房地产经纪行业介绍及优势

房地产经纪行业介绍及优势（共9篇）

1.房地产经纪行业介绍及优势 篇一

房地产经纪人考试介绍

自从国家建设部与人事部2001年12月联合制定，于2002年开始实施房地产经纪人资格管理制度以来，从事地产行业的人们似乎找到了一个证明实力的途径，一夜之间，房地产经纪人资格考试迅速升温，那些在地产行业从事多年的Ｏｆｆｉｃｅ白领们兴冲冲地报名参加培训，温书考试的热情一点都不亚于那些在ＴＯＦＥＬ、ＧＲＥ中苦苦挣扎的学子。“做房地产，考经纪人”成了2003地产行业最时髦的行为。根据国家建设部和人事部的有关规定：我国房地产经纪人员职业资格分为：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两个层次。

房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，原则上每年举行一次。凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格（2005年前暂不要求），并达到规定的学历和工作年限，均可报名参加房地产经纪人执业资格考试。考试合格人员，由省级人事部门颁发人事部统一印制，人事部、建设部共同用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效，用人单位可根据工作需要聘请持证者任经济师职务。

房地产经纪人考试是由国家建设部与人事部共同组织的考试，该考试包括如下四个科目：《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》、《房地产经纪相关知识》。考试实行两年为一个周期的滚动管理办法，即两年内累积通过所有四个科目的考试。

报考条件

一、报名条件

按照《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，并具备下列条件之一的，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：

1、取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年。

2、取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务满2年。

3、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年。

4、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年。

5、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。

二、免试条件

按照《房地产经纪人执业资格考试实施办法》中第七条规定，已经取得房地产估价师执业资格者，报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本制度与政策》科目。

以上专业工作年限计算截止日期为考试当年12月31日。

引房地产经纪人员职业资格制度暂行规定

12001年12月18日人事部、建设部人发〔2001〕128号发布）

第一章 总 则

第一条 为了加强对房地产经纪人员的管理，提高房地产经纪人员的职业水平，规范房地产经纪活动秩序，根据国家职业资格制度的有关规定，制定本规定。

第二条 本规定适用于房地产交易中从事居间、代理等经纪活动的人员。

第三条 国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。

第四条 本规定所称房地产经纪人员职业资格，包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。

第五条 人事部、建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。

第二章 考 试

第六条 房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，原则上每年举行一次。

第七条 建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲、编写考试教材和组织命题工作，统一规划、组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作。

考前培训工作按照培训与考试分开，自愿参加的原则进行。

第八条 人事部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目、考试大纲和考试试题，组织实施考务工作。会同建设部对房地产经纪人执业资格考试进行检查、监督、指导和确定合格标准。

第九条 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：

(一)取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；

(二)取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；

(三)取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；

(四)取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年；

(五)取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。

第十条 房地产经纪人执业资格考试合格，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印制、人事部和建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效。

第十一条 房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。

第十二条 建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲，人事部负责审定考试大纲。

各省、自治区、直辖市人事厅(局)、房地产管理局，按照国家确定的考试大纲和有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。

第十三条 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。

第十四条 房地产经纪人协理从业资格考试合格，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效。

第三章 注 册

第十五条 取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员，必须经过注册登记才能以注册房地产经纪人名义执业。

第十六条 建设部或其授权的机构为房地产经纪人执业资格的注册管理机构。第十七条 申请注册的人员必须同时具备以下条件：

(一)取得房地产经纪人执业资格证书；

(三)身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；

(四)经所在经纪机构考核合格。 第十八条 房地产经纪人执业资格注册，由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门(以下简称省级房地产管理部门)初审合格后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的注册管理机构核发《房地产经纪人注册证》。第十九条 人事部和各级人事部门对房地产经纪人员执业资格注册和使用情况有检查、监督的责任。

第二十条 房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续。

再次注册者，除符合本规定第十七条规定外，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。

第二十一条 经注册的房地产经纪人有下列情况之一的，由原注册机构注销注册：

(一)不具有完全民事行为能力；

(二)受刑事处罚；

(三)脱离房地产经纪工作岗位连续2年(含2年)以上；

(四)同时在2个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动；

(五)严重违反职业道德和经纪行业管理规定。

第二十二条 建设部及省级房地产管理部门，应当定期公布房地产经纪人执业资格的注册和注销情况。

第二十三条 各省级房地产管理部门或其授权的机构负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作，每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。

第四章 职 责

第二十四条 房地产经纪人和房地产经纪人协理，在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，恪守职业道德。

第二十五条 房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执业房地产经纪业务并获得合理佣金。在执行房地产经纪业务时，房地产经纪人员有权要求委托人提供与交易有关的资料，支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用，并有权拒绝执行委托人发出的违法指令。

第二十六条 房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构，协理房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

第二十七条 房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。

房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。

房地产经纪人和房地产经纪人协理必须接受职业继续教育，不断提高业务水平。

第二十八条 房地产经纪人的职业技术能力：

(一)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；

(二)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定；

(三)熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作技术和技能；

(四)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；

(五)有一定的外语水平。

第二十九条 房地产经纪人协理的职业技术能力：

(一)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；

(二)具有一定的房地产专业知识；

(三)掌握一定的房地产流通程序和实务操作技术及技能。

第五章 附 则

第三十条 本规定发布前已长期从事房地产经纪工作并具有较高理论水平和丰富实践经验的人员，可通过考试认定的办法取得房地产经纪人执业资格，考试认定办法由建设部、人事部另行规定。

第三十一条 通过全国统一考试，取得房地产经纪人执业资格证书的人员，用人单位可根据工作需要聘任经济师职务。

第三十二条 经国家有关部门同意，获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员，符合本规定要求的，也可报名参加房地产经纪职业资格考试以及申请注册。

第三十三条 房地产经纪人协理从业资格的管理，由省、自治区、直辖市人事厅(局)、房地产管理部门根据国家有关规定，制定具体办法，组织实施。各地所制定的管理办法，分别报人事部、建设部备案。

第三十四条 本规定由人事部、建设部按职责分工负责解释。

第三十五条 本规定自发布之日起施行。

2.房地产经纪行业介绍及优势 篇二

1.《城市房地产管理法》是行业管理的法律基石

《城市房地产管理法》 (中华人民共和国主席令第72号) 是由全国人大常委会通过并发布的, 用以调整我国房地产经纪行业行政管理活动的最高法律基础。它明确规定:设立包括房地产经纪机构在内的房地产中介服务机构应当具备“自己的名称和组织机构;有固定的服务场所;有必要的财产和经费;有足够数量的专业人员, 以及法律、行政法规规定的其他条件”, 而且“设立房地产中介服务机构, 应当向工商行政管理部门申请设立登记, 领取营业执照后, 方可开业”, 这表明我国房地产经纪行业管理具有了相应的法律依据, 为行业管理依法行政奠定了法律基础。

2.《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》是行业准入 (限制) 制度的基础

根据人事部建设部关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知 (人发[2001]128号) 的规定, 国家对房地产经纪人员实行 (包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格的) 职业资格制度, 纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员, 必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效, 而且“取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件”、“未取得职业资格证书的人员, 一律不得从事房地产经纪活动”。

3.《房地产经纪行业管理办法》是行业管理的主要框架体系

《房地产经纪行业管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行业的部门规章, 对房地产经纪机构和人员管理、房地产经纪活动规范、监督管理以及违反相关规定的法律责任等方面都作出较为全面系统性的规定。因而《房地产经纪行业管理办法》成为我国房地产经纪行业管理的主要框架体系。

然而, 我国房地产经纪服务方面的法律法规还处于构建框架过程中, 其完整的体系尚待完善, 尤其是法律以及高级别的法规相当匮乏, 而且规定过于笼统原则, 缺乏可操作性, 许多方面法律关系的调整还难以涵盖。即使是现有的《城市房地产管理法》也仅从法律上对房地产经纪机构依法设立的基本条件进行界定, 除对房地产经纪机构的设置进行规范外, 并没有将房地产经纪服务行为置于民商法的调整范围, 尤其是对房地产经纪从业人员准入限制和经纪机构的权利、义务、责任等方面并未涉及。

二、已构建“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式, 但仍需高度重视社会监督机制的建立与完善

1. 从行业发展阶段来看, 我国房地产经纪行业已经从幼稚发展阶段步入了正向引导和扶持发展阶段

自1978年改革开放以来, 我国房地产经纪行业就开始复苏, 尤其是进入20世纪90年代以来, 随着房地产业的兴起, 房产经纪服务行业开始蓬勃发展。据统计, 目前我国共有房产经纪机构5万多家, 从业人员近百万, 佣金规模超过300亿元 (已经达到了未来期望值3000亿元佣金规模水平的1/10) 。当前房地产经纪服务行业正向规模化、品牌化方向发展, 房地产经纪企业正由外延式资本集中的粗放经营模式向内涵式资本集聚的集约化经营模式转变。因而, 从总体上来看, 我国房地产经纪行业已经从幼稚发展阶段步入了正向引导和扶持发展阶段。

2. 从管控程度来看, 政府对我国房地产经纪行业控制已从绝对控制阶段步入相对控制和引导扶持阶段

1983年12月17日国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》 (国发[1983]194号) 明确规定“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋, 严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动”。1987年9月17日国务院颁布的《投机倒把行政处罚暂行条例》规定:经纪活动不再是投机倒把行为。1988年8月8日建设部、国家物价局、国家工商行政管理局联合下发的《关于加强房地产交易市场管理的通知》 (建房字[1988]170号) 规定“对一些在房地产交易活动中出现的尚存在争议的问题, 如房地产经纪人问题等, 可通过试点, 从实践中摸索经验”。我国房地产经纪行业逐渐得到了国家和社会的认可。

之后, 1995年1月1日《城市房地产管理法》的颁布实施, 确定了房地产经纪机构的设立条件;2002年8月20日建设部发布的《关于建立房地产企业及执 (从) 业人员信用档案系统的通知》 (建住房函[2002]192号) 和2006年7月6日的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》等都强调通过整顿规范, 倡导规范经营模式和业务流程, 扶持诚信经营企业, 对违规企业及违规行为记入信用档案系统、通过媒体进行曝光并报行政机关予以行政处罚。这些均说明了我国房地产经纪行业已走出绝对控制阶段, 完全进入到房地产经纪行业地位的合法化和正面规范引导的相对管制与扶持的关键阶段。

3. 以“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式得以构建

虽然房地产经纪业已步入了正向引导和扶持发展阶段, 但我们也必须清楚地意识到:一方面房地产经纪行业还是依附于房地产业的年轻行业;另一方面, 由于培育和发展滞后, 房地产经纪行业在发展中还存在不少需要通过行政予以规范管理的问题;再加上计划经济体制的历史原因, 我国房地产经纪行业协会还无力担负起行业管理的重要责任。因此, 根据我国建立社会主义市场经济体制的改革目标, 完全放开对房地产经纪竞争性行业的管理, 形成小政府、大社会的国民经济管理格局, 并实施一步到位的协会主导型或行业自治型的主体管理模式还不现实。

尽管问题诸多, 发展步伐艰难而缓慢, 但随着2004年6月29日建设部发布的《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》 (建办住房[2004]43号) 以及2004年7月12日, 中国房地产估价师学会的更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会, 全国性唯一的房地产经纪行业组织得以正式成立。

当前, 我国房地产经纪行业行政督管重心主要是强化其宏观管理职能, 弱化微观管理职能, 政府作为宏观管理者, 主要立足于对房地产经纪行业的宏观调控, 充分利用行政、法律、经济等调控手段, 在依法办事的条件下, 处理好行政主管部门与房地产经纪组织以及政府行政主管部门之间的关系。相反, 随着政府在微观领域实施行政干预的相对弱化, 我国房地产经纪行业组织的自我管理职能却不断得到培育与强化。由此可见, 基于历史与现实的考量, 构建以“行政监管与行业自律”并重的行业管理主体框架模式已经成为一种必然。

同时, 需要高度重视房地产经纪行业的社会监督机制的建立和完善。为此, 一方面, 需要加大对典型案例及检查结果的曝光力度。要充分发挥举报投诉机制的作用, 通过设立举报电话、开通举报信箱等多种方式, 提供快速便捷的举报、投诉渠道, 及时发现违法违规行为线索。另一方面, 对群众的举报和投诉, 要认真接收、快速处理、及时反馈, 规范房地产经纪行为, 推动房地产经纪服务诚信体系的建设, 促进房地产经纪行业健康发展。

三、行业监管涉及多个行政管理部门, 但这些部门尚未形成有效的监管合力

1. 行业监管涉及多个行政管理部门

目前我国房地产经纪行业监管涉及房地产、工商、价格、劳动等多个行政管理部门。其中包括: (1) 政府建设 (房地产) 部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能, 如房地产经纪机构 (执业登记事后的) 备案管理、从业人员注册 (事后的) 备案管理、经纪活动督管、违法违规惩罚以及构筑房地产交易信息服务平台等权能; (2) 工商行政管理部门主要负责房地产经纪机构设立 (事前的执业) 、登记与执照发放、房地产广告和宣传资料承诺等管理职能; (3) 人力资源和社会保障部门负责对房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员签订劳动合同实施管理; (4) 价格主管部门负责房地产经纪服务收费管理; (5) 行业协会负责行业从业人员注册、行业诚信建设、房地产交易信息共享系统建设、房地产经纪执业规则制定、建立健全房地产经纪机构资信评价体系、建立房地产经纪机构和经纪人员失信惩戒机制、建立房地产经纪机构房源、客源信息共享系统, 以及探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度安排等行业自律职能; (6) 建设主管部门、人力资源和社会保障部门对房地产经纪人员职业资格制度中的考试制度进行监管; (7) 房地产、工商管理部门以及行业协会负责房地产经纪合同示范文本的制定与推荐工作。以上所述说明了我国房地产经纪行业管理牵涉面广, 涉及到专业性强的多个相关政府管理部门。

