土地拓展绩效

土地拓展绩效（共9篇）

1.土地拓展绩效 篇一

运销处青年拓展训练绩效评估报告

一、活动背景介绍

本次青年拓展训练是***配合本质安全型班组建设，以***青年为对象组织开展的活动，其目的在于提高员工综合素质，锻炼队伍，加强团队凝聚力和协作能力，培养合作意识和团队意识，提高安全意识，增强积极性。

二、活动开展情况介绍（项目及目的）

活动于2011年9月30日，在***举行，整个活动共分为开营仪式、安全讲解、断桥（个人挑战项目）、木屐行走、钢索（双人协作项目）、毕业墙（集体项目、闭营仪式）几个部分。开营仪式：分成了破冰、组建团队、团队展示三个环节，目的是打破人际隔阂、让员工在活动中感受组织分工、角色配置，营造团队氛围，激发参与热情。

安全降解：灌输活动安全要点，让参与人员明确安全注意事项。

断桥：激发潜能、挑战自我，克服心理恐惧，增强自信心，提高个人控制与决断能力，激励个人，感受换位思考。木屐行走：提高团队协作能力、体验组织配合能力。钢索：通过身体接触，淡化冷漠；体验相互协作、鼓励、支

持、信任的重要性，体会合作与双赢。

毕业墙：融合团队、激发士气，提高团队的凝聚力；全局考虑到所有队员，同时突出个人的奉献对团队的贡献，团队合作、用人之长、容人之短、尊重差异，强化集体荣誉感，充分发挥主人翁在团队中的重要性。

三、绩效评估

通过对本次拓展训练全程参与中的观察、体验，下面从四个维度对训练活动进行评估：

（一）学员反应

这个维度主要用来衡量参训学员对培训的喜好。

青年员工对本次活动表现出了高度的热情，并对拓展训练也有一定的认识。总体上讲本次活动项目的选取得到了参训人员的肯定。

（二）学习

这个维度主要是反应：通过训练，学员获得多少应当获得的知识。

活动开展过程中，每一部分结束后均有一个集体讲评、讨论环节，通过这个环节，参训员工可以清晰的认识到自己的思想、行为与活动开展的目标之间的距离，同时能够很好的反思自己学到了什么，及怎样做才能取得更好地成果。可以说，在每一部分

结束后的讨论环节，学员们都有所收获。这些收获主要体现在：积极参与、自我突破、团队协作、合作共赢、相互信任、宽容鼓励、责任意识等方面。

（三）行为改变

这个维度主要是反应：学员在多大程度上将培训中所学到的应用到工作当中并带来相应的行为改变。

在拓展训练过程中，学员们在每一个环节都能很快的将前一部分所学应用到当前环节，在进步中迎接挑战，在挑战中获得新的进步；训练结束后参训人员在日常工作中的协作共融、直面困难、主人翁责任意识等方面都取得了明显的进步。

（四）业务结果

这个维度主要是反应：由培训及后续强化措施多带来的期望的业务结果。

该维度中的业务结果主要表现为拓展活动对本次活动目的实现的贡献程度。结合学习维度及行为改变维度评估，参训员工在员工综合素质、队伍锻炼、凝聚力、协作能力、合作意识、团队意识、安全意识、积极性等方面都有所提高。

四、总结及建议

总体上讲，这次青年拓展训练比较成功，在班组建设方面基本上取得了预期的目标。人数对拓展训练的影响较大，人数越多，效果越好，建议能够组织较大规模的拓展训练。

2.土地拓展绩效 篇二

依据《物权法》、《农村土地承包法》和《土地管理法》规定, 农村土地承包经营权权能包含了占有、使用、收益和处分权能, 其权能拓展实质是指农村土地承包经营权流转, 在不改变土地用途的基础上, 土地承包经营权人将其土地承包经营权或其中部分权能转移给他人的行为, 包括转包、出租、互换、转让、入股、抵押等。[1]伴随家庭联产承包责任制的确立, 中国农村土地承包经营权呈现出权能稳定性和安全性不断加强、权能实现形式多样化、权能结构不断完善等三大趋势, [2]并以处分权能为中心, 阐释了土地转包、出租等债权性处分和转让、互换、入股等物权性处分权能。[3,4]特别是十七届三中全会提出了土地承包经营权的“永佃化”, 十八届三中全会赋予了农民对承包地“使用、收益、流转、抵押、担保权能”, 2014年中央1号文件强调了“在落实农村土地集体所有权的基础上, 稳定农户承包权、放活土地经营权, 允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”, 这些都为完善农村土地承包经营权权能提供了政策依据和现实指导作用。

二、农村土地承包经营权权能拓展的现实必要性

1. 农村土地承包经营权权能拓展是当前农村土地流转实践的需要

党的十八届三中全会进一步扩大了土地的权能, 不仅允许土地承包经营权抵押、担保, 而且赋予了农村集体经营性建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能;强调了建立城乡统一的建设用地市场, 明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求。对农村土地承包经营权的抵押、担保以及城乡统一的建设用地市场同权同价等权能拓展的研究, 既紧跟了十八届三中全会精神的要求, 也符合当前农村土地流转实践的需要。

2. 农村土地承包经营权权能拓展是协调新型工农城乡关系的突破口

我国户籍和土地制度引致的城乡“二元”结构, 其中, “先工后农”、“先城后乡”的政策, 以及农民的土地财产性制约导致了城市与农村、农民与市民间的发展差距, 资源利用效率低下。在建设用地方面, 城市土地供给紧张, 农村大量土地闲置, 农村的土地变为城市土地必须通过国家征用, 农民和乡村集体只能得到一次性土地补偿收益, 而不能持续享受城市化带来的土地增值收益。在农业用地方面, 耕地除开自己耕种形成农业经营性收入以外, 大部分是村庄内部的委托代耕和出租, 能形成的财产性收入很少甚至没有。[5]各方主体的理性选择和利益诉求, 使得农民、政府、集体等都对农村土地承包经营权市场规范与合理流转具有强烈的内生性需求, 必然诱致农村土地承包经营权权能进一步拓展, 推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置, 促进形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系, 共同分享“改革红利”。

3. 农村土地承包经营权权能拓展是保障粮食安全的关键点

由于农业经营规模狭小, 土地细碎化严重, 农民利用新技术新品种的积极性不高, 季节性抛荒现象时有出现, 在流转给专业大户、合作社和工商企业的土地有呈现出“非农化”、“非粮化”倾向;[6]此外, 农村户籍人口变为城市户籍人口要求农民放弃土地承包经营权, 农民的土地财产权利没有得到保障。拓展农村土地承包经营权权能, 能极大促进政府职能转变, 激发农民种粮积极性, 保护耕地资源、推进规模经营、发展现代农业, 提高农民收入, 确保粮食安全。

4. 农村土地承包经营权权能拓展是解决群体利益板结化的切入点

由于土地的国有和集体所有性质, 形成了土地承包经营权权能中的农民弱势地位和政府、农村集体组织的强势地位, 造成了农村土地承包经营权权能拓展的价值增值过程中的权利—收益不对称:政府的强势地位获取了较为丰厚的“土地财政”收益;集体是农村土地权利的代表者, 即权利的实际控制者, 主导着农村土地承包经营权的模式和进程, 成为了第二层次的既得利益者;农民则成为了整个过程中的利益损失方。进而固化成农村土地承包经营权主体间的利益板结化和农民、政府、村集体组织之间的现实冲突。新形势下农村土地承包经营权的拓展正是兼顾各方主体利益平衡, 为解决相关群体间的利益板结化提供了切入点。

三、农村土地承包经营权权能拓展存在的问题

1. 农村土地承包经营权权能界定不清, 配置低效

农民、集体、地方政府与中央政府等相关利益主体在土地承包经营权的部分权能上依然界限不清, 尤其是土地“公共域”在很大程度上产权模糊, 限制农村土地承包经营权的处分权能, 导致土地承包经营权在占有、使用、收益和处分上各个主体利益分享的不对等, 出现了商业性用地假借公共利益之名从农民手中拿地和权力寻租现象, 致使土地资源配置的低效率。

2. 农村土地承包经营权物权功能残缺, 农民权益受限

农民土地承包经营权物权弱化, 难以对抗来自发包人和其他行政组织的干预。农村土地虽然为集体所有, 但实际控制权却掌握在集体所有权代理人的村民委员会手中, 以乡村干部为主体的管理者为谋取小团体和私人利益, 对农民所承包土地的分配和调整具有很大的随意性, 将农民承包地强行转化为经营性建设用地, 甚至占用农民耕地等限制和侵害农民利益的现象时有发生。

3. 农村土地承包经营权灭失补偿缺失, 增值收益分配不合理

国家征地权利范围过宽, 且没有对土地承包经营权灭失进行补偿或者规定土地所有权人应当补偿土地承包经营权人。郭忠兴等研究表明, 土地用途转变增值收益分配中, 政府部门大约占60%~70%, 村级集体组织作为被征用土地所有权人的代理人获得25%~30%, 农民只获得5%~10%。[7]农民获得的补偿主要是青苗补助费及就业安置补偿, 没有对土地承包经营权进行补偿。

