房地产知识创新思路

2024-09-19

房地产知识创新思路（共5篇）（共5篇）

1.房地产知识创新思路篇一

多渠道开拓客户关系，常见的渠道通常有：

（一）大机构、大集团等大客户资源；主要是项目附近的大型机关、企事业单位、社会团体等大客户。

（二）社区、写字楼、娱乐服务场所、超市、百货商场等客户资源；

（三）开发商自身的会员俱乐部客户资源以及其他关系资源；

（四）代理商的客户资源或者二三级市场联动的地铺网络及其积累的客户资源；

（五）合作物业公司的客户资源；

（六）房展会、巡展会等外展活动积累的客户资源；

（七）专业短信公司、直邮公司的客户资源；

（八）银行、证券、基金机构、移动公司的VIP客户，高尔夫、车友会、游艇会等俱乐部会员；各种协会如台商协会、证券协会、物流协会会员。

（九）房地产公司员工和老客户推荐的客户资源。

建立关系的方式主要有以下四种：

（一）相关客户人员主动出击寻找的客户资源。

如上述第（一）

（二）（六）种渠道客户就需要相关人员走出售楼中心，出去寻找、积累目标客户。

（二）用与开发商雇佣形成的甲乙方关系利用渠道。如代理商、三级中介、短信公司、直邮公司、物业公司等公司与开发商合作后，客户资源理所当然的可以利用。

（三）与其他楼盘合作双赢、互换客户资源等关系形成的客户资源。

如上述第（九）类客户渠道，这些渠道都需要和它们洽谈合作以获得资源。如河南顺驰中央特区项目在推广时就成功的与郑州“奥迪车友会”交换客户资源，获得他们4000多个优质客户资源。

（四）开发商自身积累的会员或者发动全员营销、老客户营销推荐的客户资源。

建立初步感情基础后，下一步是吸引到访，促进关系，手段主要有：

1、邀请参加项目举办的活动（针对本项目就是约车直接去项目地）

2、访谈

访谈也是一种好的客户关系维系方式，访谈体现对客户意见的重视，能给客户增强归宿感和主人翁的感觉。尤其是开发商定期业主恳谈、开发商专职聘请业主顾问等等都是好的形式，西安紫薇花园就是通过聘请业主担任兼职工程监理获得了很高的品牌美誉度。

3、消费

对销售现场来说，人气是重中之重，尤其是对一些地段较偏、人气不足的项目。消费可谓是有效促进人气的重要手段。

很多较为高端的项目如深圳中旅国际公馆、深圳中信红树湾都在售楼中心引进老树咖啡等品牌餐饮机构，给客户提供咖啡、冷饮、点心等，同时还给诚意客户发行消费券，通过赠送1000元消费券等吸引客户本人及亲友到销售现场。

4、专项推荐

专项推荐主要是各种类型的产品推介会，将产品推介会与小型餐会结合，也会取得良好的效果。

5、回访

定期对到访客户进行回访也是客户关系维系的规定动作。

6、馈赠

对客户的馈赠包括节假日赠送小礼品、签约入伙赠送纪念品、活动抽奖奖品等，还有老客户带新客户的积分奖励、赠送物业管理费等（需甲方政策支持）。

对于“大客户”，如大机构、大集团客户，一般的手段有以下两种：

1、上门拜访

湖南涟水名城在积累客户阶段，针对涟源一中、涟源市工商银行、涟源市人民医院、涟源市疾控中心等大客户单位，直接安排销售人员去各科室拜访客户，向他们介绍、演示项目，了解他们对项目反应，登记客户联系方式等，带动了大批客户。

值得一提的是，对于大客户单位，一般情况下，不要试图发展团购，即抱团谈判、集体折扣。郑州中央特区项目在销售时，试图发展河南省人民医院团购，河南顺驰集团同意给予1％的折扣优惠，但客户积聚多了以后，他们觉得优惠太少，几次谈判不成后最终不了了之。对于大客户单位，完成客户发动后，一般可采取小恩小惠将之吸引到售楼现场，再分而击之，尽量避免客户抱团。

2、窄众广告

对于大客户单位，可通过洽谈，在其机构网站、单位报刊上发布广告，或者在其办公、家属院显著位置发布户外广告、展板、条幅等方式。

注意，对于这类大客户单位的窄众广告，一定得突出大客户单位的特殊待遇，如赠送购房现金券、可安排抽奖、有礼品赠送、有专车接送等等，这样才可以满足大客户虚荣心，使其互相影响、跟风。

针对大客户单位建立初步感情基础后，销售人员直接掌握了一部分客户资料，另外一部分客户进线、到访，也能掌握客户资料（需甲方配合支持）。

建立项目初步认知和感情基础的手段主要有：

1、派发传单

在社区、写字楼、超市、百货商场等目标客户集中的地方派发传单是常用的手段。派发传单的注意事项有:首先要尽量注意形式新颖，突破心理接受第一关；其次传单内容上尽量附属小恩小惠，吸引客户到售楼现场。

2、路演

路演顾名思义，是在马路上进行的演示活动。目前，房地产路演一般集中在社区、写字楼、百货商场等地，路演的外延已经开始扩大，成为包括产品发布会、产品展示、优惠热卖、现场咨询、填表抽奖、礼品派送、有奖问答、文艺表演、游戏比赛等多项内容的现场活动。路演可以在短时间内积聚人气，快速提升项目的知名度，是前期积累客户的重要手段。

3、摆放宣传资料

在高档娱乐服务场所，如上岛咖啡、酒店客房、私人俱乐部、高档茶楼等场所摆放项目宣传资料也是与客户建立初步认知的重要手段。

上述几种手段的结果就是掌握了大量的客户资料，如客户姓名、联系方式、联系地址等

如奥迪车友会的客户资料、台商协会的会员资料、招商银行金卡客户资料等，针对这部分客户资料，建立

初步感情基础的手段主要有：

1、寄送

主要是给客户邮寄《客户通讯》、楼书、折页、海报等项目资料及小礼物，让客户认知项目；

2、发送项目销售信息、项目节日问候等；

万科在这一点上就做得特别好，每个项目的销售针对客户资源都有专门的短信规划。寄送和发送短信的方式是房地产营销中最常见的客户沟通手段，上述九大渠道积累的客户以及上门的客户，只要留有资料的，经过筛选后都可以通过这两种方式沟通。

因为房地产产品的特殊性，消费者的购买行为大多比较理性，一般来说都需要经过收集信息、考察比较、详细询问、现场体验等一系列过程后才会最终决定购买。因此，对开发商来说，与消费者进行项目初步认知、建立初步感情基础的阶段就是消费者收集资料的阶段，二者不谋而合

