项目策划书房地产

项目策划书房地产（精选10篇）

1.项目策划书房地产 篇一

书中自有黄金屋，书中自有颜如玉，书籍对于人类文明的不断进步发挥了巨大的作用，以至于到现在，很多家庭都会单独留出一间房间作为书屋。多功能书房设计是当前最受业主喜爱的一种装修方式，多功能书房设计不仅能够将原本呆板的书房空间合理利用，而且可以节省很多空间。多功能书房设计，打造家居生活中的超值空间。多功能书房设计之小空间书房的装修诀窍

书房空间太小，不好装修，是很多业主的感慨。但是在多功能书房装修设计中，却可以利用榻榻米，打造实用、多功能的书房。榻榻米在现在装修中经常会使用到，在空间狭小的书房安装榻榻米，并配以柜子和书桌，原本空间不足的书房瞬间变了模样，而且空间也拉大了不少。这种多功能书房装修设计满足了一室三用的功能，集合了书房、储物室和临时客房的功能，不得不感慨多功能书房装修设计就是牛！

狭长型的房间是最考验设计者的房型，无论怎么装修都感觉像是欠缺了点什么，但这些对多功能是房装修设计来说都是小菜一碟。多功能书房设计会根据房型特点，设计出最合理、时尚的书房空间，如果遇上狭长式的书房，可以书桌书架靠墙摆，并且运用玻璃灯光墙漆的元素，让这个空间更有特色；当然也可以形成一个L型的工作区，方便取放书籍，黑白的色调稳重耐看，不妨摆一张沙发，放一套音响，欣赏下交响乐。合理的设计，会更加凸显多功能书房

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多功能书房设计之大户型书房设计诀窍

大户型书房，怎样设计更有范？更大气？更时尚？设计不好就可惜了这间书房的大空间。对于采光不好的大书房，可以按照多功能书房设计的要求，大面积的运用玻璃材质，比如门和墙面，整理效果看起来会很高档；在多功能书房设计中，如果电视背景是一面玻璃，后面就是书房设计，通透感相当好，玻璃门的弧度处理线条优美，刚好掩饰了天花上部生硬的横梁，整个空间一览无遗又分区明显，同时整体格局也更时尚、大气。

随着人们生活水平的提高，人们对品质生活的要求也愈益严格，多功能书房设计，满足人们对品质生活的诉求。

原文引用：http://

2.项目策划书房地产 篇二

房地产项目前期策划属于一种辅助决策的综合性活动, 根据房地产前期策划的预期目标, 通过对市场进行深入的研究与分析, 并对项目进行详细的经济论证, 其目的是辅助房地产开发企业提高决策的准确性, 规避风险[1]。房地产前期策划是项目开发的基本原则, 不仅对整个房地产项目的实施和管理起决定性和作用, 直接影响项目的经济效果[2]。

1 房地产前期策划的重要性

1.1 科学前期策划能够防治失误、保证利润

在房地产市场竞争如此激烈的情况下, 为了能够保证项目的顺利完成并获得利润, 前期项目的目标与决策非常重要。前期决策决定了项目建设的顺利进行与科学管理能否顺利实现。如果前期决策错误, 工程项目可能就会存在预定工程无法实现、没有达到预期的效果、缺乏市场竞争力和效益低下的情况, 因此科学前期策划才能防止决策失误[3]项目效益。

1.2 规避房地产市场风险

房地产市场风云多变, 房地产开发企业应该了解在开发过程中可能遇到的政策风险、市场风险、金融风险及财务风险。房地产项目前期策划有利于房地产开发企业在开发前期对风险和收益做出评估分析, 指定正确的开发策略。

1.3 有利于项目部内各专业部门协同合作

房地产项目开发设计到工程、技术、设计、营销、财务、物业管理等不同专业部分, 属于多专业协同系统, 房地产项目前期策划为各专业部分协同合作提供专业平台, 提前沟通, 相互协商, 进行合理的经济技术论证, 确定科学的项目产品定位、合理规划, 保证项目开发顺利符合市场需求。

1.4 整合各种资源, 达到节约成本提高效率的目的

房地产项目前期策划可以借鉴成功的房地产公司的成功开发案例和经验, 尤其是万科地产等大公司, 借鉴他们的成熟的房地产产品开发模式, 通过分析对比, 努力寻找适合自己项目的开发案例和经验进行模仿, 减少开发风险, 尝试在不同城市复制相类似的项目, 提高成功率。房地产项目前期策划工作要通过市场调研, 可以有效挖掘客户资源, 根据客户的需求来定义产品, 在保证后期产品能够满足客户和市场需求。

做好前期策划工作, 在各部门集思广益, 共同努力下, 通过理性策划、定位后既可以为项目降低风险也可以挖掘和塑造一些新的元素, 体现项目的独特性, 找到市场空白点, 合适的切入点, 吸引潜在顾客, 争取在众多的房地产项目中脱颖而出。

2 房地产前期策划的原理

房地产项目具有不可移动性、建设周期长、单一性等特点, 与普通商品有着截然不同的性质, 因此房地产前期策划要遵循一定的原理。

2.1 所属地段

房地产是不动产, 位置是固定的, 具有不可移动性, 地段是房地产投资的成败关键因素。房地产所属地段决定了房地产的开发策略和市场定位, 直接决定了土地的价格, 对房地产的价格、租金等至关重要。房地产企业选择地段良好的土地进行房地产开发是成功的保证。

2.2 开发时机

房地产市场环境不断发生变化, 房地产项目的开发时间、推盘之间至关重要, 选择合适的时机进入市场能大大增加项目的成功几率。经济走势良好, 国家相关政策比较宽松, 贷款利率合适的情况下进行投资或者考虑消费者住房需求、消费心理等因素, 选择合适的投资和出售时机。

2.3 市场定位

房地产项目投资巨大, 前期市场定位决策直接决定房地产项目的投资, 一旦确定项目开发建设的档次, 将来的目标群体都基本确定。因此房地产开发引起首先要根据自身情况和项目所属地段情况进行分析, 做好市场调查, 掌握项目所处地段的人口、经济、收入、消费者需求和房产市场供应等情况, 选择最佳的投资方案和客户群体, 正确进行市场定位, 建造满足消费者需求的产品

2.4 品牌效应

房地产项目建设周期长, 使用周期更长, 房地产项目质量、居住质量、未来价格发展趋势及物业管理等都非常重要。类似项目可能由于开发商的不同, 价格可能不同, 销售情况也大不相同, 消费者在购买的时候一般都是将同一地段内相类似的房地产项目进行比较, 知名房地产商开发的项目更容易得到消费者的青睐。因此房地产开发企业要非常重视自己的品牌效应, 应该从战略出发, 有意识的培育、树立房地产的品牌, 对房地产企业长期发展及应对目前市场情况极为重要。

3 地产前期策划的流程及内容

3.1 房地产前期策划流程

房地产项目前期策划流程如图1所示, 主要分为包括经济趋势、市场情况、行业政策、银行利率等国家宏观环境分析, 然后是项目所在区域内的经济、市场和地方政策等等的地区区域环境分析, 在对项目所在地的消费者需求和周围房地产产品进行分析并进行预测, 了解消费者的需求, 从而进行项目市场定位, 项目周边其他项目的竞争情况, 最终确定房地产项目的前期策划方案。

3.2 房地产前期策划的内容

3.2.1 取得建设用地

在对房地产宏观、区域环境市场进行分析的情况下, 根据自身的条件、城市发展规划、区域市场经济政治等情况, 选择合适的土地位置, 取得建设用地, 进行房地产项目开发。

3.2.2 市场调研

房地产市场调研主要是调研消费者需求、房地产产品分析, 并根据调研结果进行市场预测。成功的市场调研, 可以帮助房地产开发企业的决策更加科学, 建造的产品满足消费者的需求。市场调研主要是了解项目所在地的经济发展水平、房产供应情况、消费者收入水平水平及需求。

3.2.3项目定位

在前期工作的基础上进行房地产项目定位, 产品要考虑消费者的需求, 要有效弥补市场供应的空白。同时要充分考虑项目品牌的培育, 通过成功的项目口碑带动开发商品牌的树立, 让企业品牌增值。

3.2.4投资分析

对定位后的房地产项目进行投资分析, 估算项目投资、销售收入、成本等基础数据, 计算项目的投资收益率、净现值、内部收益率等基本评价指标, 对项目的财务可行性进行论证。

3.2.5产品设计

房地产项目产品设计主要包括规划设计、建筑风格设计、绿化系统设计和公共配套设施规划等。充分考虑市场需求、消费者心理需求, 凸显现代、活力、地区文化、客户群、生态绿化、公共配套设施等因素, 进行系统规划设计, 力求产品符合市场和消费者的需求。

近年来, 国家不断调整银行贷款政策、经济调控、土地等政策, 房地产市场的竞争不断加剧, 房地产开发风险性加剧。对于房地产企业来说, 应该做好房地产前期策划工作, 以便于增强房地产开发项目的竞争能力, 解决企业管理问题, 更加有效地整合房地产项目资源[4], 提高房地产企业的市场竞争能力。

摘要：我国房地产产业迅猛发展, 已经成为国民经济的基础性和支柱性产业, 房地产项目投资大、开发周期长、不确定因素多, 受经济、政策的影响非常大, 极具风险性, 一个房地产项目的运营成败往往会影响房地产企业的运行和发展。因此, 越来越多的房地产企业开始重视前期策划, 做出合适的决策以便控制和减少项目开发风险。

关键词：房地产,前期策划,流程

参考文献

[1]刘青.浅析房地产开发前期市场定位策划[J].建材发展导向, 2013 (05) .