2. 相关部门尚未形成有效的监管合力

然而, 正因为目前各地对房地产经纪机构的监管, 涉及部门太多, 才使得这些部门尚未形成有效的监管合力。监管合力的缺失一方面造成领取营业执照从事房地产经纪机构的大量个体经营户难以纳入房地产主管部门备案监管范围;另一方面造成未备案、超范围经营、非法异地经营、无照经营等违规行为的房地产经纪机构难以吊销营业执照, 及时清出市场。因而, 针对这种多头管理难以拧成一股力的现状, 各相关部门必须加强部门间的协作配合, 建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制, 这样才能综合有效地监管我国房地产经纪行业。

四、行业自律机制基本形成, 但行业协会应有的作用并未得到充分发挥

1. 我国房地产经纪行业自律机制基本形成

当前我国房地产经纪行业基本上形成了一个以转变行业从业人员注册管理方式为依托、行业诚信 (档案) 体系建设为内核和行业执业规则建立为依据的行业自律机制。

首先, 转变行业从业人员注册管理方式已成为我国房地产经纪行业自律管理的重要依托。转变房地产经纪人注册管理方式之后, 行业组织将房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理的有机结合作为创新性的注册管理制度并成为我国行业自律管理工作的重要依托。而且把通过制定实施并不断完善的继续教育课程, 作为提升房地产经纪从业人员业务素质和职业道德水准的重要渠道, 并为行业从业人员达标执业条件和提升执业水平提供重要机会。

其次, 行业诚信 (档案) 体系建设成为我国房地产经纪行业自律管理的内核。目前各地行业组织基本上建立了房地产经纪行业信用档案;搭建了行业信用信息平台;暴光违法违纪案件;定期开展房地产经纪资信评价活动, 并向社会公布评价结果;发布房地产交易风险提示;推广房地产经纪业务合同文本等。这不仅有助于建立房地产经纪行业的守信褒奖、失信惩戒的机制, 而且有利于引导房地产经纪行业的规范、健康、持续发展。

再次, 行业执业规则的建立成为我国房地产经纪行业自律管理的重要依据。2006年10月中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪执业规则》, 成为了行业组织对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据。它不仅是评判房地产经纪行为是否符合房地产经纪职业要求的行业标准, 而且也是房地产经纪行业组织对违规的房地产经纪机构、房地产经纪人进行自律管理与惩戒的重要依据。

2. 行业协会应有的作用并未得到充分发挥

从全国性的房地产经纪行业组织构建来看, 我国还未建立全国性的房地产经纪协会组织, 一些地方甚至连区域性的房地产经纪协会也没有, 即便是已经建立的地区性经纪协会, 在会员数量、服务培训、管理手段上往往表现得相当疲软, 使行业自律处于缺位状态。尤其是一些地方性房地产经纪协会仅仅局限于在一般的教育培训、学术交流、业绩评定等方面发挥作用, 再加上政府行政干预的程度和力度还较强, 目前房地产经纪行业协会应有的作用并未得到充分发挥。

五、行业管理的技术手段与制度安排得到了进一步创新, 但在实际工作中, 往往却重管理轻服务、重制度安排轻监管执行力

1. 我国房地产经纪行业管理技术手段与制度进一步创新

随着网络信息技术的逐步推广与应用, 促进了我国房地产经纪行业监管技术手段的根本改变, 大多建设 (房地产) 主管部门也相继构建了包括从业人员资质注册、经纪机构备案、交易与登记查询、交易合同网上签订、资金监管、经纪信用档案信息公示和在线投诉等网络管理平台, 极大地提升了行业管理绩效。

与此同时, 还对从业人员职业资格制度、劳动合同制度、备案信息公示与共享制度、从业保证金制度、经纪人签名责任制度、告知义务制度、资质或资格年审制度、明码标价制度、违法违规行为处罚记分标准化制度、信用档案动态跟踪与公示制度、交易资金制度和经济法律责任处罚制度等行业监管进行了一系列的制度创新, 这为我国房地产经纪行业管理提供了有效的制度保障。

2. 在实际工作中, 往往重管理轻服务、重制度安排轻监管执行力

3.美国学者怎样研究房地产经纪行业 篇三

在为期3天的63场小组讨论中（第一天是大会，没有小组讨论），有一场是讨论房地产经纪的，这让我感到很振奋，因为国内目前基本上很少有学者研究房地产经纪行业的实证问题。这场讨论会一共宣读了5篇论文，兹录如下。

Paper 1：“Do Specialized Agents Help Their Clients More Than Other Agents？———The EffectofAgentSpecializationinRealEstateTransactions”（专业化经纪人能比别的经纪人更好地帮助客户吗？———在房地产交易过程中经纪人的专业分工效果）。在我国的房地产经纪行业，专业化经纪人这个概念虽然有，但并不多见。多数经纪人还是有什么业务就做什么业务，并无专业分工的意识。当然，在广州这样的房地产经纪业务发展的比较早和比较成熟的城市，早些年就有一些经纪公司专做写字楼租赁业务，还有一些专做豪宅的租赁业务，这就是专业分工。不过这篇论文所研究的四种类型的专业化并非针对物业类型，这四种类型是：一是针对业主的专业化，比如专做个人业主，或银行、或政府、或公司业主；二是针对不同价格范围的专业化，比如专做豪宅或者专做便宜住宅；三是专做卖方经纪人；四是专做买方经纪人。文章希望研究专业化的经纪人在物业成交价格上和成交速度上是否比非专业化的经纪人具有优势。研究结果发现专注于不同业主类型的经纪人的确在成交价格上和成交速度上相对非专业化的经纪人具有优势，所以卖房者应该委托专做自己这类业主类型的经纪人。同时，专注于某种价格区间的专业化经纪人和专做卖方代理的经纪人都能够在成交价格和成交速度上胜过非专业化经纪人，但专做买方代理的经纪人并没有这样的优势，所以不建议买方特地找专业化的买方代理经纪人。

Paper 2：“How Many is Too Many？ The Impact of Agent Inventory on Selling Price and Liquidity of Client Properties”（多少才是太多？———挂牌物业数量对客户委托物业的售价和出货速度的影响）。这篇文章得出了一个比较简单的结论：一个经纪人在MLS系统挂出的物业太多的话，对其出货价格和出货速度都会有不利影响。我们会发现这和中国的情况不大一样，在中国，经纪人为了吸引买房者前来询价，往往会尽量加大自己的盘源数量，甚至用一些虚假盘源来充数。这种区别首先是因为在美国的MLS系统是不可能挂出虚假盘源的，所有的盘源都是真实的。而在中国，虚假盘源往往是用来“钓鱼”的，这些盘源往往是“价廉物美”，但实际上根本不存在或者是早已售出。所以不能拿中国的情况简单和文章分析的美国情况对比。这也正说明了中国目前房地产经纪行业的发展还处于不规范不成熟的阶段，有必要尽早大力推广MLS系统，而盘源真实性应该是首先要做到的。

Paper3：“Observable Agent Effort and Negotiated Residential Real Estate Commissions”（可观察到的经纪人工作和住宅房地产佣金谈判结果）。这篇文章提到了两个概念，一是如何让经纪人做出的努力能够被观察到，一个是虚拟展示技术。在和经纪人讨论“跳单”（即委托人逃避支付佣金）问题时，不论是客户还是一些站在公正立场上说话的经纪人都表示：做为客户，如果觉得经纪人付出的劳动成果根本不值其佣金，就会选择跳单。这说明让客户观察到经纪人付出的努力是很重要的。而这篇文章的结论是：虚拟展示技术（即用电脑等工具三维展示物业内外部情况）能够让客户“观察”到经纪人所做的工作，从而能够让经纪人有可能获得更多的佣金。而文章也提到：虚拟展示技术本身需要投入较多的成本。

Paper4：“The Effect of Listing Price Strategy on Transaction Selling Prices”（挂牌价格策略对成交价格的影响）。这篇文章讨论的是一个很小的技巧性问题：业主如何在一个客观的市场价格基础上报价才能够尽快吸引买家的注意力并且在和买家接下来的讨价还价过程中占据主动。

Paper5：“School Choice and Housing Values： Evidence From Vermont”（学校选择和住宅价值———佛蒙特州的证据）。这篇文章讨论的是一个常见的问题，也就是我们常说的学区房的价格问题。但因为美国的佛蒙特州的学区规定有所不同：学生可以自愿选择跨学区上学，这样所谓学区房的概念就不大一样了。这篇文章严格说并非研究房地产经纪，而是研究房地产估价问题的。

学术研究离不开数据，在我国目前研究房地产经纪问题遇到的最大障碍也是数据获取比较难，更难以获得全面的数据，这也是笔者在文章开始的时候提到我国目前研究房地产经纪的学术文章比较少的原因。

上述几篇文章的主要数据来源是MLS系统，我向几位学者了解他们获取数据是否方便，他们也提到：过去可以比较容易地免费获取MLS数据，但现在越来越难了，MLS数据过去对学者免费，现在也要收费了。当然任何商业模式下，收费都是大势所趋。这也说明：MLS系统不光是可以规范行业规则（这一点在本专栏过去的文章当中已经多次讨论过），同时也可以通过数据挖掘获利。

说到数据挖掘，这次在会议上也有专门的数据公司前来参会，他们就是专门销售数据产品的。这些数据产品不光是学者研究的时候需要，业界在分析自身和行业状况的时候也是需要的。我问过这些数据公司，他们的数据来源和数据销售对象其实都是业界的公司———每家公司都需要了解全行业的数据。

相比美国具有逾百年历史的房地产经纪行业，我们的行业还太年轻，但年轻也使得我们具有后发优势，我们可以多借鉴美国的经验，少走弯路。当务之急还是应该行动起来。

4.房地产经纪行业介绍及优势 篇四

【摘要】房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了重大贡献。随着房地产市场机制的建立与完善，房地产经纪在房地产市场交易中有着十分重要的作用，是房地产流通环节中的一条重要纽带。但据资料显示，当前中国房地产经纪行业发展尚不成熟，从业人员素质较低，诚信机制不完善，服务水平较低，经纪公司资格不合格等是房地产经纪行业发展的主要障碍。本文现主要针对这一问题，通过查阅全国各地相关调研资料，经济学中的一定知识与本人的分析，并以四川省的房地产经纪行业为例，提出对房地产经纪行业的进一步规范与服务水平的提升的一些对策建议。

【关键词】房地产经纪 四川 行业规范 服务水平对策

一、引言

近几年来，房地产经纪机构和从业人员队伍迅壮大。在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中，以第三者的独立身份，从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作。现在市场上的房地产经纪多被称为“房地产中介”“二手房代理”等，但这之间的机构规模不一，服务水平参差不齐。从业人员的服务水平差，缺乏相关专业素质与职业资格考试的认证。房地产经纪行业发展水平与发达国家存在较大差距。因此亟需通过相关部门的整顿与监管，提升行业的整体服务水平，引导房地产经纪行业的健康发展，从而促进整个房地产市场的稳定，持续发展。

二、四川省房地产经纪行业现状

1.房地产经纪机构规模及相关资格

从成都、德阳、绵阳各市的工商管理部门了解到，从事房地产经纪并登记在册的正规公司较少。市场上存在的多数房屋中介均为不具有从事房地产经纪业务资格的非法机构，这些机构的规模相对较小，且以个体为主；存在形式多为依附于较大的经纪公司。这样的个体机构有着投资少，风险小，收益周期短等优点，所以被广泛采用。有关部门无法直接对个体机构进行监管与规范。个体机构逃避营业税，违反职业道德，扰乱房地产经纪市场秩序的行为多有发生，且无法提供优质专业的服务。个体机构也不具有从事房地产经纪工作的相关资格，门店的从业人员未通过房地产经纪人职业资格考试认证，缺乏相关的专业知识，服务水平较低，违章操作现象多，降低了房地产经纪行业的总体信用度，无法使居民享受优质的服务，阻碍着整个房地产行业的发展。

2.房地产经纪机构的服务评价

据相关部门调查显示，有47％的消费者没有接受过房地产经纪服务，有53％的消费者通过房地产经纪机构帮助其完成房屋买卖或租赁交易，其中35％的消费者在房地产经纪机构的帮助下完成交易2次或2次以上。有50％左右的消费者提到曾经遇到过不诚信的房地产经纪机构，由此对房地产经纪机构印象很差。而当问到今后若有房产交易时，是否会选择房地产经纪机构提供服务时，只有58％的消费者。

从这一调查结果中可看出：

（1）消费者选择房地产经纪因素

这一部分的消费者多是因为“熟人的介绍”、“自身的信息渠道相对较窄”和“信用较高“等

原因选择房地产经纪机构。其中大部分为上班族与年轻人，因为他们的工作相对繁忙，无过多时间亲自打理。只有较少部分的人因为“信用较高”、“品牌”和“服务质量”因素选择经纪。

