论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法

论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法（精选17篇）

1.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇一

【房地产开发管理制度】房地产开发项目的工程管理

作者：佚名来源：中顾法律网点击数：更新时间：2010-11-16 10:05:41免费法律咨询 我来说两句(0)复制链接大中小

[提要]本文介绍了房地产开发项目的工程管理，房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，并提供专业律师进行免费法律咨询...推荐阅读：房地产开发房地产开发管理制度

【房地产开发管理制度】房地产开发项目的工程管理

房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。

鉴于上述特点，房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，如图所示。这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系统，工程进度计划控制系统，质量控制，合同履行保证系统，经济效益保证系统等五个子系统。所以，只有五个子系统的协调有效运转，才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行

2.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇二

一、房地产项目管理的主要工作内容

(一) 项目概念熟悉阶段

其主要根据公司的整体战略规划对选定项目进行初步和详细可行性研究并制订项目商业计划书。请相关专家对项目进行评估与论证, 提出项目建议书。通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。

(二) 项目规划认定阶段

其主要是确定项目总负责人、确定项目经理、确定项目组主要成员、确认项目的有效性, 提出项目概要报告。通过公司决策层批准进入下一阶段。本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通, 使双方思想基本达成一致, 然后对项目的有效性进行论证。

(三) 项目实施开发阶段

主要是建立项目组织, 制订项目计划, 通过项目 (规划) 设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销;通过规划、环保、城管、消防、人防、水、电、气等部门审查;合同管理 (质量、费用、进度、安全等控制) ;项目销售 (严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等) 。本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量-成本-进度、项目的销售等。

(四) 项目结束验收阶段

主要有项目验收, 办理备案证明。物业公司对项目进行接管验收、配合物业公司交房、项目清算、资产清理、文档总结、对整个项目进行评估总结, 为其它项目做准备、解散项目组。本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结, 为其它项目做准备。

二、房地产技术管理的工作方法

(一) 按内容编制规章制度

根据技术管理的工作内容, 结合开发企业特点制订各种规章制度, 使技术管理工作有序、责任分明、目标明确、赏罚公平, 有了规章制度才能充分调动技术人员的积极性, 避免决策的随意性。还要编制完善技术管理责任制, 工程技术质量管理办法, 各工种的技术标准, 规划设计各阶段的设计任务书、设计指导书、工程图纸审核程序及成果审批制度, 工程技术合理化建议奖励办法等。其中设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节, 也是控制设计和图纸质量的重要手段。

(二) 相请有关科研单位和专家

房地产开发企业的技术人员在工作中经常会遇到多工种多学科的技术问题, 技术人员应当具备多工种多学科的基本知识, 没必要也不可能样样精通, 况且建筑工程技术也在不断改革, 使新技术、新材料不断涌现, 我们不可能都及时熟悉。所以, 当我们遇到一些技术性较强的问题时, 可以利用社会力量为我服务。可短期或长期聘请有关专家来企业工作, 也可向专家或有关科研单位专题咨询。

(三) 在企业内部建立技术委员会

一个企业内部, 除设有总工程师外, 还应当设立一个技术智囊团, 这样可以集中企业内的技术力量、集思广义, 发挥集体智慧, 在总工程师领导下定期或不定期开会研究处理重大技术问题。笔者所在企业就设有一个审图机构, 其成员是各分公司、各项目部有经验的高级技术人员, 负责从房地产开发角度审定企业内部工程的设计方案, 取得良好效果。

(四) 择优选择高质量的供应商

利用市场竞争规律, 在规划、设计、施工、建材、设备等方面进行招标竞标等, 择优选择以保证技术及材料供应商的高质量。在房地产开发工作中组织设计竞赛、公开招标, 我国已被广泛采用, 效果明显。施工招标是国家规定。

(五) 广泛的搜集技术情报和信息

搞技术管理不了解当前国内外有关建筑工程的技术发展状况是无法做好工作的。我国是发展中国家, 更是如此。我们的建筑技术、建材设备相对落后, 改革开放以来, 随着国家经济发展, 建筑设计、施工技术、建材产品不断发展、不断更新, 做为开发建设专业公司的工程技术人员必须紧跟时代的发展, 随时了解国内外本专业领域的现状及发展趋势, 才能使工作得心应手。为此, 可与有关技术情报部门及相关行业协会建立固定关系, 经常参加各种展览会、学术报告会。还可与一些技术实力强的大企业建立技术情报交换关系。另外, 有目的的组织本企业技术人员外出参观学习也是重要的方法之一。

(六) 充分利用计算机进行技术管理

建立规划、设计、施工、造价咨询等专业的各种技术资料数据库, 储存各种建材设备的信息, 将技术资料及材料设备信息电子化、数据化、信息化, 开发并利用多媒体软件进行规划、设计、施工、造价咨询等专业技术问题的研究。

三、结语

综合以上分析, 实行项目制管理是现代房地产企业规模化发展后势在必行的机制改革, 而房地产企业项目制管理的核心在于项目管理团队的创建、项目的总体策划与项目运作的全方位操控。综合性项目管理团队的创建是房地产企业项目管理系统的基础。项目管理团队的成功创建有三个关键点:一是项目管理核心及其权、责的确定;二是与项目环境特点相适应的项目管理团队架构的形成;三是项目管理团队与上级主管及各职能、支持部门沟通渠道的设计与建设。房地产企业真正的核心竞争力来自于项目的管理与协调能力、整合能力。

参考文献

[1]成虎.工程项目管理[M.中国建筑工业出版社, 2001.

[2]张华.实行项目化管理提升房地产企业的核心竞争力[J].开发天地, 2004.

[3]严治仁.房地产企业管理学[M].重庆科学出版社, 2001.

3.论房地产开发项目的质量控制 篇三

【摘 要】质量是一切企业求发展的根本，为企业注入了生机；同时，质量的优良也体现出了企业的管理。企业要是让客户认可，除了内部完善的管理，更重要的是外部的信誉，这就是质量保证。 如何进行房地产开发项目的质量管理？本文从房地产开发项目的生命周期，对如何进行质量控制进行了阐述。阐明在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。

【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制

近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。

1.目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

2.房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。

2.1建立开发项目质量管理责任制

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。

2.2制定开发项目的质量计划

充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。

2.3建立开发项目前期工作成果的质量评审制度

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。

3.设计阶段的质量控制

3.1方案设计阶段

在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。

在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。

3.2施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件（图纸）和经济文件（概预算），就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4.施工阶段的质量控制

工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。

5.开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。工程施工质量控制特点 ：（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。（5）在工程施工中要正确处理造价、工期和质量的关系，努力做到在保证质量的前提下使三者达到对立统一。影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。

4.浅析房地产开发工程项目管理论文 篇四

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

2.2 全面完善项目成本管理

项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。

在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后

5.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇五

（一）承发包合同造价过程控制

造价过程控制程序的一系列特别约定

1、约定开发商按工程形象进度分段提供施工图的期限和开发商组织分段图纸会审的期限；（施工图及图纸会审）

2、约定承包商收到分段施工图后提供相应工程预算以及开发商批复同意分段预算的期限；经开发商认可的分段预算是该段工程备料款和进度款的付款依据；

3、约定承包商按经开发商认可的分段施工图组织设计和分段进度计划组织基础、结构、装修阶段施工；合同规定的分阶段进度计划具有决定合同是否继续履行的直接约束力；

4、约定承包商完成分阶段工程并经质量检查符合合同约定条件向开发商递交该形象进度阶段的工程决算的期限，以及开发商审核批准的期限；

5、约定开发商拨付承包商各分阶段预算工程款的比例，以及备料款、进度款、工程量增减值和设计变更签证、新型特殊材料差价的分阶段结算方法；

6、约定全部工程竣工通过验收后承包商递交工程最终决算造价的期限，以及开发商审核是否同意及提出异议的期限和方法，双方约定经开发商提出异议，承包商做修改、调整后双方能协商一致的，即为工程最终造价；

7、约定承发包双方对结算工程最终造价有异议时的委托审价机构审价以及该审价机构审价对双方具有约束力，双方均承认该机构审价对双方均具有约束力，双方均承认该机构审定的即为工程最终造价；

8、约定双方自行审核确定的或由约定审价机构审定的最终造价的支付以及与工程保修预留款的互相关系和处理方法；

9、约定结算工程最终造价期间与工程交付使用的互相关系及处理方法，实际交付使用和实际结算完毕之间的期限是否计取利息以及计取的方法。

（二）工程质量问题及合同正确约定

工程出现质量问题，主要集中在以下几个环节：

1、开发商、材料供应商、制造商及施工承包商各个环节，由于利益关系可能产生问题；

2、设计、施工不当可能导致工程质量问题；

3、招投标失控及工程转包导致工程出现质量问题；

高度的合同质量意识决定了工程的高质量，在建筑工程施工合同中应对工程质量作出明确或具有可行性的约定：如

1、质量等级和优质优价的约定；

2、约定质量等级未达到的法律后果；

3、约定双方对材料、设备的质量责任及相应规定；

4、对隐蔽工程再检验的约定；

5、对工程分包的约定和对转包的界定；

6、约定工程质量的分阶段控制及对策。如约定分阶段质量标准及其约束力；约定分阶段质量符合标准是分阶段结算的主要依据；将分阶段质量控制与分阶段结算直接挂钩。

（三）履约可操作性的构成履约的可操作性，是指合同确定的权利、义务关系具备全部、全面履行所必须的程序和期限。期限是指合同规定实施或不实施特定行为从某一时间起到另一时间止的连续时间段。承发包合同的可操作性，首先由期限所决定。而承包商能否按承包合同约定如期交付工程，则由每一形象进度能否均按期完成来决定。确保每一形象进度的按期完成，才能确保投入开工的房地产项目按期竣工。主要包括按形象进度约定付款时间、合同建筑工期期限规定（尤其是群体工程等）、（工程开工、竣工日期往往是计划性的，与其他相关联时，应在合同中予以明确）同时应办理相应的开工确认手续。

