一线城市流动人口不利于城市发展

一线城市流动人口不利于城市发展（2篇）

1.一线城市流动人口不利于城市发展 篇一

三辩结辩稿

谢谢主席，大家好！

在座各位可能都听说过一个著名的心理实验，在一张白纸上画一个黑点，问周围人你们看见了什么，绝大多数都回答：一个黑点。这说明了什么？我们总是很容易关注那些细微的东西，却忽视了从整体看问题。

对方辩友其实就是陷入了这样的一个误区。他们大谈少数鸡鸣狗盗之辈对当地带来的治安问题，却忽视了大多数外来务工人员的初衷。他们进城拼搏奋斗是为了创造劳动的价值，是为了实现心中憧憬着的美好明天，对方为何只见树木不见森林呢？而且在中国农村劳动力大量剩余的情况下，如果禁止人口流动，那么大量农民赋闲在家，恐怕会引发更大的治安问题。对方辩友还谈到人口流动会造成迁出城市的人才流失，其实对方辩友完全可以把目光放得长远一些。从历史规律来看，城市发展就是一种不均衡发展，具有极化效应和扩散效应，如果当年邵逸夫没有从内陆流动到香港发展，就不会有全国五千多所逸夫楼的存在。况且，人才也是一种资源，人才的自由流动其实就是市场机制的合理分配，若是出于保护目的禁止人口流动，这既是浪费人才，又是对城市发展的不作为。

其实我方已经从经济、文化、城市政治文明三方面宏观阐述了流动人口对城市发展带来的巨大利益。在经济上，流动人口提供了城市经济和各项事业发展所需的劳动力资源，拉动了城市消费，为经济发展提供了需求动力。与此同时，流动人口促进了城市和城乡之间文化的交流，促进了城市的先进文化对外扩散流通，同时也吸引其他文化进入城市生活，从而促进了文化的共通共荣。另外，流动人口给城市管理造成了一定压力，促进了城市管理体制的改革，而从重管理到重服务的制度的建立又是城市政治文明发展的一种体现。

流动人口对中国城市发展的贡献有多大，我们很难从量上估计。仅从其中的农民工来说，如果有一天他们要离开，那就意味着一半饭店要停业，近七成的生产厂家要关门，近八成的大楼盖不起来。“我已经吃够了没文化的苦，之所以拼命的工作是不想让我的孩子走我的老路”他们以自身的实践，在改变着他们的生活和生命轨迹的同时，也在改变着社会流动的规则。正是他们这种脚踏实地、艰苦奋斗、勇于改变生活和命运的精神，支撑着我们民族的腾飞。要知道，这个世界上本来是没有城市的，是流动人口给我们带来了这精彩而富饶的城市。

谢谢大家！

2.一线城市流动人口不利于城市发展 篇二

沪深楼市新政“落地”后，市场调整明显。上海中原地产数据显示，新政首周（3月28日-4月3日），上海新房成交面积比前一周下跌了60.4%，成交均价（32916元）环比下跌了3.4%；深圳中原地产的数据显示，新政首周，深圳新房成交652套7.05万平方米，分别下滑16%和15.7%，这已经是深圳新房成交量连续5周下滑。更能代表市场走势的二手住房市场调整幅度更大，新政首周，沪深两地二手住房成交量分别下跌30%和50%，挂牌价下调幅度在5%-10%。

目前，从前瞻性指标如二手房上门量、盘客比（放盘量/看房量）、议价空间等看，当前市场与新政前判若两离。以深圳为例，新政前的1-2月份，盘客比在1/3-1/4，即3-4个购房者在看一套房子，但目前，盘客比已经降至1；再比如，新政前的1-2月份，溢价空间基本上没有，但目前一套500万元的房子可以获得20万-50万元的议价下调，这意味着二手房市场目前有5%左右的降价。

没有出台打压性政策的北京，4月以来，楼市也开始明显回落。据伟业我爱我家集团数据中心统计，4月第一周（4月4日-4月10日），北京全市新建商品住宅网签1931套，环比上周下降38.5%，二手住宅共网签5136套，环比下降37.3%，同比增长88.3%；房价方面，3月二手房成交均价一路高涨并突破4万元/平方米后，也开始回落。从链家地产研究院公布的数字来看，4月份第一周，北京二手房成交均价跌到了39660元/平方米，环比下降1.7%，跌回到4万元/平方米以下水平。

