学校公寓安全管理建议

学校公寓安全管理建议（精选8篇）

1.学校公寓安全管理建议 篇一

学校公寓管理规定

一、公寓管理科责任人职责

公寓管理科负责人对公寓的安全工作全面负责，是公寓安全工作领导小组组长，对公寓安全工作负有下列职责：

1、建立由公寓科负责人任组长的安全工作领导小组。安全工作领导小组至少二个月召开一次会议，研究公寓的安全工作。

2、组织宣传贯彻国家有关安全工作的方针政策和法律、法规、规章。

3、根据有关规定和工作需要设置安全管理机构，配备兼职安全员，设置安全管理机构;消防安全重点部位配备兼职安全员。

4、建立健全公寓安全工作岗位责任制，组织制定公寓突发事件应急预案和各项安全管理制度。

5、制订公寓安全工作计划(包括事故隐患整改计划)，安排资金，保证学校安全投入的有效实施。

6、监督，检查公寓的安全工作，及时消除事故隐患。

7、开展安全责任签约活动，定期组织安全检查，督促落实安全隐患整改，及时稳妥地解决影响安全的重大问题。

8、及时、如实地向上级报告安全，重大事故隐患和重大事故。

9、组织安全宣传教育，制订公寓应急疏散安全预案，积极组织演练，提高师生遭遇重大安全事故时的自救和逃生能力。

10、及时向上一级安全责任人报告学校安全工作情况和涉及安全的重大问题，完成安全责任人委托的其他相关安全管理工作。

11、把安全工作纳入公寓考核、评比内容，对成绩突出者给与表彰奖励，对违反安全制度和严重失职的给与处罚。

12、根据季节和节假日，安排好防汛、防暑、防寒、防病、防火、防盗、值班保卫等各类事故防范工作。

13、在不同的季节根据学生的生理特点，开展防治疾病宣传。

14、及时发现并向学院领导汇报学生中的传染病情，指导有关管理人员控制疾病传染和扩散。

15、搞好公寓内师生饮用水供应的安全，做好卫生监督，防投毒，防污染。

16、及时处理师生的突发急病和意外伤害事故，配合辅导员及有关老师做好与家长的联系和沟通。

17、建立公寓安全工作制度台帐并派专人负责，做到有计划、有检查、有记录、有结果、有总结。并对公寓安全事故和安全工作情况进行总结。

二、公寓安全管理制度

1、学生公寓是学生集体居住的场所，全体同学必须自觉做好集体安全工作，发现不安全的情况应及时报告，积极主动采取防范措施，杜绝一切案件和事故的发生。

2、公寓内的门窗桌凳必须保护完好，任何人不得故意损坏。如发现有损坏应及时报修。在未维修之前应采取相应的安全防范措施，以免发生安全事故。

3、公寓内存放的贵重物品(如现金、钱包、首饰、手表、手机、随身听、电脑等)应妥善保管，防止丢失、被窃。及时收好晾晒衣物，夜间不得将衣物晾挂室外以丢失。

4、公寓内个人的箱包和柜子要加锁，有壁橱的房间，个人壁橱应同时加锁。使用密码箱的同学，个人密码应严加保密，不得轻意告诉他人

5、学生不准将管制刀具、钢管、双节棍等器具带入公寓，不准在公寓内追逐打闹大声喧哗，不准公寓内墙壁上乱贴乱挂、乱刻乱画。

6、不准携带易燃、易爆、有毒物品及管制器(刀)具进入公寓。

7、公寓内严禁私拉乱接电源，乱设插座。禁止在公寓内使用电炉、热得快、电热杯、电热毯等大功率电器以及电源接线板，杜绝因违章用电造成的用电安全。

8、若照明灯和电风扇等电器发生故障，不得私自动手排除，应报告值班管理人员，由电工进行故障排除，不得打开配电箱，触摸电器开关。消防器材未经许可，不得随意搬动。

9、学生不准在无保护措施的情况下，擅自登高擦洗户外窗玻璃，防止事故发生。

10、严禁攀爬公寓区的任何一处围墙、门窗、围栏、阳台及树木、球架，不准上楼房天台。

11、严禁在公寓楼道内追逐打闹和奔跑，以免滑倒和摔伤。

12、男、女生不准串访宿舍，任何学生不准将外人留住本宿舍内。

13、学生除父母外，一律不准在宿舍内接待外来客人。

14、和校外人员交友要谨慎相处，防止被骗被诈。

15、进入公寓区后要按规定停放自行车。

13、学生人身安全受法律保护，任何人不得侵害学生人身安全。禁止有任何故意伤害他人、窃取他人财物的行为，不允许在任何场所参与打架斗殴。

14、察觉到有不安全因素应及时报告师长。遇事冷静，以保全自身安全为重，严禁冲动蛮干。

15、节假日往返家校的路上，要注意交通安全，行路要严格遵守交通规则。

16、宿舍区内的消防设施、器材，任何人不准乱动，无故损坏严加处理。

17、严禁在公寓内酗酒、打牌、赌博，对教育不改者交学院有关部门严肃处理。

18、公寓内所有成员必须严格遵守公寓安全管理规定。

三、公寓值班制度

1、值班人员值班期间，发现公寓存在的问题应作好记录并及时报告公寓管理科或学院有关部门，妥善处理突发事件，重大情况及时向学院值班领导汇报。

2、值班人员必须按时到岗，前后两班做好值班的交接工作，接班人员未到岗，前班人员不得离岗。

3、值班人员认真做好值班记录。值班人员不得随意离岗，脱岗，不得在值班时间内饮酒。

4、值班人员因特殊原因不能到岗的，应事先与其他值班人员协商顶班，报公寓管理科备案。

6、值班人员熟悉学校消防，防盗等设施，设备，会熟练使用消防灭火器材。

7、安全使用电器等设备，用后及时关闭开关，保持值班室整洁。

8、严格值班制度，拒绝一切外来推销人员进入公寓内。会客一般安排在值班室内。

9、未经公寓管理科批准，任何人员不得留宿校内。

10、住宿学生夜间离校须经辅导员批准，凭条放行并做好登记。

11、学生在校期间携带公物出和个人物品进出公寓，应凭有关证明和手续并办理登记方可进出。值班人员应加强检查。、学生进入宿舍区，要严加看护，;学生带物出门，要注意观察，发现可疑之物要严加盘问。

12、重大节假日，外来人员未经允许，不得进入公寓。防止陌生人进入公寓。

13、值班人员在当班期间对公寓内发生的事故要查明原因，分清责任，做好处理记录。一般问题坚持谁值班谁解决，重大问题及时向学院值班领导汇报解决。

四、电气管理制度

1、电气装置、设备和线路设计、施工或改造时，必须严格执行有关电气现行国家标准和安全规程。

2、公寓内购置和使用的电器产品的质量应当符合国家标准和行业标准，重要电器设备和设施建立技术档案。

3、电气作业人员是特种作业人员，必须经过安全技术培训后，持证上岗。

4、配电房和电气设备应保持清洁，周围不得堆放杂物。

5、电器设备应建立定期检查和保养制度，尤其对长期不间断使用的电器设备，建立日巡检制，及时消除事故隐患。

6、对电器设备的接地装置和防雷设施进行定期检测。

7、对有故障的电器设备要及时维修，对老化的电气线路要予以更换，保持电气设备在安全状态下进行。

8、任何人不准擅自加大电熔丝，公寓内所有人员在离开公寓或值班室应及时切断所用电器电源。

9、学生公寓不准私自拉接电线和电源拖线板，严禁使用电加热器;学生上课期间和晚上熄灯后，应及时关闭电源。

10、拉接临时电源线须经后勤保卫处或公寓管理科审批，由电工负责接装，并在限期内拆除。

五、公寓安全事故责任追究制度

1、对严重违反公寓安全管理制度的直接责任人，实行在学院通报批评制度。

2、对于严重违反公寓安全管理的有关规定，导致安全事故发生或学校财产经济损失的直接责任人，根据其失职，渎职情节严重程度和损失大小，给予处罚和处分。

3、对应当履行公寓安全管理职责而未履行的事故直接责任人，实行安全事故责任追究。

4，对于在事故中导致直接经济损失的安全事故，公寓管理科对直接责任人处以赔偿经济损失的经济处罚;对事故责任人处以扣除当月奖金或工资的经济处罚，并根据情节轻重，给予行政处分。构成犯罪的依法论处。

5、对于玩忽职守一再违反安全管理办法，导致事故重复发生的直接责任人给予从严处分。

2.学校公寓安全管理建议 篇二

关键词：学校,照片管理,改进

每个学校都有自身独特文化氛围和发展历史, 学校照片档案是对学校发展历程、重大事件的真实记录, 为其他人了解学校历史提供了宝贵的资料, 为宣传学校与对外交流提供了大量材料, 对学校编辑宣传图书与画册有很大帮助。

