保障房建设现状

保障房建设现状（精选15篇）

1.保障房建设现状 篇一

京住保〔〕7号

各区人民政府，市相关部门、各市政专业公司及相关单位：

按照市委、市政府工作部署，加快推进今年保障房项目早开工、早竣工、早分配，市住房保障工作领导小组办公室会同市相关部门对各区申报的新开工建设项目进行了联合审查，同意将东城区豆各庄渠东地块棚改安置房等97个项目纳入今年本市保障房第一批建设计划。

现将《北京市保障房建设项目明细表(第一批)》(见附件1)印发给你们，请各相关单位做好以下工作：

一、区政府加大统筹协调力度，切实发挥第一责任主体作用。

区政府主管区长要亲自抓好保障房建设工作，定期组织区国土、规划、发展改革、建设等部门召开项目调度会，指定专人跟踪议定事项，督促项目建设单位加快申报项目前期手续，积极推进项目开工建设。

对征地拆迁尚未完成和涉及规划调整的项目，要加快组织完成征地拆迁补偿工作，加紧编制规划方案，及时向国土、规划部门申报。

各区政府要统筹考虑本区棚户区改造项目需求，组织好本区负责建设的定向安置房建设工作，要倒排工期，加快办理相关手续，确保完成年度棚户区改造定向安置房建设任务。

各区政府要加强定向安置房使用管理，确保房源分配公开透明，在解困同时适当改善居民居住条件，不得以安置房数量来调节补偿标准。

就地回迁项目，原则上控制一个产籍户购买一套回迁房的标准，异地安置的项目，原则不超过两套。

同时，要采取各种措施，加大货币化安置补偿力度。

二、相关部门主动服务，相互配合，为项目早开工创造便利条件。

市发展改革部门要加快办理项目绿通、立项等手续;市国土部门要抓紧完成已计划开工的保障房项目供地，可先期入市,其他手续跟进完善;市规划部门要将规划方案审查工作主动前移，加快调整保障房建设集中区域控规调整，提前介入项目规划方案审查工作;市住房城乡建设部门要提前启动招投标程序，继续简化手续，缩短审批流程。

建设单位按照北京市住房城乡建设委《关于加快保障性住房开工有关问题的通知》(京建法[]14号)文件，依法实施招投标工作后,到建设主管部门办理施工登记手续,开展施工活动，工程监理必须同时到位。

三、同步开展项目红线外配套市政基础设施建设工作。

各区应在确定保障房项目时同步编制保障房红线外配套市政基础设施建设计划;各专业公司应及时将保障房项目红线外配套市政基础设施工程列入建设投资计划，加快组织施工;各行业主管部门应加强对各专业公司的监督管理。

各审批部门应主动介入，加快办理保障房项目红线外配套市政基础设施建设手续。

市相关部门应提高协调层级，形成定期协调机制，确保项目主体工程与红线外配套市政基础设施同步交付使用。

四、做好信息共享工作。

各区政府要于每月25日前将本区保障房项目开竣工情况书面上报市住房保障工作领导小组办公室，同时指导项目建设单位将项目基本信息录入北京市住房保障信息平台。

市相关部门每季度末将本部门有关保障房工作信息书面报送市住房保障工作领导小组办公室。

五、如建设计划中项目确需调整的，应报市住房保障工作领导小组办公室联席会批准。

附件：北京市20保障房建设项目明细表(第一批)

北京市住房保障工作领导小组办公室

2016年4月13日

市建委关于办理2016年保障性住房建设项目

结转投资计划的通知

滨海新区建交局、各区(县)建委、各开发建设单位：

为确保我市保障性住房项目顺利实施，落实好2016年保障性住房建设计划，市建委将于近期开展经济适用房、公租房、限价商品房等保障性住房建设项目投资计划结转工作，现将有关要求通知如下：

一、申报范围

凡持有市建委下达的经济适用房、限价商品房、公共租赁房、产权置换安置房、村民安置用房投资计划的项目均应申请2016年结转投资计划，已竣工入住的项目除外。

二、申报方式

申报范围内的项目，由开发建设单位持相关申报要件到所在区(县)建委申请办理计划结转。

各区县初审并汇总整理后，统一报送市建委办理计划结转。

三、申报要件

1.项目结转计划申请(内容包括：项目目前进展情况、2016年计划安排，未开工项目要说明未开工原因;申请格式见附件);

2.20市建委下达的投资计划、结转计划，如项目进行了调整，需提供年房地产项目调整计划;

3.土地部门出具的`相关文件(划拨土地的项目提供国有土地使用证或土地划拨决定书，出让土地的项目提供土地出让合同);

4.已开工的项目需提供施工许可证;

5.房地产开发企业资质证书副本复印件;

6.2016年保障性住房项目建设投资计划结转明细表、项目进展情况调查表及非经营性公建汇总表，其中非经营性公建汇总表提供电子版(见附件)。

项目已批复标准地名的，在项目建设投资计划结转明细表备注栏中标明标准地名。

四、时间安排

1.10月21日至10月31日：项目建设单位向各区(县)建委报送有关资料，区(县)建委进行初审;

2.11月1日至11月15日：各区(县)建委将初审合格的项目汇总整理;

3.11月16日：各区(县)建委将汇总情况及合格项目资料报送市建委房地产处。

请各区(县)建委和项目建设单位按照上述安排，认真做好此项工作，报送材料要真实、准确、及时。

各项目建设单位在申请要件上加盖公章。

各区(县)建委审核合格后，填写2016年保障性住房项目建设投资计划结转汇总表及非经营性公建汇总表，并加盖本区(县)建委公章。

逾期未申报，我委不再另行下达结转计划。

凡存在违法占地、违法建设等问题的项目不得办理结转投资计划。

附件：1.天津市2016年保障性住房项目结转投资计划明细表(经济适用房)

2.天津市2016年保障性住房项目结转投资计划明细表(限价商品房)

3.天津市2016年保障性住房项目结转投资计划明细表(公共租赁房)

4.天津市2016年保障性住房项目结转投资计划明细表(村民安置用房)

5.天津市2016年保障性住房项目结转投资计划明细表(产权置换安置房)

6.房地产开发项目进展情况调查表

7.非经营性公建汇总表

8.文字说明模板

9.承诺书

2.保障房建设现状 篇二

1地方保障性住房规划布局有待改善, 交通等外部配套设施的建设相对滞后。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方, 配套设施没能同步建设, 建成后迟迟不能入住, 或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理, 影响了使用功能。

2保障性住房工程质量有待提高。有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严, 个别工程还使用了不合格的建筑材料, 存在质量安全隐患。

3分配和运营管理方面还存在不少问题。家庭和个人住房、收入, 以及金融资产等情况基础信息不足, 造成核定有一定难度。一些地方出现了骗租、骗购的情况。有的家庭收入增加了, 但仍然不退出保障性住房, 群众意见很大。

4建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。今年建设任务比去年有较大增加, 一些地方资金筹措存在一定困难, 中西部地区资金压力更大一些。有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁, 拉长了建设周期。

5顶层设计不够。我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质, 包括政策、机制、保障范围、保障方式等, 还需要在实践中不断完善。同时, 也有前后政策如何更好衔接的问题。

6法规建设滞后。现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的, 虽有一定效力, 但未形成法律制度约束。工作中, 还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。

3.保障房建设融资靠谱吗? 篇三

然而，任何事情都是一体两面的。利用债券融资来解决保障房建设的资金缺口，也有可能带来一些负面的影响：

其一，这次发债融资的目的，最主要最直接的就是解决保障房建设的资金缺口，最为关键的就是保证融资不挪与作用。但从目前的情况看，我国关于特定目的发债融资的资金监管法律还很不健全，债务的监管核查渠道基本上还是空白，地方人大的监督也还处于疲软状态，发债融到的资金到底会用到哪里去，效率如何，还很难控制。而且，这次发改委的通知，还允许“用于当地其他项目的建设”，这个其他项目具体包括哪些，也没有明确界定，这就为融资的监管留下更大的模糊地带和难度。