（2）不选择房地产经纪因素

所占比例较大的因素为“收取费用过高”、“服务不完善”和“缺乏诚信”，三者所占比例分别为61%、49%、12%。佣金过高会使消费者觉得无力承受，且无法享受优质满意的服务。国内房地产经纪佣金比也远高于发达国家。

（3）房地产经纪从业人员状况

按照国家《房地产经纪管理办法》规定：国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。这要求从业人员必须具有相关的职业资格认定，提高了此行业的入门门槛。可是现状却较为混乱，多数相关机构的从业人员都无任何职业资格认定证书，未经过专业培训。使得无论什么人，都能从事此行业，增加了房地产经纪交易市场的不稳定因素。不利于整个行业的管理，从而服务的质量也无从保障。

三、影响房地产经纪行业不规范及服务水平较低的原因分析

1.有关部门的行政职能界限模糊，互推责任

现行的中介机构主要由各市的工商部门、房管办和公安部门共同管理。管理部门较多，各部门的职能交差也过大，造成职能模糊。职能模糊使得政府办事的透明度大大降低，经常会出现一件事情无人管或者互相推卸责任的现象。政府在行业自律管理上处于时间、空间和专业的信息不对称地位，这样对于房地产经纪行业的管理难以到位、难见成效，行政效率低下，进一步放任了非法中介机构的滋生，使得市场处于相对混乱的阶段。

2.相关法规滞后

现出台的房地产经纪行业相关法规有：1994《城市房地产管理法》，明确了房地产中介机构的法律地位，为发展和管理房地产经纪行业提供了法律依据。《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等文件。表面上进一步规范了房地产经纪行业，但其操作性不强，未对具体情况作出相关处理办法及规定。使得一些在中介间的房地产投机行为的产生，如由“房屋出售，租赁服务”变为“低入高出”，恶意囤积房源，哄抬房价的投机行为，扰乱了房地产市场的正常秩序。

3.监管体 系不完整

房地产经纪行业的监管不仅需要相关政府部门的参与，还需要法律监管，各方舆论的参与。如当地房地产中介管理协会，当地媒体，消费者协会及公民的舆论监督。形成一条由政府部门，媒体，协会，公民共同组成的监管链条。

4.行业入门门槛低，收益高

自古到今，金钱的诱惑总是很多人所不能抵御的。此行业“高收益，低投入”的特点，使得大量的人员涌入此行业，且行业的准入条件较宽松。省内各大城市均存在大多中介机构规模较小，机构的工作人员无专业资质。机构以挂靠和加盟等方式逃避相关部门的检查。行业的标准性降低，使得工作人员难以对客户提供准确、满意的专业服务，大大降低客人对经纪行业的信赖度。

5.房地产泡沫经济衍生

国民逐渐富起来了，对住房的要求及需求都有所增加。中国房地产市场进入了告诉发展的阶段，近几年持续上涨的房价，成了社会一大热点问题。房地产泡沫经济也逐渐衍生在这一领域。居高不下的房价，使得投机行为的逐渐增多，受利益的驱使，众多中介机构利用职能之便，也加入这一行列，使得整个市场更为混乱。

四、进一步规范房地产经纪行业及提升行业服务水平的对策建议

1.明确相关部门管理职责，形成行业监管体系

划分专门管理房地产经纪行业的部门，明确管理范围。加强与各政府部门的合作，如税收部门。实行既统一又分工、协调衔接的房地产经纪市场监管主体制度，划清管理职能，理清管理关系。工商部门严格进行工商登记，房管局进行严格监管，严格登记从业人员的从业资格。加强与媒体与各协会的合作，实行舆论的监督，形成一条完整的监督体系。

2.完善相关法律法规

现有法律法规无法满足房地产经纪的发展，存在着较多法律空白。应专门针对房地产经纪行业出台一部法律，确定房地产经纪市场运行规则，规范从业行为，界定房地产经纪机构与经纪人的权利、义务与责任。明确规定房地产经纪机构的信息公示和告知义务等。对从业人员也应该作出严格规定，提高市场准入门槛。

3.加强房地产经纪行业诚信建设

约定房地产经纪人职业道德规范，对从业人员进行定期的职业培训。根据行业特点，创立房地产经纪人学会，建立全国统一的房地产经纪机构和经纪人资信评价体系，在全行业开展房地产经纪机构和经纪人评价。相关部门对房地产经纪公司及经纪人建立信用档案系统，对其不诚信或不良行为进行登记，并且提供相关在线查询系统，接受社会监督。规范合同文本，提高服务质量，加强诚信建设。

4.加强房地产经纪信息审核，进行优质单位评比

房地产交易信息经常存在有虚假信息的现象，这极大危害了用户的利益。应当建立完善的交易系统，加强信息的审核力度。各地区定点定时对各机构进行评比，鼓励行业优秀分子，促进行业发展。

5.房地产经纪行业介绍及优势 篇五

试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设的暂定期。

A：3个月

B：6个月

C：9个月

D：1年

E：权利型房地产投资信托

2、大部分人文社会经济资料的搜集可由二手资料获得，运用这些二手资料时需要注意，人文社会经济资料要以搜集年期的中长期资料为基础。

A：3~5 B：5~10 C：10~15 D：15~20 E：工厂的生产设备

3、关于建设工程监理的表述中，错误的是。

A：建设监理是对建设前期的工程咨询、建设实施阶段的招标投标、勘察设计、施工验收，直至建设后期的运转保修在内的各个阶段的管理与监督

B：我国目前建设监理主要是项目实施阶段的监理

C：监理范围可以是工程建设的全过程监理，也可以是阶段监理

D：建设监理是委托性的，业主只能委托一个单位监理

E：权利型房地产投资信托

4、房地产经纪服务合同是一种劳务合同，不是直接表现房地产交易关系的合同，可以是。

A：不要式合同

B：要式合同

C：经济合同

D：商业合同

E：客户资金代收代付风险

5、房地产经纪人执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，原则上每年举办次。

A：1 B：2 C：3 D：4 E：权利型房地产投资信托

6、采用电话访问的方式开拓房源渠道的缺点是。

A：比较费力，但可联系的人较少 B：受时间和地点的限制

C：花费时间较多

D：容易遭受拒绝

E：工厂的生产设备

7、房地产开发企业若以获取最大限度的利润为目标，则最恰当的做法是。

A：确定较高的房价

B：扩大开发的规模

C：寻求合适的房价和开发规模

D：制定合适的促销策略

E：工厂的生产设备

8、我国住房公积金制度实行的利率政策是。

A：低存低贷

B：低存高贷

C：高存低贷

D：高存高贷

E：权利型房地产投资信托

9、从长远来看，市场是公平的，只有的房地产经纪人，才能长期获得客户的认可和回报，正所谓“老实人，人欺，天不欺”。

A：遵纪守法

B：规范执业

C：诚实守信

D：尽职尽责

E：客户资金代收代付风险

10、凡取得中华人民共和国房地产经纪人职业资格证书或中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的人员，必须经过才能以房地产经纪人员的名义从事房地产经纪活动。

A：考核

B：会审

C：鉴定

D：注册

E：客户资金代收代付风险

11、下列市场调查方法中，是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果的调查方法。

A：直接观察法

B：实际痕迹测量法

C：行为记录法

D：实验法

E：工厂的生产设备

12、房地产经纪人在存量房买方代理业务流程的过程中，要积极弥补双方的差异、解释合同内容、签署合同文本、促成交易成功。

A：交易谈判

B：交易达成C：物业交验

D：看房 E：工厂的生产设备

13、写字楼项目销售过程中，注重维护、提前告知项目信息；增强物管服务意识是对的销售解决方案。

A：一期老业主

B：海外客户

C：本区域主流客户

D：投资型客户

E：工厂的生产设备

14、关于契税减免规定的表述中，错误的是。

A：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免税

B：自2008年11月1日起，对个人首次购买及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到3％

C：城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税

D：因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免税

E：权利型房地产投资信托

15、铺钉类外墙面装饰是指将各种装饰面板通过镶、钉、拼贴等构造手法固定于骨架上构成的墙面装饰．其特点是。

A：造价较低、施工操作简便

B：自重轻、容易清洗

C：无湿作业，饰面耐久性好

D：耐久性好、不易变色

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

16、”房地产经纪人对看房人提出的中肯建议，频频点头并即刻将建议记录在笔记本上”，显示该房地产经纪人善于使用。

A：口头沟通

B：书面沟通

C：单向沟通

D：非语言沟通

E：工厂的生产设备

17、下列选项中，是房地产经纪职业责任的外在显化形式，是行业全体人员对自身职业责任共识的书面表现。

A：房地产中介服务管理制度与政策

B：房地产经纪执业规范

C：房地产开发经营管理制度与政策

D：房地产交易管理制度与政策

E：客户资金代收代付风险

18、能够形成相对安静私密的空间的是售楼处的技术要点。

A：放映区

B：接待区

C：信息发布区

D：洽谈区

E：工厂的生产设备

19、协作办公平台首先是一个的平台。A：协作

B：沟通

C：管理

D：监督

E：客户资金代收代付风险

20、下列选项中，是品牌生存与发展最宝贵的财富，是品牌持续发展最强大的推动力。

A：品牌核心价值

B：品牌建设

C：品质管理

D：品牌维护

E：客户资金代收代付风险

21、物业管理的策划阶段，建设单位应与选聘的物业服务企业签订。

A：《商品房买卖合同》

B：《商品房预售许可证》

C：《物业服务合同》

D：《前期物业服务合同》

E：权利型房地产投资信托

22、房地产估价机构的一级资质，要求有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或出资额合计不低于。

A：50％

B：60％

C：70％

D：80％

E：权利型房地产投资信托

23、房屋租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同(A：对承租人和新房主继续有效

B：对承租人和新房主无效

C：对承租人继续有效，对新房主无效

D：对承租人无效，对新房主继续有效

E：权利型房地产投资信托

24、房屋拆迁估价一般应当采用。

A：市场比较法

B：经验法

C：德尔菲法

D：成本法

E：权利型房地产投资信托

25、地震是一种破坏性极大的自然灾害，它是由于地球内部运动累积的能量突然释放或地壳中空穴顶板塌陷，使岩体剧烈振动，并以波的形式向地表传播而引起的地面颠簸和摇晃，地震震级分为级。

A：7 B：8 C：9 D：10 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

A：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起60日

B：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日

C：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起60日

D：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日

E：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限

2、租赁合同中，承租人的义务主要有。

A：按照约定的期限支付租金

B：不得擅自改善和增设他物

C：妥善保管租赁物

D：在租赁期间保持租赁物符合约定的用途

E：租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人

3、购买写字楼客户的心理特征较住宅有较大差异，主要体现在。

A：客户更关注写字楼的形象

B：自用兼顾投资心理

C：房号销控方式

D：购买决策理性

E：写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求

4、在中国，以上的公民具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。

A：10周岁

B：12周岁

C：16周岁

D：18周岁

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

5、房地产经纪执业规范主要依靠来自觉遵守，当然也靠社会的舆论力量和职业教育来维持。

A：法律

B：法规

C：房地产经纪从业人员的信念

D：房地产经纪从业人员的习惯

E：行业自律

6、物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前1一年内有行为之一的，资质审批部门不予批准。

A：发生重大责任事故的

B：将一个物业管理区域内的部分物业管理业务委托给他人的C：擅自改变物业管理用房用途的

D：物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的E：聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的7、申请房地产经纪人资格注册必须具备的条件有。A：取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》

B：年龄在22岁以上

C：从业5年以上

D：身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作

E：经所在房地产经纪机构考核合格

8、抵押贷款的要素有。

A：贷款总额

B：贷款比例

C：贷款期限

D：贷款利率

E：还款方式

9、MLS系统很好地解决了不动产商品的和客户分布广泛性这个长期困扰房地产界的销售难题，真正实现了房地产开发商、代理商、经纪公司和消费者的共赢。

A：不可移动性

B：交易复杂性

C：不及时性

D：融资性

E：不可共享性

10、对于等，原则上应以建房时所订立的协议(或合同)中所规定的产权划分条款为准。

A：单位补贴房

B：集资建房

C：合作建房

D：经济适用房

E：解困房

11、国有土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。

A：城市经济管理部门

B：城市建设管理部门

C：土地管理部门

D：城市规划管理部门

E：房地产管理部门

12、关于住房公积金财务管理的主要任务，表述正确的有。

A：严格执行住房公积金管理委员会批准的住房公积金归集、使用计划

B：编制住房公积金和住房公积金管理中心管理费用预决算

C：住房公积金不得办理委托贷款业务，以防范风险

D：建立职工住房公积金明细账，记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况

E：严格执行财政部门批准的管理费用预算，控制管理费用支出，努力降低住房公积金运作成本

13、下列绿地中，不计入居住区内绿地面积的是。

A：公共绿地

B：宅旁绿地

C：晒台绿地 D：地下建筑屋顶绿地

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、从一般意义上来说，信息是事物的的表现形式。

A：存在状态

B：运动属性

C：发展规律

D：市场价值

E：运动方向

15、房地产经纪门店开设的工作程序有。

A：区域选择

B：店址选择

C：租赁谈判和签约

D：开业准备

E：正式营业

16、原租赁合同期满，承租人如需继续使用的应提前个月告知出租人，如果出租人同意续租，双方要重新签订租赁合同并办理登记手续。

A：1 B：2 C：3 D：6 E：客户资金代收代付风险

17、关于房地产登记信息查询的说法，正确的有。

A：房地产经纪人可以通过查询登记信息调查受托房屋的权属情况

B：查询登记信息发生的费用应由经纪业务委托人承担

C：房地产登记机构应当为房地产经纪人提供权属信息查询服务

D：所有经纪业务都应当查询房地产登记信息

E：委托人出具房屋所有权证，房地产经纪人就无须再查询房屋登记信息

18、相对于房地产经纪业迅速地大量参与市场经济活动并发挥很大作用的状况，现有的法律、法规尚不够完善，加上房地产经纪行业本身的特点，使得房地产经纪行业成为产生社会矛盾和纠纷较多的一个经济领域。

