房地产融资及抵押贷款

房地产融资及抵押贷款（精选11篇）

1.房地产融资及抵押贷款 篇一

办理房地产开发项目抵押贷款基本条件及操作程序

一、基本条件

1、资金类别： 私募地产基金公司资金；

2、贷款要求： 对开发商的资质等级不作要求，位于直辖市、省会和副省级城市及珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域地级市的项目；

3、地产类別： 商业地产、住宅地产项目；

4、抵押物： 取得国有土地使用权证的商业地产项目，或取得四证的在建工程，取得商品房预售许可证或房屋所有权证的项目；

5、抵押方式： 办理在建工程抵押登记，或采取“股权＋溢价回购”模式；或办理网签及登记备案手续；或办理房屋所有权证他项权利登记；

6、贷款期限： 1－2年；

7、贷款金额： 5000万元以上；

8、抵押率： 抵押物评估价值的30%至40%；

9、年利息及费用： 23—28%；

10、融资顾问费： 2%/年；

11、贷款操作时间：60—150天；

二、操作程序

1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的JPEG格式彩色扫描文件)：

A、贷款申请书，写明企业简介、项目概况、贷款要求、抵押物情况、还贷方案；

B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证；

C、项目方公司章程；

D、抵押物的权属证明文件（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证、房屋所有权证等）；E、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料(可暂不盖印章)；

F、以Word文档形式提供完整的项目可行性报告或项目立项申请报告，无需加盖公司印章；

G、2010审计报告，2011审计报告或财务报表、2012年3月财务报表；H、用数码相机多角度拍摄的，完整反映项目現场全貌及周边环境的照片，拍摄照片数量20张以上。

2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、项目方按《房地产项目抵押贷款所需材料清单》提供全套纸版资料：

4、我公司前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。

5、我公司对项目方的贷款申请进行内部审核，通过后双方签署《借款合同》等相关文件。

6、我公司与项目方共同办理抵押登记手续或股权变更登记手续，基金公司办理贷款发放，项目方办理提款和转存手续。

2.房地产融资及抵押贷款 篇二

一、小额贷款公司融资困境分析

(一) 小额贷款公司自有资本金有限, 凸显先天不足

小贷公司在其发展之初, 其融资问题就受到国家政策的严格干预。2008年, 国家出台《关于小额贷款公司试点的指导意见》, 对小贷公司的融资问题做出了十分明确的规定。融资渠道方面, 首先, 不得吸收社会存款;其次, 规定了小贷公司获取资金的具体途径, 仅限于股东缴纳资本金、捐赠资金、向金融机构融入资金。从实践来看, 捐赠资金虽为法定融资渠道, 但国内大数量的小额贷款机构获得捐赠资金的可能性几乎没有, 基本可以忽略, 而向金融机构融入资金存在很大难度, 因此, 股东缴纳的资本金实际上成为小贷公司最主要的资金来源。据前瞻产业研究院的数据, 2013年末, 全国小贷公司实收资本为7133.39亿元, 占到小贷公司全部资金来源的90%以上。可以说, 现实中小贷公司的放贷规模基本上取决于股东的投资实力。

股东缴纳的资本金包括两个部分, 一是注册资本, 二是增资扩股。但《指导意见》对注册资金的准入门槛设定过低, 虽然近年来不少地方出台的地方政策提高了准入门槛, 但就全国来看, 平均每家小贷公司实际缴纳的注册资本只有0.91亿元, 小贷公司很容易在短期内就陷入无米之炊困境。与此同时, 《指导意见》还对股东持有的股份做了“不得超过注册资本总额10%”的上限规定, 这对大股东虽有制约作用, 但同时会影响大股东投资的积极性, 对吸引资本雄厚的企业投资不太有利。目前部分省市出台的新规已放宽了股东控股比例限制, 如吉林省政府2013年出台的《关于突出发展民营经济的意见》规定:小贷公司最大股东或主要发起人持股比例可放宽到50%, 注册资金超过5亿元的不受控股比例限制。增资扩股即追加自有资本金或吸纳新的股东入股增资, 这种融资属于自有资本, 无还本付息之忧, 财务风险较小, 也有利于吸收更多的民间资金进入贷款市场, 是小贷公司筹集后续资金的常用手段。但增资扩股也有其局限性, 除有严格的条件限制 (如湖南省规定, 申请增资扩股的小贷公司必须设立半年, 内控制度健全, 达到规定的财务指标, 而且规定注册资金达到2亿元不得再增资扩股) , 这种方式还存在程序复杂, 流程长, 融资速度慢等问题。此外, 继续追加资金受限于股东资金实力, 要源源不断从原有股东处融资并不容易。而引进新股东会出现时效性问题, 急需资金时并不能确保能够及时找到满意的新股东。因此, 增资扩股虽然是小贷公司的重要融资渠道, 但融资规模有限, 依然不能从根本上解决小贷公司的资金需求问题。

(二) 从银行业金融机构融入资金困难大, 融资成本高, 融资杠杆率过低

从银行业金融机构融入资金是小贷公司获得资金的另一主要渠道。小贷公司向银行借钱, 目前主要存在以下问题:一是困难较大。要求贷款者提供担保或抵押, 这是银行控制贷款风险最有效的措施。小贷公司向银行贷款, 同样面临提供担保或抵押的难题。由于普通小贷公司不具备充足的担保或抵押资产, 银行一般不会轻易向其贷款。能成功获得银行融资支持的小贷公司只是少数, 且贷款规模一般不大。二是融资成本高。小贷公司从银行融资时, 银行将其视为普通工商企业客户, 按普通贷款处理, 适用一般客户利率, 比银行同业利率高, 有的融资甚至在客户利率上上浮。小贷公司融资成本增加, 利润空间被压缩。三是融资杠杆率低。《指导意见》明确规定, 向银行借钱, 融资余额不能超过资本净额的50%。换言之, 小贷公司的融资杠杆率最高只有1.5倍, 而一般工商企业为4.4倍 (2013年数据) , 融资性担保公司更是达到10倍。小贷公司本就资金来源渠道狭窄, 融资杠杆率受到限制, 无疑会严重制约其资金供给, 尤其是对于业绩好、发展快、需要大量资金的小贷公司极为不利。不过从实际运作来看, 除了2%-5%的小贷公司凭借股东背景雄厚, 融资率达到50%的上限外, 绝大多数小贷公司融资水平相当低。中国行业研究网2013年的一份调研报告认为, 全国平均融资率不到10%。这充分表明我国小贷公司缺乏通畅的外部融资渠道。

(三) 小额贷款公司转制为村镇银行面临诸多困难

小贷公司作为一种新的金融资源, 主要为中小微企业和“三农”融资服务。作为非金融机构, 国家对小贷公司的筹资渠道进行了限制, 特别规定不得吸收社会存款。筹资渠道受限、后续资金跟不上极大制约了小贷公司的进一步发展。2009年, 国家出台了《小额贷款公司改制设立村镇银行暂行规定》, 《暂行规定》的出台有望改变小贷公司“只贷不存”的现状。但小贷公司转制的门槛较高, 《暂行规定》对转制条件进行了详尽的描述, 如公司治理机制完善, 信息披露透明;持续经营3年及以上, 且最近2年必须盈利;不良贷款率不超过2%;已足额计提呆账准备;最近四个季度末涉农贷款余额比例均不低于60%等。《暂行规定》出台后, 地方政府积极支持小贷公司转制改造。但转制却绝非易事, 实践中面临很多问题:一是准入条件较高, 达到《暂行规定》要求的小贷公司非常少。二是小贷公司转制动力不足。一方面, 在当前市场竞争日益激烈的形势下, 由于小贷公司规模小、缺乏市场认知度, 存款难将是小贷公司转制为村镇银行后必须面对的突出问题。另一方面, 根据《暂行规定》, 转制为村镇银行后, 最大股东必须是银行业金融机构, 这就意味着, 原有股东将会丧失对小贷公司的控股权和经营主导权。作为转制的最大一笔成本, 让出控股权原有股东难以接受。三是小贷公司转制后, 由银行主导经营权, 必然推行银行的经营理念, 小贷灵活多变的优点很可能被扼杀。由于多种因素的影响, 虽然小贷公司转制为村镇银行的政策已出台多年, 但时至今日, 我国尚无一例改制成功的案例。

