商业地产定位模式

商业地产定位模式（精选11篇）

1.商业地产定位模式 篇一

【杭州】《养老地产开发定位、开发运营模式解析及养老地产实地考察》(8月30-31日)

【课程说明】

 主 办：中房商学院

 时 间：2014年8月30-31日  地 点：杭 州

【课程背景】

养老社区是一个颇具潜力的市场，但其整合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。“最适宜养老地产发展的商业模式”成为各界关注的焦点。是开发养老机构，还是在社区项目中配建养老住宅，抑或是开发以养老为主题的地产项目?是持有运营，还是销售?

本次特邀知名养老住区实战专家剖析养老住区各种商业模式，开发运营实战经验，全面提升学员对于养老产业的认知及养老住区开发运营实战能力，为企业培养高端实战复合型人才，推动养老产业发展。

【学员对象】

1、房地产、养老地产企业董事长，总经理，主管投资开发副总

2、主管养老地产开发的负责人，养老地产项目设计、运营部门负责人等

【金牌导师】

陈老师：美国睿智养老集团睿智中国副总裁

硕士研究生毕业，20年的房地产企业高管经验，曾任国美地产副总裁。在养生养老地产开发、零售百货、金融与投资等领域和人力资源管理方面具有扎实的理论功底和丰富的管理经验。是国内养生养老地产开发与运营领域顶级实战专家，在全国各地多个城市从事养生养老地产项目的策划、开发与运营实践。

【课程设置】

第一天：8月30日 实地考察与交流

第一天参观的路线和场所都事先经过设计安排，均有相关专业人士和老师带领并且进行现场展示和讲解。

备注：带队老师：冯老师：中国希格玛(集团)有限公司投资发展部 总经理

【时间】9:00-11:30 杭州金色年华项目

【实地考察】 杭州金色年华实地考察与交流

杭州金色年华位于杭州西南转塘镇境内侧，距杭州市18公里，约2个小时参观杭州金色年华项目，聆听项目负责人与相关专业人士现场讲解服务内容，中午11:30-12:30品尝当地特色美食。

项目位于杭州转塘镇东面是杭州高档居住区聚集点--之江度假区，有得天独厚山景和江景，北面是高尔夫二期用地，以山为景观主题、高尔夫为底蕴，使得这一区域远眺和近观景观都极为美。

占地17万平方米，山环水抱，环境清幽，有这样一个国内首创的非救助型退休老人生活社区。它吸纳了国外先进的经营服务模式，设计有居家服务式公寓、护理式公寓、酒店式度假公寓等不同形式的居住建筑;为满足退休人士“老有所医、老有所学、老有所乐”的心理需求配备了医疗保健中心、老年大学、国际交流中心、餐饮中心、休闲娱乐中心等以老年朋友为服务对象的配套建筑。

【时间】 12:30-15:00

【实地考察】 杭州万科的随园嘉树实地考察与交流

杭州万科的随园嘉树位于杭州万科良渚文化村，距杭州市16公里，约2个小时参观杭州金色年华项目，聆听项目负责人与相关专业人士现场讲解服务内容。

项目位于良渚文化村核心区，总用地面积约63853㎡，其中包含4500㎡中央“金十字”养生休闲区。仅为1.0容积率，更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35%绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团环伺，让建筑之间生长更多绿色与健康。575户养生住品，专为长者健康生活而来。

万科随园嘉树是基于对中国当代长者生理、心理特征和行为特点所进行的深入研究，为他们特别定制的养生住品。项目择址良渚文化村稀缺山水宝地，以专业的适老型产品、缤纷 的园区配套、亲切的四大服务管理体系及“六心”级服务，同时整合优质资源与专业团队，倾万科之力悉心打造的最适合养生的长者之家，以此充分实现对长者的人性化关怀。

【时间】 15:00-17:30

【学员交流】 座谈会(学员交流依据以下三个主题来展开)

1、本次考察杭州两个项目交流与沟通

2、学员在建项目经验分享

3、冯老师：中国希格玛(集团)有限公司投资发展部、总经理 进行案例解析--美国退休社区的案例分析 东方太阳城开发策划分享

第二天：8月31日 课程培训

一、中国养老事业现状

二、中国养老事业遇到的瓶颈

三、中国养老事业的市场需求

四、国际化养老地产开发思路

1、合理的项目选址

2、设计规划与发展策略

3、投资策略

4、成本与费用预算

5、消费者(老年)的财务状况

6、定价策略

7、展望未来

五、项目规划

六、开发及投资分析

七、商业模式

八、案例：太申祥和山庄

九、个性化交流

学员可预先提供项目资料，利用互动的时间由授课老师进行深度交流，解决项目遇到的困惑与难题。

【课程说明】

【组织机构】：中房商学院

【时间地点】2014年8月30-31日 杭州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】人民币3880元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

 预想报名此课程请到中房商学院官网报名

2.商业地产定位模式 篇二

当前农村信用社在经营方面大都困难连连, 究其原因虽是多方面的, 但大多数基层信用社法人代表都缺乏制约的权力以及由此带来的缺乏科学性规章制度和管理方法是极为重要的原因之一。农信社发展至今, 各地基于各自实际开始出现不同的管理模式, 比较成功的“江苏模式”应该说一定程度上反映了农信社的普遍性, 也就是农信社需要相对集中的权力模式而非分散权力模式。南昌市农村信用社近两年的发展很大程度上能够说明问题。

南昌市六个县区联社目前的管理模式实际均是行政隶属式。从实质上又可以分成两类, 一类是与国有商业银行同质的行政隶属式管理, 有南昌县、新建县、进贤县、安义县、湾里区五个县联社, 占绝大多数;另一类是县级联社、基层信用社内部上下级间均为行政隶属关系, 同时县级联社领导层主宰基层信用社主任任免的松散的行政隶属管理。

显然第一类中基层信用社无实际的法人权力, 第二类中基层信用社有不完全但相当多的法人权力。理论上来讲, 第一类有其形——指独立法人的形, 有其实——国有商业银行的实, 第二类是有其形无其实。比较而言, 第二类因之属有破无立, 会给信用社的经营带来极大的负面影响——基层信用社主任可借机行使自主权, 从而推卸责任, 第一类则可以从传统管理中获得经验, 而其现实也正可以反映实际情况。最近几年, 对自身经营管理的改善程度较差的联社分别是安义县联社、南昌县联社、进贤县联社、新建县联社、湾里区联社、郊区联社。我们经过详细调查, 发现经营状况改善情况良好的县联社大多是采取层层签订目标责任状、收入与效益挂钩以及费用上划下拨等方式。安义县联社能够连续多年实现每社终有结余, 这跟其制度的规范化与经营管理的严肃性是密不可分的, 南昌县联社与进贤县联社大幅度提升效益的经验很大程度上是规范费用管理在起作用。而郊区联社的亏损程度始终在高位运行, 很大程度上是基层信用社的经营收入上不去与开支费用无休止增加等原因造成的。而且郊区联社的人事权力全部掌握的主任手中, 其他管理人员的职能管理作用根本无从发挥。因此, 应取消基层信用社一级法人资格, 实行县级联社一级法人制度, 以名实相符。名正言顺, 县级联社的管理才能规范化、效益化、科学化, 从而农村信用社在近期内扭亏增盈才能成为可能。笔者认为, 地市联社应成为信用社广大员工利益的忠实代表, 确定“管理为辅, 服务为主”的定位是现实而理性的。

其一, 地市联社地域属性决定它不可能有经营性业务。地市联社都在大中城市, 城市边缘郊区大都有郊区联社, 地市联社要么开展经营性非农信社性质业务, 要么不开展经营性业务。

其二, 国家金融管理当局不会支持已显拥挤的金融市场再添一并无竞争实力的新兵。

其三, 地市联社人员基本情况决定它不可能如其他地市级商业银行那样对下一级单位人、财、物等进行统筹性管理。地市联社人员主要由原农、人行合作金融管理部门的人员组成, 且编制不多, 若强化管理职能, 市场的瞬息万变势必造成时过境迁, 从而影响农信社的经营效益。