其二，允许发债融资，实际上是为“继续稳健货币政策”打开了一条口子，融来的资金，无论是用于保障房建设，还是用于其他项目的建设，都必然会以投资的形式进入流通领域，这会导致我国的货币供应量、流通量都大增。在目前CPI不断创新高的情况下，这一方面会现实地增大通胀率。

其三，保障房的性质决定了其建设利润空间是不大的。“借债还钱”天经地义，债务终究要归还，如果说地方政府投融资平台公司还有政府信用作担保，那么，其他企业拿什么让群众相信其信用呢？如果债务到期，还不了钱，是被借钱人自认倒霉，还是由政府来兜底？

其四，长期以来，我国地方政府建设投资的债务规模本来就已经很高。现在继续允许发债融资，将使债务的雪球越滚越大，各级政府也将越来越依赖于发债度日。

长篇分析看下来，我们相信您自己心里已有答案，顺势给自己做一个决定吧！

4.保障房建设存在的问题 篇四

但在实际工作中，还存在保障用地、保障资金、退出机制等没有落实到位的问题。

按照中央经济工作会议的要求，要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。

5.保障房建设现状 篇五

今年以来，紫阳县积极响应中、省、市号召，坚持把保障和改善民生作为一切工作的出发点和落脚点，在加压紧逼、苦拼实干推进县域经济跨越发展的同时，克服重重困难，强力推进保障性住房建设。截止目前，全县共开工建设保障性住房2330套，预计年前将超额完成省市下达任务。

山大沟深是紫阳县的根本县情，保障性住房建设面临的首要难题就是没地方建。县城座落在一面山上，房子挤房子，号称山城，几乎找不出多余的建房空地。据国土部门调查，全县现存滑坡隐患点1200多处，其它地方也很难找到比较理想的建房用地。几乎每一处保障性住房建设，都要靠拆迁腾地。施工也是难上难，受地形条件限制，几乎所有的保障性住房建设都要打桩基、行框架。“紫阳一根桩，关中一幢房”，建设难度很大、成本很高。此外，材料的来回倒运也几乎全靠人力肩挑背扛，费时又费力。

面对这些困难，紫阳县勇敢作为，县委、县政府把保障性住房建设作为今年工作的“头号工程”来抓，钢性纳入各乡镇和部门的年终考核。层层成立了由政府一把手亲自挂帅的领导小组，按照硬抽人、抽硬人的原则抽调精兵强将组建专班人马，任务到单位、责任到人头，硬落实、扛死肩。为攻取难点，确保任务完成，有针对性地出台了一系列行之有效的过硬措施。

成立由政府主导的非营利的紫阳县城镇建设投资开发公司，统一负责全县的保障性住房建设。授予“城投公司”规划区内土地独家征用权和房屋建设权，从政策上将营利益性的房产开发企业挤出规划区，确保建设用地，抑制房价上涨。全县目前已规划了7个保障性住房建设项目区。

将保障性住房建设与棚户区改造工程紧密结合起来，采取产权置换的方式获取建房用地。通过“拆棚户平房”建设高层楼房，不仅有效解决了原住户的住房难，也成功解决了很多低收入家庭的住房难，实现了“用地不变、房源增加、民生改善、县城变美”的多重目标。目前全县已启动了鸡家嘴、桥沟路、河堤路三个棚户区共680户的改造项目，根据地理条件允许和群众需要，同时配套规划了1500多套限价商品房。

坚持快速审批、提前开工，充分利用空余时间。保障性住房建设任务重、时间紧，为确保如期完成建设任任，紫阳县开辟了保障性住房行政审批的“绿色通道”，财政、国土、建设、规划、环保等相关职能部门坚持协同联动，全力以赴保证各项审批“短、平、快”。同时，积极开展超前实施工作，即在招投标前政府就提前启动项目区的“三通一平”等基础性建设，待招投标程序完成后再以成本价结算交给承建企业，从而有效减少了“走程序”中的时间上的浪费。

持续开展建设竞赛，狠抓工期和进度。针对今年雨水较多、耽误较大实际，紫阳县与各承建企业及时签定了补充协议，详细规定了各

工地每日的上劳数量和投入机械的数量，以及各时段的建设形象进度，一天一通报，一月一评比，县政府拿出200万元奖励先进，同时也出台了惩罚措施，凡不能如期完成任务的承建企业将扣罚100万元。协议签定后，各企业自动展开建设大比拼和大竞赛，充分挥“白加黑”和“五加二”的精神，几乎所有的企业都采取了搭工棚冒雨施工，倒排工期、轮班倒昼夜施工等措施。

6.保障房建设现状 篇六

二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

近期房地产市场调控策略 时间

措施

要点

2010.11.03

四部委全面叫停第三套住房公积金贷款

中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

2010.09.29

中国出台措施巩固房地产市场调控成果

国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

2010.09.27

国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地

土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

2010.09.18

李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求

加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.2010.09.08

京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉

北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。

2010.09.04

首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划

国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。

2010.08.02

国土部发1457宗闲置土地黑名单

国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。

2010.07.12

银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇

针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。

2010.06.12

住建部等七部门发文 加快发展公租房

由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。

2010.06.04

三部委发文明确个人房贷二套房认定标准

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

2010.05.22

广州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷

广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。

2010.05.22

重庆楼市新政出台未对第三套房停贷

重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。

2010.05.06

深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文

5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.05.02

央行年内第三次上调存款准备金率

5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。

2010.04.30

北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房

暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房

同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

2010.04.21

二套房以住房套数界定 不再以贷款为准

银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

2010.04.19

住建部要求商品住房严格实行购房实名制

未获预售许可 开发商不得收取定金

住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

2010.04.17

国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010.04.15

国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%

14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

2010.04.13

住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨

住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款

中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

2010.03.18

国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案

按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

2010.03.10

国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查

国土部发通知：

一、加快住房建设用地供应计划编制；

二、促进住房建设用地有效供应；

三、切实加强房地产用地监管；

四、建立健全信息公开制度；

五、开展房地产用地突出问题专项检查。

2010.02.20

银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者

流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

2010.01.12

央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋

中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2010.01.10

国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展

国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

2009.12.23

财政部：五年内住房转让全额征收营业税

自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2009.12.17

5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%

财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

2009.12.14

国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

2009.12.09

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

2009.12.07

中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给

中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

【自言自语】

房价过快上涨问题涉及民生，各方言论很多。这就一定要求我们坚持与党中央、与政策制定者保持思想一致，切不可受某些偏激思想的影响。当然，很多社会舆论是具有思考价值的，给我们答题有开阔思维的作用。

【政府文件】

浙江省人民政府关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见

浙政发〔2010〕23号

为认真贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进我省房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

一、严格执行国家有关金融税收政策，坚决抑制不合理住房需求

（一）全面落实差别化住房信贷政策。人民银行分支行和银监部门要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则确定。

家庭首次购买普通自住房的，住房公积金贷款给予优先保障；家庭购买第二套以上（含第二套）住房，申请住房公积金贷款的，要从紧控制。住房公积金贷款购房首付款比例按照商业银行贷款首付款比例要求执行。

严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

（二）坚决执行国家有关税收政策。个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一的生活用房的所得，免征个人所得税；个人转让其他住房，未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，各地可在国家规定的1—3%个人所得税征收率范围内，临时性适当提高征收标准。

各级税务部门要进一步强化对二手房转让环节土地增值税的征管，及时做好房地产开发项目土地增值税申报资料的审核工作，对申报税负率明显偏低的，税务部门可根据相关税收法律、法规，采取纳税评估、税务稽查等办法强化土地增值税的清算管理。

