业主支付保证书

2024-07-11

业主支付保证书（精选6篇）

1.业主支付保证书篇一

业主单位廉政保证书

为保证工程建设优质、高效、确保建设资金的安全有效使用以及投资效益，的业主单位现就工程招标、建设过程中的廉政工作如下保证：

（一）严格遵守党和国家的有关法律法规及廉政规定。

（二）严格执行合同文件，自觉按合同办事。

（三）工程业务活动坚持公开、公正、诚信、透明的原则（法律认定的商业

秘密和合同文件另有规定的除外），不得损害国家和集体的利益，不

违反工程建设管理的各种规章制度。

（四）严格工程管理，建立健全各项廉政制度，积极开展廉政教育，公布举

报电话，认真查处违法违纪行为。

（五）本单位及其工作人员不索要、不接受参与投标、施工、监理单位的礼

金、有价证券、贵重物品和任何形式的好处费、感谢费、回扣，不在参与投标、施工、监理单位报销应由本单位或个人支付的费用。

（六）本单位工作人员不参与投标、施工、监理单位安排的高潮费宴请和娱

乐活动，不接受参与投标、施工、监理单位提供的通讯、交通工具和

高档办公用品。

（七）本单位工作人员不要求、不接受参与投标、施工、监理单位为其住房

装修、婚丧嫁娶活动、配偶子女工作安排以及出国出境、旅游等提供的方便。

（八）本单位工作人员的配偶子女从事与工程有关的材料设备供应、工程分

包、劳务等经济活动。

（九）本单位及其工作人员不以任何理由向参与投标、施工、监理单位推荐

分包单位，不要求购买合同规定外的材料和设备。

（十）本单位工作人员不营私舞弊，不利用职权从事各种有偿中介活动和安

排个人施工队伍。

（十一）其他需要保证的事项。

如单位及其工作人员违反上述保证，依据有关规定给予党、政纪处分或组织处理；涉嫌犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

保证单位：

法定代表人：

2011年月日

2.业主支付保证书篇二

在建设工程领域, 目前广泛存在三类监理费用支付方式 (按时计费法, 按建设费的一定比例计算, 固定价格计算法) 。其中, 按时计费法由于取费较为公平, 计算较为方便, 在监理领域有一定的应用。但是, 应用按时计费法存在一个条件:即工程师的单位时间监理成本已知;而在一些情况下业主可能会缺少关于工程师单位时间监理成本的信息, 这就使得该方法的应用受到了限制。为克服此问题, 业主需激励工程师收集并如实汇报其私人信息。受此影响, 业主的最优薪酬支付将会发生变化;工程师的最优工作时间也会受到影响。本文将以博弈论为分析工具研究这一问题。

现有文献研究了工程师在拥有私人信息的情况下对业主薪酬支付决策的影响, 没有将工程师在监理活动开始前可能不具有私人信息的情况纳入到业主的激励措施中。田盈, 蒲勇健建立了两个不完全信息动态博弈模型, 通过对比分析, 指出业主的有效激励能够促使监理方努力工作[1]。项勇和任宏研究了在监理委托中由于业主和监理方信息不对称所造成的利益冲突问题, 分析指出监理方的信息优势会造成业主效用的降低[2]。王孟钧和王艳建立了一个涉及业主、监理单位和承包商的三方博弈, 研究指出业主的有效激励对监理单位和承包商的工作努力水平将产生积极影响[3]。Sobel在一个标准的委托代理模型框架下, 研究了委托人对各代理人不同信息结构的偏好[4]。这些文献研究在各自的假设条件下分析了委托人薪酬支付的决策问题, 提出了激励代理人分享私人信息的一些建议。但是总体而言上述文献只是考虑了代理人在掌握私人信息后业主的激励决策问题, 没有将博弈开始前代理人可能不具有私人信息的情况考虑进来。