4. 农村土地承包经营权流转市场混乱, 土地交易权受限

一是工商资本进入农村, 盘活土地市场的同时, 却出现了企业经营土地出现大面积抛荒与闲置, 引发农民的不满和质疑;二是农村土地承包经营权流转中出现“以租代征”、“打包租地、搭车征地”, 农民存在失地风险, 流转率“虚高”;三是农村土地承包经营权交易的手续、流转前提等有多方面限制, 使得交换的自由处分权不能充分发挥。不允许交换价值作为独立价值进行抵押, 土地交换价值欠缺股权化、资本化机制。如土地承包经营权的转包限定了此承包人必须是本集体经济组织成员, 农民承包地的抵押和继承权利被严格限制。

四、拓展农村土地承包经营权权能的对策建议

1. 依法依规, 继续进行全国农村土地确权工作

依据《土地管理法》、《土地承包法》和《物权法》, 界定农村土地承包经营权权能, 继续进行和完成全国农村土地确权工作。针对确权工作量大面广, 涉及多个行政职能的实际, 建立专门针对确权登记工作的信息管理平台。具体设计为:农业部门加强政策指导, 制订实施方案, 完善操作规程, 做好土地承包纠纷的调解仲裁;国土部门及时、准确提供集体土地确权面积、成果图等资料, 配合做好农地确权颁证工作;财政部门做好农地确权颁证工作的经费保障和使用监管工作;司法部门要充分发挥调解作用, 加大矛盾纠纷的排查和化解力度, 为农地确权颁证工作提供司法服务。

2. 重构农地产权, 彰显农村土地承包经营权的物权性质

重构农地产权结构, 明确集体所有权、农户承包权、农地经营权三权的适度分离。具体而言:村组集体———土地所有权;农户———土地承包权、使用权、收益权、转让权和抵押权;地方政府———资源管理权, 彰显农地承包经营权的物权性质。农村土地承包经营权作为一种用益物权, 可不经过发包方审批, 农民可自由转让土地承包经营权。但在重构农地权能时, 一是不能改变农村土地集体所有制;二是不能改变土地的用途, 农地农用;三是不能损害农民的基本权益。

3. 尊重农民实践, 创新农村土地承包经营权流转模式

(1) 农村土地承包经营权流转信托。基于农民农村承包地流转实践, 从法律上认可农村土地信托经营。土地承揽者可以将其承揽地运营权流转给种粮大户、家庭农场、专业合作社和农业企业经营。监管层应强化涉农信托的分类管理, 避免基于农田的信托与非农田信托混搭, 导致涉农信托非农业化, 构建基于程序正义的集体诉讼和辩方举证制度;金融机构要尊重农业等发展规律, 量力而行地设定信托协议条款, 使涉农信托实现各个主体的共赢。

(2) 农村土地承包经营权流转股份制。农民承包地以“土地换股权”方式直接“入市”是土地承包经营权流转的趋向, 创办农村土地股份合作社能确保农民长期获得土地资产收益, 是农村非农经营性土地承包经营权流转的可持续方式, 也是土地走向适度规模经营, 降低农地经营成本, 培育现代农业经营主体的重要组织形式。在实践过程中, 需要股权量化到人, 资源折价入股, 扩大土地权利要素, 完善股东界定程序和方法, 使农民以股民身份参与规模型现代化产业, 获取红利。

4. 实施农村土地资产化, 推进农民承包土地抵押权

农民土地承包权实现资产化, 体现农地物权的资产价值。鼓励各类金融机构以农地承包权为抵押, 提供服务于“三农”的贷款, 显化农户隐性财产, 帮助缓解融资难题, 使农民获得从事农业规模化生产、开发或非农创业资金。土地行政主管部门应建立农村地价评估机构, 进行农村土地抵押供需信息收集、筛选和公布, 通过专业人员按一定的评估程序, 对影响地价的因素进行分析, 确定合理的农村地价价格, 贷款额度为抵押产权评估价值的30%, 切实保障抵押双方的权益, 避免抵押承包地变成债权人“私有”, 使抵押的承包地农地农用。

5. 保障农民权益, 优化农村土地承包经营权流转增值的分配机制

在鼓励农民流出土地时, 提高农村土地承包经营权流转进入门槛。强化进入的工商资本的有效监管和制约, 鼓励工商资本从事农民难以从事的农业上下游配套产业, 完善“资本入地”的退出机制。同时, 赋予农民对土地承包经营权流转收益更多谈判权、话语权和决策权, 建立跟随粮价和物价挂钩的租金增长机制, 维护农民权益。

摘要：从现代产权视角来看, 农村土地产权制度改革应当优化土地承包经营权权能结构, 提高资源配置效率。本文在界定农村土地承包经营权权能的基础上, 阐释了其权能拓展的现实必要性;分析了农村土地承包经营权权能拓展存在的主要问题, 在维持农村土地集体所有制不变的条件下, 从土地确权、重构产权、创新模式、土地资产化和优化分配机制等方面提出了拓展农村土地承包经营权权能的对策建议。

关键词：土地承包经营权,权能,拓展

参考文献

[1]顾钰民.论土地承包经营权流转[J].复旦学报 (社会科学版) , 2009, (05) .

[2]郭忠兴, 刘小红, 陈兴雷.完善土地承包经营权权能的路径研究[J].南京农业大学学报 (社会科学版) , 2010, (10) .

[3]高圣平.土地承包经营权权能论纲——以处分权能为中心[J].社会科学, 2012, (07) .

[4]李明秋, 孙海燕, 牛海鹏.论集体土地所有权的完全性[J].中国土地科学, 2013, (04) .

[5]钟涨宝, 聂建亮.论农地适度规模经营的实现[J].中国农村经济, 2010, (05) .

[6]刘凤芹.农业土地规模经营的条件与效果研究:以东北农村为例[J].管理世界, 2006, (09) .

3.土地拓展绩效 篇三

一、实现有竞争力的地价水平

合理的地价水平是确保项目盈利的关键，是敏感性最大的指标之一。由于房地产行业的特殊性，从土地获取到开工，开盘有一个较长的时间周期，快的一年，慢的两三年，完成全部库存的去化基本上要耗时2～4年的时间（对于中等规模的项目而言）。由于开发周期较长，土地价格和商品房价格的波动较大，在某些时期可能出现地价高于房价的情况，出现较大的投资风险，在投资决策之前，要进行反复论证。

投资测算是房地产开发企业投资决策之前最为核心的工作，即基于对现状地价、未来售价和建安成本的预估，计算静态的成本利润率和动态的内部收益率；设定一个可接受的回报率水平，并把地价作为自变量，把收益率作为因变量，若收益率高于设定的标准线即为可接受的地价水平。原理简单，但具体实践中有很大的不确定性，这就是对未来售价的预期有很大的主观性。相同的数据，可能有不同的判断。在对房地产开发项目做收益率的敏感性分析时，售价是敏感性最大的因素。当售价变动10%时，对成本利润率的影响可达25%左右。

售价的预测包括两个步骤：第一步是确定静态价格。一般采用市场比较法，但要注意对可比售价的修正，不能简单地对周边项目的房价进行算数平均。期房和现房不同价，高层和小高层不同价，塔楼和板楼不同价，毛坯房和精装房不同价，楼层不同朝向不同价格也都有所差异，只有通过系数修正到与项目拟开发的产品一致时，该售价才有参考性。第二步是确定动态价格，即判断未来房价涨跌及幅度，如房价年增长率是3%还是7%。长期的数据积累和专业分析模式的构建是进行准确市场判断的前提，由于供求关系决定商品价格，通过对市场成交量、宏观经济数据、未来政策导向等进行分析，可以预判未来市场的供求关系，从而较为准确地把握未来房价的变化趋势。

准确的地价判断有赖于准确的投资测算和全面的专业评估，即依据企业自身条件（成本管控能力、产品溢价能力、资源禀赋高低等）确定可承受的地价范围，并进行多方案的投资测算，依据可接受的利润回报率反算地价水平，并制定可行的土地竞买策略，最终实现拿地价格的横、纵向的性价比最大化，即横向对比低于同区域其他开发商拿地成本、纵向对比实现最大的房价地价差。很多项目的成败在于地价的高低，若能以低于竞争对手的价格获取土地，在前期定位、后期销售中就能掌握更多的定价主导权和策略灵活性；若能把握市场规律实现较大的房价地价差，那么地产企业的利润才能有保障，在过去十几年的房地产市场发展中，相当一部分的开发企业实现的利润绝大部分都来自于土地的升值溢价。

二、建立地域、时序上合理的战略布局

对于单个项目的企业来说，地价高低是关键，但对于集团公司而言，城市布局与拓展战略将影响到集团公司的资产组合和投资风险。房地产企业应依据市场需求导向、企业自身定位和现金流收支情况进行实时调整，制定良好的土地资源拓展战略。

从宏观的角度看，主要关注两个层次，一是城市区域布局，一线城市的价格波动一般领先于二三线城市，同时发达城市的波动幅度大于发展中城市，在土地储备的空间布局上若能有效控制和平衡，在部分城市处于高峰时减少投资、部分城市处于谷底时增加投资，就能平抑部分区域市场的价格波动对企业造成的不利影响；二是现金流收支的平衡，从投资拿地到开盘销售有一个时间间隔，即土地款、前期费用和部分建安费用先支出，到首次开盘之后才能回笼部分资金，因此较为稳健的土地拓展战略是平衡各年的拿地计划，确保已投资项目的建设开发资金保持充足，量入为出避免出现某一时期过度投资而后续建设开发资金不足导致项目停工、现金流断裂的风险，实现健康稳健发展。

