物业人事管理规定

物业人事管理规定（精选9篇）

1.物业人事管理规定 篇一

物业管理公司人事管理 第一节 概

述

物业管理公司人事管理是指由一定管理主体，为实现人力的扩大再生产和合理分配使用人力而进行的生产、开发、配置、使用诸环节的总和。在社会活动中，包括经济活动中，人事管理具有主体性的作用，因而在各项管理活动中居于关键地位。

人事管理的内容相当丰富，概括起来主要有以下三个方面：

(1)确定以人为中心的管理思想。把人看作活生生的、有理想、有需要、有情绪、有性格，期望关心、理解和尊重，渴望实现自身价值的人。为此，人事管理部门要富有人情味，且重视感情投资。

(2)树立动态系统的观点从事人事管理。对影响组织成员相互关联的过程加以全面思考和系统控制。对影响职工的心理行为作精细分析后，运用目标管理、参与管理方法导向职工，使之为实现企业目标作出贡献，并主动地创设条件激励员工的工作积极性、主动性。

(3)扩大加深人事管理的内容。人事部门不仅要从事与职工直接相关的招聘、录用、培训、考核、奖惩等工作，而且需要从深一层次上注入新的内容，如关心职工的价值观念，和管理手段的运用，使公司的人事管理科学化、现代化、法制化、民主化和高效化。

第二节 岗位职责

一、目的

规定各级人员岗位职责，以便更好地发挥人事部门的协调、组织、监督、检查职能。

二、组织机构

一般人事管理部门在经理的领导下需设置人事主管和培训主管等编制。

三、职

责

以××物业管理公司为例：

1.部门职责

1.1负责人力资源的招聘、使用、管理、开发和人力成本的控制。

1.2组织结构和人员编制的设定与控制。

1.3制定员工薪资、劳动保护和福利保险管理制度并监督执行。

2.经理

2.1负责组织实施行政人事部的管理工作，对部门起到协调、指导、监督的作用，直接对总经理负责。

2.2协助总经理根据实际发展需求制定、掌握、控制各部门定员、定编。

2.3负责劳资福利、员工教育、员工大会主持以及员工培训等工作。

2.4策划员工培训及公司大型活动。

3.人事主管

3.1在部门经理的直接领导下，对本公司的人事管理工作进行监督检查。

3.2每月审查各部考勤表及考勤卡，根据批示审查各部加班工时以及员工的各种奖罚报告，计算、编制员工工资表，在每月5号递交总经理审批。

3.3具体办理员工户口迁入，购买社会劳动保险、工伤保险。

3.4办理员工入职、离职及各种有关手续。

4.培训主管

4.1按照公司管理的方针政策，负责计划、组织各项培训工作。

4.2负责编制各项培训计划的实施方案并组织实施。

4.3组织审校培训教材及资料。

4.4协助经理组织举办各种培训班，选用教材、聘请师资、组织上课、审阅试题、批改试卷及总结培训情况。

第三节 人事管理制度

当组织的目标确定后，就需要进一步明确为实现组织目标而确定各组成部分、各岗位的制度。因此，人事管理的目标一旦确定，就应该列出实现该目标所需的各种制度，物业管理公司的人事管理主要有录用、开发、维护、使用和考绩制度。

一、录

用

(1)确定录用原则，中心是满足首次人力需求和后续补充人力需求。

(2)制定录用计划，明确录用所需人员数量、质量、来源、招聘方式方法、招聘录用程序等。

(3)制定职务和聘用合同，明确职位资格所需的品格、学历、才能、经验、健康等条件。

二、开

发

(1)明确提高企业人员素质、开发公司人员潜力的战略意义和战术价值，明确培训范围和类型。

(2)制定适应公司发展、市场经济特点，以短期规划为主的培训规划。

(3)建立培训组织，统筹培训工作。

(4)选择培训方式，提高培训效率。

三、维

护

(1)研究工资政策，建立工资档案，制订工资计划。

(2)开展工作实绩评估。

(3)加强安全卫生，保障职工生活。

四、使

用

(1)确定使用原则，贯彻德才兼备、重视个性、扬长避短、用事择人、适才而用、整体优化等要求。

(2)优化配置组合员工，提高群体活动效益。

(3)沟通合作、协调冲突、团结和谐、消除隔阂。

(4)奖励先进、鞭策后进、惩处违纪、弘扬正气、鼓舞士气。

五、考

绩

(1)全面、客观、审慎地考察每个员工。

(2)通过奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

(3)发现人才、推举人才，为人才脱颖而出创造一个良好的环境。

第四节 人事规划

物业管理公司的人事管理是支撑着公司正常生产经营的全方位管理，是通过有效地组织公司员工，形成人与人、人与事的最佳结合，实现公司的整体目标，履行公司的社会责任，对社会作出有益的贡献。人事管理的规划包括两方面内容。

一、公司发展规划

人事管理要有助于企业在生产经营中取得良好的经济效益，促进企业健康地发展。要实现此规划，应要求设计并发展适应市场经济需要的有效组织，运用各种机制与方法获取企业所需要的人才，并给予有效的使用和激励，在组织内创造并保持一种相互合作的气氛，履行企业对其成员的社会和法律责任，不断提高成员的素质和技能等。

二、职工个人规划

人事管理要有助于提高企业职工的工作和生活质量，促进职工个人工作生涯的发展。人的因素是最重要的因素，公司要实现其发展目标，没有职工的持久热情、意志、智慧和才能，其他条件再完备也无济于事。人事管理工作应充分重视这一点，认真地考虑职工个人经济需要和非经济需要，采取措施予以保证和满足。否则，职工积极性、归属感与群体凝聚力必然下降，公司将有衰败的危险。

第五节 员工招聘

一、招聘目的

随着我国用工制度改革的不断深化，在招聘方式上改国家用工为单位招聘，改固定工为合同工。物业管理公司作为企业，有充分的用工自主权，可以根据企业的实际情况和具体需要，建立起适合市场经济环境、灵活多样的招聘制度，按照具体岗位的设置，配备各种人员。

以××物业管理公司为例，公司人事招聘源于以下几种情况下的人员需求：

(1)缺员的补充；

(2)突发的人员需求；

(3)为了确保公司所需的专门人才；

(4)为了确保新规划事业的人员；

二、申请招聘手续

(1)需招聘员工的部门在确认并无内部横向调职的可能性后，向行政人事部递交书面申请，并附上需招聘职位说明书和数量。

(2)行政人事部详细审核申请职位的工作性质、等级等项。如同意其申请，先在本公司内刊登招聘广告，或从公司内部进行提拔。如管理员空缺，从员工中挑选符合要求的员工填补职位空缺。一般来说，内部提拔能给员工升职的机会，使员工感到自己在企业中有发展的机会，有利于激励士气。再者，内部提拔上来的人员熟悉本企业情况，能较快适应新环境。当确定本公司无适当人选时，才在公司外刊登广告，并及时将信息反馈给用人部门。

三、招聘程序

1.初步甄选

(1)求职登记表是公司初步甄选的手段之一，目的在于获取应聘人员的背景信息，对不合要求者加以淘汰。

(2)初步筛选在应聘人员填写求职表时进行，并安排应聘者到所需部门经理处面试。

2.面试结果反馈

(1)面试过程中，用人部门在求职表上填写面试记录，表明对应聘者的评语及结论。送达行政人事部，作为下一步行动的依据。

(2)行政人事部根据用人部门的评语及结论，要求应聘者交齐身份证、劳务证(待业证)、健康证、学历证、未(结)婚证、岗位资格证书、岗位操作证、驾驶执照、养老保险关系转移单等有关证件、资料(复印后原件归还)，以及彩色小一寸相片两张，然后向应聘者发出报到通知单、领取物品单，安排入职培训，完成后到部门报到。

3.试用期

(1)试用期一般为3个月，并签订试用合同。

(2)试用期由入职者履行新职日起计算。

(3)试用的目的在于补救甄选中的失误。

4.最终录用

对试用合格者予以正式录用。从正式录用之日起，享受本公司同类人员薪金等级。

5.劳动合同签订

(1)物业公司是根据广州市劳动局制订的“广州市城镇临时职工”、“广州市外地临时职工”劳动合同与被聘用者达成协议，这协议一经成立，当事人之间就产生一定的权利和义务。

(2)合同签订后，被聘用者在公司中承担一定职务或工种的工作，接受公司的管理，遵守公司内部的劳动规则。

(3)根据“××市劳动合同管理规定”，外地临时工最高只能签订一年的合同；××市户口的人员，根据公司需要而签订合同。

6.员工的解聘

解聘是公司提出不再与员工履行合约解除合同的一项权利，主要有以下几个因素：

(1)在试用期发现不合录用条件的；

(2)因患病或因工负伤，医疗期满后不能从事原来工作的；

(3)违反劳动纪律或在社会上严重违法的；

(4)因公司发生变化，缩小规模而多余的人员；

(5)公司倒闭，需进行清算的；

(6)解聘和开除有明显的区别，开除是公司能行使的惩罚处分中最严厉的形式。

7.员工辞职

辞职是指员工本人提出要求脱离现任岗位，与公司脱离劳动关系而另找工作的一种权利。

(1)员工因故辞职时，首先向部门索要《申请报告单》，填写后交部门主管签署意见，再送交行政人事部门审核。

(2)员工无论以何种理由提出辞职申请，自提出之日起，仍需在原工作岗位继续工作一个月。

(3)员工辞职申请被核准后，在离开公司前在行政人事部办理辞职手续。

四、员工的招聘计划

员工素质的高低，直接影响到物业管理公司的运作与发展，为了确保物业管理工作的正常开展，在招聘前应制定出详细的招聘计划，招聘计划的主要内容有：

1.明确招聘人员总数

招聘人员时，首先要明确招聘多少人。招聘人数的多少应根据物业管理公司的现状与发展、所管物业的类型、管理的范围与要求、所管物业的面积大小、业主的需要等因素结合公司的定员定编合理确定。