[2]华彦, 刘军.房地产项目前期策划工作浅析[J].建筑工程, 2015 (02) .

[3]刘新宇.探讨房地产项目开发前期策划[J].江西建材, 2015.

3.地产项目策划书 篇三

随着政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，房地产开发受到一定程度的抑制。由此，众多房地产开发商放缓了发展步伐，造成公司效益滑坡，公司发展停滞不前，房地产开发是否有新的发展思路、新的商机，成为各房地产开发商最为关注的话题。

二、活动主题

健康、发展、开拓：谋求文化地产发展新思路 三、组织单位

活动主办：XXXXXXXXXXX 活动承办：XXXXXXXXXXX 四、活动对象

1.政府领导(包括XXXXXXXXXXX等);

2.房地产行业巨头(包括XXXXXXXXXXX等房地产开发商); 3.广大群众。 五、活动目的

1.增进与政府之间的友好合作关系; 2.宣传公司品牌，提高公司在国内的知名度; 3.了解国内各区域房地产相关政策，把握发展重点; 4.探索公司房地产未来发展方向。

五、活动时间

XX年X月X日(星期X) 六、活动地点 XXXXXXXXXXX 七、参与人员 XXXXXXXXXXX 八、活动内容 1.旅游 2.会议 3.晚宴 4.员工表演 5.合影留念 九、活动预期效果

1.使公司与各市政府的关系更加友好;

2.使各市政府领导深入认识公司，通过活动建立起公司的关系脉络;

3.了解国内房地产发展动向，挖掘各市政策优势，有重点的选择发展区域，实现效率及效益最大化;

4.通过此次活动，了解各城市的最新规划动态，把握契机，力图了解到各城市的现有招标项目，挖掘合适项目并寻机参与其中。

十、行程安排

十一、经费预算

4.商业地产项目策划流程 篇四

前期：项目顾问

一.市场调研：

1.区域状况调研：

1.1区域商业状况调研

1.2竞争者状况调研

1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）

1.4区域经济状况评估

1.5消费者品牌认同调研

2.目标购买者调研

2.1消费群体细分，消费动机

2.2项目问题及机会调研

2.3购买能力调研

3.品牌供应商调研

3.1品牌类别细分

3.2品牌资料库建立

3.3项目问题及机会调研

3.4租金承受能力调研

二.项目定位

1.项目分析

1.1项目核心竞争力（卖点）分析

1.2竞争者比较分析（问题及机会）

2.项目定位

2.1项目品质功能定位

2.2品牌形象定位

3.目标客户（购买者及承租者）

4.业态组合及规划建议

5.卖场区域分割

三.基本VI（品牌视觉形象设计）

包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等

应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等

四.招商策略

1.价格体系建立

2.公开活动及新闻配合3.媒介策略

4.商业谈判或推介会

五.销售策略

1.价格体系建立

2.公开活动及新闻配合3.媒介策略

4.商业谈判或推介会

费用预算及支付（另行协商）

中期：招商及销售代理

一般代理

A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。

B.佣金预算及支付

B1 铺位纯出租形式：

1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；

5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；

10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；以上均按首年租为依据计算佣金。

B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：

中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50%的代理佣金。

B2 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。

B2.1 如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后，待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比，而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。

B2.2 如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B1中的计算标准支付我们（预收租金）。待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额，如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。

B3 铺位销售形式：

所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的1%的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。

B3.1 商铺销售形式的代理佣金支付方式：

项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付50%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。

B4 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式：

项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×人民币1元/平方米（建筑面积）×365天÷12个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金；

1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金；5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。

B4.1 除B1、B2、B3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。

B5以上所述的中介成功四字即指：

出租形式：客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效；销售形式：客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效；其他合作经营方式：客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。

B6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户，在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。非常代理

根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。全程参与招商销售具体工作的执行，执行成本由项目方承担。按照基本服务费+佣金形式支付费用。

佣金计算及支付参照一般代理执行。具体另行协商。

后期：项目营销推广顾问

◆服务内容包括

一.品牌形象完善

二.促销策略

以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。

三.开业策略

开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。

四.公开策略

借助新闻力量，旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象，间接促进销售。

五.气氛策略

店内/店外气氛的标准规范设计，包括常规气氛/季节节日气氛/促销等活动气氛。

六.服务策略

服务概念设计，服务规范建立，服务质量控制体系设计等。

七.管理策略

导入ISO质量认证。

八.媒介策略

全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。

◆培训

一、商业物业销售培训

二、商业物业租赁培训

5.地产项目推广策划合同 篇五

编号：

甲方： 乙方：

甲、乙双方本着平等合作、互惠互利的原则，经友好协商，就甲方2015年上半年品牌推广及广告策划设计项目的广告全案代理事宜，一致达成如下协议：

一、合作范围

甲方委托乙方作为 项目2015年上半年广告策划、设计项目的广告全案代理，负责该项目的广告策划、创意、设计等工作。

二、合作期限

委托期限：自 年 月 日起至 年 月 日止，年 月份不做推广，不计算时间，共计6个月。

三、委托工作内容

1、在项目销售部门总体思路基础上，进行品牌推广与广告策划； A、品牌总体定位、广告宣传推广的思路及具体广告创意方案； B、根据市场情况提供各阶段的广告推广策略、具体创意设计和媒体排期建议；

C、配合招商和销售部门，进行相关公关促销、活动的策划；

D、不定期踩盘，对竞争产品进行实地考察并出具可操作性报告，为广告策划服务；

F.依据本合同约定的服务范围和内容，积极参与甲方要求的工作研讨会议

第1 页；共9 页 并出具相应的方案及其相应的工作配合。E、广告创意及表现； a、大众传播：

 电视、电台广告：脚本创意、撰文、设计、监制等事宜；  电视专题片：脚本创意、撰文、设计、监制等事宜；

 报纸广告/杂志广告：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；  户外广告：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

 品牌网页形象、宣传资料等：创意、撰文的执行，以及设计、电脑制作的监控等事宜； b、品牌宣传用品平面设计：

 品牌宣传册：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；  宣传资料（海报、单张）：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

 宣传展板（室内外）：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜； c、VI应用系统：

 展览展示：提出展场设计核心概念/配合做展场氛围布置等：创意、撰文、平面设计、电脑制作、输出等事宜；

 事务用品系统：工作证（卡）、便笺、笔/纸杯、人员工作牌、手提袋、礼品、邀请函等：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜。

2、各项目广告设计部分 A、大众传播：

 电视、电台广告：脚本创意、撰文、设计、监制等事宜；  电视专题片：脚本创意、撰文、设计、监制等事宜；

 报纸广告/杂志广告：创意、撰文、设计、制作、输出等事宜；

第2 页；共9 页  户外广告：创意、撰文、设计、制作、输出等事宜；

 售楼网页形象、电子楼书等：创意、撰文的执行，以及设计、制作的监控等事宜；

B、所有招商、售楼宣传用品平面设计：

 售楼书：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；  售楼处展板：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；  项目所需宣传印刷品/DM折页/海报/夹报/邀请函等：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜。C、VI应用系统：

 事务用品系统：工作证（卡）、便笺、笔/纸杯、销售人员工作牌，购房协议封套、手提袋、置业计划封套等：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

 楼宇形象系统：住所铭牌、业主车牌；住所入口地毡；便签、餐垫、杯垫；锁匙牌、配电箱遮盖；垃圾筒、邮箱、烟盅、小区交通指示牌示意牌、遮阳伞蓬、沙滩椅等：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；  工地现场包装

——（I.地盘形象设计：）工地围墙展示/工地广告牌导示牌/立柱挂旗；条幅-招示布；销售通道包装等: 创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

——（II.现场售楼形象展示：）售楼处内部形象概念提示及指导/销售中心形象板；背景牌及展板等: 创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

 销售外卖场展示：提出展场设计核心概念/配合做展场氛围布置等：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜；

第3 页；共9 页  展示系统设计：样板间（户型牌、功能牌、免费赠送牌、概念介绍牌）/售楼处（区位标示牌、功能标示牌）：创意、撰文、设计、电脑制作、输出等事宜。

 具体设计内容及提交时间以销售部门要求为准。

四、合作方式

乙方为甲方成立固定服务团队，包括项目负责人（客户总监）、广告策划经理、广告策划主任、广告文案人员、创意副总监、美术指导、设计人员、客户服务、媒介策划人员，不低于八人的团队为甲方提供招商以及营销日常广告服务。