A：涉及面广

B：专业性强

C：风险大

D：管理复杂

E：不确定性多

19、考察风险应从等角度进行。

A：风险与內部环境有关

B：风险与人们的活动或组织有关

C：风险与行动方案的选择有关

D：风险与人们的生活习惯和规律有关

E：风险与外部环境有关

20、关于印花税的表述中，正确的有。

A：税率有：1‰、0．8‰、0．3‰、0．1‰、0．05‰

B：印花税的税目包括权利、许可证照 C：自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税

D：许可证照、房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花3元

E：印花税的纳税人为在中国境内设立、领受税法规定应税凭证的单位和个人

21、房地产经纪人在进行配对时应注意的核心问题包括等。

A：工作效率

B：专业观点

C：房源信息

D：委托权限

E：客户信息

22、房地产经纪人一旦在一份房地产代理合同上签字，该合同生效后，他(她)就负有的义务包括。

A：按照指示处理事务的义务

B：亲自处理事务的义务

C：向被代理人报告处理事务情况的义务

D：处理事务的收益和所得交付被代理人的义务

E：承担后果的义务

23、关于《住宅质量保证书》中商品住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的有。

A：墙面渗漏3年

B：墙面抹灰层脱落1年

C：卫生间地面渗漏1年

D：电气开关6个月

E：管道堵塞2个月

24、业主委员会应履行的职责包括。

A：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

B：选聘、解聘物业服务企业

C：监督管理规约的实施

D：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

E：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况

25、纳税人转让国有建设用地使用权应缴纳的税费有。

A：土地增值税

B：耕地占用税

C：营业税

D：城市维护建设税

6.房地产经纪行业介绍及优势 篇六

一、单项选择题(共50题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)

1.公共关系是市场营销中的一种()。

A.“推”式策略

B.“拉”式策略

C.“先推后拉”式策略

D.“先拉后推”式策略

2.某房地产经纪公司对消费者购房潜力进行调研，依据收人和年龄对消费者进行分类，由调研人员从各类别中抽取一定数量的消费者作调查，这种调查方法属于()。

A.分层随机抽样

B.分群随机抽样

C.判断抽样

D.配额抽样

3.最能体现产品观念的是()。

A.我们生产什么，就卖什么

B.酒好不怕巷子深

C.我们卖什么，人们就买什么

D.客户需要什么，就卖什么

4.中长期放款利率是预售市场景气的()指标。

A.同步、同向

B.领先、同向

C.同步、反向

D.领先、反向

5.市场调研的原则是遵循()。

A.时效性和科学性

B.客观性和社会性

C.独立性和时效性

D.客观性和科学性

6.房地产市场调研的重要性主要体现在发现市场机会、规避市场风险及()。

A.发掘已购房消费者的特征

B.掌握竞争者动向

C.掌握消费者的意向和动态

D.掌握生产成本和赢利空间

7.房地产市场竞争情况调研内容主要包括竞争企业调研和()调研。

A.竞争产品

B.竞争价格

C.竞争渠道

D.竞争促销

8.房地产市场营销活动调研包括房地产市场竞争情况调研、房地产价格调研、房地产促销调研和()调研。

A.房地产广告

B.房地产营销渠道

C.房地产竞争企业

D.房地产竞争产品

9.按照消费者的生活方式和个性进行的市场细分，其依据是()。

A.地理细分

B.人口细分

C.心理细分

D.行为细分

10.下列关于市场潜量的表述中，正确的是()。

A.以成本价格销售所能达到的最大数量

B.在特定的环境下，随着营销费用的无限增长，市场需求所应达到的最大数量

C.所有竞争者销售的数量的合计数

D.所有目标消费者能够自身消费的最大数量

11.需求预测中的项目预测是指公司在不同水平的市场营销努力下对项目()的预测。

A.供给情况

B.销售情况

C.需求情况

D.收益情况

12.商业用房、住宅、办公楼和工业厂房的投资风险从低到高的次序为()。

A.住宅、工业厂房、办公楼、商业用房

B.住宅、办公楼、工业厂房、商业用房

C.住宅、办公楼、商业用房、工业厂房

D.住宅、商业用房、办公楼、工业厂房

13.研究房地产项目的市场表现方式属于()。

A.市场定位

B.产品定位

C.客户定位

D.形象定位

14.房地产的物业管理服务属于房地产产品的()。

A.核心产品

B.形式产品

C.延伸产品

D.期望产品

15.房地产项目市场分析方法的流程是()。

A.房地产市场环境研究——竞争描述——数据整理——逻辑推理——产品定位

B.数据整理——竞争描述——房地产市场环境研究——逻辑推理——产品定位

C.房地产市场环境研究——数据整理——竞争描述——逻辑推理——产品定位

D.房地产市场环境研究——逻辑推理——数据整理——竞争描述——产品定位

16.房地产项目形象定位的诉求点源自产品诉求和()。

A.价格诉求

B.渠道诉求

C.促销诉求

D.客户诉求

17.某建设项目总投资10 000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，投资回收期为8年(不含建设期)，则该项目不含建设期的预期投资收益率为()。

A.9.09%

B.12.5%

C.15%

D.20%

18.合理的市场价格应该是一个()。

A.最高值

B.最低值

C.平均值

D.范围值

19.盈亏平衡定价法属于()。

A.成本导向定价法

B.需求导向定价法

C.竞争导向定价法

D.比较定价法

20.对需求弹性大的房地产最适于应用()。

A.心理定价策略

B.折扣定价策略

C.撇脂定价策略

D.渗透定价策略

21.一种新型商品房刚进入市场时采用的撇脂定价策略的内容是()。

A.高价策略，在短期内赚取最大利润

B.低开高走，加快资金回收

C.低价策略，提高市场占有率

D.高开低走，获取丰厚利润

22.房地产开发商在选择广告媒体时，应重点考虑资金实力和()的情况。

A.项目规模

B.楼盘档次

C.项目区位

D.目标客户

23.下列确定广告预算的方法中，最有利于保持竞争的相对稳定并避免广告战的方法是()。

A.量力而行法

B.销售百分比法

C.竞争对等法

D.目标任务法

24.销售促进推广方式的优点是()。

A.传播广泛，传播的信息规范

B.信息表达灵活，易与消费者建立关系，促销目标明确

C.销售刺激直接，易迅速产生效果

D.可信度高，易建立企业和房地产的形象

25.房地产开发商自设销售部，直接将房地产销售或租赁给消费者的营销渠道类型为()。

A.零级渠道

B.一级渠道

C.二级渠道

D.三级渠道

26.房地产营销控制的方法主要有计划控制、赢利能力控制等。赢利能力控制的主要内容是()。

A.营销成本控制和财务指标控制

B.营销成本控制和销售利润率控制

C.市场占有率分析和费用/销售额比分析

D.总成本控制和销售利润控制

27.房地产开发商准备的销售资料中，对房地产项目各方面作较为全面的说明，可以理解为简单的“产品说明书”的销售资料是()。

A.形象楼书

B.功能楼书

C.置业锦囊

D.宣传单张

28.推广策略主要以项目的形象推广为主的销售阶段应在()。

A.预热期

B.强销期

C.持续销售期

D.尾盘期

29.强销期的销售策略通常是()。

A.工程形象和展示到位，选择合适的入市时机

B.投入大量的广告、推广费用，保证充足的房源供应，价格调整不能一次太多

C.根据项目特点和所剩房源数量进行销售

D.不追求高价、多做促销

30.下列各项费用中，属于开设门店从事房地产居间业务的一次性费用的是()。

A.门店装修费

B.广告费

C.水电费

D.税费

31.房地产经纪机构的经营应充分了解所在地房地产市场的环境，通过Sw0T分析，选择适当的经营策略。对于实力相对较弱的房地产经纪机构来说，为了避免与实力较强的房地产经纪机构发生冲突，可以选择()。

A.市场优势策略

B.市场追随策略

C.市场补缺策略

D.市场模仿策略

32.门店选址的评估方法有()。

A.租金对比法和成本分析法

B.比较法和盈亏平衡分析法

C.收益法和必要市场占有率法

D.比较法和必要市场占有率法

33.房地产居间业务门店形象设计要注重人性化和()。

A.个性化

B.时尚化

C.品牌化

D.高档化

34.业主会因担心房价可能上涨而惜售，说明房源具有()。

A.物理属性

B.法律属性

C.心理属性

D.变动属性

35.房源的变动性主要包括两个方面，一是其价格因素的变动，二是其()的变动。

A.产权状态

B.使用状态

C.物理状态

D.租售状态

36.房源是指()。

A.委托出售的物业

B.委托出租的物业

C.业主(委托方)委托经纪人出售或出租的物业

D.物业及其权属状态

37.客源的特征是()。

A.指向性、惟一性、潜在性

B.时效性、惟一性、潜在性

C.指向性、时效性、潜在性

D.指向性、排它性、潜在性

38.客源开拓方法中，广告揽客法的优点是()。

A.时效性强，效果直接

B.形象好，成本低

C.客户成交效率高，成本低

D.简便易行，信息较有效

39.下列关于“养客”的表述中，正确的是()。

A.与客户培养关系

B.运用经纪人的知识和服务使潜在客户变为真正的顾客

C.潜在的客户需要时间去培养

D.为客户免费提供市场信息

40.客源管理能力和状态直接决定房地产居问业务的()。

A.市场占有率

B.成本节约率

C.利润率

D.成交率

41.按客户的需求类型，客源可以划分为()。

A.自用客户和投资客户

B.机构客户和个人客户

C.买房客户和租房客户

D.住宅客户和办公客户

42.下列防止同业撬盘和业主跳盘的做法中，不利于自我防范的是()。

A.签订独家委托

B.快速成交

C.口头委托

D.控制节奏，不过早安排买卖双方见面

43.房地产经纪人修饰外表的重点是()。

A.清洁、高档、保守

B.清洁、品位、时尚

C.清洁、品位、保守

D.清洁、朴实、保守

44.房地产经纪人在安排看房路线时，应当()。

A.先看优点再看缺点

B.先看缺点再看优点

C.只看优点不看缺点

D.只看缺点不看优点

45.在房屋调查环节中，现场查勘的核心内容为()。

A.熟悉房屋情况，建立推介信心，现场价格估计

B.熟悉小区情况，建立推介信心，了解业主感受

C.勘查核实房屋情况，了解业主感受，搜集市场资料

D.勘查核实房屋情况，了解业主或邻里住户感受及配套情况，搜集市场资料

46.居间服务中，房地产经纪人在收到客户定金后的正确做法是()。

A.发放定金给业主，或由客户直接将定金交给业主

B.取得客户书面指示，发放定金给业主，或直接由客户将定金给业主

C.将定金收存，催促双方签订买卖合同

D.将定金抵作佣金，签订委托协议

47.下列关于风险管理的表述中，正确的是()。

A.房地产经纪公司能够完全避免风险

B.房地产经纪公司只能被动地接受风险

C.房地产经纪公司仅作为“顾问”提供服务，不需要承担风险

D.房地产经纪公司能够努力把风险缩减到最小的程度

48.风险管理的目标是()。

A.防止风险，杜绝损失

B.控制风险，保障业务顺利开展和有序运作

C.控制与处置风险，防止和减少损失，保障业务顺利开展和有序运作

D.节约成本，自我保护，保障业务顺利开展和有序运作

49.下列各类房屋中，产权状况最为复杂的是()。

A.已购公有住房

B.商品房

C.廉租房

D.写字楼

50.下列行为中属于经纪人的道德风险的是()。

A.经纪人向客户收取超过规定标准的费用，引起客户投诉

B.经纪人将业主交给的房源钥匙丢失，致使房屋失窃

C.经纪人承诺客户提前交付房屋

D.经纪人将房源和客户资料外泄

二、多项选择题(共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)

51.下列关于市场营销理论4Ps、4Cs、4Rs关系的表述中，正确的有()。

A.是互相取代的关系

B.4Ps是营销理论的基础框架

C.4Cs是很有价值的理论和思路

D.4Rs是在4Ps、4Cs基础上的创新和发展

E.4Ps、4Cs、4Rs三者可结合起来指导营销实战

52.市场营销理论4Cs是指()。

A.顾客

B.成本

C.便利

D.特色

E.沟通

53.房地产市场需求调研的主要内容包括()。

A.房地产消费动机调研

B.房地产市场反响调研

C.房地产消费行为调研

D.房地产价格调研

E.房地产消费者调研

54.市场调研的规模取决于()。

A.样本的份量

B.样本涵盖面的广度

C.问题涵盖面的广度

D.调研的深度

E.调研参与的人数

55.属于宏观市场预测内容的有()。

A.人口结构变化

B.消费者构成

C.经济发展速度

D.企业产品市场占有率

E.企业利润

56.建筑师在参与房地产项目可行性研究时，主要关注项目的()。

A.自然可行性

B.法律可行性

C.财务可行性

D.技术可行性

E.规划可行性

57.导致土地直接增值的因素有()。

A.土地平整

B.电通、水通、路通

C.政治形势

D.经济政策

E.城市规划

58.影响商业用房的投资回报与风险的主要因素有()。

A.地理位置

B.商业信誉

C.商业档次

D.物业管理

E.租户的状况

59.下列因素中能够反映企业市场引力高低的有()。

A.目标市场容量

B.企业销售量增长率

C.市场占有率

D.竞争对手强弱

E.利润高低

60.房地产项目形象定位应遵循的原则有()。

A.项目形象易于展示和传播

B.项目形象定位与项目产品特征符合

C.项目形象与项目周边的资源条件符合

D.项目形象与目标客户群的需求特征符合

E.项目形象充分考虑企业自身优势 61.需求导向定价法是以消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据。实行这种策略需要具备的条件有()。