其四, 地市联社提供基层信用社、县级联社急需要的, 但又不是自身能办得到的服务是广大社员、干部的共同呼声, 唯有提高服务质量, 扩大服务范围能得到他们发自内心的支持。

二、管理体制中的细节问题

按照贵权对等的原则, 形成地市联社管理的权利和能力, 并正视它的差异性。作为政府管理农信社的抓手和平台, 地市社首先必须落实政府的有关职责, 包括控制风险、规范管理、服务三农等;作为一个金融机构, 地市联社还必须履行落实监管部门对农信社合规管理、防范风险的要求。因此, 必须赋予地市联社履职和承担责任相应的管理职权, 管得住班子才能管得住风险;必须建立地市联社相应的管理能力, 形成有效的管理办法, 能够按不同管理对象和不同管理问题设计管理的内容和手段。

随着法人单位治理机制完善, 地市联社深化改革应取联合银行模式。随着农村经济金融形势的发展, 县级法人逐渐向地市联社提出了更多的服务内容和更高的管理需求。因此, 深化管理体制改革, 必须完善管理服务平台。在目前的省级联社基础上, 由辖内联社、农合行、农商行出资联合组建股份制省级农村联合银行最为可行。

必须重视农信社历史包袱的化解, 国家仍要承担相应职责。农信社长期作为“国有商业银行在农村的分支机构”积累下来的历史包袱巨大, 其原因的综合性、复杂性和社会性大于其他国有商业银行, 但并未得到国有商业银行改制前资产重组的优惠条件。

创造农村金融和谐发展的外部环境。由于农信社主要服务弱势群体, 当前地位仍属于弱势行业, 必须为其创造有利于经营发展的外部环境, 坚持正面宣传农信社的改革思路和成效, 坚定国务院关于农信社改革发展的正确方向, 增强社会各界支持农信社发展的信心;国家和监管部门出台重大改革政策时, 要重视听取从事农村金融合作事业实践改革机构的意见, 正视农信社的实际难题及真正的内在需求。

综上所述, 省级银行主要对旗下农信社、金融服务公司、农村担保公司、农村证券公司等子公司进行投资控股, 同时获得利润回报, 真正成为“自主经营、自我约束、自我发展、自担风险”的市场主体。在集团内部, 省级银行和各金融子公司都具有独立法人地位, 省级银行凭借对集团的投资控股拥有决策权和管理权, 除了管理在各子公司投资的股权外, 根据国家产业政策和地方发展规划, 对整个金融控股集团的人力资源、财务资源、业务资源、信息与技术资源等进行有效整合, 合理配置各种资源要素。各子公司按照相关的市场准入要求和业务经营范围, 分别从事农村银行担保与保险证券等金融业务, 独立运作, 自主经营。而省级银行也势必摆脱日常琐事, 实现廉洁高效, 真正在农村信用社的发展道路上扮演举足轻重的关键角色。

参考文献

[1]尚娟, 邓国取, 殷红霞, 姜宝军.农村信用社一级法人社组建进展、问题及困难——以陕西省为例[J].金融与经济, 2006, (02) .

[2]汤尔烈, 杨志平.对农信社统一法人经营管理模式的思考[J].金融与经济, 2005, (12) .

[3]阎庆民, 向恒.农村合作金融产权制度改革研究[J].金融研究, 2001, (07) .

[4]王群琳.我国农村合作金融产权制度缺陷及改革模式探讨[J].金融理论与实践, 2006, (03) .

[5]王祥明.论省级政府管理农村信用社的实现途径[J].上海金融, 2005, (05) .

[6]应宜逊, 李明新, 吴立箭.农村信用社“两制”现象考察:浙江案例[J].上海金融, 2003, (12) .

[7]马立新.我国农村信用合作社产权制度透析[J].上海金融, 2001, (10) .

[8]郑良芳.银行业应对新竞争形势[J].农村金融研究, 2006, (01) .

3.商业的定位商业看 篇三

2002年，佳能推出了EOS1Ds，我在第一时间就购买了，关键是看中了其全画幅CMOS带来的广角优势。2004年秋季，佳能推出了换代型产品EOS1Ds MarkⅡ，我又购买了这款新机型。与 EOS1Ds相比，EOS1Ds MarkⅡ有了明显的提高，进一步满足了商业摄影的要求。

升级的优势

1、 从1100万像素提高到1670万像素，TIF格式的RGB文件也从32MB提高到47.5MB。

2、 感光度也从ISO 50-1250提高到ISO 50-3200。EOS-1Ds Mark Ⅱ的ISO 400以下都可以满足商业摄影的品质要求，在极端条件下，ISO 800基本也还可以，这是很大的突破。如果和一些中画幅的数码后背比较，它的ISO 200噪点表现好于数码后背的ISO 100，ISO 400噪点表现接近于数码后背ISO 100的水平。这样的感光度还使摄影师在拍摄外景时可手持拍摄，减轻了外出旅行携带三脚架的负担。

3、 从节能的角度来说，1Ds MarkⅡ的进步还是非常明显的。同样使用手动调焦的移轴镜头，以前EOS-1Ds的一块电池可以拍摄3GB-4GB RAW格式文件，现在同样电池可以拍大约8GB-10GB 的RAW格式文件。

4、从影像素质来说，宽容度及动态范围增加了。在高反差的画面里，除了有丰富的影调，它的暗部和高光部分的层次细节表现都很让人吃惊，这比以前有更进一步的扩展。以前，我把EOS-1Ds当作数码后背的备用机器，现在EOS-1Ds MarkⅡ成了我的主力机器了，反而只是在需要特别点缀的时候才使用数码后背。

些许不足

EOS-1Ds MarkⅡ超过1600万像素了，但镜头的品质已经影响到它的成像，即使是L系列镜头，也不都尽如人意，比如说镜头的筒形畸变、枕形畸变、两维同时调校时像场不够等明显缺陷。只有少量几只非移轴广角镜头，如14mm、24mm和30mm 1∶1.4定焦镜头还不错。我建议佳能多出一些非球面的大像场镜头，特别是大像场的可做技术性调整的优质镜头，如增加20mm和135mm（最好带微距功能）的移轴镜头，并重新设计现有的3只移轴镜头，增大像场、减少球面像差。既然佳能顶级产品所拍摄的影像质量已经达到了传统中画幅相机拍摄的影像质量要求，也希望佳能在镜头和专业附件方面满足商业摄影师而非一般新闻与风光摄影师的要求。

另外，CMOS除尘也是一个没有解决的问题，EOS-1Ds MarkⅡ似乎比EOS-1Ds更容易沾染灰尘。

EOS-1Ds MarkⅡ的像素点大小已经从EOS-1Ds的8.8um减小到7.2um，我个人认为佳能在两年内不太可能有太大的突破，现在的关键是镜头群及专业附件的配套性。此外，佳能还可以在色彩深度和软件方面进一步提高。

摄影师简介

4.房地产策划定位 篇四

在房地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了房地产策划定位的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划定位，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。

一、房地产的策划定位

（一）房地产战略策划定位

战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。

战略策划定位内容如下：

1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。

2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。

3、策略设计——出方案。量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。

4、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。

5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。

（二）房地产全程策划定位

房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。

全程策划定位内容如下：

1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。

2、土地研究——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。

3、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。

4、项目规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。

5、概念设计——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。

6、形象设计——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。

7、营销策略——分析项目环境状况，突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。

8、物业服务——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。

9、品牌培植——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。

(三)房地产品牌策划定位

品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。

品牌策划定位内容如下：

1、品牌策划以建立项目品牌为中心。

2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。

3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要居家生活的信息化。

4、品牌策划推广有四个阶段。一是“酝酿造势”阶段；二是“培育蓄势”阶段；三是“推广扩势”阶段；四是“持续升势”阶段。

5、品牌策划推广的五种方法。（1）“筑巢引凤”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花献佛”法；（4）“马良神笔”法；（5）“巨量广告”法。

