物业市场拓展经营思路

物业市场拓展经营思路（精选12篇）

1.物业市场拓展经营思路 篇一

(1)业主与物业公司存在大量矛盾。据调查业主与物业公司的矛盾大多是由于双方沟通不畅或信息不透明引起的。由于长期计划经济时期福利分房的影响，部分业主没有形成物业管理消费的观念，再加上对物业管理法律条文和物业管理制度的不了解，所以对物业管理收费有着“天然”的抵触情绪。而物业管理公司将自己放在管理者的位置而不是服务者，加之财务的不透明，以至于业主对物业公司不信任感的加强，使双方矛盾不断。

(2)开发商遗留问题多。现阶段在我国，住房建设与管理严重脱节，所以建设中产生的问题和本因该在建设中解决的问题都一并推给了物业管理。但是由于维修费用高，且物业公司没有专业能力解决，造成了物业管理的先天不足。还有的开发商为了促销，做不切实际的承诺、如绿化率、配套设施、赠送面积等，给后期的物业管理造成被动局面，一旦处理不当，会加剧物业公司与业主之间的矛盾。

(3)物业管理收费难。收费难一直是困扰物业企业生存和发展的难题，物业管理企业抱怨物业费难收，也有业主恶意欠费，在一些调查中我们看到，只有极少数业主会故意欠费，刁难物业收费人员，绝大多数业主对交物业费没有意见，只是希望物业收费就要办事，只收费不管理的物业公司肯定得不到大家的认同。同时物业管理企业如果做到收费公开透明，让大家知道交的钱都花在什么地方，欠费的人也就越来越少了。

(4)物业管理涉及面广，专业要求高。随着生活水平的提高，人们对物业的要求也越来越高，物业管理涉及安保、绿化、保洁、家政、维修等工作，这些工作中有的需要有较高的专业水平，比如水电的维修，电梯的养护等。而我国的.物业管理企业大都规模偏小，没有能力花大量资金配备相应的专业人才，这就造成业主的问题物业管理企业解决不了，或者需要花时间去请专业人员处理。

3 拓展物业经营渠道的途径

对于现阶段物业管理企业存在的问题，主观上是由于思想意识的原因，归根结底还是物业管理企业缺乏资金引起的。物业管理企业目前只通过向业主提供服务收取酬金，对此外的经营活动采取漠视的态度，只能导致企业靠物业服务费的收入艰苦支撑。

我们看到欧美发达国家物业管理企业的大部分收入都是来源于物业服务费之外的经营性服务收入。物业管理企业掌握着巨大的客户资源，只要用心，就可以创造出巨大的财富。

(1)提高常规物业服务的水平。常规的物业服务是为绝大多数业主认可的，作为一个物业管理企业必须提供的服务，如果常规的物业服务做得不好，其他的服务就无从谈起。提高常规物业服务的水平也是物业管理企业最容易做到的，可以改善物业管理人员的服务态度、加强物业安全措施等。提供了好的服务自然会得到好的回报，也就提高了收益。

(2)提供有偿便民服务措施。就目前来看，我国大部分物业是高层住宅或写字楼，对于业主来说有诸多不方便的地方。比如说住在高层的住户到了楼下才发现下雨，这时候如果物业服务提供雨伞租赁业务，适当收取押金和费用就能解决业主的燃眉之急。物业服务公司还可以在小区值班室准备简单的处理外伤的用品、夏天还可以备一些防暑用品有偿提供给业主使用。虽然这些服务可能收入不多，但却对提高业主对物业服务公司满意度有很好的作用。

(3)代客租房。只有业主对物业管理公司有绝对的信任，才会把自己的房产交给物业管理公司代为出租。这种信任就是在物业管理公司提供常规服务的过程中建立起来的。由物业管理公司充当中介，既方便了业主，也增加了收益。同时，由于是通过物业管理公司进行的房屋出租，所以物业管理公司就掌握了租户的信息，为日后的管理提供了方便。

(4)代收快递业务。电子商务的发展改变了大多数人的购物习惯，越来越多的人选择通过网络购物。网上购物虽然方便快捷，但没有人能保证24小时在家等快递送上门，所以由物业管理公司代收快速是比较好的解决这一问题的办法。物业管理公司代收的快递收取一定的“代收费”，只对快递商品包装的完整性负责，不对商品的质量负责。业主授权物业管理公司代收快递就要明确这一点，以免日后出现纠纷。

(5)商铺的管理与租赁业务。目前我国的物业多数都是商住结合的模式，对于临街的楼房一定都有一到三层的商铺，对于这部分物业，管理好了对于物业管理公司来说是一笔不小的收入。但我们现在看到的情况是大部分物业管理公司只是被动的作为出租方，只是收取租金，对于商铺经营的方向不关心，这就产生了一些矛盾，比如经营户重复经营的竞争矛盾，经营户与业主之间扰民的矛盾等等。对于这个问题，作为物业管理公司在招商初期就要对商铺做一个规划，最好是物业周围缺什么就重点招什么，这样不仅商铺的租赁能稳定长久，业主的生活也方便了。

4 结论

随着经济的发展，人们生活水平的不断提高，对生活舒适度和高品质的进一步追求使得人们对服务业的要求越来越高，作为和人们生活接触最密切的物业管理公司更应该提高自己的服务质量。经营渠道的拓展增加了物业管理公司的收益，使物业管理公司能更好的为业主服务，这是双方都乐见其成的事。但是在运作过程中一定要谨慎开展多种经营，前期做好调研，最重要的是和业主沟通好，真正做到尊重业主。

参考文献

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2.物业市场拓展经营思路 篇二

本文通过研究差异化经营, 对市场现状及烟草企业非烟商品状况进行了分析, 从非烟商品的选择入手, 利用swot分析法, 研究烟草企业开展非烟业务的可行性及必要性, 进一步对酒类和茶叶商品提出渠道探索思路。

现如今多元化经营已经势在必行, 烟草企业也正在朝着多元化的方向发展, 烟草要摆脱卷烟销售的局限, 应该开拓非烟业务。

一、烟草企业非烟业务的经营现状

(一) 市场现状分析

目前, “烟酒茶”在人们的日常生活中占据着举足轻重的地位, 可以说“烟酒茶”不仅仅是快速消费品, 还是大多数人的生活必需品。

中国是茶的故乡, 至今已有几千年制茶饮茶的历史。中国人好茶, 不仅因为茶叶具有多种健身治疾的功效, 更因为品茶可以修身养性、陶冶情趣。自古以来, 以茶待客, 以茶交友, 以茶表示深情厚意, 不仅深入每家每户, 而且用于机关、团体, 乃至国家礼仪, 形成象征着淳朴、高雅、礼让、和谐的茶文化, 体现着中华礼仪之邦的民族精神。

酒文化和茶文化一样, 历史悠久, 从唐代大诗人李白醉酒作诗, 到如今酒席桌上少不了红白黄酒, 就可以看出中国人对酒的热爱经久不衰。在商务宴席上经常能听到“感情有多深, 喝酒一口闷”这类豪言壮语。根据上述分析, 我们了解到茶和酒是中国人自古以来的爱好, 也是生活的必需品。那么现在市场上的经营状况如何呢?

目前上海有四大茶城:天山茶城、大宁国际茶城、满堂春茶叶市场、九星茶叶市场。里面大多是销售绿茶、散装茶叶。茶的品种也较为丰富, 全国各地的名茶都有销售, 但是产品参差不齐, 品级分类也较不规范。这些恰恰反映出我国茶叶企业普遍规模较小, 品牌意识淡薄, 营销管理落伍, 营销方式落后。入世之后的中国茶叶面临着产业升级的紧迫性, 茶叶市场拓展同样需要实现传统销售向现代营销的深刻转变。因此, 目前亟需研究分析茶叶的市场特性, 导入现代市场营销理念, 探索茶业营销策略与创新, 全面提升中国茶叶尤其是国际市场主流产品的竞争力和市场占有率。

再来看看上海酒类市场的销售状况。啤、黄、葡、白、洋是目前上海酒类市场消费的大致排名。其中, 啤酒和黄酒销售量较为接近, 可能根据季节因素两者排名会更替。根据近年来上海酒类消费分析数据报告显示, 啤酒、黄酒、葡萄酒、洋酒呈现上升趋势, 其中以葡萄酒的上升最为明显, 而白酒则显示出略微下跌。葡萄酒消费呈上升趋势, 分析原因主要有:上海市民生活质量提升, 对于葡萄酒的保健养颜功效有所推崇, 以及与国际化接轨的生活品质要求。而白酒呈现下跌趋势, 是因为其低端白酒市场的萎缩造成。白酒近年来正朝着上海市场高端消费品的趋势发展, 这和国内市场炒作茅台、五粮液有着密切的关联, 也和白酒企业的发展规划息息相关。

