农村房屋登记管理办法

农村房屋登记管理办法（精选12篇）

1.农村房屋登记管理办法 篇一

新一轮农村土地房屋登记发证工作发言稿

同志们：

今天，我们在这里召开的新一轮农村土地房屋登记发证会议，我认为是十分必要的，这对于贯彻落实《重庆市人民政府办公厅关于开展新一轮土地房屋登记发证工作的通知》（渝办发„2010‟77号）及《彭水苗族土家族自治县人民政府办公室关于开展新一轮农村土地房屋登记发证工作的通知》（彭水府办发„2010‟179号）文件，具有十分重要的指导意义。农村土地房屋登记发证是依法保障土地房屋权利人的合法权益、促进社会主义新农村建设、维护社会和谐稳定的一项法律制度，是完善农村土地管理制度、存进农村改革发展和落实最严格的耕地保护制度的客观要求，是开展征地拆迁、集体建设用地流转、土地复垦置换和土地整理的重要基础。

对于新一轮农村土地房屋登记发证工作，我先讲几点意见：

一、开拓进取，扎实工作，新一轮农村土地房屋登记发证工作取得新成效

2010年，大事多、急事多、难事多，是极不平凡的一年。新一轮农村土地房屋登记发证工作在乡党委、政府的正确领导和上级国土资源部门的支持下，深入贯彻落实科学发展观

1和国家宏观调控政策，全面履行各项职能，严格资源管理，积极应对经济发展增速下行、用地政策从严控制、用地需求持续增长的特殊形势，真抓实干、攻坚克难，耕地保护制度不断健全，保障能力进一步增强，为全市经济社会发展提供了强有力的资源保障，作出了应有的贡献。

二、对于新一轮农村土地房屋登记发证工作，我们要从思想上提高认识，充分领会此项工作的重要性和必要性。

目前，此项工作已经开创了很大的局面，获得了很大的成绩，这是有目共睹的。但是，还是要从深度和广度上更加推进新一轮农村土地房屋登记发证工作。我看，最重要的一点是：提高认识！各级领导要充分领会此项工作的重要性和必要性，乡级各部门、村民委要加强关于新一轮农村土地房屋登记发证工作的宣传力度，形成上下“齐抓共管”的局面，只有这样，此项工作才能更上层楼。

三、对于新一轮农村土地房屋登记发证，要加强领导，要把工作落到实处。

目前，有个别同志、个别部门，存在一个很不好的现象，就是：热中于搞形式注意，热中于开大会，传达文件。

当然，开大会是必要的，上传下达也是必须的。但是，光是讲空话、打官腔，是远远不够的。对此项工作，要真抓实干，加强落实。各级领导要把此项工作，列入日常议事日程，要具体部署，认真执行。各村民委、乡属各部门要为此

项工作，创造必要的物质条件和舆论环境，扎扎实实推动新一轮农村土地房屋登记发证工作的开展。要抓出 实效，抓出成绩。

四、要加强协调工作

历史证明：钢铁一样的团结，是我党消除一切困难的有力武器。关于新一轮农村土地房屋登记发证工作也一样，乡属各部门要加强协调工作，要把上下、左右、各方面、各环节有机结合起来，步调一致地推进此项工作的开展。目前，有些村干部，遇事推委、互相扯皮，这种官僚作风，十分要不得！这种作风，轻则导致工作效率降低，重则影响党和政府的威信。我们要坚决铲除这种官僚作风。

五、参与新一轮农村土地房屋登记发证工作的同志，要有自豪感和责任感。

同志们，对于新一轮农村土地房屋登记发证工作，乡党委、政府是非常重视的；各级组织也投入大量的人力、物力、财力来推进此项工作。同志们，你们承担的新一轮农村土地房屋登记发证工作，是肩负了各级组织对你们的殷切希望的，希望你们要脚踏实地、同心同德、努力工作，在各自的岗位上为社会主义建设，为改革开放，添砖加瓦！

以上五点，供各位同志参考。总之，大家要振奋精神，多干实事，少说空话，开拓进取，努力开创新一轮农村土地房屋登记发证工作的新局面。

2.农村房屋登记管理办法 篇二

一、开展集体土地房屋登记的重要性

(一) 开展集体土地房屋登记是维护物权的重要途径。根据我国《物权法》的规定, 房屋物权的生效有三种途径:一是物权的设立、变更、转让和消灭, 经房屋登记机构依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力;二是因合法建造的房屋, 自事实行为成就时发生效力;三是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。这三种途径, 归根结底都必须进行登记, 因此房屋登记制度是保护财产权利的最基本、最有效的法律制度。

(二) 开展集体土地房屋登记既符合上级要求, 也符合广大农民群众的切身利益。一是上级有要求。2008年丽水市政府出台的《关于推进集体土地住房抵押贷款工作的意见》 (丽政办发[2008]78号) 就提出:“土地、建设部门要积极做好集体土地住房土地使用权和房屋产权的权属登记和发证工作, 为开展农房抵押贷款奠定基础”。2009年, 丽水市委的[2009]4号文件明确了任务, 市政府办公室为加快这项工作的推进, 专门发了《关于加强农村房屋登记工作的通知》 (丽政办发[2009]53号) , 通知对农村房屋登记工作目标任务与实施步骤、职责分工与工作要求、组织领导等三个方面内容作了明确的规定。因此, 集体土地房屋登记工作, 就是要落实市委市政府的有关工作部署。二是群众迫切需要。改革开放30年以来, 城乡面貌发生了巨大变化, 农民对房地产权利认识也有了显著提高。但是, 目前房屋登记工作主要是针对城市国有土地上开发建成的土地房屋进行登记。长期以来, 在集体土地的建设房屋仅限于宅基地登记, 而没有进行房屋登记, 农民辛辛苦苦建起的住房只满足了基本的居住需要, 却没有充分发挥其权益的作用, 严重影响和制约了农民财产性收入和创业的积极性、主动性。三是外地有经验。浙江省一些市县如舟山、义乌等地也开展了集体土地、房屋登记工作, 很大程度上拓宽了农民融资渠道, 取得了一定的经验和做法, 起到了较好的示范作用, 同时也推动了集体土地经济的发展。

(三) 开展集体土地房屋登记是落实科学发展观, 实现城乡统筹, 建设社会主义新农村的必然要求。党的十七届三中全会指出, 我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段, 进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。将房屋登记制度扩大到农村, 实行城乡统一管理模式, 适应当前发展的阶段性特征和农村改革发展的新形势, 有利于破除城乡二元结构, 促进农村人口向城镇集中, 实现城乡互动, 人口互迁。农村房屋依法得到流转、处置, 可解除农民的后顾之忧, 引导他们向城市中心镇和集中社区集聚, 推动村庄整合, 促进城乡统筹。同时实施这项制度, 还有利于形成城乡一体的房地产市场, 发挥房地产资源优势和带动作用, 这对于加强村镇规划建设, 调整农村产业结构, 实现农民增收, 促进农村经济健康持续发展等都具有积极的推动作用。

二、做好集体土地房屋登记工作措施

(一) 加大宣传。

集体土地房屋登记工作具有政策性强、覆盖面宽、工作量大、情况复杂的特点, 要精心组织, 认真做好宣传发动工作, 充分利用电视、广播、报纸、宣传栏、宣传册等多种形式开展更为广泛的宣传。通过宣传使广大权利人充分了解自身的权利和义务, 了解房屋登记程序、登记内容和必收要件, 从而使登记工作得到推动。

(二) 现场服务。

在开展集体土地房屋登记工作时, 坚持从农民的实际需求出发, 开展现场服务, 即下村现场受理、调查、测量、公告、发证, 不让农民朋友多跑路。同时尊重农民的生产生活习惯, 合理安排工作时间, 以耐心、认真、细致的工作作风取得农民群众的认可, 使这项工作得以扎扎实实地开展。

(三) 减免办理。

集体土地房屋权属登记发证工作是政府重视民生、关注民生的重大举措, 在惠及百姓的政策上有重大突破, 部分费用由政府承担, 群众只要符合登记条件的, 即可办理房屋登记。

(四) 提高效率。

为了加快集体土地房屋登记工作进度, 确保按时、按量、高标准完成任务, 要认真梳理房屋登记流程, 简化办证程序, 缩短办证时间, 提高服务质量, 及时研究解决房屋登记中的难点问题, 高效率完成各项工作。

(五) 规范操作。

集中开展集体土地、房屋登记工作必须积极稳妥、规范有序的进行, 一要明确登记原则;二要严格登记程序;三要确保全面推开;四要严肃工作纪律, 确保登记工作的顺利进行。

3.《房屋登记办法》评析 篇三

关键词：房屋登记办法；登记效力；预告登记；登记审查

中图分类号：D9 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0077-01

为了贯彻落实《物权法》而由建设部出台的《房屋登记办法》在实施一年多的时间里相对于已经废止的《城市房屋权属登记管理办法》已经显示出明显的优势，笔者通过以下几个方面对二者进行比较分析：

