物业管理问题论文

物业管理问题论文（8篇）

1.物业管理问题论文 篇一

一、物业收费篇

1、为什么物业公司一次性收取半年物业服务费？

答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如半年收取一次物业费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。同时根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业服务合同有约定的,物业公司可以按半年期预收物业费。

2、从什么时间开始计收我的物业服务费？

答：在规定交房日期内的，从业主办理交房手续当日起开始计算收取物业服务费；如果在通知的交房时期内，业主不按期接房，则以开发商通知或公告的交付截止日开始计收物业服务费；以后购置的房屋以开发商通知或公示的交房时间开始收取物业服务费。

3、按什么面积收取我的物业服务费？

答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业服务费。

4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗？ 答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。

5、我入住时应该签订什么协议或文件？ 答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《房屋接管验收表》、《业主信息登记表》、《入伙资料》等资料。

6、我们如何知道物业服务费都花在什么地方了？

答：物业服务费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)、公用部位的日常养护、维修及运行，小区公共秩序维护、公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业公司将每年向业主公布一次本小区收支账目，届时您可以详细了解物业服务费是如何花销的。

7、业主有权审查物业服务企业的收支吗？

答：没有。物业服务收费有两种方式：包干制和酬金制。只有酬金制收费方式下，业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰物业服务公司的正常运作。

8、装修需交哪些费用？

答：A、装修押金：2000元/户，裙楼商铺另行商定；

B、装修垃圾清运费： 普通住宅（含多层、小高层、高层）：300元/户；

类别墅（连排、复式住宅）：400元/户； 别墅（独栋、双拼住宅）：500元/户。（前期物业合同中另有约定的，按照合同执行）

C、装修出入证工本费5元/张、押金20元/张（押金凭证可退）。

9、为什么要交专项维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？ 答：根据国家《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。维修资金的使用，分为计划使用、一般使用和应急使用。由物业服务企业提出使用建议和财务预算，经业主委员会审定，报主管部门备案后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。

10、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业服务费，物业是否有权掐断住户的水、电供应？

答：物业服务公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。

11、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业服务费吗？

答：不可以。因为物业服务公司与开发商是具独立法人资格的两个公司，开发商的承诺与物业公司无关，物业服务费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。物业公司可以帮助业主、物业使用人向开发商/有关部门反映协调，争取尽早解决，但物业服务费仍需支付。

12、有线电视的缴费方式？

答：业主如想开通有线电视，需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续：具体收费项目及标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准，有线电视电话为： 有不明白的事宜，您可以电话咨询。

13、有的业主不交物业服务费，这对我有影响吗？

答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业服务费来支持的，如果有业户不交服务费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。

14、物业服务费里面包括了哪些费用？ 答：物业服务费包括：

服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业服务区域清洁卫生费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维护费用； 物业公司办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。

15、低层住户也要交电梯费吗？

答、最低楼层住户也要交纳电梯费用；物业服务协议另有约定以及业主大会与物业服务企业另有约定的，从其约定。

电梯费，更准确的来说应该是电梯运行维护费，指的是电梯日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行产生的电费、年检费、保险费、日常维护保养费等，但并不包括电梯的中修、大修和更新改造费用。这笔费用主要用于保障物业服务区域内电梯设备的正常运行、维护保养。

根据《物权法》的规定，电梯作为建筑物的共有部分，属于全体业主共有，每个业主对其既享有权利，也需承担义务，低层住户不能以不使用电梯为理由，不交纳电梯费用，即“不得以放弃权利不履行义务”。

电梯运行服务属公共性服务，并不是只供部分业主享用的特约性服务，不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本就降低。（一栋住宅，按所有权可划分为两部分，及专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于但各产权人而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特征是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业服务的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业服务企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。）

16、业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业服务费？

答：是的，要缴纳物业服务费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，无论你入住与否，物业服务公司已经提供了公共性的物业服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业服务费的。

17、小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？ 答：包含在物业服务费用里面（各中心根据自己中心实际情况答复业主）。

18、收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业服务费? 答：原则上是要全额缴交的。

（滨州地区：《滨州市住宅物业服务收费管理办法》第十条规定：前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应适当减免,减免比例不低于40%,差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。）

19、装修时为什么要交装修保证金？是按哪些相关标准收取？

答：根据《山东省建筑装饰装修管理办法》第34条和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为，以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定的金额为准。

20、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车服务费？

答：严格来讲是交纳场地服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。（滨州地区：《滨州市住宅物业服务收费管理办法》 第十五条规定： 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。地上停车位：25元/月/辆； 地下停车位：30元/月/辆）

21、物业服务费如何收缴? 其收费标准及收费方式? 答：于业主入伙时预收半年的物业服务费（以后按半年期预收），符合《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十一条，而且此收费已经在《前期物业服务合同》中约定。

22、小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？ 答：水景园林由物业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由物业中心具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业服务费中。如遇中、大修则需动用专项维修资金。

23、物业服务费是怎样计算出来的，测算标准是什么？

答：是依据《前期物业服务合同》、当地有关物业服务收费管理办法所约定之物业服务内容和服务质量要求而测算出服务费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业服务费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配的服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。

24、为什么物业服务费会这么高，是不是日后会随时变动？

答：小区现行物业服务费收费标准是由政府备案的，将随本市物业服务费指导标准调整而调整。

25、这里的水、电、天然气费定价是多少？

答：物业服务公司严格按照当地政府有关水电气费定价标准执行。其中，水费： 元/方；电费： 元/度；天然气费： 元/方（各中心根据本小区实际收费情况给予答复）。

26、房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？

答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业服务公司与业主的合同关系是对整体业主的合同关系。物业服务费是用于整个小区维修保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护服务将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。

27、我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？

答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾，搬运过程无撒漏等情况则予以退还。

二、物业服务篇

28、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？

答：《物业管理条例》第47条物业服务企业应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安保工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

29、物管服务包括哪些内容?有无专门的物管手册给客户? 答：物业服务公司在收取了物业服务费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：

（1）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；（2）公共绿化的维护；（3）公共区域环境卫生的维护；

（4）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；（5）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（6）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（7）物业服务档案和物业档案的保管；（8）其他管理事项。

如果您需要一些个性化服务，特约性服务将满足您的要求，当然您要支付相应的费用。

交房时，物业公司向业主提供《入伙资料》与《业业手册》和《房屋装饰装修服务协议》等文件资料，里面有物业日常服务各项事务的详细说明。

30、物业客服人员主要是干什么的？ 答：负责客服工作的策划；

负责入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档； 顾客来电、来访、报修、派单、投诉的受理和跟踪处理； 小区综合巡查； 物品出入控制； 进行客户走访和回访； 便民服务的组织与开展； 社区文化的设计组织； 顾客意见的征询与反馈； 顾客的档案管理； 物业服务费的催缴工作。

31、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交物业服务费？

答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业服务费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。

32、草坪或其他植物会定期整修吗？

答：会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。

33、房屋有问题找哪个部门？

答：可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据《住宅质量保证书》的约定与开发商联系履行有关房屋保修义务。

34、高层住户水压不够怎么办？

答：可以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉，也可以向所在小区物业反映，由物业人员代为联系相关部门进行情况说明及报修。

35、物业公司是否提供周到的家政服务？ 答：根据物业服务公司自身条件而定，详情可在入户时咨询物业公司人员，或留意小区内有偿服务公示栏。

36、问：“我不用请装修公司，自己找散工来做如何？”

答：因为房屋是您花费大量收入买来的最有价值的商品，也是业主财富的积累，为了确保您的房屋装修工程质量，建议您聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完毕，入住后出现质量问题，无法得到保修，同时浪费钱财。

37、问：“我装修时，搬运装修材料，是否可以使用电梯？”

答：可以使用电梯，但为了保护好全体业户的利益，对于大件物品（超高、超宽）须从楼梯搬运，搬运砂子、水泥时必须使用物业公司提供的专用设备，并做好电梯内地面的防护，不得散装或使用其他设备进出电梯，所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生，遵守正确的电梯使用规范。

38、业主入住后垃圾怎样处理？

答：对于生活垃圾，业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶内，装修垃圾不得投放到垃圾桶内，需业主用袋装好后并做好封闭，统一放在小区内指定的装修垃圾点内。物业公司会安排专人进行清理。

39、业主逾期收楼要承担哪方面的责任？

答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主个人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：

1、房屋不会因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。

2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用（加压费、电梯费等）等相关费用并不因业主不收楼而免除。

40、车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业公司应该承担什么样的责任？

答：车主享有车辆停放及对物业人员服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主车辆丢失存在一定的因果关系，则物业公司可能要承担一定的服务合同违约责任。

41、物业服务公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌？广告牌收入归谁所有？

答：可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业服务费的不足或支付物业公司一定比例的服务费用，剩余的用于补充专项维修资金。

42、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？

答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业服务费中。公用设施的中、大修、更新及改造使用从专项维修资金中列支。

43、别的小区物业服务费只有0.5元/平方米/月，我们小区为什么收费那么高？

答：

1、从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。

2、物业服务费是通过科学测算后,根据提供的服务标准及日常开支情况进行定位的,符合物业服务收费的“以支定收”原则。

44、物业公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？

答：物业公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业服务外，亦会因应客户的需求，适时提供其他便利业户的有偿服务，届时请留意物业服务中心公告的有关服务内容及服务收费标准信息。

45、业主委员会何时成立？有哪些责任与义务？

答：依据《物业管理条例》，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。在一个物业服务区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。

（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；

（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

业主委员会应履行以下职责：

1、召集并主持业主大会会议，报告物业服务的实施情况；

2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

3、执行业主大会的决议、决定；

4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

5、督临时管理规约的实施；

6、业主大会赋予的其他职责。

46、请告诉我你们的工作时间好吗？

答：每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。

47、宠物饲养的若干问题？ 答：本小区内不允许饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区宠物医院资料。业主在遛狗时应以绳束之及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。

48、我们如何投诉？怎样报修？

答：您如果要投诉个别服务人员时或进行房屋报修时，可以直接到物业服务中心投诉/报修，也可以提供拔打24小时客服电话/业主APP端及书信函件等形式进行投诉/报修。我们将进行调查、核实并及时向您反馈处理意见。物业公司收到您的报修后，维修人员在约定时间内赶到维修现场。业主专有部分维修将根据零部件成本收取适当费用，维修结束后，请在维修单上签署维修意见。倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业中心进行投诉。

49、为什么填写《业主家庭信息登记表》，如何保密？

答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出现紧急状况时，物业公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。

对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。

50、我家里跑水了，物业应负什么责任？

答：物业服务公司以提供物业服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《物业服务合同》赋予并作明确规定。假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。

51、物业是否对噪音施工有限制？

答：有。按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。

52、如业主在验房时，对房屋内各项指标存异议，业主可否不收房？ 答：按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在不足，应在《房屋交接验收表》中注明存在问题并约定修复时间，业主与开发商双方签字确认，由开发商整改小组负责解决。且房屋竣工后有质量保修期，相关问题可以得到妥善解决，所以并不影响房屋的交付。

53、电梯运行噪音问题？

答：电梯由专业的维保公司进行定期维修保养的同时，物业人员每天对电梯运行情况进行巡查，电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定范围之内，不会超标。

54、底层的屋顶清洁如何管理？

答：物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排相关人员定期清洁。同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。

55、物业工程维修承诺多长时间到位？

答：急修 20 分钟内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场。

56、物业公司何时正式工作？

答：物业公司在签订《前期物业服务合同》后即展开物业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业服务。

57、交房后装修公司进场需要办理什么手续？

答：装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证书、设计图纸等原件及复印件，且复印件上需加盖公司公章，到物业服务中心办装修备案手续。并缴纳相应的费用（如装修保证金、垃圾清运费、施工人员的出入证等）。