以下是综合××市各物业管理公司员工定编的实际情况确定的招聘员工的数量标准，可供各物业公司在确定招聘人数时参考。

(1)多层住宅物业管理人员的定编标准

多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万m2配置3.6人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

①管理人员：主任，总建筑面积10万m2以下设1人，10～20万m2，设1正1副，25万m2以上，设1正2副；助理，总建筑面积10万m2以下设1人，在10万m2以上每增加5万m2增加1人；社区文化设1人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各1人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业大小和工作需要来设置。

②维修员：建筑面积每4万m2设置1人。

③绿化员：绿化面积每4000 m2左右设1人。

④保洁员：每140户设1人。

⑤保安员：每120户设1人。

⑥车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。

(2)高层住宅物业管理人员定编标准

高层住宅物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置7.5～7.8人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

①管理人员：建筑面积小于5万m2设主任1名，每增加5万m2增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。

②机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万m2以上的楼宇每1万m2配1.5人。

③保洁、绿化人员：建筑面积每7000 m2左右或90～100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。

④保安人员：每40户配1人或建筑面积3000 m2左右配1人。

⑤车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。

(3)高层写字楼物业管理人员定编标准

高层写字楼物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置15～18人左右(其中不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：

①管理人员：建筑面积小于3万m2设主任1名，每增加3万m增设副主任1名；助理每2万m2设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。

②机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万m2配4～5人。

③卫生、绿化人员：建筑面积每2500 m2配1人。

④保安人员：建筑面积每2000 m2左右设置1人。

(4)其他类型的物业

如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。

2.确定各类人员的招聘条件

物业管理公司通常划分为决策层、管理层和操作层三个层次，为了使各层次人员的招聘条件切合实际，在选聘时必须研究各层次人员的知识与能力结构。

(1)决策层必备的知识与能力

①必备的知识：

a.了解房屋结构及设备、设施等修缮的基本知识；

ｂ.了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识；

c.了解有关法律知识；

d.熟悉计算机应用的知识；

e.熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识；

ｆ.熟悉国家和本地区的物业管理法律、法规、政策，掌握物业管理的基本理论与实务；

g.掌握物业公司经营管理知识。

②必备的能力：

a.具有制定物业管理公司长期发展规划、建立健全管理制度的能力；

ｂ.具有掌握并控制各部门业务及运作状况，熟悉企业财务、税收状况和市场变化情况，有经营决策能力；

c.具有综合组织和协调能力，具有公关、谈判及建立业务关系的能力；

ｄ.具有处理突发事件的能力；

e.具有计算机应用能力。

(2)管理层必备的知识与能力

①必备的知识：

a.了解房地产有关理论和开发经营管理等基本知识；

ｂ.熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规，掌握本地区有关物业管理要求、计费规定等；

c.掌握房屋完损标准、质量检测方法和安全管理的基本知识；

ｄ.掌握物业管理的有关技术标准及维修的基本知识；

e.掌握房屋结构、设备、设施等维修管理的基本知识；

ｆ.掌握计算机应用知识。

②必备的能力：

a.具有建立健全部门规章制度的能力；

ｂ.具有制定工作计划并组织实施的能力；

c.具有及时处理房屋、设备、设施的抢修排险和火警匪警救护等突发事件的能力；

ｄ.具有宣传教育组织各类活动及处理一般矛盾的能力；

e.具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力；

ｆ.具有熟练应用计算机进行管理的能力。

(3)操作层必备的知识与能力

①能执行公司的各项规章制度及操作程序。

②能熟练掌握所从事岗位的专业技能。

③具有独立处理琐碎事物的能力。

④具有较强的责任心、控制力，具有团队意识。

根据各管理层次应具备的知识与能力结构，结合各工作岗位的具体要求，确定出每个工作岗位的具体招聘条件，如年龄要求，性别要求，应具备什么样的技术条件，什么样的文化程度等等。在确定各岗位具体招聘条件时，应以应聘者有能力完成工作目标为惟一标准。

3.招聘各管理层次人员的参考条件

(1)决策层

通常要求45岁以下，相关专业本科以上学历，获“物业管理经理上岗证书”，有5年以上的专业管理工作经验，有较强的工作能力。

(2)管理层

40岁以下，相关专业专科以上学历，中级以上职称，5年以上专业工作经验，有较强的工作能力。

(3)操作层

该层次涉及的岗位最多，这里以深圳招商祥融物业管理公司为例，介绍该公司操作层主要岗位的招聘条件，仅供参考。

①保安员：男性，年龄20～28周岁，身高1.70ｍ以上，初中以上文化程度，身体健康，有酒店或物业管理保安工作经验及退伍军人优先；女性，年龄18～25周岁，身高1.60m以上，未婚，高中以上文化程度，身体健康，有服务行业工作经验者优先。

②清洁工／绿化工：35周岁以下，初中以上文化程度，身体健康，有相关工作经验者优先。

③绿化技术员：45岁以下，相关专业中专以上学历，3年以上绿化工作经验，有绿化技术专长。

④园艺师：45岁以下，相关专业专科以上学历，5年以上绿化工作经验，有相关工作经历。

⑤服务员：28岁以下，女1.60m以上，男1.75ｍ以上，高中以上文化程度，相貌端庄，普通话标准流利，有1年以上工作经验。

⑥接待员：28岁以下，限女性，1.60ｍ以上，高中以上文化程度，相貌端庄，普通话标准流利，有1年以上工作经验。

⑦房管员：30岁以下，女1.58ｍ以上，男1.70ｍ以上，大专以上文化程度，相貌端庄普通话标准流利，持《房管员上岗证》。

⑧机电工：40岁以下，限男性，有相关专业资格证，高中以上文化，3年以上实践经验。

⑨土建(给排水)维修工：40岁以下，限男性，有相关专业资格证，5年以上实践经验。

⑩文员：28岁以下，1.55ｍ以上，相貌端庄，大专以上文化程度，会电脑操作。

11打字员：30岁以下，1.55ｍ以上，相貌端庄，高中以上文化程度，熟练使用办公软件，100字／ｍin以上。

12出纳：中专以上，有会计上岗证，3年以上工作经验，熟悉电脑操作。

13仓管员：男，1.70ｍ以上，中专以上学历，同等工作3年以上经验，熟悉电脑操作。

14会计：大专以上学历，助理会计师职称，3年以上相应的工作经验，懂财务软件操作。

4.确定员工的招聘方法

应根据所需人员的类型而采取相应的招聘办法，既可以从公司内部选择和挖潜，也可以从社会广泛寻觅。一般做法是：所需人员技能层次越高，越是利用公司的内部人员，或通过私人介绍、推荐的方式；所需人员技能层次越低，则越是经常从公司外部劳动力市场招聘，或是利用就业服务的机构或广告招聘。通常，员工的招聘方法有以下几种：

①公司内部选择和挖潜。这种方法可以给公司内部员工提供更多的晋升机会，可更好地用人所长，更好地调动和激发员工的积极性。

②广告招聘。利用广告形式招聘员工，影响面广，但需支付广告招聘费用。

③人才市场招聘。目前，我国各城市基本上建立了比较成熟的人才市场，通过人才市场招聘已成为各公司获得员工的主要方法之一。

④通过院校招聘。随着物业管理需求的增长，举办物业管理专业的院校逐渐增多，通过这些专业院校的培养，也将为物业管理公司输送一大批合格人才。

2.物业人事管理规定 篇二

一、更新观念、增强档案意识

人事档案是人才信息的重要载体, 是人才的主要信息源。准确、齐全、真实的人事档案能历史、全面地记载一个人的经历、政治思想、品德作风、业务能力、工作表现、工作实绩等。但由于历史的原因, 人事档案被蒙上了一层神秘的面纱, 其内容也以个人历史材料、家庭出身、社会关系等材料为主, 千篇一律, 很少反映个人的技术专长、智力结构、个性特征等方面的情况, 使人事档案在反映一个人的德能勤绩方面不能很好地发挥作用。此外, 传统人事档案管理模式强调对“事”的管理, 而忽略了对“人”的管理, 已不能适应人事管理从传统的作业性管理向策略性管理转变的需要, 不能有效为人才资源预测与规划、员工的培训与教育、职业生涯规划与设计、员工的需求分析与满足、员工心态调整与潜能的开发等工作服务。因此, 必须首先增强全民档案意识。单位领导的档案意识提高了, 档案工作就会有发展;一般管理人员的档案意识提高了, 就会在档案材料的形成过程中严肃认真、避免错漏, 并自觉将新形成的材料及时上交档案管理部门入档, 为维护档案材料的真实、可靠、完整、全面打下良好基础;专职档案管理人员的档案意识进一步加强, 可以提高工作积极性, 变被动为主动, 变等材料上门为主动收集材料, 在思维方式、工作作风和行为上有一个大的转变, 使工作上一个新台阶, 使人事档案管理工作跟上人事制度改革的步伐。