6、品牌策划的六个工程。（1）软性推广工程；（2）公关活动工程；（3）卖场包装工程；（4）口碑工程；（5）公关危机工程；（6）回访回程。

（四）房地产商品策划定位

近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士，也不遗余力地倡导商品策划模式。

房地产商品策划，就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划商品，注重商品的舒适性和艺术性，使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计，商品定位先于商品设计。

商品策划模式内容如下：

1、商品调研。商品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应状况，为商品定位作好准备。

2、商品定位。在商品调研的前提下，对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位，这最重要，因为商品竣工后是卖给他们的，还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。

3、商品设计。这是策划的重心，根据对目标客户的特性分析，商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。

4、商品工艺。采用先进的生产工艺，保证商品质量。

5、商品营销。针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品，包括商品的包装、商品的推广等。

6、商品服务。这里主要是售后服务，目的是把商品的价值提升和延长。

二、房地产策划定位的适用性

从房地产策划定位的具体内容来看，战略策划定位侧重强调从宏观大势的把握与分析上来策划房地产项目；全程策划定位着重强调以提升项目价值为重点的全过程策划服务；品牌策划定位擅长对房地产项目品牌内涵进行挖掘、发现和推广；商品策划定位则在商品的定位和设计上均围绕着客户的需求来进行；四大策划定位都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，从不同的侧面和

角度来策划房地产项目。

(一)战略策划定位的适用性

房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路。第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标。第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。

战略策划定位对策划人的综合素质要求很高，具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。

(二)全程策划定位的适用性

房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务“，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：

第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。

第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。

第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划、销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，并取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。

全程策划定位比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划定位与之交叉进行，取长补短。

(三)品牌策划定位的适用性

房地产品牌策划定位的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时间内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。

品牌策划定位对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过“快速推广”，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求“造势”、“炒作”，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在“快速推广”的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。

（四）商品策划定位的适用性

5.房地产前期定位报告提纲 篇五

一、城市简介

二、城市经济发展状况

三、宏观调控政策对衡水市房地产行业影响

四、城市建设对房地产市场的影响

五、衡水房地产行业宏观环境分析本项目启示

第二篇 市场专题

一、住宅市场专题 1.整体住宅市场分析 1.1 住宅市场板块分布 1.2 住宅市场供应状况 1.3 住宅产品特征分析 1.4 住宅市场价格走势 1.5 整体市场客群分析 1.6 未来整体市场走势 2.区域住宅市场分析 2.1 区域市场分析说明 2.2 区域市场供求总量分析 2.3 区域市场产品特点

2.4 区域市场价格情况 3.竞争项目分析 3.1 主要竞争项目 3.2 其他重点项目 4 消费者需求调研分析 5 住宅市场分析启示

二、住宅底商市场

1.当前社区底商市场租金及售价情况 2.周边商业价格 3.商业价值分析 4.未来市场研判

第三篇 项目自身分析

一、项目概述

二、项目SWOT分析

三、项目优势的发挥与机会利用

四、项目劣势弥补与风险规避

五、项目分析总结

第四篇 项目开发主题及运作思路

一、设定项目主题

二、项目开发主题构想

1.项目开发主题 2.项目开发风格构想

三、项目规划建议 1.项目物业形态建议 2.项目规划考虑因素 3.项目规划建议 4.规划补充建议 5.层数建议

第五篇 项目定位、产品建议及发展战略

一、项目定位及产品建议 1.衡水地产市场及客群特点 2.项目市场定位 3.客群定位 3.1客群定位 3.2客群描述 4.1立面建议 4.2产品设计建议 4.3住宅户型设计附加值 4.4住宅功能及尺寸建议 4.3户型面积配比及设计要求如下 4.4市场主流户型一览 4.5本案户型示意 4.6交房标准建议 4.7 景观建议 4.8 智能化建议 4.9 会所建议 4.10 物业服务建议 4.11 定价方式及价格建议 4.12 住宅底层商业产品相关建议 4.12.1 住宅底层商业建筑形式建议4.12.2 底商业态建议 4.12.3价格建议

6.湖滨商业街项目简介与定位 篇六

无锡湖滨商业街

湖滨商业街位于无锡市滨湖区，老湖滨路中段（五湖大道与中南西路之间），全长1.1公里，商业建筑面积17.1万平米，周边常驻人口近20万人次，是由蠡湖街道投资8亿元建设而成，是无锡市首条被权威机构评定的“中国特色商业街”。

街区自2006年启动建设，2008年开街运营以来，经过不断的建设和发展，目前已成功引进购物、餐饮、娱乐、休闲等各类商户600余家。自开街以来，每年举办大型广场活动——“啤酒狂欢节”，吸引了大量人流来此消费，已在无锡及无锡周边地区形成了较大的知名度，日均人流量超3.5万人次。

街区目前组成与业态分布具体构造：

街区乃东西向，东面有大型宴会厅（夏联福记）与10000平米娱乐会所（盛世铭豪夜总会）；西面有大型卖场——欧尚超市为周边常驻人群提供便捷购物服务。中段以餐饮业为主，主要有地方品牌：渝派富豪、五斗橱川菜馆、湖滨印象餐厅（姜母鸭）等；连锁品牌：旺角金阁（旺角小馆高端品牌）小肥羊火锅、老北京涮涮锅、许府牛杂等；以及快餐连锁品牌：顺旺基构成。此外加之特色静吧与大型足浴会所、量贩式KTV以及配套构成。此外，街区南北向，分别有三栋楼宇载体，综合面积近8万平米，分别是蠡湖国际公寓、蠡湖科技大厦与我方办公大楼构成，为商业街日间消费形成有利保障。

湖滨商业街局部图片

街区发展规划：

2012年本街区按照“一体七街”的总体发展思路，着力引进国内、国际知名餐饮、休闲、娱乐等品牌，预计通过3～5年的努力，将湖滨商业街打造成无锡乃至全省知名的百亿级商业旗舰。

“一体七街”规划图

2013年街区将按照“三体九街”发展为思路，具体内容如下：

具体规划：

三体：①湖滨商业街东侧城市综合体，占地约30亩，规划总建筑面积15万平方米。将通过与四大集团（百联集团、百盛集团、大东方集团、茂业集团）合作，打开东大门，把六中地块与现夏联福记、国联证券建成锡城的超高层标志性建筑，重点引进超五星级酒店、大型百货公司与写字楼项目，规划建设种类多样、功能齐聚、特色鲜明的城市综合体。

②蠡湖科研大厦南面超大型综合体，占地约57亩，规划总建筑面积20万平方米。将在蠡湖科研大厦南面开发“太湖教娱城”项目，以“教育与娱乐相结合”的理念为中心，吸纳各类培训教育机构总部入驻，并通过与南京水游城开发运营团队——上海鹏欣集团共同合作，引进国内一线影院，飒拉（Zara）、H&M、优衣库（UNIQLO）等国际知名零售品牌，金宝贝、英孚教育等育教中心，通过“企业吸引商业，商业留住企业”的互补模式，形成园区与商业街区的交错定位，将湖滨商业街向更深层次发展，为加速“三体九街”理念的

推动与实现而努力。

湖滨商业街西面综合体，即睦邻中心，占地约20亩，规划总建筑面积10万平方米。将开放西大门，引进高档餐饮、美容养生会所、时尚KTV、健身中心等业态，形成与其它两个综合体相呼应的小型综合体。