（三）抓紧制定临时性相关政策。各地特别是住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市，要结合当地实际，尽快研究实行满足当地居民家庭首次购买自住型普通住房需要的政策和临时性限购多套住房的政策。

对国家有关部门后续出台的合理引导个人住房消费、调节个人房产收益等有关税收政策和第二套住房认定标准，各地要认真贯彻执行。

二、加快普通商品住房开工建设，增加市场有效供给

（四）抓好住房建设规划的编制和落实。各地要在7月底前编制和公布《2010—2012年住房建设规划》，并报上一级政府备案。要按照住房建设规划确定的目标要求，切实保障住房用地供应，其中保障性住房、政策性住房、城市危旧房与“城中村”改造、中小套型普通商品住房建设用地不得低于住房用地供应总量的70%，并予以优先保障。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。各地要及时协调落实住房用地计划，依据经政府批准的住房用地供地计划，确定计划中拟供应地块，科学安排供地区位和时序，必须将70%供地结构要求以及保障性住房用地分解落实到具体地块。

（五）增加住房用地有效供给。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

严格规范土地出让收入分期缴纳行为。土地出让后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

依法加大闲置土地清理处置力度。对收回的闲置土地，优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。加快盘活存量国有建设用地，提高土地利用效率。

（六）加快普通商品住房供应。各地各有关部门要切实加强服务，提高办事效率，在依法的基础上，加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批进度。要加大土地批后管理和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，在保证工程质量的前提下，促进商品住房加快开工建设，尽快形成市场有效供应。

三、进一步加强监督管理，促进房地产市场平稳健康发展

（七）加强商品住房预销售管理。建立商品住房预售许可绿色通道，支持符合条件的商品住房项目加快上市公开销售。严格按照各地确定的商品住房项目预售许可最低规模办理预售许可，不得分层、分单元办理预售许可。取得预售许可的商品住房项目，要在取得预售许可10天内，按申报价格和《浙江省商品房销售明码标价管理规定》（浙价检〔2007〕321号）实行明码标价并一次性公开销售。商品房预售方案中主要内容需要变更的，应当报房地产主管部门备案并公示，如涉及提高销售价格的，还应当报价格主管部门备案并公示，未经备案公示的，不得随机提高销售价格。各级价格主管部门要加强商品住房销售明码标价监管，并组织开展商品住房销售明码标价专项整治活动。鼓励有条件的城市开展商品住房现售试点工作。

购买商品住房严格实行实名制，已签订商品住房买卖合同并办理网上备案的，不得擅自变更。商品房实行代理销售的，应当委托经房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息。房地产开发企业不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

（八）加快全省统一的房地产信息平台和信用制度建设。进一步完善房地产市场信息披露制度，加快个人住房信息系统建设。加强房地产价格统计调查，统计系统要定期发布全省及各设区市城区房地产价格指数。各地房地产主管部门要会同金融管理部门建立健全商品房预售资金监管机制，会同国土资源、税务、工商、价格等部门建立房地产市场信用管理制度。

（九）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置、炒地等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，商业银行不得发放新开发项目贷款；对已发放的开发贷款要采取保全措施，并暂停审核其上市、再融资和重大资产重组。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。

（十）开展房地产市场的清理和检查。各地要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为；对所有在建商品住房项目进行一次调查摸底，全面掌握市场后续供应情况。全面清理已取得预售许可的商品住房项目，准确掌握已预售、正在预售和尚未预售的商品住房数量情况，对已取得预售许可尚未公开销售的，要责成限期公开销售。各设区市要在5月底前将检查和清理情况向社会公开，并报省政府备案。省政府在6月底前组织一次专项检查，督促各地纠正和处理违法违规情况。各地各有关部门特别是价格、工商与房地产主管部门要加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关人员的责任。

四、大力发展公共租赁住房，全面完成各项保障性政策性住房建设任务

（十一）加快发展公共租赁住房。公共租赁住房是由政府主导投资建设和管理运行，或由政府提供政策支持、社会机构投资建设和管理，保障城市居民家庭阶段性居住需要为重点，以相对较低且稳定的价格租赁给新就业大学毕业生、外来创业和务工人员以及其他不符合保障性住房供应条件又买不起普通商品住房的城市中低收入住房困难家庭的政策性租赁住房。

各地要根据当地经济发展水平、市场小户型租赁住房供求情况、租金水平和中等偏下收入住房困难家庭租赁住房需求等因素，明确今后三年政府主导建设公共租赁住房的目标任务和数量，并纳入城市住房保障以及解决其他住房困难家庭居住问题规划和实施计划。房价较高、住房供应紧张的城市，要大幅度增加公共租赁住房建设供应规模。

（十二）多渠道筹集公共租赁住房。各地要通过新建、改建、收购等方式多渠道筹集公共租赁住房房源。公共租赁住房可以结合城市危旧房和“城中村”改造统筹安排建设，也可以在商品住房和经济适用住房项目中配套建设。外来务工人员集中的开发区和工业园区可以集中建设公共租赁住房。新建公共租赁住房套型建筑面积以60平方米以下为主。

（十三）加强公共租赁住房建设的要素保障。政府主导的公共租赁住房建设用地以行政划拨方式供应，并纳入土地供应计划。要多渠道筹集公共租赁住房建设资金，省级财政对欠发达地区将以适当方式给予支持。各地要严格落实廉租住房资金筹措规定，廉租住房保障资金充裕的城市可以将其统筹调配用于公共租赁住房建设。金融机构要加大对公共租赁住房建设项目的信贷支持力度。

（十四）研究制定公共租赁住房管理办法。各地要结合建设和管理成本、市场租金水平等因素，根据不同供应对象合理确定公共租赁住房租金标准，并实行动态管理。要加快研究制订全省公共租赁住房建设管理指导意见，各地要尽早出台具体管理办法和相关配套政策，建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、配租和租后管理等制度。

（十五）全面完成保障性安居工程建设任务。各地要按照《浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见》（浙政发〔2010〕1号）和住房保障目标责任制要求，全面落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠政策，加快推进保障性安居工程实施，相关建设项目原则上必须在7月底前开工。各地要对2007年以来开工建设的保障性住房竣工情况进行一次全面调查清理，各设区市在5月底前将调查清理情况向社会公开，并报省政府备案。

五、加强组织领导，切实履行稳定房价和住房保障职责

（十六）强化工作职责。各地要切实把思想行动统一到中央和省委、省政府决策部署上来，加强组织领导，坚决落实稳定房价和住房保障城市政府抓落实的工作责任制。各有关部门要认真履行职责，进一步采取切实有效的措施，加强分工协作和督查指导，形成工作合力，遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

（十七）研究落实措施。各地要结合实际，抓紧研究出台遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设的具体政策措施，坚决清理调整和停止执行与当前中央调控方针政策不相符的地方有关土地、规划、信贷、财政、税收及户籍等政策，确保各项政策的有效落实。

（十八）加强宣传引导。各级新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

7.保障房建设质量影响因素研究 篇七

保障性住房关系到民生国计, 在大力建设的同时, 建筑质量不容忽视。保障房建设的工程质量不仅仅指建筑本身的实体质量, 还包含其相应的功能质量, 所处地区的周边环境、配套设施的建设质量。建设更加有利于民生的保障性住房, 研究总结保障房建设质量的影响因素非常重要, 本文将从保障建设的选址、设计、施工三个方面总结保障房建设质量的影响因素。

1 保障房建设项目选址阶段的影响因素

保障性住房的选址直接关系到建设质量。在保障性住房选址时, 其选址的影响因素和普通商品住宅一样, 都需要考虑到所在地理位置的自然条件、区位因素、周边交通情况、配套基础设施等因素。