二、小额贷款公司融资困境缓解对策

(一) 构建有利于小额贷款公司融资的法律与制度环境

小贷公司虽在我国顺势推出, 但目前有关小贷公司的立法体系十分薄弱, 已有的制度设计对小贷公司融资渠道、融资比例等限制太多, 对小贷公司融资造成了法律和政策上的障碍。为此, 构建有利于小贷公司融资的法律与制度环境是当务之急。一是明确小贷公司法律性质。"身份模糊”是小贷公司融资不畅的一个重要原因。从小贷公司的本质属性出发, 应认定其为非存款类金融机构。如此, 既可享受金融机构特有的融资渠道, 也可享受某些政策优惠和支持。二是提高立法层次, 完善法律体系。当前有关小额贷款的法律规定, 无论出自中央部门, 还是各地政府, 均为文件形式, 其法律效力过低, 且多不一致之处, 有必要提高立法位阶, 制订效力更高的法律法规, 对小额贷款进行规范, 以便于整个小额贷款行业有序运行。同时, 针对小贷公司这一新生事物的产生, 现行金融法律也应及时作出反映, 进行修改和完善。三是完善小贷公司融资政策。可结合各地的融资新规及实施效果, 对《指导意见》进行修改, 包括放开融资渠道限制, 提高融资比例, 允许向多家银行融资, 增资扩股不受公司成立年限限制, 提高大股东持股比例等。四是修改《暂行规定》, 推动小贷公司转制。小贷公司转制成为村镇银行可以拓宽小贷公司的融资渠道, 但由于转制标准太高, 小贷公司很难满足准入条件, 应对《暂行规定》进行修改, 适度放宽标准, 降低准入门槛。同时, 《暂行规定》应规定小贷公司在转为村镇银行时可以维持原有的股权结构基本不变, 以保护小贷公司原有股东的权益。银行可以参股, 但不一定为最大股东。如此, 有利于小贷公司积极参与农村金融改革, 调动其转制兴趣。

(二) 拓宽小额贷款公司的融资渠道

3.房地产融资及抵押贷款 篇三

关键词:融资平台;信贷风险;风险管理

一、地方政府融资平台产生和发展的背景

改革开放以来,随着经济持续快速发展,我国城市化进程加快,对城市基础设施的需求快速增长,而建设资金的实际供给相对落后。到20世纪90年代中期,为了突破资金瓶颈和法律障碍,更多地方政府开始建立一系列的专业投融资公司或事业单位来承担建设任务,利用这些单位法人进行适度举债先行投入基础设施建设,并借助于未來的税收增长偿还债务。这样不仅拓宽了投融资来源渠道,提高了地方政府对各种资源的综合运用能力,也使基础设施建设项目运作更加专业化,资金使用效率进一步提高。目前,各级地方政府大多建立了这一类的建设单位,作为项目业主,在政府的支持下完成项目融资、建设乃至经营的全部工作。

2008年下半年以来,国际金融危机对我国整体经济环境带来了不利影响,保持国内经济增长的压力较大,原有政府投资公司难以满足新的投资拉动和基础设施建设的需求。2009年3月23日,中国人民银行和中国银监会联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》,提出“支持有条件的地方政府组建投融资平台,发行企业债、中期票据等融资工具,拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道”。为此,各级地方政府积极创新发展理念,转变发展方式,依托原有城投公司,打造出新形势下的统一的新型投融资平台。据中金公司最新研究报告预计,2009年末,地方政府融资平台贷款余额(不含票据)约为7.2万亿元,其中2009年净新增约3万亿元。从积极的角度来说,巨量地方政府背景贷款的发放和使用有力推动了各地城市化建设步伐,为保增长、扩内需、促稳定发挥了重要作用,但是,如此巨量的地方政府背景贷款背后也隐藏了不容忽视的风险。

二、地方政府融资平台贷款所面临的风险

(一)地方政府融资平台存在偿付风险。

由于融资平台从银行获得的贷款大多用于政府工程项目、公共设施等方面,大都不直接产生经济效益,无法用项目本身产生的效益来归还银行贷款,要用当地政府未来的财政收入来归还,造成了地方融资平台的高负债率。根据相关部门披露,2009年以来部分地方政府融资平台负债规模已经超过了地方财政的收入总额,巨大的还款压力对一些相对财力较弱的地方政府而言是一个很大的负担,一旦地方政府的财力或还款意愿不足,贷款资金往往不能按期归还,这部分贷款最终将成为银行的不良资产。同时地方政府往往通过多个融资平台公司从多家银行获得信贷,形成“多头融资、多头授信”的格局,银行有时难以把握地方政府的总体负债和财担保承诺情况,造成债务管理非常混乱。

(二)商业银行存在信息不对称风险。

目前政府融资平台财务不透明是个突出的问题。银行对政府融资平台公司贷款的风险评估,很大程度上不是按照企业法人贷款的标准分析,而是基于对地方政府财政收支状况和偿还能力的判断,而在当前的财政预算体系下,银行难以全面掌握地方政府融资总量、负债规模、可持续财税收入等情况,既无法做到对借款人客户评级,也不可能实现对具体贷款的债项评级,使得银行与政府融资平台之间存在严重的信息不对称,银行发放贷款时存在着较大的盲目性。同时,在现行的贷后管理模式下,信息不对称导致银行对融资平台贷款的贷后管理也面临着很大的困难。当前,有些地方政府在通过融资平台获得资金后,将所承贷的资金划转至财政专户或关联企业,导致有些资金进入无法还贷的项目,银行无法有效监测政府融资平台的资金流向。

(三)商业银行流动性风险加大。

地方融资平台贷款的项目资金需求量较大,资金使用周期相对较长。2009年高速增长的信贷投放大量通过地方政府投融资平台到一些大型的中长期基础设施项目,使得商业银行的贷款集中度显著提高,期限明显延长。中长期贷款的占比过高加大了银行贷款结构的不平衡,造成了融资期限不匹配。如果考虑到利率水平的波动,地方政府财力特别是土地转让收入的波动,中央政府宏观调控力度的变化等,一旦短期信贷资金要求集中偿付,地方政府就会出现流动性危机,在我国银行逐步实行巴塞尔新资本协议的背景下,商业银行潜在的信用风险和流动性风险加大。

三、银行应对地方政府融资平台贷款风险的防控措施

(一)加强银行间的信息沟通,共同防范贷款风险。

一个政府投融资平台往往同时与多家银行有业务往来,银行之间缺乏信息沟通,不能全面了解企业状况。因此,各个银行之间应加强沟通和联系,建立一个利益共享、风险共担的分摊机制,共同防范地方政府融资平台授信和业务风险。对地方政府融资平台贷款,应尽可能采取银团贷款方式。采用银团贷款方式,可以降低单家银行的贷款额度,避免贷款集中度风险,同时参贷银行可以从不同渠道获得更多的信息,可以通过设定贷款的前提条件或要求控制住风险,还可以有效防止贷款被挪用。

(二)银行应当推进更为审慎的风险管理举措。

一是商业银行要借助当前地方政府对自身债务进行清理的契机,对原有政府融资平台贷款逐笔打开梳理,按项目逐个开展重新评审和严密的风险排查,严格审核报批手续、环评结果、用地审批、项目资本金及担保落实情况等各项要求,保证土地及固定资产等抵(质)押品的完整性,保证贷款承诺的有效性,同时逐户登记造册、建立台账。

二是要加强贷款的期限管理,从短期贷款为主转向中长期贷款甚至超长期贷款为主,切合市政设施收益期较长的特点,避免地方政府流动性风险。

三是增加缓释,就是商业银行应采取相应风险缓释措施,防范项目经营不利、偿债能力下降等风险,如通过落实土地抵押、收费权质押、应收款项质押、地方优质国企保证、地方人大批准地方财政纳入预算以及地方提供专项政策安排或偿债基金等,加强还款约束。

四是全面做好地方政府项目融资贷款的资金流向监测工作。通过实地查访,全面了解地方政府融资贷款的借款主体与资金实际用途、借款申请用途是否存在差异;对不符合相关规定投向产能过剩行业、违规挪用或资金闲置的贷款,要及时采取多种措施,尽早收回;对注册资本少、出资人乱、贷款集中度搞、担保不规范,担保瑕疵较多的授信客户,要加强资金账户和资金使用管理,严格审查,监督贷款使用的资金流向,确保政府融资贷款过度融资风险降到最低。

(三)实行资产证券化,化解银行信贷风险。

商业银行可以对融资平台的贷款进行证券化,借助于债券市场来解决巨大的存量问题。一方面,商业银行通过信贷资产证券化可以将表内的部分风险资产移到表外,化解了自身的贷款风险;另一方面,商业银行可以通过资产证券化改善资产流动性状况, 使资产与负债的期限匹配更合理, 从而摆脱短期资金来源对长期资金运用的约束,也为商业银行更好的进行利率敏感性缺口和期限缺口管理提供了便利。

参考文献:

[1]巴曙松.地方政府投融资平台的发展及其风险评估[J].西南金融,2009.9

[2]魏国雄.建立地方政府融资平台的融资约束机制[J].中国金融,2009.20

[3]地方融资平台,阳光融资是必由之路[N].金融时报,2009-11-21

4.房地产融资及抵押贷款 篇四

现在由于市场经济活动的需要，民间融资越来越兴旺，民间融资以高效，灵活相对 银行融资体现不少优势，资金供方向资金需方提供资金，提供资金者得到高于银行存款的利息，需方满足了资金需求，达到双赢的目的。但由于民间借贷者因为经验和专业限制，一般流程安排及借款抵押合同等文件拟定上存在不足，导致出现不少纠纷。如果借鉴正规银行操作流程，设计好法律文件及操作流程，能大大减低纠纷出现的可能性。下文具体阐述民间房地产抵押借贷操作流程及如何控制和降低法律风险。