二、加强法治, 促进人事档案法制化管理

人事管理法制化, 是完善人事管理的客观要求, 是人事制度改革的重要内容, 其基本内容包括建立完备的法规体系和进行切实的法治管理。随着人事制度改革向纵深发展, 国家公务员制度的推行和与之相配套的竞争激励机制和运行机制的改进, 企事业单位实行职务聘任制, 完善考核制度, 搞活分配制度, 注重绩效取向, 建立社会保险制度等等, 都需要以一定的法律法规形式确定下来。在进行大刀阔斧的人事制度改革的同时, 人才市场异军突起, 人才队伍迅速壮大, 人才流动异常活跃。在这种情况下, 近年来假档案、假文凭满天飞, 导致了用人单位不信任人事档案。而人事制度的一系列重要改革, 必将要求人事档案管理在法律上以一定的形式确定下来。目前的人事档案管理规定主要有《干部档案工作条例》、《关于干部档案材料的收集归档的暂行条例》、《企业职工档案管理工作规定》、《关于加强流动人员人事档案管理工作的通知》等。这些文件仅仅是规定, 不是法规, 没有处罚办法, 没有强制的约束力, 也不成体系, 往往很难发挥作用。因此, 政府部门有必要以政府法规的形式制订、颁发有关人事档案管理的法律法规, 规范人事档案建立、补充、管理及转递过程, 并明确管理办法和处罚方法, 以规范人事档案管理工作, 使其有法可依、有法必依、执法必严、违法必究, 将人事档案管理纳入法制化管理的轨道。

三、注重变革, 提高人事档案信息的价值实现度

1. 围绕改革, 服务于改革。

首先, 要明确政府人事部门、人才服务机构的职能。要按照国家规定, 对人事档案实行归档统一管理。未受政府人事部门委托的人才服务机构不得保管人事档案;对经委托但不具备国家规定的档案保管条件的人才服务机构, 要限期达标;对经检查达不到标准的要取消其档案保管资格。其次, 要严格执行干部人事档案管理规定, 维护人事档案的严肃性和真实性。各级人事档案管理人员应坚持原则, 依法办事, 对收集归档的材料要认真鉴别, 严格审查, 防止不符合归档要求的材料进入档案, 不得私自或者允许他人涂改、抽取、伪造或销毁档案材料。严禁人才服务中心为流动人员出具与事实不符的各类证明和鉴定。对利用人事制度改革之机, 制造、兜售、利用假人事档案、假学历、假职称及其他虚假证明材料的要追究当事人的责任, 并视情节轻重给予党纪政纪处分。再次, 要研究人才社会化过程中出现的新情况、新问题, 在实践中不断探索、完善人事档案的管理体制, 积极为人事制度改革服务。

2. 拓展领域, 服务于社会。

要把满足社会对人才的全方位需要, 作为人事档案信息开发和实现其价值与社会功用的重要途径和主要任务。首先, 档案管理人员要有一个比较清晰的人才需求的基本思想:一是要为高新技术产业的兴起和发展提供人才支撑;二是要为传统型的支柱产业、优秀产业改造升级提供人才保证;三是要为非国有经济和第三产业的前沿部门提供人才服务;四是要为政府和事业单位体制改革、提高效能注入人才活力。其次, 人事档案作为信息资源应从封闭逐渐走向开放, 成为全社会共享的财富。人事档案管理在条件成熟时应逐步发展“人才租赁”, 促进现代人才的柔性使用, 其做法是:第一, 用人单位根据工作实际需要, 向人才租赁机构提出所用人员的标准、条件, 由人才租赁机构根据人才人事档案所提供的信息, 通过多种途径选择合适人选租给用人单位。第二, “人才租赁”机构可以对个人的技术发明、专利项目进行人事档案信息登记, 同时也可以将人才人事档案登记的信息向社会发布, 使单位与人才在供需项目合作时, 通过“人才租赁”市场来实现人才互借、技术交流。

3. 大胆探索, 创新人事档案管理方式。

3.索克物业:物业管理的行业标杆 篇三

索克物业以“服务永无止境!源于服务、超越服务!”的物管理念，率先在河南物业管理行业内推行了富有品牌特色的“经营型物业管理模式”。经过多年耕耘，索克物业已成为商务领域物业管理的行业标杆，目前，索克经营与管理着的总楼盘达到了30余座，管理面积达200万平方米。

经过15年的不懈努力，索克物业坚持高品质服务，“物业的，索克的”这一品牌理念已深植人心，品牌价值日益凸显。据统计，由索克管理的写字楼租金普遍高于周边楼盘，价格相差30％～40％，而且年代越久，索克物业对楼盘保值增值的价值也越明显。

索克物业与其他物业管理公司相比的特色就在于其市场化和专业化的运作，索克将单一的物业管理发展为多元化的物业经营与管理，经营范围涵盖楼盘前期项目策划、市场调查、营销推广、代理销售、顾问咨询、全程管理等全方位的物业管理服务。索克物业在自己的物业管理服务的过程中，不断发现客户的潜在需求，提供更多的延伸服务，做好每一个和客户相关的细节，不断丰富品牌内涵，培养客户对索克物业的依赖度，成为郑州物业管理行业的一面旗帜。

4.物业人事部工作汇报 篇四

第一部分：工作综述

综合部在公司及管理处领导的带领和指导、监督下，在部门员工的齐心协力、辛勤工作下，总体上完成了本年度各阶段工作任务，保证了管理处及各部门的后勤保障和行政支持工作，维持和延续着管理处物业服务和管理工作所需人、财、物等方面的保障和供应。本年度随着公司实体化的建立和完善，综合部作为管理处与公司的主要行政接口部门，始终做好与公司各职能部门的配合协作，接受并及时传达公司各方面规章制度和工作指导，作好信息的及时反馈和沟通，在人事、行政、品质管理及物资采购各主要方面工作上与公司和集团相关部门配合良好，有效沟通，完成了各项常态业务及重点工作;在全年部门人员变化和岗位调整过程中，保持了部门各方面工作的顺利交接和开展，没有出现大的失误和偏差，现就综合部几方面主要工作进行分类总结。

第二部分：主要工作事项及任务目标完成情况

综合部常态业务工作主要包括人事管理、行政管理、品质管理和资产管理以及培训管理五个方面，以下分类总结。

一、人事管理工作：

1、1-4月份及时完成管理处员工社会保险、住房积金等社保福利的计算、缴纳以及新增和转移工作;此类劳资工作随着公司与管理处结构和人员调整，自5月份起，由公司综合部负责办理，不再纳入管理处综合部工作业务范畴。

2、按月及时完成管理处员工考勤检查和统计汇总工作，保障员工工资的按时发放，自1月份调整考勤方式，增设ID数字考勤机，做好每月员工考勤检查和排班录入工作。

3、根据随时出现的各部门员工离职流动情况，及时跟进和办理员工招聘、入职、试用、转正、合同续签、职位变动、离职交接等各环节程序工作。自5月份起随着公司《人事管理规定》的颁布实施，公司综合部统一负责人员招聘和人事各环节控制工作，我部积极配合做好管理处范围内各环节，各项手续的具体经办和流转工作，根据各月人员变动情况统计，全年管理处各部门、各级、各岗位人员变动情况如下：

(1)离职：共55人。

其中保养部：(技工)7人;

安保部：管理层3人;员工(中控室)9人;保安员33人;共45人。

客服部：客服助理2人。

保洁部：0人。

综合部：文员1人。

(2)入职：共56人，基本补充上述离职人员岗位空缺。

4、针对全年员工流动频繁现象，我部及时进行人员流动统计上报管理处，并与公司综合部共同商议对策，针对保安、技工、中控等流动频繁岗位，广泛扩大招聘渠道，现已基本补充到位。

5、全面整理统计了管理处员工年假、倒休、病事假记录，为年底评估工作做准备。

6、配合公司完成新的《考勤管理规定》的征询意见工作，组织各部门学习并汇总相关意见。

二、行政管理工作：

(一)常态业务：

1、及时跟进管理处各部门每月重要文件电子文档的收集整理;

2、按时完成每月管理处各部门内部报销费用的审核汇总;

3、及时跟进保安人员意外伤害险的变更工作，并于10月份上报公司完成保险公司的续约，本年度办理1名保安人员意外伤害理赔工作;

4、按时完成每月管理处各部门工作总结，计划的汇总上报;

5、按时完成管理处员工餐卡充值及餐费对帐结算工作;

6、按时完成管理处员工工服洗涤费用的核对结算工作;

7、及时完成管理处每月/每周各类文件的报送、收发、传阅工作;本年度内部请示报告共58份，内部备忘录共74份;

8、做好管理处例会等各类会议的组织准备以及会议纪要的记录，整理工作，全年共组织召开例会21次;

9、及时完成管理处各类费用集中上报和发送结算工作;

10、按时完成每月或定期的管理处员工福利的报请、发放工作，如员工生日、节日慰问、高温补助等。

11、完成管理处元旦、春节、五一、十一等节假日的值班准备及工作安排。

12、按时完成管理处夏装、冬装变季更换工作。

(二)重点工作：

1、1月份完成管理处的`员工评估、优秀员工评选及年终奖的统计工作;

2、1月份完成管理处新春联欢会的筹备组织工作;

