房地产企业成本结转原则

房地产企业成本结转原则（精选7篇）

1.房地产企业成本结转原则 篇一

我是一家外商投资企业，从事房地产开发，产品主要以住宅和商用底商。开发地款分为4期。底一期竣工，销售合同上交房日期2012月31日。问题： 1、我应该何时结转销售收入？，可不可以以办理产权日子结转？ 2、由于前期成本问题较多，至今未能计算单位成本，能不能晚结算一期？ 3、单位成本如果出不来，如何预估？ 4、只结转收入，税太多，能不能延续以前的所得税缴纳方式——按率征收？

1、根据〈关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知〉国税发［2001］142号规定，房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。因此，不可以以办理产权日子结转销售收入。

2、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。

3、单位工程成本费用以权责发生制为原则，可暂按本年度应分摊的预算成本、费用作为当年成本、费用，计算损益 。

4、所得税缴纳方式——按率征收。依据国税发［1995］153号规定，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。

2.房地产企业成本结转原则 篇二

一、通货膨胀的时代

通常来讲,通货膨胀是指因纸币发行量超过商品流通中的实际需要的货币量而引起的纸币贬值、实物价格上涨现象,即是一个价格持续上升,货币价值持续下降的过程。通货膨胀下,经济的增长率也会持续提高,通货膨胀率也不断地上升。实际上,经济理论和实践上认为,适度的通货膨胀对经济增长是有益处的,但持续的、过度的、明显的通货膨胀则会对经济的健康发展产生很多恶劣的影响。通常认为,通货膨胀率如果在3%～5%的范围内则是适度的,若超过5%就会带来更多的负面影响。这表明,货币资金在遇到通货膨胀的过程中会因为购买力降低而遭受损失。

通货膨胀下企业要承担银根紧缩带来的经济减缓,而且逐渐上升的利率也会使资金成本大幅提高。当前我国的通货膨胀即是货币量的通胀,又是产品与产品之间的价格调整和产品结构悄然变化造成的。通胀既表现为商品价格的普涨,也表现为商品与商品的价格有升有降,价格体系和有效需求都发生了变化。这些都是商业企业必须准备面临的情况。

二、通货膨胀下商业企业的成本计价和结转

在通货膨胀的条件下,企业的成本计价和结转出现严重失衡现象。这主要是由于流通中的货币贬值十分严重。这时,企业如果采用流通中的货币作为衡量自身产品和服务价格的基准,就会丧失其真实性,造成企业资产的账面价值与实际的货币衡量结果之间产生了较大的差异,企业的成本计价就会出现严重的失衡。

现阶段我国主要采取历史成本作为计量基础,要求每项记录均以原始凭证作为依据,这种方法的优点是能客观的记录实际发生的经济业务,但在货币价值变动剧烈,尤其是通货膨胀时期,这种方法不能保证客观性、实时性、有效性,这种计量方法使得在不同时期获得的相同资产所付出的资源相差很大,从而导致企业同一时期的数据不具有可比性。

在会计的一般核算中,成本是受物价影响最大的因素。因为成本的变动直接受现行市场上生产原材料价格、固定资产价格等因素的影响,通货膨胀要求增加人工成本、原材料成本以及其他各种成本,同时出于趋利因素的影响,企业会储备更多的原材料,无疑加剧了企业成本的上升。

受通货膨胀的影响,投资与存货之间的资产成本计算结转也会在一定程度上失去可比性,究其原因在于资产的市场账面价值已经背离现实。货币资产的期初和期末的资产性数据不具有可比性,同时非货币性资产的账面价值与实际价值有很大偏离,这些都导致企业的成本结转无法真实计量企业的成本与收益。

三、简述商业企业在通货膨胀下财务的应对措施

知识经济时代的商业化企业通常都将资本的运营作为自身发展的基础,怎么样运营资本自身的价值才能让企业的整体价值最大化成为当今企业经济需要解决的一个重要问题。在通货膨胀的情况下,企业应该如何通过成本计价和结转的有效方式减轻企业压力,笔者有以下建议:

(一)转移通胀压力

商业企业可以通过改善库存商品结构,提高产品质量,提高附加价值,以及搞好售后服务等方式,使商品的需求大幅增加。这样,可以将原材料上涨的价格加到商品品价格中,将通货膨胀的压力有效转移给社会。

(二)改进折旧方法

在财会制度允许的范围内,企业应该尽量缩短折旧期限,加速折旧的过程,从而达到遏制通货膨胀不利影响的目的。这是由于在通胀的状况下,折旧不受影响,晚些时候发生的折旧可以使一部分税收有所减少,这可以削弱由于通胀带来的不利影响,增加企业投资经营项目的净现值。

(三)在通货膨胀时,企业应保持净债务人身份

近年来,很多西方学者认为,当出现通货膨胀时,只要企业能保持净债务人的地位,就可以从中获利,这是因为在通货膨胀的情况下,由于货币购买力下降,企业若保持净债务人的身份,那么从货币性负债上获得的收益会超过从货币性资产上所遭受的损失,这样就可以得到购买力净收益。当然,这种情况是在利率低于所设想的通涨率时出现的。同时要防范商业企业负债率过高造成的财务风险。

(四)对实物性的资金管理采用超额储备法

这里所说的实物资金,主要是增加库存商品。增加库存商品可以保证商业企业的正常运转,经营更具弹性。利率上升的变动,货币性资金的持有量会相应减少,这时更多的购置实物性资产是一个很好的规避方法。因为在通胀的情况下,实物性资产价格的上涨速度将远远超出利率的上升速度。在这个时候,购买实物性资产,不仅可以起到保值、增值的作用,更可以抵御由于通胀带来的压力。增加库存商品应重点考虑产品的品种,规格,质量,价格,以适应市场的需求,防范产品供求和价格体系变化带来的风险。

以上介绍的这几种方法,在通货膨胀环境下可以有效减轻商业企业成本及结转所承担的巨大压力,为企业平稳的度过通货膨胀这一难关提供一些帮助。

摘要：改革开放以来,中国经济持续迅猛发展,在国民生产总值高增长的同时,通货膨胀压力日益凸显,本文由通货膨胀的简单分析入手,着重研究其对商业企业的成本计价和结转的影响,探索一些行之有效的对策,为广大商业企业减轻一些通胀所带来的压力提供帮助。

关键词：通货膨胀,商业企业,成本计价和结转

参考文献

[1]李志红.企业成本计算方法概述.成本管理[J].2010.9

3.房地产企业成本结转原则 篇三

借：主营业务成本—布艺沙发

211 796.30

—办公桌椅

257 282.02

贷：库存商品—布艺沙发

211 796.30

—办公桌椅

257 282.02

结转发出商品生产成本：

借：发出商品—办公桌椅

609 591.28(800×761.9891)

贷：库存商品—办公桌椅

609 591.28(800×761.9891)结转分期收款发出商品的销售成本：

借：主营业务成本—办公桌椅

243 836.51

贷：发出商品—办公桌椅

243 836.51

结转已售四面板成本：

借：其他业务成本

614.29

贷：原材料—四面板

614.29

引申：

布艺沙发的加权平均单位成本=(1 800 000+3 637 547.50)÷(1000+2500)=1 553.585 办公桌椅的加权平均单位成本=(300 000+3 509 945.60)÷(1500+3500)=761.9891 四面板的加权平均单位成本=(28 500+168 000)÷(500+3000)=56.1429

布艺沙发的销售成本=1 553.585×(300+80+400)=1 211 796.30 办公桌椅的销售成本=761.9891×(1000+500+150)=1257282.015 分期收款发出商品(办公桌椅)的销售成本=800×761.9891×40%=243 836.512 四面板的销售成本=56.1429×100=5614.29

4.房地产企业成本结转原则 篇四

（1）企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。TOP10研究组在此采用净资产、房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。

（2）成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，也是一个容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营，在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、盲目囤地，进一步推高了行业的不确定性风险，增加了企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。

（3）盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净利润、净资产收益率、营业利润率、成本费用利润率等角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠三个基本层面引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。

5.房地产企业成本管理研究的论文 篇五

房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。

1、土地、土建、设备费用

这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。

2、配套及其他收费支出

主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15%。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3、管理费用和筹资成本