2.房地产知识创新思路篇二

一、知识密集型服务业内涵

20世纪80年代，随着知识资源的爆炸性扩张和信息技术的一日千里，以知识为基础的服务业得到迅速发展。知识型服务业是相对于劳动密集型服务业而言的，是指那些知识密集度高，依靠新兴技术与专业知识，具有较明显的客户互动特征的商业性公司或组织。后工业社会是以知识型服务和公共服务为主，知识密集型服务业既不同于提供可编码化产品的制造业，也不同于提供非知识密集产品的普通服务业。知识密集型服务业的特征可归纳为“四高”。一是高知识度，知识密集型服务业的产品中包含大量隐性知识，这些知识源于它们与客户间的持续知识互动过程，知识密集型服务业的雇员结构中通常有较高比例的接受过高等教育或相应培训的人才。二是高技术度，技术在知识密集型服务业的发展中起了重要的作用，一方面它积极地使用新技术为企业提供服务，另一方面知识密集型服务业的发展也促进了新技术的创新与扩散。三是高互动度，知识密集型服务业通过与客户的频繁互动，了解客户需求，将组织和技术的诀窍结合到用户的创新过程中，有利于向客户提供最佳的解决方案。四是高创新度，知识密集型服务业在为客户提供服务的同时，自身必须不断创新，吸收新知识、学习新技术，创造出适合技术和生产发展新要求的知识应用模式，推动客户的创新和发展。

知识密集型服务业创新在区域乃至国家创新体系的形成与构建中发挥着重要的知识生产与扩散的结点作用。知识密集型服务创新是指知识型服务企业为获得更大的商业或社会利益，在服务过程中应用新思想和新技术来改善和变革现有的服务流程和服务产品，提供差异化的服务包，提高现有的服务质量和服务效率，扩大服务范围，更新服务内容，增加新的服务项目，为顾客创造新的价值，以达到差异化的目的，从而获得一定程度的竞争优势。根据创新参与者的活动情况进行分析，创新模式分为供应商主导的创新模式、服务企业主导的创新模式、客户导向的创新模式、服务企业帮助下的客户创新模式及范式化的创新模式。服务业企业可以针对不同类型的活动采用适当的创新模式，例如，通信服务业可以采用供应商主导的创新模式，物流服务业以客户导向的创新模式而金融服务则多采用以服务企业为主导的创新模式。

二、青岛知识密集型服务业发展现状

受到市政府领导的重视和市场的不断扩充，青岛知识密集型服务业发展水平不断提高。以金融业为例，2008年末金融机构本外币存款余额4 896.29亿元，比年初增加860.73亿元;人民币存款余额4 735.38亿元，比年初增加843.80亿元，2008年全市承保金额27 698.9亿元，增长21.1%，实现保费收入突破百亿元，达到102.73亿元，增长32.4%。但是传统服务业在青岛市服务业中仍占较大比重。为先进制造业需求服务的、体现现代化国际城市功能的金融、物流、信息服务等知识密集型服务业的比重偏低，文化产业发滞后。2007年金融保险业占服务业比重仅为7.5%，科技信息、文化创意、中介服务为主要内容的服务业占服务业比重不到30%，知识密集型服务业的功能远未得到充分发挥。

青岛市服务业对外开放水平不断提高。“十一五”中前期，服务业利用外资平均增速为14.2%，2007年青岛市服务业利用外资实现新突破，新批外资项目365个，合同利用外资16.6亿美元，增长65.9%。虽然青岛市服务业对外开放水平发展迅速，但是与国内发达城市相比，差距还很大。2007年青岛市服务贸易利用外资额占全市利用外资总量的比重不到10%，与上海30%的比重有着较大差距，同时，外资投向主要集中在房地产、批发零售和交通运输等传统领域，知识密集型服务业领域偏少。

服务业的繁荣促进了产业的集聚，金融街、文化街、软件园、物流园等一批现代服务业功能区不断涌现，体现青岛城市功能特色的金融、物流、旅游、创意等产业集群正在加快形成。一批功能不同、各具特色的物流园区的相继建成，推动黄岛海港、城阳空港、胶州湾陆路三大综合物流中心加快形成。市级商贸中心加快建成，基本形成了中山路、台东、东部、李村四大商圈。以市南软件园、崂山软件园为核心的软件产业基地建设顺利推进。目前青岛市形成了一批服务业集聚区，为服务业发展打下了良好基础。

三、促进青岛市知识密集型服务业的发展思路

1. 统一认识，加强组织领导。

各级政府和科技主管部门要深刻认识知识密集型服务业在知识创新体系中的主体地位，深刻认识知识密集型服务业对其他行业企业、尤其是制造业知识创新所发挥的知识传播和纽带作用。要确保区域知识密集型服务业体系的不断构筑和完善，确保政府与创新主体和创新源之间的良好沟通与互动，促进各种创新资源之间资源整合的效率，从而带动区域创新体系整体运行效率的提高。政府要加强工业企业、知识密集型服务业和科研机构的交流，成立政界、工商界、学界三方经济论坛，着力探索知识密集型服务业整合经济，改变增长模式等问题，政府对有关部门要加强领导，明确目标和任务。对知识密集型服务业发展的中、长期目标逐年量化，实行目标管理。政府应进一步转变职能，加强政府对知识密集型服务业的宏观调控，制定产业技术政策以及鼓励自主创新的政策措施，营造良好的外部环境。

2. 加强人才队伍建设。

知识密集型服务业是典型的人才密集型行业，人才是发展的重要保证，人才缺乏是加快发展服务业的重要障碍。要通过建立健全人才评估体系和政策激励机制，引进培养一批领军人物，聚拢集合一批创新人才，打造形成一批创业团队。在知识密集型服务业领域要建立起技术入股制度、科技人员持股经营制度、技术开发奖励制度等，形成以保护知识产权为核心，与国际惯例接轨的分配制度和经营制度，使技术成果真正成为生产力要素，为知识密集型服务业的快速发展提供有力的人才和智力支持。

3. 促进国际合作，提升创新能力。

支持知识密集型服务业“走出去”。扩大高新技术及其产品的出口，鼓励和支持知识密集型服务业在海外设立研究开发机构或产业化基地。坚定不移地推进中国服务领域对外开放，着力提高利用外资的质量和水平。把承接国际服务外包作为扩大服务贸易的重点，在知识密集型服务业国际竞争力还较弱的情况下，引进外资时要充分利用《服务业贸易总协定》对发展中国家在接受义务方面的政策优惠，选择自身具有优势的服务业门类先行开放，而对薄弱的知识型服务贸易实施保护性开放政策，按照对等、互惠、逐步自由化的原则，制定各行业对外开放的中长期规划，有重点、有限制、有步骤地推进知识密集型服务业的国际化发展。

4. 加快信息化建设，构筑创新平台。

政府加快信息化建设，不仅有利于构建一个促进知识流动和扩散的环境，而且区域经济圈信息化程度的提高将大大降低知识密集型服务业的创业成本、市场开拓成本和规模提升成本，从而为其创造更大的发展空间。首先，需完善政府的信息管理数据库，充分利用政府的资源优势，知识知识密集型服务业提供特殊信息、统计、情报等信息支持和技术支持。其次，政府应兴建公共的知识服务业平台，尽快解决公共信息渠道不通畅、供应不足的问题，打破信息封闭，整合政府部门、科研单位、信息分析研究机构的信息资源，建立区域性公共信息网络。再次，政府可以牵头发动企业和社会力量投资建设公共网络平台和开放型数据库，促进企业尤其是中小企业信息服务业网建设。进而降低知识密集型企业获取信息资源的成本。