3、2月份完成管理处《考勤管理规定》的修订，并于4月1日起正式实施;

4、3月份完成物业公司营业执照的年检工作;

5、4月份完成综合部常态工作事项的制订，并于9月份再次修订;

6、自7月份起，调整管理处工作计划格式和内容，按公司统一要求执行;12月份，调整了工作总结文本格式，较原有工作总结更加细化和规范，内容更充实，要求更明确。

7、8月份完成大厦停车场备案登记表的年检换证工作，并借此申请公司与合同预算部共同变卖清理了B1施工广告牌;

8、9月份组织各部门编写岗位职责、常态工作并上报公司;

9、11月份办理完成大厦人防使用证;此项工作历时一年，经过多次与人防办的协调沟通及问题整改终于完成，交纳首年人防使用费26000余元。

10、11月份参加公司组织的部门常态业务及工作标准讨论，参与编写部门各项业务内容及服务标准，通过此项工作全面梳理了部门现行各项工作，并再次修订部门各岗位职责，部门架构等。

11、12月份：

(1)完成管理处xx年新年联欢会的策划工作：方案拟定，上报请款，组织员工选报节目，着手筹备各项工作。

(2)拟定并落实执行管理处《印章使用管理规定》，按公司要求，将原管理处安保、保养、综合三枚业务用章上交公司停止使用;为管理处业务用章的统一规范使用制订此制度并报公司备案，现管理处业务用章由综合部保管。

(3)拟定管理处年终《员工考评方案》，并发布公司《关于年终评定和工作总结的通知》精神，组织各部门完成年终工作总结，xx年工作计划、个人工作总结的编写;同时进行管理处主管级以下员工评估工作。

(4)拟定管理处优秀员工评选方案。

(5)拟定《冬季雨雪天气应急预案》，并于头场小雪时落实启用;现方案已交保洁部跟进执行。

(6)拟定《大厦冬季关窗防冻工作方案》，并交由安保部落实执行，力保今年冬季不发生设备冻坏跑水事件。

(7)拟定《垃圾清运管理工作流程》协调保洁部、安保部共同管理，加强垃圾清运管理工作。

(8)根据公司发布的《突发事件管理制度》下发各部门、组织部门学习。

(9)调整了管理处外出公干业务用车安排，停止私车公用;同时增加了对业务用车出租费用的严格审核和统计，制定了相关业务要求。

(10)调整了《管理处文件/费用的报送流程》，一方面调整明确工作流程，同时加强了综合部行政管理职能。

(11)调整规范管理处各类文件格式样板，此项工作为加强文件编写的规范化管理。

(12)按照公司及财务中心要求，组织各部门集中申报了对外应结算费用，分别对已结和未结款项进行了统计。

(13)按照集团及物业公司要求，通知并组织管理处各部门进行年度文档整理移交工作;因年底各部门工作繁忙，且文档量很大，种类繁多，此项工作难以集中按时完成，目前各部门不同程度处于内部整理之中。

(14)调整了管理处每月物品申购计划的统计审核方式，增加了事前费用审核测算环节，使每月物品申购及相应金额做到事前控制。

(15)增加设置了管理处每月各类费用支出的事后统计工作，使每月实际支出费用明确清晰。

(16)接手了员工餐厅的管理工作，下一步拟重点对员工餐厅饭菜质量、服务质量、商品价格进行协调整改。

三、品质管理工作：

(一)常态业务：

1、及时跟进大厦公共区域标识、标牌的日常检查、维护工作，根据服务需求，本年度增设了一系列有关安全提示、对客引导内容标识;同时负责日常客户水牌(楼层、大堂)的制作变更工作，做到及时、准确。

2、完成每月管理处月刊和公共宣传栏的设计制作;及时反映国家有关法律法规、行业标准、物业服务动态、好人好事和员工生活等各方面内容。

3、做好日常内部员工区域(更-衣室、活动室、会议室、浴室)的检查维护。

(二)重点工作：

1、1-10月份，按管理处要求，负责管理处每周经理人员巡视问题的汇总、整理、分析工作，出据每周质检报告和每月质检报告;组织管理处每月联合检查，跟进各类问题整改。

2、自3月份，设立管理处《员工综合表现一缆表》对员工日常行为，工作表现进行检查和打分，表扬先进、暴光违纪。

3、12月份：

(1)拟定管理处xx年员工满意度调查方案及问卷，发放各部门并收集汇总和分析。

(2)配合管理处对年终客户满意度调查工作进行整理、分析和汇总。

(3)组织各部门按照常态业务论证结果，进行各部门岗位职责、组织架构、工作标准的编写。

(4)从25/12正式启动管理处内部质检工作，调整部门人员分工，设专职质检员，制定质检工作要求和工作表格，参加各专业工作会议，对各部门工作完成情况及服务现场进行监督检查。

四、物资管理及采购工作：

(一)采购：

从2月份起，由张亚男副经理负责管理处的采购工作，对所有供货商的档案资料进行整理，并重新审定供货商签定的供货承诺书，从而继续保证物资的质量、价格符合我们管理处的标准。

1、每月管理处各部门非办公用品(工程物料、清洁用品、劳保福利)及非办公用品的申购、汇总上报、跟进采买工作。

2、按月与各供货尚及公司财务中心进行对帐、结算工作。做到帐目清楚无误差。

3、进行其他各类特殊、专项物品的制作、采买、维修工作。

4、每月将物品结算情况上报管理处。

5、对于管理处各部门申购的各项紧急采购物品，我部能够督促供货商送货及时到位

6、对于各部门申购贵重物品，我部都采取多家寻价，网上查询或外出实地寻价，最终上报管理处的原则。

7、11月份进行各家供货/服务厂商的年终评定，与各相关部门拿出评审意见进行评估。

五、培训工作：

(一)培训：

培训是管理的前提，是管理的过程，同时又是管理的手段，怎样调动员工的积极性，帮助员工提高自信心，减少工作失误，把培训和管理有效的结合在一起，使管理处整体有一个提高是我们的努力方向。今年的培训着重点围绕着新员工的入职培训、公共课基础培训，各部门专业培训，外部交流培训共四方面的培训。

1、1-6月份，组织各部门参加国贸物业服务培训五次，重点是对客服务知识与沟通技巧;共参加30余人次。

2、随着员工人数的不断增多、我部根据员工的入职情况不定期的组织新员工进行入职培训，培训内容主要是介绍大厦概况及企业文化、员工手册、电话接听礼仪、大厦安全消防常识、参观大厦设施。让新员工尽快的进入最佳工作状态，更好的完成本职工作。本年度共组织新员工入职培训8次，参加人数共计52人。

3、今年管理处更换车场人员，根据这种情况我们系统的对车场人员进行基础培训，从员工的仪容仪表、微笑服务、礼节礼貌、行为规范、工作制度入手由浅入深，循序渐进，尽快使车场员工的综合素质有所提高，让培训与管理相结合，培训内容力求具体并结合外包车管员工及车场收费员的文化水平低的特点，有针对性的进行基础培训。为了进一步做好培训工作，加强培训监督管理力度，切切实实的把培训落实到岗落实到人。所以员工通过培训后，我们在平时的工作过程中采取滚动式检查，也较注重培训内容的落实，力争做到培训、检查、督导惯穿一体。

4、我部还着手抓全员的公共课培训，我们客观、科学地制定了管理处的公共课培训计划和培训内容，建立了员工培训档案和培训考勤制度。保证员工100%的出勤率。同时还建立了员工培训反馈信息表，了解各部门对培训的反馈意见及培训需求，以便及时调整培训侧重点和内容，改进培训质量，真正实现培训的作用。本年度共组织员工进行公共课培训12次，参加人数146人次。

5、各部门专业培训组织完成情况良好，由各部门训导员负责，我部监督，同时参加了他们的专业培训听课。

第三部分：工作中存在的不足、发现的问题及采取的措施，以及得到的经验体会。

一、综合部作为管理处内部行政管理部门，长期以来在对管理处各级员工行为表现和基础性制度的落实执行情况的监督检查力度不够;例如员工出勤及代打卡现象、行象着装规范、办公室环境秩序、一线服务岗位人员的行为规范等方面，没有进行严格有效的监管。

在xx年工作中，拟通过质检工作的开展和深入，把质检工作从目前起点阶段的对工作完成情况的检查，扩展深入到对工作质量、服务质量、员工行为的检查;在这方面不求“多而全”，而求“少而精”，从某个或某几个普遍存在的问题和现象入手，从办公室抓起，从管理人员抓起，做到上行下效，严肃纪律。

二、根据12月份按公司及管理处工作要求所新增的几项创新性工作内容，如每月物品申购的费用测算和审核，每月各类结算、支付费用和报销支出费用的全面统计、员工加班的统计、用车费用统计等，恰恰反映出从前工作的不足和缺陷。作为管理处各类费用支出的集中汇集处，必须对各类费用进行可能的、必要的、不同角度的详细统计，从而进行量化比较和分析，发现问题改进提高。

在xx年工作中，应扩展思路，对各类费用和数据统计进行细化，从不同角度，不同阶段进行时间和空间上的统计，从而得出分析结果。

三、对于物品和资产管理，只进行了表面性的、基础性的申购量审核，而对于申购物品的必要性尚未找到有效的、合理的审核依据;对于物品和资产的使用过程的控制和管理以及对于报废物品的处理，尚未健全相应的管理制度和机制，有，但不完善。