1、分阶段设定施工期限并赋予合同约束力，有利于确保工期。如开工日期（如有不确定性，设立确定的日期）、基础正负零、结构封顶、装饰扫尾以及提异议的时间及方式。

2、确切表述每一期限的开始和结束时间，要谨防因期限的“前”无开始、“后”无截止的不规范表述而造成合同履行期限的不可操作性和不确定性。

3、事后明确履约期限的文件要作为合同组成部分，使在签约时尚不明确的事项按照合同约定的确定程序和方式在事后履行过程中及时按时确认。

（三）工程转包和不规范分包的遏制及对策

在建设工程承发包合同的签约和履行中，工程分包是合法的和必不可少的，需要遏制的是转包和不规范分包。

工程分包是指工程承包方按与发包方商定的方案将承包范围内的非主要部分及专业性较

强的工程另行发包给具有相应资质的建筑安装单位承包的行为。

转包则是指工程承包方未获得发包方的同意，以赢利为目的，将与承包内容相一致的工程转让给其他建筑安装单位并不对所承包工程的技术、管理、质量和经济承担责任的行为。不规范分包则是指工程承包方未获得发包方的同意或者虽获得发包方的同意但没有按规定将工程分包给具有相应资质的建筑安装单位造成越级分包的行为。

工程分包的要点：

1、工程分包必须在招投标时事先约定，并在协议条款中明确；

2、分包合同应分送发包方，如与承包合同有矛盾，需以承包合同为准。

3、承包方须保证分包合同的履行，并派出相应管理人员；

4、分包方的任何疏忽和违约，均视为是承包方的疏忽和违约，并由承包方承担责任；

5、分包合同有总、分包之间进行结算，另有约定的除外。

（发包方通过此来加强对工程分包的监督、控制和管理。

6.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇六

工程施工技术、质量管理

一、责权划分

（一）建设单位

1、协调施工、监理、设计单位的关系。

2、根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计（方案）、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。对不符合国家规定和设计的行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。

（二）施工单位

1、严格按照设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对施工质量负责。

2、及时按建设单位和监理的指令改进工作。对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成书面答复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确的指令。但必须陈述“拒绝”的正当理由，并得到建设单位和监理的确认。在建设单位、监理坚持其指令必须执行时，其后果由坚持人负责。

（三）监理单位

1、根据国家标准、规程、规范、规定、设计文件代表建设单位对施工单位生产过程中的施工质量、安全质量进行监理。对违反国家规定和设计文件的行为发出整改指令。施工单位无正当理由拒绝监理指令。监理可发出停工令。复工令亦由监理发出。

2、确认施工质量。并对已确认的施工质量负责（但并不免除施工单位对施工质量的责任）。

二、技术质量管理方针

三全管理（全员、全过程、全方位）、预控为主、确保质量。

三、技术质量管理体系

（一）建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况，建立以总工程师为首的技术质量管理系统。

（二）管理系统的人员必须到岗，职责必须划分明确、管理到位。

四、图纸收发和审核

（一）工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由建设单位档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人（或档案员）以及监理工程师。

（二）各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。

（三）图纸审查要点：

1、要尺寸、标高、位置、预留孔洞埋件是否正确。

2、重要构造是否合理。

3、图纸、文件是否互相矛盾。

4、执行标准、规范是否明确。

5、土建与安装的衔接有无问题。

6、现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求。

7、有无危及安全的因素。

五、设计交底

设计交底由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。

六、施工组织设计

（一）施工组织设计由施工单位编制。由监理单位组织施工、建设单位、设计单位等有关人员审核。

（二）施工组织设计应包括下列主要内容：

1、工程概况；

2、施工总平面图；

3、综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划；

4、施工方法及技术措施；

5、季节施工措施；

6、质量保证措施；

7、安全技术措施；

8、环保及文明施工技术措施。

（三）施工组织设计的修改、批准程序要符合施工单位的管理制度，同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织有关人员重新审定。

七、技术交底

由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。

八、施工

严格按照标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工。

九、设计变更

（一）变更设计施工必须按设计变更图（通知）及洽商记录进行。

（二）施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交设计单位书面批准后可以变更施工。

1、图纸错误

2、合理化建议

3、施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。

（三）不影响结构建筑美观和使用功能的次要部位，可以在得到建设单位及设计人同意的前提下先施工，后补充洽商记录。

（四）设计变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是监理的依据。

十、材料检验

（一）主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质单方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用。

（二）指较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。

（三）建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。

十一、技术检验

施工规程、规范、和技术文件规定的技术检验（比如：强度、压力、绝缘、探伤等）一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准。关键的检验应通知监理到场。施工单位应将检验报告提交监理审查登记。

十二、隐蔽验收

（一）上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查；发生错误无法或很难弥补的工程部位必须进行隐蔽检查以及合格后方准开始下道工序。

（二）监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检查内容，并书面通知建设单位和施工单位。

（三）工程进行到监理单位规定的隐检部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后准备好相应的档案资料和检验工（量）具，报请监理验收。

（四）隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工和监理代表签字确认。

十三、中间验收

某一部分分部工程完成之后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收，做出书面记录，后续的分部工程方可插入。

十四、设备试运转

（一）具备下列条件方可进行试运转

1、安装工作完成，并经质量检验合格；

2、技术文件规定的检验工作完成并合格；

3、试运转方案编制完毕；

4、测试量具，工具齐备。

（二）试运转由施工单位主持实施，建设单位、监理单位参加。

（三）试运转记录应完整归档。

十五、竣工验收

（一）竣工验收条件：

1、合同规定的工程范围施工完毕，并达到质量标准；

2、档案齐备。

（二）竣工验收由质量监督总站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。

（三）竣工验收应填写验收单。

十六、质量评定

（一）质量评定按《建筑安装工程质量检验评定标准》按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。

（二）质量评定由施工单位按标准规定组织相应的人员进行。施工单位自检核定合格报监理单位核准。

十七、持证上岗

（一）需要持证上岗特殊工种，施工单位必须安排持证人员操作。

（二）建设单位和监理单位应随时检查特殊工种的持证情况，并有权停止无证人员工作或拒绝确认由无证人员进行施工的工程质量。

十八、质量保证资料

施工单位应按市建委的有关文件的规定整理质量保证资料。质保资料应在施工过程中及时整理，严禁写“回忆录”和编假数据。质量保证资料应报监理审查、登记、竣工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。

十九、质量事故

（一）发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取防止事故扩大的有效措施。

（二）质量事故不得擅自修补掩饰。施工单位需组织有关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理。

（三）事故处理完毕，施工单位应写出事故报告，报告应说明事故原因，处理方法和处理结果。家里对处理结果进行检查、登记备案。

二十、计量

（一）施工使用的仪器、量具必须合格，并在规定的计量检定周期内使用。

（二）监理应对在用的量具的“检定合格证”进行检查、登记。

二

十一、分包工程质量

7.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇七

1 房地产开发项目采购工作概述

1.1 项目采购内容

(1) 项目采购:项目采购主要是指通过招标的方式, 优选出最佳的承包商来完成项目全过程的建设任务。项目采购作为工程项目采购中重要组成部分, 人们对它的实施过程要求较高。其采购的内容包括房地产项目的分包单位和总承包单位。 (2) 货物采购:货物采购是指房地产公司为了获取项目的机械设备、材料等, 通过招标的方式来优选出合格的供货商, 它是一个获取货物的过程, 其中, 货物是指不同形态的物品, 如施工原材料、设备等。 (3) 咨询服务采购:咨询服务采购主要是指咨询企业根据业主的要求, 为业主提供专业咨询服务的过程。它通过专业知识、技能的合理运用, 为业主提供咨询业务以及人员培训等。在项目投资准备之前, 我们要做的咨询业务内容众多, 包括项目的可行性研究、现场勘查等、招标文件编制以及技术培训等服务。

1.2 项目采购管理模式

一般来说, 房地产项目采购包括甲供材料和设备、甲控材料和设备、甲方直接发包的项目和甲方指定分包工程这几个管理模式。

甲供材料和设备:业主方可以根据行业特殊要求来采购材料和设备。如热计量表供应。

甲控材料和设备:由于材料和设备质量会受到价格的影响, 因此直接影响到项目的品质。作为业主方, 应严格控制好材料和设备的价格, 同时, 要与施工单位进行协调与配合, 优选出合格的材料, 如防水材料、水暖管件、门窗等。

甲方直接分包工程:这种工程是指给水泵房、小区园林景观等有特殊要求的项目。业主方可以在施工总包发包中摘出这部分项目, 以其作为甲方直接分包工程。

甲方指定分包工程:这部分工程直接影响到楼盘的品质及效果, 所以业主方要对这部分的工程进行严格控制, 优选出专业性强、工期配合较密切的项目, 如电梯制作、户式新风系统安装等项目。

2 规范房地产开发项目采购工作的有效措施

2.1采购管理工作的组织和管理措施

(1) 组织措施。首先, 建立完善的招标管理机构。一般来说, 房地产企业要设立招标工作的决策机构, 成立招标小组, 小组成员包括总经理、副总经理、工程管理部门经理以及成本管理部门经理等。总经理任命招标工作小组组长, 这样有利于对定标达到共同决策的目的。

其次, 对房地产企业各部门的职能加以明确。 (1) 工程管理部门的职能:结合工程的实际特点来提出项目的招标要求, 并编制招标计划;严格审查投标单位的资质, 建立合理的承包商资料管理库;参与审核招标文件的编制, 严格评审负责技术标。 (2) 成本管理部门的职能:对招标文件和标底进行编制;以及负责项目的发标和答疑工作;组织项目的开标、评标、定标, 编写评标报告;组织合同签订工作;收集、整理招标成果资料, 并将这些资料进行归档。 (3) 其他部门的职能:参与项目招标策划、评审、评标、定标, 组织项目的合同签订等, 同时, 严格审核各阶段成果。 (2) 管理措施。首先, 遵从招标采购工作的原则。在招投标工作中, 我们要遵循公开、公平、公正的原则。这些原则是为了使得招投标工作满足公开、透明要求, 并定期地公布招标信息和程序, 如公开发布招标文件, 公开中标结果等, 这样可以使投标人在掌握招标信息的同时, 熟悉招标的条件和要求, 进而按照公平的原则进行竞标。