一、校园照片管理工作的特点

(一) 校园照片档案管理具有直观、灵活的特点

校园照片档案的这一优点, 是由照片资料本身的特点决定的。照片能够直接以影像的形式将所要记录的内容呈现在人们面前, 使人们得到身临其境般的真实感受。校园照片档案管理具有较强的真实性, 使校园历史记录工作更加生动、灵活。

(二) 照片档案与文字档案相比较具有更强的感染力

传统的档案记录、管理工作往往都是以文字的形式进行的, 会受到语言、文化等人文因素的影响, 无法实现为所有人服务的目的。但是, 照片档案管理工作被应用于校园档案管理后, 这种情况便发生了很大的改变。照片信息适用的人群范围比文字信息扩大了很多, 这将使得校园文化、信息得到更好的宣传, 有利于学校影响力的扩大。

(三) 照片档案管理相对来说还有容易产生歧义的特点

众所周知, 照片拍摄只是一瞬间的事情, 它只能记录特定时间、特定环境的真实情况, 照片档案管理工作中, 离不开必要的解释性文字, 单纯依靠照片是无法完成记录历史的工作的。所以, 在照片档案管理工作中同样离不开一定文字档案管理, 并且要做到两者相互配合, 相互促进。

二、学校照片档案管理工作的改进方向

(一) 要加强照片档案管理的规范性

首先, 要做好照片档案收集工作。收集是做好照片档案工作的一项重要任务, 照片档案管理人员要做好多方面的照片采集工作。不论是校领导、社会各界名人在校园重大活动中的纪念照片, 还是与学校有关的重要的外事活动, 都应当有照片和适当的文字叙述进行记录, 除此之外学校发生的重大事故、遭受的灾害等情况也要有照片记录, 学校取得的科技、建设成就也应当以照片和文字的形式进行记录。

其次, 在照片的归类、整理管理过程中, 要注意照片档案的完整性, 将所有有用的资料集中处理, 要避免漏存现象。为了方便管理, 照片尺寸、规格、内容等要有严格的规范, 并且要及时录入文字说明, 避免因时间推移而出现记忆混乱, 要保证文字说明的准确性和有用性。校园照片管理的工作人员要依照照片档案管理程序进行工作, 确保归档时标准的统一, 从而保证转化成为电子信息后能够便于人们查找使用。

(二) 要运用好现代化管理工具进行校园照片档案管理

照片档案整理、归档好后, 我们还应该对其进行信息化处理, 将其扫描录入电子计算机, 以电子文件的形式进行保存。这种保存方式的好处在于节省空间, 储存信息量大, 能够备份, 不会因为照片损坏而造成信息流失。目前, 这种现代化的照片管理方式正被渐渐应用于照片档案管理工作中, 但还有一些传统照片没有被转化成电子形式, 随着时间的流失, 这些照片可能还会因为褪色、影像消失而失去信息记录的价值。

(三) 要把学校照片档案管理工作与校园网络建设相结合

学校要设立专门部门进行照片管理工作, 同时学校的各个部门也应当有专门人员向照片档案管理部门提供有收藏价值的照片资料。照片档案管理部门要通过网络与这些人员及时交流, 掌握各部门照片档案的收集管理情况。我们要确保各部门专门照片收集人员的专业水平, 使他们收集的照片资料符合照片档案管理要求。加强校园网络建设, 使校园管理的各个部门有机结合起来, 这样收集到的照片档案、资料才具有完整性和有效性。

(四) 我们要做好照片档案的深度挖掘和保护工作

照片档案的保存不应该仅仅以保存为目的, 我们还要对其加以利用和挖掘, 否则照片档案管理工作将失去它应有的意义。作为照片档案管理的工作人员, 一定要明确照片的珍贵性和历史意义, 为照片添加合适的文字介绍, 并应用于学校的宣传工作中, 使这些照片档案、资料发挥最大的作用。

照片档案资料珍贵而且不易保存、管理。我们要利用好现代的保存技术和管理手段, 对照片档案进行分类、归档, 增强照片档案的条理性, 方便查找。同时, 我们还要做好照片档案的备份、整理工作, 对照片档案管理系统进行保密处理, 避免因为外部人员侵入或者设施故障出现档案丢失、泄露的情况, 我们要充分利用好学校照片档案, 做好学校的对外宣传和自身文化建设工作。

三、结论

照片档案是对学校活动中点点滴滴的有效记录方式, 它是对于校园文化、生活既生动又详实的记录。做好学校照片档案的管理工作有助于完善学校的档案管理和历史记录, 它是学校档案管理中非常重要的部分。

参考文献

[1]孙文娟.高职院校数码照片档案管理的实践与体会[J].甘肃科技纵横, 2012 (05) .

3.中职学校学生公寓管理之我见 篇三

【关键词】中职学校 学生公寓管理 问题 对策建议

與同行朋友聊天中经常谈到中职生管理难度大，如学校公寓内夜间熄灯后发生的“隐形”学生群殴事件，还有私藏管制刀具等危险品，这些安全隐患的存在给公寓管理带来了很多不便。学生公寓是中职学生日常生活与学习的重要场所，是直接影响学生身心健康发展的重要环境因素，学生公寓管理效果的好坏直接关系到学生的切身利益，关系到学校的安全稳定，是中职学校学生工作的重点和难点。

一、公寓管理的突出问题

（一）安全方面：学生安全防范意识差，同寝室或其他宿舍财物被盗现象时有发生，个别宿舍学生私藏管制刀具埋下了安全隐患，宿舍内学生夜间违纪群殴打斗时有发生，违章使用大功率电器，宿舍成为学生吸烟、喝酒、赌博、形成“小团体” 等违纪行为的高发区。

（二）服务意识方面：公寓管理人员上岗执行倒班制，部分人员人在岗心不在岗，脱岗、漏岗，甚至雇人顶岗；工作时间不巡视宿舍，对宿舍存在的安全隐患漠视，对学生违纪行为不闻不问，管理人员的服务管理意识亟待增强。

（三）学生行为习惯方面：向楼道、窗外乱扔垃圾、泼脏水；宿舍床上用品脏，物品摆放不整齐；个别学生不按时作息、高声喧哗甚至夜不归宿；学生在日常生活中言语随意，行为散漫，不懂谦让，造成学生间交往存在隐患。

（四）信息沟通机制方面：公寓管理与系部关系上，系部领导、班主任认为学生在课外发生在宿舍内的事情应由公寓管理人员负责，班主任、系部领导缺乏深入宿舍的积极性和主动性；公寓管理人员缺乏对学生的了解，在管理学生过程中，得不到学生认可，管理效果不佳。宿舍内学生发生的违纪现象不能第一时间被班主任掌握，违纪问题不能在第一时间得到处理，造成管理上的滞后与被动。

（五）公寓基础设施方面：公寓内缺乏用水、用电计量设备，导致管理的粗放性，缺乏监控设施，无线网络达不到全覆盖；床铺、衣柜陈旧，宿舍内床架、床板损坏后修理不及时；公寓内自来水跑、冒、滴、漏，长明灯现象造成浪费；更有因床板损坏，排除隐患不及时，而导致学生意外伤害的恶性事件发生。

二、公寓管理的对策建议

（一）强化安全第一意识。由于公寓人数较多，住校生每天大约在这里度过三分之二的时间，因此公寓安全显得尤为重要。要强化管理人员和学生安全意识，并定期检查用电线路、消防器材、床铺设施等，排除安全隐患，确保设备处于良好运行的工作状态。

（二）建立一支素质过硬的公寓管理队伍。要明确公寓管理人员的职责，确定工作标准、工作规范，设岗定责。做到每个时段都有人管理，每件事情都有人去干，每个时段都有事可干，并留存原始记录。要加强公寓管理人员的职业道德教育，认识公寓管理的重要性，切实增强工作的主动性和积极性。

（三）完善公寓管理制度。目前中职学校多数实行了公寓封闭管理制度，实行公寓目标管理。在目标管理中，强调实现卫生管理规范化、内务整理标准化、卫生检查经常化、宿舍管理制度化。公寓管理制度的制定要全覆盖，确保公寓管理有章可循，有条不紊；执行上要一视同仁，按章办事。

（四）建立公寓管理联动机制。成立学生公寓管理委员会，成立主管校长任组长，学工处、安全保卫处、后勤处、各系部书记、宿管主任联合参加的学校公寓管理委员会，定期研究部署、组织协调全校学生公寓管理各项工作；探索建立系部统管、公寓专管、部门协调、学生自治的公寓管理新模式；建立管理人员定期巡查制度，建立公寓信息反馈和协调联动机制，及时处理公寓管理中出现的问题。