九街：由每个综合体项目分别延伸三条商业街区，结合建设以湖滨商业街为主的“一心、一环、两轴、七区”，从而形成蠡湖经济商圈。

①一心：以现有的湖滨商业街为主要景观带，在区块中心营造广场空间，形成特色商业街区的文化能量中心向周边辐射。

②一环：中南西路、湖滨路、金水路、望山路核心区之环。

两轴：沿湖滨商业街的商业轴线；沿蠡太路、望山路及金水路的人文轴线。

④七区：时尚商业区、海派沿街区、海派私密区、开放休闲区、传统水乡区、近代创意区、高端品质区。

通过对蠡湖街道“三体九街”规划的具体实施，将园区经济与商业街经济形成互补的良性效应，打造省内知名的大型商圈。

顺颂商祺

7.浅析新时期商业地产项目定位策略 篇七

关键词：商业地产,定位,策略

商业地产指的是商业零售业等在内的第三产业聚集的大型商业物业项目。商业地产的运营包含的内容是多方面的。本世纪初以来, 我国的商业地产得到了一定的开发, 但是却没有系统的规划和运营, 所谓的运营管理也仅仅局限于租金的收取和简单的物业管理的提供。随着如今经济的迅猛发展, 一些新兴的商业地产形态如大型购物中心、商业步行街等, 在社会需求的不断推动下得到了较快的发展。

在实际的运营过程中, 各个大型商业地产的项目开发商都缺乏运营和管理商业零售业的经验, 在进行项目的可行性评估和招商等运营方面不断的出现问题, 对于项目的正常运转带来了很大的麻烦, 商业和地产的结合是商业地产运营成功的关键所在, 商业运营更是商业地产运营的核心。虽然现在受到电商的激励冲击, 但在全球看, 商业地产依旧蓬勃发展、芳馨未暗[1]。

1 商业地产开发模式和运营模式的选择

目前国内商业地产的开发程序基本都是一致的, 一般都是买地、设计、建设, 完全根据地产商的主观意识形态进行着, 在按照地产商的要求进行分块出售或者是进行出租, 获得回笼资金之后, 在进行新的项目的开发。其实正确合理的开发程序应该是首先与零售商等相关的商家签好合同之后进行招商, 然后按照零售商等商家的意愿进行设计, 根据零售商的要求进行建设, 也要结合零售商等商家的要求进行出售或者是出租, 物业管理由开发商或者是第三方来提供, 保持长线经营, 再进行新项目的开发。科学的商业地产开发的程序中, 招商一定是要在地产开发之前的, 即使不能在开发之前, 至少也要将招商和地产开发同时进行, 这样就能最大限度的根据零售商的要求进行商业和物业的建设, 能够很好的解决招商难和空置率高的问题。

2 城市商业规划策略

结合不同城市的不同特点, 商业地产项目的发展一定要体现因地制宜的原则。商业地产项目, 特别是大型的商业地产项目, 与城市的经济发展之间有着重要的联系, 形成了互相推动发展的关系。城市管理部门和商业管理部门应该逐渐加大大型商业项目审批的把控力度, 确保各个类型的大型商业项目在数量和结构上保持协调一致, 避免出现重复建设和恶性竞争, 甚至资源浪费等问题的出现。可有序的研发相互呼应甚至优劣互补的产业商业区, 分流人群, 但聚集人气;避免单一和无再回头性。严厉杜绝一味地复制和照搬, 突出和强调本地区域性文化的商业氛围, 重视民风民俗, 这样才会百花齐放, 不再偏偏一律。甚至针对较为集中的居民楼盘可以规划“社区商业体”。从而弥补老的商品房因为配套不足导致的生活不够便利[2]。

3 商业地产项目的选址策略

商业地产项目的选址有两个方面的内容和含义, 一个有了相对明确的意向和具体的商业定位之后, 再选择合适的项目实施地址;另外一个方面就是根据选定的地址, 结合选定地址周围的经济消费情况等进行商业的定位。虽然从表面来看, 商业地产项目的选址只是解决一个空间的问题, 但是实际上需要将时间和商业属性一并加以关注。第一, 在选定地址的周围, 历史上是否有传统商业的形成?如果有, 那么这些商业形态的分布和走势格局是怎样的?现行的项目能否在这样的传统商业模式中占有一席之地?经过多年的实践表明, 地块所在地区的传统商业优势一般都是众多商业地产能够获得成功的关键所在。另外, 某些经营业态也对传统地段提出来更高的要求, 一旦与传统地段的情况有所偏离, 就极有可能走向失败。第二, 城市的法律法规和交通政策是否对该地块的商业构成了影响?是否能够形成新的地理优势?该地段适合的经营业态都有哪些?第三, 了解该地段的人流量的情况, 还要了解区位的具体格局, 还要调查什么样的项目能够在可预见的时间之内保证地段能够升值而不贬值, 人流量的具体情况直接影响到业态的选择, 成熟的住宅区和商业区、市区和郊区的商业地产的规划是有很大的不同的。

4 市场定位和业态组合策略

商业地产的定位实际上是一个相当系统的工程, 涵盖了功能定位、客户定位、价格定位、形象定位等多方面的内容。其核心就是进行功能的确定, 在进行功能的确定的同时, 基本上也就确定了目标客户群体和目标形象, 以及应该采取什么样的市场推广策略, 商业定位的本质就是价值定位, 价值定位不仅是商业定位的结果, 更是商业定位方向的重要影响因素。在进行商业地产项目的市场定位和业态组合之前, 首先要考虑的就是选定地块的用地成本和最低要求回报的问题, 还要了解投资的回报期有多长;其次, 该待选的行业竞争的情况如何, 该行业的发展空间能否会容纳新的竞争对手, 是否还有更好的策略能够争取到新的客户或者培育新的客户群体;再次, 进行客户的把握, 客户把握是经营业态确定的关键, 原因就是经营商业地产的最高目标就是顺利获得租金并且能够获得逐步的升值。实体店很多产品及项目是“线下”电商望尘莫及的, 如健身、休闲娱乐、运动等!消费是个深度体验的完整过程, 不是单一推动“购物车”, 所有商业地产绝对有存在的必要。

5 建筑概念设计和建筑策划策略

在商业地产建筑的策划当中, 必须在开始阶段就与某些特定的客户或者专业的商业顾问机构保持紧密的互通联系, 不断进行设计方案的更新和配套设施的更新, 以求最大限度的满足客户的要求。实际上, 商业地产在某种性质上, 是为了特定客户开发的, 当然, 客户的建议和要求也不是完全不可取的, 可以多通过专业的商业顾问机构进行求证。可根据商业建筑中活动人群的行为特征在建筑内设置合理功能区域。商业建筑中出入小朋友众多, 则应该在商业建筑内适当设置小型儿童娱乐场所, 并注意在适当位置放置具有童趣的装饰物和路标;商业建筑中白领人士人流量较大的, 则要适当设置咖啡厅、书吧、高级时装等比较凸显个人气质和生活态度的商业区域;为了吸引老年人, 商业建筑可以充分利用室外小区空间设置运动场地, 配备基础健身器材, 方便老年人群喜欢休闲运动、游玩的特性[3]。

6 商业地产的推广和招商策略

关于这个方面, 首先在商业地产项目开发的初期, 就应该进行推广的考虑。商业地产项目的推广工分成三个阶段, 分别是前期、中期和后期。前期的推广局限于业内;中期的推广是最难的, 不仅要进一步的进行招商, 还要进行消费者的吸引;到了后期, 主要就是进行维护和深化, 这个时候主要就是为了建立良好的信誉, 进行良好的口碑的打造, 还要关注现场经营气氛的营造, 到了这个时候, 出租率已经基本完成, 现金流的情况也基本良好。 商业地产的推广, 要合理定位其服务人群, 在合理选择服务人群之后, 以服务人群的行为特征作为商业地产推广的核心特质。例如服务人群主要是儿童, 则应突出“趣味”和“好奇”两大特征, 围绕这两个特征来组织地产推广活动, 并邀请适龄儿童完成参与推广活动。 中后期的招商策略上, 则应为商业建筑的租户提供定期的商业活动支持, 通过帮助租户提高经营能力不断优化商圈口碑, 从而形成长期稳定的商业地产推广和招商效果。 招商策略通常以凸显商业地产提供设施的便利性和软性服务的融合性主, 例如合理分割建筑面积以方便租户入住, 而日常物业管理上要能积极配合各家店铺的日常活动。

7 结束语

商业地产开发的壮大是社会经济发展的必然产物, 也是现代城市化进程的必然趋势, 最终是社会文明和高度繁荣的体现。商业地产开发想要获得成功, 必须摈弃旧有的商业运营商自建自用的单一模式, 走向由地产开发商建设, 由专业的零售运营商入驻进行商业经营的现代化经营之路, 分工的细化对于提高国内商业的经营管理水平, 降低运营成本将会起到很大的推动作用。不要刻意的追求眼前短暂利益, 科学规范、耐心细致的经营、培育、营造一种氛围和理念, 着眼长远核心利益的凝聚, 有了品牌和品质才会成功!