一、《房屋登记办法》新增订的内容

（一）登记簿为准，登记簿效力高于房产证。《房屋登记办法》第二十六条明确规定：“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”这就说明以前的房产证不再具有唯一性、绝对性，房屋登记簿成为物权归属和内容的根据。房屋登记机构将根据房屋登记簿记载的内容，向权利人发放房屋权属证书。而旧的《城市房屋权属登记管理办法》则对二者效力孰优孰劣没有规定，这对于确立登记的公信力极为不利。

（二）创造性的规定了预告登记，防止出现权利真空。《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：1、预购商品房；2、以预购商品房设定抵押；3、房屋所有权转让、抵押；4、法律、法规规定的其他情形。第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。《房屋登记办法》出台以前，购房者交了房款后，通常要隔一段时间才能办好房屋权属证书，期间经常会出现“一房二卖”现象，由此引起复杂的权属纠纷，正是为了解决这种矛盾，《房屋登记办法》规定了预告登记。而旧的《城市房屋权属登记管理办法》则对此缺乏预见，没有对预告登记做任何规定。

（三）确立了更正登记和异议登记，赋予当事人更正权和异议权。物权法规定了异议登记和更正登记，《房屋登记办法》第三章第五节对其作了详细规定，增强了物权法的可操作性。《城市房屋权属登记管理办法》规定了变更登记，但遗漏了异议登记。更正登记是对不动产登记簿上记载不正确的信息予以更改，使之与事实权利状态相一致的登记。异议登记将事上的权利人和利害关系人对不动产登记簿记载的物事项所提出的异议记入登记簿，以对抗现行登记的物权事项的正确性。异议登记是更正登记的前置程序，二者的结合方可达到登记错误时保护事实权利人和利害关系人的合法权益的目的。

（四）解决未成年房主的房屋登记问题。《房屋登记办法》第十四条：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”《城市房屋权属登记管理办法》没有此内容，此项规定填补了以往存在的法律漏洞。

二、《房屋登记办法》与《城市房屋权属登记管理办法》的主要区别

（一）由房屋确权登记转为房屋申请登记。申请登记是指由房屋权利人、当事人自愿向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法审核有关材料并将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记簿上，从而有效地保护了权利人的合法权益，是一种记载行为，而过去房屋登记的目的是为了确定房屋所有权的归属，是一种确权行为，这一转变意味着房屋登记机构的工作重点将从过去的颁发房屋权属证书，转移到对房屋登记簿的建立和管理上。

（二）细化登记类型，扩大了登记范围。从《房屋登记办法》第十条、八十二条等相关规定可以看出登记客体的范围由原先的单一的城市规划区内国有土地范围内的房屋登记，扩大到行政区域内国有、集体土地上的建筑物、构筑物和非房屋的其他建筑物和构筑物登记，如油库、码头等登记，明确“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋申请房屋登记”，并在“房屋登记簿和房屋权属证书上注明‘集体土地’字样”。 保护并规范了集体土地村民的房屋物权。为广大农民的财产权提供了法律保障，体现了“城乡统筹”的需要。

（三）新增《登记证明》。《房屋登记办法》在规范权属证书类别和样式的同时，新增了《登记证明》。由房屋登记机构给获准登记的申请预告登记的权利人发放《房屋预告登记证明》；给获准登记的申请在建工程抵押权登记的权利人，发放《在建工程抵押权登记证明》；此外，针对于构筑物也新增了《构筑物预告登记证明》。《房屋登记办法》体现了政府执政为民、登记为民的出发点和落脚点，体现着行政部门从管理到服务的转变。

（四）关于共有房屋权属登记的细微变化。《房屋登记办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”“共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”长期以来，在办理房屋权属登记时，夫妻共有的房产一般登记在一方名下，而办法实施以后，作为夫妻共有财产的房屋必须有夫妻双方共同申请，换句话说就是“隐形产权人”需实名化，这有利于保护第三人的知悉权和交易安全。

结束语：作为物权法的一部配套实施的法律规章，《房屋登记办法》在房屋登记方面规定详细，其实施近两年来,在转变房屋登记理念、规范房屋登记行为、维护房地产交易安全、保护权利人的合法权益等方面发挥了重大作用，也预示着我国在建立完善的不动产登记制度的道路上又前进了一步。

作者单位：甘肃省兰州大学

参考文献：

4.城市房屋权属登记管理办法 篇四

第一条为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。

第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本办法所称房屋权利人(以下简称权利人)，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人)，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

第四条国家实行房屋所有权登记发证制度。

申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。

第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

依法登记的房屋权利受国家法律保护。

第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第七条县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。

第八条国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。

5.杭州市城市房屋权属登记管理办法 篇五

来源： 作者： 日期：2010-01-23

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第一章 总则

第一条(立法目的依据)为了规范本市房产权属登记行为，保障房产交易安全，维护房产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》和其他有关法律、法规、规章，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条(适用范围)本办法适用于本市城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。-

第三条(基本概念)本办法所称房屋权属登记，是指房产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

第四条(权属证书效力)国家实行房屋所有权登记发证

制度。

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。依法登记的房屋权利受法律保护。

第五条(主管机关和职能机构)杭州市房产管理局是本市房产行政主管部门，负责本市房产登记管理工作。

杭州市房产管理局所属的杭州市房产交易产权登记管理中心负责本市房产登记的日常工作。

第二章：一般规定

第六条(双方申请登记)因下列情形之一进行房产登记，有关当事人双方应当共同申请：

(一)买卖;(二)交换;(三)分割;(四)合并;(五)抵押;(六)设典;(七)法律、法规、规章规定的其他情形。

第七条(单方申请登记)因下列情形之一进行房产登记的，可由取得房产权利的当事人申请：

(一)划拨;(二)赠与;(三)继承;(四)遗赠;(五)新建房屋(初始登记);(六)本办法第二十六条所列情形(变更登记);(七)人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解;(八)仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解;(九)购买公有住房;(十)法律、法规、规章规定的其他情形。

第八条(共有产登记)两人以上共有房产权属的登记，应当由共有人共同申请。共有的房屋，由共有人其中一人收执《房屋所有权证》，其余共有人各执《房屋共有权证》一份。《房屋所有权证》与《房屋共有权证》具有同等的法律效力。

第九条(夫妻共有房产登记)夫妻共有的房产，应当由夫妻双方共同申请房屋权属登记，领取《房屋所有权证》和《房屋共有权证》。

在本办法施行前，共有房产已经登记在夫或妻一方名下并已领取《房屋所有权证》，双方申请办理共有权登记领取房屋共有权证的，登记机关应当给予办理变更登记。

第十条(委托办理)房产登记申请人可以委托代理人申请房屋权属登记。

代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人有效证件外，还应向登记机关提交书面委托书。

涉外或涉港、澳、台的房产登记申请人委托代理人办理房屋权属登记的，个人所有的房产转让中出让方委托代理人办理登记的，个人所有的房产抵押中抵押人委托代理人办理登记的，以及其他根据有关规定委托书必须经公证机关公证或有关机关认证的，代理人应当提交经公证或认证的委托书。

第十一条(登记受理)申请房产登记的，申请人应当提交规定的申请登记文件。申请人提交的申请登记文件齐备的，由房产登记机关即时出具收件收据，申请日为受理日。申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，由登记机关告知申请人补正，申请登记文件补齐后再予受理，文件补齐日为受理日。

根据有关规定，法人或其他组织申请房屋权属登记须经有关机关同意或批准的，申请人应提交经有关机关同意或批准的证明文件。

申请人提交文件应当是原件，有特殊情况确实不能提交原件的，经登记机关同意，可提交复印件，但应当校验原件。

第十二条 房屋权属登记依以下程序进行：

(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记，颁发房屋权属证书。前款第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

房产登记机关应当在规定的期限内完成登记程序。但登记需要公告或补办相关手续的，其登记期限应扣除公告和补办手续的时间。

第十三条(撤回登记申请)申请人可以在登记机关核准登记并制作房屋权属证书之前申请撤回登记申请。登记机关根据情况作出准予或不准予撤回的决定。

准予撤回的，申请人应将登记机关出具的收件收据交回，并出具情况说明或具结，登记机关将收取的登记申请文件退回申请人;不准予撤回的，登记机关继续原登记程序。

第十四条(不予受理)有下列情形之一的，房产登记机关应当不予受理登记申请：

(一)房屋权属争议尚未解决的;

(二)不能提供有效的房产权属证明的;