本文则在原有研究的基础上, 充分考虑了工程师在博弈开始前不掌握私人信息的情况;通过进行信息收集活动来获取私人信息, 进而研究工程师在获得私人信息后业主的最优薪酬支付情况。与现有文献相比, 在以下几个方面做出了改进:第一, 假设工程师在监理合同签订前不具有私人信息, 并在此基础上分析了工程师通过信息收集活动掌握私人信息后, 他的信息优势对其最优工作时间的影响;第二, 假设了工程师进行信息收集需花费成本, 并分析了信息收集成本对业主的激励措施产生的影响;基于以上改进, 得到了一些有价值的结论, 对业主确定最优薪酬支付具有指导意义。

1 模型的建立

1.1 B-M模型及其扩展

Baron与Myerson (1982) 年提出了B-M机制, 将逆向选择问题引入管制模型, 建立了基于贝叶斯方法的最优激励机制, 模型中代理人在不同状态下的工作量是不同的, 因此可以通过改进此模型来研究监理工程师在不同信息状态下的契约设计问题[5]。假设业主委托工程师对一工程项目实施监理。在项目前期, 从工程师的角度而言, 由于他不了解自身的单位时间监理成本, 从而使得工程师很难确定自己的最优工作时间, 因此工程师会根据业主的薪酬支付和以往的历史经验选择一个平均工作时间, 造成业主的效用不能最大化。所以, 业主的决策问题是考虑工程师的反映, 通过激励工程师收集工作成本信息, 做出最好的薪酬支付决策, 来最大化自己的效用。

为了更好的分析, 我们做出下面的假设:

(1) 工程师的工作时间是可以被观测到的。且t (·) 在区间[θ0, θ1]是非增的, t (θ) =-U (θ) ;其中, t (θ) 为工程师的工作时间;θ为工程师单位时间的监理成本;U (·) 为工程师的效用函数;

(2) 在合同签订前, 业主与工程师对θ的大小是未知的, 仅了解θ在区间[θ0, θ1]上服从均匀分布。工程师可通过收集信息观测到θ的大小, 收集信息的成本为γ;

(3) 业主和工程师都是风险中性的;

(4) 工程师的效用函数是连续的, 且当时θ∈[θ0, θ1]时, U' (·) <0, U'' (·) ≥0。

基于上面的假设, 当工程师选择工作时间为t时, 他的监理成本可以表示为θ·t。因此, 他的效用可表示为p (t) -θ·t;其中, p (t) 为业主向工程师支付的工资。

对于业主而言, t单位的工作时间对业主的价值可表示为V (t) , 其大小设为tδ (0<δ<1且δ≠1/2) ;则业主的效用是:

V (t) -p (t) (1)

根据上面的假设, 当业主和工程师在签订合同前, 双方对θ的大小是未知的。因而, 如果业主希望工程师收集有关θ的信息, 他必须设计相应的激励约束, 使得工程师有积极性去收集信息。

1.2 模型及求解

1.2.1 模型的建立。

当工程师收集信息时, 他将掌握θ的大小, 从而选择对自己最有利的工作时间t, 使他的效用达到最大;当工程师不收集信息时, 他会根据业主的工资支付选择一个平均工作时间, 从而他的效用可表示为 $E [p (t) - θ \cdot t] = p (t) - \begin{array}{l} \sim \\ θ \end{array} \cdot t$ , 其中: $\begin{array}{l} \sim \\ θ \end{array} = \int_{θ_{0}}^{θ_{1}} θ \cdot f (θ) d θ$ 。因此当E[U (θ) ]-E[p (t) -θ·t]≥γ时[6], 工程师是愿意收集信息的。

为了求得工程师的期望效用, 首先需要解得工程师的效用函数, 根据假设1与4, 工程师的效用函数也可以表示为[7]:

U (θ) =U (θ1) +∫θ1θt (s) ds (2)

则他的期望效用为:

E[U (θ) ]=U (θ1) +∫ $_{θ 0}^{θ_{1}}$ t (θ) ·F (θ) dθ (3)

将式 (2) , (3) 代入信息收集约束, 可得:

∫ $_{θ 0}^{θ_{1}}$ t (θ) ·F (θ) dθ-∫ $_{θ}^{θ_{1}}$ t (s) ds≥γ (4)

