土地抵押流程

土地抵押流程（16篇）

1.土地抵押流程 篇一

土地流转，经营权抵押贷款流程

一、土地在本村的农户到村土地流转服务室提出土地流转意向，村土地流转服务室提供合同文本，流转双方达成协议的，指导签订土地流转合同，由村土地流转服务室登记、备案并上传到镇土地流转服务站（一式四份）；

二、需要贷款的农户，向村土地流转服务室提出贷款申请；村土地流转服务室将通过审核(贷款农户是否有集体土地经营权、土地是否进行流转等)的全村农户贷款申请整理后，统一向镇土地流转服务站上报，同时填写贷款申请表，提出贷款申请（贷款标准为：

1、村集体承包地每垧地可贷款25,000元—30,000元；

2、土地转入户及国有土地按“剩余年限×面积（垧）×1,000元”计算）；

三、银行进村入户进行资信调查，填写贷款受理单。

1、入户征信，主要是入户调查农户家庭实际情况及种植面积情况，并拍照存档；

2、网络征信，主要是通过人民银行网络系统查询贷款户有无不良贷款记录；

四、担保公司根据银行提供的贷款户名单同镇土地流转服务站对农户土地经营权进行审核，并由村三职干部签字盖章确认；

五、贷款户及土地共有人携带身份证、户口簿、结婚证、粮补存折到镇土地流转服务站与担保公司签订土地流转合 1

同，同时，镇土地流转服务站对合同（《农村土地流转收益贷款申请书》、《农村土地承包经营权转让委托书》、《土地经营权流转合同》、《土地承包经营现状情况证明》、《农户动产或土地预期收益》等）进行鉴证，并汇总录入网络数据库；

六、担保公司入村将贷款户抵押的土地进行为期7天的公示，同时在阳光村务工程网上进行公示；

七、担保公司为银行出具担保函及与农户签订的土地流转合同复印件；

八、银行同农户签订借款合同，同时向农户发放贷款。

2.土地抵押流程 篇二

首先, 明确土地使用权抵押的概念。在我国, 土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内, 在不转移土地占有的情况下, 将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时, 债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中, 提供土地使用权作为担保的, 为抵押人, 接受土地使用权担保的债权人, 为抵押权人。土地抵押权是指在土地抵押关系中, 抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。从我国现行法律规定来看, 土地抵押权是指的土地使用权抵押权, 法律只允许对土地使用权进行抵押, 而对土地使用权以外的其他土地他项权利, 没有明确规定。

在我国现行立法中, 规定了许多不同的土地使用权获取方式, 再加上现行的多层次多部门的立法结构, 致使实践中产生了一系列可能影响权利人利益的问题。事实上, 在以出让和划拨这两种不同的土地使用权获取方式下进行土地使用权抵押的行为就可能产生诸多问题, 而抵押权人在实务中也可能受到不同程度的权利损害。土地使用权抵押是一种权利抵押, 依据我国法律, 无论是以出让方式还是以划拨方式取得的土地使用权, 在符合一定的条件下都可以抵押。但是, 相关法律法规都没有集中而具体地对这些限制条件予以规定。而实践中, 抵押当事人在地方土地部门进行登记时一般都会获得批准, 因此, 大多数抵押当事人在抵押之初往往没有意识到一些隐性问题的存在。比如, 出让土地使用权的抵押权人在一定期间内如果对该土地的投资总额未能达到规定要求, 就会产生被国家无偿收回土地权利的可能;再比如, 抵押人虽然进行了土地使用权抵押登记, 但无论是出让的还是划拨的土地使用权, 都有可能出现出让金并未真正交付的情况;而且, 国家的各类相关法规条例、行政规章中, 对权利人权利的限制性规定比比皆是。因此, 权利人如果对相关法律法规不熟悉, 那么其中的某些问题极易被忽略, 而最终导致对其权利的损害。从这方面看, 权利人应该努力提高自身的法律素养, 增强自我保护意识和维权意识。

除此以外, 在以土地使用权作为抵押权标的时, 由于土地使用权的交换价值自身具有明显的不确定性, 以及物权担保客观上所要求的排他性, 使得我国当前相关的担保法律法规和土地使用管理法律法规某些规定的必要性值得商榷。与此同时, 实践中经常会发生抵押期间和债权期限的概念相混淆的情况, 一些当事人, 甚至土地行政部门的工作人员, 常以债权的期限来限制抵押权存在的期间, 这对于抵押权人来说是不公平的。虽然最高院的司法解释曾对此进行阐释, 但是, 他并没有考虑到土地使用权抵押时标的物的特殊性, 因此也就不可能彻底地解决实务中的诸多问题。

我认为, 首先, 土地使用权的行使在程序上较一般抵押物复杂得多, 因此, 其法定的有效抵押期间也应适当地延长。其次, 登记是确权的重要形式要件, 抵押登记以后, 土地管理机关随之产生了相应的协助抵押权人实现抵押权的法律义务, 我们不应将抵押登记与抵押实现时转让登记两个阶段完全分立开来。就抵押登记而言, 目前的主要问题就是我国对相关知识的社会普及率较低, 一些抵押人仅以工商登记代替土地抵押登记。同时, 登记工作中行政色彩浓厚, 受传统土地与房屋管理的限制, 大多数地区依然采取比较落后且效率低下的登记制度, 这些都为登记工作带来了一定的困难。解决这些问题并不是一朝一夕的事, 但是毕竟登记机关的改革是带动整个土地管理体制改革的枢纽所在。因此, 相关的改革应该先从规范登记机关的法律责任开始。再次, 必须指出的是, 建立完善的法律制度是迫切且必要的。我国当前的法律体制中, 在土地管理法律法规上处处显现的行政指导印记与市场经济发展要求的平等公平表现出种种矛盾, 这就需要我们在这二者中间建立协调的桥梁, 顺利解决他们的矛盾, 这是我国立法工作和经济改革必须解决的重大问题。当然, 完备的立法体制可以使当事人对自己行为的后果产生明确的预期, 在进行抵押登记时, 明确预知在上述提到的相关因素作用下, 抵押行为可能产生的后果, 从而慎重作出决策。这不仅迫切需要提高相关执法人员的素质, 更需要一个明确合理的立法体制与其配合。

换言之, 最高院的司法解释和其他的条例规定固然对于个案的解决产生很大的作用, 但是, 这些规定并不能从根本上解决现实中的问题, 并且对于完善和统一社会主义法律体系无疑会产生一种破坏效果。我们必须完善立法体制, 坚持在法律框架内通过法规和规章对有关问题进行调整的原则, 维护法律的严肃性和统一性。

参考文献

[1].白慧琳.房屋拆迁纠纷.法律出版社, 2006.

[2].马其象.房地产纠纷.对外经济贸易大学出版社, 2005.

[3].王立阳平.房地产案例分析与判案技巧.人民法院出版社, 2006.

3.土地抵押盘活农村“沉睡资” 篇三

农民和土地有着天然的联系，两者鱼水相依。然而，作为农民最大的资本，过去由于确权难、评估难、流转难等问题不能用作银行贷款的抵押物。近年来，青岛农商银行加速探讨农村产权流转抵押贷款，通过创新农村抵押贷款模式，努力撬动了农村“沉睡的资本”。受访人王振军便是莱西市首笔农村土地承包经营权抵押贷款的受益人。

种植大户遭遇增信难题

王振军经营的振军家庭农场主要种植小麦和玉米，种植面积502亩。今年，农场收成不错，王振军计划趁机扩大生产，增加新的农机具，改造农田水利配套设备。然而，与许多农村种养大户普遍遇到的问题相同，振军家庭农场虽然租赁了数百亩甚至上千亩土地，但是却没有银行传统抵押物，获得银行授信只能依靠联户联保，授信金额只有20万元，资金的短板让农场的发展受到限制。在王振军为增加授信而犯愁的时候，青岛农商银行主动找上了门，“量体裁衣”创新授信模式，为农场获得贷款积极找寻“出路”。

在详细的现场调查并核实了农场的经营发展现状、现金流等情况后，青岛农商银行认为可以用该行新推出的农村土地经营权抵押贷款业务为其解决燃眉之急，即将农村土地承包经营权作为贷款抵押物，为家庭农场提供抵押担保。

土地抵押盘活“沉睡资本”

土地承包经营权流转对岛城金融机构来说是个新鲜事物。虽然早在2014年4月，青岛市农委和人民银行就联合印发了《青岛市农村土地承包经营权抵押贷款管理办法（试行）》，但受制于多方面原因，该模式的推广困难重重。尤其在莱西市，之前并无成功先例。因此，为振军家庭农场开办农村土地承包经营权抵押贷款需一边办理，一边摸索。

对此，青岛农商银行先是积极走访，取得农场17户原始承包人的同意；接着，与河头店镇政府农业主管部门、莱西市农业局协调，了解和研究土地承包经营权评估、抵押登记等相关工作。为确保贷款快速到位，该行协助农场在两天内为其148.66亩土地申办了《农村土地经营权证》，并办理了贷款抵押登记。最终，凭借土地经营权证为抵押，振军家庭农场获得了新增授信40万元。青岛农商银行莱西支行零售部经理王荣华告诉笔者：“农村土地承包经营权抵押贷款的成功开办标志着莱西辖内土地承包权这种长期‘睡眠’状态的资源今后可盘活成为三农发展的‘活资产’，为破解农户经营融资难题提供了新的渠道。”