1.1 土壤与土层

以上海浦东新区为例, 浦东地区属于软土层, 而软土的特点决定了其对于建筑物的承载力比较低。因此如果保障房建筑高度较高, 就需要增加地基、基础的承载力度。如果是进行地下施工, 则需要做好降水措施, 否则, 由于周边土层的沉降将可能直接导致建筑物的不规则沉降, 进而引发房屋开裂、房屋倒塌等安全事故。

1.2 气候环境

我国地处亚热带季风气候, 在东南沿海地区, 由于可利用土地有限, 很多土地都是由围海造田形成。围海造田形成土地本身特点决定了其相对更容易下沉。此外沿海地区气候湿润, 经常受到台风侵袭, 空气中富含氯离子等, 因此对于混凝土空洞、裸露在外的钢筋等容易产生侵蚀, 建筑物的耐久性受到极大的考验。但泥石流是周期性的可以提前预防。

1.3 地震带影响

地震具有突发性、难以预测以及破坏性大的特点, 一旦发生地震会对建筑物产生致命的影响。尤其是对于那些质量不合格的建筑物, 面对地震等突发灾害, 房屋倒塌将对人民生命和财产安全造成巨大损失。例如四川地处喜马拉雅地震带, “5·12”地震中引发山体滑坡特大地质灾害给北川县城造成了致命性的破坏。因此在保障房选址时必须首先对项目所在地的地质条件、环境条件作出全面、准确、科学的分析, 避免项目选址在地质灾害多发地区。

1.4 水资源条件

随着工业化、城镇化进程的加快, 城镇人口快速增加, 城市生态环境面临巨大的挑战, 尤其是城市水资源受到极大的考验。保障房选址过程中要对所在地的地下水资源充分进行调查, 避免由于水资源的匮乏引发的居民供水问题。同时也要尽量避免将保障房建设在垃圾填埋、污水处理等容易引发环境问题的设施周边, 以免由于环境污染对保障房居民健康带来危害。

2 保障房建设设计阶段的影响因素

建筑设计是一种有目的的创作建筑物的活动;通过这种活动给人们创造出一种生活方式, 协调人与自然, 社会之间联系。但是这种活动的质量水平直接影响到房地产的安全使用, 如果房地产因设计质量导致安全隐患, 无疑是该房地产的价值贬低的重要技术因素。所以, 设计质量将会影响到房地产的价值安全性。并且这种活动的前瞻性也会影响到房地产价值量的大小, 如果建筑设计水平落后而社会经济发展又超前, 房地产的设计样式不被广大消费群众所接受, 价值也会贬低。建筑设计是一个发现问题与解决问题的过程, 通过不断的思索来决定最终设计, 决定出的这个设计方案将直接影响到房地产价值的安全性。方案好, 价值高, 方案差, 价值低。建筑工程的质量将受到建筑设计的影响, 因此, 保障房项目的建设必须要有合格的设计文件作为保障, 合格的设计文件不仅要符合设计规范的要求, 同时要能满足用户对于居住功能、周边环境等多方面的诉求。

2.1 地基与基础

由于建筑工程地质以及水文条件较为复杂, 而地基基础又属于典型的隐蔽工程, 因此一旦其出现问题, 将直接导致严重的建筑事故。有些设计人员未看清地质图, 搞混相对标高和绝对标高, 或者简单化地将基底标高设置得完全一样, 造成不少建筑物在实际建设时, 基础落在填土上, 或是开挖过深。有的建筑物采用天然地基条形基础, 但在计算中未考虑纵横墙基交界处的影响, 造成基础面积不足或是基底持力地层很薄。工程基础的施工原则是先外部纵墙、后山墙的顺序, 但是基础槽中线因其封闭于纵墙之内, 所以无法在外部直接观察到, 因此就有可能会出现轴线偏差的问题。

以上问题都会导致地基与基础出现问题, 直接影响项目建设质量。

2.2 墙体

对于一些设计人员在墙体构造中设计参数的使用错误、遗漏, 甚至部分墙体的缺失将导致整体结构的不稳定, 在地震等外力作用下极容易发生事故。此外在设计中遗漏备用孔, 或者对于洞和管道的沉降空隙预留不够, 在热胀冷缩作用下也将导致墙体出现裂缝等安全隐患。此外, 如果图纸未对墙体材料、强度等作出说明, 也可能为施工过程留下隐患, 导致偷工减料、用质量不过关或者性能、强度差的产品替代, 这都将直接对保障房质量产生影响。

2.3 梁板

如果在设计过程中框架梁、基础梁、梁顶配筋设计的过密, 将会在混凝土浇灌过程中发生挑梁困难, 或者当出现施工超重或者是当混凝土强度不够时, 都有可能造成坍塌事故的发生。另外在施工过程中, 施工人员如果与设计人员沟通不足, 发生乱改设计的情况, 也会对保障房质量产生影响。另外, 由于设计人员的粗心大意造成的计算失误, 其影响也不可小觑, 例如梁的抗扭性的计算失误就将使梁极易发生扭曲事故, 埋下巨大的安全隐患。

2.4 柱

柱在房屋建造过程中的作用主要就是加强墙体结构的连接, 提高结构的整体性、抗剪能力。虽然柱的设计在整体设计中所占的比重比较小, 但是其对于控制圈梁与柱体结构的整体性有着不可替代的作用, 同时对于避免各种裂缝的出现也起着十分重要的作用。

建设质量并不单单是指工程质量, 规划设计的质量也占有很大一部分, 所以提高设计的品质是必要的。以人为本、功能齐全等特点都是保障性住房应当具备的, 这对设计要有一定的要求, 设计贯穿整个施工过程, 设计单位应当和施工单位保持良好沟通, 这样能够大大减少造成工程质量的因素, 保证工程能够顺利完成。

3 保障房建设项目施工阶段的影响因素

3.1 施工材料

建筑施工材料是建筑工程施工的必要的物质材料, 这里的材料既包括砂石、水泥、钢筋等等各种原材料, 同时也包括各种半成品、成品、构配件。建筑施工材料的质量将直接决定建筑工程的质量。如果施工材料不合格, 那建筑工程质量注定不能合格。相关统计资料显示, 建筑工程材料费占总投资的比例超过70%, 因此在利益的驱使下, 承包商为了获取更多的利益, 就有可能会采购不符合要求的材料、半成品、成品等等, 这都会给工程留下致命隐患。

此外, 在特殊环境下, 比如北方的寒冷气候, 外墙保温工作就十分重要, 新型外墙保温材料多为非粘性材料, 这些材料与传统的粘土砖在性能、技术、参数等各方面都有显著地不同, 这就要求工人在施工中充分考虑材料的特点, 做到科学、合理的施工, 以期达到预期的保温效果。

3.2 施工方法

施工方法也是保障房施工中需要考虑的重要因素。这里的施工方法既包括技术方案、工艺流程, 也包括施工组织设计、检测手段等。施工方案的正确与否也将直接影响到工程质量。错误的施工方案将直接导致工程的脱期、延期, 影响施工进度, 造成后期为了追赶工期而采用各种不合理的手段, 直接影响工程质量。因此在制定施工方案中必须结合工程的实际情况, 从技术、管理、工艺、组织等多方面综合考虑方案的可行性。

此外, 在施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等, 根据不同特点, 合理选择机械设备和相关的施工人员, 同时施工过程中要严格遵守规则制度, 严防施工过程中安全事故的发生。

3.3 施工技术

随着现代技术进步的加快, 保障房建设中施工技术的重要性也越来越受到重视。通过新的施工技术的应用不但可以确保工程质量, 而且还可以大大提高建设速度。例如, 现在国家住建部大力推广的建筑施工的工业化, 就是通过事先在工厂预制、模板化, 然后在施工工地进行组装, 这样就简化了过去在工地的现场搅拌混凝土等过程, 一方面大大加快了施工进度, 同时也避免了扬尘、噪声等对于周边环境的污染和干扰, 实现了绿色施工的理念。此外BIM等建筑信息化技术的使用, 也使得从设计开始之初就可以实现信息化管理, 提高了管理的专业化、科学化的水平。以上现代化施工技术的应用都为保障房的建设质量提供了有力的保障。

保障房项目建设质量和整个建设生命全周期的任何一个环节都息息相关, 需要相关建筑企业和我国政府不断加强管理, 巩固相关政策, 使得我国在建设保障性住房的道路上真正做到惠国惠民。

参考文献

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[3]常青.试论我国保障房存在的问题及解决对策[J].中国市场, 2011 (11) :39-41.

