近年来房地产要素市场

近年来房地产要素市场（共4篇）（共4篇）

1.近年来房地产要素市场 篇一

中国近年来房地产业宏观调控政策之效果在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上却也陆续出现了房地产供不应求、房价地价都上涨过快、投资炒作充斥整个市场等问题。自从2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策，主要包括行政调控政策、金融调控政策、土地调控政策。以2006年和2007年为例，对我国的房地产宏观政策进行分析，不难看出其效果何在与问题何在。

2006年是中国房地产业大风大浪的一年，在这一年里，政府先后共出台了13项房地产政策。其中有代表性的有2006年5月17日温家宝总理主持召开的国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面；同年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，是对“国六条”进一步细化；7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

2007年宏观政策的频繁出台使得2007年成为中国房地产市场的“多事之秋”：央行一年内6次加息；开征了土地增值税；“千呼万唤始出来”的《物权法》终获通过；第二套房首付提至四成国土部39号令出物业税有望正式征收旨在对存量房市场的投资性需求将起到抑制作用；建设部、发改委、人民银行等九部门联合发布《廉租住房保障办法》；央行为管理银行体系的流动性十次上调准备金率。

进入2008年以来，我国继续实施从紧的货币政策：新年伊始央行便上调存款准备金率0.5个百分点，目的在于继续抑制货币信贷的过快增长；1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，从而开启了2008年楼市调控的第一章，也定下了全年打击囤积土地的基调，这一举措势必对房价走势产生决定性影响。专家纷纷预测：整顿闲置土地将成为2008房地产政策调控的重头戏。而具体政府将如何举措，我们且拭目以待。

综观近年来我国政府对房地产业出台的各项宏观调控措施，不难看出，国家正力图以多种工具相结合的方式来对房地产业进行规范和调整。其效果究竟有多大也初步显现了出来。我们可以看到银行信贷的收缩抑制了房地产业的过热投资，百姓开始持币观望而非盲目购房，在交易环节加大征税力度在一定程度上抑制了炒房；也有效阻止了开发商蓄意囤积土地的行为

但不得不说的是：这些政策措施虽然也取得了积极的成效。但正如国家发改委价格司司长曹长庆所说：“与政策目标和人民群众的实际要求，差距还很大。” 房价仍居高不下，2007年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，创两年来新高。购房者最为关注的新建商品住房销售价格涨幅更甚，同比上涨

7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点；土地价格仍旧不透明；房地产开发商和银行之间是否为利益同盟也无从得知。

那么，房地产业的调控政策为何迟迟不见强效？房价为何仍然居高不下？ 首先，单独从政策角度来说，从一项政策的出台到真正见到实效应该是有实滞的。不单单是货币而言，房地产本身就是一个环节众多时间周期长的产业，从中央政府出台政策到地方政府执行不善又是中国的通病。

其次，在相关交易环节加大征税力度，在一定程度上虽抑制了炒房但同时也阻止了房源的流通和房地产市场的配置，也会导致卖主将税收成本转嫁到买主头

上，进而又将刺激房价的上升。来自中大恒基的数据显示，税收政策虽然使二手房交易量明显下降，但其价格并没有受到遏制，反而由2006年8月1日前的6250元/平方米上涨到6400元/平方米。而二手房需求的减退又将部分需求挤压至一手房市场，成为一手房市场房价上涨的因素之一。

另外，严格控制土地供应也具有反向效应。其一，从中长线来看，土地供应的减少，势必导致地价抬高，房地产开发成本上升；其二，开发商压缩成本，工程偷工减料，从而造成建筑质量低劣的负面效应，不知5月12的汶川地震中的住房有否因为些原因而倒塌的；其三，土地供应紧张无法完成原本计划又加剧了供需矛盾；其四，提高建设用地土地有偿使用费推高了房价，最终还是将成本转嫁到买房人头上。

对此，清华大学房地产研究所博士后张金华分析，供给方面现在很多政策是从结构调整上去调控，除了会有地方政府阻力外，由于市场中的真实消费需要仍很旺盛，实际效果不会明显。在打击和抑制投机性需求方面，征收个人所得税、五年内转让收受营业税、调高按揭成数、加息等政策，专家认为，一方面局限在了房地产交易环节导致成本被转嫁，另一方面忽视了真实的消费需求。可见：房地产业结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。各项政策的效果还有待时日显现，更完善的措施期待国家来提出并得到实现。

参考数据与部分资料来源：《2006年中国房地产宏观调控政策效果如何》http://

2.影响房地产价格的七大要素 篇二

一.自身因素：1.区位（地段决定一切）

2.土地面积和形状。

3.地形、地势（平坦、起伏、低洼）

4.地质条件（承载力、稳定性、地下水位）

5.日照、风向、降水量、天然周期性灾害

6.建筑物状况(结构、用途、质量、功能、装饰、装修)

二.环境因素:1大气环境，（化工厂，屠宰场，酱场，酒厂，厕所等）污染物2 声觉环境,(汽车，火车，飞机，工厂，人群等)噪声水文环境，（地下水，沟渠，江湖，海洋0污染程度视觉环境，（电线杆，广告牌，标识牌）是否美观卫生环境，（清洁，卫生，垃圾堆）