大多数消费者会选择在大型超市及烟酒店 (含上海烟草直营门店) 购买酒类商品。虽然上海市场的酒类销售较为分散, 但是渠道却较为统一。从消费结构来看, 普通市民的酒类消费往往会选择低端产品, 购买场所选择在附近的超市。企业客户则会选择大型超市连锁或者大型烟酒店 (含上海烟草直营门店) , 一般企业购买酒类商品主要用于商务招待、送礼酬谢、员工福利等。由此可见, 在酒类消费市场, 上海烟草企业已经占据了一席之地。

(二) 烟草企业非烟业务经营现状

俗话说的好, “烟酒茶, 不分家”。通过对市场现状的分析, 我们不难看出, 同时销售烟酒茶对消费者而言, 并不是一个很难接受的情况。

作为烟草企业, 我们的直营门店大多经营着烟草商品和酒类商品, 但目前销售茶叶商品的直营门店占比较少。卷烟销售是直营门店的主要销售收入, 酒类销售占比较少, 茶叶销售更是可以忽略不计。

目前, 酒类商品的销售 (以白酒和葡萄酒为主, 黄酒、洋酒为辅) 已经在上海烟草直营门店开展多年, 并且形成了固定的消费群体, 销售收入也在稳步提升中。然而茶叶的销售却被大多数烟草直营店拒之门外, 为什么会产生这种现象呢?通过走访部分有限公司的直营门店了解到, 由于茶叶的保质期和保存方法较为复杂, 且茶叶容易吸味的特性造成了我们的直营门店不愿意销售茶叶。

如何打破这一茶叶销售的困境, 促进烟酒茶共赢的局面, 是烟草企业应关注的课题之一。

今年恰逢全国烟草网建会在上海召开, “满足消费”是我们目前正在研讨的课题。如果我们将烟酒茶放在一起销售, 就能丰富我们的商品品类, 一旦我们的商品多样化了, 就会吸引更多的消费者来直营门店选购商品。多种类多规格的商品势必能更好满足客户的需求, 为我们的企业带来更多的利益, 这恰恰与“满足需求”相吻合。

二、烟草企业发展非烟商品的优劣势

(一) 烟草企业发展非烟的优势

1. 企业优势

上海烟草企业拥有良好的商业知名度、信用度。这对我们开展非烟业务是非常有利的。合作企业会因为我们良好的企业形象, 优质的企业信用, 给予我们更多的优惠及便利, 相对其他民营私营企业, 很多大的生产商代理商愿意和我们合作。烟草代理的商品象征着企业的商品品质和销售保证, 这对于我们的合作方而言绝对是不可抵挡的诱惑。

2. 渠道优势

上海烟草企业的直营网点遍布全市主要街道和区县, 一旦我们开始销售各类非烟商品, 网点布局可以轻易渗透至全市。

此外, 我们上海烟草企业的优质零售户是我们的一大财富, 我们和知名的商圈有着业务往来, 和大型企业保持着良好的合作关系。我们可以利用这一优势资源将我们的非烟商品推广至我们的合作伙伴。长期良好的合作关系, 会使得非烟商品的推广难度大大降低。

(二) 烟草企业发展非烟的劣势

1. 经营商品的局限

由于烟草是国营企业, 且具有良好的信用, 这势必要求我们的合作方也具备相应的资质, 要有过硬的生产技术, 良好的企业信誉, 完善的售后服务保障等等, 这就造成我们无法像茶叶市场, 酒类批发市场中个体经营户那样可以多渠道进货合作。这样一来我们的合作方就会被局限, 商品的选择也受到了一定的限制。

2. 业务流程繁琐

根据烟草的企业性质, 决定了我们操作业务有一套严明的规章制度和办事流程。也因此, 我们每经营一种商品就必须走一遍相应的流程, 造成了办事无法像私营企业一样迅速, 可能会延误商机, 错过最佳的销售时间。

三、烟草企业发展非烟商品的机会和挑战

(一) 机会

1. 茶叶商品

根据对上海四大茶叶市场的了解发现, 上海茶叶市场中主要以绿茶销售为主, 乌龙茶类的商品较少。且上海市场茶叶的品牌意识比较淡薄, 消费者对茶叶品牌认知不足, 没有强烈的品牌忠诚度。

2. 酒类商品

白酒高端消费市场的兴起, 近年来白酒的发展日趋高端, 上海烟草可以通过渠道优势占据白酒的主要市场, 打造烟酒高端品牌形象。

(二) 挑战

1. 茶叶商品

上海市民对乌龙茶的认知不足, 普遍以绿茶消费为主, 一时可能无法接受其他茶类的口感。网上购物平台抢占零售市场份额。

2. 酒类商品

大型超市的迅速扩张将会抢占上海烟草直营门店的销售份额。网络营销、电子化商务的崛起 (如“也买酒”“一号店”等购物网站) , 白领追求“足不出户”的高效消费理念也将会对酒类零售产生冲击。

四、烟草企业发展非烟商品渠道的思路

根据上述分析, 可以得出一条简单的烟草企业非烟渠道发展思路“差异化选择、市场化经营”。

(一) 商品“差异化”选择思路

个性追求是新时代的潮流, 应用在市场上, 我们可以称之为“差异化”选择。“差异化”商品选择是适应市场需求的, 挖掘市场空白, 寻找商机是我们发展非烟业务的关键。正如卷烟营销中品牌培育需要挖掘市场潜在消费一样, 非烟的商品选择也需要挖掘市场潜力。

举例来说, 茶类商品, 我们可以选择乌龙茶类来弥补市场空缺, 大家都在销售绿茶, 那我们就提供给客户乌龙茶的选择。茶叶市场以散装茶为主, 那我们就销售礼盒装茶叶为主。酒类商品, 我们可以根据容量的不同来差异化经营。比如市场上常见的茅台是500ml装的, 我们可以经销小容量或者1斤装、2斤装茅台。以此类推, 差异化商品销售, 能帮我们满足消费者的个性化需求, “以人为本, 满足需求”就在差异化商品中得到了一种诠释。

(二) 渠道拓展思路

有了差异化的商品, 那么如何将我们的“特殊”商品推销给消费者呢?这就需要“市场化经营”。“市场化经营”传统概念就是指以市场方式经营产品, 解决交易产品的供需问题。市场化经营实际上是希望通过竞争性市场验证商品交易的价值, 起到优胜劣汰的作用。

然而, 本文中所指的“市场化经营”有另一层含义, 符合市场需求的经营方式。现代营销背景下, 要实现销售, 就需要符合市场需求, 满足客户需求。然而满足需求不仅仅是迎合客户需要, 我们更要引导消费。将客户引导至选择购买我们经营的差异化商品上来。那么如何引导呢?

1. 直营门店形象展示

我们可以利用自身的直属门店的渠道优势, 在醒目位置陈列非烟商品, 吸引客户的目光, 让客户了解到上海烟草也在经营着非卷烟商品的销售, 慢慢将非烟商品与烟草企业进行一种潜移默化的意识挂钩, 改变客户传统的烟草企业只销售卷烟的狭隘思维。

2. 重要商圈网点建设

直营网点的布局结束后, 我们要利用合作伙伴的优势, 在上海各重要商圈的网点进行建设, 在原有的卷烟柜台中腾出柜台陈列我们的非烟商品。如果说直营门店的陈列是平面广告的话, 那么重点商圈的出样无疑就是电视媒体广告了。他们代表的形象意义更为明显, 视觉感官更为直接, 也扩大了非烟商品的曝光率。

3. 电子化商务平台构建

完成了直营门店和重点商圈的铺市工作, 接下来就要朝目前最流行的电子商务迈进了。时下什么最流行?答案无疑是网购。不论年龄层次, 现在网购正逐步兴起, 代替传统购物成为人们生活中必不可少的一部分。网购不受时间和地域的限制, 消费者只需要在家中利用网络就可以进行商品买卖。网购实现了人们对便捷购物的追求, 也对传统渠道销售提出了挑战。

作为烟草企业, 我们没有自己的电子商务平台, 但是我们可以利用现有的电子商务平台, 与他们合作, 将我们的非烟商品登录到网站上进行销售, 同时也为我们的非烟商品进行了电子平台的广告宣传, 让更多消费者了解到我们在销售非烟商品, 进一步扩大企业的影响力。

4. 团购渠道开发

团购是时下另一热门话题, 各式各样的团购网站, 让消费者趋之若骛, 抱团购物消费成了网上消费的另一道风景。然而本文推崇的团购并不是指通过团购网站推销我们的非烟产品, 而是通过自身的渠道发起团购号召。可以通过以下形式实现:

1) 企业团购。

企业可以根据自身需求向我们下团购订单, 订单内容可以包括烟酒茶任意组合。除了卷烟无法进行优惠以外, 其余非烟商品可以根据团购数量的多少进行价格调整, 以此为顾客牟利。相信这一举措也可以为提高客户满意度作出一定贡献。

我们可以根据企业客户团购需要建立vip客户档案, 制作团购商品目录册, 将我们现有的非烟商品制成画册, 提供给客户, 让他们今后在采购商品的时候能够一目了然。同时, 及时的产品信息沟通及客户关怀 (如逢年过节的短信慰问, 新产品的试用, 价格调整告知等) , 会将我们与客户之间的距离拉近。我们可以根据企业客户团购需要建立vip客户档案, 制作团购商品目录册, 将我们现有的非烟商品制成画册, 提供给客户, 让他们今后在采购商品的时候能够一目了然。同时, 及时的产品信息沟通及客户关怀 (如逢年过节的短信慰问, 新产品的试用, 价格调整告知等) , 会将我们与客户之间的距离拉近。

2) 商品团购商品团购

我们可以在直营门店发布商品团购信息, 指定团购时间, 公布团购方案, 让消费者根据需要进行团购登记, 在一定时间内根据团购方案的公示, 告知消费者团购实际成交金额, 并通知消费者前来购买。团购方案及申请表可以参考如下:我们可以在直营门店发布商品团购信息, 指定团购时间, 公布团购方案, 让消费者根据需要进行团购登记, 在一定时间内根据团购方案的公示, 告知消费者团购实际成交金额, 并通知消费

这样一来, 我们不仅能够掌握消费者真实需求, 建立消费者档案, 也能让消费者体会到我们烟草企业用心服务的态度。档案, 也能让消费者体会到我们烟草企业用心服务的态度。5.礼品化思路

5. 礼品化思路

根据团购的思路继续发展下去, 礼品化概念呼之欲出。根据市场需求, 我们可以制作烟草企业的礼包篮和礼盒产品, 如天喔年货礼包、东方商厦过年礼品篮, 这些都是很不错的礼品化思路。我们可以根据顾客的要求 (包含商品种类、价格、数量等) , 将他们需要的商品包装在一起, 而包装盒上可以打上公司的名称, 这样不仅提升了商品的档次, 也为我们的企业做了广告宣传, 一举两得。9

五、结论

3.物业管理模式的转变及其发展思路 篇三

随着物业管理行业的快速发展，业主维权意识和物业服务消费意识的提高，物业管理行业在高速发展下隐藏的一系列深层次问题也逐渐暴露了出来，各种矛盾Ft趋显现与激化，物业服务企业面临前所未有的考验和挑战。新的法律环境和市场竞争环境正在催生我国物业管理模式发生变革。

二、传统的“一体化” 物業管理模式

物业管理模式又称物业服务模式，是指社会上的一定组织开展物业服务活动的组织形式和运行机制。我国现代物业管理是伴随着城市住房制度改革、土地使用制度改革和房地产开发制度改革而发展起来的。

从组织形式上来看，提供物业服务的物业服务企业的主要有房地产开发企业建立的物业服务企业、社会上独立的物业服务企业、政府房屋管理机构转制建立的物业服务企业和企事业单位转制成立的物业服务企业几种形式。

从物业服务企业的运行机制上来看，以上这些不同类型的物业服务企业，在较长的时问内，所采用的物业管理模式大多属于“一体化” 物业管理模式。“一体化” 物业管理模式是指专业化的物业服务企业，作为管理服务的提供方，按照市场化要求，接受物业委托方的选聘，对特定的物业区域实行统一管理，并对业主提供常规性的以房屋维修、保安、保洁、绿化为基础的综合服务[1]。是目前我国物业管理市场中主流形态的一种物业管理模式。

“一体化”物业管理模式的特点是物业服务企业在管理的物业区域内，接受全体业主的委托，为业主提供全方位的服务和管理，我们传统意义上的房屋维修、保安、保洁、绿化等服务项目都由物业服务企业自主提供，并不依赖于社会上专业化的服务企业(这种管理体制形成的初期，整个社会的专业化水平偏低，物业服务企业只能选择自主向业主提供服务)。这种管理模式下的物业服务企业可以说是麻雀虽小、五脏俱全，具有“大而全”、“小而全” 的经营特点。为了追求利益的最大化，实行“一体化”经营模式的物业服务企业普遍通过扩大经营规模来降低成本，实现规模效益，进而也推动了我国物业服务企业的快速规模扩张。

随着我国物业管理市场化向纵深发展，特别是《物权法》的颁布实施和物业管理师制度的推行，物业管理行业以业主自治为核心，以专业化服务为方向，以物业管理职业经理人为主导的物业管理新格局已开始显现，并逐渐成为时代发展的趋势。因此，我国物业管理行业正面临重大的战略转型，其基本发展趋势：一是物业管理行业正在与房地产业实行分业经营，从早期的建管合一向建管分离转变。二是物业管理模式正逐步改变传统“一体化”物业管理模式一统天下的局面，而是根据受托物业的类型、建筑规模和建筑等级的差异选择实行不同的物业管理模式。

三、物业服务企业从“一体化”管理模式向“管理型”模式转变

“一体化”物业管理模式虽然是我国各地物业服务企业普遍采用的一种管理模式，但在多年的实施过程中存在诸多问题：一是这种管理模式仅仅把物业服务作为房地产开发的售后服务环节，没有体现自身的价值。二是形成了同质化的物业服务形式和内容。不同等级的物业项目在物业服务内容和形式上出现了同质化的现象。三是物业服务成本居高不下，物业服务企业举步维艰。但考虑到物业服务企业的规模效益和运行成本，今后只有规模较大的物业服务企业，以及规模较大的物业项目才会选择这种管理模式，中小型物业服务企业由于自身条件的限制，所管理的受托物业面积有限，将会充分运用市场化机制，选择“管理型” 物业管理模式。最近几年在我国的一些城市，已经有多个物业服务企业由于入不敷出而从规模较小的物业项目撤离，也印证了这种发展趋势。

“管理型” 物业管理模式已在我国物业管理市场比较发达的地区出现。其突出的特点：一是物业服务企业在经营模式上实行管理与作业分开，只承担管理职能，物业服务企业本身并不提供具体的作业活动，而是通过分包的方式把具体的作业项目外包给专业服务公司。二是企业拥有职业化的物业管理专业人才队伍，团队成员具有较高的职业水准，具有显著的管理与人才优势，能够根据业主的要求提供项目的咨询服务、帮助业主拟定管理计划、接受业主的委托选聘专业公司提供专业服务、对专业公司进行监督评估等。

就物业管理行业来看，在当前物业服务价格水平综合偏低的情况下，简单的依靠扩大物业管理的规模也很难持续提高物业服务企业的经济效益。物业服务企业必须认清物业管理的本质，创新经营模式，实现由“一体化” 经营模式向“管理型” 经营模式的转变，才能走出困境。

从西方发达国家的物业管理实践来看，专业化也是物业管理行业最显著的特点之一。以美国为例，在住宅物业的管理中，物业管理公司一般只负责小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定，有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。可见，美国的物业服务企业也大多采用了“管理型”经营模式。

四、“管理型”物业管理模式逐步引入职业经理人机制

为了提高物业管理行业的整体管理与服务水平，在借鉴英美等发达国家物业管理制度的基础上，我国从2005年开始推行物业管理师制度(物业管理职业经理人制度)，2007年已经产生了第一批专业化的注册物业管理师队伍，当然这些注册物业管理师基本上都隶属于专业化的物业服务企业。虽然目前社会上还没有出现物业管理师事务所，但注册物业管理师像注册会计师一样，受雇于物业管理公司或物业管理事务所，合伙或独立的承担物业管理事务必然是今后物业管理行业发展的一个趋势。

职业经理人制度是指物业的委托方(业主或业主组织)聘请物业管理职业经理人，而职业经理人则根据业主的意愿通过专业化的运作来完成物业管理的相关服务任务与目标。物业管理职业经理人可以受雇于物业管理公司或物业管理事务所，也可以独立执业，而业主既可以与物业服务企业签订物业服务合约，也可以直接与物业管理职业经理人签订物业服务合约。就物业服务企业而言，一旦实现“一体化”物业管理模式向“管理型” 物业管理模式的转变，物业项目管理处的工作重点将从对大量作业层员工的培训、管理和工作事项的日常安排中解放出来，主要负责项目作业事务的外包单位选择、合同和作业标准的拟订、整个项目的预算平衡、监督各外包单位的合同履行、协调处理与开发商、业委会、业主和政府主管部门及各相关单位的关系等事务。显然，这些工作需要既懂经营又会管理的专业人员来完成。物业服务企业在这一转变过程中，需要大量高素质的专业管理人员，物业管理师制度的推行正是适应了这一要求。