5. 加大融资支持。

服务企业创业所遇到的融资困难比制造业更大，因为服务创新多表现为一个新的服务概念、新的业务模型，这类“资产”的价值比技术专利更难以评估。另外，服务业创业所需要的资金通常较少，与之相应，感兴趣的投资人也多是些小型创投机构，它们不愿意花太多的成本去评价一个创业项目，其结果往往是驳回融资请求。为了解决服务业创业融资难的问题，政府首先应引导建立针对服务概念、业务模型的价值评估标准;其次，对于创投机构筛选和评估创业项目的考察费用给予补贴，避免一些有成长潜力的项目被轻易略过;还可以考虑政府专门机构出面，对创业项目进行程序化的先行筛选和分类，然后根据不同创投机构的兴趣作有针对性的推荐。

6. 完善制度与法规建设。

完善的外部环境是知识密集型服务业迅速发展的重要依托，除了现代的信息基础设施的保障以外，以法律法规、政策措施、机制体制为重点的软环境，也是政府促进服务业发展的重要抓手。例如，法国政府为了促进投资者对巴黎大区金融市场的信心，对金融市场采取了大量改革。2003年通过了《金融安全法》，加强了消费者在金融业内的保护。政府为了完善服务企业发展所需要政策法规和制度。需要建立统筹协调、规范高效、分类管理、分级承担的社会公共服务管理体制;制定和完善社会公共服务的法律法规，规范政府、社会力量在社会公共服务中的角色、作用和行为;制定并发布社会公共服务分类管理标准、各行业服务标准、公共服务设施建设和运营标准等。营造良好的政府服务和管理环境。建立综合协调和科学发主决策机制，推进政务公开，加强社会监督。

摘要：知识密集型服务业已成为知识经济社会知识基础结构的重要组成部分, 承担了基础性知识生产和重新配置的双重功能, 在国民经济中起着领导性和新驱动者的作用。首先阐述了知识密集型服务业的内涵及作用, 然后分析了青岛市知识密集型服务业的发展现状及存在问题, 并提出发展对策。

关键词：知识密集型,服务业,青岛

参考文献

[1]魏江.知识密集型服务业创新范式[M].北京:科学出版社, 2007.

[2]夏杰长.高新技术与现代服务业融合发展研究[M].北京:经济管理出版社, 2008.

3.房地产项目开盘前计划及操作思路篇三

内部资料，密

御景东城开盘前计划及操作思路

第二部分开盘前核心工作计划

4.房地产知识创新思路篇四

老管

来到xx房地产公司工作两个月，通过学习和观察，了解了xx集团公司的企业文化，明确了“xx”的含义，“中正仁和，以义为利；服务社会，争创一流”的企业精神，会一直激励我不断前进。2014年，是xx集团创立十五周年后，迈向新台阶、走向新辉煌的又一个开局之年，我一定要与各位同事精诚团结，精心谋划，扎实工作，圆满完成公司的各项目标任务。

2014年基本工作思路是“1357”，即：“围绕一个中心，树立三种意识，做好五件事情，减少七种浪费”。

一、紧紧围绕“项目建设”这一中心，创造性的开展各项工作。

有道是：日常运营保证企业的利润，项目建设促进企业的发展和提高。明年“少海澜山项目”是公司提升企业形象，提高管理水平的重点工程，前期各位同事在董事长的带领下做了大量工作，在今后的日子里，我也要积极的参与其中，主动贡献自己的所学所思，通过协助相关部门制定《少海澜山项目总体开发计划》和《少海澜山工程指导书》等规范性文件，使公司在项目开发方面更加科学、规范、有序，从而达到培养人才、提高品位、控制成本、实现利润最大化的目的。

二、树立“责任意识、规范意识和效率意识”，精心策划各项工作。

1、责任意识我要做到四点：一是向公司利益高于一切；没有公司不可能有个人的发展平台。二是团队至高无上；没有团队我将一事无成。三是用老板的标准要求自己；不用老板的标准要求自己，就不会跟上公司发展的步伐。四是把事情做在前面；不把事情做在前面，工作永远被动，甚至混乱。

因此，我要进一步学习、领悟海尔的“日事日毕，日清日高”工作法。在整个公司团队中，响应是个人价值的最佳体现，个人价值的体现建立在团队对你的需要程度上。把自己的事更多征求同事的意见，做得更圆满；把同事的事当作自己的事。

2、规范意识，我认为规范就是权威，规范是一种精神，是一种可贵的习惯。要做到严格遵守公司各项规章制度，积极参加会议和相关活动；同时也要配合相关部门进一步完善相关工作的流程，如《项目开发流程》、《建造工程流程》等，使公司的相关具体工作更加规范有序，减少人为因素造成的损失。

3、效率意识：无论集体或个人，没有效率就会失去发展机会，没有效率就没有成果。在具体工作中我要进一步提高效率，做好自己的计划、牢记自己的目标，把握好各个时间节点。主动、主动、再主动；简单、简单、再简单；不夸张，不虚张声势，更不节外生枝。寻找捷径提高工作效率。不解释，要结果，尽可能去科学规划流程，让结果来会说话。

三、做好五件事情，圆满完成各项公司交办的各项工作任务。

1、加强沟通，深入了解公司文化和各项规章制度

我于2013年11月2日正式进入公司，为更好更快的融入公司这个团队，为以后的工作打好铺垫，需要加强同各位的沟通，我相信沟通能消除一切障碍，顺畅不会从天而降，它是沟通的结果。通过沟通，对公司文化和各项规章制度的做进一步的了解。以期在工作中以公司的各项规章制度为准则，严格要求自己，廉洁自律，在坚持原则的情况下敢于创新，更好更快的完成工作任务。

2、加强学习，尽快适应新的工作环境和要求。

第一，要加强宏观政策的学习，了解房地产行业的宏观形势，及时与各位同事共享和交流，为公司发展决策提供参考。

第二，加强建筑知识和房地产开发知识的学习。尽快熟悉建筑结构类型、住宅类型、户型；概念设计、规划设计、方案设计；营销策略以及房地产开发流程等方面的专业知识。不可能成为专家，也不能做门外汉。

第三，积极参加各种培训，认真完成各项培训任务。

第四，向同事学习，公司中所有同事都是我的老师，我要除了为公司发展而不存任何其它目的虚心求教。深入工程一线，了解实际问题，更好地完成本职工作。

3、加强宣传，做xx集团及其产品的吹鼓手。公司工作人员不管职位高低，首先应该是公司的宣传机器。要充分发挥自己的优势，做xx公司流动的广告窗口，不论穿行于大街小巷还是深入到城镇乡村，要一路口水一路歌，不遗余力地宣传公司以及公司的产品。

4、加强巡视，密切关注工程进度、工程质量、成本控制和安全管理。根据公司初步计划，少海澜山一期要在2014年8月16日开盘。我们要做的是监督施工单位的总进度计划、月进度计划和周工作计划及是否按照计划节点完成该时段的工程目标。对于没有按照进度完成工程目标的施工单位分析其原因并及时协调，解决影响工期的因素，同时在不影响工程质量的前提下赶工期。

在少海澜山一期项目实施阶段，对工程项目的质量进行控制和监督时，要审查、确认承包商的质量保证体系、进场材料、监理规划、监理实施细则以及对监理工程师日常监理工作的监督和检查。