其次, 建立完善的招标采购制度, 招标制度体系包括:招标管理制度、合同管理制度以及开标管理制度等。从制度层面上看, 这些制度对招标采购工作予以约束。要采用招标采购制度来明确招标工作的方式、流程、招标部门以及各部门的职职等, 确保招标采购工作的正常开展, 并以相同的方式来进行项目的设备材料的招标, 确保招标工作的一致性。

2.2 采购工作的技术措施

(1) 合理地编制招标计划。工程招标计划对招标采购工作起着关键性的作用, 合理的招标计划将确保工程的如期进行, 对于房地产项目的质量和进度影响较大, 同时在成本控制方面发挥着重要的作用。由于工程项目的招标工作都具有一定的相似性, 尤其是对于同类项目来说, 其相似性更大, 因此, 我们可以对同类项目的经验进行参考和借鉴, 对招标计划进行合理的安排, 以及对招标批次进行合理的划分。与此同时, 在制定招标计划时, 要提前规划好招标工作流程和内容, 做好标书的编制工作, 以确保招标工作有序进行。 (2) 确保招标文件的编制质量。由于房地产项目容易受到一些因素的影响, 因此在房地产项目招标的过程中, 一些招标文件会出现表述不准确, 存在着一些矛盾等。然而, 投标单位正好利用这些矛盾来进行低价投标, 待开标以后, 再提出增加费用的要求。这种做法就是利用澄清的机会来增加报价或者减少报价, 从中获取个人利益, 给公司造成不必的经济损失。

为此, 在编制招标文件之前, 我们应加强与各部门专业人员的协调与沟通, 合理地利用相关的技术力量, 不断规范招标文件的细节。对于金额较大的招标文件, 在编制完成以后, 我们应及时组织合理的招标、评标, 并安排一些有经验的专家对招标工作进行审查。例如, 在招标文件规定中, 对于一些价格存在较大相距的材料和设备, 我们应给予明确的规定, 若在招标文件编制阶段没有很好地解决这些问题, 将会给后续的招标工作带来一定的阻碍。 (3) 严格审核投保人的资格。对于一些大型设备的招标采购, 我们一般对投保人的资格进行预审, 并设置预审条件, 这样可以将不合要求的投保人限制在外, 避免资质不符合要求的施工单位和设备供应商参与工程的竞标, 这样能够有效地减少一些承包工程对影响到企业的信誉, 同时也减少不必要的人力和物力浪费。在招标阶段, 相关的工程管理部应认对投标单位进行认真地考察和评价, 以尽可能地了解和掌握投标单位的总体情况。避免不必要的经济纠纷。 (4) 制定科学的评标办法。房地产项目的评标办法一般包括两种, 一种是最低投标价法, 另一种是综合评估法。最低投标价法主要是指按照评审程序, 经过初审以后, 以最低合理的报价作为中标的重要条件。对项目进行评标时, 通过设立评标小组的方式来评审各投标的商务、技术部分, 同时结合招标文件的规定, 对投标人的价格进行评价和调整。同时, 优选出商务条件合格, 满足技术规范的投标人, 并选择评标价格最低的投标人作为中标候选人。

3 结束语

8.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇八

【关键词】工程管理；质量；风险；人力资源；进度

当前房地产开发企业工程管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，很多房地产开发项目存在着质量不合格、交房脱期、空置率高等问题，这很大程度上制约了房地产开发企业的发展，因此房地产开发企业要想提高自身的竞争力，加强开发项目的工程管理是迫在眉睫的，本文以Y项目为例，旨在强调工程管理的重要性，希望能给读者以借鉴。

一、工程管理过程出现的问题及对策

（1）以工程质量为根本，保证安全质量的前提下，节约成本。为了使业主满意，此公司从设计阶段就严格考究，为了使业主满意，开发商经过多次市场调查，按照适用性、经济性等原则，与设计单位多次商讨，提出合理化的建议，最终共同确定室内平面设计，使得室内设计无论从使用方面还是布局方面都接近市场需求，并而取得良好的效果，房屋销售情况很好。作为开发商，对成本的控制尤为重要，这就要求开发商项目部技术人员将成本控制好，根据工程所处环境，土质等因素制定合理的方案，此项目地处山丘地带，高低起伏较大，就如何合理的分布建筑，节约成本的问题，同设计方进行认真商讨，经过双方的共同努力，最终将设计最优化，既达到整体美观的效果，又节约了成本。（2）做好风险管理，才能稳坐船头。政治、社会、经济、政策环境风险对建筑行业具有巨大的影響，就开发商而言要认真对待风险因素，在工程实施过程中，对可能出现的风险因素采取对策，避免风险的发生。此项目进行过程中，发现承包商施工方法不当，施工工艺落后，还存在偷工减料的行为，开发商及时发现问题，并对承包商进行解约与控告，同时及时招标了一家信誉良好的承包商，避免了此类事件的再次发生，保证了工程按时、保质、保量的完工。（3）人力资源对企业的推动作用。随着房地产开发企业的日益扩大，企业对专业化经营人才的需求也显著增大，由此，开发商企业要加大对此类人才的收纳与培养，给企业增加人才储备，同时要采取“适才原则”，充分发挥每个人的才能与力量。在此工程建设中，Y房地产开发公司根据工程的需要，专门组织了一支专业队伍，这支队伍有不同专业技能人才组成，在工作中专人负专工，在工程建设中发挥了重要的作用，解决了很多工程建设中遇到的难题，使得工程得以顺利而高效的完成。（4）工程沟通管理的重要作用。要对房地产开发管理人员进行培训和再学习，让他们加强对沟通管理重要性的认识，从而在工作中能更好的与内部和外部等不同职能部门加强沟通，使信息能更好的流通。在工程进行过程中，在浇筑某楼层楼板时，由于道路不便的原因，混凝土运输过程耽误时间，使承包商安排的人员与机械等了很长时间，结果运来时混凝土离析严重，不能使用，使得承包商人力物力白白浪费，从而使得承包商不满，而混凝土运输公司也是满心的抱怨，双方发生争执，差点造成暴力事件，在开发商的协调下，双方经过商讨达成赔付协议，此事得以解决，由此看出沟通的必要性，假如双方能及时的沟通，便能使双方信息得以流通，就可避免此类事件的发生。（5）工程进度目标控制不可小觑。计划是控制的依据，目前我国的开发商企业普遍忽视制定合理计划的重要性，从而缺乏对工程进度过程的控制，对此，Y房地产开发公司根据合同及总体进度目标的要求，认真编制工程进度总体控制计划，在施工过程中，让承包商按计划的进度施工，共同研究，合理的配置人员、机械设备和周转材料，使工程进度目标得以实现。

二、小结

在整个工程建设中，工程管理是整个工程建设过程中主要的职能工作；是工程建设过程中疏通一切社会关系的枢纽；是整个工程建设过程中的综合性管理工作。工程项目的综合性的管理，使得项目本身的复杂性得以系统化的管理，从而提高了工作效率，实现了优化，取得良好的社会效益和经济效益，工程管理的重要作用由此可见。

参 考 文 献

[1]史海峰.论加强房地产工程管理的措施及意义[J].科技风.2010

9.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇九

2.1 从业人员素质不高

很多农村经济经营基础管理者误以为统计工作与会计工作一样，所以没有为农村经济经营统计工作设立专门的统计部门，现有的从业人员大多由村委会的会计担任，农村经济经营统计工作从业人员素质不高。一方面，农村经济经营统计工作要求从业人员需要拥有一定的统计知识，具备一定的统计分析能力才能科学准确地收集统计数据，完成统计报表。

然而兼职的会计人员一般不具备专业的统计能力，对农村统计没有具体清晰的认识，因此他们在统计数据过程中往往凭借自己经验作出统计判断，统计数据的准确性低。另一方面，许多统计人员认为会计工作才是自己的正职，统计工作只是上级派给的无关紧要的工作，因此他们对统计工作态度消极，不会主动学习统计知识，对待统计工作不认真，能拖就拖，能敷衍就敷衍。农村经济经营统计工作从业人员素质不高直接导致了农村经济经营统计数据质量下降，是农村经济经营统计工作的巨大阻力。

2.2 数据搜集整理困难

首先，农村经济经营数据复杂，增加了数据搜集处理的难度。与城市经济层次不同，农村经济层次更为复杂且多变，改革开放以来，农村人口大量流向各地，农村经济收入和支出结构由单一向多样发展，农村经济结构复杂。其次，农村经济经营结构不稳定，增加数据搜集处理的难度。分散于各地的农村人口工作稳定性差，严重影响农村经济结构的稳定性，严重阻碍了数据统计工作的开展。最后，随着经济的发展越来越多的农村人口走出农村，“农村空心化”问题突出，常住的农村人口多为老人和小孩，统计人员数据采集存在困难，统计数据的有效性无法保障。以上问题都使农村统计工作的数据搜集和处理面临巨大挑战，农村经济经营统计数据的搜集有一定难度。

2.3 方法措施较为滞后

由于农村经济工作开展时间短、经费投入少等原因，现有的.农村经济经营统计方式传统，自下而上的经济统计方式为主。由基层统计人员挨家挨户进行统计，将统计数据层层传递至最高层。这种传统的的统计方式耗时长，效率低，统计数据的时效性难以保障。同时，在统计数据传递的过程中，由于统计工作存在制度不完善，工作流程不规范等问题，在各种利益的驱动下，统计数据常常在传输过程中出现失真的情况，统计数据的真实性受到威胁。现有农村经济经营统计工作的方式措施落后严重影响农村经济工作的质量。