58、自来水水质如何保证？

答：本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的，水质经过自来水公司严格的检验。

59、出租车可否直接进入小区大门内？。答：可以（或不可以）。

三、工程维修篇

60、物业工程维修人员的工作是什么？ 答：对小区的公共区域进行小修；

共用设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应； 制订中修、大修计划； 向业主提供室内有偿维修服务； 二次装修期间进行装修管理服务； 日常工程的维修报修工作等。

61、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？

答：除业主专有部位以外的区域，根据《山东省物业承接查验实施办法》第十六条约定：

1、物业共用部位：包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2、物业共用设施：包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

3、物业共用设施设备：包括电梯、水泵、污水处理设施、消防设施、安防监控设施、避雷设施、路灯、楼道灯、电视天线、排水管线、供暖及空调设备等。

62、业主或物业公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？ 答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。

63、小修、中修、大修都包括哪些内容？

答：

1、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，但不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程；

2、中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，进行局部维修，且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房或设备的规模与结构的维修工程；

3、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。

64、户内结构是否可以改动？

答：户内隔离墙（12CM以下的）原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。

65、对讲机、配电箱、宽带接口、电话接口、电视插口？

答: 不可私自移动，如改动需到小区物业服务中心备案，不再列入保修范围之内。

66、厨房的天然气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面？ 答：天然气管道不可以更改，也不允许将管道藏在橱柜内。

67、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？

答：根据《建设工程质量管理办法》等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》。

68、电梯多长时间检修一次？检修需要多长时间？是否会影响住户？ 答：电梯每半月检修一次。检修时间由电梯运行状况与养护情况综合决定。检修时间将避开人流高峰期，不会影响住户使用电梯。

69、房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响？

答：小区房屋是按照国家的有关规范设计的，楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果，保证入住业主的正常生活。

70、厨房处是否做防水？ 答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏的厨房做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行防水处理。

71、业主要求提供房间布线图纸？ 答：可以找物业服务中心。

72、谁是解决住宅质量问题的责任单位？

答：本市住宅质量整治的基本原则是：“谁开发、谁负责”；市、区共同配合，以区为主的“具体解决属地化”原则。重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题。这就明确规定，承担住宅开发建设的房地产开发企业，是解决住宅质量问题的第一责任人，一旦发生住宅质量问题，房地产开发企业不可推卸，应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。

73、新建住宅交付使用必须达到的要求？

答：新建住宅及配套设施必须达到下列要求后，方可交付使用。(一)住宅已竣工并符合国家规定的技术标准和规范，能够满足使用要求；(二)住宅与城市道路有合理的联系；

(三)住宅生活用水纳入城市自来水管网。使用地下水的，须经有关部门批准；(四)住宅用电须纳入城市供电网络，不得使用临时施工用电和其他不符合要求的用电；

(五)住宅的雨、污水排放纳入永久性城市雨、污水排放系统。一时无法纳入的，要具有 建设行政主管部门审批同意的实施计划，并经有关部门同意后，可以在规定的期限内，采取 临时性排放措施；

(六)住宅所在区域必须按照规划要求配建公共建筑设施。由于住宅项目建设周期影响暂未配 建的，附近区域必须有可供过渡使用的公共建筑设施；(七)住宅周边做到场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离设施。

74、公共部位可以随意占用吗？

答：产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在共用部位乱堆乱放。如有违反，物业公司有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司会及时劝阻，避免影响您的正常使用。同时《物业管理条例》第51条约定：占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

四、装修管理篇

75、装修时需要办理哪些手续？ 答：装修流程如下：

（1）业户持有效证件到服务中心领取装修申请表，装修施工管理协议；（2）业户填写申请表，施工责任人出具施工单位营业执照、施工图、身份证复印件交服务中心客服助理，责任工程师审核；

（3）业户、施工责任人缴纳装修保证金、垃圾清运费等费用，签署装修施工管理协议；

（4）业主对室内水暖管线打压，对有防水要求的房间地面作闭水试验；（5）施工人员填写安全施工保证书和施工人员登记表，领取施工许可证、垃圾袋，办理施工人员临时出入证；

（6）客服助理、维修工、消防员、协防员追踪监督施工状况，巡视施 工现场，监控施工过程 ；（7）住宅装修竣工后及时进行消防验收，建议业主室内水暖管线打压，有防水要求的房间地面作闭水试验，服务中心客服助理会同业户验收住宅，签署验收意见；

（8）装修竣工验收合格后，服务中心客服助理退还押金.76、装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金？

答: 《物业管理条例》第53条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

国家有关法规规定，建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。对于共有部位，单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理，否则等装修完后，装修带来的损害已经形成，不但难以改正，也给业主安全带来威胁。实际生活中，有不少装修工人野蛮施工，破坏房屋主体结构，不考虑他人生活的方便、安全，不顾及对建筑物，设施设备的保护，不顾及对环境卫生的爱护，造成他人生命、健康、财产的损失，破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为，用装修保证金来制约。

77、装修时，业主能否擅自更改房屋结构？物业服务公司是否有权对外观部分（阳台、窗户等）进行统一规划？

答：根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要，物管有权对外观部分进行统一规划。

78、交房后是否统一时间准许业主装修？

答：统一安排装修，装修施工时间：7：00—12：00，14：00—19：00，已有业主入主时，晚间19时至次日7时，中午12时至14时，以及节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。若在非规定时间内施工，服务中心有权责令装修停工，并按有关规定处理,具体在《装修施工管理协议》里会有详细的说明。

79、住户进行室内装修有哪些注意事项？

答：（1）业主进行装修时需要向物业服务中提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到物业服务中心审批许可后方可按审批要求进行装修。

（2）装修施工必须按照批准的内容实施。装修施工不得改变或损坏房屋的结构、外观及公用设施、设备功能；不得影响公共设备设施、智能化系统的使用功能；不得因装修影响其他住户；装修过程中因搬运材料等原因造成公共部位（楼梯、地面、扶手、墙面、楼宇防盗门、楼梯间窗户、公共照明等）损坏的，应恢复原貌或照价赔偿。

（3）空调在服务中心指定位置安装，以确保建筑外观统一整齐。（4）安装空调必须使用足够强度的不锈钢材质，固定螺栓须经防锈处理，否则装修业户要承担由此造成的返工及其他损害（如下雨铁锈污染外墙、空调坠落等）。

（5）防盗门、防盗网按照服务中心的规定和要求进行安装。

（6）装修单位必须对所属装修人员的行为负责，装修人员进出小区必须佩戴《施工人员临时出入证》，衣着整齐，不得在非工作区逗留；严禁随地吐痰、喧哗、打闹、酗酒滋事，干扰他人正常工作和生活。

（7）若在装修过程中增加施工人员，必须由装修单位负责人到服务中心办理人员增补手续，填表交纳有关费用，办理临时出入证。（8）装修垃圾袋装扎口后，按服务中心指定地点堆放，严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所（包括公共走廊及公共区域），违者予以罚款。高空抛物者从重处罚。

（9）装修施工单位负责施工现场的消防工作，施工现场配备干粉灭火器。（10）在装修施工过程中，应对地漏、下水道等采取有效的防护措施，因施工原因造成堵塞问题，以及由此引发的渗漏或给他人造成损失的，由业主、装修企业承担一切责任。

80、装修时不是承重墙可以敲掉吗？框架结构内的墙可以拆吗？

答：根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第三章之相关规定，装修内容须经物业服务中心根据具体情况审批确定，未经审批不可私自违规施工。

81、业主询问关于装修的问题

答：《业主手册》里有办理装修程序的详细介绍，您可以查阅一下，如果还有不清楚的地方，可以打物业服务中心电话咨询。

82、卫生间是否要做防水闭水实验？

答：业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏，造成楼下业主投诉，给自己房屋装修带来维修损失，同时根据《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十一条规定业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益。

83、如果业主装修时铺设木地板，是否会影响屋门的开关？

答：木地板的高度一般为4公分，但实际装修中可降为2－3公分。这样将不会影响到屋门的开关。

84、我想把室内的对讲（暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器）移一移，可不可以？

答：建议业主不要改动。（暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动，可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果，且改动后不再享受保修）。

85、我是否可以对所属单元内进行拆改？

答：根据建设部110号文件，我们已在《装修管理规定》中详列了一些关于拆改的规定，（1）为保证建筑物结构和使用安全，严禁下列行为： ①改变房屋承重结构及配套设施的使用功能； ②在承重墙、梁、柱、天花、地面上打孔；

③不适当增加楼面荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具等； ④将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； ⑤破坏地面防水层； ⑥将生活污水排入雨水管道；

⑦扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； ⑧擅自改动、暗藏燃气管道设施；

⑨自行改造或增加用电负荷、乱拉乱扯临时用电线路； ⑩拆改供水、供暖管道和供电设施；（2）为保持统一美观，严禁下列行为： ①改变建筑外立面，在非承重墙上开门、窗；

②在建筑物外立面剔凿、涂刷、镶贴、加装、改变外形尺寸、安装广告牌及其他等行为；

③窗户加装防盗网（要求：防盗网装在窗内），改变窗的款式和颜色； ④开放式阳台、露台封闭；

⑤擅自占用公共场所（地），在公共走廊等公共场所（地）上进行任何形式的搭建、安装和铺设； ⑥搭建建筑物、构筑物；

以上行为和其他不经批准私自改变房屋结构及用途者，除恢复原状、扣除装修保证金外，业户及装修单位还应该承担由此产生的其他损失和因此而产生的一切法律责任。

86、我的装修垃圾如何清运？

答：物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走，但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后，堆放在我们指定的装修垃圾场地点，不得占用公共区域；关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照《装修管理规定》规定的时间。

87、我可以拆改供暖、煤气么？当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞，我该负责吗？

答：根据中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定：“装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。另，因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失，应由装修人负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”

88、装修都需要什么图？

答：需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图，若上下水改动，还需要给水系统平面图。

89、我想把室外部分设施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？

答：2003年5月1日，建设部颁发的110号文中规定，房屋外立面一律不得拆改。

90、业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续？（包括自装）答：装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明，这也在一定程序保证业主的利益，为装修后业主入住生活把好第一道关，如业主执意要聘请该装修商，考虑可以找具备资质的装修公司挂靠，这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果（最低限度要求业主写承诺书）。

91、业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗？

答：不可以。因上述事项均在是装修范畴之内，故上述事项均须先报方案，工程部审批后，到安保部办理进场施工人员证件后，方可开始进行。工程完成后，应将所产生的垃圾及时清离小区。（涉及消防安全问题要配备灭火器）特别提醒：装修地板、铺地砖时可能因您的不注意，而对管道施工破坏造成跑水，浸水事故。

92、装修人员可以在我家住吗？

答：为了业主和小区的安全不建议装修人员留宿在现场。如必须留宿，请留宿人员到物业中心做登记。

93、卫生间为什么在装修时还要做防水？

答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装修时要求装修商重做防水。

94、阳台、窗户是否可以安装防盗网？

答：不建议业主安装防盗窗，如业主执意要安装时，不允许安装在室外，应安装在室内或安装隐形防盗窗。

95、业主可以对排烟道进行改造处理吗？ 答：不可以改造。

五、安全保卫篇

96、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理？

答：物业公司物业服务费包含了秩序维护费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。

物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及检查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。

出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。

97、装修期间如何控制人员出入？ 答：装修工人凭证件出入。

98、小区有何措施保护住户安全？ 答：首先，在硬件方面设立防范措施，包括围墙设红外线防越系统，小区楼层门安装门禁及对讲系统；小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心，其次，在非技术防范层面，设专职保安人员24小时值班、巡逻，在重点部位重点监控；物业公司会有完善的应急措施，并有针对性地采取安全防范措施，人防、技术防范有效结合。

99、怎样防止小商小贩进入？

答：大门门岗保安会对进入小区的所有非业主进行询问。通过后方可进入小区。

100、出现紧急情况，物业可以破门而入吗？

答：出现紧急情况，必须采取紧急避险措施时，紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害，具有正义合理性。因此我国《民法通则》对此行为予以认可。《中华人民共和国民法通则》第129条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是因自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”物业服务者在进行如下物业服务活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：

