地产公司工程审计总结

地产公司工程审计总结（共11篇）（共11篇）

1.地产公司工程审计总结 篇一

工作总结

尊敬的领导你们好！

时光荏苒，新的一年已经过去，在这辞旧迎新之际，我们对过往的一年做深刻的总结。2011年在工程部经理和公司领导的关怀指导下，在公司各级业务部门的密切配合下，全力以扑的完成了东润里的建设，万弘里的桩基础也已经开工，特别是顺利完成了缤瀚里和万淙里的交房工作，为公司赢得了在鄱阳县的良好信誉，为今后桃花源纪项目在鄱阳的开发打下了很好的基础。作为公司工程建设专业的核心职能部门，我们牢记公司领导的教诲和嘱托，淙部门职能出发，从项目的技术特点和开发要求着手，突出自身的技术优势和专业特长，充分发挥工程部在技术管理上的核心作用，严格控制工程质量及工程进度，基本完成了领导安排的任务。工程部形成了一个专业配套，岗位职责分明的团结集体。

我们本着回顾过去、总结经验、找出不足，进而丰富和改善自己的原则，为此我就个人在2011年的工作在以下几个方面进行回顾和总结。

一、综合管理体系运行情况、确定由工程部经理和监理部综合管理的体系，给了每个单位项目经理、现场施工主管、技术人员，有一个现场相互学习的机会。每次钢筋验收时都是总监和工程部经理亲自到场，施工单位现场钢筋的绑扎由于有工程部和监理部的大力配合，及时发现、解决了一些重大遗漏，分部（子分部）、分项质量的缺陷能及时得到纠正，分项工程质量优越的相互学习。安全、现场文明施工等方面有不到位的地方，质量有缺陷部位都得以整改完善。其他楼也不会出现同样的问题。、为使总承包项目经理、现场施工主管理解和执行工程部的综合管理方针和目标，工程部建立了综合检查制度和方针后，采取多种形式的宣传教育，利用工程列会、专题会议、综合检查和提问等方式进行强化宣传，使各楼座总承包项目经理、现场施工主管都知道工程部的综合管理方针，加强职工对综合管理方针、目标的理解、并在管理工作和实际施工过程中得到较好的贯彻。

3、现场存在问题的地方及时下达监理工程师通知单，对屡教不改的单位就通过罚款来督促他们整改, 产生了一定的威慑作用，对质量的改进有重大作用。

二、质量管理

1、在施工阶段注重过程控制。严格按图纸、合同及规范进行工序验收，“百年大计，质量第一”，认识到工程质量的监控是我们工作的“生命”，为使工程质量实现预期目标，必须把好工程质量的事前预控、事中监控、事后控制，其具体做法是：严格原材料、构配件及设备进场关，每次送检必须我部人员参与并全程送检。所有主体结构使用材料及装修材料都要履行报验手续，必须出具出厂证明、产品合格证及复试合格报告，只有合格的产品、材料方能进场使用。

2、强化质量监控，确保主体工程结构优良。对重要部位和关健节点的施工，要求监理人员实行全过程旁站。对于梁柱部位的钢筋绑扎、砼浇捣、防水层细部施工，监理工程师要按规定坚持严格旁站监理，及时发现和纠正施工存在的质量问题，并督促施工方对存在问题予以整改，使施工过程质量问题消灭在萌芽之时，积极进行正常性的监理巡查工作。工地代表必须深入工地现场了解现场情况，协调解决存在的问题，发现不合格者，及时指正，坚决要求整改，发现不合格的或质次的材料，坚决要求施工单位清退出场，确保工程质量货真价实。注重工作质量，一线工作人员必须一身正气，清正廉洁，以理服人，平等待人，礼貌待人，为企业营造一种良好的合作氛围，确保工作优质快捷，工作不能拖泥带水，要当促进派，不当“拖拉机”，全部门人员要做到腿勤、手勤、嘴勤和脑勤这“四勤”。

3、抓好事前控制，严把过程控制关。

在整个过程中，我坚持以事前控制和主动控制为主，依据设计文件编制了质量控制规划，制订了具体的程序，明确了工作内容、验收标准及工作要求。依据规范要求进行了现场质量管理、并对工程的测量、定位放线，包括轴线尺寸、水平标高进行了现场复核，进一步明确了目标和要求，为了工作的顺利开展创造了条件。

4、严把原材料半成品进场关。

凡是进场原材料、即查验合格证、准用证、质保单等，符合要求后进行了外观检查，没有异常情况后见证取样送检测中心复检，做到材料进场先复检后使用，不合格的材料拒绝用于工程上。

5、严格工序检查，强化过程控制。

在施工监督过程中，强化了施工工序报验手段，做到先报验后施工，上道工序未经验收不得进入下道工序的施工，对隐蔽工程的验收工程部尤其重视，现场对重点、关键部位进行了旁站监督，如现浇钢筋混凝土、梁、板、梯、屋面等。施工中，我对钢筋混凝土工程，特别是楼面工程的施工质量给予了高度的重视和严格的控制，在整个施工过程中，我把钢筋的绑扎制作质量，板的浇筑厚度、混凝土的配合比、坍落度和养护等方面作为重点来控制，以确保混凝土的施工质量。在墙体施工中，我抓了以下关键：一是砖的湿水；二是砂浆的正确拌制；三是砌筑的质量，其中砂浆的饱满度、粘结度、垂直平整度及拉结筋的设置作为关键来监督控制。

6、现场监督控制

在现场监督控制中，每次抽查混凝土的配合比，确保混凝土强度符合要求，现场楼板的厚度做到跟踪检查，发现楼板厚度不足及时向施工单位提出，得到了及时改正，确保了工程质量的重要保证。砂浆强度确保符合设计要求，从现场情况来看，砂浆强度能完全达到设计要求。每次验收钢筋都是很仔细，发现了很多问题，把问题解决在萌芽状态，为桃花源纪守住了最重要的一道关口。在施工工作过程中，发现问题及时下达监理工程师整改通知单，及时处理解决施工中的有关问题。

7、加强事后控制，确保施工质量符合要求。

本工程在施工全过程中没有发生质量事故，作为一般性质量问题，施工单位通过自查、自检后内部整改；另一方面，通过检查发现后通知施工单位整改。及时督促施工单位收集整理好各种工程资料，并认真做好自己的现场综合检查资料。总的说，本工程通过严格控制，施工质量取得了较好的效果，主体内在的质量安全可靠，外墙砖砌工程总体平整光洁，楼地面未发现明显的裂缝，墙面窗台处、卫生间、屋面发现几处渗漏现象，以全部得到有效控制。

8、工程地基基础和主体结构的质量情况

在条基基础施工过程中，现场跟踪旁站，条基的断面尺寸，混凝土配合比，振捣等的质量控制，按规范要求见证取样了混凝土试块。包括土方、模板、钢筋、混凝土等分项工程，并对分部工程在认真验收及统计的基础上，承包单位自评为合格，经工程部验收确认合格。

9、主体结构的质量情况

主体结构中对构造柱、梁和砖墙等在施工过程中按工序进行检查验收，从验收情况看，总体质量情况良好。其中，钢筋工程、模板工程和混凝土工程3个主要的分项工程全部达到合格，经承包单位自验自评和工程部、监理验收，全部达到合格标准。

10、质量控制资料情况

本项目工程部根据分项、分部（子分部）单位工程的质量情况认为该工程实物质量满足设计图纸和相关规范、标准的要求。观感质量较好，质量控制资料基本完整，主要项目的安全和功能检测资料齐全。

三、需要继续改进的地方

1、虽然取得了不俗的成绩，但我们在管理上还存在不少的不足。根据公司建设“一流品牌”的要求，目前我们项目申报的精品结构工程明显偏少，特别是住宅工程；

2、在项目管理过程中对进度的把握度不够，始终没有脱离急急忙忙开工，前期主体工程推进较快，后期工程扫尾偏慢，在急于交付的情况下，又急急忙忙竣工的局面；

3.进一步完善、细化工程管理体制，理清管理程序，使工程管理更加顺畅，更加高效。明确了内部分工和职责，建立了上传下达、团结协作、规范有序的工作秩序，有力地推动各项工作顺利开展。

4、还需要加强部门之间的协调、沟通，“早谋划、早安排”，做好一切施工前后准备工作。

四：结束语

随着2012年的到来，我们公司正迈着坚实的步伐，以人为本，关注并认真落实顾客各阶段的需求。公司开发规模不断扩大，开发产品结不断向优质方向发展，经济效益、综合实力不断增强。面对公司发展，工程部将积极推进以项目精细管理为核心的工作体制，继续深化服务型、学习型管理新模式，将“精心”是态度、“精细”是过程、“精品”是结果融入到项目管理全过程。

又见雁飞去，冬去春又来，我们虽然满身尘土，却有最迷人的风采，用挺直坚实的背膀，支撑起明天的辉煌！展望未来，工程部人员正以饱满的热情、昂扬的斗志、十足的信心去迎接公司更新的发展与挑战！以主人翁姿态去打造2012更美好的明天！

南昌同创基业房地产开发有限公司

桃花源纪分公司工程部

康金生 2012年1月5日

2.地产公司工程审计总结 篇二

1 房地产企业存货管理工作的重要性

与其他行业企业不同,房地产企业的存货主要是指房地产企业在运行过程中所储存的各种存北京房产建设原材料、房地产建设库存设备、在建项目、各种出租房等。这些存货的流动性较差,而所占的资金份额往往较高。同时,房地产存货的周转速度会对企业所有的流动资产的利用率产生较为严重的后果,也影响着企业的经济效益。而与其他地区相比,北京的物价水平等相对较高,因此存货的价值也必然较高,房地产企业存货资产在其流动资产中所占的比例越高,越容易出现存货风险。

2 房地产公司存货管理的现状———以北京房地产公司为例

该房地产公司成立于1995年,经济效益较高,从存货方面来说,2013年,公司的存货占总资产的比例为33%左右,2014年该比例为37%,2015年存货比例为55%。而在该企业所涉足的所有行业中,房地产也存货占总存货的比例为45%。由此可以看出,该企业的存货资产较多,而主要原因在于以下两个方面:第一,企业的土地储备较多,在房地产存货中占有较大比例。第二,企业仍然拥有很多在建的或者建好还没有销售出去的商品房,使得企业的存货占比过高。从存货的周转天数方面来说,房地产周转天数达到740天左右,也表明该企业的存货周转频率较低,资金的使用效率较差,这不利于企业发展资金的回笼。下面,笔者将结合北京房地产企业的实际情况对这些问题进行一一论述。