多措并举业务全面破题

在振军家庭农场成功办理农村土地承包经营权抵押贷款的同时，青岛农商银行也加快了该业务在其他县市推广和落实的速度和力度。该行制定了详细的《农村土地承包经营权抵押贷款操作流程》，并对相关信贷人员展开了系统培训，在全辖展开了农村土地承包经营权证发放情况的专项统计，制定印发了《关于加快推进土地承包经营权抵押贷款发放的通知》。经过紧张周密的筹备，青岛农商银行平度支行、胶南支行、胶州支行都相继实现了农村土地承包经营权抵押贷款的“破题”，总金额达到350万元。其中胶南支行克服黄岛、胶南两区合并带来的发证困难，仅用两天时间完成了贷款的发放工作，创造了农村土地承包经营权抵押贷款的贷款发放记录；胶州支行将土地承包权与林权抵押相结合，成功为核桃专业合作社授信150万元。此外，该行莱西支行、胶州支行、胶南支行办理的业务均是当地首笔农村土地承包经营权抵押贷款。

青岛农商银行零售金融部相关负责人告诉笔者，土地承包经营权抵押贷款涉及土地确权、登记颁证、建立流转平台等多项机制安排和创新，政策性强，相关手续较多，在推广之初更是面临着农户对农村土地确权与登记制度了解甚少，业务办理没有成型流程借鉴问题。对此，该行“边对接，边研究，边营销”，与人民银行、市农委建立了定期沟通机制，现场解决工作中存在的问题和困难。目前，青岛农商银行还有8个土地承包经营权抵押贷款项目再谈，涉及金额近560万元，计划近期发放，并将努力推动农村更多的资源转换成资本，真正解决农户、新型农业经营主体经营中的“贷款难、担保难”问题。

4.土地抵押借款合同 篇四

出借人/抵押权人（以下简称甲方）

法人代表：

身份证号码：

联系地址：

联系电话借款人/抵押人（以下简称乙方）：

名 联系地址：

联系电话

甲、乙双方经过平等、友好协商一致，就乙方以使用权提供担保一事订立本合同，以供双方信守。

第一条 抵押物基本情况

方。登记土地使用权面积为，用途为用地，使用年限为。

第二条 借款金额及支付方式

借款金额：人民币(大写):

小写

第三条 借款用途

本合同项下借款乙方主要用于：

第四条 借款期限及借款利息

1.借款期限为

2.期满时乙方应将借款本金全部结清。

第五条 抵押登记

甲乙双方于本合同签订后15个工作日内办理抵押登记，乙方应协助甲方办理完成土地使用权抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书及抵押登记文件交甲方保管。

抵押登记事项发生变化，依法需进行变更登记的，乙方应在登记事项变更之日起5日内协助甲方到法定登记机构办理变更登记手续。

第六条 违约责任

1.乙方到期不偿还借款的本金也不续签借款合同，乙方构成违约，乙方除了按照合同利息约定向甲方支付逾期利息外，还应按借款总额每日万分之五标准支付违约金。

2.如乙方有任何一期借款利息未按期足额支付，即视为乙方违约，甲方可要求乙方提前清偿全部债务，清偿全部债务的方式包括但不限于向公证处申请强制执行证书、请求人民法院执行乙方担保财产等。

3.乙方违反合同约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。甲方可视情况要求乙方恢复抵押财产原状，并可要求乙方支付借款总额百分之十的违约金。

4、乙方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况，而给甲方造成经济损失的，应按借款总额百分之十的标准支付违约金。

第七条 乙方声明及保证 乙方声明及保证如下：

一、乙方是根据中华人民共和国法律依法成立的法人组织，具有签订和履行本合同所必须的民事权利能力和行为能力，能独立承担民事责任，并且甲方已经获得签署本合同的所有必要和合法的内部和外部的批准和授权。

二、乙方提供的与抵押物有关的一切资料、信息均是合法、真实、准确、完整的。除已向乙方书面披露的情形以外，甲方没有任何可能

影响本合同履行的其他任何负债（包括或有负债）、违约行为、诉讼、仲裁事项或其他影响其资产的重大事宜未向乙方披露。

三、乙方对本合同项下的抵押物拥有完全的、有效的、合法的处分权。该抵押物是依法可以转让的，且不存在任何争议，未被依法查封、扣押、监管、质押或者被采取其它强制性措施。

四、本合同项下乙方的一切义务对其继承人、接管人、受让人及其合并、改组、更改名称等后的主体均具有完全的约束力，不受任何争议、索赔和法律程序及上级单位任何指令的影响。

第八条 抵押担保的范围

抵押担保的范围包括主债权及利息、逾期利息、违约金、和实现抵押权的费用。

第九条 抵押权的实现

双方当事人经协商决定向公证处申请对合同项下的债权进行公证并赋予强制执行的效力，双方共同确认对赋予强制执行效力债权文书的公证之含义、内容、程序、效力等完全明白了解，没有误解。如果抵押人未按照本合同的约定按时全部清偿本合同项下的本息和费用，抵押权人有权向公证处申请签发执行证书，抵押人对公证处签发执行证书放弃提出任何疑义的权利，其不履行或不完全履行债务的事实，以抵押权人出具的有关收支证明为准。抵押权人持执行证书和本合同的公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，抵押人自愿接受人民法院的强制执行并自愿放弃对该执行的抗辩。

第十条 合同变更

本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。

第十一条 未尽事宜

未尽事宜，各方需协商一致，并签订书面补充协议。

第十二条 合同生效及其他

本合同于甲方借出款项实际到账之日生效，至本合同项下各项应付款全部结清之日终止。

本合同共4页，一式2份，甲方

附件：抵押物宗地图

甲 方：

年 月 日

5.房产及土地抵押程序 篇五

房产及土地抵押程序及表格

一、土地局还贷解押时提供

1.1他项权利证

1.2还贷通知书（见样件）抵押时提供

2.1国有土地使用权抵押登记申请表（见样表）（房屋及土地应分开写明各贷多少）；

2.2该宗地上的房照复印件；

2.3房屋他项权利证复印件；

2.4抵押合同；

2.5借款合同；

2.6房产评估报告；

2.7营业执照复印件；

2.8 代码证复印件；

2.9法人身份证复印件；

2.10银行代码证复印件；

2.11银行营业执照复印件；

2.12银行法人身份证复印件；

2.13委托书（委托谁来办理该事项，格式不唯一，银行企业各一份）。费用：48871平方米，3929元。

二、房产局还贷解押时提供

1.1他项权利证；

1.2房产证；

1.3还贷通知书。抵押时提供

2.1房屋他项权利登记申请书（见样表）；

2.2房地产抵押登记标的勘验报告书（见样表）；

2.3委托书（见样表）；

2.4企业营业执照复印件；

2.5企业代码证复印件；

2.6企业法人身份证复印件；

2.7公司章程；

2.8土地使用证复印件；

2.9验资报告；

2.10借款合同；

2.11抵押合同；

2.12房产评估报告（由有房产评估资质的评估机构进行评估）；

2.13银行营业执照复印件；

2.14银行代码证复印件；

6.经典土地抵押借款合同 篇六

债务人：_______________________(以下简称乙方)

兹因土地抵押借款事宜，经双方同意订立各条款如下：

第一条乙方所有下列土地提向甲方抵押借款。

第二条本约抵押借款金额人民币________________万元。

第三条本约抵押借款期间，自________年______月______日起，至________年______月______日止，共计________年。期限届满之日清偿。

第四条本约抵押借款利息，依国家银行核定的放款利率计算，并于每月一日计提利息。

第五条本约抵押借款的土地应提向政府主管机关办理抵押权设定登记，并于办妥抵押权设定时，甲方应将全部借款一次交付与乙方。

7.土地承包经营权抵押贷款问题初探 篇七

但此举也引来种种争议, 不少人因担忧导致部分农民失地, 使农民失去基本生活保障而坚决反对, 同时在贷款实际操作中也面临诸多障碍, 土地承包经营权抵押贷款一直步履维艰, 许多地区、许多银行至今不敢轻易涉足这一领域。因此, 需要进一步认清开办土地承包经营权抵押贷款的必要性及可行性, 在实践中逐一破除贷款操作面临的各种障碍, 以推动这一新兴贷款业务的顺利开展。

一、开办土地承包经营权抵押贷款意义重大

随着我国城镇化建设进程的加快, 以及进城务工农民的增多, 农村土地流转不断加速, 土地规模化经营程度不断提高, 相应地对信贷资金需求越来越大, 现有的农业贷款品种已明显不能满足需要。

目前农业贷款品种单一, 主要是农户小额信用贷款和联保贷款。这两种贷款是在一家一户“小农经济”的背景下产生的, 贷款额度很低, 一般最多只能贷到二、三万元, 根本无法满足种植大户开展规模经营的大额资金需求。要解决这一难题, 必须打破传统思维定式, 拓宽贷款抵押范围, 开发新的贷款产品。

在农村, 农民最值钱的东西就是土地和房屋。如果允许农民用土地承包经营权进行抵押贷款, 土地规模经营的大额资金需求问题将迎刃而解。同时, 开办土地经营权抵押贷款以后, 在信贷资金的支持下可以加速农村土地流转, 促进农村土地和劳动力两大生产要素得到更为合理的配置, 提高农业生产效率, 也有利于我国农业在世界市场上发挥比较优势。

另外, 土地承包经营权是农民拥有的一种正当经济权益, 禁止土地承包经营权抵押, 其实是对农民正当权益的剥夺, 严重限制了土地融资功能的发挥, 加剧了农民融资难。当前正值我国由传统农业向现代农业跨越的关键时期, 打破长期禁锢, 允许农民用土地承包经营权抵押贷款, 意义重大。

