商品房买卖合同纠纷代理词

商品房买卖合同纠纷代理词（11篇）

1.商品房买卖合同纠纷代理词 篇一

买卖合同纠纷 代理词

尊敬的审判员：

四川易通律师事务所受本案原告成都道道电气有限公司(以下简称：道道公司)的委托，指派我作为其代理人，参与本案诉讼。结合庭审情况，依据事实与法律，针对本案的争议焦点，现发表如下代理意见，谨供法院参考。

第一部分：本诉部分

一、被告应当立即向原告支付拖欠的货款100000元。

1、我公司销售的变压器是严格按照我公司发送给被告方的图纸进行生产的，被告方在收到我方发送的图纸后并未提出任何异议。

被告于2011年10月22日发来的“溪洛渡电站图纸”，原告于2011年10月25日，对该图纸进行了报价，并将报价发送至原告指定邮箱地址: hnyyb2008@163.com,报价金额为594912.55元，但双方就此并未达成一致，因此，该份“溪洛渡电站图纸”不可能作为生产图纸。

随后，双方经过多次电话协商，原告按照被告要求降低配置并修改了设计图纸。2011年11月24日,原告签订书面《产品订货合同》，对两台变压器的型号、价款、付款方式及期限均进行明确约定，我方严格按照与对方商议确定的图纸进行了生产（2011年11月28日17点06分，我公司将修改后的图纸通过我方郑继承的QQ：416088825（网名：晨曦）发送给了反诉方法人杨永彬的QQ：582186659（网名：天弧），并要求对方收到后盖章确认，以便我方组织生产，但被告法人杨永彬称双方老总已经说好了就行了，无须再次确认）。

2、付款条件早已成就，被告一再借故拖延不合法。

变压器经被告自提，送到大岗山工地，原告派郑继承现场进行技术指导，并经开箱检验，几方对原告生产的变压器各参数与生产图纸（即：2011年11月28日17点06分郑继承通过QQ发给被告的图纸和变压器随包装自带图纸）完全吻合无异议，即说明原告生产的变压器自身不存在任何质量问题，只是无法完全匹配大岗山项目部现场提供的设计图纸和不能满足工地现场施工要求，这一点是原告在生产前无从得知的。

原告认为，原告生产的变压器已经完全符合与被告签订的《产品订货合同》的约定，且经几方开箱核对无异议，也就是说被告支付剩余货款的条件已经成就，按照合同约定应当向原告支付18.5万元，然而被告却只支付了其中的10万元，对于余款借故拒不支付。被告拒不支付余款的行为已经表明其是实际违约，按照合同法107条的规定，应当承担相应的法律责任。

3、原告早在2012年2月24日就已经按照被告及大岗山项目部的要求为其开具了58万元的发票，由于被告一直拖延付款，因此原告才未将发票交付给被告。

综上，根据《合同法》第159条：“买受人应当按照约定的数额支付价款”之规定，被告应当向原告支付拖欠的货款100000元。

二、被告应当向原告支付逾期付款利息3000元。

由于双方在合同中并未约定逾期付款的违约金的计算标准，根据《合同法》112、113条的规定和最高法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释[1999]8号）的规定，合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，法院可以参照中国人民银行于2003年12月10日

发布的银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，在确定的利息水平基础上加收30%-50%，确定逾期付款违约金。则原告计算逾期付款利息的公式为：年利率6℅÷12个月×5个月×100000元×150%＝3750元，但原告只主张了3000元，符合法律规定，恳请法院予以支持。

第二部分：反诉部分

一、被反诉人按照提供给反诉人的“大岗山HEC转轮工地图纸”进行生产并未违反合同约定。

本案中，涉及到的图纸一共有三份：一份是反诉人于2011年10月22日发来的；一份是被反诉人于2011年11月28日17点06分发送给反诉人的“大岗山HEC转轮工地图纸”；还有一份是大岗山项目部在验货时现场提供的“大岗山电站图纸”。

第一份是反诉人发给被反诉人的“溪洛渡电站图纸”，由于反诉人未接受被反诉人报价594912.55元而被弃用。

第二份是被反诉人发给反诉人的“大岗山HEC转轮工地图纸”，被反诉人将图纸发送给反诉人的法人杨永彬后，反诉人并未提出任何异议，对于被反诉人盖章确认的要求，杨永彬称双方老总已经说好的，不用盖章，因此，我们认为，这一份图纸理所应当作为生产图纸。

第三份是大岗山项目部现场提供的“大岗山电站图纸”，这份图纸被反诉人之前从未见过，直到大岗山项目部在其工地验收货物时才拿出来，而且，庭审过程中反诉人的证人戴军也承认了“大岗山电站图纸”与“溪洛渡电站图纸”并不相同。也就是说，这份图纸在被反诉人生产之前是不

知情的，因此，这份图纸也不可能作为生产图纸。

《产品订货合同》中约定的工程名称为：“大岗山电站”，合同第二条约定：“供方必须按照图纸技术要求生产，产品需符合国家技术标准要求”。我们认为，合同中明确约定的是“大岗山电站”，并不是“溪洛渡电站”，而且合同中并未强调是按照需方提供的图纸进行生产，因此，我们认为，被反诉人按照第二份图纸也就是被反诉人发给反诉人的“大岗山HEC转轮工地图纸”进行生产，完全符合合同约定。

二、被反诉人工作人员郑继承在《转轮车间箱变现场检查若干问题及消缺时间》上签字，并不意味着被反诉人认可变压器存在质量问题。

由于该变压器是郑继承设计生产的，郑继承才最清楚该变压器的各种性能，因此才得以技术指导的身份被请到工地担任现场技术指导，其目的是将现有变压器与工地现场需求及大岗山项目部现场提供的“大岗山电站图纸”进行匹配，就匹配过程中需要补充的设备和材料等提供专家意见。

因此，郑继承在该文件上签字，只是其作为现场的技术指导，解决现场遇到的技术问题，提供的专家意见，并不能认为是被反诉人的变压器存在质量问题。

另外，庭审中，反诉人的证人也承认，是按照其现场提供的“大岗山电站图纸”进行验收货物的，如前所述，我们压根没见过这份图纸，也不是按照这份图纸来进行生产的，而你按照这份图纸进行验货，不是很荒唐吗？所以说，根据“大岗山电站图纸”发现的这样或那样的问题，并不是变压器的质量问题。

三、被反诉人先行垫资为反诉人的客户提供了两台开关柜并不代表被反诉人认可变压器存在质量问题。

被反诉人生意上一向本着“顾客就是上帝”的宗旨为客户服务，对于上帝的需求，被反诉人一直都是做到先解决实际问题。

本案中，虽然被反诉人明知自身变压器不存在任何质量问题，但是为了维护反诉人这个大客户、帮助反诉人配合大岗山电站尽早正常运营，因此就按照现场需求自己先行垫资为工地提供了两台开关柜，在诚信缺失的当今社会，被反诉人的做法无疑是难能可贵的，是值得褒奖的。

四、陈功不是被反诉人公司员工。

反诉人的证人戴军称：“如果陈功不是你道道的员工，怎么可能会来工地修复变压器面板？”我们认为这一判断严重缺乏逻辑。陈功完全可能是反诉人荣荣公司的员工，也完全可能是反诉人聘请的人员，为什么一定会是被反诉人道道公司的员工呢？

五、反诉人提供的两证人证词互相矛盾，王军的全部证词应当不予采信。

证人戴军是主管技术的，而证人王军是主管采购的，但是庭审中，戴军都认可了“大岗山电站图纸”与“溪洛渡电站图纸”并不相同，而王军却坚称两份图纸完全一样，可见作为不懂技术的王军来讲，两份图纸的差异他是看不懂的，他完全是根据反诉人的需要进行虚假陈述，因此，王军的全部证词不可信。另外，王军要求为其提供58万元的增值税发票，但从他与反诉人的《购销合同》可见其交易金额为48万元，那么这相差的10万元是不是被谁私吞了？王军如此积极为反诉人作虚假陈述，不符合常理。

六、反诉人所谓的“经济损失”与被反诉人无关，应当由其自行承担。庭审中，反诉人罗列了种种所谓的“经济损失”，但没有哪一样能证

明是由于被反诉人生产的变压器不符合图纸要求、自身存在质量问题而产生的，反而恰恰证明了是由于大岗山项目部按照其现场提供的图纸验货及按照现场施工要求需要补充设备和材料所产生的费用，这些费用应当由反诉人承担，与被反诉人无关。

综上所述，被反诉人完全按照合同约定履行了全部合同义务，而反诉人基于其自身原因，未能满足其客户大岗山项目部的要求产生的所谓的“经济损失”，与原告无关，所谓的“经济损失”应当由其全部自行承担。

以上代理意见，恳请法院采纳。

四川易通律师事务所

律师：黄建军

二〇一二年八月二十七日

2.商品房买卖合同纠纷代理词 篇二

关键词：惩罚性赔偿,商品房,经济适用房,适用性

一、惩罚性赔偿在商品房买卖中的合理性分析

惩罚性赔偿又称惩戒性赔偿或报复性赔偿, 一般是指由法庭所作出的赔偿数额超出了实际损害数额的赔偿[1], 对于惩罚性赔偿在房屋买卖中的合理性, 笔者将从惩罚性赔偿的功能和法律依据进行说明。

(一) 惩罚性赔偿制度的功能

惩罚性赔偿制度是及补偿、惩罚、遏制等功能于一身的制度。[2]

首先, 对受害者而言, 惩罚性赔偿具有补偿的功能, 其赔偿数额虽说超出了实际损害额, 但其仍以实际损害为基础, 首先让受害者的权利和利益恢复到损害之前的状态, 其次才是对其进行的惩罚, 支付超额的赔偿金。

其次, 对于不法行为人而言, 惩罚性赔偿具有惩罚的功能。从字面就可以看出, 惩罚性赔偿的目的是为了惩罚不法行为者, 这也是与传统民法的损害赔偿的不同之处, 可以说这是对违法者违背诚实信用原则的主观恶性的一种惩罚。

再次, 对于潜在不法行为人而言, 惩罚性赔偿措施具有遏制违法犯罪的功能。从经济学角度看, 当违法成本小于违法所带来的收益时, 作为理性经济人的违法者宁愿铤而走险。而在传统民法领域, 损害赔偿是以补偿为基本原则的, 即损害赔偿额只是对于受害者权利和利益损失的一种补偿, 此时, 违法者的违法成本远远小于违法可以给他带来的利益, 如果不加大其违法成本, 是不足以遏制其违法行为的。

(二) 房屋买卖中运用惩罚性赔偿制度的法律依据

在《解释》中可以看到, 其列明的依据主要是《中华人民共和国民法通则》 (以下简称《民法通则》) 、《中华人民共和国合同法》 (以下简称《合同法》) 、《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《城市房地产管理法》) 、《中华人民共和国担保法》 (以下简称《担保法》) 等相关法律以及民法审判实践。《民法通则》沿用了大陆法系补偿性民事责任的立法传统, 并无惩罚性赔偿责任的规定, 《城市房地产管理法》和《担保法》中更是难寻这一责任形态的踪影。[3]而《合同法》也没有做出明确的规定。我国对惩罚性赔偿唯一做出明确规定的只有《消费者权益保护法》 (以下简称《消法》) , 因此, 商品房是否使用惩罚性赔偿制度, 关键看其是否属于《消法》所保护的范围。