3 农村经济经营管理中运用统计分析的措施

3.1 突出统计工作的重要性

农村经济经营管理中出现的大多问题其根源都是农村经济工作重视程度低，没有突出农村经济经营统计工作对农村经济发展的重要性。因此必须突出农村统计工作的重要性。农村经济经营管理人员要认识到统计工作的重要性，将农村经济经营统计工作当作重要的工作，并通过设立专门的统计工作小组，为统计工作的开展专门拨款，制定统计工作制度等措施向下级部门强调农村经济工作的重要性，突出农村经济经营统计工作的地位。农村经济经营统计工作的一线工作人员则应该提高对农村统计工作的认识，充分认识到统计工作对农村经济发展的重要意义，杜绝将统计工作当作兼职的想法。

3.2 改善工作保障的投入度

任何工作都需要一定的保障来提高工作的质量，有效的工作保障是工作质量提高的前提。在农村经济经营统计工作中对统计工作保障的投入过低，主要表现在物资和人员两方面，应该从物资和人员两部分改善对农村经济经营统计工作保障的投入度。物资方面，增加对统计工作的资金投入，设立农村经济经营管理的专项资金;同时改善农村经济经营统计工作的基础设施，为农村经济经营统计工作配备专门的统计设备。人员方面，加大对统计工作的人员投入，设立专门的统计部门或统计专项小组并配备专门的专职人员，保障统计工作的人员都能够全身心地投入到统计工作当中，为统计工作的开展打下坚实的人员基础。

3.3 提高从业人员的工作率

农村经济经营统计人员的工作率普遍低下的问题严重影响农村经济经营统计工作的质量，有必要采取一定的措施提高农村经济经营统计从业人员的工作率。目前从业人员工作率较低主要原因是从业人员专业性不高和从业人员态度不端正。首先，需要提高从业人员的专业性，通过组织集中培训、开展统计知识交流学习活动等方式提高从业工作人员的专业性。其次，需要端正从业人员的工作态度，由于大部分从业工作人员都是兼职，对农村经济工作的重视程度不高，工作态度不端正。因此要杜绝统计从业人员兼职现象，招收专门的统计从业人员，强化从业人员对工作的重视程度。管理者可以通过有效的奖惩制度激励统计工作从业人员的积极性，调动其主观能动性，提高工作效率。

3.4 强调统计监测的作用

统计工作的监测工作能够维护统计工作秩序、保障统计工作的开展。但是在农村经济经营统计工作的开展中往往忽视了监测工作的开展，有必要强调统计监测工作的作用，积极开展统计监测工作坚持及时、全面、长期三个原则。及时原则是指统计工作的监测要注意时效性，对农村经济经营工作中出现的问题要及时地反馈，保障统计工作监测的时效性。全面原则是指，对统计工作的监测过程中要兼顾宏观和微观两个方面，全面地监测农村经济经营工作，既体现整体又照顾个体。长期原则强调统计监测工作过程的长期性，短期的监测工作无法全面了解统计工作的全方面，只有长期的监测工作才能全面彻底地了解统计工作的全貌，达到监控效果。

3.5 提升方式方法的创新性

现在的农村经济经营统计工作都使用挨家挨户统计的传统统计方法，统计效率低，统计数据准确性不高，因此有必要提升统计工作方法的创新性。在统计过程中应该根据统计群体、统计目的等对统计内容进行适当调整。农村经济经营从业人员可以根据受众群体的不同，在统计从业人员内进行分工，不同的统计小组负责不同类别的统计项目，提高统计工作的效率。同时统计从业工作人员还可以充分发挥网络作用，运用网络收集数据，提高数据收集工作的效率。

4 结语

10.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇十

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简单，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较高的职业判断能力。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。

1.2 房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。

其次，房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的.房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。

通常房地产开发企业的成本结转方法是:按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

1.3 收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大――项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况，尤其是上市公司，极可能误导投资者。一个经营情况很好的开发公司，其净利润可能很小甚至是负数，但有大量的在建工程和很好的预售情况，现金流状况极佳，有很强的盈利能力。同理一个盈利的公司也可能正危机四伏:面临着因施工质量导致的巨额赔偿，大笔银行贷款到期而无力偿还，尚未结清的担保金，由于市政规划调整，地价变化导致的土地风险等等；故此，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等等。当然，这有赖于我们会计界同仁对会计信息的真实反映与充分披露。

2 完善房地产开发企业会计核算规范的对策

2.1 正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮:如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得

买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

(2)专业标准。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。

笔者认为，房地产销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。因此，签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据；签订正式房屋销售合同则如同一般工商企业产品销售合同一样，从法律意义上讲也只是一种合约，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则――收入》的有关规定，故也不能确认收入；购买方取得商品房产权证的环节较为特殊，尽管房地产商品最终是以产权证上权利人主体的更替为所有权变更的主要标志，但由于房地产开发企业在项目开发前根据规定需要支付土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收领取销售许可证、签订正式房屋销售合同，并向客户收取房款、交付买主办理入住手续的情况后才办理产权过户手续，且产权证的办理涉及到房地产管理、土地管理等政府有关部门，办妥产权证书的时间并非开发企业所能控制。如果此时确认收入，会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。所以，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2.2 引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(1)实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本，用倒挤的方法结出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少工作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。

(2)计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。只要是开发建设工程已办理了竣工决算手续，就可以把商品房成本按楼栋、楼层、单元予以确定，甚至可以计算出每平米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户，也可以把每平米建筑面积成本相同的商品房归类计入同一账户。销售成本按单元设置账户的房号直接对号入座结转，按每平米建筑面积成本归类设户的，可按销售面积乘以每平米建筑面积成本得出销售成本。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

2.3 扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质低价的土地储备的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来三到五年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

(2)增加分项目现金流量信息的披露。我们建议应在其财务报告附注中增加分项目的现金流量信息，即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。

(3)重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业特性――具有高风险，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保

11.综述房地产开发各个阶段管理方法 篇十一

伴随着我国经济的快速发展，房地产业已成为国民经济的先导性产业，其发展带动和促进了建筑、建材等一系列上下游产业的发展，同时也带来了可观的财政收入，对促进就业和提高居民居住水平发挥了不可替代的作用。

房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理。一般情况下，可以划分为准备、施工和经营三个阶段。前期的准备阶段，主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续；工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到客户可以住用程度的过程；房地产经营，是开发商通过对开发房地产的销售、出租和抵押实现预期投资收益的行为。

房地产商的战略规划是靠“项目”去实施的，而“项目”的实施则是要靠战略规划来指导的。可见，房地产商的所有项目都是围绕公司的愿景、使命及战略而展开的。那么，如何才能高效地完成一系列项目而使公司的愿景、使命及战略得以实现呢？答案是——现代项目管理。

现代项目管理的核心思想是相关利益者“都”满意，如客户、员工、公司、供应商、承建商、政府等。而实现上述目标的关键是团队绩效与项目经理的大局观、沟通协调能力以及处理各种矛盾的能力。

项目的生命周期可以分为四大阶段，概念阶段、规划阶段、实施阶段及结束阶段，项目的不同阶段其项目管理的内容是不相同的。下面简单阐述一下房地产开发项目各阶段主要工作内容。

2、概念阶段

（1）根据公司的整体战略规划选定项目，然后，由投资规划部或拓展部对选定项目进行初步和详细的可行性研究，并制订项目商业计划书。

（2）请相关专家、学者对项目进行评估与论证( 确定风险等级、进行资源测算等)，提出项目建议书。

（3）由公司决策层批准进入下一阶段。

本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确定项目的可行性。

3、规划阶段

（1）确定项目总负责人( 重点项目) 。

（2）确定项目经理。

（3）确定项目组主要成员。

（4）确认项目的有效性( 项目最终产品的范围界定、实施方案、质量标准的确定、项目的资源保证、项目经费及现金流量的预算、项目的工作结构分解、项目政策与程序的制订、风险评估)

（5）提出项目概要报告( 营销、物业等机构参与) 。

（6）通过公司决策层批准进入下一阶段。

本阶段的工作重点是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟通，使双方思想基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。

4、实施阶段

（1）建立项目组织。

（2）取得土地使用权( 可以在第一、二阶段) 。

（3）制订项目计划( 专业性、可行性) 。

（4）通过项目( 规划) 设计、工程招标、招标采购、监理招标、物业招标等展开项目营销。

（5）通过规划、消防、人防、水、电、气、防蚁等部门审查( 协调贯穿整个项目实施过程) 。

（6）合同管理( 质量、费用、进度、范围、安全等控制) 。

（7）项目销售( 严格培训、统一说法、不留后遗症、展示开发商的文化等) 。

（8）水、电、气、智能化、网络、商业等进场。

本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、狠抓廉政、阳光招标( 优秀的规划设计院、承建商、供应商是高品质产品的保证) 、搞好与政府各部门之间的关系、协调各部门之间的关系及进场时间、按现代项目管理的技术严格控制质量- - - 成本- - -进度、项目的销售等。

四、结束阶段

（1）项目验收( 单体、消防、人防、环境、水电、设备等)，办理备案证。

（2）物业公司对项目进行接管验收。

（3）配合物业公司交房。

（4）项目清算。

（5）资产清理。

（6）文档总结。

（7）对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。

（8）解散项目组。

（9）对项目组成员的考核延长2~5 年。

本阶段的工作重点是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进行评估总结，为其它项目作准备。当然，大多数地产商是对项目群进行管理。这就要求分管项目的总负责人有高超的管理项目群的能力。同时，还要求公司有较完善的规章制度与之配套。

现行的房地产项目管理模式，主要可分为部门制、公司制、纯项目制和专业管理制等四种。部门制项目管理按照项目开发流程，一般设置拓展、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门，根据项目的实际情况按矩阵模式设立项目部，也是大多数地产商所采用的一种模式。公司制项目管理，多从事单一项目的运作。纯项目制项目管理是地产商根据项目开发情况，设立若干个项目部。项目部实行独立核算，对项目的经营效益负责，这种模式对地产商的规模要求很高，但这是以后的发展趋势。专业管理公司项目制是在完成项目前期开发和策划定位、建筑设计后，委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一应事宜。以上模式的选用是根据地产商的实际情况来定的。

