万科地产工程样板制实施细则

万科地产工程样板制实施细则（精选2篇）

1.万科地产工程样板制实施细则 篇一

首件工程样板制管理办法

为加强首件工程样板制的管理和落实，切实发挥首件工程样板制的施工指导作用和质量示范效应，促进项目建设施工和管理水平的全面提升，特结合项目实际制定本管理办法。

一、首件工程样板制

首件工程样板制是以各分项工程为管理对象，按照试验段（项目）的要求，通过施工前编制并审核施工组织设计：合理调配人员、机械，进行材料检验，明确施工方法和施工工艺；施工中加强监督和指导：及时解决施工方法和工艺中暴露的问题；完工后及时检验评定：总结经验，确定合理的施工方案及工艺、质量标准，明确施工质量控制措施和监理要点，最大限度发挥首件在施工控制及工程质量两方面的样板和示范作用，并为后续同类工程确定良好管控模式的一种管理制度。

二、首件工程样板制的意义和目的

1、通过首件工程施工，检验施工组织设计的合理性，确定人员、机械组织方式，明确施工方法、工艺及质量标准。

2、充分发挥首件工程的示范效应，促进各施工队伍水平的整体提高，明确各分项工程质量控制目标，从而确保总体目标的顺利实现。

3、加强施工单位间的横向联系，充分挖掘、推广好的管理办法和施工经验，规范施工工艺，统一操作流程。

4、有针对性的制定各作业队施工控制和监理要点，确保质量控制水平均衡。

三、首件工程管理机构及职责

项目办首件工程管理领导小组组成如下： 组

长： 副组长： 组

员：

项目办领导小组负责全项目首件工程的管理、评估和认可，同时总监办、驻地办、驻地试验室及项目部均应相应成立管理领导小组，负责制定本单位的实施细则及首件工程制度的实施，并负责信息交换和协调各方关系。

四、首件工程的分类及确定

（一）、首件工程的分类

首件工程按工程实施的具体情况可分为：项目首件工程、合同段首件工程及作业队首件工程三种不同的类型。

（二）、首件工程的确定

1、分项、分部、单位工程划分

承包人应根据《公路工程质量检验评定标准》的要求，结合项目具体特点对分项、分部、单位工程及时进行划分，监理组对其审核，总监代表处（驻地处）进行审批后报备执行办。

2、确定首件工程

项目部应根据已批复的分部、分项工程划分情况确定本合同段首件工程，并附施工组织设计后报驻地办审核。驻地办审核确认其施工组织设计科学、合理，施工准备充分后，报总监办审批。总监办在汇总各标段施工情况后，应及时确定项目首件工程，并应及时将属项目执行办审批权限的关键分项工程、主要分项工程报项目执行办。未通过具备相应审批权限部门的审核批准前，不得进行任何首件工程的施工。

3、首件工程的审批

⑴、关键分项工程、主要分项工程及项目首件工程由项目执行办审批； ⑵、合同段首件工程及项目一般分项首件工程由总监办主持审批；

⑶、各合同段作业队首件工程由各驻地办审批； ⑷、具体审批权限划分可参照附件一。

五、首件工程控制目标

（一）、目标确定原则

以分项工程质量确保分部工程质量，以分部工程质量保单位工程质量，以单位工程质量保项目工程质量。

（二）、目标分解

总监代表处根据执行办制定的质量目标，分解制定各合同段单位工程质量目标。驻地办根据总监代表处制定的单位工程质量目标，落实制定各分部工程质量目标。项目经理部根据驻地办分部工程质量目标，细化分解制定各分项工程质量目标并上报驻地办、总监代表处审核，报项目执行办批准。

（三）、质量、安全、环保控制总目标

1、质量目标：一次性验收合格率100%；各分项工程质量评定94分以上；

2、进度目标：人员、机械、材料组织科学、合理；各工序衔接紧密；每一分项工程完成时间在施工组织设计许可的范围内；

3、安全目标：安全保障措施具体、细致、可操作性强，能及时发现、有效消除安全隐患；杜绝重大质量事故，避免一般质量事故，减少质量问题，消除质量通病；

4、环保目标：加强生态环境保护，坚持可持续发展，加强文明施工，提高环境保护意识；坚持三最原则，即：最小程度的破坏、最大程度的保护和最大程度的恢复；现场噪音、扬尘均在允许范围内；