1、为救助人命造成的必要财产损失；

2、为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失；

3、为抓捕违法犯罪分子，制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。

101、怎样保证住户的安全？有什么安防设施？物业提供怎样的安防服务标准？

答：每个住户单元的防盗、防灾报警装置通过网络系统与服务中心的监控计算机连接起来，实现不问断监控。一般来说，安防报警包括：门禁系统、火灾报警、煤气泄漏报警、紧急求助、闭路电视监控、对讲防盗门系统等。物业提供24小时巡查，人防与技防相结合。正常情况下，如接到紧急求助，保安人员会在5分钟内电话或通过可视对讲机和业户确认，15分钟内赶到现场，时间可能会尽量提前。

102、小区内停车被划或被盗，物业该负责吗？

车辆的停车费非业主理解的车辆保管费，车辆属于业主私有财产。在车辆管理中有两种概念，一是停车费，二是车辆保管费，如果物业与业主另行签订了车辆保管协议，其车辆损失由物业承担。

至于车辆丢失的赔偿问题，要看具体原因，如果物业公司服务人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的因果关系，则物业公司有可能要承担一定的赔偿责任。

六、交房篇

103、到物业交房时业主需要带的证件以及费用？

答：交房时业主需要带的证件：居民身份证、户口本、如是委托他人需要委托书、照片，及地产提供的交房许可证。

费用：预交半年物业服务费等。具体情况会在开发商寄出的《交房通知书》里详细说明。

104、入伙业主未带地产开具的《交房许可证》

答：向业主简要说明，并与销售部沟通查询此户是否具备交房条件。如销售部确认可以进行交房的，由销售部提供交房许可证后，可继续办理入伙手续。如销售部确认未达到交房许可的，告知业主先到售楼处办理相关手续后，带《交房许可证》到物业处办理入伙手续。

105、业主委托他人代办入伙手续

答：应出具：业主授权委托书、业主身份证件及代办人身份证件原件，同时核对授权委托书与合同原件上的签名。

106、业主委托他人代办入伙手续，而无授权委托书

答：无业主授权委托书，不能代办入伙手续，向代办人委婉解释说明。

107、业主为未成年人的

答：应由其法定监护人代为办理，并需要出具《户口簿》证明其法定监护人关系，及代办人身份证件原件。

108、问“为什么要签订《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》？” 答：根据国务院《物业管理条例》的规定“为维护全体业主的共同利益，避免个别业主的行为侵害其他业主的合法利益，同时明确物业服务内容和标准。”

109、问“《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》有何区别？” 答：《临时管理规约》规范全体业主公共行为，《前期物业管理服务协议》明确物业服务内容和服务标准。

110、问“《临时管理规约》、《前期物业服务协议》以何为依据？有效期到什么时候？”

答：“《临时管理规约》、《前期物业服务协议》都是依照国家建设部示范文本制定的。” “临时管理规约有效期：自首位业主签字承诺起生效，至业主大会成立后修订新的管理规约。”

“《前期物业服务协议》有效期：自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业服务公司签定新的《物业服务合同》生效时止。

111、问“是否可先验房再签约？”

答：“为了提高交房效率，把签约手续放在验楼手续之前”。

“签约之后验楼发现问题，我们会记录并及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改”。如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。

112、问“是否可先验房再交费？”

答：“为了提高交房效率，把收费手续放在验楼手续之前”。

“交费之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经交费就不去整改”。如业主仍坚持，可请现场咨询人员处理。

113、业主办理交房手续时未带现金

答：“由于我们现场办理交房无法办理银联刷卡，所以只能缴现金，请您谅解。”

“您可以先到附近银行取款，回来后直接到我这里办理交费手续。” 将该业主的《入伙工作》单独存放在一边，并告知接待人员处理。如业主坚持，可请现场咨询人员处理。

如现场可以办理银联刷卡的，直接请业主刷卡交房。

114、问“是否可不办理银行托收服务费手续？” 答：“如果考虑您今后交费的便利性，建议最好办理银行托收。”业主坚持不办理的，可以同意不办理。

115、问“收取的服务费标准是否已办理物价局备案报批手续？” 答：“我们已根据相关规定实施相关报备手续。”

116、业主询问整改问题何时可以完成？

答：“为最快完成整改，我们专人跟进整改问题，最迟在第二天上午把问题交到施工单位，施工单位根据收楼先后顺序进行整改。但集中交房期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定的时间，我们将一个星期内答复。”

白问百答补充问题

1、为什么要成立业主委员会？

答：由于住宅产权主体多元化的状况，决定了一个区域、一幢住宅内的各个业主之间既有个体利益，也有整体利益。这样，就需要一种既能维护全体业主的共同利益，又能兼顾单个业主利益的新型管理机制。在政府房地产主管部门的指导下，通过业主委员会来发挥业主自治管理物业的作用，有利于这一目标的实现。

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

2、业主委员会何时成立？程序如何？

答：一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。

(1)共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；(2)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；(3)住宅出售已满两年。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

(1)成立业主委员会登记申请书；(2)业主委员会委员名单；(3)业主委员会章程。

区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合《物业管理条例》规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。业主委员会自区、县房地产管理局核准登记之日起成立。

3、业主委员会有哪些主要职责？

答：业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：(1)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；(2)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；

(3)依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务计划、财务预算和决算；(5)听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动；(6)监督公共建筑、公共设施的合理使用；(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

4、业主委员会如何委托物业管理企业管理物业？

答：物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。由于物业管理是专业化的管理服务，根据规定，业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业，并与其签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当载明以下主要内容：(1)业主委员会和物业管理企业的名称、住所；(2)物业管理区域的范围和管理项目；(3)物业管理服务的事项；(4)物业管理服务的要求和标准；(5)物业管理服务的费用；(6)物业管理服务的期限；(7)违约责任；

(8)合同终止和解除的约定；(9)当事人双方约定的其他事项。

物业管理服务合同的期限为两年。物业管理服务合同期满两个月前，合同双方应明确是否续约。

5、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定？ 答：物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：(1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务；(4)保洁服务(5)保安服务

(6)物业维修、更新费用的帐务管理；(7)物业档案资料的保管。

6、业主管理规约有什么效力？

答：业主管理规约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主管理规约。业主管理规约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主管理规约生效之日起十五日内，将业主管理规约向物业所在地的区、县房地产管理部门备案。业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。

业主管理规约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。业主、使用人违反业主管理规约，应当承担相应的民事责任。对违反业主管理规约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

7、什么是住宅的自用部位及自用设备？ 答：住宅的自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；住宅的自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。

8、什么是住宅的共用部位、共用设备、公共设施？

答：住宅的共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

住宅的共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。

住宅的公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。

9、什么是前期物业管理？有什么规定？

答：前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定：

(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定业主临时管理规约，与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区、县房地产管理部门备案。(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当讲业主临时管理规约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书、住宅质量保证书等作为住宅转让合同的附件。

(3)业主临时管理规约不得与法律、法规相抵触。

(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用房屋维修基金。

(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。

业主临时管理规约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主管理规约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。

住宅出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其改正，可以并处以罚款。

10、物业管理服务收费的标准有何规定？ 答：物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：

前期物业管理阶段的物业服务费收费标准应符合政府主管部门的相关规定。

召开业主大会，成立业主委员会的物业项目，其物业服务费收费标准由物业服务企业和业主协商确定。

11、物业管理服务收费包括哪些项目？ 答：物业管理服务收费包括下列项目：

(1)管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；

(2)房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；(3)保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；(4)保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；(5)维修费，用于物业维修服务所需的费用等。

12、物业管理服务费可以预收几个月？业主或使用人未按时交纳，如何处罚？

答：物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过六个月。业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按约定加收滞纳金。未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不予支付。

13、业主办理入户时，应向物业管理企业交纳哪些费用？ 答：业主办理入户时，需按下列规定交纳物业管理费：

业主购买期房，应交付自住宅交付使用之日（按住宅局签发的住宅交付费用许可证为准）起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过半年的物业管理服务费的预付款； 业主购买现房，应交付自转让合同生效之日起至办理入户手续时的物业管理服务费和不超过半年的物业管理服务费预付款。业主入户后，预付不超过六个月的物业管理服务费。

业主或使用人装修住宅，应事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。

物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。其他部门委托物业管理企业代办收费的，应经物业部门认可。业主在交付时，可向物业管理企业提出验看代办委托的物价部门认可的有关证明。

开发企业为房屋添置的所有设施，应按规定计入房屋转让总价格中，不应在业主入户时，另增收费项目。

14、居住物业报修和维修有哪些规定？

答：物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的，按下列规定执行：

(1)接受委托的物业管理企业，应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修，也可直接到报修点报修。

(2)业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业管理企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理；接到一般项目报修的，应在72小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

1)急修项目分为：

A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险； B、因室内线路故障而引起停电和漏电； C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水； D、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水； E、电梯故障，不能正常行驶；

F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；

G、其他属于危险性急修项目。2)一般项目分为： A、各类钢、木们窗损坏； B、水卫设备零件损坏； C、屋面渗漏水；

D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。

(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的，物业管理企业不得拒绝修理。

(4)急修以及维修项目在两工以下的维修费用，由报修人认可签字后，按规定列支；除此以外，共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的，需经业主小组认可后予以维修，费用按规定列支。

(5)物业维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。

15、业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为？违者将承担什么责任？

答：业主使用人在物业使用中禁止下列行为：(1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

(2)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；(3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

(4)侵占绿地、毁坏绿化；(5)乱设摊、乱设集贸市场；(6)乱倒垃圾、杂物；

(7)在建筑屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；(8)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；(9)法律、法规禁止的其他行为。

违反上述(1)、(2)、(3)禁止行为，由区、县房产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定(4)、(5)、(6)、(7)、(8)禁止行为，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关的法律、法规处罚。

16、改变住宅使用性质有什么规定？

答：住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。违反上述第一款规定，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述第二款规定，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。

17、占用物业管理区域内的道路、场地，有什么规定？

答：任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。

除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车在物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。

违反上述第一条规定，由区、县房地产管理部门责令其期限改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。

18、利用物业设置广告等经营性设施，有什么规定？

答：利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签定协议，并支付设置费用。

按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。利用物业设置的公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。

违反上述第一条规定，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。

19、物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督？ 答：物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，如发现有违反法律禁止的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

物业管理企业违反上述规定，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。

20、物业管理企业应当如何履行自己的职责？

答：物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

(1)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务计划，实施管理服务；

(2)在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

(3)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施进行养护；

(4)发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

(5)接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

(6)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；(7)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；(8)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

(9)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；

(10)按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

除上述规定外，物业管理企业应当配合居民委员会会做好社区管理、社区服务的有关工作。

物业管理企业违反上述规定，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。

21、物业维修基金如何设立和使用？ 答：商品住宅出售时应当设立物业维修基金。

物业维修基金设立的具体标准和办法由各地人民政府规定。

物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。

业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。

22、物业维修、更新费用的承担有什么规定？

答：物业维修、更新费用根据不同的维修、更新内容或责任按下列规定承担：

(1)住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；(2)住宅共用部位和共同设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支；

(3)公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积的比例共同承担，在物业维修基金中列支。

住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区、县房地产管理部门应当督促限期维修。

物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。已售公有住宅的公共设施维修、更新费用，按照市人民政府的规定执行。

23、住宅的共有部位、共有设备维修时，相邻业主、使用人应如何配合？ 答：住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

因物业维修、装修造成相邻业主、使用人自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

24、物业管理服务具体事项包括哪些？ 答：各项物业管理服务包括的具体内容是：

(1)房屋设备运行服务是指电梯、水泵、电视监控系统、有线对讲系统、电视接受系统、避雷、消防、污水处理系统等设备的运行服务。物业管理企业应按照合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务，定期对房屋设备进行保养，保证设备的完好和正常运行。电梯维修保养时，应保证每幢房屋有一台电梯正常运行。

