物流园物业管理方案

物流园物业管理方案（11篇）

1.物流园物业管理方案 篇一

仓库物流园视频监控系统解决方案

随着社会治安问题越来越严竣,储备仓库或物流仓库的安全工作要求越来越严格，这就造成仓库视频监控系统大量涌现，且仓库视频监控的认知度和自动化体现的越来越先进。作为一个传统意义的产业，企业对仓库这个行业的发展非常重视，为了促进和规范仓库安全规范作业，加强对仓库人员自动化管理，出台了很多规范。然而，许多仓库的消防安全意识淡薄，存在很多安全隐患，一旦发生安全事故，将造成重大人员伤亡。

为解决仓库管理上的难题，杜绝仓库的违规行为，有效预防安全事故。深圳控工科技根据仓库经营模式的特点和有关政策法规的要求，本着积极、严谨的态度，率先设计出U-thks数字视频远程网络监控管理系统。该系统有机组合视频监视、声音监听和防盗报警。功能强大、多处仓储联动、界面友好、操作简易、图像清晰、音频还原度高，清晰悦耳，资料保存时间长(最高达一年)，方便事后考证。每套该前端监控系统都具有独立的视频监看、双向语音对讲、探头报警功能。该系统当中的前端系统将采集到的视频、语音、报警信号，通过我公司自主开发的U-thks-K8系列网络视频服务器，编码转换成网络数字信号。然后通过仓库现有的网络连接，将视频、语音、报警信号上传至监控管理中心，达到规范管理的作用。

U-thks K8系列网络视频服务器是我公司为了满足用户把高清晰的声音、视频数字化远程传输而专门设计的音视频编、解码产品。U-thks K8网络视频服务器充分考虑远程监控需求的特点，结合了我公司在视频技术方面的优势和最新IT技术，旨在为用户提供一个专业的、高性价比的远程视频解决方案。

应用U-thks K8网络视频服务器产品可以在无需任何动土工程的情况下非常简单的实现模拟CCTV向网络视频系统升级。先进的IT技术保证所有硬件经年累月无间断工作，异常自动恢复功能保证即使出现任何人为、意外、技术中断也能立即重新工作或者自动连接，可通过远程网络进行控制管理、升级、实现了远程管理维护，极大的方便了工程商和用户的调试和使用。

采用U-thks K8网络视频服务器构成的远程监控系统，为管理部门提供了一套有效的仓库监管工具。促进了企业管理建设与高新科技的结合，把企业仓库监控等监控管理行业发展成为功能丰富多彩的数字园仓！

2.物流园物业管理方案 篇二

“十一五”期间, 江苏全省物流规模不断扩大。全省社会物流总额累计达431783.6亿元, 比“十五”期间增长155%, 年均增长18.2%, 其中, 2010年全省社会物流总额达116226.3亿元, 约占全国的9.3%。物流业贡献份额逐年提高。全省物流业增加值由1361.2亿元扩大到2659.5亿元, 占GDP比重由6.3%提高到6.5%。物流运行效率明显提高。全省社会物流总费用与GDP的比率由17.8%下降到15.5%, 其中, 2010年全省社会物流总费用与GDP的比率比全国平均水平低2.3个百分点。

完善的物流基础设施、高效的物流信息系统和发达的第三方物流企业是发展现代物流园的“三驾马车”。在发展物流园区建设过程中, 物流信息系统的建设和运营在物流行业发展中起着至关重要的作用。然而, 作为一个物流园区, 自行建立一个物流信息系统所耗费的资源是巨大的、昂贵的, 江苏物流园区建设迫切需要共享的信息服务。

2 系统建设内容

2.1 系统建设的目标和功能

2.1.1 战略目标

支撑现代物流园发展对信息的综合需求;构建江苏物流公共信息平台所需的服务软件, 发挥信息技术和电子商务在物流业中的作用, 促进信息流与物流的结合;整合物流资源, 促进协同经营机制的建立;为政府对市场的宏观管理与调控能力提供依据, 支持物流市场的规范化管理;提供多样化物流信息服务。

2.1.2 总体功能

提高对用户需求和服务的响应能力;保证货物运输的快速性、可靠性、准时性;提高物流园和政府管理部门工作的协同性;提高物流资源配置的合理化;提高物流园和政府对物流市场的宏观管理和调控能力。

2.2 系统架构

本项目采用基于Saa S技术的表现层、接口层、应用实现层三层架构。以三层架构为基础构建“政府层——物流园——共用信息层——应用层”的结构模型, 来协调物流企业信息系统等之间的关系。物流信息数据的来源主要是具有核心业务能力的物流企业, 包括计委、经贸、统计、交通、港务、航空、铁路、规划、税务、保险、银行、海关、信息产业、电信等部门和企业。

2.2.1 基于Saa S模式三层架构的含义

(1) 表现层

Saa S是一种业务模式, 这意味着用户可以通过租用的方式远程使用软件, 解决了投资和维护问题。从用户角度来讲, Saa S是一种软件租用的业务模式。

(2) 接口层

Saa S是统一的接口方式, 可以方便用户和其他应用在远程通过标准接口调用软件模块, 实现业务组合, 包括GPS、GPRS、RFID等先进技术模块的使用。

(3) 应用实现层

Saa S是一种新型软件服务模式, 软件设计必须强调配置能力和资源共享, 使得一套软件能够方便地服务于多个用户。

Saa S模式下的软件运营商, 从不同层面提出了从系统设计、接口需求到软件实现的不同要求。

Saa S软件的首要功能就是将Saa S软件中的管理流与业务流进行分离, 借助Web2.0中混合搭建 (Mash Up) 来实现远程通信的需要, 采用分布式的SOA架构, 可以使应用系统自动找寻其他服务, 从而满足基于SOA架构的Saa S软件对各项技术和成本的要求, 提高系统的灵活性、适应性和可维护性。

2.2.2 解决方案

基于Saa S模式的物流园管理信息系统的解决方案含基本信息管理、智能配送、货运代理管理、资源管理、客户管理、合同管理、指令管理、总部计划管理、分部计划管理、运输管理、仓储管理、结算管理、统计分析等。以下列举其中个别子系统予以描述:

◆基本信息管理子系统

操作人员信息设置:通过“操作人员信息设置”界面, 实现对系统操作人员的部门设置、工种职务设置、雇员分组设置 (对应不同的系统权限操作) 和人员信息设置, 进行对各项信息的新增、修改、删除、查询等操作。

费用类型:费用是指运输业务中发生的财务收支, “费用类别”是对运输业务中各种财务收支信息的分类维护。包括对科目编号、费用科目、费用类型、备注等数据项的新增、修改、删除、查询等操作。

车辆类型:在“车辆类型”界面中可以对车辆类型进行新增、修改、删除、查询等操作。

区域设置:区域设置是定义城市或区域的划分, 如上海、山东等。

货物性质:货物性质是划分货物运输的计价方式, 如重货、泡货等。

货品类型:在“货品类型”界面中可以对货物的基本类别, 如食品类、机械类进行新增、修改、删除、查询等操作。

运输时间参照:运输时间参照是指对起运地到目的地的里程、时间进行新增、修改、删除、查询等操作。

订单类别:订单类别主要分为普通订单、加急订单等类型, 以便在业务操作中进行不同的处理。

单位管理:单位管理主要是对系统内的货品单位进行的维护, 比如“箱”、“包”、“件”等。

结算方式:结算方式定义了与客户结算的不同类型, 如“月结”、“次结”等。

◆智能配送子系统

配送管理系统是为物流园区配送作业建立的高效、可靠、安全、分布式的现代物流配送管理信息系统。该系统以经营管理、配送仓库管理为中心, 对商品供应商的供货及配送对象的货物配送进行全方位管理, 以提高配送服务的经营管理水平, 创造更好的效益与利润。

◆货运代理管理子系统

货运代理信息系统的实现, 协助物流园区的货运代理企业全面优化作业流程, 提升企业的核心竞争力, 建立现代物流同步模式, 实现对客户的个性化服务。

2.2.3 应用说明

以淮安地区Saa S模式物流园管理系统应用为例, 已形成淮通物流园、淮安金网物流园、淮安粮食物流园、淮安农产品物流园的试用方案。

3 物流园区信息化趋势

物流园区作为服务物流企业的第四方物流运营商, 就是通过与客户共同成就事业的软硬一体化的物流信息服务平台, 服务并培育专业第三方物流企业。而软平台的核心就是一体化物流管理信息系统, 即通过系统实现平台内外高度协同互动, 建立起信息化系统的竞争优势, 通过聚集与整合平台内外的客户资源, 大力拓展对外部社会资源的低成本聚集与整合经营, 形成信息化盈利模式, 并产生平台服务增值收益。物流园区信息化的价值就是整合与效率。

摘要：现代信息技术是物流高级化、集成化发展的重要基础。随着物流园区 (物流基地、物流中心等) 的规划建设, 针对当前物流园区与中小物流企业信息化存在的问题, 分析了物流园面向园区内物流企业构建基于SaaS模式的物流信息管理系统优势, 并提出基于该模式下的物流信息管理系统总体结构与设计思路。

关键词：软件即服务,物流信息管理,物流园区,中小物流企业

参考文献

[1]刘正东, 刘金根.电子化物流及渠道支撑管理系统设计[J].电子设计工程, 2010 (10) .[1]刘正东, 刘金根.电子化物流及渠道支撑管理系统设计[J].电子设计工程, 2010 (10) .

[2]刘素婷.建设港口物流园区的对策建议[J].商业经济, 2012 (3) .[2]刘素婷.建设港口物流园区的对策建议[J].商业经济, 2012 (3) .