A.市场必须能够细分，并且不同的细分市场能显示不同的需求强度

B.高价竞争市场中不能有低价竞争对手

C.低价竞争市场中不能有高价竞争对手

D.细分后的高价市场和低价市场在一定时期内相对独立

E.价格差异适度，不致引起消费者反感

62.下列关于项目均价的表述中，正确的有()。

A.均价的制定和房地产的成本有直接关系

B.均价制定考虑项目的市场供求关系和市场接受程度

C.均价代表了市场对项目素质的综合评价

D.在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期

E.整体均价可以说明某一幢楼的档次

63.房地产项目营销成本中，应支付给受委托的中介服务机构的费用有()

A.市场调研费用

B.价格评估费用

C.营销策划费用

D.形象宣传费用

E.销售代理费用

64.根据广告战略目标的不同，房地产广告主要有()。

A.通知性广告

B.促销性广告

C.说服性广告

D.服务性广告

E.提醒性广告

65.房地产开发商委托房地产经纪公司销售房地产的原因有()。

A.房地产经纪公司收费低

B.房地产经纪公司人力成本比开发商低

C.房地产经纪公司更有市场经验

D.可降低开发商销售风险

E.利用房地产经纪公司的客户资源

66.房地产营销组织模式的决策需要考虑()等影响因素。

A.企业规模

B.地理位置和规模

C.商品房的种类

D.商品房销售方式

E.企业的经营思路

67.下列关于市场占有率的表述中，正确的有()。

A.企业销售额的绝对值并不能说明企业与竞争对手相比的市场地位

B.企业销售额的上升并不能说明企业竞争力上升

C.企业市场占有率的上升决定了销售量必然上升

D.企业销售额的上升就意味着企业竞争力上升

E.企业市场占有率上升，说明企业的竞争地位上升

68.房地产开发商在销售房地产项目之前，必须准备的法律文件包括()。

A.建设工程规划许可证

B.土地使用权出让合同

C.商品房预售许可证

D.商品房买卖合同

E.建设工程竣工验收合格证明

69.在具体划分消费者群体时，应遵循的原则有()。

A.可划分原则

B.差异化原则

C.规模化原则

D.有效性原则

E.市场化原则

70.按来源划分，门店的客流通常分为()。

A.自身客流

B.分享客流

C.派生客流

D.现有客流

E.潜在客流

71.衡量房地产居间门店与客户接近度的因素有()。

A.门店的档次与规模

B.门店前道路的特性

C.门店前的人流量及停留性

D.相邻门店的类型

E.停车的方便性

72.在中介市场上，住宅交易的房源有()。

A.商品房

B.房改房

C.廉租房

D.经济适用住房

E.村民住宅

73.房源信息更新的要点有()。

A.放弃“冷门”房源

B.周期性访问

C.访问信息的累积

D.房源的循环利用

E.忽略“不活跃房源”

74.下列关于客源管理的表述中，正确的有()。

A.客源管理是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心

B.客源管理的内容包括基础资料、需求状况和交易记录

C.客源信息就是那些提出需求或打过电话的潜在客户

D.客源信息不应包括曾经作为委托人完成交易的人

E.客源管理是从收集信息、整理信息和存档开始

75.客源管理必须遵循的原则有()。

A.有效原则

B.合理使用原则

C.重点突出原则

D.可替代原则

E.相对集中原则

76.成功的销售人员拥有的销售秘诀有()。

A.45%的潜在顾客将转向与别人做生意

B.45%的潜在顾客将与自己做生意

C.对每一位顾客都要努力，直到潜在顾客购买或离去

D.客户信息越陈旧，竞争就越激烈

E.客户信息越陈旧，竞争就越不激烈

77.让客户成为真正的买主或租客，能够缩短进程的工作有()。

A.让客户独立决策

B.了解客户的支付能力

C.了解出资人

D.了解受益人

E.与客户的律师友好沟通

78.房地产居间的职业涵义包括()。

A.房地产居间是交易双方的桥梁

B.房地产居间只能代表交易中一方的利益

C.房地产居间能够节省交易费用

D.房地产居问应努力促成交易双方希望目标的达成

E.房地产经纪人是房地产经纪公司的代表

79.识别风险是风险管理的基础，风险识别的原则有()。

A.全面周详原则

B.综合考察原则

C.量力而行原则

D.系统化、制度化、经常化原则

E.全面防范原则

80.风险管理的基本对策主要有()。

A.风险处理计划

B.风险处理组织的确定

C.风险处理的指导

D.风险处理的实施

E.风险处理的管制

三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项0.5分。)

(一)甲房地产经纪公司在制定某房地产项目的价格时，采用比较定价法，以下是一个市场比较楼盘的打分表。

81.根据题意，下列表述正确的为()。

A.楼盘甲的权重为20%

B.楼盘戊的权重值为643.35

C.项目较为合理的均价应定为3726元m2

D.对每个重点市场比较楼盘进行价格调整时，可由公司销售经理决定

82.假设市场信息不畅通，甲房地产经纪公司难以获取行业内其他企业的情况，那么砩定推广费用的方法为()。

A.量力而行法

B.销售百分比法

C.销售人员意见综合法

D.目标任务法

83.制定分栋分期均价的思考出发点为()。

A.根据各自的相对位置、条件

B.根据层差

C.根据朝向差

D.根据销售阶段的策略安排

84.该项目在销售过程中，预期定价与实际销售情况出现偏差，需要对前期制定的价格进行检验，应使用的方法为()。

A.上门客户问卷调查

B.成交客户分析

C.难点户型价格分析

D.现场销售人员座谈

(二)某市公开拍卖一块住宅用地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)有意竞标该块土地。为此，甲公司委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)对该地块项目进行可行性研究。乙公司经过调研和分析，向甲公司提交项目建议书，甲公司据此决定竞标该块土地并获得成功。

85.乙公司为甲公司进行的研究工作，属于可行性研究的()工作阶段。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目评估和决策

86.乙公司在为甲公司做市场分析的过程中，需要了解该地块周围住宅的上市供应量最有效的方法为()。

A.到该市房地产管理部门查找项目统计资料和预售楼盘资料

B.到所有相关楼盘的房地产开发商那里去调查

C.到该市统计局查找相关统计资料

D.查找和统计该市报纸上的相关楼盘广告

87.甲公司竞标该块土地成功之后，将该项目定位于满足小康型住宅、富裕型住宅、豪华型住宅客户的需求，户型面积为70～180m2，涵盖多种规格。甲公司选择的目标市场模式属于()。

A.单一市场模式

B.有选择的专业化模式

C.复合产品模式

D.复合市场模式

88.甲公司竞标的该地块面积为30 000m2，容积率为1.6，土地单价为1680元m2，建筑单价为1590元m2，销售税费率为11%，甲公司预期销售利润率为25%，根据成本加成定价法，该项目的均价为()元m2。

A.2225

B.3708

C.4125

D.5109

89.甲公司对该项目产品的定价方法适用的市场条件为()

A.竞争激烈的市场

B.竞争不激烈的市场

C.成熟市场

D.尚未充分发展的市场

(三)甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)计划新开两个门店以扩大经纪业务。根据甲公司的经营策略，有四个区域可以选择：东区域有1700套存量房，其房屋周转率为3%，平均每套町收取佣金2万元;南区域有1500套存量房，其房屋周转率为4%，平均每套可收取佣金2.2万元;西区域有2100套存量房，其房屋周转率为2.5%，平均每套可收取佣金2.4万元;北区域有1300套存量房，其房屋周转率为3%，平均每套可收取佣金2.5万元。经调查估算，门店装修费需10万元，办公的购置费用为4.5万元，门店注册费及其他杂费为.5000元，上述费用按5年分摊;日常费用、员工工资为1.5万元月，水电费、物业管理费、办公用品费、电话费为l万元/月，广告费为1万元/月，税费和管理费为营业收入的10%，业务提成为营业收入的20%。

90.在不考虑市场竞争的情况下，甲公司应选择()。

A.东区域

B.南区域

C.西区域

D.北区域

91.在选定区域有一个可选的商铺，月租金为2万元。则门店的损益平衡的月营业收入应为()万元。

A.5.75

B.7.19、C.8.21

D.12.94

92.假定甲公司选择了在东区域开店，由于市场原因其市场周转率上升到了5%，平均每套佣金收入也上升到3万元。该区域已有两家竞争门店。甲公司选择的门店的损益平衡的营业收入为9万元，则甲公司开店的必要市场占有率为()。

A.25%

B.33%

C.42%

D.60%

(四)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发一个商品住宅项目，由于公司自身规模限制，没有设立专门的营销部门，决定将该项目委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)销售。乙公司根据项目情况制定了市场推广计划。

93.乙公司在制定市场推广计划时，项目营销成本不应包括()。

A.资料费

B.广告费

C.销售税费

D.中介服务费

94.乙公司采取项目式营销组织模式，向该项目委派了项目经理，全面负责各项营销业务。项目式组织的优点为()。

A.能够为开发某个项目协调各方力量

B.能对市场上出现的问题做出快速反应

C.可以锻炼人才，为公司管理层提供后备

D.营销管理费用较低

95.该项目为普通商品住宅，定位为一般职员、公司白领、普通公l驽员、首次置业者等需求强烈、收入中等的人群。根据项目定位，乙公司应当采取的广告目标市场策略为()，A.无差别市场广告策略

B.差别市场广告策略

C.集中市场广告策略

D.分散市场广告策略

(五)张某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)购买位于市中心的一套房屋。甲公司通知张某看房时，张某约朋友李某一同前往;在看房过程中，甲公司未要求李某履行任何手续。看房后，张某对该套房屋不满意，但是李某比较满意。李某找到乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)要求低佣金成交。乙公司的经纪人赵某从甲公司经纪人钱某处了解到该

套房屋业主电话。李某与该套房屋业主随后在乙公司顺利成交。甲公司将张某和李某告法庭。

96.在本案例中，李某属于()。

A.甲公司的客源

B.乙公司的客源

C.甲、乙公司的客源

D.乙公司的房源

97.在本案例中，甲公司遇到的经营风险为()。

A.经纪人道德风险

B.承诺不当引起的风险

C.资金监管不当引起的风险

D.客户道德风险

98.甲公司败诉，可能的原因为()。

A.张某看房时未与甲公司签订看房委托协议书

B.李某陪同张某看房时，甲公司未要求履行任何手续

C.甲公司经纪人钱某泄密

D.甲、乙公司均有该套房屋的资料

99.乙公司为了开拓客源，可以考虑的做法为()。

A.将精力集中于市场营销

B.发展与顾客间的关系

C.养客

D.运用逼订技巧

100.甲公司败诉后，可采取的风险防范措施为()。

A.收取看房费

B.对外承诺标准化

C.权限的控制与分配

7.我国房地产经纪行业的症结与对策 篇七

房地产经纪业务在我国很早就出现了, 早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载《宋史》179卷第132志) 。最初的经纪人被称为“房牙”, 即对房屋买卖进行说合而获取佣金的说合人。但这些经纪活动都是零散的。清后期, 随着我国开埠通商, 大量的外国人在我国境内投资房地产, 这些外商委托所投资房地产的本地人进行销售和管理, 这样以盈利为目的的房地产中介业务慢慢的发展起来, 形成一定规模。新中国成立以前, 房地产经纪活动主要在民间存在, 业务的经营主体也以个人为主, 经纪人通过促进买卖双方交易成功以获取佣金。建国初到我国改革开放前, 由于我国在城市实行的是住房实物福利分配制度, 房地产业失去了存在的条件, 房地产经纪业也一度消失。但上世纪80年代初开始, 我国开始了城镇国有土地有偿有期限使用制度和住房货币分配制度的改革, 房地产业迅速发展成为国民经济的支柱产业, 房屋交易、置换和租赁业务开始出现, 随着房地产市场的发展, 对房地产经纪服务的需求也与日俱增, 房地产经纪行业开始恢复和迅速发展起来。针对这种情况, 2001年12月人事部、建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》, 对房地产经纪人员职业资格制度纳入全国专业技术人员职业资格制度统一管理。2004年7月, 有着10年行业管理经验的中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会, 房地产经纪人建立了正式规范的行业管理组织。我国房地产经纪服务业日新月异的发展。我国房地产中介服务业呈现出良好的发展势头。但不可否认的是, 由于我国房地产中介机构起步较晚, 在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高。与国外成熟的地产中介公司相比, 还存在较大的差距。当前我国房地产行业正面临重大的转折点, 只有正视房地产行业面临的问题, 并积极思考对策, 才能促进我国的房地产经纪行业健康的发展, 推进房地产市场的繁荣。