工程投资不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。项目部和工程管理部要做的是减少变更、减少签证。这就要求我们不仅必须对工地有深入的了解，而且对工程进度及下阶段的工序施工有个全局的把控。对施工过程中出现的缺陷也要做到早发现早上报，及时与公司领导进行沟通和汇报，并提出相对应的优化方案，争取在施工单位做该段工序前，向施工单位下发变更文件，从而减少不必要的浪费。

安全无小事。少海澜山项目更是如此。安全第一，预防为主。所以我们必须“时时讲安全、时时学安全、时时抓安全”。在我看来，督促施工单位加强日常安全教育、不定时高频率的对现场安全进行突击检查、隐患整改落实到位、建立安全制度以及相应的奖惩机制是很有必要的。同时监理单位也必须和我们一起齐抓共管抓好现场安全。

5、加强反思，不断总结工作中的经验教训，推动个人工作上新台阶。通过多年的反思，个人比较容易出现的问题有：一是工作中不够大胆，总是在不断学习的过程中改变工作方法，而不能在创新中去实践，去推广。二是工作中缺乏主动精神，很多时候需要领导去安排工作，而不能做到自主的拓展自己的工作。三是工作方向的迷茫和学习的散乱，因为刚进入到新行业和新单位的关系，实际工作中自己直接具体负责的事情较少，所以有时候很难找到自己的定位和方向，盲目学习，盲目工作。

在以后的工作过程中，我要进一步的明确自己的岗位职责和权限，认真制定工作计划，做事加强目的认识，分清主次矛盾，争取达到事半功倍的效果。

四、减少七种“浪费”，促进中仁公司管理的精细化。（以下部分内容参考《人力资源研究》。提出来希望引起同事们的注意。）

任何单位的管理都包含七个方面：人、财、物、时间、空间、信息和组织。

1、减少“人”的浪费。企业的人不在多，而在精；人多协调就多，过多协调，就会使企业丧失凝聚力。协调不力，就会造成工作停滞等方面的浪费。

2、减少“财”的浪费。房地产企业是资金密集型企业，动辄几千万上亿的资金流动，重点部门控制不好，浪费几十万上百万的资金是很容易的。

3、减少“物”的浪费。这个大家都知道，不再赘述。

4、减少“时间”的浪费。我们一个项目，如果投入1亿元，每月的利息大概是200万元，提前一天工期就节省6万多元，因此，做好计划，打紧工期是非常重要的。

1）避免计划编制无依据。公司下达了目标指标，各部门却不知道怎样分解，靠“拍脑子”和想当然去制定预算和计划，缺乏可执行性。对于非量化的工作，不进行细化，不具备可操作性。短期计划没有围绕中长期计划进行编制，两者之间出现脱节和背离，没考虑连续性。

2）杜绝计划编制拖拖拉拉，事态紧急才下发，忽视了及时性。对于这种计划，如果不进行修改和调整，甚至推倒重来，将带来极大的危害。

3）严禁计划执行不严肃。

4）计划考核要到位。由于无法了解和掌握计划的进度和完成情况及存在问题，而难以实施考核。即使发现了问题，也不检讨反省，客观地分析存在差异的原因，而是一味强调理由，推卸责任，逃避考核。发现问题后，措施不到位，致使下期的计划中又没有体现或纠正，导致问题长期存在。

5、减少“空间”的浪费。土地是房地产企业的命脉，没有土地不会有开发项目，但是有了土地而闲臵，造成的资金浪费是巨大的，尽快编制开发计划，缩短报批报建时间是非常重要的。另外合理规划布局，提高容

积率和土地利用效率同样重要。

6、减少“信息”的浪费。在当今竞争日益激烈的情况下，公司内外充斥着大量的信息，应当从中汲取有用的信息，经过汇总、分析等处理，进行放大输出；但有些公司在信息闲臵方面的浪费是极其惊人的，需要从根本上进行变革，从信息的有目的搜集开始，经汇总、分析、存档、再输出的全过程中，找出不准确、不及时的浪费，并进行根除。

7、减少“组织”的浪费。合理搭建组织架构，尽力减少因机构重叠，职能重叠、职责不清、有章不循、业务流程的无序等方面的浪费，使生产经营要素能得到有效利用。

扁平化管理、业务流程再造、组织再造、过程管理等方法，都是工作流程化、规范化、职责化的有效措施，可以从某种程度上减少“组织”的浪费。

总之，2014年我一定会在董事长的带领下，在各位同事的帮助下，保持开放心态，积极进取，谦虚谨慎，努力做好各项工作，为公司的发展做出应有贡献！

5.房地产知识创新思路篇五

一、售楼员的定位

1、公司形象的代表

 代表公司面对客户  形象代表公司形象

 整洁的服装，甜美的笑容、中肯的建议会给客户留下良好的印象。

2、经营理念的传递者

3、客户购房的专业顾问

4、将楼盘推荐给客户的专家

“专”要求对房地产知识的了解，要有广泛的涉猎

5、将客户信息反馈给公司的媒介

6、市场信息的收集者  宏观市场  竞争楼盘  新开发项目

二、售楼员的服务对象

1、对客户的服务

 传递公司楼盘信息

 了解客户对楼盘的兴趣爱好  介绍优势卖点

 回答疑问（不单是楼盘） 售后服务

2、对公司的服务

对开发公司的服务（合作公司）公司文化的传播提供市场信息客户与公司沟通的纽带

三、售楼员的工作职责及要求

1、推广公司形象，传递公司信息

2、积极主动向客户推荐公司楼盘

3、具备高水准的服务素质  保持笑容  仪容整洁  耐心有礼

4、积极态度

5、有好的销售业绩

6、保持前台及服务区的整洁

7、及时反映客户情况

8、按时提交工作总结及相关数据

9、爱护公物10、11、12、13、14、15、严格遵守公司制度坚决服从工作调配与同事团结合作不断充实专业知识

保守公司机密，不透露公司发展战略，销售业绩，提成，佣金等机密。不售公司允许销售之外的房源]

四、售楼员的整体素质

一个中心——以客户为中心

二个能力——应变能力，协调能力

三颗心———热心耐心信心

四条熟悉——经济形势法规行情物业五必学会——调查算帐揣摩追踪掌握

五、综合能力的要求

1、观察能力

对客户的口头语言信号，身体信号、思考方式做出准确判断

2、语言运用能力

 态度好，诚意

 抓住重点  语气委婉

 语速适中，语调平稳，柔和  通俗易懂  不夸大其词  不贬低竞争楼盘  说话要留有余地

3、社交能力

亲和力，与客户交朋友

4、良好品质

从公司角度：积极的工作态度；

饱满的工作热情；善于同事之间的合作；诚实可靠；独立的工作能力创新

执行，服从管理虚心学习接受批评

从客户角度：外表整洁

有礼貌有耐心

亲切热情

能解答所有问题

正确传达楼盘信息

提供建设性，合理性建议关心客户利益耐心倾听客户意见

以上能力、品质、要求都基于以下三点：

做事的干劲用心投入

充沛的体力良好身体参与热忱，在工作中寻找乐趣

六、要克服的顽疾

1、言谈侧面重道理公式化，书面化

2、喜欢随口反驳

3、谈话无重点

4、言不由衷的恭维

5、懒惰

仪容仪表与行为规范

一、售楼员仪容仪表

1、男售楼员服饰

◎必须保持衣装整齐、干净、；

◎扣好纽扣，结正领带、领结或领花；

◎西服不宜过长或过短，一般以盖住臀部为宜，不要露出臀部； ◎衬衫袖口不宜过肥，一般袖口最多到手腕2厘米； ◎衬衫袖口要露出西服袖口3~5厘米，而且应扣上纽扣； ◎西服扣子一般是两个，◎穿西服时应穿皮鞋；