3.《碧桂园物业管理方案》全文 篇三

8.5 控制流程图

8.6 投诉处理工作流程

8.7

附表

8.7.1

《客户投诉登记表》 8.7.2

《客户来电记录表》 9．客户求助服务工作规程 9.1

目的

规范客户求助的管理工作，确保及时、优质的为客户提供力所能及的帮助。9.2

适用范围

适用于物业管理公司各部门在发生客户求助时的服务管理工作。9.3

职责

9.3.1

管理处经理负责客户特殊求助事件的安排、处理工作。

9.3.2

物业部主任负责向求助客户提供服务工作的组织实施。

9.3.3

物业管理员和公司各部门管理人员依据本规程向求助客户提供具体帮助。9.4

工作规程

9.4.1

客户求助服务的分类及处理原则。1）客户求助服务分为以下几类: 急救病人求助服务； 报修求助服务； 投诉求助服务； 咨询求助服务；

盗窃、打架斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助服务； 台风、水浸、火灾等灾害事故的求助服务； 其他生活或工作上的正常求助服务。2）求助服务处理的原则：

快速反应的原则：一般情况下应立即给予回复，解决不了的应向部门主任汇报后在10分钟内给予回复（有时效要求的服务工作按时效要求执行）；

尽可能提供帮助的原则：对客户提出求助要求的，应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。9.4.2

紧急病人的求助处理

1）物业管理员接到急救病人的求助信息时，首先应主动询问病人的住址及联系电话，然后征询求助人的意见，询问是否需送医院或打“120”急救电话或派人帮助护理： 如果求助客户需要帮助送病人去医院的：

——物业管理员通知安管(保安)部值班负责人根据距离的远近程度安排两人到首层大堂或病人家中待命；

——物业管理员安排车辆（主指的士）到客户楼下,必要时,物业管理员可通知安管(保安)员进行协助；

——安管(保安)员应向客户说明来意，并听从客户的安排将病人送往医院，一般情况下应要求客户同往，并提醒客户准备必备用品；

——安管(保安)员协助求助客户将病人送到医院后；应主动协助将病人安置妥当，并尽力帮助求助客户完成如挂号、找医生、取药等力所能及的事情；

——将病人安置妥当后，应询问客户是否还需要帮助。如无需帮助时应及时赶回公司；如需要帮助，应及时向部门主任请示汇报后，由部门主任根据情况安排处理；

——安管(保安)员返回公司后，将处理情况反馈给安管部值班负责人员和物业管理员；

——物业管理员应及时将求助处理情况予以记录。如果客户需要帮助联系拨打“120”急救电话时：

——物业管理员应了解病人病情后及时帮助求助客户拨打120急救电话（必要时进行确认），并告诉求助客户物业管理公司会安排人员在大厦入口处做好接应准备； ——物业管理员将以上情况立即通知安管(保安)部值班负责人；

——安管(保安)部值班负责人通知本物业入口值班人员做好接应准备（必要时安排人员在本物业入口处等候）； ——急救车到来后，本物业入口值班人员应指引急救车到客户所在地，并尽力实施应有的帮助；

——安管(保安)部值班负责人在接应的任务执行完毕后，应将情况反馈到物业部，客户管理员将情况及时予以记录。如果求助客户要求派人帮助短时护理时：

——物业管理员应按客户求助的要求向安管(保安)部值班负责人说明情况，由安管(保安)部值班负责人安排适当的人员前去参与护理；

——护理人员应向客户说明来意后按客户的要求实施护理； ——护理人员在执行护理任务时，应遵从求助客户的安排，切不可不懂装懂，加重病人病情；

——在护理工作过程中，护理人员不可单独与病人在一起，应要求病人亲属一起守候，以便处理突发事件。

2）一般情况下，急救病人的处理工作可在事情处理完毕后向客户主任汇报；重大的急救工作应立即向管理处经理汇报；管理处经理认为必要的，可向公司领导请示后，按公司领导的指示办理。

9.4.3

咨询的求助处理 1）对客户提出的书面咨询，客户管理员应予以登记和及时处理，不能处理的事务应及时报客户主任，由客户主任及时以电话或书面形式回复，必要时请公司或相关部门予以书面回复。

2）对客户提出口头咨询，客户管理员应按公司有关规定立即予以解答，解答不了的，经请示客户主任后予以回复，切忌不懂装懂。

3）在回答客户的咨询时要耐心、细致，并注意礼貌用语。4）咨询的事项涉及到公司机密的，应注意保密。

9.4.4

投诉求助的处理：按《投诉处理工作规程》办理。9.4.5

报修求助的处理：按《报修管理工作规程》办理。9.4.6

盗窃、打架斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外求助的处理：按安全管理相关工作规程办理。

9.4.7

火灾、水浸等灾害事故的求助处理：按安全管理服务手册中《突发事件处理工作规程》及《火警火灾处理工作规程》办理。

9.4.8

对客户要求公司提供其他生活或工作上的正常求助，公司应本着力所能及的原则进行处理。

9.4.9

所有的求助凡涉及有偿服务的，按照《有偿服务收费标准》（见工程维修服务 手册）收取相应费用。

9.4.10 客户管理员在每月底对客户求助事务及时进行统计、分析和总结。

10．客户报修管理工作规程 10.1

目的

规范客户报修及公共设施设备报修处理工作,保证维修工得到及时有效的处理。10.2

适用范围

适用于客户自用物业及各类设施设备的报修处理工作。10.3

职责

10.3.1 工程部主任负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的维修项目收费标准以外的报修内容进行收费评审。10.3.2 客户服务部前台接待员负责具体记录报修内容，及时传达至工程部，并跟踪、督促维修工作按时完成。10.3.3 工程部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。10.4

工作程序 10.4.1 用户报修

1）客户服务部前台接待员在接到用户报修要求时，应立即填写《维修单》。

2）前台接待员应在2分钟内将记录的报修内容（包括：用户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等）填入《维修单》（一式四份）相应栏目，并在3分钟内通知工程部前来领取《维修单》，工程部主任按照报修内容，应立即安排维修人员的工作：

①当用户报修内容属《有偿维修收费标准》中的项目且用户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后10分钟内带齐工具、备件到达维修现场；

②报修内容属《有偿维修收费标准》中的项目，用户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间提前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场；

③对于不属于《有偿维修收费标准》中的报修项目，由工程部主任在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，回复用户是否可以维修，经征得用户对维修费用的认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。

3）工程部维修人员到达现场后，应首先对报修项目进行对比确认，如有不相符的项目应在《维修单》上如实填写实际的维修项目及收费标准。

4）维修人员向用户出示收费标准，用户同意维修后开始维修；如用户不同意维修的应提醒用户考虑同意后再行报修，并及时返回工程部向主任说明情况，与主任一同在《维修单》上注明原因并签名确认后交还客户服务部备案。

5）如果维修材料是用户提供的，由维修人员对材料质量进行验证，并将验证

结果（“合格”、“不合格”、“质量不佳”等）填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示用户使用不当材料的结果，但应注意尊重用户的选择。

6）维修工作完成后，维修人员应按《有偿维修收费标准》在《维修单》上注明应收的各项费用金额。并请用户试用或检查合格后，在《维修单》上签名确认。维修人员将《维修单》（第一联）交给客户作为缴费依据。

7）维修员必须于每天下午17:00时前将《维修单》（第二、三联）交回工程部主任确认后，由工程部主任将《维修单》交前台接待员进行返单，前台接待员于每月25日前将《维修单》（第三联）送财务部作为计收服务费用的依据，第二联则由本部门留存。

10.4.2

公共设施设备的报修处理

1）前台接待员在接到公共设备设施的报修信息后，在10分钟内通知工程部前来领单。

2）前台接待员将《公共区域现场巡视表》（第二联）交给工程部，并让其签收。

3）工程部主任按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于15分钟内赶到现场进行维修。

4）完成维修工作后，维修人员应在《公共区域现场巡视表》上注明维修有关事项。并对维修现场进行收拾整理。10.4.3

费用结算

1）报修的费用结算统一由财务部负责，任何部门及其工作人员均不得向用户私自进行收费。

2）财务部工作人员根据《维修单》第三联进行收费。此笔费用一般应统一在每月收缴管理费用时进行扣除。10.5

附表

10.5.1

《有偿服务记录表》 10.5.2

《公共区域现场巡视表》 11．客户回访管理规程 11.1

回访工作规定

11.1.1 责任人：管理处经理和物业部主任。

11.1.2 客户服务部主任制定回访计划，逐一安排回访。11.1.3 投诉事情处理完毕后三天内进行回访，回访率达50%，一般投诉由物业巡查员回访，重要投诉由客户服务部主任回访，重大投诉由管理处经理回访。

11.1.4 维修工程处理完毕后一个月内进行回访，回访率达30%，具体由责任区管理员负责。

11.1.5 组织文体活动结束后一个月内进行回访，回访率达10%，具体由社区文化文员负责。

11.1.6 重大节日拜访由管理处经理组织进行，入伙回访、突发事件处理完毕后回访。

11.1.7 上门回访必须有客户的签名，电话回访不作此项要求，但在回访记录表中写明“电话回访”。

11.1.8 物业部主任对物业巡查员的回访工作进行检查并签署意见。

11.1.9 对回访中，客户又重新提出的意见、建议或投诉等不能当即解释清楚或暂时无法作出明确答复的，应告知预约时间回复；对需要进行第二次回访的必须进行第二次、第三次甚至更多次的回访，在第二次以后的不属于第三类投诉的回访可采用电话在回访形式。

11.1.10 当需对同一问题进行回访工作时，管理处可以用公开信的形式给住户答复，公开信应存入回访档案。

11.1.11 对客户反映的问题做到“件件有着落，事事有回音”，回访处理率达100%。

11.1.12 对同一问题多次投诉（指投诉人向不同部门投诉），应作一次记录。

11.1.13 对投诉人没留下姓名或上级部门只要求复函的投诉，可不进行回访，但应将复函情况附在投诉表后。11.2

回访处理工作流程

11.2.1 管理处客户服务部负责客户回访工作。

11.2.2 物业部按照“投诉记录”的内容，按客户投诉的程度进行适当回访，回访时间按客户投诉内容具体确定。11.2.3 回访期间发现客户不满意之处，必须及时解决，一时无法解决的应向客户解释原因，并确定下次回访时间并安排人员整改。