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[5]徐超.浅谈保障房施工管理中存在的问题及对策[J].企业导报, 2014 (9) :179-181.

8.不是所有国企都适合建设保障房 篇八

现在应该讨论的问题是：目前我国住房市场和住房保障制度的发展方向已经逐渐清晰，我们应该如何考虑国有房地產开发企业在这一制度和政策环境下的发展定位?

从国际经验来看，与住房保障制度有着密切关联的政策性住房，因为涉及各种公共资源的分配和有效利用以及各种政府补贴，主要由政府机构及非盈利机构开发建设、持有和出租管理。当然，政府同时鼓励私营部门企业的参与，但在公共利益和私营利益之间必须进行有效区分。

国有企业参与保障性住房建设，要因不同企业的情况来定。并不是所有类型的国有企业都适合保降性住房的投资开发。比如全部股权均为国有的房地产企业就适合参与，而国有控股的房地产上市公司因为涉及部分私人股权的利益，情况就比较复杂。我们期待越来越多的国有或非赢利性保障性住房供给者出现，但这并非政府简单的“下指令”就能实现的。

9.保障房申请条件 篇九

因为安居型商品房具有保障房性质，虽然面向市场销售，但是限制条件却很多，归结起来至少需要符合三种条件：一是具有深圳户籍，二是没有住房，三是有工作交了社保。

目前关于安居型商品房的申请细则，深圳政府只出台了一个《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，从住建局相关业务处介绍的情况来看，目前政府正在做安居型商品房的轮购和配售规则的制定，这个规则还正在征集意见，很多细则目前还尚未确定，只能预计今年内能够正式公布。

一、深圳安居房申请条件

购买安居型商品房应当以家庭为单位申请，申请人的配偶、未成年子女列为共同申请人，并同时符合以下条件：

1.申请人、共同申请人均具有本市户籍；

2.申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上，或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才且参加本市医疗保险累计缴费3年以上；

3.申请人、共同申请人在本市未享受过购房优惠政策、在本市未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房；

4.申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。

申请人为年满35周岁的单身居民，符合前款规定条件，可以个人名义申请购买一居室安居型商品房。

申请人、共同申请人曾经离婚的，离婚前其原配偶、未成年子女在本市拥有任何形式的自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有，且离婚时间距申请受理日不满5年的，不得申购

二、深圳安居房申请流程

安居型商品房按照下列程序进行申购：

1.申请人在规定的时间内持身份证向市住房保障部门提交《深圳市安居型商品房申请表》，并提交规定材料。

2.市住房保障部门会同市规划国土、市人力资源保障部门在30个工作日内对申请人、共同申请人享受本市住房优惠政策情况、本市住房情况、缴交医疗保险情况进行核查。相关部门的核查结果应当及时反馈市住房保障部门。3.审核合格的，由市住房保障部门在市政府网站、本部门政府网站公示15日。4.公示期满无异议或者异议不成立的，按照安居型商品房申购轮候规则列入轮候册进行轮候，轮候信息应当公开。

5.轮候到位的申请人在规定的时间到市住房保障部门选择住房后，市住房保障部门向申请人出具审核合格意见，并将审核合格名单抄送市房地产登记机关。

6.申请人持审核合格意见与建设单位签订安居型商品房买卖合同；买卖合同签订10日内，由建设单位送市住房保障部门备案。

7.建设单位办理安居型商品房初始登记后，协助申请人办理政策性住房（绿皮）房地产证。

逾期未选房、未签合同的，按规定重新轮候，轮候在后的申请人依次递补。各类人才提出申请的，还应当提交毕业证、学位证及人才认定文件。来源：《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》 名词释疑

安居型商品房和深圳其它类型的保障房之间的区别

廉租房

廉租房更多的是针对深圳双特困户，即保障收入最底层的市民，保障最低生活标准、提供社会保障性质的住房。廉租房是只租不售的，出租给这批最低收入者，退出则由住房保障管理部门做出收回决定。不过按照深圳城市发展水平来说，未来廉租房形式的保障将会逐渐取消，改为发放住房补贴。

经济适用房

是指列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，申请也需要有深圳市户籍，退出则由深圳市住房保障部门按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格予以收回，不过这种形式的保障住房已经被广东省明文规定将暂停新建。

公共租赁住房

10.保障房参考标准 篇十

①申请家庭符合我市廉租住房政策确定的收入标准（人均月收入400元以下含400元

②无房、申请家庭人均住房建筑面积13平方米以下或人均现住房建筑面积13平方米以上，但属于危房（即危房签订达到C，D级）以及设施不配套，近期需拆除重建的简易住房。③申请家庭为本市户籍的常住户。

④申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养或抚养关系。

⑤符合我市廉租住房政策的其他标准。

申请廉租住房办理程序

①申请家庭把材料交给社区以后各社区进行入户摸底调查，评估、研究讨论，决定符合条件的家庭公示（公示期限为15天）

②经15天无异议的家庭上报到街道办事处，街道办事处调查，经调查符合条件的家庭公示（公示期限为15天）

③经15天无异议的家庭上报到民政局，民政局主要评估认定申请家庭的收入情况

④最后移交到住房保障管理办公室进行审核，审批，通过的家庭进行公示，无异议的按规定条件办理。

购买经济适用房具备什么样的条件？

①有本市城镇户口。

②无房或现住房人均建筑面积低于13平方米以下（含13平方米）的住房困难家庭。③家庭收入符合划定的收入线标准。

④未购买过房改房、单位集资合作建房、解危解困住房或未购买过经济适用房（安居工程）。⑤符合其他规定的条件。

购买经济适用房提供什么样的材料？

①夫妻双方身份证、户口本（复印件）

②现住房的产权证明或房屋租赁合同、房屋拆迁补偿协议书。

11.国外保障房建设融资经验谈 篇十一

四种方式筹集资金

在保障房建设初期，多数国家都是依靠财政资金支持。随着建设任务加重，后期往往需要通过其他方式吸引社会、市场资金，形成多元化的融资渠道。

第一，政府交替运用直接补贴、税收优惠、贷款贴息等方式，调动各类社会投资者投资保障房建设的积极性。美国政府从20世纪80年代开始推行保障房建设市场化，向开发商提供开发资金、维修资金、税收优惠、利息抵税等直接的“开发补贴”。同时，允许保障房开发商按照市场利率从私人金融机构贷款，但只需付1%的贷款利息，差额部分由联邦政府补贴。在德国，政府减少对住房合作社征收所得税、财产税、土地转移和交易税，对兴建福利性住房者提供财政税收优惠政策：福利性住房开发商可以获得政府提供的占建筑费用50%的无息贷款，偿还期为25年；大型厂矿企业为职工建造福利住宅，只需筹备建房资金的25%，另外75%由政府提供优惠贷款，同时减免土地所得税。