二、土地承包经营权抵押贷款具有可行性

长期以来, 我国之所以把农村土地抵押列入法律禁区, 主要是由于农村土地具有发展生产与社会保障双重功能, 能够为农民提供基本的生活保障。如果允许农民用承包经营权抵押贷款, 一旦农民经营失败, 不能按期偿还贷款, 其所抵押的土地承包经营权必然交由银行处置, 从而使农民失去土地, 失去基本生活保障。

但实际上这种情况正在发生深刻变化。随着农村经济的快速发展, 农民收入呈现多元化, 非种植收入占农户总收入的比重越来越大, 农民对土地收入的依赖程度逐步减弱, 土地的社会保障功能逐步弱化, 开办土地承包经营权抵押贷款已具有一定的社会基础。

同时, 允许土地承包经营权抵押贷款, 并不必然导致农民丧失土地。在实际操作中, 可将农民的土地划分为两部分, 一部分作为生活保障田, 不能用于抵押贷款, 另一部分才允许抵押贷款。而且还可通过对金融机构实现抵押权的方式进行合理设计, 对抵押人的利益予以适当保护, 如立法时可以规定在抵押人丧失土地承包经营权后, 享有耕地的优先承租权。这样就不会使农民丧失全部土地, 从而失去基本的生活保障。

从一些地区的民意调查情况看, 绝大部分农民对土地承包经营权抵押表示赞同和支持, 并希望金融部门早日开办经营权抵押贷款。

三、开办土地承包经营权抵押贷款面临诸多困难

1.土地评估机构奇缺, 土地价值界定难。目前, 由于缺乏专业的土地经营权价值评估机构和评估人员, 没有相对独立的评估价值作参照, 评估中主观判断成份较大, 土地经营权的评估价值往往低于实际价值, 发放贷款的额度也相应较低。

2.流转市场发育缓慢, 抵押土地处置变现难。目前, 我国农村土地承包经营权流转中介组织较少, 流转信息不畅, 土地流转大多由农户私下进行, 往往局限于亲朋好友之间。一些地方虽然建立了流转中介组织, 但真正按市场法则运作的并不多。由于流转市场发育缓慢, 一旦农户不能按期偿还贷款, 很难通过及时转让承包经营权来弥补贷款损失, 容易形成不良贷款。

3.土地登记和流转管理混乱, 法律效用发挥难。主要表现为:土地承包经营权登记不规范, 缺乏明确的管理部门;承包经营权私下流转, 未及时办理登记和证件变更手续;流转中采取“口头”协议, 双方没有签订书面合同;流转合同的内容不完整, 未体现流转土地的座落、面积和质量等级;合同不规范, 未使用统一格式的流转合同。由于缺乏规范管理, 农村土地经营权的法律效用不强, 金融机构不敢以土地承包经营权作为抵押物。

4.风险保障机制缺失, 贷款风险管控难。农业属于弱质产业, 抵御自然灾害和市场风险的能力较弱, 一旦遇到自然灾害, 造成地上附着物重大损失, 或因市场形势突变, 导致地上附着物价值大幅下降, 就会直接影响土地流转价值。由于这些因素金融机构难以有效掌控, 导致信贷风险防范困难较大, 金融机构开办经营权抵押贷款的积极性不高。

5.土地承包经营权抵押贷款本身与现行法律存在冲突, 银行贷款权益难以得到保障。《担保法》规定, “耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。《农村土地承包法》规定, 通过家庭承包取得的土地经营权, 可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。农村土地承包经营权的抵押仅限于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等土地, 没有明确指出通过家庭承包取得的土地经营权可以抵押。《物权法》则明确规定, 除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外, 其他方式承包的农村土地不允许抵押。可见, 目前开办土地承包经营权抵押贷款缺乏法律支持, 极易引发贷款风险。

四、多策并举, 稳步推进

1.选择经济发达地区先行试点。

发达地区乡镇企业多, 农民就业门路广, 社会保障体系相对健全, 土地的社会保障功能趋于弱化, 开办土地经营权抵押贷款的条件基本成熟, 试点较为稳妥。而经济落后地区, 农民对土地的依赖程度较高, 暂时不宜开展试点。

2.建立农村土地价值评估专业机构。

农村土地管理部门应组建独立的土地流转评估中心, 培养专业资质评估人员, 规范土地承包经营权评估行为, 为金融机构开展经营权抵押贷款创造有利条件。

3.加快推进农村土地经营权流转市场建设。

县 (区) 建立土地流转服务中心和土地流转信息库, 乡镇和村成立土地流转服务站, 为农村土地经营权流转提供服务。其主要职责应当包括:土地流转供求登记和信息发布, 接受供求双方质询;协调供求双方有关事宜, 落实契约关系, 办理合同签证手续;对土地流转跟踪服务, 调解纠纷, 维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。

4.建立健全农村金融风险补偿机制。

保险监管部门应从推动新农村建设的角度出发, 完善农业保险体制框架、保险费率形成机制和农业保险再保险机制, 开设土地承包经营权抵押贷款保险品种, 以降低金融机构的贷款风险。地方政府要大力引导和发展农村信用担保机构, 为土地承包经营权抵押贷款提供信用担保服务, 一旦发生贷款风险损失, 可由信用担保机构按事先约定的比例予以代偿。

5.健全农村社会保障体系, 淡化土地的社会保障功能。

要开展土地经营权抵押贷款业务, 就必须适度剥离农村土地的社会保障功能:一是要逐步健全失地农民的最低生活保障制度, 解决农民最基本的生活问题;二是建立健全覆盖全社会的农民医疗保障和养老保障制度, 做到“病有所医, 老有所养”;三是在推进农村土地流转过程中, 逐步建立农村土地基金, 以保障失地农民的利益。

6.修订完善相关土地法律制度。

建议修改和完善《农村土地承包法》、《担保法》、《物权法》等相关法律, 明确规定土地承包经营权可以抵押, 为开办土地承包经营权抵押贷款提供法律支持。

摘要：近来辽宁、湖北等省 (区) 尝试开办了土地承包经营权抵押贷款, 为破解农民贷款难题开辟了一条新途径。但此举也引来种种争议, 不少人因担忧导致部分农民失地, 使农民失去基本生活保障而坚决反对, 同时在贷款实际操作中也面临着缺少法律支持、土地价值评估难、土地处置变现难、贷款风险防控难等诸多障碍, 土地承包经营权抵押贷款一直步履维艰, 许多地区、许多银行至今不敢涉足这一领域。为此, 本文分析了开办土地承包经营权抵押贷款的必要性和可行性, 并针对贷款操作中遇到的问题, 提出了解决对策。

8.农村土地承包经营权抵押制度研究 篇八

关键词：家庭承包；农村土地承包经营权；抵押

我国目前法律规定土地承包经营权可依法转让，然而针对家庭承包方式承包的土地禁止抵押。 以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权能否抵押，学界争议较大。

一、农村土地承包经营权抵押的争议焦点

（一）农用地保障论。目前，农用地保障论是反对农村土地承包经营权抵押的重要观点。该学说认为，我国农村人口占全国总人口比例较大，加上我国农村的社会保障体系较弱，农民手中的土地是一种最稳定的特殊社会保障。如果法律允许农民抵押自己的农用地，当农民无法赎回的时候，必将对其基本生活造成巨大的威胁。禁止抵押能够从根本上保障农民的基本生产、生活条件，稳定农村生活和发展。

（二）耕地威胁论。此观点认为农村土地承包经营权抵押可能会对国家保护农用耕地政策造成威胁，所以不能放开农用地的抵押。假设土地承包经营权进行抵押，农户更多考虑是的利益最大化，而不考虑受让人受让土地之后对土地开发的途径和范围，当土地受让人不按照国家法律规定进行合法使用时，比如将农用地改变性质进行商业开发，势必会造成农用地的减少，破坏有限的农用地资源，引发粮食安全危机。

（三）农民失去土地，危害社会安全与稳定。当前，我国广大农村地区的农民虽然外出务工，但是大多数人还是依赖土地生产维持家庭生活。在农村社会保障体系还未完善之前，如果允许土地自由流转，当农民将土地承包经营权进行抵押又无力偿还债务时，农民将失去赖以生存的基本保障。从而危害社会治安与发展。

二、实行农村土地承包经营权抵押的必要性分析

（一）农村产业结构已经改变，土地的功能不限于单纯的保障功能。20世纪70年代，我国生产力水平落后，社会经济水平低，农民的基本生活主要依靠农业劳作，土地的功能在一定程度上起到社会保障的作用。然而，改革开发以后，我国经济快速发展，广大农村地区除了农业生产，其就业渠道和方式也越来越多样化。非农产业在农村经济的比重不断提高，土地对农民的束缚程度越来越低，土地的社会保障功能逐渐被淡化。在一些生态环境较好的地区，土地不再是农民的唯一出路，旅游业得到发展，绿色经济正在崛起，成为当地的主要财政收入。这就大大降低了农民对土地的依附性。另外，由于种植粮食作物投出的时间和成本较高，收入又较低，更多农民选择到一线城市务工。很多农村地区的大片土地由于无人耕种而成为荒山荒地。整体来看，土地对农民生活的保障功能确实处于不断弱化趋势。据统计，江苏省的南京、常熟、宝应等地，己有近60%的农户赞同土地承包经营权设立抵押。这充分表明，建立和完善土地承包经营权抵押制度已经具备良好的社会基础。