以个人住房设立抵押作为有关自然人之间民间借贷的担保事宜，根据本人曾服务的中行之个人住房抵押贷款业务经验与流程，可以接受您的委托选择性完成以下法律服务事项： １）相关法律风险提示； ２）调查抵押房产权属状况； ３）通过公安部全国公民身份证号码查询服务中心查询借款人及其配偶、抵押人及其配偶以及担保人等身份证明文件的真实性及有效性； ４）起草和准备房产抵押贷款合同及其他法律文件； ５）安排和见证上述合同及文件的签署； ６）办理公证（根据需要）及陪同办理抵押登记手续； ７）委托人要求的其他事项。

签约前请提供借款人、抵押人下述材料复印件或相关信息，签约时请带好相应原件：

1、房地产权属证书复印件1份；

2、借款人及抵押人身份证明复印件1份；

3、抵押人的结婚证复印件1份（如适用）；

4、抵押人配偶的身份证明复印件1份（如适用）；

5、借款人及抵押人等的户口本复印件（如适用）；

6、贷款主要条件；

7、借款人、抵押人之通讯地址、联系电话、传真等；

8、委托人要求的其他材料；

银行关于个人住房抵押贷款主要风控点以及本人建议如下：

1、通过公安部全国公民身份证号码查询服务中心查询借款人、抵押人及配偶的身份证真实性；（采用）

2、调查抵押房产的权属状况；（采用，并调查其他名下住房权属状况）

3、抵押房地产评估；（建议省略，应保持５成以下的抵押率）

4、抵押房地产保险；（短期贷款可省略）

5、严控贷款用途；（合同中可增加借款人承诺借款用途合法之条款）

6、设立还款账户及授权按月划款；（应要求借款人提供放款账户复印件，签署放款账号确认文件）

7、对抵押房屋上有租赁权负担的，要求承租人签署放弃优先购买权的书面文件；（采用）

8、对抵押物财产共有人（即不在房产证上的房屋权利人之配偶）签署配偶同意书；（采用）

9、对境外人士、港澳台居民需办理强制执行公证；（鉴于民间借贷存在一定的法律风险，建议此项）

10、对还款能力差的借款人要求另行提供保证人对该金融债权承担连带责任保证；（建议）

11、通过人民银行征信系统调查借款人有无其他金融债权、逾期还款等资信瑕疵；（建议）

5.关于房地产融资及轻资产模式探讨 篇五

一、太原房地产市场整体情况

（一）商品住宅市场

从调研情况来看，太原个人住宅市场刚性购房需求和改善性需求并存，住房刚性需求大于改善性需求。每年新毕业大学生和来太原工作青年构成了住房刚性需求的主力，而且对于住房需求短时间内迫切。太原个人住宅市场仍然有很大的发展空间，需求仍然旺盛。

1、太原商品住宅市场整体情况

目前太原房地产市场中群雄逐鹿，既有名牌大开发商如:保利、万科、恒大，也有本地开放商。楼盘主要在西中环沿线、龙城大街、北中环、晋阳湖周边地区等地。围绕晋阳湖沿岸开放楼盘不断增加，晋阳湖地区、龙城大街地区和长风商务区成为开发热点。

不同楼盘定位不同，如华润万象城和万科紫郡定位于中高端、主要面向改善性需求住房人群，万科金域蓝湾定位于养老地产等。本土房地产开发商则无明确楼盘定位.住宅市场面积主要集中在90-140㎡,户型以二居、三居和四居室为主，小户型住宅数量较少，且单价较高。随着二胎政策的放开，四居室130-140㎡在当前房地产市场中也处于热销状态。

2、商品房住宅价格和销售情况

太原住宅市场房价平均在8000元.太原河东地区房价高于河西地区，南部高于北部地区，以太原南站为中心的南部地区房价在8500左右。从各房地产开发商来看:一线大地产商楼盘均价基本在9000元以上，本土开发商楼盘均价在7500-8500范围内。

从销售情况来看：名牌地产商由于信誉、实力和完善的物业服务和配套设施，深受购房者的追捧，楼盘销售速度较快，为购房者的首选，在楼盘尚未建成已经售罄，万科、恒大、富力房地产商楼盘成交量遥遥领先。同时通过后续的一系列延伸物业服务，获得新的利润增长点；本土开发商由于自身实力和开发建设能力以及后续物业管理方面的缺失，楼盘销售情况较为缓慢，同时楼盘配套设施也存在不足。但是一些地段和位置处于市区的楼盘，销售情况仍然较快。(二)商业地产情况

太原商业地产主要包括写字楼、商铺、城市综合体、大型商场。其中以商铺和写字楼为主，当前，城市综合体发展迅速，成为未来发展趋势，其中定位都比较高端：万达商业广场、华润万象城、茂业广场和北美N1时代综合体。缺少定位和面向中低群体的城市综合体。

太原商业地产市场均价10000元以上，其中商品住宅小区沿街商铺均价在14000元以上，销售较为快速。商铺位于小区，有稳定的客流和购物需求，多以日常消费、餐饮和生活用品为主，客流量有保障，尤其大型小区商铺销售速度快速。

目前太原销售的写字楼有：君威国际金融中心售价16800以上、山西国际金融中心售价18000元以上、阳光城环球金融中心20000元以上、信达国际金融中心15000元以上等，均价均在15000以上。

当前，太原正在进行城中村拆迁，城中村村民通过拆迁获得了大量的拆迁补偿款，需要投资渠道。随着中国经济迈入经济新常态和转型升级，特别是由于煤价下跌，十年黄金期的过去，山西经济出现了断崖式下降，缺乏可选择资产进行投资，出现资产荒现象。太原商业地产则成为当下可投资的较为优质资产。在调研过程中，也发现许多城中村拆迁户投资写字楼、商铺等商业地产。

随着未来五年内太原市将拆除全部城中村，城中村村民将获得大量拆迁补偿款，同时由于资产荒在几年内不会有太大的缓解，商业地产作为较好资产，仍有较大市场需求。因此太原商业地产市场仍有很大的市场空间，以长风商务区为中心的周边将成为太原未来新的商务中心，商业地产发展有着巨大的增长空间。

二、省内房地产企业开发模式

目前地产项目开发模式基本采用楼盘分期模式进行开发，均配备了商业、小学、幼儿园、健身房、会所等基本配套设施，小区内基本满足住户日常生活需求。充分满足住户的多元化需求。一些在建大型楼盘则采取了建设商业风情街模式，在小区内建设沿街风情商业街，形成小型商业中心，充分发掘住户消费需求，改进商业地产运营模式。

在营销推广方面：利用网络平台、微信等新媒体工具，实时发布楼盘动态信息，迎合了当下青年接受信心渠道；利用户外展板，进行大幅宣传；利用报纸、电台和公交车广告如太原晚报、山西晚报、山西日报、山西青年报等省内具有影响力报纸；通过太原交通广播等广播播送楼盘信息等。提高楼盘知名度，吸引更多购房者。

1、恒大模式。

融资方面：恒大项目较多采用股权质押融资模式。如恒大御景湾项目公司将100%股权质押给国华融资产管理股份有限公司山西省分公司；恒大滨河左岸项目将33,000万元股权质押给中信银行股份有限公司太原分行；恒大雅苑项目将股权质押给招商银行股份有限公司太原分行。

销售方面：恒大项目由自己销售团队负责销售，由销售部门负责制定统一营销话术，对所有员工进行统一培训，达到标准化；注重售楼处布局和服务，给购房者留下很深的印象，特别是样板间的布置，非常吸引购房者。

价格策略方面：恒大销售人员不同级别有不同折扣，基本是九五折。同时推出推荐他人来恒大买房，送5年物业费的活动，此项活动间接帮助恒大进行了宣传，加快了销售力度，有很强吸引力。

2、万科模式。太原万科项目多采用与第三方合作模式，第三方以投资机构为主。万科蓝山由万科地产和昆山京兆久实投资中心合作，昆山京兆久实投资中心作为私募基金，将募集资金投向万科蓝山项目；万科城项目是由太原万科城企业管理咨询有限公司和深圳联新投资管理有限公司合作开发，深圳联新投资管理有限公司是一家专做投资不动产的公司；万科紫郡项目是由中铁十二局集团房地产开发有限公司、中铁房地产集团北方有限公司和万科房地产开发，其中万科地产负责运营、开发和推广，中铁十二局负责建设。

