还款额均比上一年的月还款额降低规定的比例,规定的递减比例分两档:1%和2%,借款人可以在借款合同中进行约定。
正常还款,第一年每月偿还贷款本息金额为:
其中,P为贷款本金,k为递增比例,v为贷款年限。
第t年每月还贷本息=第一年每月还贷本息×(1+k)t-1
提前还款或利率调整后的该年月还款额计算公式:
其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。
(1)选择等额本息递减还款方式时,其还款周期只能是按月扣款。
(2)限制条件:递减还款法,即第一年每月应还贷本息>P×I。
(3)等额本息递减还款方式的还款期限须为整年。
4.2 提前还款要求
4.2.1 一次性归还全部剩余贷款本金
应还利息=贷款余额×距上次结息天数×借款合同约定期限相对应的现行月利率/30天
4.2.2 提前归还部分本金
提前还款,保持原还款期限不变。
提前还款时的应还本息:
应还本金=借款人要求归还的金额
应还利息=归还本金×利率×上一个扣款日至提前还款前一天的天数
应还金额=应还本金+应还利息
提前还款年度剩余各期月还款额:
其中:P为剩余贷款本金;n为剩余贷款期数;V为剩余贷款年数(本年除外);Wb为本年度尚未扣款的期数,n=12×V+Wb(因为提前还款后,剩余的期数不再是12的整除数,将剩余的期数分为两个部分)。
应还本息=B
应还本金=B-应还利息
应还利息=剩余贷款本金×月利率
提前还款和利率调整后的以后各年按照剩余年限、剩余贷款金额按照公式(8)重新计算。
每月应还贷款本息额:
每月应还利息=剩余本金×月利率
每月应还本金=每月还贷本息—每月应还利息
4.3 逾期贷款利息的处理
借款人应在结息日的当月归还贷款本息,未按规定期限归还贷款本息的视为逾期贷款,贷款银行应当对当期逾期部分按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计收自应还款日至实际归还逾期款项前一日的罚息。
罚息=逾期贷款本息×逾期贷款利率×逾期天数
逾期贷款遇罚息利率调整时,按调整日期前后分段计息。
罚息=逾期本息×罚息利率(调整前)×逾期起始日至罚息利率调整日前一日的天数+逾期本息×罚息利率(调整后)×罚息利率调整日至逾期贷款结清日前一日的天数
4.4 利率调整的处理
贷款期限在一年以内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。
调整时,还款日为1月1日的,上年12月的应还本息按调整前利率计算;还款日为1月1日以后的,1月份的月还款额不变,月应还利息按不同利率分段计息,计算公式为:
当期应还利息=贷款余额×日利率(调整前)×上一还款日至12月31日的天数+贷款余额×日利率(调整后)×1月1日至本月还款日前一日的天数
应还本金=月还款额-调整后的月应还利息
1月份还款日后,利率调整年份剩余每月还款额根据剩余贷款本金、剩余期限和调整后合同约定期限的同档次利率按照公式(6)计算,调整利率以后几年的每月还款金额按照公式(5)重新计算。
5 还款方式比较
目前,个人住房公积金贷款还款方式主要包括等额本息和等额本金两种,适用于借款期间收入变化不大、预期收入下降的人群,在满足多样化的还款需求上存在一定的局限性。等额本息还款方式主要是保持月还款额总量不变,在各月还款额中,所含利息的比例逐渐下降,所含本金的比例逐渐上升,适用于收入变化不大的人群,例如公务员群体;等额本金还款方式主要是将贷款本金平均分摊到各个还款期内,每月还款额中包含同等数量的本金,利息按贷款余额计算。这种还款方式开始时月还款额较高,以后逐月减少,适用于目前收入较高,预期收入下降的中年人群。原有的这两种还款方式未能充分考虑刚开始工作的年轻人的还款需求以及期望自由还款或快速还款的人群需求。
新设计的等额本息自由还款、等额本金自由还款、等额本息递增还款、等额本息递减还款等四种还款方式基本弥补了还款需求空白,覆盖到了不同年龄层次和不同收入人群,基本能够满足不同人群多样化的还款需求。