（五）建立学生自我管理队伍。宿舍生活是集体生活，公寓是每位在读生的家，而这个家的顶梁柱是宿舍长，要发挥公寓宿舍长的作用。宿舍长是宿舍的灵魂，要以身作则，做到关心舍友多一点，发现问题多一点，同班主任沟通多一点，共同打造温馨、安全的家。发挥学生会宿管干部的作用，做好纪律检查与卫生评比，做好熄灯前的点名工作，杜绝夜不归宿现象，实现自我服务、自我管理功能。

（六）加强公寓文化建设。举办公寓文化节，以公寓为主阵地，开展多项公寓文化评比和文明公寓创建活动，营造氛围，将优秀的宿舍文化根植于住宿学生心中，营造积极向上、和谐文明的宿舍文化环境。

（七）建立学生公寓综合评价体系。对宿舍坚持平时检查和抽查相结合，检查结果及时与班主任沟通，将公寓检查结果纳入班级文明考核中；确立学生对公寓管理人员服务评价机制，调动公寓管理人员、班主任、学生做好公寓管理的积极性。

（八）加大公寓基础设施的投入，建立110服务网。良好的宿舍基础设施是学生在校期间生活和学习的基本保障，学校要舍得对公寓基础设施的财力投入；学校要成立校内110办公室，专人值守，协调宿舍内设施维修、安全隐患排查、应急调度等，及时接受师生反映公寓存在的问题和建议，督促相关部门各项安全保障措施和应急处理机制的落实，实现公寓管理更快捷、更高效。

在学生公寓工作中，学生是主体，硬件是基础，管理是关键，育人是目标。要营造一个安全、卫生、文明、和谐的生活和学习环境。只有调动学校各方面的力量，齐抓共管，形成合力，才能形成学生公寓管理的长效机制，解决好公寓管理存在的问题。

【参考文献】

[1]范源清.对中职生公寓管理的思想与探索.

4.学校公寓安全管理建议 篇四

1)在公寓检查中若发现宿舍使用大功率，由公寓部将其电器没收，并扣其班级公寓量化分10分。

2)若发现为叠被子的同学，将其被褥没收并扣除其班级公寓量化分10分，并给予警告处分。

3)公寓内任何时间发现宿舍门窗故意用纸或衣物遮挡，将扣除其班级公寓量化分10分.4)在宿舍早晨检查中发现未关灯、风扇的宿舍，扣除其班级公寓量化分5分。

5)若发现公寓内吸烟的同学，扣除其班级公寓量化分5分，并给该同学通报及处分。

6)在宿舍早晨检查中，若发现未做值日(扫地 托地)，扣其班级公寓量化分5分。

7)发现像楼道及楼道拐角处倒垃圾的同学，扣其班级量化分5分，并给予警告处分。

8)在每晚宿舍检查中，发现晚归的夜不归宿的同学，分别扣除其班级公寓量化分5～10分.9)早晨宿舍检查中：床上物品乱放，被子叠的不整齐、床单不整的宿舍给其宿舍同学进行通报并扣其班级公寓量化分分；桌面、书架上摆放不整齐，床底乱，床边乱挂衣物，阳台上乱摆放的宿舍，扣除其班级公寓量化分5分。上课其间，宿舍内未断电(充电器 插排、电脑)，扣其班级量化分2分.10)每周一到周五早上7:40未离开宿舍的，及滞留宿舍的同学，每人扣除其班级公寓量化分2分.11)不服从管理，不听从劝告，顶撞管理人员及学生会检查人员者，视情节严重给予警告处分以上，扣30分.在每周公寓综合评分低于分的宿舍，对其宿舍或同学一次进行通报批评，二次进行警告处分，三次以上将给予留校查看处分。

注：公寓量

5.老年公寓项目建议书 篇五

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；

全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

1、养老服务社区涉及的一些宏观环境分析

我国已进入老龄化社会阶段

按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。“老年公寓”市场潜力巨大

2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。老年人养老逐步向集中养老转移

受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。家庭因素催生老年住宅的产生和发展

自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设

面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…

国内老年公寓的现状

据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%—5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。国内老年人的居住模式

A、购买房屋居住

2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为 37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。

B、自行建房居住

个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。

C、租房居住

这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2000年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。

6.学校公寓安全管理建议 篇六

（一）已有 15266 次阅读 2011-4-23 10:44 |个人分类:房地产|系统分类：:营销实战|关键词:老年公寓 项目建议书 可行性研究报告 目 录 第一章 总论

第二章 项目背景 第三章 市场预测

第四章 项目的重要性和必要性 第五章 项目选址及建设条件 第六章 项目建设方案

第七章 投资估算及资金筹措 第八章 投资效益预测

第九章 项目风险分析及规避建议 第十章 结 论

第一章 总论

一、项目名称：

重庆”XXXX”老年公寓

二、项目地点：

重庆市沙坪坝区歌乐山龙洞湾

三、项目投资单位：

1、重庆XX职业技术学院：占51%；

2、德国社会福利保障联合会：占49%。

四、建设内容：

1、改建学生公寓4栋、专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造住房106套（一期一阶段）；

2、新建综合大楼1栋，面积16000平方米（一期二阶段）；

3、新建老年公寓房屋总面积137000平方米（二期）；

4、环境建设（一期、二期）。

五、建设规模：

1、建设用地：350亩。其中：原XX职业技术学院歌乐山校区用地15亩，新征土地315亩；

2、建筑面积：160000平方米（其中：原XX职业技术学院学生公寓、专家小院改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米）；

3、床位：4000个（其中：原XX职业技术学院学生公寓改建200个，综合楼300个，新建老年公寓3700个）。

4、人均居住面积：40平方米。

六、项目总投资：

项目预计总投资约为4.7435亿人民币（其中：一期投资约：5185万元；二期投资约：42250万元）。

七、项目筹资方式：

1、项目法人自筹资金：40%

2、信贷融资：60%

第二章 项目背景

一、建设单位概况：

1、重庆XX职业技术学院

重庆XX职业技术学院是以重庆兵器职工大学为基础改制、经重庆市人民政府批准、国家教育部备案，隶属西南兵工局的国有公办普通高等院校。

学院教学科研队伍实力雄厚、结构合理、现有专、兼职教师312人，其中博士、硕士研究生83人，教授、副教授94人，讲师132人，双师素质教师220人。目前学院已开设机电、汽车、信息技术、艺术、经济管理、建筑等六大类的26个专业。拥有17000平米的实验大楼、15000平米实训厂房、价值近3309.5万元的各种配套设备，汽车、机电类实验室在同类院校中处于领先地位，充分保证了专业教学的需要；拥有西南兵工各大型企业提供的一流先进设备、设施和专业技术支持。

学院采取“3+1”模式，与加拿大联邦学院合作，参照加方培养方案安排选修课，使用原文教材，双方相互承认课程学分，该院满足合作要求的学生在修完专科规定课程，取得毕业证后可选择到联邦学院，用一年时间继续攻读相关专业的本科学位，取得加拿大联邦学院本科毕业证书；与意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司达成合作，培训高端家政服务人才，由意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司负责学生申请加拿大移民签证；与爱因斯特——中国（IAESTE-CHINA）达成合作，每年接受3-5名爱因斯特国外大学生来校实训，并安排在英语教学岗位，让该院学生感受国际文化，提升外语水平；与德国社会福利保障联合会合作办学，引进国外家政服务的领先教育培养模式。其管理及服务培训流程一直处于世界领先水平，有利于增强家政专业学生的能力竞争和就业实力。

学院璧山新校区已正式投入使用。新校区占地1000亩，规划建筑面积34万平方米，新校区现有新生3000余人。开发学院的创业科技园区，引进一批领军人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市场前景好的科技发展项目，形成产学培养模式，探索高校产学研结合的新路，为学生提供深度的实训基地、切实的创业平台，将为璧山打造“硅谷”，拉动GDP，服务地方经济，实现“优势资源整合、校地共同繁荣”。

2、德国社会福利保障联合会

德国社会福利保障联合会，建于1919年，是六大从事与社会保障相关的社会、健康、家庭和就业领域的全德协会之一，总部设在波恩，总部工作人员140多人。下属实体为多个康复医院，老人院和培训机构。

二、项目建议书编制依据：

《中华人民共和国老年人权益保障法》； 《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》； 《中国老龄事业的发展》白皮书； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国行业标准—老年人社会福利机构基本规范》； 《社会福利机构管理暂行办法》；