第二，推行“先存后贷”的住房储蓄制度，利用存贷时间差，有效汇集私人资金。在德国和英国，潜在购房者可以在一定期限内按低于市场水平的利率参加住房储蓄，当储蓄达到一定期限或额度时，就可以获得优惠利率的住房贷款。这些被先期存入的储蓄还可以作为建设资金。比如在德国，潜在购房者每月按合同约定存款，当储蓄额达到所需贷款额40%～50%时，便有资格贷款。目前，德国40%的住房融资来自住房储蓄体系。

第三，发挥金融杠杆作用，开发房地产信托、债券等金融创新产品。20世纪80年代，美国将房地产证券化产品——房地产信托基金（REITs）用于廉租房建设。1986年出台低收入住房返税政策后，廉租房信托基金进一步受到投资者热捧。1986～1995年，美国有80万套中低档住房投放市场，其中很大一部分是房地产信托基金投资的廉租房项目。同时，美国地方政府通过发行政府债券支持保障房建设，联邦政府根据各州具体情况，拨付一定数额的专项资金予以补充。个人和机构购买此类债券可免交所得税。目前，美国运作中的REITs约有300个，资产总值超过3000亿美元。

第四，以住房合作社方式筹集资金。在合作建房模式中，社员自主成立住房合作社出资合股、购地、开发。由于节省了营销等费用，加上政府提供便利融资、降低融资成本，使合作建房成本明显低于商品房。1944年，澳大利亚通过了住房合作社法案，大量中低收入群体加入了住房合作社，推动合作建房在20世纪50年代迎来高潮，市场占比一度高达35%。

不同模式各有利弊

纵观世界各国筹集保障房建设资金的方法，其核心是以政府补贴吸引社会资本，以金融创新撬动资本市场投入。不同的融资模式各有利弊，其潜在风险和问题也值得注意。

政府提供各种补贴和优惠往往能够起到立竿见影的效果。但是，如果补贴规模过大，财政压力会逐渐增大。在保障房任务加大的情况下，美国、德国、澳大利亚等世界各国均出现过财政不堪重负的情况。而且，过多的财政投入容易挤占其他公共支出，也可能将更多负担转嫁给纳税人。

住房储蓄制度汇集资金面较为广泛，方便提前动用潜在购房者的资金。但是，实施难点在于需要确保房价不能大幅波动，否则会直接影响潜在购房者提前储蓄的意愿。为此，德国政府曾推出配套措施，对住宅价格实施严格调控，确保同一区域的住宅价格不出现大起大落。

金融创新的优势在于不需要政府投入，就可像股票一样最大限度地吸引社会闲散投资。REITs不仅资金来源广泛，而且由专业人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，对投资者而言风险低、回报稳定。对房地产企业而言，REITs是以股权形式展开的分散投资，不会增加企业的债务负担，也不会丧失对企业和项目的控制权和经营权。不过REITs属于金融衍生品，普通投资者需要较长时间才能熟悉和接受。比如澳大利亚早在1971年就成立了首家REITs，可直到20年后才得到投资者认可。另外，发行债券等方式可能会扩大地方债务规模，带来新的金融风险。

合作建房的参与者大部分是中低收入人群，因为筹集的资金有限，所以他们往往需要政府出台相应的配套措施，补齐资金缺口并提供可使用的土地等。此外，合作建房要求社员有较高的自治能力、民主的管理方式与成熟的运作机制，否则容易造成市场混乱。

成熟理念可供参考

从实践经验来看，没有哪个国家能单独依靠政府的力量满足居民的住房需求。要破解保障房建设资金困难，需要政府转换角色，形成制度化合作，积极开展金融创新，形成政府、企业、个人等全社会共建局面。

第一，政府应以提供补贴为基础，推动保障房建设资金从单一的财政提供转向多元化融资模式，更大程度发挥社会和市场作用。上海财经大学公共经济与管理学院教授陈杰认为，我国政府应由目前保障性住房建设的直接投资者和经营管理者，逐渐转变为保障性住房资金来源的引导者、合作者和监督者。各国的经验表明，积极、灵活的财政和金融政策是促进保障房建设的基石，能够起到放大政府财力的作用。

第二，建立制度化合作，引导开发商投资保障房建设，支持各种形式的集资建房，形成政府、企业、个人等全社会共建局面。民营企业的介入不仅能够拓宽保障房建设资金的来源，同时能够提高效率、降低风险，是发达国家保障房建设的重要力量。美国保障房建设70%的投资都由民营开发商提供。陈杰表示，引导民间资本投资建设保障房，需要建立健全相关法律法规，同时制定合理的风险分担机制和有效的监管机制，为私营企业放心进入保障房建设领域创造良好的条件。与此同时，政府还要提供广泛的优惠政策，尽可能提高投资回报，在土地划拨、税收减免的同时，保障民营资产的安全性，降低其融资成本。此外，从国际经验来看，中低收入群体集资建房对提高住房保障水平作用明显，因此应建立健全相关配套措施，积极支持合作建房。

12.保障房建设市场化运作新路径 篇十二

一、民生为上,探索保障性住房建设市场化运作新路径

盐城市是江苏省经济适用住房建设较早的城市之一,早期一直都是采取土地划拨方式建设。是什么原因促使该市选择限房价、限套型面积、以土地出让方式进行市场化运作建设保障性住房的呢?

2007年,为贯彻落实党的十七大提出的“住有所居”的部署要求和国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,研究制定今后一段时期市区住房保障工作意见,盐城市房管部门开展了市区低收入家庭住房状况调查。通过调查,市区仍有7517户低收入家庭需要进行住房保障,其中有6783户低收入家庭要求通过购买经济适用住房解决住房困难,占90.2%;而在意向购房者中对拟购房面积的选择为70～90平方米的有5492户,占85.3%。购房时间选择集中在2008、2009这两年中(上述数据不包含需要通过危旧房和城中村改造改善住房条件的家庭数)。

从调查情况看,盐城市区保障房的建设任务十分繁重。要在两三年时间内建设60多万平方米的经济适用住房,如采用以往的建设方式,实行土地划拨,资金全部由政府投入,则面临建设资金短缺、土地供应不足的瓶颈制约,市政府在短期内确实无法承受这样大规模的保障房建设。保障房建设是一项重大的民生工程和民心工程,如何在较短的时间内解决好住房困难家庭的居住问题,一直是萦系在市领导心头的重大民生实事。有责任担当,就有创新勇气;有创新勇气,就能破解难题。市政府领导在深入调研思考、多方面听取意见的基础上,把目光投向了市场,大胆地走出了充分利用民营资本、鼓励社会力量参与,建设既适应保障对象购买力、又适应地方政府财政承受力的保障性住房建设的新路子。

二、政府主导,建立保障性住房建设市场化运作新机制

2008年初,盐城市政府确定将保障房建设列入政府为民办实事项目,并成立了市住房保障工作领导小组,由分管副市长担任领导小组组长,各有关部门“一把手”为领导小组成员,负责研究提出解决城市低收入家庭住房困难的有关政策,完善城市住房保障制度和政策体系,协调解决住房保障工作中的重大问题,制定了《盐城市市区经济适用住房建设管理实施办法》。随后又出台了《关于加强全市住房保障工作的意见》,对保障性住房市场化运作建设的相关政策作了明确规定。一是明确建设原则:经济适用住房建设坚持政府组织、统一规划、市场运作、保本微利、限价销售、规范管理、公开公正公平原则。二是明确供地方式:经济适用住房建设用地在预先合理确定销售价格的前提下,采用“招、拍、挂”的方式供应土地。三是明确房价核定:采用竞争出让地价的经济适用住房、中低价位商品房住房价格实行政府指导价管理。由价格部门会同住房保障部门按出让地块的规划设计要点,结合国家、省规定的经济适用房价格构成要素,拟定初始价格。待具备预销售条件时,再根据建设期间政策性调整核定正式销售价格,经济适用住房和限价商品房,利润分别控制在3%和6%,并在土地挂牌文件中明确。超过规定供应面积的,按照市场价执行。四是明确优惠政策:经济适用住房建设免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,限价商品房减半征收,对经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。建设项目小区外基础设施建设费用由属地政府投资建设。