首先, 合同本应完全遵循意思自治原则, 但是在消费者购物活动中, 消费者处于明显的弱势地位, 因此有了《消法》对其实行倾斜性保护, 而在房屋买卖合同中, 普通居民作为房屋的消费者在经济实力、信息、专业知识、精力等方面远不及与之进行交易的房地产商, 因此, 其同样处于劣势地位而应当属于特殊的消费者而受到《消法》的保护。

其次, 居者有其屋是对于基本生存权的基本保障, 而商品房买卖正是关系到公民的基本生存权利的买卖合同。消费者保护运动的发展历史表明, 一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度, 决定了其消费者保护的主要目标和热点。[4]改革开放以来, 我国实行市场经济, 房地产市场也迅速发展起来, 在促进我国经济发展的同时, 也带来了高房价的问题, 房屋价格过高, 致使购房者望而却步, 居民的生存权受到了损害, 购房者的权利自然应该受到《消法》的保护。

综上所述, 商品房买卖中的惩罚性赔偿制度主要是以《消法》为蓝本, 因此可以适用惩罚性赔偿制度。

(三) 笔者在引言中已经提到, 对于是否可以对房屋买卖适用惩罚性赔偿, 理论界仍存在一些否定性意见

理由大致如下:其一, 《消法》制定时, 针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题, 其适用范围不包括商品房;其二, 《产品质量法》明文规定产品不包括建筑物, 故《消法》可作类推适用;其三, 商品房涉及金额巨大, 若是适用《消法》第49条会导致显失公平, 且双倍赔偿造成的影响巨大, 不利于我国房地产行业的发展;其四, 商品房质量问题通过瑕疵担保责任可得到比较妥善的处理。[5]

对于第一个理由, 笔者认为, 虽然在房屋买受者范围的认定上目前与《消法》的消费者没有得到完全的重合, 但是对于买房自用的房屋消费者而言, 其仍处于与《消法》所称的消费者同样的劣势地位, 况且法律本身就有一定的滞后性, 《消法》制定时并没有将商品房明确排除出去, 只能说在当时的立法环境下没有预见到, 因此, 第一个反对理由是不成立的。第二个反对理由认为《消法》可类推适用《产品质量法》, 笔者认为, 由于立法者对每部法律作出规定时, 其立法目的和要保护的法益是不同的, 因此将不同法律拿来类推而对某一制度进行否定是不严肃的。我们在前文提到, 作为一个理性经济人, 房地产商会将其不法行为的成本与收益进行对比, 当成本小于收益时, 法律是无法阻止其不法行为的。在房屋买卖中涉及利益之大是不言自明的, 因此不能片面站在房产商的角度认为惩罚金额过大。通过规定双倍的惩罚性赔偿, 一方面可以加大房产商的违法成本, 防止出现侵害购房者的情形, 另一方面, 对房产市场也起到了净化的作用, 反而有利于房产市场的发展。而对于瑕疵担保责任, 如果购房者的目标房屋已经不存在了, 那么仅仅是瑕疵担保又有何意义呢?

而从个地方的实践来看, 也有将《消法》中的赔偿性措施运用于商品房买卖的例子, 如2000年10月29日浙江省人民代表大会常务委员通过的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》认定商品房买卖受《消法》保护, 并规定了惩罚性赔偿。

综上所述, 在房屋买卖中运用惩罚性措施有其自身合理性。

二、经济适用房对惩罚性赔偿制度的适用性

在《解释》中可以看到, 对于惩罚性赔偿制度的运用只及于商品房, 那么对于同为保障居民生存权的经济适用房是否也能适用这种规定呢?

(一) 经济适用房与商品房的区别

1994年, 我国开始建立经济适用房制度。根据我国《经济适用房住房管理办法》的规定, 经济适用房是我国在进行房改过程中, 为适应新的社会经济形势, 由政府推出的新兴房产种类, 由政府提供政策优惠, 限定建设标准、供应对象和销售价格, 具有保障性质的政策性商品住房, 是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。[6]相对于商品房, 它具有以下几个特征:[7]

其一, 土地取得方式不同。经济适用房的建设用地使用权是通过划拨取得的, 而商品房的建设用地使用权是通过出让的方式取得的。

其二, 针对的对象不同。经济适用房享受政府的优惠政策, 是为了满足社会中低收入家庭需要而推出的房型, 因此只有符合中低收入家庭的条件才可以申请购买。而商品房属于自由交易的房屋, 因此其购买者并没有这种限制。

其三, 所享有的处分权能不同。经济适用房由于是政府扶持的项目, 且针对有限的购买群体, 为了保障交易安全, 防止出现违法违纪、趁机牟利的行为, 对购房者的处分权能也做了限制, 如对于转卖、租赁的限制性规定。商品房买卖按照市场价格进行交易, 因此其购房者的权利在法律保护的范围内是完全的。

其四, 购买是否受限不同。经济适用房是为了保障中低收入家庭的基本住房保障, 因此严格坚持一房一套的原则。商品房购买者并不受其限制。

由此看出, 经济适用房具有明显的保障性和政策性特点, 因此在相关法律方面也有不同的规定, 但在购房者与房产商的关系上, 经济适用房买卖在很大程度上与商品房买卖相同, 因此, 虽然目前法律并没有相关规定, 但笔者认为, 当经济适用房购房者的权益受到损害时, 仍可考虑适用关于惩罚性赔偿制度的规定。

(二) 关于《解释》第8条恶意违约时惩罚性赔偿的适用

《解释》第8条规定了在恶意违约的两种情况下房产商承担违约赔偿责任, 一是订立合同后转卖, 二是订立合同后恶意抵押。经济适用房是根据国家政策建设而成的, 其买卖也遵循了严格的条件和程序, 但是不能排除开发商在售楼时因过失或者故意的一房二卖或者订立合同后又恶意抵押的情形。

首先, 对于开发商的恶意违约, 应该适用惩罚性赔偿, 而且惩罚性幅度应该更大。虽然开发商在建房时享受一系列政府的优惠政策, 购房者也有严格的准入条件, 但在开发商和购房者的关系来看, 与普通商品房中的当事人之间的关系并没有多大区别, 这是经济适用房适用惩罚性赔偿制度的前提。而经济适用房的购买者相对于普通商品房买卖中的购房者, 由于财力不足而对“经济性”的要求更高, 因此其对于房屋的选择性有局限性, 况且当经济适用房供不应求时, 符合条件的购买者只能通过摇号的方式购买房屋, 其能再次排上队的几率很小, 而商品房买卖中的买受者由于是按市场价格对房屋进行交易, 因此当购房目的不能达成时, 仍可选择其他建筑房屋。可见如果此时由于开发商的过错导致购房目的不能实现, 经济适用房的购买者将承受更大的风险, 因此有必要提高惩罚性赔偿的幅度;而另一方面, 开发商开发经济适用房本身享受了政府的各种优惠政策, 其成本相对于普通商品房开发商低很多, 因此, 当因开发商原因而导致房屋买卖合同不能实现时, 让开发商承担更重的惩罚性赔偿责任也是有可能的。

其次, 买卖二手经济适用房时恶意违约的, 应分情况讨论。根据有关规定, 对于已经居住满五年的经济适用房, 业主可以依照目前市场价格进行出售, 但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款;对于居住不满五年的经济适用房, 只能以不高于购买时的单价出售, 且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。而对于按照不高于购买价卖房的购买者, 如果符合申请条件, 仍可再度申请经济适用房。基于这些规定, 笔者认为, 如果二手经济适用房的卖方是按照市场价格出售其经济适用房, 说明其对于经济适用房的需求已经超出了满足基本生存居住权利的条件, 也从侧面说明了其购买力上的变化, 因此, 对于这类卖房者的恶意违约, 应当适用惩罚性赔偿制度, 但是因没有与开发商一样的优势, 因此幅度应该低于开发商的恶意违约;如果按照购买时的价格出售经济适用房, 从主观恶性来说是小于前者的, 况且其再一定条件下仍符合经济适用房的申请条件, 因此对其不适用惩罚性的赔偿制度, 而只适用于一般的违约赔偿责任。

(三) 关于《解释》第9条欺诈时惩罚性赔偿的适用

《解释》第9条第 (一) 项规定了开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明, 导致合同无效或者被撤销、解除的, 买受人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。而在经济适用房中, 开发商从招投标到销售前定价都与政府存在着密切的信息交流, 遵循严格的程序要求, 因此不大可能出现没有取得预售许可证明的情况, 因此笔者认为, 第一项是不适用于经济适用房的, 而其他两种欺诈情形, 完全可以适用关于恶意违约时的分析。

(四) 关于《解释》第14条关于房屋面积违约时的惩罚性赔偿的适用

《解释》第14条规定, 当房屋面积误差比超过3%时, 对于超过部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人。对于“3%”的面积误差规定, 实际上就是对根本违约的界定, 在经济适用房中, 当然可以适用这种根本违约的情形, 因此, 也应当适用关于超出房款双倍赔偿的惩罚性赔偿制度。

由此可见, 经济适用房虽然因有政府的保障性支持而低于市场价, 但是其仍要符合“经济性”和“适用性”的特点, 房地产商为了从中谋取利益, 往往背离了这两个特点而损害购买者的利益, 而这部分购买者相对于商品房买卖中的购买者由于在经济实力等方面的差异, 处于一个更不利的地位, 其利益更容易受到损害;对于二手经济适用房, 则要根据不同情形, 综合考虑售房者的主观恶性和公平原则进行不同的制度规定, 因此, 立法急需对该部分购买者的利益保护作出明文规定。

三、房屋买卖适用惩罚性赔偿存在的问题和完善

通过以上分析, 已经很明显的看出惩罚性赔偿措施在房屋买卖中适用的现实必要性, 但是目前的状况是制度规定与现实需要严重脱节, 因此应该找出问题并进行制度的完善。

(一) 法律依据的缺失

首先, 对于买受人的定位。根据上文分析, 目前商品房买卖适用惩罚性赔偿制度的主要依据是《消法》, 但是根据《消法》的规定, 消费者是为了生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人, 一般是指自然人或者由自然人组成的家庭。但是根据《解释》的规定, 商品房买卖合同是指“是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。”即只要接受房地产开发企业尚未建成或者已竣工的房屋并支付价款、转移房产的均可构成买受人, 这个范围远大于《消法》中的消费者的范围。但是2002年6月11日最高人民法院颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以下简称《批复》第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项, 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此处买受人的范围与《消法》中消费者的含义是相同的。[8]但是该《批复》只是针对《合同法》第286条建筑工程价款优先受偿权之性质争论而作的, 如果没有“正式”的概念链接, 说房屋买卖中的惩罚性赔偿制度适用《消法》仍然是底气不足的。因此, 应当对买受人的法律地位进行明确的规定。