(2)保洁服务是指为保持物业管理区域内房屋共用部位和公共场、绿地的整洁而进行的管理服务。一般包括楼道、走道、门厅、屋顶、天台等部位的定时清扫，内墙壁的除尘，公共门窗的擦洗，绿化、园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。合同中的保洁服务应根据不同物业的保洁要求，明确保洁内容、要求及收费标准。

(3)保安服务是指为维护物业管理区域内公共秩序而进行的防范性巡视、值班。物业管理服务合同中的保安服务应根据不同物业的保安要求，明确保安的内容及收费标准。

(4)物业维修、更新费用的帐务管理，是指本物业管理区域内所涉及的物业维修、更新费用按幢立帐、按户核算的帐务管理。

(5)物业档案资料的保管，是指物业管理区域内各类物业、设施的验收、接管档案（图、卡、册），物业分户产权清册，租赁清册，业主、使用人情况表，共用设备、公共设施运行、保养、维修记录，帐务等资料的保管。

25、物业服务的范围有哪些

小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。

根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

26、物业可以要求业主预交物业费吗？

按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。

27、物业公司可以为任何小区提供服务吗？

不可以，看等级。物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。

28、业主有权对物业公司的收支进行监管码？

没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。

29、业主能基于房屋质量问题而拒交物业费吗？

在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人；而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责。因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

30、交房后未装修，可以拒交物业费吗？

在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。

最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

31、业主不交物业费，物业可以停水停电吗？

供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。

32、物业公司可以对业主进行罚款吗？

不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

33、不能罚款，物业对于不守约的业主该做如何处理？

物业公司可以通过与业主签订物业服务合同，约定违约行为和违约金，一旦业主违反合同约定，乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车，物业公司就能要求业主支付违约金，以此作为处罚的手段。

同理，业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约，以此规范业主的行为。

34、业主家被盗，物业公司有赔偿责任吗

这个事情得分情况讨论。

《物业管理条例》第四十七条，“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”

但是，保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。

35、住在低层的业主也需要交电梯费吗？

全体产权人分摊。高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。

一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。

自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

36、业主不在家，物业有义务代收快递吗？

一般情况下，如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹；若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。

2.物业管理问题论文 篇二

一、前期物业管理存在的问题

“前期物业管理的实践流程虽然是理论流程, 灵活精简, 但是一些必要的环节是不能删减的, 否则会为后来的物业管理日常工作带来很多不便, 甚至是灾难。”纵观我国近几年物业服务企业进行前期物业管理的状况, 我国物业服务企业在前期物业管理中存在的问题主要有以下几点:

(一) 物业管理方案未文件化。

前期物业管理方案指进行前期物业管理的具体计划。因为前期物业管理的复杂性和繁琐性, 前期物业管理方案是前期物业管理工作正式运作的规范性文件, 它可以称为是前期物业管理活动的命脉, 它不允许有任何的差错。因此, 明确前期物业管理方案对做好前期物业管理具有重要作用。然而, 由于物业管理行业的通性——低利润, 以及物业管理行业部分从业人员专业素质不高, 很多物业服务企业选择凭经验行事, 并未将前期物业管理方案文件化, 这就可能导致前期物业管理工作的开展存在遗漏, 最终为后来的日常物业管理埋下隐患。

(二) 解决业主疑难的相关法律文件准备不齐全。

物业管理行业在我国是一个新兴的朝阳行业, 正是因为它的新, 它在我国的发展还面临很多的困难, 例如业主的物业管理意识淡薄、物业管理法律法规还存在很多的空白, 其中业主的物业管理意识淡薄是物业管理行业发展中诸多问题的根源所在。为什么要交物业服务费;为什么我交了物业服务费, 物业服务企业为我更换室内的灯泡还要收费用;为什么不可以在楼顶种植蔬菜等这些业主的疑问是物业服务企业在工作中经常遇见的。向业主解释清楚这些问题是物业服务企业的义务, 同时也是物业服务企业必须解决的问题, 因为如果物业服务企业解释不清楚这些问题, 这就有可能导致业主据此拒交物业服务费用。

(三) 接管验收不科学。

我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》, 旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段, 然而在二十多年后的今天, 我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观, 严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善;另一方面物业接管验收小组未成立, 在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员, 他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收, 主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行, 甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业, 还是从另一个物业服务企业处接收原有物业, 物业服务企业都要严格进行物业接管验收, 因为这不仅是对业主合法利益的维护, 也是对物业服务企业合法利益的维护。

(四) 部门设置不合理。

虽然物业服务企业的部门设置各不相同, 但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业, 因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善, 导致业主在有疑问时不知道找哪个部门, 从而形成对物业服务企业整体的印象不好, 并影响以后对物业服务企业的印象, 最终可能导致合作关系的破裂。

(五) 前期物业管理的概念理解不清晰。

物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病, 也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍, 同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现, 认为前期物业服务合同一旦签订, 业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系, 进而损害了业户的合法利益。

(六) 公关工作不到位。

随着市场经济的不断发展成熟, 经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切, 物业服务企业作为成员之一, 它同样需要同其他各个成员之间的联系, 同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业, 因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而, 在我国物业管理中, 特别是前期物业管理中, 物业服务企业的公关工作差强人意。

二、对策分析

(一) 房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。

房地产开发企业作为新建物业的大业主, 前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩, 同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了, 而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻, 因此, 房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题, 房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则, 在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩, 不得只顾自身利益而忽略业主利益, 聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业, 不得私下串通物业服务企业损害业主利益;其次应该履行其职责, 房地产开发企业是新建物业的大业主, 它拥有业主的所有权利, 例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案, 设置完善的部门。

(二) 完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。

制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设, 地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年, 我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现, 这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航, 而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善, 但是仍然存在许多法律空白, 需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。

(三) 加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。

物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子, 也是盈利性企业, 但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天, 各行各业的生存空间愈来愈狭小, 而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间, 如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值, 加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设, 提升物业企业公关能力建设, 培养物业企业文化建设, 加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。

(四) 政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。

一方面政府部门加强对物业管理行业的监管力度。政府部门作为行政机关, 作为人民权利的执行机构, 它有权利和义务监督管理市场经济下的各行各业。物业服务行业作为我国的一个新兴产业, 它更加需要政府部门的监管, 特别是物业服务企业对相关法律法规的执行;另一方面加强对业主物业管理知识的宣传力度。根据调查数据和亲身经历, 我国大部分业主对物业服务这个行业不了解, 尤其是内陆地区, 有些业主认为物业服务是房地产开发商的一个强制绑定服务, 有的认为物业服务是房地产开发商提供的免费服务等。物业服务行业收费难和物业服务企业和业主之间的矛盾纠纷和业主物业服务意识不强也是有很大关系的。培养业主物业管理意识不仅是物业服务企业解决收费难和解决业主和物业服务企业之间矛盾的一种重要方法, 也是业主维护自身权利的一种重要方法。

参考文献

[1]刘刚.浅析物业管理的前期介入[J].中国物业管理, 2009.7.

[2]赵云星.物业管理前期介入与物业承接[J].中国物业管理, 2005.1.

3.物业管理问题的政府对策研究 篇三

关键词：物权法；物业管理；问题；政府对策

一、概述

传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。[1]我国物业管理产生于改革开放以后，其产生主要是为了满足城市住宅小区的物业管理需要。物业管理市场离不开政府的适当介入。首先，物业管理服务合同难以充分体现意思自愿。住宅小区物业管理是现代物业管理的主要方面，作为多数人一方的业主在签定物业管理合同时只能实行代表人或者其它类似制度，难以保证物业管理合同的平等性、有偿性。特别是前期物业管理合同，是在业主完全虚位的情况下产生的，没有政府管理部门的适当介入，业主的利益就更无法得到保障。其次，物业管理市场普遍存在失灵现象。[2]突出表现在垄断和限制竞争以及信息失灵两方面。垄断和限制竞争的产生既有房地产建设单位固有垄断地位方面的原因，也有市场不充分、不完全的原因，政府因素也不时在发挥着作用。就物业管理关系双方当事人而言，一方业主为多数人，且经常为自然人，而另一方为物业管理企业，双方所掌握的物业管理信息的质与量根本无法相比，这必然影响到双方的实质平等。最后，存在于物业管理对象之上的建筑物区分所有权具有社会性。通说认为，[3]建筑物区分所有权包括三要素：专有部分所有权、共用部分持分权和成员权。其中成员权直接涉及到人与人之间的关系问题，与社会公共秩序具有密切的联系，带有明显的社会性。

《物业管理条例》第5条规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。新颁布的《物权法》第70条则规定了建筑物区分所有权。但是，目前的物业管理过程中不时地发生各种纠纷，政府物业管理部门的具体监督管理措施有必要根据物业管理市场的内在需要进行适当的调整。为充分实现《物权法》赋予业主的建筑物区分所有权，构建和谐小区生活，本文对当前物业管理中存在的主要问题进行了系统分析，探讨了政府物业管理主管部门的具体应对措施。

二、当前物业管理中存在的主要问题

近年来我国物业管理纠纷数量呈现出日益上升的趋势，涉及的内容非常广泛，覆盖面包括物业管理费、小区安全卫生、物业管理企业服务质量、物业管理合同效力以及小区停车位等。笔者认为，物业管理问题之所以成为被普遍关注的社会问题，主要原因包括以下几方面。

1.业主普遍对物业管理制度认识不足

在我国，物业管理历史相当短暂，作为物业管理重要权利基础的建筑物区分所有权与传统所有权差异巨大，即便在理论上对其性质都还未能形成统一的认识。因此，一般业主对物业管理问题就更难以理解与把握。具体表现在许多业主对业主大会和业主委员会的认识不清，在物业管理过程中很少参加业主大会，对业主委员会的产生也漠不关心，理不清业主委员会和物业管理企业之间的关系，不能主动向业主委员会反馈信息、提供意见，而在遇到物业管理纷争时又常常简单地以拒绝交纳物业管理费来对抗，不能合法行使自己的正当权利。此外，在传统计划经济体制下，公有住房的物业管理是由使用人所在单位免费提供的，私人独门独院住房的物业管理则完全是由所有权人自己进行的，而现在要他们自己掏钱买物业管理服务，一时在思想上还很难接受，对物业管理不免会产生抵触情绪。许多业主的消费观念还难以适应市场经济的迅速发展，也难以适应我国不动产使用管理制度发展的内在客观需要。

2.公用基础设施检查验收机制不合理

根据《物业管理条例》第28条规定，物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。但是根据《物业管理条例》第21条规定，在业主和业主大会产生之前，物业管理企业通常都是由建设单位自己选聘的，尽管《物业管理条例》第24条又规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并强调住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但是由于该条同时规定，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这就致使实践中前期物业管理企业大多是由建设单位直接选聘的，或者完全是由建设单位直接组建的。由于和建设单位之间的特殊关系，物业管理企业就根本不可能去履行自己的检查验收义务，致使许多瑕疵工程或者根本就不存在的工程被接受了，然后再由公共维修基金支付相应的所谓维修费用，这极大地损害了广大业主的合法权益，也为以后的物业管理留下了众多“后遗症”，诸如商品房质量瑕疵、管线布局不合理、小区停车位不足或不合理、小区绿化不达标和缺乏必要的公共娱乐设施等。

3.物业管理关系被扭曲、服务质量低下

如前所述，前期物业管理企业都是由建设单位直接选聘或者组建的，另外，根据《物业管理条例》24条规定，在投标人少于3个或者住宅规模较小的情况下，房地产行政主管部门对建设单位采用协议方式选聘物业管理企业具有批准权，所以不可避免地还会出现由房地产行政主管部门直接指定物业管理企业的情况，这些都显然扭曲了正常的物业管理关系，违背了正常的市场优胜劣汰机制。虽然《物业管理条例》第26条还规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但是，由于业主委员会组织性质十分松散，尽管实践中出现了许多物业管理问题，也很少有前期物业管理企业被炒掉的，就是有业主想把物业管理企业换掉，也会由于原建设单位或者行政等方面的种种干涉而无能为力。相反，由于拥有特定的身份关系，缺乏必要的市场竞争压力，许多物业管理企业服务质量低下，对业主反映的问题态度冷漠，所提供的物业管理服务主要就是看守小区大门和催收物管费。