《城市社会福利事业单位管理工作试行办法》； 《老年人建筑设计规范》；

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》；

《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》； 《重庆市城乡养老机构服务管理办法》； 《重庆市关于加快发展养老服务业意见》。

三、项目提出的理由与过程：

1、重庆XX职业技术学院璧山新校区已正式投入使用，歌乐山校区的部分专业将搬入新校区，校区的15亩土地和部分学生公寓将空置出来，需要进行开发利用；

2、项目所在地歌乐山素有重庆市主城区“城市绿肺”、“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉，是重庆市建设养老机构最理想之地，目前歌乐山已成为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。

3、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高档老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，无形中增加了实训成本和管理难度。为此，德中双方都希望在重庆建一高档老年公寓，家政服务专业的实训基地。

4、重庆目前城镇养老服务机构缺口很大，目前的床位只能满足社会需求的40%，特别是高档老年公寓还是空白，更没有中外合资的老年公寓，政府对民间资本特别是外资投建老年公寓，给予大力支持和重点扶持。

基于以上几方面的原因，重庆XX职业技术学院与德国社会福利保障联合会经过多次考察协商，决定利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和部分空置出来的学生公寓为基础，再新征315亩土地，合资建一高档老年公寓，既填补重庆高档老年公寓的空白，又满足XX职业技术学院高级家政服务专业学生实训的需要。该项目的设想提出来以后，得到了重庆市政府和沙坪坝区政府的高度赞赏和鼓励，希望能够尽快立项。目前沙坪坝区政府已把该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业。

第三章 市场预测

一、重庆市城镇养老服务机构供应现状：

1、目前重庆市城镇60岁以上的老年人口有190多万，据调查，大约有3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要6万张床位。而据调查，目前重庆市城镇养老服务机构只有203所，床位23983张，差缺3.6万张床位。也即目前重庆市城镇养老服务机构的床位只能满足社会需求的40%，缺口高达60%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时节，重庆市城镇养老服务机构的床位更是供不应求，重庆市城镇养老服务机构的入住率多数能达到85.0%以上；

2、目前重庆市城镇国有养老服务机构约占总数的15%左右，规模较大，历史较长，但都是属于非赢利性的社会福利院，如市属的一、二、三社会福利院和各区属社会福利院，属于中低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人的养老；

3、目前重庆市城镇民营养老服务机构占85%以上，多为100张床位以内的小型养老公寓，规模小、层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个养老的作用；

4、目前重庆市城镇养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求；

5、目前重庆市城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有中外合资、按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。

二、重庆市城镇养老服务机构供应预测：

1、今后几年，国家民政部和重庆市政府将加大投入对现有城镇国有福利院进行改扩建：

1）由国家民政部专项资金投入1亿元，地方配套资金和社会捐赠资金投入0.2亿，总投资为1.2亿，资助市第一社会福利院，建设国家级养老示范机构。新增床位数900张，使该院总床位数为1500张。2）将在3年内新建和改扩建敬老院600多所，改造床位至少1.5万张，确保2011年，全市五保集中供养率达到50%。3）今年重庆要在20个社区建100个托老所，托老所将分为两种情况：一种是“半托”形式，另外一种则为类似于养老院的“全托”形式。

但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即“三无”）和低保对象等困难老年人。无法满足高端老年人群的需求。

2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。

由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模小、档次低的农家乐式的养老公寓。

据调查，重庆市今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。如：

由重庆天奇投资控股有限公司和北京华夏老龄产业发展（有限）公司共同投资，在北碚静观镇重庆农谷生态农业科技产业示范区，联合打造渝碚颐老养生休闲生态园，项目占地4500亩，总投资10亿元，一期工程将于年内动工，重点建设高端养老服务社区及公共配套设施，可供500多位老人入住；二期工程占地3400亩，可供2000多位老人入住。除服务老龄事业外，该项目还具有养生、休闲、度假、观光等综合服务功能。

据悉，位于长寿沙田柚之乡邻封镇境内的长寿十里柚香生态旅游度假区，现在准备筹建风情山寨和主题风情村等项目，建设适合老年人度假、养老的文化、娱乐配套设施。预计建成后可提供数千人的中老年养老服务。

三、重庆市养老服务机构需求预测：

1、重庆已成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。据调查，截止2008年底，重庆市60岁以上的老年人已经达到492万，占全市人口总量的16%，重庆已是全国第六大老龄化城市，老龄化程度居西部第一。而且正以年均增加25万人的速度“跑步进入”严重老龄化社会，权威部门预计，到2036年，重庆60岁以上的老年人口将达到1084万，三四个重庆人中就有一个老年人。

按照预测到2010年，重庆市60岁以上的老年人将超过500万，按平均每百名老人拥有床位3张计算，全市福利机构床位数需要15万张，而目前重庆市的养老服务机构的床位只有7万张，缺口高达8万张；

而到2014年，重庆市60岁以上的老年人将超过600万，全市福利机构床位数还需要增加11万张。

而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每百人5张的标准，到2014年，缺口将高达23万张。所以重庆市养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。

2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大

1）据调查，重庆市的“421”式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，需要得到感情交流。他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。

2）现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，调查显示，重庆城镇有60%以上的中老年人选择与子女分开居住。其中59岁以下的老年人，80%都选择跟子女分开过；80岁以上的，有30%选择独居。从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过；工人和农民相对较低。在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，据统计，目前重庆市空巢老人已达180万。未来10年，空巢老人的数量还将大幅攀升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。

因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。

3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老

中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。

4、生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大

1）最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金，预计到2010年退休金将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收入，完全有能力承担高档养老服务机构的费用。

2）随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查，老年人希望养老服务机构配备超市（83.8%）、银行（64.7%）、健身场地（56.6%）、农贸市场（55.1%）、棋牌室（47.1%）、餐饮（44.9%）、茶馆/茶楼（39.7%）和蛋糕店（30.1%）。而目前重庆市城镇大多数的养老服务机构，难以达到这些的要求，这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高档老年公寓的建设大有可为；

3）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动（63.5%）、参加老年协会（48.0%）、参与教育和培训（32.4%），参加老年公寓管理工作（15.5%）。特别是“三高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技之长，退休前都曾经是单位的技术或专业骨干，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，除了原单位返聘以外，其他就很难有再就业的机会，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，甚至再创业，必定会受到“三高”老年人群的追捧。

第四章 项目的重要性和必要性

一、各级政府重视和支持民办养老机构建设：

党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：《中华人民共和国老年人权益保障法》，《关于加强老龄工作的决定》，《中国老龄事业的发展》白皮书，《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》，《中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法》，《中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范》，《老年人建筑设计规范》，《中华人民共和国城市社会福利事业单位管理工作试行办法》等；使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政策，构建和谐社会的重要举措。

重庆市委、市府也十分重视重庆市老龄问题和养老服务机构的建设问题，制定了一系列方针政策和具体措施，颁布了《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划民政事业发展重点专项规划》，《重庆市城乡养老机构服务管理办法》，《重庆市关于加快发展养老服务业意见》等一系列关于老年和养老服务机构的规划和文件，一方面投入财力物力，推动我市国有养老服务机构的建设；另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，可获得多项财政税收优惠。

沙坪坝区委、区府一直以来就非常重视本区养老服务机构的建设，并重点打造歌乐山养老产业示范园，建设重庆养老服务产业集群。积极鼓励和大力支持企业、社会组织、个人、外资在歌乐山投建养老服务机构。歌乐山养老产业园已被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。目前沙坪坝区政府已将该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业，对该项目予以倾向性扶持。

二、”XXXX”将成为我市乃至全国老年公寓之典范：

1、该项目为中德合资投建，是重庆市第一家也是唯一一家中外合资养老服务机构。该项目前期将由德方派总经理和各方面的专家进行经营和管理，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，实现与国际先进的老年公寓接轨；

2、XX学院与德国社会福利保障联合会合作开办的高级家政服务专业，可为老年公寓输出大量的高级护理专业人才，不但使老年公寓的护理人才的供应得到保证，更使老年公寓的护理水平提档次升级；

3、老年公寓办与重庆XX职业技术学院合办，老年人与学生生活圈紧靠，可以经常组织学生到老年公寓为老年人提供服务，与老年人一起开展活动，使老人体验到“隔代亲”的感觉，满足老年人精神生活的需要；

4、项目将打造老年产业平台，如引进各种协会、开办老年大学、创建老年创意基地、老年产业基地，一方面让入住的老年人通过这个平台，丰富精神生活，发挥自身特长，贡献自己余热。另一方面通过这个平台，开发老年产业，为该项目创造新的利润增长点，实现多赢。