从微观的角度看，主要是关注不同产品的市场需求情况，以此作为土地拓展的根本出发点，如在调控政策引导下，高端住宅产品的去化速度减缓，而中小户型的普通住宅则需求保持旺盛；未来商业地产的发展前景逐步明朗。房地产市场上供应的不同档次、不同物业类型的产品与土地的性质和区位息息相关：商业综合体项目对区位和人口集中度要求很高，高端住宅项目一般是位于具有交通、教育、商服资源优势的市区或是有自然资源禀赋的市郊，中低端住宅项目一般位于城郊结合部。土地具有明显的异质性，周边的配套、未来的规划都会影响项目最终产品的价值实现。一些企业也在发展过程中逐步形成鲜明的拿地模式，如深耕二三线城市或城市郊区的碧桂园以低廉的地价逐步形成“规模开发、快产快销”的经营模式；世茂在水景禀赋好的区域做高层高端住宅的“滨江模式”；再如万达依托“订单地产”模式和较强的商业综合体运营能力，以低廉的地价获取城市核心区域的优质土地；等等。实际上，各主流地产商在规模化发展的过程中，也逐步实现发展模式的多元化，即某些鲜明的特殊模式已演变成各房地产开发企业发展模式多元化组合中的一种。

三、差异化的土地获取渠道

在当前的土地政策下，国家是土地所有权人，通过招拍挂的形式将土地使用权出让给开发商，但在具体实施过程中，则衍生出很多不同的土地获取路径，大体而言，包括招拍挂、城中村改造、棚户区或旧城改造、工业企业搬迁、土地转让、股权收购、合作开发、城市运营等多种形式，且各种形式之间相互关联，互相穿插。

其一，招拍挂是最为直接的拿地渠道，各地产商通过报价（挂牌、拍卖）或是和报价与报方案相结合（招标）的方式，通过公开竞争，以“价高者得”的基本原则，确立最终土地竞得人。其优点是土地一般为净地，拿地即可开工建设，缺点是拿地价格一般较高。

其二， 城中村改造是作为城改开发商介入城中村的拆迁补偿、安置房建设，在解决集体土地变性、改变土地用途之后，对剩余的开发用地进行开发，以此部分创造的利润平衡整个项目成本支出的运作模式。其优点是提前锁定且价格较低，缺点是时间周期长，拆迁补偿无法按原计划实施的风险很大，核心在于前期投入资金的机会成本。

其三，棚户区或旧城改造的特点与城中村改造相类似，只是前者是国有土地，不需要经过集体土地变性这一手续。

其四，工业企业搬迁一般都是早期通过划拨方式取得土地的工业企业由于城市建设和规划调整，在未来可能面临从市区搬迁到市郊工业园区，从而给商住项目“腾出”开发用地。工业企业搬迁涉及新厂房建设和设备搬迁、职工安置、原有土地变性和改变用途等一系列问题。

其五，土地转让的核心在于价格，但在具体操作过程中，更多地采用股权收购的方式，以减少税负。若原土地方以土地作价入股，约定在项目开发后按股权分配利润，这就衍变为合作开发的运作模式。

其六，城市运营的形式也有多种，如一二级联动、工程换土地、工业园区建设等，在一些城市也被广泛应用。

房地产开发企业的资源禀赋不同，可涉足的土地获取渠道也不同，在企业发展不同阶段应采取不同的策略：如新进入一个城市时应重点考虑合作开发、招拍挂市场的拿地模式，在运作一两个项目在当地初步扎根之后则可考虑适当通过土地转让收购项目地块，在当地积累多年开发经验和资源之后，再涉足城改、棚改项目。此外，对于集团公司等规模企业可以利用其产业链优势参与城市运营。

四、构建土地拓展核心竞争力

在土地拓展过程中，力争在成本、布局、渠道三个方面优于同行平均水平，是房地产开发企业实现盈利的制胜法宝。合理的地价水平，源自专业的市场分析和对未来趋势的把控能力；优化的城市布局，取决于对城镇化进程和经济腹地成长性的准确理解；有效的拿地渠道，有赖于对自身禀赋的准确定位和对各方资源的积极开拓和长期积累。合理的地价水平、优化的城市布局、有效的拿地渠道，这就是土地拓展的核心竞争力。

4.土地拓展绩效 篇四

随着经济社会的高速发展和我国土地整理事业的发展，土地资源问题不断涌现。 土地资源绩效审计作为一种有效的土地资源管理工具，在加强自然资源管理、推动可持续发展方面已开始发挥明显作用。土地资源绩效评价作为衡量土地整理工作成功与否的重要手段被日益重视。

当前，土地资源绩效审计的重点和难点在于如何实现科学的审计评价。与其它领域相比，土地资源审计起步较晚，没有现成的经验和模式，到目前为止，尚没有一套完善的关于土地资源绩效审计的一套评价指标体系，研究这一问题具有理论和实践的双重意义。

在具体对土地资源绩效审计指标的选择运用上，国内外存在一些差异， 如国际上逐渐开展的土地资源绩效审计指标在不同的国家，称谓，方法选择有所不同。 在澳大利亚称为“污染土地审计”,在美国为“房地产交易评估”（PTA）中的一部分内容，在加拿大为“环境现场评估”（ESA）中的一部分[1]. 西方发达资本主义国家目前已逐渐形成两大流派，即以美国为主的PTA三阶段说和以澳大利亚为代表的SCA四阶段说。 英国学者Black（布莱克）认为[2],传统的土地绩效审计关注法律规章的遵循，但当土地绩效审计发展到一定阶段以后，它应更多地关注环境管理系统的有效性。

杜冰清[3]主要从如何审计土地出让金（现称土地出让收入）的角度提出了如何对土地资源开展审计，以及为避免缺审漏项，审计应关注的主要内容和采取的方式。 王秀华在研究了国际自然资产审计的方式、内容等相关理论与实践的基础上，构建了政府自然资源资产审计的理论框架，包括审计的主体与对象，审计的依据、方法，以及自然资源资产审计与自然资产会计的衔接等重要问题，文章提出审计可以再利用会计信息的的基础上，发挥资金审计和绩效评价与环境影响评价的优势，对自然资源管理情况及效益情况进行审计。

王建刚[4]在 年介绍了国外的一些发达国家关于土地污染如何实施审计的程序及其发展的历程，在分析的基础上，对我国当时针对土地污染开展的审计的现状进行了分析，提炼了当时存在的问题，并且有针对性地提出了解决问题的对策和建议。

5.土地拓展绩效 篇五

城市化是中国现代化进程的必经之路。但是, 城市化粗放型的空间拓展会导致大量农地的非农化。如何处理好耕地保护与城市化占地的关系, 考验着政府的决策智慧。目前, 中国耕地保有量已减少至18亿亩红线左右, 这意味着依靠无度占用土地的粗放式城市化道路已经走到了尽头。

已有可以减轻城市化对耕地保护压力的措施主要有两个。第一, 通过增加层高居住的容积率来提高城区的居住量。这个思路在中国已经得到很好的实施。不过, 城市平均容积率的提高往往要以牺牲居民的社区环境舒适度为代价。第二, 增加农村居住容积率, 例如, 通过“以新居换宅基地”, 让农民集体迁往集中居住区, 节约出来的宅基地用于城镇或工业化的建设用地。但是, 这一思路面临着道义上诘问:这是否剥夺了农民对宅基地的私权?而且, 让农民同意放弃宅基地外迁到集中居住区, 在操作上能否遵循农民的个体意愿让人担忧。已有经验来看, 在操作上很难尊重所有农民个体的意见。

本文认为, 目前中国农村建设用地多处于低效的状态, 可以借助市场的力量, 对农村和城镇建设用进行地挂钩置换, 实现多赢:为城市提供用地指标, 并无妨耕地保护, 且能提高农民财产性收入。

一、挂钩置换的操作方式

所谓挂钩置换, 即城区国有建设用地的增加与远郊的农村集体建设用地减少 (复耕) 挂钩, 确保耕地占补平衡, 存量不减。考虑到目前中国的国情, 为了实现城区的规模效应和整体规划, 使用政府公权对城镇近郊周边地区进行土地征用暂时不可避免的。然而, 在处理远郊农民的宅基地问题上, 存在着照顾各方利益的可能方案。城区政府可以先向远郊的农民购买宅基地复耕, 增加耕地, 并以此获得等量建设用地指标, 然后凭此指标对城区周边地区征地来获得城市化用地。在置换过程中, 由于远郊复垦地与城区周边地价差异较大, 获利丰厚的政府承担得完全可负担得起以宅基地的市场交易。目前, 国土资源部允许一些地区进行建设用地挂钩置换试点。挂钩置换这种方式的好处在于:

1. 提高土地利用效率, 为城市化取得宝贵的空间。

中国是一个严重缺乏耕地资源的国家。城市化的进程中, 居民居住结构趋于楼房化, 土地使用应当从粗放走向集约化, 有利于耕地保护。但是, 由于宅基地没有退出机制, 土地利用极为低效。中国有上亿亩的在用宅基地数量, 很多农民长期在外谋生, 或已在城里购置房屋, 宅基地处于闲置状态, 这与城区土地寸土寸金的局面形成鲜明对比。如能政府回购复耕、借助市场力量进行置换, 则能提升土地利用效率, 并为城市化取得宝贵的拓展空间。