同时, 为保证工程师能够接受合同, 他的参与约束应满足U (θ1) ≥0, 即在最优化条件下, 工程师能够接受的最低效用为U (θ1) =0[8];

对业主而言, 他的期望效用可以表示为:E[V (t (θ) ) -p (t) ]

由于工程师的工资支付可以表示为:p (t) =U (θ) +θ·t (θ) , 这样, 业主的效用函数可以表示为:E[V (t (θ) ) -θ·t (θ) -U (θ) ]

因此, 业主和工程师的委托代理关系可以表示为下面的形式:

maxE[V (t (θ) ) -θ·t (θ) -U (θ) ]

$s . t . {\begin{cases} Ι R : U (θ_{1}) = 0 \\ Ι C : \int_{θ 0}^{θ_{1}} t (θ) \cdot F (θ) - \int_{θ}^{θ_{1}} t (s) d s \geq γ \end{cases}$

(5)

1.2.2 模型的求解。

考虑式 (5) , 为了在这一信号传递博弈中寻求一个均衡。首先考虑当工程师的收集信息成本较低的情况下, 业主的最优薪酬决策。根据文献[5,6,7,8]关于代理人信息收集约束的求解方式, 假设激励约束 (IC) 不是强制性约束, 则上述问题转换为标准的B-M模型求解问题。按照B-M求解公式[5], 业主的期望效用为:

$E [V (t (θ)) - (θ + \frac{F (θ)}{f (θ)}) \cdot t (θ)$ (6)

可以很容易得到式 (6) 关于t (θ) 的一阶导数:

$V ̌ (t^{B Μ} (θ)) = θ + \frac{F (θ)}{f (θ)}$ (7)

将V (t (θ) ) =tδ代入 (7) 式, 可得:

$t^{B Μ} (θ) = (\frac{2 θ - θ_{0}}{δ})^{\frac{1}{δ - 1}}$ (8)

这样, 工程师的效用函数可以表示为:

UBM (θ) =∫ $_{θ}^{θ_{1}}$ tBM $(θ) d θ = \frac{δ - 1}{2} \cdot δ^{\frac{δ}{δ - 1}} \cdot [(2 θ_{1} - θ_{0})^{\frac{δ - 1}{2}} - (2 θ - θ_{0})^{\frac{δ - 1}{2}}]$

则:

$γ_{a} = E [U^{B Μ} (θ)] - U^{B Μ} (\begin{array}{l} \sim \\ θ \end{array}) = \frac{δ^{\frac{1}{1 - δ}}}{2 (θ_{1} - θ_{0})} {\frac{δ - 1}{2 (2 δ - 1)} [(2 θ_{1} - θ_{0})^{\frac{2 δ - 1}{δ - 1}} - θ_{0}^{\frac{2 δ - 1}{δ - 1}}] - \frac{θ_{0} (δ - 1)}{2 δ} [(2 θ_{1} - θ_{0})^{\frac{δ}{δ - 1}} - θ_{0}^{\frac{δ}{δ - 1}}]} - \frac{δ - 1}{2} \cdot δ^{\frac{δ}{δ - 1}} [(2 θ_{1} - θ_{0})^{\frac{δ}{1 - δ}} - θ_{1}^{\frac{δ}{1 - δ}}]$ (9)

因此, 当工程师的信息收集成本γ≤γa时, 工程师的最优工作时间为:

$t^{B Μ} (θ) = (\frac{2 θ - θ_{0}}{δ})^{\frac{1}{δ - 1}} (10)$

此时, 业主的最优薪酬支付为:

$Ρ^{B Μ} (t) = \frac{δ - 1}{2} δ^{\frac{δ}{δ - 1}} [(2 θ_{1} - θ_{0})^{\frac{δ}{δ - 1}} - (2 θ - θ_{0})^{\frac{δ}{δ - 1}}] + θ (\frac{2 θ - θ_{0}}{δ})^{\frac{1}{δ - 1}}$ (11)

而当工程师的收集信息成本较高时 (γ>γa) , 原问题需考虑信息收集约束[6], 对式 (5) 构造拉格朗日函数, 则业主的决策模型变为:

$L = E [V (t (θ)) - (θ + \frac{F (θ)}{f (θ)}) t (θ)] + λ$ (∫ $_{θ 0}^{θ_{1}}$ t (θ) F (θ) dθ-∫ $_{θ}^{θ_{1}}$ t (s) ds-γ) (12)

式 (12) 最优化的一阶条件为:

$V ̌ (t (θ)) = (θ + \frac{F (θ)}{f (θ)}) - \frac{λ}{f (θ)} [F (θ) - 1] (13)$

由 (13) 式可得:

$\begin{array}{l} t^{*} (θ) = [\frac{2 θ - θ_{0} - λ (θ - θ_{1})}{δ}]^{\frac{δ}{δ - 1}} (14) \\ U^{*} (θ) = \end{array}$

∫ $_{θ}^{θ_{1}}$ t* $(θ) d θ = \frac{δ - 1}{2 - λ} δ^{\frac{δ}{δ - 1}} {(2 θ_{1} - θ_{0})^{\frac{δ}{δ - 1}} - [(2 - λ) θ - θ_{0} + λ θ_{1}]^{\frac{δ}{δ - 1}}} (15)$

此时, 业主的最优薪酬支付为:

$Ρ^{*} (t) = \frac{δ - 1}{2 - λ} δ^{\frac{δ}{δ - 1}} {(2 θ_{1} - θ_{0})^{\frac{δ}{δ - 1}} - [(2 - λ) θ - θ_{0} + λ θ_{1}]^{\frac{δ}{δ - 1}}} + θ [\frac{2 θ - θ_{0} - λ (θ - θ_{1})}{δ}]^{\frac{δ}{δ - 1}}$ (16)

2 结果分析

2.1 工程师最优工作时间分析

分析比较工程师在不同信息收集成本情况下的最优工作时间, 根据式 (8) 和式 (14) 可得如下结论:

结论1:tBM (θ) >t* (θ) , 说明当工程师的信息收集成本越高时, 其最优工作时间越短。

证明:由于θ-θ1<0, 则 $\frac{2 θ - θ_{0} - λ (θ - θ_{1})}{δ} ＞ \frac{2 θ - θ_{0}}{δ}$ , 又因为 $- 1 ＜ \frac{1}{δ - 1} ＜ 0$ , 可得: $t^{*} (θ) = [\frac{2 θ - θ_{0} - λ (θ - θ_{1})}{δ}]^{\frac{1}{δ - 1}} ＜ [\frac{2 θ - θ_{0}}{δ}]^{\frac{1}{δ - 1}} = t^{B Μ} (θ)$ 。

说明在工程师信息收集成本较低的情况下 (γ≤γa) , 工程师的最优工作时间较长。该结论从现实工程监理活动中是可以得到验证的。当工程项目较为简单时, 业主和工程师都可以很容易从类似的工程项目或监理报告中收集到有关θ的信息 (γ较小) 。此时, 工程师相较业主的信息优势有所下降, 在这种情况下, 工程师只能依靠提高工作时间来获取较高的薪酬支付;而当工程项目较为复杂或没有以往经验可以借鉴时, 由于业主很难获得相关信息, 从而使得工程师的信息优势增强, 此时工程师处于更加有利的谈判地位, 造成工程师的最优工作时间缩短。

2.2 信息收集成本对业主激励措施的影响

根据式 (9) 可知, 存在一个信息收集费用γa, 使得业主需根据不同的信息收集费用来考虑相应的激励相容约束 (IC) 。即:当工程师信息收集费用较低时 (γ≤γa) , 存在一个工程师收益让渡区, 在这个区间内, 工程师的最优工作时间没有变化。而γ>γa当时, 工程师为弥补收集信息的费用损失, 会隐瞒有关的私人信息, 并利用他的信息优势来最大化自身的利益。因此, 业主为防止工程师出现败德行为, 需引入激励措施来引导工程师如实汇报相关的私人信息。