物业管理职业经理人制度的推行有利于提高我国物业管理行业的整体管理水平，也有利于推动物业服务的专业化，但这种管理模式需要建立完善的物业管理职业经理人认证、注册和评价制度。我国自2008年以来已连续两年没有进行物业管理师国家考试，说明这项制度仍在探索和完善之中。

五、业主自主管理模式将会出现并占有一定的市场份额

我国《物权法》虽然赋予了业主选择多种物业管理模式的权利，但在现实中还没有出现其他类型的物业管理模式，并且现有的行业法律法规也禁止专业服务公司(保安、保洁、绿化、维修等企业)承接整体物业项目，只能转接物业服务企业外包的服务项目或者承接单项服务项目，因此目前其他类型物业管理模式还不具有广泛的可操作性，一些地方也正在进行积极的探索。业主自主管理模式就是未来将会出现的一种物业管理模式。其实这种模式在西方国家早已出现。在美国，约有20％ 的中小型公寓实行业主自我管理[2]。韩国和日本也存在这种管理模式。

所谓业主自主管理模式就是指针对一些规模较小或物业设施相对比较陈旧的住宅物业，由全体业主在协商一致的基础上共同承担物业管理事务，而不是把它交给物业服务企业去完成。比如全体业主可以召开业主大会选举出一个管理委員会，代表业主实施管理，也可以由业主轮流坐庄实施管理。管委会在运作时可以考虑根据项目的规模、工作量的大小适当聘请1—2名专职物业管理专家或职业经理人担任物业管理顾问，帮助管委会制定物业管理计划、进行物业管理费用慨算、选择专业服务公司并对其实施监督等。管委会委员一般任期一至三年，定期召开会议讨论决定社区物业管理的重大问题。

就我国目前物业管理行业的现实分析，业主自主管理模式也有存在的必要性。一是从业主的角度来看，业主共同参与物业管理事务，积极性比较高；所收的物业服务费比起把物业委托给物业管理公司要低得多，在支付了专职人员费、保安费、设备维修费、保洁费等公共开支以后，一般无需再向住户收取更多的费用，从而减轻了业主的经济负担，避免了不必要的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。二是从物业服务企业的角度来看，规模较小或档次较低的物业一般物业服务收费价格较低，而物业管理有其内在的规律，固定管理成本是刚性的，管理规模越大分摊的固定成本就越少，达不到一定的管理规模，就无法实现盈亏平衡。据业内人士测算，这一盈亏平衡点是6～8万平方米左右。一旦管理双方出现纠纷或者是物业服务费用收缴率偏低，就会导致企业出现亏损。因此，多数物业服务企业不愿承接规模较小的物业项目，全国各地也出现了许多物业服务企业撤离的案例。解决这一问题的出路就是创新物业管理模式，允许业主自主管理模式的存在，但这种模式需要全体业主提高社区公共事务的参与意识，也需要国家完善相关法规明确每一个业主在小区公共事务管理中需要承担的义务。

六、其它一些探索型的物业管理模式

除了以上几种物业管理模式外，目前我国物业管理市场上还出现了其他一些探索型的物业管理模式，是否具有普遍意义，需要业界进行深入的研究。

一种是业主自主经营管理模式。业主自主经营管理模式是指业主通过个人入股，建立经济实体，对全体业主共有的物业进行经营管理。目前我国已经有一些物业项目在探索实施这种管理模式。然后通过聘请专家团，建立系统的物业管理机构，让广大业主自己参与到物业经营管理中来[3]。按照目前的成功经验，业主自主经营管理模式带有明显的股份合作制性质，表现为业主的契约型合作，可以称作物业合作社。该模式适用于中小型高端物业项目，由于业主不一定具有专业知识和经验，在实施过程中可以聘请物业管理专家或职业经理人协助进行专业化运作。

一种是信托物业管理模式。信托式物业管理模式是指基于《信托法》，由小区业主大会、业主与物业服务企业之间建立的契约模式。它不是我国现行的简单双边合同关系(业主大会与物业管理公司之间)，而是规定了受托人(物业管理公司)向委托人(业主大会)负责，受益人(业主)可以参与委托人事务的管理机制，既明确了业主组织(业主大会)的法律地位，又使得每个业主可以和业委会一样，可就小区全体业主共同事务领域内的问题对物业公司的失职提起诉讼。信托式物业管理模式避免了现行物业管理法规中有关业主行使权力必须通过业主组织，并且必须达到规定的2／3以上或半数以上业主同意的规定，使单个业主也可以维护自己的权益。同时，按照《信托法》签订的契约，如果业主大会作为委托人没有选聘新的受托人，物业公司不得离任，从而有利于社会的稳定。在这种模式下，业主与物业服务企业之问签订的不是现实中普遍推行的《物业服务合同》，而是《物业管理权信托合同》。

七、结语

总之，我国物业管理模式的转变，是物业管理行业法律环境和市场环境共同催生的结果。多种物业管理模式的存在，将会为广大业主提供更多的市场选择空间，这既有利于提高物业服务企业的经营管理水平，增强物业服务企业的市场竞争力，也有利于提升我国物业管理行业的整体发展水平。

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4.物业工作思路 篇四

一、2014年工作目标和工作思路：

工作目标：

物业公司将以公司在其六届六次职代会上确立的2014年总体工作思路为指导，踏踏实实，真抓实干，确保公司环境绿化、安全保卫、会议布置等各方面工作再上一个新台阶，为宿松文明县城创建、公司经营效益、社会效益和公司争创省十届文明单位等各方面工作添砖加瓦。

工作思路：

1、妥抓绿化，在国家政策允许条件下，按要求完成环境绿化任务。

2、紧抓环卫，着力打造公司两楼内外及两楼上下的环境卫生新格局。

3、确保安全，包括消防安全、电梯安全，尤其是保证大楼院内、门口及翼翔路面的车辆停放及行驶安全。

4、积极做好会议（室）相关工作。

5、加强门卫进出管理，努力创造公司办公大楼的最佳整体办公环境

6、完成公司领导交办的其他工作。

二、具体措施：

根据三集五大设置及公司工作需要，目前物业公司包括卫生员、门卫在内共有员工11名，服务范围为公司机关两幢办公大楼。具体措施如下：

1、加强学习，统一认识，围着转，跟着走，加强团结，加强协作，相互补台不拆台，从内心深处提高物业公司全体员工服务意识。

2、加强相关员工业务技能培训，提高服务本领。尤其是物业相关员工要定期进行物业管理各方面知识的培训，为确保2014年全年不发生任何安全责任事故构造坚实的平台。

3、定期或不定期进行卫生检查评比活动，建议由公司分管领导带队，相关部门员工共同参加，定期或不定期对各办公室环境卫生进行检查、评比，检查结果在公司系统内予以通报，形成人人重视环境、人人创造环境、人人享受环境的良好循环。

4、从自己做起，从现在做起，从细节做起，告别陋习，文明停车。让一份空间，让一份美丽！多一份理解，多一份蓝天！物业公司将经常温馨提示并督促公司全体员工在公司办公大楼周围按规停车、文明停车、礼貌停车，不乱停乱放，不挤占要道，不影响进出，将公司良好的文明素质充分展现出来。对于外部车辆停放在翼翔路面或公司大门前的，只要对公司正常办公有影响或有干扰的，物业公司将及时主动上前劝其驶离，请其予以理解、支持、配合，对不听劝离的，将请求市容局或交管部门予以介入。

5、加强公司保卫工作，重点做好对所有外来人员的接待处置工作。将积极与公司办公室一道，共同加强和维护公司办公环境和工作秩序，在必要的情况下将依法请求公安机关予以支持。对所有外来人员，将做到一律对事不对人，既要热情周到，又要严肃认真，其中最重要的是应做好对部分上访群众的思想工作，既要为他们提供理性的沟通渠道，又要

保证公司的合法权益和正常工作秩序免受侵犯，从而构建公司持续文明、祥和、稳定的办公环境。

6、稳妥抓好各会议室、各办公室等场所（地）的绿化工作，既要做到能切实美化环境，赏心悦目，又要大力倡导节约精神，不铺张、不浪费，不讲阔气、不比排场、不违反国家相关政策，以点睛之笔、以有限的资金为公司、为全体员工提供实实在在的物业绿化服务。

7、积极加强会议补置及会议室设施设备维护保养工作。不推诿、不扯皮、不越位，及时与有关部门一道，提前做好会议室的相关补置工作；对会议室内有关设施如音响、桌椅、照明等设施，定期或不定期主动做好维护保养工作。