2. 尊重了远郊农民的宅基地使用权, 增加了远郊农民的财产性收益。

与建农民新居工程及或集中居住区等土地集约措施不同, 挂钩置换的方式承认农民宅基地的私权, 体现出以民为本的精神。市场交易方式给了农民以选择权, 有利于增加他们的福利水平, 最大限度地减少了采取硬性集约措施而会导致了社会不稳定因素。

二、以成都为例的可行性研究

挂钩置换是否是真能为城市化解决供地问题, 还需要从实证的角度给予论证。笔者以成都为例, 考察此种方式是否对能解决成都未来的城市化供地问题。

1. 成都的未来城市化及人口变化对居住面积的需求。

何景熙等人构建大城市人口态势综合预测模型, 对成都市2005—2030年包括流动及迁移人口在内的总人口及其结构变动作了预测[1]。依据这项研究成果, 2020年左右成都市总人口1 800万左右。根据《成都市2020年远景规划》, 届时成都城镇化率将达到70%之上, 就意味着即使以目前人均居住30平方米的标准, 城镇的居住存量最低须达到3.78亿平平方米的建筑面积存量才能满足居住需要。

2. 目前的居住存量估计。

由于没有找到成都现有城区住宅建设用地量存量数据, 作者用2007年城镇人口数和人均居住面积估计了成都城镇住宅建筑面积 (见表1) 。表1显示, 成都目前城镇居住总面积约为1.8亿平方米。如前文分析, 在未来十年内, 成都还需要2亿平方米建设面积净增量, 才能满足2020年人口水平及城市化水平对住宅的需要。这当然会形成对城镇建设土地增量需求。

基础数据来源:成都统计年鉴 (2007) 。

3. 未来农民的宅基地可置换空间。

由于存在大量的超标建设的情况, 农村的宅基地实际数量难以估计。不过, 依照成都国土部门的规定, 农民的合法宅基标准是人均35平方米。成都2008年土地产权确权改革方案中, 对于违法超标建设占地面积, 均没有确认其合法性。这意味着未来这些超标土地不可能与合法土地一样自由流转。不合法的宅基地的可否置换问题不在本文研究范围之内。

成都目前有农业人口约516万。按人均35平方米的标准, 成都合法宅基地总量为27万亩。考虑到有部分历史性超标宅基地得到的合法许可 (如祖传的老房屋、子女继承、旧法效力延续) , 合法宅基地应当30万亩以上 (见表2) 。

假定未来农民的宅基地出让与城市化进程有某种必然关系。2006年成都城镇化水平为61.5%[2], 而根据成都“十一五”规划, 到2010年城镇化率将达65%以上;到2020城镇化率达到70%以上[3]。以此速度, 不考虑增加人口变动因素, 2010以后十年间将有60万农民被纳入城镇生活。以此推算, 这60万人现在所拥有的3.15万亩宅基地面积, 最可能流转并被纳入挂钩置换的范围。即使考虑到人口变动因素, 也不影响此处的研究, 因为新增人口并不增加宅基地总量。

基础数据来源:成都统计年鉴 (2007) 。

4. 供需矛盾分析。

前文指出, 考虑到人口变动和城市化因素, 在未来十年内, 成都还需要2亿平方米建设面积增量。作者假定:未来城镇化农民3.15万亩的宅基地量被政府以指标置换的形式全部转换成城区住宅建设供地, 设平均容积率为3~5, 约形成6 000万~1亿平方米左右的住宅增量。如果平均容积率更高, 则会形成更多的住宅面积, 从而部分地满足城市化对住宅的需要。

本文仅仅研究了以宅基地置换来增加城区建设用地这一方式, 实际上, 农村集体建设用地总存量远大于宅基地总量, 这些建设用地都构成理论上的复垦置换的指标。所以, 挂钩置换是解决未来成都城市化的空间拓展的好办法。

结语

面对耕地保护和城市化的双重任务, 未来的城市化拓展空间可以通过挂钩置换来解决。本文的实证分析显示, 未来十年如果能将成都非农化的农民合法宅基地都置换成城区的征地指标, 将形成3万多亩的供地增量。由此形成的建筑面积增量可以大大缓解城市化的建设用地紧张的压力。

摘要：城乡建设用地挂钩置换是解决城市化用地的可行办法。实证分析显示, 未来十年如果能将成都非农化的农民合法宅基地都置换成城区的征地指标, 则将形成3万多亩的供地增量。由此形成的建筑面积增量可以大大缓解城市化的建设用地紧张的压力。

关键词：宅基地,挂钩置换,城市化,土地

参考文献

[1]何景熙, 李晓梅.成都市人口变动态势的预测及其含义[J].人口与经济, 2007, (1) .

[2]成都城镇化率高居全省第一[N].成都商报, 2007-12-19.

6.土地拓展绩效 篇六

关键词：土地整治项目；验收；绩效评价

前言

土地整治遵循着“按照土地利用总体规划的要求，通过田、水、路、林、村建设综合整治，搞好土地建设，提高土地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和环境”的指导要求发展到今天，成为提高耕地质量，增加有效耕地面积，集约节约土地的重要途径。但在近20年中国式的土地整治中，项目可行性分析、规划设计、预算编制等的规范规程日臻完善，而土地整治项目的后期绩效一直以来缺乏统一的规划和指导，无法衡量土地整治项目真正效益。根据历年来的土地整治项目的工程质量和实施情况，后期的绩效评价对于土地整治项目的管理、实施和验收具有重要的理论和实践意义。

1.土地整治绩效评价的定义

土地整治绩效评价是指在土地整治项目实施后一段时间内，为衡量项目的真实效益，指导后期项目的顺利开展，对项目综合效益进行的科学分析和评价活动。内蒙古自治区农村土地整治绩效评价指应用一定的评价方法、评价指标和评价标准，对使用国家或自治区新增建设用地土地有偿使用费安排的农村土地整治及高标准基本农田项目进行科学、客观、公正的综合评价。

2.土地整治绩效评价的内容和意义

经济学上的绩效就是效益、效率和有效性的总称，包括行为过程、行为结果两方面。行为过程是指投入是否满足经济性要求，是否符合规定；行为结果则是指产出相对于投入的有效性，预期目标是否实现以及产生的中长期影响。一般来讲，土地整治绩效评价是由经济效益、生态环境效益和社会效益三部分组成，对土地整治项目的绩效评价其实就是对于项目所产生的效益进行等级划分。但是，简单的项目效益等级划分分析不能够完全体现一个土地整治项目所带来的对于土地可持续利用方面的改变，而在项目前期、资金使用与管理、财务决算、实施管理、项目产出、项目效益等的基础上进行评价更为精准和全面。全面的绩效评价分析，不仅仅是衡量了土地整治的实施效果，也为项目的验收带来更为有力的支撑。

随着经济飞速发展，土地资源的可持续利用是整个社会发展的重要基础。土地整治的开展，为有效增加土地，改善农村生活质量、土地质量、生产环境和土地增产增收奠定基础。但随着土地整治项目数量的增多，也出现了“重数量，轻质量，规划设计脱离实际”等情况，达不到预期的效益的同时也给后期土地整治的实施带来一定的困难。开展土地整治项目的后期绩效评价对土地整治发展具有十分重要的意义。第一，有利于提高专项资金的使用水平，准确掌握资金分配的有效性；第二，有利于提高监督管理水平，推动土地整治顺利发展；第三，有利于土地整治绩效相关理论和方法的研究；第四，为土地整治项目的验收增添新的衡量标准，在原有的资金使用、工程质量基础上增加效益评价，更加全面的突显了土地整治可持续性。

3.土地整治绩效评价作为土地整治验收内容的可行性

土地整治项目的验收指的是针对项目建设目标、建设内容、实施管理、权属管理、后期管护等进行全面的验收。一般来说，项目的验收较为注重项目实施，工程质量、工程完成情况等方面。而对于项目的后期管护和绩效评价不够重视，多数情况下，仅仅作为一项定性的描述。比如，项目后期管护只要有一张项目的工程移交单就可以通过验收，而对后期管护多长时间，如何管护没有一个明确的标准；项目的后期绩效更是只需要参考一下项目的规划设计报告中的效益分析就可以通过验收，并没有采用一定的评价方法，按照一定的评价指标进行有效评价。甚至于，没有根据土地整治工程实际核算或者简单调查研究一下项目的生态效益、社会效益和经济效益。其原因不仅仅是管理层面的不够重视，忽略了项目绩效评价的重要性，更重要是土地整治绩效评价没有一个可以参考的标准和实施评价的体系。此外，还有一个原因，那就是土地整治绩效评价没有作为项目验收的一项内容和标准去实施。

土地整治项目的最终目的是能够提高土地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和环境，而不是单纯的完成一项土地整治工程和投入多少资金。效益能否持续才是土地整治项目存在的意义。土地整治绩效评价对于衡量土地整治项目的成功与否具有很重要的意义，不单是一个手段，一个验收的标准，更是衡量一个整理项目成功度的价值尺度。将一个整治项目的效益落在实处，是指导今后项目实施发展的重要依据。第一，绩效评价的实施从效益、效率和有效性等方面论证了土地整治项目实施效果和意义。第二，绩效评价为项目的前期管理、工程实施、工程质量、资金使用等方面提供了有力的支撑和证明，项目的好与坏，利益是否长久都可以用绩效评价来论述和证明。第三，绩效评价可以在效益长久，工程持续利用方面完成对土地整治项目的验收，通过后期的绩效评价，针对项目在工程有效期内达到的利益水准和长久利益方面替代传统方式的验收。第四，绩效评价的使用可以说是土地整治项目验收的新的方向，在原有传统的验收方式的基础上增加新的衡量标准，用项目长久的利益化验证项目的成功性和可持续性。