房地产项目管理系统也跟ERP、CRM 等其它企业管理信息系统相同，由许多功能模块组成，一般包括进度计划、资金管理、销售管理、合同管理等。对应四种不同的组织结构，房地产项目管理系统可以采取如下对应的应用模式：部门制，在公司内部应用，各个职能部门配置相关的操作权限，实现其相关的业务职能；公司制，投资商与公司联合应用，相关部门或职能岗位配制相关的操作权限；纯项目制，各个项目部建立不同的数据账，从公司的角度考虑各个项目部之间资金、人力资源的平衡；专业管理公司制，以投资商为核心，建筑公司、销售公司等协助应用。

管理信息化的建设对地产商是非常重要的，它能够有效提升其管理水平，具体表现如下：

以项目生命周期理论为基础，通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理。计划对项目成功的重要作用，通过制订详细、完善的计划来指导项目的实施；在实施的过程中随时搜集项目的进度信息，将实际进度与计划进行对比，对存在的偏差及时予以纠正，切实保证项目的工期、成本和质量。

实现对房地产项目的多角度、多要素管理。房地产项目管理涉及的要素眾多，既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理。项目管理信息化后，可以以科学的项目管理模式实现对这些要素的集成管理。

能有效实现项目各方的沟通与协调。房地产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还有设计方、监理方、施工方、材料设备供应商等。项目有关各方可以通过网络可随时获取相应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。

实现与企业财务系统的完美对接。在房地产项目中，随时掌握资金的需求、供应、使用和回款情况，保证资金动态平衡是至关重要的。通过对资金计划、到位、支出和回款情况的全面把握，随时提供项目资金状况，帮助业主实现资金平衡，降低项目风险和成本；通过财务接口与企业的财务系统实现完美对接,可以满足项目财务管理的需要。

有机整合销售管理功能，使销售资金纳入整个项目资金流。销售是房地产项目的重要环节，它不仅要实现对销售业务的支持，更重要的是要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调，并进行相关财务处理。

除此之外，项目管理软件提供了众多成熟的项目管理工具和方法，如责任矩阵、甘特图、网络图、关键线路法、挣值分析等。这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用，是提高项目管理水平的有效手段。

房地产项目管理信息化是围绕项目管理工作内容展开的，由于组织结构不同，导致企业信息化的应用模式的不同。

综上所述, 地产商内部各部门间的高效合作( 打破本位主义) 是至关重要的；项目的风险管理也很重要。总而言之，企业管理及项目管理的关键是———系统思考与沟通。

参考文献：

[1] 胡俊．大型房地产开发项目全过程质量管理要点[J]．华东科技，2007，(01)

[2] 李志，马圉．房地产开发项目工程设计管理浅析[J]．科技促进发展，2008，(12)

[3] 吴浩然．论房地产施工项目管理[J]．科技资讯，2008，(34)

12.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇十二

一、房地产开发项目前期成本控制的主要阶段

项目开发前期成本控制, 是指从具有项目投资意向开始, 选址、立项、资金筹措、取得土地使用权、规划设计、工程招投标等一些列前期工作, 为了实现预期目标而发生的成本费用进行计划和控制。商业地产开发项目前期成本控制是整个项目成本管理过程中一项非常重要的工作, 在项目开发前期的各个阶段都有体现, 前期各阶段对成本控制的影响程度, 如表中显示。

从表1中可以看出项目投资控制的重点在于施工以前的投资决策和设计阶段, 而在项目作出决策之后, 项目成本控制的关键就在于设计。下面分阶段来论述房地产项目前期的成本控制。

1. 在商业地产项目开发决策阶段中, 从项目选址、立项到取得土地使用权, 期间所发生的费用有机会分析及市场调查的相关费用、可行性研究费用和其它决策产生的费用等。

决策阶段的成本费用占总投资的5%左右, 相对于开发项目的整个费用, 虽然这些费用所占的比例很小, 但是该阶段产生的决策结果对整个项目的影响程度达到了95%以上, 直接影响着项目今后的功能、投入和收益, 甚至直接影响投资项目的成败。

2. 设计阶段, 是商业地产开发项目前期成本控制过程中最为重要的环节, 从表1中就可以看出来。

在设计阶段, 确定规划设计方案推进是整个项目的一个重要节点, 如果方案确定不下来, 后续的设计工作都进行不了, 耽误整个项目的进展。另外, 一个成功的规划设计方案不仅可以节约造价成本, 保证建设项目整个过程的成本可以控制, 而且能促进销售, 增加销售上的卖点, 保证后期资金能够顺利回笼。

3. 招投标阶段, 是开发项目前期的重要阶段, 需要完成项目的招标、投标、评标、定标和合同的谈判、签订等一系列工作, 招投标阶段对成本控制的影响程度只有10%以下, 但是该阶段的工作直接影响着项目成本, 具体工作包括标段的划分、招标方式的选择、招标文件的编制、评标定标方法、合同形式的选择等。

在招投标中最普遍采用的是工程量清单模式来为投标者作报价和为招标者编标底之用。工程量清单质量的高低直接影响到投标者的报价和招标单位标底的准确性以及施工过程中的成本控制工作, 必须十分重视工程量清单的编制工作。

二、商业地产开发项目前期成本控制中存在的问题

从商业地产项目开发前期阶段的描述中可以知道, 项目前期发生的成本费用很少, 可是却影响着整个项目的成本控制, 但是限于种种因素, 开发项目前期成本控制中存在很多问题。根据国内近年来大小房地产开发项目的实际案例以及本人所调研的房地产企业的管理情况, 分阶段总结了房地产开发项目前期成本控制中存在的问题。

1. 决策阶段

(1) 缺乏认识, 专业性不强

许多开发公司缺少对决策阶段成本控制应有的认识, 并没有在这一阶段就建立起成本控制体系, 加上前期组织队伍不健全、缺少专业精干人员等, 决策上经常出现各类问题和意外, 导致浪费了大量的资金和时间。

(2) 可行性研究指导性不足

在项目的可行性研究上, 缺少合理的项目可行性分析和成本精细测算, 对项目当地的政策把控和市场调研不足, 这样都会使得项目后期风险加大, 打不到预期目标, 可行性研究也就变得没有意义。

(3) 公司缺乏科学化管理

从近年的商业地产公司特点来看, 尤其是中小型的企业, 公司的房地产项目都是由老板一个人拍板决定, 投资决策部门基本上是个摆设, 加上公司缺乏规范化的经营管理、人力资源管理方面不够完善以及缺少科学的投资决策方法, 使得许多项目不是利润很小就是亏本, 有的项目已经在项目前期已经投入较大资金, 却因为决策不到位和后期经营风险加大而使得项目不得不终止。

2. 设计阶段

对规划设计阶段的成本控制工作不够重视。首先, 许多公司没有推行设计招标, 对设计标准的掌控不够, 对设计人员不顾方案的成本进行设计的行为没有加以制止和进行调整。其次, 各专业设计人员之间沟通不到位, 使得专业设计频繁调整, 设计速度滞后, 加大设计成本。另外, 审图不到位, 没有及时发现设计方案的缺陷, 也会导致定标后的施工阶段频繁发生变更和索赔, 造成投资失控。

3. 招、投标阶段

在招标、投标和合同订立过程中, 很多工程项目确定中标单位的时候, 商业地产开发商受到各方面的干预, 不能独自拍板定案。由于行政力量的参入过多, 地方保护主义思想限制, 难以实现公平竞争, 从而导致成本浪费。而在招标文件和合同文件的编制方面, 由于编制深度不足或部分内容不明确, 导致在后面施工管理过程中出现较大范围的变更、遗漏和合同索赔, 结果就是超出目标成本, 加大成本管理难度。

三、解决商业地产开发项目前期成本控制问题的对策

1. 做好投资决策阶段的成本控制工作

在项目开发前期, 成本控制主要是受项目区位及方案选择的影响, 区位的选择在很大程度上决定着项目的成本费用, 合适的开发方案能有效降低开发成本。因此在进行投资决策前要对市场进行有效的预测, 加大可行性研究力度, 确保前期工作的开展能够落实到位, 具体对策如下。

(1) 掌握比较全面准确的信息

商业地产公司在有意向开发一个项目后, 要较为全面的收集有关数据资料, 通过数据分析来掌握目标地块的特点, 并且可以相对准确的预测未来市场变动趋势, 这样有利于公司根据自身的情况来确定相对最佳的土地报价, 为房地产开发项目的总成本目标打下良好基础。另外, 根据目标地块的特点, 还要进行初步方案规划, 方案规划要能支持预期市场的需要, 否则需要调整策略和方向, 避免后期的成本失控或成本与收益失衡。

(2) 编制好的可行性研究报告

首先, 要从市场、技术和经济等多方面对项目前景进行分析预测, 并根据项目概况、用地及动迁情况对项目进行整体的综合评价, 来确定建设规模等具体情况。其次, 采用多方案选择的科学方法, 确定所选方案为最优。之后经过设计方案审批、项目测算、财务评价、开发建设计划以及项目的经济与社会效益等一系列过程, 形成可行性研究报告。图1所示的可行性研究报告流程图说明了编制可行性报告的过程。

2. 优化设计方案

在经过投资决策后, 商业地产开发项目成本控制的关键就是设计阶段, 设计方案的优劣, 直接影响着项目投资和项目建设的综合效益。项目设计阶段的关键, 是要加大设计深度和提高设计质量, 以此来达到控制项目成本的目的, 主要考虑到设计方案实行招标制度, 在规划设计中考虑降低项目成本, 在施工图设计中按建筑、结构、给排水等进行专业分解并且按专业实行限额设计以降低成本, 加强图纸评审工作, 加强工程设计变更管理等。例如北京香江别墅项目, 通过优化规划方案, 最大限度地利用原地形特点, 规划成独具特色的坡地型别墅, 减少了土方工程量, 大大降低了前期工程的成本, 并通过提高对回填土工程的技术要求, 为后期的地基处理节省了投资。