5、其他：各项保障体系运转有效、高效，并能严格实施各类控制措施，消除质量通病及安全隐患。

总监办及驻地办还应对以上各目标进行进一步细化和分解，使首件工程的控制更趋精细。

六、首件工程的实施

1、首件的申报

各施工单位应按照首件工程样板制管理办法中首件工程的划分原则确定每分项工程的首件，对首件工程的每道工序制定详细的施工方案，编制施工作业指导书并进行层层技术交底。申报首件工程开工报告时，施工单位应提供完整的质量保证体系；确定自检体系和质量责任人；明确检测方法、检测频率以及重点、难点部位的控制措施。各级监理机构的监理工程师应按照权限据此制定相应的监理实施细则，并明确监理责任人。

专业监理工程师审批提交的施工方案、施工作业指导书、质量保证体系等。对于重大的、复杂的、采用新技术、新工艺的分项工程，应签署审批意见后上报总监理工程师批准。任何一类分项工程正式开工前，必须先做首件工程。

2、工艺评审

由总监代表处主持、各级从业单位参加审核项目经理部提交的首件工程施工方案，评审通过后，方可实施。

3、工程实施

项目经理部必须严格按照批准的施工方案实施首件工程；监理人员必须对所有的首件工程进行全过程旁站，并仔细做好相应记录。

施工单位则应在首件工程施工结束后，尽快撰写并上报首件工程施工总结（包括施工组织、人员配置、机具、机械类型、数量及组合方式、施工工艺操作方法、试验结果或结论，并提出施工质量控制措施和方法等）。除了肯定好的管理方法，更要发现问题，并提出解决方案，以促进施工质量的提高，最大限度的发挥首件工程样板制的作用。

4、评价认可

首件工程完工后，由各级监理组织按权限组织检测、验收和评定。首件工程管理领导小组派员参加首件工程验收，对施工组织（人员配置、机械配置与组合）、每道工序及工艺流程、试验数据、成品外观等总结分析，组织会议讨论、总结经验，确定首件工程成功与否，首件工程取得经验成功后批复大规模施工。

如果作为首件的分项工程因工作纰漏、组织不力、管理疏忽等原因造成质量、工期、安保等有一项内容不达标，则施工单位应选定其他相同的分项工程，按首件工程的申报、实施、总结程序，重新组织首件样板工程的施工，直至各项管理目标均达到要求为止。

5、首件工程实施程序图（见附件二）。

6、推广应用

对达到目标的首件工程，各级监理组织按照其权限范围主持召开该首件工程现场推广会。组织全线各项目部的主要管理、技术人员，监理单位的主要技术、管理人员，施工队的主要负责人员进行现场观摩、研讨、学习。同时结合该首件工程施工过程中存在的重点、难点问题及处理解决经验，详细介绍质量控制措施和监理要点，并以此首件工程作为同类分项工程的样板，统一标准，进行全线推广，以保证后续工程质量水平不低于首件工程的质量标准，从而实现整个工程的高标准、高质量。

7、资料管理

得到认可的首件工程检查用表加盖首件工程认可专业章，有关人员签字。首件工程认可的所有相关资料均作为分项工程开工报告的附件整理和归档。

2.样板房设计在房地产营销中的作用 篇二

王玲（九江学院土建学院，江西 九江 332005）

摘要：有着明确商业目的的样板房设计围绕鲜明的设计主题，运用丰富绚丽的空间造型成为房地产营销中的重要手段。本文就推广样板房、样板房的特点和未来发展趋势等内容，分析了以商业目的为主旨的样板房设计，必须明确表达样板房作为房地产产品的商业价值特征和丰富的产品信息，为消费者提供更优质的服务。关键词：营销、样板房、设计

The Effect of Design of Sample Room in Real Estate Marketing [Abstract]: With specific business purpose, the design of sample room which use rich flowery space model around the distinct design theme is an important means in real estate marketing.This paper demonstrate that the design of sample room for commercial purposes must explicit express commercial value and rich product information, provide consumers with more excellent service.[keywords]: marketing；sample room； design

1、房地产营销中推广样板房的目的

随着房地产业及装饰产业的进步与发展，消费者有了更高的使用要求及更成熟的消费理念。自从万科地产成功地策划制作了中国本土的第一套样板房以来，房地产开发商为了提高市场竞争力，都着重进行样板房的推广。

房地产楼盘做样板房，一是要达到展示公司的形象和品味的目的，但更多的是要打动目标人群，像商场的橱窗商品，但其功能又不仅仅局限于此，应该是一个楼盘整体设计风格的完整传达。成功的样板房设计可以倡导新的生活方式，突出楼盘的设计优势，弥补回避户型结构或方位的不足，使消费者能直观可视地了解楼盘，从而调动起心底的梦想，刺激购买欲。可见，在诸多的房地产营销手段中，样板房设计已经成为其中最重要的经营要素和营销手段，甚至是标志、品牌。