五、支付条款细则

1.乙方向甲方以月费的形式收取服务费：每月合计人民币 万元整（包括各种税、费），由乙方负责纳税，月费包含乙方在本合同内的所有广告策划、广告创意、服务、设计等内容。半年累计人民币 万元（大写：），2.每月底支付当月费用，每次付款，乙方应填写《支付申请表》，每次支付款项，乙方应提供相应合法发票给甲方。甲方在收到乙方提交的经甲方审核的《支付申请表》及当月服务费发票后10个工作日内付款。3.乙方不能按甲方时间、内容要求提供服务的，每延期一天应支付总费用的1‰作为逾期违约金。

4.月费不包含甲方另行要求的市场调研、广告片拍摄费用，不包含各类活动的组织执行与监控。如果甲方委托乙方进行广告发布，牵涉到具体媒介购买，双方另行签订补充协议。

5.在此月费范围内，因工作需要乙方到甲方所在地做工作汇报，差旅费

第4 页；共9 页 用由乙方负担，每月一次。如因工作质量问题超过一次的，超过次数的差旅费用由乙方承担；应甲方要求，乙方参加会议、公关活动、市场走访等交通、住宿等费用由乙方负担。

六、双方责任与权力

1、甲方的责任和权力：

1)双方合作期间，甲方配合乙方，及时提供乙方所需的各类图片和文字资料。

2)甲方有权及时地对乙方所提交的广告策划思路、广告方案、设计稿和其他书面工作文件以书面形式提出修改意见和建议，乙方据此与甲方共同商议，及时进行修改或调整，直到甲方审核满意为止。3)甲方代表与乙方沟通，具体统筹设计方案的审定和各种方案的确定。

4)所有设计版权在甲方付款后属甲方所有，乙方应按甲方规定的时间将所完成的作品以电子版本及稿件的形式由甲方审定，并将最终确定稿件打印稿刻成光盘递交甲方。乙方保留将该作品仅用于自身宣传物料、行业评选的权利，乙方不得用于营利性商业用途或损害甲方利益,否则甲方有追偿索赔的权利。

5)双方合作期间，甲方应及时向乙方提供必要的销售情况，以便乙方及时寻找正确的宣传方案。

6)甲方提出各种正式建议与意见，乙方项目总监应及时安排项目组成员参加甲乙方的工作例会，会后次日要提供会议纪要给甲方。7)乙方指派邓涛负责本项目，不得擅自更改，并向甲方提交本项目设

第5 页；共9 页 计组人员名单，每周与甲方销售部门至少沟通一次，项目实施后须每月去项目一次，并根据现场情况提交下一阶段广告推广要点方案。

2、乙方的责任和权力

1)乙方应在甲方规定的时间，按时、按质、按量完成甲方委托的各项广告策划、广告设计、制作，保证所有出品的质量，直至甲方满意为准，如出现问题，甲方有权提出异议，乙方应及时做出解释并修正。

2)乙方应为甲方资料做好保密工作，如因乙方原因造成甲方的损失，乙方承担全部责任。双方合作期间，乙方应积极配合甲方的工作。乙方提供的设计稿，应符合《中华人民共和国广告法》及具有真实性、准确性和完整性以及没有侵犯第三人的知识产权等权利，并须承担由此产生的全部法律责任。

3)乙方所有广告策划方案及相关建议广告文案以书面形式向甲方汇报。

4)本项目的推广宣传工作中如有涉及调查公司、公关公司等第三方的工作内容，甲方需乙方对第三方进行监制的情况下，乙方应予以充分配合。

5)乙方应遵从甲方既定的广告费用计划，严格监控广告投入成本，有效降低成本，力求最大的广告效益。

6)在双方合作期间，乙方在平面报广、户外广告、宣传物料等相关表现上上标注“ ”及LOGO字样，并置于合理的位置；

第6 页；共9 页 7)在合同期内，乙方不能做出任何损害甲方利益和名誉的行为。8)合同期内乙方应严格执行以上条款，保证所提交给甲方的作品或公关活动等营销方案无违反国家相关法律法规等行为。

七、知识产权的归属

1、对于乙方为履行本合同向甲方提交并为甲方所采纳的，甲方已付相应工作阶段费用的所有方案和作品，知识产权归甲方所有；未支付相应工作阶段费用的所有方案和作品，知识产权归乙方所有。在设计成品发布后，经甲方书面同意后，乙方才能将其所设计的作品和完成的广告策划方案参与公益、专业、行业或各类组织机构所组织的竞赛评比活动，否则视为乙方违约。

2、乙方依据本协议为甲方提供的项目策划方案、作品等资料应为乙方独创作品，若所提供的方案、作品侵犯了他人在先的知识产权，由乙方自行负责，与甲方无关。

八、保密条款

1、乙方同意将所有甲方提供之资料和数据及乙方在服务期间所知悉的甲方的商业秘密、为甲方所采纳的方案等资料保密，未经甲方书面同意，不得泄露给第三者或者以任何不正当的目的和方式使用。

2、如有第三方参与的工作，如影视拍摄、包装制作、市场调研等，甲方必须与第三方（或包括乙方在内的三方）签署项目的商业保密协议，如因第三方造成泄密，由第三方承担责任。

九、违约责任

1.甲、乙双方除自然力等不可抗力因素外，应按本合同约定之要求，完成第7 页；共9 页 各项工作。

2.在合作期间，乙方不能按照双方确定的时间交付作品，造成甲方工作延误或损失的，乙方应向甲方支付总金额的20%作为违约金。

3.乙方如需变更内容时，必须经过甲方同意。否则，甲方有权暂停支付费用或终止合同，因此造成的经济损失由乙方赔偿。同时，乙方还应向甲方支付总金额的20%作为违约金。

4.乙方违反以上第七条、第八条的规定，应向甲方支付总金额的20%的违约金。

十、合同的解除

1.除出现本合同约定的乙方免除违约责任的情形外，乙方未按合同约定的条件、时间向甲方交付作品，甲方有权解除本合同，甲方解除合同后不影响其根据本合同约定的有关条款向乙方主张违约责任及赔偿损失的权利。

2.合同履行完毕自行终止。

十一、争议的解决

本合同在履行中如发生争议，双方应首先友好协商解决，如经协商解决不成时，可以向合同签订地人民法院提起诉讼。

十二、其它

1.本合同未尽事宜，双方另行协商解决，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

2.本合同一式叁份，甲方两份，乙方壹份，具有同等法律效力。

3.本合同自甲、乙双方签字并盖章之日起生效。

第 页；共9 页 甲方： 乙方：

6.探讨房地产项目开发前期策划 篇六

1 策划的涵义

人们对策划的理解多样:有的人认为策划就是要提前制定计划, 然后在后期按照计划进行生产或运行;也有人觉得策划就是要与生产管理紧密的结合, 利用广告营销、公共新闻等使某件事某种项目达到更高的目标。策划就是要推翻陈旧的思路, 不断创新, 进行全新完善科学的正确策划, 为项目开发带来巨大的市场经济;策划是集政治、经济、社会因素等多种因素和生产力要素的综合;策划是一门综合学科, 它是建立在经济、管理、商业、营销、广告学等多门学科的基础之上的。

2 房地产项目开发前期策划的内容

2.1 开发项目的产品研发与设计

开发商开发的项目产品———房地产产品。房地产产品能够为消费者提供土地、有型建筑物、构筑物、和无形服务。房地产产品涵盖以下几种方式:实体、质量、类型、特色、物业、品牌等, 它们为消费群体提供满意信任的服务, 维护物业的形象, 为开发商带来荣誉。

2.2 开发项目方案策划

(1) 地块情况分析。要想做出及时准确的市场自我定位, 就必须针对项目地块的环境情况、交通状况、周边配套、区域后续发展等等做出深刻的调查研究以及正确的分析。

(2) 开发项目市场定位。开发项目的市场定位, 就是要在详细的市场调和分析基础上锁定目标市场、明确消费群体及项目档次、制定设计建设标准, 让房产项目有自己的独到之处。市场定位错误分析如下: (1) 选址错误:例如, 在高档区域建低档房产, 没有体现出土地资源的等级差别, 使资源大打折扣, 造成资源浪费。 (2) 功能定位与设计:例如, 开发商设计建设的高档商品房外立面、小区规划都很优秀, 却将功能设计低档化、房型设计不合理化, 与其高档次商品房本身不匹配。 (3) 房型设计不合理:例如, 一般的工层小区, 大的客厅或大的辅助设施, 使得实际套内利用面积远远达不到消费者的满意度。 (4) 为了节约开支, 节省项目设计成本, 就套用旧的设计方案, 不推陈出新, 使得规划设计陈旧老套。例如, 地段、材料、外立面都很优秀的高档小区, 实际单位平面布局却达不到消费者的期望值。 (5) 打着经济适用房的旗号, 却大张旗鼓的做着集中绿化带、大型人工喷泉等华而不实的设计规划, 增加项目开发成本不说, 还加重了消费者的购买负担, 使一部分潜在的购买顾客望而止步。