4.物业管理企业自身不能适应市场要求

目前，在物业管理市场上存在一种矛盾现象，一方面业主普遍反映管理费太高，另一方面又有不少物业管理企业因经费不足而正面临着生存困境。原因固然是多方面的，但是重要原因应该是物业管理企业自身问题。目前我国物业管理企业主要是通过四种途径组建起来的，即由开发公司组建的的物业管理公司或附设的物业管理部门，独立组建的的物业管理公司，房管所转换的物业管理公司，各大系统单位组建的的物业管理公司。其中最后一种只占少数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的，而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济的传统观念，距离专业化、现代化的标准都相去甚远。[4]物业管理作为一种基本日常生活消費对象，它只能属于微利性行业，但是当前大多物业管理企业因规模太小而难以实现规模效益目标。而且人员素质、结构普遍不合理，缺乏现代管理专业人才，物业管理服务不规范，不能科学树立现代物业管理服务理念，甚至有的还把物业管理服务抹上了行政管理色彩。

5.业主委员会难以发挥应有作用

根据《物业管理条例》第15条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，应及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，监督业主公约的实施，以及业主大会赋予的其他职责。但是由于业主普遍对物业管理制度认识不足，业主委员会成员的产生缺乏民选机制，大多是由物业管理企业根据自身需要而指定产生的，人员素质没保障，缺乏必要工作经验，缺乏为广大业主服务的精神与意识，业主委员会实际所发挥的作用更象是物业管理企业的代理人。至于业主大会就更是一盘散砂，其实际工作机制经常为物业管理企业人员或少数利己分子所操纵。广大业主唯一比较敏感的就是物业管理费，而小区内脏、乱、差等种种问题则大多处于无人过问的状态。

三、政府部门应该采取的必要措施

纵观上述种种问题不难发现，每个问题都不是市场本身能够解决的，这从另一侧面进一步说明了物业管理市场离不开政府的适当介入。目前政府具体对策主要包括以下几点：

1.做好物业管理的必要宣传工作

房地产商品与一般商品不同。业主（消费者）普遍对建筑物区分所有权性质不了解，不知道如何行使权利，对物业管理关系和业主委员会的性质也认识不清。尽管业主自身应当努力掌握有关知识和技能，提高自我保护意识。但是，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第8条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利；第13条规定，消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。即消费者享有知悉真情权和接受教育权。根据《消费者权益保护法》第28条规定，房地产行政部门应当采取必要措施保护业主的合法权益。针对业主普遍存在的困境，首先有要做好必要宣传工作。除房地产行政部门自身直接参与外，还必须规范建设单位的告知义务范围，并把有关宣传工作纳入社区工作范畴。

2.促使物业建设单位与物业管理企业相分离

目前，在物业管理中存在的许多问题都与建设单位和物业管理企业之间的不正当关系密切相关，有必要促使物业建设单位与物业管理企业相分离，其基本方法就是实行招标制度。但是从长远看，目前建设单位和物业管理企业之间之所以存在不正当关系，重要原因是《物业管理条例》第21条规定，即在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业。应将第21条规定修改为在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应在物业行政管理部门的监督下会同所在社区组织选聘物业管理企业，并严格规定选聘物业管理企业要实行招标制。从现实角度看，虽然《物业管理条例》第24条也提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。问题是其进一步又规定，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经有关房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业管理企业。房地产行政主管部门应该严格监督建设单位实行招标公告制度，对所谓住宅规模较小应实行严格解释。

3.加强物业管理的行业管理、提升物业管理水平

首先应加强对物业管理企业的资格管理，根据现阶段我国物业管理企业规模小和专业化、集约化程度普遍较低的实际情况，在具备必要注册资本等基本注册条件的基础上，要特别强调物业管理企业必须拥有一般从业人员和所需不同专业人员的数量，并定期组织物业管理人员进行专业知识和专业技能培训，帮助物业管理企业树立现代物业管理服务理念。在行为管理方面，要明确物业管理企业的通常管理范围，规定非经物业行政主管部门登记备案认可，不能在物业管理合同中加以任意排除，防止物业管理企业不适当地免除管理义务；要禁止物业管理企业对属于自己投资人的建设单位的招标进行投标，防止不正当竞争，营造平等和公平竞争；加强物业管理企业的财务和审计工作，对物业管理费收支使用情况进行必要监督。在责任落实方面，应严格查处各种违反物业管理法律法规的行为，对查出的问题应严格依法处理，决不通融，对未经注册不具备条件的企业应坚决给予取缔。

4.对业主委员会工作进行必要引导

根据《物业管理条例》第10条规定，业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《物权法》第75条也强调地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。但是实践中这种指导和协助还很不够。业主大会很少有按照规定正式召开的，业主委员会成员的产生也很少是通过业主民主选举产生的，常常主要都是指定（只有候选人提名而没有进一步选举）产生的，这些问题与物业行政主管部门指导、协助不够都有着直接的关系。在提高指导、协助力度的同时，物业行政主管部门还必须注意到实践中大多业主委员会成员都缺乏必要的物业管理知识和管理经验，有必要定期对业主委员会成员进行培训，帮助业主委员会制定工作计划，促使业主委员会工作有序化、制度化。另外根据实践需要，物业行政主管部门还要做好业主委员会的换届指导和协助工作，加强换届登记与监督管理。

5.政府部门在有所为的同时更应注意有所不为

物业管理市场离不开政府的介入，但是这里所讲的介入只能是适当介入。如前所述，政府介入的目的主要就是为了培育健康的物业管理市场，维护物业管理市场的自由与公平。但是在市场经济条件下，物业管理关系只能是基于市场机制所形成的关系，主要应由市场供需关系去确定。实践中政府部门比较容易发生的，不是上述种种完全忽视物业管理市场的现象，就是过渡介入物业管理市场的现象。就后者而言，有房地产行政主管部门利用职权为少数物业管理企业瓜分市场、牟取不正当利益的；有以物业收费实行市场指导价为谎子，在缺乏与业主充分协商的情况下指定收费标准的；还有房地产行政主管部门混淆了行政权与司法权的界限，不当介入物业管理企业与业主之间的纠纷等等。物业管理关系属于平等主体之间的合同关系，可以由当事人自愿协商解决，也可以居中调解，但是诉讼具有最终决定的效力，房地产行政主管部门绝不能利用自身特权进行偏袒并威胁利诱。

作者单位：淮阴师范学院 法律系

参考文献：

[1]程信和,刘国臻.房地产法学[M].北京大学出版社,2001,185.

[2]常传领,金纯.论政府干預及其法律规制[J].现代法学,2004，6:121-122.

[3]梁慧星,陈华彬.物权法[M].法律出版社,2003,159.

4.物业管理行业税负问题研究 篇四

一、物业管理行业税负问题的提出

我国的物业管理是住房制度改革和住房商品化的产物，自从1981年深圳诞生了中国第一家物业管理企业，市场化、社会化、专业化的物业管理就开始逐渐替代传统的福利制的房屋管理模式。伴随着物业服务企业数量的增长和物业管理覆盖率的提高，逐渐在我国孕育出一个崭新的行业物业管理行业。

总结近三十年物业管理的发展历史，我们在肯定物业管理行业在改善人居环境、增加住房消费、解决就业问题、促进经济发展和维护社会稳定方面发挥了不可替代作用的同时，还应当看到物业管理在市场化过程中，面临着诸多发展中的问题和困难，例如：国家政策扶持力度不足，物业服务收费标准缺乏弹性，业主欠费现象普遍，物业服务企业经营困难，老旧住宅小区以及保障性住房缺乏物业管理资金等。以上问题和困难究其实质，都是业主和企业的经济负担问题，而税负是其中直接而重要的影响因素之一。中国物业管理协会2007年在全国范围内对近4600家物业服务企业开展行业生存状况调查表明，大多数物业服务企业经营状况艰难，被调查者普遍反映物业管理行业税负政策不合理，加重了业主和企业的负担。因此，从维护业主的切身利益和促进物业管理行业可持续发展的角度出发，对物业管理行业的税负问题进行深入的研究，并在此基础上提出切实可行的解决方法和政策建议，具有十分重要的现实意义。2008年7月中国物业管理协会行业发展研究中心成立后，正式组建课题组，专项研究物业管理行业税负问题。

二、物业管理行业的税负现状

现行物业服务企业适用的税种、税目与税率

1．营业税：税率5%。

2．城建税：按营业税的7%计税。

3．教育费附加：按营业税的4%计税。

4．企业所得税：按调整后利润总额计算纳税额，税率：25%。

5．车船使用税：车船使用税是以应税车船为征税对象的计量标准为计税依据，实行定额征收。

6．印花税：印花税共有13个税目，如：购销合同、建筑安装工程承包合同、借款合同、营业帐簿等。税率分为：

（1）比例税率：万分之0.5、万分之

3、万分之

5、千分之1。

（2）定额税率：按件贴花，税额5元。

7．代扣代缴的个人所得税：计税依据工资、薪金。适用九级超额累进税率，税率为5%—45%。

8．防洪费：半年征收一次，按半年累计收入的万分之九征收。

9．残疾人保障基金：每年征收一次，征收额=（上在职人员总数×1.6%-上残疾职工总数）×所在地职工年平均工资×60%

三、物业管理行业税负存在的问题分析

1．税率偏高

目前，物业管理归属“服务业”，适用5%的税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。鉴于物业管理行业区别于其他服务行业的根本之处在于它具有非常明显的准公共服务的居民服务业的特征，不宜对其适用一般服务业的税率。

2．税基不尽合理

物业管理行业具备“取之于民，用之于民”的经济利益特征，其物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的，具有明显的代理业性质。在酬金制收费模式下，物业服务企业向业主收取的物业服务资金由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成，其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支，具有代收代付的能源消耗费（水电费、取暖费和煤气费等）同样性质，不应作为税基。税务部门应以物业服务酬金为税基向物业服务企业计征营业税及其附加，而目前各地税务部门均以物业服务资金为税基向企业征税，无疑加重业主和企业的负担。

3．重复征税

随着社会专业化分工的日趋细化，目前，物业服务企业大多存在不同程度的专业分包。如属于国家法律法规规定、消防维保，电梯维保等必须委托具备相应资质的专业单位承担；中央空调维保，日常专业保洁，专业安防，专业外墙清洗等专项服务，分包委托给其他专业公司完成。物业服务企业与专业分包公司之间实际应存在税项抵扣，在申报本企业营业税时，应允许将外包服务的支出从物业服务资金收入中予以扣减，剩余的服务收入作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业按照收入全额计征营业税，不允许就各分包专业公司的发票部分作为税前抵扣项目，明显存在重复征税的问题，加重了物业管理的税收负担。

四、当前物业管理行业面临困境及对民生与社会稳定的影响近几年来，随着物价上涨和人力成本的提高，以及物业管理收费水平难以得到同步调整，行业生存状况不容乐观。中国物业管理协会于2007年二季度开始，通过网上填报的形式组织全国各地开展了物业管理行业生存状况调查。截止当年12月底，完成网上调查信息数据填报的企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共涉及128个城市和地区。

调查统计数字反映，4118家填报企业现有资产总值4010501.3万元，平均资产总值973.9万元；4190家填报企业2006年经营总收入过2769375.3万元，平均经营收入660.9万元；3727家填报企业完成营业税金及附加150393.83万元，平均完成营业税金及附加40.4万元；1581家填报企业上缴企业所得税金42352.54万元，平均上缴企业所得税金26.8万元；2006年盈利企业为1825家，占调查企业的39.7%，实现利润总额达149797.5万元，平均利润额82.1万元。以上数据反映，物业管理行业平均营业税金及附加实际税负率6.1129%。