8、充分利用多种力量，切实做好对电梯、空调、消防等相关设施的维护保养工作，从根本上保障上述设施设备的安全、稳定、持续运行。随时做好对楼道、走廊、大厅、电梯、卫生间、各办公室等场所照明灯的更换服务工作，随时做好对卫生间管道的疏通工作，随时做好对垃圾清扫处置工作。

9、在物业公司内部加强考勤管理，不迟到、不早退、不旷工，严格执行公司奖惩规定实施办法，对事不对人。

10、积极完成公司领导交办的其他工作。

5.物业公司年度经营计划 篇五

1) 通过检查各部门对各项工作任务的执行和实施，来对各部门的管理和服务的品质进行督导;

2) 通过对园区公共区域和各部门内部区域的巡查，确保各个区域的经营、管理、服务能有秩序的进行;

3)通过对员工的仪容仪表、礼节礼貌、劳动纪律、工作情况的检查，及时发现问题并进行整改;

4)通过对各管理人员和员工的考核，合理地配置各部人员，确定管理人员和员工教育培训方向。

2、年度经营目标和管理目标概述。

1)确保各项工作任务能顺利完成;

2)防治事故的发生;

3)从而使zz能成为一个高尚住宅小区;

4)为公司以后的发展培养后备的人才。

3、为完成经营目标和管理目标所需要的资源。

包括人、财、物等(主要内容可在附件填写)

1)需要招聘一个督导员，协助完成各项督导工作;

2)需要领用一些巡查用的劳保用品。

4、影响经营和管理目标完成的主要因素以及因素分析。

1)各部门之间的沟通不顺畅。

需要各部门及时沟通，以便尽快解决问题，提高工作效率。

2)工作人员的工作不细致，责任心不强。

需要不断的加强培训，提高员工和管理人员的素质。

5、各项计划目标完成情况的考核方法奖惩措施及建议。

各项计划目标完成情况的考核方法见四份附件。

奖惩措施将按照公司规定的奖惩措施来执行。

6、其它计划内容

无。

备注：本计划填写可根据内容扩展页数

6.经营性物业贷款资料 篇六

1、借款人资料

• 工商行政管理局签发的营业执照

• 组织机构代码证

• 贷款卡及密码

• 公司章程

• 验资报告

• 董事名单

• 合资公司合同（如有）

• 过去三年经注册会计师审计的财务报表（含现金流量表）及近期财务报表

• 公司简介

• 董事会同意贷款及提供物业抵押的董事会决议

2、房产抵押物资料

• 国有土地使用权证及房屋所有权证(或四证)

• 项目情况简要介绍

• 承租人情况简要介绍

• 租金收益情况明细(出租合同明细表)

• 抵押房产明细(座落、面积、估价)

7.浅谈物业多种经营模式 篇七

关键词：多种经营,服务,满意度

随着社会的进步, 经济的增长, 物业服务企业所处的环境发生了巨大的变化, 传统的管理服务已经不能使物业服务企业长久地保持竞争力。积极开发多种经营模式, 发挥自身优势, 创造更多盈利点, 更好地为业主提供现代化的管理与服务, 成为了所有物业公司的共识。但是每个物业服务企业所处的经营环境都不一样, 都应当结合自身情况开发契合自己的经营模式, 使企业可以保持市场竞争力。

一、开展多种经营的必要性

当今社会, 人力, 物力的价格都在上升, 使得物业服务企业的经营环境变得恶劣, 利润在逐渐减少, 使得本身就是微利行业的物业服务企业变得举步维艰。传统服务项目成本的上升也会使服务质量下降, 以至于使业主产生不满的情绪, 导致物业服务费收缴困难, 造成恶性循环。同时, 物价的上升也会造成服务企业日常维护成本的增加, 日常开销的增加, 造成保本经营或赔本经营, 使物业服务企业处于困顿的局面, 所以开发多种经营势在必行。

随着互联网时代的到来, 人们对互联网的依赖日益提升, 如果物业服务企业继续保持原有的服务方式将会被社会所淘汰。现在人们的需求在悄然发生着改变, 从最初的物质需求变成了更高的精神享受, 人们需要的是更加快速、便捷的生活服务以及安全、高效的生活保障。所以这也需要物业服务企业在原有经营模式的基础上开发多种经营, 紧密跟随互联网发展的步伐, 使企业保持竞争力。

经济增长伴随着收入水平的上升, 高收入群体增加, 其需求也在日益提升。随之而来的就是对物业服务企业要求的提高, 所以, 物业服务企业还应针对高收入群体提供特约服务等多种经营以满足业主的需求。

二、开发多种经营的着手点

开发多种经营一定要结合自身的实际情况, 着眼于所管理小区内的业主构成, 所处的商业环境等因素, 制定符合自身条件的方案, 并积极落实每一个细节, 形成具有自身特色的多种经营体系。

(一) 饮食方面

随着时间的推移, “90后”已经成为社会的主体消费群体, 而针对“90后”的饮食方面, 物业应该推出食堂性质的餐厅, 以满足这一代人不做饭, 或很少做饭的习惯。还应推出一些特色饮食, 以保证餐厅的新鲜感。餐厅还可以推出送餐上门等服务, 以满足不同业主的需求。物业还应开办小超市、小菜市场等以满足人们生活饮食所需。

(二) 日常休闲方面

物业服务企业可以开办健身房、活动室等, 以满足小区内不同年龄段业主对于锻炼身体的需求。并且健身房、活动室中还可以请专门的教练进行有偿服务, 以增加物业服务企业的收入。

(三) 日常生活服务方面

物业服务企业可以开展美容美发、洗车、房屋代管、快递代收、服装店, 干洗店等有偿服务。其中快递代收服务等可以少收甚至不收取服务费以回馈业主, 让业主感受到物业的温暖。美容美发等服务可以进行具有小区特色的经营, 例如对老年人可以进行特约上门服务等。而干洗店等服务可以设立在公共区域内, 供业主自主使用。

(四) 家政服务方面

家政服务可以有代请保姆、上门打扫卫生、看护小孩, 病人等。在代请保姆和上门清扫服务方面, 物业服务企业可以与劳务公司合作, 由劳务公司向物业服务企业推荐优秀的合格的劳务人员, 再由物业服务企业把劳务人员介绍给业主。由于有长久的合作关系, 业主可以放心地雇佣劳务人员。同时物业服务企业也可以适当地收取一定的费用。在看护小孩、病人等服务中, 相关物业人员一定要做到细心和耐心, 要服务到位, 并且不能放过任何一个可能发生意外的细节。

(五) 教育方面和医疗方面

在教育方面, 物业服务企业可以开办幼儿园、课后辅导班等机构, 并且尽力提升这些机构的教学质量和安全程度, 使业主可以放心地将孩子放在这里。在医疗方面, 物业服务企业可以在小区内设置卫生所, 定期对老年人进行免费体检等服务, 并定期为儿童免费接种疫苗, 以提高物业服务企业在业主心中的形象。

(六) 房产方面

物业服务企业可以充当中介机构, 可以开展代理买卖房产、租赁房产等服务。在代理买卖房产、租赁房产的过程中, 一定要注意操作流程的合法性, 物业服务企业最好聘请专业人员来进行此类服务活动。还可以利用物业施工队的空余时间接一些简单的房屋改造工作, 但前提是不能影响正常的工作。

三、紧跟时代步伐, 充分运用社区O2O实现多种经营

(一) 社区O2O的发展现状

在互联网热火朝天的今天, 大多数行业都在运用互联网来营销自己的产品, 物业服务企业同样可以借助互联网来实现多种经营。所谓社区O2O, 就是以社区为单位, 通过线上和线下资源的整合, 完成社区最后一公里的配送。资料显示, 社区O2O正在飞速发展, 很多行业已经累积了相当成熟的经验, 物业服务企业正好可以借鉴他人成功的经验来达成自己的目标。

(二) 注重专门人才的培养

专业的网络营销人才是营销成功的关键。由于网络营销是新兴产业, 涉及到很多互联网专业知识, 物业服务企业在日常应该格外注重专业人才的培养。可以雇佣专业人才来完成网络营销, 还可以雇佣专业的团队或与专业的公司或高校合作来完成营销。建设高水平的团队来进行营销, 以满足各种新的营销模式, 是网络营销的新趋势。