11.2.4 将回访内容记录在《回访记录表》上，交部门主任审阅。部门主任将每月统计回访结果记录在《客户回访记录》上，并提交公司领导，作为改进工作的依据。11.3

附表

11.3.1 《回访记录表》 11.3.2 《客户回访记录》 12.物业巡查工作规程 12.1

目的

规范物业管理员工作内容,适用于物业管理员.12.2

内容

12.2.2 每天巡楼时，带上所需的记录表及必要的工具，做到及时记录，及时处理。

12.2.3 制定巡楼计划及巡楼顺序，每次按计划进行巡楼并签到。计划包括每次巡楼的多层栋数及单元数、高层的楼层及配套物业等。

12.2.4 遇有商铺的栋别，商铺巡查跟楼层同步。12.2.5 每周两遍巡完小区（大厦）所有楼层及其配套的场地，绿化公用设施、设备等。

12.2.6 每次巡楼检查公用设施，发现设施有不正常工作或损坏的，填写在《公共区域现场巡视表》上，2小时内报告工程维修部。

12.2.7 每次巡楼检查公共地方（小区内道路、停车场、绿化、各种管井、大厦公共部位，公用设施表面等）的清洁情况，并填写《清洁工作检查记录表》，发现问题及时处理。12.2.8 掌握小区正装修的房号，利用巡楼时机检查、监督装修操作有无违章，对违规者按违约标准处理及时填写《装修违章情况记录表》。

12.2.9 巡查中发现楼层有机房、管井房、风机房，电讯房等有门打开的现象及时关上，有损坏门锁的要及时填写物业巡查表，1小时内知会工程部进行维修或更换。

12.2.10 每次巡查过程中，注意住户房内及门、窗、阳台等有无安全隐患，若有发生纠纷，聚众闹事、赌博等情况，及时报告管理处经理。若有安全隐患的作为物业巡查记录的同时，立即采取先通知业主，再妥善处理的办法排除隐患。12.2.11 每天定时（一般下午）抽出1-2小时对昨天的维修情况进行检查，填写报修登记；投诉事件处理完毕三天内进行回访。

12.2.12 每月与财务部做好住户欠缴的管理费等费用的催交工作，每月催交费用采取先逐户电话联系，再利用巡楼的机会逐一登门拜访，让其自觉来管理处交费，保证费用催交率有90%以上。

12.2.13 每半月对小区空置物业分期分批进行地面、墙面及设施、洗手间、窗户等清洁一次，有设施损坏的报工程维修部维修。

12.2.14 专业消杀公司来小区消杀时，亲自跟踪检查，对有漏喷药的现象或消杀不到位的，责令其返工，直至返工合格，方在消杀记录卡上签名。

12.2.15 巡查中发现有扔果皮、纸团、践踏绿地，折枝、乱停车、乱摆卖、占用消防

通道等违章现象，及时填写《公共区域现场巡视表》，做好解释、劝导工作，必要时在小区宣传栏爆光，达到制止违章现象的目的。

12.2.16 利用巡楼机会，更好地与住户加强沟通，及时帮助住户解决力所能及的事情，听取住户对小区各项管理的意见，认真做好记录，便于提高我们的管理服务水平。

12.2.17 绿化巡查按绿化组工作程序进行，并记录在物业巡查表上。12.3

附表

4.全国物流园规划 篇四

《全国物流园区发展规划（2013—2020年）》（简称《规划》）日前发布，明确了全国物流园区的发展目标和总体布局，为物流园区发展画出“路线图”。北京、天津等29个城市确定为一级物流园区布局城市，石家庄、邯郸等70个城市确定为二级物流园区布局城市。物流园区布局城市可根据实际需要建设货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型、口岸服务型、综合服务型等不同类型物流园区，到2020年，基本形成布局合理、规模适度、功能齐全、绿色高效的全国物流园区网络体系。

物流园区存在盲目建设、基础设施滞后、落地难、用地贵等问题

《规划》指出，总体来看，我国物流业发展水平还比较低，物流园区在规划、建设、运营、管理以及政策方面还存在一些问题。一是建设发展有待规范。一些地方脱离实际需求，盲目建设物流园区，片面追求占地面积和投资规模，一些市场和物流企业也冠以物流园区的名称。二是设施能力有待提高。多数物流园区水、电、路、网络、通信等基础设施建设滞后，集疏运通道不畅，路网配套能力较差，普遍缺少铁路和多式联运中转设施。三是服务功能有待提升。多数物流园区仍然存在着专业化程度不高、设施装备配套性差、综合服务能力不强、信息联通不畅等问题。四 —1—

是经营管理体制有待健全。五是政策扶持体系有待完善。物流园区普遍存在“落地难”、“用地贵”和基础设施投资不足的问题。

以物流基础设施的整合和建设为重点，优化空间布局

今后几年，是我国物流业发展的重要时期。《规划》要求以市场需求为导向，以促进物流要素聚集、提升物流运行效率和服务水平、节约集约利用土地资源为目标，以物流基础设施的整合和建设为重点，按照科学规划、合理布局，整合资源、集约发展，完善功能、提升服务，市场运作、政府监管的基本原则，加强统筹规划和管理，加大扶持力度，优化空间布局，促进物流园区健康有序发展，为经济社会发展提供物流服务保障。

物流园区布局城市划分三级，可建不同类型物流园区

《规划》按照物流需求规模大小以及在国家战略和产业布局中的重要程度，将物流园区布局城市分为三级，确定一级物流园区布局城市29个，二级物流园区布局城市70个，三级物流园区布局城市具体由各省（区、市）根据本省物流业发展规划具体确定，原则上应为地级城市。物流园区布局城市可根据实际需要建设不同类型的物流园区，包括货运枢纽型物流园区、商贸服务型物流园区、生产服务型物流园区、口岸服务型物流园区、综合服务型物流园区。

严控数量规模，防止圈占土地，国家级示范物流园区可获政策扶持

《规划》要求，各地有关部门严格控制园区数量和规模，防 —2—

止盲目建设或以物流园区名义圈占土地。选择一批发展条件好、带动作用大的园区，作为省级示范物流园区加以扶持推广，在此基础上，开展国家级物流园区示范工程，列入国家级示范的物流园区，有关部门可给予土地、资金等政策扶持。各地应及时将物流园区纳入所在城市的各类城市规划和土地利用总体规划，统筹规划和建设，涉及新增建设用地的，合理安排土地利用计划指标。示范物流园区新增建设用地，优先列入国家和地方建设用地供应计划。

在投融资方面，《规划》支持物流园区及入驻企业与金融机构联合打造物流金融服务平台，形成多渠道、多层次的投融资环境。各地要适当放宽对物流园区投资强度和税收强度的要求，鼓励物流企业入驻物流园区。

*相关链接

一级物流园区布局城市（共29个）

北京、天津、唐山、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、苏州、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、郑州、合肥、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、重庆、成都、昆明、西安、兰州、乌鲁木齐

二级物流园区布局城市（共70个）

石家庄、邯郸、秦皇岛、沧州、太原、大同、临汾、通辽、包头、鄂尔多斯、鞍山、营口、吉林、延边（珲春）、大庆、牡丹 —3—

江、齐齐哈尔、无锡、徐州、南通、泰州、连云港、温州、金华（义乌）、舟山、嘉兴、湖州、安庆、阜阳、马鞍山、芜湖、福州、泉州、南昌、赣州、上饶、九江、烟台、潍坊、临沂、菏泽、日照、洛阳、南阳、安阳、许昌、宜昌、襄阳、岳阳、娄底、衡阳、佛山、东莞、湛江、柳州、钦州、玉林、贵港、海口、绵阳、达州、泸州、贵阳、拉萨、榆林、宝鸡、咸阳、西宁、银川、伊犁（霍尔果斯）

5.威海国际物流园简介 篇五

简介

威海国际物流园位于《福布斯》杂志评选的中国大陆最适宜发展物流城市25佳之一的威海，踞胶东半岛鳌头，扼渤海海峡咽喉，与韩日隔海相望。

威海国际物流园发展有限公司是威海港集团全资子公司，成立于2008年7月，注册资金1亿元人民币，计划投资17亿元人民币，规划用地2700余亩。

公司是中国物流与采购联合会会员单位、常务理事单位，中国仓储协会会员单位。2010年，威海国际物流园跻身“全国通用仓储企业”50强排名中，位列第22名；威海国际物流园是“山东省重点工程建设项目”、“山东省重点服务业园区”，公司被评为“山东省首批重点物流企业”、“山东省优秀物流企业”，被交通运输部指定为国家甩挂运输试点单位。

威海国际物流园的发展定位是：以港口物流为中心，以信息技术和现代仓储技术为支撑，以第三方物流、冷链物流、商贸物流、保税物流为特色，以培育上市为目标,集储存、货运、加工、商贸、货代、信息与金融服务于一体的综合服务型物流企业。

目前，入驻威海国际物流园的国内外知名企业有20余家，包括三角轮胎股份有限公司、威高集团、中农集团、中国石油天然气股份有限公司、中国石油化工股份有限公司、上海中仓联物流服务有限公司等。目前公司已成功开展第三方物流、仓储、运输、配送、贸易及保税业务。

1、第三方物流项目

目前，威海国际物流园已成功运作国内最大的综合性供产销研一体化轮胎企业——三角集团的第三方物流项目，为三角轮胎集团提供仓储、配送、包装等一条龙的系统化物流服务，实现了生产企业与物流企业的联动发展。

公司为三角轮胎第三方物流服务项目量身定做的“RFID智能仓储信息系统”，将RFID技术大规模应用于物流仓储领域，实现了对货物的单品跟踪管理，开创了此项技术国内大规模应用的先河，先后获中国港口科技进步二等奖和全国交通企业管理现代化成果二等奖。

2、国内、国际运输业务

公司目前拥有各类货运车辆70余辆，挂靠车辆100余辆，具有丰富的货源和配送优势，主要经营整车零担货物的配送业务、货运代理等业务。目前已成功运作三角集团的市内短倒运输和部分长途干线运输业务、威高集团药水和医疗器械配送业务、成山轮胎集装箱长途运输业务以及肯德基冷链配送业务。

目前，园区每天进出车辆达500车次，已开通威海至东北三省、北京、上海、广州、西安、重庆、济南、黄岛等地的运输线。未来3年,威海国际物流园将开通威海至全国19个省市的运输、仓储、配送一体化运输服务体系。