三、尊重规律,确保企业成为保障性住房建设市场化运作的新主体

养好梧桐树,必有凤来栖。实行市场化运作,政府不再直接参与保障房建设,但不是撒手不管,而是尊重经济规律,发挥市场作用,市住房保障、发改、国土、规划、价格、城建等相关部门按照职责分工,开辟绿色服务通道,真情服务开发企业,落实相关政策,参与市场监管。市住房保障领导小组加强对各部门履职尽责情况的督查和考核,切实保障好民生工程的顺利实施。保障性住房建设市场化运作新机制政策公开、透明,机会均等,有效激活了市场,吸引了一大批民营开发企业积极参与建设。7年来,共有48家房地产民营企业加入了市区保障房建设。每年都超额完成了省政府下达给我市的保障性住房建设任务,以近3年为例,2011年、2012年、2013年分别完成省政府下达的保障房建设目标任务的108%、113.7%和115%。保障房虽然是保本微利项目,但是因为是政府项目,政策明确,又有特定的销售对象,因此,利润虽微,但风险也小。市场化运作倒逼开发企业加强管理,精打细算,降低成本。在项目的规划设计、工程施工、建设监理、材料供应、物业管理等方面均实行公开招投标,严格执行国家有关技术规范和标准进行建设,项目竣工时,按照规定进行验收。严格规范的监管制度,保证了保障性住房建设的质量和品质不低于普通商品住房,不仅使许多住房困难家庭有了住房,而且住上了“放心房”。

四、惠及百姓,新的建设机制帮助更多困难家庭圆了“住房梦”

13.上海保障房 篇十三

从上海市住建委了解到，《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》已于9月30日开始实施。

细则中，对于购房人回购、5年后政府优先购买、产权份额、上市转让的申请审核等做出了规定。

上海自起开始供应共有产权保障住房，今年起，试点批次1800余户家庭已取得房地产权证逾五年，将陆续符合上市交易的年限要求。

为保证共有产权保障住房供后房屋交易和使用管理等工作的有序开展，作为《上海市共有产权保障住房管理办法》(市政府令第39号)实施文件的《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》(以下简称《实施细则》于209月30日开始实施。

同时，对于违规违约使用共有产权保障住房行为的发现、认定和分类处理等问题，也出台了相关政策措施。

在交易方式方面，购房人、同住人取得房地产权证满5年，可以购买政府产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房;上市转让共有产权保障住房的，区政府指定的住房保障机构在同等条件下有优先购买权，上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。

为加大对违规行为的制约力度，《实施细则》在交易方面实行“一票否决”，也就是说购房人、同住人拒不履行区房管部门作出的行政决定，以及有违规违约行为未改正等情形的，不得购买政府产权份额或者上市转让共有产权保障住房。

在市民群众关心的交易价格方面，政府行使优先购买权以及购房人、同住人购买政府产权份额，按照房源项目市场基准价格执行。

房源项目市场基准价格根据房源类型分别由市、区级住房保障机构委托房地产估价机构评估，参考房源项目相邻地段、相近品质商品住房价格等因素拟订，并经相关审批程序批准后适时公布。

单套共有产权保障住房转让价格按照房源项目市场基准价格及其浮动幅度确定，浮动幅度与购买该套住房时使用的浮动幅度一致。

14.西安高新保障房 篇十四

用地紧张的西安高新区因地制宜，启动了公共租赁住房项目建设，并在“十二五”期间规划建设4个公租房小区，项目总投资35亿元，规划占地290亩，总建筑面积95万平方米，建成1。7万余套公租房，以解决2。5万名区内就业人员的住房困难问题。

为了让保障房更高效地发挥作用，西安高新区在创建保障房“和谐社区、幸福家园”的过程中，瞄准保障房管理“信息化、便捷化”的亮点，实施让保障房管理“智能”起来的计划。

以“信息化、便捷化”为主导，提高保障房管理效率。

随着公租房承租人员的入住，高新区公租房社区逐步形成，因高新区特殊的区位和产业环境，在公租房小区居住的人群多为新就业职工以及住房困难的外来务工人员，流动性较大。

为此，高新区提出创建公租房“和谐社区、幸福家园”的目标，突出“信息化、便捷化”亮点，着力构建属于公租房社区的管理模式。

高新区建立了公租房管理信息系统，信息化控制贯穿公租房管理运营的全过程，使行政审批、运营、维护等各个环节得以协调运行，保证效率。

该系统对管理方实现了监督、控制功能，对使用方实现了预订、申请、投诉等在线服务，对运营方实现了入住、费用和维护管理功能，最终使各方在同一平台上协调运作。

信息管理系统对于租房者来说可以减少办事程序，对运营管理部门来说不仅提高了办事效率、保证了出租收益的稳定，同时也使后续房源管理和各项统计工作更为直观。

高新区还倡导公租房“过渡性”功能，提供配套齐全的优质住房服务。

高新区以人才资源是第一资源作为服务宗旨，大力倡导公租房的保障性住房类型建设，为区内新就业及外来务工人员提供优质的住房服务和生活保障。

高新区公租房按住宅公寓模式建设，户型设计为一居室、一室一厅以及宿舍类，结构以建筑面积不大于45平方米为主，室内配备满足基本生活需要的家具。

走进高新区兰博公寓公租房小区，记者看到，小区内配置有健身设施、篮球场、阅览室、自助式银行、餐饮、超市、网吧、美发、干洗店等配套设施，基本满足了生活需求。

15.保障房建设现状 篇十五

交通银行金融研究中心提供的预估显示,根据计划,1000万套保障性住房需求投资约1.34万亿元人民币(超过2009年全年房地产开发投资完成额的四分之一)。而根据我国城镇中等偏低收入家庭的规模预估,目前保障性住房的实际供求缺口还有4000万套左右。

目前保障房资金主要通过三个途径解决,一是中央财政拨款,大约占总投资的10%;二是住房公积金贷款,大约为10%;三是各地政府土地出让金中划拨10%-20%。根据2010年的数据,如果地方政府土地出让金划拨比例以10%计算,那么全国保障房的总投资则缺口最多达8162亿元,若按照20%计算,则缺口至少也达5462亿元。今年的形式则更加艰巨,从初步估算的情况看来,地方政府需要筹措约8000亿元参与建设。

一方面中央政府有大力建设保障房的坚定决心,另一方面各地确实又陷入了为建设保障房到处筹钱的困境。面对这种进退两难的局面,地方政府应该开阔眼界,更多地去寻觅外部力量的参与和支持。这一议题如今在全国上下已然讨论得热火朝天,各地也积极试点获取多渠道的资金支持。笔者认为,通过导入外部资金参与保障房建设,尤其是以以下几种渠道为主,保障房建设融资问题将迎刃而解。

一、公积金贷款支持保障房建设

去年年底,为拓宽保障性住房建设资金来源,发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用,加快解决包括缴存职工在内的城镇中低收入家庭基本住房问题,推动实现住有所居目标,经国务院同意,住房城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、监察部、审计署、银监会,联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》。其中北京、天津、重庆、唐山等28个城市,作为利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市;133个经适房、棚户区改造安置用房、公租房建设项目作为申请利用公积金贷款支持保障房建设的试点项目,贷款额度约493亿元。