(三) 频繁在营销平台与顾客互动

物业服务企业可以搜集新兴产品信息, 发布在营销平台上, 来询问顾客是否需要以及数量是多少。这样可以使物业服务企业增加盈利渠道, 也可以使损失降到最低。同时, 当顾客将使用情况及问题反映在平台上的时候, 物业服务企业一定要认真查找原因, 给顾客以完美的解释, 尽可能让顾客的满意度达到最高。顾客也可以把所需产品反馈到平台上, 管理人员要根据产品的经营成本以及所带来的影响程度来决定是否要增加这项产品。

(四) 充分利用自身的宣传优势

相对于其他网络营销平台, 物业服务企业自己的网络平台往往更能被业主所接受。第一, 这个网络平台就在自己的身边。第二, 网络平台的经营者就是他们经常见到的物业人员。所以, 业主往往更加信赖物业自己的网络平台。物业服务企业要充分利用这一点来进行宣传, 经常举办一些活动宣传自己公司的网络平台, 例如下载本公司APP可以免费享受何种服务等。也可以在广告栏张贴广告来进行宣传, 或在业主缴纳物业费或办理其他事项时进行借机宣传。例如物业服务企业可以借助微信平台, 通过自己的微信公众号, 有降价产品或新产品到货可以第一时间把消息推送到顾客的手中, 使顾客实时掌握商品信息。

(五) 经常举办优惠活动, 回馈业主

物业服务企业应该定期在网络平台开展优惠活动, 优惠活动的力度根据自身而定。同时, 优惠活动也可以与物业日常的收费事项等挂钩。例如在平台消费满多少钱, 可以减免多少物业费等, 让业主积极参与进来, 得到实惠, 这也是平台可以长期稳定发展的基础。

(六) 平台上可以实现物业所有的多种经营手段

前面说到的生活休闲、医疗、教育、家政、饮食, 房产等多种经营方式都可以放到网络经营平台, 最大程度地方便业主。网络平台管理人员应把经营事项的各种信息都登记到位, 发布到平台上, 防止发生不必要的纠纷。

参考文献

8.思路，需要经营 篇八

如果那样比起来，作为传媒，报纸没有电台快，电台没有电视快，电视没有网络快……你说，究竟是谁，第一声报的新年呢，谁第一声向读者致的“新年愉快”呢?真说不清楚。

所以，从这个角度说，我们现在向读者道一声“过年好!”，也不为晚。

其实，这就是个思路问题。

顺着这个思路走下去，你就会发现，每一天都是新的，每天都有新感觉。过去，过年才吃上一顿饺子；现在要想吃饺子，天天都能吃。是天天过年吗?不是!生活好了吗，不以为然了。是生活让我们改变了思路。

大约10年前，《读者》，当时叫《读者文摘》，有一篇文章叫“天下兴亡，我的责任”，颇有意味。不是“天下兴亡，匹夫有责”么，300多年前，顾炎武先生提出的，怎么说成是“天下兴亡，我的责任”呢?文章说的就是这个观点。说“天下兴亡，匹夫有责”，人人都有责任，就说不清人人有什么责任，就不如说“天下兴亡，我的责任”好，更贴切。此篇文章是台湾的一个学者写的。他进而阐述说，天下太大，应该具体到单位，如果你在企业或者在学校，就应该理解为企业兴亡，我的责任，或者学校兴亡，我的责任，依此类推。只有企业兴旺了，学校兴旺了，天下也就兴旺了。台湾的这位学者的观点，其实也是个思路问题。顾炎武先生倡导的“天下兴亡，匹夫有责”绝对没错，台湾学者只不过把之具体化而已。

思路需要经营。一个好的思路，如果没有好的保障措施，再好的思路也失去意义。《三国演义》里诸葛亮之所以挥泪斩马谡，就是因为马谡的街亭失守，耽误了诸葛亮的逐鹿中原，恢复汉室的大计。假如马谡没有街亭的失守，恐怕诸葛亮的大计就成功了，历史就是另一番模样了，当然这只是假设而已。再比如说，《三国演义》里的火烧赤壁，如果没有诸葛亮的草船借箭、借东风，没有周瑜的苦肉计，没有庞统的连环计等等，曹操的80万大军就笑傲天下了。可见，经营对一个好的思路是多么的重要。

中央提出的建设和谐社会和科学发展观的口号，这是大思路。大思路，当然要大落实。落实也是经营。如果把科学发展观落实到具体地区、具体单位、甚至具体到人，把之变成建设和谐社会为己任，那将是一幅多么美丽的图画呵!愿景是美妙的，但在实际操作当中总是有这样或者那样的问题，不然社会上就不会出现诸多不和谐因素了。想来，这也正常。你看，人结婚时，男女双方多么甜蜜，山盟海誓，白头偕老等。结果怎么样，离婚率不还是那么高吗?连山盟海誓的恋人尚且如此，社会上出现这样或者那样的矛盾不是正常的吗?

古时的思路不叫思路，叫计，叫谋略；现在称之为思路，或称之为策划、企划、谋划等等。总之，不管叫什么，有好的思路重要，形成落实好的思路的思路更重要。

9.谈物业管理发展新思路 篇九

时间:2010-04-16 09:22来源:未知 作者:壬涛 刘会欣

韩怡

物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。

(本论文仅供参考，如需转载本文，请务必注明原作者以及转载来源:论文图书馆

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论文关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营

论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。

物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：

一．物业维修基金的运作模式的改进

维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进

1明确基金使用程序

由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。

2建立基金审查制度

每个财政，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。

3．建立续筹资金的筹集制度

对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。

二．创建新型物业管理模式

目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。

三、实现规模经济在物业管理行业中的应用

物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：

1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”

很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。(责任编辑：论文图书馆编辑04)｛本文仅供参考，如需定制或指导原创论文，请联系论文图书馆客服!｝

2建立物业企业资质等级制度 制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的 企业管理 的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。3．有效整合物业管理资源 针对中小(本论文仅供参考，如需转载本文，请务必注明原作者以及转载来源:论文图书馆

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2建立物业企业资质等级制度

制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。

3．有效整合物业管理资源

针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。

四。全面提高各方的物业管理素质

物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：

1对业主委员会人员进行岗前培训

根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业主权利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定

目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。

五、结语

10.物业公司开展多种经营构思 篇十

一般情况下具有经营性的项目很多，主要有；

①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。⑦金融方面：引进各银行的分理处或信用社。

⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，开设保姆介绍所等等。⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

开展多种经营服务的要求

基本要求是高效、优质。具体有以下四方面要求：

①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。

④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

综合服务的方式

综合服务的方式由其内容所决定，主要有：

（l）常规性服务

这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。

（2）委托性服务

这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，住（用）户自愿选择的特约服务。

（3）无偿性服务

物业服务企业多种经营的方式

一、从经营原理的角度看，经营的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各类资源。物业服务企业要实现多种经营方式，可以从自身现有的两种资源着手。

1．整合自身技术、技能资源，通过产业化发展获取利润。

为了避免物业服务企业利润的外溢和流失，有实力、有条件的物业服务企业可以成立电梯维保机构、清洁服务机构、绿化服务机构、机电管理机构等专业服务机构。这些专业服务机构一方面承包自己公司的服务外包业务，另一方面，合法参与专业市场竞争，外拓专业服务市场，为企业获得更多利润。不少早期大型物业服务企业都采取了这种盈利模式。

同样，物业服务企业可以利用自身的资源优势，向房地产业产业链条的上游和下游延伸业务，从而达到整合经营、获取利润的目的。例如许多物业服务企业在地产策划代理、物业租赁销售，甚至土地测量、地价评估、地产开发、园林施工、建筑监理等产业链条环节都有所作为。

2．利用所服务楼宇及业主资源，获取附加利润。

物业服务企业由于服务于物业项目而具有独特的社区经营资源。其多种经营便可以利用这些资源，开展多种社区经营活动，为企业获取附加利润。如很多物业服务企业引入家电维修机

构、家政服务机构、垃圾回收机构等社会服务机构，以管理处为中心，在这个社区平台上，从这些服务机构的整合和经营中获取利润。

富有新意的是，笔者曾听闻深圳某物业服务企业，利用自己平时工作中所掌握的业主资料，开展了婚介和旅游“业务”。他们联合旅行社精心设计旅游行程，邀请部分业主参加，在这个过程中成全了一些有缘之人，也服务了业主、获取了利润。

二、针对不同业态形式的物业来讲，业主和商户的需求以及所拥有的资源也不尽相同，所以，对于不同种类的物业，物业服务企业可以选择不同的方式进行经营。

对酒店和写字楼，除了开展优质的物业服务，亦可从事与物业管理本身没有直接关联的其他产业的经营，如餐饮经营、超市经营、股票投资、置业投资等等。另外，物业本身也需要一些诸如电话、卫星会议、商务活动策划等专业化商务服 务，这无疑也是物业服务公司可以开拓的利润点。这也符合物业服务企业的产业化发展趋势，同时还可以促进物业服务企业与国际接轨的进程。