◎西装上衣的口袋原则上不应装东西，◎衣袋中不要多装物品； ◎皮鞋要保持干净、光亮；

◎头发常修剪，发角长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须要每天修脸，无胡茬为合格。

2、女性服饰

◎女式西服须做得稍微短些，以充分体现女性腰部、臀部的曲线美；如果是配裤子则可将上装做得稍微长一些，穿西装裙时不宜穿花袜子，袜口不要露在裤子或裙子之外。◎装饰：

化淡妆，要求粉底不能打的太厚，且要保持均匀，与其皮肤底色协调；眼影以上不易被明显察觉为宜，眼线不要勾画太重，眼眉要描得自然，原则上以弥补眉型中的轻描为主，不许纹眉或因勾描过重而产生纹眉的效果；涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准，并能使人体现出精神饱满和具有青春朝气；不留指甲，女员工不得涂色油在指甲上；忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水；头发要常洗，上班前要梳理整齐，可加少量头油，保证无头屑。整体要求，每天都要刷牙漱口，提倡饭后漱口。上班前不得吃有异味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲边缝不得藏有赃物。在为客户服务时，不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客人服务。提倡每天洗澡，换洗衣物，以免身体上发出汗味或其他异味。办公桌和接待桌上不宜摆放过多物品，凡是客人能够看见的地方都要时刻保持整洁。

二、售楼员行为举止

1、站姿

躯干：挺胸、收腹、紧臀、颈项挺直、头部端正、微收下颌。面部：微笑、目视前方。

四肢：两臂自然下垂，两手伸开，手指落在腿侧裤缝处。特殊营业场所两手可握在背后或两手握在腹前，右手在左手上面。两腿绷直，脚间距与肩同宽，脚尖向外微分。

2、坐姿

 眼睛目视前方，用余光注视座位。

 轻轻走到座位正面，轻轻落座，避免扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动乃发出响声。

 当客人到访时，应该放下手中事情站起来相迎，当客人就座后自己方可坐下。

 造访生客时，坐落在坐椅前1/3；造访熟客时，可落在座椅的2/3， 不得靠依椅背。

 女士落座时，应用两手将裙子向前轻拢，以免作皱显出不雅。听人说话时，上身微微前倾或轻轻将上身转向讲话者，用柔和的目光注视对方，根据谈话的内容确定注视时间长短和眼部神情。不可东张西望或显得心不在焉。两手平放在两腿间，也不要拖腮、玩弄任何物品或有其他小动作。两腿自然平放，不得跷二郎腿。男士两腿间距可容一拳，女士两腿应并拢，脚不要踏拍地板或乱动。

 从座位上站起，动作要轻，避免引起座椅倾倒或出现响声，一般从座椅左侧站起。离位时，要将座椅轻轻抬起至原位，再轻轻落下，忌拖或推椅。

3、动姿

 行走时步伐要适中，女性多用小步，切忌大步流星，严禁奔跑（危急情

况例外），也不可脚擦着地板走。

 行走时上身保持站姿标准。大腿动作幅度要小，主要以向前弹出小腿带出步伐。忌讳挺髋扭臀等不雅动作，也不要在行走时出现明显的正反“八字脚”。

 走廊、楼梯等公共通道，员工应靠左边而行，不宜在走廊中间大摇大摆。 几个人同行时，不要并排走，以免影响客人或他人通行。如确需并排走时，并排不要超过3个人，并随时注意主动为他人让路，切忌横冲直撞。 在任何地方遇见客人，都要主动让路，不可抢行。

 在单人通行的门口，不可两人挤出挤进。遇见客人或同事，应主动退后，并微笑着做出手势“您先请”。

 在走廊行走时，一般不要随便超过前行的客人，如需超过，首先应说“对不起”待客人闪开时说声“谢谢”，在轻轻穿过。 和客人、同事对面擦过时，应主动侧身，并点头问好。 上班时间不得在营业场所吸烟或吃东西。

 女性双手在腹前合拢，右手压左手上。极特殊场合才行45度鞠躬。行礼完毕要用热情、友好的柔和目光注视客人.4、交谈

 与人交谈时，首先应保持衣装整洁。交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容。

 站立或落座时，应保持正确站姿与坐姿。切忌双手叉腰、插入衣裤口袋、交叉胸前或摆弄其他物品。与他人讲话时，不可整理衣装、拨弄头发、摸脸、挖耳朵、抠鼻孔、搔痒、敲桌子等，要做到修饰避人。 严禁大声说笑或手舞足蹈；在客人讲话时，不得经常看手表。在他人后面行走时，不要发出诡异的笑声，以免产生误会。讲话时，“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”、“不用客气”等礼貌应说“对不起”待客人闪开时说声“谢谢”，在轻轻穿过。和客人、同事对面擦过时，应主动侧身，并点头问好。

 给客人做向导时，要走在客人前二步远的一侧，以便随时向客人解说和照顾客人。

 不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人、不得与客人争辩，更不允许举止鲁莽和语言粗俗，不管客人态度如何都必须以礼相待，不管客人情绪多么激动都必须保持冷静。称呼客人时，要多称呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐” 或“女士”，不知姓氏时，要用“这位先生”或“这位小姐或女士”。

 几人在场，在与对话者谈话时涉及在场的其他人时，不能用“他” 指他人，应称呼其名或“某先生”或“某小姐或女士” 无论任何时刻从客人手中接过任何物品，都要说“谢谢”，对客人造成的任何不便都要说“对不起”；将证件等递还给客人时应予以致谢，不能将证件一声不吭地扔给客人或是扔在桌面上。客人讲“谢谢”时，要答“不用谢”或“不用客气”，不得毫无反应。

 任何时候招呼他人均不能用“喂”。对客人的问询不能回答“不知道”，确不清楚的事情，要先请客人稍候，再代客询问；或请客人直接与相关部门或人员联系。不得用手指或笔杆为客人指示方向。在服务或打电话时，如有其他客人，应用点头和眼神示意欢迎、请稍候，并尽快结束手头工作，不得无所表示而冷落客人。如确有急事或接电话而需离开面对的客人时，必须讲“对不起，请稍候”并尽快处理完毕。回头再次面对客人时，要说“对不起，让你久等了”不得一言不发就开始服务。如果要与客人谈话，要先打招呼，如正逢客人在与别人谈话时，不可凑前旁听，如有急事需立即与客人说时，应趋前说“对不起，打扰一下可以吗？我有急事要与这位先生商量”如蒙客人点头答应，应表示感谢。谈话中如要咳嗽或打喷嚏时，应说“对不起”，并转身向侧后下方，同时尽可能用手遮住。客人来时，应讲“欢迎您光临”送客时应讲“请慢走或“欢迎您下次光临” 说话时声调要自然、清晰、柔和、亲切、热情，不要装腔作势，音量要适中。所有电话，务必在三声之内接答。接电话时，先问好，后报项目名称，再讲“请问能帮您什么忙？不得捣乱次序，要带着微笑的声音去说电话。通话时，手旁须准备好笔和纸，记录下对方所讲的要点，对方讲完时应简单复述一遍以确认。通话时，若中途需要与人交谈，要说“对不起“，并请对方稍候，同时用手捂住送话筒，方可 8