销售方面：万科地产项目销售由第三方专业房地产经纪公司负责营销、策划和推广，万科地产只负责项目开发建设以及后续物业服务。

三、轻资产模式思考

轻资产模式核心就是紧紧抓住自己核心业务，充分利用外界资源，减少自身投入，获得最大收益。当前，中国房地产市场轻资产模式大致可以分为以下几类：

（1）品牌输出模式。输出自己品牌、管理，负责具体运营，以收取管理费用为主。这种模式以万达地产为主。万达地产轻资产模式可以概括为：合作方出资建设万达广场，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达商业模式，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成，万达广场所有权归合作方所有。这种模式对房地产开发商招商、设计、运营能力有很大的要求。在省内，太原万达广场仍属于重资产模式，由万达地产投资建造并运营。目前正在建设的晋中万达广场和大同万达广场，则是由万达地产与当地开发商进行合作建造，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，当地开发商负责出资。

（2）联合开发模式。与其它主体合作（如私募基金、保险、专业投资公司等）合作操盘，设立项目公司，进行双方或多方的土地、资金、品牌、技术等合作和资源整合，共享利润、共担风险，实现轻资产化发展。这种模式已经普遍在国内房地产企业中普遍运用，一方面可以减轻资金压力，另一方面可以减少风险，实现充分互补。在省内，如保利梧桐语项目由保利地产和山西北方万国汽车文化产业园有限公司合作开发，保利地产占70%的股权；太原万科蓝山项目由太原万科房地产公司和昆山京兆久实投资中心（有限合伙）（为私募基金）联合开发，昆山京兆久实投资中心作为私募基金，为万科蓝山项目提供资金支持；近期以7.303亿元的总价拿下迎泽区王家峰村，东中环路以东附近4块土地的太原市龙城南部置业有限公司是由太原市龙城发展投资有限公司和上海浦银安盛资产管理有限公司合作发起设立的房地产公司，是典型的联合开发模式，不仅为房地产开发提供了有效融资渠道，同时也为投资机构提供了很好的资产配置项目。

（3）地产与基金融合的“凯德模式”。由地产开发商独立完成投资、建造、运营和退出，实现地产与金融的深度结合。以凯德为例，投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。收益来自经营管理费和基金分红等额外收益。该模式对房地产公司金融运作能力和地产开发要求极高，目前国内还缺乏各种金融环境，存在许多制约，不成熟。

（4）小股操盘模式。小股操盘模式是以万科为主。该模式中合作对象可以是土地方、资金方，或者是两者都有。万科不追求控股，持股比例最低为10%左右，但需承担项目的经营管理。其他投资人不论是否控股，不可干预项目的具体经营管理。万科收益包括以销售收入确定的管理费、按照股权比例确定的项目利润分配收益以及最后按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案，收取项目的超额利润分配。

该模式与万达品牌输出模式相比，都对房地产企业公司的专业能力、品牌溢价、合作口碑与信誉提出了极高的要求。

四、总结

6.房地产融资及抵押贷款 篇六

主讲：宏皓

时长：12课时

第一讲2013年房地产发展趋势

一、2013年1-6月北京与全国房地产数据一览

二、全国土地出让收入情况

三、房地产行业面临的市场环境

四、地方政府债务危机与房地产调控

五、房地产行业可持续发展唯有转型升级

六、我国房地产行业发展将呈现以下几大发展趋势：

1、高使用率的功能地产是房地产正能量

2、房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击

3、增加收入是中国人住有所居的希望所在4、房企将强者恒强，房企品牌要进入修复期

5、城镇化决定了城市化模式选择

七、银行对房地产行业风险如何控制

1、严控企业资金链风险

2、严控政策及市场风险

3、严控土地市场风险

4、严控周期性风险

第二讲房地产企业融资方法与投融资管理

一、融资的核心策略

二、融资常规9种方法

三、私募股权基金的投融资应用

1、私募股权基金如何设立

2、私募股权基金投资的特点

3、私募股权基金流程的管理

4、目前上市公司参与私募股权基金的方式

5、案例分析：浙江上市公司房企用私募股权基金融资

四、房地产融资的创新工具：产业基金

1、产业基金的特点

2、我国产业基金的现状

3、产业基金对房地产企业发展的作用

4、房地产企业如何建立产业基金

5、银行为什么愿意参与产业基金（案例分析）

五、房地产企业的投融资管理

1、建立企业金融安全防范体系

2、企业家做投资的评估标准

第三讲银行金融创新与转型升级

一、中国经济发展与个人财富增长

二、商业银行发展现状

1、国际化步伐在加快

2、银行基层化

3、业务趋同化

4、中间业务比重日益加大

5、不断开拓个人银行业务

6、电子银行发展迅速

三、我国商业银行发展趋势预测

1、混业经营仍是大势所趋

2、集团化经营

3、合作经营越来越多

4、虚拟化经营

5、用增值服务来发展长期良好的客户关系

6、各显其能银行理财竞争激烈

四、当前银行金融创新与转型策略

（一）金融创新的内容

（二）商业银行金融创新的途径

（三）转型策略

1、管理转型

2、业务转型

3、服务转型

4、转型的商业银行定位要准确

五、财富管理的定义及具体流程

1、财富管理定义

2、财富管理具体流程

六、中国财富管理市场现状

1、国外金融机构财富管理发展阶段（以美国为例）

2、全球财富市场

3、中国的财富市场

4、我国对银行财富管理服务的需求增加

5、私人银行将成摇钱树

6、汇丰集团私人银行案例研究

七、用金融创新建立新的商业模式

1、银行金融产品的创新对策

2、中小企业货

3、影子银行

4、产业链融资

5、用金融创新解决中国农业落后的局面：帮地方政府组建股份制大型农场

6、互联网金融

八、中国财富管理市场的发展趋势展望

1、财富管理的趋势

2、建立资产配置组合3、用优秀的投资专家品牌提高银行的核心竞争力

4、打造出国内优质的财富管理银行

专家简介 宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

7.房地产融资及抵押贷款 篇七

各级政府融资平台通过大量融资, 有力地推动了基础设施建设, 为应对金融危机冲击, 扩大内需, 促进地方经济发展, 实现经济较快复苏发挥了重要作用。但随着融资规模的不断扩大, 贷款总量的急剧增长, 从中长期来看, 政府融资平台贷款所蕴含的风险需高度关注。本文就政府融资平台贷款的风险及防范对策, 谈几点粗浅的看法。

1 政府融资平台贷款业务概况

按照人民银行的口径, 政府融资平台是指由各级政府出资设立, 通过划拨土地、股权、规费、国债等资产或者以财政补贴、政府担保作为还款承诺, 包装起来的一个资产和现金流均可达到融资标准的、政府实际控制的企事业、机关法人。主要包括:各类政府组建的开发园区, 国有资产管理公司, 土地储备中心类公司, 农投、工投、城投、交投等政府类投资公司。政府融资平台贷款即金融机构对政府融资平台客户提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。

2008年第四季度以来, 随着国家保增长、扩内需政策措施的贯彻落实, 各地政府融资平台贷款规模快速扩张。截止2010年末, 全国各类政府融资平台已超过一万多家, 其贷款余额超10万亿元, 近两年全国新增贷款中, 政府融资平台贷款新增占比高达39.6%。

2 当前政府融资平台贷款存在的风险

2.1 对政府融资平台客户缺乏深入调查评价, 存在过度授信的风险

在金融同业激烈竞争的情况下, 政府融资平台由于具有政府背景, 被各金融机构视为优质客户, 竞相争抢营销。在对政府融资平台客户进行授信时, 经办人员往往乐观认为有地方政府作后盾, 还款有保障, 而忽视其负债状况和偿债能力的深入调查评价, 尽量降低信贷准入门槛, 满足其融资需求, 导致过度授信, 存在较大的风险隐患。据《银行家》 (2010年4月号) 杂志报道, 2009年我国的地方政府负债远超过财政收入, 平均为2.4倍, 有的甚至达到4倍, 过度负债导致贷款到期难以正常归还的风险不断增大。

2.2 部分政府融资平台贷款以当地财政作担保, 面临较大的法律风险

目前, 部分政府融资平台贷款无任何抵质押物或第三方保证人作担保, 仅由政府出具财政兜底的相关承诺函。根据《担保法》第八条“国家机关不得为保证人, 但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外”和2005年财政部《关于规范地方财政担保行为的通知》 (财金[2005]7号) “各级地方政府和政府部门对《担保法》规定之外的任何担保均属严重违规行为, 其担保责任无效”的规定, 政府对金融机构贷款的任何担保或变相担保、承诺等行为不受法律保护。一旦地方政府的财政承诺最终不能兑现, 金融机构诉诸法律将处于被动地位, 没有相关的法律和制度予以保障。

2.3 政府融资平台贷款的借款主体和用款主体不一致, 偿债责任不明确

作为借款主体, 大部分政府融资平台仅充当政府的融资工具, 只负责资金筹措和拨付, 而贷款资金实际由财政部门或项目建设主管单位统筹管理和使用。政府融资平台的盈利主要依赖于项目附属土地的使用权出让收入或地方财政补贴收入, 在财务收支、债权债务方面缺乏独立性和自主性, 又因借款主体和用款主体不一致, 一旦发生还款困难, 若财政部门又以不是借款主体为由拒不代偿, 势必影响金融机构贷款资金的安全回收。