在进行商业物业的管理和服务中，物业服务企业还可以为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施提供一些委托、代办服务，以获取利润。

当然，产业化的经营，对企业提出了更高的要求，唯其提高自身的专业科技水平，改善服务态度，才能获利，同时得到业主（商户）的肯定，实现名利双收。

三、从具体项目上讲，物业服务企业的经营方式大致有以下几类：

商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅； 生活服务类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等； 文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室；

医疗教育类——社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所；

商务类——商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项；

房地产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修；

家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物；

金融类——与有关部门合作开办银行分理处；

环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售。

在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身管理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满意、优质高效、企业盈利的原则

物业服务企业当前开展多种经营应优先选择的几种经营项目

1．家居装修装饰行业。

随着我国城市化进程的加快，居民生活水平不断提高，家装行业发展迅猛，蕴藏着巨大的市场商机。物业管理行业与装修行业有着天然的紧密联系，参与这项服务有其天然的资源优势，具体可采取投资成立家装公司或与家装公司合作的方式进行经营。

2．立体化停车场建设。

随着经济的发展，汽车进入家庭趋势明显，中国人多地少的客观条件，使“立体化”停车场成为朝阳产业，物业服务企业天然的拥有庞大的客户资源，易于介入，资源、收费相对有保障。

3．开发社区商业。

有专家提出，城市社区建设的加快，社区商业存在巨大的需求市场，但目前的社区商业配套不足，今后将会有其蓬勃发展的契机。因此，物业服务企业联合开发商，加大底商和街铺的建设，如社区购物中心、社区广场、邻里中心等，是今后物业管理中新的经营收入点。

4．发展环保产业。

环保产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天，环保社区得到消费者的青睐。以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用，无疑是一个巨大的市场。同样可以建立区域性废旧家电电器回收中心、垃圾分类处理中心等，也可以实现社会效益和经济效益双丰收。

5．组建区域性物流配送中心。

物流配送是生活现代化的一个重要标志，居民对这种服务需求也越来越大，物业服务企业只要在现有工作构架中增加几个环节，即可实现。

6．为社区提供信息服务。

在信息轰炸的时代，更多的商家希望进入社区进行面对面的产品宣传，尤其是家电、建筑装饰材料、生活用品等种类，物业服务企业参与为商家宣传的活动，能够更好地为住户提供便利，或者直接向业主提供其他各类生活服务信息，获取应得利益，何乐而不为？

7．走国际化道路，开展社区旅游服务。

社区旅游吸引着人们和境外游客的目光，社区观光游览、居民家中做客、品尝家常便饭、体验家庭生活（住宿）等方式中蕴藏着巨大商机。物业服务企业完全可以和旅行社合作，组织游客到社区参观或做客，使业主、游客和自身企业各自取得收益。同时，也可以和旅行社合作，组织本社区居民到其他地方旅游，并从中赚取一定的利润.物业管理企业开展多种经营活动，并非只有上述几种类型，不同的物业管理企业，可根据自己的实际情况开展经营项目，笔者下面提出几点建议，仅供同行参考：

1.开展各项娱乐活动业务。如今，许多业主因提前退休或其他原因在家休息，经常去茶馆、棋馆、牌馆、麻将馆与朋友聊天、奕棋、打牌搓麻将，以消磨时光。由于许多小区没有这些娱乐场所，业主只好到公园等地去消闲，既不方便又耽搁了时间。假如物业管理公司能够利用小区空地、空房开展茶馆、棋馆、牌馆和麻将馆等业务，为业主尽可能地提供娱乐方便，不但业主没意见，物业管理公司也能增加收益。

2.开办电梯、房顶等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、房顶等公共场所列为他们的选择目标。物业管理公司假如经过业主委员会的同意，能够将电梯、房顶和小区显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。

3.开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务。物业管理公司利用暑假和寒假期间，聘请社会上有一定影响和水平的老师，在小区里开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班，为业主提供一个方便优质的学习环境，让儿童“足不出区”就能够参加培训、学习。据笔者了解，在许多高档小区里，业主对这方面的要求是比较强烈的。假如物业管理公司能够开办书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班业务，也是好处多多。

4.开办房屋中介业务。房屋出租，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租房屋而找不到租赁户，而租房者也因找不到房主而发愁。假如物业管理企业能够为业主房屋出租提供中介服务，就能够解决这一矛盾。这样既方便了业主，又方便了租赁方，假如收费合理、服务方便，各方都能得到满足的结果。

5.开办代理接送小区儿童上学和放学业务。现在许多业主工作都很忙，往往为小孩上学放学回家没人接送而苦恼，请专职保姆费用太高，一般家庭难以承受；不请保姆，孩子无人接送又不安全。假如物业管理公司能够利用优势，开办代理接送孩子的业务，想必会有很好的效果。对经营收益与业委会如何分成的思考

物业管理公司开展多种经营，其中有许多项目涉及到利用业主的物业空间，这就产生了物业管理公司与业主或者业委会怎样分成的问题，笔者就此谈谈自己的思考：

其一，物业管理公司假如开展各项娱乐活动，电梯、房顶等广告，书画、作文、英语、数理化、舞蹈培训班等业务，自然就牵连到业主的利益，因为开展业务的场地是业主的，物业管理公司只提供了服务和管理，所以开展这些业务的收入，应该与之分成，至于[FS:PAGE]比例是多少，理应由物业管理公司与业委会商量而定。假如物业管理公司想吃“独食”，或者业主（业委会）过分强调自己的利益而不考虑物业管理公司的利益，最终“受伤”的将是双方。

11.国有林场经营的新思路讨论 篇十一

【关键词】国有林场；经营发展；经营管理

1.影响国有林场经营发展的主要因素

1.1投入机制不合理

森林资源生产周期较长，还需要进行一系列的经营措施和保护管理工作。但是，时至今日林业的投资政策，仍然是造林种树有钱，管护经营无费；发展速生丰产用材林有优惠政策，培育珍贵优质森林无资金补助，等等。这种只管造林、不顾森林经营的投入机制和政策导向，致使许多林场多年营造和更新起来的林木，因无钱进行抚育经营而大面积生长不良甚至枯死；许多林分质量差的低效林木得不到改造提高；珍贵优质森林更是越砍越少，后继无林。这是造成一些国有林场林木生长率低、质量低、效益低和可采森林资源减少的“三低一少”的根本原因。

1.2林业财税政策不适应

在过去相当长的时间里，林业被视为国民经济中的一项基础产业，其主要任务是生产木材等林产品，向国家缴纳利税。如今，林业建设已由过去的以木材生产为主转向了以生态建设为主的可持续发展道路。林业发展战略的这一转变，要求经营林业既要按经济规律办事，实行市场化运作，讲求经济效益；又要按自然规律办事，实行生态公益事业管理，讲求生态效益和社会效益，保障国家生态安全。然而，国家对国有林场实行的投资、财税、信贷等经济政策和制度，基本上还是过去发展产业的一套老办法，特别是国家林业投资统统按林业建设工程项目安排。这样的政策制度，与国有林场转向主要培育经营生态公益林和林业生产建设量小、分散等特点相脱节，其结果造成林场生产的木材等林产品税费负担仍然过重；培育经营生态公益林资金缺位；林业贷款期限短、难度大、优惠待遇少；林场基础设施的维修、更新投资无门，等等。这几年，国家虽然实施了天然林保护工程，建立了森林生态补偿基金制度，解决了一些国有林场的森林管护经费。但是，从总体上看，国家尚未建立起一套适应国有林场转向以生态建设为主和实施持续经营战略要求的投入机制和财税政策，林场难以从根本上摆脱目前困境，走上振兴之路。

1.3林场担负过重

多年来，国家一直把国有林场的性质定为“事业单位企业化管理”。但是，国家既不按事业单位列编，也不给钱，林场职工也不享受事业单位职工的工资和劳保福利待遇，林场生产的木材等林产品要像一般企业一样，照章交纳税费和利润，林场经营管理国有森林的费用也要由自己创收解决。林业发展战略转向以生态建设为主后，国有林场不只是一个培育和经营利用商品林的生产单位，更多的是保护培育生态公益林的事业单位，同时还担负着保护管理国有森林资源的一部分行政职能。许多国有林场为了维持生计，完成森林管护任务，常常为挣钱而疲于奔命，没有多少余力用于建设林场，培育经营森林。