在方案设计中, 还要考虑必要的公共配套设施, 主要包括所开发项目在水、电、燃气、绿化、卫生、教育等方面。从成本方面考虑, 好的配套设施增加了一定的成本费用, 但是从后续的销售方面来看, 为购房者提供了多方面的服务, 为公司树立良好口碑, 为销售打下良好基础。

3. 加强对商业地产开发项目招标阶段的成本控制

在招投标之前, 要对整个项目进行合同总体策划, 明确这个完整的项目分为几个包以及采取什么发包方式。实行合约规划来控制成本, 合同签订时以合约规划为依据, 合同执行时, 若有变更, 根据合约规划对项目进行管控, Z企非常重视这方面的工作。Z企是国内一家标杆房地产企业, 非常重视合约的精细化管理, 该企业认为合约规划就是在项目前期做好合约结构策划、分解好工作界面、并预判成本风险, 最终使得项目合约工作能够有计划、高效的开展, 并使项目开发成本得到切实有效的控制。另外, 招标文件及合同文件的编制时, 一定要合法、公正、科学、严谨, 避免后期在施工过程中出现变更、索赔等情况。

4. 建立目标成本控制体系

建立目标成本控制体系, 首先要在项目成本管理过程中引入市场机制, 达到既有激励又有约束的效果;其次是明确房地产项目前期各专业的分工与协同, 确保专业的人做专业的事, 按专业和阶段, 合理编制目标成本。最后, 建立健全目标成本控制制度, 制定准确的目标成本, 规范成本管理流程。

四、结论

国家对商业地产市场的宏观调控, 房地产企业管理中的成本控制是企业成本管理中的重中之重。从项目开发前期各个阶段所产生的成本及前期成本控制中存在的问题可知, 项目开发的前期成本控制对整个项目成本有着重大影响。本文对房地产开发项目前期成本控制出中的主要提出相关建议及对策, 对商业地产开发企业在项目前期投资决策和成本控制具有一定的参考价值。

摘要：本文通过对我国商业地产行业的背景描述, 引出了商业地产开发项目前期成本控制的重要性, 叙述了项目前期成本控制的主要阶段, 总结了项目前期成本控制中普遍存在的问题, 并提出了相关的建议措施。

关键词：前期,成本控制,措施

参考文献

[1]覃晓艳.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].长春大学学报, 2005, (3) :4-6.

[2]柯宝红, 夏鑫.房地产开发前期成本控制的研究[J].全国商情 (理论研究) , 2011, (2) :60-62.

[3]明源地产研究院.成本制胜[M].中信出版社, 2013 (7) .

13.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇十三

电气工程师的工作在很多行业都会有，那么作为房地产开发公司的电气工程师的岗位职责是什么呢？详情由建筑人才网提供如下：

1、设计委托：高低压电力工程的设计委托，高压配电部分委托设计，高压微保委托设计，电力低压系统委托设计，网络通信委托设计、项目水源热泵、换热站、水泵房，水处理等配套中电气工程的委托设计。设计委托符合项目要求，满足规范要求。

2、图纸审核：负责高低压电气施工图的审核，负责网络通信安防施工图的审核，负责自动化设备控制原理的审核，严格控制造价，满足功能性要求。

3、工程变更、洽商、签证审核：负责解决现场所有电气技术问题，协调设计院出具电气设计变更，用电等级二级以下的自建工程可独立设计并绘制图纸，协助现场确定细部工艺做法，并协助施工方完成工程洽商程序，严格控制现场工程量签证，并对工程量签证严格审核、参与各个工程的图纸会审，并负责会审纪要的审核。

4、电气专业技术支持：负责石家庄项目所有工程的电气工程的技术支持工作，解答现场及公司提出的所有电气技术问题，负责出具各种电气技术难题的解决方案，为公司提供开发项目所需电气工程技术资料及各项技术数字指标，对电气工程质量进度进行指导，负责解答公司领导电气专业方面的问题及疑问等工作。

5、工程二次设计：电气工程二次设计的施工方案安防工程（防盗系统、对讲系统、监控系统、周界系统）的设计。车库管理系统二次设计，一卡通二次设计、楼宇智能化二次设计，小区背景音乐二次设计、消防外网二次设计、漏电防火系统的二次设计等。

6、配合工程招标：审核电气施工单位的施工能力、资质、配合招标办工程招标。

配合设备招标：制定所有电气设备技术标准，（电梯、高低压配电柜、自动化控制柜、对讲、监控、线材、灯具等设备）配合采购部门完成本专业设备的采购招投标工作。

7、电气设备性能审核及确定：高低压电气材料性能确定，所有弱电设备选型、对原设计各种电气元件性能进行审核，对电气元器件性能及造价进行选择、比较，满足图纸设计要求，配合住宅集团确定电气设备档次，合理经济控制造价。

8、电气方案制定及审：贯彻落实国家法规、规范，根据项目要求出具各项目电力（强弱电）长期和近期规划方案，并组织电气方案实施。负责项目前期电力负荷计算及高压规划方案。负责施工组织设计电气部分技术审核，负责各种新产品、新技术方案引进。

14.房地产开发项目施工管理的论文 篇十四

影响到房地产开发项目施工管理的因素有很多影响到房地产开发项目施工管理的因素有很多，可以分三个方面进行分析三个方面进行分析。a)进度方面进度方面，影响到施工进度的因素有：①对应的责任单位没有按期完成所需完成的任务位没有按期完成所需完成的任务。比如：设计单位没能按期完成图纸设计完成图纸设计、供货单位没能按期提供所需材料等，房地产开发是一个复杂的过程发是一个复杂的过程，会涉及到很多部门和单位，任何一个部门或单位未能按时完成任务门或单位未能按时完成任务，都会导致后续的工程无法进行，从而影响到整个工程的进度从而影响到整个工程的进度；②临时的变更情况临时的变更情况，如：因为施工地质问题需要修改施工方案工地质问题需要修改施工方案，这时候则会需要重新设计图纸纸，重新补充针对特殊地质情况所需设备等，从而会产生新的工作工作，必然会影响到工程进度；③工程所需材料缺乏工程所需材料缺乏。材料是施工过程中的必备品施工过程中的必备品，受市场的影响，材料缺乏、材料未到位等原因是比较常见的等原因是比较常见的，故因此导致的工期延误也是比较常见的的；③受天气等不可控因素影响导致进度延误受天气等不可控因素影响导致进度延误，如：空气污染严重政府要求停工严重政府要求停工，连续的暴雨无法施工等。b)质量方面质量方面，质量是基本保障：①““人”的因素，这是主要因素因素，如果施工人员本身的品质就有问题，那么不可能做出质量过关的产品量过关的产品；②材料的因素材料的因素，材料如果不合格，成品必然是不合格的不合格的；③设备的因素设备的因素，设备功能会直接影响到施工质量，比如定位不准确之类的问题比如定位不准确之类的`问题。c)成本方面成本方面，影响房地产项目施工成本方面的因素非常多多，几乎贯穿了整个项目施工过程，主要体现在以下几点：①合同方面合同方面，合同中没有明确对施工总造价及支出情况提出要求求；②过程中过程中，施工过程中没有进行监督管理，无法及时发现影响成本的问题影响成本的问题；③管理人员技术水平问题管理人员技术水平问题，无法发现工程进度中存在的风险因素度中存在的风险因素，不能及时采取控制措施。

15.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇十五

关键词：工程管理,监理,项目经理:管理模式

房地产公司好的声誉也是由工程管理作保证的。在大力呼吁重视房地产建设项目前期工作的同时, 工程管理仍是房地产开发的一个重要环节, 也是一个实质性的环节。房地产公司好的声誉也是由工程管理作保证的。目前, 社会上存在的工程质量通病、使用新型材料倚生出来的新的质量问题, 虽说是防不胜防, 但可通过工程管理这一环节, 使之将范围缩小。房地产开发建设项目的工程管理包括安全管理、投资控制、质量管理、进度管理等。

1 选择优秀的勘探和设计单位是工程成本控制的关键

房地产开发投资控制影响在勘探设计环节中占60%~85%, 好的勘探队伍能准确的对土质情况进行定位, 提供合理的地基承载设计依据, 从而节约工程造价。优秀的设计单位能对房屋进行合理化设计, 优化工程结构, 强调价值工程的运用, 重视边际成本 (以小的成本投资, 实现最优化使用功能的建筑产品) , 减少和避免不必要的浪费, 以节约工程造价和加快工程进度。

2 选择高效负责任的监理公司

在建设工程实施过程中, 一方面, 工程监理企业可依据委托监理合同和有关的建设工程合同对承建单位的建设行为进行监督管理。由于建设单位不了解建设工程有关的法律、法规、规章、管理程序和市场行为准则, 也可能发生不当建设行为。在这种情况下, 工程监理单位可以向建设单位提出适当的建议, 从而避免发生建设单位的不当建设行为, 以减少建设单位事后返工, 重复建设的现象。另一方面, 工程建设监理的作用是代表建设单位对工程建设项目用严密的监理制度、特殊的管理方式, 按合同、规范及技术操作规程要求, 进行全过程跟踪和全面监督与管理, 促使工程建设项目的投资、工期、质量按计划实现, 最终达到工程建设项目合法、合理、科学、经济。工程建设参与各方的建设行位都应当符合法律、法规、规章和市场准则。要做到这一点, 仅仅依靠自律机制是远远不够的, 由于客观条件所限, 政府的监督管理不可能深入到每一项建设工程的实施过程中, 因而还需要建立另一种约束机制, 能在建设工程实施过程中对工程建设参与各方的建设行为进行约束, 建设工程监理制就是这样一种约束机制。监理负责任程度直接影响房地产公司的外界形象和工程管理成本, 监理公司主要承担质量、进度控制责任。通过监理公司的严格管理、业主方工程师的监督, 达到施工承包合同制定时的真正目的, 但如监理公司在过程控制时, 责任心不强, 其岗位形同虚设, 则为业主方增加了工程管理的难度和矛盾, 其不仅内在的工程质量很难保证, 外在也直接影响到销售 (因买房人会请一些有工程经验的专业人士看房, 他们看到现场监管不严的现象, 将产生不信任感) 。