（二）实行抵押权，不会威胁农用地的安全。土地承包经营权的流转实际是公民民事权利的转让，是民事法律关系调整的范围，而土地管理部门对土地用途的规划和管理属于公法的范畴，则受行政法律调整，两者并未发生冲突。我国目前十分重视农用耕地的保护，对土地用途的规划严格管制，所以，在实现土地承包经营权抵押时，只要严格把关，不会改变土地的功能，18亿亩田耕地的红线也不会被打破。

（三）实行抵押权，不会对农民的生活保障造成威胁。土地承包经营权抵押属于债的担保之一。实行土地承包经营权抵押，让农民有更多的投资选择，也是一种重要的融资担保方式。土地承包经营权人是否行使，看其选择，可以行使，也可以不行使，而并非必然综上，反对农村土地承包经营权抵押的原因，已伴随着农村经济的发展开始站不住脚。相反，承认呢农村土地承包经营权的抵押，刺激农村经济，提高农民收入，惠及农户，才是我国新农村稳定与发展的根本之道。

在市场经济的大背景之下，农民也是理性的“经济人”，也是支配自身利益的最有发言权的群体，他们可以根据自身生活情况，综合各方面的因素，对土地的使用进行充分考虑，包括土地抵押风险与收益之间的关系。我们知道，当债务人能够偿债时，抵押权则不会实现。抵押权的实现只能在抵押人无法清偿债务的情况下才得以实现。即便当抵押权实现时，也可以通过具体的制度设计，使原承包人（通过租回的方式） 继续占有和使用土地。就算一些承包人失去承包地，也不会因此出现大规模的土地兼并和大量的失地农民。

三、完善农村土地承包经营权抵押制度的建议

（一）解禁立法，统一设立登记制度。考察物权自由流通理论，可以通过修订《农村土地承包法》，明确农村土地承包经营权的抵押制度立法，放开土地承包经营权抵押的禁止性规定，实行土地承包经营权抵押，使其在不同主体之间合理流动。如果实行家庭承包之土地承包经营权抵押，为了方便管理，应统一设立登记生效制度并发放承包经营权证书。土地登记制度是国家确定和保护不动产物权的重要管理手段，具有确权功能和公示双重功能，同时便于政府对土地的管理。土地承包经营权作为物权之一，它附于土地这一不动产之上。作为抵押物权，土地承包经营权抵押要以登记的方式公示。另外，对登记土地承包经营权证书的农民发放证书，因为承包经营权证书在某种程度上代表对所承包土地的使用权，通过证券化的表象对其价值进行量化，促进土地权益的的流转，也能使农民在抵押的过程中有更好对利益进行预期。在法律法规和政策上为土地承包经营权的流转提供相应的制度保障

（二）完善农村社会保障体系。基于我国特殊的国情，城乡二元制在短期内难以改变，广大农民在就业、教育、医疗、住房等方面很难做到与城镇居民同等的待遇，在大部分农村地区，农民还是依附在土地之上，土地仍然是农民基本生存的资本。土地承包经营权流转市场化的最大障碍就是土地承载了农民的社会保障功能，这大大降低了土地资源的利用率，也影响了农村土地承包经营权的抵押。为排除这一障碍，就必须建立新型的农村社会保障体系，让农民将更多的财产投入到农业生产经营当中。随着社会经济的高速增长，国家也在不断发展农村社会保障事业，让土地资源不断升值，削弱其社会保障功能。因此，完善农村社会保障体系，是解放农民、提高农地利用率、保障农村土地承包经营权多样性流转的根本途径。

（三）设立抵押农户对被抵押土地的优先耕作权和优先买回权。家庭承包土地经营权的抵押确实存在农民“失去”土地的现象，当农民真的无法偿债时，如何解决农民的生计问题。我们可以通过设立抵押农户的优先耕作权和优先买回权，一旦抵押权实现，丧失此块土地的承包经营权的农民，在同等条件下，有向抵押权人租赁耕作原承包地的优先权。还可以设立在未来一定年限，在同等条件下，有向抵押权人优先购买自己丧失的土地承包经营权的权利。

9.房产抵押流程 篇九

1.当户提出意向

2.业务人员评估并出具评估报告

3.领导同意办理

4.当户准备（房产证、土地证、夫妻双方身份证、户口本、结婚证等）

5.业务人员准备（房产抵押合同、委托书、价格认定协议书、受托人身份证、公章、法人章）

6.公证处办理委托公证

7.房管局办理房产抵押

8.房产局出具他项权证后，打印当票并让客户签字按指印

9.财务为当户出具支票

10.当户打收条。

10.房屋抵押贷款流程 篇十

咨询热线：***（周先生）0571-85559698

QQ:36018288详见公司网站：

1．房屋抵押贷款流程

为了正当的生活和经营需要，以自己或他人的产权房作为抵押物向银行申请特定用途的贷款。

2．贷款的期限、金额、首付比例

◆1年-30年；

◆贷款金额最高为房屋评估价的80％。（利息的最大节约：贷款利息为银行基准利率（6.10%-7.05%），客户在获得额度时并不计息，只有在实际用款时才按实际天数计算，客户用款的成本得到最大限度的节约；）

3．借款人所需条件

◆具备身份证，年龄在22-60岁的自然人；

◆具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力；

◆能够提供自己或他人或公司名下完全产权的房产作为抵押物；

◆能够提供我方认可的其他保证。

4．抵押房屋具备的条件

◆完全产权的商品房、公房、别墅、商铺、写字楼等；

◆业主为个人或企业；

◆手续齐备，能够办理抵押登记手续及上市流通。

5．借款人应提供的材料

◆夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（如单身提供单身证明）、两张一寸近照； ◆收入证明及所在单位营业执照副本复印件（加盖公章）

◆借款用途材料：可简化

6．房主应提供的材料

◆夫妻双方的身份证、户口本、婚姻证明（如单身提供单身证明）

◆房产证原件

◆已购公房需提供原购房协议

◆央产房需提供上市确认书

7．银行利率及还款方式

◆银行利率执行同期人民银行规定商业贷款利率

◆还款方式为等额本息和等额本金，自行选择

11.土地抵押流程 篇十一

关键词:土地承包经营权;权利抵押;探索

中图分类号:DF45 文献标志码:A 文章编号:1002—2589(2009)16—0110—02

进入21世纪,我国经济市场化改革已取得了重要进展,社会主义市场经济格局逐步形成,市场经济的一些观念随着经济的发展也已深入心。农村、农民同样也深受影响。自给自足的小农经济已经不能适应市场经济的千变万化,农业必须走集约化、规模化经营。因此,在搞活农村市场经济的背景下放活农业的生产要素——土地,具有积极的现实意义。不仅是对三农问题的解决是一个千载难逢的机遇,也是新一轮企业(比如像典当行业)开拓农村市场,扩大内需的引擎。因为市场化已成为历史的必然,改革现行的农村土地使用制度,运用市场机制,加速土地流转和集中,对促进农村经济市场化具有十分重要的意义。

一、我国现行法律对我国农村集体承包土地抵押的法律规定

我国物权法第184条关于土地抵押的法律规定,(1)土地所有权;(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;以上两种权利不得抵押。法律通过禁止性规范对此种行为说“不”。但法律并没有限制过死,通过例外性的规定有原则来允许此种行为。即能设定抵押只限制两类:一类是四荒(荒地、荒沟、荒丘、荒滩)土地使用权,另一类是乡镇、村集体企业以厂房等建筑物进行抵押的,其占用范围的土地使用权。第一种是秉着“变废为宝”的理念,为了促进荒废的土地的开发和利用,发挥其效益的最大化,变废为宝的市场经济调节方式,也是搞活集体经济之必须;第二种是依据“房地一体化”“房随地走”之原则,而对耕地、自留地、宅基地等集体所有的土地使用权则在一般情形下禁止抵押。我国担保法和物权法是这样规定的:担保法第37条、物权法第184条第2款立法者在制定法律主要是考虑保护耕地、防止耕地的流失,以保障农民的基本生存条件。

对此种行为笔者归纳以下几种观点:(1)农民对集体土地只有经营权,而土地的所有权是集体。因此,农民无权利抵押也即无权利典当。退一步讲即严格限制集体土地的流转。(2)“土地所有人除法律有限制外,得向地之上下,行使其所有权。”[1]在我国实行的是土地社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制,当前现行的《土地管理法》第2条明确规定,“任何单位和个人不得侵占,买卖或者以其它形式非法转让土地。”(3)土地并不是农民所有,农民仅享有经营使用权。完全可以通过诸如出租,承包等方面流转,没有必要再设置新的流转方式来增加农村集体土地承包经营使用权的不确定,这与我们党的三十年“不动摇”政策不能很好的衔

接。

二、关于农村集体承包土地经营权性质的探讨

对于农村集体土地经营权的性质到底姓“物”还是姓“债”问题一直是我国民法学理论界长期争论的对象,即使随着《农村土地承包法》、《物权法》等法律的相继颁布,农村集体承包土地经营使用权的性质再次成为争议的焦点,法学理论界的意见也不是完全同一的。总结关于农村集体土地经营使用权的性质即存在“物权说”和“债权说“之争。