3 结论

本文通过研究工程师信息收集成本、工程师最优工作时间和业主薪酬支付决策三者之间的关系, 考察了工程师信息收集成本对业主激励因素的影响。基本结论是:当工程师信息收集成本较低时, 他的最优工作时间相较信息收集成本较高时要有所延长。当工程师信息收集成本较高时, 业主需采取相应激励措施来引导工程师如实汇报相关私人信息, 以防止工程师做出不利于业主的行动。

这些研究结论对业主制定相应激励机制有三点重要启示:第一, 积极配合工程师收集有关工程相关信息, 降低的大小, 从而达到提高工程师工作时间的目标;第二, 各种不同的工资支付对工程师如实汇报信息的激励作用大不相同而且会交互影响, 应该选择恰当的工资支付水平;第三, 工程师的信息收集成本会影响业主薪酬支付的激励效果, 因此必须结合工程师收集信息成本的具体情况确定恰当的薪酬支付水平。

参考文献

[1]田盈, 蒲勇健.建筑市场激励机制设计[J].重庆大学学报, 2003, 26 (10) :140-142.

[2]项勇, 任宏.信息不对称下工程监理激励与监控分析[J].重庆建筑大学学报, 2005, 27 (6) :113-116.

[3]王孟钧, 王艳.建筑市场激励机制的博弈分析[J].武汉理工大学学报:信息与管理工程版, 2001, 23 (4) :78-80.

[4]SOBEL J.Information control in the principal-agent problem[J].International Economic Review, 1993, 34 (2) :259-269.

[5]BARON D P, MYERSON R B.Regulating a monopolist with unkonwcosts[J].Econometrica, 1982, 50 (4) :911-930.

[6]CR MER J, KHALIL F, ROCHETJ C.Contracts and productive in-formation gathering[J].Games and Economic Behavior, 1998, 25 (2) :174-193.

[7]CR MER J, KHALIL F, ROCHETJ C.Strategic information gather-ing before a contract is offered[J].Journal of Economic Theory, 1998, 81 (1) :163-200.

[8]LEWIS TR, SAPPINGTOND E M.Information management in incen-tive problems[J].Journal of Political Economy, 1997, 105 (4) :796-821.

[9]BANIK G C, MAY AL.Emerging legal risks for construction manage-ment professionals[J].Leadship and Management in Engineering, 2006, 6 (3) :102-109.

[10]WANG XJ, HUANG J.The relationships between key stakeholders’project performance and project success:Perceptions of Chinese con-struction supervising engineers[J].International Journal of ProjectManagement, 2006, 24 (3) :253-260.

3.业主支付保证书篇三

原告: JJ公司

被告: LYW公司

被告:HJ公司

2008年1月9日,原告与被告LYW公司签订“大连600吨起重机上下小车等运输合同”,约定由原告将600吨起重机上下小车共18大件及辅助设施从上海运至大连,运费为人民币950 000元;被告LYW公司应于装运开始时支付运费总额的30%,并应于运输结束且原告开具全额专用发票后支付剩余运费。经原告安排,涉案货物装载于“安如1号”、“永泰达6号”及“盛洲6号”三艘船上分批运抵大连。被告HJ公司大船600吨项目部以在运单传真件上盖章及出具收条方式,确认收到涉案货物。其中,该项目部于3月2日确认收到涉案最后一批货物。1月31日,原告向被告LYW公司开具了十张公路、内河货物运输业统一发票,总金额为人民币950 000元。被告HJ公司于2月3日向原告支付了运费人民币285 000元,被告LYW公司于3月10日、5月9日先后向原告支付了运费人民币100 000元和180 000元。6月11日,被告HJ公司作为涉案货物的收货人,向原告出具付款承诺书,承诺其“将为JJ公司代付涉案剩余运费”。对于被告LYW公司拖欠的剩余运费人民币385 000元,两被告仍未实际支付。另涉案“运输合同”约定,被告LYW公司未按约支付运费,每逾期一天按3‰标准向原告支付滞纳金。按原告主张自2008年3月2日涉案运输结束次日起至2008年8月7日止,滞纳金共计182 490元。