3 选择信誉好的施工企业和素质高的项目经理

施工队伍和业主方合作虽然是双向选择, 但实际主动权在业主方。为达到按照合理的低成本和工期完成开发项目的建设任务, 并达到业主方管理的目的, 施工企业和项目经理的素质好坏, 直接关系着工程进度和工程质量。首先, 应当有一整套的组织架构, 如施工企业资质、施工企业技术力量、企业近3年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力 (经济实力尤为重要) 、现场负责人的素质及能力等, 只有多方面了解和掌握这些信息, 加大筛选的力度, 才能为我们选择优秀的项目班子提供合理的依据, 这是业主方应关注的问题, 因为这会影响到业主方开发小区的品牌宣传;其次, 在合同条款和结算方式上要下足功夫, 为能吸引众多施工队伍参与业主方项目建设, 达到业主方理想的成本目标, 并且便于管理, 这个需要根据实际项目情况进行研讨确定;最后, 在对施工单位进行考察时, 最好让监理公司也参加。

4 建立高效合理的管理模式

工程管理的工作内容主要有工程资料管理, 部门关系协调, 销售分区图确认及统一说辞, 与有关部门配合的预算把关及销售面积测绘, 甲供材料管理, 工程队伍管理等。

完善好业主方的前期工程建设资料, 督促施工队伍做好真实具体的工程资料, 为工程质量的评定提供了合理的依据。

要加大甲供材的市场调研, 多方面进行比较和区分, 合理的选价和选材, 严把材料质量和数量关, 提高材料的供应速度, 有助于加快工程进度、提高工程质量和降低工程成本。

工程队伍是工程建设的主体, 要对工程队伍进行行之有效的管理。第一, 业主方应坚持工程款支付原则:1) 平时注重“进度控制”, 每周、月进度计划对照执行, 尽量遵守合同约定的形象进度, 按期支付工程款 (合同中需明确配合业主方开发进度的预售阶段, 主体封顶阶段, 外架拆架环节达到何标准, 界定期限标准直接与付款挂钩, 制订奖罚措施) ;2) 农忙季节、年关等业主方资金紧张时, 一定要以质量、进度综合考核为重点, 以质量整改来调剂时间, 或者直接进行罚款和工程款扣减。这样工程款的支付主动权就能一直在业主方手中, 同时避免出现施工队伍因工程款纠纷, 影响正常施工进度情况的出现。

第二, 预防索赔。预防索赔是甲方过程控制的重要环节, 开工前进行有实质性的图纸会审, 要求施工单位细析图纸, 找出图纸存在问题, 不能搞形式化, 业主方对外立面及结构构造定位要准, 减少变更的发生。

第三, 按决算办法, 将后期可能发生的索赔矛盾在合同里注明。其中签证时须:1) 监理必须事先与业主方沟通一致, 方可签证, 不得擅自作主;2) 业主方管理人员在办理签证时, 强调有效签证时间, 必须注意将费用与工期分开考虑, 签证时一定要注明是局部调整或修改, 不得留下影响大工期的任何借口;3) 费用核算一定要由审计部门把关为前提, 不得随意估算, 就是需要让利也必须让在明处, 为业主方换来其他方面的收益。

第四, 把好施工材料管理关。业主方应坚持施工队伍大包干, 这是一条既能控制成本又能明确责任的合理的好办法。根据目前经验, 业主方现在对开发的项目所需材料和设备, 不管是土建、安装还是绿化景观, 都应有了基本认识。业主方材料管理的重点应该是:1) 推行材料设备使用准入制, 对工程主材可以进行质量标准定位 (可以塑造房地产公司正规化, 让业主放心的形象) ;2) 超前定价、定质量标准或品牌, 须监理公司参与, 既显得公平又为结算找好依据;3) 监督监理公司, 建立现场抽查、检验制度, 必要时以经济杠杆调节, 严格把好施工队伍材料使用关。第五, 制定合理的施工组织设计、对质量通病等关键关序编制施工技术方案、采取有效的奖罚制度等, 这样才能保证工程进度和工程质量。

参考文献

[1]石庆尧.水利工程质量监督理论与实践指南[M].中国水利水电出版社, 2001.

[2]高杨.浅谈房地产工程管理[J].科教创新, 2008 (11) .

16.试析房地产工程管理的有效方法 篇十六

【关键词】工程管理；房地产；有效方法

一、房地产管理的内容以及意义

（1）工程管理项目的主要内容。项目管理就是建设开发单位在实际的项目建设期内进行的全面管理。整个项目的建设期是在进行房地产开发的过程中很重要的一个阶段，他集中了对于各项操作中的基本建设过程，其中也包括项目工程管理。对于工程在整个建设过程中进行的各项作业和工作都要进行控制、协调、检查、指挥和计划，并且还要与市场、社会等方面进行协调、联络等工作。房地产工程管理其主要的一些工作内容包括工程的竣工验收、质量监督、配合协调以及相关施工单位进行招标、以及整个工程建设的进行总体设计等。（2）房地产管理的意义。项目建设的内容非常的广泛，其事務又比较多，其本身具有比较强的技术性和专业性，必须有效能、有条理、有系统的管理才能够使得整个工程建设能够保质保量的完成。而项目管理也是整个房地产开发建设的重要的一项环节。

二、工程管理进行改善的措施和方法

（1）房地产管理的模式。一是职能制的相关管理模式：职能制模式是依据其专业进行分工的一种管理模式，将其对应的管理职业分配到这些专业相关联的职能机构，不同的相关专业的职能机构在其自身的业务范围之内有向其下级分工和指挥的命令和权力，并且由该专业的管理向上级回报并负责。二是项目经理制：这种管理模式是现在进行项目管理的一项比较普通的管理模式。它是依照企业项目分工的相关原则在总经理下设立单个或者多个以项目经理为主要领导者的独立机构，对于项目的相关事实进行整个过程的管理统一。三是工程指挥部：对于一些比较大型的项目，通常会运用这种管理模式来加强对于工程实施的全面管理。它是项目工程中进行管理的比较特别的机构，是由项目的各个合资方一起来协商和参与的。（2）房地产管理方法。要选择专业的设计单位和勘测，只有真正优秀的工作单位才能够做好工程建设的一个先头兵，只有优秀的勘测队伍才能够真正准确的定位实际的土质情况。并且会根据实际状况提供合理的设计依据，已达到省时省料的目的。只有聘请优秀的设计工作单位，才能够将房屋进行精确的设计，将整个结构进行合理的优化，减少材料和时间以及费用的浪费，保证了工程保质保量并且高效率的完成。（3）要选择素质相对较高的项目经理和施工企业。项目经理以及施工企业的个人素质的好坏对于整个工程的质量以及进度都有着很直接的影响。怎样去选择要有一些系统的思考和执行框架。例如如何去选择，需要有一个整体的组织框架，例如：进行施工的企业的资质、技术力量、机械设备、工作业绩、诚信度和可靠度、项目经理资质、素质以及能力。员工的能力以及素质等等。企业的施工设备以及技术等能够进一步促进工程能够更快更好的完成此项工作。企业自身的诚信度也是企业的声誉和技术的一种肯定。（4）要建立合理高效的管理模式。虽然高效的管理模式是一种比较广泛的管理行为，但是对其还是可以进行比较系统的分类的。例如工程的相关资料管理、队伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲进行材料的供应，与此同时要对于市场上的甲供材进行及时的调研，通过多种材料的质量等各方面进行区分和对比，并选择适合的材料以及价格购买，对于其数量关和质量关进行严格的控制，进一步提高其供材的速度，加快整个施工的进行速度，提高整个工程的工程质量，降低工程建设成本。工程队伍作为整个工程进行建设的主体一定要进行有效的管理。（5）项目管理的模式选择。对于任何一种相关的管理工程模式都是有自己的优点和缺点的，要针对某一个特定的项目进行探究和考察，选择一个适合的工程管理模式是非常必要的。这时候就要根据项目所处的外在环境以及其特点进行分析和了解，并根据该项管理模式对于项目的适应程度来进行确定和把握其是否适合该项项目。

三、总结

房地产项目作为一种技术含量高、施工周期长的综合性工程，在其建设过程中的每一个阶段都要进行严格的把关和控制。房地产工程的相关管理是一项综合性的系统工程，要对建筑所需要的施工相关内容的繁复性和多样性进行考虑和管理。

参 考 文 献

[1]罗新平.施工企业如何正确运用《建造合同》准则进行核算[J].财经界（学术版）.2011（6）

[2]郭峰，何文华.水利工程建设监理工作存在的问题及原因分析[J].内蒙古水利.2010（3）

[3]田开俊论建设单位在工程管理中的成本控制[J].企业导报.2010（6）

17.论房地产开发经营的建筑工程项目管理的方法 篇十七

摘要:近15年来，随着我国城市化进程不断加快，房地产项目大量涌现，房地产行业在中国宏观经济中扮演的角色越来越重要，深刻影响着人们的生活。由于房地产项目的资金密集性、劳动密集性、投资行为不可逆转性等特征，一旦发生质量问题，将会造成社会资源大量浪费、造成房地产投资者遭受巨大损失、严重影响人们的生活、生命和财产安全。