与人交谈。当客人在电话中提出问讯或查询时，不仅要礼貌地回答，而且应尽量避免使用“也许”、“可能”、“大概”之类语意不清的回答。不清楚的问题应想办法搞清楚后再给客人以清楚明确的回答，如碰到自己不清楚而又无法查清的应回答“对不起，先生，目前还没有这方面的资料。”如碰到与客人通话过程中需较长时间查询资料，应不时向对方说声“正在查找，请您再稍等一会儿”。通话完毕时，要礼貌道别，如“再见”“谢谢您”“欢迎您到××来”等，并待对方挂断后再轻轻放下话筒。客人或同事相互交谈时，不可以随便插话，特殊需要时必要先说“对不起，打搅您” 对客人的疑难问题或要求应表现充分的关心，并热情地询问不应以工作忙为借口而草率应付。客人提出过分要求时，应耐心解释，不可发火，指责或批评客人，也不得不理不睬客人，任何时候都应不失风度，并冷静妥善地处理。全体员工在公司内遇到客人、上级、同事时应主动打招呼问候。做到讲“五声”既迎客声，称呼声、致谢声、致谦声、送客声、禁止使用“四语”，即蔑视语、烦躁语、否定语和斗气语。凡进入房间或办公室，均应先敲门，征得房内主人的同意方可进入。未经主人同意，不得随便翻阅房内任何东西（文件）。在与上司交谈时未经批准，不得自行坐下。

房地产基础知识培训

一、常用建筑名词

1、五证两书：

五证：国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证

建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证

两书：商品房质量保证书、商品房使用说明书

2、七通一平：道路、上水、下水、煤气、热源、电、通讯通，地平

3、三通一平：水、电、暖通，地平

4、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

5、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

6、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

7、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

8、绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

9、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度

10、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位臵的控制线。

11、板式高层：板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。在南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。只有低容积率、高绿化率的设计才能更有利于发挥板楼的通风采光的优势，同时也使室内的户型更加方正。

12、点式高层：节约土地资源，房价较低.空间结构灵活，宜于改造.结构强度高，抗震性好.居高望远，视野开阔.13、层高（净高）：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家

在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

14、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

15、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

16、墙体厚度：一块标准砖长为240毫米，宽为115毫米，高为53毫米，一砖墙指墙厚为240毫米，半砖墙指墙厚为120毫米。（不包括水泥砂浆和粉刷层）

17、外飘窗：是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人

们拥有更广阔的视野,更大限度的感受自然,亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。

18、中空玻璃：是对传统单玻门窗的革新,是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故称中空玻璃,这种技术的运用使门窗的隔音,阻热,密封,安全性能都大大提高。

19、跃层：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式,这类住宅的特点是,内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法,住宅占有上下两层楼面,卧室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其它辅助用房可以分层 11

布臵,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接,跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面,即使朝向不好,也可通过增大采光面积弥补,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小.20、复式：复式住宅是受跃层住宅启发而创造设计的一种经济型住宅,这类住宅在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事,进餐,洗浴等,上层供休息睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层的地板.21、错层：一户内楼面高度不一致,错开之处由楼梯连接.22、玄观：玄关就是登堂入室第一步所在的位臵，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

23、楼间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离.通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据.24、日照间距系数:是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比

值。

25、产权证书：产权证书是指《房屋所有权证》和《土地使用权证》。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

26、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

27、二手房：二手房即旧房。新建商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房人，可以买一套别人多余的房；而另 12

一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己多余住房换取收益。

28、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

29、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费

者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

30、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

31、尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空臵房

中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

32、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空臵，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

33、城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活 13

聚居地。

34、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

35、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

36、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

37、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

38、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也

就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

39、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

40、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和

数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

41、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

42、起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表?×××元／平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。

43、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

44、一次性买断价：一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

45、定金：定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

46、违约金：违约金指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

47、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

48、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

49、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障 15

生活所设臵的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

50、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。套内建筑面

积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊的公用建筑面积。

51、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

52、净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

53、标准层：标准层是指平面布臵相同的住宅楼层。

54、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

55、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

56、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

57、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/ 2者。

58、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

59、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等

四项用地的总称。

60、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅

间绿地和宅间小路等的总称

61、其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括

非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

62、隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.16

63、房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分

以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。

64、建造商：建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。

65、发展商：发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。

66、代理商：代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机

67、征用价：指政府征用各种地产时（如农地、林地、市地等）向该地产的原使用者或所有者支付的赔偿额。

68、出让价：指政府将国有地产出让若干年，并一次性收取这些年的地租现值总额。

69、转让价：指地产使用者将其受让的地产转让出去时所收取的货币总额。

70、出租价：指地产所有者或使用者出租其地产每年收取的货币金额。

71、入股价：指地产所有者或使用者将其地产使用权入股与其他投资者进行合作开发或合作经营，双方所认可的价格。在目前情况下，为了搞活国有企业，土地管理部门对其土地入股有一个确认价，这个价不一定就是合作经营或合作开发双方所认可的价格。

72、评估价：是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。该价格也可以产生在地产不一定要发生交易，但又必须有价格、价值概念的情形下，如抵押贷款、清产核资等。

73、征税价：如果根据地产价值对地产占用人、所有人或使用人征税时，就要评估出该地产的价格。例如，土地增值税，本来是让交易双方申报成交价，但他们不申报或申报不实时，就要对其地产进行评估，为征税提供依据。

74、清产核资价：为会计核算的需要，地产未发生交易时，也要对该地产赋予一

定的价格。

75、补交价：指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。

该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。若今后按市场价格水平补交价款时，赢余就应放在市场交易价里。

76、确认价：是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格，也可以不是。

77、基准地价：指城镇各类各级土地或某区域内土地的平均价格。

78、标定地价：指城镇各标准地块的价格。

79、房地产估价：房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的体价程序，在综合分析影响房地产价格因素基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测或判断

80、住房公积金：我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。

81、安居工程：国家安居工程是党和政府为推动城镇住房制度改革，加快城市住

宅建设及解危、解困和建立住房新制度的重大举措。实施国家安居工程可以调动各方面的积极性，加快城镇住房商品化和社会化进程，促进城镇住房建设。

82、土地使用年期：凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

83、宗地图：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位臵、宗地内建筑物位臵与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

84、房地产抵押贷款：所谓房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥

有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮动利率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。

85、房地产交易：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。

86、房地产保险：房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险，因自然灾害和意外

事故造成房屋毁损的可能性随时都存在，为了尽量规避风险、减少经济损失，购买房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。

87、房屋所有权：房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋

事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处臵的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。

88、物业管理：建设部 1994 年发布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，房

地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘牧业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及环境容貌管理项目进行维护、修缮和整洁。

89、房改房：指国家机关、企事业单位在推进房改过程中，按各单位确定的分房原则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算），已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。

90、银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。

91、抵押贷款方式：抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。

92、质押贷款方式：质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而 20

向借款人发放贷款的方式。

93、保证贷款方式：保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式

94、剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。

95、商品房房价的构成：大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成：一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安臵、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。