首先,企业存货受到市场经济波动和供需情况的影响。就北京该房地产公司来说,其材料采购费用等也不断增长,这也使得企业的发展成本增大,不利于存货管理工作。同时,随着市场供求关系的变动,房地产的市场价也随之波动。市场供求情况的变化也影响着企业的存货管理工作。其次,国家政策的变动影响着房地产企业的存货管理工作。国家调整贷款利率政策,这使得企业用于存货管理的资金也随之调整。近来,国家努力深化房地产侧改革,积极推动“去库存”策略。房地产侧供给改革的主要措施是去库存,主要是通过需求侧寻找对策,通过货币、财政,金融等政策刺激消费。除此之外,房地产企业在产品的成本控制及存货管理效率方面还存在问题。总之,房地产企业的存货管理工作面临较大困难,提高存货管理工作的效率及水平是各个房地产企业存货管理工作中面临的重要任务之一。

3 完善企业存货管理工作的相关对策

首先,要深入了解房地产市场的波动趋势,明确企业发展过程中对各种存货的需求情况,从而做好存货的采购工作,有效地控制存货成本。企业采购人员要深入了解目前的材料存货情况,并从不同项目的实际需求出发,制定合理的材料采购计划。而对于发展过程中的部分临时采购行为,房地产企业必须高度重视,要深入研究市场发展情况,做到合适储备,避免出现资金周转不畅的情况。

其次,要明确国家对于中小企业所实施的政策,包括贷款政策、税收政策等,充分利用各类优惠政策,在获得更多资金支持的基础上提高本单位存货管理工作的效率。要认真填写采购计划,完善存货的内控制度,明确不同部门的工作职责。同时,还要做好存货的定期盘点与清查,统计存货的数量等,做好定期抽查工作,从而确保账实一致。

再次,要加强产品的预算管理与成本控制工作,提高存货管理效率。第一,要进行项目评估,做好前期的预算管理与成本控制工作。相关人员要进行大量的市场调查,研究各个项目的销售成本,努力测算项目的成本及盈利水平,从而做成合理的决策。要选择合理的项目设计单位,降低设计费用,降低项目的建设成本。第二,要重视施工阶段预算控制。施工人员要严格按照预算计划,从而调节资金的流量。第三,重视竣工阶段的预算控制。在完成竣工结算之后,要对项目的投入成本与目标成本进行对比,从而分析项目预算的执行情况,明确存在的问题,找到解决对策。

另外,对于那些待售的商品房,房地产企业要充分利用国家“去库存”的优惠策略,从本单位库存的实际情况出发,采取各种针对性策略,做好产品广告、提高优惠折扣等,保证产品以较快的速度销售出去。

4 总结

各个房地产企业要梳理价值管理的理念,运用科学的方法,加强对存货的管理,从而进一步降低存货成本,提高企业资金的运转效率。科学的存货管理工作对于我国房地产行业的健康发展意义重大。

摘要：房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,做好存货管理工作是十分必要的。本文笔者以北京某房地产公司为例,分析了存货管理工作中存在的问题,而后提出了相应的对策。这对于未来房地产企业的存货管理工作有一定的指导意义。

关键词：房地产公司,存货管理,对策

参考文献

[1]李飞飞,李晓燕.基于DEA的房地产上市公司绩效评价——以北京地区A股为例[J].企业导报,2013(11).

3.万科 成立物流地产公司 篇三

万科内部员工称：“撤销事业部改为公司是因为集团更重视物流地产了，该公司今年外招了很多员工，并在短时间内拿下大量土地。”

而在万科6月4日公布的5月份销售简报上，也首度披露了集团对于物流地产的规划：“下一阶段，我们将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，而产业地产的业务重点方向之一将是物流地产。”

远洋地产暂不计划扩大国内借贷规模

5月12日，据媒体报道，远洋地产公司秘书蓝梓健于股东会后表示，央行再降息对内地房地产是利好消息，公司于国内的贷款占60%，减息将有助降低融资成本，未来公司将不断平衡融资渠道。

但是，蓝梓健另指出，由于远洋今年1月份已发行12亿美元的债券，已经足够集团资金需要，即使现时中国已经有减息行动，但公司暂时无融资需要，因此现时未有进一步于中国扩大借贷规模的计划。

富力地产宣布重新启动A股发行计划

广州富力地产股份有限公司6月1日宣布，公司已重新启动于中国境内建议A股发行并已聘请相关中介机构开展相关工作。富力地产公告又称，公司将于短期内召开临时股东大会以寻求公司股东批准建议A股发行。

但该公告最后补充表示，建议A股发行未必一定会实现。

据了解，富力地产回A之路可谓一波三折。如今，对于已经四次延期回A计划的富力来说，虽已历时多年，但现时A股资本市场的逐步放松或为其注入了不小的动力。

绿地集团联手洲际在洛杉矶项目开发商务酒店

5月15日，綠地集团与全球最大酒店管理公司——洲际酒店集团于上海签署合作协议，将在洛杉矶绿地中心内合作开发洛杉矶绿地英迪格酒店。

据了解，绿地英迪格酒店定位为拥有约330间客房的四星级商务会议酒店，而洛杉矶绿地中心项目是由绿地集团投资10亿美元开发的一个地标项目。绿地集团与洲际集团的合作始于2006年，9年来已共同打造了南京绿地洲际等一批标志性酒店，涵盖了洲际旗下包括洲际、华邑、皇冠、假日、智选在内的全系列品牌。

链家地产合并高策发力新房市场

5月18日，继与伊诚、德佑等中介合并后，国内最大房产O2O平台链家又高调宣布与高策地产服务机构全面合并，双方将打通资源，重点发力新房服务市场。

链家地产董事长左晖在公开信中指出，从高策成立的第一天链家就作为股东参与，并在之后几年不断增持成为了控股股东，高策的事业也在几条线都取得了很大的发展，成为了一手代理领域的领导者之一。至于双方合并的战略动机，左晖称，“我们的合并，意味着链家正式进入一手营销服务领域。

4.房地产公司土建工程师年终总结 篇四

现就****年工作情况总结如下：

（一）入职以来，为了更快更好地融入公司这个团队适应新公司的

要求，我加紧对公司的管理流程和运行模式进行了解，熟悉公司的企业文化，以公司的各项规章制度为准则，严格要求自己，更快更好地完成各项工作任务。有硕果累累的喜悦，工作之余，我自觉学习顺利通过了工程师职称考试及湖南建造师执业资格考试，但工作中也有遇到困难和挫折时的惆怅。部分施工单位工作上不配合，监理监督力度不够，质量把关不严，施工进度上不去等，本着强烈的敬业精神在公司领导的支持下，最终找到了切入点，把握住了工作的重点和难点。

（二）在****年工作内容主要有：我入职后****栋主体及外墙面砖工程已基本完成，室内装修及安装工程正在进行施工,大量的工作衔接还需与各分包单位进行协调落实，在架空层等施工环节上严格监督施工单位按照公司的要求施工，以保证房屋的质量。认真组织协调土建与各分包单位进行交叉作业，确保工程进度。会同监理在现场力争第一时间解决施工中遇到的困难，同时及时跟进落实现场影响工程进度的问题，为验收交房创造了良好的条件。对分户验收土建及各分包单位存在的问题跟进督促施工单位进行整改，尽量把存在的问题减到最少。在*****栋工程上，主体工程已全部完成，进行室内的砌砖抹灰及外墙贴砖施工，装饰的好坏直接影响到工程的观感质量及业主收房存在的一系列问题。在坚持质量求生存的原则上，严把质量关，虽然曾经出现过施工单位责任心不强，在质量上意识淡薄，工作上不配合，在严格的督促及公司领导的支持下，后续工程质量有所改善，一些质量滑坡现象也都及时得到了解决。

在前期施工过程中，由于设计人员的疏忽，施工图纸不统一及施工单位现场管理的不负责任，造成施工单位未按设计图纸及规范要求施

工。我及时审阅施工图纸，熟悉技术要点及施工流程，提出了部分问题的设计修改及整改，尽量走在施工进度之前，避免影响工程施工进度，例如：卧室空调洞的留设不合理，导致空调管线需从窗户玻璃中穿过、外墙阳台线条图纸尺寸不统一及外立面空调板线条施工单位未按图施工等问题。到目前为止大部份问题已整改，工程除室内的电梯、入户门叶的安装及电梯前室的装修及收尾工作外已基本完成，目前正在协调首层室外工程及地下室施工等工作。*****栋进行前期的桩基础工程施工，于**月**日完成压桩，合计完成压桩***条（含补桩*条），目前桩基已经完成静载检测，待锯桩后进行小应变动测验收桩基础。

（三）总结下来：在这半年的工作中遇到一些影响工程质量及进度等问题，列举几个问题如下：

1、本人刚入职公司不久，在深入施工现场检查监督时发现***栋土建单位在进行厕所落水管预留洞口的浇注封堵时，未严格按照设计规范及施工技术要求进行施工，对预留管口垃圾未进行清理，基层面未用水冲洗及扫浆，采用的是混合砂浆进行浇灌（混合砂浆起不到抗渗作用，应用细石混凝土或水泥砂浆加微膨胀剂浇灌），而且未分次浇灌，上述情况存在渗水隐患，第一时间通知监理到场，及时对施工单位予以制止，责令施工单位即刻进行整改。后续未完成的预留管口浇灌施工有了大的改善。

2、*****栋在进行外墙贴砖装修阶段，外墙贴砖未严格按照正常程序进行报验且外墙砖的平整度、垂直度及灰缝饱满度远远超出施工合同要求及工程装饰合格标准，在监理签发《责令停工整改单》后施工单位未整改继续进行施工，在工作实在执行不下去的情况下，把现场情况汇报