(三)被依法查封或产权受限制的房屋;

(四)属违法建筑或临时建筑的;

(五)法律、法规、规章规定的其他情形。

不予受理登记申请的，登记机关应向申请人说明理由。

第十五条(暂缓登记、不予登记)房产登记机关受理房产登记申请后，发现有下列情形之一的，应当在受理之日起7日内作出暂缓登记的决定，并书面告知申请人：

(一)房屋权属不清或有争议尚未排除的;

(二)未能按照本办法规定提交文件齐备的;

(三)未能按有关规定及时补办相关手续的;

(四)被依法查封或产权受限制的;

(五)法律、法规、规章规定应当暂缓登记的其他情形。

暂缓登记情形消除后，房产登记机关应按规定期限核准登记。

违法建筑和临时建筑不予登记。

第十六条(查封房产的登记)被依法查封的房产，权利人申请转移登记或他项权利登记，查封文书上载明的查封期限已经届满的，登记机关应给予办理房产登记;查封文书上载明的查封期限未届满或查封文书上未注明查封期限的，应由房产权利人向查封机关申请解除查封，查封机关到房产登记机关办理解封手续后，登记机关给予办理房产登记。

第十七条(更正登记)房屋权属登记的内容有误的，房产权利人应当向登记机关申请更正。申请更正的事项涉及第三人房产权利的，有关权利人应当共同申请。

房产登记机关发现房屋权属登记内容有误的，应当通知有关房产权利人在规定期限内办理更正手续。当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，房产登记机关可以根据有关证明文件和有效的法律文件对记载内容有误的房屋权属证书予以注销，直接办理更正手续，并通知当事人。

第四节 他项权利登记

第三十一条(登记情形)有下列情形之一的，当事人应当在事实发生之日起30日内申请房产他项权利设定登记：

(一)抵押;(二)设典;(三)其他依照法律、法规、规章设定的房产他项权利。

第三十二条(提交文件)申请房产抵押登记的，应当提交下列文件：

(一)申请书;

(二)身份证明;

(三)抵押合同;

(四)存量房产抵押的，提交土地使用权证和房屋权属证书;预购商品房抵押的，提交经备案登记的商品房购销合同;在建工程抵押的，提交土地使用权证和建设工程规划许可证;

(五)法律、法规、规章规定的其他文件或登记机关认为必要的其他文件。

第三十三条(转移、变更、注销)经登记的房产抵押权发生转移、变更或依法终止的，当事人应当申请办理转移登记、变更登记、注销登记。

第三十四条 以预购商品房或者在建工程抵押，抵押的房屋在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权证书后，重新办理房产抵押登记。

第三十五条(审核标准)符合下列条件的房产抵押登记申请，应当核准登记：

(一)申请人是设定抵押权的当事人，其中一方是经登记的合法的房产权利人;

(二)申请人提交的文件齐全;

(三)不属于本办法第十五条所列的情形。

第三十六条(审核期限及结果)房产登记机关应当自受理房产抵押登记申请之日起在规定的时限内完成审核。符合规定条件的，应核准登记;不符合规定条件的，不予登记，并书面通知申请人。

第三十七条(排除规定)房产典权登记根据有关法律、法规、规的规定办理。

第五节 注销登记

第三十八条(注销登记情形)经登记的房产有下列情形之一的，房产权利人应当自事实发生之日起3个月内申请注销登记：

(一)房屋因倒塌、拆除等原因灭失的;(二)房产坐落范围的土地使用年限届满，未被批准续期的;(三)房产权利人的房屋权利灭失或终止的。

第三十九条(提交要件)申请房产注销登记的，应当提交下列文件：

(一)申请书;(二)身份证明;(三)房屋权属证书;(四)房屋灭失、房屋权利灭失、终止或土地使用年限届满的证明;(五)根据有关规定应当提交的其他文件。

第四十条(审核标准)符合下列条件的注销登记申请，应当核准登记：

(一)申请人是房产权利人;

(二)申请注销登记的房产已经登记机关登记;

(三)申请人提交的文件齐全。

第四十一条(审核期限及结果)房产登记机关应当自受理房产注销登记申请之日起在规定的时间内完成审核。符合规定条件的，应当核准注销登记，原房屋权属证书作废;不符合规定条件的，不予注销登记，并书面通知申请人。

第四十二条(依职权注销)有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

(一)申报不实或提交要件不全的;

(二)涂改房屋权属证书的;

(三)根据本办法第三十八条的规定应当办理注销登记，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;

(四)因登记机关工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的;

(五)房屋权属登记内容有误而权利人未在规定期限内办理更正手续的;

(六)法律、法规、规章规定的其他情形。

注销房屋权属证书的，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

第四章 附则

第四十三条(排除规定)房产总登记、直管公房登记以及撤村建居等房屋登记，根据有关法律、法规、规章以及杭州市人民政府和杭州市房产管理局的有关文件办理，本办法不作规定。

第四十四条(遗留问题)房产登记中的历史遗留问题，由登记机关根据杭州市人民政府和杭州市房产管理局的有关文件办理。

第四十五条(解释权)本办法由杭州市房产管理局负责解释。杭州市房产交易产权登记管理中心可依据本办法制定相关的实施细则。

6.农村房屋登记管理办法 篇六

法的通知

淮政办〔2009〕70号

濉溪县、各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：《淮北市集体土地房屋登记管理暂行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○○九年十二月五日 淮北市集体土地房屋登记管理暂行办法 第一条 为加强集体土地上房屋登记管理，维护房地产交易安全，保护农民和集体经济组织合法财产的合法权益，促进农村社会和谐、经济发展，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《房屋登记办法》等法律、法规的规定，结合本市实际制定本办法。

第二条 本办法适用于本市市辖三区（相山区、烈山区、杜集区）集体土地上依法建设的各类房屋的权属登记。本办法所称集体土地房屋包括依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。

第三条 市房地产行政主管部门是本市房屋登记机构，负责本市集体

土地上依法建设的各类房屋权属登记管理及发证工作。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。第四条 房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

第五条 集体土地上房屋登记的申请人为自然人的，应当使用有效的身份证件；申请人为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由法定代表人申请；共有的房屋，由共有人共同申请。

第六条 集体土地房屋登记程序：

（一）申请。申请房屋登记，申请

人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料；申请登记材料应当提供原件；不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

（二）受理。申请人提交的申请材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当予以受理，并出具书面受理凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当在2个工作日内一次告知申请人需要补正的材料。

（三）审核。房屋登记机构对申请人的申请进行审查核实，提出审核意见。

（四）公告。登记机构受理申请后，将申请登记事项在房屋所在地集体经济组织内公告（公告期限30日），公告期满无异议或异议不成立，方可予以登记。

（五）记载于登记簿。经登记机构审核，符合登记条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。

（六）发证。房屋登记机构向申请人颁发房屋所有权证书。

第七条 申请房屋登记的，申请人应当按照国家有关规定缴纳税费。第八条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；

（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；

（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；

（六）房屋已竣工验收备案证明或房屋质量自检报告;

（七）其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。《城乡规划法》实施前（2008年前），房屋所有人应当提供符合规定的规划证明，《城乡规划法》实施后，应当提供《建设工程规划许可证》或《乡村建设工程规划许可证》。本办法实施前，已取得合法的土地使用权手续，因房屋买卖、交换、继承、赠与等原因致使房屋权属发生转移的，由村委会出具相关证明和有关协议后，以现在实际房屋所有人为申请人办理相应的房屋登记并予以公告。房屋测绘报告、房屋平面图应当由测绘单位提供，并注记单位名称。不能提供房屋平面图的，申请人应当与房屋登记机构预约测绘人员对申请登记的房屋进行房屋面积测绘。第九条 发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：

（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；

（二）房屋坐落的街道、门牌号变更的；

（三）房屋面积增加或者减少的；

（四）同一所有权人分割、合并房屋的；

（五）法律、法规规定的其他情形。第十条 申请房屋所有权内容变更登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）房屋所有权证书；

（四）证明发生变更事实的材料；

（五）其他必要材料。第十一条 初始登记后，房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权证书；

（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；

（五）证明房屋所有权发生转移的材料；

（六）其他必要材料。

申请村民住房所有权转移登记的，应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。第十二条 申请农村村民住房所有权转移登记，除因继承或者人民法院、仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权外，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，房屋登记机构应当不予办理。第十三条 依法以乡镇、村企业的经营性用房、办公用房、厂房等建筑物设立抵押，应当由抵押人和抵押权人双方共同申请，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权证书；

