物业管理创优资料

物业管理创优资料（精选7篇）

1.物业管理创优资料 篇一

某物业公司创优考评迎检资料总目录 1 符合城市规划要求 1．1．1 国土局规划证明 1．1．2 征地协议书 1．1．3 投资许可证 1．1．4 建筑许可证 1．1．5 建筑开工许可证 1．1．6 红线图

1．1．7 关于命名的批复 1．2 严格按国家标准险收 1．2．1 房屋接管验收标准

1．2．2 深圳市建筑工程竣工验收书 1．2．3 深圳市建筑消防验收合格证

1．2．4 深圳市消防工程竣工验收移交登记记录 1．2．5 楼内电话配线工程验收证书 1．2．6 电梯准用证 1．2．7 电梯运行许可证

1．3 具有完整的验收资料、图纸、档案 1．3．1 验收移交档案资料检索代码 1．4 办理管理交接手续 1．4．1 城建档案移交书 附：竣工移交目录 文字材料移交目录

1．4．2 建设单位委托管理合同 1．4．3 钥匙移交记录

1．4．4 验收记录表（样表）1．4．5 消防工程交接协议书

2．1 由专业的物业管理企业对大厦实施统一的专业化管理 2．1．1 物业管理公司简介 2．1．2 物业管理公司组织架构 2．1．3 物业管理公司营业执照 2．1．4 物业管理公司税务登记证 2．1．5 物业管理公司企业法人代码卡 2．1．6 管理处组织架构 2．1．7 管理处工作简介 2．1．8 管理处长营业执照 2．1．9 管理处企业代码卡 2．1．10管理处税务登记证 2．1．11管理处停车场许可证 2．1．12管理处停车场营业执照 2．1．13管理处停车场税务登记证 2．1．14管理处停车场企业代码卡 2．1．15区治安联防组织证书 2．2 有固定的管理经营场所

2．2．1 管理处办公场所移交手续 2．2．2 办公场所照片 2．2．3 管理处经营场所

3．1 成立业主管理委员会或管理委员会 3．1．1 管理委员会章程

附：深圳市社会团体法人登记证

3．1．2 第一届业主管理委员会筹备工作报告

附：第一届业主管理委员会预备会议及第一次会议议程 第一届业管理委员会来宾及委员会通讯录 3．1．3 第一届业管理委员会第二次会议公报 3．1．4 第一届业管理委员会第三次会议公报 3．1．5 第一届业管理委员会第四次会议公报 3．1．6 第一届业管理委员会第五次会议公报 3．1．7 年第三季度财务状况公告 3．1．8 年财务状况公告

3．1．9 年第一季度财务状况公告 3．1．1年上半年财务状况公告

3．2 管理企业与业主管理委员会及上级主管部门签订物业管理合同，责、权、利关系明确 3．2．1 物业管理合同 3．2．2 经营目标责任书

3．3 制定业主公约或住用户公约 3．3．1 业主公约

4．0 管理处制定出争创全国城市物业管理优秀大厦的规划与具体实施方案并落实到各部门 4．1 福田物业管理公司一九九七年度工作计划

4．2 争创“省、全国城市物业管理优秀大厦”的规划

4．3 “广东省、全国城市物业管理优秀大厦”创建工作实施方案 4．4 整改方案 5．1 各项管理制度 5．1．1 公众管理制度

5．1．1．1 福田物业管理公司《住户手册》 5．1．1．2 业主公约

5．1．1．3 出入证管理规定 5．1．1．4 业主房屋修缮须知 5．1．1．5停车场管理规定 5．1．1．6自行车临时保管规定

5．1．1．7管理处机动车停车卡办理规定 5．1．1．8绿化、清洁管理规定 5．1．1．9商业网点管理规定 5．1．1．10电梯使用管理规定 5．1．1．11乘梯须知 5．1．1．12临时用电管理规定 5．1．2内部管理制度 5．1．2．1《员工手册》

5．1．2．2管理处员工行为规范 5．1．2．3用户投诉处理程序 5．1．2．4便民服务制度 5．1．2．5回访制度

5．1．2．6管理处保安员岗位职责区域划分表 5．1．2．7机电保养责任区划分表 5．1．2．8员工宿舍管理规定 5．1．2．9管理处员工培训规定 5．1．2．10设备管理控制程序 5．1．2．11机电人员安全操作规程 5．1．2．12配电房管理制度 5．1．2．13配电室操作程序

5．1．2．14高压环网柜运行管理制度 5．1．2．15机电突发性事故的应急措施 5．1．2．16电器维修规定 5．1．2．17发电机房管理制度 5．1．2．18节能运行标准 5．1．2．19公用照明管理制度 5．1．2．20用水、供水管理制度 5．1．2．21设备检查测试制度 5．1．2．22应急分队条例

5．1．2．23中央控制室管理制度 5．1．2．24中央控制室维修管理制度 5．1．2．25消防设备维修管理制度 5．1．2．26消防设备检修与保养制度 5．1．2．27风机房管理规定 5．1．2．28电梯运行管理制度 5．1．2．29电梯安全操作规程 5．1．2．30电梯故障困人救援程序 5．1．2．31空调机房管理制度 5．1．2．32空调系统运行管理规定 5．1．2．33给排水设备运行管理规定 5．1．2．34给排水设备维修管理制度 5．1．2．35水泵房管理制度 5．1．5．36水泵定期保养制度 5．1．2．37水池、水箱管理制度 5．1．2．38水池、水箱清洗制度 5．1．3各岗位职责

5．1．3．1经理岗位职责 5．1．3．2机电主管岗位职责 5．1．3．3保安主管岗位职责 5．1．3．4事务助理岗位职责 5．1．3．5会计员岗位职责 5．1．3．6出纳员岗位职责 5．1．3．7空调工岗位职责 5．1．3．8值班电工岗位职责 5．1．3．9给排水工岗位职责 5．2服务质量标准

5．2．1质量用册目录（具体内容详见ISO9000质量手册）5．2．2程序文件目录 5．2．3工作规程目录

5．3各工作岗位考核标准、奖惩办法 5．3．1关于试行考核办法的通知 附：工作考核标准

部门负责人浮动工资考核标准 5．3．2管理处内部检查工作规程 附：事务部日检记录表 事务部周检记录表 管理人员考核评比表 保安队检查表 工程部量化考核表

5．3．3保安员考核规程 5．3．4清洁工作考核规程 5．3．5工程部工作考核规程 5．3．6奖惩制度

6．0应用计算机等现代管理手段科学管理 6．1．1管理处电脑使用情况一览表 6．1．2***物业管理软件

6．1．2．1使用软件情况简介 6．1．2．2住户通讯录样表 6．1．2．3水电收费样表 6．1．3 停车场自动管理系统

6．1．3．1安装停车场自动管理系统合同 6．1．3．2时租电脑票 6．2具备现代化管理手段

6．2．1安装停车场自动管理系统合同及技术资料 6．2．2通讯器材台账

6．2．3购货协议书（对讲、报警及可视系统器材）6．2．4安装闭路监控系统合同

7．0管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德，语言文明规范 7．1．1管理人员要有明显标志 7．1．1．1管理处员工工作牌样 7．1．2整体素质高

7．1．2．1管理处管理人员资质情况登记表 7．1．2．2管理人员毕业证及职称证书复件 7．1．3遵守职业道德，语言文明规范 7．1．3．1员工行规范

7．1．3．2关于学习***事迹有感

7．2主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训，有较强的事业心和开拓精神

7．2．1员工培训登记表

7．2．2关于员工参加培训（进修）的有关问题的规定 7．2．3年管理处培训计划 7．2．4保安员培训计划

7．2．5关于举办“年消防安全知识培训”的通知 7．2．6管理处管理人员岗位证书复件

8．1房屋图纸档案、资料齐全，管理完善 8．1．1管理处档案、资料管理实施细则 8．1．1．1保密守则

8．1．1．2管理处关于档案保存期限的规定 8．1．1．3管理处档案借阅制度 附：文件借阅登记表

8．1．1．4管理处档案分类大纲 8．1．1．5档案目录检索代码

8．2建立住用户档案，所在栋号、房号清晰，随时可查 8．2．1业主档案资料检索代码 8．2．2业主通讯录样表

8．2．3房屋及其配套设施权属清册

8．3大厦（组团）及栋号、楼层有明显标志及引路方向平面图 8．3．1总平面图 8．3．2楼层疏散图

8．4外观、公共场地及装修管理 8．4．1外观照片

8．4．2公共场地使用管理规程 8．4．3装修管理规程 8．4．4装修管理规定 8．4．5装修申请表

8．4．6临时用电管理规定

8．4．7安全用电、用水管理规定 8．5房屋（设施）的维修、养护

8．5．1房屋（设施）养护和修缮工作规程 附：《维修单》

8．5．2（）月份维修完成情况统计表 8．5．3业主报修处理工作规程 8．5．4机电维修工作规程

8．5．5公共设施（设备）维修保养规定 8．5．6年房屋（设施）维修保养计划 8．5．7房屋维修标准

8．5．8维修工作检查制度 8．5．9回访制度 附：《回访记录表》

9．1设备管理综合要求

9．1．1设备图纸档案齐全，建立设备台账，项目齐全，目录清晰，管理完善，或随时查阅 9．1．1．1设备图纸、档案资料、设备台账 9．1．1．2设备竣工移交资料 9．1．1．3设备运行档案 9．1．1．4管理运行档案 9．1．1．5设备台账

9．1．2制定设备安全运行、定期巡回测试检查及监督、维修保养、运行记录、管理制度和操作规程，并严格执行 附：《设备检查保养计划表》 〈设备维修保养记录表〉 《请购单》

9．1．2．1．1供配电管理规程 附：〈配电室运行值班记录〉

9．1．2．1．2 发电机房管理制度 附：〈发电机运行记录〉

9．1．2．1．3设备值班室管理制度 附：〈设备室交接班记录〉

9．1．2．1．4 配电房管理制度

9．1．2．1．5消防设备运行管理规程 附：〈中按室交接班记录〉 〈消防设备监控运行记录表〉 〈消防应急器材检查表〉

9．1．2．1．6消防设备维修保养规程 9．1．2．1．7中控室管理制度

9．1．2．1．8楼层强弱电井管理规定 9．1．2．1．9中央空调运行管理规定 附：〈中央空调维修保养计划〉 〈中央空调运行记录〉 〈空调水泵运行记录〉

9．1．2．1．10空调机房管理制度 9．1．2．1．11电梯运行管理制度 附：〈电梯运行检查表〉

9．1．2．1．12电梯维修保养规程 附：〈电梯周检查保养记录〉 〈电梯月检查保养记录〉

9．1．2．1．13电梯操作管理规程 9．1．2．1．14电梯钥匙管理规定

9．1．2．1．15给排水设施、设备管理规程 附：〈给排水设施设备维修保养计划表〉 9．1．2．1．16水泵房运行管理规定 附：水泵运行值班记录 水泵月检查保养记录 水泵维修保养计划表