其次, 在《解释》中列明的法律依据中, 无一例外的都没有规定惩罚性赔偿措施, 而我们推断出来的唯一法律依据, 即《消法》, 却没有列明在法律依据之列, 这说明《解释》不是对《消法》的直接使用, 而是缺乏法律依据的司法创制[9], 纵然我们分析了惩罚性赔偿制度的种种合理性和适用的必要性, 但法律依据的缺失仍让不少人怀疑其适用的合法性。而在对经济适用房的适用上, 其情况更为严重, 甚至在《解释》中也只有关于商品房的相关规定, 因此, 法律依据的缺失是一个亟待解决的问题。

(二) 适应范围过于狭窄

《解释》运用列举的方式把几种适用惩罚性赔偿的情形列举出来, 虽说这种列举方式简单明确, 便于识别和操作, 但是在房屋买卖纠纷中, 违约和欺诈的情形复杂多变, 并不是列举所能涵盖的, 如开发商不具备开发商品房的主体资格;所销售的商品房屋证件不齐全, 致使商品房的权利出现严重瑕疵;开发商故意隐瞒影响购房者正常使用房屋的重大质量问题, 致使房屋居住目的无法实现等等[10], 而在经济适用房中, 甚至根本没有适用惩罚性赔偿的规定, 受害者得不到应有的保护, 违法者得到不惩治, 显然不符合立法精神。因此, 应该适当扩大惩罚性赔偿制度的适用范围。

(三) 惩罚性赔偿数额仍需明确

在《消法》中, 惩罚性赔偿数额是这样计算的:“增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这说明, 《消法》和合同法规定的惩罚性赔偿的数额是“双倍赔偿”, 而《解释》则是“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”, 即采用的是“一倍上限的赔偿”[11]笔者认为, 对于惩罚性赔偿, 由于其惩罚力度较大, 因此不能给法官留下太多的自由裁量权, 以免造成司法中的寻租。无论是商品房还是经济适用房, 其赔偿数额都应得到进一步明确的规定。

参考文献

[1]王利明.美国惩罚性赔偿制度研究[J].比较法研究, 2003 (5) :1.

[2]王利明.美国惩罚性赔偿制度研究[J].比较法研究, 2003 (5) :1.

[3]李胜利.购房者利益保护与惩罚性赔偿责任[J].法商研究, 2006 (5) :58.

[4]翦艳.浅议商品房买卖中的惩罚性赔偿[J].法制与社会, 2007 (3) :277.

[5]翦艳.浅议商品房买卖中的惩罚性赔偿[J].法制与社会, 2007 (3) :277.

[6]高娃, 王瑜、魏魏.经济适用房买卖操作实务[M].北京:法律出版社, 2008.1.

[7]郑思静.论经济适用房的基本法律问题[J].法制与社会, 2008 (6) :189.

[8]陈耀东.再论购房者消费者地位及惩罚性赔偿的适用[J].中国房地产, 2003 (8) :61.

[9]李娟.论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿[J].政法学刊, 2007 (1) :26.

[10]王桂春.论惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用[J].法制与社会, 2009 (3) :52.

3.商品房买卖合同纠纷代理词 篇三

关键词：情事变更原则；不可抗力；商品房；合同纠纷

一、情事变更原则和不可抗力的概念

情事变更，是指在合同有效期内，由于非因当事任一方的原因，发生订立合约是没有预料到的变化，如果维持合同订立时的效力，则在合同履行显失公平时，当事方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以达维持公允。甚至在西方国家，情事变更原则也是作为对“契约神圣原则”和“契约必须遵守原则”的补充和限制而得以发展。

近些几年，随着国家对房地产行业调控的频繁和深入，降息、救市、限购、限贷等等政策不断出台，直接影响了一部分人的履约能力，导致出售房产将遭受较大损失或履行购买房产则成本大增。尤其在2014年底以来，市场对房地产行业下行的预期不断持续，市场景气也低，这都会影响买家的心态，因而不少买家以此为借口，拒不履行合同，不执行所订立的购房合约。

二、情事变更与不可抗力的比较

当前学界有学者表示，情事变更包含不可抗力；还有学者认为，情事变更等同于不可抗力。不可抗力在我国《民法通则》第153条，《经济合同法》第27条，以及《涉外经济合同法》第24条等法律条文中都有明确的规定。笔者认为，情事变更和不可抗力有着很大区别。不可抗力专于指某种客观情况，而这种客观情况又是不能预见或者可以预见但不可避免乃至根本无法克服。不可抗力和情事变更之间的主要区别在于：首先，二者的客观表现不同。情事变更通常是由于客观的经济外部状况发生改变而引发，例如物价剧烈波动、经济政策发生大的改变等客观因素。其次，履行结果不同。情事变更事项发生后，虽然外部条件发生改变，但合同一般；情况下仍然可以履行，只是如要履行合同则会显失公平。再次，不可抗力法律后果不适用于情事变更原则的法律后果。最后，不可抗力的发生，可以引起情事变更的发生，但是情事变更则仅可能是不可抗力发生所导致的结果，因此二者不能互为因果关系。

三、不可抗力和情事变更原则在商品房买卖合同中的适用

政府为刺激房地产市场的需求或者抑制房地产市场“过热”，不断采取的相对激烈的调控政策。这些政策从不同方向对供求双方产生影响，进而使买方和卖方在心理上产生不同的“预期”，同时也加大了市场交易中的不确定性。情事变更原则即是在合同订立生效之后，市场发生未能预见的新的情形，因此在这种背景之下，确认和区别法律意义中的“情事变更”就要非常慎重。笔者认为，房地产调控政策引发的“违约”情形如果需要适用“情事变更”原则，那么客观上需要满足如下四个条件，否则会出现对情事变更原则的滥用，对市场产生不利影响：

（1）调控政策所导致“情事”的变化是一种客观存在的事实，而非合同订立某一方所能控制。在新房地产调控政策出台后，首先会引起购房首付款所占比例以及银行抵押贷款条件的变化。这给买方当事人造成的直接影响就是首付款增加导致合同履行困难，和利率变动利息总额支出额增加的显性风险。同时，由于商品房买卖合同标的房产一般而言金额都很巨大，这种突发“情事”的变动，使买方当事人订立合同时赖以成立的基础条件部甚至完全丧失。

（2）新政策出台对市场产生影响，应该发生于房产买卖合同订立之后，且是在合同履行完毕之前。依照现行合同法，发生情事变更，必须是在合同缔结之后，否则不存在情事变更的适用条件。而如果情事变更恰恰发生在买卖合同订立的时候，那么一般应当认为当事人订立合同只是已经充分认识到发生的事实，那么合同的订立则被认为是在已经发生变化的事实的基础上而成立，因此也不存在发生情事变更的问题。而如果新政策颁布是在合同履行完毕之后，为维护市场稳定，保持交易秩序，原合同也不适用情事变更，而且不具可追溯的效力。

（3）在新的房产政策之下，如果要继续履行原合同，则必须是对任一方当事人都无明显不公或者新政策不会导致合同无法实现。政策变动条件下，如果要判定构成情事变更，则判断标准应当是新的政策的作用导致商品房买卖合同的基础完全丧失，或者新政策导致合同某一方或者双方当事人合同目的落空，或者造成对价关系无法实现等。

（4）新政策的出台必须是在当事双发订立合同之时没有也不可能预见的情况下，且不可归责于人一方当事人。不可能预见指的是双方当事人对房地长新政策发生的情事变化，完全没有预料到，并且不存在应当预见但没有预料的情形。不可归责指的是调控政策的发生完全不是由于当事人主观上的过失或故意。

4.房屋买卖合同纠纷民事代理词 篇四

李路路 山东东胜律师事务所 *** 尊敬的审判长、审判员：

山东东胜律师事务所接受本案原告孙XX的委托，指派我们担任其代理人，现根据庭审查明的事实及相关法律、法规的规定，发表以下代理意见:

一、原告孙XX与被告XX房产公司签订的《楼房预付款合同》，合法有效，对双方当事人都具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。

2011年1月13日，原被告双方签订《楼房预付款合同》，合同约定被告向原告出售的楼房主房面积约133.50㎡，车库面积约21.65㎡，储藏室面积约19.71㎡，总价款为400328元，原告预定楼房后向被告支付定金5万元。此合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第8条规定，双方当事人均受此合同的约束，任何一方不得擅自变更或解除。合同签订后，原告依据合同约定向被告支付定金5万元，履行完其合同义务，被告也应按照合同约定履行其义务,但是被告却在未通知原告的情况下将普通楼房建成280㎡的别墅，其擅自变更合同的行为构成严重违约。

二、被告应双倍返还原告定金10万元

本案中，原告向被告交付定金5万元，被告却没有履行 其合同义务，其应按照《中华人民共和国合同法》第115条规定，双倍返还原告定金10万元。

三、被告应赔偿原告损失5万元。

被告的违约行为致使原告丧失同期购买同区位其他房屋的机会，如今在同区位购房成本大大增加，给原告造成巨大利益损失。按照《楼房预付款合同》约定的房价为2450元/㎡,而现在同区位房价却已超过4000元/㎡，原告在同区位购买同一面积房屋将多花费（4000元/㎡-2450元/㎡）×133.50㎡=206925元。《楼房预付款合同》约定的定金已不足以弥补被告方违约给原告造成的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条之规定，原告可要求被告赔偿超过定金部分的损失，现原告向被告主张5万元的损失系合情合理的。

综上，被告的行为已严重违约，其应按照合同法的规定双倍返还原告定金10万元，并赔偿原告超过定金部分的损失5万元。

5.商品房买卖合同纠纷正文 篇五

一、商品房买卖合同纠纷热点、难点分析

（一）、开发商不能交付违约责任的认定，是不可抗力还是情势变更？

我国合同法没有明确规定情势变更原则，但是在《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》

（二）中第26条明确规定了情势变更原则。该条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

情势变更的一个重要构成条件，是当事人在订立合同时对情势变更的发生不能预见。而房屋交易市场的商业风险，是指房屋买卖合同当事人因经营失利应当承担的正常的利益损失。

国家房贷政策调控属于情势变更，最高人民法院根据社会形势的变化，在《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中队情势变更原则做了细化的具体规定。该司法解释第23条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该规定成为司法实践中，人民法院处理因房贷政策调整引发的商品房买卖合同纠纷的主要依据。

（二）、关于产权办理引发的纠纷，谁是办理房产证的义务主体？ 逾期办证是引发商品房买卖合同纠纷最主要的起因，要追究逾期办证的违约责任，必须首先弄清楚谁为办证义务的主体？

由于法律法规规定不一致，审判实践中对办证义务主体存在不同的理解，主要有三种不同的意见；第一种意见认为，开发商是办证义务主体，因为《合同法》第130条与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《司法解释》）第1条，均规定出卖人有义务转移标的物所有权于买受人，而且《司法解释》第18条列举了由于出卖人原因导致买受人不能按期取得房产证应承担违约责任的情形，这充分说明办理房产证义务主体是出卖人。第二种意见认为，开发商承担协办义务，买受人承担主办义务。因为《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和变更房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。第三种意见认为，无法概括确定办证的义务主体，应根据权属登记流程规定不同的情况予以认定。对于办证义务主体的认定，直接影响着违约责任的义务承担主体，因此，必须对此统一认识。