2.4 政府融资平台贷款的期限较长, 增加了贷款到期安全回收的不确定性

目前, 政府融资平台贷款的期限以长期为主, 大部分在5—15年, 有的甚至20多年。贷款期限较长增加了到期安全回收的不确定性, 一是目前一届政府的任期是5年, 本届政府任期内贷款尚未到期, 没有还款的压力, 在政府缺乏偿债责任机制的情况下, 下届政府也缺乏还款的动力;二是在贷款期限内若出现国家政策调整, 则可能对贷款的偿还造成重大影响, 譬如国家取消二级公路收费权后, 则增大了以该收费权作质押的政府融资平台贷款风险。

2.5 对政府融资平台贷款资金的监管存在一定难度, 容易被挪作他用

政府融资平台贷款普遍由地方财政或项目建设主管单位统一调配使用, 因其同时运作的项目数量较多, 导致资金在不同银行间的账户进出频繁, 并与关联公司往来密切。这种资金运作模式为项目资金交叉混用提供了便利, 大大增加了金融机构监控信贷资金的难度。政府融资平台贷款资金运用随地方政府的意志而转移, 在监管难度大的情况下, 存在贷款被挪作他用的可能性。

3 防范政府融资平台贷款风险的对策

3.1 加强与政府部门及政府融资平台客户的沟通, 深入了解其负债状况和偿债能力

目前, 地方政府及其融资平台的融资信息不够透明, 金融机构获取其负债状况和偿债能力的渠道有限, 信息不对称使金融机构难以真实、全面评估地方政府的整体债务水平。通过加强与政府部门及其融资平台客户的沟通, 密切银政关系, 进一步了解当地政府的财政收支、融资方式、融资规模、偿还能力以及融资平台客户的经营管理状况, 研究确定应当采取的对策及措施。

3.2 严格当地政府及其融资平台的调查评价, 防范过度授信风险

金融机构应进一步规范政府融资平台贷款的授信操作, 建立以当地政府负债状况为基础、具体建设项目为依据的信贷准入标准, 严格对还款能力和贷款风险的评估与控制, 根据地方政府收入和支出情况合理测算其承债规模, 予以适度授信。对地方政府超出实际负债能力举债的, 要主动控制授信规模;对政府融资平台客户在银行同业的整体负债程度已明显超出合理限度或项目授信需求量明显超出项目预算的, 不得给予信贷支持, 存量授信要逐步压缩。

3.3 加强对政府融资平台贷款的风险缓释管理, 努力降低信用风险

一是在选择风险缓释工具时, 应与政府融资平台客户的违约风险情况相匹配, 对于违约风险高的客户, 应选择风险缓释能力较强的抵质押品;二是接受的保证人需符合《担保法》等法律法规的规定, 深入调查保证人的资信状况和代偿能力, 严格控制互保及交叉保证;三是对于依赖财政担保、人大承诺函、抵质押措施缺乏依据难以落实执行以及无任何担保措施的贷款, 应落实充足有效的担保措施加固债权。

3.4 合理确定政府融资平台贷款期限, 确保信贷资金安全回收

金融机构应严格按照项目评估要求和流程, 做好项目评估, 认真测算各项目现金流量, 在充分考虑项目折旧年限、企业生命周期、资金的货币时间价值等因素的基础上, 合理确定政府融资平台贷款期限。因政府融资平台贷款主要用于基础设施建设, 贷款期限以3—8年为主, 尽量避免10年以上的长期贷款。

3.5 加大贷后管理力度, 采取有效措施努力化解政府融资平台贷款风险

8.房地产融资及抵押贷款 篇八

关键词：PPP项目；贷款银行；关键风险

PPP项目融资模式一般不通过政府和贷款银行提供偿还责任担保，又称为“有限追索权贷款”，其项目资金大部分来自于银行贷款，对于项目企业来说风险较小，在股本投资人的项目操作中被广泛应用。而相对与贷款银行来说项目投资风险相对较大，本文对PPP项目融资模式下贷款银行的关键风险进行分析，研究并总结其关键风险。

一、PPP项目下贷款银行所面临的风险

（一）项目特性存在风险。关于项目特性风险，包括总投资额度风险、投资项目稳定风险、投资项目回馈率风险等。对于总投资额度风险来说，若PPP项目计划投资规模过大，且需要通过贷款的方式继续追加投入，那么银行所面临的风险也会加大，若PPP项目在得到银行所提供的贷款进行融资之后，当银行内的存款资金不充足的情况下，很容易造成银行资金流动性不强的风险。因此，PPP项目总投资额度过大的贷款额度对银行所造成的风险强度是极其重要的。对于PPP项目投资的稳定性来说，投资项目能否按时竣工是银行按时回收贷款的前提。而在项目运营期间资金流收入的多少也影响着银行贷款的回馈率，这也是银行在PPP项目贷款时所存在的风险。

（二）政府参与风险。PPP项目的特点是高风险、高回报、参与角色众多、建设时间周期较长，由于PPP项目融资模式的特点，政府在其中起到非常重要的作用。PPP项目要通过政府的许可授权，且在国家经济的政策与调控方面，政府起着主导作用，作为PPP项目的重要参与角色，政府的行为与出行政策会直接导致PPP项目的成功与否。其中政府参与风险包括政策方面失误、审批延误、许可协议失效以及政府决策对项目干预等风险。因此，政府参与风险也是PPP项目下贷款银行考虑的风险之一[1]。

（三）其它种类风险。由于PPP项目种类不同，在向银行提出贷款要求时，可能造成由于银行相关工作人员专业技能的匮乏以及对项目知识不了解所导致银行自身风险。其它种类风险还包括PPP项目投资的相关法律不明确、环境方面等风险。在PPP项目进行审批时，若检测出其项目对环境造成污染的情况，严重可导致项目强制的取消，同时涉及到银行所提供贷款项目是否有能力按期偿还。其它种类风险也是贷款银行所要关注的风险。

二、银行对PPP项目融资贷款风险的应对策略

（一）确保PPP项目融资贷款的偿还策略。PPP项目完成后的收益是偿还银行贷款的主要方式，在PPP项目贷款审批时银行要考察项目发起人的能力以及管理技术，考察建筑承包方的以往业绩、资质是否充足，在对这些因素完成考核的情况下，银行才能对PPP项目融资贷款进行具体计划，研究PPP项目的融资方案的可行性；可控风险安排的可靠性以及检查项目中未出现的风险，对于项目中计划风险的处理及安排进行完善；要求项目拿到政府方面的许可协议文件；对于存在多层次贷款的PPP项目应要求其明确贷款级别，以银行贷款为项目融资中最高级别贷款，其它性質贷款均为次属贷款[2]。

（二）担保措施的确认。落实好项目融资的主要财产以及项目相关权益担保，是预防项目融资贷款发起人存在风险的重要措施。项目融资贷款担保不但要有传统的资产抵押，在此之上还要进行项目股权抵押、项目融资权益转让协议等特殊担保方式。这些担保措施也是PPP项目融资下银行的贷款回收重要保证。

（三）其它风险应对措施。对PPP项目的考核也是银行降低风险方式之一，对项目技术进行考核，其标准为是否采用可行的先进成熟技术，若项目采用的技术为操作复杂或试验性技术都会增加项目风险，导致项目费用以及项目进行周期难以控制。对于此种项目融资银行可拒绝贷款或要求项目发起人在此项目之外提供追索权，使银行在发生风险时权益得到保障。PPP项目进行中银行要控制其账户以及收益现金流，协议其项目收入须储存在制定银行账户；在国外项目建设中，PPP项目公司、项目制定账户银行以及贷款银行要签署书面账户协议，协议内容规定项目收入资金必须优先支付银行贷款本息。在PPP项目中银行要有对项目决策控制的参与权，银行对项目的介入可在项目出现风险或特定情况出现时行使参与权保证银行的债权安全。因此，银行要坚决保留项目的介入权，在项目融资贷款时银行要与项目公司签订银行权利协议，其可限制贷款公司单独处置项目资产。通过以上对策能够有效保障银行权益，同时也是对PPP项目公司的督促和激励。

三、结语

通过本文论述可知，PPP项目融资模式普遍存在风险较多，在贷款后对风险的处理能力较差。因此在银行提供PPP项目贷款以后应采取多种方式避免风险的发生，使用多种策略来应对风险。PPP项目融资模式下贷款银行的关键风险为项目特性风险、政府参与风险与其它环境风险，贷款银行应多注意以上风险，在进行PPP项目贷款时做好防范措施以及管理控制。

参考文献：

[1]刘峰，刘建安.国际PPP项目融资模式贷款银行面临的风险及应对策略[J].招标采购管理，2015，01：45-47.