对于土地整治项目来讲，后期绩效评价衡量的是工程实施是否顺畅、工程质量是否合格、资金使用是否合理以及项目实收带来的经济效益、社会效益和生态效益。因此，土地整治后期绩效评价作为验收主要内容和手段是可行的。

4.结束语

7.土地拓展绩效 篇七

一、基本经济假设

第一, 假设农户是理性的经济人, 追求效用最大化;

第二, 农业生产季度中的各个环节, 由农户决策各种生产要素的投入方式和投入数量, 将这种行为称为土地生产投资行为;

第三, 农户在一定的期限内拥有对土地的使用权, 但这种使用权不稳定, 可能由于土地政策的调整发生改变, 不排除在使用权期限未满时就不得不失去使用权的可能性;

第四, 农户的初始土地资源禀赋为L;

第五, 本生产季度末初始的土地资源能产生的收益是Y;

第六, 农户对土地进行投资K, 能够带来的土地增值为r*k (r为土地增值系数, r>1, 对固定的土地其增值系数为定值) , 土地投资带来的生产收益增加值是△Y;

第七, 农户在本生产季度末失去土地使用权的发生概率为p (0≤p≤1) , 继续拥有土地使用权的发生概率为1-p;

第八, 当农户的土地使用权被剥夺可以得到的补偿费用是M。

二、农户土地投资效用函数

1.地权稳定的农户土地投资效用函数

稳定的地权使农户对土地产生稳定的投资预期, 因而偏向于选择适当的行为投资土地以增加农户的投资效用。

在地权稳定的情况下, 若农户不对土地进行长期投资, 只是单纯完成本生产季度的生产短期投入。当本期生产结束后, 农户可以得到土地产品收益△Y, 并保有本来的土地初始禀赋L。农户的效用函数可以表示为:

U1=Y+L

在地权稳定的情况下, 也有农户偏好于在投入本生产季度的生产资本的同时, 对土地进行长期投资。这种情况下, 本期生产结束后, 农户除了可以获得土地本身带来的收益Y外, 还可以从土地投资中获得的短期土地产品增值, 土地长期投资使土地本身增值△L, 此时, 农户拥有的土地禀赋增加为L+r*K。农户的效用函数可以表示为:

U2=Y+△Y+L+r*K-K

2.地权不稳定的农户土地投资效用函数

地权的不稳定性, 使农户对土地的使用权充满了不确定因素。同样考虑一个生产周期, 对生产周期开始时还拥有土地使用权的农户来说, 可能会有两种情况发生, 一种是继续保有土地使用权, 另一种是土地使用权被剥夺。

由于未来的不确定性, 悲观的农户只会选择短期投资, 不对土地进行长期投入, 在生产周期结束后, 土地产品收益只有Y。再来看土地禀赋, 如若农民不再拥有土地使用权, 农户获得补偿M;相反, 发生好的情况后, 农户继续保有土地使用权, 也就继续拥有土地价值L, 而土地最终给农户带来的效用取决于土地价值的期望值, 用E1表示。

E1= (1-p) *L+p*M

农户的效用函数就等于土地产品收益与土地价值的期望值之和。

U3=Y+E1=Y+ (1-p) *L+p*M

对于乐观的农户来说, 地权的不稳定性不会影响他们追求更多收益的决策, 即便是土地使用权不确定的情况下, 他们依然会选择对土地同时进行短期生产投入以及有利于土地增值的长期投资。就农地产品收益而言, 农民可获得收益是Y+△Y。就土地禀赋而言, 发生坏的情况, 农户生产季度末失去土地使用权, 连同土地和土地长期投入全部被收回, 只能得到补偿M;发生好的情况, 农户继续持有土地使用权, 农户不但拥有初始土地禀赋L, 还拥有土地增值收入r*K, 在这里, 用E2表示土地价值的期望值。

E2= (1-p) (L+r*K) +p*M

这种情况下, 农户的投资效用函数表示为:

U4=Y+△Y+E2=Y+△Y+ (1-p) (L+r*K) +p*M-K

三、农户土地投资决策行为选择

农户作为追求生产效用最大化的理性经济人, 会选择最佳的投资组合, 而不同的农地制度会使农户的效用函数产生不同的结果。

注:表中函数为农户在不同地权影响下选择不同土地投资决策的效用函数。

在稳定的农地制度下, 农民选择不同的生产投资行为产生的效用差为:

U=U2-U1=△Y+ (r-1) *K

在正常的生产投资前提下, 农地产品的增加值△Y≥0, 同时, (r-1) *K>0, 据此可判断△U≥0。因此, 稳定的农地制度促使追求自身利益最大化的农户选择对土地进行长期投资。

在不稳定的农地制度下, 农户选择不同的生产投资行为产生的效用差为:

U=U4-U3=△Y+ (1-p) * (r*K) -K

农户如何选择生产投资行为取决于△U, 当△U≥0时, 农户选择投资;当△U<0时, 农户选择不投资, 而△U的值由农地使用权被剥夺的发生概率p的值来决定。当△U=0时, 农户是否选择对土地长期投资, 所产生的收益效用相同, 即:U1=U2。土地使用权变更概率的临界值则为:

undefined

因此, 当undefined时, 理性的农户会选择土地长期投资;当undefined时, 理性的农户则选择只对土地进行短期投入。

根据以上的简析可以得出结论:当农地地权不稳定时, 地权变动概率的大小直接影响农户投资行为的决策。影响地权变动概率的因素诸多, 包括土地供需情况的市场因素以及土地的地理位置、肥沃程度等非市场因素。可以说, 不稳定的地权如同对农户征收的一项随机税一般, 降低了农户的生产投资的积极性。[1]而这些因素影响地权变更的程度受到制度因素的制约, 合理明晰的土地权利变更法则可以降低土地使用权的不确定性, 使农户能够在一定程度对农地使用权变更的概率做出正确预期, 以便更加理性地选择生产行为, 最终实现经济权益的最大化。

四、农户土地投资的效用分析

1.农户拒绝土地投资决策下的经济效用

当农户的生产决策为不进行土地投资时, 稳定的地权制度与不稳定的地权制度产生的效用差值为:

R=U1-U3=p (L-M)

明显的, 当且仅当L≤M时, 有△R≥0, 由△R≥0可以推出:U1

2.农户选择土地投资决策下的经济效用

当农户的生产决策为进行土地投资时, 稳定的地权制度与不稳定的地权制度产生的效用差值为:

R=U2-U4=p (r*K+L-M)

从该式可知, 当且仅当M≥ (L+r*K) 时, 有△R≥0, 由△R≥0可以推出:U2

3.现阶段我国农户的土地投资效用损失

现阶段, 随着城市工业化和城乡一体化的不断推进, 农地征用是农地使用权变更的主要形式, 我国《土地管理法》规定的征地补偿费用包括:土地补偿费、安置补偿费以及地上的附着物和青苗补偿费, 前两项的补偿标准分别为该耕地前3年平均产值的6～10倍和4～6倍, 两项之和, 低线是10倍, 高线为16倍, 特殊情况最高不能超过30倍。就农地本身的农业生产价值来说, 这样的补偿标准不一定低于农地的土地价格, 特别是在人均耕地面积占有量少的区域和当采用最高限额的土地补偿倍数和安置补助倍数时。[2]然而, 对于诸如土地经营损失、租金损失以及其他各种因征地所致的费用损失等均未列入法律补偿范畴之内, 即便是在政府和农村基层组织规范操作征地补偿费用发放的情况下, 也很难保证补偿费用M≥L或M≥L+r*K。因此, 我国农民生产主体在不稳定的农地使用权制度下的农地权益损失可以衡量为:

p (L-M) or p (r*K+L-M)

根据以上对补偿费用M的分析, 在我国现实的情况中, L≤M或M≥L+r*K的情况几乎不会发生, 在不稳定的农地产权制度下, 农民生产主体的经济损失为正值。且损失的大小还受到土地使用权变更的概率p的影响, 城乡一体化推进的过程中, 必然会有更多的农地被纳入征用范围之内, 由于土地使用权变更的发生概率较大, 从而增大了农户的农地经济权益损失。在对土地进行投资的情况下, 除了补偿费用和地权变更概率外, 土地增值系数、土地投入资本也是影响损失大小的因素, 土地增值系数越大、投入资本越多, 农户的损失越多。

五、研究结论

以上的研究表明, 不稳定的地权使土地分配频繁调整, 农户因缺乏对土地的稳定预期, 且不稳定的地权也降低了土地及其附着物的投资交易价值, 容易影响农户投资土地的积极性, 从而导致农业绩效的下降、农业生产力长期被压抑。地权不稳定是我国现阶段农村土地管理制度的显著特征。地权的稳定性直接影响了农民的生产、投资和交易活动, 对农民的收益产生作用, 并进一步影响农业绩效。土地作为农民生产主体的生产资料和财产形式, 稳定的地权是体现土地财产、交易价值、收益价值、保障价值的前提。因此, 农村进行土地工作改革必须要明确农民对农地的主体地位。无论土地制度如何变迁, 农民始终是土地的主人, 享受对土地的财产权利或契约权利, 政府始终只是充当土地的管理者, 凭借其政权而拥有对土地的管理权。只有改变农村土地的行政属性, 确认和保障农民的地权, 赋予农民土地使用权物权效力和长期保障机制, 农村土地流转才能健康发展, 规模经营的现代农业才能顺利实现。

参考文献

[1]Besley.T.Property Rights and InvestmentIncentives:Theory and Evidence from Ghana[J].Journal ofPolitical Economy, 1995, (05) .