给了公司领导，在公司领导强有力的督办下，工程质量后来有所改善。

3、**栋地下室浇注底板后浇带时，规范要求钢筋应该进行除锈处理，对松散的混凝土应先进行凿除，混凝土浇注前还必需进行冲洗干净。但施工队在浇注时又未按正常程序进行报验，在工程部及监理单位不知情的情况下进行浇注。发现施工单位在浇注前对后浇带根本没进行清理，连塑料袋、饭渣等垃圾都有（因地下室住了施工人员，还在下面做饭），更别用说钢筋除锈。在协同监理责令施工单位停止浇注不配合的情况下，也及时把问题情况汇报给了公司领导，施工单位方停止混凝土浇注进行整改。

总的来说，监理公司对施工单位缺乏强硬的手腕，没有严格按照合同代表建设单位进行监理，导致工程施工质量达不到图纸设计及规范要求，施工进度不能达到公司计划目标。最后我们工程部不得不花很多精力去帮助监理公司完成本应由监理完成的工作，虽然在我们的共同努力下基本圆满地完成了工作，但相应的加大了工程部各专业工程师的劳动强度。

****年的工作计划与安排

（一）对****栋交房业主提出存在的问题及时跟进，督促施工单位整改落实，确保房子顺利移交物业，对各分包单位提交的工程量予以复核。

（二）协调*****栋土建与各分包单位之间工作上的交叉作业，在对分包单位的管理上，以合同、规范为依据，在实际工作中，做到有计划有跟踪有落实，紧盯合同目标制定关键控制节点，站在公司利益的立场上处理事情，坚持原则，保证工程质量，进度更快，成本最低，整体效

果最好。

（三）在****栋上要认真审阅施工图纸，对存在的问题提出合理化建议，在投资控制上严格审查各种签证和变更资料，确认其合理性、必要性，避免增量多报和减量漏报。在合同管理上，充分熟悉合同条款，落实合同条款的执行情况，严格按照合同执行，常常深入施工第一线了解工程的实际状况并能及时解决各分包方的实际困难，协同监理进行施工质量控制、监督施工进度，协调解决土建及各分包单位的现场问题，真正做到对工程质量负责，对公司负责。

结束语：

回顾过去的大半年时间，虽没有轰轰烈烈的成绩，但也经历了一段不平凡的考验和磨砺。在此非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、进步，慢慢的提升自身的素质与才能。正是有公司领导一直以来的支持才使我在工作中更加的得心应手，能很好的完成各项工作任务。在这段时间里我遵章守纪、团结同事、求真务实，始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风，老老实实做人勤勤恳恳做事。总结过去，展望未来，本年度工作多，任务重，对于我来说又是一种挑战。如何协调配合好****栋土建与各分包单位间的工作、严格按照合同要求对施工单位的施工质量、施工进度进行监督控制，是一个土建工程师应考虑的课题。在以后的工作中，希望公司领导能一如既往给我更多的理解和更大的支持，我将认真执行公司的相关规定，充分发挥个人主观能动性，工作积极，任劳任怨的完成好本职工作及公司领导的工作指示和安排，争取为公司的发展强大贡献自己的力量。

5.房地产公司工程部年终工作总结 篇五

20xx年度工作已经结束，在这一年的工作中，我部得到了地产公司、物业公司、管理处各级领导的大力支持和指导，管理处其他部门的大力协助，设备外包公司的全力配合及我部全体员工的努力下基本完成了管理处制定的年度工作目标。

在20xx年工作中，工程部严格执行了管理处制定的年度工作目标和工作计划，合理安排并认真进行组织实施，在竣工图纸、资料不齐全、人员缺少的情况下，保证了各项工作按计划顺利的完成。基本实现了设备设施正常运行的工作目标，在完成各项日常维修服务工作的同时，为大厦客户创造了良好的办公环境，提供了硬件方面基础性的保障工作。

第二部分：主要工作事项及任务目标完成情况

一、工程部自行对设备工程的工作

根据工程部的工作性质，制定了一套设备年度维修工程工作计划，在分析和总结设备运行规律以及在前两年维保工作的基础上，有计划、有重点，合理地安排了全年的工程计划，将设备设施按系统进行了分类，对各系统及各阶段的主要工作在全年的计划中进行了合理配置，将各系统设备的工程工作细化到月度维保工作计划中，根据每月的维保计划安排技工进行落实和完成。

1、本年度维保计划共制定73项，主要有公共区域照明巡视检修、擦窗机的检修维护、电磁防火门的检修维护、防火卷帘门的检修维护、楼宇自控的检修维护、空调机组的检修维护、循环泵检修维护等。根据各专业的分工，将各专项维保工作落实到人，按照计划进行维护工程，工程中发现异常情况报专业主管，由主管组织人员进行紧急处理，遇到重大问题或暂时无法解决的问题，我部上报管理处领导，等待进一步的解决落实。各项维保工作我部已按计划落实完成。

2、为对客服务的顺利进行，保证客户的最大利益，我部安排电气组全体员工放弃节日休息，利用“十.一”节日长假期间，楼内大部分客户放假休息，对大厦电气系统进行了检修维护工作。按年度总体工程计划对电气系统进行了停电检修和设备清扫维护工作，对配电室的高压设备进行了预防性试验，对低压配电设备的主要开关进行了清扫维护和检测试验，对100多路出线开关进行了清扫、检查和紧固。针对部分客户的加班情况，采取了分区分时停电的措施，对电气竖井的配电设备进行了清扫、维护，保证了客户单元的正常供电。在最大限度减少对客户造成影响的前提下，顺利完成了上述工作。

3、在4月份、10月份，供冷季、供暖季来临之前，电气组、设备组在保证对客服务的同时，抽调部分技工按年度计划对冷水机组、冷水泵、冷却塔、锅炉、采暖泵等供暖、供冷系统进行了清扫、检修工作，对现场设备进行逐项测试，并进行了点动和传动实验，使设备达到了正常运行的要求，为供冷、供暖工作提供了保证。

对计划工作的完成情况及时进行了记录检查和总结，使专业设备的维修工程工作有计划、有落实地得以顺利完成，保证设备是处于一种良性循环状况。

二、设备外包工程工作

我部共有九个项目采取了外包维保的方式，各外包公司能够按照双方的约定，很好的履行了合同的相关内容，现就外包维保工作做简要汇报：

1、锅炉维保工作由北京中京豪纬公司负责工程，5台锅炉在豪纬公司的维护工程下，设备运转正常。

2、冷冻机维保工作由上海美约空调冷冻设备技术服务有限公司负责工程，约克公司负责三台冷水机组、两台风冷机组的工程工作。3号冷水机组主板现存在故障已无法正常使用，其它四台机组运转正常。

3、冷却塔维保工作由北京吉隆盛世制冷有限责任公司负责工程，三台冷却塔在吉隆盛世公司的维保工程下运转正常。

4、冷却水水处理工作由北京吉隆盛世制冷有限责任公司负责，冷却水系统在吉隆盛世公司的精心调整下指标正常。

5、自动门维保工作由北京金晓智工贸有限公司负责工程，一台自动旋转门、十台电动门在金晓智公司的维护下，运行基本正常，虽然故障率较高，但金晓智公司的服务态度较好，及时率较好，能用最短的时间处理好发生的故障。

6、电梯维保工作由上海三菱电梯有限公司负责工程，十一部电梯在三菱公司的维护工程下运转正常，在年检中得到了技术监督局检查员的认可。

7、扶梯维保工作由蒂森电梯有限公司负责工程，一部电梯、四部扶梯在蒂森公司的维护工程下运转正常。

8、消防报警系统维保工作由北京华祺洋消防公司负责工程，大厦的消防报警系统在华祺洋公司的工程下功能正常，在12月22日的消防联动检测中效果良好，充分的体现了华祺洋公司优秀的专业水平。

9、停车场维保工作由北京兴中昊公司负责工程，停车场收费系统故障率较高，管理处多次组织兴中昊公司，参加由我部牵头的设备故障分析和研究落实整改措施的专题会，并责成设备维保单位分析故障原因，制定和落实整改方案，通过整改近日故障率已有大幅的下降。

在每次维保工作中我部各专业都安派技工全程跟进维保情况，相关专业主管进行抽查工作，保证设备始终处于最佳状态，并促使了维保单位的工作的质量得到了改善和提高。

三、能源管理

1、为了提倡节约能源、降低能耗这一原则，我部对大厦外立面灯带、空中花园照明、室外景观照明、水景水幕的启闭时间制定严格的计划，并安排专人负责检查、巡视，确保各项工作能够按计划进行实施。以上工作的落实，达到了节约能源并降低维修成本的目的。

2、在空调系统的冷热转换工作中，前期准备充分，对每一项准备都是按照时间的节点，明确分工，落实到每一个人，使大家都能按计划来完成工作，确保了大厦能按时供冷、供热。在供冷、供热季节中，根据天气的变化及时调整供冷、供热的温度，对大厦内不同的区域进行了及时的调节，尽最大的努力避免了楼内冷热不均的现象。从而减少了冷机、锅炉、水泵、冷却塔开启的数量，节省了用电及天然气，直接的为公司节约了资金。

3、能源消耗统计

20xx年电费共计交费为6282040元，其中客户交费4008385.61元，物业自用实际交费2273654.39元;电费为4931239.98元，其中客户交费2836389.65元，物业自用实际交费2094850.33元。20xx年大厦自用电费用在总体用电负荷增加的基础上相比20全年略增了178804.06元，与年比增加的用电费用大幅降低。

主楼2006年用水37143吨，费用为226572.30元;20xx年用水48524吨，费用为295996.40元;今年比去年用水费用增加11381吨，费用为69424.10元。

配楼20xx年交费204864.80元，其中包括20xx年4月16日补交配楼20、2006年用水26845吨，费用150332元。

2006年锅炉供暖共用天然气526817立方米，费用为1027293.15元;在总结前一年供暖工作的前提下，我部对年供暖进行了调整，20xx年锅炉供暖共用天然气463491立方米，费用为903807.45元;20xx年比2006年少用天然气63326立方米，共节省费用为123485.70元。