参考文献

[1]罗明华.商业地产项目定位研究[D].昆明理工大学, 2008.

[2]付彬彬.商业地产项目定位决策研究[D].天津大学, 2013.

8.商业银行市场定位的“舍得”法则 篇八

各家银行在对接市场时未能很好地评估自己的能力，都想做同一序列中的NO.1。百人逐兔，当然追逐的成本也就会很高。

“百人逐兔”。这就是目前中国银行业的市场景象。

处在转型时期的中国银行业，竞争在加剧，各家银行都注意到了市场定位将对未来自己在竞争中的位置有很大影响。但是，中资银行受传统文化的影响，无论从理念上、目标上、愿景上、形式上，都想做大做强。客观地讲，现在大多数银行定位不清，处于产品同质化、服务形式化、竞争恶性化的状态。银行只考虑现在有多大的市场，但对自己有多大能力、在哪些方面占有优势则考虑不深，也就是说在对接市场时未能很好地评估自己的能力，都想做同一序列中的NO.1。百人逐兔，当然追逐的成本也就会很高。

市场定位，有“舍”才有“得”

在香港这一弹丸之地，银行多而定位分明：汇丰银行定位于分行最多、实力最强、全港最大的银行，以自我为中心展示实力；恒生银行定位于充满人情味的、服务态度最佳的银行，走感情战略；中国银行定位于有强大后盾的中资银行，有深厚的民族情结；廖创兴定位于助你创业兴家的银行，以中小工商企业为主要服务对象。

金融业，尤其是银行业是一个高度专业化的行业，不同的银行应针对自己的细分市场去投入，做自己擅长的事。大银行以规模见长，中小银行以经营见长。必须建立起与经济结构，产业结构、顾客需求结构相适应的、分层次的、充分竞争的银行体系。

如果中资银行都定位在做大做强，是对银行资源和社会资源的浪费。如何正确引导商业银行业在不同的目标层面上树立自己的品牌，在不同的细分市场有效地分配和利用银行资源是提高银行业综合竞争力的焦点，也是目前银行市场营销领域亟待解决的重大课题。

当银行都注重广告、微笑服务和金融产品创新，那么多数银行不可避免地会停留在同一层次，甚至出现“千店一面”的现象。

银行业应该认识到发展自己的特殊优势必须从新的角度来突破和实现。这一点，西方现代银行业的经验值得借鉴。进入20世纪80年代以后，西方银行生存环境开始恶化。他们发现随着客户需求的多样化，没有一家银行能够成为所有顾客心目中的最佳银行，能够向顾客提供所需要的全部金融服务。因此，每家银行应该有所选择，在本行业中寻找自己的位置，把自己和其他竞争对手区分开来。

于是，许多银行纷纷选择和确定自己的形象和服务重点，突出自己在某些业务上的特色，从而有别于竞争对手，于是诞生了银行市场定位。如有的银行定位于商人银行，在业务上偏重于保守的投资银行业务，强调自己精通各种金融技术，客户对象主要是大公司；有的把银行的服务对象定位于中小企业；有的则强调规模形象，注重国际金融业务；有的定位于改革创新型，不断以新的金融服务来吸引客户。

即便是在香港这一弹丸之地，商业银行的市场定位也是非常明确。汇丰银行定位于分行最多、实力最强、全港最大的银行，以自我为中心展示实力；恒生银行定位于充满人情味的、服务态度最佳的银行，走感情战略；中国银行定位于有强大后盾的中资银行，有深厚的民族情结；廖创兴定位于助你创业兴家的银行，以中小工商企业为主要服务对象。

基于客户价值的定位法则

旧的基于企业自身的4P理论在银行是不适用的，银行业成功的市场细分的方法只有一个，就是客户认可的价值。

所谓银行市场定位，是指银行针对现有的资本实力和服务方式在市场上所处的位置，考虑到现有客户的需求特点，开发出能代表银行形象的金融产品和服务，向客户展示银行的鲜明个性，从而在目标市场上确立自己的适当位置。

市场定位是银行市场营销过程中头等重要的决策。每个市场都有不同的需求特征，若要有效地开发每一个细分市场，就必须了解这些市场，并有相应的市场组合与之配合。旧的基于企业自身的4P理论（Product产品,Price价格,Place渠道和Promotion促销）对银行业是不适用的，我们必须寻找银行市场定位的新准则。

可喜的是，世界上成功的银行为我们提供了宝贵的经验。他们通常的做法是：第一，给予顾客以独特价值。第二，不断地让这些获得品牌好处的顾客多付钱。总之，为顾客提供具有个性价值的新的营销模式，为银行的市场定位带来了鲜明的个性，从而也为顾客选择有差异的银行产品和服务提供了帮助。因此，如何识别和分析顾客独特的价值，成为银行市场定位和品牌形象的关键一步。

进行客户价值分析首先必须对现有的顾客进行市场细分，目标是确定哪些客户能够为银行提供赢利？

我们认为成功的市场细分的方法只有一个，就是客户认可的价值。

为什么要基于客户价值？满足客户价值可以给我们带来什么好处？

首先，需求得到满足的客户有下列特征：

保持更加长久的忠诚；买得更多（买更好的产品或者买更多的产品）；向他们的朋友和家人推荐，为我们树立口碑；更加忠诚于品牌而变得对价格不敏感；给我们提供反馈，以更好地提高我们的产品和服务；降低了转换成本，保留旧客户比吸引一个新客户更加省心省力；比新客户更加容易接近，营销成本更低。

新的分类标准正是基于充分地对客户价值的理解。了解客户认可的价值，不仅要看到银行的产品和服务带给客户的实际价值，还要考虑到客户购买银行的产品和服务所要付出的代价（时间、金钱、精力和心理承受）。如果客户所得到的价值少于客户成本/代价，那么客户将不会“买单”，这一点集中地体现在银行为顾客提供的个人理财服务，顾客对风险的承受能力必须置于银行首要考虑的位置。

客户价值分析

一般的市场调研都是在告诉你客户在做什么，而不是客户需要什么。市场调研必须以客户真正需要什么来展开。同时作为专业人士，你还要看到表层需要以下更加深层次的需要。

客户一般不会用专业的语言描述他的需要，也不会描述他所遇到的问题。需要我们专业的人士去理解他们，想他们所想，做他们所做，用他们想用的。

要想知道客户需要什么样的东西，必须做市场/客户调研。

一般的市场调研都是在告诉你客户在做什么，而不是客户需要什么。市场调研必须以客户真正需要什么来展开。同时作为专业人士，你还要看到表层需要以下更加深层次的需要，即客户为什么需要这样的价值，这样的价值可以通过什么样的途径来达到？如何更加有效地达到？如何更加低成本地获得价值？

花旗集团利用一个实验室来测试消费者对零售银行服务中提出的各种技术创新的反应，已经有20多年的历史了。在纽约守卫森严的测试场所里，花旗集团花钱请来具有代表性的顾客试用新设备，比如触摸式屏幕的自动柜员机、家用银行业务设备。心理学家、软件编程人员和银行的高级经理从双面镜后面监督顾客的行为和评论，并把他们的反应录像做进一步的分析。