9．1．2．17水池（箱）管理制度 9．1．2．2设备定期检查测试制度 附：〈避雷装置测试报告〉

9．1．2．3设施设备责任区规定 9．2供电系统

9．2．1保证24小时正常运行，出现故障，立即排除；限电、停电按规定通知业主 9．2．1．1供配电系统图（见电气竣工图一）9．2．1．2供配电维修保养规程 9．2．1．3电气维修规程

9．2．1．4配电室倒闸操作规程 9．2．1．5配电事故应急措施 9．2．1．6深圳供电局供电协议书 9．2．2节能措施方案

9．2．3备用发电机可随时启用

9．2．4制定临时用电管理措施并严格执行 9．2．4．1临时用电管理规定 附：临时用水申请表

9．3消防系统

9．3．1消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用 9．3．1．1消防系统图（见电气竣工图、给排水图、消防竣工图）9．3．1．2消防设备验收合格证 9．3．1．3消防设备运行管理规程 附：〈中控室交接班记录〉 〈消防设备维修保养记录〉 〈消防应急器材检查表〉

9．3．1．4消防设备操作规程 9．3．1．5消防设备维修保养规程 附：《消防设备检查保养计划表》 《消防设备月检查保养记录表》 《消防设备年检查保养记录表》 《消防水泵半年检查保养记录表》 《消防风机半年检查保养记录表》 9．3．1．6消防管理规定

9．3．2配备专职或兼职消防人员 9．3．2．1消防组织机构图 9．3．2．2义务消防队员名单 9．3．2．3应急分队工作规程

9．3．2．4消防演习及消防宣传教育 9．3．2．5消防演习规程 附：消防演习记录表

9．3．2．6年度消防知识培训方案 9．3．2．7消防演习图片 9．3．4火灾应急方案

9．3．4．1灭火应急处理程序

9．3．4．2各级管理人员在扑救火灾工作中的主要职责 9．3．4．3消防疏散图

9．3．4．4应急通讯联络电话 9．3．5无火灾及其他安全隐患 9．3．5．1防火管理制度

9．3．5．2深圳市福田区防火安全目标责任书 9．3．5．3区域防火责任协议书 9．3．5．4临时动火作业申请表 9．3．5．5消防检查整改通知单

9．3．5．6重大火灾隐患及整改复查情况

9．4电梯系统

9．4．1电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其他附属设施完好 9．4．1．1电梯运行管理规程 9．4．1．2电梯维修保养规程 附：《电梯周检查保养表》 《电梯月检查保养表》

9．4．1．3电梯运行时间规定

9．4．2电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 9．4．2．1电梯准用证 9．4．2．2电梯合格证

9．4．2．3电梯维修保养合同 9．4．2．4***电梯公司营业执照 9．4．2．5***电梯公司资质证书 9．4．3轿厢、井道保持清洁

9．4．3．1电梯清洁卫生职责划分表

9．4．4出现运行故障后，维修人员能在规定时间内达到现场维修 9．4．4．1电梯设备维修管理制度 《电梯维修保养记录表》 《电梯维修保养计划表》

9．4．4．2电梯困人救援程序 9．5给排水系统

9．5．1二次供水清洗

9．5．1．1给水系统图（见给排水、消防竣工图）9．5．1．2给排水设施设备管理规程 附：给排水设施设备检查保养计划表 9．5．1．3二次供水管理规程 附：《池箱清洗消毒记录表》 9．5．1．4用水管理规定

9．5．1．5二次供水水质化验单 9．5．1．6供水卫生许可证

9．5．1．7年水池箱清洗消毒方案 9．5．1．8操作人员健康合格证 9．5．1．9操作人员卫生培训证 9．5．1．10水池箱清洗记录

（一）9．5．1．11水池箱清洗记录

（二）9．5．2设备阀门、管道无跑冒、滴、漏，排水通畅，无积水、浸泡发生 9．5．2．1排水管网图（见给排水、消防竣工图）9．5．2．2给排水设施设备管理规程 附〈污水泵检查保养计划表〉 〈给排水设备维修保养记录表〉 9．5．2．3化粪池清掏合同 9．5．3水泵、水池、箱管理 9．5．3．1水泵房管理制度 9．5．4供水计量与收费标准 9．5．4．1管理处收费通知单 9．5．4．2节能运行措施 9．6中央空调系统

9．6．1中央空调运行管理规程 附：《中央空调检查保养计划》 《中央空调运行记录表》 《空调水泵运行记录表》

9．6．2中央空调机房管理规定 9．6．3中央空调维修管理制度 9．6．4中央空调水质处理方案

10．1公用配套设施服务完好，无随意改变用途 10．1．1市政公用设施管理规定 10．1．2安全检查制度 附：安全检查汇总表

10．1．3燃气报警管理制度 10．1．4燃气报警操作规程

10．2公用照明、通讯、邮政设施齐全 10．2．1公用照明管理制度 10．2．2邮政收发登记表

10．3道路通畅，路面平坦，有交通标志 10．3．1交通标志剪影

10．4订有交通管理制度，机动车、非机动车辆无乱停乱放 10．4．1停车场管理制度 10．4．2机动车停车场许可证 10．4．3自行车临时保管规定 10．4．4停车场管理规程

10．4．5安装停车场自动管理系统合同书 11．1环境卫生管理制度完善并落实 11．1．1清洁绿化管理规定 11．1．2清洁队伍组织机构图 11．1．3清洁制度汇编 11．1．4环境消杀记录表 11．1．5清洁工作日检表 11．1．6清洁工作考核表

11．2环卫设施齐备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾周转站等保洁设备 11．2．1环卫设施设备一览表 11．2．2环卫设施设备图片

11．3实行标准化保洁，由专人负责检查、监督，公共走道，地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用 11．3．1清洁工作日检表 11．3．2环境消杀记录表 11．3．3清洁工作考核表

11．4商业岗点管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象 11．5无违反规定饲养家禽、家畜及宠物 11．5．1深圳市市容卫生十不准禁令

12．1绿地面积符合规划设计要求 12．1．1绿化规划图

12．2绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象 12．2．1绿化清洁管理规定 12．2．2绿化养护规程 12．2．3绿化养护月检表 12．2．4绿化图片

13．1基本实行封闭式管理 13．1．1治安保卫工作概况 13．1．2保安员交接班记录 附：中控室交接班记录 岗位交接班记录 停车场交接班记录 13．1．3来访登记制度 附：来访登记表 来访出入证

13．1．4住户搬迁管理制度 附：大件物品放行条 13．1．5保安工作规程 13．2实行24小时保安制度

13．2．1保安 员24小时轮值制度 13．2．2岗位交接班记录 13．2．3停车场管理规定 13．2．4停车场管理规程 13．2．5停车场交接班记录 13．2．6中控室交接班记录

13．3保安人员有明显标志，工作规范，作风严谨 13．3．1保安队组织架构图 13．3．1队员花名册

13．3．2保安 员工作行为规范 13．3．3保安员职业道德规范 13．3．4管理处年度保安工作计划 13．3．5管理处年度保安员培训计划 13．3．7保安员招工规程 13．3．8招工登记表

13．3．8保安员入职担保书

13．3．9保安队员工离职手续办理程序 13．3．10保安宿舍管理规定 13．3．11保安员纪律

13．3．12保安员考核规程 13．3．13保安工作周检表 13．3．14保安工作月检表

13．3．15保安队查岗违规记录表 13．3．16保安员仪容仪表规程 13．3．17保巡工作检查标准

13．4危及住用户安全处设有明显标志和防范措施 13．4．1管理处应急分队组织结构及工作计划 13．4．2异常情况处理

13．4．3停车场安全标志图纸 13．4．4安全疏散图 13．4．5

13．5无因管理责任引发的重大刑事案件和交通事故 13．5．1 年被评为区“安全文明小区” 年被评为市“安全文明标兵小区”

13．5．2派出所出具“年度无因管理责任引发的重大刑事案件和交通事故”证明书

14．1订有住用户精神文明建设公约，住用户能自觉遵守大厦的各项管理规定 14．1．1精神文明建设公约

14．2住用户之间关系融洽、团结互助、文明住用，关心孤寡老人、残疾人 14．3有宣传学习园地，并开展宣传

14．4有公共娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的文体活动 14．4．1居委会活动中心

14．4．2管理处定期开展健康有益的文体活动

14．5管理单位积极配合街道办事处、居委会、派出所开展各项活动 14．5．1“辖区三包”管理责任书

14．5．2关于贯彻落实全市统一开展杀虫灭鼠工作的通知 14．5．3承包灭鼠、蚊、蝇合同书

14．5．4辖区派出所对大厦治安工作的证明 14．6住户支持配合管理

14．6．1年6月业主意见调查活动总结 附：业主意见调查表

14．6．2用户投诉处理程序 附：投诉记录

14．6．3回访制度 附：回访记录

14．6．4业主感谢信

15．1管理单位要有企业发展规划、建立现代企业制度方案 15．1．1 15．1．2 15．2建立房屋设施设备维修专用基金，管理有序 15．2．1设备维修基金使用管理规定

15．3建立财务管理公开监督制度，每季度向业主公布一次 15．3．1管理处财务公开监督制度 15．3．2管理处第一季度财务状况 附：损益表

15．3．3管理处第二季度财务状况 附：损益表

15．4实行以业养业，多种经营，为业主提供多项服务，收费合理，价格公开 15．4．1实行以业养业，多种经营 15．4．1管理处年度多种经营情况报告

15．4．2为业主提供多项服务，收费合理，价格公开 15．4．2．1管理费用测算表（住宅部分）15．4．2．2管理费用测算表（裙楼部分）15．4．2．3维修服务项目表

15．4．2．4管理处管理费、水费、停车场收费标准 15．4．2．5市停车场收费标准抄报回执 15．4．2．6市关于调整自来水价的通知

2.物业管理创优资料 篇二

关键词：工程,创优,基础,管理

工程质量管理是工程项目创优的基础。只有建立一整套施工质量保证体系, 用最经济的手段, 用科学的方法, 消除影响工程质量的各种因素, 建成符合标准、用户满意的工程项目。作为创优工程, 施工单位的付出与业主方的大力支持, 二者缺一不可。

1 创优工程目标的制定

确定工程创优目标时, 应根据承接工程情况及业主的具体要求, 分析工程最终实现质量目标的可行性, 如果工程符合创优工程的基本要求, 而且工程本身体量较大, 科技含量高, 在当地有较大的影响, 且业主又迫切要求达到某一创优目标, 作为施工单位要采取措施确保目标的实现;反之, 应该考虑实现这一目标的投入及实际意义, 毕竟创优工程名额有限, 受各方面影响, 实现创优目标的难度也大, 所以不要盲目的追求过高的质量目标。