通过住房公积金支持保障性住房,从制度起源来看,是具有合理性的。我国的住房公积金制度是20世纪90年代初城镇住房体制改革的基本内容之一,旨在为住房体制改革筹集稳定长期的住房建设与消费资金。1998年我国住房体制市场化改革基本完成,但是住房公积金制度得以延续,并在未做任何实质性变化的情况下,与廉租房、经济适用房和限价房等制度一同纳入到社会保障制度范畴。但事实上,住房公积金并不具有社会福利的内涵,也并不具有社会保障的功能,其实际政策效果甚至导致社会不公。我国住房公积金按工资总额缴纳,设有上限,高收入群体可以利用上限来达到少缴住房公积金的目的;而贷款以缴纳的公积金余额为基准,也设有上限,低收入群体较高的贷款需求得不到满足,住房公积金的供需矛盾决定了其政策效果可能导致社会不公平现象。因此,住房公积金只有与廉租房、经济适用房和限价房等保障性住房相结合才能凸显其社会福利属性,住房公积金通过提供资金支持来达到增加保障性住房供给的目的才能实现其社会保障功能。

目前,住房公积金资金闲置现象严重,同时,闲置资金的不断增加使得住房公积金运行效率越来越低。要解决住房公积金资金闲置问题和运行效率低下问题必须拓宽住房公积金的使用面,支持保障性住房建设不仅有利于问题的解决,而且也有效地增加保障性住房供给,有助于解决低收入群体的住房问题。由此,回归制度本质,资金闲置问题和运行效率低下问题体现了住房公积金支持保障性住房建设的内在合理性。

二、保险资金投资

很多银行不太愿意接保障房建设这个烫手山芋,是因为其无疑会影响到银行的收益。毕竟地方政府投融资平台债务已经让银行承受了重压,酝酿了一定的呆坏账风险,而保障性住房的贷款利率相比商业住宅来说利率低不少,回报率不高就会影响银行业绩,大规模地投入保障房建设势必越陷越深。保障房建设如果无法收回信贷本息,就会形成新一轮的“平台”贷款。但是,与忧心忡忡的银监会不同,保监会和保险企业负责人正积极地推动保险资金进入保障房。

去年9月,保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》,为保险资金可以正式投资房地产领域扫除了法律上的障碍。按照该《暂行办法》规定,险资投资不动产的上限为上季末总资产的10%,即国内险资理论上约有4500亿至5000亿元资金可投资不动产。这些资金存在银行里的利率回报非常低,如果用这些资金去购买政府建的、有优惠政策的房屋,再交给政府作为公租房,租金回报比银行利息高得多,而且政府可以出面进行承诺担保。

经过一段时间的研究与制定保险资金投资保障性住房的有关规定,根据保监会安排,保险资金进入保障房首先在上海进行试点,而首家试点公司是中国太平洋保险。太平洋保险集团旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋——上海公共租赁房项目债权投资计划”已正式通过保监部门备案,该计划将募集40亿元人民币资金,主要用于上海地产集团在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

保险资金涉及到广大民众现实和未来利益,地方政府可以通过制定相关政策,降低其投资风险,力图使保障性住房预期收益能给这部分资金带来切实的回报。

三、REITs在保障房建设中的运用

REITs这是一种在美国和其他一些发达国家以及我国香港地区采用的保障房融资方式,我们国家可以根据国情选择性地吸收导入。REITs即房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs),是指在公开市场上募集资金以弥补其建设资金的缺口,利用社会上投资者的闲散资金建设保障房。多数投资者在投资时倾向于选择高收益、低风险的产品,保障性住房REITs的收益率低于证券市场上股票的收益率,但风险相对较小,因此对于社会闲散资金是具有一定的吸引力的。

保障性住房REITs的收益按照来源主要分为两部分:廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金、经济适用房和限价房的销售收入;政府补贴和税金减免。此外,还可以通过住房公积金补贴和投资组合策略增加收益。将保障性住房中配建的商业、服务业等项目纳入保障性住房REITs,其租金和物业管理费将增加REITs的收益。

在保障性住房建设中运用REITs是具备可能性的,但其运作仍受到政府财政收支能力、保障性住房供需情况、居民收入水平和政府对保障性住房的监管一系列因素的影响。考虑到这些因素,可以尝试先在京津沪地区和江苏、浙江、山东、广东等省中的经济发达地区运行保障性住房REITs。

保障性住房REITs涉及到多个部门,包括基金管理公司、托管机构、投资人和资产管理公司等。具体运作模式如上图所示。首先由基金管理公司向社会公开募集资金发起成立保障性住房REITs。投资者凭借受益凭证享受REITs的红利,受益凭证可以在证券市场流动。投资者(个人投资者和机构投资者)将REITs委托给基金管理公司负责基金的投资运作,同时委托托管机构保管基金财产,基金管理公司通过资产管理公司管理REITs持有的房地产。托管机构与基金管理公司是平行受托与互相监督的关系,这样可以保证REITs的收入和分配策略顺利实施,还能切实保障投资者的利益。政府是保障性住房建设的主导者,也是政策的制定者,含有政府背景机构(城投公司、国资房地产公司、房地产管理局下设的机构)的参与,会提高投资人对保障性住房REITs的信任度,有利于保障性住房REITs的广泛推行。这些公司或机构将持有的廉租房、公共租赁房和经济适用房等物业,由独立的专业评估机构评估后做价参股保障性住房REITs。

由此可见,在保障房建设中运用REITs是具有可行性的。如果充分发挥政府较好的信用以及对保障性住房的有效监管,可以降低REITs的运营风险,从而增加对投资人的吸引力。

四、社保基金的参与

全国社保基金是中央政府集中的社会保障资金,是国家重要的战略储备,主要用于弥补今后人口老龄化高峰时期的社会保障需要。目前,全国社保基金投资规模达到8500亿元,年增长率达到9%。

2010年,全国社保基金会特意成立了公共租赁住房投资研究小组,专门到一些地方开展了调研,并对全国社保基金参与保障房建设的具体方式进行了分析和论证,最终决定在南京启动保障房信托贷款项目作为全国社保基金参与保障房建设的试点。今年2月26日,全国社保基金投资南京保障房30亿元信托贷款,将专项用于支持花岗、西善桥等四个保障性住房项目的建设。

全国社保基金会也在努力通过投资多种金融产品实现保值增值。而信托贷款作为一种收益率较高的固定收益类金融产品,有利于全国社保基金的保值增值,包括直接股权投资在内的多种投资工具综合运用无疑会增强基金的投资收益水平,未来全国社保基金还应继续探索拓宽投资渠道。因此社保基金与保障房的“联姻”无疑是互惠互利,不失为一条良策。

资金来源的多元化,在今后必将成为保障房建设的趋势。一旦资金实力雄厚的民间资本大规模投入保障房建设,原来由政府主导投资的保障房建设所面临的巨大资金缺口,这一最大障碍将被攻克。通过以上的保障房建设案例分析可以看出,不少民间资本或是知名房地产企业对参与其建设表现出了兴趣。

表面上看,政策规定的保障房利润只有3%到5%之间(公租房的收益率有可能超过5%),尚不及商品房的十分之一。但与大部分时间处于调控中的商品房相比,建保障房的收益几乎没有政策风险。通过种种政策优惠,以信托基金等形式的民间资本参与保障房体系建设所带来的效率和性价比要比地方政府亲力亲为更高。除此之外,参与建设保障房,有利于提高社会组织的声誉和提升房企品牌的价值。

如今,资金、政策向保障房集中的趋势越来越显著,保障房有望对民间力量形成巨大的吸引力。鼓励民间资本参与保障房建设,就宏观层面而言,可以说在经济利益与改善民生之间,在商业性与公益性之间,楼市调控与经济“保增长”之间是取得双赢的。

参考文献

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[2]戴友英.公积金贷款支持保障房建设“新政”探源(J).地方财政研究,2011(2).

[3]刘卫卫,朱光.保障性住房现状与问题分析(J).上海房地,2011(2).