这个实验的一个重要目的是研究顾客和服务传递设备之间的界面，关键目的在于确保这些设备（和它的操作指示）被认为是“用户友好”的。当一位中年妇女尝试了触摸式的自动柜员机后，她把机器的反应描述成“就像和一个人在打交道一样”。听到这个评论，观察员们的脸上露出了微笑，因为这正是他们希望听到的。

通过顾客需求的分析，我们就能够找到顾客认可的价值，从而根据目标顾客不同的需求来进行市场定位。

总之，各银行产品与服务种类以及服务的目标顾客群体构成了一个银行的市场结构（Structure），市场结构决定市场行为（Conduction），即管理模式、运营流程和营销方式，然而市场行为则决定市场绩效（Performance），即竞争的结果。

曹文金融问题专家，北京赛诺经典商业顾问有限公司总经理

相关链接

旧的分类的标准

客户的背景资料（年龄、性别、种族、地域、文化、宗教等）

客户的消费习惯（产品的使用、产品的功能、产品的外观设计、产品用途、使用时间、使用方式方法）

客户的消费心理（客户对产品的认可，对品牌的认可，对使用中使用后使用前的想法）

……

9.我国房地产企业市场定位策略研究 篇九

1、我国房地产企业市场定位存在的问题

房地产市场定位存在着许多误区，主要表现在：

(1)产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告，但是宣传手段及内容相似，使产品无法在消费者心目中形成独特的形象，消费者很难分辨它们之间的差别。

(2)客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动，不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度，难以进行市场准确定位。

(3)销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统，大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留，而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程，未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准，企业要对市场重新定位。但是，就目前很多企业没有重视企业的再定位。

(4)随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大，小区绿地面积越来越大，装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异，但是开发规模太大，将给现行物业管理模式带来管理上的困难，还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。

(5)缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素，在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流，被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。

2、我国房地产企业市场定位的内容

(1)市场细分。房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中，每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础，其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。房地产市场可以从以下角度进行细分：一是心理需求细分。分析消费者的心理需求，其实是分析其在购买住宅时的动机，人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元，家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分，包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果，即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。

市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会，企业可以集中人、财、物等资源，取得更大的经济效益;有利于掌握潜在市场的需求，不断开发新产品，开拓新市场，通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。

(2)市场调研。是市场定位的核心，也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说，信息的收集很重要，主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况，竞争对手的楼盘类型，销售定位;潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。

(3)房地产品牌形象的培育。品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求，对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。

(4)打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容，卖点可从多个方面进行，如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围，智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段;概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天，越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。

3、房地产企业市场定位的策略

房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位，房地产企业市场定位的分析如图 1.

3.1 房地产企业产品定位策略

房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性，研究消费者对该产品重视程度，然后决定本企业的产品定位，

(1)提高产品的性价比，注重人文环境。消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。

(2)保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。

(3)准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值?从什么样的角度看待客户的价值?能否将客户价值量化?这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”，也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户能够为企业贡献 80%的利润;在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来 20%的利润。因此，那 20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户，不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。

3.2 房地产企业品牌定位策略

房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑：

(1)深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心，广告成为广大客户购房时主要信息来源之一，因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值，包括园林生态、体育健身、休闲等特色;突出企业品牌价值，包括企业良好的知名度，美誉度及雄厚的实力，企业文化等。

(2)使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，以品牌切入，更有利于竞争，建立特有的房地产品牌，逐步树立良好的品牌形象。

(3)建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事，优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。

3.3 房地产企业战略定位策略

房地产开发企业战略通常有以下几种：一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业，它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业，取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动，房地产细分市场架构进一步明显，房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。

(1)产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。

(2)补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领，但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功，因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现，也许有的企业发现这种潜在市场，但没有足够的实力，无法去占领空白的市场。

(3)挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品，该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品，同时比竞争者有更多的资源和实力，这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上，同竞争者在同一细分市场竞争。

(4)突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的，有的是市场的领跑者，有的是随行就市跟随者，有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时，可突出宣传自己与众不同的特色，如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。

4、结束语

当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念，为自己的商品打造卖点，并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位，房地产企业才能取得成功。

参考文献：

[1] 王洪卫。房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，.

[2] 陈信康。营销策划概论[M].东方出版中心，.

10.拿地产品定位及价格策略调研报告 篇十

【引言】

企业的一切生产经营活动都是围绕着产品进行的，即通过及时、有效地提供消费者所需要的产品而实现企业的发展目标。企业生产什么产品？为谁生产产品？生产多少产品？这一似乎是经济学命题的问题，其实是企业产品策略必须回答的问题。

华经纵横凭借自己拿地行业多年的研究积淀，在对行业内重点企业调查结果和咨询相关专家的基础上，系统整理归纳出了拿地产品的应用策略，包括拿地新产品开发策略、优化组合策略、生命周期策略、市场推广策略、品牌策略等，对拟进入拿地行业和已经入拿地行业的企业具有非常重要的参考价值。

【目录】

第一章 拿地产品生命周期策略

第一节 拿地产品生命周期研究

一、产品生命周期模型及分类

二、拿地产品生命周期判定

第二节 拿地产品生命周期营销策略

一、引入期营销策略

二、成长期营销策略

三、成熟期营销策略

四、衰退期营销策略

第二章 拿地产品组合优化策略

第一节 产品组合概述

一、产品组合的广度

二、产品组合的深度

三、产品组合的关联度

第二节 拿地产品组合策略

第三节 拿地产品组合优化方法

一、波士顿矩阵法

二、通用矩阵法

三、ABC法

第三章 拿地新产品定位策略

第一节 拿地新产品的界定

第二节 拿地新产品开发策略

一、冒险或创业策略

二、进取战略

三、紧跟战略

四、保持低位或防御战略

第三节 拿地新产品定位策略

第四章 拿地产品价格策略研究

第一节 拿地产品价格机制形成及特征

第二节 拿地产品定价程序研究

一、选择定价目标

二、确定需求

三、估计成本

四、分析竞争者的成本、价格和历史价格行为

五、选择定价方法

1、成本导向定价策略

2、竞争导向定价策略

3、需求导向定价策略

第三节 拿地产品定价策略

一、产品成本构成确定

二、产品厂家利润确定

三、产品出厂价定价策略

四、产品零售价定价策略

第五章 拿地产品品牌策略

第一节 客户对拿地产品的品牌认知格局调查

第二节 客户选择拿地产品品牌的影响因素分析

第三节 拿地新产品品牌决策

第四节 拿地新产品品牌延伸策略

第六章 同类典型产品对标分析

第一节 典型产品一

一、产品差异化分析

二、投放区域格局

三、产品市场占有率

四、销售策略比较分析

第二节 典型产品二

一、产品差异化分析

二、投放区域格局

三、产品市场占有率

四、销售策略比较分析

第三节 典型产品三

一、产品差异化分析

二、投放区域格局

三、产品市场占有率

四、销售策略比较分析

第七章 华经纵横独家策略建议

第一节 拿地产品策略应用要点及注意事项

第二节 拿地产品策略建议

一、对拟进入企业建议

二、对已进入企业建议

【部分图表】

图表 产品生命周期模型

图表 拿地产品生命周期营销策略

图表 拿地产品组合策略

图表 波士顿矩阵法

图表 通用矩阵法

……

图表 ABC法

图表 拿地新产品的界定

图表 拿地新产品开发策略

图表 拿地新产品定位策略

图表 拿地产品价格机制

图表 拿地产品定价方法

……

图表 拿地产品定价策略

图表 拿地新产品品牌决策

图表 产品差异化分析

图表 产品市场占有率

北京华经纵横咨询有限公司利用自身的资源和渠道优势，依据科学合理的研究体系，专业提供市场专项调研定制服务。提供从调研项目设计、执行、控制，调研报告撰写、陈述，到项目后续跟踪的全方位调研解决方案。我们为客户提供下列市场专项调研服务：