2 创优工程的策划

1) 首先要了解设计意图, 根据工程的难点、特点进行思考策划, 在工程的那些部位可以创优、应用新技术、塑造亮点, 使难点转为亮点, 使粗放的转为精细的, 对设计进行优化, 对装饰工程根据“经济、适应、美观、环保”的原则进行二次设计, 使工程设计达到优秀设计, 为创优创造条件;

2) 质量预控是创优成功的基础。单位工程是由分部、分项工程构成的, 分项工程质量是由工序质量得到有效控制得到的, 因此抓质量必须从工序质量抓起, 分析影响工序质量的5个因素 (人、机、料、法、环) , 针对不同情况制定预控措施, 清除质量通病, 确保工程质量;

3) 创新是亮点的提升, 要根据工程情况, 敢于创新, 人无我有, 人有我优, 人优我突, 人突我特, 要有意识的创新, 突出亮点。

3 创优工程过程质量管理

3.1 工序质量控制

包括施工操作质量和施工技术管理质量:1) 确定工程质量控制的流程;2) 主动控制工序活动条件, 主要指影响工序质量的因素;3) 及时检查工序质量, 提出对后续工作的要求和措施;4) 设置工序质量的控制点。

3.2 设置质量控制点

对技术要求高, 施工难度大的某个工序或环节, 设置技术和监理的重点, 重点控制操作人员、材料、设备、施工工艺等;针对质量通病或容易产生不合格产品的工序, 提前制定有效的措施, 重点控制;对于新工艺、新材料、新技术也需要特别引起重视。

3.3 工程质量过程的预控

包括操作者的自检, 班组内互检, 各个工序之间的交接检查;施工员的检查和质检员的巡视检查;监理和政府质检部门的检查。具体包括:1) 装饰材料、半成品、构配件、设备的质量检查, 并检查相应的合格证、质量保证书和实验报告;2) 分项工程施工前的预检;3) 施工操作质量检查, 隐蔽工程的质量检查;4) 分项分部工程的质检验收;5) 单位工程的质检验收;6) 成品保护质量检查。

3.4 成品保护

1) 合理安排施工顺序, 避免破坏已有产品;2) 采用适当的保护措施;3) 加强成品保护的检查工作。

3.5 交工技术资料主要包括以下的文件

材料和产品出厂合格证或者检验证明, 设备维修证明;施工记录;隐蔽工程验收记录;设计变更, 技术核定, 技术洽商;水、暖、电、通讯、设备的安装记录;质检报告;竣工图, 竣工验收表等。

严格的质量管理才能保证质量目标的实现, 在实际工作中要切实做到严格质量管理, 达不到创优要求的必须坚决返工重做, 实行质量一票否决权;质量控制的关键是过程控制, 要创一个精品工程就必须进行全过程的控制, 严格质量控制, 可以预防质量问题的发生, 可保证工程质量不断提高, 质量控制的严, 才能保证过程精品, 只有过程精品, 才能保证创优目标的实现;质量验收就是把关, 施工过程中的严格检查验收也是使工程质量处于受控之中。

4 创优工程应消除和防治质量通病

建筑工程质量通病是建筑工程中经常发生的、普遍存在的一些工程质量问题, 成为创优质工程的难点, 是提高工程质量和创优夺杯的主要障碍。只有精心策划, 严格按程序施工是消除工程质量通病的一条重要途径。通过创优夺杯活动的载体和工作平台, 把创优夺杯与消除质量通病结合起来, 把施工难点、经常出现的施工质量问题在创优的一系列活动的过程控制中, 把难点转化工程亮点, 从而消除质量通病, 提高工程质量水平。

5 创优工程应加强细部处理

创优成败的焦点是细部处理, 即“细节决定成败”。在近几年的创优工程中, 我们重点抓好细部处理, 在计划安排上、在施工组织上、在工程质量预控上、在材料选型上、在施工工艺上要特别注重细节, 并在某些做法上“粗粮细做”等独到之处, 强调在施工组织设计、施工方案、创优措施上必须明确细部做法, 在验收中要加强工程细部处理的检查与验收。

6 创优工程验收前应抓好整改工作

创优工程要工程竣工后, 经过一年的使用才能评比, 工程竣工一年后难免出现这样那样的质量缺陷, 对工程交付使用后出现的质量缺陷要认真进行维修, 做到随叫随到, 使得用户的满意, 创优工程验收前对工程质量及技术资料进行认真检查, 制定创优维修方案, 在原有工程质量的基础上进一步提高, 落实整改, 责任到人;整改方案在力求全面整改的基础上, 选定重点整改部位及重点整改问题, 重点突出工程特点、亮点、闪光点, 对于违反工程施工质量验收强制性条文及使用功能的必须彻底改好, 对于工程必査部位做到全方位整改, 使工程真正体现精品所在。

7 创优工程的迎检准备

1) 对工程创优汇报材料、录像等要认真反复推敲, 使之反映工程的特点、难点、亮点, 并对取得的社会效益及经济效果进行简述, 使验收组一目了然, 给验收人员以好的印象;

2) 成立迎检领导组, 分工负责, 安排好检查人员的衣、食、住、行, 要考虑周到, 热情而不虚伪;

3) 选定检查路线;根据工程情况, 拟定二条以上检查线路, 使检查组能按照检查线路进行检查;

4) 现场及技术资料负责回答检查组专家提出的问题, 要求陪同人员熟悉工程情况, 并如实回答检查组专家提出的各种问题。

8 结论

在市场经济中, 工程质量是企业生存和发展的重要因素, 因此提高工程质量, 打质量品牌才能在市场的竞争中获胜。并且创优工程是一个全面的管理与实施过程, 任何一点闪失都可能导致创优验收的失败, 所以创优工程是一个认真而细致的工作, 必须进行认真的策划、组织、实施。以上是我们近来创优工程的几点做法及体会, 随着建筑业的发展竞争将更激烈, 我们将以积极态度, 以高的质量意识挑战未来, 多创精品工程。

(上接第59页)

补充。如在网络传输过程中, 采用加密与数字签名技术, 或在网络上使用不对称加密技术, 安全协议, 防止网络传输被窃取与破坏;

4) 加强网络队伍建设, 培养专业管理人才。搞好网络管理, 培养一批具有高素质的知识产权专业管理人才队伍, 这是解决网络安全问题的关键。

参考文献

[1]陈传夫.数据库资源公共获取与版权保护原则——兼论“选择与安排”标淮.理论月刊, 2007 (2) :5-11.

[2]邓莹.论我国数字图书馆知识产权保护立法的价值取向[J].图书馆, 2005 (5) :42-45.

[3]管文革, 秦珂.数字化、因特网和电子期刊的著作权问题[J].图书馆学研究, 2007 (4) :59-61.

[4]周德明.网上著作权保护与数字图书馆建设[J].大学图书馆学报, 2000 (4) :16-19.

3.电力工程管理创优中的控制措施 篇三

【关键词】电力工程管理;创优;策划;控制措施

电力作为我国的支柱性产业之一，其发展水平直接关系到到国民经济的发展。与此同时，电力市场竞争日趋激烈也给电力企业发展增加了压力。要想促进电力企业的可持续发展，就必须要对电力工程管理提高重视，采取有效措施来对电力工程项目进行全方位的、有效的管理及控制措施，以此来促进电力工程管理创优目标的实现，提高电力工程质量。

1.电力工程管理创优策划

在电力工程管理工作中，工程项目的创优策划是其重点，创优策划水平直接影响到电力创优工程质量，要想做好创优策划就必须做到以下几点：

（1）明确管理目标，对其进行全过程、全方位的规划设计、组织协调及控制，以确保质量、时限及费用符合设计标准。

（2）确保管理的科学性，以项目管理活动为研究对象，探索项目管理方法，确立项目管理对象及主体，例如政府、业主、承包商、监理部门等。

（3）项目管理内容的确定需要以三控制、二管理、一协调为原则，以工程项目管理特点为依据，明确工程目标管理的责任，减少管理工作的复杂性。

（4）明确创优工程的特点及难点，编制科学合理的专项施工方案，提高新技术、新材制或新工艺的应用水平，以实现电力工程创优目标的实现。

2.电力工程管理的控制方法

2.1 事前控制

事前控制是指在正式施工前，控制其影响因素。事前控制阶段的重点是在施工全过程中做好准备工作。例如收集需要的施工图纸，建立项目组织机构及部门，建立健全有关制度体系，配置人力资源及各类物资，组织施工人员进行技术培训等等。

2.2 事中控制

事中控制是指在施工过程中进行管理与控制。技术支撑是事中控制的关键，管理人员必须要认真核对全部工序交接工作，对每一个流程进行全面分析与控制，尤其是施工物资的采购、生产及储存，必须要准确地做好预算工作，包括成品的保存，设备调试及安装，工具保养等等。

2.3 事后控制

事后控制是指工程竣工后所进行的管理与控制。事后控制的目的是解决电力工程施工中存在的缺陷及遗留问题，避免其对电力工程造成不良影响，确保创优项目的顺利进行。所以，在每道工序完成后，需要及时检查验收工程项目的结果，确保其高质量、避免缺陷问题的出现。

3.电力工程管理创优的控制措施

3.1 加强策划管理，完善目标设计

要想实现电力工程管理创优目标，必须要在电力工程建设管理过程中，明确管理目标，制定一个系统的、详细的、有策略性的目标策划，并在建设管理工作中以此为依据，构建管理系统框架，为工程决策及实施提供依据及指导。其次，需要从电力工程的发展需求及管理需要出发，结合策划对象、过程及内容，来确定管理目标。此外，需要研究管理的可行性，对工程涉及到的人力资源及资金进行可行性研究，必须要具体到工程建设的全过程。

3.2 加强全过程管理

在电力工程项目的准备阶段，需要做好各项准备工作。例如电力工程项目的初步设计、施工图纸设计、工程计划的制定、工程项目招标及承包商的选定、工程项目承包合同的签订等等。其次，在电力工程项目实施阶段，需要明确电力工程项目实体，实现投资决策目标。在该阶段必须要加强各个部门的组织协调，加大施工各参与方的管理及协调力度，从而保障管理工作的顺利进行。在电力工程项目竣工验收阶段的管理过程中，尤其要对工程项目的试生产及竣工验收加强管理与控制。