（三）、交房时间以何为标准？

按期交房是开发商的首要义务，也是买受方在购房时最为关心的问题，在如何确定交房时间上，房屋买卖双方往往各执一词，买受方认为，开发商只有在房屋验收合格并与其签订楼宇交接书才完成交房义务；开发商认为，只要将房屋转移给买收房，交了房屋钥匙就完成了交房义务。审判实践中，由于理解差异，对交房时间的认定标准也不一样，有的法官以房屋验收合格后，开发商发出楼宇交接通知后的一定时间为交房时间；有的法官以买收房实际入住后，产生水电费的当月为交房时间，而不管房屋是否验收合格；还有的以买收房领取了房屋钥匙未交房时间，这种情况又分为两种情形，一种是以领取装修钥匙为准，一种是以领取正是钥匙为准。对交房的时间认定标准不一，导致出现同案不同判，严重损害了司法的严肃性与威严性。

（四）、如何理解“房屋验收合格”？

商品房买卖合同示范文本对商品房交付条件做了如下约定：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。（4）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。（5）空白选项（消费者和开发商可以协商填写）。一般情况下开发商会直接选择填写第一项“该商品房经验收合格”，一旦产生纠纷，购房者往往处于弱势。

开发商根据《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当……”认为，自己只要按照要求组织了勘察、设计、施工、监理等单位进行了验收，这些单位出具的意见均为合格，就达到合同约定的“该商品房经验收合格”的条件，可以交付使用，不存在违约。而大多数消费者认为验收应当是权威部门的验收。

（五）、开发商夸大广告宣传的责任认定与处理

广告宣传对销售商品房起着巨大作用，据统计，我国90%以上的商品房是通过广告宣传的渠道销售出去的。为了促进销售，当前的商品房广告和宣传资料往往图文并茂地将所售房屋及周边环境勾画得犹如人间天堂一般，广告中涉及的商品房质量、购房优惠条件、商品房所在位置与周边环境等内容对购房者具有强烈的吸引力，但广告中存在的内容不实问题却较为严重。虽然《司法解释》第3条对广告宣传构成要件或邀约邀请的条件做出了规定，但该解释过于原则，操作性不强（如：“具体确定”、“重大影响”没有明确的标准），审判中确认不一，对开发商夸大广告宣传如何认定与处理，仍是司法实践中的一大难题。不能一刀切。

商品房销售分为预售和现售两种，对象不同，我们对待开发商的夸大广告宣传也应有所区别，在构成违约的问题上不能一概认定或否定。先放销售中，买受人可以对房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等进行实地考察，能够及时发现房屋的综合情况与开发商的广告宣传是否一致，受广告宣传的影响相对较小，如果开发商所售商品房的综合情况与广告宣传不符，买受方并未提出异议，此种情况应视为默示，购房后买受方反悔的，不宜认定开发商构成违约；如果买受方当场提出异议，开发商亦口头或书面承诺日后加以改进，保证房屋综合情况与广告宣传一致，但是开发商在交付房屋后并未履行诺言，则可以认定开发商构成违约；期房销售中，买受方往往通过广告选择自己需要的房屋，受广告宣传影响大，所以在对待夸大广告宣传问题上需从严把握。首先，应对《司法解释》第3条规定的不足之处进行修正，简化开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者合同价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履行广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。其次，我们可以借鉴我国台湾地区行政机关颁布的《预售房屋买卖定性化契约应记载及不得记载事项》中规定的预售合同必须记载“卖方应确保广告内容之真是，本预售房之广告宣传品及其所记载之建材设备表，房屋及停车位平面图与位置示意图，为契约之一部分”，在法律中强制规定广告喜欢穿中的某些内容为预售合同的一部分，以制约开发商夸大广告宣传行为。我们还可以借鉴台湾地区“消费者保护法”第22条有关“企业经营中确保广告内容之真是，其对消费者所负不低于广告之内容”的规定，以有效遏制开发商的夸大广告宣传行为，最大程度的保护买收房的合法权益。

（六）、开发商逾期交房的责任认定及承担

商品房买卖实践中，因逾期交房而引发的纠纷占有相当大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有开发商本身怠于履行的因素，也有经济政策的变化、政府部门强制变更规划等开发商不能控制的原因。对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按合同办理，如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张赔偿损失，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。

（七）、政府行为能否成为开发商的免责事由？

房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的规划变更往往会直接影响项目进度，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴，但可以考虑归类于情势变更。对于因此类情况而致使开发商预期交房的，开发商能否免责，实务上存在很大争议。一方当事人违反合同规定，除不可抗力外，均应向合同向对方承担违约责任。笔者不能同意这种观点，因为此类情况也是开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用合同法的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公。虽然我国法律没有设立情势变更制度，但在实践中可以灵活运用最高人民法院合同法解释，根据公平原则并结合案情实际认定开发商免责。该解释第26条规定，合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除。根据这一规定精神，继续按合同约定的期限交房对开发商而言是明显的不公平，开发商可以请求法院对该条款予以变更。

（八）、合同解除后房屋差价损失是否属于损害赔偿的范围？ 现实生活中，很多房屋买卖合同案件引发的原因均是出卖人与买受人签订合同后，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行原合同。《司法解释》第17条对此种情况语焉不详，如果将损害赔偿范围限定于合同的签订、履行而支出的实际费用，那么违约方虽然做出了赔偿仍然会获利，结果很可能起不到制约违约行为的作用，相反会诱发违约行为。

根据《合同法》113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，法律对履行合同后的可得利益是持保护、肯定态度的。

（九）、房屋订购书能否认定为商品买卖合同？

房屋订（定）购书（单）是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同之前，书面约定双方在将来某一时间订立正式的房屋买卖合同的协议，其目的是对双方买卖房屋的有关事宜作出初步的认定。订购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（包括位置、面积、单价等）；签署正式契约的时限约定等。订购书的性质为预约合同已成为共识。在商品买卖中，当事人在签订了订购书后，通常还需要在签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖关系才能最终确立。根据《司法解释》第5条规定，商品房买卖中订购书等预约可以认定为房屋买卖合同，但须同时具备两个条件：即订购书等预约具备买卖合同的主要内容和买受人已经支付购房款。

二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》需要完善的地方

（一）、第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

什么样的违约责任？

二、第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

根据此条，商品房交付使用，仅指商品房的转移占有，不包括办理产权登记。一旦发生纠纷，买受人只能以占有人的身份行使债权请求权以及占有人有限物上请求权，无法对抗所有权等优先权，这是买受人处于极度危险的状态。根据《合同法》与《物权法》的相关规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，根据物权变动原理，不动产的交付需要公示，即进行不动产登记。

在司法审判实践中，通常将不动产的交付定义为转移占有的实施交付行为，即“交钥匙”，而不包含所有权的转移，即不包括办理登记过户手续。这使得在商品房转移占有后取得房产前，买房人要负担房屋毁损、灭失的全部风险。在自然灾害等不可抗力发生时，以转移占有为标准，对处于灾害中的买受人严重不利。

（三）、第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

此条没有规定在房价上涨出卖人违约致使合同不能履行的情况下，出卖人损害赔偿是否包括房屋的差价损失。

对于房屋差价的确定，原则上可比照最相类似的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定，也可以通过委托专业机构评估或者向专业机构询价予以确定。本案法院即采取了后一种方法。对于认定差价损失的时间点，法院一般会从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。

（四）、第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

6.商品房买卖合同 篇六

商 品 房 买 卖 合 同

（合同编号： ）

合同双方当事人：

出卖人： 山东省建设建工集团房地产开发有限公司

注册地址： 济南市历下区济王路164号

营业执照注册号： 3701001802078

企业资质证书号： 003042

法人代表人： 满 建 华 联系电话： ***86058972

邮政编码： 250014

委托代理人： 陈利 地址：济南市历下区济王路164号

邮政编码： 250014 联系电话： ***-86058972

委托代理机构： ╳

注册地址： ╳

营业执照注册号： ╳

法定代表人： ╳ 联系电话： ╳

邮政编码： ╳

买受人：

【本人】【法定代表人】姓名： 国籍：

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】

地址：

邮政编码： 联系电话：

【委托代理人】【 】姓名： 国籍：

地址：

邮政编码： 电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据

出卖人以 出 让 方式取得位于 市中区经一路88号 编号为

020111017-1 的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土

地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为

市中国用（2003）第0200082号 。

该地块土地面积为 8963.05㎡ ，规划用途为 商 住 楼 ，土地使

用年限自 1994 年 6 月 24 日至 2044 年 6 月 24 日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房 明 珠 商 务 港 。开发项目经营许可证号为 济房开证许字第03-018号，建设工程规划许可证号为 (2003)鲁01-02-54 ，施工许可证号为 20030082 。

第二条 商品房销售依据

买受人购买的商品房为现房。买受人购买的房屋现已竣工，取得房屋所有权证，证号为 济房权证中字第128503号 。

第三条 买受人所购商品房的基本情况

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第 ╳ 【幢】【座】 【单元】【层】

号房，产权登记号为 。

该商品房的用途为 ，属 框架—剪力墙筒体 结构，层高为

米，建筑层数地上 49 层，地下 3 层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】

该商品房产权登记建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 。

第四条 计价方式与价款

出卖人与买受人约定按下述第 种方式计算该商品房价款：

1．按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米

元，总金额（人民币） 千 百 拾 万

千 百 拾 元整。

2．按套内建筑面积计算，该商品房单价为（ ╳ 币）每平方米 ╳ 元，总金额（ ╳ 币） ╳ 千 ╳ 百 ╳ 拾 ╳ 万 ╳ 千 ╳ 百 ╳ 拾 ╳ 元整。

第五条 付款方式及期限

买受人按下列第 种方式按期付款：

1．一次性付款

。

2．分期付款

。

3．其他方式

。

第六条 付款日期的确认

买受人须按买卖合同或补充协议规定的付款期限交付房价款。以银行汇付方式支付的，汇款到达出卖人帐户之日为付款日；以银行票据（支票、汇票、本票）方式支付的，以银行票据所载款项到达出卖人帐户之日为付款日；以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日。

第七条 买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 1 种方式处理：

1． 按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期在 60 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 贰 的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过 60 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的 20 ％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 贰 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2． ╳ 。

第八条 交接

买受人按本合同第五条约定交清全部房款后十日内，出卖人书面通知买受人办理交接手续并签署房屋交接单。

如遇不可抗力等特殊原因，出卖人可据实予以延期：

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

出卖人不承担相关责任。从出卖人入住通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为已经交付。买受人除按物业管理规定补交自出卖人交付之日起至买受人实际办理交接手续之日止的各项费用外，还应承担房屋毁损，灭失的风险并赔偿出卖人实际损失。

第九条 关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用后 360 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因买受人的原因或遇政府政策调整致使房产证暂时不能办理，办证日期顺延，出卖人不承担任何责任。

第十条 保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

第十一条 双方可以就下列事项约定：

1．该商品房所在楼宇的屋面使用权 由出卖人统一管理使用

；

2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权 由出卖人统一管理使用

；

3．该商品房所在楼宇的命名权 归 出 卖 人

；

4．该商品房所在小区的命名权 ╳ ；

5.该商品房在外墙和公共内墙广告的设立、监管、收益权归出卖人； ；

6、该商品房公用设施与设备的所有权、收益权归出卖人。

第十二条 买受人的房屋仅作 使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

若买受人在私自装修期间，未按物业公司或相关部门指示，造成对建筑主体、承重墙体、外立面、管线等的损坏，应由买受人负责修缮，并对此产生的后果负责，所产生的一切费用由买受人承担，出卖人不承担由此造成的任何损失。