等额本息递增还款方式的特点是在贷款期限内逐年增加还款金额,适用于刚参加工作不久的年轻人及其家庭,其收入暂时处于中低水平,然而住宅期望值较高,若按照等额本息还款方式进行还款,还款金额固定,不能满足收入增长后的还款需求。因此,对于处于生命旺盛时期的年轻人,其支付能力有望逐步升高,可以考虑等额本息递增还款方式。同理,等额本息递减还款方式能够满足期望快速还款的中年高收入人群。
等额本金或等额本息自由还款方式主要可以满足以下两类人群:一类是收入不稳定的人群,如自由职业者。借款人可以根据自己收入状况及时调整还款额度,在收入低时不会因逾期造成资产处置,收入高时可以增加还款额度,减少还款压力,满足收入高时多还款,收入低时少还款的需求。另一类是需要提前还款的人群。借款人需要提前还款时,可以根据自己的收入情况随时增加还款金额,无需柜台办理提前还款,相应也减少了资金的低效率积累(例如提前还款需万元以上)。
综上四种新的还款方式,在现有还款方式基础上进行了创新,既满足了借款人多样化的需求,又可以减少借款人逾期,降低不良贷款发生的可能性。如果得以实施,将与现有的还款方式一起,在更大范围和更深程度上覆盖借款人还款需求,更有利于发挥住房公积金服务广大缴存者的职能作用。
参考文献
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[6].王玉春.住房按揭贷款计算方式及还款技巧.北京统计.2003.11
[7].怀雷.个人住房贷款还款算法及推导方法.中国房地产金融.2000.1
8.住房公积金贷款保证合同 篇八
关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式
住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。
一、住房公积金贷款管理风险的形成
（一）运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。
2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，导致客户逾期还款比比皆是。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。
（二）政策取向和金融市场形成的管理风险
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
（一）确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须強化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一.运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。
（二）建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
（三）采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保.
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。
（四）采取相关配套还贷措施
1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。
（五）加强贷款抵押审查力度
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。
9.住房公积金贷款条件 篇九
一、职工家庭首次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于20%，贷款利率按公积金贷款基准利率执行;职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于50%，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。停止向第三次以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。