威海国际物流园以威海为主体，积极开展与大连、临沂、韩国之间的“一头多挂”甩挂运输业务，是全国首批26家甩挂运输试点单位之一。2010年年底，中韩陆海联运开通，威海国际物流园发展有限公司是中韩陆海联运中首批具有国际道路货物运输资质的企业之一并积极开展国际运输业务。

3、国内、国际配送业务

威海国际物流园正在规划筹建的配送中心项目，规划面积400余亩，将为入住客户提供停车配货、仓储中转、装卸短拨业务。威海国际物流园现已携手临沂知名物流企业和义务小商品批发企业，利用“中国对韩经济桥头堡”这一有利优势，积极开展对韩小商品运输、仓储、配送、出口等业务，致力于建设环渤海地区最大的对韩商贸物流中心。

4、保税业务

威海国际物流园发展有限公司从促进地方经济发展，满足威海市进出口企业要求的角度出发，充分利用港口资源，交通和地理位置等各种优势，积极申请获批了威海第一个出口监管仓库，保税仓库也已经获批。

5、化肥代理业务

目前，威海国际物流园成功代理运作了我国最大的化肥进口贸易商之一——中农集团的化肥进出口业务。2011年，威海国际物流园与中农集团合作建设化肥物流中心，在扩大代理业务的基础上，开展化肥进出口业务。化肥项目的运作使威海港一跃成为全国第七大化肥基地港。

6、铁路集装箱班列业务

威海国际物流园于2011年3月正式开始运作威海至黄岛（青岛港）铁路集装箱班列业务。威海至黄岛集装箱货运专列，航班密度为一周10班，每日两列火车对开。

在此基础上，威海国际物流园将积极调研临沂、义乌、苏州等地区的铁路班列的发展可行性，为威海港的韩国航线及以后开发的远洋航线提供充足的货源基础，结合威海国际物流园的优势，打造内陆“无水港”。

6.物流园经营模式亟待改变 篇六

看到这个案例,我觉得还是中原物流公司没有经过细致地调查就立项上马了,所以吞下了自己种的苦果。

物流作为第三利润来源,已经成为许多城市的支柱产业,地方政府、各种类型企业、社会资本纷纷进入物流行业,物流产业园建设热潮也随之兴起。然而,从遍地开花的物流园经营模式来看,大多数是以租赁为主的经营模式,案例中中原物流公司兴建的物流园就是这样的。那么,这种模式的物流园能否适应当前的市场需求呢?案例中并没有讲,尽管中原物流公司的高层也在做调查,摸市场,但没有从经营模式上考虑。我想,这可能就是空置率高的原因吧。

现在,我们正处在一个转型期,市场在转型,企业也在转型,新的业态不断出现,譬如,近些年来出现的电商跨界经营干物流,之所以这样,原因就是物流服务商不能提供满意的服务。所以,不断地适应市场,加快转型升级,才是物流企业的出路。

那么,物流园怎样才能适应市场、转型升级呢?我认为,物流园应从“出租者”向“经营者”转变,向物流组织者转变,增加更多的增值服务,变“收租”的经营模式为“组织服务”经营模式。

从目前全国物流园状况来看,重建设、轻运营的问题比较突出,服务功能单一、管理缺失的问题亟待改善。因此,我对中原物流公司的建议是,应做好服务功课,比如,在园区内建立产业与金融服务体系,完善信息化方面的服务,等等。

7.大型物流园项目投资协议 篇七

甲

方： 市政府 通讯地址：

乙

方： 投资方 通讯地址：

为加快城市建设步伐，完善城市功能，促进区域经济发展，甲方拟引资在 XX附近的物流规划区内建设大型综合物流企业。甲、乙双方友好协商，现就物流园项目（下称“项目”）开发事宜达成如下投资协议：

一、项目概况

项目地块位于XXX,规划用地面积XX亩，总建筑面积约XX万㎡，总投资约XX亿元。项目地块的具体位置及四至以市规划局下达的选址意见书为准，项目地块最终面积以市国土资源部门实测为准。

二、用地性质及使用年限

项目地块用地性质为商业（物流），配套部分办公及商业建筑。使用年限按国家规定执行，自土地使用权证下发之日起计算。

三、规划指标及规划设计方案批准

（一）项目总用地面积建筑容积率不大于1.5，建筑密度不大于45%，绿地率不小于20%，最终以方案为准。

（二）甲方负责协调规划部门对符合上述规划指标的初步设计方案在挂牌前给予预审。

双方明确，如项目地块挂牌出让规划指标与规划部门预审的相关指标不符，则乙方有权要求按规划预审指标更正，如不予更正，视甲方违约。乙方保留按规划预审指标参与项目用地块竞买的权利。

四、运作模式

（一）甲方促成项目地块在XX年XX月底前以整体一次性报批，分期挂牌出让的方式供地（分期挂牌和交付的具体事项由乙方与市国土资源部门协商议定），并在挂牌出让文件中对项目及竞买人（含其所属集团的下属控股子公司）设定如下条件：

1、竞买人需具有独立的法人主体资格，具有与本项目相应的投资能力；

2、竞买人承诺在此地块建设项目包括：

（1）高、低温冷库（XX万㎡）及铁路专用线；

（2）农副产品集散中心XX万㎡；第三方物流中心XX万㎡；工业品展示配送中心XX万㎡；设置不少于一处占地面积不低于XX万㎡的地面公共停车场；

（3）物流电子信息大厅XX万㎡。

3、项目需整体经营，不得进行分割销售，竞买人应在资格审查时提交相应的承诺书。

4、竞买人必须在报名时支付人民币XX亿元的竞买保证金（含原借给甲方的款项），且该缴纳的竞买保证金在竞买人竞得项目地块后自动转为成交价款的组成部分。

（二）乙方按照本协议约定参与项目地块的竞买。如乙方竞得项目地块，则由乙方在宜昌市伍家岗区成立直接或间接控股子公司（下称“项目公司”）具体进行项目地块的开发。

五、挂牌出让起始价及公开出让成交价款支付方式

（一）甲方同意促成项目地块挂牌出让起始价XX亿元人民币（单价XX万元/亩），地块挂牌出让起始价等于项目地块用地面积（亩）和XX万元/亩的乘积，据实计算。如以起始价成交，挂牌出让起始价即为公开出让成交价。该挂牌出让起始价位甲方履行本协议约定全部义务、乙方取得项目地块使用权符合本协议约定标准项目地所涉及的全部包干费用，不因法规政策和期限变化等原因而作调整。

（二）如乙方竞得项目地块，在乙方摘得项目地块后的30日内，支付全部公开出让成交价款（含竞买保证金）。

六、项目建设内容及时限

（一）乙方承诺物流园项目总建筑面积约XX万㎡，包括农副产品集散中心XX万㎡、第三方物流中心XX万㎡冷链物流中心XX万㎡、工业品展示配送中心XX万㎡、其他配套建设XX万㎡。

（二）乙方承诺在取得土地使用权的XX日内开工建设，并在交地的XX日内完成本项目一期冷库建设内容并开业运营，XX个月完成本项目全部建设内容并整体开业营运。

七、优惠政策

鉴于项目投资大、开发周期和回收期长，甲方为支持项目开发、建设、经营，同意给予乙方（含项目公司，下同）如下优惠政策，并在乙方摘牌后30日内给予乙方落实优惠政策的有关批准手续：

（一）将项目列为市、区重点招商引资项目，并将该工程列为市重点工程，市政府成立项目建设协调工作领导小组，由市政府主要领导同志任组长。

（二）如该项目在挂牌期间，若有任何第三方参与摘牌，则在乙方摘牌之前，甲乙双方就优惠政策具体细节进行磋商，并签署相关协议（即补充协议）。如乙方最终以超出本协议约定的挂牌出让起始价竞得项目地块，甲方同意将超出该地起始价的溢价部分以适当方式全部安排用于该项目配套设施和项目建设。

（三）甲方负责促成项目全部商业门店或入住物流企业开业后一年内视为试营业期，试营业期间甲方对经营者和业主可以给予一定优惠扶持政策。

（四）项目建设工程（不含工业品现场销售场所及其他配套建设工程）所涉报批报建的费用中，甲方同意参照支持工业项目一样支持该项目，按照市政府《项目建设若干规定》 精神减免相关规费。

（五）以上优惠政策由甲方组织协调相关部门和单位落实。若甲方未按上述约定给予完全落实，照成乙方及项目公司未如约受到优惠政策所遭受损失，全部由甲方给予赔偿。

八、双方的主要责任

（一）本协议签署后至该宗土地挂牌出让截止前，甲方不得与第三方进行任何有关项目的洽谈、签署任何协议或意向书。

（二）甲方促成项目地块规划指标、挂牌条件、挂牌出让起始价、出让时间等符合本协议约定。

（三）甲方负责组织对项目征地范围内青苗和构筑物的实物清点、拆迁安置、补偿兑现等工作，避免项目地块拆迁发生遗留问题。

（四）项目建设过程中，涉及与村民的纠纷或无故干扰施工行为，施工现场的社会治安事件，甲方将确定有关机构负责及时进行协调处理，为乙方创造良好的建设环境。

（五）甲方应完成本协议约定的其他责任：

1、在乙方或项目公司支付公开出让成交价时，项目公司可以取得与其所支付的出让成交价等额的计入项目开发成本的合法票据。

2、项目建筑体及地下室的消防报批、报验，由甲方促成消防部门依法依规及时审批、验收。

3、项目人防工程的报批、报建，由甲方促成人防部门依法依规及时审批、验收。

4、甲方积极协调项目涉及的水、电、气等市政能源经营企业，尽可能满足乙方的设计方案要求，签订供应协议，提供优质服务。项目所涉及的路段，甲方明确由市城投公司纳入建设计划，以满足项目建设和营运的需要。