3.3 优化工程环境管理

需要明确社会经济、政治文化等因素对电力工程管理工作的影响，充分认识电力工程管理现状及其影响因素对工程管理造成的影响，在充分认识的基础上采取有效措施。在建立电力工程目标管理系统的过程中，需要对工程项目构思、识别需求、设立工程项目目标、建立目标系统等工作加强管理。在电力工程构思的基础上，评价工程项目投资方的具体需求，与此同时，还要综合考虑工程项目与各级政府部门或企业发展战略的关联性，在此基础上能够实现投资方需求的合理化，提高目标管理理念的科学性，然后再提出工程项目管理的最终目标。但是，在此管理过程中，必须要对电力工程项目及环境进行深入分析，最终确定与实际情况相符合的需求目标。

3.4 强化技术及质量管理

在电力工程的实施过程中，管理人员必须要以工程实際情况为依据，对电力工程进行全方位的管理，严格遵循高标准工程验收规范。在此过程中，还要进一步加强技术管理，根据工程实际情况，提高新工艺、新技术及新材料的应用水平，在管理过程中不断调整并改进管理措施，从而为创优目标的实现提供基本保障。

3.5 加强施工监理，提高工程质量

在电力工程施工过程中，需要建立健全监督管理体制，对电力工程施工进行全面监理。第一，接受建设单位委托与授权的工程监理企业必须要具备一定的资质水平;第二，施工监理工作必须要严格遵循国家批准的工程建设文件、相关的法律法规体系与标准规范、建设工程委托的监理合同及建设工程合同等等，这样才能够提高工程项目管理水平，确保电力工程质量。

3.6 完善工程项目管理体制

在社会主义市场经济体制下，电力工程项目管理必须要受政府部门的监督与管理，电力工程项目业主、承包商及监理单位直接参与，电力工程项目管理必须采取“三方”管理体制。完善工程项目管理体制能够加强工程承发包市场管理，根据电力工程招投标承发包的范围、类型及条件，来依法监督招投标承发包活动并对工程合同加强管理;还能够有效控制工程建设程序，例如对电力工程报建、施工图纸及设计文件的审查工作、工程施工许可、材料及设备的准用、质量监督及施工验收备案等实行统一体制化管理。要想完善电力工程管理体制，就必须做好以下几个方面的工作：第一，建立健全工程质量管理法律法规体系，包括行政性法规、工程技术规范标准，例如《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、建筑工程施工质量验收统一标准、工程施工质量验收规范等等。第二，需要建立健全工程安全责任制并确保其落实到位，主要包括工程安全行政领导、项目法定代表人、参建单位法定代表人及工程参建各方人员的负责制。第三，需要建立健全工程质量责任制并确保其落实到位，主要包括工程质量行政领导、项目法定代表人、参建单位法定代表人等参与方需要承担的工程质量终身责任制。

4.结束语

综上所述，电力工程项目在管理过程中受到多种因素的影响，这就会对电力工程项目创优造成不同程度的影响。所以，各个部门需要相互协调，共同优化资源配置，采取有效的管理控制措施，以此来充分发挥各项资源的优势与作用，切实提高电力工程质量，提高电力工程管理效率及质量，最终促进电力工程管理创优目标的实现。

参考文献

[1]杜洪涛;展慧燕;程兴防.基于“工程创优”理念的电力工程管理控制策略研究[J].科技创新与应用，2013（26）：

[2]李享.电力工程管理的操作流程中存在的问题以及优化策略研究[J].中国新技术新产品，2014（3）：

4.物业管理创优资料 篇四

3、建设单位应编制安全文明施工总体策划，指导各施工单位据此编制安全文明施工实施细则

4、建设单位根据国家电网公司《输变电工程建设强制性条文实施规程 》（Q/GDW248-2008）编制对投标单位的工程建设标准强制性条文执行要求；设计单位和施工单位根据工程实际情况，分别编制输变电工程设计强制性条文执行计划和输变电工程施工强制性条文执行计划

5、监理单位根据《电力建设工程监理规范 》（DL/T 5434-2009）编制监理规划和监理实施细则。

6、建设单位在工程开工前，应按照国家电网公司件《国家电网公司输变电工程质量通病防治工作要求及技术措施 》（基建质量〔2010〕19号）通病防治由建设单位负责组织实施，由参建各方会签的《XXX工程质量通病防治任务书》；施工单位认真编写《XXX工程质量通病防治措施》，工程完工后，填写 《XXX工程质量通病防治工作总结》；监理单位审查施工单位提交的《XXX工程质量通病防治措施》，提出要求并编写《XXX工程质量通病防治控制措施》，工程完工后，认真填写 《XXX工程质量通病防治工作评估报告》。

7、工程施工阶段，强制性条文执行的主体责任单位为施工单位。工程施工过程中，施工单位相关责任人应及时将强制条文实施计划的落实情况，根据工程进展按分项工程据实记录、填写《输变电工程施工强制性条文执行记录表》，并由监理工程师审核。

8、根据国家电网公司文件《国家电网公司输变电工程典型施工方法管理规定 》（国家电网基建〔2010〕165号）要求，关于应用《国家电网公司输变电工程典型施工方法》的通知.施工单位应结合工程实际积极应用典型施工方法，组织进行施工方案编制，开展施工技术交底、培训等工作

9、按照《国家电网公司工程建设质量管理规定（试行）》(国家电网基建[2006]699号)规定，监理单位完成中间初验收和竣工初验收报告，并及时报送建设单位，由建设单位完成中间验收和竣工验收，并按照文件规定的内容，完成相应报告。

10、建设单位在工程竣工验收阶段，是对强制性条文执行情况核查的主体责任单位。工程竣工验收时，勘察、设计单位应向建设单位提交《输变电工程设计强制性条文执行检查表》，施工、监理单位应向建设单位提交《输变电工程施工强制性条文执行记录表》、《输变电工程施工强制性条文执行检查表》。在工程竣工验收时，监理单位应及时对《输变电工程设计强制性条文执行检查表》和《输变电工程施工强制性条文执行检查表》进行复查汇总，对照经审批的强制性条文执行计划，填写《输变电工程强制性条文执行汇总表》，报建设单位审核、确认。

输变电工程创优管理存在的共性问题：

1、关于项目建设管理单位、监理单位、施工单位等编写的管理纲要、监理规划、监理实施细则以及创优等文件引用标准过期或错误的问题

2、关于贯彻执行国家电网公司质量管理规定中关于中间验收和竣工验收问题：

（1）、工单位在报验工程已施工完毕，三级自检合格，且应提供的所有资料齐全后，填写《工程竣工验收申请》报监理单位，向监理单位申请中间验收或竣工验收。

（2）、监理单位在收到《工程竣工验收申请》后，应于7日内组织监理初检。初检的重点为：

※资料检查：工程资料应齐全、真实、规范，符合工程竣工后的实际状态，且满足国家标准、有关规程规范、合同、设计等方面的要求。※现场检查：施工质量、工艺满足国家标准、有关规程规范、合同、设计等方面的要求。

输变电工程的监理初检比例，按照《国家电网公司工程建设质量管理规定（试行）》的相关合工程竣工后的实际状态，且满足国家标准、有关规程规范、合同、设计等方面的要求。监理初检发现存在问题时应提出整改通知单，督促施工单位针对问题类型及性质制定整改措施并实施，根据发现问题的性质，必要时进行全站（线）复查并整改。整改完毕后监理须进行复查并签证，确认合格后提出监理初检报告，上报项目法人，进行工程中间验收或竣工验收。

工程中间验收由项目法人组织，监理主持，验收组长由项目法人代表担任，副组长由运行单位和监理单位代表担任，验收组成员应包括运行、设计、监理、施工、物质供应等单位的代表。

工程中间验收划分的原则为：变电站工程分主要建（构）筑物基础基本完成、土建交付安装前、投运前（包括电气安装调试工程）三个阶段；线路部分分杆塔组立前、导地线架设前、投运前三个阶段，且基础完成≥70％，方可申请杆塔组立前的中间验收，铁塔组立完成≥70％，方可申请导地线架设前的中间验收。输变电工程的中间验收比例，按照《国家电网公司工程建设质量管理规定（试行）》的相关规定比例进行抽查。

输变电工程的竣工验收由启动验收委员会下设的竣工验收组负责，验收组成员应包括建设、运行、设计、监理、施工、物质供应等单位的代表。

验收组根据实际情况需要分设现场、档案等专业小组。

输变电工程的竣工验收随机抽查比例，按照《国家电网公司工程建设质量管理规定（试行）》的相关规定比例进行抽查。

※各专业小组完成验收后应提交检查意见，由竣工验收组汇总形成竣工验收报告，向启动验收委员会报告。竣工验收报告应包括结论意见和遗留问题清单等内容；遗留问题应明确负责单位和完成期限。

※监理单位对施工质量按已审定的见证点和停工待检点进行检查；并按施工质量检验评定项目划分范围以及实体质量进行验收签证。施工单位应事先提供检查验收的资料，以备审核。

※未按规定检查验收的项目，不算完工，不得转接下道工序；隐蔽工程不得隐蔽。

※ 技术资料：

1、原材料材质证明，水泥应以3天和28天强度报告归档，特别注意要有28天强度试验报告；钢筋出厂证明应注明采购数量和炉批号（只要在出厂证明上标识即可）。

2、原材料复试报告，凡是进入电力建设工程的水泥、钢筋必须先检验后使用！水泥和钢筋应注明出厂证明编号，代表数量（散装水泥200吨为一个检验批，袋装水泥100吨为一个检验批；钢筋60吨为一个检验批；不足上述数量或水泥出厂批号、钢筋出厂炉批号不同，也应作为一个检验批）。

3、钢筋焊接试验报告，应注明焊工证书号、原材料复试报告编号、代表数量（指焊接试件，在一个星期内不超过300个接头为一批）。

4、混凝土配合比设计报告核查重点，应有配制强度（应为设计强度加1.645倍的标准差，标准差一般取3～5兆帕），同时还应有28天实测强度（28天实测强度应大于配制强度）。

5、隐蔽工程验收记录及签证，对于地基验槽要有勘察单位人员签证；钢筋隐蔽工程验收记录应有出厂证明编号、复试报告编号，如果有焊接，应有焊接试验报告编号；注意：“接头型式”一栏，绑扎也是接头；防水防腐隐蔽工程验收记录按要求分层填写；地下结构隐蔽工程验收记录应注明隐蔽时混凝土强度。注意：隐蔽工程验收记录中“验收结论”只能填写“同意隐蔽”，不能填写“合格”或“同意进入下道工序施工”等等。

6、质量验评记录，填写应规范，有数据一定要如实填写；质量保证项目，要填写试验报告编号或原材料编号，如果钢筋可填写为“见XX号隐蔽工程验收记录”，如果填写不下，可填写附表。

7、加强原材料控制和材料跟踪管理工作，监理单位应严格审查原材料及复检报告，特别是对混凝土配合比报告是否合格？水泥出厂证明和复检报告是否都有28天强度报告？其复检批量是否符材料进场的真实数量？