笔者归纳“物权说”的观点,主要基于以下几点原因:第一,农村集体土地经营权是我国1986年《民法通则》关于物权的第五章中第一节的“所有权”和财产所有权所直接规定的权利,这是法学理论界公认的立法对物权的确定部分[2];但笔者认为,这一点原因有本末倒置的嫌疑,因为应该是先有权利的存在才能讨论其权利性质问题然后才能将其划入那个法律部分,而不是根据已经制定好的法律而确定其性质,这样容易让人感到有点先入为主,可以进一步认为,此种权利的性质就没有讨论的必要。第二,土地承包经营权人对其所承包的土地有在法律和合同规定范围内的直接控制和利用的权利[3];笔者认为,经营承包合同是确认农村集体土地经营权的关键步骤。即使有法律的规定农民享有此种权利,但如果没有发包方与承包方的承包合同,那么此种权利不可能自动被农民所享有,也即是说,此种权利发包方与承包方之间存在着某种意思自治,而正是由于这种意思自治将与物权法定原则存在着某种法律意义上的冲突。主张债权说的学者认为,家庭联产承包应属合同关系,承包方与发包方之间是一种合同上的债权债务关系。也有学者认为,我国农村土地承包经营制度是农民在既有制度上的自发性制度创新。它即突破了既有制度对农民权利的束缚,同时它又是在人民公社确立的集体所有权基础上发展起来的。土地承包经营使用权作为我国改革实践的产物,是在我国特有国情下生的具有变迁性和自发性的制度,因此无法用传统民法上的物权与债权对立学说来分析,这才是农村土地承包经营使用权的物权说与债权说难以定论的真正原因[4]。笔者认为,农村集体土地经营使用权应该属于债权范畴,首先,因为根据物权法定的原则,农村集体经营权作为一种新型的权利并不符合物权的一般特征,最主要的原因是它基于土地承包经营使用合同所产生的权利,这种合同是有时间限制(虽然中央强调可以长达若干年)。但这不能并满足物权绝对性的一般特征。其次,物权具有继承性特征,而农村集体土地经营权似乎只能在有限的承包期才可以继承。依据我国《农村土地承包法》第3条规定,农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式。虽然土地是以人口化分的,但实际上家庭承包是集体经济组织内部的农户进行的承包,以农户为承包单位,承包过程强调公平。通过家庭承包形式取得的土地承包经营权,在承包期内,家庭的某个或者部分成员死亡的,土地承包经营权不发生继承问题,承包地由家庭其他成员继续耕种,家庭成员全部死亡的,土地承包经营权消灭,由发包方收回承包地。再次,此种权利的取得是两个平等的民事主体(发包方与承包方之间)根据双方意思自治来订立承包合同。而传统的民法学说关于农村集体土地经营使用权的抽象定性与实际当中家庭联产承包责任制的具体内容之间存在着较大差距,土地承包经营权在具体的法律规定中已经偏离了债权方向而转化为一种现实的物权。若把土地承包经营权为物权性质因为物权的性质法律将对其限制得过死,这对于当前市场经济的迅猛发展将严重损害了农民的生产主动性和积极性,不利于在市场经济条件下,农用土地市场的流转,从而限制了土地资源的优化合理配置,而土地承包经营权的债权化则是调动农民生产积极性和主动性的重要方法,与2008年10月在北京召开关于研究推进农村改革发展问题的中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议的精神是一致的。因为在本次会议中:最主要的精神即搞活农村市场经济的重要途径就是有原则、有步骤放活农村的土地市场。而确认农村集体土地经营使用权是属于债权性质将更能自由、高效的流转。这对以后农村集体土地经营使用权的典当将扫除法律上的障碍。

三、农村集体土地承包经营权通过抵押方式典当合理性探讨

1.允许农村集体承包土地经营权的通过抵押方式典当,它体现了民法上民事主体的平等性,因为以一定财产上所有权以外的权利作为抵押权的标的,这是各国立法之通行的做法。不能怕在某种程度上影响社会稳定而违背基本法律中的一般原则,换言之,法治社会的目标将只能喊喊口号而已。社会稳定的问题可以通过其他社会制度加以解决(诸如加快经济的发展、扩大就业途径、健全和完善社会保障制度等等)。因为就目前我国农民获得的土地情况来看,其获得土地的途径基本上是通过农村土地承包合同所获得。而合同方式是获得财产权的来源之一,体现我国农村集体承包土地经营权的债权性质,而债权本身即具有平等性。

2.农村集体承包土地经营权的取得是基于发包方与承包方订立的合同。而民事中合同最主要的原则即意思自治原则,所谓的意思自治是指参加民事活动的当事人在法律允许的范围内享有完全的自由,按照自己的自由意思决定缔结合同关系,为自己设定权利或对他人承担义务,任何机关,组织和个人不得非法干涉。当承包方基于意思自治的合同而取得集体承包土地经营权利时,任何发包方等组织、个人不得干涉才对,因为只有不触及集体土地归于国家、集体所有这条底线,都不会违反合同。这为农村集体承包土地经营权的流转提供有力的法律支持。即也为农村集体承包土地经营权的典当提供法律依据。

3.建立农村集体承包土地经营权的抵押市场是社会主义市场经济发展的必然趋势。只有这样才活跃农村最基本的生产要素——土地。土地的放活将有助于农村市场经济氛围的形成,从而有助于形成集约化、规模化、产业化的新型大农业。而反对者基于现阶段政治上的考虑,将数亿农民约束在相对固定的区域内,按照农耕文明的治国思想,有利于政治的长治久安。再者社会主义市场机制不成熟。特别对农村集体土地是否能作为商品来进行交易学界一直存在着争议。

4.允许农村集体承包土地经营权的通过抵押还是实现流转是冲击传统中国的小农意识在农村中根深蒂固的影响法宝之一。所谓的小农意识就是为满足个人温饱,在一小块地上自耕自作,无约束、无协作、无交换而长期形成的一种思想观念和行为习惯。这种无交换的商业意识一直以来都在影响中国三农问题,更严重的情况甚至蔓延到整个中国的市场经济改革的步伐。那到底是否应该加大农村承包土地流转的力度呢?笔者认为,当有种经济利益可以获得时,农民会渐渐适应市场经济的发展。而土地作为农民最重要的一种生产要素,其在市场经济中理所应当实现其效益的最大化,这对农民致富奔小康具有重要的现实意义。

参考文献:

[1]找法网[EB/OL].http://china.findlaw.cn/fangdichan/tudi.

[2]刘国超.农村土地承包经营权流转问题研究[J].理论月刊,2006,(1).

[3]钱玉峰.建立农村土地流转制度的必要性[J].滨州师专学报,1996,(9).

12.土地抵押流程 篇十二

(1) 《农村土地承包法》第49条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地, 经依法登记取得土地承包经营权证或林权证等证书的, 其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。”这里并没有明确以家庭承包方式取得的土地承包经营权是否可以抵押。2005年最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释15条规定:“承包方以土地承包经营权进行抵押或抵偿债务的, 应当认定无效。”可见, 在法律层面上, 土地承包经营权设定抵押仅仅是针对以招标、拍卖、公开协商等方式取得的承包地, 而家庭承包方式的承包地是不允许抵押的。

(2) 《担保法》第34条、37条就有关农村土地承包经营权是否允许抵押的问题, 采取了针对不同土地类型区别对待的基本立场, 具体标准是:“四荒土地”的承包经营权可以抵押, 而其他土地承包经营权一概禁止抵押。此外, 在以土地承包经营权入股设立企业的情况下, 无论承包人还是以土地承包经营权入股的企业, 均不得在该入股的土地经营权设定抵押。设定抵押的, 应认定抵押行为无效。

(3) 《物权法》第128条规定:“土地承包经营权人按照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转, 流转的期限不超过承包期的剩余期限。”第133条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地, 依照农村土地承包法等法律和国务院有关规定, 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。”即家庭承包的集体土地 (一般是普通耕地、林地和草地) 属于保障性土地, 其上设立的承包经营权不得抵押;而通过招标、拍卖和公开协商等商业交易方式承包的集体土地 (多为四荒地) 属于营利性土地, 其上设立的承包经营权可以抵押。

2 土地承包经营权抵押贷款试点情况

2009年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会提出“有条件的地方可适行土地经营权抵押贷款”。江苏省淮北市、山东省寿光市、四川省成都市等地陆续开展了土地承包经营权试点工作。

(1) 土地承包经营权抵押试点经验。一是土地承包经营权抵押涉及多方面利益, 要通过政府搭台、银行助推、农信社配合, 明确工作责任、工作流程, 本着审慎原则, 对风险规避措施进行细化, 在论证基础上精心落实试点样本。二是要综合考虑各地具体情况, 试点方案力求完备规范, 明确贷款发放、有效抵押、贷款办理、风险防范等各种机制, 明确规定贷款发放流程。三是要严格按照土地承包经营权抵押方案、办法进行, 严格审查贷款对象的信用状况, 确保抵押风险低、收益好、可持续发展能力强。

(2) 土地承包经营权抵押存在问题。一是《物权法》及《担保法》都规定土地使用权不得抵押。最高人民法院涉及农村土地承包经营权纠纷案件的有关法律及司法解释规定, 承包方以土地承包经营权进行抵押或抵偿债务应认定无效。一旦发生纠纷, 银行能否胜诉就存在重大的不确定性。二是如果在纠纷中法院判定银行胜诉, 银行要不改变农业用途而将其全部流转出去存在很大困难, 如何处置土地也是一个问题。三是农民大规模将自己的土地承包经营权抵押给银行, 如果无法还贷, 土地被银行收走了, 失地农民缺乏生活保障, 将会危及社会稳定。

3 开展土地承包经营权抵押的建议

(1) 修订土地流转相关法律制度。建议对《物权法》、《农村土地承包法》和《担保法》等现有法律进行修订, 允许农民以承包土地进行抵押, 从根本上消除土地承包经营权抵押贷款的法律障碍, 保障土地承包经营权抵押担保功能的完全实现。