四、二装管理

本年度共装修23户，审图54次，竣工20户，未竣工3户。

消防二装改造18户，收取改造费290700元;空调二装改造10户，收取改造费180619.4元;两项共计收取471319.4元。

截止到12月31日，累计楼内已租售面积为95.90%，入住面积为93.70%，我部虽然面临的二次装修工作较多，在保证对大厦设备运行维护及对现有客户服务的同时，加紧了对二装图纸的审核工作，缩短了图纸的审核时间，由此减少了二次装修的施工周期，可以用最短的时间完成客户的入住。针对各客户所请的装修公司的施工经验参差不齐，我部人员严把质量关，在入场前针对可能发生的问题提前知会施工方，令其在施工中引起注意，确保客户能有一个装修较好的办公环境。因为大多数租户、业主对装修方面的知识了解很少，或是根本不懂。这就需要我们多了解这方面的专业知识，尽可能的为业主、租户提供多一些的服务。给业主、租户留下良好的印象，为今后物业管理处物业费更好的收取工作打下良好的基础。

五、员工的培训考核工作

1、我部针对大厦各系统、各设备的不同，修改并细化了作业指导书的内容，此次主要有高压开关柜操作及巡检作业指导书，卷帘门工程作业指导书，擦窗机操作作业指导书等20篇。在完成作业指导书修改后，我部按专业的不同对员工进行了作业指导书的培训工作，培训后我部对员工进行了两次理论知识的考核工作，在作业指导书考核中使员工加深了对设备的了解，提高了员工的责任心，增加了团队的凝聚力，为今后设备正常运转及报修服务工作奠定了良好的基础。

2、我部与维保公司联系并组织技工学习了相关设备的特点及操作程序，通过专业人员细致的讲解，技工对设备的性能有了更深的了解，培训后技工普遍反映效果较好。在培训后我部针对各班组、各专业的不同，对技工们进行了考核工作，经考核效果较好。今年外请维保公司培训共5次，分别是直饮水机组、锅炉、消防报警系统、楼宇自控、冷水机组。通过培训达到了预期的效果，不但检验了员工的真实水平，也增加了员工对xx大厦设备的了解，为更好的完成设备运行工程工作打好了坚实基础。促使维保单位的工作的质量得到了改善和提高。

3、安排员工参加了国贸公司组织的培训和管理处的相关培训工作，主要有消防应急预案、入室维修服务、礼仪礼貌等培训。通过加强对员工的培训能够在遇到突发事件时，可以统一思想、统一认识，有计划、有步骤的安排工作并能用最短的时间完成所发生的事件。

六、配合开发公司的工作

我部配合开发公司工程部陆续对结构加固、停车场设备、玻璃隔间墙、燃气报警系统、隔栅灯、配电箱、电缆桥架、玻璃幕墙工程、铝合金窗、钢结构工程、电线电缆、动态平衡调节阀、锅炉、金属软管、换热器、水电安装工程、消防应急电源、方砖步道工程、石材、风机盘管、热风幕、灯箱广告、母线差接箱、石材安装工程、水泵的尾款支付进行了检查、确认。此次尾款支付会签工作的意义深远，我部人员在对上述工作的落实时，又对大厦内系统设备有了更深的了解，为今后各系统设备的正常运行及维护创造了有利条件。

七、大厦设备设施的查验工作

我部根据公司及管理处的安排配合技术支持部对大厦设备设施进行了全面的复验工作，在复验的工作中，我部在保证对客服务工作的同时，克服了各专业人员缺乏的问题，比较圆满的完成了设备设施的查验工作(消防联动设备不在其中)。在此次查验中共有166条问题，我部需要整改的约有101条，为此公司组织了专题会，讨论整改问题，会后我部根据讨论精神，拟定了一份整改方案，报请公司批复，在公司未进行批复的同时，我部已先行对一些常识性的问题进行了整改工作。

12月份，根据公司要求对大厦消防系统进行了整体的测试、评估工作，此项工作由我部牵头，在大厦消防报警系统维保公司、安保部、客服部等相关部门的大力配合下，组织内部人员和维保公司研究制定了大厦消防报警系统联动测试的实施方案。我部安排电气专业、设备专业人员及时跟进报警设备的检查、试验工作，并于12月22日，顺利完成了本次消防联动测试工作，为公司下一步进行的消防系统整体评估工作提供了真实数据。

八、报修、巡修的处理工作

20xx年1月1日至12月31日，累计报修2111起，已全部落实完成。20xx年累计报修2518起，在入住率增加的情况下，今年比去年维修量减少407起，这主要的原因是我部总结了去年存在的问题，做出的整改，按相关专业划分了责任区，加强了巡修工作，减少了公共区域的报修工作，并可以为其他部门减少了一些工作，并且相应的提高了物业服务水平。

第三部分：工作中存在的不足、发现的问题及采取的措施，以及取得的经验体会

1、内部管理方面

A、在大厦工程设备设施的核查过程中，涉及到我部管理的问题约有101项，通过本次设备核查工作，充分暴露了我部在管理过程中存在的深层次的问题，各专业内部维保工作质量不高，维保人员存在拖、瞒等原因，这些问题我部将会在的工作中重点解决，尤其是规范设备设施的管理工作将是今后不断加强改进和完善的重点工作。

B、机房、竖井的巡查、清扫频次与力度不够，针对这些问题经理及主管将不定期的对机房、竖井进行了检查，从更高的眼光来检查设备运行情况及环境卫生的保持情况，以保证设备的正常运转。

C、在实际工作中发现我部部分人员的理论水平及实际操作能力有待提高，针对以上问题我部在今年已着手进行了，发现培训力度仍然不够，今后会加强技术业务的学习和培训工作，进一步提高人员素质和业务水平，使全体人员都能达到相对的水平，为更好的维护工程工作尽职尽则。

2、设备方面

A、安防监控设备因相关方面原因造成部分设备一直以来未处于正常的工作状态，设备故障率较高，维修及时率较差，我部将重点跟进，努力抓好落实解决这些方面的工作，力争在一段时间内使设备存在问题得到有效的处理和完善，保证设备的正常运转。

B、机房内的基础工作有待提高，主要体现在标牌、标识的制作粘贴工作及机房环境的整改工作，力争在近期完成。

C、大厦工程设备设施核查工作完成后，发现部分设备设施需要整改，我部将按照公司的指示进行相关方面的整改工作。 第四部分：新年度(20xx年)的工作设想

经过对过去一年工作的回顾，我部明年会大力提倡团结、合作、主动、求实的工作作风，提高对客服务意识及理论和实际动手能力的培训。在日常工作中做到，计划周全、布置细致、安排合理、增强凝聚力，踏踏实实地做好每一项工作，使我部的工作上一个新的台阶。以下是我部的一些想法：

1、按照公司的要求建立一套科学有效的设备工程计划，用规范化管理代替经验管理，保证设备设施的完好率。

2、完善内部分工，明确各负其则的规章制度，并有效的进行组织落实。

3、将节能减排工作的意识深化到每名员工心中，来为企业带来良好的经济效益。

4、招聘时严把引进人员的工作经验，技术水平和专业资质的审核，有效提高专业人员的整体素质。

5、通过培训提高现有人员的自身素质和职业素养，树立良好形象。

第四部分：对公司(或部门)管理的意见或建议

为能够更好的为客户提供周到、细致服务的同时，我部听取了部门基层员工反映的一些情况，有以下问题请公司参考：

1、建议公司协调开发公司将工程各专业系统的竣工资料加以完善，为部门内部的设备管理工作创造有力条件。

2、建议公司对本市同等写字楼的薪资标准进行调研，已确保技术工人的稳定。

3、建议公司协调B2餐厅非办公时间的饭菜质量、价格问题。

6.地产公司工程审计总结 篇六

年 度 工 作 总 结 报 告

部 门： 工程部

姓 名： *****

职 位： 土建工程师

任现职时间： *个月

入职时间： ****年 * 月** 日

我于****年**月有幸加入湖南德客隆置业投资有限公司这个大家庭，入职工程部任土建工程师一职。主要负责协调土建单位与各分包单位工作上的衔接，在工程部经理的指导下开展现场工作，按照合同要求对施工单位的施工质量、施工进度进行监督控制，协调解决土建及分包单位的现场问题，跟时落实工程部经理及公司领导的工作指示和安排。

现就****年工作情况总结如下：

（一）入职以来，为了更快更好地融入公司这个团队适应新公司的要求，我加紧对公司的管理流程和运行模式进行了解，熟悉公司的企业文化，以公司的各项规章制度为准则，严格要求自己，更快更好地完成各项工作任务。有硕果累累的喜悦，工作之余，我自觉学习顺利通过了工程师职称考试及湖南建造师执业资格考试，但工作中也有遇到困难和挫折时的惆怅。部分施工单位工作上不配合，监理监督力度不够，质量把关不严，施工进度上不去等，本着强烈的敬业精神在公司领导的支持下，最终找到了切入点，把握住了工作的重点和难点。

（二）在****年工作内容主要有：我入职后****栋主体及外墙面砖工程已基本完成，室内装修及安装工程正在进行施工,大量的工作衔接还需与各分包单位进行协调落实，在架空层等施工环节上严格监督施工单位按照公司的要求施工，以保证房屋的质量。认真组织协调土建与各分包单位进行交叉作业，确保工程进度。会同监理在现场力争第一时间解决施工中遇到的困难，同时及时跟进落实现场影响工程进度的问题，为验收交房创造了良好的条件。对分户验收土建及各分包单位存在的问题跟进督促施工单位进行整改，尽量把存在的问题减到最少。在*****栋工程上，主体工程已全部完成，进行室内的砌砖抹灰及外墙贴砖施工，装饰的好坏直接影响到工程的观感质量及业主收房存在的一系列问题。在坚持质量求生存的原则上，严把质量关，虽然曾经出现过施工单位责任心不强，在质量上意识淡薄，工作上不配合，在严格的督促及公司领导的支持下，后续工程质量有所改善，一些质量滑坡现象也都及时得到了解决。

在前期施工过程中，由于设计人员的疏忽，施工图纸不统一及施工

单位现场管理的不负责任，造成施工单位未按设计图纸及规范要求施工。我及时审阅施工图纸，熟悉技术要点及施工流程，提出了部分问题的设计修改及整改，尽量走在施工进度之前，避免影响工程施工进度，例如：卧室空调洞的留设不合理，导致空调管线需从窗户玻璃中穿过、外墙阳台线条图纸尺寸不统一及外立面空调板线条施工单位未按图施工等问题。到目前为止大部份问题已整改，工程除室内的电梯、入户门叶的安装及电梯前室的装修及收尾工作外已基本完成，目前正在协调首层室外工程及地下室施工等工作。*****栋进行前期的桩基础工程施工，于**月**日完成压桩，合计完成压桩***条（含补桩*条），目前桩基已经完成静载检测，待锯桩后进行小应变动测验收桩基础。