〖裁判〗

上海海事法院认为,原告与被告LYW公司签订的 “大连600吨起重机上下小车等运输合同”系真实意思表示,该合同已成立并生效,故双方间建立起了海上货物运输合同关系,原告与被告LYW公司均应按约行使权利并履行义务。原告已按约完成涉案货物运输义务,被告LYW公司理应按约支付全部运费。涉案合同中约定被告LYW公司迟延支付运费时应支付的滞纳金,其性质属于违约金。关于违约金的约定亦系原告与被告LYW公司双方真实意思表示,与法不悖,予以尊重;且被告LYW公司未予答辩、经合法传唤未到庭应诉,其放弃了抗辩的权利。由此,被告LYW公司应向原告支付涉案剩余运费,并承担因其未按约履行运费支付义务所导致的违约责任。被告HJ公司作为涉案合同当事人以外的第三方,以书面形式向原告出具付款承诺书,原告接受后亦未提出异议,则就原告与被告HJ公司间成立保证合同。关于保证方式,原告与被告HJ公司并未明确约定,故被告HJ公司应按照连带责任保证方式承担保证责任。关于保证范围,付款承诺书中仅载明被告HJ公司承诺支付涉案剩余运费,对此应视为保证合同对保证范围没有约定或者约定不明确,即除非保证合同明确约定排除保证人对违约金的保证责任,否则保证人的保证范围应包括主债权及违约金。故被告HJ公司承担的保证责任范围应包括涉案剩余运费及违约金。综上,依法判决被告LYW公司向原告支付运费人民币385 000元、违约金人民币182 490元;被告HJ公司就上述款项向原告承担连带支付义务;被告HJ公司承担保证责任后,有权向被告LYW公司追偿。一审判决后,原、被告各方均未提出上诉。

〖评析〗

被告HJ公司向原告出具付款承诺书,明确承诺由其于约定时日前“代付”涉案剩余运费。该行为性质为为他人提供担保,应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第一款的规定,即“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书,债权人接受且未提出异议的,保证合同成立”,则被告HJ公司法律地位为保证人。因被告HJ公司在保证中未明确约定保证方式,应承担连带保证责任。

对此,存在另外两种不同观点:

一种观点认为,该行为应定性为债务加入或是债务承担,被告HJ公司法律地位为主合同项下的债务人。首先,据原告在庭审中的陈述,就涉案货物——起重机而言,被告LYW公司是生产基地,而被告HJ公司是销售单位;就涉案运输而言,被告LYW公司是托运人,而被告HJ公司是收货人。据此,被告HJ公司虽不是涉案运输合同的缔约当事人,但因其收货人的地位,也可广义地看成是运输合同的相关当事人。其次,根据庭审中查明的事实,涉案部分运费已由被告HJ公司直接支付给原告,且原告对此并未提出任何异议。该行为可视为三方对于原合同履行方式的变更,即认为被告HJ公司同样有支付运费的义务。最后,从被告HJ公司出具的付款承诺书中措辞来看,仅有“代付”并不足以认定其有替被告LYW公司担保的意思表示。

另一种观点认为,该行为应定性为第三人履行,被告HJ公司法律地位仅为合同外的第三人。首先,其仅表态愿意“代付”运费,表明原本应该支付运费的债务人是被告LYW公司。其次,因其并非运输合同一方,故并无义务承担合同债务;若其不履行,则应由合同原债务人被告LYW公司履行或承担违约责任。

以上三种观点,按照对于被告HJ公司义务负担轻重可分为三个层次,即:主债务人、保证人、第三人。由此导致的法律责任承担,及其与被告LYW公司间的责任关系亦会完全不同。对此,我们认为:

首先,认为被告HJ公司为第三人的观点不能成立。所谓第三人履行的合同,源于合同相对性原则,具体规定见《合同法》第六十五条:“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任”。即根据合同相对性原则,合同缔约方一般只能约定为合同外第三方赋予权利,而不得约定为其设定义务。考虑到实践中的需要,法律并未禁止对第三人设定义务的做法,但其法律效果显然是明确的:如若第三人未履行,则仍应由原合同债务人履行或承担违约责任。本案中,事实上并不存在第三人履行的状况。被告HJ公司承担涉案剩余运费支付义务的基础,并非是原告与被告LYW公司的约定,相反是其自行向原告提出的。故认定第三人履行显得比较牵强。