(2) 建立土地承包经营权价值评估和市场化服务制度。建立农村土地承包经营权价值评估中介机构, 制定科学的评估标准, 综合考虑土地所在区域、种植养殖品种、先期投入、地上附作物、行使抵押权的成本等多种因素的权重, 合理确定抵押物价值。同时, 完善土地流转服务平台建设, 引入社会资本, 为土地流转当事人提供完备的市场信息、法律服务, 最终形成市场化的交易服务机制。

(3) 加强土地承包经营权抵押贷款业务指导与监督。由人民银行和金融监管机构联合出台《农村土地承包经营权抵押贷款管理办法》, 明确其贷款对象及条件、规范贷款操作流程, 建立贷款风险评估、防范保障机制, 促进农村土地承包经营权抵押贷款规范发展。

13.房子抵押贷款流程 篇十三

需要用房子抵押到银行贷款，从何处下手？流程如下； 方法/步骤

1.准备材料

首先，把夫妻双方的身份证明、户口本、结婚证、房权证、土地证（或复印件）、工商执照、税务登记证、银行的资金流水等准备好。1

2.房屋评估 2

带着身份证明、房权证到评估公司对抵押房屋申请评估，这里注意一点，银行都有自己指定的评估公司；评估公司受理后出具评估报告。

3.申请贷款 3

带着夫妻双方的身份证明、户口本、结婚证、房权证、土地证（或复印件）、工商执照、税务登记证、银行的资金流水、评估报告到银行申请贷款，签订借款合同。

4.银行批准 4 银行受理后，核实材料真伪，到经营场所实地查看，报上级银行批准，上级行核实后批准贷款。

5.抵押登记 5

14.土地抵押登记申请书 篇十四

抵 押 人:

抵押权人:

借 款 人:

申请日期:

申请类型:国有土地使用权抵押设定登记 □ 国有土地使用权抵押变更登记 □ 集体土地使用权抵押设定登记 □ 集体土地使用权抵押变更登记 □

申请人情况

抵押人

抵押权人

申请人

姓名/名称

法人代表

身份证号码

联系地址

联系电话

委托人

姓 名

身份证号码

联系地址

联系电话

土地情况

土地坐落

地籍号

土地证证号

宗地面积

M2

使用权类型

土地用途

终止日期

年 月 日

宗地范围内有否建筑物

有 / 否

该建筑物有否办房产证

有 / 否

宗地范围内有否权属争议

有 / 否

宗地范围内有否被查封

有 / 否

原有他项权利情况

本次抵押登记情况

土地抵押面积: M2

贷 款 金 额: 元

土地权利价值(评估金额): 元

土地抵押金额: 元

贷款合同编号:

抵押合同编号:

设定抵押期限 : 至_ _

其他需要说明的事项:

申请理由及相关声明

因 关系,抵押双方经协商一致,同意上述土地设定他项权利登记,并对提供的抵押物及资料的真实性,合法性负全部责任.抵押权利存续期间,双方一定遵守国家有关法律规定,严格执行双方所签的合同;双方同意如债务人不按期偿还本息,抵押权人可依法处分抵押物;抵押关系终止,由双方共同申请抵押注销登记.债务人(签章): 抵押人(签章): 抵押权人(签章):

年 月 日 年 月 日 年 月 日

集体土地所有者意见

同意本宗集体土地使用权办理抵押,若发生依法处分抵押物情况,抵押的土地可依法征为国用或按有关规定进行农村集体建设用地使用权流转.负责人:(盖章)

年 月 日

填 表 说 明

1,填写时使用黑色,蓝色墨水笔,字体工整;

2,申请人应据实按表内内容填写,字迹端正勿涂改,同一项目内容划改不得超过两次,全表划改不得超过两处;

3,标注有“□”符号的为选择项目,选择后在“□”中划“√”;

4,申请人的名称请按工商营业执照或其它批准文件上登记的全称填写;

5,有关的联系电话和通讯地址务请真实准确,以免无法及时联系,造成不必要的延误;

6,抵押权人:即债权人,如某某银行,农村信用合作社等;

7,抵押人:即本宗土地使用权人,填写土地使用证上记载的个人或单位名称;8,债务人:负有还债义务的个人或单位;

9,土地坐落:土地使用证上记载的土地地址;

10,土地证证号:土地使用证上记载的编号;

11,宗地面积:土地使用证上记载的总面积;

12,土地用途:土地使用证上记载的地类(用途);

13,终止日期:土地使用证上载明的终止日期;

14,如实反映宗地范围内有否建筑物,建筑物有否办房产证,宗地范围内有否权属争议及宗地范围内有否被查封情况,将非选择项划去.15,土地抵押面积:此次贷款抵押的面积;

16,贷款金额:贷款合同中签订的贷款数额;

17,土地权利价值:经有资质的评估机构评估的本宗土地的价值;

18,土地抵押金额:抵押合同中签订的抵押担保金额;

19,土地抵押期限:抵押合同中约定的抵押起止日期;

20,债务人,抵押人,抵押权人的签章栏,属于个人的,由抵押人或抵押权人签字,并按手模,属于单位的,负责人签字及盖单位公章;

15.土地抵押流程 篇十五

一、农村土地承包经营权抵押融资的现状

农村土地作为农民重要的生产资料, 有时甚至是生存的唯一保障。对土地的高度依赖, 促使以土地承包经营权为核心的农民家庭财产模式的形成, 为了获得更多的资金发展生产, 土地承包经营权作为抵押标的物是不二的选择。在实践中, 虽然现行的政策对土地承包经营权的抵押做出了规定, 并指导着部分地区展开试点工作, 但是, 在我国现行的法律框架内, 通过家庭承包方式取得的土地承包经营权的抵押并没有得到认可。

(一) 土地承包经营权抵押的法律禁区

我国关于土地承包经营权抵押的相关法律规定散见于《物权法》、《担保法》、《农村土地承包法》及其相关司法解释中。

《物权法》第128 条规定土地承包经营权人可以采取的土地承包经营权的流转方式仅包括转包、互换、转让, 并且在第180 条和第184 条对允许和禁止抵押的财产予以明确规定。在第133 条及第180 条中规定只有以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权才能够抵押, 并且在第184 条中明确除法律规定可以抵押的外, 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。

在我国《担保法》中也有着类似的规定。《担保法》在第34条和第37 条中对允许和禁止抵押的财产做出规定。从这两条规定中也可以看出, 允许抵押的财产仅限于抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权, 而耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。

2003 年实施的《农村土地承包法》对农村土地的承包方式分为家庭承包方式和招标、拍卖、公开协商等方式两种, 但后者限于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。根据该法第49 条的规定, 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地, 经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的, 其土地承包经营权可以依法抵押。虽然在《农村土地承包法》中对通过家庭承包取得的土地承包经营权是否能够抵押语焉不详, 但是在最高人民法院2005年颁布的《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》中通过对土地承包经营权抵押合同认定无效, 从而间接明确了通过家庭承包取得的土地承包经营权不能抵押。

(二) 土地承包经营权的抵押的政策突破

虽然我国现行法律规定通过家庭承包取得的土地承包经营权不得抵押, 但在实践中, 从中央到地方都出台了一系列的政策性文件指导土地承包经营权的抵押融资工作, 并且在全国多地也开展了土地承包经营权抵押融资试点工作。

早在中央一号文件出台之前, 2008 年党的第十七届中央委员会第三次全体会议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》, 在该决定中提出要完善土地承包经营权权能。2010 年中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会联合下发的《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》, 指出金融部门要积极支持和配合当地党委和政府组织推动的农村土地承包经营权流转, 探索开展相应的抵押贷款试点。中央一号文件出台之后, 银监会下发的《做好2014 年农村金融服务工作的通知》也要求银行业金融机构要慎重稳妥开展土地承包经营权抵押融资试点工作。

在国家统筹城乡综合配套改革的背景下, 成都、重庆两市开展了土地承包经营权的抵押试点工作, 并且下发了一系列的政策性规范文件, 如成都市自2009年以来陆续下发的《关于成都市农村产权抵押融资总体方案》、《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法 (试行) 》、《成都市农村土地承包经营权抵押贷款工作方案》。在中央的授权和指导下, 其他地方也在探索土地承包经营权抵押融资工作, 如福建三明市, 辽宁沈阳法库县, 宁夏平罗同心县, 江苏苏州太仓市, 浙江嘉兴、湖州等地。这些试点工作多以政策性规范文件为依据, 在不同程度上突破了我国现行的法律规定。

二、当前土地承包经营权抵押融资的困境

从现有的研究资料来看, 不少学者对土地承包经营权抵押的可行性做了实证研究。从研究中可以发现, 农民对以土地承包经营权抵押融资有着现实的需求, 并且也愿意用土地承包经营权作抵押。1尽管如此, 当前用土地承包经营权抵押融资还面临着一些不可忽视的问题。

(一) 土地承包经营权抵押融资渠道不足

缺乏资金是农业规模化和现代化的一大障碍。在我国, 对于农户而言, 银行贷款流程规范、利率明确, 是农业融资的首选途径。由于我国银行的定位、业务范围等的不同, 面向“三农”的银行主要是农业银行、农业发展银行以及农村信用社。自20 世纪90 年代末国有商业银行逐步退出农村金融市场以来, 农业银行的市场定位逐步改变, 在农村的网点数量大幅减少。而农业发展银行作为从整体上提升农业基础设施和扶持农村经济发展的政策性金融机构, 其宏观性的服务目的使其难以做到对小土地农业经营活动的资金供给[1]。并且农业发展银行在县级以下的营业网点基本处于空白状态, 在客观条件上也难以承担起为广大农村提供农业融资的重任。作为最深入农村的农村信用社, 因其资金规模这一方面的短板, 抗风险能力不强, 在发展土地承包经营权抵押融资业务时就显得比较谨慎和被动。此外, 银行针对农业融资推出的贷款种类不多且大多需要提供担保, 如农业银行推出农户小额贷款和农村个人生产经营贷款、浙江农信联社推出丰收小额贷款、农户联保贷款、低收入农户创业贷款等。农户虽然想通过银行贷款来获得资金, 但因无法提供实物担保、无法找到合适的人提供担保、提供的贷款杯水车薪难以解决实际问题等种种原因而无法实现融资的目的。