（四）集体所有建设用地使用权证明；

（五）主债权合同和抵押合同；

（六）其他必要材料。第十四条 经登记的房屋发生下列情形之一的，房屋所有权人应当在30日内申请房屋所有权、房屋他项权注销登记：

（一）房屋灭失的；

（二）放弃所有权的；

（三）主债权消灭；

（四）抵押权已经实现；

（五）抵押权人放弃抵押权；

（六）法律、法规规定的其他情形。第十五条 申请房屋所有权或房屋他项权注销登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）房屋所有权证书；

（四）证明房屋所有权或房屋他项权消灭的材料；

（五）其他必要材料。第十六条 有下列情形之一的，房屋登记机构不予登记：

（一）房屋权属有争议的；

（二）不能提供有效的土地及房屋权属证明；

（三）被依法征收、没收或者查封的；

（四）非法占有集体土地的；

（五）属于临时建筑或违章建筑的；

（六）其他依法不予登记的。第十七条 房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。

房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明30日后，房屋所有权无异议，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。

7.农村房屋登记管理办法 篇七

所谓形式审查, 是指登记机构仅对反映相关法律事实的材料进行审查, 查验其内容是否完备, 形式是否符合要求;而不对其内容的真实性、合法性等加以审查。所谓实质审查, 是指登记机构不仅要对材料进行审查, 还要考察材料反映的法律事实即其内容是否真实、合法、有效。

《物权法》第12条规定:“登记机构应当履行下列职责: (一) 查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; (二) 就有关登记事项询问申请人; (三) 如实、及时登记有关事项; (四) 法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的, 登记机构可以要求申请人补充材料, 必要时可以实地查看。”从这一规定来看, 首先, 登记机构查验的是材料而非相关事实本身, 对于有关事实不清楚的, 登记机构也是要求申请人补充材料, 而非对相关事实展开调查;其次, 登记机构的询问也是围绕有关登记事项即申请人的申请材料来展开;第三, 在材料齐备且符合要求的情况下, 登记机构就要“如实”也就是严格按照登记申请书的请求进行登记。显然, 这些都是登记机构在对材料而非相关事实进行审查, 换言之, 登记机构是在进行形式审查。而只有在特定情况下, 登记机构才需要实地查看。因此, 从《物权法》的规定来看, 我们认为, 实际上确立了登记机构形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则。

基于登记机构审查能力、审查权限以及审查错误后承担的责任相匹配的考虑, 《房屋登记办法》 (下称《办法》) 对《物权法》确立的登记机构审查原则进行了进一步的具体化。《办法》第17、18、19条对登记机构的受理、查验及询问以及实地查看进行了规定。而第20条则在前三条基础上对何种情况下予以登记加以规定, 从而实际上确定了登记机构对登记申请材料的审查标准以及具体审查内容。从这些条文尤其是第20条的规定来看, 其实际上确立了登记机构以形式审查为主、辅以必要的实质审查的审查职责。当然, 考虑到《物权法》的规定较为抽象, 我们认为, 应当区别各种具体的登记申请材料来分别具体确定其审查标准。

二、登记机构对登记申请材料的审查标准

在登记实践中, 申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人的身份证明、权属证书或登记证明、权利来源证明文件以及其他必要材料。对于这些材料, 基于登记机构的审查权限和审查能力, 登记机构的审查标准是不同的。

1. 对权利来源证明文件的审查

权利来源证明文件主要包括合同、继承关系证明等。权利来源即房屋权利变动原因, 也就是导致房屋权利变动的民事法律关系。因此, 对权利来源证明文件进行实质审查, 也就意味着登记机构审查权利来源证明文件的有效性, 或者说对导致房屋权利变动的民事法律关系的合法性进行审查。

我们认为, 登记机构无权对权利来源证明文件进行实质审查。这是因为, 一方面, 如果登记机构有权审查房屋权利变动的原因合法性, 也就意味着登记机构能够对当事人之间实体的民事法律关系的合法性加以判断, 从而最终确认房屋权利的归属和内容。因为在房屋买卖或者设定他项权利的合同被宣告无效或者被撤销的情况下, 依据该合同完成的房屋登记显然构成了错误登记;反过来说, 如果登记机构能够判断实体民事法律关系的效力, 只要完成房屋登记, 就能够保证合同是合法有效的。而依据《物权法》第32条, 物权的确认应当通过法院或仲裁机构进行, 显然其并未授予登记机构确认物权归属和内容的权力。

另一方面, 房屋权利变动主要是基于当事人之间的合同。登记机构审查房屋权利变动的原因合法性, 也主要是对合同效力的判断。但《合同法》第127条只是授予了“工商行政管理部门和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内, 依照法律、行政法规的规定, 对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为, 负责监督处理“的权力。换言之, 只有在法院或者仲裁机构确认合同无效之后, 行政机关方可监督处理, 行政机关无权确认合同效力。在此情况下, 登记机构的确权完全无从谈起。此外, 从我们对登记机构人员构成的调研也可以看到, 其很难达到《法官法》、《仲裁法》对法官和仲裁员要求的业务水平, 因此无法胜任判断实体民事法律关系的要求。

故而, 《办法》并不要求对房屋权利变动的原因进行审查, 换言之, 对于房屋权利变动的原因文件, 登记机构只是负有形式审查的义务。权利来源证明文件的合法性, 如作为物权变动依据的合同、遗嘱是否有效的问题, 法院判决是否妥当的问题, 本身不应属于登记机构审查的职权范围。登记机构只需加以简单核对, 判断其主体是否是登记申请人, 客体和内容与登记申请书是否一致即可。

2. 申请人的身份证明

对于登记机构是否对申请人的身份负有实质审查义务, 在《办法》起草过程中存在较大争议。一种观点认为, 登记机构应当确保身份证明的真实性、有效性, 且申请人系身份证明记载的民事主体。另一种观点认为, 登记机构只对身份证明负有合理的审核义务。

我们认为, 鉴于第一代身份证较难辨认, 而且容易伪造, 而第二代身份证虽然很难伪造且比较清晰, 但绝大多数地区登记机构尚无法与公安机关的查询系统联网, 从而无法核实身份证的真实性。因此, 登记机构仅对申请人的身份是否属实负有合理的审核义务, 应当根据当地具体条件以及案件具体情况来判断登记机构的具体审核义务。申言之, 在目前的条件下, 原则上登记人员只要比对身份证明, 如果该身份证明没有明显伪造痕迹, 身份证明号码与登记档案记载一致, 且申请人形象与身份证明上照片基本吻合即可。如果条件具备, 则登记机构应当对身份证的真实性负有实质审查义务, 即应当确认身份证的真实性和有效性。

3. 权属证书或登记证明

登记机构对权属证书、登记证明负有实质审核义务。之所以如此, 是考虑到权属证书、登记证明系登记机构颁发, 故而登记机构有能力也有义务确保申请人提交的权属证书、登记证明是真实、有效的。

4. 国家机关依法制作的其他文书、证明文件

这主要包括合法建造房屋的证明, 法院、仲裁机构的法律文书, 有关机关出具的其他证明文件等等。严格地讲, 合法建造房屋的证明, 法院、仲裁机构的法律文书属于权利来源证明文件, 但为方便起见, 在此一并介绍。

合法建造房屋的证明, 如建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明等;有关机关出具的其他证明文件, 如公安机关对房屋坐落的街道、门牌号或者名称加以核准的文书, 系政府有关主管部门在法定职权内出具;法院、仲裁机构的法律文书更是对相关民事纠纷的终局判决。登记机构当然无权对其合法性、合理性加以判断。故而, 登记机构对此也只负有形式审查义务, 判断其系对申请登记的房屋出具, 且主体、客体、内容与其他登记申请材料一致即可。

5. 有关机构出具的证明

主要包括竣工证明、测绘报告、公证文书等。这些证明是有关中介机构依法出具的, 对相关事项具有较高的证明力, 而且登记机构也没有能力对其证明的事项进行实质审查。故而, 登记机构只要核对其符合《办法》以及法律、法规的相关要求即可, 而无须对其准确性加以审核。

三、登记机构的审查内容

《办法》第20条逐项列举了登记机构予以登记的条件, 明确了登记机构的具体审查内容, 申言之:

1. 申请人与依法提交的材料记载的主体一致

本项是对登记申请过程中主体一致的要求。其主要目的在于确定登记申请人的身份, 从而为依据登记簿判断申请人一方是否对房屋享有权利奠定基础。要求主体一致, 也就为避免他人伪造相关证明骗取登记提供了基本的保障。

在登记实践中, 申请人提交的登记申请材料主要包括登记申请书、申请人的身份证明、权属证书或登记证明、房屋权利变动的原因文件 (合同、继承关系证明、合法建造房屋的证明等) 以及其他必要材料。依据本项, 这些材料在主体上应当是一致的。实现本项的要求, 登记机构应当完成如下步骤:

第一, 登记机构应当首先确认申请人提交的房屋权属证书、登记证明的真实性、有效性。如果权属证书、登记证明无法提供, 则应当告知其按照《办法》规定的程序申请补发;如果权属证书、登记证明系伪造、变造或者已因补发、换证等情形而失效, 则应当依据《办法》及有关法律的规定追究其相应的法律责任。

第二, 登记机构应当比对申请人及其身份证明, 判断申请人是否是身份证明上记载的当事人。如前所述, 在此, 登记机构应当负有合理的审查义务。如果该身份证明明显系伪造, 或者已经过期, 或者身份证号码与登记簿记载不一致, 或者申请人与身份证明上的照片区别较大, 登记人员因过失没有发现从而导致错误登记, 登记机构应当承担赔偿责任。

第三, 登记机构应当比对登记簿、身份证明、登记申请书、权属证书、登记证明以及房屋权利变动的原因文件等其他申请材料, 确认其记载的申请人姓名、名称是一致的。

依据《办法》第15条规定, 申请人原则上应当亲自到场。申请人如果委托他人代为办理申请, 代理人在办理登记时应当使用被代理人的名义。此时, 登记机构应当比对代理人与其身份证明以及授权委托书的记载, 并检验代理人提交的委托人的身份证明与其他登记申请材料是否一致。

2. 申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致, 申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致

本项是对登记过程中客体一致的要求。房屋登记是对特定房屋的登记, 房屋登记过程中各项申请文件指向的房屋必须是同一特定的房屋。而且, 房屋登记原则上以一方对特定房屋有权处分作为前提, 如果某人对某一房屋没有处分权, 其就不能对该房屋进行处分, 自然也就不能申请相应的登记。因此, 客体的一致, 不仅有利于确定需要登记的特定房屋, 也有利于登记机构判断房屋的权属从而决定是否予以登记。

客体一致主要体现在两个方面:一方面, 对于初始登记和预告登记、在建工程抵押登记, 鉴于此时申请登记的房屋登记簿尚未建立, 故而对房屋的特定化应当依据规划证明材料完成。登记机构无权对规划证明材料的合法性加以审查, 但其首先应当对规划证明材料加以核查, 判断其真实性。其次, 登记机构应当比对登记申请书、房屋权利变动的原因文件以及申请人提交的规划证明材料, 确认其指向的房屋是同一的。在这一过程中, 可能出现建设工程取得规划许可后, 其坐落的街道、门牌号或者名称等发生变化的情形。登记机构应当通过询问当事人、要求其补交材料等方式, 确认登记客体的一致性。

另一方面, 对于其他登记来说, 其以初始登记的完成为前提, 故而登记机构应当依据登记簿, 对申请登记的房屋予以特定化。登记机构应当首先核查申请人提交的权属证书的记载是否与房屋登记簿的记载相一致, 再比对登记申请书、房屋权利变动的原因文件以及登记簿记载的房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称等, 确认其指向的房屋是同一的。

3. 申请登记的内容与有关材料证明的事实一致

本项是对登记申请材料内容一致的要求。这就是说, 申请人提交的登记申请书记载的申请登记的内容, 应当与房屋权利变动的原因文件以及其他有关材料证明的事实是一致的。

房屋权利的变动或者对抗善意第三人的效力虽然因登记完成而发生, 但是之所以发生此种效力, 本质上在于当事人之间存在变动房屋权利的意图或者法律做出了直接规定。但是, 考虑到登记机构无权对实体民事法律关系加以审查, 故而《办法》强调以当事人的登记申请书代替当事人之间的合同以及其他房屋权利变动原因以供登记机构审查。因此, 就房屋权利的登记, 登记申请书的内容应当与权利来源证明文件记载的内容相一致。

权利来源证明文件主要包括当事人之间的合同、继承关系证明, 法院、仲裁机构的法律文书、征收决定以及合法建造房屋的证明。申请登记内容与权利来源证明文件记载的相一致, 具体来说:

第一, 在因当事人之间的合同 (如买卖、互换、出资、抵押、设立地役权等) 发生房屋权利变动的情况下, 登记机构应当审核登记申请书中记载的申请房屋登记的内容是否与合同中房屋权利变动内容一致。登记机构无权审核当事人之间房屋权利变动合同的真实性、有效性, 但是其应当对该合同中是否具备房屋权利变动的内容以及该内容与登记申请书是否一致加以比对。

首先, 登记机构应当确认合同中当事人要对哪一特定房屋进行权利变动。如果合同中没有指明具体房屋, 或者该房屋与登记申请书不一致, 则登记机构应当要求双方当事人对此提交书面补充协议, 明确约定该具体房屋;如果当事人拒绝补交材料或者补充协议确认的房屋与登记申请书记载不一致, 则应当不予登记。

其次, 登记机构应当审查合同的主要条款是否齐备。如果合同中欠缺房屋权利变动的具体内容, 也就是说该合同欠缺主要条款, 例如抵押合同中当事人并未约定担保的主债权, 地役权合同中当事人没有约定利用方法, 则登记机构应当要求当事人对此提交书面补充协议, 对缺失的主要条款予以规定。

然后, 登记机构应当确认当事人在合同中具体表达了何种房屋权利变动的意图, 究竟是转移所有权, 还是设立抵押权、地役权等, 并比对其是否与登记申请书的记载相一致。如果存在不一致, 需要通过询问、补交材料, 来保证二者的一致。

第二, 因继承或者遗嘱发生房屋权利变动的情况下, 登记机构应当对相关证明材料中记载的内容与登记申请书的记载是否一致加以审核。

因继承或者遗嘱发生房屋权利变动的情况下, 鉴于登记机构无权也没有能力对继承关系加以判断, 依据有关行政规章, 应当首先通过公证文书对继承关系加以确定, 再据此办理相应登记。建设部和司法部在1991年8月31日联合发出了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》, 其中对继承、遗嘱、赠与中的公证问题进行了规定。在此需要强调的是, 一方面, 登记机构不得对公证文书中公证的相关事实的真实性、合法性予以审查。另一方面, 登记机构应当核对公证文书记载事实的完整性及其内容是否与登记申请书相一致。这里所言的完整性, 就是说该公证文书应当就继承权和遗嘱继承权进行全面描述。实践中, 有些遗嘱继承人仅有遗嘱公证书, 而没有遗嘱继承权公证书, 则只能证明该遗嘱的真实性以及在立遗嘱时的合法性, 而不能证明遗嘱继承人能够依据该遗嘱享有相应的继承权。例如, 某甲立遗嘱将其唯一的财产某一房屋给其长孙继承, 但其死亡前可能另行立了一份遗嘱将该房屋给其次子;或者其虽然没有另立遗嘱, 但是其次子没有劳动能力且没有其他生活来源, 依法必须获得一定的遗产份额。这就要求公证机构必须就被继承人死亡后发生的继承关系进行全面的核查, 并出具相应的公证文书。

第三, 法院、仲裁机构的法律文书, 人民政府的征收决定。对此, 登记机构无权审核其效力, 但是仍然要对其内容是否与登记申请书一致加以核对。如果其涉及的房屋并非申请登记的房屋, 或者其描述的房屋权利状况与实际状况不一致, 登记机构应当要求申请人补充材料或者不予登记。但是, 如果系人民法院协助执行通知书提出登记要求, 基于对司法权威的尊重, 即便存在不一致或者与登记簿记载权利冲突的情形, 登记机构也应当办理登记, 并同时告知登记簿记载的权利人, 由其提出执行异议或者通过其他方式解决纠纷。

第四, 合法建造房屋的证明。申请人合法建造房屋、申请房屋初始登记时, 申请人申请登记的房屋权利状况和自然状况必须与其提交的规划、土地、竣工验收等方面的登记资料所反映的内容一致。

4. 申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突

本项强调, 一方面, 登记机构应当审核申请登记的事项是否与在先权利冲突。这是因为, 房屋权利主要是物权。基于一物一权主义的要求, 在同一物上不能同时存在两个所有权, 也不能同时存在两个内容相互冲突的他物权 (他项权利) 。而房屋登记中各种事项的登记, 往往涉及对权利处分的限制, 一经登记, 就可能限制房屋权利人的处分权。因此, 在房屋登记中, 登记机构应当遵循“先来后到”的原则, 对申请登记的房屋权利加以审核, 判断其是否与在先的房屋权利相冲突。

另一方面, 登记机构只对登记簿记载的房屋权利是否与申请登记事项相冲突加以审核。这是因为登记机构对实体民事法律关系无权加以审查, 故而, 在涉及对权利是否存在的审核时, 登记机构无需审核实际的权利状态, 而仅需就登记簿记载的权利状态加以审查。换言之, 以登记簿记载的权利状态替代了真实的民事权利义务关系。例如, 在抵押权被协议注销后, 抵押人与买受人申请转让抵押房屋, 登记机构审查后认为并无权利冲突, 从而办理了转让登记。此后, 即便认为该消灭抵押权的合同无效, 也不能认为登记机构的转让登记不当。