二、建筑物的概念和分类

1、概念

（1）建筑的概念：建筑一词有两层含义：一是作为动词，指建造建筑物的活动；二是作为名词，指这种建造活动的成果，即是建筑物。

（2）建筑物的概念：有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。

※房屋是指有基础.墙.顶.门.窗，能够遮风避雨，供人在内居住.工作.学习.娱乐.储藏物品或进行其他活动的空间场所。

※构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如

烟囱.水塔.桥梁.水坝等。

2、建筑物的分类（1）按使用性质分类：

①居住建筑：是指供家庭或个人较长时期居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。（住宅分为普通住宅.高档公寓和别墅。集体宿舍分为单身职工和学生宿舍）

②公共建筑：是指供人们购物.办公.学习.医疗.旅行.体育等使用的非生产性建筑,如办公楼.商店.旅馆.影剧院.体育馆.展览馆.医院等.③工业建筑是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的建筑,如厂房.仓库等.④农业建筑是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的建筑,如料仓.养殖场等.（2）按层数或总高度分类

房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地平正负0以上计算;采光窗在室外地平以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上,(不含2.20米)的计算自然层数、假层、附层(夹层)、插层、阁楼、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间、不计层数、房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

住宅按层数分为低层住宅(1-3层)、多层住宅(4-6层)、中高层住宅(7-9层)、高层住宅(10及以上)公共建筑及综合性建筑,总高度超过24米为高层,但不包括总高度超过24米的单层建筑.建筑总高度超过100米的,不论是住宅还是公共建筑总和性建筑均称为超高层建筑。（3）按建筑结构分类

建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础,墙体,柱,梁,楼板,屋架等)组成的体系。

①砖木结构建筑,这类建筑物的主要承重构件是用砖木做成的,其中竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌,水平承重构件的楼板.屋架采用木材.这类建筑物的层数一般较低,通常在3层以下.古代建筑和五六十年代的建筑多为此种结构.②砖混结构建筑,这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构 22

件采用钢筋混凝土楼板.屋顶板,其中也包括少量的屋顶采用木屋架.这类建筑物的层数一般在六层以下,造价低.抗震性差,开间.进深及层高都受限制.③钢筋混凝土结构建筑,这类建筑物的承重构件如梁.板.柱.墙.屋架等.是由钢筋和混凝土两大材料构成.其围护构件如外墙,隔墙等是由轻质砖或其他砌体做成的.特点是结构适应性强,抗震性好,耐久年限长.钢筋混凝土结构房屋的种类有框架结构,框架剪力墙结构,剪力墙结构,筒体结构,框架筒体结构和筒中筒结构.④钢结构建筑,这类建筑物的主要承重构件均是用钢材构成,其建筑成本高,多用于多层公共建筑或跨度大的建筑.（4）按建筑物的施工方法分类

施工方法是指建造建筑物时所采用的方法.①现浇现砌式建筑.这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成.②预制.装配式建筑.这种建筑物的主要承重构件是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成.③部分现浇现砌.部分装配式建筑.这种建筑物的一部分构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,一部分构件(如楼板,楼梯)则采用在加工厂制成的预制构件.（5）按建筑耐久年限分类

耐久年限等级耐久年限适用范围一级 100年以上重要的建筑和高层建筑二级 50-100年一般性建筑三级 25-50年次要的建筑四级 15年以下临时性建筑

三、建筑结构

1、基础：基础是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及基础自重传给下面的地基。基

础必须坚固，稳定而可靠。

2、地基：地基不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土体或岩体，建筑物必须建造在坚实可靠的地基上，为保证地基的坚固，稳定和防止发生加速沉降或不均匀沉降，地基应满足以下要求：  有足够的承载力

 有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉3.有防止产生滑坡，倾斜方面的能力。

3、墙体：墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶，楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。墙的作用1.承重作用2.维护作用3.分隔作用4.装饰作用。对墙体的要求1.有足够的强度和稳定性2.满足热工方面（保温，隔热，防止产生凝结水）的性能3.具有一定的隔声性能4.具有一定的防火性能 ※墙体的类型

 按在建筑物中所处的位臵分为

外墙：外墙位于建筑物四周，是建筑物的维护构件，起着挡风、遮雨、保温、隔热、隔声等作用。

内墙：内墙位于建筑物内部,主要起分隔内部空间的作用，也可起到一定的隔声，防火等作用。

（2）按在建筑物中的方向分为纵墙：是指沿建筑物长轴方向布臵的墙

横墙：是指沿建筑物短轴方向布臵的墙,其中的外横墙通常称为山墙（3）按受力情况分为

承重墙：是指直接承受梁,楼板,屋顶等传下来的荷载的墙

非承重墙：是指不承受外来荷载的墙，在非承重墙中，仅承受自身重量并将其传给基础的墙，称为承自重墙；仅起到分隔空间作用自身重量由楼板或梁来承担的墙，称为隔墙。在框架结构中，墙体不承受外来荷载，其中，填充柱之间的墙，称为填充墙。悬挂在建筑物外部以装饰作用为主的轻质墙板组成的墙，称为幕墙。（4）按使用的材料

分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙

（5）按构造分为

实体墙：是用黏土砖和其他实心砌块砌筑而成的墙

空心墙：是墙体内部中有空腔的墙,这些空腔可以通过砌块方式形成,也可以用本身带孔的材料组合而成,如空心砌块等.复合墙：是指用两种以上材料组合而成的墙,如加气混凝土复合板材墙.4、柱：柱是建筑物中直立的起支持作用的构件，它承担，传递梁和板两种构件传来的荷载。

5、地面：地面是指建筑物底层的地坪，主要作用是承受人，家具等荷载，并将这些荷载均匀的传给地基，常见的由面层，垫层和基层组成。地面的名称通常以面层材料而命名。

6、楼板：是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，主要作用是承受人，家具等荷载，并将这些荷载及自重传给承重墙或梁，柱，基础。基本构造是面层，机构层，和顶棚。

7、梁：梁是跨过空间的横向构件，主要起结构水平承重作用，承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱或墙体上，但圈梁主要是为了提高建筑物整体构件的稳定性，而环绕整个建筑物墙体所设臵的梁。

8、屋顶：屋顶是建筑物顶部起到覆盖作用的维护构件，由屋顶，承重结构层，保温隔热层和顶棚组成

9、电梯

A、电梯的类型:按使用性质,可分为客梯,货梯,消防电梯,观光电梯.按行驶速度可分为高速电梯,中速电梯,低速电梯.消防电梯的常用速度大于2.5米每秒,中速电梯的速度为1.5-2.5米每秒,低速电梯的速度在1.5米每秒.B、电梯的设臵:首先考虑安全可靠,方便,其次是经济.应符合以下要求:1.7层以上(含7层)的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅,必须设臵电梯.2.12层以上(含12层)的住宅,设臵电梯不应少于两台,其中宜配臵一台可容纳担架的电梯.3.高层住宅电梯宜每层设站,当住宅电梯非每层设站时,不设站的层数不应超过两层.单元式高层住宅每单元只设一部电梯时,应采用联系廊联通.10、设备层：设备层是指将建筑物某层的全部或大部分作为空调安装，给排水，25