二、购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，购买二手住房以市不动产登记中心收件时间为准。
10.住房公积金贷款保证合同 篇十
第一条 为充分发挥住房公积金的住房保障作用，支持职工个人住房消费，切实减轻借款人的还款压力，根据《住房公积金管理条例》，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 ＃＃市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）负责全市提取住房公积金归还住房贷款的管理工作。
第三条 本规定所称提取住房公积金归还住房贷款分为委托按月提取住房公积金归还住房公积金贷款和按年提取住房公积金归还住房贷款两种方式。
委托按月提取住房公积金归还住房公积金贷款（以下简称“委托按月提取还贷”）是指在＃＃市住房公积金管理中心办理了个人住房公积金贷款（含个人住房组合贷款中住房公积金贷款部分），且贷款本息尚未还清的借款人及其配偶（以下简称“借款人”）提出申请，委托公积金中心按月提取其住房公积金账户中的存储余额，直接抵还其个人住房公积金贷款月应还本息额的行为。
按年提取住房公积金归还住房贷款（以下简称“按年提取还贷”）是指住房公积金缴存职工每年可提取一次住房公积金用于归还其个人住房贷款（含个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款、商业银行个人住房贷款）的行为。
第四条 委托按月提取还贷和按年提取还贷的申请条件
（一）借款人住房公积金缴存账户处于正常状态且未为他人住房
公积金贷款提供担保，无停缴、缓缴、冻结、查封等情况。
（二）借款人信用良好，所归还的住房贷款没有逾期且历史上无连续3次或累计6次恶意拖欠贷款本息的逾期记录。
（三）借款人住房公积金缴存账户的储存余额大于保留余额，该保留余额为最近一个月的住房公积金月实缴存额的12倍。
第五条 同一住房公积金缴存职工，在一年内不得同时申请办理委托按月提取还贷业务和按年提取还贷业务。
第六条 申请办理委托按月提取还贷业务的，借款人单位须按月按时缴纳住房公积金，借款人办理的个人住房公积金贷款和住房公积金缴存账户均须在公积金中心的同一分支机构，且借款人在办理委托按月提取还贷申请前一年内，未提取过住房公积金。
第七条 委托按月提取还贷的办理程序
（一）借款人携带身份证、婚姻状况证明等相关材料原件及复印件，到公积金中心填写申请表，提出申请。按月提取还贷申请可在申请住房公积金贷款时同时办理，也可在还款期间任何时间提出办理。
（二）公积金中心对借款人提供的材料审核通过后，与借款人签订委托还贷协议书，建立委托还贷关系；
（三）委托还贷协议书生效后，由公积金中心采用内部转帐方式，从借款人住房公积金缴存账户中直接划转住房公积金归还贷款。
借款人及其配偶月缴存额之和小于住房公积金贷款月还款额的，每月提取的住房公积金额等于实际月缴存额之和，不足的还款部分由借款人自行补齐至用于还贷的银行储蓄存折（卡）账户，由贷款承办
银行代扣还贷；借款人及其配偶月缴存额之和大于住房公积金贷款月还款额的，每月提取的住房公积金额为住房公积金贷款的月还款额。
借款人应及时查询委托按月提取还贷情况和住房公积金缴存情况，当因住房公积金缴存不及时或发生变化而造成委托按月提取还贷失败时，借款人应保证还款储蓄存折（卡）上有足够的金额，防止出现贷款逾期，由此造成的贷款逾期等违约责任由借款人承担。
（四）借款人住房公积金缴存账户余额低于或等于保留余额，委托按月提取还贷中止，在账户余额满足条件后自动恢复。
（五）职工住房公积金当月实际缴存时间晚于当月贷款还贷日期的，当月不进行委托按月提取还贷。当月住房公积金缴存后，待下月还款时，再进行按月提取还贷。
第八条 委托按月提取还贷的划转顺序
借款人在办理委托按月提取还贷申请时，要明确申请人顺序。第一申请人作为第一划转顺序，每月先从其住房公积金账户划转资金用于还贷；不足部分按委托还贷协议书确定的申请人顺序依次进行划转。
第九条 委托按月提取还贷的变更