第十三条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第 种方式解决：

1．提交 济 南 仲裁委员会仲裁。

2．依法向人民法院起诉。

第十四条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。

第十五条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十六条 本合同连同附件共 页，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人 份，买受人 份， 份，

份。

第十七条 本合同自双方签字盖章之日起生效。

出卖人（签章）： 买受人（签章）：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】： 【委托代理人】：

（签章）（签章）

年 月 日 年 月 日

签于 签于

附件一：房屋平面图

附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

7.浅析商品房买卖合同中的问题 篇七

近期笔者在广州某个商品房售楼厅准备签署一份商品房买卖合同, 经浏览发现合同内容是统一的格式版本, 由广州市国土资源和房屋管理局制定的, 但是从合同附件七开始就是一些补充协议, 协议内容是对合同正文所做出的大量删除、修改, 将买卖合同修改的是面目全非。在修改的条款中都是有利于开发商, 而损害了消费者的权利, 合同补充协议中主体不平等、显失公平, 笔者对合同补充协议提出异议, 得到的回答是不得修改、添加合同任何内容, 否则无效。当前我国商品房交易的安全性决定了社会秩序的稳定性, 其交易采用的主要是格式条款形式的格式合同, 由于在商品房买卖中存在买卖双方谈判能力失衡、供求关系失衡的问题, 这就生成了大肆侵犯购房者权益的格式条款。

二、商品房买卖合同中存在问题的表现形式

商品房买卖合同中存在的问题诸多, 现仅从以下两个方面说明:

一是开发商通过任意增删、修改条款损害购房者利益。有的开发商用自身优势地位增删、修改合同中的文字, 对于增删、修改过的条款内容购房者需要特别留意审查, 针对一些霸王条款损害购房者权益的, 购房者可以拒绝, 或者在专业人士的指导下增删、修改合同内容, 清除一些霸王条款给自身造成的不利影响。

二是开发商通过《商品房买卖合同》中的补充协议、空白条款来设置霸王条款内容。对于合同里难以约定、约定不详的内容, 及买卖中会有一些新情况、新问题, 可以通过补充协议、空白条款进行约定。补充协议、空白条款同为商品房买卖合同中的重要组成部分, 签订后与主合同具有相同的法律效力。显而易见, 商品房买卖有其专业性、复杂性, 所以根据实际情况对合同中没有约定、约定不详的内容进行补充完善, 有其合理性。但在实践中, 却总有一些开发商会钻法律空子, 用补充协议强调自身利益的保护, 造成交易双方权利、义务失衡, 违反公平、自由等基本原则, 引起一些法律纠纷问题。

三、商品房买卖合同中存在的问题

在广州进行商品房买卖过程中, 开发商都会使用广州市工商行政管理局、广州市城市综合开发管理办公室一同监制的《广州市商品房买卖合同》文本, 为了尊重买卖双方的意愿, 此合同文本对于很多方面问题都加设了空白附件, 让买卖双方自行约定。但是在实践操作中, 因在合同法、房地产等专业知识因素上, 双方掌握的信息并不对等, 有的开发商就单方面制定《商品房买卖合同》, 增加了部分霸王条款。

(一) 开发商用自制的协议损害购房者权益

预订协议在商品房买卖中有其积极意义, 在交易机会、房源保留方面给予保障, 只要是双方自愿的法律允许的均可。预订的本意就是预约之意, 如果在正式合同的重要条款上双方无法达成一致的话, 允许退还定金解除预约。为了保障买卖双方的平等权益, 广州市工商局和市开发办印制了《商品房认购书》统一文本, 但在实践操作时, 开发商出于自身利益考虑, 自行拟定预订协议, 想方设法诱导购房者赶紧交定金、签署正式合同。此协议大致规定:购房者需要预交部分定金, 预订协议签署之日起在规定的期限内需要签署商品房买卖正式合同, 否则不予退还定金。因协议中约定的期限比较短, 对于正式合同的内容购房者还没有完全领会, 就直接签署了由开发商制定的不平等的合同文本, 使得自己处于不利境地。

(二) 商品房买卖合同违反公平交易和诚实守信等原则, 交易秩序被破坏

即便购房者知道合同内容的不公平、不诚信, 在许多情况下购房者也无法拒绝交易。主要原因是:一是对于购房者来说不能拒绝消费;二是没有为购房者提供选择余地的市场, 不管是在自由竞争与垄断并存的市场中, 还是在自由竞争的市场中、完全垄断的市场中, 往往购房者没有选择的空间, 因为在商品房交易中使用的都在格式合同, 对于商品房来说在产品、服务方面都具备独占性, 行业内使用的都是相似的格式合同。合同应该是建立在双方自愿的基础上, 并要得到尊重, 但在实际买卖中采用的是格式合同, 并带有一些霸王条款的存在, 显失公平的情况在商品房买卖合同中频发, 在权利义务上使得双方失衡, 这就给合同带来了不稳定性、不可预见性。从另一个角度来看, 开发商一直处在优势地位上, 一些霸王条款从很大程度上损害了购房者的权益, 既在物质上使得购房者的利益受到损失, 也在精神上打击了购房者的买房欲望。

四、完善商品房买卖合同采取的措施

(一) 对商品房买卖合同严格监管

首先, 建立合同备案制, 根据《广州市合同格式条款监督办法》中的相关规定, 督促开发商在销售中使用规范化的《广州市商品房买卖合同》文本, 对相关格式条款进行自制变更的, 需要报备工商部门审核。日常检查中, 一旦发现违反法律法规、未经备案的合同格式条款, 必须责令企业立即整改。

其次, 加强舆论监督, 对于购房者反映强烈、投诉较多、存在严重问题的开发商, 坚决予以查处, 并通过新闻媒体向社会曝光, 有效发挥监督的作用, 增加违法经营的成本。

最后, 强化各部门间的合作, 房地产行业有其复杂性, 它涉及到建筑、规划、国土资源等部门, 工商部门需要与以上部门加强联系, 时刻掌握管辖范围内的项目开发情况, 进行信息流通, 明确监管重点。

(二) 要规避合同中霸王条款对购房者的损害

针对商品房买卖合同中的一些霸王条款, 需要通过制定一些法律法规来规范。同时购房者可以凭借司法、立法、行政力量的公权力介入, 并且要提高购房者自身的法律意识, 这样才能有效保障购房者的合法权益。

五、结论

总之, 房地产作为国民经济的支柱产业, 为国民经济和人民生活水平提高做出了重大贡献, 但现阶段商品房买卖合同中还存在着一些损害购房者利益的问题, 这就需要我们采取必要的措施, 以便保障商品房买卖市场的可持续发展。

摘要：近些年伴随我国经济发展城镇居民的生活水平在逐渐提高, 以及不断深化的住房制度改革, 使得居民购买商品房的需求欲望与日俱增, 但因相关法律法规的局限性, 产生商品房买卖合同问题就无法避免。本文详细阐述了商品房买卖中的具体问题, 并提出相应的解决措施。

关键词：买卖合同,商品房,表现形式

参考文献

[1]金鹰.商品房买卖合同操作指南[M].杭州:浙江大学出版社, 2008.

8.商品房买卖合同 篇八

乙方(买方)：_________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上。为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订立合同。如下：

一、房屋状况：(按《房屋所有权证》填写)

1、甲方所拥有的坐落于_____________________________房屋，建筑面积为________平方米，其现用途为__________。

2、甲方已于房屋所有证号为：__________________________________。

3、甲方已于用证，国有土地使用证号为：________________________。

4、甲方自愿将上诉房屋所有权及所属土地使用权转让给乙方，乙方自愿购买该房屋。甲方保证上述房屋所有权及土地使用权无财产纠纷和债权债务纠纷，否则，由甲方承担一切法律责任。

二、房屋价款：

买卖双方同意按套计价，该房屋总价款为___________(RMB： 元整)

三、付款方式：

四、房屋支付：

甲方应于办理房屋立契过户之日起5日内按合同约定将房屋交付给乙方。

五、甲乙双方权利义务：

1、在办理产权过户手续时，所产生的费用，一切由甲方负责。

2、房屋交付前所发生的所有费用均由甲方承担。

六、甲乙双方若出现法律纠纷，可向房屋所在法院进行起诉。

七、本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。

八、合同经甲、乙双方签字之日起生效。

九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方：

乙方：

9.商品房买卖合同纠纷代理词 篇九

内容摘要：随着我国市场经济体制的建立，房地产业发展迅猛，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的实施，成为法院审理案件的依据，本文从商品房买卖的适用范围、适用惩罚性赔偿的法律依据、处罚原则、适用的具体情形及商品房质量索赔、广告性质的认定、房屋面积计算等难点问题进行了探讨，以便更好地指导审判实践。

关键词： 商品房双倍赔偿要约面积计算

随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。最高人民法院在2003年5月公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。在实践中如何正确理解和把握这一规定的适用，笔者愿就此略谈浅见，以与同仁共同研究。

一、适用范围

这是适用本《解释》首先要明确的前提条件。《解释》第1条对商品房买卖合同作出明确解释，即商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《解释》将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。

基于上述认识，在审判审判实践中不难分析出非房地产开发企业建设的单位集资房、房改房；安居工程等国家对购买对象有限制条件的经济适用房；村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋；原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋；部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，虽均向社会出售，但都不能适用该司法解释。

二、商品房迟延交付

（1）对“交付使用”的理解

出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，俗称的交钥匙，符合合同法第一百三十三条和第一百三十五条规定，买卖合同的标的物所有权一般自交付时起转移；而买受人则认为，房屋的交付使用不仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书，这是根据《城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时起转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件。因此，房屋所有权就应从办理所有权登记手续时转移。

如何理解商品房的“交付”呢？笔者认为，在法律、法规和当事人没有特别约定的，以交钥匙为履行交付义务。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。因此，《解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。商品房交付使用后，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人应当还应当履行在规定时间内协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务，并提供必要的证明文件。

（2）迟延交付之抗辩理由的正当性

房地产开发商的抗辩理由首先涉及到迟延履行是否要求迟延履行人具有可归责性的学理争论。我们认为迟延履行不仅仅是一种从客观角度描述的履行状态，更包括一种责任的承担。

迟延交付案件中，法院对房地产开发商的迟延交付之抗辩理由是否成立往往也存在较大分歧。主要表现在两个方面：１．以自然现象形式表现的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生了某种自然现象，如发生了几级以上的台风，施工不能如期进行，从而导致了商品房的迟延交付。２．以人为因素为表现形式的抗辩事由，即在施工、验收过程中发生的某种外界人为因素，如正值一年一度的高考期间，政府强制限制噪音，从而引起商品房的迟延交付。笔者认为，是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾战争等不可抗力造成迟延交付，可适用免责。影响迟延交付的自然现象属于惯常气候现象，抗辩理由就不成立，对第２种抗辩理由，应该注意：房地产开发商迟延交付是因行政主体行为导致的，如果行政主体的行政行为具有社会公益性，那么应当视为不可抗力，不构成迟延交付。若买方拒绝受领导致的迟延交付，应当甄别拒绝受领理由的正当性。比如，房地产开发商在交付商品房时必须提供相关的竣工验收合格的材料，否则买方有权拒收，房地产开发商仍应承担迟延交付的责任。如果延迟交付房屋属于当事人双方在合同中已经约定的免责情形，那么应遵照双方的意思表示，认定不构成迟延交付。