2、房地产营销中样板房的特点

样板房作为房地产开发的特殊产物，它的设计既注重空间布局、材质应用等设计学上的考虑，同时也明确表达出样板房作为地产产品的商业价值特征和丰富的产品信息，进行商业考虑。样板房本身的商业价值决定其作为商品应有的特点：针对性、展示性、特色性、创造性、前卫性。

2.1 针对性

样板房针对某一特定的目标人群，针对这一群体的共性生活方式需求，通过设计语言诱导潜在消费者。在设计风格上体现出这种针对性的差异，力争让不同年龄不同层次的消费者都能在不同的设计里找到心动的感觉，使得消费者能够便捷准确地从众多的样板房中收集不同的价值信息并进行分析比对，为自己的购买行为提供依据。

2.2 展示性

样板房设计不仅仅是在较短时间内传达出售楼的相关信息，更强调它的感观效果。为了推动销售，设计中大量运用丰富绚丽的造型手段、语出惊人的创意观念和高深晦涩的思维理念，通过光、影、色、摆设创造出吸引人的氛围，激发消费者的购买欲望。

2.3 特色性

样板房设计围绕鲜明的主题，努力表现出个性化，展示唯我的独特魅力，让人耳目一新，甚至引起轰动效应。2.4 创造性

样板房设计最大的特点是对户型结构进行美化和再创造，通过扬长避短，强化通透的空间、完美的布局、良好的采光、较好的层高、开阔的视野等优点，掩饰户型结构缺憾。于是便有了所谓 “使用面积大于建筑面积”的宣传效应，让消费者觉得物超所值。

2.5 前卫性 样板房设计往往站在设计的前沿，引导潮流，引导消费。可以说，一切新的设计元素、新的设计理念、新的材料、新的工艺、新的陈设都在样板房设计中有所体现。“地中海风情”、“东方情怀”、“欧陆风”、“简约风”、“复古风”等各种流行风格；环保材料、节能材料；各色陈设搭配，都是消费者的风向标。

3、房地产营销中样板房设计的现状和趋势

样板房为消费者提供最为直观的成品效果。样板房设计的成功与否对于消费者的决定影响巨大。很多消费者都是在比对样板房的环境与自身家庭环境后，确定其产品的适用性。3.1 样板房设计的现状 目前，样板房的设计大多在空间划分、装修材料和家具样式上下功夫。风格上简约主义设计和模式酒店式设计十分盛行。样板房设计平庸雷同，毫无生气可言，导致消费者产生对样板房的距离感，很难对于户型使用提出有益建议和以后在该住宅中生活场景的想象提示。一边是很多地产开发商在样板房户型上往往选取大户型，以期达到更宽敞的室内景观效果，另一边是通过缩小样板房中家具尺寸以换取较大空间效果的做法。这样的做法导致样板房效果可信度的降低。

3.2 样板房设计的趋势

3.2.1 人性化

样板房不光考虑它的美观，还注重它的实用，这是一个新趋势。不同层面消费者的经济状况具有很大的差异，在主要消费群体能够承受的范围内进行样板房的设计建造，充分体现不同类型户型及其针对的消费群体的特点。

3.2.2 多样化

现在的社会是一个多元化的社会，样板房设计在统一的风格下从不同角度、不同设计思路切入，使用各种不同的设计元素在一个规划合理的空间中去尽情地发挥，让每一个消费者都能受到空间氛围的感染，产生良好的共鸣，从而了解到更多不同的生活内容和更高的生活质量，并从中选择适合自己的装修设计方案和设计风格。

3.2.3自然化 “天人合一”的传统哲学思想和“自然主义”的设计思维，以及对环保的、绿色的诉求，成为样板房设计的新趋势。样板房从设计的布局到空间的塑造，从材质的对比到色彩的搭配运用一些比较自然的符号，使其更具生命力，以满足消费者追求贴近自然的方式，促成其购买行为。

3.2.4智能化

随着科技的进步，智能化已成为人们对居住环境的更新的要求。样板房把现代信息技术融入设计中，通过信息技术，给家庭提供发展空间，让每个家庭自己的系统和所处的大环境融为一体，从而获得多方面、多角度的信息获取。

综上所述，作为一种重要的营销手段和营销热点，样板房设计在房地产营销中起着重要作用。深入了解房地产营销与样板房之间的关系，掌握它们的特点，对开发商、设计人员来讲，都是十分必要的，也能更好地为消费者提供优质服务。

参考文献： [1]封丽梅、王丽莉．样板房的包装趋势[J]．城乡建设，2003年． [2]样板间写真[M]．北京：中国轻工业出版社，2004．

[3]汤重熹．室内设计[M]．北京：高等教育出版社，2003．

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