（一）委托按月提取还贷委托人在委托期间出现工作单位变动、婚姻状况变动、住房公积金停缴、缓缴等情况的，应及时到公积金中心办理变更或终止提取还贷手续，否则，由此造成的法律纠纷及一切后果由借款人承担。
（二）签订委托还贷协议时，夫妻双方只有一方缴存住房公积金，协议签订后另一方也缴存住房公积金的，借款人及其配偶可办理委托按月提取还贷变更手续，增加委托按月提取还贷划转账户。
第十条 委托按月提取还贷的终止
（一）委托按月提取还贷申请自委托还贷协议书签订后的次日起生效，如出现下列情况之一的，委托按月提取还贷终止：
1．借款人办理终止委托手续的； 2．已还清个人住房公积金贷款本息的； 3．借款人住房公积金缴存账户注销的；
4．在委托按月提取还贷期间，借款人贷款出现连续3次或累计6次逾期记录的；
5．借款人不按委托还贷协议书履约的。
（二）委托按月提取还贷终止后，贷款未还清的，借款人须及时主动在其用于还贷的账户中存足资金，继续通过贷款承办银行代扣还贷。
（三）当借款人再次达到委托按月提取还贷条件时，可重新申请办理委托按月提取还贷手续。
第十一条 委托按月提取还贷期间，借款人需一次性提前还清贷款本息的，应先办理委托按月提取还贷终止手续。
第十二条 存在多个住房公积金账户的职工，需在办理住房公积金账户合并后方可办理委托按月提取还贷手续；住房公积金缴存账户信息不完整的，应将账户信息完善。
第十三条 存在下列情形之一的，可以申请办理按年提取还贷业
务：
（一）因借款人办理的个人住房公积金贷款和住房公积金缴存账户不在公积金中心同一分支机构内的原因，导致借款人不能办理委托按月提取还贷的，可以每年跨机构提取一次住房公积金用于归还住房公积金贷款。
（二）缴纳住房公积金的职工没有办理住房公积金贷款（含办理过住房公积金贷款但已还清的），但在商业银行办理住房按揭贷款的，可以申请办理按年提取还贷业务。
（三）借款人单位不能按月按时缴纳住房公积金，致使借款人不能办理委托按月提取还贷的，可以申请按年提取住房公积金归还住房公积金贷款。
按年提取还贷业务由借款人携带相关资料到公积金中心直接办理。
第十四条 按年提取还贷提取金额不得超过借款人一年内所缴存的住房公积金，同时不超过当年已偿还的住房贷款本息总额。
第十五条 借款人在公积金中心办理了住房公积金贷款，同时在商业银行办理了商业住房贷款（含个人住房组合贷款中商业贷款部分），借款人在办理委托按月或按年提取还贷时提取的住房公积金应优先用于归还住房公积金贷款。
第十六条 因政策性原因需停办委托按月提取还贷或按年提取还贷业务的，公积金中心将采取通告等形式进行通知。
第十七条 本规定由＃＃市住房公积金管理中心负责解释。
11.住房公积金贷款保证合同 篇十一
关键词：住房公积金；公积金贷款；风险防范
一、住房公积金贷款风险成因
（一）房地产“泡沫”造成的贷款风险
对于房地产泡沫常见的说法是，房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。目前我国府官员、专家学者和实业界人士对房地产业是否存在泡沫提出三种观点：泡沫论、非泡沫论、存在泡沫危险论。但无论哪一种观点能够准确定位我国房地产业所处阶段，但有一点可以明确：如果房地产市场因过度投机行为导致房地产价格持续上涨，进而引发频繁的买卖交易，造成市场虚假繁荣，这种不稳定的市场一旦崩溃，后果往往造成住房公积金管理机构将面临无法正常回收贷款，或通过处置抵押房产无法收回贷款本金。
（二）房屋风险
1.房屋权属不清晰造成的风险
如果房屋权属不清晰，放贷机构无法确保抵押物的范围符合有关法律规定，以不能抵押的房屋为贷款设定抵押，造成抵押登记工作无法正常进行，一旦借款人拒绝偿还贷款，将给贷款的追偿工作带来很大的困难。
2.房屋重复抵押的风险
重复抵押指在同一价值担保物上设置两个以上的抵押权的情形对于是否允许重复抵押是有争议的，但无论是否允许重复抵押，对于序位在后的抵押权人，其抵押权都得不到有效保障，均存在追偿权无法实现的风险。
3.抵押房屋未经登记的风险
抵押合同只有经过法定登记部门的登记才有效，抵押权才具有对抗第三人的效力。但在实际操作中，由于我国抵押房产登记制度缺乏可操作性和先进的技术手段大量的住房公积金贷款的抵押房产的登记工作不能够及时落实，无法保证贷款在房屋权属方面最重要的他项权利——抵押权的确立，给贷款的正常回收带来风险。