三、”XXXX”具有较好的社会效益和经济效益：

目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入住养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场需求将非常大，仅靠国家投资，远远不能满足需求，一些地区经验表明，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。投建高档老年公寓不但具有重要的社会意义，同时也具有较好的经济效益。

1、投建该老年公寓，不但可以缓解目前全市城镇养老服务机构欠缺的矛盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作用。

2、投建该高档老年公寓，可以填补重庆市高档老年公寓的空白，解决传统养老模式的不足，开创让老年人“老有所为”的养老模式，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台。创造老年事业发展的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。

3、该项目是由重庆机电技术职业学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该项目可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。

4、从经济效益上讲，一方面由于高档老年公寓瞄准的是“三高”老年人群，他们普遍收入较高，对价格的敏感度较低，所以高档老年公寓可以有较高的收费，这样高档老年公寓就会有较好的经济效益；另一方面，以老年公寓为平台而进行的老年产业的运作，更将是这个项目产生经济效益的重要来源。

四、”XXXX”将成为重庆市高级护理人才的实训基地：

目前XX学院的家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于重庆没有高级老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，该项目建成后，将成为XX学院家政服务专业的实训基地，家政服务专业的学生可以就地实训，从根本上解决家政专业学生实训难的问题。同时该项目建成后，将打造成高级护理中心，为重庆市的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。

第五章 项目选址及建设条件

一、项目选址：

（一）拟建地址状况：

项目位于重庆市沙坪坝区歌乐山下天池原重庆XX职业技术学院歌乐山校区。

沙坪坝区地处重庆市区西部，抗日战争时期称沙磁区，是重庆市主城区的重要组成部分，也是重庆市各大高等学府的聚集地，全区幅员面积396平方公里，辖13个街道、12个镇和1个经济园区，常住人口81.8万，加上流动人口上百万。

歌乐山，位于沙坪坝区西侧，有着丰富的自然景观资源和深厚的历史人文资源。是全国重点文物单位。歌乐山风景区由主峰中心景区、蒋介石官邸 “林园”和重庆烈士陵园三个景区组成。烈士陵园景区的中美合作所、白公馆、渣滓洞监狱等历史遗迹享誉全国，是重庆市最为著名的景区，使歌乐山更成为一座名符其实的文化名山。

（二）拟建地址的建设条件：

1、基础条件有利：

项目利用重庆XX职业技术学院歌乐山校区的15亩土地和改建部分学生公寓为该项目建设的基础，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投资也不大，建设工期较短，很快能够上马。

2、自然环境优越：

歌乐山属缙云山的一只余脉，为重庆市主城区“城市绿肺”，素有“渝西第一峰”的美称，有“山城绿宝石”和“天然氧吧”之美誉。歌乐山海拔高度300—600米，常年多雾，山高云低，云烟弥漫，松柏苍翠、林壑幽美，游人置身山顶，只见乱云飞渡，云涛奔涌。

项目坐落在歌乐山下天池天然水库旁，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。是建设老年人公寓不可多得的场地。

3、交通即将改善：

项目所在地紧邻主城区，距主城核心区沙坪坝仅约15分钟路程，而且有四条下山公路，但他们都存在盘旋崎岖，路线较长，路面较窄，路况较差，遇到大暴雨就容易塌方的问题。

目前规划了15年的梨树湾至歌乐山市政道路正在加紧修筑，将于2010年竣工，该路路宽8.5米，双向四车道，全长4.3公里，到沙坪坝核心区最捷径，该路竣工后歌乐山出行问题将大为改观。老人外出或是与子女、友人往来都将更加方便。

4、医疗配套完善：

项目周边5公里内有西南医院、精神卫生防控中心；8公里内有新桥医院、肿瘤医院；重医还将在大学城修建大型的三甲医院，众多的医疗机构将项目包围，使项目具备了较好的医疗配套。

5、“五通”条件具备：

项目所在片区市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。

6、发展前景广阔： 项目所在地——歌乐山养老产业园区，被国家确定为全国50个养老产业示范点之一，是重庆市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。目前已有重庆市第三福利院、九九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。

重庆XX职业技术学院周边以小山坡和农业用地为主，可征用土地较多，项目后期新征土地有足够的资源保障，不会因土地问题影响项目的后期开发。

第六章 项目建设方案

根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。

一、项目定位：

1、主题定位

中德合资、世界现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人“老有所为”，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思： 1）该项目为中德合资，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓；

2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。

3）为“三高”老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。

4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。

2、市场定位：

针对“三高”老年人群的现代化高档老年公寓

3、风格定位：

采用后现代建筑风格处理方式，结合德国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。即：

后现代创新设计+德国建筑特色+中国文化元素，山水园林式布局

二、项目设计原则：

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。

1、设计要人性化：

设计要满足老人的生理特征和生活行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。

2、生活要智能化：

配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。

3、环境要园林化

应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。

4、户型要合理化

户型设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。

5、精神要丰富化

为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。

6、配套要完善化

为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。

三、建设标准

本项目严格按照《老年人建筑设计规范》的要求进行设计。

1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于40平方米（国际高档老年公寓标准为50平方米）；

2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好；

3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施；

4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备；

5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统；

6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风味的餐厅；

7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳300人会议的专用会议厅，至少配有5个小会议室；

8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施；

9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施；

10、拥有标准的停车场。

四、项目建设内容：

（一）总体布局： 酒店占地350亩，总体布局拟呈园林式布局，与下天池形成半围合态势，与周边歌乐山养自然景观整体环境相融合。

根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。其中综合楼层高限制在五楼以下，多幢独立别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。

（二）建设规模：

1、建设用地：350亩。其中：原校区用地15亩，新征土地315亩；

2、建筑面积：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面积153000平方米；

3、床位：4000个。

4、人均居住面积：40平方米。

5、绿地率：＞50%；

6、容积率：＜1；

7、停车位：100个。

（三）建筑项目 A、改建项目：

1、改建4栋学生公寓：

将原4栋学生公寓改建为老年公寓，五层建筑，建筑面积6400平方米，共106套，双人房间，可接收200位老人入住。

增添外部走廊及观光电梯，方便入住老人的出行。

2、改建专家小院：

一期工程将原专家小院改造为老年公寓的配套设施，平房建筑，建筑面积600平方米，满足老年人医疗、护理、康复、学习、娱乐、健身的需要。B、新建项目：

1、综合大楼：

新征土地15亩，新建综合大楼，五层建筑，建筑面积16000平方米，为德国建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中： 1）底层：

为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等； 2）二层：

为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中心、护理中心等； 3）三层：为办公、会议区：

老年公寓办公室、各协会办公室、会议室； 4）四层、五层：

为老年公寓（二期后为度假酒店客房）。客房总计设150间（套）左右，可接收300人入住。

2、老年公寓：

新征300亩土地，新建联排别墅式高档老年公寓，三层建筑，建筑面积137000平方米，可接收3500位老人入住。

（四）项目功能建议

1、老年公寓：

1）4栋学生公寓改建为老年公寓，106套，均为带独立厨房和卫生间的一室一厅式，平均每套面积60平方米，可接收200位老人入住。

2）新建综合大楼，客房区总计设150间（套）左右，平均每套面积40平方米，300张床位，房型以标间为主、双套房为辅，其中标准客房区为80%，套房控制在20%左右（一期作为老年公寓，二期以后度假酒店客房）。

3）新建老年公寓，客房区总计设1750套左右，平均每套面积80平方米，3500张床位，主要为套房，其中普通套房为80%，豪华套房控制在20%左右。

2、医疗中心：

建议该项目引入重庆市三甲医院，开设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属的后顾之忧，另一方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。

3、护理中心：

建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为XX学院高级家政专业学生的实训基地。三可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。

4、餐饮中心：

1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务； 2）商务餐厅：

建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。

5、康乐中心：

建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉OK室等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。

5、养生中心：

建议该项目设置养生中心，包括：美容美发、足疗、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。

6、办公和会议中心： 1）协会办公区：

建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前重庆市60岁以上的老年人60%以上参加了各种民间协会，而“三高”老年人群该比例高达90%以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。2）会议中心：

建议该项目设置能容纳300人的大型会议厅一间，设置中小型会议室5间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。

7、商业中心：

据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区，商业配套设施缺乏。而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动极不方便。

建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。

8、寓区环境：

建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带；同时在XX学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化、庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。突出绿意、生态、健康、别致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造“小桥流水人家”的生动意境。环境规划包括以下内容： l 沿湖绿化 l 滨水景观 l 休闲广场 l 广场绿化 l 庭院景观 l 园艺小品 l 林荫小道 l 运动场