（三）总结下来：在这半年的工作中遇到一些影响工程质量及进度等问题，列举几个问题如下：

1、本人刚入职公司不久，在深入施工现场检查监督时发现***栋土建单位在进行厕所落水管预留洞口的浇注封堵时，未严格按照设计规范及施工技术要求进行施工，对预留管口垃圾未进行清理，基层面未用水冲洗及扫浆，采用的是混合砂浆进行浇灌（混合砂浆起不到抗渗作用，应用细石混凝土或水泥砂浆加微膨胀剂浇灌），而且未分次浇灌，上述情况存在渗水隐患，第一时间通知监理到场，及时对施工单位予以制止，责令施工单位即刻进行整改。后续未完成的预留管口浇灌施工有了大的改善。

2、*****栋在进行外墙贴砖装修阶段，外墙贴砖未严格按照正常程序进行报验且外墙砖的平整度、垂直度及灰缝饱满度远远超出施工合同要求及工程装饰合格标准，在监理签发《责令停工整改单》后施工单位未整改继

续进行施工，在工作实在执行不下去的情况下，把现场情况汇报给了公司领导，在公司领导强有力的督办下，工程质量后来有所改善。

3、**栋地下室浇注底板后浇带时，规范要求钢筋应该进行除锈处理，对松散的混凝土应先进行凿除，混凝土浇注前还必需进行冲洗干净。但施工队在浇注时又未按正常程序进行报验，在工程部及监理单位不知情的情况下进行浇注。发现施工单位在浇注前对后浇带根本没进行清理，连塑料袋、饭渣等垃圾都有（因地下室住了施工人员，还在下面做饭），更别用说钢筋除锈。在协同监理责令施工单位停止浇注不配合的情况下，也及时把问题情况汇报给了公司领导，施工单位方停止混凝土浇注进行整改。

总的来说，监理公司对施工单位缺乏强硬的手腕，没有严格按照合同代表建设单位进行监理，导致工程施工质量达不到图纸设计及规范要求，施工进度不能达到公司计划目标。最后我们工程部不得不花很多精力去帮助监理公司完成本应由监理完成的工作，虽然在我们的共同努力下基本圆满地完成了工作，但相应的加大了工程部各专业工程师的劳动强度。****年的工作计划与安排

（一）对****栋交房业主提出存在的问题及时跟进，督促施工单位整改落实，确保房子顺利移交物业，对各分包单位提交的工程量予以复核。

（二）协调*****栋土建与各分包单位之间工作上的交叉作业，在对分包单位的管理上，以合同、规范为依据，在实际工作中，做到有计划有跟踪有落实，紧盯合同目标制定关键控制节点，站在公司利益的立场上处理事情，坚持原则，保证工程质量，进度更快，成本最低，整体效果最好。

（三）在****栋上要认真审阅施工图纸，对存在的问题提出合理化建

议，在投资控制上严格审查各种签证和变更资料，确认其合理性、必要性，避免增量多报和减量漏报。在合同管理上，充分熟悉合同条款，落实合同条款的执行情况，严格按照合同执行，常常深入施工第一线了解工程的实际状况并能及时解决各分包方的实际困难，协同监理进行施工质量控制、监督施工进度，协调解决土建及各分包单位的现场问题，真正做到对工程质量负责，对公司负责。

结束语：

回顾过去的大半年时间，虽没有轰轰烈烈的成绩，但也经历了一段不平凡的考验和磨砺。在此非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、进步，慢慢的提升自身的素质与才能。正是有公司领导一直以来的支持才使我在工作中更加的得心应手，能很好的完成各项工作任务。在这段时间里我遵章守纪、团结同事、求真务实，始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风，老老实实做人勤勤恳恳做事。总结过去，展望未来，本工作多，任务重，对于我来说又是一种挑战。如何协调配合好****栋土建与各分包单位间的工作、严格按照合同要求对施工单位的施工质量、施工进度进行监督控制，是一个土建工程师应考虑的课题。在以后的工作中，希望公司领导能一如既往给我更多的理解和更大的支持，我将认真执行公司的相关规定，充分发挥个人主观能动性，工作积极，任劳任怨的完成好本职工作及公司领导的工作指示和安排，争取为公司的发展强大贡献自己的力量。

7.地产公司工程审计总结 篇七

近十年来我国房地产市场发展迅猛, 房价上涨迅速, 甚至呈现出泡沫化特征, 政府出于总体经济结构战略调整、抑制物价过快上涨、去资产泡沫化以及解决居民住房难问题考虑, 自2010年开始推出了一系列紧缩性宏观调控政策, 这些政策中有一些是专门针对房地产行业的, 比如限购限贷、提高房贷的基准利率、提高首付比例、加大保障房建设、增加房地产交易税费等。而即使不是专门针对房地产行业的财政及金融方面的紧缩性宏观调控政策, 也同样应该会对抑制房价、抑制房地产投机等行为产生重要影响。那么, 这一系列紧缩性宏观调控政策的实施效果如何, 房地产上市公司在紧缩性宏观调控政策下的经营状况及其前景如何, 已经成为人们关注的焦点。深入分析和掌握这些情况, 也是政府宏观调控部门政策决策的依据, 是社会投资的决策依据, 是房地产消费者的买卖决策依据, 更是房地产上市公司自身的内部经营决策依据。

本文拟从财务视角对紧缩性宏观调控政策环境下房地产上市公司的经营状况进行详细的分析, 研究对象为沪深市场全部房地产上市公司, 在剔除2009-2011三年间年报数据不完整的上市公司之后, 入选的房地产上市公司共126家。为反映房地产上市公司整体的经营状况, 本文将样本公司的年报数据按报表项目进行了汇总, 全部原始数据来源于RESSET金融研究数据库。主要采用描述性统计分析方法, 通过结构百分比及报表项目的性质确定重点观察项目, 并在此基础上对重要项目的绝对值、定基百分比、结构百分比等统计指标进行比较与分析。其中, 定基百分比均以2009年的数据为基数;结构百分比中资产负债表以同一时点的资产总额为分母, 利润表以同一年度营业收入项目金额为分母, 现金流量表主表以销售商品、提供劳务项目金额为分母, 现金流量表补充资料以净利润项目金额为分母, 分别计算。

二、房地产上市公司财务数据描述性统计分析

(一) 总体财务状况。

从2009年末起的两年来, 房地产公司的资产规模不断壮大。资产总额从2009年末的10 914亿元迅速增长到17 723亿元, 累计增长了62%。

从资产增长的来源上看, 负债成为资产增长的主力军, 由2009年末的7 194亿元增长到2011年末的12 730亿元, 累计增长了77%, 其在总资产中所占的比重也由2009年末的66%上升为72%;而所有者权益增长相对缓慢, 两年来仅增长了34%, 其在总资产中所占的比重也由2009年末的34%下降到了2011年末的28%。

(二) 权益变动状况。

从所有者权益的两大构成———投入资本与留存收益的变化上看, 房地产上市公司的权益资本再融资额有限, 投入资本项目累计增长并不显著, 两年来投入资本仅增长了4%, 远远落后于总资产及负债的增长速度。而留存收益则成了权益资本的主要来源, 两年来累计增长了79%, 其增长速度甚至略快于总资产及负债的增长速度。

(三) 债务变动状况。

负债是房地产上市公司资产来源中规模最大、增长速度最快的项目。其中, 非流动负债项目在2010年保持了与总负债相应的增长速度, 但2011年增长乏力, 以至于其2011年末在总资产中的占比有一定程度下降。而流动负债则保持了持续的快速增长, 由2009年末的4 882亿元增长到了2011年末的9 413亿元, 两年累计增长了93%, 几乎翻了一倍。流动负债中的短期借款、应付账款、预收账款、一年内到期的非流动负债等项目均保持了较快的增长速度。所有负债中的带息债务 (指银行借款相关项目及应付债券项目的合计) 与资产总额保持了基本一致的增长速度, 而其中的长期带息债务项目虽然在2010年有同步的大幅增长, 但在2011年度却增长有限, 比重下降。

(四) 资产占用状况。

从资产的占用状况上看, 非流动资产占比远低于流动资产占比, 仅维持在13%-15%之间;作为房地产上市公司资产主体的流动资产, 占到资产总额的85%-87%, 这种资产结构充分体现了房地产上市公司的经营特征。从具体项目上看, 存货占有的比重最大, 且呈上升趋势, 其总额已由2009年末的6 104亿元上升到2011年末的11 409亿元, 两年内累计增长了87%, 是资产总额增长贡献最大的项目;而在2009年末还属于房地产上市公司资产负债表项目中金额排名第2的货币资金增长乏力, 2010年虽然增长了16%, 但2011年却迅速下降, 其在总资产中所占的比重也由2009年末的19%下降到了12%, 在资产负债表项目中仅列第4位。

(五) 盈利状况。

近三年来房地产上市公司保持了持续的盈利能力, 但2011年度的盈利增长速度略有下降。虽然在近两年来营业收入的增长速度快于营业成本的增长速度, 导致营业毛利率水平由2009年的32.7%上升到2011年的36%;但是各项期间费用 (这里包括营业税金及附加、销售费用、管理费用及财务费用4个项目) 的快速增长基本消耗了毛利率水平的增长, 最终导致营业净利率水平略微下降, 影响了净利润的增长势头。

(六) 现金流状况。

货币资金总额增长乏力, 先增后减, 增长速度连续三年下降, 现金及现金等价物由2009年净增加869亿元下降到2011年净流出213亿元。从经营活动现金流量上看, 销售商品、提供劳务收到的现金在2010年增长较快, 2011年增速下降, 但从销售收现指标的比值 (这里指销售商品、提供劳务收到的现金与营业收入的比值) 看, 2009-2011年度的三年间分别为1.311、1.256、1.189, 也有了一定的下降趋势。购买商品、接受劳务支付的现金在2010年增速更快于销售商品、提供劳务收到的现金, 加上其他项目的共同影响, 导致经营活动现金流量净额在2010年出现大变脸, 净流出812亿元, 而2011年又继续大额净流出573亿元。从筹资活动现金流量情况看, 2010年度的筹资活动现金净流入翻倍, 达到1 250亿元, 从一定程度上暂时缓冲了经营活动现金净流出的流动性压力。但是, 在2011年度筹资活动的现金流入再降到2009年度的水平。