企业/贸易组织：

新产品上市或生产线扩建前市场调研

新建项目前期市场调研

特定区域市场进入前期调研

企业IPO上市前尽职调研

银行/投资公司：

拟投资企业的尽职调研

拟投资项目的可行性调研

细分市场投资机会调研

咨询/广告公司：

了解经济形势，充分掌握行业动态，产品市场情况，提供更好的咨询与广告策划服务

大专院校/科研团体：

服务师生用户，为高校、院所课题研究提供权威数据和分析

政府机构：

把握宏观经济运行态势、了解行业发展现状、区域经济之间进行比较

11.商业地产定位模式 篇十一

关键词：商业银行 SWOT分析 市场定位

中图分类号：F830.62文献标识码：A

文章编号：1004-4914(2007)12-240-02

一、我国城市商业银行的发展历史与现状分析

城市商业银行的最初形式是20世纪80年代初创立的城市信用社。早在20世纪80年代开始出现的城市信用社，是以集体经济和个体工商户为主建立的。从20世纪80年代初到90年代，我国的城市信用社发展到3000多家，但是发展中出现了很多问题。于是，20世纪90年代中期，中央决定改组城市信用社，以城市信用社为基础，组建城市商业银行。各地在组建城市商业银行的时候，当地政府入股25%到30%。其余的70%到75%的股份是企业的，特别是非公企业和个人。笔者认为，当前我国城市商业银行的主要发展特点是：

1.市场份额较小，属于中小银行。从市场格局上看，我国国有商业银行的垄断度非常高，拥有遍布全国的分支机构网络，具备强大的银行零售业务能力。城市商业银行在经营中未能与国有商业银行形成互补。据统计，城市商业银行在2006年年末银行业金融机构总资产中的占比为5.9%，而同期的国有商业银行和股份制商业银行占比分别为51.28%和16.25%，远远高于城市商业银行。

2. 资产质量仍待提高。城市商业银行曾经面临着严重的资产质量困境，2005年第一季度，全国城市商业银行不良贷款额一度超过全国平均水平。通过各种资产补充途径，截至2006年末，全国城市商业银行的不良贷款为654.7亿元，占全部贷款的4.78% 。与其他商业银行的对比来看，除了国有商业银行，城市商业银行的不良贷款率或多或少地高于股份制商业银行、农村商业银行以及外资银行。总体看来，城市商业银行的资产质量较差。

3. 资本充足率差。按照银监会2004年新颁布的《商业银行资本充足率管理办法》，全国117家城市商业银行中能够达到8%标准的仅有23家，67家城市商业银行资本金严重低于这一最低标准（不足4%）。而在这67家城市商业银行中，还有42家的资本充足率为负数，根本没有抗风险能力，面临巨大风险。

二、我国城市商业银行发展SWOT分析

与国有商业银行、股份制商业银行相比而言，我国应对城市商业银行发展进行了SWOT分析，从而为确立我国城市商业银行的市场定位构建分析平台。

1.城市商业银行的优势。其一，经营优势。作为地方性金融机构，城市商业银行对地方金融市场比较熟悉，与本地经济主体联系密切，了解程度深，业务关系较为稳定。另外，城市商业银行信息渠道较为畅通，为商业银行经营提供良好决策基础，增强其风险防范能力，可以最大限度地减少因信息不对称而带来的逆向选择和道德风险。其二，规模优势。除北京银行、上海银行等这些位于大型城市的城市商业银行外，我国大多数城市商业银行与全国性银行相比规模都较小，主要是在它们所属的二级地区内通过低成本的分销上为客户提供基本简单的金融服务。相对较小的规模从业务交易上来看是劣势，但在经营上更利于管理，在政策上更便于贯彻，从而更有利于效率的提升。

2.城市商业银行的劣势。除了我们在城市商业银行发展现状中提及的城市商业银行经营规模较小、资本充足率较低等特点之外，我国城市商业银行在人才、管理、服务理念、营销手段、技术条件等软和硬性指标上与国有商业银行、股份制商业银行和外资银行之间也存在着一定的差距，在此不再赘述。

3.城市商业银行面临的机遇。近年来我国基层金融出现的空洞化危机、中小企业融资渠道的不畅通以及居民个性化消费信贷需求的增加为城市商业银行的发展提供了机遇，开辟了广阔的市场空间，其表现为：

一是为广大中小企业提供融资渠道。我国劳动力相对丰富，资本相对稀缺，因此，劳动密集型中小企业成为我国现阶段企业组织的主要构成部分。自改革开放以来，我国中小企业的增长速度很快，2005年中、小型工业企业占工业总产值近70%，提供就业占85%左右，已经成为我国国民经济的一支中坚力量，在推动经济增长、增加就业、维护社会稳定等方面发挥着重要作用。

虽然中小企业在国民经济中的地位越来越重要，但其融资渠道仍然不畅通。缺资金、融资难已经成为制约我国民营中小企业进一步发展的瓶颈，严重阻碍了民营经济的健康发展。对中小企业来说，由于我国资本市场还不成熟，进入资本市场存在诸多限制。股票市场、债券市场都不是中小企业合适的融资渠道，中小企业外源融资的主要渠道还是银行信贷。

然而中小企业要获得银行信贷资金并不容易。相对于中小企业的“零售信贷”，大企业的贷款资金规模大、风险相对较小，还款比较有保证，收益也比较高，所以商业银行都倾向于向大企业贷款。尤其是在我国，由于利率受到严格管制，批发业务和零售业务的成本差异无法通过利率的相应调整予以缓解，因此，经营批发业务较之经营零售业务具有明显的利益优势。从利益的角度，商业银行这种“嫌贫爱富”、“嫌小爱大”的惜贷行为是正常的市场经济现象，无可非议，但这却导致中小企业普遍面临较为严重的信贷困境，个体、私营和乡镇企业所获贷款余额占金融机构贷款总余额的比重很低，这就为广大城市商业银行预留了广阔的发展空间。

二是满足居民日益增长的金融服务需求。伴随着中国经济的持续稳定增长，国民财富分配中居民比重持续上升，居民储蓄额不断上升，可支配收入不断增加，人均财产性收入也不断增多，反映出城镇居民日益增长的金融需求，这为城市商业银行拓展个人金融业务提供了机遇。

4.城市商业银行面临的挑战。城市商业银行主要面临着国有商业银行、股份制商业银行和外资银行在业务上“同构”的挑战。

所谓同构，是指我国国有商业银行、股份制银行以及城市商业银行在机构设置上的低水平重复。国有商业银行的机构设置方式基本相同，是以行政区划为单位设置总行及其分支机构，其后陆续成立的股份制银行虽不是按行政区划而是按经济区域来设置分支机构，但由于在机构布局上国有商业银行和股份制银行下伸力度较大，因而城市商业银行的网点设置受到极强的挤压。城市商业银行在机构设置方面没有与国有商业银行、股份制银行形成应有的互补效应，而是受到了大型商业银行的强烈挑战。此外，随着入世后各项金融服务业条款的履行，实力雄厚的外资银行也将对城市商业银行的传统业务发起进攻。

城市商业银行SWOT矩阵Strength-优势Opportunity-机会经营优势为中小企业提供融资规模优势满足居民金融需求Weakness-劣势Threat-挑战经营规模较小、资本充足率较低等同构软硬件不足同构

三、国外社区银行的特点

在美国，中小银行通常被称为社区银行（Community Bank），大都是指在一定地区的社区范围内，按照市场化原则自主设立、独立运营、主要服务于中小企业和个人客户的中小银行。需要注意的是，社区银行并不是指位于城市社区的银行，凡是资产规模较小、主要为经营区域内中小企业和居民家庭服务的地方性中小商业银行，都可以成为社区银行。社区银行的界定方法存在着分歧。比较流行的方法是将资产规模作为界定社区银行的标准，即将资产在10亿美元以下的银行划分为社区银行，美国联邦存款保险公司（FDIC）发布的统一的银行经营报告就是据此来划分类别的。