在xx年工作中，应对各类物品(至少是常规物品)的必要库存量进行列项和确定;对于一些专业物品和设备工具的申购审核建立合理有效的把控机制和程序;对于各部门当前使用的固定资产，低值易耗品逐级建立清查管理制度;对于报废物品的回库，处理进行流程的理顺等等。

综上三点所述，从人、财、物三个方面的管理工作中反映出综合部工作存在的问题。部门工作职能没有得到充分的发挥，客观的说还只是停留在一个基本层面。没有为管理处真正起到支持保障作用，这是经验问题，是意识问题，也是个能力问题;作为部门经理，有不可推卸的责任。

第四部分：对公司及管理处的意见和建议

一、针对综合部上述三方面存在问题的改善，需要得到公司领导、各职能部门及管理处的指导，帮助和支持，帮助我们发现问题，制定措施、解决问题、改进工作。

5.物业人事管理规定 篇五

现将上半年主要工作情况总结如下：

人事行政部

一、上半年工作总结；

1继续健全公司各项规章制度，进一步提高公司规范化运作水平；

在公司原有制度的基础上，完善了《12小时工作制》、《文件管理制度》、《考勤管理制度》、《采购管理制度》、《样板房管理制度》、《员工餐厅管理制度》、《员工宿舍管理制度》等，涉及人、财、物的管理制度及规范性文件。

1.1自今年起，物业公司所有文件统一由人事行政部负责管理，实现了文件流程登记管理，保证文件传批效率、对文件流程进行严格控制。并通过由人事行政部负责统一发放，加强了内部文件传阅，及时传递信息的效率。

1.2在年初的计划中，本应在三月对公司的制度及更新的部分进行一次整理和汇编，因各部门业务工作开展繁忙，重视度不足，完成速度未达预计效果。六月，集团人力资源部牵头进行物业公司制度汇编，对各部门、各岗位提出了新的要求，目前完成了公司层面的制度及操作规范。分析原因，主要存在以下方面的原因：1）工作目标不明确，未建立实际操作的规范。2）管理人员流动性大，管理办法亦经常改变。3）从建立绩效考核标准到考核结果的过程管理不足。4）员工对绩效考核的理解度、认同感有限。

3行政管理

3.1员工餐厅

3.11面对员工反映意见比较集中的员工餐厅，经过多次的意见调查，确定大部分员工的口味，在食品卫生、份量、菜式及用餐时间上，均根据各部门不同班次的需要及员工意见进行了调整。目前，员工满意度基本达到95%以上。

3.12在五月份员工餐厅收支报告中，已实现包餐费用包含餐厅电费、每月人事费用当月工具、物料采购费用、夏季每周两次的凉茶、糖水的所有费用，在员工满意的基础上合理降低成本。

3.2仓库管理

3.21通过制定《物料验收制度》、《采购管理制度》等，首先从物料验收的环节开始严格控制物料的品质，增加了由业务部门派人协助验货的环节，减少不合格品的发生。其次，加大仓库对物料的管理职责，在采购物料的价格、品质上，与历史价格、原用物料品质进行对比，严格把关，不合格的一律予以退货处理。

3.22为配合财务部做好费用划拨的工作，工程物料的使用在月度盘点表中做到每一件物料清晰列明用在何处，费用所属。

3.24增加了样板房物品的管理，联合材料部进行了彻底的核对，对遗失、错帐、损坏等情况进行了清点。在多次的样板房搬迁中，仓库参与物品的打包、清点、交接、存放等工作，弥补了以前样板房物品清单不完整的现象。在上半年集团财务部联合进行的资产盘点中，行政、工程仓库均做到了帐货相符。

3.3车队管理

3.31根据上半年车队被投诉的主要原因及存在问题，制订了《司机奖惩条例》，以季度的形式进行考核，并推出安全驾驶奖。对业主提出投诉的司机，给予惩罚，并由司机本人向业主进行解释和道歉，提高司机对服务规范的重视。

3.32上半年，逐渐有业主提出有偿用车服务的需求，有租车及租司机两种。为规范操作，制订了有偿服务标准，在不影响正常运行的情况下，均满足业主的需求，服务创收。

3.4采购管理

在上半年的采购工作中，提高采购的计划性，基本完成各部门的采购工作，及时核价。虚心向业务部门学习商品知识，在大批量不确定质量价格的采购中，联合业务部门的主管及材料部同时到采购市场定品质及价格标准。完成了上半年工程物料供应商评估，并根据业务部门的推荐，采用了新的物料供应商，在价格上有所降低。

3.5样板房管理

自一月份起，人事行政部正式接管样板房，在清洁组操作规范原有的基础上，重新制定了《样板房管理制度》及清洁卫生标准，对样板房的员工按清洁标准进行了全面培训，将样板房物品的保管责任落实到个人。接管半年以来，仅遗失两件小装饰物件。主动与营销部门沟通，征询样板房需要改进的问题，及时调整，积极配合。

3.6积极配合业务部门

3.61煤气配送

针对小区煤气配送量逐步增加的情况，原配送方式是由行政部负责煤气配送、保安员负责送到业主家中。存在耗费人力、物力及存放煤气的安全性问题。现与振戎煤气股份公司重新签订了配送协议，由煤气公司负责24小时内直接配送上门，减低人力、物力的投入，解决了煤气储备的存放问题，提高服务效率。

3.62小区垃圾清理

原清运方式是绿化垃圾与生活垃圾分别由村民及环卫站进行处理，存在清理不及时、费用偏高的现象。现经过调整，绿化垃圾采取运到三期偏僻地点自然腐化，生活垃圾经过重新协议，基本解决了目前的垃圾清运问题，已达到降低成本的目的。

3.7先进员工评选

根据去年员工的实际工作表现，组织了先进员工的评选工作，并通过由各部门经理

参加的专题会议，确定和选出18名先进员工，并给予了表彰和奖励。

3.8组织2005年春茗活动

于4月，组织物业公司的春茗活动，总结去年工作中存在的问题，传达集团二○○六年发展纲要的精神，同时明确今年的发展目标。会后，组织了员工卡拉ok及烧烤活动。

二、工作中存在的问题：

1目标管理责任的落实：

6.物业人事管理规定 篇六

关键词：人事制度改革,人事档案管理,影响

随着我国社会主义市场经济体制的改革, 我国的人才需求量急剧增加, 用人单位进行了大量的人员招聘活动, 相比而言, 以往的人事管理制度已经无法满足现有的需求, 人事制度改革的步伐也逐步加强, 人事制度的改革使得人事档案管理产生了一些与之相关的问题。

一、人事制度改革前人事档案管理的主要特点

(一) 人事档案是员工身份的象征。人事档案是通过各种人事活动记录个人经历和德才表现的过程, 这些档案是以个人为单位的备考查的文件资料, 它记录了从人员的选拔、使用过程中的一系列过程——个人经历、学历、社会关系、思想品德、业务能力、工作状态及奖励处罚等方面的原始记录。在现有的经济制度下, 根据身份的不同人事档案可分为工人档案和干部档案, 部分城镇居民因为没有工作或工作不稳定等问题, 往往是没有人事档案的。在过去, 人事档案决定个人的社会身份, 人事档案所记录的内容决定个人的晋升、调动工作、招工、公费医疗、加薪、福利待遇及退休等情况。人事档案也间接关系到员工子女工作等问题, 人事档案不仅是个人身份的象征, 还极大程度的与个人切身利益相关。

(二) 人事档案是控制员工的重要工具。人事档案不是由个人进行保管的, 它由用人单位进行管理, 一般来说, 能调动人事档案的只有用人单位, 档案本人是无权调用的。我国的档案管理制度是“人档合一, 人走档随”, 档案是根据个人的生活、学习、工作地点而改变的, 如果人事档案不能迁移的话, 个人所呆的地理位置就很难改变, 这是极其不利于个人发展的。人事档案如此重要, 却由用人单位进行管理, 个人的去留也不得不服从于单位, 这限制了人员的流动, 使得用人单位和人员的关系比较僵化, 不利于企业人事管理, 企业的发展都是以人为本的, 人员与企业管理存在矛盾会阻碍企业的正常平稳发展。

二、人事档案管理制度随社会发展出现的新特征

(一) 国有企业员工可以“无档生存”。随着人事管理制度的改革和发展, 过去那种终身聘任制度已经不再适宜, 员工对企业的依附感也逐步降低, 那些下岗工有无人事档案已经不再完全影响他们另谋出路, 人事档案存在的价值已经不如计划经济时代那么强烈。

(二) 个人可根据实际情况选择“无档择业”。市场经济在逐步发展, 对人才的量和人才的质有了巨大的变化, 新的用人机制也由此产生, 企业的用人需求也变成注重员工的能力和素养, 合同的形式建立起了契约关系, 为员工与用人单位所采用, 过去那样绑死在人事档案上的情况开始变少, 这不仅促进了社会人才的流动, 也使得人员的工作更加自由民主。

三、 人事档案管理的相关问题

(一) 人事档案信息反映问题。原有的人事档案中非常注重个人的政治行为, 个人的政治历史、组织鉴定、社会关系等内容的收集非常具体详尽, 而个人的现实情况, 个人具体专业能力、特长特点、业务业绩等却缺少足够的整理归纳, 描述一个人的全貌在人事档案中无法体现, 有效的信息无法从部分使用者或有针对性的使用者中体现, 市场经济制度下对相关人才的需求无法满足, 人事档案的使用效率无法体现。