8.土地拓展绩效 篇八

关键词：农村土地流转,产权代理,经济绩效

我国农业经济是否高效、可持续发展, 已成为制约我国下一轮经济目标、新型城镇化、“中国梦”能否实现的关键。而解决的关键就在于能否解决“三农”问题。在我国人多地少、农业收益差、劳动力大转移及土地荒废现象越来越严重的背景下, 如何优化配置土地、如何流转利用好现有土地成为当前社会关注的焦点和解决的重点。

一、产权代理下的农村土地流转模式

根据产权代理理论, 只有明确的、专有的、可操作性的高效产权通过市场交易才能达到资源的最佳配置。产权要流转必会涉及到人和机构, 牵涉到代理和委托的问题。土地作为一种重要的资源, 也不能超越这一规律。我国农村土地承包经营权流转作为土地产权交易的一种, 必涉及到三种代理主体:农户、政府 (重点是村集体组织) 、市场中介机构。基于以上代理主体就构成:“农户-农户”, “农户-政府-种养大户、企业或社会组织”, “农户-市场中介-种养大户、企业或社会组织”的农村土地流转模式。

二、达川区农村土地流转现状及流转模式

(一) 达川区土地流转现状

全区流转农村土地共计12.87万亩, 具体情况如表1所示。

调查分析发现:达川区参与农村土地流转的代理主体主要有五种:一般的农户、种养大户、农村集体经济组织、农民专业合作社、企业。

(二) 达川区农村土地流转模式

达川区的农村土地流转模式仍然是“农户-农户、种养大户 (私人间流转模式) ”, “农户-政府 (村集体) -种养大户、企业或社会组织 (政府主导下流转模式) ”, “农户-市场中介-种养大户、企业或社会组织 (市场中介参与模式) ”。

1. 私人间农村土地流转模式

私人间农村土地流转模式是具有承包权的农户 (A) 与具有耕种意愿的农户 (B) 或种养大户 (C) 之间进行的流转模式。这种模式可分二种情况: (1) A与B模式下, 没有耕作意愿的A将农地托付给亲朋好友 (B) 进行耕作, A不收取任何土地的报酬, B只用来耕种, 因此A基本没有任何经济绩效。 (2) A与C模式下, A把经营权交易给C经营, 但C支付一定租金, C由于有一定的技术、经济意识, 具有一定的投入, 能在当地给农户带来新的经济收入及产生示范带头作用, 经济绩效较大。比如达川区月亮湾家庭农场, 其农场主梁远芳以转包的方式流转本村土地200余亩, 累计投资300余万元, 建成了集水果种植、养殖、乡村旅游于一体的生态农业家庭农场, 年收入200余万元。该农场的经济绩效:一是参与流转的农户土地流转费每户年均增收1300元。二是农场务工人员每人年均增收10971元。三是农场的示范带动, 免费进行技术指导, 带动黄都、大树等周边农户300余户发展优质水果———“青脆李”2000亩。

2. 政府主导下的农村土地流转模式

政府主导下的农村土地流转模式主要指乡镇政府及村委会 (B) 作为带头人把农户 (A) 的土地经营权集中后再转给有耕作意愿的种养大户、企业或社会组织 (C) , 并由C支付一定土地经营费用给农户A。由于C具备一定经济、技术能力, 能较大发挥土地的潜力。比如:石梯愉活水果示范园, 工商业主在达川区石梯镇愉活村, 以租赁的方式流转土地1500余亩, 建设水果科技示范园, 种植冬草莓500亩、葡萄500亩、柑桔500亩, 园区务工人员均为本村劳动力, 确保了当地农民失地不失业, 其务工收入加土地流转租金收入, 比土地流转前每户年均增收12000元。并且, 带动周边乡镇发展优质水果1万余亩。

3. 市场中介参与下的农村土地流转模式

市场中介参与下的农村土地模式是农户 (A) 把土地经营权以一定方式转移给市场中介 (B) , B支付一定的资金给A, 然后B投入一定的技术或资金加以改善土地后把土地经营权又以一定方式转移给种养大户、企业或社会组织 (C) 。B具备较强的经济、技术、信息优势, 能有效控制成本, 还能对加入的农户在农业技术研发、生产、销售和融资等方面进行互助。并能实现对履约的监督及纠纷的处理, 最终实现土地的合理流转。比如, 达川区绿农蔬菜专业合作社流转双庙乡土地600余亩, 合作社统一建好标准化蔬菜种植大棚后, 反租给合作社成员及周边农户种植蔬菜, 蔬菜基地农户除土地流转租金收入、务工收入外, 还可在合作社的技术指导下自种蔬菜增加收入;合作社统一建设大棚, 这解决了合作社成员及周边农户无资金建设种植大棚的困难;合作社统一技术指导、统一销售, 这也解决了合作社成员及周边农户种植蔬菜的技术问题、销售问题。合作社成员及周边农户种植蔬菜每户年均增收29800元以上。

三、农村土地流转模式绩效分析及建议

(一) 绩效分析

从上述实际案例分析, 不难看出三种模式经济绩效是:市场模式>政府模式>农户模式。

1. 市场模式与政府模式相比, 它弥补了政府模式下农户实际上只获得了固定的土地租金收益而未能分享到土地流转后所产生的较高经营利润的不足。但市场模式要求当地市场化程度较高、土地易于集中、便于机械化耕种, 山区及深丘地区较难实施该模式。

2. 市场模式与农户模式相比, 它克服了农户短期性而导致的土地经营短期行为, 以及取得土地经营权的艰巨性, 同时可解决资金不足问题。所以通过市场流转, 农户可以按股分红等方式参与土地股份合作企业经营收益的分配, 体现了“收益共享, 风险共担”的分配原则, 有利于规范农村土地流转行为, 提高流转经济绩效。但农户模式更灵活、便捷, 可长期可短期。

3. 政府模式与农户模式相比, 它解决了单个农户分散经营的风险, 乡镇、村集体组织能够牵头、示范, 并充分利用政府市场信息灵的特点, 把握发展机遇。但政府对流转干预过多, 不符合市场经济发展规律。

(二) 发展建议

1. 在城郊及平坝地区应采取市场模式为主的流转方式, 充分发挥市场配置的最大效益, 推动土地规模流转, 实现集约化、规范化、现代化种植。

2. 在丘陵地区应采取政府模式为主、市场模式为辅的流转方式, 既发挥政府公信力优势, 又避免流转不规范的问题, 尽可能实现土地流转效益最大化。

3. 在深丘及山区, 由于地形地貌复杂、耕作条件较差、土地无法集中耕种等原因, 应采取农户模式中的农户与其他农户或种养大户直接流转的模式为主, 就可有效解决偏远山区土地无人流转、无法流转而导致的抛荒问题。

四、总结

我国农村情况千差万别, 对于采取何种流转方式不能一概而论, 必须结合当地市场化程度、集体经济、交通状况、土地肥力、地形地貌和农户经济条件等多方面结合思考, 既本着土地效益最大化的原则和农户增产增收的目标, 又考虑能否流转、以哪种方式流转, 才能既让闲置、抛荒的土地有效流转出去, 将更多的剩余劳动力有效从土地上解脱出来, 又能让农户的利益不受到损害, 实现全面建成小康社会的宏伟目标。

参考文献

[1]董国礼, 李里, 任纪萍.产权代理分析下的土地流转模式及经济绩效[J].社会学研究, 2009 (01) .

[2]刘莉君.农村土地流转模式的绩效比较研究[D].中南大学, 2010.

[3]杨舒凯.我国农村土地流转方式研究[D].重庆师范大学, 2013.