8、归档资料存在较多问题:工程质量验评记录填写不规范，过程控制记录不齐全，工程质量保证记录不规范；监理单位签证不规范，特别应该加强对隐蔽工程验收记录的签证。

9、各参建单位应熟悉规程规范，并应配备齐全施工及验收的规程规范、标准等。

10、工程建设各参建单位应加强从工程建设设计过程到达标投产的全过程创优意识和施工过程的质量控制，制订创优措施，严格按照设计要求、施工图纸和规程规范以及设备厂家安装文件组织施工，认真开展质量检查和验收工作，使创优工作真正从工程建设基础做起，达到全过程受控。

※输变电创优工程资料文件检查要点

1、变电站土建、变电站电气、输电线路项目验评划分表是否符合规范要求？是否与工程实际一致？检查检验批、分项工程、分部工程、单位工程数量是否与项目验评划分表一致并一一对应；特别是变电站电气工程项目验评划分表，是否严格按照规范规定进行划分？

2、监理单位是否进行了等级评定？其分项工程、分部工程、单位工程数量是否与项目验评划分表一致？

3、工程建设标准强制性条文，检查设计、施工单位的计划表、检查表是否符合《输变电工程建设标准强制性条文实施规程》（Q/GDW248－2008）规程要求？施工单位分项工程检查表是否齐全、规范，监理是否及时进行了签证？分项工程检查表数量是否与计划表一致？监理单位分部工程检查记录表是否齐全、规范并符合要求？监理单位线路、变电站强制性条文执行汇总表是否完成？

4、施工单位土建工程混凝土合格评定是否完成？是否合格？是否按照单位工程不同强度等级分别进行了评定？

5、主控楼结构同条件养护试件是否有？是否有经过监理和施工单位共同制定的取样部位、数量的文件或计划？是否满足达到600°/d时进行试验？试验报告养护条件是否为“同条件养护”？混凝土同条件养护试块温度累计记录是否齐全、完整？

6、结构实体钢筋保护层厚度检验是否有第三方的检验报告？钢筋保护层厚度测试报告是否齐全、规范？

7、隐蔽工程验收记录是否有：地基验槽、钢筋、防水防腐、地下结构、吊顶工程、抹灰工程、门窗工程、饰面（板）砖工程等的检查验收记录及监理签证？

8、对于《110kV～1000kV变电（换流）站土建工程施工质量验收及评定规程》（Q/GDW183－2008）规定的“单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录”是否按照工程实际的、检验项目是否齐全？

9、质量验评记录保证项目是否对钢筋、水泥等原材料是否标注了复试报告编号？允许偏差项目是否以数据说话？施工、监理单位的填写是否符合Q/GDW183－2008填表说明的要求？

10、监理单位的中间初验收报告、竣工初验收报告是否齐全、规范？建设单位的中间验收报告、竣工验收报告是否齐全、规范？上述验收报

11、监理单位的中间初验收报告、竣工初验收报告是否齐全、规范？建设单位的中间验收报告、竣工验收报告是否齐全、规范？上述验收报告不得以质量监督报告表式作为中间(初)验收报告、竣工(初)验收报告表式。

12、设计单位的工程项目设计计划报审表、施工图交付进度计划报审表、工程项目设计图纸报检表、设计变更通知单报检表、设计修改通知报审表、设计变更通知单汇总报检表等报审表，13、监理单位的检验批汇总报审表是否完成？

14、主控楼等建筑工程是否对模板和支架进行了计算？并经过监理审批后执行？

15、钢筋焊接试验报告，应注明焊工证书号、原材料复试报告编号、代表数量（指焊接试件，在一个星期内不超过300个接头为一批，应该以工程实际情况、数量填写）。跟踪管理记录是否齐全、规范？是否有焊工焊前试验报告？

16、水泥出厂质量证明是否有3天和28天试验报告？水泥复检代表批量是否符合Q/GDW183－2008规定？复检代表数量是否与进场数量一致？跟踪管理记录是否齐全、规范？

17、创优规划、创优实施细则是否按照国家电网公司的7个编制纲要范本编写？工程质量目标各参建单位是否与建设一致？

18、需要创国优的工程或设计有沉降观测要求的工程，沉降观测点设置是否符合标准要求？是否对沉降观测点进行了保护？沉降观测记录是否齐全、规范？沉降观测是否在结构稳定后才停止观测（从沉降观测记录看，没有稳定便停止了观测。）？

19、混凝土配合比报告是否有配制强度和28天实测强度？28天实测强度是否大于配制强度？

20、施工单位是否按照Q/GDW183－2008规定，编写了“施工现场质量管理检查记录表”，并经过监理审批？

21、验收记录数据填写不规范：无法辨认部位，该量化的不量化，多出现“满足规范要求”、“符合设计规定”、“同意验收”等笼统字眼。

22、原材料跟踪台帐是否规范，是否可追溯？

23、混凝土试块抗压强度汇总及评定记录是否完成？

24、有关安全功能试验是否完成？

25、大体积混凝土是否有温控措施及记录？

26、钢筋、水泥、砂石试验报告中代表批量是否与实际到货数量相符？

27、混凝土配合比通知单中是否有试配强度值？钢筋焊接前是否进行了工艺焊接试验？

28、见证取样制度是否完善？见证员签字是否规范？

29、质量问题台帐是否做到闭环管理？

30、设计变更通知单编号、签署是否规范？是否附预算费用计算表？

31、应为设计变更的内容是否以“技术核定单”的形式出现？

32、输变电建筑工程部分的质量评价是否执行标准为《建筑工程施工质量评价标准》GB/T 50375，质量评价总得分在85分及以上。

33、关于绿色施工（行业和国家优质工程需要编写），中华人民共和国建设部二○○七年九月十日“关于印发《绿色施工导则》的通知”（建质[2007]223号）指出“绿色施工是指工程建设中，在保证质量、安全等基本要求的前提下，通过科学管理和技术进步，最大限度地节约资源与减少对环境负面影响的施工活动，实现四节一环保(节能、节地、节水、节材和环境保护)。”

绿色施工是建筑全寿命周期中的一个重要阶段。实施绿色施工，应进行总体方案优化。

在规划、设计阶段，应充分考虑绿色施工的总体要求，为绿色施工提供基础条件。

实施绿色施工,应对施工策划、材料采购、现场施工、工程验收等各阶段进行控制，加强对整个施工过程的管理和监督。

绿色施工总体框架由施工管理、环境保护、节材与材料资源利用、节水与水资源利用、节能与能源利用、节地与施工用地保护六个方面组成。

这六个方面涵盖了绿色施工的基本指标，同时包含了施工策划、材料采购、现场施工、工程验收等各阶段的指标的子集。

绿色施工管理主要包括组织管理、规划管理、实施管理、评价管理和人员安全与健康管理五个方面。

绿色施工方案应包括以下内容：

（1）环境保护措施，制定环境管理计划及应急救援预案,采取有效措施，降低环境负荷，保护地下设施和文物等资源。

（2）节材措施，在保证工程安全与质量的前提下，制定节材措施。如进行施工方案的节材优化，建筑垃圾减量化，尽量利用可循环材料等。

（3）节水措施，根据工程所在地的水资源状况，制定节水措施。

（4）节能措施，进行施工节能策划，确定目标，制定节能措施。

5.如何开展物业管理创优活动 篇五

1.考评迎检阶段性工作

物业管理示范大厦（小区）的考评工作在时间上分三个阶段进行。一般每年的四月份开展市级考评工作，由市级地方物业管理行政主管部门对各参评单位进行考评及综合打分；

八、九月份由市推荐通过市级考评的单位参加省级考评；十至十一月份由国家建设部进行全国级别的考评，最后甄选出达到全国物业管理示范大厦（小区）的物业及管理单位。由此可见，考评迎检具有时间长、任务重、规模大的特点。如何策划好全年的工作步骤是关系到是否达标的重点。一般而言，考评迎检的实际操作过程分三个阶段：

⑴ 第一阶段：市级考评阶段

这一阶段指管理公司确定考评目标至市级正式考评期间，这一阶段主要完成以下几项工作：

①.确定在管物业需达到的管理水平（考评目标），统筹安排全年的工作分段，成立考评迎检领导小组，确定考评任务分组成员名单。

参评单位在自我定位时，首先应较全面地分析本参评的本区域内（一般指市级）各个物业的大体情况，找出同类之后发掘自身的特点，是属于旧城改造小区、安居工程、现代智能化小区还是甲级写字楼等。在做各项准备工作中不断强化特色定位，尤其是在现场介绍与资料准备中突出特点更加重要。只有这样才能最后杀出重围，取得胜利。

②.自评自检：全面对所管物业进行自评自检。

参评单位针对考评标准项目逐条对物业管理情况进行自评自检，并将发现问题汇总整理。

③.整改：对自评自检发现的问题进行整改。

参评单位应对自评自检中发现的问题落实到各个任务分组中，确定整改的具体人员、初步完成时间、验收人。自评自检及整改的过程可能会反复进行数次以达到最后的目标。需要注意的是：自评自检的时间相对会持续很长，要注意保留及整理有关会议资料及整改、验收表格等资料。该类资料是参评单位规划落实具体“创示范”方案的重要支持资料。

④.参观及专家辅助检测：组织成员到已获得“示范”称号的大厦（小区）参观学习并请行内专家现场指导。这时的参观应是全面的学习、取经。

⑤.市级正式考评：做好市主管部门考评前的准备及现场工作。

⑵ 第二阶段：省级考评阶段

这一阶段是指市级考评结束提出整改意见后至省级考评期间,一般为3个月左右。这一期间重点要完成的工作是对市级主管部门提出意见的整改。这时应针对再次发现的问题安排专题性的参观学习，将整改工作资料补充到考评资料中去，然后迎接省级考评。

⑶ 第三阶段：国家建设部考评阶段

这是指省检至国家建设部考评期间，一般为1-2个月。工作基本为重复第二阶段类似的整改。这里要注意的是：在省级全国考评准备阶段，一定要对上一阶段考评提出的制度上的整改作出切实的反映，并将新的制度落实到日常工作中去，积累原始资料。

2.考评资料的整理

1.程序

①.搭建目录框架

资料整理最关键的一步就是搭好目录框架，为资料的整理工作定出行动计划，具体工作按框架逐步完成。

资料框架搭建的依据就是考评标准。一级目录就是标准内各大项，二级目录为各大项内所包含的内容，三级目录为具体资料名称。特殊情况下会出现第四级，如设备管理部分。一般认为，资料目录不宜过细，否则会显得资料体系臃肿、庞大，反而画蛇添足，普通以3～4级为好。