4.业主支付保证书篇四

3月1日起颁发的房地合一《不动产权证书》内页

这几天的网上，最醒目最令人震惊的新闻之一就是国土资源部公布的几张图片——新制作的房地合一的《不动产权证书》！关键是内页的内容，在所设计的唯一表格上，竟然以“使用期限”来体现不动产权利！既然是唯一表格，自然是既适用于土地也适用于房屋！

以往，针对八、九十年代“房地产开发”以后产生的新房产，只是给土地定了使用权期限（之后《物权法》又表示其中住宅“自动续期”，但既然“自动”，就不应存在“期”和“续期”。自相矛盾也无人解释。），但房屋不是“使用权”，没有期限，是永久的所有权。这些年来房和地的这种不统一当然非常荒诞，本应通过修改1982年宪法和若干法律来重归正常，让所有宅地恢复1982年以前的私人永久所有权，现在却朝相反方向“解决问题”了！

事实上，只要是所有权，就一定是永久的，只要是使用权，就一定是有期限的。前者是所有者的业权，后者是非所有者的租权，两者在常识和逻辑上根本不可能附着于同一个物，一个人不会同时兼做某一栋房子的房主和房客。由于在此之前，房地权属一直是分开记载的（指1982年宪法和1988年宪法修正案以后出现的新不动产），或者分别记载在《房屋所有权证》和《国有土地使用证》上（内页有“权”字，即土地使用权），或者统一记载在房地合一的《房地产权证》上（如上海），但分成两页分别表述土地和房屋，所以深层问题没有明显地暴露出来。

但现在这份新制作的《不动产权证书》却把主和客放在了同一表格也是唯一的表格上，内在的荒谬便像火山岩浆一样突然喷出来了——到底业主们是主还是客？是拥有自己的房子还仅是使用它？制作方国土资源部应该发现，面对这仅有的一页表格，它已经不能回避私人土地所有权的问题了——业主们或者是房屋和土地（分摊宗地或整块宗地（注：具有财产权利的土地叫做宗地））的所有权人，或者就都不是！此时国土资源部应该做的是与政府高层沟通，以求解决法律规定上的障碍，还众业主一个明朗的身份，但它没有负起这份责任，而是选择硬性出台这份违反最基本法理的权证，房地的“分离”就这样被统一了。

可是大家要知道，在过去即八十年代以前的中国大陆，并不存在这种房地权利不一致的情景，尤其是没有经历过“土改”和人民公社的城镇。在城镇如北京胡同或杭州老街巷，业主既拥有房屋的私人所有权，也拥有土地的私人所有权，两权一致，而所持有的权证叫做《房地产所有证》。又由于是所有权，所以权利当然是永久的，没有任何期限。同时，1954年的宪法也早已明确规定保护这些私人财产（源自不同时代：清代、民国和1966年“文革”之前的中华人民共和国）。

其间众业主虽然经历了“文革”的磨难——住所被外来人占有，权证被红卫兵暴力逼迫上缴给房管局，但在法律层次上，业主已合法登记的私人所有权当然至今有效，无论产权人是否在“文革”后得以顺利地返回家园。“文革”自然是被否定的，“文革”初期红卫兵“通告”上叫嚷的“土地立刻收归国有”也当然是无效的。“文革”结束后的1982年3月，国家建设总局就曾发文表示：“《房地产所有证》是房地产所有权的凭证，具有法律效力”“凡在城镇范围内的房地产，不论属于国家、集体或和个人所有，均须到房管机关办理产权登记，领取《房地产所有证》。”

写到这里，必须要澄清一个很普遍的认识上的误区，就是认为“中华人民共和国实行社会主义的土地公有制”。但这句话其实来自1986年的《土地管理法》，它既没有写在1982年以前的三部宪法里，也没有写在忽然间宣布“城市土地属于国家所有”的1982年宪法里。同时这种说法也没有事实依据——如果“土地公有”是与社会主义制度相关，那么难道1949年至八十年代的中国大陆不是社会主义制度吗？实际上根据当时的制度设计，“公有制”只限于企业等生产资料，与属于生活资料的住宅宅地及房屋毫无关系。