(二) 人事制度与法律相互影响。人事档案制度规定有些违背了公民的知情权, 比如:任何人不得查阅或是借阅自己或直系亲属的档案, 这与宪法中公民享有知情权的权利不相符合。封闭式的人事档案管理没有具体的处理办法, 健全建立相关制度是现在市场经济体制和发展模式下必须加强的任务之一。

(三) 服务意识不强, 缺乏进取精神。人事档案工作要涉及的内容非常多, 现在各级档案管理水平不足, 档案管理条件差异较大, 防盗、防火、防潮等措施在档案管理中不够完善, 存放保管人事档案的环境有较大隐患。同时, 落后的人事档案管理制度也是非常影响人事档案管理发展的。虽然现代化信息技术迅猛发展, 解决了非常多的人事管理工作, 给生活带来了便利, 但由于人事档案没有实现统一的标准化信息管理, 信息并不能得到全面的交流和共享, 加之人事档案管理人员的要求无法有具体规定, 专业素质和专业技能水平不到位, 人事档案管理工作量大、整理繁琐不便, 使得工作人员缺乏足够的热情, 档案信息的利用效果取决于档案服务人员的态度, 工作人员态度消极怠慢, 缺乏开拓进取的精神使得人事档案管理工作效率低下, 工作进程缓慢。

(四) 传统人事档案管理制度的弊端。国企事业单位中聚集了大量的高素质、高水平人才, 这是人力资源中最宝贵的财富和资源。一些人因学习、生活或工作兴趣等缘故需要进行工作调动时, 用人单位常常通过强压个人人事档案来阻碍人员流动, 这种现象非常不可取, 不仅限制了人才的发展, 而且企业的声誉和地位会受到一些不良影响。同时, 这也制约了社会人才的合理流动和优化配置。用人单位在对人才进行评定时, 缺乏科学合理的评价体系, 大部分是依据人事档案中记录的内容, 这是非常片面的举措, 员工的专业技能、贡献情况、业绩水平并没有得到具体体现, 从而使得员工在待遇和晋升方面产生了极大的不公平, 这种不客观的评定打击了员工的工作积极性, 阻碍了员工工作能力的正常发挥。

(五) 社会转型期造成人员管理制度混乱。现在社会对人才的重视程度越来越高, 很多用人单位通过大量的手段和优惠政策来吸引人才的参与加盟。许多单位不愿放走那些高层次的人才, 限制人员的流动是通过截留人事档案的方式进行的。企业采取三不要政策 (迁移户口、人事档案、调离手续) 的办法来吸引人才, 太过急于求成, 造成了很多优质人才出现“弃档”现象, 人才市场管理的隐患由此产生。在一定程度上, 这些现象, 造成了人才市场的混乱, 产生了部分欺诈行为, 许多人员不与原单位解除劳动合同就另谋其他职位, 分内工作并没有交接到位, 给原单位经济效益和工作的正常开展造成了不良后果。而有部分人, 为了获得更好的就业机会, 不惜出卖原单位的商业机密, 这些可耻行为就是因为人事档案管理制度不规范不健全造成的。

四、人事档案管理的改革措施

现在, 社会各方都在寻求好的办法来解决传统人事档案管理制度中的弊端。比较好的理念有两种, 一种是建立公开的人事档案社会化管理制度, 就是进行社会机构统一协调管理, 将人事档案、户籍档案、人事代理制度协调进行, 这种方法比较灵活方便。另一种方法是从社会外部解决, 提出科学合理的人事制度改革, 在两种理念的结合下, 开展良好和谐的人事管理制度。

(一) 减低人事档案对人的制约限制。现行的人事制度中比较普遍的实施措施是合同契约制度, 传统的人事档案对人才的束缚已经逐渐消退, 市场作用下对人才的优化配置非常重要, 这不仅可以打破传统的社会身份阶级观念, 减少过去用人机制的终身聘任制, 让员工有充分的时间和空间选择自己真正擅长的领域进行研究, 最大限度发挥人才的优势。

(二) 身份象征由此破除。传统的人事档案对个人身份划定太过具体, 人员的身份享受不同的待遇。这是非常不公平、不科学的分类, 现在制度下强制打破原有机制非常有利于现有人事档案的管理, 因人制宜、因岗制宜是现在人事制度最明确的体现。

(三) 人事档案信息的完善。人事档案的信息公开程度在社会发展的推动下越发强烈, 在此情况下, 人事档案管理应该顺势发展, 及时收集个人有效人事档案信息, 避免信息重复或陈旧, 在记录过程中做到真实、准确、精细, 反映个人全貌需要全面具体真实, 不造假。

(四) 人事档案管理机构需要建立。社会人员流动在当代社会发展中越来越快, 原有的人事档案管理无法保证正常的人员档案管理。可以考虑新成立专门的人事档案管理机构, 由专业的人员进行负责管理, 加强档案的监督体制, 有利于提高档案管理的工作效率, 从而解决档案管理中不公平不科学的一系列问题。

参考文献

[1]王晓.人事档案管理的问题与对策[J].档案学通讯, 2013 (2) .

[2]刘雷娟.档案管理工作内容与模式的转变[J].北京档案, 2011 (7) .

7.物业人事管理规定 篇七

关键词：高校人事管理 人事代理制度 问题 思考

中图分类号：G6472.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）08（a）-0226-01随着高校改革的不断深入，许多传统高校管理模式已经无法满足高校发展需要，渐渐退出了高校管理舞台。新的高校管理模式慢慢代替了传统管理模式，不断推进和完善高校人事管理工作。人事代理制度，作为高校新的人事管理制度，将会实现人才的所有权和使用权的分离，打破了传统的终身制，可以提高教职工的竞争意识和危机感，促进高校资源的合理配置，提高教学管理水平。

1 实施人事代理制度的意义

1.1 传统管理制度的弊端，不利于高校发展

高校的传统管理模式是一种封闭式的静态管理模式，带有一些计划经济时期的特征，存在一些弊端，不利于现代高校的发展。

（1）员工所有权和使用权界限模糊，高校不能自主选择教师团队，教师也不能自主择业，不能完全发挥教育价值。

（2）因人设岗现象严重，存在很多资源浪费现象。

（3）“铁饭碗”导致教职工没有危机意识，致使教学质量难以提升。

（4）采用身份管理模式，难以衡量教职工的真正教学素质水平。

1.2 人事代理制度符合现阶段高校发展的需要

人事代理制度的实施，将改变传统的高校聘用制度，采取签订劳动合同的方式进行人员聘请。这样的做法，实现了人才所有权和使用权的分离，简化了聘用手续，使高校能够根据学校的具体情况进行教职工聘请，可以为高校节约许多不必要的资源浪费。

1.3 人事代理制度可以对高校的员工进行合理编制

现代社会越来越重视高等教育的发展，现如今，高等教育的规模不断扩大，需要的人才也越来越多，现有的师资力量完全无法高校的需要。但是高校又不能明确到底需要多少人员，而实行人事代理制度让高校可以根据岗位需要通过人才服务机构聘请急需的人才，缓解高校因暂时的人员不足而产生的问题。人事代理制度施行的劳动合同制度，改变了原来的终身制用人方法，建立了一条比较灵活的用人机制。这种方式，可以合理优化教职工结构，优胜劣汰的方法，在一定程度上可以提高员工的积极性和创造性。

2 实施人事代理制度所面临的困难

每一种新事物的产生，总不能一帆风顺，会受到各种因素的干扰。人事代理制度作为一种新的高校人事管理模式，它的发展还不是十分成熟，存在很多问题，需要改进。

2.1 新的观念一时难以被普遍接受

因为传统的管理模式已经存在了很长时间，如果立刻推行新的制度，摒弃旧的制度，很难在短时间内让所有的人都接受。有的人由于缺乏对新制度的人事和了解，甚至会对新的制度产生误解。这样使得新制度的推行遇到很大的阻力，难以顺利展开工作。

2.2 人事档案管理和使用的分离给管理带来不便

人事代理制度的档案管理采用的是将员工的档案寄存在当地人才服务机构，而不是自己保管的方式。由于用人单位需要通过档案作为对进行员工的管理和工资发放的依据，档案的分离，给员工带来了很多不必须要的麻烦，也加大了高校人事管理部门的工作量。

2.3 代理员工与编制员工存在矛盾

人事代理制度下会存在两种情况，一种是通过合同签订的代理员工，一种是高校的在编员工。由于高校没有明确制定两种员工的待遇水平、考评制度等方面的规定，导致代理员工在一定程度上的待遇跟编制员工存在很大差异，严重影响了教职工之间的公平竞争，也影响了代理员工的工作积极性。

3 实施人事代理制度实施的一些对策

对于人事代理制度的实施，存在问题是很正常的，遇到阻力也是必然的，但是如果不能合理的解决这些问题，扫除阻碍，那么相信这一制度的未来也不会长久，所以要寻找好的方法来解决这些问题。

3.1 转变观念

新时期要有新观念，新制度要有新观念来支撑。由于很多人的观念没有转变，所以他们不能适应新制度。所以在推行人事代理制度的时候，首先要做好的就是让人们了解这个制度，对这个制度有一个清晰地人事。所以，用人单位要加强人事代理制度的宣传推广，让人们了解这个制度的优越性，从而认可这个制度的施行，不会从中干扰。

3.2 相互协作

人事代理制度的顺利施行，有两个重要的因素，就是用人单位和人才服务机构。因为只有这两个机构相互配合才能使这一制度顺利推行。因此，要加强高校与人才服务机构之间的沟通和协作，协调好两者之间的关系，才能保证这一制度的顺利开展。

3.3 提高管理素质

要顺利施行人事代理制度，需要有一支了解该制度特点、切综合素质较高的工作团队。才能拥有严格的管理方式、规范的操作程序和高质量的服务。

总而言之，高校实施人事代理制度是大势所趋，是实现该校改革的重要一步。为了中国的高等教育事业能够更加健康的发展，必须严格执行这一制度。虽然现阶段在实施的过程中会遇到一些困难和问题，但是一定要迎难而上，不能半途而废。不断探索、完善新制度，使高校管理更加科学合理，才能为社会培养更多优秀的人才。

参考文献

[1]吴琴，吴大中.高校教学管理问题浅析[J].教育教学论坛，2012（32）.