4.房屋损毁风险
对于房屋的损毁造成的贷款风险，主要体现在：①抵押物灭失的风险。按照法律规定，抵押权因抵押物的灭失而消灭，除非抵押物的灭失得到赔偿、补偿，否则抵押权人无从主张该权利。②抵押物人为毁损的风险。包括抵押人行为造成的毁损和他人行为造成的毁损。
（三）人的风险
1.房屋购置和贷款行为不真实产生的风险
由于目前房屋销售过程中监管缺失，以及住房公积金管理机构和各商业银行之间没有实现信息共享，对于开发商以欺诈行为通过虚假销售骗取个人住房贷款，或通过虚增房价等手段套取大量个人贷款的行为，在认定上存在着很大的困难。
2.个人信用风险包括借款人还款能力和还款意愿风险
个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续15-30年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，这往往就可能转换为放贷机构的贷款风险。
（四）政策和法律规定引发的风险
1.抵押房屋处置在司法解释方面的风险
《最高人民法关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释，第六条规定“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制民迁出”。依照此司法解释，对于低保家庭贷款抵押的房屋处置存在障碍。
2.抵押物处置程序中的风险
当借款人违约的行为无可挽回时，抵押权人有权将借款人所抵押的房屋进行拍卖，以减少自己的损失。而在此过程中，又面临法律执行中的程序风险。
3.经济政策变化引起的风险
政府在宏观调控过程中，就经济的稳定与发展这两大目标进行倾向性选择而产生的波动。国家经济政策的变化对房地产业影响主要表现在信贷政策的收紧引起期房项目的完工风险和房地产价格波动的风险。
二、住房公积金贷款风险防范对策
（一）强化住房公积金管理中心贷款管理的主体地位，改变现有的住房公积金贷款管理方式，达到风险控制与风险承担主体的统一
1.强化住房公积金管理委员会（以下简称管委会）的作用，发挥管委会的资源优势。
2.在贷款审核中引入人民银行的信用评价体系，实现住房公积金管理中心与商业银行的资源共享。
3.住房公积金管理中心应在贷款审核工作中引入专业人才、强化内部管理、制定合理的分工协作和业务流程，避免因制度的不完善引发的操作风险。
（二）在现有条件下，对贷款申请的受理以及贷款存续期间风险防控的各个环节，实行专业化分工，合理规避自身力量的不足
1.在贷前调查阶段，引入专业的房地产评估和信用评估机构。通过对借款申请人和房产的评估，规避造成贷款发放后损失的可能性。
2.贷款存续期间，建立风险预警和发现机制。将分析结果适时向住房公积金管理中心馈，以便作出及时、合理的应对措施。
3.住房公积金贷款资产委托专业的资产管理机构管理。依托专业资产管理机构专业化的团队、丰富的风险防控和处置经验，合理规避住房公积金管理中心在当前资产管理和风险处置上的弱势。
4.加强抵押住房的登记管理。住房公积金管理中心应将这块市场向房产中介机构开放，通过制订合理的市场准入标准、工作标准、收费标准及相应的监督、奖惩机制，推进委托银行发放的存量贷款的房产抵押登记工作的开展，并以此作为贷款风险防控的长效机制。
（三）强化贷款担保，转移贷款风险
1.继续强化传统的抵押加购房综合保险担保方式，将贷款存续期间抵押房产可能遭受的火灾、洪水等自然灾害及意外事故等造成的损失转移给保险公司。
2.国家应大力发展专业的房地产担保机构，以实现贷款风险管理的专业化分工、提高贷款风险管理水平。
三、结束语
住房公积金管理中心作为国家住房公积金有关政策的参与制定者和具体实施者，只负责住房公积金的归集以及处理归集过程中的违法、违规问题。确保住房公积金的安全运营，对于保障广大职工缴存的住房公积金的安全，维护社会稳定，提高住房公积金管理机构的风险实践和管理水平，确保住房制度改革的顺利进行，都有重要意义。
参考文献：
［1］苗乐如.住房公积金与政策性住房信贷[M].北京:中国物资出版社，1996.