因此，项目质量是房地产开发项目的生命线，在房地产开发过程中推行项目质量管理，成为现代房地产企业提升开发水平、提高内部管控能力、提高项目质量的关键。

本文从我国建筑质量存在问题、房地产项目开发存在问题入手，分析了项目质量管理理论对房地产开发的借鉴意义，对房地产开发过程中的项目质量管理，有积极的指导意义。

关键词:项目质量管理理论；房地产开发；启示

一、我国建筑物质量存在的问题和原因

2010年4月6日，英文《中国日报》报道：中国每年消耗了全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，产生巨大的建筑废物，同时中国的建筑工程质量参差不齐,建筑寿命低,已成为通病。目前中国的房屋平均寿命仅有30年，不及英国的1/4，不及美国的1/2，我国住房质量水平令人担忧！

中国建筑质量问题突出的原因：

1、由于目前建筑质量监控和责任追究机制的不完善，人为因素成为我国房屋寿命过短的主要原因。

2、城市规划不合理，使房屋在有效寿命期内因为城市规划原因而被拆迁。

3、地方政府片面追求政绩，大干快上形象工程，政绩工程，对老旧建筑大量拆迁，使得建筑寿命人为缩短。典型案例：

2009年6月27日，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。事后查明主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。2012年，昆明鑫都韵城项目“廋钢筋”事件，引起媒体广泛关注和购房者强烈谴责，对项目造成了安全隐患。

2012年，由于城中村改造项目地基施工，导致昆明白马小区近10栋建筑200住户出现地基下沉、房屋开裂、漏雨等状况，住户多次找开发商、街道办协商也得不到解决。

二、当前房地产开发过程中存在的质量问题

尽管近年来房地产发展十分迅猛，项目管理水平也得到很大提高，但在目前的房地产开发过程中，依然存在各种问题，项目质量管理的问题依然突出。

1、普遍重视施工阶段质量管理，忽略项目开发前期策划、设计阶段、营销策划等阶段的质量管理。

若是施工单位，重视项目施工质量管理自然是无可厚非，但作为投资方，关注点就不仅仅着眼于施工阶段的质量问题。可行性研究、项目定位、产品策划、规划设计、营销策划、销售实施、物业服务等环节，同样是项目开发质量管理的关键，关系到项目投资风险、投资效益、企业品牌建设和企业可持续发展。

2、规划、设计不合理。

在市场竞争日趋激烈、客户需求多元而快速变化的今天，平庸的项目设计，已经很难获得市场的认可。规划、设计质量管理优劣，很大程度上决定了工程项目实施的成本和效率。在规划、设计阶段的项目质量管理不到位，设计优化不足等问题时常可见。如：太阳能设施设计不合理、空调机位设计缺失或预留空调板尺寸不足、消防管道外露大堂、井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等设计缺陷。

另一方面，部分开发商过度压缩规划设计费用，影响设计人员精心设计的积极性，严重影响了开发项目的产品质量。

3、施工环节，事前质量控制意识不足，陷入事后质量控制的局面。

在工程建设中，事前控制意识不足，在施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林绿化施工单位交接、配合不畅，导致工期延后。竣工验收后，忽视对成品的保护意识。例如：铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。导致后序施工使铝合金门窗滑道破坏，门框撞伤；导致责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。

4、营销策划阶段，质量管理标准不完善，评价标准体系不健全。

长期以来，营销策划被视为艺术与技术的结合，知识、经验、悟性、灵感等个人特质占主导地位，难以形成标准化。因此大多数房地产项目的营销工作被称为“精英营销”，这种模式给企业带来一个棘手问题：当企业未找到、或没有培养出营销精英时，只有通过那些普通营销人员 “花钱买教训”、“交学费”来获得提高，代价和风险巨大。

怎样让平凡的人做出不平凡的业绩？优秀企业更重视企业的整体营销能力而不是个人能力。最简单易行且有效的方法就是营销标准化。

也许有人说房地产营销难以标准化，不同的操盘者，对项目的理解不同，操盘手法、效果都会不一样。但房地产营销还是有其规律可循的，有共性的“标准动作”、“规定动作”，也有体现操盘者个人经验、特质的“自选动作”。如：如万科、龙湖、恒大、绿地等房地产开发企业，营销人员经常进行标准化操作与管理培训，保证每个项目营销工作都能规范运作、标准化实施。房地产营销标准化，主要包括营销推广标准化、形象展示标准化、销售流程标准化、客户服务标准化等。

类似项目定位的产品可形成一套完整的营销推广标准化操作指南，包括广告策划、物料制作、形象展示、活动策划，营销推广等，通过标准化实施提高营销工作效率。

值得注意的是，营销工作不同于财务、工程、设计等工作，由于行业政策多变、市场变幻无常，客户关注时事热点话题等因素，营销工作也需要一定的艺术化、个性化、时效性，才能有效实现预期的营销目标。

5、忽视售后阶段的客户维护和服务。

项目竣工交房后，不少项目都会忽视对购房者的关系维护和服务，以为房屋转交给物业公司，项目开发过程就已经结束。但站在项目质量管理的角度来看并未结束，还需继续做好售后服务，如组织客户服务部、质量管理小组（QC小组），征求购房者的意见和要求，对仍需改进的方面，及时反馈到相关部门，继续改进项目质量。

三、项目质量管理理论对房地产开发的启示

（一）“全公司质量管理理念”（CWQC）的运用。

日本质量管理大师石川馨提出的“CWQC”理论，强调公司全员参与质量管理的观点。全公司质量管理不仅是产品质量与服务质量，更应是一种良好的工作质量。房地产企业全体人员都必须有强烈的质量管理意识，质量管理不仅仅是质量部门、工程部门的事，也不仅仅局限于施工质量管理，而是公司全体人员、所有部门共同的目标和责任，必须强化质量意识，做好本职工作，确保房地产开发各环节的工作能够高质量、高效率完成。

（二）全面质量管理（TQM）理念的运用，美国质量管理大师Feigenbaum提出的“TQM”理论，强调全面质量管理、全过程质量管理理念。

房地产项目全面质量管理，应该贯穿于整个房地产开发流程中，如：市场调查、选址拿地、经济测算、获取土地、项目定位、规划设计、项目施工、营销策划、入市销售、售后服务等环节。需要对项目开发各环节制定工作分解结构（WBS），审核项目范围、检查可交付成果标准；针对影响房地产项目质量的主要因素进行事前控制、事中控制、事后控制。

1、事前控制，“4M1E”管理，防患于未然，把可能出现的问题尽量消除在萌芽状态。

事前控制主要包括“4M1E”（即人、机、料、法、环）五大要素。事前控制是事中控制的基础，是实现质量控制目标的前提和保障，是成本最低、效率最高的控制方式。

房地产各专业口的工作人员，资格审查必须严格，房地产开发队伍的知识、经验技术水平的好坏直接影响工程质量的好坏，在审查时对不合格者坚决不能上岗。

用于工程建设中的机械设备和材料必须有技术说明、检验报告，并经质量管理人员认可后方可使用。

施工方法审查，施工方案和施工组织设计，必须经过严格审查，经审核后作为施工依据。施工环境调查，如施工现场的气象、水文地质、交通及周边有关条件等，掌握详细的施工环境调查，有利于保证施工顺利进行。

2、事中控制。

事中控制，即工作活动过程质量控制，是指质量活动主体的自我控制和他人监控的控制方式。事中质量控制的目标是确保工作质量合格，杜绝质量事故发生。

在房地产开发环节各分项工作中，要明确工作目标、质量评价标准，对工作成果进行自我检查和他人监控相结合，确保工作质量。

3、事后控制，采用因果分析法（鱼刺图）。

事后控制是对整个房地产开发阶段的工作质量进行整改、优化、验收。如发现问题则要进行整改或返工，直到达到质量标准为止。建议多运用因果分析法（鱼刺图、石川图）对出现的问题进行分析，找出主要原因、次要原因，以及各原因之间如何相互影响，并制定相应措施、落实责任人及完成时间、整改目标，使项目质量符合要求。

（三）PDCA循环理念的运用。

美国质量管理专家戴明（W.Edwards.Deming）博士提出的PDCA循环，是全面质量管理遵循的科学程序。全面质量管理活动的全部过程，按照P（计划）-D（实施）-C（检查）-A（处理）循环，周而复始地运转。

1、P：制定项目质量管理目标和计划。

房地产项目的投资开发必须要有既定目标，并制定相应的执行计划，结合过程变化进行动态反馈，投资才能落到实处。

项目开发的各个环节之间是紧密相连、互相影响的，需要策划、销售、报批报建、工程设计、财务、预算等部门的工作协同，反复推敲，制定相关的标准，才能制定合理的开发计划、投资计划，最终形成企业战略性的决策计划，指导企业各部门、员工的工作方向。

2、D：计划实施。

要重视对房地产开发项目所有分项工作进行细分规划，确定工作目标和质量评价标准，按照项目质量管理计划进行实施。

3、C：有了静态的计划和实施过程，还需要过程动态的反馈。

房地产开发全面质量管理，重在过程的监督、执行、分析、评估。针对目标的执行效果如何，检查与预期计划的偏差，各部门的协同是否通畅，管理是否存在漏洞等一系列问题，在实施过程中都需要动态体现，及时反馈，提供决策依据，以便及时调整优化。

4、A：通过计划、实施、检查分析、效果评估后，需结合企业战略、开发计划、投资目标、各部门年度计划等，进行评估总结，并构成下一轮PDCA循环的开始。

建立房地产项目质量管理数据库，针对合同标准、工艺标准、合作方、材料价格、营销工作、客户维护、质量评价标准等进行整理汇总，并将好的方法和经验推广到其它项目中去，推动新一轮PDCA循环的运行。

对于失败的经验教训，也必须总结，避免在今后项目开发时再犯同样的错误，不断提升和丰富企业的项目开发经验。

总之，项目质量管理理论有其广泛的适应性和延展性，对房地产开发项目，有着积极的借鉴意义。在房地产开发过程中，导入并实施项目质量管理理论，可以有效提高企业的项目开发能力，提高内部管控能力，降低管理成本，提高项目质量管理水平，对企业品牌和形象的塑造、产品品质的提升、投资风险和价值评估、投资效益、效率提升都有巨大的价值。

参考文献：