2.3 目标客户群分析

市场调查的透彻性锁定了消费群体, “哪些是潜在的客户”、“客户需要的房子类型”、“怎样将房子成功出售”, 这是开发项目成功与否的关键所在。通过对市场的深入调查, 房地产开发商才能更好更准确的了解市场的现状以及今后的变动趋势, 有利于房地产企业适时开发新的产品, 确定今后的经营方向。

2.4 开发项目的市场调查

房地产项目开发策划的出发点是环境分析, 只有深入细致地对环境做出正确的调查研究及分析, 才能洞察消费者的真正需求, 对企业环境的优劣势做出正确的判断, 才能做到扬长补短, 在激烈的竞争状态下不断壮大发展。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。中观环境分析:主要针对开发项目地块区域内的经济情况、交通状况、人员构成、人文文化、房地产行业发展水平、趋势及潜力做个深层次全面的调查研究分析。宏观环境分析:主要针对城市的经济情况、交通状况、城市化水平、人文文化、房地产行业发展现状及法律法规对房地产市场的影响和城市后续发展趋势进行全方位的调查研究分析。

2.5 开发项目的建设计划、营销策略、物业管理方案

开发商要对开发项目的开发建设周期、进度安排、及营销策略等各个环节做出总体进度安排, 在开发项目形象的初期、中期、后期辅之以异样的促销组合设计加以实现, 达到并实现总体的营销指标。对于物业的灌输, 遵循以人为核心的原则, 且将物业事先进入的认真部署以及科学组织作出。

3 房地产项目开发前期策划的方式

3.1 树立科学的发展观, 对房地产开发的体制和政策进行更新

知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展, 新经济和新市场的发展现状, 导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本, 这就需要建筑设计师与开发商一起努力, 以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立, 建筑设计师应使自身的视野拓展, 突破固有设计程序, 在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。以当今我国房地产领域的发展前景与经营情况作为视角, 房地产开发的唯一选择就是合理的前期策划。

3.2 调查与把握开发项目附近的类似楼盘和居民

先应对开发项目附近居民的配套设备、套型面积、装修指标、付款手段、能够接受的价格、以后住房的要求、购买能力、收入现状、购房的动机、住房的需要、人员结构、文化水平、住房现状等等进行深入地把握, 再根据这一系列的信息有效地定位开发项目的市场。应当根据附近类似的楼盘更进一步地调查和分析楼盘的绿化美化环境、配套设备、专修指标、楼盘造型设计、付款手段、购房对象、销售方式、销售情况、销售价格、销售面积、处于的位置等, 并且还应当对物业管理现状、资金到位现状、楼盘的施工情况进行把握, 让自身趋利避害, 在残酷的竞争中处于优势。

3.3 对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握

开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知, 应当认真地遵守法规政策, 不然, 出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行, 导致浪费一些财力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革、新型的策略政策、物业管理、税收、建筑施工、管理开发、设计规划、安置拆迁、土地应用等进行关注和了解, 更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握, 才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整, 从而使开发项目成功的可能性提高。

3.4 对房地产市场以及我国经济进行进一步地把握

国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等跟发展房地产密切相关, 这一系列的要素会对房地产领域的产业与市场产生直接性的制约, 也会直接性地制约市场的销售现状以及房产价格。只有持续地对全国、周边城市、本省、本区域的房地产开发进行进一步地把握, 才能大大降低投资的盲目性和风险性, 有助于开发商针对自己的开发项目做准确的市场定位;这就需要根据近些年以来房地产开发项目市场改变、空置面积、销售价格、销售面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、完成投资额、未来对物业的有效和潜在需要以及银行实施住房抵押贷款的发展趋势和现状等进行更加深入地分析、探究, 调查等。

4 结语

随着国家政策的不断调整, 房地产市场日趋白热化的激烈竞争, 人们购房的理性回归, 大大降低了房地产行业的利润空间, 整个房地产领域的一种新方向就是怎样合理和有效地开发房地产项目。所以, 加强研究前期策划的相关问题, 尽量避免不必要的经济损失, 是提高房地产经济效益的有效措施。

摘要：随着国家持续不断地调整银行贷款、经济调控、土地等政策, 使房地产行业的门槛在节节高升, 大大加剧了投资房地产开发的风险性。怎样加强房地产项目前期的开发策划, 降低其风险, 适应市场的激烈竞争, 将土地资源价值最大化, 已经成为房地产行业的必修课。本文从经济视角深入探讨分析目前房地产项目开发存在的前期策划问题。

7.房地产项目策划广告流程 篇七

打开一份星期四的《北京青年报》，可以发现厚厚一叠都是北京市众多楼盘的广告，房地产广告的投放量越来越大，很多广告无论是从创意上还是艺术性的上都有了质的飞跃，吸引了众多人的眼球，这与房地产市场的日趋火热是密不可分的。好的广告对于房地产项目的成功运作起着非常重要的作用，在这里广告并不单指在媒体上发布的报广，其范围涵盖了看板、宣传海报、电视电台广告、报纸杂志广告、售楼处包装、工地包装、促销活动等。如何做出一个成功的房地产广告来大大推动项目的销售呢？这是开发商非常关心的一个问题。通常来说一个项目的房地产广告运作与项目本身进程结合的越密切，其效果就越好，沟通和信任是开发商和广告公司（广告部）成功合作的关键。

房地产广告从其筹备到真正落实是一个非常复杂的过程，只有切实掌握好其中每一步的关键，才能最终得到理想的结果，其流程通常分为四个阶段：

准备阶段：拿地，规划设计出产品（开发公司广告部）—→确定预算—→寻找广告公司实施阶段：广告公司了解项目及购买对象信息

广告公司出媒体计划—→确定广告目标

—→主题确定及创意表现

—→广告投放时间的确定

—→媒体选择

传播阶段：各项活动和广告的正式推广

评估阶段：测定广告投放的效率

一．准备阶段

1．拿地，规划出产品

一般来说，从拿地到规划出产品都是开发商的事，广告公司在这阶段是不介入的，但若是开发公司本身就有广告部，广告部的创意总监从一开始就介入项目的运作，包括土地拿下前后的前期市场调研，产品的规划与设计等，由于广告部在项目初就紧密参与，因而对项目的了解是非常透彻的，非常利于项目以后一系列的推广。对于是自己组建广告部还是对外寻找广告公司这一点上，则是各有各的优缺点。若是开发商自己组建广告部，则对项目的了解会更加透彻，前期准备也就更加充分，同时在整个项目的运作中内部沟通会非常流畅，缺点就是广告部受公司上层及其他部门制约比较大，始终从开发公司的角度出发，视野狭小，具有一定的局限性。对外选择广告公司，一方面广告公司会更加专业，经验也更为丰富，另外广告公司从局外人的角度介入项目，可以发现更加适合的产品主题；其缺点就是对项目有可能会理解不透彻，与开发商之间沟通和信任度不够，费用比较高之类。

2．确定预算

（1）广告预算内容

常见的房地产广告预算内容包括以下几项：

A． 广告调查费用

包括广告前期的市场研究、广告效果调查、广告咨询费用、媒介调查费用等

B． 广告制作费用

包括照相、制版、印刷、录音、摄影、录像、文案操作、美术设计、广告礼品等直接的制作费用

C． 广告媒体费用

购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租用户外看板等其他媒体的费用

D． 其他相关费用

是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效营销等费用

（2）确定广告预算的方法

如果是对外寻找广告公司，开发商会在产品出来后根据项目的大小和性质来初步确定广告推广的预算，广告预算的制定还会受到其他一些因素的影响，如市场竞争程度、广告投放频率的选择、销售速度的制定、企业品牌的知名程度等。通常测定广告预算会采取以下几种方式

A． 量入为出法。即根据开发商本身资金的承受能力来确定广告预算，带有一定的片面性

B．销售百分比法。即开发商根据既定的销售额的百分比来决定广告费用的大小。

C．竞争对等法。即根据竞争对手大致投入的广告费用来确定自己项目的预算。

D． 目标任务法。即开发商首先确定促销目标，根据所要完成的促销目标决定必须执行的工作任务，然后估算每项任务所需要的促销支出，这些促销支出的总和就是计划促销预算。

通常大的房地产开发商会把销售百分比法和竞争对等法相结合来确定广告预算，一般广告预算大致控制在楼盘销售总金额的1%—3%之间，而小的开发商则会根据销售状况阶段性的滚动执行，销售结果一旦不如意，广告预算便会停止。在初步确定下广告预算后，开发商也会在找到广告公司后与广告公司再次协商，根据广告公司方面对产品的定义和见解也会作出相应的调整。预算费用的编排最后会由广告公司与开发商一起协商制订。

3．寻找广告公司

通常广告代理公司的选择会采取以下两种方式：

（1）广告招标。即向多家广告公司发标，征集广告策划书、平面影视创意及报价。其优点在于创意结果直观，易于判断，并且收费情况清晰；缺点是周期长，使实质性策划工作的时间较为仓促，同时一些规模大、定力强的公司不愿参加招标。