8.无登记房屋权属问题 篇八

摘 要：房屋登记，是指房屋登记机关依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。对房屋登记性质的探讨是一个理论层面的话题，却同时具有指引时间的现实意义。而无登记的房屋问题也广泛存在于我国农村，随着城乡一体化的进程加快，无登记房屋的权属问题也必然得到解决。

关键词：房屋登记；不动产登记；法律规制

一、房屋登记的概述

房屋登记，是指房屋登记机关依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记就是要把房屋权利现状、房屋的基本状况、权利变动情况以及其他事项记载于房屋登记簿上。房屋登记的重要功能之一就是维护交易秩序和保护交易安全，交易就是物权转移，为了防止交易中的欺诈行为，确保转移正常进行，需使交易双方充分的了解交易客体的权属状况，包括权利人享有的物权是否有抵押、权利瑕疵状况或者异议等负担，是否有查封等禁止流转情形。

二、房屋权属登记的效力

实质上，对房屋权属登记效力的争论源于对其性质认识的不统一。房屋权属登记具有私法和公法双重性质，因此房屋权属登记的效力也具有二分性，一方面，它具有民法上的效力，另一方面，它又具有行政法上的效力。

其民法上的效力表现为：第一，权利公示效力，由于房屋所有权、抵押权等物权是绝对权，具有排斥第三人以保障物权人稳定享有和行使物权的效力，为保护以第三人为代表的社会秩序，要求物权的变动必须向社会公示，这样社会的交易秩序才能建立在公正的基础上；第二，权利转移效力，房屋所有权的变动，以登记为生效要件，非经登记不发生房屋所有权转移的效力；第三，权利推定效力，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记的名义人被推定为权利人，发生权属争议而提起诉讼时，由权利异议人负举证责任，其只有提出足够充分证据才能推翻这一推定，否则将承担败诉后果；第四，善意取得效力，即使不动产登记簿记载的权利人不是真正的权利人，但基于不动产登记簿之公信力，在善意第三人以合理价格受让该不动产且己完成物权变动的情况下，法律承认该善意第三人己取得物权，真正权利人有权向无权处分人追偿。

此外，房屋权属登记是行政行为介入私法自治领域的表现，那么这种介入必定会产生相应的后果，除发生行政法效力外，对私法效果也会产生间接的影响。因为房屋权属登记的主体是行政机关，代表国家对房屋权属关系进行判断，因而使登记的内容具有了国家认可的色彩，从而具有了更强的推定力和公信力。

三、我国无登记房屋问题

由于大部分的农村房屋没有进行登记，故在房屋征收中就不能以房屋所有权证作为征收的唯一的安置补偿的依据了，所以，很多地方没有将征收安置补偿的主要依据设为房屋所有权证。这些都是在很大程度上制约了农村地区办理房屋登记的工作。

出现这些情况的主要原因有以下几种：

①村房屋登记因其耗资巨大，需要见到成效就必须长久的坚持。②农村房屋权属调查和登记人员缺乏，设备更新不足，测绘技术落后，地籍测量登记效率和精确度都不高。③我国农村居民主要靠土地生存，而当前土地调整较为频繁，这种状况也不利于农村房屋的登记工作。④农村是熟人社会，通常不需要登记也能知悉房屋的权属。⑤农村对确定服务的权属现实需要不大，尚未形成规模化的房屋交易市场。这与日本的情况类似，日本农村存在着很强的“土地是家庭至宝”（不轻易进行转移交易）的观念，而且大多数房屋以自住为主，所以并无登记的必要。⑥农村普遍只颁发关于土地的宅基地使用权证，主要是根据我国宪法，城市、城市郊区、农村的土地归属不同，加上城乡身份性质的差异，目前暂无法将农村房屋纳入统一房屋市场或流转当中。⑦登记收费会增加农民的经济负担，在房屋不能流转的情况下，确实无登记的必要。

但是，笔者认为，随着城乡一体化的发展，农村房屋市场必将开放，相应的调整房屋登记领域的法律法规也应及时做出回应。虽然《房屋登记办法》对此已經做出了有所改变的规定，注意到了城乡房屋登记问题的对接。但是，目前该房屋登记制度基本上仅适用于城市和城镇，房屋产权证又经房屋产权登记后颁发，在农村地区则普遍只颁发宅基地使用权证；又或者对于城镇房屋所有权，法律上一般没有主体资格的限制，但对农村房屋所有权而言，法律上对其主体资格有一定限制。如城镇居民不能给予买卖而成为农村房屋所有权的主体等。这些问题都需要进一步的强化。

四、对策和建议

如果要做到扩大范围登记范围，让农村房屋登记得到重视，能在市场上流转，笔者认为应当做到以下几点：

第一，加大宣传力度，争取全社会的关注重视。房屋登记机构采取多种形式，利用多种渠道，再结合农村特点加大农房登记的宣传力度，提高政策的知晓度和透明度，让广大农民对该项工作的认知和接受程度得到增强，得到社会各界的广泛关注。第二，登记机构需重视和利用公告发现问题，灵活多样地开展农房登记工作；要正确运用法律依据，公正执法。第三，部分条件允许可建立较为详细的产权产籍资料。房屋登记机构要积极开展工作，可以联合规划和国土等部门，对城镇规划区内的集体土地房屋进行普查可依靠基层组织进行，据此建立起较为完整详细的产权产籍资料，为农房登记的推进打好基础。

笔者认为，扩大房屋登记范围需要对农村房屋登记进行以下工作。①对农村集体土地上的房屋所有权要依法确定房屋产权归属，依法进行确权登记；②需要优良的农村房屋权属调查和登记人员，测绘技术、设备、地籍测量登记效率和精确度；③需要规制当前农村土地调整的频率；④需要统一城镇和农村的标准和原则，其中要特别保护好因农村房屋买卖而流失的集体土地；⑤要随着城乡一体化的发展，需要将农村房屋纳入统一房屋市场或流转当中，颁发齐全的各项证件，而不是只颁发关于土地的宅基地使用权证。所以，在农村以土地管理部门为房屋登记机关是应对现实问题的有效的解决途径，既能保护公民的切身利益，又能更好的推广实施，减少公共资源的浪费，遵守了十八届三中全会的会议精神。

参考文献：

[1]许德风.不动产一物二卖问题研究[J]. 法学研究，2012，03：87-104.

[2]向明. 我国不动产登记簿制度研究[J]. 政治与法律，2011，02：152-160.

9.农村房屋登记管理办法 篇九

一、充分认识做好规范出租房屋登记和暂住人口管理工作的重要意义。出租房屋登记和暂住人口管理是维护管区社会稳定的一项重要基础性工作。及时全面掌握出租房屋的底数和暂住人口情况，对于防范和打击不法分子利用出租房屋进行的各类违法犯罪活动、保护公民的合法权益、维护社会治安秩序都具有十分重要的意义。各社区、部门要从维护管区稳定的高度，切实提高认识，认真做好出租房屋登记和暂住人口管理工作。积极宣传《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《暂住人口管理条例》等有关法律法规，在繁华街道、居民区、房屋中介机构等场所张贴有关出租房屋登记和暂住人口管理的通告，使这项工作做到家喻户晓、人人皆知。

二、各司其职，各负其责。此次“规范出租房屋登记、加强暂住人口管理”工作，实行“综治登记房屋、公安管理人口”的“以房管人”管理办法。管区综治办的主要职责是组织协调有关部门做好对出租房屋的登记工作，督导各社区开展工作，对有关部门、社区的工作情况进行检查考核。公安派出所负责组织暂住人口的登记管理工作，及时发现和打击处理出租房屋内治安隐患和违法犯罪行为。各社区负责辖区内出租房屋的登记，具体由综治办行使管理职能。公安派出所负责辖区内出租房屋中暂住人口的登记和管理，与房主签订《治安责任书》。各社区综治工委具体负责本社区的出租房屋登记和暂住人口管理工作，社区综治工委副主任（即社区居委会主任）负责出租房屋信息的登记，社区综治工委主任（即社区民警）负责暂住人口的登记和管理。社区综治工委副主任要及时将出租房屋信息提供给社区综治工委主任，并协助其做好暂住人口登记和管理工作。