房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行借款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。

二、房地产企业加强成本管理的措施

1、针对不同房地产企业特点进行成本管理

根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。

(1)综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条进行整合，不仅是产品设计，从建筑施工、物业管理到酒店经营等均有涉足，而这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平米，如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。六是资金集中统一管理，有效监控资金运动，通过使用信息化工具实现跨银行、跨单位全面的集成统一的资金情况查询，实时查询账户余额，迅速掌握各分公司资金流量、流向的动态监控和管理，对重大资金调度或支出、对一些异常情况实现自动监督。

(2)精细型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，从施工企业转型而来，具有较强施工管理能力。在这种房地产企业中成本管理应注重：一是建立全集团统一的预算管理体系，对每个项目选择相应的预算分类和标准，建立对应的预算，预算成本将控制项目开发的全过程。二是分项目、分职能部门编制年度资金计划和月度计划，通过审批后的资金计划严格控制项目的付款过程。三是预算控制精细到分部分项上。四是建立预算预警，系统支持对项目预算执行情况进行预警提示。五是全面的材料管理，与主要供应商建立战略合作关系，大幅降低采购成本。对于材料的使用通过领料单进行管理，对超供材料进行扣款处理(按全额累进扣款或超额累进扣款，设置起扣点、加价比例)，保证材料最大限度地应用。

(3)积极型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，有关联的施工总承包企业。该类型房地产企业应该建立适度灵活的目标成本控制体系，注重工程细节。具体包括：一是建立了目标成本管理体系，同时为了缩短工程工期存在“边预算、边施工”的情况。二是动态成本涉及合同订立、合同结算、合同付款、非合同费用等，实时反映项目的最新动态，并随时检查是否超出目标成本。三是成本在地块、期、区的分摊，主要适用以下原则：受益原则，按受益该成本的地块、期、区分摊;均摊原则，在所有地块、期、区分摊;属地原则，在工程所在的地块、期、区分摊。四是引入定额(基准价)体系，按照不同的产品设置多套定额，一般使用“地区产品通用”定额，再加上指标数据，就可以快速产生初始版本的目标成本，以利于快速的可行性研究决策。五是严格控制付款的审批权限，防止失控风险。

(4)简化型房地产企业。企业以房地产开发的管理为主，设计、施工等核心工作外包，在这种企业中应该以宏观成本管控为主，兼顾工程进度和质量。具体包括：一是建立目标成本管理体系，对每个项目，都建立对应的目标成本，目标成本将控制项目开发的全过程。二是动态成本核算，动态成本涉及合同订立和变更、合同结算、合同付款、非合同费用等，实时反映项目的最新动态。三是成本管理工作按标准流程进行。四是关注总体成本的控制。五是责任成本，在总体成本控制的框架下，按专业分工将总成本分解到专业细项，分配给具体的专业部门，然后配备相应的检查机制，辅以绩效考核制度，使每个专业部门都能发挥主观能动性，有效地降低成本。

2、制定成本计划，执行全过程成本管理

(1)制定成本计划。主要包括制定项目成本计划和期间费用计划两部分。制定项目成本计划具体包括：一是通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标，项目批准立项后，该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标，这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制作用。二是逐层分解总成本计划目标。通常按项目结构对项目总成本计划目标进行分解，将总成本拆分到各个成本对象，作为项目单元设计的依据或限制，对项目单元的功能、质量等起着决定性的作用。在项目总成本分解过程中，应注意各成本限额之间的平衡，以保证项目成本在项目内的合理配置。这种合理配置是项目系统协调与均衡的保证，是实现项目总体功能目标、质量目标和工期目标之间均衡的保证。三是成本估算。随着项目的深入、技术方案和实施方案的细化，可以按结构图对各个成本对象进行成本估算，并以此估计值和限额值相比，结合具体情况，对项目进行优化组合。四是调整成本计划。通常按结构图由下而上对成本估算进行逐层汇总，并与原成本计划目标对比，衡量每一层单元计划的符合程度，以此决定对设计与计划的修改与补充，形成由下而上的反馈与调整过程。