（2）经验选择。根据广告公司以前的作品及业内的地位名声来初步选定一家，请其在一定时间内出策划草案，如小区的形象设计或者SLOGAN之类的，然后凭借其作品确定合作意向。其优点在于比广告招标周期短，广告公司有较多的时间展开实质性工作，深化创意，并且多数广告公司乐于接受；而缺点在于比选的依据不充分不直观，广告个案差异性大，存在一定风险。

不同项目会根据其大小性质来选择不同方式寻找广告公司，有很多公司会和广告公司接成长期合作关系，这种模式也为开发商节省了很多斟选方面的时间，并且长期的合作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的了解和合作。

二．实施阶段

1． 广告公司了解项目及购买对象信息

只有透彻的了解项目后才能制作出成功的广告作品，广告公司在接到项目后需要对产品进行彻底的研究，其内容包括：项目周边情况，楼盘分析，近期楼市动向，项目地理位置分析，小区规划，设计特色，价格策略，竞争对手分析，消费者调查等。其中开发商会向广告公司提供大部分资料，但处于对项目的把握程度，大部分优秀的广告公司会就已给的资料进行更深入的调查，只有在吃透了整个产品及消费对象后，广告公司才会进行下一步的工作。

2． 广告公司出媒体计划

（1）确定广告目标。房地产广告的成功与否，关键在于它能否在恰当的地点以恰当的方式传达给恰当的人，广告目标不能泛泛而谈，包括开发商在内经常会走入误区，把广告目标制定为提高知名度、促进销售、建立品牌等，事实上以上这些目标是一个房地产广告或多或少必然会达到的效果，想要对广告公司进行有效的指导，必须使广告公司明白一个确实可行的广告目标需要注意如下几点：

A． 所要卖的房子的特点是什么？最重要的特点即卖点是什么？

B． 目标消费者是谁？目标消费者为什么会选择本项目？

C．要传达给消费者的信息是什么？怎么样才能有效的传达这些信息？

D． 用什么来测定传达消息的效果？

（2）主题确定及创意表现。房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣，激发消费者的购买欲，并最终促使消费者购买该产品，因此在房地产广告一定要充分表现产品的优点，易于消费者理解记忆和接受。

首先是主题的确定，在深入了解产品后，广告公司就项目本身的卖点进行提炼，最后组织主题。一般来说，一个楼盘总有几个主要诉求点，几个次要诉求点，这些诉求点需要有其特别的地方，最好能有其不可复制性，是其他竞争楼盘所不具备的，但是通常大部分项目很难做到这点，所能做到的是几个诉求点互相加起来才能呈现其楼盘的特殊性和不可复制性。开发商和广告公司会根据楼盘的销售节奏进行有计划的分批推出，当其中一个主要诉求点被选为广告的主题时，其他的几个主要诉求点则与次要诉求点一样，有选择的作为广告主题的专一表现，可以最大限度的吸引目标客源，精心安排的广告主题轮流展示，则可以保持楼盘的常新常亮，这点对于那些开发周期很长的超级大盘尤为重要！在卖点的多少方面需要考虑以下几个因素：媒体因素，主卖点影响力的大小，报纸广告传播方式，地域性因素，项目开发周期等。

其次是创意表现的确定。房地产广告创意表现应该根据其项目特质及消费者性质来确定，在这里，开发商与广告公司之间沟通的程度是一个创意是否成功的关键。只有开发商和广告公司就项目充分沟通后，广告公司才会对项目有彻底的了解，利于其进行创意；也只有彼此间充分的沟通，才能使开发商理解并支持广告公司对产品进行的艺术性的解读和表现，开发商也可以限制广告公司有可能出现的过分注重艺术效果而脱离产品的情形。大部分另人过目就忘的广告与开发商本身不专业有关，以自己的喜好去限制了广告公司的创意表现，同时也有很多充满艺术价值但是根本不知所云的广告也与开发商对广告公司过于放任自流有关部门，因此，恰到好处的沟通与合作就很重要。在这里，开发商和广告公司需要避免犯如下几个错误：注重表现形式而淡化广告诉求，过分采用联想式表达法，过分“艺术”化，传播媒体选择的单调，虚张声势华而不实，不顾产品特点以自己的审美观强加于对方等。

3． 广告投放时间的确定

一般来说，小型项目的广告期间以一个月到两个月为最多。中、大型的项目（营业额在二、三亿以上）时间会更加长一些，有的甚至达到了一两年,而房地产广告时间的节奏通常可以分为如下四种：

（1）集中型。是指广告集中一段时间发布，以在短时间内迅速形成强大的广告攻势。优点在于能在短时期内给予消费者强烈而有效的刺激，以达到广告的效果，并能促成销售；缺点为广告费用集中于一段时间大批量的投入，发布时机的选择非常重要，若广告未达到预期的效果，则很难进行补救

（2）连续型。指在一定时期内，均匀安排广告的发布时间，使广告经常性反复在目标市场出现，以逐步加深消费者印象。优点在于不断刺激消费者，并节省广告费用；在于不可能每次都达到刺激消费者的目的，而且预算也决定了连续性广告无法进行大规模、长时间的广告攻势。

（3）间歇性。指间断使用广告的一种方式，即做一段时间广告，停一段时间，再做一段时间广告，反复进行。优点在于根据项目的进程来进行广告分配，做到有的放矢；点在于需要注意广告发布的时机，注意销售对于广告的滞后型，还要考虑消费者的遗忘速度。

（4）脉动型。脉动型集中了连续型和间歇型的特征，即在一段时间内不断保持广告发布，又在某些时机加大发布力度，形成广告攻势，集中了连续型和间隙型的优点，能够不断刺激消费者，还能刺激短期的购买欲望。缺点就是费用太高。

而广告时间的安排即广告周期的拟定，通常分为三个期间：

（1）引导期。作初期的讯息传播，重点在引起消费者的好奇与期待，吸引购买者的注目和行动

（2）公开期。楼盘被正式推向市场,一切媒体运作及印刷资料皆已准备就绪,一旦开盘,随着强销期的来临,大量的报纸广告,结合强有力的业务推广,如人员拜访、电话追踪、派报邮寄等，立体的促销攻击全面展开。

（3）续销期。为公开期后的续销行为，将广告后期所余的房屋产品进行重新修正广告策略，改变已不适或不当的广告方向，作最后的冲刺，以达最圆满的成绩。

广告公司在拟定广告时间的同时，即制定广告节奏的安排，同时预先估算每段时间需要投入的费用。在这里，选择广告投放节奏通常与一个项目大小性质有关，小项目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高项目的知名度。而一些大盘则更适合采取脉动型的方式。

4． 媒体选择

房地产广告媒体是用来传播房地产广告信息的工具，通常会接触的媒体有：报纸、杂志、广播、电视、户外广告、售点广告、DM直投、传单海报、网络、空中飞行物等。选择不同的媒体以及如何正确的组合不同媒体是极其重要的。

一般广告公司会根据项目的大小、楼盘的档次、目标客户的定位、项目的区域、开发商的资金实力来选择媒体。比如说在北京，中低档的项目主力媒体选择是《北青》《北晚》《晨报》之类的报纸及广播，高档项目除了在《北青》，更多的会选择《经济观察报》及《三联生活周刊》《IT经理人》《商业周刊》等这类有针对性的报纸杂志上刊登。

大多数房地产的广告媒体会采用户外媒体、印刷媒体、和报刊媒体三种形式，户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；印刷媒体可以定向派发，针对性和灵活性都比较强；报刊媒体和广播电视则覆盖面光，客源层多。为了更好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。

三．传播阶段

在此阶段，前期各项准备已经非常具体充沛，一旦项目开始运作，就启动整个广告计划。在这个阶段里需要注意的是，虽然前期已经准备的非常详细，但是市场是不断变化及不可预知的，因此在这个阶段，广告公司需要和销售总监密切配合，根据销售第一线及时反馈的情况来尽心广告计划的修改，若销售情况基本符合当初预制的，则广告计划改动不大；若有一定的差距，可以就内容和推广节奏上根据客户反馈的情况加以修改；但若销售情况极差就需要及时更改广告计划，不要使失误犯的更大。

若广告效果不佳有些开发商会采取更换广告公司的形式，其实如果问题不是出在广告公司业务水平上的话，更换广告公司即劳神费力，同时也不见得会换到称心如意的公司。在这种情况下，一是有可能产品本身有问题，另外就是当初广告公司和开发商就产品沟通的不够，因此可以根据市场反馈对产品作出相应的修改，同时就产品及目标客户进行更为详尽的研究，重新包装项目上市，争取打个翻身仗。

四．评估阶段

8.房地产项目营销策划 篇八

第一阶段：市场引导期时间：两周左右,不宜过长。

主题：南湖岸边、世外农家

阶段目标：在巩固“农家乐”这一娱乐项目知名度的同时，改变部分消费者对现有农家乐的环境不太满意的印象，激发潜在消费者的消费兴趣，形成市场预期，凝聚一定的人气，为开业期打好铺垫。营销手段：