三、落实各项工作措施，实行分类管理。社区综治工委要及时掌握出租房屋和暂住人员的信息，认真填写《出租房屋暂住登记表》。社区综治工委副主任组织居委会干部、社区助理、居民小组长、群防群治人员等力量，逐楼逐院、逐层逐户摸清本社区出租房屋的情况，填写《出租房屋暂住登记表》中房屋和房主的项目。要动员房主在和房屋承租人签订租赁合同后，主动登记或变更房屋的出租信息。社区综治工委主任组织人员填写《出租房屋暂住登记表》中租住人员的信息，并依据对暂住人口掌握的详实程度实行动态分类管理，即对配合登记、信息填报完整的列为A类，对只掌握姓名、性别等部分信息的列为B类，对拒绝登记、逃避登记的列为C类。要对B类、C类人员要加大工作力度，争取摸清情况，转变为A类。在房屋租赁合同到期后，要上门调查房屋是否继续出租，以及时掌握新的租住人员信息。

四、密切配合，齐抓共管，建立长效机制。公安派出所、社区要按照出租房屋登记和暂住人口管理的分工，明确工作任务，认真履行职责。工作中既要各负其责，充分发挥职能作用，又要密切配合，相互支持，共同抓好工作落实。各社区要对登记表进行汇总，建立出租房屋和暂住人口台帐，实行微机化管理，每月集中时间进行信息录入。所用的《出租房屋暂住登记表》与公安派出所目前使用的表格相统一，实现信息资源共享、共同管理的目的。管区综治委定期召开会议研究分析工作情况，及时解决各种问题，消除漏洞和死角。派出所要安排不少于三名协警员，专门负责协助各社区综治工委进行出租房屋登记和暂住人口管理工作。要充分调动房屋中介机构的积极性，使其能及时提供有效的出租房屋信息。要建立责任追究机制，在房屋或人员信息未登记或登记信息失实的出租房屋内，发生严重刑事案件、卖淫嫖娼、贩卖淫秽盗版光盘等违法犯罪行为的，要追究有关人员的责任。要建立健全长效管理机制，真正规范管区出租房屋登记和暂住人口管理工作，及时全面掌握管区暂住人口情况、出租房屋信息，有力打击犯罪，维护社会治安秩序。>>>>规范出租房屋登记强化暂住人口管理通知责任编辑：飞雪

10.农村房屋登记管理办法 篇十

问题的通知

京建发〔2010〕647号

各区(县)建委、房管局，各房地产开发企业，各房地产测绘机构：

为加强房地产市场监管，促进北京房地产市场健康稳定发展，规范房地产开发企业对已建成非住宅项目的分割测绘登记行为，现将加强已建成非住宅项目(含商业、办公、配套、公建、配套公建、非配套公建、综合楼等，以下同)房屋分割登记管理的有关问题通知如下：

一、已建成非住宅项目是指按照《北京市城市房地产转让管理办法》(北京市人民政府令第209号)规定，在依法取得使用权的国有土地上建成的，已办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书的非住宅类房屋。

二、已建成的非住宅项目房屋分割测绘和登记的基本单元是有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。除划分逻辑幢、拆分车位外，禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记。

三、已建成的非住宅项目应严格按照规划批准的房屋设计用途进行经营和使用，禁止擅自分割。确须改变房屋平面布局，对房屋重新进行分割的，应在不改变房屋规划设计用途的前提下由具有相应资质 的设计单位重新出具设计施工图纸，并报施工图审查机构按照规定进行审核，房屋分割涉及公用部位的，还应征得利害关系业主的一致同意。

四、房地产测绘机构应当按照规划许可内容和规划部门存档备案或经施工图审查机构审定的图纸对非住宅项目进行测绘，出具测绘报告，并办理测绘成果备案手续。

规划许可有明确分割内容的，房产测绘机构应按照规划许可内容进行分割测绘；规划许可内容没有明确规定分割情况的，房产测绘机构应按照规划部门存档备案或施工图审查机构审定的图纸所确定的分隔方案进行分割测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘。

五、非住宅项目重新分割申请房屋登记手续的，应向市或区县房屋登记部门提交已备案的测绘成果。

六、酒店类、研发、工业项目的分割和变更登记的管理按照《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》(京建发〔2010〕265号)和《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》(京国土〔2010〕480号)的规定执行。

七、本通知自2010年12月1日起实施。

11.妥善处理房屋登记历史遗留问题 篇十一

在城市国有土地范围内的房屋登记中，有一些房屋因为历史原因而遗留诸多问题，这些各种各样的问题给房屋登记工作带来不利和瓶颈，严重影响房屋登记的顺利进行，特别是给房屋所有人带来烦心与苦恼。

如何解决好房屋登记历史遗留问题是房屋登记机构必须完成的任务。在实际工作中把握“尊重历史、尊重事实、维护所有人权益、依法办事”的工作要求就能够妥善解决房屋登记中的历史遗留问题。

一、房屋登记历史遗留问题的形成

房屋登记历史遗留问题是怎样产生的，也可以说，哪些房屋登记问题可以视为历史遗留问题。

（一）历史遗留问题

根据《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

1.登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.建设用地使用权证明；

4.建设工程符合规划的证明；

5.房屋已竣工的证明；

6.房屋测绘报告；

7.其他必要材料。”

对于过去已经建成的房屋至今还没有办理房屋登记，有些房屋已经建成十几年甚至几十年，按照《房屋登记办法》第三十条的刚性要件条件，不能完全逐项满足要求，自然就产生了房屋登记出现问题，由于是历史的原因就形成了房屋登记历史遗留问题。

（二）分析房屋登记历史遗留问题要按时段划分

第一阶段，从1949年中华人民共和国成立前（建国前）。

第二阶段，中华人民共和国成立后（建国后）。

建国后也分不同时期：

1949年--1955年，为公有制和私有制时期；

1956年--1965年，为全民所有制和集体所有制时期；

1966年--1978年，为房地产登记停滞时期；

1978年至今，为依法、依归，规范化、制度化、法律化时期。

由于各阶段和各个时期对房屋登记的政策、法律、法规都不相同，因此自然形成的房屋登记历史遗留问题也不相同。这些遗留的问题带有鲜明的历史特征和时期特点，解决这些历史遗留问题就更需要遵循“尊重历史、尊重事实、维护产权人利益、依法办事”的工作要求，对不同时期的历史遗留问题用不同的办法妥善解决。

二、房屋登记历史遗留问题的妥善处理

（一）建国前建成的房屋从1978年开始房屋登记按当时的政策和法规基本办法处理。

（二）建国后，从1949年--1978年之间建成的房屋，同样按照1978年以后的相关政策、法律、法规，对房屋权属无争议的，按照房屋权属申请人出具《具结保证书》进行房屋登记。

（三）从1978年至今的房屋登记历史遗留问题

1.房屋所有权登记中相关证件资料不齐全的处理

（1）缺少房屋测绘报告。应由具有房屋测绘资质的机构提供。按《房屋测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号）的规定：房屋测绘的施测单位应取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的截明房产测绘具备的《测绘资格证书》，并对其完成的房屋测绘成果质量负责。

（2）缺少房屋已竣工证明，也就是房屋竣工验收合格证明或建设工程竣工验收报告。可根据《建设工程质量管理条例》的规定对建设工程竣工验收。由建设单位组织申请有关单位进行竣工验收并报请有关部门备案。

（3）缺少建设工程符合规划的证明。

（4）缺少建设用地使用权证明

对于第三和第四种情况，要根据实际存留和可以查询到的相关资料具体分析。具有当时政府计划主管部门下发立项的房屋建设投资计划书或国有土地使用权证，也可以查找政府规划部门审批的《建设用地规划许可证》、《建筑执照》以及土地行政主管部门的建设用地相关批复批件，就可以根据《房屋登记办法》第三十条的规定，为房屋所有权人办理房屋登记。（以上办法适用房屋类型包括商品房、换建房屋、自建房屋、合资企业房屋、非经营房屋等）。

2.对房屋开发企业更名、注销、吊销情况的处理

房屋开发企业因转制更名、企业更名或因经营不利、经营违法及不明原因等情况查找不到，但遗留的房屋没有办理房屋登记，给这些房屋登记的实施工作遇到了很多麻烦，特别是购房人不能正常办理房屋登记、拿不到《房屋所有权证》非常苦恼，有时不同程度上给社会带来不稳定因素和负面影响。

存在这样房屋登记历史遗留问题的商品房还是一小区，一般都是购房人进户入住多年，整栋楼或多栋楼房屋都没有办理《房屋所有权证》，一般都是经过多方查找相关资料，确实证件不齐全，仅能查找到房屋在建设中取得的商品房销售许可证，有的还有用地手续、规划手续等。有些更名的开发企业还要提供相关证件和提供转制或变更名称说明，对吊销或注销的开发企业要提交工商行政管理部门提供的注销或吊销的相关证明；对下落不明、查找不到的开发企业由政府行政管理部门提供明确书面意见或者当时的拆迁安置协议书，同时提供社区办事处出具长期居住证明及民政部出具的新编制门牌证等，经协调各相关部门联合会审，确定不存在房屋权属纠纷，房屋登记机构要为购房人或回迁户办理房屋初始登记。