房地产上市公司连续三年盈利增长的情况下, 反映内在“造血功能”的经营活动现金流量净额却由净流入变为净流出, 这种背离的重要原因通过现金流量表补充资料可知一二。虽然有利于形成经营活动现金流量净流入的经营性应付项目的增加金额巨大, 但是存货以及经营性应收项目的增加远超经营性应付项目的增加金额, 最终形成了净利润高位增长而经营活动现金流量却背道而驰的结果。

三、紧缩政策下房地产上市公司经营状况的总体评价

(一) 从盈利能力上看, 房地产上市公司营业毛利率水平不断上升。

非经常性损益在房地产上市公司中所占的比重微乎其微, 盈利总额持续增长, 体现了其盈利能力的相对稳定性和持续性。但是, 房地产上市公司在2011年度盈利总额的增长速度有所减缓, 主要原因是2011年度的期间费用过快增长。其中, 营业税金及附加、销售费用和财务费用的增长迅速, 这表明房地产上市公司面临着税负环境、销售环境、筹资环境等方面的压力在加大。而从盈利的含金量上看, 近两年的销售收现水平略呈下降趋势, 经营活动产生的现金流量净额由正转负, 自我“造血功能”有一定恶化迹象。

(二) 从财务状况上看, 房地产上市公司近两年资产规模持续增长。

虽然留存收益对资产规模的增长有一定贡献, 但远不如负债的贡献大。房地产上市公司的资产负债率水平在2010年上升迅速, 但2011年的上升速度受到一定程度的抑制。从负债方面看, 房地产上市公司的带息债务持续增长, 但在2011年主要以短期带息债务增长为主, 而长期带息债务增长并不明显, 可能是长期贷款意愿下降或难度增大所致。在商业信用方面, 出现了连续两年的快速增长, 其中的应付账款在2011年更是增长迅速。因此, 流动负债的增长成为了房地产公司最主要的资产来源。从资产占用情况上看, 货币资金的持有比例显著下降, 存货的绝对额持续增长且占有比重也不断提高, 表明存货已有积压态势。

(三) 房地产上市公司经营状况可能存在的主要问题。

首选, 通过上述财务数据可以看出, 房地产上市公司可能面临经营环境的恶化, 这主要表现在税负环境、筹资环境、销售市场环境等方面, 这些环境的恶化将继续推动房地产上市公司的经营成本上升, 对房地产上市公司的持续盈利能力产生较大缓冲作用。其次, 房地产上市公司资本性再融资几乎停顿, 负债融资又以短期融资为主, 其财务风险正在加大, 进而又可能影响到其负债再融资的信用水平, 陷入恶性循环之中。最后, 房地产上市公司存货积压迹象明显, 变现周期增长, 面临的跌价风险也在积聚之中。

四、主要研究启示

根据以上分析, 笔者得出以下启示:

1.房地产上市公司当前的盈利能力依然较为强劲, 房地产上市公司应通过加大销售活动经费的投入等经营策略应对, 社会的刚性需求似乎也依然存在, 其销售获利水平及销售收入现金含量均没有明显的下降, 显著的降价促销现象并未发生。

2.我国自2010年起实施的紧缩政策的预期效果在房地产上市公司的财务报表数据变化中获得了一定的印证, 这些政策的实施已经对房地产上市公司的经营产生了明显的抑制性影响。

3.房地产上市公司在经营策略上对抗紧缩政策及房地产调控政策不利影响的局面可能还将延续一段时期, 具体情况将最终取决于政府、企业及消费者之间的博弈结果。若相关的紧缩政策没有松动, 已经出现恶化迹象的财务状况表明房地产上市公司的对抗能力将难以持久。

4.对于广大证券市场的投资者来说, 表面盈利依然光鲜、但在财务上却恶化迹象渐显的房地产上市公司面临的经营风险与财务风险巨大, 其投资前景的不确定性值得谨慎考量。

5.在财务数据统计分析的过程中, 应注意将绝对数与相对数结合, 并充分考虑不同数据的重要性程度, 以提高分析的效率与针对性。X

参考文献

[1].李敏.财务报表解读与分析[M].上海:上海财经大学出版社有限公司, 2009.

8.A股公司的地产冲动 篇八

国内服装业龙头雅戈尔（600177.SH）就属这类公司，其涉足房地产长达21年，公司房地产收入占比早已超过服装主业。截至2012年年底，雅戈尔房地产业务的库存高达200多亿元，占2012年年末流动资产的七成。大型药企云南白药（000538.SZ）也不甘寂寞，过去几年重金砸向地产业务。

从2012年的年报数据看，沪市900多家上市公司中，投资于房地产开发的企业不少于200家，占比约两成。

然而，闻道有先后，术业有专攻。尽管房地产行业市场大、利润高，看上去是一个稳赚不输的行业，但那些没有开发经验的上市公司要从中谋利谈何容易？

不少跨界涉水地产的上市公司也因此遭受到冲动的惩罚，不仅重金投入并未获得预料中的收益，像云南白药这样在地产业务上出现亏损的公司也不鲜见。部分公司虽然在地产业务上赚了一把，但荒废了主业，甚至在今后的发展战略方向上出现了动摇和分歧。

目前，部分上市公司开始尝试摆脱本不擅长的地产业，重回主业发展轨道。比如云南白药今年初就已开始转让地产项目，云南白药一名高管日前对《新财经》记者表示：“公司已开始弱化地产业务，今后将一心经营主业。”

上市公司地产冲动

最近几年“跨界”进入地产领域的上市公司可谓五红八门，遍布各行各业，其中一些是在相关行业居垄断地位的大型央企和国企，也有一些是处于微利行业的公司，还有一些是主业经营欠佳的公司。

铁路领域的中国铁建（601186.SH）、中国中铁（601390.SH）早就深度介入地产业，2012年这两家公司的房地产业收入分别达到181亿元和197亿元，营业利润分别为51亿元和61亿元，地产业规模堪比大型房地产企业。

一些高速公路上市公司由于在拿地方面有优势，也纷纷涌入地产业，如中原高速（600020.SH）、山东高速（600350.SH）、宁沪高速（600377.SH）等，近年地产业务做得风生水起。2012年，中原高速地产业务收入高达10亿元，营业利润近5亿元。

部分上市公司甚至直接变成了一家房地产企业，如市北高新（600604.SH）原来的主营业务是生产销售纺纱机械、化纤机械等产品，但公司在2012年的房地产业收入超过两亿元，在公司整个收入中占比近七成。

对于上市公司热衷地产的原因，北京一名上市公司高管接受《新财经》记者采访时表示，一是由于现在实业不好做，企业投实体项目成本很高，回报期长，而且风险也很大。“大多数上市公司并非真的不务正业，而是这个‘正业’真的不好做了，很多募投项目就算硬着头皮投了，也没什么利润，有的还亏损。”

二是国内地产行业前几年投资风险较小，利润率也高于大多数其他行业。据其介绍，在目前人工成本和原材料成本大涨的情形下，很多行业的利润率都不如地产行业高，因此一些资金比较充裕的上市公司就选择了地产业。

多家分析机构数据显示，近年来地产业的整体毛利率在30%？40%，在A股公司行业中表现居前，而毛利率一旦超过40%，就算是迈过了“暴利”门槛。

以冠城大通（600067.SH）为例，去年该公司漆包线业务营业收入31.56亿元，但营业利润仅1.33亿元；其房地产业务规模与漆包线相当，营业收入为29.43亿元，但营业利润14.2亿元，是前者的10倍以上，毛利率为48.22%，约为前者的12倍。

“但最近两年房地产的调控，使得很多半路出家做地产业务的上市公司深感压力，资金周转慢了，风险也就大了，要在地产项目上赚钱远不如前几年容易。”上述高管补充说。

有人欢喜有人愁

冲动总会付出代价。正如上述高管所言，虽然有些上市公司因其所在行业的优势以及借着天时、地利，在地产项目上赚得盆满钵满，但也有一些上市公司带着美好期待进入地产领域后，并未收获到预想的高收益。云南白药就是这类公司的代表。

2012年12月中旬，云南白药位于大理苍山东麓旅游度假区的“双溪健身苑”动工，占地面积633亩，预计投资38亿元，号称要打造成国际高端养生度假基地。而早在2006年，云南白药集团就成立了云南白药置业公司，注册资本金1000万元。2011年年末，置业公司总资产8.04亿元，净资产956万元。

但云南白药在地产业务的开发上并不成功。

年报数据显示，白药置业去年亏损近16万元。令人大跌眼镜的是，白药置业自从2006年公司成立以来，营业整整6年多时间，不仅没有产生收益，反而累计亏损60万？元。

从各年度的数据看，白药置业算得上是毫无起色。2007年白药置业无营业收入，也没有产生净利润；2008年亏损41万元；2009年亏损455万元；2011年亏损111万元。在此期间，仅2010年实现563万元的盈利。

事实上，云南白药的地产业务利润率远不及地产公司，以2011年为例，公司全年房地产营业收入2.14亿元，营业成本1.75亿元，毛利率约为18%，而地产行业的毛利率普遍高达30%以上。

与此同时，云南白药的主业也变得黯淡。2006？2012年，云南白药在营业收入和净利润逐年递增的情况下，主营药品的毛利率及占总收入的比重却在逐年下滑，公司药品销售收入占全部营业收入的比例在2005年达99%，到2012年上半年，这一比重已降至30%以下。

记者在采访中发现，处于微利行业的上市公司对主业外的产业更加关注，普遍存在着难以抑制的地产冲动。

服装巨头雅戈尔自2004年开始也踏上地产高速扩张的道路，在“长三角”各地屡夺“地王”，但也遇到财务压力。

截至2012年年底，雅戈尔房地产业务库存高达200多亿元，占2012年年末流动资产的七成。在开发成本方面，雅戈尔预计投资总额为304.6亿元，后续仍需大笔资金支出。随着房地产市场调控的继续，外界质疑雅戈尔的资金链或面临断裂的危险。