②.细分目录，对号入座

将框架结构的目录分成实际可执行的一个个小项目，把已掌握的资料对号入座，即根据目录内容将资料分类整理，归纳到小项目之下。

③.复印整理，编写页码，打印卷内目录

将资料按统一纸张大小复印整理，一般用A4、B5纸，少量图纸确实无法缩小的可按规格折叠，然后编排页码。最后根据资料名称、页码打印卷内目录。

④.装订

将资料分卷装订。

⑤.打印资料总目录

这一步要放在资料整理的最后步骤完成，原因是操作过程中常常会不断修改目录框架及小项目，所以要待一切内容确定下来之后才能做这一步，以免不必要的浪费。

⑥.分盒

将资料分盒以使我们的资料看起来有条理。每个资料盒都应有明确的内容提要（盒名），这样我们就完成资料整理的全部过程。

2.考评资料的内容

①.行政资料

行政资料中一些办公会议记录、纪要，涉及布置考评工作的都应收入考评资料中。

②.人事资料

人事资料用于着重说明人事培训、考核制度方面的内容。其中亦应加入有关奖励、处罚的情况记录，用以说明制度不但制定，而且已经在执行中。

③.业务资料

业务资料是指各专项工作在日常操作中累积的资料，如清洁检查表、保安24小时排班表、有偿服务登记、住户回访记录等都与考评标准的有关项目相应。

④.工程资料

工程资料既有文字性的又有图纸性的，具有数量巨大的特性。对此，我们在考评资料中只收入较详细的工程档案目录，不收入具体资料，除了在必要的验收移交项目上要求有具体资料（多为文字资料）来说明外，如考评标准中要求有完整的图纸档案等内容的，可以用图纸资料目录、设备清单目录等形式的资料加以说明，不用打乱日常工程档案的管理，重新整理、装订的工作量又少了很多。考评小组如需检查，则直接在工程档案中查阅出来就可以了。

⑤.业户档案

业户档案亦是一个庞大的档案群体，对此我们就发挥样板的作用。在考评资料中整理装订一户完整的空白业户档案，然后选择一户具有代表性的业户档案。这一户的代表性体现在我们管理中发生的几乎每一个环节它都经历过，能够全面、充实地反映业户在小区内的居住情况。其他业户档案如常做到一户一档的管理。考评小组需要查阅时，可以将业户名册提供给他们任意选择后再在后台档案中查阅。这样既大大地减少了工作量，又能使工作中整理出来的资料具有代表性、典型性。

⑥.其他资料

其他资料涵盖很广，平时的往来信函、各级政府部门的会议通知、活动通知等。其中与考评标准相对应的资料都应归入考评资料中。

3.考评资料的表现形式

资料的表现形式有很多种，并不仅仅局限于文字，我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变得生动而且直观，还可以利用实际工作中保存下来的原始资料，使考评资料显得真实、有说服力。

①.图片

图片包括绘制图表（柱状图、曲线图等）、彩图、照片等。考评标准中有关达标率可以用绘制图表来形象说明，甚至可以将几年来达标的情况用图表比较说明。彩图及照片一般用于考评标准中有要求又难以用文字表达、只能通过现场检查来考核的地方。

②.原始资料的利用

6.谈谈物业管理项目的创优考评 篇六

刘芳付

一、物业管理项目创优考评的产生发展与现实意义

（一）标准的产生过程

二十世纪九十年代，中国房地产业迅速崛起和发展，为物业管理行业提供了广阔的市场，也催生了物业管理行业的迅速发展。1995年，建设部颁发了《全国优秀管理住宅小区标准》，并以此为据在全国开展“全国优秀管理住宅小区”考评验收。1997年，建设部房地产业司又颁发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，将小区和大厦的考评标准分离，更加适合各类物业项目开展创优准备工作。

随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，全国各地普遍反映1995年颁发的标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行，将不可避免地出现优秀、示范项目过多的局面，起不到先进示范作用。为此，建设部在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订。

2000年5月25日，建设部发出通知，宣布从2000年起不再进行全国物业管理优秀项目考评验收和授予称号，只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收、授予称号；同时颁发了新的《全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则》（以下简称2000年标准），旧标准及评分细则停止执行。2000年标准相对于1995年标准、申报条件有较大提高，考评标准也有较大调整，也更加切合实际。

（二）标准的主要内容

2000年全国物业管理示范项目标准按不同物业类型分为三种：住宅小区、大厦、工业区。住宅小区的标准内容分为8个大项：基础管理；房屋管理与维修养护；共用设施设备管理；保安/消防/车辆管理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。大厦和工业区的标准各有9项，将共用设施设备管理分为共用设备管理和共用设施管理两部分。该套标准采取100分制评定，适用于全国各地，基本上覆盖了物业管理的各个方面，市优、省优、全国示范，分值不同。

（三）物业管理项目创优考评的三个阶段

物业项目要想通过全国物业管理示范大厦（小区）的考评，分以下三个阶段进行，大约要三年以上时间。

1、第一阶段：通过市级考评。

一般每年的四、五月份开展市级考评工作，由市级物业管理行政主管部门主导，地方行业协会对各参评单位进行考评及综合打分，对考评通过的项目授予市级优秀物业管理项目。

2、第二阶段：通过省级考评。

次年的八、九月份由省住建厅主导，省级行业协会对各市推荐的、已通过市级考评的项目进行省级考评，对考评通过的项目授予省级优秀物业管理项目。

3、第三阶段：通过国家级考评。

第三年的十至十一月份由国家住建部主导，中国物业管理协会对各省推荐的、已通过省级考评的项目进行国家级考评，最后甄选出达到全国物业管理示范大厦（小区）的项目及管理单位。

（四）物业管理项目创优的意义

1、企业是创优工作的基层支持者和参与者，企业参与创优工作有利于：完善企业管理制度，规范物业管理行为，提高物业管理水平；增强员工的专业技能、协作精神、服务意识；物业服务企业获得社会认可，提升企业知名度，树立品牌，增加发展商和业主的信任感，为企业市场开拓增加筹码；取得物业小区调整收费标准的依据。

2、任何行业的产生和发展都遵循着从自发、自由式向规范、集约式转变的规律。在物业管理行业推行创优考评活动，促进行业实现转变和健康发展。其主要意义在于：促进了行业管理行为的规范化；行业整体管理水平得到提升；树立了行业崭新的形象；促进了行业健康发展。

3、创优考评对社会的意义：有利于加强城市管理，提升城市整体形象；有利于提高城市居民的居住生活质量，建设和谐社区；有利于社会主义精神文明和物质文明建设。

二、物业管理项目创优考评的操作程序

（一）参评项目的申报

一般来说，选择申报参评项目主要应考虑以下因素：

1、委托方的要求。如果委托物业管理合同中约定要创建达标且项目自然条件符合申报要求，就必须进行创建达标。

2、企业规范管理、提升品牌的自身要求。如果企业希望通过参加创建达标提升管理水平，提高企业知名度，就应选择项目参与创建考评。

3、企业在管项目中如有基础条件好、符合申报条件的，应积极参加创建考评活动。

（二）企业调配资源

企业要达到预定的创优目标，必须配备相应的资源，包括组织资源、人力资源、财力资源、物资资源等。企业只有充分、合理地调度和利用资源，才能使其发挥最大功效。其中，确定创建主要负责部门是有效调配资源的关键。要作好调配资源工作必须注意以下几点：

1、领导重视。企业领导对创建达标工作关注、支持、指导的程度关系到创建达标的成效。因此，企业主要领导应在创建的各个阶段予以高度重视，并要求机关相关部门经常到参评项目现场检查、指导，确保创建工作按计划进行。

2、组织保证。为了加强对创优工作的领导，企业应成立由公司领导挂帅、有关部门负责人和创优项目负责人共同参加的创优领导小组；并指定一个部门作为创建主要责任部门。参评项目亦应相应建立以负责人为首的创建工作小组，明确分工，责任到人。至此，企业便形成一个完整的系统工作网络，从组织上保证了创优工作的顺利进行。

3、人员培训。创优达标几乎涉及到参评项目管理服务工作的全部内容，必须对员工进行贯彻标准培训，让每位员工都清楚创建的目的意义，明确创建达标的任务和要求，了解考评标准的内容及本人在创建工作中担任的角色。只有把全体员工的积极性、创造性充分调动起来，创建达标工作才有坚实的群众基楚。

4、激励机制。创优达标工作具有时间紧、任务重、标准高、要求严的特点。为了确保创优达标目标的顺利实现，企业可采用相应的激励机制，如把创建工作成果与员工职位升降和奖金双挂钩等。尤其是进入项目初评阶段后，对整改的项目，要落实责任部门、负责人；对整改时间、整改效果作出明确规定并进行控制。这样，才能有效地激发各级组织和全体员工的创建热情和积极性。

（三）内部评定

在确定创优项目之后，企业应当立即组织相关部门和人员对其进行全方位的综合检查，对创优项目进行初次评定。

1、项目内部初评。初评应该是有计划进行的。内部初评时应明确以下几点：

（1）选用初评标准。内部检查考评应参照新颁布的市级优秀小区（大厦）标准，同时结合本企业的检查标准进行。

（2）明确牵头部门。由牵头部门负责组织初评的实施，包括检查评估的时间、参加考评的人员、检查的内容、顺序、考评结果的汇总等。

（3）选定检查人员。为了保证内部初评的质量，应从各专业选抽具有足够专业知识和丰富实践经验的人员参加检查。

（4）细致分组检查。一般分为：资料组（文件、资料、档案、培训等）、环境组、设备组（强电、弱电、电梯、锅炉等）、财务组。分组原则是：细致分工，宁重不漏。

（5）参评项目配合。受检单位应组织人员引导和陪同检查组进行检查，并认真做好记录。

（6）提出整改方案。现场检查结束后，应以会议的形式，由各检查小组汇报检查发现，针对问题分析原因，提出整改意见；由初评牵头部门汇总意见并形成书面报告，提交给企业领导和受检单位。

2、项目持续改进

从项目初评到缺陷整改，其过程的长短和效果的优劣是由企业实力决定的。检查人员的水平、能力和态度决定着发现问题的数量和频次，而企业资源则决定着缺陷的整改程度及结果。在整改过程中应考虑以下问题：

（1）整改效果。整改效果并非单指实际效果，还应与检查标准联系综合考虑；可分三种：完全整改、部分整改、无效整改。这是缺陷整改前和提出整改方案时必须考虑的首要问题。

（2）整改时间。企业应考虑整改所需的时间，并尽量精确估计检查考评时间，使整改选择适当的时间开始和结束，能够达到事半功倍的效果。

（3）整改技术。对企业有能力解决的问题和无法解决的问题应及早分析、确认；在计划安排上，应先将本身无法解决的问题外委解决。整改中应注意控制成本、质量和工期。

（4）二次自查。整改工作要分清轻重缓急，全面展开。由于工期的不同，各责任部门和责任人都必须按时完成并保证质量。单项整改完成后，验收小组应进行验收。全部整改项目基本完成时，企业应再次组织内部检查考评。通过不断的检查和整改，促进项目的持续改进，直到符合标准的要求。