对有些商品房无法换取税务部门出具的正式发票，可由税务部门认证后启动司法程序，由房屋购买人申请法院判定房屋购买合同、发票有效及商品房的购买手续合法。同样可以为购房人办理房屋登记。

妥善处理好房屋登记历史遗留问题，要在尊重历史、尊重事实、维护所有人权益、依法办事的同时，政府相关各部门应加强组织协调，通力合作、联合会审、联合办公、密切配合，给房屋登记历史遗留问题提供便利、简化、高效、合法的有力支持，这样不但使房屋产权人满意也促进了社会稳定和谐，大量减少投诉和信访次数，政府相关部门也能赢得社会的尊重和群众的信任。因此妥善处理房屋登记历史遗留问题是房屋登记工作中重要的组成部分，需要充分重视。

参考文献：

1.中华人民共和国房屋登记办法

2.鞍山市城市房屋权属登记条例

3.张雪.房地产权属登记的历史沿革.中国房地产，2012.9

12.不动产登记与房屋交易管理 篇十二

房屋登记与交易管理是行政管理部门对当事人实现房屋权利的不同阶段进行登记或管理的行为,二者有不可分割的关系,在因交易使得不动产权利发生变动的情况下二者则有着因果关系,登记是交易结果产生的权利实现的司法效果。因此,十几年来,我们一直在要求交易和登记一体化,第一是为了方便群众,第二是为了保障房屋交易安全以及交易和登记资料的完整,保证登记簿的记载有据可查。

一、房屋登记与交易管理机构现行设置的几种模式

目前,我国房屋登记和交易管理的机构设置大致有三种模式:第一种是交易管理与登记完全融合在一起合并设置或合署办公;第二种是交易管理的部分职能与登记融合在一个部门,部分职能分开设置;第三种是交易管理与登记完全分开设置。第一种模式,房屋交易的部分审核管理已融合在登记受理和审核中,房屋登记信息和交易信息的部分内容融为一体、交互共享,交易和登记档案一体化,岗位设置一岗多职;第二种模式,与登记关联性强的交易管理与登记在同一机构,其他交易管理事项在另设的管理部门,信息管理与第一种模式一样,与登记关联性强的交易档案与登记档案一体化,其他分设的交易管理档案另设;第三种模式,登记和交易分设在两个或多个不同的管理部门,通过信息交互实现交易信息和登记信息共享,档案资料分设。

二、与登记关联性强的交易管理事项

1. 商品房楼盘表和商品房网签合同备案

商品房楼盘表建立并经核定后,与登记有关联的事项主要有:(1)以未售商品房设定在建工程抵押权。在建工程抵押权登记应依据商品房销售楼盘表及其房屋属性建立需登记房屋楼盘表,并进行落地关联,建立与商品房楼盘表之间以房屋代码相关联的关系,便于信息的关联传送。一方面,在登记时获取商品房楼盘表的销售信息,避开已售房屋;另一方面,在登记以后即时将抵押信息传送给商品房楼盘表,以控制被抵押商品房的销售。(2)预告登记。预购商品房设定预告登记需建立落地且与商品房销售楼盘表关联的登记房屋楼盘表,调取商品房销售备案信息,依据备案合同和备案信息办理预购商品房预告登记或预购商品房抵押权预告登记,并将预告登记信息传送给商品房楼盘表,以控制被预告登记房屋的商品房预售合同的变更或注销。(3)预查封。对未取得初始登记的商品房进行预查封,同样需建立落地且与商品房楼盘表关联的登记房屋楼盘表,以确认房屋销售情况,便于预查封的有效实施,同时将查封信息传送给商品房楼盘表,利于有效控制被查封商品房的交易变动。(4)商品房初始登记。商品房初始登记单元应与商品房销售单元一致以便于商品房的转移登记,因此登记的房屋属性也应与商品房销售单元相一致并有准确的关联关系,同时也便于对建筑物区分所有权业主共有部分的权利进行记载。(5)商品房转移登记。所有权发生转移的商品房,在初始登记后,需办理所有权转移登记,登记时应调取并审核有关登记事项与商品房销售备案信息是否一致。上述事项要求,商品房交易的销售变动信息应即时传递给登记信息数据库,以更新商品房交易信息,便于不动产登记时的审核,商品房销售同样需受登记信息的制约。

2.存量房转让与市场准入

存量房因其取得方式不同,房屋性质不尽相同,因政策性因素取得的房屋,转让时因政策性关系,有些房屋会受到限制。以政府住房政策优惠取得的优惠住房,例如经济适用房、与政府共有产权房、解困房、超标享受的成本价房,以及改制企业留置房等,取得登记时需记载有关性质,转让时需经上市准入方可上市交易,交易审批时需调阅登记和交易资料,房屋登记时应审核相应事项,并记载有关内容。存量房买卖网签挂牌销售时,交易管理部门需依据登记信息和交易资料对房源信息进行审核,以确认房源的真实有效、权属清晰,保障交易安全。网签信息需即时传送给登记信息库,以确保登记与交易信息的一致。

3.个人住房信息系统建设

个人住房信息包含所有权登记信息、商品房销售备案信息、存量房网签信息,因此是登记和交易信息的集成。个人住房信息离不开房屋登记信息,也离不开房屋交易信息,核查个人住房信息需查询两方面信息才能得到准确的记录。房屋登记信息需即时传送给个人住房信息系统,住房政策的实施离不开准确完整的个人住房信息资源。

4.房屋租赁管理

房屋登记与交易管理的紧密联系还表现在租赁管理方面。房屋租赁备案管理需了解房屋所有权登记信息,房屋在通过买卖申请转移登记时,根据《合同法》第二百三十条的规定,承租人享有以同等条件优先购买的权利。交易登记一体化时,受理登记需审查房屋租赁备案信息或通过上门查看、要求申请人自行申报等方式审查房屋租赁情况,有租赁关系存在的应告知承租人权利,取得书面同意书,方可进行转移登记。在登记和交易职能分设时,审查责任在交易管理部门,登记机构则根据法律法规的规定依据有关要件办理,会存在管理脱节的问题。

5.房屋抵押

房屋抵押行为本身属交易行为,该交易提供的抵押权需进行登记后才能实现司法效果。以房屋所有权设定抵押他项权的,被抵押房屋应权属清晰,无交易限制情况,交易时应审查其权利限制情况,比如是否被查封、是否顺位抵押、是否为企业改制留置房等冻结资产、是否存在其他隐性共有权等,登记时应厘清交易限制,保障交易安全。

6.交易和登记档案

交易和登记一体化管理的,登记档案和与之关联的房屋交易档案融为一体,装订成册,没有明显的分割,以房屋完整档案记录房屋权利的演变过程,历史脉络清晰,一目了然。交易和登记分设的,档案各自管理,部分文件重复提交,不能完整体现房屋交易登记脉络和信息。

三、建立合理的登记和交易管理协调机制

我国目前进行的不动产统一登记机构改革,在市县一级的具体操作部门大致分为两种模式:一种是原房屋登记和交易管理职能在一起的,整体整合到不动产登记机构;另一种是房屋登记职能整合到不动产登记机构,交易管理职能作为房产市场管理的部分分开运作。因此,理顺相互之间的关系,做到业务平稳运行、服务便民利民、建立合理高效的协调机制显得尤为重要。

第一种模式,基本没有改变原来的运行方式,将房屋登记数据(登记簿)与不动产登记信息平台进行信息整合,只要基础数据完善,就能较快解决统一登记发证的问题,登记与交易信息传递也比较顺畅,便于登记职能履行和保障交易安全。

第二种模式,需要处理好以下几个问题。

1. 登记和交易管理案件受理的问题

对于房屋转让、抵押等审核融合程度高的登记与交易管理事项,受理要件大部分相同,对于同一项申请文件,申请人需提交两份原件,并分别在两个窗口受理,且先交易后登记,成本高,效率低,当事人办事不便。如果统一在一个窗口受理,一份原件,那么受理窗口所属法律主体应明确。若发生不动产审查或登记错误,责任主体是谁,一份申请原件归交易存档还是登记存档,存在的问题一定需要协调处理,明确权责和法律关系。

2. 登记和交易信息系统重建和信息共享

登记与交易管理部门都需重新建立完整的交易和登记信息库,重塑流程。通过数据传送,即时更新登记和交易信息,以便于各自的管理,也可以通过数据查询接口,在确保安全的前提下共享有关信息。同时,相关数据需要建立共同的数据标准,建立准确的房屋关联关系。

3.档案管理