[2]张晓琳.对“以人为本”的高校人事管理之思考[J].职业时空，2011（5）.

8.小区物业管理-小区物业管理系统 篇八

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

小区物业管理系统的主要功能有以下方面：

第一，人事管理子系统，从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理，详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。

第二，房产信息管理，记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块：项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。

第三，客户信息管理，实现对业主购房、出租、退房的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

第四，租赁管理，提供给物业公司的房产租赁部人员使用，能够对所管物业房产的使用状态进行管理，可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总，预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备，使租赁工作预见性强。

第五，租赁合同管理，对租赁合同进行管理，合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理，可以进行实时查询统计。

第六，工程设备管理，建立设备基本信息库与设备台帐，定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录，故障记录等信息，根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。

第七，收费管理，在收费管理中，系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块：收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。

第八，保安消防管理，消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。

第九，保洁环卫管理，环卫管理主要包括三个方面：绿化管理，保洁管理，联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录，保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录，联系单位即联系单位信息及联系记录。

9.物业人事管理规定 篇九

编号：

分数：

一、单项选择题：（每题0.5分，共30分）

1．物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。

A．工商注册

B．资质申请

C．税务注册

D．组织机构代码注册

2．新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。A．半

B．一

C．二

D．三

3.物业管理企业在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。A．10

B.20

C．30

D．60

4．物业管理企业提供的服务是（）。

A．无偿的 B．购买住房附带的 C．有偿的和盈利性的 D．有偿的和保本非盈利的

5．物业管理招标是由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

A．最符合条件

B．服务费用最低

C．服务标准最高

D．性价比最高

6．物业管理招标的方式包括（）。

A．公开招标和邀请招标

B．公开招标和非公开招标 C．协议招标和邀请招标

D．住宅项目招标和非住宅项目招标

7．物业管理招标投标的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应（）。A．公开、合理、平等

B公开、公平、合理 C ．公开、合理、公正

D．公开、公平、公正

8．某物业业主大会尚未成立，负责组织物业管理招标的是（）。A．物业的建设单位

B．业主代表

C．物业建设单位与业主代表

D．当地房地产行政管理部门

9．要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。下列行为属于要约的是（）。

A．标价

B．投标

C．招标

D．拍卖广告

10．《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（）合同。

A．书面合同

B．口头合同

C．事实合同

D．其他合同

11．（）是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。

A．物业服务合同

B．前期物业服务合同

C．业主公约

D．早期介入协议

12．招标属于（）。

A．要约

B．邀请要约

C．反要约

D．承诺

13．（）是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理的咨询活动。A．前期管理

B．早期介入

C．物业管理咨询

D．项目的可行性研究

14．下列哪个阶段不属于早期介入阶段（）。

A．规划设计阶段

B．建设阶段

C．销售阶段

D．物业承接查验阶段

15．从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段为（）。A．早期介入

B．前期物业管理

C．物业管理

D．前期策划

16．物业管理企业参与（），主要是为了掌握验收情况，收集存在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下一步物业的承接查验做准备。

A．竣工验收

B．公共设施设备验收

C．前期物业管理

D．日常物业管理

17．物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（）。A．前期管理

B．物业的承接查验

C.早期介入

D．工程项目的竣工验收

18．新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：（）。A．物业管理企业

B．业主大会

B．社区居民委员会

D．建设单位行政主管部门

19．新建物业的承接查验的发生在（）。

A．物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前 B．建设工程的竣工验收同时

C．物业管理企业于业主入住之时

D．物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前或建设工程的竣工验收同时

20．物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。

A．保修协议

B．验收协议

C．移交清单

D．移交协议

21．（）是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。

A．早期介入

B．物业入住

C.前期管理

D．承接查验

22．在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在（）上签字确认。

A．《业主入住房屋验收表》

B．《物业验收须知》 C．《住宅质量保证书》

D．《业主(住户)手册》

23．物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（）。

A．罚款

B．停职检查

C．行政处分

D．行政拘留

24．物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是（）以及国家和地方的其他规定。A．《住宅使用说明书》

B．建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》 C．《业主(住户)手册》

D．《业主公约》

25．（）是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。A．房屋完好率

B．危房率

C ．房屋基本完好率

D．设备设施完好率

26．物业的供电种类按供电方式分为：（）A．单回路供电和多回路供电 B．高压供电和低压供电

C．无自备电源和有自备电源供电 D．长期供电和临时供电

27．根据有关规定，电梯每（）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。A．半年

B．两年

C．一年

D．九个月

28．消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动应多长时间一次：（）A．每半年

B．每季度

C．每年

D．每月

29．清洁卫生服务管理的基本方法，大致可分为（）两大类。A．外包管理及自行作业

B．户内有偿清洁及公区日常保洁 C．垃圾分类收集及统一存放管理

D．专业化服务及提供差异化服务

30．下列消灭白蚁的方法中属于药杀法的是：（）

A．根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法

B．通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡

C．通过药物和灯光两种方法诱杀

D．利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀

31．日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化（）。A．基本内容和标准

B．检查内容与检查重点 C．基本要求和针对性要求

D．标准和要求

32．物业管理企业的管道疏通服务内容主要是（）。

A．对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏 B．为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务 C．接受市政部门委托对市政管网的疏通服务 D．确保业主户内排水给水管道的畅通不溢漏

33．（）是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。

A．公共安全防范管理服务

B．车辆停放服务

C．物业管理风险防范

D．物业装修管理服务

34．消防工作的指导原则是：（）

A．安全第一，预防为主

B．预防为主，防消结合 C．不顾一切，灭火为主

D．安全第一，财产第二

35．消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置（）瓶灭火器。

A．1

B．2

C．3

D．4

36．重点部位动火需要由（）。

A．消防主管领导批准

B．消防管理负责人批准 C．消防主管领导会同消防管理负责人会审

D．物业管理主要负责人批准

37．（）是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。

A．物业管理紧急事件

B．风险

C．物业管理风险

D．紧急避险

38．物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的（）所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。

A．不可抗力

B．业主、使用人原因

C．自然、社会因素

D．开发建设单位的原因

39．前期物业管理合同是（）。

A．附生效条件的合同

B．附解除条件的合同

C．没有附条件的合同

D．附生效条件和解除条件的合同

40．前期物业服务合同是（）。

A．具有管理特征的集体合同

B．具有委托性质的集体合同 C．附有生效条件的合同

D．反映国家意志的强制性合同

41．物业服务费测算方法是以（）即可得出单位面积物业服务费标准。A．物业服务支出总额除以该物业总建筑面积 B．物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积 C．物业服务费总额除以该物业总建筑面积 D．物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积

42．按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取（）等形式约定物业服务费用。A．包干制

B．酬金制

C．佣金制

D．包干制或者酬金制

43．物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例（）。A．由国家政策规定

B．通过物业服务合同约定

C．由物业管理企业确定

D．由业主确定

44．在酬金制下，会计主体是（）。

A．物业管理企业财务部

B．物业管理项目财务部

C．物业管理企业

D．物业管理项目

45．物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为（）。

A．物业基础资料档案

B．物业图纸资料档案 C．物业技术资料档案

D．物业日常管理档案

46．房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案，在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限（）倍。

A．1

B．2

C．3

D．4

47．小区及共用设施清洁服务记录是（）的收集范围。A．物业运行记录档案

B．物业服务记录档案 C．物业管理公司行政管理档案

D．物业维修维护记录档案

48．一般被称为物业基础资料档案的是（）。

A．物业介入期档案

B．物业承接查验期档案

C．物业入住期档案

D．物业日常管理期档案

49．物业管理企业员工集中，且培训资源较紧缺，宜建立（）级培训体系。A．一

B．二

C．三

D．四

50．（）是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。

A．人职培训

B．能力培训

C．职前培训

D．试用培训

51．物业管理企业员工考核的方法通常采用（）。

A．指标考核法

B．打分考核法

C．综合考核法

D．定性考核法和定量考核法

52．面试程序一般包括的步骤是（）。A．准备、营造和谐气氛、提问、复审及结束 B．准备、提问、营造和谐气氛、结束及复审 C．营造和谐气氛、准备、提问、结束及复审

D．准备、营造和谐气氛、提问、结束及复审

53．下列不属于物业企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是：（）。A．法规监管、行政管理服务方面的沟通交流

B．物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复 C．物业管理相关法规的宣传与沟通 D．物业管理的投诉受理与处理反馈