（四）资料的准备

1、基础资料建立

反映物业管理日常服务与运行、物业服务相关的合同、物业承接查验等资料；制订各种切实可行制度；建立台帐；规范填写日常运作表格等运行情况等。这些都属于基础资料。基础资料一定要注意是原始资料的积累，主要包括：

（1）项目规划建设、设计、设施设备资料；（2）房屋资料、住户档案资料；

（3）物业承接查验、物业管理服务合同，日常维护维修、巡查巡检、清洁、绿化维护资料；（4）业主大会成立及业主委员会、管理规约资料；（5）专项维修资金资料；

（6）物业服务内容公开、收费定期公布资料；

（7）管理规章、作业标准、培训、考核、收费机财务管理等资料；

（8）管理人员及专业技术人员持证上岗和再培训资料；（9）投诉、维修及满意度、回访资料等；（10）社区文化活动资料；（11）项目经营状况资料等。

2、创优资料建立

建立在基础资料上，根据创优标准评分生成的一套资料，即：将考评标准的全部内容转化成相关主题的资料。在这一过程中涉及到档案整理、制度编制、文件修订、表格制作、数据处理、图文记录等过程。主要由文字、表格、图片及照片四种形式，包括综合汇报资料、迎检资料目录、附件等。创优资料要求：

（1）资料内容条理清晰、细致；（2）执行标准资料内容，编排科学；（3）对标准准确理解、并原则把握；

（4）在原始资料基础上；应反映出严格执行制度→计划→实施→反馈→整改的过程；对日常管理具有真实的追溯性。

3、编制迎检资料总目录

迎检资料总目录相当于整个资料的纲，通过编制总目录，理出资料编制的线条，再根据目录逐项进行资料的收集、整理。编制目录时应考虑与参评项目的类型及相应标准的要求相一致。根据物业类型不同，为了能与考评标准相对应，建议将小区迎检资料的总目录分为8册；大厦的总目录分为9册。工业区的总目录可参考大厦总目录进行编制。总目录力求简练，分目录则应详细。制作目录的目的是便于检索。合理的目录能够保证资料整理工作的顺利进行，因此企业首先应注意目录的制作。

4、广泛收集资料

创优资料不仅涉及到物业管理的方方面面，而且涉及到物业规划设计、建设施工、交竣工验收阶段形成的资料等，范围广、数量大，完整收集难度大。因此，要充分发动相关部门和相关人员，积极配合，大力协作，力争把资料收集完整、齐全。

5、细心整理资料

对已收集上来的资料，要对照考评标准和总目录进行分类、编辑、整理、成册、归档。具体整理过程中应注意：

（1）创优资料应指定专人妥善保管，非指定人员不得随意拷贝和删除。

（2）应考虑人员变动因素，将创优工作向“格式”化转变，形成一套完善的资料保管系统，在人员发生变动的情况下仍能继续进行迎检资料的准备、更新工作。

（3）尽可能利用已有的档案资料和制度化文件（如ISO9001质量体系文件等），以减少文件资料的起草、复印量，节约时间和资源并保证清晰。

（4）正确识别考评标准中的硬件与软件检查范围，目录应与检查标准对应，突出检查的重点，覆盖所有检查点。

（5）分项目录应细分列项，可利用明显标识加以隔离，如彩色隔页纸或标签等。

（6）资料的打印、复印，要注意格式规范、清晰美观，不应有破损。

（7）在日常填写记录时，按表格设计要求及时、准确、全面、清楚填写。

（8）整理、装订时，要使用统一的资料夹，每一册封面要有标识，册内的资料装订要整齐、统一、美观。

（9）与时间紧密相关的分项资料，如社区文化记录、业主委员会成立过程记录、员工花名册等，应按由近到远的时间顺序装订，以方便考评人员查找。

（五）硬件准备

硬件是指软件运行的环境，包括楼宇建筑及配套设施、设备等。创优达标不是朝夕能完成的，尤其是一些硬件方面的要求，很难在较短的时间内完成，故创优项目必须提前准备，从日常做起，按高标准进行必要的管理。创优达标硬件准备是在项目接管后，依照国优标准及企业规定对项目的硬件进行整改、完善、维护及管理的工作。下面阐述的硬件准备是指确定创优项目后，企业在日常管理基础上，对硬件加以提高和改进的工作。

1、全员参与，周密计划

硬件准备是庞大而复杂的工作，要求参评项目负责人在整个整改、完善过程中，充分发挥领导艺术及沟通协调才能，动员所有员工自觉的参与硬件准备工作。为了达到预期的目标，项目负责人应做到：

（1）具有全局观念。在创优达标的硬件准备工作中，应在对物业管理工作全面了解的基础上，通盘考虑，统筹安排，防止疏漏和顾此失彼。

（2）加强计划性。在企业内部初评后，根据缺陷的数量、整改难度等，分清轻重缓急，制定出详细的整改完善计划，按计划、有步骤地抓好落实。

（3）注意跟踪检查、督导。在计划实施的过程中，应定期跟踪检查，发现问题要及时了解情况，分析原因，制定改进措施，并督促相关单位和部门整改。

2、实施的细节与注意事项

国优标准对硬件达标的要求作了总体的描述，企业应结合本企业实际逐条编制实施细节、注意事项加以说明，确保项目的硬件环境能够达到相关要求，以保证硬件准备工作的完成。

（六）迎接考评

1、接待工作

接到考评的准确时间通知后，企业的主要领导应率领相关工作人员提前到达考评现场迎候考评组。全体受检人员着装要分工种统一，佩带工作证，仪容端庄，精神饱满。

接待、汇报现场的布臵要求做到整洁、明亮、宽敞、舒适，能够烘托出创建的氛围。考评组到达后，接待要热情，礼节礼貌要周到。

2、汇报工作

汇报工作包括落实汇报人员、提供汇报材料等。

口头汇报通常由项目主要负责人担任。负责口头汇报的人员，要求十分熟悉项目的管理运作情况和创建的全过程。汇报时要语言流畅，条理清楚，突出重点，控制好时间。切忌照本宣科，吞吞吐吐。

提供的汇报资料一般包括项目创建工作情况汇报材料、创优方案、创优达标资料总目录等，一式10-15份为宜。另外，制作装订要求外观精致、美观，内容实在、精练、准确，排版规范，字迹清晰。

3.考评分组

按照惯例，考评小组会对考评人员进行分组，一般分为三组： ⑴ 资料组。这一组的工作人员侧重于检查“基础管理”部分的文字资料及图纸方面的内容。他们的工作重点往往集中于查阅资料，详细询问验收情况、业主委员会的成立情况、维修基金的建立及使用情况、产权分配情况、管理公司经济效益等。对此，管理公司应安排对资料整理情况掌握较全面的人员做好应对准备。

⑵ 设备组。这一组人员的重点是查看现场管理情况，他们在现场检查占了大部分考评时间，只用极少的时间翻阅资料。这一组成员一般都是由设备专家组成，从专业角度去检查管理单位的管理水平。管理公司应安排熟悉设备管理的工程人员进行陪同，及时开启、关闭设备机房，做好应对准备。

⑶ 环境组。这一组人员的侧重点在于对房屋维修养护、环境、绿化方面的考查。参评单位应提前做好线路设计、安排专用电梯等事宜，以保证迎检工作快速、顺畅进行。

4.考评检查线路的设计

尽管考评小组可以自由决定考评现场所走的路线，但由于其现场考评离不开天台、地下室（设备房）、楼层及外围环境四大部分，因此参评单位仍应该根据四个地点设计相应的路线。线路设计应做到线路不重复，各部分衔接顺畅。管理公司应安排熟悉管理区域地形、了解现场管理情况的人员进行陪同，以免造成混乱。

5、现场陪同

现场陪同是指受检企业为保证检查工作顺利进行，安排管理和技术人员陪同、引领、配合考评组进行现场考评。企业现场陪同人员应注意：

（1）分清主次。陪同人员应配合检查人员而不是引导检查人员检查。

（2）准确分工。针对检查人员专业分组情况，确定相关专业人员陪同并携带相关物件。

（3）有问必答。陪同人员在陪同过程中，应准确记录考评人员检查中所提到的问题。对考评组要有问必答、有理有据、切合实际，切记不可避重就轻或信口开河。

6、考评情况汇总

一般情况下，现场检查结束后，考评组要向受检单位通报考评情况并提出希望和要求。此时，应安排人员进行记录。对考评人员指出的问题，必要时可适当进行解释，同时要明确表态，对考评组指出的问题提出具体的整改措施和完成整改的时限。

三、物业管理项目创优考评中发现的问题

（一）考评资料编制方面发现的一些主要问题

1、基础性管理薄弱。管理资料、制度、流程、表单等呈现临时性、零散性、突击性，缺乏自履行物业服务合同以来的“原始痕迹”资料。

2、迎检汇报材料撰写、内容不完整、不清晰，或缺乏条理性。过简或过繁，常态管理与创建主次颠倒，篇章结构不清晰，项目情况漏项（如物业服务用房、占地面积、绿化覆盖率、车位数量、物业管理区域平面图等）。

3、申报创建的项目条件不具备。一般表现为入住率或交房时间不够；有的存在无合同或合同无效下的无因管理状态；还有申报区域未实行由一家物业企业实行统一的物业管理（非住宅、非商业性项目问题突出）；超资质规定，承接项目；不及时调整办理企业资质等。

4、物业管理项目承接查验手续不完整；权责不明，权属不清。

5、物业设备管理资料不全。主要设备缺乏“台、表、卡”跟进性的管理（高层住宅项目问题突出）；无消防验收意见，或消防验收后不重视维护管理；无二次供水清洗及清洗人员的健康证资料；公共设施设备节能缺乏措施；缺水、电、气应急预案设计、演练等资料。

6、业主委员会成立程序不规范；业主委员会成立后，合同主体发生变化，承接验收资料清册未经业主委员会确认。

7、维修资金的建立及续筹、缴存清册资料普遍存在问题。

8、物业档案缺乏规范性管理；未能分类建档，规范装订，有效管理；业主档案制作不规范，未能分户建档，一户一档，存在随意性和临时性；物业员工档案、培训资料欠缺或不完整；质量记录、岗位工作记录不全，没有相对应的月结、年度总结分析报告。