12.住房公积金贷款保证合同 篇十二
最近,二三线城市停止了住房公积金“商转公”业务办理。例如,江西南昌近期开始暂停受理“商转公”贷款申请。据南昌住房公积金管理中心工作人员表示,因为资金紧缺,所以无法办理商转公,如果要办理,等待时间会比较长。福州住房公积金管理中心的工作人员说,等住房公积金使用率降到90%以下,就会恢复相关业务。可以看出,商转公业务的暂停和公积金使用率居高不下有直接关系。数据显示,一些二线城市的住房公积金使用率非常高。福州市住房公积金贷款使用率达到了105.23%,厦门更是高达108.18%,而南昌市今年1月底则达到了117%,创出历史新高。
所以,收紧住房公积金贷款成为必然选择。在暂停商转公业务的同时,一些地方也规定,当贷款低于一定标准之后将重启“商转公”业务,这个重启标准,不少地方都定在85%到90%这个范围。
点评
13.住房公积金贷款保证合同 篇十三
为了加强对住房公积金贷款的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，规范住房公积金个人贷款行为，防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》和建设部、财政部、中国人民银行《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》文件精神，结合实际，制定本规则。
一、贷款条件
凡在本市区（两县、两区）按时足额缴存住房公积金半年以上个人临时补缴无效），在购买期房、现房、二手房以及建造、翻建、大修自住住房时，可申请住房公积金个人贷款。
二、借款人提供下列手续
（一）购买期房、现房、二手房以及建造、翻建、大修自住住房的，分别按下列几种情况提供相关材料：
1、凡购买期房的，提供首付款收据和购房合同。
2、凡购买现房的，提供购房收据和购房合同或《房屋所有权证》。
3、凡购买二手房的，提供所有权人转让过户后的《房屋所有权证》。
4、凡建造、翻建、大修自住住房的，提供《房屋所有权证》、规划部门批准文件、工程预决算文件。
以上购买期房、现房、二手房或建造、翻建、大修自住住房的，自办理《房屋所有权证》之日起3年内可办理住房公积金贷款。
（二）借款人及其配偶缴存住房公积金的查询单。
（三）借款人的家庭收入证明加盖所在单位财务专用章。
借款人一方享受住房公积金，其配偶为个体工商户的提供营业执照。其配偶为自由职业者的提供与单位签订的劳动合同。
借款人的父母及子女可共同还款并提供关系证明。
（四）借款人填写的《住房公积金个人住房贷款申请表》和所在单位为职工提供担保的证明。
（五）借款人的身份证、户口薄。
（六）还款年限延至退休年限5年的，企事业单位的提供社保证明。
（七）购买现房已办理《房屋所有权证》或二手房的提供房地产抵押估价报告。
（八）借款人签订个人购房借款合同。
（九）办理房地产抵押登记。
三、贷款审核标准
（一）贷款法定标准
1、贷款额＝房地产价格×贷款比例（最高贷款比例：90平方米以下80%；90平方米以上70%），最高贷款额度20万元。
住房公积金缴存低于《条例》规定比例的，其贷款最高额度不超过10万元。
2、月还款额＝家庭月工资收入×50％（最高还款比例）。
3、贷款期限＝贷款额÷月还款额÷12（最长贷款期限20年或距离、退休年限加5年取其最短年限）。
4、个体工商户收入核定标准按辽源市统计局公布的本市上年度职工平均工资标准计算；自由职业者工资收入核定标准按吉林省公布的最低工资标准计算。
（二）具体裁量标准
1、贷款比例确定
（1）单位性质（A）：企业、机关事业按70％-80％。（2）房地产价格（B）：新建或评估价格按我市（县）物价局公布的《房地产市场评估指导价格》标准，超标准20%以内的贷款比例按70%或80%；超标准20%以上的每超 10%贷款比例降低10%。
二手房成新在八成以上的贷款比例按70%-80%；六至八成的贷款比例按60%-70%；六成以下的贷款比例按50-60%。
2、月还款比例确定
（1）家庭月收入（C）：800-1500元的月还款比例占家庭月收入的30%-40%；1500-2000元的月还款比例占家庭月收入的40%-50%；2000元以上的月还款比例占家庭月收入的50%。
（2）家庭供养人口（D）：3人以下的月还款比例占家庭月收入的40%-50%；4人以上的月还款比例占家庭月收入的30%-40%。
3、贷款期限确定 贷款额÷月还款额÷12≤20年；借款人法定尚可工作年限加5年，二者取其最短还款年限。
四、贷款指标综合确定
（一）贷款额＝房地产价格×[（A＋B）÷2]
（二）月还款额＝家庭月收入×[（C＋D）÷2]
（三）贷款期限＝贷款额÷月还款额÷12；借款人法定尚可工作年限加5年，二者取其最短还款年限。
五、贷款程序
（一）贷款受理：一次性告知贷款程序、各阶段所需提供的材料以及贷款审批时限。
（二）贷款初审：由信贷员依据本贷款规则和相关规定办理贷款，经科长复核后在审批时限内提交审批。
（三）集体审批：自借款人申请受理之日起15日内完成审批，审批结论通知借款申请人。准予贷款的继续办理后续手续，不予贷款的依据集体审批意见书面通知借款申请人。
（四）贷款审核：对贷款的全部资料、计算数据进行核对，签发划款凭证。
（五）贷款划款：划款凭证由财务传递给银行划款。
六、贷后管理
（一）贷款资料存档，登记贷款台帐，对期房跟踪《房屋他项权证》的归档。
（二）每月初由银行或核算大厅反馈上月还款、逾期情况并进行整理、分类和制表。
（三）逾期贷款的催缴，按下列程序进行：
１、逾期一个月的，电话催缴；
２、逾期二个月的，下发《催缴逾期贷款告知书》；
３、逾期三个月的，下发《单位协助催缴逾期贷款告知书》；
４、逾期四个月的，由新闻媒体通告催缴；
５、逾期五个月的，下发《拟依法执行逾期贷款告知书》；
６、逾期六个月的，申请法院强制执行。
按以上程序所完成的催缴回执存档。
七、本规则自下发之日起执行。
最佳答案
1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。
2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：
假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30％，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10％，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781．45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20％，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。
办理住房公积金贷款应按下列程序：
（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。
（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。
（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续
特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。
如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。
申请银行个人住房贷款工作流程：
（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。
（二）支付30％以上的房款。
（三）去房管部门办理预售登记。
（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。
两种还贷方式利息天壤之别