一、网络宣传：

1、制作项目宣传片、将外部环境、内部条件拍成照片，由各学校校园代理登陆校园BBS发帖，发布开业期活动信息。

2、在群光、亚贸、光谷等人流集中地区散发宣传单、以“南湖岸边，一处世外农家”为主题，倡导悠闲、舒适的假日生活，以自然风光提升关注度。

二、校园宣传：

1、印发宣传单，在华农、中南财经政法大学、中南民大、武大、华科等高校校园内进行宣传，推广健康生活理念，以环境吸引顾客。

第二阶段：开业活动期

主题：心灵氧吧

阶段目标：在前期宣传的基础上，集中广告攻势，力争开业期保持火爆的客流量，同时确保消费者得到非常满意的服务，塑造良好的口碑，进而扩大客源范围，形成良性循环。

营销手段：

1、与各大团购网站合作，主动出击，扩展销售渠道，以客流量弥补利润，赢得口碑。

2、开展以“健康生活、亲近自然”为主题的校园征文（摄影）大赛，经过选拔后，邀请部分优秀选手亲临项目参观，并将作品在校园内展出，使“农家乐”这一消费品牌亲近学生生活。

3、校园内针对学生会、社团、班级学生干部等进行重点宣传，突出本项目与竞争对手相比的优势所在，强调具体优惠信息。

三个季节、两个重点群体

一、春季

主题：走出校园、此处春光无限

阶段目标:抓住学生春游这一黄金时段，采取集中型宣传，在校园内形成一股消费潮流，促成引导性消费。

营销手段：

1、在校园内组织“风筝节”活动，制作印有农家乐广告语的风筝，在校园内同时放飞，形成轰动效应。

二、新生季（秋季）

主题：来自五湖四海，我们是一家

阶段目标：利用大一新生的年级特点，采取有针对性的宣传，激发大一新生的兴趣，力争使其成为稳定客源。

营销手段：

1、借助“出行小贴士”、“校园生活ABC”等宣传材料，内容上突出农家乐自己做饭的特点，强调家的氛围，强调大学是独立自主生活的开始，强调新的开始，要勇于尝试。

三、毕业季（夏季）

主题：散落天涯、永不忘你我他

阶段目标：利用毕业生离别、感伤的气氛，以“最后一次班级活动”为主题，不惜损失利润、力争客流，经过多年的积累，将其打造成为毕业生离校的“必修课”。

营销手段：

1、以怀旧为基调，提出“重温大一”的消费理念，推出毕业生特别优惠价格。

9.地产项目反索赔风险分析 篇九

由于建筑市场竞争的激烈性, 以及自身行为的不完全规范性, 一般地产公司进行的合理综合低价中标, 演变成了多轮竞标, 最终形成最低价中标或议标价中标。有丰富经验的施工承包单位便形成了以“低报价, 高索赔”的投标策略, 签订合同后, 施工承包单位由被动变成占主导地位, 利用各类索赔来增加施工利润, 甚至有的索赔总金额超过合同金额。索赔日益成为施工承包单位和地产公司之间不断的矛盾和争议纠纷、甚至诉讼的根源之一。

地产公司通常应对施工承包单位的索赔准备不足, 往往缺乏反索赔意识和反索赔风险防范意识, 耗费了大量的人力、物力和资金来应对各类索赔和进行反索赔, 而且项目又受工程进度和工期的制约, 在索赔金额重大的时候, 合同无法实现其真正的约束力, 为保证工程进度, 地产公司不得已和施工承包单位进行协商和让步, 致使项目工程成本不断增加。

在对待反索赔的问题上, 地产公司往往占据被动局面, 而且由于立场的不同, 根本涉及到利益, 于是施工承包单位索赔中的各种问题铺天盖地而来, 证据是否齐全有效、内容是否属实、签字人是否责任到位、变更洽商是否前后重复、工程量是否偏大、价格是否合理、费率是否过高、是否按合同约定执行等等问题, 如果地产公司管理又缺乏科学性的话, 成本可能出现完全失控, 完全被施工单位牵着鼻子按其索赔意图进行, 更大大增加其本来可以避免的成本损失。

于是, 施工承包单位的索赔和地产公司的反索赔成为双方博弈的重点, 反索赔处理和如何防范风险也成为地产公司日益关注的问题, 也是本文讨论的问题。

一、索赔与反索赔

(一) 索赔的概念。

首先, 要分析反索赔的概念和意义, 必须先分析索赔的概念, 索赔是在工程承包合同履行中, 当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由施工承包单位承担的风险而遭受损失时, 向另一方提出赔偿要求的行为。

(二) 反索赔的概念。

通常情况下, 索赔是施工承包单位在合同实施过程中, 对非自身原因造成的工程延期, 费用增加而要求地产公司给予补偿损失的一种权利要求。而反索赔是地产公司对施工承包单位提出的补偿要求, 一般包括两个方面:一是对施工承包单位提出的索赔要求进行分析, 评审和修正, 否定其不合理的要求, 接受其合理的要求;二是对施工承包单位在履行中的其他缺陷责任提出损失补偿要求。

(三) 索赔与反索赔的联系与区别

1、索赔与反索赔的区别。

在实际工作中, 索赔是双向的, 根据我国《标准施工招标文件》通用的合同条款中所描述的索赔包括了施工承包单位对地产公司的索赔, 也包括地产公司对施工承包单位的索赔。

在地产项目开展过程中, 地产公司与施工承包单位之间, 同一地产项目的施工承包单位与施工承包单位之间, 总施工承包单位和分包商之间, 施工承包单位与材料和设备供应商之间都可能有双向的索赔和反索赔。如, 施工承包单位向地产公司提出索赔, 则地产公司反索赔;同时地产公司又可能向施工承包单位提出索赔, 则施工承包单位可能进行反索赔。所以, 在工程中索赔和反索赔关系是很复杂的。

2、索赔与反索赔的联系。

在地产项目实施过程中, 合同主体双方都在寻找索赔机会, 一旦有干扰事件发生, 都会先推卸自己的合同责任, 然后进行索赔。如果不能进行有效的反索赔, 同样要蒙受损失, 所以反索赔与索赔有同等重要的地位。

索赔管理的任务不仅在于对已产生的损失的追索, 而且在于对将产生或可能产生的损失的防止。追索损失主要通过索赔手段进行, 而防止损失主要靠反索赔进行。因此, 索赔和反索赔是进攻和防守的关系。

二、工程索赔

(一) 工程索赔产生的原因

1、地产公司违约。

地产公司没有按合同规定的要求交付设计资料、图纸;未按合同规定的日期交付施工场地, 提供道路、水电等施工条件, 使施工承包单位的施工人员和设备不能进场, 或进场后不能正常开展工作, 出现人员窝工、停工和机械闲置;没有按合同规定的时间和数量支付工程款;供应材料、设备不及时或不合格等。

2、不可抗力或不利的自然条件。

不可抗力可以分为自然事件和社会事件。自然事件主要指工程施工过程只能够不可避免发生并不能克服的自然灾害, 包括地震、海啸、瘟疫、水灾等;社会事件主要包括国家政策法律、法令的变更, 战争、罢工等。不利的物质条件主要指施工承包单位在施工现场遇到的不可预见的自然物质条件, 非自然的物质障碍和污染物等, 包括地下和水文条件。

3、合同缺陷。

合同缺陷表现为合同文件规定不严谨甚至矛盾, 合同含义模糊、合同中的遗漏或错误等。

4、合同变更。

合同变更表现为设计变更、指令变更、施工方法变更、追加或取消某项工作, 合同规定的其他变更等。

5、甲方或监理人指令。

甲方或监理人的指令有时会产生索赔, 如指令施工单位加速施工, 更换材料, 进行某项目工作, 采取措施等, 而且这些指令不是由于施工承包单位的原因造成的。

6、其他第三方原因。

其他第三方原因通常表现为与工程第三方的问题而引起的对本工程的不利影响等。

(二) 工程索赔的内容。工程索赔包括工期索赔和费用索赔。

1、工期索赔。

在工程施工中, 常常会发生一些未能预见的干扰事件使施工不能顺利进行, 使预定的施工不能顺利进行, 使用权预定的施工计划受到干扰, 造成工期延长, 这样, 对合同双方都会造成损失, 它包括工期延长延误的索赔和因施工中断功效降低提出的索赔。

工期索赔一般采用分析法进行计算, 其主要依据合同规定的总工期计划、进度计划, 以及双方共同认可的对工期修改文件, 调整计划和受干扰后实际工程进度记录, 如施工日记、工程进度表等, 施工单位应在每个月底以及在干扰事件发生时, 分析对比上述资料, 以发现工期拖延以及拖延原因, 提出有说服力的索赔要求。

2、费用索赔。

费用索赔都是以补偿实际损失为原则, 实际损失包括直接损失和间接损失两个方面, 其中要注意的一点是索赔对建设单位不具有任何惩罚性质。因此, 所有干扰事件引起的损失以及这些损失的计算, 都应有详细的具体证明, 并在索赔报告中出现这些证据。没有证据, 索赔要求不能成立。