二、政策纠偏和预期改变是楼市调整的主要原因

1.楼市政策“红利”触及天花板

今年1-2月份，忌惮于人民币贬值预期下资本外流，降息空间迅速收窄；3月份，人民币汇率趋稳，外汇储备开始回升，流动性开始宽裕，下降存款准备金的预期降低。同时，2月份以来，CPI进入“2时代”。特别是事关百姓利益的猪肉、蔬菜价格创新高，降息空间全面收窄。一季度，经济企稳回升，楼市托底需要弱化，货币环境对楼市的支撑力度下降。同时，近期金融监管部门加大了首付款来源的监管力度，中介、小贷公司及P2P平台等楼市首付“场外配资”被叫停，投机炒作也开始退场。

除货币环境外，楼市利好政策也在收窄。一方面，房贷最低首付比已降至20%，进一步下降空间逼仄。同时，借助杠杆炒作频繁，加上各界对于楼市加杠杆有质疑，3月以来，包括“环京县”、上海周边、广深周边等二三线城市，已将最低首付比从20%提至30%，沪深降杠杆幅度更大；另一方面，京沪穗深周边二三线城市，成了楼市新的“风向标”。今年3月份，房价上涨TOP10城市中，东莞、惠州、苏州、昆山排在前4位。3月份以来，已经有南京、苏州、东莞、惠州以及廊坊收紧楼市政策。

2.预期改变是楼市调整的主因

综合各机构判断和笔者市场调研，未来沪深楼市成交量回调30%-50%是大概率事件，价格得不到量的支撑，也会明显下调。成交量下滑之所以较大，不能认为政策“打击面”是很大的。相比过去“10年9调”，此轮沪深楼市新政算是“温柔的一刀”。从过去调控来看，若楼市上攻趋势明显，需求端抑制仅仅是一个短期的脉冲。而且，沪深楼市新政最大特征，就是收紧非户籍人口限购，但沪深两地非户籍人口购房占比分别仅为40%和35%。另外，并无政策“打压”的北京，4月以来二手房市场新增客源和房源分别下降12.4%和9.4%，新增客源已连续五周下滑。

沪深楼市回调在于市场预期改变，每一次实施紧缩性的政策，预期都会被冲击。首先，这与我国楼市特征有关。对政府、房企、中介、有产者等市场主体来说，楼市景气上升的“正外部性”很强，往往楼市过度景气，出现口口相传的泡沫论调后，监管部门才会出面打压。此时，滞后的政策打压给敏感脆弱的市场传达了一个不妙的信号，加上楼市信息严重不对称，草根需求端开始出现浓重的观望氛围，表现在成交量骤降以及得不到成交量支撑的价格回调。

至于此次沪深楼市调整，市场预期改变可能更加明显。沪深政策出炉前，有关楼市泡沫传言甚嚣尘上。首先，目前一线城市房价已经堪比东京、纽约、伦敦等国际大城市，但一线城市居民收入仅仅为这些城市的1/5-1/4；其次，按常住人口计算，京沪深房价收入比在20-30倍之间，意味着绝大多数“刚需”已经不具备房价支付能力了；再次，一年时间内，沪深房价出现了40%左右的暴涨，这是史无前例的上涨；而且，投机炒作需求泛滥、场外加杠杆严重。据悉，在2015年四季度，深圳投资性购房占比在40%左右。因此，楼市泡沫化是市场主流论调。

因此，新政给市场传达了“挤泡沫”的信号，这不仅加剧需求端“等等看”的氛围，也促使一部分人增加挂牌、降低挂牌价，特别是借助杠杆及前期房价增值较多的投资客。2015年，深圳房贷平均成数为6.3成，考虑到户籍人口70%的住房自有率、65%的购房占比，意味着很多人通过离婚、场外配资获得首套房资格，变相加杠杆。近期，深圳严厉控制首付加杠杆。总之，楼市明显回调在情理之中。

三、驱动一线城市房价上涨的环境没有改变

1.货币大周期宽松，楼市景气上升是国际惯例

但笔者认为，此次沪深调控依旧重在抑制需求端，没有触及一线城市楼市这盘大棋的“急所”，如政策导向、货币环境、资产配置等，不会对一线城市楼市中长期趋势产生影响。“十三五”及未来，“供给侧”做减法（去产能、去杠杆）与“需求侧”做加法（去库存和基建托底）是经济主基调，楼市去库存要承接去产能腾出来的杠杆（居民“加杠杆”），以熨平去产能、去杠杆的阵痛。

在“需求侧”做加法，就需要偏宽松的货币环境，一季度4.61万亿的信贷放量就是这样出来的。央行公布数据显示，2016年一季度，社会融资规模增量为6.59万亿元，比去年同期多1.93万亿元；一季度，人民币贷款增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。3月份人民币贷款增加1.37万亿元，同比多增1883亿元，高于之前市场预期。一方面，信用放量与展期和置换处于高位的存量债务有关；另一方面就是支持“需求侧”做加法。其中，居民按揭贷款及场外融资仅占社会融资的12%，6.59万亿的社会融资进入了房地产开发和地方政府融资平台。