[2]周正祥，张秀芳，张平.新常态下PPP模式应用存在的问题及对策[J].中国软科学，2015，09：82-95.

9.融资途径-银行贷款 篇九

很少人相信，但事实上，中国社会并不缺钱。据经济学家茅于轼分析，我国财富的分配已经发生了根本性的变化。以前是几乎全部财富集中在政府手中，现在财富的分配大量倾向于家庭，而家庭的财富又大量地进入了银行。以2005年为例，我国家庭除投资股票、房地产以及耐用消费品之外，仅仅在银行增加的存款数量，就超过了15万亿元人民币，几乎相当于我国当年的国民生产总值。这是一个十分惊人的信息，强烈地说明在国人之中缺乏的并不是真金白银，而是财富的公平分配和资金的有效流通。

因为资金缺乏有效的流通渠道，所以，一方面大量资金在银行和部分人手中闲置，睡懒觉，同时，又有大量的创业者，手中握着上佳的项目，因为找不到启动资金，而徒呼奈何。对于创业者、对于手中握着资金却找不到出路的朋友、对于国家财富的增长和人民福利的增加，这都是一个巨大的损失。为此，我们需要破解这个困局。

从创业者融资的角度来讲，途径多种多样，可以用私人储蓄、向亲戚朋友求助、同业拆借；可以利用融资机构筹资，向银行贷款，发行企业债券；还可以寻求风险投资、政府或国际金融组织信贷支持，以及融资租赁、商业信用融资。为给有融资需要的朋友提供一些切实有益的参考，我们总结了一些融资途径，相信聪明的朋友不难从中发现融资的一些办法，并据以解决自己的资金困局。融资途径一：银行贷款

通过银行借贷来解决创业资金短缺，是许多朋友开头就会想到的办法。但是，一方面由于成本问题，对于银行来说，一笔10万元的小额贷款和一笔1亿元的企业贷款所要走的程序几乎是完全相同的，所花费的成本几乎一模一样，而产出的效益却不可相提并论，因为这个原因，银行不愿意做小企业贷款，不愿意做小额贷款，毕竟银行也是企业，要讲究投入产出；另一方面，是风险控制问题。目前国内银行的坏账普遍居高不下，令人们诟病，银行管理者承受着巨大的压力。而小企业因为风险控制系统不健全，同时从业者缺乏商业经验，贷款缺少抵押物，这些都大大增加了银行对小企业放贷的风险性。风险难以规避，也是银行不愿意对创业者和中小企业放发贷款的一大原因。

尽管如此，据统计，2005年国内几大商业银行对中小企业贷款仍旧达到了

800多亿元人民币。这就是说，在大多数中小企业都认为银行贷款不现实的情况下，仍旧有不少中小企业从银行贷到了款。那么，这些成功的贷款者是如何办理的呢？这些幸运儿在银行贷款的办理过程中都遭遇了些什么？他们是如何解决银行的信任问题和信心问题的？换句话说，这些幸运儿是如何“摆平”难缠的银行的？这是大家都关心的问题。我们曾经陪伴我们的朋友秦先生走完了银行贷款的全过程。我们的感觉，用两个字来形容，就是“艰难！”

秦先生的公司成立于1999年，是秦先生和几个朋友一起创办的一家科技型公司，注册资本50万元。因为缺乏资金，公司发展比较缓慢，为了加快企业发展，秦先生和朋友们商量，想方设法也要“搞到”银行贷款。因为秦先生负责公司财务，是公司决策层中唯一一个经常与银行打交道的人，大家公推由秦先生负责这次融资工作。

秦先生从接了任务起，就开始紧锣密鼓地忙活，同时请求我们帮助。秦先生告诉我们，自己虽然因为工作关系，没少与银行打交道，但是向银行申请贷款却正儿八经算是头一遭。

秦先生知道从银行获得贷款不容易，但他认为只要解决了企业的信誉问题，让银行相信他们的企业是一家有信用的企业，其他的事情就会非常好办。这样，秦先生就选择了自己公司写字楼下面的一家工商银行作为主攻目标。秦先生认为这家银行与自己公司同处一个写字楼，离得近，监督起来容易，对方应该对自己更加容易产生信任，再加上一些公关手段，秦先生相信应该不会有大问题。秦先生先来到了工商银行的这家分行，提出自己的企业准备贷款，不知道该准备哪些手续。信贷员是个30岁出头的小伙子，他一脸抱歉地对秦先生说：“很对不起，虽然在我们的业务种类中，包括了对国营工商企业、集体企业、科研单位、外商投资企业和私营工商企业等的本外币流动资金贷款、固定资产贷款和科技开发贷款等，但近两年，我们的业务活动主要集中支持大中型国有企业。”这样秦先生的贷款被拒绝了。

秦先生对此有充足的心理准备，更何况人家的话这么中肯。只好再找别的银行。找之前，我们为秦先生找了一位银行贷款方面的专家，就申请银行贷款中需要注意的内容对秦先生进行“特别辅导”。这位专家很直接地对秦先生说：“对于中小企业和私企来说，寻求贷款应该找地域性比较强的银行。这两年，民生银

行对私企的贷款进展的比较好。

操作要诀：专家谈申贷

另外，要想比较容易获得银行的贷款，第一，在贷款品种方面，一般宜从小到大逐步升级，可先通过有效的质押、抵押或第三方保证担保等手续向银行申请流动资金贷款，等有了一定实力再申请项目贷款。

第二，在贷款金额方面，由于个私经营者一般经济不太富裕，贷款时应量力而行，尽量避免搞大投入。

第三，在贷款利率方面，根据人民银行有关规定，各商业银行和城乡信用社对个私经营者的贷款利率可实行上浮，上浮幅度为30%以内。但各家银行、信用社的上浮幅度并不一致，所以在申请贷款时，可‘货比三家’，尽量选择利率上浮幅度小的金融机构去贷款。

第四，在贷款期限方面，现行短期贷款分为6个月以内(含6个月)、6~12个月(含1年)两个利率档次，对1年期以下的短期贷款，执行合同利率，不分段计息；中长期贷款分为1~3年、3~5年及5年以上3个档次，对中长期贷款实行分段计息，遇贷款利率调整时，于下一1月1日开始执行同期同档贷款新利率。

总之期限越长，利率越高，因此应把握贷款利率在两个时间段的‘利差’，在确定贷款期限时尽量不要跨过一个时间段。”

听了专家的介绍后，秦先生觉得找民生银行贷款比较好一点。可是过去一问才知道，在民生银行申请贷款有一大前提，即企业必须在民生银行有固定账户，而且必须达到13个月以上，这一条难住了秦先生，而且即刻办理账户也来不及了。秦先生只好又选择了另外一家股份制商业银行。

一天下午，我们陪同秦先生来到了这家商业银行的信贷科。信贷员要他拿出申请贷款的资料，秦先生马上将一大包包括企业执照复印件、资产核算表之类足足有20多页的资料递了上去。信贷员接过后，眼光在材料上一扫，起身走到自己的座位上，抽出一张纸递交到秦先生的手中，随后说：“你们是第一次申请贷款吧？”不容秦先生有任何反应又说：“这是办理贷款手续需要准备的资料，拿回去看看，将资料全部准备齐全后，再约时间谈谈。”第一次的申请就在秦先生

递出自己名片的一瞬间结束了。

回到公司后，秦先生认真地学习了一番信贷员交给他的那张纸，上面写的是获得贷款的主要条件也就是借款单位必须具备的几项基本条件：

(1)需经国家工商行政管理部门批准设立，登记注册，持有营业执照；

(2)实行独立经济核算，自主经营、自负盈亏，即企业有独立从事生产、商品流通和其他经营活动的权力；

(3)有独立的经营资金、独立的财务计划与会计报表，依靠本身的收入来补偿支出，独立地计划盈亏，独立对外签订购销合同；

(4)有一定的自有资金。此外还有贷款企业需在银行开立基本账户和一般存款账户、产品有市场、生产经营要有效益、不挤占挪用信贷资金、恪守信用等，一共十多项内容。

除此之外，还规定申请贷款企业还应符合下列条件：有按期还本付息的能力，即原应付贷款本金及利息已偿还，没有偿还的已经做了银行认可的偿还计划；经工商行政管理部门办理了年检手续；资产负债率符合银行的要求等等。银行方面声明，只有在上述条件都具备的情况下，企业才可以向银行正式提出借款申请。秦先生将整整两个月的时间和全部精力投入到准备各种资料和往返于银行与公司之间。为了这50万元贷款，两个月内他究竟跑了这家银行多少次，他都数不过来了，也懒的去数了。信贷员告诉秦先生：“我们对于你们企业了解不多，又是第一次打交道，是繁琐一些。而且你们要贷50万元，对于我们来说其实贷50万和500万的成本与手续是差不多的，这就是为什么银行都愿意给国有企业贷500万元。互相谅解吧！”