（3）违约责任承担

迟延交付商品房属于迟延履行，房地产开发商应承担违约责任。《解释》第十七条规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这是合同法规定的违约责任的具体化。合同法第一百一十三条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则，守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。由于商品房作为特殊的商品，有着地段、种类、时间的差别，因此，《解释》对商品房租金的期间、地段、种类都进行了规范。同时，应注意如果双方对违约金有约定，应优先适用约定违约金；只有在没有约定的情况下，才适用《解释》第十七条的规定。

关于违约金计算期限，我们认为原则上应以约定的交房日为违约金计算的起算点，以实际交付商品房为止算点。

三、关于欺诈行为的认定和处理。

1、惩罚性赔偿责任的适用

理论界和实务界关于商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任的争论，主要集中反映在能否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第四十九条的问题上。务实界持反对意见，认为传统民法理论的民事赔偿主要以补偿性为主，且惩罚性赔偿主要适用于侵权责任，商品房买卖合同不应适用该规定；学术界则持相反的观点。

笔者赞同务实观点。商品房买卖数额巨大，惩罚性赔偿将导致双方利益显失平衡，商品房质量问题可通过瑕疵担保责任制度得到更妥善的解决。商品房买卖合同目前不宜直接适用《消法》第四十九条的规定，但可根据该条和《合同法》第一百一十三条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为有条件地适用惩罚性赔偿。理由如下：

第一、出卖人有主观恶意，完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别，对此类

行为仅仅依靠补偿性的赔偿不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。

第二，从各国对损害赔偿制度审判实践看，惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。美国司法部的研究资料表明，1985年至1995年的10年间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。

第三，理论依据。在我国，《消法》第四十九条首次在立法上确立了惩罚性赔偿制度，随后在《合同法》第一百一十三条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度，此外，《合同法》第十四条第二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可，这其中就包含了对违约行为的惩罚性赔偿。由此可见，我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的，且具有良好的社会基础。这样既注意到依法有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于促进房地产市场的健康发展，也是符合国际立法趋势和我国当前社会发展需要的。

2、“双倍赔偿”的条件。

在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是《解释》规定中的亮点。根据《解释》适用惩罚性赔偿原则的相关规定，购房人退房并要求“双倍赔偿”必须符合以下三个条件。

第一，所购房屋必须属于该《解释》调整范围内的商品房。《解释》第一条做了明确规定。

第二、只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。要双倍赔偿，首先要对欺诈行为认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人主观恶意；三是欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；四是损害后果。出卖人欺诈和恶意违约必须属于《解释》第八、九规定的适用惩罚性赔偿责任的五种情形。除此之外违约行为，如虚假广告、定金圈套、质量瑕疵、逾期办证等，只能依据合同约定和有关法律规定要求出卖人承担相应的违约责任。

第三、必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，买受人无法取得房屋。

实践中有以下两种情况值得注意：（1）虽然出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，根据《解释》第二条规定，可以认定合同有效，买受人也就无法要求其“双倍赔偿”。（2）虽然出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，但事后出卖人能采取相应的补救措施，使买受人行使合同撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同、“双倍赔偿”也不能得到支持。

3、欺诈行为的处理。尽管《解释》对适用惩罚性赔偿责任作出了明确规定，但也为法官裁量案件留有较大空间。《解释》只是说“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，这里面弹性就比较大，“可以”不是“应当”，更不是“必须”，“不超过一倍”并不等同于“一倍”，“请求”也不是都会“同意”。在具体案件中，需要法官根据出卖人的违约程度、买受人的受损状况来自由裁量。有时可能会裁决“双倍赔偿”，有时也可能裁决赔偿一倍多一点，或者裁决只退回购房款、利息及赔偿损失，不再有其他惩罚性赔偿。这种根据案件具体情况由法官自由裁量形成的个案差异，是法律允许的。

四、商品房质量问题如何索赔

（1）因房屋存在质量问题解除合同的条件。

《解释》第十二、第十三条规定：房屋主体质量经鉴定不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用应解除合同，现在审判实践中已是共识。但“质量问题”达到什么程度可以解除合同呢？怎样的情况是“严重影响居住使用”？该解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。

（2）在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。《解释》第十三条第二款所说的质量问题指的就是一般质量问题。即是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，笔者认为包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。法院在审理此类纠纷时，注意保修期从交付之日起计算。因为购房人在接受房屋时对房屋进行必要的验收，这是购房人注意义务。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，买受人有权要求出卖人修复。如果质量质量问题在短时间内解决不了，应要求出卖人承担延期交房的责任。因此增加的费用，应当由其承担。

（3）因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；也有人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。在司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。看房屋质量问题是否能够通过修复解决，经修复后仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活或存在威胁购房人人身、财产安全的因素，买受人就要理直气壮地提出解除合同，要求出卖人赔偿损失。

五、商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定

目前，商品房90%以上是以广告形式向社会公开出售的，出卖人为了获取高额利润，就会在宣传广告中夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现，因此，商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中也大量存在。所以，《解释》第3条专门就商品房销售广告和宣传资料内容的认定处理作出了明确规定。笔者认为买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下3个条件的，即可视为要约：

1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构，居住区有绿地、电梯、车库，健身、购物、收视等设施齐全等。、对房屋的说明和允诺应具体确定。如，小区绿化率达到80%、房屋间距等每单元配有电梯两部等。

3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。房屋间距、房屋邻街或邻江邻河，视线没有阻挡等。只要不符合广告和宣传的，出卖人应承担违约责任。

对销售广告和宣传资料的内容问题，现在审判实践中也已突破传统认识，开始区别情况予以认定，并作出变通规定。如广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条规定，商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；（5）其他载有明确指标的说明。这值得我们借鉴，笔者认为这不仅符合合同法规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。

六、商品房面积误差的认定处理

１．房屋面积误差的认定处理

商品房的实测面积是已竣工的房屋在产权登记时，土地房产管理部门审核确定，出卖人委托测绘单位测量的面积未经该部门确认，不能作为商品房的实测面积。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，应依据《解释》第十四条的规定处理，法院应先审查是否有约定，有约定从约定；没有约定的情况下，按该条第（１）、（２）项的规定处理。２．露台、楼顶平台面积计入房屋买卖合同面积造成误差的处理

10.商品房买卖认购合同 篇十

出卖人：_________________________________________________________ 注册地址：_______________________________________________________ 项目地址：营业执照注册号：_________________________________________________ 企业资质证书号：_________________________________________________ 法定代表人：____________________联系电话：_______________________ 邮政编码：_______________________________________________________ 买受人：________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________国籍______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】_______________________

常住地址：________________________________________________________ 邮政编码：______________________联系电话：______________________

【委托代理人】【 】姓名：____________________国籍：_____________ 常住地址：________________________________________________________ 邮政编码：______________________联系电话：________________________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、公平守信的原则上就买卖商品房达成如下协议：

第一条

出卖人以___________方式取得位于__________，编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】

【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。

该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自

______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。

____________________________________________________________________。

第二条

买受人购买的商品房（以下简称商品房）为本合同第一条规定的项目中的：

第______区______ 幢层 _________号房，产权面积暂定为㎡(实际面积以验收前房管局实测面积为准)。该商品房的用途为_【商业】【住宅】。

第三条出卖人与买受人约定按下述方式结算该商品房价款：

1、按建筑面积计算，该商品房单价为（￥）______元/平方米，总金额

（￥）_____仟_____佰_____拾_____万_____千_____佰_____拾_____元整（小写：元）。出卖人与买受人必须按照以下方式付款：

（1）、买受人认购签订合同后三天内交总房价的30%；

（2）、买受人主体结顶交纳总房价的50%；

（3）、买受人竣工验收后交纳总房价的10%；

(4)、买受人剩余的10%房款在出卖人办理产权登记时一并结清；

（5）、买受人交定金报名后不认购的，出卖人在5天内退回报名押金（不

计利息）；

第四条

签订合同后，三天内不交购房款的，出卖人收取购房者的滞纳金（十五

天内月息5分），超过十五天的视购房者自动放弃，合同作废，定金由公司没

收 ；

第五条

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，可以提交温州市仲裁委员会仲裁或依法向产权所在地人民法院起诉。

第六条本合同为认购合同，在办理产权登记前需签订最终购房合同。未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，协议具有同等法律效力。

第七条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第八条本合同共______页，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人______份，买受人______份，______份，____________份。

第九条 本合同自双方签订之日起生效。

出卖人（签章）：买受人（签章）：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托代理人】：【委托代理人】：

（签章）：（签章）

______年______月______日______年______月______日 签于签于

11.商品房买卖合同（九） 篇十一

第l条 销售广告：买受人根据出卖人于________年___月___日刊登在____________报第______版的广告，与出卖人取得联系，如双方无法在相关细节上有所说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品应当作为证据。

第2条 合同原则：出卖、买受双方根据《合同法》的有关规定，本着平等、真实、自愿的原则，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。

第3条 合同定义：合同中所称“本合同”系指双方所签订的合同，其他合同则冠以合同的具体名称。

第4条 合同目的：买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或在商品房升值时通过及时转让获得利润，或通过其他相关的所有权或用益物权以获得利益。

第5条 合同标的：合同中所称“商品房”或“本商品房”系指买受双方___________________________签订合同即将买卖的商品房。

第6条 协商地点：本合同由各方依次选择谈判地点，分别为出卖人销售场所或为买受人及买受人代理人指定的场所。

第7条 商品房地址：此商品房位于_______________，目前施工进度情况参照照片。

第8条 项目许可：本项目由本市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为：____________

第9条 土地权利：土地使用权证：____________，土地使用期限为；____________,土地使用性质为：____________。

第10条 规划许可：建设工程规划许可证：____________，建设用地规划许可证：____________。

第11条 销售许可：房屋销售许可证：_______________。

第12条 施工许可：开工证_______________。

第13条 建筑施工：总设计单位：____________，建筑师姓名：_________，注册建筑师号码：________，总施工单位：________,总监理单位：________。

第14条 商品房标准：_______________,适用标准为：_______________,作为本商品房的设计和建筑标准。

第15条 商品房验收：由_______________负责验收。

第16条 质量评价：由_______________负责进行质量评价。

第2部分 套内空间

第17条 商品房户型：___室___厅___卫___厨

第18条平面图：见合同附件。

第19条 立面图：见合同附件。

第20条 起居室尺寸：长：_______，宽：_______，高：_______，其他：_______（毫米）；

第21条 书房尺寸：长：_______，宽：_______，高：_______，其他：_______（毫米）；

第22条 卧室尺寸：长：_______，宽：_______，高：_______，其他：_______（毫米）；

第23条 卫生间尺寸：长：_______，宽：_______，高：_______，其他：_______（毫米）；

第24条 厨房尺寸：长：_______，宽：_______，高：_______，其他：_______，（毫米）；

第25条 阳台尺寸：长：_______，宽：_______，高：_______，其他：_______（毫米）；

第26条 过道尺寸：长：_______，宽：_______，高：_______，其他：_______（毫米）；

第27条 其他尺寸：____________________________。

第28条 房屋层高：_______毫米。

第29条 室内净高：_______ 毫米。

第30条 技术经济指标：______________，使用率：______________，容积率：______________。

第31条 套内楼梯：_______________，长度：____________，宽度：____________，高度：____________，其他：________（毫米）；