二、当前我国房地产业经纪存在的主要问题

(一) 房地产经纪的法律、法规建设滞后, 政府监管力度不够。

由于房地产经纪的一般业务既不需要高学历, 也不需要高科技。一块信息板, 一张办公桌, 加上两个联系电话就能进行房地产买卖和租赁业务。行业进入和退出的门槛很低, 社会资金进入和退出房地产行业随意性大。这使得对房地产经济行业中的公司和经营行为进行监控很困难。经纪中介公司呈现出典型的短期化现象。公司超业务范围经营, 房地产经纪企业外带卖家电、家具、保险的很常见, 出现这些问题的根本原因就在于立法滞后, 立法层次低, 法律效力差, 缺乏系统性和配套性。目前房地产经纪业的市场准入与退出条件、经纪人员资格认证和执业注册、经纪行为监督、专业管理部门职权、行业协会自律管理职能等方面尚缺乏具体的、明确的、可操作性的法律规范。

(二) 专业化水平较低, 经营业务单一。

目前我国房地产中介机构从业人员整体层次不高, 专业技能较差, 队伍相对年轻, 从年龄构成上看, 年龄主要集中在21～30岁之间。从业时间大多较短, 从业1～4年的经纪人占八成以上。从业人员学历普遍较低, 都以中等学历为主。从业人员持证执业率偏低, 市场上存在大量没有资质的房地产经纪机构。很多经纪公司甚至没有持证上岗的房地产中介人员。产生这种现象的根源在于我国房地产中介机构对经纪行业的认识不够, 将中介服务理解为仅限于房地产租赁及买卖代理范畴, 不重视专业经纪人员的培养和储备。现阶段大多数房地产经纪行业的从业人员基本上是从其他行业转入的, 不具备基础性的专业知识。经纪公司的员工执业能力弱, 行业整体经营理念落后, 服务质量不高。“夸张营销”、“暗箱”操作泛滥, 虚假广告、过度包装等欺骗消费者的不规范行为屡屡发生。同时专业化水平和规模的限制, 带来的另一个问题就是我国房地产经纪行业中多数企业的业务范围较窄, 同质化程度相当严重。主要业务内容局限于二手房买卖代理、居间代办手续、租赁等。

(三) 缺乏风险防范措施, 资金链存在极大漏洞。

一般房地产中介机构自有资金不足, 大多是随着我国房地产市场的迅猛发展而发展起来的, 这些经纪公司一般以房地产买卖和租赁作为业务的重心, 因此成交量成为其正常经营和生存的关键。在房地产行业急速发展的时候, 自有资金缺乏的问题被掩盖。但在宏观调控从紧, 房地产市场呈现减速状态, 成交量急剧减少的情况发生后, 房地产中介机构的资金链就面临断裂的危险, 经营就难以维持了。当前经纪公司业务单一化, 风险控制欠缺已成为威胁我国众多房地产中介机构生存的重要因素, 这一点在房地产市场由高速增长变为以平缓增长甚至负增长为特点的现阶段时特别明显。以深圳为例, 2007年7月, 深圳楼市在宏观政策调控下急速掉头, 截至2007年10月, 一、二手房成交量已经连续4个月下滑。深圳世联行市场研究组发布的研究报告显示, 在交易市场观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下, 10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套, 较9月下降51.2%。同时, 深圳的楼价也呈现明显的松动迹象, 二手房买家讨价还价的幅度愈来愈大, 连续多月飙升的高房价开始有价无市, 深圳楼市开始出现由过去的卖方市场转为买方市场的趋势。在此情形下, 房地产中介机构显得束手无策, 大量中介机构倒闭, 其中“中天置业”事件就是最好的一个例证。

(四) 诚信缺失现象较为普遍, 全行业存在普遍的信用危机。

经过近些年的发展, 虽然我国房地产经纪市场涌现出一些理念超前、模式先进、具有一定品牌和良好信誉的经纪机构。但目前市场上大多数房地产经纪机构规模还是较小。整体素质不高, 经营行为不规范。在经营中, 公司收费混乱, 收费缺乏有效的约束机制, 不管是佣金的收取方式还是收取额度, 不同城市、同一城市不同经纪公司存在较大差别。很多经纪公司对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈, 经纪人有意推卸自己的责任, 吃差价, 甚至携保证金和购房款潜逃等现象。这些诚信缺失的经纪行为, 严重破坏行业整体形象, 影响房地产经纪人的社会信誉和地位;不规范、不诚信的服务和黑中介的存在, 严重影响了房地产经纪行业的声誉, 也极大地限制了房地产经纪行业长远的发展。

(五) 经纪公司信息资源的内部封闭。

与房地产市场交易密切相关的一些信息, 如房地产买卖和租赁信息、房地产价格信息等基本被各类房地产经纪服务公司所垄断, 在企业之间, 甚至在企业内部不同的营业网点间有时也存在信息垄断现象。这一方面是由于我国中介公司大多实力较弱, 技术水平偏低, 公司市场信息网络系统还不健全。另一方面在于高素质的专业人才缺乏, 大量无专业知识和工作经验的人在做中介代理, 缺少理论知识和实践经验。据2006年对92家评估机构抽查的112份评估报告显示, 其中达到优秀标准的只有13%, 达到及格标准的占80%, 不合格的占7%。估价报告的出错率在60%以上, 估价人员执业能力比较弱, 处于较低的层次。这也限制了信息的处理和传递。

三、我国房地产经纪行业的规范与发展措施

(一) 完善相关法律法规, 健全行业自律管理机制。

完善相关法律法规是对房地产经纪行业进行管理的基础和前提。首先, 应进一步完善房地产经纪行业的专项配套法规, 使经纪行业的进入和经营及从事经纪业务的执业资格标准都有章可循。其次, 应强化经纪机构和经纪人的职业道德约束, 净化经纪市场。最后, 通过制定相关法规, 对从业人员的专业水平做出要求, 以提高经纪人的专业技能。随着房地产中介行业的发展, 要逐步让行业协会最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者, 积极开展行业自律管理。具体手段可以包括:修订完善房地产经纪组织自律规则;探索建立行业协会, 约束从业人员行为的机制;实施房地产经纪人年度注册验证制度;建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信用记录制度;组织行业教育培训等。

(二) 建立完善的房地产经纪机构资质管理制度。

在我国目前市场体系发育尚不完全的情况下, 必须重视以资质管理为手段, 要求经纪机构具备相应的资金、人员等条件, 特别要强调房地产经纪机构的法定代表人必须是房地产经纪人。以提高机构的市场风险抵御能力和赔付能力, 从而保护消费者的合法利益, 同时加强中介行业信用制度建设, 维护房地产经纪市场健康发展。待行业发展较为成熟时, 再与国际接轨, 用发展来解决前进中遇到的问题。同时要建立房地产经纪人注册管理制度, 取得房地产经纪人员职业资格证书还不能执业, 必须经注册后才能在房地产经纪机构执业。

(三) 促进房地产经纪公司的强强联合。

加大经纪公司的规模经营力度。作为房地产经纪企业, 只有具备了规模, 才可降低经营成本, 提高公司的竞争能力。企业只有在规模经营的前提下才可能投入资金进行技术提高、创新经营手段。建立完善的房产信息网络, 因为房地产信息是房地产经纪企业的命根子, 经纪公司的核心竞争力就在于对房源信息的处理和利用。房源信息的利用效率应是经纪企业最为关注的要点, 通过强强联合, 建立网络信息平台, 对房源信息进行联合, 实行房源信息共享, 提高工作效率, 增强配对成功率, 共同将市场做大。也可通过连锁经营、特许经营模式将企业推向市场, 创出品牌, 实现规模效应。

(四) 强化品牌意识, 实施房地产经纪机构发展品牌战略。

服务品牌是促进房地产经纪企业与客户沟通的有效手段, 是在激烈的市场竞争中致胜的有效武器。目前, 房地产经纪企业众多, 市场竞争日趋激烈, 只有通过塑造其服务品牌, 建立其独特的服务形象, 才能在激烈的市场竞争中取胜。因此, 要重点扶持一批实力强、信誉好的房地产经纪机构, 并积极加以规范和引导, 提高市场竞争能力, 提升其品牌的含金量, 发挥其对房地产经纪市场的引导作用。

(五) 政府指导, 行业协会为主导。

中介机构为主要参与对象, 建立全国统一的房地产信息交流管理平台, 实现基础信息共享, 在此基础上, 以中国房地产指标体系为蓝本, 统一房地产信息表述的内涵与外延, 引导企业构筑高水平的房地产商业网站的统一信息平台, 逐步建立和完善房地产交易信息网上披露制度, 实现信息共享。

参考文献

[1].建设部.房地产经纪执业规则[J].中外经济信息, 2006, 34

[2].投资房产应谨防“中介风险”[J].中外经济消息, 2006, 34

[3].张辉.WTO与房地产中介机构的发展对策[M].北京:经济科学出版社, 2006

8.房地产经纪行业介绍及优势 篇八

【摘 要】 从上海航运经纪行业发展现状入手，分析上海航运经纪行业面临的问题：行业急需统筹规划，政策配套存在一定滞后；行业发展定位模糊，诚信建设亟待加强；行业准入中国模式，发展需与国际接轨；行业经营不堪税负，成本核算应有差异。结合存在的问题，从环境建设、行业发展两方面提出促进行业发展的具体建议。

【关键词】 上海；航运经纪；航运服务；船舶交易；税收优惠

本文讨论的航运经纪行业包括租船经纪和船舶买卖经纪，不包括船舶保险经纪和融资经纪。

1 上海航运经纪行业发展现状

2010年是上海航运经纪行业发展的关键年份。由于各种原因，各类航运经纪公司不能在我国大陆地区登记注册，大多是以设立代表处或办事处的形式驻扎。为更好地服务上海国际航运中心建设，贯彻落实国务院关于上海建设“两个中心”的文件精神，在交通运输部的大力支持下，上海市虹口区北外滩航运服务集聚区成为上海航运经纪人准入试点，以克拉克森为代表的9家公司成为首批获得我国内地航运经纪营业执照的企业。2010年以来，上海共启动了两轮航运经纪行业准入试点，举行两次航运经纪人执业资格考试。

近年来，随着上海国际航运中心建设进程的不断推进，航运经纪行业的发展保持着良好态势。截至2013年底，上海共设立航运经纪公司17家，其中，外资航运经纪公司9家和我国民营公司7家，而我国国企仅有远东宏信1家；取得航运经纪资格从业人员345人，其中包含申请登记注册并取得航运经纪执业证书人员126人。2014年9月，浦东新区航运服务办公室与英国皇家特许船舶经纪协会（ICS）签约合作，将标杆性的航运市场主体引入上海，对上海航运经纪行业的发展起到了巨大的推动作用。

虽然当前已有约20家企业入驻上海发展航运经纪业务，然而从业务的实际操作来看，由于我国金融、税收和从业管理等方面的政策限制，当前上海的航运经纪公司大多以办事处的形式存在，业务也以“两头在外”的形式开展。业务和交易的主体都在境外这一形式在一定程度上也制约了航运经纪行业的发展。上海本土航运经纪公司的发展仍然处于初期阶段，中资的航运经纪公司与外资的航运经纪公司在力量对比方面仍显羸弱，尤其是民营企业与境外老牌的航运经纪公司相比，无论在业务数量还是单笔业务价值上，仍然存在不小的差距，航运经纪行业发展任重道远。

2 上海航运经纪行业发展存在的问题

2.1 行业急需统筹规划，政策配套存在一定滞后

（1）行业发展建设缺乏统筹规划，整体发展路线不够明确。虽然航运经纪行业已经受到有关部门越来越多的重视，其发展也被提上议程，然而该行业目前仍然缺乏总体发展建设的框架及与其他相关行业配套发展的思路。作为航运服务业重要的组成部分，航运经纪依托航运业本体、航运保险、航运金融和国际贸易等行业的发展，以代理、经纪、咨询等方式提供专业服务。如何综合推进航运经纪行业乃至整个航运服务业的建设，是一个非常值得深思的问题。

（2）行业政策配套滞后，缺乏必要保障。航运经纪市场主体所具有的自发性在一定程度上导致了市场的混乱。针对航运经纪，我国没有明确的立法或规范，因此，在管理尺度上出现了较大的偏差，常常出现“管得过多”或“管得过少”等情况。

2.2 行业发展定位模糊，诚信建设亟待加强

（1）定位模糊，航运经纪亟待在法律上正名。航运经纪行业存在名称上不规范、“挂羊头卖狗肉”等现象。不少租船经纪人不满足于微薄的佣金，千方百计地想从一笔普通的业务中获得更高的利润。不少经纪人通过签订“背靠背”合同，变身“二船东”游走在船舶所有人与租家之间，赚取运费差价。

（2）诚信缺失，市场行为极其不规范。航运经纪人不应偏袒任何一方，其目的应是为了撮合交易以一个合理的价格成交。因此，航运经纪人参与航运市场买卖船、租船的交易，有利于整个航运市场的健康发展，维护交易双方的利益。一部分航运经纪人为了追求经济效益，可能与一方恶意串通，隐瞒船舶基本情况等信息，欺诈另一方，这一行为严重扰乱了市场的正常秩序。由于国内的市场经济主体普遍缺乏契约精神，导致其权益受到侵害时只能吃哑巴亏。一些租家与船舶所有人投机取巧，选择跳过船舶经纪人直接进行交易，这也对整个内贸市场的航运经纪行业带来致命的打击。