仅有40%的企业实现利润，且利润额低，60％的企业亏损或持平。这些数据反映出多数企业生存状况的困难，行业缺乏可持续发展的经济基础，近年来不少城市呈现行业整体萎缩趋势，由此带来一系列的社会问题。

1．部分物业服务企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等，导致服务水平明显下降，引发业主和住户的不满，引起矛盾和纠纷，各类物业上访、信访以及到法院诉讼的案件呈现上升趋势；

2．部分城市频繁出现因物业服务企业入不敷出而被迫退出在管的亏损项目（大多为低收入人群居住，物业费标准过低且收费率偏低的老旧住宅小区）的情况。造成小区内垃圾堆积成山，可防性偷盗案件频发，水电供应不正常，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活，多次发生群体上访，影响到社区稳定和社会和谐，也给城市政府带来了很大的压力；

3．随着一些企业对在管项目的撤离，大量员工被裁减，使得目前严峻的就业形势雪上加霜；

4．按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）的精神，近年来很多城市对老旧住宅小区进行了整治和改造，尽管政府和各方面投入了大量整治改造经费，但居民的居住条件仍得不到根本改善。主要原因在于业主和住户（多为低收入群体）无力承担物业管理费用，使得物业管理的推行缺乏经费保障，住宅小区整治改造的成果难以保持。

上述问题在全国不少城市屡屡发生，使各地政府进一步意识到物业管理的贡献不仅在于促进房地产行业的稳定健康发展，直接拉动了国民经济的增长和改善了人居状况，更直接的体现在与保民生、保就业、保稳定的关系。尽管物业服务企业亏损面加大的直接影响体现在行业整体经营效益下降和生存困境上，但由此带来的对民生和社会稳定的影响不容忽视。

五、制定扶持物业管理行业税收政策的现实意义

1．当前形势对调整物业管理税收政策的选择。

物业管理生存发展的前提是尽快改变行业大面积亏损的状况，在目前情况下，最简捷有效的途径有两条：一是通过适当提高物业服务费标准，二是适当减轻物业管理税负。

而在当前全球性的金融危机影响下，中国的经济发展也面临着严重的挑战与考验。国家出台了一系列“保增长、保就业、保民生、保稳定”的政策措施，在这种大环境下，提高物业服务费标准，增加业主和住户的经济负担显然不可行，要做到在不增加业主和住户经济负担的同时，又能保证物业服务的正常开展，调整物业管理税收政策，扶持物业管理行业发展，应是当前最好的政策选择。

2．制定扶持物业管理行业税收政策的现实意义。

1）推进物业管理能增加就业岗位。党中央、国务院高度重视就业工作，提出就业是民生之本、安国之策。据初步统计，物业管理作为一个新兴的劳动密集行业，从业人员中的秩序维护员、清洁员、工程维修和绿化养护人员等通常占企业总人数的95%以上。而在这些基层员工中,农村进城务工人员占52%，复员转业人员占17.8%，下岗职工占6.7%，大中专毕业生占3.8%。目前，城镇商品住房年竣工量在6亿平方米左右，按新增2000平方米吸纳一个物业从业人员算，每年物业管理行业可以吸纳30万就业人员，占全国新增就业人口的2.69%。此外，随着各地物业管理覆盖率的逐步提高，物业管理行业吸纳的就业人群还将与日俱增。这对改善低收入人群的生活，为各级政府分忧解难，解决民生问题都将作出更加积极的贡献。

2）实施物业管理有利于构建和谐社会。党中央在十六届六中全会上提出的建设和谐社会的战略目标，具有深远的意义。从微观来看，居民家庭是社会的细胞，由其组成了社区，由无数社区组成社会。物业管理的开展，由物业服务企业按照业主的委托，按照管理规约对

管理区域的公共事务进行管理，对业主提供各项服务，开展社区文化活动，宣传互助友爱、促进邻里和睦、有利于打造安全、宁静、舒适的社区环境和建立社区的和谐氛围。

3）扶持物业管理能更好发挥其对维护社会稳定的重要作用。物业管理对公共秩序的维护和协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，促进社会稳定方面发挥着十分重要的作用。据公安网报道，实行物业管理的小区与没有实行物业管理的小区每万户发案比例为1∶38，每万户刑事发案率比例为1∶10。在2008年北京举办的奥运会期间，北京市的各物业服务企业均与奥组委和北京市政府签订确保一方平安责任状，通过精心制定管理方案，细致研究应急措施，做了大量保稳定、促和谐的工作，确保奥运会各项活动的顺利开展和比赛的圆满进行，显示了物业管理与社区管理的结合是保障中国社会稳定的有效促进机制。税收政策应具备调整利益分配关系和扶持社会健康发展的双重功能。调整利益分配关系，就是要求坚持公平税制的原则，国家在以税收形式取得财政收入，安排税收负担时，应处理好国家与纳税人之间的关系，创造公平税收环境，鼓励竞争。公平税负不是平均税负，而是应给予纳税人大体相同的税收环境，并使税收负担与纳税人的负担能力相适应。从这个角度讲，重新评估物业管理行业在社会经济发展中的重要作用，通过调整国家的税收政策，减低物业管理行业的税负和平衡利益分配，不失为扶持物业管理行业持续健康发展的有效举措。不仅可以减轻物业服务企业的负担，更好地发挥物业管理在城市管理中的作用，而且可以减缓物业服务费短期内无法提高所带来的压力，使业主得到实惠，真正体现党中央的惠民政策。

六、完善物业管理行业税收政策的具体建议

1．降低物业服务企业的营业税税率

建议比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业，将物业服务企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率，以扶持物业管理行业的生存和发展。

2．确立合理的物业管理行业营业税征收范围

建议比照旅游业将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税；及比照广告代理业以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业收入计征营业税，将物业服务企业的收入扣除支付给其他专业服务单位支出（如：专业消防维保、电梯维保、中央空调维保、外墙清洁、绿化养护、专业安保等外包支出）后征税，以体现合理税基，避免重复征税。

建议根据上述意见，就国家税务总局“关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知”（国税法【1998】第217号文）和财政部 国家税务总局“关于营业税若干政策问题的通知”（财税【2003】16号文）做出相应的政策调整。

3．尽快明确物业服务企业在缴纳所得税时的应纳税所得额

新企业所得税税法从2008年1月1日执行，比原企业所得税税收负担率减轻8％。建议，国家税务总局能够尽快出台相关政策，明确物业服务企业的各项不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前亏损后的项目，作为应纳税所得额，计征企业所得税。关于征收方式，课题组经过研究分析认为，对于较大较强、内部管理较为规范的企业，实行查帐征收是比较有利的；而对小规模且财务管理不健全的物业服务企业，采取向税务机关申请核定征收的办法更有利。

5.物业管理发展的问题论文 篇五

物业管理发展的问题论文【1】

摘要：目前我国物业管理处于快速成长的阶段，也遇到了一些阻力和困难，暴露出一些问题和矛盾。

其客观原因是行业的快速成长使物业管理行业面向的群体越来越庞大，因而矛盾和问题也会随之增多。

本文主要论述了我国的物业管理问题，首先阐述了物业管理与传统房屋管理的联系，然后介绍了物业管理中存在的问题，最后论述了物业管理的未来走向问题。

关键词:物业;管理;发展

一、现代物业管理与传统的房屋管理之间的关系

可以说，现代物业管理与传统的房屋管理既有继承和发扬，又有着本质的区别。

两者的共性主要体现在都具有公共服务的社会性和公益性，物业管理和房屋管理提供的都是一种公共服务产品。

两者都包含了房屋、公用设备设施的养护与维修物业管理和传统的房屋管理都包含对房屋、公用设备、设施的养护与维修。

从性质上看，物业管理是从事社会服务工作的，从三次产业划分角度看，物业管理隶属于第三产业，但它又具有自己特有的性质: 物业管理是一种市场经营行为在市场经济条件下，由于物业产权分散，物业管理是一种有成本也有效益的经济活动。

为实现成本与效益的平衡，业主可通过聘请委托独立的第三者―物业管理企业来实施管理。

而物业管理公司并非被动接受委托，它也会在市场上通过选择物业对象做出是否接受委托的决定，它通常要考虑自身的经济利益，用市场经营眼光看待自己的管理行为。

物业管理集管理、服务、经营于一体管理，是物业管理公司的基本职能，经营是物业管理公司生存和发展的关键，服务是物业管理公司的宗旨。

总而言之，为业主提供优质服务是物业管理的主要内容，管理和经营始终要围绕服务进行，但管理、经营、服务三者相互渗透，相互补充，有机联系，融为一体，将服务贯穿于整个物业管理和经营过程中。

二、我国物业管理中存在的问题

1.物业管理制度不健全。

由于物业管理在我国的发展还没有成熟，客观条件下我国法律法规不足的制约逐步显现出来。

业主委员会缺乏有效的监督机制。

广大业主的意愿得不到真正实现，共同利益被个别业主压在个人利益之下，业主的共同事务随意决定，使得其他业主利益或全体业主的共同权益受到损害。

还有的是个别物业管理企业运营不规范，业主自律机制不够完善，这样就会造成物业管理辖区内各种矛盾纠纷层出不穷。

物业管理是一项复杂而有序的系统工程，是由项目规划、开发建设、运营管理等各个环节构成的，在相关部门及时间上跨度较大，因为各单位之间容易衔接缺乏，物业管理没有运用合理的运营机制对早期介入、前期管理、承接验收及招投标等方面进行及时规范，导致了配套设施不到位、规划不合理、房屋质量等问题的发生，增加了物业管理实际运作中的矛盾和纠纷。

2.物业管理者的观念意识落后。

国外一些市场经济相对发达的国家，物业管理己经发展的相对成熟。

与之相比，我们在物业管理观念方面仍然存在较大的差距。

物业管理并没有从财产、契约及消费角度得到社会的充分认知，这就必然导致了契约精神的缺失和公共权利的漠视。

原有的理解偏差，又缺乏正确的指导，从而使得业主缺乏主动参与和守约的意识，容易造成物业管理服务主体的错位和缺位。

长期以来，我国持续实行计划经济时期的福利分房以及低租养房带踱，因此部分业主缺乏对现行物业管理运作模式的深刻理解，未能形成相应的消费观念以适应当前物业管理发展局势的需要。

3.物业管理过程中的服务观念有待加强。

物业管理坚持在尊重业主需求的基础上，签订双方都能认可的服务合同一的原则。

但部分物业管理企业依然存在以管理者自居的现象，没有准确定位自己服务业主的位置，从而逐步淡化了其服务特征。

同时也有少数物业管理企业，由于过分追逐利润，不充分考虑业主的支付意愿和消费能力，就强压给业主过高的收费标准，为日后埋下了隐患。

有些物业管理企业违背合同，不给业主提供相应服务甚至偷工减料、虚增成本，收费与服务的不符引起业主强烈不满。

此外，物业管理还存在“先天不足”现象，由于建管衔接不好，一些在规划设计、建设阶段遗留下的问题仍给物业管理企业造成困扰。

4.物业管理的核心竞争力较弱。

物业管理企业竞争力不强主要表现在以下几个方面:①队伍素质良萎不齐。

由于物业管理在我国属于新兴行业，相对缺少人才储备，从业人员队伍建设跟不上行业发展的.需要，其中表现最为突出的是缺乏称职的职业经理人，而现有某些管理人员与其担负的责任不相适应，专业人员的技能培训也跟不上行业的需要。

②服务理念的缺乏。

其主要原因是这类物业管理企业多是从计划经济体制下的传统房屋管理机构转化过来的，他们己习惯于行政命令式的管理，缺乏为业主主动服务的理念。

③缺乏长远战略眼光。

部分物业管理企业满足于眼前的既得利益，甚至不惜以自己的口碑和公众形象为代价，以损害业主的利益方式在短期内获得了利益，但是以长远的眼光来看，却是自掘坟墓的鲁莽行为。