三．人口因素；1 人口数量，（城市人口增加时，对房地产的需求也增加）人口素质，（文化教育，生活质量。文明程度，可以引起对价格的变化3 家庭人口规模，（家庭小型化，房地产价格上涨）

四．经济因素：1 经济发展，（对厂房，写字楼，商店，住宅和各种娱乐设施增加）2 利率（利率升降对房地产价格有着很大的影响）物价（水泥，钢材，木材的价格）建筑设备价格（建筑人工费）涨4 居民收入，居住与活动，从而会增加对房地产的需求导致房地产价格变动

五．社会因素：1 政治安定状况，（冲突，市场动荡）社会治安状况，（偷窃，抢劫，强奸，绑架，杀人）房地产投机，（利用房地产价格的涨落变化，以期从价差获利）4城市化，（城镇化，都市化）

六．行政因素：1房地产制度（对房地产价格的影响也许是最大的）

2房地价格政策,(是指政府对房地产价格高低的态度)行政隶属变更，（县级市升级为地级市）特殊政策，（经济特区）城市规划，（城市规划是为了实现一定时间内城市的经济社会发展）6 交通管制，税收政策

3.商业地产招商要素 篇三

项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联 系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。

五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定

确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在，确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。

六、项目规划进行设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重。方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

七、设计方案的多方讨论

地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。

无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导和需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。

如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。

八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

九、项目方案的政府许可

项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。

完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交相关的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。

在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。

十、依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位

政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。

十一、项目招商的工作一般步骤

1、提前招租项目内的大型主力户

主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设（主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造）

2、品牌商家的引进和规划

按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。

3、充分掌握客户需求

召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。

4、多渠道进行招商沟通

从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。

5、商户确定

4.工程市场运作必须的六大要素 篇四

1、信息要素，开发工程市场，信息是第一位的，厉害的工程商在一个建筑立项的时候就已经攻了进去。所以，对于工程商而言，工程信息越多越早，受干扰的程度就越少，其运作的难度也就越低。不少工程商都会养着一般业务人员做信息收集兼做销售洽谈。

2、人脉要素，中华民族是一个讲感情的民族，人情世故到哪个地方有着有一定的影响力。要做工程当然也少不了人情世故，一个人脉好的工程商，不但在收集信息的时候占有优势，同时良好的人脉对于提升自己的信任度也是一个极好的法宝。更何况，人有对面之情，要价格质量等要素差不多的情况下，一般人都会选择肥水不流外人田。

3、技术方案要素

由于需求不一样，所以不同的工程对太阳能热水器的使用要求是不一样的，这个项目是偏重于水温的要求还是偏重于单位时间内能耗与供水量的需求等等，每一个项目只有因地制宜地设计技术解决方案，才能有针对性的满足客户的要求。因此，从工程操作上来说，一个工程从技术方面能不能既能满足客户的具体需求，又能节约成本并保证热水工程的安全运行，同时还能兼顾到热水工程与建筑的美观协调性等等，这是决定一个企业能不能在工程市场走得长远的充分条件，北京天源阳光在国务院机关事务管理局的太阳能热水工程中成功中标，就是因为他们针对这个热水工程的关键细节提供了一系列的技术解决方案。

4、质量保障要素

笔者在多次培训中强调，相当一部分工程的操作，关系、利益只是一个桥梁的作用，真正决定能不能让你中标的关键，在于你的产品质量和技术方案能不能让负责人有充足的安全感。因为工程质量一但出事，必然会导致各方面对自己的质疑，轻则是竞争对手对自己进行攻击，重则导致承担责任，即使影响不到负责人的前程，但也会让他没有面子，而面子对于管理者来说，是很重要的，稍微有远见的人都知道，面子和地位比利益重要多了，

当然，质量保障不是用嘴来说的，你得提供权威的依据，奥力星太阳能王总在与笔者谈到工程市场的收获时，就感慨的说道，拿下工程，从企业自身角度来说，荣誉证书、具体的技术解决方案和实际的事实依据非常重要，最近奥力星的“涡轮暖卡热水解决技术”、 江苏省建设科技成果推广项目证书、以及权威媒体 以《奥力星荣喜获科技证书给力热水工程》的新闻报导，就让奥力星在热水工程的洽谈中，让客户获得了很多的信任感与安全感。

5、性价比要素

做工程，价格很重要，但一定是价格最低的那个中标吗，不一定！因为无论是工程方还是消费者，价格只是他们关注的要素之一，除此之外，他们更要考虑到产品的性能质量、使用效果、使用与售后的便利性及时性等问题，所以，在工程报价的时候，一定以充分展示出自己的性价比优势，而不是单纯的价格优势。

6、品牌资质

要求投标人具备一定的品牌资质，从另一个角度来说，就是工程方给自己的一项安全保障，从机率上来说，一个品牌知名度美誉度都较响、注册资金大、各种资质认证都齐全的企业，其承建的工程质量肯定要比三无企业要强得多。就以江苏奥力星太阳能为例来说，事实证明，奥力星荣获江苏省建设科技成果推广项目证书后，为他们最近中标领秀家园、锦秀花园等几个热水工程的建设起到了直接的推动作用。