9.土地拓展绩效 篇九

鉴于目前还没有人对湖北省城市土地利用绩效和其障碍因子进行分析,本文基于改进的TOPSIS法和障碍度模型,对湖北省城市土地利用绩效进行分析,并找出土地利用的障碍因子,为湖北省城市土地的利用提供建议。

1 研究区域概况、数据来源与研究方法

1.1 数据来源

本文的原始数据来源主要有3个:《湖北省统计年鉴》(2002-2014)、《中国城市统计年鉴》(2002-2014)和《中国城市建设统计年鉴》(2002-2014)。本文中的初始数据采用的是统计部门的相关统计资料,而评价方法中的数据是根据原始数据计算整理得到的。

1.2 研究方法

1.2.1 改进的 TOPSIS 法

改进的TOPSIS法与传统的TOPSIS法相比,不仅考察绩效型指标,也会考察非绩效型指标,从而具有全面性。

其具体步骤如下:

(1)数据规范化:反映评价指标实际值在该指标权重中所处的位置。

(2)采用熵值法确定指标权重,构建加权的决策矩阵,并建立加权的规范化矩阵。

(3)确定正、负理想解。

(4)计算正、负理想解的距离。

计算历年评价对象与最优方案的贴近度,根据前人的研究成果,本文将贴近度划分为4个等级标准来表示城市土地利用绩效的程度,如表1所示。

1.2.2 障碍度模型

城市土地利用绩效评价不仅要对区域土地利用水平进行评价,更要找出影响土地绩效的障碍因子,以便更有效利用城市土地,因此,需要进一步诊断障碍因子。具体方法是引入因子贡献度、指标偏离度和障碍度进行分析诊断。

2 城市土地利用绩效评价指标体系构建

本文参照已有土地利用绩效评价系统研究成果,结合《湖北省土地利用绩效考核暂行办法》和湖北省的实际情况,选取4个准则、14个指标来构建湖北省城市土地绩效评价指标体系,并根据熵值法确定指标权重,如表2所示。

3 结果分析

3.1 土地利用绩效评价结果分析

根据贴近值的计算得出2001-2013年湖北省土地利用绩效评价结果发现,湖北省土地利用绩效整体呈现不断增强的态势,准则层的指标出现明显的阶段性特征。

3.1.1 土地综合利用绩效不断增强

2001-2013年湖北省土地综合利用绩效不断增强,从2001年的0.0061上升到2013年的0.999,增强了163.8倍,平均每年增长13.65倍,整体上升态势非常明显。尤其是从2006年开始,湖北省的土地综合利用绩效水平实现了一个很大的突破和飞跃。土地综合绩效从低级绩效上升到优质绩效,并且后期发展变化的速度非常快。

湖北省城市土地综合绩效的变化情况也与社会经济发展的“十五”、“十一五”和“十二五”规划时期内湖北省的土地利用发展要求大体一致。“十五”期间,湖北省城市土地利用的政策集中在行业结构、产品结构和地区经济结构调整,土地利用综合绩效整体呈稳定但不明显的上升态势,从2001年的0.0061上升到2005年的0.0513,主要原因是由于结构调整的经济效益无法在短期内得以彰显。“十一五”期间的土地利用重点是按照实行最严格的节约用地制度的要求,建立和落实节约集约用地评价制度、激励与约束机制,优化城乡用地结构和布局。这期间,湖北省土地综合绩效呈现出非常明显的上升状况,远超“十五”期间的发展程度。这一方面是“十五”期间结构调整的作用开始彰显,另一方面是湖北省于2006年开始寻求高效、集约与可持续利用的土地科学发展道路,并且政策开始关注土地的生态可持续性和土地利用空间格局优化,导致土地利用综合绩效不断提升。2011年开始,湖北省进入到“十二五”时期,发展重点是统筹区域土地利用、协调土地利用与生态环境建设,土地利用程度绩效和生态可持续绩效都达到了历史最高点。湖北省在3个阶段的土地利用绩效和土地政策都有密切的关联,各阶段的土地政策均得到了良好的执行。

3.1.2 土地利用准则层绩效呈现阶段性特征

从土地利用准则层绩效的变化来看,4个层面同样呈现明显的阶段性特征。

土地投入水平在13年间呈现持续的发展,特别是后期发展尤为迅速。“十五”期间,湖北省城市土地投入整体量不大,但2004-2005年出现了一个较快的增长。这段时期湖北省处于从农业生产到工业化发展的转型期,但工业化生产的效果并不明显,因此在城市土地投入上并不多。“十一五”期间,湖北省城市土地投入绩效迅速实现了从“低级绩效”到“优质绩效”的转变,从2006年的0.0644一跃上升到2010年的0.9768,城市土地利用政策得到了良好的实施并取得了显著的成就。

土地利用绩效在“十五”期间呈现波动式的变化,并且绩效水平偏低。这个阶段的城市土地并没有得到很好的利用,产出经济效益也偏低。“十一五”期间,湖北省的城市利用水平急剧上升,从2006年的0.0702上升到2010年的0.9649。期间,湖北省土地利用重点是集约用地、优化城乡用地结构和布局,在这一政策的指导下,湖北省的土地利用绩效大幅提升,说明了优化城乡用地结构和布局的合理性。

土地利用效益和土地生态利用可持续性的绩效同样经历了一个从“低质绩效 - 优质绩效”的跨越,并且在“十一五”期间表现更为明显。“十五”期间,土地利用效益和土地生态利用可持续性的绩效呈上升态势但步伐缓慢,“十一五”则实现了“低级绩效”到“优质绩效”的跨越。这与湖北省“十五”期间和“十一五”期间都将集约用地、优化城乡用地结构和布局、统筹区域土地利用和协调土地利用与生态环境建设作为土地发展的重点,并围绕这些目标制订了一系列的政策来保障这些目标的顺利达成是分不开的。

3.2 障碍因子诊断

通过前文的障碍度分析模型,对影响湖北省城市土地利用绩效的障碍因子进行诊断,按照准则层指标(即土地投入水平、土地利用程度、土地利用效益和土地生态持续性4个指标)和指标层指标(14个指标)分别计算其障碍度,结果如表3和表4所示。

3.2.1 准则层障碍因子

3.2.1.1 准则层因子障碍度

准则层4个指标对湖北省城市土地利用绩效的障碍度各异,其变化程度也不尽相同,如表3所示。

整体而言,2001-2010年这10年间,湖北省土地投入水平和土地生态可持续性对土地利用的障碍度呈现逐年下降的趋势。土地投入水平从2001年的29.27% 下降到2010年的17.38% ;土地生态可持续性的障碍度从2001年的3.83% 下降到2010年的1.04% ;土地利用效益的障碍度呈现逐渐上升的状态,从2001年的62.41%上升到76.43%,上升比例达14%左右;土地利用程度呈现出不断波动的状态,大致维持在4.5%-8%左右,并且变化的幅度不超过2%。

从上述4个准则层指标的障碍度数值来看,土地利用效益一直是制约湖北省城市土地利用绩效的最大障碍,2010年之前,障碍度都维持在60%以上,说明土地利用效益的增强是湖北省城市土地利用绩效提高所需要攻克的一大难题。其次,土地投入水平的障碍度也相对较高,尽管2001-2010年呈现逐年下降的趋势,但是障碍度最低的年份也有17.38% 左右,说明城市土地的投入水平和投入结构有待改善。土地利用程度和土地生态可持续性对湖北省城市土地利用绩效的障碍度不高,从10年的数据来看,都低于10%,尤其是土地生态可持续性指标均低于5%。

其中尤其值得注意的是,2011-2013年的数据相对于2001-2010年的情况发生很大的改变。2011年湖北省城市土地利用绩效障碍度最高的指标由城市土地利用效益变为城市土地利用水平。城市土地效益的障碍度从2010年的76.43%下降到2011年的38.59%,下降近100%,说明了2011年湖北省城市土地利用效益得到了大幅提升;城市投入水平的障碍度从2010年的17.38%上升到2011年的39.71%,上升了128% ;城市土地利用程度从2010年的5.16% 上升到17.72%,上升近2倍,达历史最高值;城市生态可持续性也从2010年的1.04%上升到2011年的3.97%。从上面的数值可以推算出,城市土地效益的大幅度提高可能是建立在城市投入加大、城市利用水平加大和城市生态可持续性破坏的基础上,长远来看,对城市土地的可持续发展不利。

3.2.1.2 准则层障碍因子变化影响因素

从“十五”、“十一五”和“十二五”规划时期内湖北省的土地利用政策来看,准则层障碍因子同样呈现阶段性变化,说明土地政策对准则层障碍因子的变化造成了一定的影响。

单位:%

“十五”期间,湖北省城市土地利用准则层障碍度最大的是土地利用效益,但城市土地利用效益的障碍度小幅下降,从2001年的62.41%下降到60.19% ;土地生态可持续性和土地利用程度的障碍度呈现稳定的小幅上升趋势;土地投入水平的障碍度出现上下波动,但幅度不大。结合“十五”期间湖北省城市土地利用的政策主要集中在行业结构、产品结构和地区经济结构的调整,因此土地利用效益的经济产出不明显,但是土地利用效益的障碍度出现小幅下降。由于政策的中心在于结构调整,因此土地投入水平呈现波动状态,导致其土地投入水平的障碍度也呈现波动的状态。

“十一五”期间,湖北省城市土地利用的障碍度最大的准则层指标仍然是土地利用效益,并且其障碍度出现了大幅上涨,从2006年的61.01%上升到2010年的76.43%,而土地利用程度、土地投入水平和土地生态可持续性的障碍度都出现了稳定减少。土地投入水平的障碍度从2006年的29.31%下降到2010年的17.38%,下降近70% ;土地生态可持续性的障碍度下降近200%。可以看出,“十一五”期间的准则层障碍度指标变化和“十五”期间有较大的不同。这一时期土地利用发展的政策重点也发生了一些转变,“十一五”期间的土地利用重点是在土地集约利用、资源节约和优化土地布局上。由此,湖北省在土地投入水平和土地利用程度方面都加大了力度,城市土地生态可持续性的观念也开始普及和深入人心,因此这3个方面的障碍度呈现稳定的下降趋势。但是城市土地利用效益的体现是一个长期的过程,在政策调整的前期(前5年)一般无法立刻彰显其功效,因此“十一五”期间湖北省城市土地利用呈现出土地投入水平、利用程度加大但是利用效益却偏低的状况,直接导致了湖北省“十一五”这段时间的土地利用效益呈现出障碍度增大的趋势。