④欠缺专业技术能力。

⑤创新意识不足。

物管企业不能深入探索业主的潜在需求，提高物业管理服务水平。

⑥缺乏品牌意识。

我国物业管理品牌的核心竞争力较差。

物业服务质量急需提高，服务的稳定性也有待于增强，

5.物业管理的健全进入与退出机制不科学。

在物业管理行业，国际上普遍采取市场化运作的做法，这也是我国物业管理行业的发展方向。

市场化运作是指业主与物业管理公司之间可以用招标、投标等市场化的手段，进行物业管理服务合同的签订，而物业管理公司进入或退出是由关系双方决定的。

然而物业管理公司进入和退出却是实践中的一大难题。

三、我国物业管理在未来发展的着眼点分析

首先是从市场经济发展的角度看，物业管理应该与市场经济的发展趋势相结合，物业管理作为市场经济的产物，就是以经过公开、公平、公正的市场竞争来达到买卖双方等价交换的目的为主要特征。

所以，物业管理得以生存和发展是以竞争为根本的。

在物业管理市场上，正是由于众多物业管理公司之间存在竞争，业主可以较为自由地根据实际情况对物业管理公司进行选择。

聘用和改聘对物业管理公司具有明显的激励约束作用。

一般而讲，业主主要通过考察某家物业管理公司过去的业绩，决定是否聘用。

因此，随着市场竞争压力的增大，物业管理公司越来越重视其公众形象。

政府及行业主管部门要充分引进物业管理竞争机制，要进一步推动在市场进行公开、公平竞争原则的实行，物业市场的培育和成长得以推进。

其次是从人本思想的角度考虑，加快物业管理的人员的素质，建设高素质的物业管理队伍。

物业管理随着房地产业的快速发展呈快速发展之势。

而物业管理行业队伍与现实发展的需要存在明显的不适应。

例如:由于服务理念的落后、物业管理机构的不健全、从业人员素质的参差不齐导致物业管理行业的发展受到了严重制约。

立即加强对物业管理行业队伍的建设，从而全面提升物业管理工作水平，这项任务迫在眉睫。

6.物业管理问题论文 篇六

引言：

中国改革开发30年以来，经济高速发展，不少中小企业也随着发展的潮流迅速扩大规模，造成了中小型企业内部的人员冗杂等人力资源管理问题。如果没有搭建科学合理的人力资源管理体系进行指导和辅助，很容易造成人力资源的浪费以及人力资源成本的高昂等这样的人力资源管理问题。在这种情况下，这些企业搭建合理的人力资源管理体系就显得很有必要了。人力资源管理体系能够给员工们一个工作的规范及标准，让每个员工知道自己的职责所在以及减少管理人员的人力资源管理问题。这样可以提高员工的效率进而提升中小型企业的效益。那么企业该如何解决自身的人力资源管理问题呢？人力资源专家——华恒智信在这方面有着多年的关注和研究。本文是华恒智信为某企业实施的关于人力资源管理问题解决案例项目纪实。

【客户评价】华恒智信咨询团队准确把握了企业发展的阶段以及当前阶段中所面对的主要问题，转变了我们工作的思路，提出的加强渠道激励、销售服务的标准化和把握市场面向客户需求的方针有利于提高企业的核心竞争力，实现企业的可持续发展，为企业提供了一种非常合理有效的管理思路。

【客户行业】电子元器件行业

【问题类型】规范人力资源管理制度

【客户背景及现状问题】

广州市某电子有限公司成立于2002年，现有员工近400人，公司是一家专业生产和销售塑封高压二极管、高压硅堆、高压整流器的企业，其生产的产品适用于微波炉、医疗器材、激光电源、负离子臭氧发生器、消毒电子、静电喷涂等领域。凭借先进的生产设备、精准的检测仪器以及强大的销售网络，公司获得了迅速的发展。

该电子公司属于劳动力密集型的中小型企业，其生存之道就在于相对较低的人力成本所带来的较低的产品生产成本。但是，与其他同类企业一样，该电子公

北京华恒智信人力资源顾问有限公司

司面临招不到合适的人才、留不住人才的难题，自然也加大了人力资源管理的成本。因此，企业领导邀请华恒智信进驻企业，帮助企业解决人力资源管理上的问题，降低人力资源管理成本，从而保持产品成本低的竞争优势。

【现状问题】

经过深入的调查和分析，华恒智信顾问团队发现该公司的人力资源管理主要存在以下几个方面的问题：

1、欠缺长远的人力资源规划。与很多创业型企业类似，该公司的创业之初只关注“产量”、“业绩”等指标，对人力资源管理缺乏明确的概念，其所开展的人力资源管理活动也多为事务性工作。目前，该企业的人力资源管理活动多为应急性工作，存在着很大的随意性，处于缺人就招聘、社会上流行什么就培训什么的状态，并未开展必要的人力资源规划。人力资源规划的欠缺也使得企业的人力资源管理无法和企业的发展战略相结合，人力资源管理活动缺乏系统性，导致人力资源管理水平跟不上企业发展的步伐，最终影响企业发展。另一方面，“人事部”也只是执行领导的命令，或是忙于事务性工作，无暇估计人力资源管理系统的搭建，甚至部分人力资源管理职能也未有效履行，比如，员工入职培训、绩效考核等。

2、一线操作工人文化素质参差不齐，人员结构不合理。生产一线操作工人文化素质低参差不齐，导致企业缺乏自主创新的潜力，与企业要实现从“中国制造”到“中国创造”的转变这一目标要求相差甚远。另一方面，该公司生产一线操作工人的人员结构不合理，主要表现在以下几个方面：（1）普通人力资源比重比较大，占到40%；（2）技能型人力资源短缺。（3）创新型人力资源严重短缺。我国中小型电子元器件企业普遍存在高层人才匮乏的现象。

3、人力资源管理流程缺乏规范性。在人员招聘方面，由于缺乏规范的招聘规程和详尽周密的招聘计划，呈现出“现用现招” 的特点。招聘时，凭经验办事，重学历不重能力，重应聘者的言谈，不注重考察实绩，甚至以貌取人，使中小型电子元器件企业难以招到合适、满意的人才。另一方面，企业一线操作工人的招聘途径来源于人力资源市场、员工推荐和操作工人自己到企业求职，缺少规范的专业人员招聘基地。在人员培训方面，培训得不到企业领导的重视，往往流于形式，且为了减少培训费用，培训内容只是涉及具体的生产方面，培训需求分析、培训效果评估等工作并未开展，培训效果也大打折扣。

4、激励有效性差，激励手段单一。目前，该企业的激励手段只有薪酬激励，干得好就加薪，干不好就降薪。但是，由于缺乏合理的评价体系的支撑，其激励存在不公平的现象。另一方面，其激励并未抓住员工的真正需求，特别是对核心人才的激励，也因此产生了较高的人员流失率。

【华恒智信解决方案】

目前，大多中小型电子元器件企业的人力资源管理理念和操作方法都处于比较初级的阶段，即使设立了人力资源管理部门，其工作职责也仍停留在事务性工作的层次上，无法起到有效的人力资源管理作用。但是，随着企业的逐步发展和人力资源管理研究的逐渐深入，人力资源管理己经进入到务实、操作、开发的阶段，主要职责从日常性人事关系协调转向为企业发展提供人力资源保障；由简单的事务管理转向全方位、深入的员工潜能开发；由事后管理转向过程管理乃至超前管理；规范化、标准化管理代替了经验管理。

通过对该公司的深入调研、分析，结合同类标杆企业的管理经验，华恒智信顾问专家团队认为，优化中小型电子元器件企业人力资源管理的首要任务是建立规范的人力资源管理制度和流程，提高管理效率。基于以上分析，结合该公司的管理现状和发展需要，华恒智信提出了以下的解决方案：

1、搭建完善的人力资源管理体系。根据现代化人力资源管理系统的内涵，结合该公司人力资源管理的现状和企业发展战略，华恒智信提出“坚持程式化的人力资源管理体系”方向，以激活内部人力资源为目标，以工资分配这一直接的激励手段为切入点，搭建完善的人力资源管理体系。其中，主要内容包括以下几个方面：

（1）明确人力资源管理方向的人力资源规划体系。结合企业的现状及发展要求，制定科学、合理的人力资源规划，以有效指导人力资源管理活动；

（2）促进企业战略目标达成的绩效考核体系。基于对各岗位的工作分析等基础工作，华恒珍惜顾问团队为该企业提供了搭建科学绩效考核体系的思路，并以一个部门为例，为其制定了一系列的考核指标及考核标准；

（3）薪酬与福利设计体系。薪酬是激励员工的重要手段之一，尤其对一线操作人员。在工作分析及岗位价值评估的基础工作之上，华恒智信为该企业搭建了合理的薪酬与福利体系，以有效保留核心人才，并实现对人

员的有效激励；

（4）保障优秀人力资源不断供给的人才培育体系。华恒智信帮助企业搭建了分层分类的培训体系，针对管理类岗位、职能类岗位、一线操作类岗位的工作职责，分别设立了针对性的培训内容和培训方式。

2、梳理人力资源管理各项工作的工作流程，并对流程节点的要求予以明确。在搭建了系统的人力资源管理体系的基础上，梳理了各项人力资源管理工作的工作流程，建立了工作流程图。同时，明确了第二负责人，以避免因为某个具体人员的原因导致工作延误。另外，流程节点的要求主要包括两个方面的内容，（1）时间节点。对一些相对例行的工作事项，固化其完成的时间节点，并对接考核标准。这样，从事具体工作事项的人员到了一定的时间就会自动完成或检查自己的工作是否到位，也为工作计划的合理安排奠定了基础；（2）反馈节点。对一项具体工作职责的进度或结果，需要告知哪些人，具体工作遇到困难时需要哪些人来协调等信息予以明确，避免履职过程中，出现因信息反馈不及时导致的工作问题。

【华恒智信思考与总结】

7.浅析物业管理公司存在的涉税问题 篇七

关键词：涉税问题,原因分析,对策

一、在涉税方面存在的问题

(一)收入不真实

1、不按规定开具发票

物业行业属于服务行业,主要的收入有物业费、车位服务费、公用部分广告费(如电梯内、小区外墙、楼顶广告)、其它有偿服务费等,而在业主消费时只能取得公司自制的三联据,若不是主动索取,绝不开具发票,从而不申报或少申报营业收入。

2、减免收入

老业主介绍新业主在本小区买房,老业主和新业主可以各免1到5年不等的物业费(物业费按照新业主的建筑面积算),而物业公司对于这部分收入只是公司内部走账,不对外开具任何发票三联据等确认收入的凭证,只是开具一份老带新协议书,虽然在业主看来很划算,认为只要介绍亲戚朋友来小区买房子就可以减免物业费,同时在房地产开发商角度不仅卖出了更多的房子,相应地也减少了公司应收物业管理费收入,形成应计收入而未计的情况。

(二)代收款项未申报营业税

在日常费用收取时,除了收取物业公司营业执照上拥有的项目外,还会代收代付一些费用,例如垃圾处置费、楼道灯费、水费、燃(煤)气费、维修基金、第一年的取暖费等,而单位对于代收部分收入的手续费收入未申报营业税。按照《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发[1998]217号)规定:物业管理企业代有关部门收取的各项费用属于营业税“服服务业”税目中的“代理”业务,应对其从事代理业务取得的手续费收入计征营业税。

(三)票据使用不规范

在调研中发现有个别物业管理公司在票据管理上也存在很大漏洞,票据由物业客服到文化用品商场购买,无专人管理,随意存放,使用无登记,从采购到领用都极不规范,导致一些不开票,或是开票不入账等贪腐行为的出现。虽然开具收据不开具发票也是一种逃税现象,但是更多的是反映出企业管理的缺陷。

(四)企业故意逃税

在调研中也发现有些物业管理公司人为制造困难,不给业主开据发票,在业主明确提出要求开具发票的情况下,物业公司却提出,要开发票,还要补缴5%-10%的税,才能给出具发票。或者已财务人员出差,电脑坏,总公司搬家等诸多理由搪塞业主。