回归主业才是正道

或许是尝到了半路出家做地产业务的不易，不少上市公司开始转身，重回主业发展轨道。

云南白药今年第一季度就开始谋划“房地产大逃亡”。3月1日，云南白药对外挂牌，悉数转让白药置业股权的决议便经控股股东内部通过，报请云南省国资委批示。10天后，云南白药收到同意转让的复函。仅过了2天，云南白药便正式挂出退出房地产业务的公告。

此次被云南白药悉数甩掉的存货“包袱”，主要包括两大块：一是白药置业代建白药路市政道路BT工程；二是满足职工配套住宅需要的颐明园项目。

对于云南白药此举，睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文表示，在调控背景下，外行不仅难以轻易赚钱，而且陷入资金泥沼乃至拖累主业的风险极大。

“以土地红利为主导的时代即将结束，依靠政府关系和资金优势拿地即挣钱的想法已变得不太现实。那种认为房地产不过是整合外部资源、缺乏技术含量的想法显然很天真”，薛迥文说。

非地产类上市公司进军地产业主要是受该行业高投资回报影响，以投机的态度进入。但这些“外行”既无地产开发经验，也无专业的地产经营人才，甚至缺少对房地产行业的深入研究。

在这样的情形下，这些公司进军地产行业无疑非常盲目，在行业不好的情况下出现亏损也就并不意外。

据记者了解，在涉足地产业务的十余家上市医药企业中，羚锐制药（600285.SH）、中恒集团（600252.SH）、西南药业（600666.SH）等已基本退出地产领域。

雅戈尔公司董事长李如成2012年年底也表示：“由于房地产市场、资本市场融资功能的丧失，房地产和服装混业经营的状况已严重制约了雅戈尔整体的发展。雅戈尔将会根据资金总量对房地产业务进行区域性调整，并扩大品牌服装的生产经营，重回服装主业。”

9.地产公司工程审计总结 篇九

在公司董事会的正确领导下，公司各部门的大力支持和协作下，经过工程部与各参见单位密切配合下，较好的完成了2011年度的工作。

这一年来，工程部全体员工紧紧围绕公司制定的工作年度目标计划，严格要求自己，廉洁自律，认真工作，使××××小区工程建设有了很大的进展。现将2011年一年的工作情况总结如下：

一、2011年度工作完成情况：

根据公司制定的工程任务要求，工程部主要完成以下相关工作：

1、完成××××小区开工前期施工现场的布置和施工组织工作，主要包括临时围墙、临时施工道路、临时排水、自来水、临时施工用电、配电房的施工安排和各项管理工作；

2、××××小区拆迁的配合工作，××××小区的拆迁基本是贯穿2011的整个年度，在配合拆迁的过程中，工程部不怕苦，不怕累，随时随地都能及时配合到位。分多次拆除小区内高压线路、自来水管道、电信管线，完成施工现场的三通一平，为工程的顺利开工提供了有效保障；

3、完成××××一期22幢住宅、5幢商铺、1幢地下车库和超市的工程试桩、工程桩施工和检测工作。在桩基工程施工过程中，工程部仔细研究地质勘探报告，在保证桩基承载力和质量不受影响的情况下优化了桩身长度，大大节约了桩基的施工成本，且工程进度也得到了保证；

4、工程部根据公司计划落实××××小区一期28幢楼的全面开工建设，总建筑面积约110000平方米（其中住宅8900平米、商铺17000平米、地下车库3000平米），并对各

施工楼幢进行了有效管理，从工程施工质量、进度、安全、投资及协调等方面进行有效地控制，确保工程各个分项均满足验收规范要求。根据目前进度有6幢楼已经拆除脚手架，其他受拆迁进度影响的楼幢也已完成主体分部的验收工作，为2012来年的顺利交房给予了保证。

5、工程部配合公司积极与住建局测绘所对接完成一期工程的销售面积测绘工作，并在技术方面进行把关，有效避免了漏算、错算等现象，保证了公司销售工作的正常进行，6、积极做好甲供材的计划申报和供货分配工作，因公司的甲供材品种多、规格复杂，工程部不怕麻烦，认真督促协调，确保材料能够按时保质的供应到施工现场，保证了工程施工进度。对公司确定的分包项目进行协调管理，制订了详细合理的总分包项目配合管理流程，保证分包项目的施工质量和进度。

7、配合公司完善××××小区管线综合图的各项技术指标，与各相关单位、各配套单位进行对接，确定施工方案，完善相关部门的资料手续；

8、配合材供部选择确定工程甲供材料的供应单位，如：太阳能、门窗、大瓦、石材、水电管材等，起草签订相关的合同和招标文件；

9、做好施工现场文明标化工地的管理和检查工作，与建工局、城管执法进行对接，积极配合城市创卫和长效管理的检查工作。与城管部门和当地派出所进行对接加强小区周边环境和消防治安工作的协调管理；

10、对××××小区一期住宅楼施工图纸和相关做法进行优化，为公司节约了成本（经优化协调目前小区仍然仍然并对施工图纸进行优化调整，保证测绘面积的增值。

使用的保温砂浆、KP1多孔砖等材料）。对商铺工程布局进行优化，保证商铺销售的灵活性。落实安置房六层阳台的封闭，与设计单位沟通处理施工中的技术难题并提出合理化建议；

11、完成一期工程的招投标工作，配合开发部办理相关批建手续；

12、工程部坚持早会制度、每周监理例会制度、每月施工现场质量安全文明标化工地检查评比制度等等，加强施工现场管理；

13、配合公司一期开盘，为销售部提供套型图纸和工程技术咨询服务工作，对一期工程的车库进行分隔，保证每户都有车库使用；

14、审查工程进度款的支付，编制工程资金计划。

二、工作中存在的不足和需要改进的地方：

在总结全年的工作过程中，我们发现了几个值得我们改进和正视的问题，还需要认真克服和改正，以求完善，使管理水平再上一个新台阶，主要表现在以下几个方面：

1、进一步完善、细化工程管理体制，明确岗位责任制度；细化目标（质量、进度、投资）管理，完善工地检查管理程序，安全文明施工检查管理程序，以便更有力地推动了项目管理中各项工作顺利开展和目标的实现。

2、加强业务培训，利用业余的时间自我学习，提高工程管理人员的业务素质，激励部门员工的工作热情，提高他们工作积极性、主动性和责任心。

3、加强沟通，协调好工程参建各方之间的关系，协调好公司各部门之间的关系。

三、2012年的工作计划：

新一年的工作任务会更重，工程部会严格按照公司制定的各项计划和目标做好本职工作，并对2012年工作做以下计划：

1、加强对新开楼幢的施工设计图纸的优化，多动脑筋，多提合理化建议。

做好甲供材料供应和协调工作，保证甲供材顺利供应，减少其对工程工期的影响。

2.加强工程质量、安全、进度等方面的管理力度，细化并完善工程项目管理的制度和措施。减少工程施工中的失误和错误。

3、加强合同管理，和施工过程管理，注重事前、事中控制，完善相关流程。

4、加强工作流程和人员职业道德的建设，打造工程部过硬的管理团队。

总之，在以后的工作中我们工程部将继续做好各项工作，将××××小区打造成一流的住宅小区。

总结人：

10.地产公司工程审计总结 篇十

在开发公司领导的强有力的领导下和相关同事的协作下，西荣阁住宅小区A区工程得以顺利进行。本人在临汾中矿房地产开发有限公司项目工程部工作过程中，严格遵守法律法规，遵守公司的各项规章制度，平时严格要求自己，廉洁自律。工作中敢于承担责任，有认真负责的精神，有一定的组织协调能力，能理论联系实际的开展工作，与同志协作共事，一心为公司，较好地完成了2013年度工作目标。现将有关今年西荣阁住宅小区A区工程项目管理工作汇报如下：

一、项目进度完成情况：

1、已完成工程情况：

（1）、西荣阁项目A区止水帷幕于6月23日开始至8月26日完成。历时64天；帷幕施工过程中，西南侧帷幕由于水泥用量不够，我方人员责令岩土公司整改并再复打一排帷幕，并且不计算工程量。以保证止水效果。

（2）、CFG桩于8月30日开始到9月20日完成。施工过程中2#楼由于施工人员素质不高，出现了桩位偏差。已经要求施工单位加强管理，纠正桩位偏差。已顺利完工，共完成2783根，其中36根为试桩。

（3）、0128地块共计降水井76口，8口为观测井，实际降水井数量68口，降水开始于9月6日，现在降水仍在进行。

（4）、0128地块楼座开挖开始于10月19日开始截止到年底已完成各楼座的褥垫层，车库及楼座的混凝土垫层的施工。2、2014年在建工程情况：

2014年2月底开工，首先进行防水作业的施工，然后时混凝土

保护层，混凝土筏片基础的施工，楼座及车库主体的施工。

二、2013年以来我主要做了以下工作：

（1）、计算0226地块及0128地块各楼座及地下车库的建筑面积，及各个户型的公摊系数。

（2）、复核0226地块及0128地块总图上的规划指标。

（3）、绘制0128地块北侧排水渠的施工图。

（4）、参与0128地块的现场帷幕的施工管理工作。

（5）、参与0128地块的施工现场的管理工作。

（6）、计算和校对0226地块和0128地块桩间土及大开挖土方工程量。

（7）、审查0226地块及0128地块现场变更单的内容。

三、存在的不足以及改进措施

回想自己在公司的这些天，虽然做了一些工作,但许多工作还有不尽如人意之处，总结起来存在的不足主要有以下几点：

1、缺乏预见性

在工作过程中，由于缺乏预见性，有些工作可以在事前控制好，但没有做好，在以后的工作过程中，我要认真学习图纸，多请教老前辈和各专业的工程师，争取做到事前控制，使损失降到最低。

2、专业面狭窄

作为一个现代化人才，应该是一专多能的，这样的人才才符合时代以及公司的需求。自己的专业面狭窄，对房地产其它专业认识不够，特别是营销策划以及法律法规，这都限制了自身的发展。在以后的工作

过程中，我将加强其他专业的学习，充分利用公司资源，提高主观能动性，争取能成为一专多能的复合型人才。

四、完成2014年目标计划的措施以及建议

为了公司项目在2014年年底完成主体结构工程，我在工程管理方面以及其它方面做以下建议。

工程管理有三控三管一协调即：质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、信息管理、安全管理及协调甲、乙双方的关系。