四、建设周期

该项目分为二期建设（其中一期又分为两个阶段）：

（一）一期工程：容量达到500人，投资达到5185万元 A、第一阶段：容量200人，投资955万元。

1、利用天池校区4栋学生公寓和专家小院1 栋，房屋面积7000平方米，改造成106套住房，改造费用635万元 ；

2、房屋配套设施按人均11000元计算，200人，费用为220万元;

3、环境和水电等设施改造维修，预算为100万元。

4、建设周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二阶段：新增容量300人，新增投资4230万元。

1、新增土地15亩，每亩按30万元测算，需要资金450万元；

2、新建房屋综合大楼1栋，面积16000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需要资金3200万元；

3、房间配套设施按人均11000元测算，300人，需要资金330万元；

4、水、电、气、网络、电信、电视等基础设施测算200万元。

5、规划、立项、征地和报建手续费用测算50万元。

6、建设周期：二年，2009年12月至2011年12月期间完成。

（二）二期规模：总容量达到4000人，投资总额达到4.7435亿。其中：新增容量3500人，新增投资42250万元。

1、新征土地300亩，每亩按30万元测算，需新增投资9000万元；

2、新建房屋总面积137000平方米，含装修造价每平方米按2000元测算，需新增投资27400万元；

3、室内配套按每人11000元测算，3500人，需要新增投资3850万元；

4、水电气、网络、通信、电视、市政设施配套、环境、绿化费用等费用概算1700万元。

5、规划、立项、报批手续规费及工作经费300万元。

6、建设周期：三年。2012年10月至2015 年9月。

第七章 投资估算及资金筹措

一、投资估算：

（一）一期投资估算：

1、土地费用：约450万元

新征土地15亩，征地费用15亩×30万元＝450万元

2、土建工程费用：约3835万元

1）原校舍房屋改造7000平方米，635万元； 2）新建房屋：16000平方米×2000元＝3200万元；

3、房屋配套设施建设费用：约550万元

按500个床位，每个床位平均投入1.1万元 4000床位×1.1万元=4400万元

4、公共设施建设配套工程：约300万元

5、其它：约50万元 合计：5185万元

（二）二期投资估算：

1、土地费用：约9450万元

新征土地300亩，征地费用300亩×30万元＝9000万元

2、土建工程费用：约31235万元

新建房屋：137000平方米×2000元＝27400万元；

3、房屋配套设施建设费用：约38500万元

按3500个床位，每个床位平均投入1.1万元 3500床位×1.1万元=3850万元

4、公共设施建设配套工程：约1700万元

5、其它：约300万元 合计：42250万元。

（三）总投资估算

一期投资+二期投资=5185+42250=4.7435亿

二、资金筹措方式：

1、项目法人自筹资金：40%

2、信贷融资：60%

第八章 投资效益预测 一、一期投资效益预测：

按该项目一期建成（包括第一阶段和第二阶段）以后进行测算。由于一期以XX学院原15亩土地和新征15亩土地，占地面积较小；房屋为改造学生公寓4栋、专家楼和新建综合楼一栋，环境条件及住房条件与目前重庆市高档老年公寓相比不具备优势，只有发挥其他硬件和软件的优势，所以在收费标准上我们以比目前重庆市高档老年公寓稍高进行测算。

（一）年均营业收入：

1、客房收入：863.43万元

1）学生公寓改造老年公寓：约288万元

200张床位，按平均每张床位1500元/月（含餐饮），80%入住率计算（目前高档老年公寓收费标准在1200元/月左右）：

200张床位×1500元/月×12月×80%＝约288万元； 2）综合楼老年公寓：约288万元

在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做老年公寓 150张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算： 150张床位×1500元/月×12月×80%＝约288万元； 3）商务客房：287.44万元

在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做商务客房： 75套（间），按平均每套（间）150元/天，70%入住率计算： 75套（间）×150元/天×365天×70%＝约287.44万元；

2、护理收入：151.2万元

按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1200元计算： 350张床位×1200元/月×12月×30%＝约151.2万元；

3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元 按150人，每天每人消费50元，70%入座率计算： 150人×50元/人×365天×70%=约191.63万元

4、商场收入：91.25万元

按平均每天每人产生5元利润计算： 500人×5元/天×365天=约91.25

5、养生收入：116.8万元

按每天有20%的人进行养生，即80人，每人40元计算： 40元/人×80人×365天=约116.8万元

6、会议室收入：36.5万元 按每天2000元，50%利用率计算： 2000元/天×365天×50%=约36.5万元

7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元

按出租6000平方米，每平方米10元/月计算： 10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元

8、护理实训管理费：30万元

按平均每月接待50人，每人500元实训管理费计算： 500元/人×50人×12月=约30万元

9、老年大学：25.2万元

按30%的人参加，每人每月200元计算： 200元/人×350人×30%×12月=约25.2万元

10、洗衣：33.6万元

按每个老年人，每月80元计算： 80元/人×350人×12月=约33.6万元

11、其他收入：73万元

按每天收入2000元计算： 2000元/天×365天=约73万元

年均营业收入

=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+73 =约1684.61万元

（二）年均营业支出：

1、营业费用：596.69万元 1）工资及福利费用：360万元

工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）： 100人×3000元/月×12月＝360万元； 2）管理费用：168.46万元

按营业收入的10%计算：1684.61万元×10%=168.46万元 包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：68.23万元

按营业收入的5%计算：1684.61万元×5%=68.23万元 营业费用合计：360+168.46+68.23=596.69万元

2、营业成本：293.92万元 1）餐饮成本：258.92万元 l 老年餐饮：115.2万元 按老年公寓营业收入的20%计算： 576万元×20%＝115.2万元

l 度假酒店餐饮：143.72万元 按餐饮营业收入的50%计算 287.44万元×50%＝143.72万元 2）养生成本：35万元

按养生营业收入的30%计算： 116.8万元×30%＝35万元

营业成本合计：258.92+35=293.92万元

3、营业税金及附加：941.21万元 1）营业税：68.23万元（5%）1684.61万元×5%=68.23万元 2）城建税：117.92万元（7%）1684.61万元×7%=117.92万元 3）教育费附加税：67.38万元（4%）： 1684.61万元×4%=67.38万元

营业税金及附加合计：68.23+117.92+67.38 =253.53万元 注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。

年均营业支出=596.69+293.92+253.53=1144.14万元

（三）年均营业纯利润：

营业收入—营业支出=1684.61－1144.14=540.47万元

（四）项目投资回收期：

一期项目投资约5185万元，年均纯利润约540.47万元，投资回收期：5185万元÷540.47万元/年＝9.6年 预计一期项目投资9.6年收回成本。

二、二期投资效益预测： 按该项目全部建成以后进行测算。但只按二期投入和二期增加部分的收入与支出进行测算。由于二期建成以后，该项目占地面积达350亩，新建老年公寓也是高档的别墅式建筑，所以该项目建成后，无论从环境、硬件设施还是软件各方面都将达到目前重庆市老年公寓的顶级水平，因此在收费标准上，我们参照外地高档老年公寓的标准进行测算。

（一）年均营业收入：

1、客房收入：6720万元 1）老年公寓：

新增3500张床位，按平均每张床位2000元/月（含餐饮），80%入住率计算： 3500张床位×2000元/月×12月×80%＝约8400万元；

2、护理收入：1890万元

按30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月1500元计算： 3500张床位×1500元/月×12月×30%＝约1890万元；

3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入：191.63万元 按新增150人，每天每人消费50元，70%入座率计算： 150人×50元/座×365天×70%=191.63万元

4、商场收入：638.75万元 按平均每天每人产生5元利润计算 3500人×5元/天×365天=约638.75万元

5、养生收入：511万元

按每天有10%的人进行养生，每人40元计算： 3500人×10%×40元/人×365天=约511万元

6、会议室收入：36.5万元 按每天2000元，50%利用率计算： 2000元/天×365天×50%=约36.5万元

7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入：72万元

按出租6000平方米，每平方米10元/月计算： 10元/平方米×6000平方米×12月=约72万元

8、护理实训管理费：60万元

按平均每月接待100人，每人500元实训管理费计算： 500元/人×100人×12月=约60万元

9、老年大学：168万元

按20%的人参加，每人每月200元计算： 200元/人×3500人×20%×12月=约168万元

10、洗衣：336万元

按每个老年人，每月80元计算： 80元/人×3500人×12月=约336万元

11、其他收入：365万元 按每天收入10000元计算： 10000元/天×365天=约365万元

年均营业收入

=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365 =约11080万元

（二）年均营业支出：

1、营业费用：4254万元 1）工资及福利费用：2520万元

工作人员按1：5的比例配备，平均工资3000元/月（含福利）： 700人×3000元/月×12月＝2520万元； 2）管理费用：1108万元

按营业收入的10%计算：11080万元×10%=1108万元

包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费、日常维修费用、财务费用、市场推广费用及不可预见费用等。3）水电气费用：554万元