2011年,湖北省正式进入“十二五”时期,其发展重点开始转变为统筹区域土地利用和协调土地利用与生态环境建设。并且“十一五”期间政策转变带来的影响即土地利用效益的提高开始在2011年得到很好的体现。2011年之后,湖北省城市土地利用绩效障碍度最高的指标由城市土地利用效益变为城市土地利用水平。说明湖北省城市土地利用绩效障碍度因子的变化与湖北省在3个阶段的土地利用绩效和土地政策的关注重点有密切关联,也说明了各个阶段的土地政策较为合理并得到了良好的执行。

3.2.2 指标层障碍因子

3.2.2.1 指标层因子障碍度

由于指标层的指标数量较多,本节列出对土地利用障碍度最大的5个因子进行分析如表4所示。

整体而言,排序在前5的指标层障碍因子在准则层主要对应的是土地利用效益、土地投入程度方面的,截止2011年,反映城市土地利用程度和土地生态可持续的因子才出现在前5位因子中。

2011年以前,障碍度最大的因子是地均工业总产值,反映了城市土地利用效益较低。2011年,障碍度最大的是地均从业人员,而地均从业人员的影响是从2010年开始彰显的。2010年,地均从业人员的障碍度达到10.89%,位列当年第2,反映出城市土地投入对湖北省城市土地利用绩效障碍度的提高。2010年以前,障碍度第2大的指标层障碍因子是地均固定资产投资,说明城市土地投入不足极大的限制了湖北省城市土地的利用绩效。2001年至2009年建成区地均GDP和在岗职工工资一直交替出现在障碍因子的第3、4位,结合障碍度最大的地均工业总产值也属于城市土地利用效益的准则层指标,也说明了城市土地利用效益是城市土地利用绩效的最大障碍因子。2011年以来,城市土地利用程度和城市土地生态可持续因素逐渐成为影响湖北省城市土地利用绩效的一个重要部分,并且影响因子开始排在前5的位置,说明随着城市土地的发展,城市土地的利用程度变得更加重要,并且城市生态可持续性关系着城市土地的后续发展。近年来,对湖北省城市土地利用绩效影响程度排在第5位的大都是人均道路面积、地均社会消费品零售额,也都属于城市土地投入和城市土地效益层面。2011年,建成区绿化覆盖率首次成为湖北省城市土地利用绩效障碍度最高的5个因子之一。

3.2.2.2 准则层障碍因子变化影响因素

从湖北省城市土地利用指标层障碍度的变化来看,排序在前5的指标层障碍因子的阶段性特征不强,但是湖北省在城市土地利用政策重点上的变化还是促使了指标层障碍因素障碍度的变化。

“十五”和“十一五”期间,湖北省排名前5的障碍因素主要集中在地均工业总产值(C10)、地均固定资产投资(C1)、建成区地均GDP(C7)、在岗职工工资(C8)和地均社会消费品零售额(C9)。“十五”期间,湖北省城市土地利用政策的重点是产业结构的调整,因此土地的产出和经济效益不高,导致与土地利用效益和土地投入程度方面相关的上述5个方面的障碍因素的障碍度最大。“十一五”期间,湖北省开始将土地利用的重心转移到优化城乡用地结构和布局、节约集约用地等方面,并且主要集中在行业结构、产业结构和地区经济结构的合理调整。由于结构调整的刺激并不能够在短时间内收到成效,因此在“十一五”期间,湖北省排名前5的土地利用绩效障碍因素与“十五”期间基本没有变化。随着湖北省于2011年进入“十二五”规划时期,并且其土地利用重点调整为统筹区域土地利用和协调土地利用与生态环境建设,其前期城乡土地利用结构和布局调整的功效开始彰显,可以看到2011年湖北省排名前5的指标层障碍因子较之前发生了很大变化。排名前5的分别为地均从业人员(C2)、在岗职工工资(C8)、综合容积率(C6)、建成区人口密度(C5)和建成区绿化覆盖率(C12),分别反映了土地投入水平、土地利用程度、土地利用效益和土地生态可持续性4个指标层面的障碍度。“十二五”期间障碍因子反映的层面更为丰富,这也表现为随着城乡用地结构和布局的更合理利用,区域土地利用与生态环境的统筹和协调建设,使湖北省的城市土地形成了一个依赖性更为强烈的整体,并且其系统性和整体性开始增强。随着土地利用效益的不断增加,对土地投入水平和土地利用程度的投入也开始增加,随之而来产生的环境问题也让土地生态可持续性的障碍度增加。因此,作为一个统一的系统性的整体,城市土地系统的发展必须合理的利用规划和布局各个层面,才能实现城市土地利用绩效的提升。

单位:%

从2013年的障碍度分析来看,不仅其障碍因素变得多元,而且单个指标的障碍度趋于更低,说明“十五”期间和“十一五”期间,湖北省的城市土地利用政策具有一定合理性,并且其成果在“十二五”规划期间得到了良好体现。

4 结论与启示

4.1 结论

(1)本文基于改进的TOPSIS方法对湖北省城市土地利用情况进行分析。结果显示:湖北省的土地利用整体绩效呈现持续的上升趋势,并且后期上升趋势尤为明显。湖北省的城市土地利用绩效水平经历了一个从“低质绩效-优质绩效”的发展过程,并且其发展与湖北省“十五”、“十一五”和“十二五”规划的相关土地政策的重点一致。

(2)从准则层指标来看,2011年以前,土地利用效益一直是制约湖北省城市土地利用绩效的最大障碍。其次,土地投入水平的障碍度也相对较高,说明城市土地的投入水平和投入结构有待改善。

(3)从指标层来看,2011年以前,湖北省城市土地利用绩效障碍度最大的是地均工业总产值,其次是地均固定资产投资。而2011年,对湖北省城市土地利用绩效障碍度最大的是地均从业人员,建成区绿化覆盖率对城市土地利用绩效的障碍开始彰显。

4.2 启示

4.2.1 保证城市土地的生态可持续性

可以看到,2011年,虽然城市土地效益得到增强,但湖北省城市土地的生态可持续性的障碍却进一步升高。建成区绿化覆盖率也首次成为对城市土地利用绩效影响最大的5个指标之一,说明湖北省城市土地利用综合绩效的增强一定程度上是建立在生态可持续性破坏的基础上的。而生态可持续性对土地的可持续利用和经济的可持续发展具有重要作用。

为保障城市土地的生态可持续性不被破坏和城市土地利用绩效的进一步增强,在生态建设方面,湖北省政府必须出台一系列政策和措施来保障生态的可持续性。首先,在城市化进程过程中,城市土地的利用必须是集约型的,并且要对土地污染加大控制力度。从湖北省生态可持续性的障碍度和绩效评价来看,湖北省的生态目前还保持在一个良好的水平,但是有趋于恶化的趋势,因此湖北省必须在建设初期遏止住土地利用过程中出现生态恶化的势头。其次,在保障城市土地利用生态可持续性的同时,还应该加强城市绿化建设。城市土地是一个完整而复杂的系统,城市绿化建设保障的是城市土地的未来利用效益和城市未来的生态可持续性。

4.2.2 减少单一指标的障碍度

从湖北省城市土地利用绩效的障碍因子分析来看,单一指标的障碍度非常大,近10年障碍因子最大的都是地均工业总产值(C10),并且其障碍度在2010年达到了70%,即单一的障碍因素对城市整体的土地利用造成了非常大的影响,非常不利于城市土地利用绩效的提升。

因此,湖北省在制定保障城市土地利用绩效政策时,必须减少单一指标障碍度。2011年障碍因子最大的地均从业人员(C2)的障碍度减少为38%,说明有效的政策是可以克服这一现象的。

4.2.3 保障城市土地利用整体协调性

城市土地是一个受到多种因素影响的整体,就其本身而言就是一个完整的系统,因此其发展必须以整体的形式进行,而不能单独谋求某一个层面指标的发展,忽略其他部分。

“十五”期间,由于城市土地利用效益和城市生态可持续性的绩效水平较低,造成综合绩效水平也处于较低状态。2006年开始,湖北省将土地生态可持续性纳入考量的重点,其绩效开始提升。但由于城市土地投入水平、利用程度和利用效益绩效低造成了2006年湖北省城市土地绩效依然偏低。之后的4年,即2007年至2010年,受到城市土地利用绩效未达到良好级别的影响,尽管其他3项都是优质绩效,综合绩效也仅为良好。进一步说明城市土地利用必须同时优化各个方面,优化用地结构和布局,统筹区域土地利用。城市土地是一个复杂的系统,任何一个因素的障碍都可能导致整体绩效的低下,因此在城市发展的过程中必须保证城市土地各个层面的协调发展。

4.2.4 不一味追求增长城市土地效益

根据障碍度分析,2011年湖北省城市土地利用障碍度最大的因子从之前的利用效益和投入程度2个方面增加到4个方面,并且2011年湖北省城市土地利用效益大幅提高。可以推测2011年湖北省城市土地效益的大幅提高可能是建立在城市投入增大、城市利用水平加快和生态可持续性破坏的基础上的。长远来看,土地效益的过快提升会耗竭更多资源并对环境造成更大的破坏,不利于城市土地可持续发展。

尽管一直以来城市土地效益是制约湖北省城市土地发展的一个重要因素,但是一味追求土地效益的增长会对城市发展其他指标造成重要影响,甚至对土地生态可持续性造成不可逆的影响,从而影响城市土地的后续发展。因此,湖北省在城市土地利用过程中,不能一味追求土地效益的增长,而应该谋求城市土地的可持续发展。

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