2.3 行业准入中国模式，发展需与国际接轨

（1）业务素养不高，急需复合型人才。由于航运经纪人从事的是国际航运业务，涉及的是国际船舶买卖和租赁，整个交易过程跨越时区、涉及国际外汇结算和不同国家复杂的法律体系，因此，对航运经纪人的基本要求是受过良好的教育，熟悉航运基本业务、交易规则以及法律法规，具有较高的英语水平；但是，在现有的航运市场中，我国本地航运经纪人获取专业信息的能力有限，业务素养普遍不高，鲜有风险保护意识，不具有开展高附加值经纪活动的能力，甚至不能完成整个航运经纪的业务流程。虽然有行业协会愿意开展职业培训，但因培训资质、发票开具等问题而使此项工作陷入停滞状态。

（2）职业资格考试忽视实践性，中国式考证行业发展平添阻力。2000年12月15日，上海市第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过的上海市经纪人条例规定：有限公司形式的经纪公司必须有5名通过上海市执业经纪人资格考试并获得执业经纪人资格的职工才能成立。2010年6月，航运经纪执业资格考试在上海启动，而在两批次考试过后，该考试的热度已然大减。很多航运经纪公司由于无法满足公司注册所需要的5个经纪人而放弃在上海注册，改以办事处的形式运作离岸业务，或是注册1家航运咨询公司，以航运经纪代理的身份为境外的航运经纪公司牵线搭桥；即使有航运经纪公司满足注册所需经纪人数要求，也可能是因实际的经纪人难以适应考试体系和各种培训而通过改派助理人员参与考试的形式，以获取5张证书。不少在本地注册的航运经纪人被安排与房产经纪人一起参加所谓的业务培训，无形之中也浪费了航运经纪人宝贵的时间。

航运经纪作为一个高度国际化的行业，其更注重的是经纪人的实践操作经验和业界的认可，并不需要通过所谓的考试来获得从业认可。中国式的考证以及培训反而给航运经纪业务在上海的本地化进程平添了不少阻力。

2.4 行业经营不堪税负，成本核算应有差异

（1）航运经纪公司税务负担过重。在上海注册一家航运经纪公司所需要缴纳的税费主要包括增值税、附加费和所得税。假设注册公司为一般纳税人，不存在任何抵扣项目，在“营改增”之后，税率由原先的5.25%上升到了6%（附加税主要包括城市建设维护税、河道管理费等，合计为增值税的13%），那么，增值税及附加税合计约为不含税营业收入的6.78%，所得税则为整个公司盈利部分的25%。

（2）招待费计入成本未考虑行业的特殊性。招待费是航运经纪公司开展业务时的一项重要开支，而在上海，此类费用只能按营业收入的0.5%计入成本。以一艘普通的好望角型新船为例，船价为万美元，佣金收入以1%计算，为50万美元，可以计入成本的“营业收入的0.5%”为美元（约1.5万元人民币），而招待费显然会远远超过1.5万元，这也变相地增加了航运经纪公司的所得税负担。

（3）完税于收入之前。在我国独特的现行体系下，中资的航运经纪人必须事先从该经纪公司注册地的税务局购买发票，发票的费用等于佣金收入的增值税额。这一过程往往发生在航运经纪公司得到收入之前（甚至有时连佣金也可能收不回），这无疑给航运经纪公司带来了巨大的压力。

（4）佣金未被列入免于提交《税务证明》的项目。一部分的航运经纪公司在开展业务时常常需要与境外的经纪公司合作，因此，不可避免地会代收和代付一些诸如运费、港口使费之类的费用。虽然这些外汇最终没能成为航运经纪公司收入的一部分，但在代收和代付这“一进一出”过程中给公司带来了2次所得税的征收。国家外汇管理局、国家税务总局多次增加免于提交《税务证明》的项目，但佣金始终不在其列。不少航运经纪公司为避免缴纳佣金收入所得税，即使公司注册地在上海，也只设立业务部门，且仅在我国境内从事业务沟通和谈判，其实际财务操作、外汇交割则在境外执行离岸模式，形成“收支两头在外”的局面。

就目前情况看，包括全国首批9家试点企业在内的所有境外航运经纪公司，几乎都是以办事处的形式在我国开展经营活动。办事处带来的税收收入与其营业收入极其不相称，几乎为零，这代表绝大部分税收最终落入外资航运经纪公司注册地所在国的口袋。

3 上海航运经纪行业发展措施和政策建议

3.1 环境建设

航运经纪是一个智力行业，为实体航运业提供了巨大的智力支持。如何吸引境外航运经纪公司摆脱既往的“办事处”模式而真正地在我国土地上落地生根，如何鼓励国内航运经纪公司茁壮成长，这需要对航运经纪行业整个市场环境进行深刻反思。市场环境的改变，需要一个长远、稳定、循序渐进的计划；因此，从改善金融环境入手，给予航运经纪人税收优惠和外汇便利，为航运经纪行业的发展创造积极的环境。

3.1.1 税收优惠

将航运经纪行业纳入洋山保税港区的优惠范畴，将营业税、所得税减免等税收优惠政策向航运经纪的相关企业推广，为航运经纪公司的税收减负，促使中资背景的航运经纪公司在我国境内注册，吸引外资背景的航运经纪公司真正地在本地开展业务。以航运经纪公司的真实收入所得定税，适当地减免一部分不必要的税收；同时，针对航运经纪公司的实际情况，增加公司必要招待费用计入成本的比重。

政府应对比伦敦、新加坡和香港等国际航运中心的税法，配合“简政放权”的理念，进一步推动航运经纪行业的税务制度改革。

3.1.2 外汇便利

鉴于在现有金融环境下很难解决2次收费的难题，可以在中国（上海）自由贸易试验区先行先试地提高外汇进出的便利性。按照现行监管政策，离岸金融的服务对象必须是非居民。因此，应尽快出台相关政策，明确在洋山保税港区注册的航运经纪公司有条件地享受非居民待遇，为航运经纪公司离岸金融业务提供便利。

3.2 行业建设

3.2.1 统筹规划，明确行业发展规划路线图

自2010年以来，航运经纪行业在上海正式扎根已有4个年头，在取得一些进步的同时，也存在一些不足。交通运输主管部门应高屋建瓴地设计一套符合我国国情的、以航运经纪为代表的高端航运服务业的协同发展规划路线图。

3.2.2 明确定位，梳理市场规则

应客观认识到目前国内航运经纪市场名称不规范现象的根源在于市场规则和相应的监督保障体系的不完善。没有规矩，无以成方圆。工商部门应进一步深化改革航运经纪人登记注册制度，完善并细化相应的市场规则，就航运经纪的地位、经营行为、业务范围、审批程序等作出规定；在公司命名上，应规范航运经纪的意义，禁止航运经纪公司的航运经纪人在经营过程中赚取运费差价；在行业准入制度上，应从严把关，确保航运经纪从业人员具有资信。

3.2.3 建立相关配套政策和长效监督机制

政府应建立配套的航运经纪行为规范和长效监督管理机制，加大对航运经纪人不可为行为的惩戒力度，维护交易双方的合法权益。就相关管理尺度问题，政府可组织航运法律专家学习伦敦、香港和新加坡等国际航运中心的经验，召开听证会，邀请行业从业人员参加。

政府应合理控制管理尺度，做到张弛有度。发挥“无形之手”的力量，在市场陷入混乱时，加强相应的监管；在市场秩序良好时，加强对各家航运经纪公司的引导，倡导规范化经营，培育市场。一套有效的监督管理机制可以营造出一个公平、公正、公开的市场氛围，可以推动航运经纪乃至整个上海航运服务业健康、快速发展。

3.2.4 发挥行业协会力量，强化行业自律

在加快发展航运经纪行业和培育一批优秀的航运经纪公司的同时，政府应鼓励引导成立如上海航运经纪人俱乐部等类型的非政府组织，借鉴境外同类机构（如ICS）的相关经验，充分发挥行业协会的纽带作用，由行业协会负责向主管部门集中反映相关诉求。同时，行业协会应设立一套细化的行业自律标准和相关处分的规章制度，规范会员所涉及的市场交易行为。

3.2.5 转变政府角色，取消强制性准入门槛，同时提供必要的服务性培训

2013年5月13日，李克强总理在国务院机构职能转变动员电视电话会议讲话中指出：“要通过转变职能、减少审批环节，继续清理不必要的资质资格许可和认定，注意发挥和落实行业协会的作用与责任，在不降低资质资格水平的前提下，降低就业创业门槛，营造就业创业的公平环境，调动创新创造的积极性。”

鉴于航运经纪行业的特殊性，政府不应以“谁有资格、谁没有资格”的标准审核该行业，不应设立强制性的入门考试和培训；应结合行业协会组织，由这些组织鉴别经纪人的良莠，通过行业协会约束有关航运经纪人；应鼓励行业协会设立有公信力的考试，并将这一类考试发展成为航运经纪人资信的辅助性加码。

政府应专项拨款，协同行业协会为有一定潜质的航运经纪从业人员提供必要的培训服务。借鉴我国香港地区的经验，为行业从业人员提供职业培训，包括适用于初级航运经纪人的实务培训和适用于中高级航运经纪人的涉及法制、诚信等从业素质培训。这样的培训有助于提高航运经纪人整个群体业务素养和规范职业操守。

3.2.6 规范行业操守，鼓励购买职业过失责任保险

职业责任保险是以各种专业技术人员在其从事专业技术性工作时，因工作上的疏忽或过失，造成第三人人身损害或财产损失，依法需要由其承担的经济赔偿责任为保险标的的保险。目前，在航运业中，航运保险经纪人和修船厂通常会购买相应的职业过失责任险。因为航运经纪行业具有高资本流动特征，以航运经纪人职业过失责任险取代注册资本抑或保证金制度是非常必要的。在这一高度法制化和规范化的行业中，职业过失责任险的保单往往也是高质量服务的一种印证。

目前，各大保险公司并没有专门开展这一小众的保险种类，交通运输主管部门应将这一保险责任制度纳入行业发展的规划中，牵手航运经纪行业协会与保险公司，尽早制定相关保险政策。

参考文献：

9.房地产经纪行业介绍及优势 篇九

1．房地产经纪机构除通过广告宣传和公共关系活动来宣传自己．吸引客户．开拓市场外，更重要的是在所承接的每一项业务中，切实为客户提供()，以赢得客户信任。A．最高成交价格的交易 B．物美价廉的房屋 C．高质量的服务 D．最完整全面的承诺

2．房地产经营投资的目的不仅是为了()原垫付的投资，而且要盈利。A．增加 B．回收 C．支付 D．减少

3．受行政处罚被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满()的，不予注册。A．1年 B．3年 C．4年 D．5年

4．房地产经纪人员报酬给付方式，一般不包括()。A．固定薪金制 B．佣金制 C．福利制 D．混合制

5．避免房地产经纪纠纷的根本途径是()。A．制定规范的各类房地产经纪合同示范文本 B．加强对房地产经纪行为的行政管理

C．制定房地产经纪活动操作流程，加强房地产经纪人业务培训

D．提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理

6．贷款方案要考虑购房者的实际经济承受力，月还款额一般不应超过家庭总收入的()。A．50％ B．40％ C．30％ D．20％

7．房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的，其缺点主要表现为()。

A．对环境变化适应能力差 B．横向沟通协调较为困难

C．双重领导，违反了统一指挥原则 D．高层决策迟缓

8．房屋买卖代理收费，应()。A．按成交价格总额的35％收费 B．按成交价格总额的4．0％收费 C．严格按照国家规定的标准收费 D．采用差额定率累进计费

9．下列关于经纪的表述中，不正确的是()。A．经纪活动是社会经济活动中的一种中介服务行为 B．经纪活动主要是通过提供信息和专业服务来促成交易 C．经纪机构提供中介服务是通过佣金方式取得其服务的报酬

D．经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系10．下列活动中，存在巨大的经济风险，并完全由房地产经纪机构承担的是()。A．居间 B．代理 C．包销 D．行纪

11．下列关于房地产代理合同的说法中，不正确的是()。A．无民事行为能力的房地产权利人应经其法定监护人或法定代理人代理才能与房地产经纪机构签订房地产代理合同 B．在房地产代理合同中要明示劳务报酬或酬金

C．在房地产代理合同中不用明示合同当事人与标的的关系 D．违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任

12．房地产行政管理部门对房地产经纪行业进行年检和验证管理，以下说法中，错误的是()。

A．它可以督促房地产经纪机构及时进行变更登记 B．它可以当场注销一些名存实亡的房地产经纪机构 C．它有利于更精确地统计房地产经纪机构数目

D．它有助于总结行业普遍存在的经验，发现普遍性问题13．《商品房买卖合同示范文本》中未列出的附件是()。A．房屋平面图 B．装饰．设备标准 C．合同补充协议 D．产权登记的约定

14．由于房地产是不动产，完成房地产居间．代理业务必不可少的环节是()。

A．房地产信息的收集与整理 B．方案的设计与推广 C．购买方或承租方看房 D．房地产权属登记(备案)

15．在中国台湾地区的房地产经纪业基本制度中信誉制度的一个最突出特点是()。A．建立公示制度 B．建立评分制度

C．建立教育制度

D．建立营业保证金及赔偿制度

16．房地产查验的基本途径有：文字资料了解．现场实地察看和()。

A．听卖家全面．公正讲述 B．向有关人员了解 C．看广告媒体介绍 D．到网站搜集信息

17．房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年，自()之日起计算。A．发证 B．登记 C．核准注册 D．申报