1.4产权主体缺位

国有林场的森林资源，名义上为国家所有，由地方政府管理。但是，森林资源的产权主体一直未在法律法规上作明确具体的界定，地方各级政府、林业行政主管部门乃至林场都认为，森林资源归己管理，资产就由己支配和处置。由于產权主体不明晰，监管缺位，导致不少林场的林地、林木等，常常被地方政府领导、主管部门以种种名义随意平调、征占，甚至无偿出租、出卖等，造成国有森林资源资产严重流失。而林场生产建设、保护管理森林等面临的困难和问题，却无产权主管部门承担帮助解决的义务和责任。国有森林资源资产产权主体这种似有又无的状况，既难保障资产安全，也影响增长增效。

2.国有林场经营的新思路

2.1加强林地补偿费用的管理

按规定对征用占用林地征收各项补偿费用，是保护林地和维护国有林场权益的重要措施。征占用国有林场经营区内林地的，应在省属国有林场经营区范围内制定异地恢复森林植被的措施。按照政府性基金管理的有关规定纳入预算，实行收支两条线管理，专项用于国有林场异地造林、森林植被恢复与管护。国有林场要切实加强征占用林地补偿费用的管理，按有关规定用途专款专用，切实提高资金的使用效益。

2.2理顺林场管理体制

进一步完善现有经营管理体制，赋予国有林场管理部门的人、财、物管理权限，真正建立起管人、管事、管资产相统一的运行机制。其中省级主管部门主要搞好宏观调控、国有资产管理监督和国有林场主管的考核。

2.3调整林场产业结构

大力发展多种经营，培植新的经济增长点，增添发展后劲。发展非木质森林资源产业，培育园林观赏植物、特色花卉、绿化苗木；发展生物制药产业，培育名贵中药材，引进优良品种，推广应用先进技术；利用丰富的森林资源，发展森林旅游业，兴办森林公园，开发森林旅游、休闲、娱乐产业，创建绿色文明。

2.4提高管理人员素质

全面提高管理者的素质，是林场脱困振兴，实现相持阶段良性转化的重要组织保障。因而，需要各地林业主管部门，按照国家林业局《关于加强林业人才队伍建设的意见》的要求，把国有林场人才队伍建设作为重点，纳入林业人才队伍建设规划，并从实际出发，制定培育、选用和激励人才的切实有效的办法和措施，逐步建立一支思想品德好、富有林业专业知识和经营管理才能，热心林业事业的优秀人才队伍，特别是优秀场长队伍。与此同时，还要积极采取措施，解决林场职工工资待遇过低、生活工作条件差的问题，创造一个能让优秀人才充分施展才干和健康成长环境条件，以利于吸引和留住人才，长期为发展林场事业服务。

综上所述，我国林业正处于一个新的发展的重要阶段，林业主管部门一定要解放思想，进一步探索技术创新和制度创新，为我国经济社会的可持续发展提供一个资源与环境的重要支柱。 [科]

【参考文献】

[1]朱永法，魏远竹.国有林场分类经营改革探讨.北京林业大学学报，2001.23（3）.

12.物业经营管理的风险与规避 篇十二

物业管理是新兴的行业, 也是社会精细化分工的产物。近几年, 物业管理在我国得到长足的发展, 物业管理企业必须要有优秀的管理人才, 及高效的运营机制和先进的管理方法, 以及一定的质量保障体系, 才能适应物业经营管理的市场化发展进程。但是, 就目前的市场状况而言, 许多物业管理企业处于微利, 甚至亏损。纠其原因是物业管理的模式有关。

物业管理的经营模式可以分为二个方面:一是将物业管理和物业经营融为一体, 在做好物业管理工作过程中, 同时也为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方法, 这样就无法发挥物业管理的增效潜力;我国现阶段物业管理企业都在这一层次中徘徊。二是将物业管理从一般维护、运行阶段转变到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面, 亦将服务眼光由物业管理委托期这个局部放大到物业经济市场化进程中来。这样既增加了物业管理企业的经济效益, 也提高了物业管理服务的质量。

二、物业经营管理过程中可能产生的风险

(一) 物业风险及产生物业风险所造成的损失。

物业风险是指物业在特定期间内, 在特定客观条件下, 由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失、人身伤害等无法弥补损失的可能性。其中, 损失有两种情况:直接损失和间接损失。直接损失是指物业本身被损坏, 例如房屋、门窗被毁坏、设施设备不能正常运行等等;间接损失就是指由于物业的直接损失而造成的未毁损物业价值或收益的降低等情况。例如在修理被损的经营性物业时, 正常经营将被中断, 与之相邻的未毁损物业同样也不能正常使用, 严重的导致物业的出租权利益、营业利润的受损等等。

(二) 企业内部或外部的多种不确定因素而造成的物业财产、物业管理中的风险。

可能产生的损失有以下几种:第一, 增加经营性或经常性的财务支出, 如:额外的维修等等;第二, 由于服务不到位引发业主对物业公司的抱怨, 甚至丧失对其的信任所造成的损失;这样就会引发业主或使用人与物业公司的矛盾产生, 可能影响物业企业的正常运作;第三, 由于服务不到位而引发的损害公司的声誉或形象, 最终失去长久发展的机会;第四, 产生法律官司及责任索赔、员工受到伤害或者是财产受到损失, 致使正常经营利润受到影响, 经营状况下降, 无法续生存下去等等。

三、诚信缺失是造成物业经营管理产生风险的重要原因

(一) 造成诚信的缺失的原因。

物业管理行业的诚信丢失是严重影响了物业经营管理的主要原因之一。诚信缺失问题的产生, 从物业管理企业自身情况来分析, 由于相当一部分物业管理企业的领导扭曲了价值观, 惟利是图的经营理念严重制约着企业的经营行为, 使企业丧失了职业道德, 再加上企业产权非常不清晰, 信用制度的不完善, 导致物业管理经营者只注重眼前利益, 丧失了诚信原则, 这对企业发展是极为不利的。

(二) 诚信缺失问题的解决。

在物业管理的经营中如何避免这种现象的发生, 建立企业信用体系是势在必行的, 主要是强化企业诚信守法的观念和提升信用意识物业管理企业要从上到下, 牢固树立诚信意识, 自觉走出信用危机的怪圈, 并依法从事物业管理, 按照合同的约定为业主提供最满意的服务。

四、物业经营管理风险的规避

(一) 加强经营观念意识。

物业经营管理人员必须具备了强烈的营销意识, 才能使物业潜力得到更充分的发挥。公司员工要以公司为家, 并深刻理解物业管理工作应是份内之事。要让物业开发商明白物业管理重要性, 而一项优秀的物业营销方案可能会给开发商、业主和客户带来更多的实惠。

(二) 要采取多种经营与专项经营相结合方法。

1.要开展专项经营活动。

在与国际接轨过程中要完善物业的市场管理, 物业经营、管理市场非常庞大, 需要大量的法律、估价、测量、咨询等等专业的人才。要始终保持各种业务畅通无阻, 并吸收借鉴好的经验, 为自身培养专业人才, 进行专项经营, 缩短物业经营管理与专业管理的差距。

2.要以物业本身为中心开展多元化经营。

这不但是对物业管理经营很好的辅助和补充, 也是对物业经营要适应多层次、多元化顾客的需求的必要条件。提供全方位综合性的服务, 合理配置不同商品服务的结构, 让物业管理公司在经营管理上占有一定的优势, 又存在巨大的发展市场, 所以一旦经营得当, 就会得到丰厚的回报。

(三) 要加强内部管理、控制成本、实现利润最大化。

在市场经济条件下, 利润才是企业运行的根本目的和生存最重要的基础。物业管理公司要通过理顺各方面关系和强化内部管理, 才能真正保证各项收支及时足额地入账, 所要必须要将费用及一些不可预测的损失降至最低限度, 严格的控制成本。只能通过人的努力来改变物业价值, 包括发挥其潜在价值和使物业升值。

从根本上讲, 企业财富积累的过程是一个战略决策与风险控制的过程, 而风险与机遇并存。只有物业经营管理企业能树立危机意识, 并建立有效的风险防范机制, 运用先进的管理手段与技能, 并能真正的付诸实践, 将经营风险降低到最低或可控状态, 这个行业不但不是“万丈深渊”, 发展趋势更不是“强弩之末”, 在我国国民经济中体系中而是充满生机勃勃, 商机无限。

摘要：物业服务行业是一个进入门槛低、科技含量低、承担社会职能多、收益与风险却不对等的高风险行业。随着这个行业的飞速发展, 市场无序竞争越来越严重, 目前几乎呈白热化状态, 整个行业面临“冼牌”阶段, 一些经营规模小、经济实力弱、服务水准低、抗风险意识差的企业, 面临着被市场淘汰的危险。物业管理企业如何才能在国家规定的10%利润中得以生存, 只有靠自己的努力正确的经营, 只有在经营上下苦功, 物业管理企业才能得以生存和发展。