但是《土地管理法》的这种说法却在三十年以来广泛地影响了法学界和一般民众的认识，使得很多人一谈及土地就以为涉及到了国家制度，就以为踩到了不便碰的雷区，这是非常荒唐的。

在法律用语中，每个字背后的含义都是重要的，看起来仿佛雷同的词汇，其不同的意思就体现在那细微的差别中。如上述82年宪法第十条的“城市土地属于国家所有”就属于虚义——全民所有，而“土地管理法”却给添了一个“权”字，变成了“所有权”（“所有权属于国家，用地单位只有使用权。”），即具体的实物土地的财产权，两者含义天壤之别。

事实上，只有购买了（或继承、受赠等）相关土地的业主才拥有这份财产的所有权，而非“全民”中的任意的一份子，也非集所有“全民份子”大成的“全民”即国家所有。况且，1982年以前的私房主所拥有的土地所有权（公民私人财产）也并没有被政府出钱买下来，没有经过任何登记程序转移给政府。所以，《土地管理法》在表述上是违反宪法的，需要修正，而1982年宪法第十条则需要加以解释，或者予以取消。

以上所说的是全中国城区老私房主至今拥有的土地所有权，它的性质和脉络非常清晰，毋庸置疑。

现在再说忽然间被一份权证做成“房客”的新业主，后者在土地上又究竟是什么权利呢？到底是地主还是地客呢？这种九十年代后源自政府“出让”的土地，业主是仅有使用土地的权利，还是拥有土地财产权呢？其实这一点在房产价格的成分中已显示得很清楚了：这里面是包含地价的，而且是以地价为主！地方政府把地卖给了开发商，收了地价款，而后者卖房时则把地和相关款项都分摊到了各个单元里（注：自动续期——房主拥有事实上的土地所有权）。换句话说，当某个楼盘全部卖掉之后，无论是政府还是开发商都不再对这个楼盘拥有任何财产权利，前者此时剩下的只是行政和司法管辖的权利，这一点在政府与开发商之间签署的某些土地出让合同里写得很清楚（原文：“国家对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管辖权”）。而日后如果业主把自己的单元卖给他人了，所转让的也同时是房屋和分摊的土地，即房屋财产和分摊的土地财产。

所以，每个楼房单元的业主都是这份财产的所有人，而非这份《不动产权证书》表格上所显示的有着使用期限的使用者，无论是针对房屋还是土地。

因此，八、九十年代以后的新业主也同样是事实上的土地所有权人。李嘉诚到中国大陆做房地产，他的土地来源和众单元业主的土地来源没有两样，都是自政府“出让”取得，区别只在于他拥有的地产比较多，而众业主仅拥有自家的地产。每当谈到李嘉诚拥有上海等地区的地产时，人们都觉得很自然，却没有想想自己是不是也同样拥有。前面已解释：以财产角度定义的土地叫做“宗地”。无论拥有几十万平方米的宗地，还是只拥有几平方米的宗地，权利都是一样的。

当然,以上所说的楼盘土地，凡还有欠债存在的，需要责任方先把债还清，才能具备合法身份，业主们也才能真正拥有合法的分摊的土地财产。这个欠债，欠的是部分老私房主的，因其被拆除的老宅至今没有得到赔偿。

数月前，当国务院法制办向公众征求对《不动产暂行条例征求意见稿》的意见时，我曾起草过一份有八百名城区老私房主参与签名的意见书，在权证角度，一方面要求归还“文革”中强行收走的《房地产所有证》，另一方面也要求国土部印制新的私人土地所有权证，以便后人继承父辈已经合法登记的财产。同时，还希望给全国所有的新业主也签发《房地产所有证》。意见书里表示，归还和制作祖宅的土地所有权证，不用修改八二宪法就可做到（因“法不溯及既往”），而对于商品房新业主的土地所有权证，需要先对八二宪法做出修订。