第32条 门窗：______________，长度：_______，宽度：_______，高度：_______，其他：______（毫米）；

第33条 贮藏空间：_______，长度：_______，宽度：_______，高度：_______，其他：_______（毫米）；

第3部分 商品房质量

第34条 沉降情况：出卖人保证房屋的沉降情况优于北京政府颁布的最高要求。

第35条平直度：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0．1度，计算方法为：高度差／直线距离。

第36条 墙体裂缝：出卖人承诺商品房内部无任何裂缝；如双方无法对是否是裂缝达成共识的，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价。

第37条 设计质量：商品房设计质量不应低于政府有关机构颁布的最有利于买受人的标准。

第38条 质量证明：出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量的申报手续及质量评价报告。

第39条 质量评价：出卖人在交付商品房前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行评价。

第4部分 公摊面积

第40条 公摊内容：出卖人应当在说明公摊面积的内容与尺寸，根据目前的情况，公摊内容包括以下几个部分：配电室、公共楼梯、电梯间、泵房。

第41条 面积尺寸：房屋的公摊部分、面积及细节尺寸应当说明，经过测量的应当提供测量报告，使买受人有权可以获得精确的详细内容。

第42条 面积核实：买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺即可进行测量。

第43条 通知到场：当买受人对公共面积进行测量时，如发现出卖人提供的尺寸与事实不符，可重新测量。

第44条 违约条件：买受人对任何一个尺寸的测量结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用。

第45条 违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款，并每天支付总房价百分之一的违约金。

第5部分 商品房面积

第46条 公用面积：买受人购买的各公用部分名称为：_____________________。

各公用部分面积为：____________________________。

第47条 专用面积：买受人购买的阳台建筑面积：_______，室内墙体面积为：______________，室内使用面积：___________，面积的数字以现有的出卖人提供的平面图纸为标准。

第48条 露台面积：鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积中，出卖人将面积为：_______平方米的露台之永久使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费。

第49条 建筑面积：

（1）面积范围：买受人所购商品房约定建筑面积为 _______平方米，如经过实际测量后，面积在_______至_______平方米之间的，则双方据实结算。

（2）面积误差：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，大于_______平方米的，买受人不支付多余价款，出卖人应当据实办理产权登记。

（3）面积误差：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，小于_______平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并应据实办理产权登记。

（4）面积差异：鉴于目前买受人所购商品房面积所适用的契税为2％，如因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人多支付的税费由出卖人承担；买受人不支付由于面积扩大所引起的各种费用的增加，必须支付的由出卖人承担。

第50条 套内建筑面积：

（1）面积范围：买受人所购商品房约定套内建筑面积为 _______平方米，如经过实际测量后，面积在_______至 _______平方米之间的，则双方据实结算。

（2）面积误差：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，大于_______平方米的，买受人不支付多余价款，出卖人应当据实办理产权登记。

（3）面积误差：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，小于_______平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。

（4）面积费用：交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。

（5）变化比例：交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，买受人有权选择诸多方案中的一个。

第51条 使用面积：

（1）面积范围：买受人所购商品房约定使用面积为_______平方米，如经过实际测量后，面积在_______ 至_______平方米之间的，则双方据实结算。

（2）面积误差：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，大于_______平方米的，买受人不支付多余价款，出卖人应据实办理产权登记。

（3）面积误差：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，小于_______平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记。

第52条 面积测量：买受人有权在人住前或人住后对室内全部长度、高度尺寸进行测量；如需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸。

第53条 测量方法：买受人人住前有权聘请有资质的机构人户进行测量，如双方测量结果存有差异，则有权提请法院或有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行人住。

第54条 测量机构：测量机构应当是取得中央政府测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，没有专业资格的机构测量的数据无效。

第55条 变化通知：房屋室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更，出卖人应当于变化时3日内书面通知买受人。

第6部分 室内环境

第56条 日照时间：房屋全年在日照时间最短的一天（冬至日），其窗户能够接受的满窗日照时间为 _______小时。

第57条 自然通风：室内通风不低于政府标准的最高要求。

第58条 室内保温：室内保温不低于政府标准的最高要求。

第59条 隔热保温：外墙隔热保温不低于政府标准的最高要求。

第60条 噪音隔声：墙体隔声情况不低于政府标准的最高要求。

第61条 电磁辐射：室内电磁辐射不低于政府标准的最高要求。

第7部分 建筑设备

第62条 供水品质：出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源为_______市政机构，压力为 _______。

第63条 排水品质：出卖人在人住时保证买受人室内的排水设施可以使用。室内排水共有地漏 _______个，分布在卫生间、厨房。

第64条 密封品质：出卖人应当在买受人人住时提供管道压力测试数据，并保证管道不会出现任何泄漏；如室内出现液体或气体的泄漏，导致买受人的装饰装修家具损坏的，出卖人应当以5倍的上述总款额作为赔偿。

第65条 管线品质：出卖人承诺不在商品房内通行任何公用管线，所谓公用管线是指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用，否则买受人有权拒绝支付任何费用，在修改完成以前，不视为商品房已经交付。

第66条 电梯品质：本单元共有电梯_______部，型号为：_______；保修时间为_______年；买受人可以24小时使用电梯，并可以到达商品房所处层楼，安全责任由出卖人承担。

第67条 消防设施：出卖人提供的消防设施为：_______；并在交房取得消防机构的认可。

第8部分 电气部分

第68条 电源品质：负荷：______ kva，计费设备为：______，插座位置：______，插座数量：_____，电平面图：_______，使用时间：_______年_____月____日。如不能达到此要求，则买受人有权退房。

第69条 通讯品质：线路数量：_______条，出口位置：见图纸，使用时间为：_______年 _____月 _____日。

第70条 其他线路：有线电视数据线：_______，出口位置在：_______，使用时间：_______年_____月_____日。

第9部分 供暖燃气

第71条 供暖设备：供暖设备型号为：_______，生产企业：_______。

第72条 设备安全：安全使用时间20年，出卖人保证燃气设备的安全性，并承担由此产生的产品质量责任，在产品质量争议时由出卖人证明质量问题的责任归属人。

第73条 供暖效果：在室温不低于20度时每个月用气量不高于300立方米，温度：_____，湿度：_____，暖气片数量_____。

第74条 暖气计费：方式及价格：_____________________。

第75条 使用时间：_______年 _____月_____日。如不能达到此要求，则买受人有权退房。

第76条 燃气品质：燃气设备：_______，计量设备：_______，计费方式及价格：______________。

第77条 使用时间：燃气可使用时间为_______年_____月_____日。

第10部分 装修标准

第78条 室内装修标准为：见附件所列标准。

第79条 室内装修总价格为：见附件所列价格。

第11部分 周边环境

第80条 周边建筑：本商品房周围 _______米外无其他建筑物，从本商品房各窗户、门及门外50米内没有垃圾箱、污水处理站、供变电站、停车场等其他设施。

第81条 使用道路：本商品房可使用道路为宽度不低于6米，应当可以实现人车分离。

第82条 环境绿化：本商品房_______米范围内不可能再建设任何非绿化设施。

第83条 气味条款：本商品房敞开门窗后，不会闻到任何异味；室内在任何条件下均不会出现异味。

第84条 环保噪声：本商品房敞开门窗后，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不高于50分贝，室内原有设备不会产生任何声音。

第85条 自用车位：出卖人向买受人提供安全停车的车位一处，具体位置为：______________，买受人无须为此车位支付任何费用，且在买受人于_______年 _____月_____日时即开始使用。

第100条 违约确定：对出卖人提供的各种设施是否合乎约定，应当由双方协商，协商不成的，由买受人与出卖人共同随机选择三人，由其对此争议做出仲裁裁定。

第101条 违约责任：出卖人违反上述约定的，应当继续履行合同，交房时间从承诺全部履行完毕之日开始计算。

第13部分 房屋交付

第102条 交付含义：本合同所称交付是指占有权及使用权的交付，以保证买受人可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的交付。

第103条 交付时间：商品房交付时间为________年____月____日，社区设施环境交付时间为________年____月____日。

第104条 交付程序：

（1）入住通知：出卖人向买受人发出入住通知书；

（2）书面签收：买受人书面签收“收到入住通知书”；

（3）钥匙收条：买受人书面签收“商品房钥匙收到条”；

（4）随附资料：出卖人提供商品房质量备案表、商品房长度高度细节尺寸及面积测量结果及其他合同中约定的条件。

（5）不视为交房：上述条件缺少任何一条，均不构成商品房的交付。

第105条 交付验收：买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室内进行观察，并可以聘请相关专家对如下项目进行评价：建筑质量、室内设施、室内外环境、社区质量及其他验收。

第106条 延迟交付：当出卖人无法按期交付时，则买受人可以做出如下选择：通知出卖人解除合同，或继续等待出卖人。

第107条 交付效力；出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修。

第108条 文件内容：商品房质量保证书及商品房使用说明书，其内容不得低于政府最高标准。

第14部分 所有权证

第109条 所有权取得

（1）取得标志：所有权的取得以《房屋所有权证》（简称所有权证）为标志。

（2）取得时间：从________年____月____日开始，即确认为无法取得。

（3）违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失

（4）选择权利：当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如买受人同意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。

（5）所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人可在权属登记机构取得所有权证，如买受人无法取得上述证明，则应退还买受人已经支付的房屋款。

（6）费用分担：

第110条 出卖人办理：出卖人提前30天通知买受人，在买受人提供材料后60日内出卖人将办所有权证的全部资料交付给权属登记机构，出卖人承诺在________年____月____日前为买受人办理完毕所有权证。

第111条 买受人办理

（1）出卖人承诺出卖人提供的资料足以使买受人通过个人行为取得有权证；买受人有权选择是否自己办理所有权证，出卖人在___年___月____日前将备案情况通知买受人，以保证买受人可独立办理所有权证。

（2）出卖人应当根据权属机构或买受人的要求提供资料，如自前述要求发出之日起30天内出卖人无法提供所需文件，则买受人有权退房。

第112条 相关责任：买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人的因取得全部损失所支付的其他相关费用。

第15部分 初步验收与保修

第113条 初步验收：鉴于商品房质量无法立即做出判断，双方认为质量的评价与验收将是一个比较长的过程，买受人仅能对外观部分进行初步使用性评价。

第114条 保修内容：主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分及其他由出卖人提供的内容。

第115条 质量瑕疵：如人住后发生漏水、裂缝，应当由出卖人承担责任，并立即进行修复，出卖人不得以任何理由将此责任转移至第三方如不能达到此要求，则买受人有权退房。

第116条 保修期间：____年，从________年____月____日到________年____月____日；不低于建设部《房屋建筑工程质量维修办法》的规定，当开始日期与交房日期不一样的，则从交房日期开始，按最益于买受人的时间进行计算。