(2)全过程成本控制。对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。房地产开发项目的成本控制主要有以下几个阶段：一是项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。二是设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的.影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理。三是动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约;另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。四是招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。五是施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务;熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象;详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证;注重合同的修改和补充工作。施工阶段的设计变化和现场签证是不可避免的，但这项工作应有一个严密的管理控制体系。六是结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

3、逐步引进科学的成本管理方法

具体而言主要包括目标成本管理和作业成本管理。目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

作业成本管理的基本思想是企业利用作业成本计算所获得的信息进行作业管理，以达到不断消除浪费、实现持续改善、提高客户价值，最终实现企业战略目标的一系列活动。

随着企业竞争的日益加剧以及当前面临的经济形势，要求房地产企业采用科学的成本管理方法，使得企业的成本管理上一台阶，并真正实现成本管理给企业带来的效益，才能促进企业健康、持续地发展，才能顺利地度过当前的危机。

【参考文献】

[1] 王中伟：房地产开发项目的成本优化控制[j].开发与建设，(2).

[2] 陈振华：试论我国房地产企业应如何塑造核心竞争力[j].国外建材科技，2006(3).

[3] 蔡敬梅：房地产企业成本管理观念的创新[j].财会月刊，(3).

6.房地产企业成本结转原则 篇六

（一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车 棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业 性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能 有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些 大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城 市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿 转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2.对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；

3.对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

（二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个 成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费；

（5）配套设施费；

（6）开发间接费。

其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设 地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本 或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一 般可仅设置如下四个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；

（2）前期工程费；

（3）基础设施费；

（4）建筑安装工程费。

由于这些配套设施的支 出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成 本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生 的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或 批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成 本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款“等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设 施开发成本明细分类账的”配套设施费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本—— X X“账户的借方和”开发成本——配套设施开发成本——XX“账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账 的”开发间接费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本“账户的借方和”开发间接费用“账户的贷方。

对配套设施与房屋等开发产品不同步 开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本 明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需 要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销 售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施 的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%

式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租 时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周转房 800 000元

201大配套设施——商店 500 000元

251幼托设施 320 000元

则

幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周转房；800 000元×8％＝64000元

201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。

现举例说明配套设施开发成本的核算如下：

如 某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业 部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设 施共发生了下列有关支出（单位：元）：

201

251

252

商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000

应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000

应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000

分配水塔设施配套设施费 35 000

分配开发间接费 55 000

预提幼托设施配套设施费 40 000

则用银行存款支付征地拆迁费时，应做：

借；开发成本——配套设施开发成本 105 0005 贷：银行存款 105 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本 80 000

贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本 765 000

贷：应付账款—一应付工程款 765 000

分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000

贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000

分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应做：

借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000

贷：开发间接费用 55 000

预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应做：

借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000

贷：预提费用——须提配套设施费 40000

同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

（四）、已完配套设施开发成本的结转

已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况和用途结转其开发成本：

1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账户的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，做如下分录入贴：

借：外发产品—一配套设施

460000 贷；开发成本——－配套设施开发成本

460000

配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

2.按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，做如下分录入账：

借；开发成本——－房屋开发成本 265000

开发成本—一配套设施可发成本 35000

贷：开发成本—一配套设施开发成本 300000

3.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，做如下分录入账：

借：预提费用—一预提配套设施费 320 000

贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000

7.房地产企业成本结转原则 篇七

1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类、并将其分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。

2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理地划分为直接成本、间接成本、共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

3、对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品。未销开发产品和固定资产进行分配。其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除；未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算，其中属于开发产品的应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

二、成本费用的分配方法

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接

成本，按收益原则和配比的原则分配至各个成本对象，具体可分别选择以下方法进行

1、占地面积法。

（1）一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

（2）分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

2.建筑面积法。

（1）一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

（2）分期开发的，首先按照期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

3.直接成本法

按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

4.预算造价法

按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

几项特殊成本费用的分配方法

（1）、土地成本，一般按占地面积法几项分配。如果确需要结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意

土地开发同时连结房地产开发的。属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本法应按建筑面积法进行分配。

（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。)

（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。