(二) 银行业金融机构将面临多种风险

开展土地承包经营权抵押贷款业务, 银行业金融机构将面临以下风险。

第一, 法律风险。根据我国《担保法》、《物权法》、《农村土地承包法》及其相关的司法解释, 土地承包经营权的抵押目前仍是法律的禁区, 尽管现有的政策进行了不同程度的突破, 但是在法律上仍未开禁。以土地承包经营权为抵押物的抵押合同不具有法律上的效力, 这就意味着银行要开展土地承包经营权抵押融资业务得不到现行法律的支持, 将面临着法律上的风险。

第二, 经营风险。由于农业生产经营的周期长、农作物的生长成熟取决于自然环境、农作物受市场价格波动的影响大等各种因素, 导致农作物的投入产出比的预期不稳定。同时, 土地是农村家庭的核心生产资料, 农作物产出收益占农村家庭收益的大部分, 一旦农作物产出收益未能达到预期收益, 极有可能出现抵押人无法偿还到期债务的情形, 增加了银行的经营风险和不良资产数。

第三, 流动性风险。目前, 我国缺少土地承包经营权的流转平台, 土地承包经营权的流转大多在抵押人所属的集体组织内部实现。有限的范围很可能使银行取得的土地承包经营权最终不能成功地流转出去。而我国根据《商业银行法》第43条的规定, 商业银行在我国境内不得向非自用不动产投资。这就意味着, 银行在未能实现土地承包经营权成功流转时, 也不能有效利用该权利, 很有可能土地将闲置。在此期间, 抵押人由于暂时失去土地承包经营权也不能对土地进行耕作等农业生产活动。《土地管理法》第37 条又对闲置、荒芜耕地做出禁止性规定, 银行将陷入两难的境地。

(三) 土地承包经营权抵押融资配套机制不完善

抵押权的实现依赖于建立开放的交易市场和设置配套的流转服务市场。抵押登记机构、土地承包经营权价值评估机构、土地流转平台等配套机制的不完善, 严重制约着土地承包经营权抵押融资的发展。

根据《物权法》第127 条, 《土地承包法》第22 条、第23条的规定, 土地承包经营权自合同生效时设立, 颁发土地承包经营权证仅仅是对该权利的确认, 土地承包经营权不以登记为设立要件。根据《物权法》第129 条、《土地承包法》第38条, 土地承包经营权采用互换、转让方式流转的, 是否登记以当事人的意愿为主, 未经登记的法律后果仅为不得对抗善意第三人。由于农民合同法律意识较为淡薄, 土地承包经营权的流转往往没有书面合同对权利义务加以规定, 甚至更多的是当事人双方之间的口头约定。这样一来, 极易出现土地承包经营权的权属不清的情况。而且《担保法》关于土地使用权的抵押规定应当办理抵押登记, 作为土地使用权范畴内的土地承包经营权, 因没有专门的抵押登记机构, 并不具备公示、公信和对抗第三人的效力。

土地承包经营权的价值评估是土地承包经营权抵押融资中不可或缺的重要环节。当前开展的试点工作中, 对土地承包经营权的价值没有一个规范的标准, 各地的差异较大, 1而且没有专门的价值评估机构也使估价的随意性增大。同时, 土地流转平台的不完善, 信息不对称, 也限制了土地承包经营权抵押融资业务的拓展。

三、完善土地承包经营抵押融资的建议

土地承包经营权的完善需要多方的共同努力, 除了需要适时地修订现行法律以符合实际外, 制度上的完善与创新也是必不可少的。

(一) 完善土地承包经营权抵押融资配套机制

1.确立土地承包经营权登记制度

从长远来看, 规范、统一的土地登记制度有利于土地流转市场的良性运行, 有利于土地承包经营权抵押融资突破困境。我国现行的法律对不同方式取得的土地承包经营权采取了不同的登记效力。根据《物权法》、《土地承包法》的规定, 以家庭承包方式取得的土地承包经营权通过互换、转让等方式流转采取登记对抗主义, 而以招标、拍卖、公开协商等方式承包的“四荒地”通过转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转采取登记要件主义。我国土地承包经营权是建立在土地基础上的用益物权, “不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段, 是决定不动产物权变动能否生效, 或者使得物权变动取得完满效力而必须具备的程序性条件。”[2]因此, 以家庭承包方式取得的土地承包经营权的流转 (包括抵押) 也应当采用登记要件主义。在登记机关的选择上, 由于县级以上地方人民政府承担了土地承包经营权的确权工作, 因此, 由核发土地承包经营权的县级以上地方人民政府进行登记较为妥当。

2.建立土地承包经营权价值评估机制

对土地承包经营权的价值评估是实现土地承包经营权抵押融资的重要环节, 规范、合理的价值评估机制既有利于土地价值的最大化, 又有利于银行风险控制。在目前的试点工作中, 成都崇州市首次提出了土地承包经营权的评估基准价。具体做法是:将承包土地分成水田、旱地、园林、“四荒地”四大类型, 其中水田和旱地又根据其区位优势、地力水平等因素分等级, 每亩每年基准价从95 元到1 000 斤大米 (或者1700 元) 及以上不等。大米折款依据当年9 月30 日 (上半年依据上年9 月30 日) 当地市场中等价标准进行折现[3]。这种估价方式仅以大米的产出为标准不能准确地反映所有的土地情况, 代表性较弱, 存在土地承包经营权价值被低估的可能。因此, 建议在政府部门的主导下, 引入专业的评估机构进行评估。在评估时, 充分考虑可能影响土地承包经营权价值的各种因素, 如土地所在的区域、土地等级、农田基本设施情况、自然气候环境、种养殖品种、当地土地承包经营权流转价格等等。

3.搭建土地流转平台

土地流转平台对土地承包经营权抵押融资的重要性不言而喻, 土地流转平台是土地承包经营权处置变现的重要场所, 是土地承包经营权抵押融资的枢纽。可以考虑由政府部门牵头搭建土地流转平台, 如建立农村土地流转服务中心, 规范土地承包经营权流转程序。同时, 充分利用当前的互联网技术, 创建土地流转网络服务平台。线上线下及时公开发布可流转的土地承包经营权的相关信息, 提供政策咨询、信息指导等服务, 为土地承包经营权需求主体提供便利。此外, 可以尝试引入公开竞拍规则, 使债权人在不违反法律规定的框架内实现债权。

(二) 完善以风险管理为核心的土地承包经营权抵押贷款银行管理体制

1.提高风险管理意识

风险与收益相伴相生, “现代银行经营观念认为, 风险具有双重性, 它既包含形成损失的可能性, 也是形成收益的来源。”[4]风险管理是银行经营管理的重要组成部分, 只有做好风险的管理, 才能实现收益的最大化。因此, 面对土地经营权抵押融资可能的风险, 首先应当提高全体员工的风险管理意识, 树立正确的风险观, 处理好执行政策与风险管理之间的关系。加强员工关于风险认识、操作流程、监控等方面的培训, 将风险管理意识渗透到每一位员工的日常工作中, 使每一位员工掌握所在工作岗位必需的风险管理技能。

2.完善信贷准入体系

一是要完善土地承包经营权贷款操作规范和程序。按照相互分工、相互制约的原则, 明确贷款调查、审查、审批等各个环节的权限, 实现各部门的有效配合。二是明确土地承包经营权抵押贷款对象和申请条件。鉴于土地承包经营权抵押贷款工作处于探索阶段, 可以根据当地的实际情况, 先行选取信用好, 偿还能力强的对象进行试点, 如工商行政管理部门 (或主管部门) 核准登记的企 (事) 业法人、农民专业合作社等, 然后逐步扩大贷款对象范围。同时, 贷款申请还必须满足一些硬性条件, 如取得土地承包经营权证、对承包土地享有处分权、土地承包或土地流转程序合法、行为规范, 避免权属不清, 存在争议的土地承包经营权成为抵押标的物。

3.完善信贷监控机制

土地承包经营权抵押融资的初衷是为了解决农民农业生产经营困难, 支撑农业规模化发展、迈向现代农业。因此, 有必要对土地承包经营权抵押贷款的流向和生产经营状况进行监控。贷款发放后, 建立动态的监控机制, 加强对贷款人资金使用的监督, 掌握贷款人生产经营的状况, 防止贷款人不按规定用途使用资金的情况发生。同时, 密切关注贷款的期限, 对于贷款人经营状况严重恶化、可能出现到期不能偿还贷款情况的, 要及时制定相关措施, 控制新增风险。在动态监控的过程中, 建立信贷风险档案, 对贷款人的风险承受能力和信用等级进行评定, 量化信贷风险。

(三) 探索土地承包经营权抵押担保新模式

我国农村土地的承包主要采取的是农村集体经济组织内部的家庭承包方式, 这种承包方式就决定了以家庭为单位的农业规模小、较分散, 加之种植业的回报周期长, 抗风险的能力弱, 导致农户的积累有限, 抵押时缺乏担保物。从社会结构来看, 我国农村仍处于传统的“熟人社会”, 村民的日常活动大多在本村集体经济组织内。据此, 在解决土地承包经营权抵押担保的问题上可以做如下尝试。