第117条 故障通知：自买受人电话通知后4小时内维修人员应当到达现场，8小时内将故障排除。

第16部分 前期物业管理

第118条 物管公司：出卖人应当保证物业管理公司有较好的声誉，有相应的资格与能力来维护买受人的各项权利，买受人有权对物业管理公司进行选择。

第119条 服务期限：首期物业管理公司的服务期限为1年，自________年____月____日至________年____月____日，期限届满后，由小区或本楼业主管理委员会另行决定。

第120条 管理费用：保洁费：________ 元；治安费 ________元；水费________元；电费：________元；燃气费：________元；其他费用：________元。

第121条 管理责任：楼内外清洁，出卖人应当在买受人楼层设立可以方便使用的垃圾收集处，至少每小时清理一次；如出卖人将此义务转让给首期物业管理公司，则应当保证其履行义务。

第122条 社区安静：出卖人应当承诺室外瞬时躁声不高于50分贝，以保证买受人的生活舒适。

第123条 证明责任：物业公司负责证明向买受人提供安全及时达标的物业服务，如不能证明则视为出卖人不能提供相应水平的物业服务。

第124条 保安责任：出卖人选择的物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、财产安全及汽车安全。

第125条 收费范围：物业公司的收费水平不得高于本市政府的相关规定。

第126条 服务时间：物业管理的时间至少在________年____月____日以前开始，以保证买受人能够及时享受到相应的物业管理服务。

第17部分 业主管理委员会

第127条 姓名知情：当本楼居住者达到30％时，出卖人应当将其他业主的姓名及联系方法以信函形式告知买受人，以利于买受人与其他业主进行沟通。

第128条 知情权利：对于出卖人提供各项证据，如证明为假则向买受人支付总房价百分之一的违约金。

第129条 组织权利：买受人有权组织业主管理委员会，出卖人应当积极配合，向买受人提供相应其他业主名单、可联系的电话号码，保证买受人能够与其他业主取得联系。

第130条 通知权利：鉴于买受人的弱势地位，买受人有权向其他业主发布信息或通告，并就质量或物业管理问题与其他业主进行协商，出卖人不得阻碍买受人行使此权利。

第131条 物品交付：出卖人应当及时将业主管理委员会管理的财产交付使用，如不能及时交付，则视为出卖人愿意按本市最低生活保障收入的3倍向业主支付工资。

第18部分 消费者权利保护

第132条 身份权利：买受人作为商品房商品的消费者，其知情权应当得到尊重和保护。

第133条 知情内容：施工进度，设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格，相关设计文件、法律文件。

第134条 权利行使：买受人有权查看原件，并有权保留复印件，出卖人应当书面回答买受人提出的各项质询。

第135条 监督权利：为保护买受人的合法权利，买受人有权对施工进行监督；

第136条 工期计划：出卖人将根据向有关机构提供的工期进行施工，现有的工期计划基础部分（地基土石方、结构、正负零）将于________年____月____日完成；主体结构完工时间：________年____月____日；楼外屋面装修完成时间：________年 ____月____日；室内装修和设施安装：________ 年____月____日；交付使用：________年____月____日。

第137条 买受人权利：当出卖人无法在上述约定计划内完成相应任务时，除非出卖人提出相应的担保，买受人有权提出解除合同；无须等待最后交房日期。

第138条 验收范围：商品房质量、商品房面积、环境质量、环境面积、水、电、暖、燃气等可能影响商品房质量及居住质量的全部方面。

第139条 验收方式：买受人有权查阅相关文件原件，并有权复印；买受人有权聘请相关专家进入商品房内部进行鉴定。

第140条 验收文件：出卖人应在商品房项目竣工后90天内，提交市建筑质量管理机构出具的质量检测报告。

第141条 欺诈责任：出卖人不能证明自己向买受人提供的许可文件复印件与真实的许可文件系相同内容的，视为对买受人的欺诈。

第142条 消费者组织：买受人在签订本合同后，即有权组织其他消费者对出卖人的施工或管理进行监督，行使《消费者权益保护法》中规定的各项权利。

第143条 撤销权：鉴于买受人的弱势地位，因此买受人有权在签属各种协议后三年内就其中的不平等条款提出行使撤销请求权。

第19部分 担保权利

第144条 定金情况：本合同签订之前，买受人已经于________年____月____日向出卖人支付定金________元，如出卖人不能按时交房，则除承担买受人的延期交付的支付违约金的责任外，还承担不能交付的双倍返还定金的责任。

第145条 土地抵押：出卖人保证在买受人取得《房屋所有权证》前不得以任何形式将土地使用权进行抵押。

第146条 抵押知情：买受人有权在任何时候，要求出卖人提供《土地使用权证》，出卖人在买受人发出通知之日起三天内不能提供的，则视为出卖人违约。

第147条 商品房抵押：出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押，出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中不会进行任何形式抵押。

第148条 商品房担保：出卖人保证不以此商品房为标的进行任何形式的担保，如发生此等情况，买受人有权在行使撤销权。

第149条 无效担保：出卖人保证本合同的有效性，如本合同无效责任则由出卖人承担，承担赔偿责任的赔偿范围为本合同所列的买受人各项损失。

第20部分 变更权利

第150条 合同变更：当出现买受人婚姻变化、买受人生理变化、买受人行为能力变化、买受人支付能力变化、买受人经营情况变化时，双方应对合同进行变更。

第151条 通知方式：出卖人应当以书面形式通知买受人关于出卖人资格的任何变动，没有买受人的书面签字，此变动不对买受人产生任何效力。

第152条 权利转让：未经买受人书面认可，出卖人不得随意转让本合同中的权利和义务；已经转让的，买受人有权向受让人与转让人共同主张合同约定的权利。

第153条 买受人变更：如买受人在本合同执行期间，家庭成员发生变化，出卖人应当根据买受人的要求，对本合同进行相应的修改；当离婚时，出卖人应当根据买受人的离婚协议或判决或调解书，将合同的买受人变更为买受人指定的人。

第168条 其他费用：出卖人支付上述钱款后，买受人有权依法或依约要求支付其他费用。

第169条 其他损失：出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失，此种损失包括但不限于各种直接损失。

第170条 退房责任：如在________年____月____日无法退还；房款，应双倍返还定金；上述项目的最终还款期限为________年____月____日，每延迟一日，出卖人向买受人支付千分之一的违约金。

第171条 禁止行为：在出卖人没有向买受人还清上述款项前，出卖人不得将买受人已经购买的房屋出售、转让或抵押给其他任何人。

第23部分 违约责任

第172条 责任前提：本合同所述内容为是对双方在合同履行过程中权利和义务的确认，如出卖人不能满足合同条款中的条款，则买受人有权要求出卖人承担违约责任。

第173条 责任明列：买受人有权选择适用下列违约责任，向出卖人主张权利：

（1）全部房款：返还买受人已经支付的全部款项（包括银行贷款及公积金贷款）；

（2）全部损失：出卖人赔偿买受人的全部损失；

（3）违约金：出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金；

（4）双倍定金：出卖人向买受人双倍返还定金；

（5）权利选择：买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利；一部分权利的实现并不表明买受人放弃其他权利。

第174条 选择权利：当出卖人发生违约时，在确定责任时如发生违约金与返还定金同时适用时，出卖人应当一并给付，除非买受同意不适用选择条款。

第24部分 买受人损失

第175条 现实损失：买受人的损失包括以下各项现实损失，支付的房款、买受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买商品房所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工赞用、诉讼费用、仲裁费用、律师费用。

第176条 预期损失：买受人的损失还包括以下各项可以预见的费用：租赁其他居住地产生的租赁费用、因外界影响无法正常居住而外出租房的费用。

第177条 伤害损失：医疗费用、误工损失；如因为出卖人提供的设备导致买受人或其亲友伤残的应支付至少10万元至50万元赔偿金给受害人，导致死亡的应支付300万元赔偿金给继承人。

第178条 律师费用：买受人因为商品房质量、商品房面积、商品房交付时间、商品房环境向出卖人提起诉讼或仲裁申请，出卖人应当承担买受人的律师费用。

第25部分 争议与其他

第179条 当本合同产生争议时，买受人有权选择仲裁或诉讼；如选择仲裁，则仲裁管辖机构为：北京仲裁委员会；如选择诉讼，选择法院为：_________。

第180条 诉讼或仲裁条款：由于买受人在购买房屋中处于弱势地位，而且诉讼成本相对较大，因此买受人可先就定金或违约金或全部房款或部分房款或其他损失提出。

第181条 相关原则：鉴于出卖人在购买过程中处于优势地位，则双方在相关问题有争议时，出卖人负责证明自己没有过错或没有违约，不能证明的则视为买受人有过错或有违约行为。

第182条 证明责任：买受人在向出卖人主张权利时，出卖人有证明买受人已经放弃权利要求的义务，否则认为买受人主张过此等权利。

第183条 适用法律：如各级政府颁布新法律、法规、规章、范、标准，出卖人应当将法律文本提供给买受人，将复印件交付买受人，买受人有权进行选择。

第184条 法律冲突：在本合同履行过程中，如各种相关法律、法规、规章、规范、标准之间有冲突之处，买受人有权选择适用条款。

第185条 通知：出卖人在合同履行过程发生的各种问题应当在发生之日起3日内书面通知买受人，如没有书面通知，则视为没有发生任何不可抗力。

第186条 语言：本合同及其他相关文件均使用汉语，文字为中央政府颁布使用的现行简化汉字，如需变更语言，需经当事人双方书面同意。

第187条 本合同一式6份，双方各执3份；买受人与出卖人代理人共同签字后生效。

第26部分 合同附件

第188条 出卖人资料：出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人代理人身份证、买受人身份证。

第189条 买受人资料：买受人身份证复印件，其他代理人身份证复印件。

第190条 许可文件复印件：市政府立项证明、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证、房屋竣工验收报告、商品房使用说明书、商品房质量保证书。

第191条 技术文件复印件：商品房平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图。

第192条 上述及其他文件，如需要确定买受人是否收到，则以买受人提供的收据为依据。

第27部分 法律法规及标准

第193条 基本权利：民法通则、合同法。

第194条 继承婚姻：继承法、婚姻法。

第195条 担保保险：担保法、保险法。

第196条 消费权益：消费者权益保护法、广告法。

第197条 土地权利：土地法及实施细则、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、本市实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法。

第198条 房产权属：城市房地产管理法、权属登记管理办法、房地产经营管理条例、商品房销售管理法。

第199条 商业秘密：反不正当竞争法。

第200条 知识产权：商标法、专利法、著作权法。

第201条 规划建筑：规划法、北京城市规划条例、建筑法、本市建筑市场管理条例。

第202条 销售许可：城市商品房预售管理办法、本市内销商品房管理暂行规定（95—4—18）、房地产开发经营管理条例、本市城市房地产开发经营管理条例。

第203条 面积质量：建设工程质量管理条例、建筑质量管理条例、市建筑质量管理条例、住宅设计规范、本市建设工程质量条例、商品房销售面积测量与计算。