54．与（）的沟通主要集中在前期物业管理阶段，重点是物业的移交和工程遗留问题的处理。A．政府机关

B．建设单位

C．业主大会

D．公共事业单位

55.物业管理投诉处理的程序是（）。

A．判定投诉性质、记录投诉内容、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主 B．记录投诉内容、判定投诉性质、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主 C．记录投诉内容、判定投诉性质、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主 D．判定投诉性质、记录投诉内容、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主

56．如果物业管理服务的绩效与客户的期望相称，会达成（）。

A．客户不满意

B．客户满意

C．客户十分满意

D．客户是否满意不确定状态

57．物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和（）。A．条据类文书

B．告启类文书

C．告知类文书

D．其他日常文书

58．应用文书要求表达要规范是指说话写作要符合（）。

A．地方语言规范

B．说话习惯

C ．语法规范

D.行文规范

59．物业管理公司使用的批复属于（）。

A．内行文

B．下行文

C.前行文

D．后行文

60．某物业公司拟组织人员到另外一个优秀文明小区参观学习，告知对方使用的应用文书形式是（）。A．通知

B．决定

C．请示

D函

二、多项选择题：（每题1分，共30分。有2个或2个以上选项符合题意。错选、多选，本题不得分；少选，选对每个选项0．25分）

1．物业管理企业常见模式有（）。

A．房地产建设单位的附属子公司

B．物业管理集团公司

C．独立的物业管理企业

D．房地产建设单位的附属部门

2．在物业管理企业从事的以下管理内容之中，带有公共管理性质的有（）。A．向业主提供服务

B．向物业使用人提供服务

C．物业区域内公共秩序的维护

D．市政设施的配合管理

E．物业的装修管理

3．物业管理招标投标具有（）等特点。A．综合性

B.差异性 C．行业特殊性

D．隐蔽性

4．物业管理投标的程序包括：（）、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。

A．获取招标信息

B．项目评估与风险防范

C．了解专家评委的组成 D．准备投标文件

5．前期物业服务合同的当事人指：（）

A．业主(或业主大会)

B．业主委员会

C．建设单位

D．物业管理企业

6．以下不属于要约，属于邀请要约的有（）。

A．拍卖广告

B．标价

C．招标

D．投标

E．一般广告

7．下列哪些阶段属于前期管理阶段的内容：（）

A．竣工验收阶段

B．物业承接查验阶段

C．物业入住阶段

D．业主大会组建阶段

8．物业项目前期管理运作的主要内容包括：（）

A．管理资源的完善与优化

B．管理制度和服务规范的完善 C．确定物业管理单项服务的分包

D．参与综合竣工验收

9．新建物业的承接查验需做好下列哪些主要准备工作：（）。A．人员准备

B．计划准备

C．资料准备

D．资金准备

10．从工程质量发生的原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类，分别是：（）A．施工单位引起的质量问题

B．物业管理企业承接查验时未能及时发现

C．由于规划、设计时考虑不周，造成功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题 D．工程监理单位未发挥作用

11．对业主而言，入住内容包括两个方面，分别是：（）A．物业验收及其相关手续办理

B．领取《入住通知书》 C．物业管理有关业务办理

D．签订《前期物业管理协议》

12．物业装饰装修现场管理主要做到以下哪几点：（）

A．严把出入关，维护装修秩序

B．严格控制装修企业自行采购装饰装修材料 C．控制作业时间，维护业主合法权益

D．强化管理，反复核查

13．房屋的基本组成部分包括：（）

A．结构部分

B．装修部分

C．设施设备部分

D．承重部分

14．房屋及设备设施的维修保养按维修方式可分为：（）A．预防性维修

B．事后维修

C.大中修

D．紧急抢修

15．清洁卫生操作的基本方法包括：（）

A．全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理

B．管道疏通 C．外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理

D．垃圾分类

16.白蚁的防治方法有（）等，可根据不同的情况采用相应方法来防治白蚁。A．堵眼法

B．药杀法

C．诱杀法

D．生物防治法

17．物业管理区域内公共安全防范管理服务的内容包括（）。A．出入管理

B．安防系统的使用、维护和管理

C．施工现场的管理

D．配合政府开展社区管理

E．公共区域的清洁管理

18．在出入管理中，安防人员应（）。

A．熟悉国家有关法律法规、本小区公共秩序管理服务规章制度 B．熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法 C．合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责 D．发现异常情况及时采取相应防范措施 E．严格禁止并阻止外来车辆和人员进入本小区

19．典型紧急事件的处理包括对火警、燃气泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、（和台风袭击等典型紧急事件的处理。

A．小孩不慎摔倒

B．高空坠物

C．交通意外

D．刑事案件

20．早期介入的风险包括（）。A．合同订立的风险

B．合同执行的风险

C．专业服务咨询的风险

D．物业违规装饰装修带来的风险 E．项目接管的不确定性带来的风险

21．物业管理专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。

A．大修

B．小修

C．更新

D.改造

22．物业管理项目单位要向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目（）。A．总体财务状况

B．财务变动状况

C．经营成果信息

D．服务费用收支情况

E．员工消费情况

23．物业承接查验期的档案收集范围较为明确，主要是（）。A．权属资料档案

B．技术资料档案 C．业主信息档案

D．验收文件档案

24．日常物业管理期档案的收集主要包括（）。A．物业运行记录档案

B．物业维修记录档案

C．物业服务记录档案

D．物业管理公司高层管理人员档案

25．物业企业制定的招聘计划的内容包括（）。）

A．各类人员的招聘条件

B．招聘信息发布的时间、方式与范围

C．招聘的薪酬标准

D．招聘的渠道、方法

E．计划招聘人员总数和人员结构

26．员工的解聘包括员工（）情况。A．辞职

B．退休

C．辞退

D．资遣

27．在与客户沟通中，物业管理人员应该注意的事项有（）。A．态度诚恳、神情专著

B．保持适度的距离

C．寒暄开场、缓和气氛

D．尊重对方

E．保持高调

28．在物业管理服务活动中，物业管理企业及员工与客户的沟通随时随地可能发生，沟通的内容、形式、方法是复杂多变的，沟通并无固定模式，一般而言有倾听、（）等方法。

A．提问

B．表示同情

C．拖延

D．积极跟踪

29．下列物业管理的应用文书标题使用正确的有：（）A．某某公司《关于下发2007年度培训计划的报告》 B．某某公司《关于表彰2006年度先进分子的决定》 C．长沙分公司《关于设立综合部和品质部的请示报告》

D．某管理处对业主委员会提交了一份《关于协助督促部分欠费业主尽快交纳物业服务费的函》 E．某管理处对公司提交了一份《关于购买电脑的通知》

30．物业管理公司使用的报告大体上的类别包括（）。

A．工作报告

B．情况报告

C．费用报告

D．回复报告

E．报送报告

三、案例分析（每题20分，共40分）

案例分析题一

张某作为总经理经营一家物业管理单位，该单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万m2、多层住宅25万m2和高层住宅15万m2。2006年10月31日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。

1．物业管理企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 2．物业管理企业有哪些特点? 3．该企业可以登记的物业管理企业资质为几级? 4．该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天?

案例分析题二

某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?作为物业管理公司，你应该如何处理?

《物业管理实务》课程试卷(A)

一、单项选择题：（每题0.5分，共30分）

1、A

2、B

3、C

4、C

5、A

6、A

7、D

8、A

9、B

10、C

11、B

12、B

13、B

14、D

15、B

16、A

17、B

18、A

19、D

20、D

21、B

22、A

23、C

24、B

25、A

26、B

27、C

28、D

29、A

30、B

31、B

32、A

33、A

34、B

35、D

38、C

39、B

40、B

41、D

42、D

43、B

44、D

45、A

48、B

49、A

50、D

51、D

52、D

53、A

54、B

55、C

58、C

59、B

60、D

二、多项选择题：（每题1分，共30分）

1、ABCD

2、CDE

3、ABC

5、CD

6、ABCE

7、BCD

8、ABC

10、AC

11、AC

12、ACD

13、ABC

15、ABC

16、BCD

17、ABCD

18、ABCD

20、CE

21、ACD

22、ABCD

23、ABD

25、ABDE

26、ACD

27、ABCD

28、ABD

30、ABDE

36、C

37、A

46、B

47、B

56、B

57、D

4、ABD

9、ABC

14、ABD

19、BCD

24、ABC

29、BD

三、案例分析（每题20分，共40分）案例分析题一

1、物业管理企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 【答案要点】物业管理的常见模式有房地产建设单位的附属子公司或部门、独立的物业管理企业和物业管理集团公司。

房地产建设单位的附属子公司是指房地产建设单位成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立不属于企业的专门部门，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责。

该企业重组后的模式是独立的物业管理企业。

2、物业管理企业有哪些特点? 【答案要点】物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点：物业管理企业是企业法人；物业管理企业属于服务性企业；物业管理企业具有一定的公共管理性质的职能。

3、该企业可以登记的物业管理企业资质为几级? 【答案要点】三级(暂定)。

4、该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天? 【答案要点】2006年11月29日。

案例分析题二

某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务?在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?作为物业管理公司，你应该如何处理? 【答案要点】

(1)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的敷设情况。

(2)物业工程质量保修分为两个部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分；二是物业管理企业承接管理的共有区域及共用设施设备部分。

(3)这两个部分的保修事务都应由建设单位承担。