又坚持不懈地跑了两个多月后，终于有一天信贷员通知秦先生到银行去一趟。我们再次陪同秦先生前往。秦先生告诉我们，走到这一步，前前后后公司已经花去了将近3万多元的成本。

这一次，信贷员给了他一份借款申请表。秦先生看到申请表后，终于松了口气。将近半年下来，秦先生已快变成这方面的专家了，他悄悄告诉我们，填过这个表就意味着贷款已经八九不离十了，我们听了，也为秦先生感到高兴。信贷员对秦先生说：“填好这个表格，然后，按照所需提交书面文件的细目，一样样将书面文件准备好，一起交过来。”

这以后，秦先生又忙乎了一个星期。那一天，秦先生第N次一份份仔细检查了银行所需资料，唯恐有所遗漏。秦先生笑着告诉我们，为了跑下这50万元的贷款，自己都快落下病来了，听到银行的电话就紧张，浑身哆嗦。我们看了一下，秦先生准备的资料包括：

(1)法定发证机关办理的年审合格的本企业贷款证；

(2)贷款申请报告。报告载明了下列内容：企业的基本情况，包括注册资金、企业性质、隶属关系、办公地点、联系电话、联系人、主营业务及企业介绍；企业法人概况，包括姓名、性别、文化程度、专业职称、曾经从事的职业及职务、有何业绩等；详细写清借款金额、用途、期限、还款途径及担保形式，以及附上项目可行性报告、购销合同等；企业财务情况，包括货币资金、存货量、负债总额、所有者权益合计、总资产、本期净利润以及最近一年累计利润总额；

(3)财务报表。包括两方面内容：上的资产负债表、损益表和财务状况变动表；本期的资产负债表和损益表；

(4)有关证件、证明(借款人、担保人均须提交)。这些证明包括：营业执照的副本及其复印件；法人身份证及其复印件；如有其他人代替法人签字，还需提交本人身份证复印件及法人授权委托书(授权书需有法人亲笔签字并加盖公章)；

(5)保证贷款需提交的资料。即保证单位的营业执照副本及复印件；保证单位的财务报表，包括上的资产负债表、损益表和财务状况变动表，本期的资产负债表和损益表；保证单位同意保证的证明书，需加盖公章；

(6)抵、质押担保贷款需提交的资料。如：抵、质押物的详细目录和产权或所有权证明；抵押物和动产质押物价值证明；抵押物和动产质押物经银行指定中介机构出具的评估报告；权利质押物鉴定书；登记机关办理登记的证明文件和证书，等等。

当秦先生将厚达87页的所有证明资料及借款申请书交到银行时，对方告诉他，贷款准备阶段的工作已经告一段落，接下来的就是等待银行受理、审批。银行方面告诉秦先生，一般情况下，银行自受理之日起，会按照法定的答复期限(短期贷款20个工作日，中、长期贷款130个工作日)为银行信贷部门审议贷款时间。秦先生听了，偷偷对我们做出一个很夸张的表情，我们知道他肯定松了一大口气。后来秦先生顺利地为自己的企业贷到了50万元，时间花费了半年多。秦先

生对我们谈到自己的贷款经历时感慨颇多：第一，累。“从开始准备申请贷款起，就一直有一种累的感觉。实际上，我们的企业由于对此贷款的需求还不是特别强烈，因此在手续的准备工作中，准备时间比其他企业要长2个多月，即使是这样，依然会感觉很累，主要原因是，申请贷款并非与银行一家打交道。从工商管理部门、税务部门、中介机构等等，要一个门坎一个门坎地过，少了一家的报告都无法申请贷款，因此哪一家都不能忽视，哪一家都需要至少用去三四个工作日的时间。”

第二，成本高。“申请银行贷款的成本，原先并没有过多的考虑在内，然而经过这几个月下来，才发现银行贷款的成本实际上是其他融资方式的两倍。各种证明资料的报告书、评估书、鉴定书等等，已经用去了数万元。当然，这其中还不包括一些公关的费用。”

第三，手续繁琐。“申请初期，对于贷款的一些细节了解不太明了，走了一些弯路，特别是一些资料的证明书中，该盖哪些章，不能盖哪些章。一时没有搞明白，就需要从头再来。大概数过一次，申请资料中的各种证明章不下15个。手续实在是太复杂了。”

不管如何，秦先生算是贷款成功，成为能够从银行贷到款的少数幸运儿之一。据我们了解，近来年，私营企业的贷款成功率差不多占到全国商业贷款的20%，20%中大中型私营企业又占去了其中的95%以上。也就是说，小型私营企业从银行贷款的成功率不高，虽然成功率不高，但至少说明问题小型私营企业从银行贷款还是有一些成功案例的。

对于创业者和中小企业来说，在没有其他融资渠道的时候，银行贷款仍不失为一个有效途径。在决定申请贷款前首先要考虑成本问题。如果只是想从银行获得十万八万的贷款，不但成本高，需要花去至少1万元左右的各种费用，而且时间漫长，需要申贷者具有足够的耐心。

通常来说，中小投资者为了更快、更顺利地获得银行贷款，可以有以下一些捷径可走。

第一，为银行提供抵押，如房地产等实物抵押；用含有现金值的保单抵押；用股票、债券尤其是信用度较高的国库券抵押；用拥有知识产权的专利、发明等无形资产抵押，对于短期融资来说，还可以利用存折抵押。

10.融资贷款委托书 篇十

篇一：前期洽谈融资委托书

委托单位：

法定代表人： 职务：

受委托人姓名：身份证号码：

住址： 联系电话：

鉴于上述受委托人拥有良好的融资渠道，本单位现授权上述受委托人 代表本公司就“”项目，在全球范围内与有投资意向的商业机构、政府组织及自然人进行洽商和谈判融资贷款及办理融资贷款前期事宜，委托权限为：

1、寻找对我公司开发的项目有投资意向的单位、组织或个人；

2、与投资方进行洽商和谈判、办理融资贷款前期事宜：

（1）受托人须精心挑选合适的投资方，有权向有意向的投资方提供融资项目有关的资料和信息，包括但不限于该项目（企业）的基本资料（营业执照、企业机构代码证，税务登记证）、商业计划书等资料；

（2）受托人有权按照委托人的要求和投资方沟通和谈判，与投资方进行初步的沟通和答疑；

（3）受托人有权到委托人方投资项目进行考察，并有权组织投资方对项目进行实地考察；

（4）协助委托人、项目投资商或贷款银行专家共同草拟和编报委托人引资或融资相关文件、报告、报表；

（5）协助落实招商引资方案：包括金融机构选定，引资或融资方式、担保及反担保措施，融资额度的确定；

3、受托人有权在项目正常运转后进行经营监管顾问与咨询。

4、受托人不得直接代替委托人支付公证费、购汇费等费用，此费用由委托人直接支付。

5、受托人的活动不得违反国家法律法规和政策，不得损害委托人和第三方的合法权益。否则，委托人有权提前终止委托书并追究受托人的一切法律责任。

委托声明：委托人保留专项引资或融资协议签署权、费用支付和资金的收取的权利，受托人无权直接与投资人签订实质性的融资协议，或者直接接收融资的资金或支付费用，资金仅限于直接进入委托人的银行账号，费用由委托人直接支付或从融资资金中抵扣。

委托期限：本委托书自起生效，本授权有效期为此授权书签发之日即日生效，至公司书面声明本授权作废为止或自委托事项办理完毕失效。

委托单位：(盖章)

法定代表人：(签名或盖章)

或法人授权责任人：(签名或盖章)

年月日

篇二：委托融资协议书范本

委托方（以下简称甲方）：_____________________________

身份证号：___________________________________________

受托方（以下简称乙方）：___________________________ ___

身份证号:_____________________________________________

经甲、乙双方友好协商，甲方自愿以其个人资产作为担保全权委托乙方代为融资事宜，达成协议如下：

一、甲方委托乙方全权代理其融资事宜，甲方对乙方的业务流程、所融资金成本费率及代理费收费标准等事项熟知并自愿遵守。甲方计划本次融资额为人民币 12000000元，（大写：壹仟贰佰万元整），实际融资额以银行最终投放的融资额度为准。

二、甲方承诺向乙方提供的为本次融资所需要的全部文件资料、抵押物等真实、合法、有效，否则承担相应法律、经济责任。

三、银行需要审核甲方的权证原件、项目资料等资料。甲方需将权证原件、项目资料等资料原件交给乙方，以办理相关手续。

四、甲方需向乙方支付融资服务费。服务费50000元整。融资服务费分两次支付。

（1）第一次：在本协议签订后甲方向乙方支付前期服务费20000元，甲方将公司资料，产权证原件及国土证原件等相关资料交给乙方，以办理相关手续。如因银行方面不受理，前期服务费不予退还。因甲方原因，不能继续业务，前期服务费不予退还并承担本次总费用的20%的违约金。