按营业收入的5%计算：11080万元×5%=554万元 营业费用合计：2520+1108+554=4254万元

2、营业成本：1497.3万元 1）餐饮成本：1344万元 按老年公寓营业收入的20%计算： 6720万元×20%＝1344万元 2）养生成本：153.3万元

按养生营业收入的30%计算： 511万元×30%＝153.3万元

营业成本合计1344+153.3=1497.3万元

3、营业税金及附加：1772.8万元 1）营业税：554万元（5%）11080万元×5%=554万元 2）城建税：775.6万元（7%）11080万元×7%=775.6万元

3）教育费附加税：443.2万元（4%）： 11080万元×4%=443.2万元

营业税金及附加合计：554+775.6+443.2=1772.8万元 注：未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。

年均营业支出=4254+1497.3+1772.8=7524万元

（三）年均营业纯利润：

营业收入—营业支出=11080－7524=3556万元

（四）项目投资回收期：

项目二期投资约42250万元，年均纯利润约3556万元，投资回收期：42250万元÷3556万元/年＝11.9年 预计11.9年收回成本。

该项目一期投资预计在10年内能收回成本，二期投资在12年内能收回成本，所以，投资回报周期在合理的范围内。

第九章 项目风险分析及规避建议

一、项目风险分析：

1、观念的风险

中国是一个家庭观念非常强的民族，养儿防老的传统观念根深蒂固，到养老公寓养老还没有被大多数老年人及其子女说接受，据调查还有30%以上的人认为老年人入住老年公寓是因为儿女不孝或是孤寡老人。另外还有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将父母送到老年公寓。所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公寓养老还需要一个漫长的过程。因此，本项目风险之一就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。

2、价格的风险

目前，重庆市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还有较大差距，人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。据调查，重庆市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在1500元/月以内的占90%。当然这也是因为重庆市目前还没有高档的老年公寓，人们更多的是根据现有的老年公寓来评价的缘故。但该项目作为重庆市第一个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作一定的风险。定价过低，投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报同样会受到影响。

3、季节的风险

由于该项目处于重庆市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡旺季较为明显，所以在淡季商务酒店的入住率、餐饮入座率将难以得到保障，会对项目的收益带来不确定的因素。

4、交通的风险

该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处歌乐山上，道路条件差，只有一条路通公交车，另一条有小长安面包车，上下歌乐山很不方便。虽然梨树湾至歌乐山的市政道路将于2010年竣工，到沙坪坝核心区的距离也将缩短，但双向四车道的道路能否对歌乐山的交通带来根本性的改变还是未知数。

另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到商务酒店来度假、开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而影响该项目的经营。

5、多元化的风险

该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险，该项目能否吸引各民间协会来办公、开展活动；能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品；能否吸引重庆市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。

二、风险规避建议：

老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和一定的经济效益，是一个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议：

1、要找准目标消费群，重点瞄准“三高”老年人群，认真分析他们的需求，为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住；

2、要重点打造项目的“老有所为”的养老模式，要在重庆市独树一帜，为老年人搭建一个老年人发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台，3、要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目引进德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓的优势；

4、要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展，如度假、养生、会议、协会活动、老年大学、老年产品展示、老年创意产业等。通过多元化的产业发展来分散投资风险；

5、要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，一是建议引入重庆市的三甲医院，为整个歌乐山养老产业园的所有养老服务机构和居民提供医疗服务；二是打造高级护理中心，为重庆市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目的地位，吸引更多的老年人入住；

6、建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金、意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用的压力，减少财务费用，降低投资风险；

7、本项目每年上缴的各类税金高达1800多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关的税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险；

8、要加强项目的营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的营销方案，加强老年公寓的营销推广和宣传，扩大老年公寓的影响，让更多的老年人及其子女认识、认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。

第十章 结 论

通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是养老服务机构市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从该项目日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造重庆”XXXX”老年公寓项目都是比较有利的，预计经营效益较好，是值得建造的。

目前重庆市养老服务机构大约有60%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入驻养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场缺口将非常大，”XXXX”老年公寓建成后每年可解决4000位老年人入住养老服务机构，有效缓解重庆市养老服务机构欠缺的矛盾，为政府分忧；

本项目建成后将填补重庆市高档老年公寓的空白，解决重庆市没有高档老年公寓的难题，为“三高”（高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建了一个发挥余热、实现自我价值，真正的做到老有所为的平台。开创了让老年人“老有所为”的养老服务机构模式，这样既能快速地提升重庆市的城市档次与品位，同时又能有力地促进重庆老年公寓结构调整，从而进一步推动当地老年产业的快速发展，具有相当的社会效应。

本项目是由重庆XX职业技术学院和德国社会福利保障联合会共同投资建造，是重庆市第一所中外合资养老公寓，建造该老年公寓可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高重庆市养老公寓的经营管理水平，与世界接轨，带动重庆市老龄事业和养老产业的发展都具有非常重要的意义。

本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金达1800多万元，此外老年公寓还能提供800人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对政府的巨大支持和帮助。

该项目建成后，将打造高级护理中心，一方面作为XX职业技术学院家政专业学生的实训基地，同时也将为重庆市其他的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。为重庆市培养高级护理人才作贡献。

老年公寓的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。重庆作为全国城乡统筹的实验区，项目所在地又是全国50个养老产业示范点之一，政府部门高度重视，有宽松的政策环境和政府部门的大力支持也是增强开发商信心的有利因素。

7.加强中职学校财务管理的几点建议 篇七

一、财务管理在中职学校管理中的重要性

在新形势下, 深化中职学校的财务管理对保证和提升学校综合水平的重要性不容置疑。学校财务管理是严肃执行国家财经纪律的一项重要内容, 是学校从制度层面、从源头上预防经济犯罪、避免财产损失的一项重要环节。财务管理工作不是单纯的算账报账的服务工作, 它是保证中职学校教学以及科研工作有效进行的服务部门, 在中职学校资源管理及配置中起到不可替代的作用, 同时它也是保护国家资产和决策重大经济事务的重要手段。因此中职学校的各级领导和教职员工应从政治高度和全局观出发, 进一步统一思想, 提高认识, 重视学校财务管理工作。财务处作为学校一级财务机构, 在学校党委和校长等的领导之下, 统一负责学校的各种财务管理工作和财务监督工作, 任何人或单位都无法越权。所以加强财务管理工作是保证中职学校健康有序发展的重要课题。

二、中职学校财务管理中存在的问题

(一) 学校财务管理理念跟不上时代发展的需要

学校的各项管理制度或手段是在计划经济体制下形成的, 明显不能适应当前财政改革和中职学校财务工作的要求。在实际工作中表现为:重视预算内资金管理, 轻视预算外资金管理;项目资金预算比较粗放, 不够详细, 执行起来随意性较大;“一年预算, 预算一年”的现象仍然存在, 经费使用没有系统、科学的评估分析指标, 致使经费使用的效率或效益不高。

(二) 财务管理措施的变革跟不上学校资金来源的变化

在国家政策指引下, 中职学校办学机制日趋灵活, 资金来源不再完全依赖财政, 筹资渠道多种多样。另外, 中职教育将从依靠国家助学金体系和工学结合、顶岗实习方式转向免费教育。而现实中, 学校财务管理理念是在计划经济模式下形成的, 不能适应当前中职学校改革与发展的需要, 其特点是以预算为中心, 不重视财务分析, 不重视成本核算, 学校的财务工作处于“记账工具”地位。

(三) 人员的缺乏导致管理工作难度大

以往的学校经费主要是靠国家财政拨款和学生的学、杂费, 而今, 职业学校面临着前所未有的激烈竞争和巨大的资金压力, 需要学校自己多方筹措资金, 这样就增加了学校财务管理的工作量和工作难度。但由于学校人员有限, 造成工作难度大, 在资金使用效率评估等方面的工作可能就没人去做。

(四) 财务人员的自身素质不符合业务技能要求

随着我国社会主义市场经济的建立, 中职学校财务管理的内涵与外延不断扩大, 财务工作的任务也日趋多样化, 这就要求财务人员努力学习, 不断提高自己的业务能力。然而, 中职学校中某些财会人员法律法规观念淡薄, 职业道德较低;为学校“当家理财”的主动意识不强, 为师生员工的服务意识不够;部分人员学历和业务水平偏低, 部分财会人员计算机知识掌握得不够, 计算机使用能力较低, 影响了学校会计信息化建设进程。综合以上这些存在的问题, 学校财会人员自身素质与完成学校财务工作所需要的业务技能较高的矛盾日益显现。