18．房地产经纪业是以()为主要资源的服务业。A．人力 B．财力 C．信息 D．关系

19．房地产经纪人员接待客户时，最好()。A．坐在客户的侧边 B．坐在客户的对面 C．坐在客户的后面 D．紧靠客户身旁

20．房地产代理业务类型中，不属于房地产卖方代理业务的是()。

A．二手房出租代理 B．房屋承租代理 C．期房预售代理D．房屋转租代理

21．在房地产代理合同中，当事人未明确选择解决合同纠纷的具体途径，合同产生纠纷后又未达成一致意见的，则应通过()解决合同纠纷。A．协商 B．调解 C．仲裁 D．诉讼

22．在房地产转让合同生效之日起()内，应申请房地产转移登记。A．10日 B．30日 C．60日 D．90日

23．房地产经纪机构项目开发岗位的主要工作是()。A．捕捉商机

B．进行市场专案研究

C．撰写研究报告 D．撰写策划报告

24．如果客户来电话要找的人不在，最合适的礼貌应答是()。

A．请问上次是哪位业务员接待您的B．您好!××公司，请问有什么需要我为您服务 C．对不起!他(她)出去了，您需要留言吗 D．对不起!他(她)出去了，请您打他(她)手机25．美国有关规范房地产经纪人的法律中最严密的法令是()。

A．一般代理法规 B．契约法规 C．各州的执照法 D．联邦法

26．在房地产居间业务中房地产经纪人可以()。A．以自己的名义进行房地产权属登记备案

B．以所在房地产经纪机构的名义进行房地产权属登记备案 C．协助委托人进行房地产权属登记备案 D．代理被委托人进行房地产权属登记备案27．持有美国房地产经纪人执业牌照的经纪人()。A．一年内交易量不能大于8宗 B．主要是律师，金融从业人员等

C．每隔一定时间必须申请更新自己的牌照 D．年龄在18岁以上，但不超过55岁

28．行纪是指经纪机构受委托人的委托，以()的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。A．自己 B．代理人 C．委托人 D．受托人

29．房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为，属于()。A．房地产代理 B．房地产居间 C．房地产行纪 D．房地产策划

30．经纪活动起源于()。A．第一次社会大分 B．第二次社会大分工 C．第三次社会大分工 D．现代市场经济 多项选择题

1．房地产行政管理部门对房地产经纪行业的年检主要是检查房地产经纪组织()等情况。A．现金流状况

B．资产规模变化 C．经营业务范围 D．注册地点考试大论坛 E．持证从业人员情况

2．下列房地产转让流程中，属于商品房销售基本流程的有()。A．购房人查询楼盘的基本情况

B．购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同 C．办理预售合同文本登记备案

D．商品房竣工后，开发商办理初始登记交付房屋 E．办理交易过户登记手续

3．房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义()的行为。A．承租房屋 B．出让房屋 C．购买住宅 D．购买商业用房 E．出售商品房

4．确定一宗房产或地产是否设定了抵押权的方法有()。A．查看该土地的土地使用证

B．查看该在建房产的建设用地规划许可证 C．查看该期房的建设进度 D．查看该房产的房屋所有权证 E．到房地产登记机关查询

5．房地产经纪活动既是一种民事行为，也是一种中介活动。因此，房地产经纪活动应当遵循的原则有()。A．诚实守信原则 B．公开原则 C．平等原则 D．自愿原则 E．客观公正原则

6．根据工作周期，经加工整理形成的房地产经纪信息表格一般分为()。A．日报表 B．周报表 C．月报表 D．综合信息表 E．专项信息表

7．申请房地产转移登记应提交的文件有()。A．证明房地产权属发生转移的文件 B．身份证明 C．房地产权属证书 D．房屋灭失的证明 E．建设工程规划许可证

8．房地产居间业务流程中的主要环节有()。A．居间业务洽谈 B．物业投资

C．代理委托人办理房地产权属登记备案 D．信息收集与传播 E．佣金结算

9．以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权初始登记要提交的文件有()。

A．已付清土地使用权出让金的证明 B．身份证明 C．初始登记申请书 D．土地使用权出让合同 E．地籍图

10．获取房地产经纪信息的途径有()。A．从有关单位内部获取 B．从报纸传播的信息收集 C．通过行政指令收集 D．现场收集 E．利用网络获取

11．下列关于房地产抵押权设定的各种表述中，正确的有()。

A．抵押双方到登记机关办理抵押登记 B．抵押权人保管房地产他项权利证书 C．抵押人保管经注记的房地产权属证书 D．登记机构保管房地产权属证书

E．债务履行完毕，抵押权人向登记机关办理抵押注销手续，并通知抵押人

12．下列关于房地产居间的说法中，不正确的有()。A．实际中，房地产指示居间和房地产媒介居间完全独立 B．居间合同的委托人的给付义务具有确定性 C．不能以房地产经纪人的名义订立房地产交易合同 D．房地产经纪人代表委托人订立房地产交易合同 E．房地产交易过程完成后，可以进行佣金结算13．下列关于道德和职业道德的说法中正确的有()。A．道德产生于人类社会实践

B．道德作为一种独立的社会意识形态，形成于奴隶社会 C．道德形成于原始社会

D．职业道德在具体内容上有一定的稳定性．连续性 E．职业道德在性质上不具有专业性，各种职业所要求的职业道德具有相似性

14．下列属于房地产代理业务基本流程主要环节的有()。A．房地产代理业务开拓 B．方案设计与推广 C．开发过程控制

D．营销策划 E．房地产交易价款收取与管理15．房地产经纪人与房地产经纪机构之间有()关系。A．主从 B．经济 C．执业

D．支配 E．法律责任

16．在中国香港地区，所有房地产代理机构均须取得牌照方可营业，牌照的种类分为()。A．地产代理(个人)牌照 B．地产代理(公司)牌照 C．营业员牌照 D．操作员牌照 E．促销员牌照

17．下列关于境内外房地产经纪机构在我国设立的分支机构说法正确的是()。

A．分支机构能独立开展经纪业务，具有法人资格 B．分支机构财务上可以独立经济核算

C．分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任

D．分支机构首先以自己的财产对外承担责任

E．分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任，但未到期债务除外

18．为避免房地产代理经济纠纷，房地产卖方代理合同应明确的条款有()。A．交易价格范围 B．销售时间和进度 C．销售中投入的人员数 D．不同价格下佣金的计算标准

E．商品房销售过程中广告费用的支付方式和时间安排19．对房地产经纪信息的鉴别，就是对房地产经纪信息的()等进行分析。A．准确性 B．规律性 C．真实性 D．权威性 E．可信性

20．房地产经纪人受理了委托业务后，首先应收集房地产标的物的信息．与委托房地产相关的市场信息和委托人信息，在此基础上对信息()后，房地产经纪人对委托标的物的可能的成交价格就有一定的把握。A．辨别 B．评价 C．分析 D．加工E．整理

21．房地产经纪行业管理的目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人，包括()之间的关系。A．有关政府主管部门 B．房地产经纪机构 C．房地产经纪人员

D．房地产中介行业协会 E．房地产经纪活动服务对象22．属于房地产初始登记的有()。A．土地使用权初始登记 B．新建成房屋所有权初始登记

C．集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋的登记 D．房地产权属总登记

E．商品房出售后的第一次分户登记

23．房地产经纪行业协会制定的行业规则具有()。A．公约性质 B．对行业的约束力 C．一定的法律约束力 D．依据法律制定的特点

E．规范该行业从业人员职业道德的作用

24．下列中属于房地产经纪人员职业技能的有()。A．恪守信用 B．尽职守责 C．市场分析 D．人际沟通 E．把握成交时机

25．下列关于房地产经纪人员的说法中错误的有()。A．房地产经纪人员可以在全国范围内注册执业

B．从事房地产经纪活动的基本条件是取得房地产经纪人协理从业资格

C．未取得房地产经纪人员职业资格证书的人员，一律不得执业

D．房地产经纪人员应当在房地产经纪机构中承担关键岗位 E．房地产经纪人员有权依法发起设立房地产经纪机构单项选择题答案

1：C2：B3：D4：C5：A6：C7：C8：C9：D10：C11：C12：B13：D14：C15：A16：B17：C18：C19：A20：B21：D22：B23：A24：C25：C26：C27：C28：A29：B30：C 多项选择题答案

1： C． D． E． 2： A． B． E． 3： A． C． D． 4： A． B． D． E． 5： A． C． D． 6： A． B． C． 7： A． B． C． 8：A． D． E． 9： B． C． E． 10： A． B． E． 11： A． B． C． 12：A． B． D． E． 13： A． B． D． 14： A． B． E． 15：B． C． E． 16： A． B． C． 17： B． C． D． 18： A． B． D． E． 19： A． C． E． 20： A． C． E． 21：B． C． E． 22： A． B． C． 23： A． B． D． E． 24：C． D． E． 25： A． D． E．2010年房地产经纪概论综合分析题及答案(一)

房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)，办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为该机构的负责人。赵某来到甲机

构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租；田某向赵某提出，如果按3000 元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居问合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。1．甲机构在领取工商营业执照后的30日内，到登记机构所在地房地产行政管理部门备案时，需提交的材料包括()。

A．营业执照

B．机构设立的可行性分析报告C．经营计划

D．注册房地产经纪人员情况

2．关于田某这一经纪行为的说法，正确的有()。A．田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查

B．即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房C．如果经纪合同中没有要求甲机构查验该租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任

D．如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同

3．关于田某收取奖励费行为的说法，正确的有()。A．田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的B．应由甲机构向赵某收700元奖励费

C．田某应将700元交给甲机构，由甲机构决定田某可以获得多少作为奖励

D．田某不应收取700元奖励金

4．赵某同甲机构所签订的合同属于()。A．新建商品房经纪合同B．房地产租赁经纪合同C．房地产租赁代理合同D．房屋租赁合同

5．关于甲机构和田某关系的说法，正确的为()。A．甲机构聘用田某作为负责人是合适的B．甲机构应当承担田某代其同赵某签订经纪合同的相关责任

C．田某对甲机构的债务承担有限责任D．田某对甲机构的债务承担无限连带责任(二)

张某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买

房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某说不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房不肯降价。看房之后，李某对该房子十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元订金并预付了1%的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1%的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1%，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。

6．张某与甲机构的关系有()。A．执业关系B．法律责任关系C．经济关系D．行政关系

7．关于甲机构、张某、王某、李某关系的说法，正确的为()。

A．张某是王某的代理人B．张某是李某的代理人

C．张某是居间方，不是任何一方的代理人D．甲公司是李某的代理人

8．如果李某以此房屋做抵押，办理个人住房贷款，他有可能采取的贷款方式为()。A．公积金贷款B．商业贷款

C．个人住房组合贷款D．质押贷款

9．关于经纪服务费用收取的说法，正确的为()。A．甲机构不应该要求李某预付佣金

B．甲机构不应该向李某收取抵押贷款手续代办费C．甲机构不应该向李某收取佣金D．张某不应该向王某收取佣金

10．关于张某赚取差价的说法，正确的为()。A．张某应当将3万差价退还给李某B．张某应当将3万差价退还给王某

C．张某利用买卖双方信息不对称，不仅收了法定佣金，还多为公司赚了3万元的利润，是个优秀的经纪人D．张某利用买卖双方信息不对称赚取差价的行为不符合房地产经纪职业道德(三)

甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2%收取佣金；若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王

某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元的价格卖给杨某，王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户的过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某的一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构张某产生纠纷。11．甲机构应该收取的佣金为()。A．1．8万元B．2万元C．1．85万元D．2．05万元

12．乙机构获得8万元的行为违反了()。A．《民法通则》

B．房地产中介服务收费相关规定C．房地产经纪人执业规则D．《城市房地产管理法》

13．关于“若代理不成功，甲机构只收取费用500元”的说法，正确的为()。

A．500元是甲机构的部分佣金B．500元是甲机构支出的必要费用C．500元是王某的辛苦费D．500元是王某的业务提成14．在该办公用房交易过程中，买卖合同主体有()。A．甲机构B．乙机构C．张某D．杨某

15．由于产权瑕疵引起的纠纷，其民事责任应该由()承担。A．甲机构

B．给张某贷款的银行C．张某D．王某(四)

张某为甲房地产经纪机构(简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同机会，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始了相关信息的收集和整理工作，通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某，王某和田某的沟通后，在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同，田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。16．根据经纪合同内容推断，张某和王某之间所订立的合同应为()。

A．房地产代理合同B．房地产居间合同C．商品房销售合同D．房地产代销合同

17．张某受理了委托业务后，主要应收集的信息为()。A．王某家属的相关信息

B．附近其他经纪公司经营状况的信息C．王某委托出售住房的信息

D．与王某委托出售住房相关的市场信息

18．张某在短时间内通过信息收集找到了合适的买家，说明张某具有较好的()。A．议价谈判的技能B．人际沟通的技能C．收集信息的技能D．供需搭配的技能

19．甲机构为田某代办房地产产权登记手续属于()。A．居间服务项目B．居间的后续服务项目C．代理服务项目D．咨询服务项目

20．甲机构为田某代办房地产产权登记手续时，应当向登记机构提交()。A．当事人身份证明B．房地产权证C．购房人缴费计算表D．房地产买卖合同【答案】