5、在乙方交清应交的款项后，甲方负责在10日内给乙方办理土地使用权证。

（六）在项目地块挂牌条件等符合本协议约定的前提下，乙方应至少以出让起始价参与项目地块的竞买。

（七）如乙方竞得项目地块，乙方或项目公司应按本协议约定按时足额支付出让价款并按约定的项目建设内容及开工、竣工时间经行建设。

（八）该项目范围内被征地拆迁村民的安置小区工程由乙方代建，乙方应保证质量，加快工期，完善配套设施，确保 X年 X月X 日前主体工程完工，被拆迁村民尽早入住。

九、违约责任

（一）如甲方违反本协议第八条第（一）项约定，或项目目的地块出让挂牌条件等与本协议约定不符，乙方要求更正，甲方不予更正的，视为甲方违约，乙方有权做出继续参与或不参与竞买的决定。

（二）如乙方竞得项目地块并如约支付公开出让成交价款，甲方应严格按照本协议约定向乙方交付完成拆迁腾地的项目地块及国有土地使用权证。每逾期1日，甲方应向乙方支付已付款项的0.3‰胡违约金；逾期达90日得，乙方有权解除本协议，甲方应返还乙方已付款项，并向乙方支付已付款项的10%的违约金；乙方有权选择不解除本协议，则甲方应自逾期之日起向乙方一次性支付已付款项的10%的违约金。

（三）如乙方竞得项目地块，乙方应严格按本协议约定支付项目地块的公开出让成交价款。否则，每逾期达90日的，甲方有权解除本协议乙方应向甲方支付应付未付款项的10%的违约金；甲方也有权选择不解除本协议，则乙方应向甲方一次性支付已付款项的10%的违约金。

（四）如乙方竞得项目地块，乙方应严格按本协议约定的开工、竣工时间经行建设。否则，每逾期1日，乙方应向甲方支付土地成交总价款的0.3‰的违约金；逾期达90日的，甲方有权解除本协议，乙方应向甲方支付土地总价款10%的违约金；甲方也有权选择不解除本协议，在甲方已严格履行本协议第七条第二款义务的情况下，则乙方应向甲方一次性支付土地成交总价款的10%的违约金。

（五）如乙方竞得项目地块，乙方应严格按本协议约定的项目内容经行建设。否则，甲方有权要求乙方履行建设义务并取消相关优惠政策；乙方仍不履行的，甲方有权解除协议并要求乙方承担相应的赔偿责任。

（六）如一方有其他违约行为发生，则违约方赔偿对方因此遭受的损失。

十、争议解决方式

因本协议的签订、履行等引起的任何争议或纠纷，双方应友好协商解决。如协商无法解决的，持有异议的一方向有管辖权的人民法院提起诉讼，依法处理。

十一、其他条款

（一）双方均对本协议的签订、内容、执行，以及因本协议签订及修改而了解到的信息负有保密的责任。否则，违约方应赔偿所造成的损失。

（二）本协议附件为本协议的组成部分，与本协议正文具有同等法律效力。本协议签订后，双方依据本协议原则签订的补充协议作为本协议附件。

（三）本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议一式四份，甲、乙双方各持两份，具有同等法律效力。

附件：项目地块的具体位置及四至附图

甲方：（公章）乙方：（公章）

代表：（签字）代表：（签字）

8.汇通物流园着火后绪措施 篇八

从2月7日展示厅漏水到2月21日A区外围绿化带到垃圾场着火,2018年对于汇通园区注定是个不平凡的年份,同时这些问题的出现，给我们物业维修部门带来了极大的反思。为什么会出现消防漏水？为什么没有及时灭火？为什么水迟迟没有过来。为什么成为同事与领导共同的话题，但是为什么不是我们部门所考虑的。我要考虑的是怎么办，以后怎么办。

想说清楚以后怎么办，就要说说园区消防现状。汇通国际金属物流园占地近1千亩，其中有19层高电子商务大厦近4.5万平方，4栋住宅小区3万多平方，另有商铺几百家，室内仓库12万平方米。园区消防设施分室内和室外两路管道，室外一路为市政直供水，室内一路为大厦消防水泵供水（包括小区 大厦 商铺都从大厦引出管道）。

其中室外管道分环园消防管道与B区消防管道。环园管路分在AC区室外消防栓及大厦周围，B区管道分布在B区商铺外围及D区室内 天仓物流及D区生活用水。室内消防管路分为大厦消防管路 小区消防管路 ABC三区消防管路。这其中室外消防管道B区管道主管道基本保持完好（B168外边消防栓坏，待换），环园室外消防管道由于大幅漏水（还未查询到位置）暂时关闭。

室内消防管道中的大厦内部消防管路由于地下室及大厦3楼漏水在2月17日到2月21日着火前一直是处于无水状态，小区消防管道除消防水箱漏水外其他完好，最不完善的是商铺室内消防。由于之前的消防工作重心放在大厦及小区加上从商铺交工以来室内消防大部分从未打水试压过（小部分试过由于多处房间漏水加上消防管道走向不明 未有竣工图纸 设计图纸不一致 交工时未有明确验收资料或者说没有验收）问题较多。

针对以上情况我们需要完善以下内容

1、将商铺所有消防设施全部巡查做好标识及做到正常运行状态。

2、对所有消防栓及消防用品进行登记，查缺补漏。

3、所有保安岗亭放置灭火器 消防水带 消防扳手等工具。

4、消防演习每季度一次，不定期更换地点演练，总结得失。

5、完善相关消防应急流程，出现问题后分工明确，组织有序。

6、将所有消防设施列入巡查计划将隐患消灭在萌芽状态。

7、按照消防要求配齐消防值班人员。

8、针对性的对保安及行政人员进行消防培训。

9、对商住户的物业服务协议尽快制定，对约束商住户各种行为及隐患提供书面条件。

针对以上内容，维修部制定整改措施，整改及完善分三个阶段，整改期限是在7月1日之前完成。

第一阶段为检查所有室内外消防设施进行登记，时间为4月1号之前。

第二阶段为对所有坏的缺的消防设施进行保养维修申报等，时间为6月1日前。

第三阶段为制定完善的消防流程及制度，并对所涉及人员进行培训，至少进行一次的全员进行的消防演习。所有消防设施处于良好运行状态，时间为7月1日前。

以上完成后结合物业服务协议将对所有设施隐患排查查出一个消灭一个并形成长效机制，但是按照目前部门人员构成还需增加构建筑物消防员至少2名（如果严格按照消防要求需6名消防值班人员），电工一名，并培训三名兼职消防员，特殊工作行业全部持证上岗。由于园区规模大需增加电动三轮一辆 电动自行车三辆，消防水袋及消防扳手等消防用品待统计后确定数量。另外冬季之前对所有室外消防管道做一次系统保温。

鲍栓栓

9.青山湖畔崛起一座智慧物流园 篇九

杭城西郊, 吴越故里, 宁静的青山湖畔正孕育着一座崭新的科技城, 而就在这个科技城大园路与长西线交叉口南侧地带, 正在崛起一个物流园—浙江杭州青山湖科技城国际物流中心 (以下简称“青山湖物流中心”) 。

7月仲夏, 南方炎炎夏日的湿热瞬间被一场意想不到的阵雨带走, 阵雨过后, 乘着凉爽记者一行来到青山湖物流中心。进入大门, 随处可见“安全生产”的标语, 原来青山湖物流中心的一期工程正在紧张施工中。据现场负责人介绍, 一期工程已然接近尾声, 预计不久就将投入使用。记者一行要到施工场地附近拍照, 工作人员立即给每人拿了一个安全帽并要求戴上, 严格落实安全生产, 从这些细微之处便可看出整个物流园区的严谨态度。

“我们就是要认真打造一个以智能仓储为核心, 融合运力、信息、交易、金融等资源的复合型智慧物流中心。”青山湖物流中心董事长吴永军向记者介绍着他们的初衷, “智能仓储将作为青山湖物流中心的核心功能, 并在此基础上衍生出采购执行、物流金融、货运交易、电商分销、车间配送等一体化供应链物流服务。”

为什么会有这座物流中心的出现?吴永军向记者娓娓道来。

顺时势而为

物流行业好比一盘棋, 在对弈中, 舍卒保车, 飞象跳马……谋大事必要布大局, 格局太小, 难成大势。青山湖国际物流中心, 便是顺应市场, 主动掌握发展的局势, 立足整个青山湖科技城、甚至整个杭州的物流市场。正所谓格局大了, 未来的路方能更宽广。

青山湖物流中心位于杭州西郊科技城内, 地处中国经济增长最快、市场容量最大的长三角经济圈内。科技城属于浙江省“一小时交通、经济、生活圈”的核心地带, 是浙江建设科技强省和创新型省份的重大工程, 也是杭州城西科创产业聚集区的核心组成部分。

“青山湖科技城融入大杭州都市经济圈并成为杭州制造业转移的主要承载中心, 交通方面的无缝连接也将为临安、青山湖科技城和杭州的业务往来节约大量的物流成本。这些有利条件给青山湖科技城发展现代物流带来了难得的机遇, 同时企业发展所带来的物流增量也给予青山湖科技城的物流更多的发展机会。”吴永军为记者介绍, “临安只有公路这一个运输方式, 没有铁路、水路和航空运输方式, 单一的运输方式给物流带来巨大的发展空间。”

此外, 当前临安的现有物流企业基本处于传统发展阶段, 只能提供最基本的运输、仓储和配送等物流活动, 其中运输又以干线运输为主, 大部分的物流企业缺少物流信息技术, 配有专门物流管理部门的工商企业, 也只是进行简单的仓储管理和运输管理。物流发展已经严重滞后于先进制造业和现代流通业发展的需求。

再加上临安工业呈现出的多行业、多层次、多格局的特点, 决定了临安工业整体物流量散、小和个性化的特点。临安主要工业行业有电线电缆、节能灯具、装饰用纸、竹木制品、机械制造等。随着临安作为杭州重装备制造业的转移承载地, 杭氧、杭叉、杭重等大型企业的落户, 对临安物流提出了更加细化、专业化、多层次、多样化的需求。

“而青山湖物流中心的建设, 便是顺应整个临安的物流市场的需求, 它将整合临安现有的物流资源, 打造一个专业的现代物流服务公共基础设施平台, 从而为临安特别是科技城先进制造业和现代流通业发展创造一流的现代物流服务环境, 为产业实现有效提升奠定坚实的现代物流环境。”吴永军说。

以特色为谋

今年伊始, 杭州市政府就开始编制《杭州市建设全国智慧物流中心三年行动计划 (2015~2017年) 》, 而青山湖物流中心便位列重大项目之一。在这个行动计划中, 杭州市计划到2017年, 初步建成“全国智慧物流中心”运营架构, 将以建设智慧“两港” (以传化物流为核心的“智慧物流公路港”和以阿里巴巴电子商务为核心的“智慧物流信息港”) 为着力点。面对如此激烈的竞争, 青山湖物流中心又将如何在物流园区云集的杭州脱颖而出?