9、外包合同的监管内容不明确，监管措施不到位，尤其是对项目开发商直接外包的执行，缺乏现场验证、衔接、联动、监管等措施。

10、投诉处理、满意度意见征询和整改的记录及资料不齐全，也没有相应的分析总结资料。

11、利用业主共有设施经营收益分配与财务模糊不清。

12、社区活动或与业主互动活动资料欠缺等。

（二）考评环境管理发现的主要问题

1、房屋屋面的问题。私搭乱建、屋面地漏缺隔网、存在卫生死角、危及人身安全措施不足、不注意消防通道在屋面平台的要求等。

2、房屋立面的问题。空调冷凝水未集收、空调、防盗网、阳台封闭、晒衣架等安装不统一，外墙清洗不及时，外立面管网排污、排粪等未定期清（疏）、楼道私搭乱拉线，配电柜未锁、消防柜损毁、共有部位和自有部位责任不清等。

3、垃圾处理问题。无生活垃圾房，临时垃圾收集出现异味、蚊虫，垃圾日产日清、分类回收问题。

4、“四害”问题。排水渠生蚊虫，灭“四害”的措施不足，灭鼠无低毒措施，毒饵的定点投放图、回收处理问题，防鼠板高度不足，生活水池未加蚊虫隔纱网，水箱盖无锁且无交叉管理措施等。

5、地下车库问题。存放杂物，地面不卫生且油污存在，集水渠、井未定期清疏，交通指示、引导标识、禁火标识等悬挂不利于目视，人防设施与车库共用措施缺乏，应急防水沙包的准备缺乏等。

5、车辆管理问题。岗位记录、车辆登记出入欠规范，道路交通标识缺漏，限速及人车混流的安全提示缺失等。

7、标识（CIS）系统问题。危及人身安全警示标识、提示牌欠缺，水体及游泳池缺安全隔离围网，水深、严禁跳水、潜水等提示、警示牌缺，消防通道指示、管道、流向的标识欠缺，消防设施的检查和提示欠规范，标识牌的制作、张贴和管理混乱或存在临时性等。

8、绿化问题。出现垃圾或杂物，植物的长势、架空层阴生植物的处理措施缺，公益性标识牌缺漏，修剪造型问题等缺乏专业指导。

9、消防问题。楼层疏散图不清晰，灭火器材效力过期，配臵不足，无箱临时放臵地面,枪头丢失及水龙带破损；秩序维护员回答消防应急处理程序不完整、清晰，屋面疏散通道门上锁，消防栓上锁，消防设施管理和定期检验无法查询记录，通道占用或堵塞，缺少联动系统的检查，预案应急培训及演练存在互动、分析、措施、完善等不足。

10、施工现场的管理问题。对二次装修的现场防火，防止乱接管线措施，施工人员（如人员清场可采用考勤机方式）管理，破坏房屋结构和承重的告知、防止、报告处理等。

11、其他问题。高空晒衣架、花盆、坠物防范措施，电梯轿厢内、管道井、检查井清洁，宠物家禽饲养管理，化粪池排水不畅、杂物多，施工现场、公共通道、广告牌管理等。

（三）考评设施设备管理发现的主要问题

1、设施设备接管后统计、台表等缺乏跟进分类逐一编号，对应建立台帐；台账资料与现场质量记录不符；未能较好地反映运行管理与系统保养。

2、现场设施设备、管线的标注、运行状态、分色、流向标识不清晰。

3、公共设备房岗位职责、操作、应急规程要上墙；设备保养计划漏项较多，且简单；设备、机房无应急灯，配电房、泵房门缺防水防鼠挡板；公共设施设备节能措施未跟上。

4、配电房的现场操作不规范；高低压配电箱柜地面无绝缘垫、无警示线，配电房运行的模拟图不清或缺欠；绝缘工具未按规定定期做检验；高压配电保养、值班人劳保防护和工具不规范；配电房的电容器自动补偿不重视，没有补充更换已损坏的电容器；开关柜的分闸指示灯不亮；配电设备的管、桥、架等接地线不规范；配电箱柜内存杂物，维修管井管口消防封堵疏漏等；应急柴油机房不是配备防爆照明灯具；应急电池失效，电池液的比重不合规定，无测定记录；燃油箱下没有配套泄油砂池等。

5、电梯机房卫生差，无警戒线，底层电梯的防水应急沙包欠缺；电梯维保合同监管措施不到位。

6、水泵房压力表没有定期校验，消防喷淋开关位臵应打到自动状态。

7、消防监控中心缺故障处理程序，无禁烟火标识；消防设施设备处于无管理（无保养、无巡检、无记录、无启动）状态。

8、地下层的渗漏、引水处理缺乏科学。

9、中央空调系统无水处理（RJ系列）措施。

四、物业管理项目创优考评的思考

1、物业管理项目创优考评是提升物业管理与服务水平的平台。整个物业管理项目创优考评的过程，其实就是物业人完善物业项目资料收集整理、设备管理、环境管理、安防管理的过程；也是物业人与业主、业主委员会、社区居委会、政府主管部门以及行业专家等沟通、交流和学习的过程。

2、树立“以人为本”理念，结合本企业、本项目正确理解与执行标准，切忌照搬照抄。

3、物业管理项目创优考评是一项系统工程，贯穿于物业管理服务全过程，所以，创建是一时，工夫在平时。

4、物业人管理服务的态度决定考评结果,物业人日常管理服务的细节决定项目考评的成败。

7.变电站工程中的创优质量管理分析 篇七

关键词：变电站工程,创优质量,质量管理,管理措施

变电站工程项目是关系到国计民生的重点电力建设工程, 不但担负着区域供电的任务, 还对地区经济的快速发展具有极其重要的意义。如何提高变电站工程的创优质量, 确保变电站工程创优目标的实现, 提高电力企业的市场竞争力, 从而促进电力企业的可持续发展, 是变电站工程项目管理人员需要深入研究的问题。

1 变电站优质工程项目的要求

变电站的优质工程项目是在达标投资考核的基础上根据技术先进性、质量优良性、管理规范性、周期成本合理性和运行可靠性等指标评选出来的工程项目。在变电站工程项目开工之前, 工程建设的管理单位应该制订工程的创优规划, 企业的各个部门都应该就创优规划提出建议, 依据一次成优的理念, 全面开展工程创优活动。在变电站工程施工过程中严格要求施工质量管理, 使关键的技术经济指标、施工工艺和工程质量都能够达到国内同类工程先进水平, 并达到国家对变电站工程创优质量管理的要求。创建国家级优质工程的要求为: (1) 达到电力工程达标投产的高水平; (2) 在工程质量评价中获得高等级的资格; (3) 得到国家电力优质工程奖, 并在选拔赛中获得高排序; (4) 获得国家级评审机构组织的优秀评审。

2 变电站工程项目创优质量管理中的风险

由于加强变电站工程项目创优质量管理的方法多样, 因此笔者将详细分析变电站工程项目创优质量管理中的风险: (1) 工程承包商低价中标, 造成工程项目偷工减料和弄虚作假的风险。例如, 在我国南部某变电站项目工程建设过程中, 土建施工的承包商低价中标, 但是因为管理不科学, 导致施工质量较差, 支出严重超出预算, 最后不得不对土建施工重新进行站投标, 对工程施工进程造成了严重的影响。 (2) 工程的监理合同价较低, 造成监督不到位的风险。在变电站工程施工过程中, 由于气象天气、供货设备、设计供图等因素的影响, 工程建设的工期常常会超过合同中的工期, 再加上监理单位为了自身的经济利益, 选择了一些非专业人员来完成监理工作, 导致工程监理存在很多隐患。 (3) 对工程项目的过程质量控制不严格, 经常依靠后期的修补与改正。例如, 南方某变电站的新建工程申请了国家的优质工程奖, 但国家评比组在考核前调查工程项目时发现, 工程施工保护小室、主控楼等主体的外墙粉刷龟裂现象十分严重, 而且土层的剥落也十分严重, 必须再次粉刷建筑外墙。

3 变电站工程中的创优质量管理措施

3.1 加强技术保证

在优化工程质量的过程中, 应该使工程的质量和技术人员在工程师的指导下详细了解设计图纸和设计意图, 并汇总图纸中有疑问的地方, 然后会审图纸, 使图纸的设计和记录得到相应的处理。对于图纸的设计和变更, 应该及时向有关施工人员反映, 科学解决问题。另外, 做好施工组织、方案和技术的设计与交底工作, 通过召开相关会议, 使施工人员详细了解自身的工作。

3.2 加强对过程的控制

在变电站施工过程中, 施工人员应在每个环节都坚持高质量的原则, 建设出精品工程。工程项目施工前的测量是工程的一个基础环节, 测量之后应该依据工程的质量、技术和建立复验保障放线的准确性对其进行责任复查。在每道工程工序施工前, 应该确保生产、技术人员完成交底工作后才能开始正常施工。另外, 要坚持样板工序, 遵守样板间制度, 对工程进行分项。在工程开始之前, 确认样板是否达标, 铺开后的工程应该要高于样板的标准。

3.3 加强对工程项目质量的创优控制

首先, 应该做好项目工程的前期准备工作, 例如组建管理队伍、选定施工技术、制订进度计划、对施工人员进行专业技术培训、制订施工材料计划和现场准备;然后, 在项目施工过程中加强对施工项目的协调管理, 合理安排工序。由于现代化的建筑逐渐智能化, 涉及的专业更多, 对安装技术的要求也越来越高。因此, 项目工程施工和管理人员应该充分考虑所使用到的技术, 尤其是一些细节问题, 应该通过运用技术、管理和组织等手段, 并利用交底、施工网络安排计划、召开例会等形式做好工序间的沟通和合理穿插工作, 确保建设工程的顺序进行, 杜绝各专业因配合不到位而导致工程质量问题。

3.4 完善施工质量验收记录

变电站工程项目的施工应该具有计划性, 并做好施工验收记录和资料整理工作, 有效控制施工质量。要使负责人的工作效率与个人的绩效挂钩, 进而达到工程进度与工程资料同步运行的良好效果。同时, 要保证项目工程资料的准确性、系统性、及时性和完整性, 推动变电站工程施工项目的施工验收工作, 并加强施工过程中施工、管理人员的自我监督。

4 结束语

在现代化社会发展的今天, 随着人们生活水平的提高, 人们对电力企业的服务要求越来越高, 在变电站工程的质量管理中, 变电站工程质量的创优至关重要。相关管理人员在变电站工程的创优质量管理过程中, 不但要做好技术保证、过程控制、工程项目质量的创优控制、完善施工质量验收记录和资料整理等工作, 还要紧跟时代发展的步伐, 不断对变电站工程质量的创优管理进行改革与创新, 从而提高整个行业的质量水平, 严格落实强制性的标准, 引导企业完善质量保障体系, 进而推动企业经济效益、社会效益和工程质量的全面提高。

参考文献