电梯机房等设备的楼层，它在高层建筑中是保证建筑设备正常运行所不可缺少的，高度在30米以下的建筑，设备层通常在地下室或顶层。

11、管道井：又称设备管道井，是指在高层建筑中专门集中垂直安放给排水，供暖，供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。

12、楼宇智能化：是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术，现代通信技术，现代控制技术，现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统，办公自动化系统和各种建筑设备等的综合管理。主要由三部分组成1.通信自动化2.办公自动化3.楼宇自动化

四、房屋面积测算

（一）房屋面积的种类

房屋面积主要有建筑面积，使用面积，成套面积，成套房屋还有套内建筑面积，共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，此外还有预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。

1、建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊，地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2.20m,下同)的永久性建筑。

2、使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影汁算。

3、套内建筑面积，是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。

4、共有建筑面积，是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。

5、分摊的共有建筑面积，是指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。

6、预测面积根据预测；方式的不同，分为按图纸预测的面积和按已完工部分结合图纸预测的面积两种。按图纸预测的面积，是指在商品房预售时按商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。按已完工部分结合图纸预测的面积，是指对商品房已完工部分实际测量后，结合商品房建筑设计图，测算出的房屋面积。

7、实测面积又称竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许的施工误差、测量误差造成的，也可能是工程变更(包括设计变更)、施工错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变等造成的。

8、合同约定面积简称合同面积，是指商品房出卖人和买受人在商品房预(销)售合同中约定的所买卖商品房的面积。

9、产权登记面积，是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。

（二）房屋面积测算的一般规定

1、房屋面积测算是指水平投影面积测算。

2、房屋面积测量的精度必须达到（中华人民共和国国家标准房产测量规范）规定的房产面积的精度要求。

3、房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单算术平均数作为最后结果。

4、量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具

5、边长以米(m)为单位；取至0.01m；面积以平方米为单位，取至0.01平方米。

（三）房屋建筑面积的测算

1、计算建筑面积的一般规定

（1）计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋。

（2）计算建筑面积的房屋．层高(高度)应在2．20m以上。层高(高度)是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

（3）同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。

2、计算全部建筑面积的范围

（1）单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上(含二层，下同)的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。

（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度2.20m以上部位计算建筑面积。

（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层汁算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

（5）房屋天面上，属永久性建筑。层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（6）挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有住走廊；两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

（7）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

（8）有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（9）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

（10）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。（11）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平投影面积计算。

（12）有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

3、计算一半建筑面积的范围

（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

（四）不计算建筑面积的范围

1、层高在2．20m以下(不含2．20m，下同)的夹层、插层、技术层和层高在2．20m以下的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安臵箱、罐的平台。

6、骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8、活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10、与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

（五）几种特殊情况下计算建筑面积的规定

1、同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不相同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

2、房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2．20m以上的部位计算建筑面积。

3、全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

4、与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

5、对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋。层高(高度)2．20m以上的部位计算：建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

6、楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

7、临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

8、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积 9．室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算

五、成套房屋建筑面积的测算(一)成套房屋建筑面积的内涵

对于整幢为单一产权人的房屋，房屋建筑面积的测算—般以幢为单位进行。随着同一幢房屋内产权出现多元化及功能出现多样，如多层、高层住宅楼中每户居民各拥有其中一套，除单一功能的住宅楼外还有商住楼、综合楼等，从而还需要房屋建筑面积测算分层，分单元、分户进行，由此产生了分幢建筑面积、分层建筑面积、分单元建筑面积和分户建筑面积等概念分幢建筑面积是指以整幢房屋为单位的建筑面积。分层建筑面积是指以房屋某层或某几层为单位的建筑面积。分单元建筑面积是指以房屋某梯或某几个套间为单位的建筑面积。分户建筑面积是指以一个套间为单位的建筑面积。分层建筑面积的总和，分单元建筑面积的总和，分户建筑面积的总和，均等于分幢建筑面积。成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积。

（二）成套房屋建筑面积的组成

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即建筑面积＝套内建筑面积十分摊的共有建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即套内建筑面积＝套内房屋使用面积下套内墙体面积+套内阳台建筑面积

（三）套内房屋使用面积的计算

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积

4、内墙面装饰厚度计人使用面积。

（四）套内墙体面积的计算

套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（五）套内阳台建筑面积的计算

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

（六）分摊的共有建筑面积的计算

1、共有建筑面积的类型

根据房屋共有建筑面积的不同使用功能(如住宅、商业、办公等)，应分摊的共有建筑面积分为幢共有建筑面积、功能共有建筑面积、本层共有建筑面积三大类。

幢共有建筑面积是指为整幢服务的共有建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等。

功能共有建筑面积是指专为某一使用功能服务的共有建筑面积，如专为某一使用功能(如商业)服务的电梯、楼梯间、大堂等。

本层共有建筑面积是指专为本层服务的共有建筑面积，如本层的共有走廊等。

2、共有建筑面积的内容

共有建筑面积的内容包括：作为公共使用的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

不计人共有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外 31

与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。

3、共有建筑面积分摊的原则

产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定进行分摊。

无产权分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

4、共有建筑面积分摊的计算公式

按套内建筑面积比例进行分摊，各套应分摊的共有建筑面积的计算公式如下：

﹠Si＝K．si K＝∑﹠Si／∑Si 式中﹠Si——各套应分摊的共有建筑面积； K—共有建筑面积的分摊系数；

Si—参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积

∑﹠Si；——应分摊的共有建筑面积(m2)；

∑Si一参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和

5、共有建筑面积分摊的方法

将房屋分为单一住宅功能的住宅楼，商业与住宅两种功能的商住楼，商业、办公等多种功能的综合楼三种类型，分别说明其共有建筑面积分摊的方法如下：(1)住宅楼：以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。(2)商住楼：以幢为单位，首先根据住宅和商业的不同使用功能，将应分摊的共有建筑面积分为住宅专用的共有建筑面积(住宅功能共有建筑面积)，商业专用的共有建筑面积(商业功能共有建筑面积)，住宅与商业共同使用的共有建筑面积(幢共有建筑面积)。住宅专用的共有建筑面积直接作为住宅部分的共有建筑面积；商业专用的共有建筑面积直接作为商业部分的共有建筑面积；住宅与商业共 32

同使用的共有建筑面积，按住宅与商业的建筑面积比例分别分摊给住宅和商业。然后将住宅部分的共有建筑面积(住宅专用的面积加上按比例分摊的面积)按住宅各套内建筑面积比例进行分摊；将商业部分的共有建筑面积(商业专用的面积加上按比例分摊的面积)，按商业各层套内建筑面积比例分摊至商业各层，作为商业各层共有建筑面积的一部分，加上商业相应各层本身的共有建筑面积，得到商业各层总的共有建筑面积，再将该各层总的共有建筑面积按相应层内各套内建筑面积比例进行分摊。

【房地产知识创新思路】推荐阅读：

房地产工作思路08-17

房地产销售基础知识08-17

介绍投资性房地产的账务处理相关知识06-21

房地产法课堂教学模式的创新实践08-26

房地产经纪合同房地产合同07-15

美国房地产开发经营及房地产价格评估考察09-16

房地产方案07-14

房地产档案08-18

房地产标语08-20

房地产项目08-31

>> 查看更多相关文档