一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。
市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。
“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”
签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。
银行普遍主荐“等额法”
为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。
在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；
记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。
究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：
“两种还贷方法哪一种更合算呢？”
“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”
“哪一种更方便呢？”
“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”
随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。
银行倾向性在于息差
导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”
“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！
该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？
至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。
而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。
银行称没占到便宜
昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。
“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。
“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”
据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。
针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。
“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”
一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。
消协称购房人有知情权
南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。
我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”
孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。
原因在双方信息不对称
贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？
受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。
钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。
陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)
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两种还贷方式比较
1、计算方法不同。
等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”；
3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。
4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
工薪族购房的两种贷款方式
工薪族贷款可用公积金贷款和“按揭”贷款二种方式。
（一）用公积金贷款购房。公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款，由建设银行房地产信贷部门发放。宁德市规定最高贷款限度为3万元，贷款偿还最长年限7年。公积金贷款的对象是：具有城镇常住户口，缴存住房公积金的职工。贷款条件是：有相当于所购住房价格30％以上的自筹资金（可以用住房公积金存款抵充），有偿还贷款本息的能力，同意办理住房抵押和保险。贷款额度在可贷额度和最高限度内，根据具体情况确定。
贷款本息是如何偿还的呢？偿还时采用每月等额均还的方式。还款方式：每月偿还贷款本息＝ 贷款本金×月利率十贷款本金×月利率／（1十月利率）还款总月数－11]。
（二）用“按揭”贷款购房。对于无法享用公积金低息贷款的家庭，可争取享用“按揭”贷款。但按揭贷款仅对某些房产项目提供支持，故选得当，才能享受按揭贷款，但它与公积金贷款相比，利率较高。按揭贷款的对象和条件，与公积金贷款基本相同。可贷额度主要根据偿还能力而定，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。贷款限额不得超过房价的70％，贷款最长偿还期限20年。
个人房贷业务介绍
“个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。申请人应具备的条件
各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：1.具有城镇常住户口或有效居留身份；2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
申请所需证件
在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：1.身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件)；2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
个人贷款额度
个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)，贷款期限最长可达30年。
偿还方式选择
在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：
1.贷款期限在一年(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清；2.贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
房贷质押和抵押
可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类：(一)个人住房贷款的抵押物
1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；2.借款人依法取得的国有土地使用权；
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