当然, 青山湖物流中心有着自己的总体发展思路:错位竞争, 协同发展。吴永军将其归结为三个方面。

一是从空间布局上来看, 作为杭州都市圈西部仅有的大型物流园区项目, 将与南部的萧山传化物流基地、北部的杭州北石大路货运中心以及东部的下沙综合物流园区和江东物流基地, 共同支撑起杭州全国性综合性交通物流枢纽的建设, 青山湖物流中心将成为杭州西门户物流中心。

二是从发展定位来看上, 不同于传化物流的“智慧物流公路港”和以阿里巴巴电子商务为核心的“智慧物流信息港”, 青山湖物流中心依托未来科技城和青山湖科技城杭州两大省级科技服务产业集聚发展区的优势, 将建立以物流园区基础设施为载体, 物联网技术为手段, 国家交通物流公共信息平台为重要支撑的现代智能型物流园区。

三是从业务模式来看, 不同于上述物流园区以货运交易为主的业务模式, 青山湖物流中心立足自身特点, 将形成一批别具一格的特色业务:主要面向杭州城西巨大的居住消费主团开展城市配送业务;面向临安杭州西部广大的山区和农村开展农村物流业务 (包括农村消费品配送和特色农产品的原产地收购、包装、运输配送一体化物流) ;面向快速发展的跨境电商业务, 开展跨境电子商务物流业务;面向杭州产业转移过来的装备制造业和本地电缆、照明等支柱产业, 开展面向制造企业的包括采购执行、资金融通、库存管理、车间配送、国际货运、销售物流等一体化供应链集成物流服务。

借平台而立

有人说过, “现在及未来, 我们要做的事情就运用信息、大数据来提高运营效率”。身处大数据时代, 信息平台的建设是提高运营效率的关键一步。物流行业也是如此。所以, 青山湖物流中心在规划之初, 就将信息平台的建设立为重要一步。

据吴永军介绍, 要将各自为营的物流公司规整到体制健全、运行方式规范的现代物流园区, 并实现全程可视、可监、可控的高品质智慧物流, 信息平台的建设必不可少。

青山湖物流中心团队也做过市场调研, 临安物流信息化应用的程度普遍偏低, 临安工业企业使用仓储管理软件的仅15.9%, 使用ERP等高端系统的占7.4%;临安物流企业中相关物流信息系统或软件的使用率则更低, 仅8.7%;能通过相关物流网站获取资源信息的企业稍多些, 约占15.7%;其中42.7%的物流企业希望能共享的公共物流信息平台;63.5%的工业企业希望能通过公共物流信息平台获取物流资源信息。

如此, 青山湖物流中心的物流信息平台便大有可为。通过建设临安国际物流信息平台, 与物流企业的信息系统相连, 或者通过为物流企业提供信息系统租用实现信息交换和共享数据;通过GPS、GSM和GIS对物流企业的运输车辆和货物进行实时动态跟踪, 通过GIS实现车辆线路导航等功能;货源企业通过访问信息平台的站点进行信息查询和在线交易等。

在信息平台中, 包含手机APP功能, 客户可以通过手机进行查询、下单等操作, 建立结算体系。通过信息平台, 客户可以根据自己货物的实际情况选择最优配送方案, 通过各种措施为客户省钱, 并且提高效率。

“这是一个综合管理系统, 是一个统一的货源、车源信息采集、分析、发布的平台, 集停车场管理、物业管理为一体, 实现由手工分散管理模式转化为电子信息一体化管理模式, 更好地为区域内流动的车辆、司机、货主、货代等服务。”吴永军说, “通过平台实现与各管理部门电子信息系统对接, 对系统的数据库进行分析, 监督物流市场营运情况, 制定规章制度, 为物流中心发展战略提供数据支持。同时, 还可以通过平台进行数据收集, 比如收集车辆的使用品质、效率、返修率等信息, 从而为司机或企业服务。”

凭服务为守

物流园区仅仅做好各项基础工作就可以了吗?当然不是, 物流园区更需要优质的服务。在这个竞争激烈的时代中, 谁拥有优质的服务, 谁就拥有了客户, 就拥有了生存的基础。

“服务是纵向的服务, 就是怎样提高客户体验。全国各地物流园区很多, 但是货主跟业主打交道的过程中, 真正能够安全、守约、服务好的企业还是不多。所以我们的第一步就是要把服务做好。”吴永军说。

青山湖物流中心是由浙江临安环球交通物流有限公司 (其中浙江环球集装箱运输有限公司占股60%和临安市交通投资有限公司占股40%) 负责实施, 项目占地270.6亩, 建筑面积19.75万平方米, 概算总投资4.29亿, 项目分为九大功能区块:仓储配送区、配载专线区、甩挂仓储区、国际物流区、车辆服务区、流通加工区、电商物流区、生活服务区、综合办公区。从这九大功能区块便可看出, 青山湖物流中心可以给客户带来一条龙的服务体验, 可以解决客户的所有物流问题。

据吴永军介绍, 按照“一次总体规划, 分布滚动实施”的开发原则, 一期工程已于2014年10月动工, 现已完成一期工程 (四幢总面积为60360平方米的流通加工房) 主体建设, 现正开展室内装潢及附属工程招标工作, 二期工程拟于今年11月动工。

整个物流园区是以基础建设和设备设施为载体, 以公共物流信息平台为依托, 以整合临安及杭州西部零散社会资源及临安外部渠道资源为途径, 集聚临安各类国际物流资源, 提供各种方式的增值服务, 搭建物流行业服务平台, 塑造并实现开发企业物流平台服务商兼运营管理商角色。凭借企业资金实力和行业背景, 通过投资建设进出口作业、集装箱运输、保税仓储、国际物流信息平台等设施, 为区域内国际物流企业和外来国际物流企业提供业务发展载体, 企业再通过金融服务、业务推介、设施软件共享、监管部门沟通联系等途径, 为进驻企业提供良好的发展环境, 企业通过逐渐退出第三方物流实体经营成为真正意义的平台运营商。

在吴永军看来, 青山湖物流中心建成后, 将吸聚多元、优秀的物流资源并整合优化, 并探索出一条平台运营商向供应链集成服务商的发展之路。

整个物流园区是以基础建设和设备设施为载体, 以公共物流信息平台为依托, 以整合临安及杭州西部零散社会资源及临安外部渠道资源为途径, 集聚临安各类国际物流资源, 提供各种方式的增值服务, 搭建物流行业服务平台, 塑造并实现开发企业物流平台服务商兼运营管理商角色。

10.物流公司管理方案 篇十

时间关系这里不再书写固定资产，公司构架，会议制度，档案制度文件管理，人事变更，员工激励方法与负激励等相关部分，以物流公司主要涉及的人车物为主。

一．客服部管理制度

1.客服部受理事故的程序 1.1调查事故

1.1.1 调查。客服部根据当日产生事故各种操作信息对每起事故进行调查，询问门市及可能流向的货场。事故发生2个工作日后无法找出的货物确定为差货，通过对货物的调查了解确定货物大概价值，再通过发货方、收货方确定事故货物的具体价值。

1.1.2 划分责任。在查找货物的同时调查事故最终责任人，以便在事故处理结束后，及时划分事故责任并及时将处理结果告知事故责任人。

1.2丢失

1.2.1 门市、装车组

出现差货事故时，客服部查货人员在门市及货场了解货物的包装、包装颜色、形状、大小、重量、运费、货物的真实品名、可能流向的货场等一系列货物信息（便于查找人员对货物有个形象的认识）。从门市对于货物的看管直到转交到装车人员，可通过门市交接手续了解货物是否在这一环节出现问题，也就是我们常说的“点差”。1.2.2 货场

货场作为货物到达的目的地，是最终判定货物是否安全的依据。货车到达后，货场工作人员应首先检查车子蓬布是否完好，绳索是否有松动或断裂。这是判断货物在运输途中是否安全无遗漏的起码标准。其次通过货场点货人员有效准确的清货后在规定时间内将货物情况在公司QQ群内（特殊情况除外）报给客服人员，并由客服人员记录当日货物的差、损、多情况，这也是对上一环节（交接手续）的对照检查。因此，交接手续和货场当日报货记录将是事故责任划分的重要依据。1.2.3他类

除了以上两点基本的查找外，还应关注特别情况的发生。

例1：门市开错票，包括多开件数、开重票未作废等。此情况应当立即询问发货商，了解到真实情况并及时修改。

例2：因几个货场的车辆在同一时间出现在同一门市装货情况，容易出现装错货的现象，应第一时间在查找货物时对其他货场货物情况的电话跟踪。并将所能收集到的货物特征告知可能装错货场并让该货场注意清点货物，将当天多货情况及时告知客服部。1.2.4返货（货场查返货）

返货先由货场转交给司机，再由司机转交给返货中心。当返货出现任何错号、多、差、损时返货中心第一时间告知客服部。客服部可根据车辆调度单、交接单上的签收情况来判定货物出现的问题在哪一环节。1.2.5理赔

A、货物价值超过500元以上的必须上报主管，在主管授权下方可处理。1000元以上的必须上报经理，未处理完毕的事故必须上报经理，如是代收款货物出现丢失，则按代收货款的70%内进行协商处理。

B、500元以下的事故可在客服部了解责任情况后，授权给门市负责人或货场经历全权处理（只需处理一次），在客服部规定的时间内未完成的由客服部处理，赔偿金由客服部开专题会议决定，不由反驳。