二、原因分析

(一)具体收入税务部门难核实

税务部门在核实物业公司管理情况时,只能调查到物业公司管理了多少幢、多少套,但入住业户多少则较难掌握,已入住业主也有长期不在的情况,已入住的业户物业管理费也存在征收率不能100%到位。物业面积、入住率、征收率、物业收费标准与实际收费标准的差异,物业公司取得收入未全部入账等情况,造成税务机关核实收入难。正是由于税务部门对物业收入核实难,才存在少计收入,导致公司内部私自走账等情况的出现。

(二)公司员工缺乏对依法纳税的认识

1、权利、义务不对等导致纳税意识薄弱

我国税收的性质是“取之于民,用之于民”,然而许多纳税人只看到了他们所交的税,却未看到税款在他们身上的应用这样以来,虽然表面是“取之于民,用之于民”,但实际中却只强调“取之于民”,只强调依法纳税是每个公民应尽的义务,却忽视了“用之于民”,忽视公民依法享有的权利,正是人们因为不知道钱用在什么地方了,导致人们缺乏意识和纳税人的纳税意识的监督。不光是在物业行业,很多服务行业,像餐饮店采取用赠送饮料的方式换取不给消费者开具发票,导致国家税收流失,可能大家会觉得财政收入和自身的关系不大,反而不要发票还可以得到赠品。

2、企业缺少对员工纳税意识的培养

物业管理公司之所以少计收入,偷逃税款其主要目的就是为了盈利。但是依法纳税是每个企业责无旁贷、义不容辞的义务,而实际上我国公民整体自觉纳税意识较差,于是出现了一些拒税、抗税、逃税等现象。归根结底、最主要的原因是企业纳税意识缺失,直接影响到员工的依法纳税的行为,所以导致很多没有依法开具发票,少计纳税收入的现象存在。同时不少消费者对购物索要发票的意识比较淡薄,许多人都没这个习惯,这样不仅没有保护好作为消费者的合法权益,还给一些商家提供了偷税漏税的可能。

(三)公司内部管理存在漏洞

在一些物业公司存在员工不给业主开票,或是修改票据信息的行为,存在贪腐现象,导致这一现象的原因除了员工的职业道德素养不够,同时公司在内部管理上也存在问题,物业公司的财务在领用票据本时未作任何票据号的登记,无专人看管,物业客服与物业财务虽然都属于同一物业公司,但是确是两个部门,由客服部采购收据,领用时先要到财务盖章,之后就可以直接使用,对于到财务盖章也没有一个审查的过程,无专人看管,说白了,就是票据少一本都不会被发现,正是因为这样才易出现票据使用不规范,造成财务管理混乱,甚至滋生徇私舞弊和贪污腐败行为。虽然在我调研的物业公司没有出现这种情况,但是规范使用票据本,加强公司内部管理迫在眉睫。

三、建议与对策

(一)加强发票管理、规范使用发票

有的员工意识不到不开具发票的重要性,应加强对人员的培训,同时加强发票管理,对于那些为了方便不开具发票而只是开具公司三联据的行为加以制止,严重的可以进行惩罚,从源头上根除少计收入的可能,当然,这一对策的实施企业是需要建立在有良好的企业文化,纳税意识很强的基础上,因此归根结底提高公司公司整体的纳税意识势在必行。最近税务局一直在展开发票号中奖的活动,有很多业主索取发票虽然不是为了维护国家税收问题,减少偷税漏行为,但在一定程度程度上也起到了监督纳税人合理开具票纳税的作用。当然更重要的还是要有索取发票的意识,无论是维护消费者自身权益还是维护国家税收稳定都起着决定性作用。

(二)提高公司整体纳税意识

一方面税务机关要加强对物业公司行业政策的宣传与业务培训,加强有关涉税课程的培训,不断向单位工作人员宣传行业内的最新政策,加强财会人员对政策的正确理解,依法纳税。另一方面公司要加强自我约束,提高纳税意识,杜绝偷税漏税行为,多开展一些有关税法知识的讲座与培训,争取让每位员工都做遵纪守法,依法纳税的好市民。

(三)加强日常票据管理

公司在采购票据之后,一定要明确记载票据号,当分公司财务到区域领取票据时,也要做好相关登记,例如何时领用的那本票据,同样用完的票据本一定要及时送回财务,并现场核实,公司在管理上也要提高员工职业道德,要有明确的激励机制,不要等事情发生后才采取行动,要提前做好准备,做到未雨绸缪。还有很重要的一点,物业公司在人员上的流动性非常大,财务部也是,在新接手时,就存在了一大堆之前留下的一些问题,也存在一些不明账目。所以建议物业在加强的票据管理的同时也要重视一下人员管理。

(四)行政机关加大巡查和处罚力度

物业公司的行政主管机关住建部门、税务机关要加大巡查力度,通过日常的监管,使企业遵章守纪,不敢越雷池半步。发现问题更要及时查处,举一反三,整改思过,以儆效尤。

四、结束语

8.物业管理中的问题及对策研究 篇八

关键词：问题；特征；制度安排

随着房地产市场迅速发展，物业管理市场和行业也有着良好的发展势头，但由于住房产权变化后所带来的社区权利结构和治理模式转变，出现了一系列新的有待研究的问题。文章主要针对房地产交易中物业管理这一环节存在的问题进行分析，旨在通过合理安排制度结构和寻找适合目前状况的物业管理模式，希望能够从理论上对问题的解决提供一定的理论支持。

一、物业管理中存在的问题

（一）法律法规的不完善

我国当前物业管理立法存在的主要问题有：一是立法滞后。受传统房地产管理体制的长期影响，住宅小区和各类房屋都不同程度上存在着管理机构的不健全、管理工作不到位等问题，相关立法都需要充实。二是物业管理立法的层次相对较低。三是地方立法较多，但水平不一，规范相互冲突，造成了各地物业管理难以协调。另一个是制定的法律法规与现实有差距。

（二）产权归属不明确

在物业管理过程中，业主与物业服务企业之间的纷争往往源于对财产权利界定不清晰造成，再者由于现代建筑的产权关系比较复杂，在同一物业内，有着专有、共有的共存产权形态，共有因产权主体的多元化因而具有了“公共物品”的特点，而公共物品的显著特点就是其具有“外部性”。正由于此，在物业管理过程中业主和业主之间、业主和物业服务企业之间扯皮的事情时有发生。

（三）物业服务企业定位不清晰

物业服务企业与房地产开发商之间的职责界定很不明确，两者之间的关系不清。再者物业服务企业服务意识薄弱，其与业主之间是市场交易关系，是合同关系，委托与受托的关系，应该以为业主服务为宗旨的，而不能以住宅区主人自居。

（四）业主自治管理能力有限

业主的自治管理主要是通过业主大会和业主委员会，依据制订业主公约对小区进行管理，但我国新建的住宅小区许多都没有成立业主委员会，或者业主委员会形同虚设，还有小区的业主公约是由物业服务企业制订，缺乏业主的积极参与，再者，业主委员会的运作缺乏有效的运作机制和监督机制，不能很好的代表全体业主的利益。

二、物业管理各种问题的原因

物业管理出现各种各样问题的核心在于维护私产的合法权益。业主通过购买房产而获得的权利大致可以分为两类：一是业主作为一般的消费者购买房屋和选聘物业管理者的权利；另一类则是购买物业以后作为房屋所有权人的权利—— “建筑物区分所有权”。“建筑物区分所有权”是指建筑物的共同所有人根据其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权，以及相互之间对建筑物的整体享有成员权，而构成的建筑物区分所有权的复合共有 。现实中，业主的这样一种权利并未得到很好的履行，业主在与房地产开发商交易过程中就处于信息劣势，业主在对共有部分行使权利之时存在“搭便车”行为、进行管理之时存在管理主体混乱状态。

三、物业管理中的制度安排

存在于物业管理当中的问题，本质上是业主、业主委员会、房地产开发商、物业服务企业和行政主管部门之间的权益纠葛问题，解决问题的根本须清晰产权制度。

商品房作为一种特殊的不动产，在法律上有其特别的体现，民法上通过建筑物区分所有权来对其进行界定。《物权法》第70条 规定了建筑物区分所有权的基本内容，即建筑物区分所有权分为专有权、共有权和共同管理权。

（一）专有权

专有部分是指构造和使用上具有独立性、能独立为区分所有权标的的部分。一般而言，专有部分必须具备构造上的独立性和使用上的独立性。我国《物权法》中对专有部分也进行了说明。《物权法》第71条 对专有权及其内容进行了规定，主要有以下方面：1）专有权就是所有权。对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，也可以依法出租。2）对业主专有权的行使进行了限制。由于建筑物专有部分和共有部分的整体性，业主行使专有权不得危害建筑物的安全，也不得损害其他业主的合法权益。

（二）共有权

以共有产权来看，所有者尽管是确定的，但不是唯一的，这样就容易产生产权的模糊性。《物权法》的颁布，使我国建筑物产权也得到了良好的界定。但是，我国复杂的房地产市场环境，使商品房的产权依旧存在诸多问题。本文对商品房的共有产权有如下安排建议。

1.车库的产权安排。对于依法办理了使用权手续的独立车库、车位，开发商拥有原始产权或使用权，业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权。业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益应归全体业主。

2.道路的产权安排。小区内道路，业主共有，小区物业管理部门进行管理；城镇公共道路，政府所有，由政府交警部门统一进行管理。

3.绿地的产权安排。小区内的绿地业主共有；城镇公共绿地政府所有；明示个人所有绿地，个人所有，通过约定，购买等获得。明示属于个人所有的绿地规划须经过规划部门的事先审批，同时不得妨碍区划内的道路、公共场所等的使用。该绿地产生的费用由所有者个人承担。

4.其他公用设施。公交站场、环卫设施、各类公用管线（自来水、电力、电信、燃气、热力、有限电视、雨水、污水等）及相应的建筑物、构筑物，小配套的公共设施为小区业主所共有，大配套的归属依据“谁投资谁所有”的原则进行划分；其他公共设施：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务，小配套的公共设施为小区业主所共有，大配套的归属依据“谁投资谁所有”的原则进行划分。这样权属关系就很明确。

（三）成员权

建筑物的成员权主要是对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，其中有很大一部分是管理关系，而这一关系是否顺利实现，则有赖于专有权和共有权的清晰界定。

文章认为对于小区管理，我们应该坚持走业主自治的道路，全体业主参与管理的模式。假设整个小区治理共享资源共需要投入成本为C，实现治理给每一户带来的收益为V，小区内共有n户家庭。则存在：C/nV，因而单个家庭不愿单独治理整个小区共享资源。由于C/n

根据奥尔森的集体行动的逻辑，相容性集团比排他性集团更有可能实现集体行动，具有选择性激励的集团也更能有效实现集体行动，这为我们安排城市小区集体行动的出路给出了理论上的指导。要实现小区的集体行动，我们必须有切实可行的措施，这包括正式制度和非正式制度的构建。

①正式制度的构建。业主自治首先需要进一步完善和健全组织机构，明确各自的职能。业主委员会的运作还必须要有一套稳固、高效的监督机制。

②非正式制度的构建。由于契约的不完全性以及契约执行的强制力等问题，需要非正式制度的群体规范的补充作用。人是生活在一定的群体当中并同别人发生着各种各样的社会关系。在城市住宅小区中，存在着各种生产和服务设施。这些关系和设施在很大程度上满足了人们的生理、心理和自我发展等方面的需要。久而久之，人们就会对生活于其中的小区产生一种特殊的感情，他们希望自己所生活的小区能够变得更加繁荣，这种特殊的感情就是居民对生活小区的归属感，培养居民的这样一种感情，可以增强业主参与小区管理积极性。

参考文献：

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（作者简介：宛 娟（1984-），女，湖北黄冈人，硕士，教师， 华中科技大学文华学院，主要研究方向为城市房地产经济与管理。）