(三) 工程索赔的意义。

由于建筑市场竞争激烈, 在施工企业中存在着这样一句口号:“中标靠低价, 赚钱靠索赔”, 也就是常规中的“低报价, 高索赔”, 它充分反映了索赔工作在工程建设中的重要作用。充分做好索赔准备工作, 可以保护施工承包单位应得的权利, 获取更多利润;从工程开始, 施工承包单位就注意收集需要索赔资料, 并在规定的时间内及时提出索赔。工程施工索赔是施工合同管理知识的集中表现, 它涉及工程技术、施工经验、合同知识、法律经济基础知识, 在工程合同管理工作中具有重要的意义。

三、工程反索赔

(一) 反索赔的内容。

反索赔的工作内容包括两个方面:一是防止施工承包单位提出不合理索赔;二是反击或反驳施工承包单位的索赔要求。

1、防止施工承包单位提出索赔。

首先是地产公司必须完善自己的合同文本, 严格履行合同中规定的各项义务和责任, 防止自己现行违约;并通过加强合同管理, 使施工承包单位无法寻求索赔的理由和根据, 使自己处于不能被索赔的地位;其次, 如果在工程实施过程中发生了干扰事件, 则应立即着手研究和分析合同依据, 收集证据, 为提出索赔或反击对手的索赔做好两手准备;再次, 体现积极防御策略的常用手段是先发制人, 首先向施工承包单位提出索赔, 既可防止自己因超过索赔时限而失去索赔机会, 又可争取索赔中的有利地位, 打乱施工承包单位的工作步骤, 争取主动权, 并为索赔问题的最终处理留下一定的余地。

2、反击或反驳施工承包单位的索赔要求。

如果施工承包单位先提出了索赔要求或索赔报告, 则自己一方应采取各种措施来反击或反驳施工承包单位的索赔要求。常用的措施有:

第一, 抓住施工承包单位的失误, 直接向其提出索赔, 以对抗或平衡索赔要求, 达到最终解决索赔时互作让步或互不支付的目的。

第二, 是针对施工承包单位的索赔报告, 进行仔细、认真的研究和分析, 找出理由和证据, 证明施工承包单位索赔要求或索赔报告不符合实际情况和合同规定、没有合同依据或事实证据、索赔金额 (工期) 计算不合理或不准确等问题, 反击施工承包单位不合理的索赔要求或索赔要求中的不合理部分, 推卸或减轻自己的赔偿责任, 使自己不受或少受损失。

(二) 反索赔的要点:反击或反驳索赔报告

1、索赔报告一般存在的问题。

由于立场不同, 涉及到根本经济利益, 施工承包单位提出的索赔要求, 在其索赔报告中一般会存在以下问题:不能清楚、客观地说明索赔事实;不能准确、合理地根据合同及法律规定证明自己的索赔资格;不能准确计算和解释所要求的索赔金额 (工期) , 往往夸大索赔金额 (工期) ;希望通过索赔弥补自己的全部损失, 包括因自己责任引起的损失;由于自己管理存在问题, 不能准确评估双方应负责任范围;期望留有余地与地产公司讨价还价等。因此, 充分研究和反击施工承包单位的索赔报告, 是反索赔的重要内容之一。

2、反击或反驳索赔报告。

对施工承包单位索赔报告的反驳或反击, 一般可从以下几个方面进行:

(1) 索赔意向或报告的时限性。审查施工承包单位在干扰事件发生后, 是否在合同规定的索赔时限内提出了索赔意向或报告, 如果施工承包单位未能及时提出书面的索赔意向和报告, 则将失去索赔的机会和权利, 其提出的索赔则不能成立。

(2) 索赔事件的真实性。索赔事件必须是真实可靠的, 符合工程实际状况, 不真实、不肯定或仅是猜测甚至无中生有的事件是不能提出索赔的, 索赔当然也就不能成立。

(3) 干扰事件原因、责任分析。如果干扰事件确实存在, 则要通过对事件的调查, 分析事件产生的原因和责任归属。如果事件责任是由于索赔者自己疏忽大意、管理不善、决策失误或因其自身应承担的风险等造成, 则应由索赔者自己承担损失, 索赔不能成立。如果合同双方都有责任, 则应按各自的责任大小分担损失。只有确属是自己一方的责任时, 施工承包单位的索赔才能成立。在工程承包合同中, 业主和承包人都承担着风险, 甚至承包人的风险更大些。

(4) 索赔理由分析。索赔理由分析就是分析施工承包单位的索赔要求是否与合同条款或有关法规一致, 所受损失是否属于不应由其负责的原因所造成。

(5) 索赔证据分析。索赔证据分析就是分析施工承包单位所提供的证据是否真实、有效、合法, 是否能证明索赔要求成立。

(6) 索赔金额 (工期) 审核。对索赔报告中的索赔金额 (工期) 进行认真细致的审核, 审核的重点是索赔金额 (工期) 的计算方法是否合情合理, 各种取费是否合理、适度, 有无重复计算, 计算结果是否准确等。

(三) 反索赔的目的和意义。

由于工程实践中大量存在的是施工承包单位向地产公司的索赔, 因此反索赔就成为业主或工程师在索赔管理中的重要任务和工作。反索赔能事前预防和减少损失的发生, 也能降低项目的开发成本, 维护自身的利益, 反索赔能促使双方严格执行合同约定条款, 能够帮助双方公平公正地面对索赔金额 (工期) , 调整合同工期和工程价款, 帮助地产公司进行成本控制, 促使规范化、科学化管理项目, 也有利于建筑市场的规范化。

四、索赔与反索赔风险分析

(一) 索赔与反索赔中的主要风险。

(1) 合同风险, 现在大部分合同由于地产公司的优势地位而制定, 施工承包单位承担风险比例加大; (2) 政治政策风险; (3) 经济风险, 如人工、材料、机械等物价大幅度上涨; (4) 环境风险, 如自然环境、地质环境的影响等; (5) 技术风险等。

(二) 反索赔与合同的关系。

主要影响的风险在于合同风险和经济风险, 影响比较直接和明显, 地产公司可以利用合同能规避一些可以预见的风险, 减少部分成本, 如合同中约定“变更洽商每份单项单条清单子目费用在3, 000元以下的部分不计取费用”, 一般认定单条清单子目超过3, 000元的部分则先行扣减3, 000元然后记取费用, 此时很多洽商变更将属于纯技术性洽商, 不涉及费用变更, 大大减少成本支出;在合同中以“工程竣工结算时申报金额超出审定金额5%的, 按超出审定金额的10%进行违约补偿”约定结算时的反索赔。

反索赔的进行离不开合同的约束, 双方都能正确执行合同约定, 也不会产生索赔和反索赔的争议;成本控制的好与坏更多地取决于反索赔的执行力度, 因为大部分的争议项目来自于施工单位申报的索赔项目, 争议点集中的也在索赔和反索赔中, 反索赔直接影响到了项目整体成本的控制。

(三) 反索赔风险处理。

有时候处理反索赔事件时, 尤其涉及到重大金额变更时, 要综合考虑项目进度、成本、质量等各方面综合因素。一般地产公司利用合同规避风险, 或转移风险。因此, 正确处理好双方合同的约定与执行, 是反索赔风险处理的主要因素。但应该注意的风险是, 一些重大的风险如经济风险和法律风险会使得合同风险的可执行性减弱, 甚至部分合同条款在争议产生时属于无效条款。

在实际工作中, 不仅要考虑索赔和反索赔本身的合理、合法性, 有时可能还需要综合考虑其他一些因素, 如实际情况是否确实超出施工承包单位承受范围, 拒绝该项索赔可能会对工程施工进度和工期产生的不利影响, 该项索赔是否超出其承担风险范围, 索赔处理可能带来的派生问题以及今后双方的合作等问题。如一般约定人工费和材料费按投标当期计取, 涨价风险自行负担, 但从2010年以来, 人工费大幅度上涨30%以上, 材料也涨幅较大, 整体约在10%左右, 致使施工承包单位亏损面较大, 申请费用索赔后, 被地产公司拒绝驳回, 施工承包单位停止施工, 工期拖延, 地产公司根据约定进行反索赔, 致使双方产生重大负面影响, 导致纠纷甚至诉讼, 双方均遭受到很大的经济损失。如果双方都能正确对待风险承担问题, 在合同或补充合同中约定施工承包单位承担整体10%以内的涨价风险, 地产公司承担整体超出10%的涨价风险, 或按照2008清单约定的人工费5%以内和材料费10%以内的价格浮动风险由施工承包单位承担, 问题也能得到解决。还有其他的处理方法, 如采用工期奖励的形式弥补施工承包单位承担的风险损失, 采用工程保险的方式来规避风险尤其是涨价风险目前实际应用并不广泛, 大部分地产公司和施工承包单位只会缴纳国家相关规定的强制性工程保险, 其他方面均处于探讨和论证阶段。

因此, 索赔和反索赔处理结果都应有利于工程项目总体目标的实现, 有助于工程项目的顺利实施和完成, 这是合同双方的根本利益所在。

五、结论

综上阐述了索赔和反索赔的内容和重点注意的事项, 以及在索赔和反索赔中的主要风险分析, 根据实事求是的原则, 公平公正的处理索赔事宜和进行反索赔, 索赔和反索赔都必须遵循“以事实为依据, 以合同为准绳”的原则, 离开了这一点, 就不是真正意义上的索赔与反索赔。

严格按合同约定执行, 就会大幅度减少索赔和反索赔的争议。双方签订的合同是主要风险的影响因素, 合同的公平公正与否, 也直接影响到了日后产生索赔的争议的多少, 因此要着重重视合同各项条款的签订, 地产公司不仅要考虑将一些风险转嫁给施工承包单位, 也要考虑合同的可执行性和合同自身存在的风险, 以及重大风险转嫁带来的整体重大风险的可能, 因此应合理规避风险, 不能转嫁超出对方可承受范围以外的风险。

在正常条件下, 反索赔能帮助地产公司控制成本, 预防和减少成本的浪费, 也能够促使合同双方按合同约定执行, 对提高双方的科学管理能力有很大的促进作用, 同时也能进一步促进建筑市场的规范化发展。

参考文献

[1]全国造价工程师执业资格考试培训教材编审委员会.工程造计价与控制[M].北京:中国计划出版社, 2009.