以农村集体经济组织为单位, 成立土地协会、土地合作社等组织。在当前的试点工作中存在两种不同的模式, 一个是宁夏同心反担保和保证担保相结合的模式, 另一个是山东枣庄土地承包经营权之上的农作物收益权抵押模式。在宁夏同心模式中, 土地协会是会员形成联保的平台, 贷款人将土地承包经营权抵押给联保会员和协会, 再由协会向农信社担保[5]。山东枣庄模式是将土地承包经营权折股入社, 再由土地合作社向银行贷款[6]。这两种模式利用土地协会、土地合作社这一平台, 对会员的信用和经营能力有着较深入的了解, 知根知底。但是二者的实质都不是真正意义上的土地承包经营权抵押, 前者为土地承包经营权反担保, 后者为农作物收益权抵押。在这两种模式的基础上, 可以考虑让合作社仅承担担保的职能。农户入会自愿, 退会自由。合作社在会员的选择上, 吸纳信用好、经营能力强的农户入会。由合作社和入会农户按照一定比例共同出资, 作为保证金存入银行专用账户, 为入会农户提供担保。入会农户向银行申请贷款时, 以自己的土地承包经营权作抵押, 不必再为担保问题犯难。

此外, 发挥政府主导作用, 在政府部门的主导下出资成立农业融资风险基金, 为土地承包经营权抵押贷款提供担保。完善农业保险机制, 实现土地承包经营权抵押贷款和农业保险的联动, 增强农户抵御风险的能力。

摘要：随着2014年中央一号文件的出台, 农村土地承包经营权抵押融资问题再次引起广泛的关注。当前农村土地承包经营权抵押融资面临着法律禁止和政策突破的矛盾。在这个背景下, 推行土地承包经营权抵押融资亦面临着一些不容忽视的困难, 如抵押融资渠道不足、银行业金融机构面临高风险、相关配套机制不完善等。这就需要通过完善相关配套机制、完善以风险管理为核心的土地承包经营权抵押贷款银行管理体制、探索土地承包经营权抵押担保新模式等措施突破困境。

关键词：土地承包,经营权,抵押,融资

参考文献

[1]左平良.土地承包经营权流转法律问题研究[M].长沙:中南大学出版社, 2007:149-150.

[2]马新彦, 李国强.土地承包经营权流转的物权法思考[J].法商研究, 2005, (5) :117.

[3]陈泳.崇州实践:让农村承包土地都能变资本[N].成都日报, 2011-01-05 (4) .

[4]彭彤丽.构建商业银行风险管理文化[J].商业时代、学术评论, 2006, (13) :95.

[5]闫广宁.对同心县农村信用联社开展土地承包经营权抵押贷款情况的调查与思考[J].西部金融, 2008, (8) :49.

16.土地抵押流程 篇十六

关键词：农村土地经营权；抵押贷款

吉林省长春市双阳区去年启动农村土地经营权抵押贷款试点工作，目前已取得初步成效。截至目前，区农业银行和农商银行已经向9个农民合作社发放抵押贷款201万元，在一定程度上解决了部分农户的资金需求，拓宽了资金筹措渠道。

一、双阳区农村土地经营权抵押贷款试点的主要做法

一是加强组织领导，为工作开展提供有力保障。成立了由主管区长任组长，试点乡镇、发改、农业、农行、农商行等单位负责人为成员的领导小组，负责统筹安排各项工作。领导小组在区农业局下设办公室，具体负责日常业务工作。试点乡镇等成员单位也结合各自实际，抽调专人建立相应的组织机构，明确主管人员，并安排村级出纳报账员负责初审工作，形成了区、乡、村三级服务网络。

二是狠抓宣传发动，营造浓厚的舆论氛围。开展土地经营权抵押贷款试点是一项全新的工作，需要群众的理解、支持和参与。去年省里召开动员会议后，双阳区专门召开会议，对工作进行动员和部署。在工作开展过程中，区里还召开推进会进行再安排和再调度，有效统一广大干部群众的思想认识，促进工作开展。同时，坚持以宣传教育为先导，不断丰富宣传载体，创新宣传形式，通过电视、报纸、培训、入户宣传、印发宣传单等方式，对抵押贷款工作进行广泛宣传。

三是突出重点环节，促进试点工作落实。在具体实践中，重点把握了以下几个环节：突出抓好前期调研，组织试点乡镇和农业部门围绕土地经营权抵押贷款工作，对农村土地承包经营登记基本情况进行全面细致的调查，对需要抵押贷款的经济组织和农户自然人实施分类统计，摸清底数，做好登记备案；切实加强业务培训，集中学习下发的有关政策和文件，做到政策熟悉、范围明确、程序清楚；注重发挥群众和金融单位主体作用，始终坚持以借贷双方自愿、平等协商为前提，特别是充分尊重农民的意愿，在农民自愿的基础上，鼓励、引导和推动农民参与抵押贷款；不断加强服务平台建设，进一步完善区级农村土地流转服务中心工作机制，优化工作流程，提高交易效率和服务质量。同时，在乡镇农经中心建立以村组为基础的交易服务网点，全面做好政策宣传、组织指导、联系沟通、信息发布等工作，努力为土地流转提供优质高效的一条龙服务。

四是加强协调配合，形成推动工作的强大合力。农村土地经营权抵押贷款试点工作涉及乡镇、农业部门、发改部门以及金融机构等多个方面。为确保试点工作顺利推进，双阳区建立了部门联席会议制度，明确各业务单位的工作职责。在具体工作中，试点乡镇、农业部门和金融机构能够严格管理、规范操作，充分发挥各自职能作用，同时也能够及时沟通情况，及时解决工作中出现的矛盾和问题，共同推进抵押贷款试点的管理和服务工作。

二、双阳区农村土地经营权抵押贷款试点存在的问题

一是办理手续比较繁琐。申请贷款的农民办理一笔贷款需要填写将近10张表格，多的达到十几张，并且还需要信贷员到村组实地调查核实贷款户具体情况，找土地承包经营权共有人签字。对于贷款农民和信贷员来说，这些手续既生疏又繁琐，难免从主观上产生畏难情绪。

二是贷款规模与农民需求差距较大。按照规定，土地经营权抵押贷款的额度按照抵押土地收益的一定比例确定，比如贷款5万元大约需要将近4垧地作抵押。双阳区地处半山区，人多地少，人均承包地面积在3亩左右，由于土地流转规模较小，并且有些农户土地流转只是口头约定，没有签订规范的流转合同无法进行抵押，导致多数农户可供抵押的土地面积小，能够贷款的额度小，从而导致地少的农民不愿意采用这种方式进行贷款，资金需求大的农户反而贷款困难。

三是银行的积极性需要进一步提高。由于农村土地经营权作为抵押品处置难，监管制度不健全，风险保证机制还不够完善，导致银行避险心态较重，开展此项业务比较慎重，不愿意增加贷款额度和贷款年限。

三、进一步做好农村土地经营权抵押贷款试点的建议

一是不断提高银行贷款积极性，全力保证贷款需求。引导金融机构在保证放贷质量的前提下，不断转变思想，克服畏难情绪，充分考虑和照顾农民及农业经营主体的贷款需求，简化审批手续，开辟绿色通道，提高服务水平，扩大业务范围。

二是严格规范工作程序，不断健全完善工作机制。充分发挥区、乡两级农村土地流转服务中心作用，指导农民签订规范的土地承包流转合同，促进农村土地规范、合理、有序流转，重点引导土地向种田大户流转，从而扩大土地流转规模，提高贷款额度。同时，不断完善风险防范机制和矛盾调处机制。边推进试点、边总结经验、边完善政策，切实降低不可抗力、市场风险和人为失误造成的风险，确保借贷双方的合法权益不受损害。同时，切实发挥乡、村两级矛盾调处中心作用，不断健全矛盾纠纷调处机制，确保出现问题时能够及时有效化解。

三是全力做好农村土地确权工作，有效盘活农村土地资源。农村土地产权的确定，将极大地减少农村土地承包经营权抵押贷款的前期工作，有利于提高农户贷款效率，减少银行在办贷过程中的工作量和风险。要积极稳妥推进农村土地确权登记颁证工作，对农民的承包地确实权、颁铁证，通过有效盘活农村土地资源，切实解决农户因有效抵押物不足而导致贷款难的问题。

四是进一步加强宣传引导，提高农民的认知度和参与度。要继续采取切实有效的措施，多渠道、多形式宣传农村土地经营权抵押贷款相关知识和重要意义，使广大农业生产经营户掌握具体内容和有关环节，转变农民的惯性贷款思维模式，使更多的农民和农业经营主体接受这种贷款方式。

五是以抵押贷款试点为杠杆，促进农业产业结构调整。开展农村土地经营权抵押贷款，有利于破解农村金融“瓶颈”问题、促进土地适度规模经营和农业产业结构调整。要最大程度发挥信贷资金支持农业生产的效用，重点引导和支持农民合作社、家庭农场等新型经营主体合理调减玉米等普通粮食种植面积，大力发展杂粮、绿色稻米、棚膜蔬菜、苗木花卉等高附加值作物，以及以梅花鹿为重点的精品畜牧业。同时，引导农民和经营主体发展观光休闲农业，通过调整农业结构促进农民持续增收。

（课题组成员：赵树勋 宋立新 赵忠铨〔执笔〕）

责任编辑：欣文