就美国而言，若按资产少于10亿美元的界限来划分，社区银行机构有6907家，占据整个商业银行机构数目的近94%，仅有6.67%的商业银行资产超过10亿美元，这说明美国商业银行业中的绝大多数是由社区银行组成的。根据美国独立社区银行协会（ICBA, Independent Community Bankers of America）2004年的统计，美国有8300家中小金融机构（包括商业银行、储蓄及信贷机构以及信贷合作社）可以被划分为社区银行，占据美国银行业的93%。这说明，社区银行是有其强大的生命力和市场的。

综合国内外的观点进行分析，笔者认为，社区银行的特点主要有以下几个方面：

首先，社区银行经营效率较高。从效率的角度分析，虽然大银行比小银行具有规模经济的优势，但另一方面，大银行内部组织结构复杂、管理层次多，由此造成的效率低下抵消了规模经济的优势。

其次，社区银行以关系融资（Relationship Finance）作为经营战略的核心，有其广厚的市场需求。关系性融资的决策主要基于通过长期和多种渠道的基础所积累的关于借款企业以及个人的相关信息而做出，其前提是银行和企业或个人之间必须保持长期、密切的业务合作关系。关系性贷款能赋予银行某种市场力量，这种力量使银行能够对中小企业或者个人实施隐形的长期合约，即企业或个人短期只需支付补贴利率，其后再向银行补偿支付超出竞争水平的利率。由于关系型融资通常涉及“软信息”的使用，这些信息是不太容易获得和验证的，这就要求更多的人们参与和评估，要求银行员工通过一对一的形式与客户沟通与交流。因此，关系型融资始终被认为是小型企业、农户、零星消费者最有效的信贷方式。

与大金融机构经营取向不同的是，中小金融机构较愿意为中小企业提供资金服务，这主要是因为中小金融机构在为中小企业提供服务方面拥有信息上的优势，使得放款边际成本较小。

四、我国城市商业银行的市场定位

由上述SWOT分析我们得知，作为规模较大的城市商业银行，例如上海银行、北京银行，固然可以采取与国有商业银行、股份制商业银行相抗衡的规模化发展道路，但是对于广大小规模、区域经营的城市商业银行来说，趋利避害，抓住机遇，化解威胁，走社区银行发展道路，无论是现在还是将来，无疑都是一个最好的选择，这与我们的研究假设是相一致的。

社区银行的特点直接与我国城市商业银行的优势和机遇相对应，还可以顺势化解其他商业银行对城市商业银行的威胁与挑战。社区银行的主要特点是“规模小、经营区域受限制、传统的银行服务模式、核心的经营原则是关系融资”。就我国而言，2005年度盈利能力最强的36家城市商业银行中有20家属于社区银行（按照10亿美元的划分标准），小规模经营的优势可见一斑。

1.社区银行不仅在某些城市和地区的地位不可替代，而且也是客户关系主导型和信息主导型银行服务的主要提供者。由于大银行一般都是依据“硬信息”来判断是否向借款人放贷，因此不能出具正规财务报告的中小企业、家庭很难从大银行获得贷款。相比较而言，社区银行十分熟悉本地的客户，它能更容易地获得借款人的“软信息”，从而在审批客户的贷款时，不会只关注他们的财务数据，还会考虑这些借款人的个性化因素（如资金流量及发展前景等）。因此，社区银行在向“信息不透明”借款人放贷、从事基于关系或声誉的贷款或低规模市场贷款上具有巨大的比较优势，这也是其存在和发展的基础。对于我国城市商业银行来说，由于具有本地经营以及小规模运营的优势，考虑到我国中小企业融资的困境和需求，以关系型贷款为主导的发展路径是一个可行的选择。

2.居民的金融服务需求个性化很强，且具有额小、量多、面广的特点。而大银行出于规模效益的考虑，只能提供少量的标准化无差异信贷产品，而且为了规避风险往往要求严格的抵押担保条件，因此很难满足千差万别的个人金融服务需求。而社区银行由于不具备规模优势，无需实行成本优先战略，因而更适合做“零售型”业务，加之与当地居民熟悉，不仅能针对社区居民的具体要求为其设计个性化的金融产品，而且还能进一步挖掘和引导社区居民形成新的消费信贷类型，进一步释放居民的消费潜能。因此，居民金融服务需求的大量增加为城市商业银行发展社区银行拓展了另一块巨大的业务领域。

3.将我国城市商业银行定位于社区银行，无形中化解了国有商业银行、股份制商业银行和外资银行的威胁与挑战，从“同构”到“差异化经营”，选择大型商业银行较少涉及的关系性贷款和零售业务，将为城市商业银行的发展开辟崭新的空间。

五、对我国城市商业银行定位于社区银行的建议

1. 从城市商业银行到社区银行的经营内容和经营模式选择。我国城市商业银行改造为社区银行过程中，一方面要积极借鉴国外经验，不断推进金融工具和制度创新，大力挖掘和发展关系型贷款和零售业务，例如个人消费贷款、按揭贷款、助学贷款、个人理财等个性化服务，同时要配套加强网点建设和服务水平，开拓中小企业贷款担保或保险制度以及客户管理系统，强化个人信用制度建设。另一方面，要针对社区企业的不同特点、不同区域分布特征，灵活采取多种形式的经营模式。同时，改造过程中要注意加强同业合作，以达到优势互补，建议成立社区银行协会之类的行业自律组织，进行行业管理和规范。

2. 优化股权结构。我国绝大多数城市商业银行的股份由四部分组成：地方财政，国有企业或国有控股企业持股，少量的民营企业持股，以及微量的外资和个人持股。以2005年全国115家城市商业银行的总体持股状况来看，地方财政（17.34%）和国有控股企业持股（41.66%）占据全部股权的近60%。城市商业银行的股权结构是不合理的。

一方面，地方政府对城市商业银行的参与过度，会给城市商业银行带来风险隐患。地方政府“一股独大”有可能会使城市商业银行依附于地方政府，将其变成地方政府的准财政部门。另一方面，股权过于集中于一个或几个大股东之手，国有企业或国有控股企业所持有的股权比重也很大，而真正关心银行生存和发展的私有企业、自然人以及外资股东所持股份比重并不大。在实际运作中，由于占控股地位的国有资本和集体资本的所有者缺位，委托代理关系不明确，因此，各城市商业银行实际被控制在少数政府资本代理人手中。这必将影响到城市商业银行的发展战略和市场定位的有效实施。

3.城市商业银行要不断提高经营管理水平。不加快提升自身竞争力，最终将影响城市商业银行的发展速度及发展潜力，因此，城市商业银行若想发展成为优质的社区银行还必须从根本上提高经营管理水平。其一，建立科学的内控机制，防范经营风险。一方面通过建立自我约束的内控机制保证信贷资金的安全性和流动性，另一方面通过建立授信风险控制体系控制授信风险。其二，积极拓展高附加值的中间业务和表外业务，打破单一的经营模式，使风险的承受和化解主体多元化，对传统存贷业务的发展发挥整体联动效应。其三，增加科技投入，加大金融创新及研发力度。

参考文献：

1.王爱俭.中国社区银行发展模式研究［M］.中国金融出版社，2006

2.黄励岗.美国社区银行制度对我国城市商业银行发展的启示［J］.南方金融.2005(10)

3.晏露蓉，林晓甫.中国社区银行的市场需求和发展可能分析［J］.金融研究.2003(10)

4.陈峰.城市商业银行资本监管困境及成因分析［j］.国际金融研究，2005(10)

(作者单位：昆明市商业银行 云南昆明 650021)