[2]陈贵明.建设工程施工索赔案例分析[M].北京:中国环境科学出版社, 2005.

[3]刘力, 钱雅丽.建设工程合同管理与索赔[M].北京:机械工业出版社, 2004.

[4]梁鑑.国际工程施工经营管理[M].北京:中国建筑工程出版社, 2002.

[5] (英) 托马斯著.崔军翻译.施工合同索赔[M].北京:机械工业出版社, 2010.

[6]王广月.工程合同风险管理与索赔[M].北京:水利水电出版社, 2009.

[7]杭建平.投资项目风险管理问题[M].价值工程, 1999.1.

10.商业地产项目策划与招商运营 篇十

【课程背景】

商业地产开发是一个涉及全产业链的开发过程，包括：金融模式、商业模式、商业设计、商业运营等各个环节。在全产业链模式下，商业地产开发是从前期项目定位到后期运营管理的全程一体化流程，每个阶段和环节均会碰到很多难题，每个环节都需要专业的团队，各个环节之间才能进行有效串联、衔接、配合。

【培训对象】房地产企业董事长、总经理、副总经理等公司决策层领导⑵房地产企业营销总监、策划总监、营销经理、策划经理、销售经理等⑶房地产顾问公司、房地产传媒机构的相关负责人

【课程大纲】

商业地产的策划定位

1、商业地产的基本知识

1）商业地产的概念、范畴及业态类型

2）不同商业地产业态产品的开发运营模式和营利模式 3）商业地产的策划定位与招商运营管理的关系

2、项目市场调研

1）宏观经济状况调查与分析 2）目标市场调查与分析 3）竞争者分析

4）项目所在商圈分析与研究

3、商业定位建议 1）经营业态定位 2）经营品牌定位

3）经营特色与服务专长定位 4）价格定位 5)目标客户定位

4、建筑规划建议

1）整体项目开发思想及建筑规划建议

2）产品定位及业态布局规划（总体布局、建筑结构、建筑平面、步行街）3）建筑物整体形态、风格及外立面风格建议

4）项目营业空间经营规划布局、商铺分割及功能配套 5）项目物业的业态技术规范、商用设施设备配置建议 6）项目交通组织规划及动线规划 7）项目空间营造、景观及环境建议

8）建筑方案设计及施工图设计阶段的沟通和评审 

5.制定营销战略和招商运营策略 1）制定本项目整体发展战略 2）项目主题定位及功能定位 3）项目业态组合及品牌组合深化 4)项目市场推广组合策略 5）主力店招商政策和策略

6）制定有利于实现最大盈利目标的整体招商策划方案 6.项目投资测算及财务评价分析

1）项目整体可行性财务分析、投资估算

2）对项目产品租售留进行财务评价，导出总收益匡算结果及敏感性分析 3）项目资金计划、总收益及风险评估

4）项目业态落位及租售留损益对项目本体资金安全的影响 核心要点：项目整体定位及建筑设计与后期业态匹配及商户落位的一体化策划，贯穿投资分析及商业运营风险预测，合理配置资源计划，制定应对措施，执行事前控制前端控制。

商业地产的招商运营

1、商业地产项目的招商管理及执行 1）招商团队组建及培训

2）招商定位复核、经济效益分析及商户落位图调整 3）制定租金价格体系，确定相关租赁条件及费用标准

4）制定招商计划、品牌策略及针对不同商户资源的招商策略 5）建立招商标准流程，制作招商整体租务文件 6）项目招商及营销平面制作及推广活动 7）商装设计、营业设施配套及一次装修方案

8）招商工作的合同管理及客户资料管理、招商工作动态调整 9）项目不同功能物业经营模式建立

10）不同功能物业分支管理团队组建及绩效考核 11）商户二次装修、空间营造规范及物业管理方案

2、项目开业统筹及运营管理体系



核心要点：招商和运营是商业物业建设及使用的最终价值实现，以价值设计、价值运营的理念进行统筹安排，具体需要在招商过程中进行资源的精细化配置，租售留安排符合市场需求，也符合项目资产管理战略目标，达到稳场旺场，可持续经营的目的。

张志东老师

--曾任中粮凯莱副总经理

--主管中粮大悦城中国项目物业运营,城市综合体负责人

 住建部 中国房地产研究会 主任专家委员；

 全国知名实战商业地产操盘手；

 上海复旦大学商业地产研究所研究员；

 房地产、物业管理领域客户服务专家；

 中国房地产策划师联谊会 首席培训专家；  清华、北大、复旦、交大等房地产总裁班；  MBAEMBA班特邀教授；  曾任中粮凯莱副总经理

曾任中粮置业凯莱高管参与《大悦城》城市综合体运营工作。

并参与过、《君隆广场》、《星耀五洲》《中远万和城》等大型项目的顾问工作。

从1999年开始从事企业培训工作，富而又精深的知识结构，形成了张老师深入浅出、间隔变换、疏密相间、融洽统一的授课风格。

有上千小时的授课经验。善于利用成人学习的特点，针对中国学员在工作中的培训需求设计、实施有效的培训计划。

他的授课风格独特，擅长在最短的时间内创建理想的学习环境和氛围，培养学员自信心，激励他们有效而独立地工作。

作为奥运会服务支持单位成员张志东先生为水立方的会务服务提供了专业的指导赢得了美誉。

教育经历：

2001-2002：中澳MBA-La-torba大学，主修MBA课程 1986-1989 ：北京艺术设计院，主修工艺雕塑专业

2002-2003 ：国际房地产协会，获得国际注册物业管理经理

参与编制出版著作：《房地产策划师》劳动和社会保障部国家职业资格标准及教材、主讲教师

职业生涯：

现为清华大学领导力《房地产总裁班》客座讲师--北大纵横商学院高级讲师--曾任中粮凯莱副总经理

--主管大悦城中国项目物业运营、城市综合体

2008年6月-2009年5月：戴德梁行（天津）总物业经理，主管项目星耀五洲城市综合体；君龙广场驻场经理。

2007年12月-2008年6月北京达文中澳有限公司总经理助理

2004年-2007年4月兴达集团东方夏威夷别墅项目,富达购物中心项目管理顾问 2002年3 月-2004年11月雨林房地产公司 总经理助理

1999年12 月-2002年2月北京万通鼎安国际公司（中国）总裁助理、万通大厦执行总经理。

优势领域课程：

《商业地产开发定位、招商策略及运营管理》 《商业地产定位规划、招商策略与租务管理》 《招商致胜策略》

《商业物业运营管理》

《房地产金牌客户服务》

《购物中心服务品质提升》 《商业地产运营全价值链模式》 《地产开发领导地位的品质管理》 《二三线城市商业地产盈利模式》 《购物中心精细化管理实操》 《购物中心的招商策略及谈判》

《购物中心规划设计与业态规划案例剖析》

《商业地产（城市综合体）项目定位与推广及招商策略》 《房地产客户心理分析与客户关系管理》

《商业地产开发运营的成果体系及要点实操训练班》等

主要操盘的项目：

天津星耀五洲 11000亩 综合业态 旅游休闲高尔夫、酒店、大型商业广场、别墅等高端楼盘 中粮大悦城系：天津大悦城、上海大悦城、西单大悦城 中远远洋国际城 君隆广场 城市综合体（威斯丁酒店、公寓）富达购物中心、凯博风尚购物广场 汇丰广场等大型商业项目

主要服务的客户：

保利、国贸、中远、神化集团、中国钢铁科技集团、凯莱、中粮、首钢、万科物业、仲量联行、戴德梁行、达文中澳、奥运水立方、星耀集团、兴达集团、香港新世界《武汉》物业公司、万通鼎安国际物业、方城物业、中关村玉渊潭商务科技园区等多家知名企业提供技术支持。

出版作品：

作为《中国房地产策划师》专家编写了教材及认证标准。