（2）第二次：在本协议签订后,乙方基本确定能够办理此次融资，甲方向乙方支付剩余融资服务费为30000元，（大写：叁万元整）。

五、办理融资过程中所需要的其他费用，包括评估费、担保费、抵押登记费、公证费、银行手续、平台费用(平台公司收取融资金额的4%)、保证金费用(敞口金额*3‰ *用款天数)、贴现费(票面金额*当天贴现率)等，由甲方承担。

六、双方约定，本次融资成功后，借款到期之日如甲方还需乙方为期办理直贷或者再次开具承兑汇票，单项费用上浮比例不超过本次单项费用的10%，平台费不超过20万。

七、本协议签订后，如因甲方原因（如提交资料迟缓、不及时配合各种登记、财产产权变更、甲方组织架构调整等）或银行原因（如政策调整等不可抗拒的原因）延误乙方正常融资活动的，乙方不承担相关责任。

八、在协议履行过程中如果发生争议，由双方友好协商。双方协商不成功的向乙方所在地人民法院诉讼解决。

九、本协议双方签字，盖章后生效，本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

委托方（甲方）盖章： 受托方（乙方）盖章：

11.房地产融资及抵押贷款 篇十一

关键词：房地产企业；筹融资管理；

一、房地产企业筹融资现状

随着经济下行压力的增加和金融市场的改革，房地产企业融资难度越来越大、融资成本越来越高，尤其是中小企业面对的形式更严峻。首先，房地产市场收益在逐年下降，投资风险逐年增加，民间资本进入房地产市场变得越来越谨慎，直接融资比例迅速下降。其次商业银行对房地产开发贷款和住房按揭贷款的管理越来越严格，抵押担保等要求越来越高，部分中小企业、民营企业难以获得优质的银行贷款资源，迫不得已转向高成本、高风险的高利贷。再次资本市场的动荡和金融市场改革的不确定性难以实现房地产企业筹融资创新的目的，金融创新人才的缺失也极大的影响了企业的筹融资能力，大部分的房地产企业仍旧停留在传统的银行抵押贷款、国家政策性贷款等方面，只有少数的规模较大的房地产企业通过资本市场开展筹融资活动，而按揭贷款证券化、应收账款理财化、土地及住宅银行等创新手段仍处于研究起步阶段。目前房地产市场处于波动状态，市场风险居高不下，中国的房地产即将面临着一次清洗，资金实力弱的企业将难逃被淘汰的命运[1]。

二、房地产企业筹融资管理存在的问题

资金作为企业的“血液”，其重要性不言而喻，筹融资作为获取企业“血液”的手段，对房地产企业显得尤为重要。经过分析房地产企业的财务状况、筹融资情况和资金管理状况，不难发现其中存在的问题。

首先、房地产企业资金预算不够准确、融资结构不合理。在实际情况中，由于房地产项目投资总量大、建设周期长，很多的房地产企业在资金管理上缺乏有效的手段，在资金预算上不准确、不合理。一些项目有大量资金冗余沉淀，造成了资金的浪费；一些项目由于缺乏资金，导致不能及时的开工建设，错过了入市的最佳时机。另外，我国的房地产企业自有资本金与其他投资资金的比例非常少，只有20%-30%之间，大量资金要通过其他各种渠道取得，如银行贷款、企业借款、企业债券，甚至于民间资本。因此导致我国房地产企业的资产负债率普遍较高，一般都在70%以上，部分企业高达80%，资本结构非常不合理，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大的被动[2]。

其次、融资渠道狭窄，难以获得优质资源。目前，中国的房地产企业常见的融资方式有股票、银行贷款和企业债券。除了少数房地产企业能从资本市场获得优质资源，部分企业可从集团公司等融资平台获得成本较低的债券资金外，大部分的房地产企业都依赖于银行贷款。相对于短期的银行借款，企业债券虽然在期限上和资金管理上有较大的优势。但在资金取得上比银行贷款复杂，手续要繁琐，受到《企业债券发行管理条例》《公司法》和《证券法》等约束，同时在债券到期时对企业的现金流有较大的考验，中小房地产企业难以通过发行企业债券的方式取得资金，而且中国目前已发行的房地产企业债券均为房地产项目债券，如土地开发债券、房地产投资债券等尚未发行[3]。事实上，相对于其他方式，上市融资的资金成本相对较轻，但这仅针对于少数的具有雄厚实力的房地产企业来说，部分企业只能采用后门上市的方式融资，这样的融资方式同样需要大量的资金，对大部分的中小房地产企业来说并不现实。

再次、国家金融政策不明确，相关法律法规不完善。面对资金密集型的房地产企业，中国政府在金融政策出台上比较谨慎。严格禁止房地产市场的场外配资，在个人住房贷款首付比例和利率优惠上比较谨慎，对海外资金进入我国房地产市场的监督和审批程序非常严格，即使是最近国务院推行的“营改增”政策在细节和具体操作上也存在很多的不确定性，这些因素都直接影响着房地产的筹融资问题。同时，中国政府在关于房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展，比如土地产权到期问题。目前，我国从已运作的房地产投资基金多采用公司式、信托式和合作式三种形式。但自20世纪90年代出现以来，到目前为止我国还没有出台相关的产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。而这其实也是后期房地产企业融资的一道难题。

三、完善房地产企业筹融资管理的对策

在分析了房地产企业筹融资现状以及存在问题的基础上，结合目前中国房地产行业的实际情况和金融市场的具体措施，经过研究，我们可以从以下几个方面着手，解决房地产企业融资难、融资贵的问题。

（一）做好项目资金预算，合理安排资金收支，优化资本结构

资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。作为资金密集型的行业，房地产企业在土地购入前应进行项目的总体进度安排和资金计划，在项目资金收支上做到平衡，最大程度的发挥资金的有效性，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。同时房地产企业要想法设法的降低企业的资产负债率，优化企业的资本结构，特别是对于以银行贷款为主要融资渠道的企业来说尤为重要。

（二）促进金融创新，推动公司融资渠道多元化

随着中国金融市场的改革和不断成熟，房地产企业应加强金融创新人才的引入，加大对金融市场融资创新能力的开发，探索新的筹融资渠道。除了银行贷款、企业借款和集团公司资金池等传统融资渠道外，房地产企业应积极探索资本市场、证券市场和投资信托基金市场。地产以资本为王，产业以金融为先。作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。据统计，在中国产业地产的30强中，有13家上市公司，另外的17家企业有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，未来3-5年内，我们有望看到国内出现超过30家的产业地产上市公司。产业地产与资本市场的亲密接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。除了资本市场外，金融创新也成为目前房地产市场的重要景象，房地产投资信托基金就是其中的一种。推动发展房地产投资信托基金不仅符合我国国情，操作性强，还能拓宽外部融资渠道，缓解房地产企业的融资难现状，有益于优化资本结构。而金融创新的另一种方式就是房地产证券化，其本质是通过证券市场的功能，将不动产进行了细分化、流动化和货币化，其主要品种有房地产抵押贷款证券化和房地产投资权益证券化。房地产证券化不仅方便企业筹融资，小额投资者也容易参与进来，同时有利于增强不动产的流动性。在未来15-20年，中国房地产金融市场不断的健全和完善，与不动产相配套的房地产信托基金会越来越成熟，按揭贷款的证券化、土地银行、住宅银行和社区银行将不再遥远，围绕客户整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷。

（三）密切关注国家产业政策，调整企业发展战略

随着国家十三五规划纲要的出台，中国必将形成开放型经济的新体制，大数据时代和互联网时代已经来临，随着金融体制的改革和新型城镇化的推进，房地产行业也必将迎来新发展。房地产行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，包括对存量资产的整合争夺，对智慧互联的不断深化，对轻重平衡的认知实践，都使得房地产行业的竞争越演越烈。因此，众多的房地产企业要想在市场中保有相应的地位，就必须密切关注国家产业政策调整，根据市场发展的具体情况，调整自身的发展战略和产业模式。

四、结语

总而言之，房地产企业的筹融资管理是一个综合性的课题，融资难、融资贵是目前的普遍问题，既受到宏观政策、市场变化的影响，也有企业内部管理不善的问题。针对政策及市场变化要密切关注，尽可能的争取各项优惠政策和抓住市场机遇，但房地产企业更重要的还是要从根本上改善内部的经营管理问题，提高资金使用效率，推进融资多元化，积累自身发展的基金，准确定位市场位置，积极寻求合作伙伴，保持企业的竞争力。

参考文献：

[1]林海涛.我国房地产企业上市融资存在的问题及解决对策[J].投资与合作：学术版，2014，14（12）：209-209.

[2]王俊.房地产企业筹融资管理存在问题及对策[J].全国商情：理论研究，2015，17（26）：70-71.

[3]瞿丹.浅析我国房地产公司资金链断裂问题及解决方法[J].科技信息：基础理论研究，2009，32：42-43.