在货币周期宽松叠加鼓励老百姓“加杠杆”，楼市景气向上是必然的，也是全球共性，比如1990-2006年的美国、20世纪80年代-90年代的日本，这与人口红利是否结束、基本住房需求有没有解决等没有关系。只要货币不收紧，资金易于获得、利率很低，楼市景气回升就不会结束。在去产能、去杠杆完成之前，楼市托底功能不变，货币政策收紧概率不大，楼市景气周期也就不会结束。

2. “资产荒”形式严峻，资金“脱实向虚”

今年一季度，工企利润、社会用电量企稳、PPI降幅收窄、PMI指数重回荣枯线，很大程度上是靠房地产开发、基建投资支撑。由于PPI负增长、激励不足、预算软约束，政府平台投资积极性低，“做加法”的钱又以理财产品形式回流银行。今年2月底，银行理财余额26万亿，比去年底增加2.5万亿，年化增长率 40%。

同时，以信用债（利率在3%左右）置换高成本的地方及平台贷（利率在8%以上），腾挪地方政府债务风险大于树立“刚兑机制”，债券市场软约束痕迹浓重。在去产能上，出于稳定就业和社会秩序的考虑，以破产清除“僵尸企业”的断绝不果敢，兼并重组占据主导，金融资源错配无法解决。由此，社会信用不得不高位扩张，2012年以来，宏观债务率以每年10-15个百分点的速度上升。

旧式经济资产负债表不收缩、刚兑不破，社会融资成本难以降下来。尽管2012年以来货币政策整体宽松，但银行间市场7天拆借利率还是从2009年初的0.8%-0.9%上升到目前的2.3%，比一年期存款利率（2.25%）还高；银行6个月的理财收益率从2009年初的2.8%上升到目前的4.3%，而银行购买的地方信用债利率还不到3%。利率倒挂大行其道，银行加杠杆再次成了经济稳定和转型的套路。

银行独立性被削弱，意味着政府对银行的隐性担保强化。一方面，不良贷款和利润刚性考核，逆向选择决定了银行要做大资产规模，把损失的利润补回来，把不良贷款稀释掉、隐藏起来；另一方面，道德风险决定了银行把资金借给资管、信托、券商等同业，套取体制的利，银行1月对非银同业资产增速达到76%。同时，尽管信用投放在高位，但1-2月私人投资仅增6.9%，低于10.2%的全部投资增速，主要靠国有投资维持高位的经济增量。总之，信用高比例地在金融体系内“空转”。

3.系统性风险上升，一线城市楼市成“避难所”

目前，过剩行业产能利用率已降至70%以下，但PPI连续49个月负增长；投资回报率在2013年降至4.17%的新低，结合2014-2015年规模以上工业增加值增幅屡创新低判断，当前投资回报已不能抵补成本。同时，宏观债务率（非金融企业债务/GDP）达到160%，超过美日欧及主要发展中国家。2009年以来，企业债务年复合增长20.5%，国企杠杆率紧绷在80%左右的水平，债务呈“冲顶之势”。推进去产能和去杠杆，意味着金融风险显化、失业率上升及通缩与经济下滑的循环。

2015年，国企实现利润2.3万亿元，但债务却增长12.3万亿元，意味着信用投放在实体资产形成上很弱，而维系存量债务和“做加法”兼顾，导致社会融资成本居高不下。另外，去年8月和今年1月“汇改”闯关，将国际市场对中国杠杆风险硬着陆判断的高风险溢价输入到国内，加剧资产价格下滑和债务风险显化的循环。因此，社会资金要寻求避难所，既要能抵补平均融资成本，又要防范系统性风险。

当系统性风险预期上升，资本管制又相当严格时，体制优势最大的地方就是资金最安全的去处。毫无疑问，一线城市高度集中公共资源、就业机会、转型成果（现代服务业），其不动产是这些优势的最大容器，也成了资金最后避险去处。2015年以来，一线城市房价暴涨40%以上，这是社会资金推动的结果。重点二线城市及一线城市周边，有人口、财富和产业的故事，也是位数不多的洼地，资金迅速进来将其填满。

四、一线城市楼市何时“软着陆”

一线城市房价何时软着陆？当尾大不掉的僵尸企业彻底与信用市场隔离、破产清算，并自此建立债务刚兑机制后，信用开始向效率较高部门配置，实体资产开始壮大，央行也不用降低利率维持旧式经济，债务风险预期软着陆。至此，一线城市楼市“最后避难所”的功能被解除，虚高的楼市泡沫才开始软着陆。近期，债转股是一个信号，或选择以央行加杠杆的形式，为商业银行提供流动性担保，从而将债务剥离出来，但关键是刚兑机制的建立，我们拭目以待。