C、二次联系客户询问理赔方案是否接受，如果客户不能接受之前的赔款方案，可提出新的理赔标准。客户仍然未接受赔款方案的事故，向领导汇报。特殊货物（保价的、贵重物品）上报经理协商处理程序。D、如果是事故货物原返由客服部通知返货库货物情况及价值，由返货库进行事故处理(只需处理1次)。不能处理的再由客服部处理。客服部要在货物返回后客户到返货库的3天内处理完毕此起事故，特殊情况除外。E、为避免客服部和其他部门同时赔款，在和客户谈赔款之前联系其他可能负责赔款的部门，询问此赔款赔偿情况，再和客户沟通，确定其他部门没有赔的情况下再进行客户理赔。

F、客服部授权处理的事故，货场、门市要注意避开客户发货、取货的高峰期进行。

G、事故处理完毕后告知责任人和货物所属货场该事故的理赔金额。事故处理出现问题，客户不能接受，同样告知责任人及货场。

H、处理客户理赔时应提前考虑该客户的货量及该客户是否合同大客户。I、超过规定时间的事故，以专题会议的形式定相应的赔偿金，如在处理的过程中，由于客户采用压运费等方式使得赔偿金超出客服部制定的金额，超出部分由造成扩大损失方承担。

1.3损坏

1.3.1 某个环节出现损货后先报告客服部确定事故原因，并将损坏部分拍照及时以QQ、彩信等方式传递至客服部。客服部了解责任情况后提醒货场或者门市在1个工作日主动联系发货方、收货方核实价值；货物价值在200元以下的由货场或者门市进行首次理赔，不能处理的上报客服部继续处理。

1.3.2 处理损货必须事先了解货物损坏情况后尽可能进行损货的现场处理,在货场可由货场经理进行首次理赔（负责处理1次）,不能处理的上报客服部处理。如果是收货商拒绝收货,损坏货物需要返回成都返货库的，由货场通知客服部并说明货物的返货号、返货的时间及该损货处理的情况说明。1.3.3 200元以上损坏事故的由客服部主动联系客户理赔。1.3.4 处理完毕后告知责任人赔款的金额。

1.3.5 处理原则：核实价值，损坏部分低于500元的，全额赔偿（除去中间利润）；高于500元的，核实价值，根据公司的赔款条例按运费的倍数赔偿。

1.4其他

1.4.1统计：月末将未完成和已完成的赔款分别统计金额报出，从责任人工资中扣出，以免造成无责任人的赔款。未完成的赔款可以提前扣出赔偿金，此金额以和客户交谈来了解客户的心理价位为准，多退少补。调查不出责任人、货物赔偿金额过大的赔款由公司承担一部分，公司承担赔偿的事故说明表向经理申请报销。

1.4.2监督：

1.每起事故严格控制在规定时间内完成，超过时间未完成的，及时上报或重新安排新的员工进行处理。

2.每起事故必须调查事故责任人，严格按照门市交接表、报货记录划分赔款责任，划分后及时通知责任人。

1.4.3其余非货物损坏或者丢失的情况根据实际情况协商处理。例如代收款未收、票据丢失未收代收款、车费、车祸等情况。1.4.5每日对每起事故的清理。

1.5赔款备用金的管理

1.5.1 赔偿金采取备用金的形式：每月向财务室申请一部分赔款备用金，紧急的事故需要处理的时候再向总经理申请赔款，在下月报出。1.5.2次月必须将上月所有未完成的赔款整理，并争取全部处理完毕。1.5.3每月的事故赔偿次月与公司财务进行清账，赔款做到月清，清账时间为次月的15日。

2.客户投诉管理制度

2.1 客户直接拨打服务热线或其他渠道投诉，由客服部按照公司规定记录并按照投诉处理流程进行调查、处理。

2.2 院线、货场及其他部门通过各种渠道收集、受理投诉，将投诉人姓名、投诉的事由、联系电话记录下来，通过电话、网络等渠道通知客服部，由客服部全权处理投诉。

2.3 客服部根据受理投诉的流程调查核实投诉。

2.4 调查投诉的原因。投诉由客服部受理后，调查投诉是否真实、有效。有效的投诉在当日上报经理并对被投诉人按照公司规章制度进行处罚。

2.5 受理投诉的部门将此投诉转给客服部，客服部处理完毕后，还须电话通知受理投诉的部门处理的结果。方便客户到受理投诉点了解公司的处理意见，提高客户的品牌认知度。客服部主动联系投诉客户，告知公司的处理意见，询问客户对处理的结果是否满意。

2.6 内部投诉的处理流程及处罚标准同外部投诉处理一致。

3.装错货内转管理制度

3.1 清货时出现的差货必须及时报客服部备案，并告知客服部货物的名称及货物包装等货物重要信息，便于客服部查找货物。若已知所差货物具体的位置也必须报客服部备案。

3.2 货场清货时清出多货及时报客服部备案。车到货场后48小时内清出多货并上报客服部将不予处罚，但给予通报并警告，多货48小时后不报或不及时报等进行处罚，特殊情况除外。

3.3 在客服部通知发往此多货所属货场后，一天内开好内转票，内转票据须开免费、收货物人为货物所属货场负责人、货物名称填写“多货”，包装按货物实际包装填写。两天内将货内转至此货所属货场，当日报货时一并将内转票号报客服部备案。如受特殊情况影响返回时间，提前告知客服部，客服部将安排其他运输方式将该货发往所属货场，此多货到达后，所属货场装车组在第一时间把多货装上车。

3.4 所属货场领取此货后，用原票通知客户取货，并根据原票运费收取客户费用。如遇客户因为此货到达过晚未付运费。在签收小票的备注栏注明“由于装错货，超过时效未收客户运费”。3.5 将此票按事故处理流程处理

3.5 票务室收到此类票据，传递至客服部由客服部主管核实货物是否是装错货引起的事故并在票据上签字确认，核实后将此款交财务部，计入货物所属货场的营业额中。

3.6 客服部将此事故计算为管理事故并将赔款划入操作失误的货场，由操作失误货场承担赔偿。

3.7 如客服部无货场所报此票货物的相关信息，将不予签字据报销。

3.8 处罚。如有发现货场有多货不报，私下内转多货的情形，一经查处，罚操作货场200元/次，多货转回货场时货场隐瞒此货是哪个货场发回者，罚货场负责人200元/次，在公司例行检查时发现超过48小时的多货未上报客服部，将该货场处罚升级并取消其全年优秀货场的评比，若情节严重公司将终止加盟合同并保留追究法律责任的权利。

二.通讯联系规定

1目的

为了保障工作通讯联络畅通，保证业务工作的正常开展，特制定本规定。

2适用范围

全体员工

3规定

3.1 人员联系方式（手机号码）变更后，报行政备案。3.2 办公坐机调换需经行政同意，不得私自调换。3.3 办公电话

3.3.1 及时接听办公坐机电话，应在响铃三声之内接听。

3.3.2 当工作岗位无人时，应主动接听近邻电话，不得无视不顾，任由电话铃响。3.3.3 办公电话与私人电话，同时来电时，应优先接听工作电话。3.4 移动电话

3.4.1主管级以上人员必须24小时开机，员工需在8：00—22：00之间保持畅通，遇手机异常情况应迅速解决。

3.4.2 未接来电，应在两小时内给予回复（遇开会或特殊事务处理时除外）。

4、处罚

4.1 办公电话响铃三声后，无人接听，当事人处罚20元/次。

4.2近邻办公位置无人时，电话铃响置之不理、无人接听，距离最近人员处罚10元/次。

4.3手机联系不畅，遇停机、关机等无法正常联系问题、未回复未接来电，主管级处罚20元/次；经理级处罚30元/次，经理级以上处罚50元/次。4.4 相关人员工作联系中，遇当事人联系不畅时，至行政备案处罚。

三．车辆管理制度

1目的：

为规范车辆管理，加强公司资产管理，保障正常工作用车，根据公司实际情况，特制定本规定。

2适用范围：

物流所有车辆。

3.职责：

车辆管理员：

1、制订车辆管理制度；

2、适时调整车辆整体布局；车辆调度、保管；

3、新车购买、旧车报废申请

4、车辆保险、证件、年检的办理；

5、确定“指定维修点”； 车辆维修保养，事故、违章处理；

6、车辆报废评估、处理；

7、石化公司的确定；办理加油卡及充值;

8、协助交通事故的处理；

9、监督执行车辆管理制度

10、出车登记记录；

4.管理细则： 4.1新车购买审批：

4.1.1新车购买由使用部门提出书面申请，上报公司董事长批准。再交公司指定车管人员购买。

4.1.2新车购买由公司车管人员统一采购、验收、上牌和办理保险，在办讫所有手续、证照后，填写“车辆管理档案”。再交行政部。4.1.3行政部办理登记手续后，交营运经理调派到申请地区。

4.1.4 公司所有车辆（商务公车及运输车辆）必须去指定厂商安装车辆行驶记录仪及GPS系统。

4.2 车辆调度、使用：

4.2.1调度：各站点车辆统一由运营部经理调度。

4.2.2车辆使用：车管员要求新入职司机按下面使用规定去操作，站点主管按下面使用规定去检查： A、出车前检查： 1）、检查证件： ①、所有证件是否齐备；

②、不得无证驾驶、或驾驶与准驾车型不相符的车辆。③、特种车辆没上岗证不得驾驶。2）、目视检查：

①、“燃料、刹车油、冷却液、电液”是否够； ②、电瓶搭线是否紧固清洁； ③、各连接管道有无漏油现象；

④、轮胎气压是否合乎标准，轮胎螺丝是否紧固； 3）、试车检查：

①、按照技术规程启动车辆，并查、听声音是否正常； ②、车辆发动后，各种仪表（示数）、指示灯工作情况必须正常。③、方向盘、转向盘、转动轴及横拉杆连接是否紧固； ④、制动器、离合器、喇叭、灯光、雨刮器是否正常。B、收车后: 1）、清洁车辆；检查车容车貌，将车停放在公司指定的固定车位上。

2）、停车后拉紧手制动器，加防盗锁，检查轮胎气压及各部件是否齐全、完好，关门上锁离开。并将行车（包括，行驶证，正副本，保险卡，养路费，等）车钥匙交主管（或指定人员）保管！3）、检查车上是否还有没送到的货物。D、车辆使用范围：