1、质量控制

质量控制的依据

质量控制的依据包括工程建设合同、设计文件、设计交底及图纸会审记录、设计修改和技术变更、国家和政府有关部门颁布的质量管理有关的法律和法规文件,及专门技术法规性依据。

质量控制的基本环节

（1）、事前质量控制

（2）、事中质量控制

（3）、事后质量控制

对监理规划和监理工作实施细则的审查。业主的意志要通过监理工程师来实现。监理工作的好坏与监理规划和监理工作实施细则的优劣有直接关系。经常深入工地了解情况，同时对监理工程师的日常监理工作进行监督检查。

2、进度控制

进度控制是项目成功与否的关键因素之一，工程部要做的就是编制项

目管理规划，编制项目的总进度，对项目实施过程中可能出现的问题做好预案。实际进度与计划进度进行对比，发现问题及时进行纠偏。如果计划进度不符合客观实际，修改计划进度，反之，合理修改实际进度，使之与计划进度尽量保持一致。

3、成本控制

成本控制目前集中在现场施工成本管理，成本管理就是要在保证工期和质量满足要求的情况下，采取相应的管理措施，包括组织措施，经济措施，技术措施，合同措施，把成本控制在计划范围内，并进一步寻求最大程度的成本节约。成本管理的任务和环节主要包括：施工成本预测；施工成本计划；施工成本控制；施工成本核算；施工成本分析；施工成本考核；在现场严格按照图纸进行施工，严格控制施工现场的工程签证，仔细审核施工单位报送的图纸以外的施工方案。

4、合同管理

合同是项目管理的依据。

熟悉合同。并对合同进行深入细致的研究，对合同的关键条款、存在的漏洞及可能产生变化并引起纠纷的地方做到心中有数。并且要树立强烈的合同意识。有关建设工程合同，首先要在符合国家规范法律《合同法》的前提下，确定合同的工程范围，建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、双方相互协作等条款。

5、安全管理

安全管理的方针：“安全第一，预防为主“。

由于西荣阁项目工程规模大、周期长，所以要建立安全生产管理制度。并要求施工单位技术人员每天向工人进行安全技术交底，每月进行一次施工现场安全大检查逐一排查施工现场的安全隐患确保工程顺利进行。

虽然项目还在前期基础阶段，但收获也不少。特别是公司几位领导踏实的工作作风以及认真负责的工作态度给我们员工树立了榜样。总结过去，展望未来，2014年工作多，任务重，对于我来说也是一种挑战。新环境，新机遇，新挑战，如何优质、高效、低耗、按期、安全、文明地建好该项工程，是作为土建工程师该思考的课题。在以后的工作中，作为项目开发的排头兵，我将认真执行公司的相关规定，充分发挥个人主观能动性，以铁的纪律来约束自己，不断学习新技术新经验，善于总结，也希望公司的领导能给我更多的理解和更大的支持，争取为项目的开展贡献自己的力量。

任元元

11.浅析房地产公司动态成本管控 篇十一

【关键词】房地产；动态成本管控

房地产行业经历了20多年的市场化的发展，如今已成为国民经济的支柱产业之一，但是由于近些年来房价的持续快速的高增长带来的民众买房难的问题也引起了党中央、国务院的高度重视，出台了一系列“限贷”、“限购”等抑制房价的政策，所以必然会压缩地产企业的利润水平，以往的粗放式管理已不适用于目前的房地产业，而要提高利润水平，实行精细化管理，成本管控就成为重中之重；

一、动态成本管控的内涵

房地产开发过程包括拿地、研究、设计、规划报建、施工、预售、竣工决算、交楼验收、产权过户等环节，整个项目周期大概两年左右。房地产企业进行管理工作的重点是严控成本以提高企业的经济效益，所以在开发的各个阶段都要进行科学严格的成本控制，从一开始就要编制整个项目的总目标成本，并围绕目标成本在各个工程节点实行成本考核，对各个节点实际发生成本与目标成本进行对比分析，找出差额原因，并对后续工程进行调整重估，以确保在各个节点都能掌握最接近真实总成本的动态成本。

动态成本管控的含义就是指从项目启动开始一直到项目在政府部门竣工备案后对整个项目开发过程运用各种技术手段实行严格的成本管理，具体来说主要是根据合同实行动态的跟踪管理，在合同未签订的情况下，需要用合约规划代替，然后将开发成本分为已发生成本和待发生成本两类，在将已签订的合同及未签合同但真实发生的成本视为已发生成本，将未签合同及预计将要发生的成本视为待发生成本，这样已发生成本与待发生成本就构成了动态的全成本，将每个工程节点的动态成本与目标成本对比分析就是动态成本管理的核心所在。

二、房地产公司实行动态成本管控的意义

动态成本管理体系是企业进行重大决策的直接依据，作为对成本控制及发掘利润的主要方法，在房地产企业开发中发挥着具大作用，主要体现在以下几个方面：

1.建立动态成本管理体系可以使财务核算与成本管控有机结合，有效避免财务单纯的以实际发生成本记账，只能事后统计成本，而不能预计成本、利润，为企业决策及整个开发过程中成本管理提供直接依据。

2.建立动态成本管控体系，通过编制目标成本、合约规划、动态成本表等可以在项目整个开发过程中进行监督和管控，有利于完成企业的各项预期目标，对企业后续开发项目提供真观的成本依据作为参考。

3.建立动态成本管理体系，在开发过程中通过实际情况不断调整预计待发生成本，可以随着项目开发的推进，动态成本逐渐向真实总成本靠近，并在每个节点与目标成本进行对比和分析，不仅可以对目标成本编制的科学析进行梳理，也可以通过分析动态成本与目标成本的差距，找出开发过程中有关成本控制的漏洞，建立科学的成本指标考核体系，实行有针性的绩效考核，提高工作人员的积极性。

4.建立动态成本管控体系，可以最大限度的调动企业所有资源，协调各职能部门工作节奏，提高工作效率及效果。

三、房地产公司动态成本管控的步骤及方法

动态成本管控是企业一项全局性、系统性的管理体系，需要在企业高层强有力的领导下，通过规划、设计、工程、采购、财务等各职能部门的全力参与及配合下推进，其主要步骤及方法如下：

1.编制目标成本

根据项目各项基本指标、行业公认标准并结合本企业实际情况，编制项目各类成本的目标成本，因为目标总成本是以后考核成本管控情况的主要依据，所以目标成本编制的科学、标准是企业成本管控工作中的最基本要求。

2.编制合约规划表

（1）按照项目具体的工作内容，对项目合同签订情况进行预计。一般由项目负责人安排主管工程师填写后提供给造价部，由造价部人员填写工程类造价，然后由财务部检查对应成本项目和分摊方法。

（2）合同内容需详细说明合同包括的具体工程内容及材料等，特别注意对合同边界的界定，避免以后成本跟踪分析总结时模糊不清。

3.编制签证变更明细表

（1）企业应制定统一签证变更审批流程，包括但不限于项目成本中心、项目负责人、集团成本中心负责人等。

（2）每期初项目成本中心应及时搜集上期签证变更事项，并对应各个工程合同项。

（3）根据变更后的合同总金额填写动态成本明细表。

4.编制动态成本明细表

（1）根据已签合同及签证变更明细表填列已发生成本明细，汇总成，已发生成本不仅包含已实际支付的成本，而且包含已签合同或签证未支付的成本；

（2）根据项目各部门估计项目至完工尚需发生成本，填列未发生成本明细在考核节点根据《合约规划》《签证变更表》，对所属该苑区的动态成本进行预估。

（3）编制动态成本明细表，该表包括已发生的合同非合同成本、已发生签证变更、合同价预算差额、待发生合同预估。

5.编制动态成本分析表

（1）项目应组织相关人员对动态成本和目标成本的差额进行评估。动态成本小于目标成本时，须确定该成本可以节约并进行分析说明，否则应对待发生成本预估进行调整。

（2）若动态成本超目标成本时，应详细分析说明超支原因，并进行总结。

（3）按照分项工程清单的动态成本金额与目标成本金额的差额，从量价等方面详细说明差异原因。

6.编写动态成本分析报告

在每个考核点对动态成本与目标成本进行总括性分析，找出差距原因，提出成本管控过程中出现的问题，并提供解决方案，力求在保证工程质量的情况下压缩成本，确保企业经济效益的最大化。

四、房地产公司动态成本管控中需注意的问题及建议

1.需要注意的问题

动态成本管控贯穿整个项目开发过程且牵涉部门多，而且由于项目各部门对成本工作的重视程度不同，所以在日常实施过程中，经常会遇到下面问题：

（1）目标成本编制后，项目主要指标发生变更，如项目分期、产品业态、产品用地及建筑面积发生变更等导致编制动态成本表时无法与目标成本进行比对，而如果重新编制目标成本，就会失去动态成本管控的意义；

（2）由于在企业内容宣传及培训力度不够，企业各职能部门对编制口径认识不一致，导致汇总数据失真或不具可比性；

（3）很多企业在实际操作过程中以财务部门作为牵头，而财务人员大部对成本构成及计算方法不是特精通，且财务部门也不具备对其他各职能部门的领导能力，导致各职能部门分工不明确，协作能力不强，最终成本管控工作推进十分困难。

2.建议

（1）项目在产品研究设计阶段，应充分调动各方专业人员，并对市场进行充分分析后，结合本公司实际情况，对产品类型、苑区划分、开发分期及进度节点等进行充分论证沟通，一旦确定尽量保持不变，这样目标成本编制后就可以一直沿用至项目结束；

（2）在项目设计方案通过后，由成本管控中心组织项目各职能部门充分学习动态成本管控的核心业务及操作流程，培训结束通过考试检查培训效果，使各职能部门都能了解动态成本管控的重要性及具体操作方法；

（3）动态成本管控工作应由主要领导亲自抓，项目成立成本管控小组，由主要领导任组长，各职能部门都需指定成本专员，严格分工，责任到人，定期召开相关人员会议，对过程中发生的各类问题及时解决。在每个考核点动态成本分析报告编写完成后，认真总结经验，发现不足，力争一期比一期编写准确完整，最终形成一套科学标准的动态成本管控体系。

参考文献：

[1]杨玉伟、宋新新.房地产开发项目动态成本管控要点.科技创新与应用.2014第33期