三、加强中职学校财务管理的几点建议

(一) 转变财务管理理念, 完善学校财政体制

为了适应市场经济环境下国家财务管理改革之需, 中职学校的财务人员应转变财务管理理念, 同时建立和完善中职学校的财政体制, 提高学校财政资金的使用效益。国家的财务管理改革是随国家教育事业发展需要而改革的, 这有助于提高中职学校教育管理, 有助于不同学校会计信息的比较和评价。因此, 学校应积极应对国家财政改革政策, 主动转变财务管理观念。增强节约意识、成本意识、风险意识, 提高资金的使用的效益。

为此, 要注意以下几点。一是及时组织学校各部门相关人员学习关于改革我国财政管理的相关政策文件, 学校的各领导都应及时了解财政改革, 做到学校上下转变财务管理理念, 使各单位各部门意识到财政改革的重要性。二是按照改革政策对落后、不适宜的财务规章制度进行整改和完善, 制定新的有针对性的规章制度, 使各项工作有序进行。三是加强财务预算管理, 对预算的编制、上报、执行、调整、监控以及评价分析等工作流程进一步规范, 完善工作制度。四是按照财力集中、财权下放和责、权、利相结合的原则, 正确处理好事权和财权之间的关系, 使得责权分明, 工作落实到实处, 严格杜绝有财权而不做事等现象。

(二) 制定内部制约机制, 保证财务工作的高效有序

为了在财务工作中查错防弊, 以保证会计信息质量和学校财物的安全完整, 应制定学校制约机制。在经常性财务工作中, 可制定如下原则:凡涉及款项和财物收付、结算及登记的, 每一项经济业务的处理过程, 必须由两人或两人以上共同分工负责;经费的报销需有经手人、验收人 (或证明人) 签字, 重大经济业务须经校务会议研究决定, 学校财务实行校长一支笔审批;签发支票所使用的印鉴, 由学校会计人员和学校报账员分别保管;建立财务审查小组, 对学校经费收支情况每月进行审查, 公开学校经费收支的项目和内容, 加强群众性的财务监督, 学校年度收支预、决算应向教工代表大会报告, 接受审议。

在非经常性经济项目中, 可制定如下制度。 (1) 引入权责发生制。为了做好财务管理中成本核算管理以及明确费用的受益对象和受益期限, 制定权责发生制的会计原则, 使会计信息更准确, 成本核算更精确, 真实有效的披露学校教育中的各项活动, 为中职学校的不断发展提供根据。 (2) 实行固定资产折旧制。中职学校应更加注重学生的实际操作能力。为了提供各种职业技能培训的场地和设备, 学校要不断地投入, 以满足职业教育的需要。大量教学设备的投入, 就必须考虑固定资产的折旧, 以便正确核算各种职业技能培训的教育成本和经济效益, 从而正确评价各种职业技能培训的绩效。建立折旧制度是防止国有资产流失的重大措施, 以提取折旧费的形式使学校投入的国有资产保值、增值。

在充分考虑到中职学校教育实际的情况下, 科学有效的核算学校教育成本, 就需要实行权责发生制和计提固定资产折旧制。科学的确定教育成本核算支出项目, 包括:教学仪器和设备、教学仪器和设备的折旧费、教职工的工资和福利、图书购买费用、教学水电费用、师资等的培训费用等与教学活动相关联的直接支出。

(三) 建立绩效评价体系, 提高资金使用效益

加强对资产管理责任制度的建立健全, 对资产的购买、使用、处置、报废等进行动态全过程监控。财务部门必须对学校固定资产建立总账及分类, 从而使资产的浪费、流失得到防止, 并加强对资产的清查、账实核对。所以为了提高中职学校资金的使用效率, 优化资源和管理配置, 学校应该逐步建立学校财务管理绩效评价体系, 切实推进绩效评价体制工作:努力探索并建立项目管理绩效评价新机制, 这样可以从项目申报环节强化预算绩效观念, 实行项目绩效预算;建立专门的资产管理机构对学校资产进行统一管理, 做到合理配置资源, 避免重复购置。

(四) 加强业务学习, 提高业务能力

通常每个单位的人员编制都是有限的, 财务人员的编制就更少, 在人员少、工作量大、强度高的情况下, 为完成好中职学校的财务工作, 其中重要的一条是提高业务人员的工作能力, 提高工作效率。为此, 应定期进行业务学习活动, 及时学习国家的财务及税务政策, 讨论平时工作中遇到的问题以及解决的方法;在人员紧、任务重的情况下, 组织工作人员参加国内的各种财经学习班, 甚至到相应的学校进修学习, 从而提高工作人员的业务能力。

四、结语

随着中职教育的不断发展, 学校财务管理的目标及任务不断发生着变化, 因此, 学校财务人员应当尽快转换财务管理观念, 认真研究财务管理工作中的种种问题, 同时建立健全内部约束机制和绩效评价体系, 加强对各项财务业务的学习, 提高学校财务人员的业务素质, 对存在的问题要针对性地加以解决, 努力提高学校资源配置效益。

摘要：中职学校教育改革在不断进行, 在财务管理方面中职学校面临着前所未有的激烈竞争和巨大的资金压力, 学校需要多方面筹措资金。由于各种因素和限制条件使得学校财务管理出现了各种新的问题。而财务管理对促进学校各项工作的高效运行起到非常重要的作用。文章结合中职学校财务管理工作中存在的一些问题, 提出了加强财务管理的建议。

关键词：中职学校,财务管理,建议

参考文献

8.学校财务管理内部控制的几点建议 篇八

关键词：学校财务管理 内部控制

目前，大部分学校在财务管理方面都存在问题，主要表现在两个方面：一方面，学校传统的财务管理和内部控制的改革比较迟缓，很难看到明显的变化和进步；另一方面，学校的财务管理模式和内部控制模式的发展不完善，对于学校教学工作的开展没有起到很大帮助。

一、转变传统的发展观念

学校的教学情况直接关系到学校的声誉，所以学校都很重视教学工作。然而，学校的财务管理和内部控制属于内部操作，导致学校容易忽视财务管理，财务管理和内部控制普遍存在疏漏。学校与盈利性组织不同，其费用一般直接来自于国家，这就导致学校财务在内部控制方面有所懈怠。为了促进学校的全面发展，学校应充分重视财务管理工作，强化内部控制的观念，完善学校财务管理内部的控制体系。只有转变学校的发展观念，使学校的领导者正确认识到财务管理的重要性，才能不断完善学校财务管理内部的控制体系。

二、建立和完善学校的财务管理内部控制体系

做好学校的财务管理工作，有助于学校的长远发展。完善学校财务管理内部控制体系的出发点是学校的具体情况，所以学校应根据发展情况和特点制订具体的措施，做到具体问题具体分析。首先，学校应根据本校的实际情况，建立合适的财务内部控制体系，促进学校财务管理工作顺利展开；其次，学校应及时修改不能满足社会需求的管理体系，从而保证财务管理工作与时俱进。笔者相信，只有做到以上两点，才能建设一个完善的学校财务管理内部控制体系。

三、提升学校财务管理工作人员的综合素质和专业素养

学校的财务管理工作是由专业人员进行操作，所以学校一定要重视财务管理人员的素养。学校应对现有的财务管理工作人员进行培训，提高他们的专业素养和综合素质，使财务管理人员具备过硬的专业知识，更好地完成财务管理工作。

提高财务管理人员的素质，学校可以建立赏罚分明的奖惩制度，适当地奖励工作认真、成绩突出的员工，从而提高他们的工作积极性；适当地批评和惩罚懒散无事、工作态度不够端正的员工，使他们能够正确认识自己的工作，并积极改正错误。

四、加强财务管理工作，建设节约型校园

随着社会的不断进步和发展，当今学校发展的主题是建设节约型校园。为了响应社会的号召，学校财务管理工作应抓住建设节约型校园这一宗旨，合理管理学校各项资金的支出和使用。在必要的情况下，可以管理和监督学校的资金，以免发生贪污腐败的事件；合理规划学校的预算工作，以免出现无节制的浪费。同时，学校还可以采取开源节流的财务管理方式，在不影响学校正常工作开展的前提下，减少一些不必要的开支。如建设节能型办公室、使用节能型路灯和水龙头等，全面建设资源节约型校园。

五、结语

社会的不断发展，必然要求学校与时俱进。学校的财务管理工作在学校发展工作中处于重要地位，建设和完善学校的财务内部控制体系对学校财务管理工作的开展具有重要作用，校方应予以高度重视。要想提高学校财务管理工作的效率，首先必须转变学校传统发展的观念，建立完善的财务管理内部控制体系；其次，必须提高学校财务管理人员的专业素质和综合素养；最后，采取多种方法，建设节约型校园。

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