1）、所有车辆只为送货、提货服务，未经允许，不得做其它用途。2）、工作用车只限规定的区域、必经路线和规定时间；

E、驾驶员负责每天做好行车记录，每月1号至31号的行车公里数、加油量、维修记录和费用。站点主管每月5日前上交到运营主管，运营主管统计各站点数据便于分析成本，交经理、总监。然后交公司指定车管人员。

4.3 站点用车：

4.3.1使用：站点车辆由主管调度； 4.3.2专车专人专线，特殊情况除外；

4.3.3出车记录：每次出车应登记，便于查违章及其他异常情况。

4.4保管：

4.4.1出车后，车辆、证件（货物）由司机保管。

4.4.2出车任务结束或下班时，车辆应停放在指定的停放点，只要不再出车，钥匙、证件一律上交主管（或指定人员）保管。主管（或指定人员）填写车辆管理记录表。

4.4.3车辆应停放在站点所在出租房屋的院墙内或就近地点，并告知经理。如果没有院墙，停放在外面或较远的地方，主管应将停车地点及保管人汇报给经理，经理评估其风险，并作出批示结果。4.4.4未经批准，任何人不得擅自用车。

4.4.5未经批准，任何人不得借车私用、不得作上下班交通工具、不得利用出公车期间干私活。

4.4.6如确需动用公车，必须以书面形式申请，并由地区主管签字。

4.5加油规定：

4.5.1 所有站点，公司均实施“加油卡”，长途可用现金加油。其他情况使用现金加油要申请主管、经理批准。

4.5.2 每月1号由各地区财务部负责打款。

4.6车辆保险：

4.6.1统一由总公司指定车管人员办理，公司指定保险单位。4.6.2无特殊情况，任何人不得以任何理由代为办理。

4.7车辆保养：

4.7.1新车行驶2500公里必须在4S店做免费首保，以后每5000千公里做一次常规保养，更换机油和三滤,行驶里程在20000公里内必须到品牌销售4S连锁网点保养。司机按以上规定去定点网点保养，并填写保养记录表，公司指定车管人员每月10日前检查并在记录表上签名。

4.7.2根据不同车辆实际行驶里程，按说明书规定，进行二级维护和必需养护。

4.8 车辆维修、审批、费用报销：

4.8.1各站点必须指定维修点。各站点联系好的维修点经总公司指定车管人员确认后，方可确定。维修费用原则上由车管人员进行月结。

4.8.2所有维修、保养费用，必需以正式发票报销，并附带维修明细单方可，如需更换材料配件，则旧件交公司指定车管人员。否则不予报销。

4.8.3特殊情况不能到指定维修点维修，需申请经理审批，经理并告知公司车管人员。方可报销维修费。此种情况属于小额费用（300元以内）的维修，大型维修一律由公司车管人员决定是否拖车到指定维修点。（单独报销）4.8.4现金维修的费用报销要公司车管人员签字认可。

4.8.5新车行驶20000公里内需要维修，必须到品牌销售4S连锁网点维修。4.8.6所有故障维修，经检查属自然和疲劳损坏，由公司报销费用，属驾驶员操作不当或违规驾驶则由当事人自己承担（由经理、公司车管人员判定责任归属）。

4.9违章处理：

4.9.1 所有违章均由当事人自行处理，公司不承担任何责任和费用。

4.9.2 驾驶员每月30号，必须去交管部门拉出有无车辆违章记录，交地区主管连同出车登记表，一起上报自营站点主管，必须在次月20号前，处理违章及缴纳罚款和驾照扣分，并交行政部登记。

4.9.3所有驾驶员离职时，部门主管将出车记录交行政部，驾驶员出示自停开车之日起7日后，提交交管部门违章记录，交行政部核查。

4.10道路交通事故处理：

4.10.1公司为所有车辆购买，车辆交强险和第三者责任险、盗抢险。4.10.2一旦发生交通事故，必须立即报警，并即时通知公司主管，保存事故现场。

11.北京林安艺术石材物流园调研报告 篇十一

北京林安艺术石材物流园调研报告

调研时间: 2011年8月16日 星期二 调研地点: 北京市房山区大石窝镇

调研人员: 公司新项目拓展组 石建军 柯泷 栾国磊 张倩 调研方式: 实地考察加座谈

调研主题: 就北京周边物流园区的实际运作情况进行考察,借鉴对方的先进经验,探寻合作机会 报告撰写: 栾国磊

关键词:

石材物流园

林安集团

法布劳格

一 项目概况

北京房山区大石窝镇是中国汉白玉的故乡,其开采加工自汉代开始,至今已有2000多年历史。房山汉白玉因品质之高,御用之广被誉为“北京之基”,被周总理称为“国宝”,故而有”先有大石窝,后有紫禁城”之说。长安街的华表、紫禁城的宫阙、人民英雄纪念碑的浮雕等国家知名建筑所使用的汉白玉都出自大石窝,大石窝汉白玉还远销欧洲、东南亚等数十个国家和地区,广泛用于国外皇室、亲王收藏和经典园林雕塑。大石窝石作文化历史悠久,形成了自身独特的文化区域,成为中华民族石文化的一个重要组成部分,2006年被列入第一批市级非物质文化遗产名录。

北京林安艺术石材物流园的立意来源于房山区大石窝镇厚重的汉白玉文化底蕴和之前形成的产业基础,结合该地区扼北京西南进京门户和丰富石文化等旅游资源的区位资源优势.建设中的京昆高速距离项目仅三公里,该项目计划总投资10亿元，规划建设用地5000亩，位于辛庄、半壁店、石窝三个村，规划房屋建筑面积100万平方米，绿化率35%，建筑密度25%，项目总体规划设计分期开工建设，在5年内建成。该项目将规划建设物流信息港、第三方物流服务区、零担快运中心、冷链服务中心、网购服务区、仓储配送中心、物流班车指挥中心、停

北京市鼎元弘毅投资发展有限公司

车中心等8个功能区和石材批发市场，商务、金融服务区，机械市场，货车展销市场，农副产品交易市场，建材市场等8个实体市场，该项目将以现代专业化、特色性市场为基础，配套公共信息平台和电子交易平台，以现代物流园区为主体，商贸经济与会展经济为补充，以物流市场带动专业市场发展，以专业市场反哺物流市场，分期建设、连锁经营，滚动发展，将北京林安商贸物流园打造成为现代服务业集聚区。

石文化博览园是北京林安现代商贸物流园子项目，占地面积183亩，总建筑面积14万平方米，其中石文化博览园10万平方米，培训中心2万平方米，办公大楼2万平方米。拟定建设周期为一年，即从2010年10月筹建，至2011年10月竣工。项目建成后将解决当地200多人的就业问题，带动当地经济快速发展，实现年税收约500万元，具有很大的社会效益。

物流园是由广东林安集团、广东白云物流园、广东鑫都物流园等企业出资入股，在北京市房山区注册的物流企业，股东总资产约50亿人民币，直属员工2000多人，股东经过调研，认为大石窝镇生态环境良好，地理位置宜居，交通环境便利并且交通网日臻完善，是块投资的热土，决定在大石窝打造集文化产业、商贸业、物流业于一体的以服务于石雕产业为核心的多元化的现代商贸物流园区。做强石雕文化产业、做大石文化商贸产业、做好配套物流产业，以石雕园形式展示中国历史文化，并与商业相结合，汇集人气，打造石文化总部基地，拉动消费，从而带动当地石雕产业的进一步繁荣，最终促进物流产业的发展。项目按功能划分为四大主题区：艺术石文化博览园、物流产业区、石雕交易区和生活配套区。

二 现状及问题

1土地:鉴于北京土地供给情况及项目占地规模巨大,公司目前已经围墙圈起来的土地近2000亩,全部采用租赁的方式,每亩土地的年租金均价在2000-3000元,租期为70年,手续已经办完.项目用地属集体土地,部分属基本农田,需要以后进行调规和变性.具体难度和进度存在不确定性.2 立项:目前项目正在发改委系统走相应手续,项目已经在房山立项,最终应该需要北京市发改委备案.由于土地性质等问题以及未来可能涉及的环保和产业政策等问题,目前的进度尚不确定.3 规划设计:目前可见的是项目总体的概念性规划,具体详规还没进行,第一步先开始运作的是石材市场.具体附图:

北京市鼎元弘毅投资发展有限公司 招商:目前该镇从事该行业的家庭作坊式工厂有3/400家,主要分布在房易路边上,多是乱占或自家土地,经营成本很低,进园的积极性未知,政府没有相应的承诺协助将本地企业纳入园区.项目市场人员没有参加座谈,原因是去国内其他石材集散地进行考察和摸底,具体招商工作需要全国行业内较强的整合能力.5产业:石材行业不同于其他的成熟规范行业,带有一定的资源性特点,当地目前随意乱采的家庭作坊式的经营方式不具有可持续性,未来政府必然会对该行业进行整体规划和开采控制,如果项目考虑影响政府这方面的动力和影响,或许对本地市场的招商会有帮助,但本地资源的未来发展存在不确定性.6 投资方:该投资方已经在广东等地开发过多个物流类园区,有一定的实际运作能力和资金实力,行业也涵盖汽车机电装饰材料和专业商贸物流园,但其产品设计上并未发现特别突出之处,多数还是传统模式.7 咨询机构:法布劳格公司是德资背景的物流专业咨询策划机构,在供应链管理上具有一定的水准.目前已进行了前期的接洽,未来可进行深入的考察和合作.三 启发和建议: 1 土地及其开发模式:在不同地区视土地供应情况和其他因素采取灵活的土地取得方式.在一线城市是否还有类似的项目机会及如何运作.2 投资方属于物流行业比较有经验的公司,提出了打造物流行业连锁园区品牌的概念,可与之进行接洽,看是否有更进一步的经验和学习之处以及合作机会.3 文化旅游概念的深度开发:公司本身处于十渡和云居寺两大北京著名景区附近,可结合汉白玉文化概念进行深度挖掘,将园区部分的石文化博览园建成旅游景点,通过文化节等活动对品牌推广起到拔高作用,带动招商和产业发展.附图: