物业经理

物业经理（共16篇）

1.物业经理 篇一

一、培训对象

1.在岗未取得《全国物业管理从业人员岗位证书》的管理人员和新从事物业管理工作的人员

2.物业上岗证现在有部门经理和企业经理。

3.部门经理只要高中学历就可以报考，企业经理只需要大专学历或者是有三年的工作经验都可以。

二、培训内容

物业管理基本制度与政策、物业管理实务为考试课，以此作为培训主要面授内容，面授期间将重点进行辅导和考试。

三、培训师资

全国城建培训中心“师资库”教授、资深专家与学者授课。

四、培训时间、地点

时间与地点另定

五、继续教育 对已经取得证书的人员，每三年进行一次继续教育。

六、考试、证书及证书使用说明

七、证书使用说明: 1.《全国物业管理从业人员岗位证书》为物业管理从业人员上岗资格证明，限于持证者在岗期间使用。

2.本证书由全国城建培训中心统一印制，颁发。

3.持证者在岗期间接受继续教育，由培训机构负责组织实施并做好记录。4.本证书应妥善保管，不得涂改、伪造。

上岗证的考取和学校的学历教育不一样，题不是很难，一般都能过。物业上岗证书是有建设部统一颁发的，中国的任何地方都可以使用的

报名资料: 1 寸彩照 4 张，身份证、学历证以及职务聘任或任职文件(证明)复印件各一份。

2.物业经理 篇二

碧桂园物业, 一家管理着全国近2亿平方米物业面积、服务业主超过300万、以五星级服务品质享誉海内外的航母级物业公司。作为这家公司的掌舵者, 李长江毫不讳言, 对物业管理他是真爱, 从1997年加入这个行业的那天起就没想过要退出, 而拥有五星品质的碧桂园物业, 更是给他提供了一个大展拳脚的平台。在李长江的谈笑风生中, 碧桂园物业的发展现状和未来蓝图在记者面前次第展开。

五星服务, 成就业主“大满意”

近年碧桂园物业获得的荣誉, 恐怕很难数得清:2015中国物业管理最具品牌影响力的公司、业主满意度长期保持在95%左右的公司、2012年度中国最佳幸福社区实践案例、推出业界首个“铂金凤凰管家”服务及5H服务理念, 获英国标准协会 (BSI) 权威认证的公司……这些重量级荣誉, 展示着碧桂园物业在行业中的品牌影响力。

但在李长江看来, 这些荣誉并不能完全反映碧桂园物业的实力。他认为, 更能彰显公司实力和影响力的是一些更内在、更实在的东西。他列举了两个数字——2013~2015三年期间, 碧桂园老业主再购的房子超过了3万套, 老业主介绍亲戚、朋友、家人购买的房子达到30万套!“这不是很明显吗?如果对服务不满意, 住的小区都恨不得马上搬走的话, 业主怎么可能回头再买?怎么可能让他的家人、朋友来买?这是再简单不过的逻辑关系。”李长江笑道。“给您一个五星级的家, 既包括五星级的硬件, 也包括五星级的软件, 不管硬件还是软件, 最后都要落到‘家’上面。我们认为, 后期服务永远是最重要的, 安全、服务及物业的态度, 都是业主最直接的主观感受。如此多的回头客, 充分说明了业主对我们物业服务品质的肯定。”

那么碧桂园物业又是通过哪些做法, 让业主对“五星级的家”有了切身感受呢?

以顺德碧桂园为例, 小区里面商场、美容院、理发店、电影院、菜市场等配套一应俱全, 业主无需走出小区, 就能满足生活各方面的需要。这里就像一个小社会, 但这个小社会毕竟远离城市, 为了将服务做到极致, 碧桂园物业给每个业主都配备了凤凰管家。这并非宣传噱头。因为, 碧桂园的业主切实地知道他的管家是谁, 可以随时和管家取得联系, 管家时刻把业主的生活细节放在心上。比如管家留意到他服务的业主买了10斤米, 家里有三口人, 这十斤米可能吃一周, 时间差不多的时候, 管家就会提醒业主, 如果需要买米的话他可以安排送货。在李长江看来, 这种主动的关怀和服务给业主带来的惊喜远远超过一袋米。

为将这种主动的关怀和服务常态化, 碧桂园物业创立了通俗易懂的服务法则——“一个中心, 两种感觉, 三个服务”。“一个中心”就是一切以让客户高兴为中心;“两种感觉”就是视业主为亲人、视业主为朋友;“三个服务”是跑步服务、微笑服务和专业服务。李长江打了个比方, 物业员工必须像部队一样, 来之能战, 战之能胜, 高效并且有效地帮业主解决问题。

基于这样的服务宗旨, 碧桂园物业又出台了一个“即时奖励”的激励机制, 把业主对物业人员服务的评价分为“棒、棒棒、棒棒棒”三个档次, 奖励金额在50~300元之间, 根据员工获得的评价马上颁发。这些简明易懂的语言, 让不一定受过高等教育的一线员工能够清楚理解自己的工作, 发自内心地去跟业主交朋友, 全心全意为业主提供服务。2014年至2015年, 第三方调查显示, 碧桂园物业的业主满意度从95.5%上升到97.2%。

之前的工作经历让李长江深深感到, 在无法改变企业机制和分配制度的情况下, 光靠喊口号无法让员工自觉自愿工作, 而碧桂园物业提倡分享的分配制度大大提高了员工的主观能动性。“我们始终坚持一种逻辑关系, 就是先做好基础服务, 再做经营。这不能单靠行政命令, 而是要让员工发自内心地愿意为公司工作。相对于其他企业, 这一点我们绝对有优势。”李长江说。

另一方面, 李长江和他的团队也不遗余力地打造专属于和睦、友爱的邻里关系。他们曾经做过一个调查——如果业主需要长时间出差, 又不想把房子租出去, 那么是否愿意把钥匙留给邻居, 让邻居帮忙看家?结果显示只有不超过15%的业主愿意把钥匙留给邻居。而同一份调查显示, 愿意接受钥匙帮忙看家的业主也不超过15%。

“这说明, 钢筋泥土已经将邻里之间的感情划隔开了。加上各有各忙, 尽管居住在同一个小区, 甚至同一层楼, 业主之间碰面的机会很少, 更遑论建立感情了。有鉴于此, 我们希望能够为业主、为社区做一些事情。”李长江说, 碧桂园物业开始致力打造“睦邻友好, 相互关爱”社区文化品牌, 以“打破钢筋水泥墙, 建立邻里真感情”。

经过多年的耕耘, 社区文化打造硕果累累, 碧桂园物业首倡的幸福社区建设成为影响整个物业服务行业的重大举措。仅2011~2013年间, 碧桂园物业全力主导的“幸福社区建设三部曲”共累计推出近2000场大型社区文化活动, 形成了碧桂园的幸福社区大格局。

2014年以来, 碧桂园物业把“中国梦·碧桂缘”作为社区品牌文化主题, 并将其贯穿于海内外500多个社区和全年超过10000场社区文化活动当中, 践行习总书记提出的“中国梦”, 以及杨国强主席所讲的“希望社会因我们的存在而变得更加美好”。

2016年, 碧桂园物业以“中国梦·睦邻友好年”为主题, 推出一系列品牌活动, 如“中国梦·睦邻文化”百家讲坛系列活动、“发现幸福之旅·follow me去玉树”系列活动等。

尤其值得一提的是, 每年如期举行面向全国业主的“睦邻文化节”, 汇聚了全年社区文化建设成果, 是业界社区文化建设的一大盛事。

当然, 社区文化活动的开展与凤凰管家的付出息息相关。正是凤凰管家的桥梁作用, 睦邻友好、相互关爱的氛围才得以在小区渐渐形成。2016年, 碧桂园物业启动了凤凰管家服务升级行动计划, 推出“凤凰管家2.0”, 以移动与定点相结合, 提供凤凰管家服务站、活动室、阅览室等“增值服务”;以线上与线下相结合, 运用移动信息系统, 及时发现问题并及时整改, 真正实现了以“小而美”服务成就业主“大满意”。

“五星级的家不一定是指家里多么富丽堂皇, 而是一个大的文化氛围。”在李长江看来, 碧桂园物业倡导的社区文化是实实在在的, 而不是光喊口号。他们致力创建的社区文化, 立足点依然是“家”。比如社区以儿女孝顺闻名, 碧桂园物业就把它命名为“最孝敬社区”;如果社区离婚率很低, 就命名为“夫妻恩爱社区”;如果社区业主做了很多善事, 就命名为“最善良社区”……相关社区的业主平时可能不会在意这些头衔, 但一旦提起自然会产生一种荣耀感, 对业主产生无形影响。聚沙成塔, 这对社会也会产生积极影响。

近年来, 碧桂园物业也不断与时俱进, 将现代技术推广应用到社区中, 创新服务模式, 在业内首倡“5H”服务理念, 即Health—身体健康, 打造社区宜居环境;Heart—心灵滋养, 开展社区文化活动;High technology—智能科技, 把现代技术融入社区生活;Hope—创造希望, 引领业主参与公益;Home—家与亲情, 倡导和谐睦邻关系。

他们还由此延展出“5H社区认证标准体系”, 分别从身体健康、精神文明、智能家居、公益慈善、睦邻友好五个方面, 对碧桂园的每一个社区进行考核认证, 并向全社区范围全程公示, 提升业主参与度, 最后对考核的社区, 给予相应的1~5H的荣誉认证。5H成为“碧桂园, 给您一个五星级的家”最好的诠释!

五星实力, 走向国际市场

碧桂园物业内在的基因决定了它提供的服务必然是五星级的, 五星级的服务品质带来了五星级的品牌影响力。这种影响力不管是在过去、现在, 还是未来, 都会无处不在, 它不仅帮助碧桂园在国内扎稳脚跟, 而且走出国门, 进军海外!

随着集团的发展, 近些年碧桂园物业逐步拓展到国内的二线、三线、四线城市, 不管去到哪里, 碧桂园物业提供五星级优质服务的理念始终如一。碧桂园物业坚定地认为市场就在项目的周边。不管是业主, 还是开发商, 都能看到碧桂园项目的物业服务在当地是最好的, 纷纷寻求和碧桂园物业进行合作, 实现资源共享。“资源共享引发成本下降, 当地业主就能以更低的价格享受到更优质的服务。”李长江认为这是碧桂园物业给当地带来的正向影响。

这种影响也带来了另一个效应。当碧桂园物业对外拓展的时候, 公司并不需要过多宣传, 开发商就已经用脚做出了选择。李长江回忆说, 刚开始做市场拓展的时候, 他就有个梦想:希望有一天, 在房地产公司拿到地或可能拿到地之前, 会先来找碧桂园物业商谈合作。

实际上这个效应是显而易见的。截至目前, 碧桂园物业已经跟一百多个开发商实现了战略合作, 拓展的面积接近3000万平方米, 并有信心今年年底突破6000万平方米。当然, 相对于目前碧桂园物业两个亿的管理面积, 李长江认为市场外拓所占的比例还是太低。

为了加快速度, 除了在单一项目上跟开发商合作之外, 碧桂园物业同时也进行了公司并购和股权合作。公司目前已经完成了3宗股权合作, 并集合了150个亿的资金进入物业管理市场。

与门当户对者联姻, 与志同道合者同行, 是碧桂园物业在市场拓展上的首要原则, 不管是在国内还是在国外, 碧桂园物业的要求都是要理念相同。“那样才可以牵手、才可以结婚嘛。”李长江笑称。

在巩固发展国内市场的同时, 碧桂园物业也积极布局海外。海外市场是公司发展计划的重要组成部分。根据碧桂园物业的规划, 从2018年开始, 国外市场的收入至少占公司总收入的25%, 其后随着时间的推移, 国外市场的收入占比将逐步提高。

2011年碧桂园进驻马来西亚, 此后海外项目开发的脚步就未曾停歇。李长江介绍, 除了已经进驻马来西亚的管理和服务团队, 碧桂园物业很快会在海外成立物业公司和保安公司。这些公司将以现在管理的马来西亚和澳大利亚项目为桥头堡, 继而往欧洲输出服务, 同时配合碧桂园地产的规划, 为其将在美洲、欧洲、印度等地开发的房产提供配套服务。

“做世界最大的物业公司, 绝不仅仅限于口号!”李长江笑称, 碧桂园物业常常是做了很多, 讲了很少。“看来以后这种做法得改一改, 要让大家知道, 我们的目标是建立在公司实力和实际行动上的。”

虽然是从国内市场转战到国外市场, 但在物业管理这一块, 李长江一如既往地满怀自信。“‘给您一个五星级的家’的服务理念不会改变, 我们只是基于文化差异在一些细节上做了调整。”李长江说。

以马来西亚的森林城市为例, 由于国外业主对法律法规的认知、对契约精神的尊重有着不同的表现, 碧桂园物业也做了充分的应对工作, 那里不仅有中国派去的员工, 还有来自马来西亚、尼泊尔、缅甸、斯里兰卡、新加坡的员工。除了让员工了解、尊重不同文化和不同国情、调整服务方式外, 碧桂园物业带去的依然是相同的五星服务理念, 提供的依然是相同的五星服务标准。像保安敬礼这样的小细节, 由于文化背景不同, 敬礼的手势也不尽相同。碧桂园物业花了几个月的时间做培训, 按照公司的标准统一了大家敬礼的手势。

坚守品质, 巩固优势, 以国内市场为主, 国外市场为辅, 是碧桂园物业现阶段发展的大方向。李长江也进一步描绘了公司未来的发展蓝图, “如果简单表述的话, 未来的碧桂园物业在市场方面是国外和国内齐头并进。我们计划在五年以内, 国内市场收入占70%, 国外市场收入占30%, 同时收入占比和利润占比也是同比例的, 这样利润和收入在公司的架构中会更完善;如果综合性表述的话, 就是碧桂园物业定位高端, 走向世界, 让碧桂园国内外的所有业主都能享受到我们的五星服务。”

五星自信, 亮剑新领域

2014年以来, 物业行业发生了天翻地覆的变化, “互联网+”与上市的热潮忽如一夜春风来。在新的发展时期, 碧桂园物业以全球视角, 启动了从组织到业务、从管理到经营的全面转型升级。在致力打造“O2O+O”全周期社区生活服务圈运营商的同时, 开始积极布局扩张资本大舞台。

碧桂园物业以物业服务为基础“连接器”, 融平台与渠道为一体, 以“平台+渠道+入口”, 链接业主家庭与社会资源, 通过提高业主满意度来发展增值服务, 构建社区经营大市场。相较于业内普遍的社区020, 碧桂园物业创新性地提出了“O2O+O” (即online to offline+offline) 。

“目前国内020模式普遍过于强调线上, 但我认为目前这个阶段还是需要重视线下, 夯实线下基础, 同时培育线上, 不能只关注线上, 而忽视线下。”李长江强调, 碧桂园发展“O2O+O”, 将改变目前国内O2O模式与传统线下模式相互排斥、互不共生的发展误区, 将根据社区地理圈层特性和实际服务需求, 将两者有机结合进行发展, 使其相互促进、互为补充。线下服务模式同时也定位于O2O平台业务的资源转化来源, 线下成熟、线上并行。

他举例说, 在社区金融方面, 碧桂园物业的运作就非常成功。“我们推出来的产品, 1000万也好, 2000万也好, 基本上不超过三分钟就一抢而光了, 连我老婆都跟我抱怨, 根本抢不到。”李长江笑着说。他认为碧桂园物业找到了一种模式, 在公司做了背书的情况下, 资金的安全和收益都得到保障, 业主对此极有信心。李长江不无骄傲地说, 为什么其它公司做不到呢?第一是没有这个实力, 第二是没有业主粘合度。而这两点, 碧桂园物业完全具备。

“在转型发展中, 我们每家物业公司都要清楚自身的角色与定位。”李长江认为, 碧桂园物业原本管理的是郊区大盘和别墅群, 天然比其他企业更具有社区经营的优势。迄今为止, 碧桂园物业的社区经营仅是在广东省内100多个楼盘推广进行, 2014年社区经营的利润只有一千多万元, 截至今年上半年, 这一块的利润已经翻了十几倍。

在获得业主信任、完善社区生活平台、构建社区市场这些事情都充分准备好后, 碧桂园物业开始聚焦资本上市。

碧桂园物业是国内第二家申请在A股上市的物业公司。目前, 公司的分拆上市正在紧锣密鼓地进行中。“上市工作的推进十分顺利, 碧桂园物业内部的运作一直非常规范。对于上市要求的业务独立性、人员独立性、财务独立性等这些基本条件早已具备, 我们只需要根据A股上市的要求做一些业务上的调整和改变, 就能完全满足要求。”

按照李长江的说法, 碧桂园物业谋求上市并非为了融资。“大家知道, 碧桂园物业是完全不差钱的。”他笑道。既然如此, 又是出于哪些考量申请上市呢?李长江解释, 原因有两个:第一是基于自信, 敢于亮剑。碧桂园物业的服务品质有口皆碑, 碧桂园物业要扩大服务的覆盖面, 让更多的人享受到这些优质服务;第二是行业在变化。和过去相比, 物业行业这几年发生了翻天覆地的变化, 无论是行业的地位、从业人员的地位, 还是经营模式等, 都跟过去截然不同, 碧桂园物业要与时俱进, 积极面对这种变化。

李长江判断, 尽管目前上市、并购让物业管理市场热闹非凡, 但几大物业公司的并购工作将在两年内暂时鸣金收兵。目前物业管理市场仍然是由第一方阵的大公司在引领, 但新兴公司的崛起也不可小觑。各路诸侯混战的当下, 既给行业带来更多优质资产, 也带来更多优秀人才, 行业的未来一片光明。他认为, 未来的“马云”将在这个行业中产生, 行业未来的格局也将遵循“二八法则”, 即由20%的物业管理企业为全国80%的管理面积提供服务。五星基因、五星实力、五星自信, 让李长江对企业的愿景充满信心, 让碧桂园物业变强变大、傲立潮头, 用自己的力量推动行业不断前进!

碧桂园集团创始人杨国强先生指出, “物业服务是碧桂园的明天”。脚踏实地, 但不因循守旧;与时俱进, 但不盲目跟风。碧桂园物业的整体目标, 是成为世界最大、最强、业主满意度最高、员工素质最高、员工收入最高的物业公司, 李长江和他的团队所付出的努力, 正是朝着这个目标奋力前进。

3.高价物业≠高端物业 篇三

这个想法不能说错，但是始终保守一点。其实从大趋势来说，其一是通货膨胀压力日增，2013年随时会走高；其二是房地产仍然遭受调控，近期房价以原地盘整为主。

这种所谓的经济滞胀期，其实也有比较安全但是积极的做法，就是小房换大房，差房换新房，在房价不上涨的时候，及时调整、改善自己手上的物业质量。这样的话，短期改善了自己的居住品质；长期以三年五年来说，房价升幅一定超过通胀率。

随着这些年房价的一路飙升，公众越来越意识到，房子不仅是用来住的，还是一项投资品，因此，越来越关注购房的巧妙。

在经济环境向好的背景下，往往越是高品质的物业，价格越坚挺。但高品质物业，不等于广告上大书特书的高尚住宅，更不是简单的高价物业。对消费者来说，选择的时候应该参考以下几个标准。

首先，高品质住宅的环境很重要。寒冬腊月，我就听到一位上市公司老板的悲情故事。此君在北京一个传统别墅区买了一个带着大花园的独栋。那天冬日下午，他正在阳光房之中抱着猫喝一杯咖啡的时候，忽然看到邻居木栅栏那边，一群壮汉正在大兴土木，把花草全部挖掉，然后搭建砖墙。阔人大惊失色，问你们想干什么？正在指挥施工的邻居正色道，这是我的花园地界，全部属我个人空间，根据《物权法》，想干吗就干吗。我不想要花园草地，准备把草坪也盖成房子，把我家乡的姨妈、姑父统统接来一起住。而根据借景的原理，你的花园，正好在我的窗户下面，不也很好嘛！阔人悲愤莫名，先找物业管理处，被告知“没有办法管，你得找城市建筑主管部门”。

据说后来此事一直“拉锯”，最后以该阔人在城里面买了一个新建的高层单位搬家了事。

高品质住宅的第二个要素，就是内部结构和空间的分隔。一般来说，高价住宅总是面积大，动辄四五百平方米。但是，并非面积大的住宅就一定高品质，一百多平方米的住宅居住很舒适的例子在海外也不少，其中的关键就是功能空间的分隔：卧室的比例如何，休闲分区怎么安排，厨房、卫生间是否实用都很必要。如果是出售给成功人士的物业，女主人的衣帽间就得有足够的配置。这些必需的细节做不到位，就很难给住户高端的感觉。

见过不少三四百平方米的大户型，卫生间就在房子中部，甚至全屋都是暗卫！其实在纽约、多伦多和香港，很多靠着港湾的市区高层，不过是100平方米大小，但是采光条件很棒，视野观感极佳，空间分区也比例适宜，尤其是周边的配套设施完善，绝对称得上高端，所以均价都是当地最高的水平。

第三个要注意的要素是装修。目前来说，卖高价的楼盘，都带有精装修。这比起不装修，倒是一个进步。

4.地产物业经理职责 篇四

1.按照公司定制的物业管理运作方案、标准要求，全面负责督导公司托管各项目部各模块工作的开展;

2.贯彻、执行、落实公司各项管理制度、质量方针的执行情况;

3.负责公司托管各项目部的工程、安保、保洁、客服等部门的日常管理和监督工作;

4.负责监督各项目部完成物业费收缴任务;

5.完成领导所交办的其他临时性工作。

地产物业经理职责21、负责项目日常工作事务

2、负责绿化养护、保洁卫生、消杀、垃圾清运、幕墙清洗等日常管理工作，消防管理、技防管理、治安管理、停车管理、风险管理等日常管理工作;工程日常维修维保等

3、负责对外相关部门联系沟通对接工作，能协调、处理各类装修问题、客诉及突发事件的处理;

4、制定部门可执行的管理、业务计划，积极按照计划时间落实执行;

5、负责日常工作计划的落实及品质监管工作;

地产物业经理职责31、负责物流园整体运营管理,实现经营目标;

2、负责物业重大事项的决策，监督企业的规范运作;

3、保持良好公共关系及社会形象，积极推动物业管理的品牌化建设;

4、推行以人为本的人才机制，建立敬业高效的职业团队;

5、指导具体保安、保洁、保绿、维修业务的开展，协调企业内部关系，确保企业运营流程秩序的通畅。

地产物业经理职责41、负责其功能领域内主要目标和计划，制定、参与或协助上层执行相关的政策和制度;

2、负责部门的日常管理工作及部门员工的管

理、指导、培训及评估;

3、负责制定各项目生产计划;

4、组织、协调和管理外协生产资源，保证生产按时保质完成;

5、负责协调、组织解决生产中的所有问题。

地产物业经理职责51、协助物业经理工作开展和相关日常事务处理;

2、了解掌握项目区域物业管理相关情况，为物业经理工作决策提供依据;

3、了解各区域当地物业管理政策，掌握市场动态和资料收集;

4、参与制定、修订物业各项管理制度;

5、完成上级领导交办的其它临时性工作任务。

地产物业经理职责61、根据公司战略发展要求，按公司要求制定和实施经营目标，全面负责商业杭州公司工程、物业日常经营管理工作;

2、编制并审核工程、物业部分资金预算，组织制定并完善公司服务方面的各项规章制度及服务标准并督导实施;

3、在规定的时间节点内完成物业工程目标任务，杭州区域公司所有设施设备系统的运行管理，保证设施设备的正常运行;

4、审定各项目工程的维修保养计划、节能减排及工程维修预算并有效推行实施;

5、对工程管理所有费用支出负责，审批费用使用的合理性、规范性并负责全程督导;

6、负责项目重大工程的规划、施工质量的验收、外包厂商的合作与管理;

7、负责对各项目公共设施的突发性、故障性、安全性事件进行分析与汇报，提出整改方案;

地产物业经理职责7

1.负责小区物业项目的经营管理工作;

2.负责完成项目公司的各类经营责任指标;

3.负责项目公司人才团队建设，前期人才团队组建，后期人才团队配置、培养等;

4.负责及时掌握物业管理外部资源信息，如政策法规、行业动向等

5.熟悉客户情况，建立良好的客户关系，及时妥善处理各类投诉，处理好与业主的关系;

5.物业公司经理致辞 篇五

尊敬的各位枫林湾业主，亲爱的乡亲父老，大家上午好！我是河南房地美物业服务有限公司，枫林湾项目经理——周坤鹏。衷心欢迎大家的到来。

现如今，社区物业服务已经成为购房者考虑的关键因素之一，我们河南房地美物业服务有限公司成立于2011年8月，同时携手国际4大物业管理企业之一的戴德梁行，秉承以人为本，的人文精神和客户利益至上的核心准则，立志打造国际化、专业化的物业服务，目前我们公司服务的项目有，开封新晋美-悦都，灵宝-长安悦府，威海-花千墅，等一些高端项目。

2014年4月17日，公司与枫林湾项目签订物业合作协议。为通许引进首家专业化物业服务管理企业。我们将融合国际先进物业管理理念，给您一个星级的家！

同时我们有信心也有能力通过两公司全体员工的不懈努力，将枫林湾打造成通许最有影响力和标杆性的，高端、安全、和谐社区。我们将为每一位业主提供最贴心的物业服务。

6.物业经理年度总结 篇六

一、健全制度、科学管理

1、完善管理制度

****物业借改革的风气，一鼓作气改变了原来“有事一起上，有问题一些担”的不良现象，从现实情况着手，对各部门及员工进行了细化分工，使之责任到人，制订了《****物业岗位职责》、《****物业管理规定》等制度从而大大提高了****物业的工作效率。并要求员工们统一着装上岗，为全力打造****物业品牌形象做出很大努力。

2、细化财务管理

物业管理很细，细到物业管理费的几毛钱、水费的几块钱、电费的几十块钱，为了从根本节省开支，我们从财务着手，一改往日财务管理制度，将财务管理细化、规范化，并制定了每月查账等工作程序。

3、加强员工培训

为了全面提高公司员工们的素质和物业管理知识，我们对新来员工，包括物业保安等都通过老员工的帮、带，看资料片等进行了集中培训。

二、内部沟通、外部协调

1、积极配合星光工作

****物业在立足自己本部门工作基础上，全力配合了公司销售部交房验房等工作，加强****物业同星光房产之间的交流与沟通。

2、全力进行外部协调

①配合**路多层新业主委员会工作，对前期业主委员会的一些不法行为进行了揭露和制止，稳定了小区秩序，得到了广大业主们和新业主委员会的认可，并全力协助社区做好有关小区内计划生育等工作。

②加强与房管局与物价局等行政主管部门的交流与沟通，全力协助好政府、协助好主管社区做好****市的创城工作，制定了专门的创城资料档案，并按规定对各小区进行了布置和检查。

三、扎实基础、刻苦攻关

1、交接工作

为了能让业主们开心入住，我们全物业总动员，进行了房子交接工作，编制了新的《****物业业主手册》、《业主公约》、《业主告知书》、《装修协议书》等，提前介入验房工作，并把遗留问题上报公司，以期得到更快解决。交接过程中，实现了经验丰富的老员工和素质高的员工的有效结合，并在小区设置24小时保安巡逻，以保证在交接房和装修期间业主们人身及财产的安全性。

2、供暖工作

****家园、****花都、****A、B等小区都是第一次供暖，而且是地暖，并且因****家园CD座前两个采暖期没有供上，供暖管道内很多都已经锈化或被泥土堵塞，再加许多阀门的损坏，都给供暖工作带来了很大的不便，更困难的是，有许多漏点找不到，为了找到漏点，我们必须把业主的地砖破坏掉，这给住户们带来了很大的不便，为了全力完成这项工作，我们全力配合昌润供电公司、热电公司和明星集团以及公司工程人员昼夜不停的工作，采取现场办公(收取采暖费等)，耐心说服住户，尽可能的缩短维修时间，节省时间，使供暖工作趋于正常。

3、维修工作

维修的及时与否，是事关物业形象与声誉一个重要问题，为了打造良好的物业形象，为业主的排忧解难，雨季来临之前，我们对顶层住户逐户调查，查看漏点，及时维修，并对因漏雨污染的涂料进行维修粉刷，保证了维修人员即使是在夜里也要保证随叫随到，得到了广大业主们的认可。

4、绿化工作

及时完成了小区绿化的补苗、施肥、修剪等工作，使小区绿化生机盎然。

7.浅析物业管理在商业物业中的价值 篇七

商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地以及相关权益的总称。它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分, 同时具有经营性、公众性和服务性。商业物业主要包括商务物业、酒店物业、商贸物业和娱乐休闲物业。目前, 商业物业的管理模式主要采取开发建设和经营管理相分离的方式, 具体分为两种:一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务, 如杭州西城广场以及广州、深圳的一些大型商业市场;二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理, 如临平中都广场、余杭黄湖商贸城、河南周口·五一广场等。不管采取何种运作管理模式, 商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务 (如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施管理等) , 还要完成带有一定经营性质的商业管理工作 (如招商、市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理) 。

二、商业物业管理的价值

在商业地产项目中, 物业管理并不直接创造经济效益, 但它通过顾客满意的管理, 为经营者和投资者创造财富。目前市场上的投资者、经营者越来越关心商业地产管理者的专业水平, 成功的商业物业管理可以增加商业地产投资的升值空间, 甚至有人认为物业管理是商业地产成功之保障。究其原因, 主要是商业物业管理的各个方面决定了其在商业物业中的价值。

1. 客户满意保证商业物业价值

商业物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点, 物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所, 服务对象是住户。而商业物业作为一种商业经营场所, 其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客, 其中, 租户和顾客群是流动的, 不断变化的, 且来源不同、构成复杂, 因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”, 即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与, 实现各方利益平衡, 达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错, 导致租户或顾客不满, 将对物业商誉产生极大的影响, 可能因此失去租户或顾客, 导致物业的贬值。

2. 安全管理衡量商业物业价值

商业物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇, 其特点为楼层高、层数多, 功能复杂, 人口稠密, 物业管理任务较为艰巨。相比住宅物业, 商业综合楼宇大多位于市中心或CBD商圈, 人口流动频繁。是否能管理好商业综合楼宇, 确保大楼各部分正常运作, 确保物业和楼内业主的生命财产安全, 是衡量物业保值增值的重要因素。

3. 设备运行体现商业物业价值

商业物业的现代化程度较高, 设施设备齐全、先进, 大多配备了高智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等, 这些设施设备技术含量高、运行频繁, 商业物业的经营性需要设施设备的运转正常、快捷和舒适。如果一旦出现故障, 将直接影响到商家的正常经营活动和顾客的消费心情, 甚至出现安全事故, 影响业主的品牌形象。所以为考虑企业和商家的形象业主大多会选择知名物业管理企业, 而物业管理企业高水平的管理在获得经济效益的同时也体现了物业本身的物有所值甚至物超所值。

4. 环境管理创造商业物业价值

商业物业对公共区域的环境清洁、绿化养护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高, 而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质。整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果, 以创造和维护环境的优美, 使顾客在幽雅、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次, 是流动的广告, 创造了物业的营销价值。

5. 营销推广提升物业价值

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广, 不断扩大商业物业的知名度, 树立良好的商誉形象, 吸引更多的潜在承租商和消费者。由于商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行, 因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力, 并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系, 从而提高业主的品牌形象和社会影响力, 聚集人气, 吸引客流, 提升物业的档次和价值, 实现物业高投资性和回报性。

根据行业经验数据, 发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上, 而目前我国大多城市未到一半, 发达省市如杭州只有0.7平方米。可以预见由于商业物业的地段、管理和效益都比住宅物业更“黄金”, 这一新的物业模式必将随着经济的发展和城市化进程而高速发展。成功的物业管理不但是物业公司新的利润增长点, 更可以全面提升商业物业的价值。

参考文献

[1]杨晶党超:商业物业管理[M].北京:中国水利水电出版社, 2006.1-6

[2]林乐:物业管理:商业地产成功之保障[J].中国物业管理, 2005, 8:6-8

[3]任思新.杭州商业地产现状及发展趋势.http://www.powerunion.net/study6Info.asp?id=15

8.物业经理 篇八

关键词：现代化物业管理；物业管理水平；物业管理理念

前言：近几年来，我国的机构改革开始进入了关键时期，改革程度逐渐深化，使得机关行政楼的物业管理也随之走向现代化的发展道路。在黑龙江省大庆市，现代化的物业管理理念已经渗透到行政办公机关的工作当中，运用科学合理的管理办法，以“让群众赞许、让部门满意、让领导认可”为目标，扎实推进行政办物业管理水平的不断提高。

一、现代化行政办公楼物业管理的内容及特点

行政办公楼的物业管理与普通住宅小区有较大不同，涉密内容较多，且内部建设中对科技含量要求较高。为树立起良好的行政服务中心形象，切实提高工作质量，应在以下几方面需加以认真落实：首先，建筑物维护管理。为了保证行政楼的办公职能得以正常履行，需对办公用地实施有效的维护和修缮。尽量减少办公设施的损坏，控制其老化程度，从而实现物业管理中的保值、增值目的。其次，人员及会议管理。为保障会议的顺利进行，应将会议管理工作做到位，包括会议室的布置、音响布置、会场服务等等。再次，安全管理。安全管理的内容主要有消防安全管理、治安管理以及车辆停放管理。这项工作对门卫、监控设备及停车场的要求较高，需加大贯彻力度。最后，环境卫生管理。行政办公楼的物业管理需为行政工作的开展提供清洁舒适的环境。其中涉及到的主要区域包括领导办公室、会议室、职工餐厅、接待餐厅、体育活动室等具体环境。做到了这四个方面，才能真正实现现代化的物业管理模式，创造良好、便捷又安全的办公环境。

二、现代化行政办公楼物业管理的具体措施

（一）严控人员素质，实现“一专多能”

由于机关物业单位具有一定的特殊性和公开性，因此在物业人员素质管理方面应加以充分重视。大庆市萨尔图区在对外来及上访人员实行严格管理的基础上，还同时做到了为其提供满意的服务，切实做到为人民群众排忧解难，意即实现了内部从业者的职业素养提高。

1.人员出入管理

在非公务接待方面，应实行审批准入制度，且须在门卫保安处填写会客登记单，在取得接待人员的同意后方可进入，以维护行政办公区域的严密和权威。对这类外来人员的接待应统一安排在会客接待中心，不应将办公场合用作他途；在上访人员方面，首先要制定好完善的上访制度和规定并要求上访人员严格遵守。对于不遵守相关规定的上访人员应首先进行劝阻和教育，劝阻无效情况下可移交公安部门处理[1]。造成严重冲突的，如堵门、破坏办公秩序等行为可实行现场处理。其次，为了及时处理信访问题，应妥善安排值班人员对重要上访信息进行调查了解。在受理上访问题时，值班人员应端正态度，认真分析问题的解决办法，避免将矛盾扩大化；对于内部服务人员，主要包括水电维修人员、卫生保洁人员等，应制定较为严格的上岗标准，对其政治素养、文化程度及个人能力及职业道德等做出全面考察，谨慎任用，保证机构人员队伍具有较高的素质。

2.工作人员思想工作

为保证行政机关的工作效率，维护良好的机关形象，首先应对工作人员的思想建设工作进行有效管理，使其树立起“超前到位、扎实细致、高效快捷、主动严格”的工作理念。工作人员应以为人民服务为根本宗旨，工作过程中应做到热情、周到、耐心、规范。在职业道德方面，应促使机关工作人员将遵纪守法、文明礼貌作为基本环节来落实。同时要做到爱岗敬业，以更好地服务群众作为自己的工作目标。工作人员的思想建设方面，还应包括对办公秩序的自觉维护，不在办公期间进行与工作内容无关的活动，形成良好的办公氛围[2]。

（二）抓内部服务管理、力求精益求精

物业管理工作是一个整体的系统，其中包含各个方面的管理分支。为了实现高水平的现代化物业管理，尤其是行政办公楼的物业管理，应在内部服务规范方面做出严格的规定，将管理措施落实到具体流程。从工作实践方面说，可從以下两方面进行规范。

1.服务规范化

为了提高物业管理的工作效率和质量，应避免工作中的随意和松散，应在调动工作积极性和减少失误等方面加大力度。如在职工餐厅的管理方面，就应严格杜绝外来人员的用餐行为，以保证机关职工用餐环境的健康安全，实行刷卡用餐的管理方式，对职工餐厅进行严密管理。再如在物品进出方面，应实行严格的审核制度。外来人员的携带物品需经过门卫的检验，确定物品无危险后方可进入。对于内部工作人员来说，则应自觉维持正常有序的办公环境，与办公内容无关的私人物品不应存放在办公区域内[3]。另外，在办公楼内将贵重物品移出的行为必须取得所在单位部门的证明，保证行政机关免受经济等方面的损失。

2管理制度化

为了使行政服务中心的管理达到标准化建设，就应致力于管理制度化的实施。具体应包括办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制度、活动室管理制度、职工餐厅管理制度等等[4]。在将这些制度得以完善之后，同时要加强组织学习，避免制度的建设流于形式。

结论：为了推进现代化的物业管理模式，黑龙江省大庆市萨尔图区在行政办公楼的物业管理方面做出了重要表率，对行政机关的管理改革带来了有益的启示。本文通过对现代化的物业管理模式进行分析，介绍了现代化的物业管理应包含的内容及特点，并对实现这一先进模式应采取的策略进行了阐述。

参考文献：

[1]杨海生.政府机关办公楼物业管理之我见[J].中国物业管理，2013（12）：256-257.

[2]颜建海.党政机关实施物业管理的理性思考[J].山东纺织经济，2012，7（05）：199-201.

[3]李风.《办公楼物业管理服务规范》出台的前前后后[J].中国物业管理，2013，17（01）：456-457.

[4]李尚丽.政府机关的物业管理创新服务[J].中国物业管理，2012，19（10）：67-69.

9.物业经理简历 篇九

目前所在：白云区

年龄：45

户口所在：广州

国籍：中国

婚姻状况：已婚

民族：汉族

身高：178 cm

体重：

求职意向

人才类型：普通求职

应聘职位：

总裁助理/总经理助理，物业管理经理/主管，客服总监/经理/主管

工作年限：25

职称：

求职类型：全职

可到职日期：随时

月薪要求：

希望工作地区：广州，，

工作经历

xx公司起止年月：20xx.02～至今

公司性质：民营企业所属行业：物业管理/商业中心

担任职位：物业经理

工作描述：向集团公司负责，协助常务副总负责公司物业(加和饰品城)管理工作;

业态转型升级管理：

1、配合市场定位(根据公司业态转型升级战略，提供周边市场业态分析数据，了解本市场原商户转型意愿，做出可行性参考报告)

2、业态转型管理(对原商户提供过渡优惠政策，协助顺利转型，通过业态分析取得不便转型原商户的理解，同时向周边对应市场推介，按租赁合同履行劝退等)

3、业态升级管理(配合媒体宣传、商厦实体广告及活动推介、市场按功能分区规划、硬件设施改造升级、开展商业采购订货会等)

物业统筹管理：

1、物业接管管理(与原华侨酒店业主沟通协调、服务合同谈判、签署，相关档案、图纸、资料、设备、钥匙交接等)

2、招商配合管理(协助市场部及招商团队开展招商活动，如：招商策划、会务宣传、签约客户后续交接、装修、经营服务等)

3、物业突发事件机制建立、预防及处理(建立消防、安保档案、日常消防培训、演练)

4、物业日常抽检(客户服务、清洁绿化、安保监控，工程维护等质量抽查、整改)

5、外判服务管理(绿化养护、清洁服务、消防设备等维保)

部门日常管理：

1、健全部门组织架构、配合人力资源规划定岗、定编管理(部门人才的甄选、面试、培训等)

2、制度流程建设管理(部门制度、管理流程、岗位说明书、合同、档案、薪酬方案、考核晋级标准等)

3、人事日常管理(管理人员的入离职调配、考核奖惩晋级，工资、考勤审核等)

4、行政日常管理(部门证照、印章、经营场地使用证、市场登记证的管理及使用，部门费用支付、报销审核签批等)

5、部门协调管理(推行4R管理，组织开展早、例会，现场带队巡检并指导客服、保安、工程、保洁各部门的管理工作及执行情况)

6。对外事务接洽及公共关系处理(街道、派出所、城管、工商、税务等)

离职原因：

xx公司起止年月：20xx—08～20xx—01

公司性质：股份制企业所属行业：物业管理/商业中心

担任职位：物业经理

工作描述：向董事会负责，协助总经理负责公司物业(韩太城)管理工作;

升级改造工程管理：

1、工程前期管理(协助工程项目定标、发布，招投标方接洽、方案筛选、成本管控、施工资质审核、合同审定、签署等)

2、工程报建管理(土建、水电、消防、监控、空调、电梯、广告标示等)

3、工程监督管理(会务主持、施工工程进度审定及跟踪、施工单位入、撤场及施工现场管控等)

4、工程验收管理(设备设施运行调试、各类竣工图纸资料汇总归档、办理申报验收手续、配合现场验收工作等)

5、竣工工程使用管理(建立楼宇、设备、消防设施等使用档案、运行记录台账、专业维护服务合同签订等)

物业统筹管理：

1、与甲方业主沟通协调、服务合同谈判、签署，相关档案、图纸、资料、设备、钥匙交接等物业接管管理

2、协助韩国商会及招商团队开展招商活动，如：招商策划、会务宣传、签约客户后续交接、装修、经营服务等

3、建立消防、安保档案、日常消防培训、演练等预警机制

4、客户服务、清洁绿化、安保监控，工程维护等质量日常抽查、整改

5、绿化养护、清洁服务、消防设备维保等外判服务管理

部门日常管理：

1、健全部门组织架构、规划定岗、定编、配合部门人才的甄选、面试、培训等

2、部门制度、管理流程、岗位说明书、合同、档案、薪酬方案、考核晋级标准等

3、人员的入离职调配、考核奖惩晋级，工资、考勤审核等

4、证照、印章、经营场地使用证、市场登记证的管理及使用，部门费用支付、报销审核签批等

5、例会的组织开展，现场带队巡检，监督指导客服、保安、工程、保洁等部门的管理工作及执行情况

6、街道、派出所、城管、工商、税务等对外事务接洽及公共关系处理

离职原因：

xx公司起止年月：1995—04～20xx—07

公司性质：中外合资所属行业：多元化业务集团公司

担任职位：管理处主任|筹建办主任

工作描述：(20xx.2——20xx.7)筹建办主任：负责合资厂(马来西亚合作)前期基础设施的筹备、筹建以及合资厂的组建工作;

基础设施筹建：

1、筹建会议的组织召开

2、筹建工程内外的公共关系处理及接洽(政府办事机构、外事办事机构、直属园区管理部门、海关进出口事宜等)

3、证照的督办(工厂用地产权证、经营执照、施工建设许可证，外国务工人员签证等)

4、施工工程的报建(土建、水电、设备、消防等)

5、安排工程承包方进场施工(资质查验，食宿管理等)，按施工进度表督促施工进度等

6、施工工地安全和应急管理(施工围蔽、施工安全查验)

7、组织做好施工工程验收工作

8、编制并执行筹建期间临管制度

9、办理进口设备、原料等报批及报关手续

10、协助马来西亚人员完成生产设备的安装调试

合资厂的组建：

1、参与合资厂架构设计与定岗定编

2、运营成本控制、管理

3、协助招聘工厂人员

4、配合建立员工的`考核和激励机制

5、车辆使用保养、员工宿舍、饭堂后勤管理

(1995.4——20xx.1)管理处主任：负责公司酒店及商铺物业的管理;

1、酒店及商铺物业日常巡检工作及部门执行情况监督

2、做好顾客、商户的沟通工作

3、定期催收和催缴酒店及商铺物业费用

4、广告招牌及内部装修审批、监管

5、处理突发事件、设置应急预案

6。督办保安措施、消防安全与演习

7。配合工程部进行物业的维护保养

离职原因：

xx公司起止年月：1992—09～1995—03

公司性质：国有企业所属行业：电子技术/半导体/集成电路

担任职位：销售部主管|采购部主管

工作描述：(1993/08～1995/03)担任销售部主管期间负责工厂产品的销售、市场的开发

1、销售资讯调研

2、建立客户档案

3、编制销售计划，拓展市场推广产品

4、售后跟踪服务

(1992/09～1993/08)担任采购部主管期间负责工厂生产设备配件及原料的采购供应

1、搜集行业采购资讯

2、建立物料采购供应库(性价比、供应商资料)

3、编制并实施物料采购计划

4、更新采购制度及流程

离职原因：

xx公司起止年月：1987—08～1992—09

公司性质：国有企业所属行业：批发/零售

担任职位：零售部/批发部门店负责人批发部仓管员

工作描述：(1990/20xx～1992/09)担任冯城大厦门市负责人期间负责门市的零售与采购业务

1、编制并实施货品采购计划

2、监察并制定货品价格

3、督促开展零售工作、收集销售资讯

4、定期巡检卖场

5、处理客服问题

(1987/08～9/09)担任批发部仓管员期间负责纺织品货仓管理

1、货品分类

2、出入库手续监管

3、进销存账

4、库存盘点

5、统计制表(盘点表、损溢表、变价表)

6。提出进销工作建议

离职原因：

教育背景

毕业院校：江西广播电视大学

最高学历：大专获得学位：毕业日期：1992—07

专业一：工商管理专业二：

起始年月终止年月学校(机构)所学专业获得证书证书编号

20xx—03 20xx—04中山大学MBA核心课程企业管理培训

20xx—05 20xx—07北京锡恩企业管理顾问有限公司高层管理培训

语言能力

外语：英语一般粤语水平：优秀

其它外语能力：

国语水平：精通

工作能力及其他专长

10.园区物业经理职责 篇十

2、参与制定物业前期方案及服务标准，参与项目各阶段的设计评审，提出物业管理方面的建议;

3、负责主持项目物业方面的日常经营管理工作，完成集团下达的工作目标;

4、负责物业资产维护管理，定期核查项目物业资产清单，检查设备运行状况，维护设备使用;

5、做好物业管理区域内的安全防范工作，落实安全生产责任制，做好安防消防工作，定期排查各种隐患、提前防范、和及时处理，对于公共安全突发事件，要按照有关部门规定，及时处理;

6、完成相关物业管理制度、工作流程、工作标准等的制定与落实执行;

7、负责定期组织召开例会，听取意见和汇报，及时检查、总结与布置工作;

8、组织策划项目经营、社区文化活动，树立公司品牌形象;

9、协调好与业主、居委会、公安派出所等相关单位的关系;

11.话物业说档案 篇十一

在物业档案管理上，我们搞房管工作的，尝过甜头，也吃了不少苦头。1９７1年天安门城楼大修工程惊动国内外，如果没有相应的档案资料参考，大修这样一个复杂的木结构工程是难以想像的，而实际上只用了不到一年时间，就把这一巧夺天工的浩大工程完成了。尽管工程技术人员的作用功不可没，但档案资料在其中也发挥了特殊作用。北京市危房改造十几年方兴未艾，全市各类工程多年保持年竣工千万平米以上，其中抢救、保留了大量历史文化建筑。如果没有历史的记载，没有大量档案资料的查证，损失将是不可估量的。

在我们日常维修管理工作中，既有因档案解决问题的例子，也有由于资料不全或档案遗失造成工作被动的例子。上世纪８0年代后期，我们所接管了两栋十八层居民住宅楼，其中一栋连续两年室温不达标，居民饱受煎熬、怨声载道。热力泵房一共负责同时竣工的三栋十八层居民楼供热，偏偏安置拆迁户的那栋楼暖气不热，热的两栋却是建设单位的宿舍。居民便以为是热力泵房搞鬼，弄得我们有口难辩。幸喜档案发挥了作用，我们从供热管道入口“按图索骥”，一节管道、一个截门都不放过。终于查出了问题，原来是给回水管道的接口在施工中安装反了。经过重新焊接调整，问题解决了，居民的误会也消除了。而我们所管理的一个四层楼房的小学校舍档案资料遗失，一次下水堵了，污水流向操场，由于没有管道图，下水管敷设比较深，只好盲目顺墙横挖，结果在楼房的四面墙外，挖了三面才找到堵塞处，既浪费了人力，又破坏了整体环境，成为档案管理的一大教训。

物业档案管理是个复杂细致的工作，好人不愿干，懒人干不了。但物业档案的管理在物业管理工作中确实又有着举足轻重的作用，管理好了，受益的是业主；管理不好，吃亏的也是业主。物业管理从小处说，直接影响一方百姓的安居乐业、冷暖疾苦，从大里讲，则关系构建和谐社会的宏大目标。我在房管所工作多年，从一般干部到所长、支部书记，在风雨交加的夜晚值班时，最怕的就是接到百姓电话，不是房顶漏水，就是屋里进水，于是立即带领工人，顶风冒雨赶赴现场抢修。那些年，危房多，百姓意见大，什么难听的话我们搞维修的都得听着，不能还嘴，也不应该还嘴。

现在新房多了，但新房有新房的问题，特别是开发商一走了之，遗留下的质量问题有时比危房还棘手，使物业管理再次成了躲也躲不开的众矢之的。好在这些年毕竟目睹了物业档案管理发展的全过程，有经验、有教训，在痛定思痛之余，深感物业档案管理再也忽视不得，而其关键就在领导人的档案意识。所以，如今我们所坚持从接管物业起，就要接管好相关档案资料，做到：人员再紧张，也要指定专人负责；地方再狭小，也要给档案资料找个专柜存放；再大的领导，借档也要登记，用毕归还。如今，《中华人民共和国物权法（草案）》正在广泛征求意见中。我们相信，一旦该法出台，不会说话的物业档案，在关键时刻将发挥“不鸣则已、一鸣惊人”的作用。

12.物业经理 篇十二

关键词：物业管理法规与政策,教学改革

随着中国房地产业的快速发展, 物业管理行业越来越发展壮大, 已经成为新兴的朝阳产业。伴随着物业管理服务的市场化, 物业管理中涉及的法律主体十分广泛, 法律关系非常复杂, 因此, 物业管理法规与政策课程要求掌握的法律法规种类也非常多。除了要重点掌握物业管理条例、物权法, 还要掌握与物业管理相关的合同法、城市房地产管理法、招标投标法;物业管理企业资质管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、物业服务收费管理办法、前期物业管理招标投标暂行办法等与物业管理活动密切相关的法律法规。 因此, 要在有限的课时内完成教学任务, 并使学生掌握且能在实际中灵活运用, 必须结合本科生的特点, 采取恰当的教学方法。

一、物业管理法规与政策课程传统教学模式存在的问题分析

“物业管理法规与政策”是我校物业管理专业的专业必修课, 是专业核心课程之一。通过本课程的学习, 要求学生熟悉物业管理中的有关法律法规和规章制度, 明确物业管理中的法律关系、法律行为和法律责任;掌握业主自治管理的内涵, 物业管理法律实务以及纠纷处理的方式和程序, 帮助学生维护自己在涉及有关物业管理事务中的合法权益, 以及提高学生就业后从事有关物业管理方面工作的业务水平。这是物业管理专业人才必备的素质, 但传统物业管理法规与政策课程的教学模式存在许多弊端, 难以适应物业管理活动所涉及的社会经济关系。 (1) 课堂教学采用封闭的理论教学的方式, 学生对现实社会经济环境, 对实际房地产经济活动缺乏感性认识, 学生实习时目的性差, 很难做到有的放矢地主动参与。 (2) 课堂教学中, 教师作为传授知识的主角, 把学生仅仅当成一个受教育者。学生被动接受教师所教的知识, 其主要目的是完成考试的任务。学生把学习的目的放在追求高分上, 而不是今后实际工作需求的, 陷入了记笔记—抄笔记 (甚至复印笔记) —考笔记—忘笔记的不良循环, 学生不主动参与, 这样的教学束缚了学生的思维, 难以培养其发现问题、分析问题、解决问题的能力, 社会适应性差。 (3) 教学手段落后, 基本上是单一的“黑板+ 粉笔”, 再加上教学内容主要以解释法律条文的为主, 教学内容缺乏生动性、实际性, 学生容易产生厌学情绪。 (4) 满堂灌教学, 重理论轻实践, 课堂上技能操作训练很少, 课后的社会实践更是缺乏, 学生只有理论知识, 但运用知识解决问题能力弱, 受不到法学思维和物业管理法律实务的基本训练, 难以培养自觉的法律意识, 很难达到课程教学目的。

综上所述, 我们必须以实际工作需要为前提, 根据物业管理专业执业素质不断变换的要求, 稳步推进教学改革, 培养出知识、能力、素质协调发展的能够满足时代发展需要的应用复合型人才。

二、物业管理法规与政策课程教学改革探索

1.拓展教学内容, 增加现实问题处理的内容。本课程总体设计思路是以物业管理专业相关工作任务和职业能力分析为依据确定课程目标, 设计课程内容, 以工作任务为线索构建任务引领型课程。课程结构以物业管理各主体的法律关系为主线, 主要是以物业管理的各个主体在物业管理活动中的权利与义务为核心组织内容, 重点简述物业服务公司、 业主、业主自治组织在物业管理中形成的法律关系、法律行为各个环节中的权利义务关系, 以及由于权利义务处理不当而引发的纠纷与解决方法。在教学过程中, 根据上述思路针对现实物业管理工作中物业公司于业主常见的物业纠纷, 采用讨论的方式与学生共同进行法律分析, 并提出解决问题的措施。以此来提高学生的学习兴趣, 增强学生解决实际问题的能力。

2.改革教学方法, 引用案例教学法。案例教学法是根据教学目的要求, 将已发生或将来可能发生的问题作为案例, 组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流研究活动, 提出各种解决问题的方案, 并对之进行论证说明, 促使学生加深对知识的理解, 从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。

物业管理法规与政策是一门实践性很强的学科, 与人们的生活密切相关, 物业管理法规与政策的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果, 在物业管理法规与政策教学中运用案例教学法, 能将干涩的物业管理法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来, 使学生更加直观地感受法律在生活中的运用, 从而更好地理解所学法律知识, 提高学生解决实际问题的能力。同时, 传统教学模式以教师为主, 学生往往没有参与到教学活动中, 导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来, 教学过程中让学生积极参与对案例的讨论, 在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。

3.改善教学手段, 运用现代教学手段。物业管理法规与政策课程教学内容不断拓宽, 而课时数量有限, 我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态, 充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学, 运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。现代教学手段的运用, 在有限的课堂时间中大大增加了课堂教学的信息量;在有限的课堂空间范围内, 扩大了学生的视野, 提高了学生的学习兴趣。

三、物业管理法规与政策考试改革探索

由于物业管理法规与政策课程实践性较强, 同时综合运用能力要求较高, 尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面地测试学生对于法律法规的整体掌握情况, 只能考核其中的基本概念和理论, 很难考核出法律法规的现实运用情况;同时由于考试时间的限制, 即使有案例分析的考题, 也仅能就少数法规的一部分内容进行测试, 而且试题多偏重理论性, 不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因而有必要改变以往的考核方式, 变单一的笔试测试为笔试和案例分析相结合的方式, 结合本课程教学方法改革在教学过程中采用案例教学法, 在每个法律制度完成理论知识讲解后引用典型案例进行分析, 并要求学生撰写案例分析报告, 根据报告质量给予案例分析成绩, 这样既可以考核学生对于基本知识的掌握情况, 也能考核学生对于基本知识的综合运用情况, 同时提高学生的学习兴趣;也改变了学生突击学习、死记硬背的状况, 培养良好的学习习惯, 督促学生加强平时学习, 并且学会知识的应用, 全面系统地掌握房地产法律制度与政策的知识。使学生能更好地理解房地产法是如何在生活中产生作用的, 通过书面作业的形式还能起到对学生写作能力的培养。

因此, 建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试, 仍采用闭卷考试方式, 重在基本知识掌握情况的考查;对于应用性较强的现实案例采用实训的方式, 即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例, 运用所学物业管理法规与政策知识和理论进行分析、论证, 撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三个方面: (1) 平时成绩占总成绩的20%, 由作业、出勤和课堂表现等综合评定。 (2) 案例分析成绩占总成绩的30%, 结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例, 运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证, 撰写案例分析报告, 根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。 (3) 期末笔试成绩占总成绩的50%, 采取闭卷考试的方式进行。

参考文献

[1]柳易林, 黄蕾, 缪悦.《物业管理法规》课程教学改革探讨[J].中国电力教育, 2010, (9) .

[2]汤腊梅.房地产法规课程教学改革探讨[J].湖南城建高等专科学校学报, 2002, (9) .

13.物业经理 篇十三

关键词：南京市,保障房,物业管理,对策研究

1 南京市保障房物业管理现状

1.1 基本情况汇总

从2011年11月11号至2011年11月20日, 在保障房公司的牵头下, 共调研了9家物业管理公司。就这次调研而讲, 弯科物业只承接弯科自建的效益较好的商品房项目, 不涉及保障房项目, 其目前在上访建的保障房项目不在其计划范围内;栖霞物业目前只在马群有一个保障房项目, 且处于连年亏损状态, 平均每年亏损额在40-50万元之间。

1.2 保障房市场

(1) 片区物业性质。

经过对比分析可以看出, 保障房小区多是多层和小高层, 入住人员以当地拆迁户、外地失业人员、两牢释放人员为主。调研的7个保障房片区的物业管理工作中, 马群、迈皋桥、西善花苑的物业管理由街道直接接管或者由街道成立的物业公司接管;东山街道、营龙小区、汇杰新城项目是由开发商成立的物业公司接管。

(2) 经营状况。

第一, 费用收取情况分析。由分析可知, 7个保障房片区中, 除了营龙小区是完全市场化管理, 不由街道补贴物业费外, 其他6个均由街道补贴物业费, 且物业费收缴率较低。

第二, 人员配比情况。营龙物业完全采取市场化管理方式进行管理。但由于其尚未建立起完善的市场融资机制, 日常补贴较少, 因此必须严格进行收支管理, 使人员配备比例最小, 将人的效率发挥到最大。

(3) 配套归属问题。

一般来讲, 目前保障房物业市场中商业配套的所有权是归政府所有的, 而经营权归物业公司, 商业配套经营所得归物业公司, 由物业公司补贴其物业亏损, 不足部分由政府补贴。

1.3 物业费用

可以看到, 与保障房小区相比, 万科物业和栖霞物业几乎不存在物业费收缴率低的问题。

2 南京市保障房物业管理问题

2.1 物业管理混乱

物业管理企业在商业配套归属权不同, 有的归物业公司、有的归政府、还有个别的归属权不确定。这些都反映了南京保障房物业管理混乱, 没有统一的标准, 也没有统一的组织运营, 随之而来的物业管理一系列问题就会出现。

2.2 物业费收取困难

从上述表格可以看出, 只有高档小区的物业费收取没有问题, 其他小区物业费收取较为困难。同时, 保障房业主在不愿意或不需要交物业费的情况下, 又想物业公司提供优质的服务, 这必然导致双方矛盾激化, 加大物业费收取难度。

2.3 物业管理市场化不足

一是物业管理涉及的法律关系较为复杂, 既涉及到开发商、物业管理企业、业主等法律主体, 也涉及社区委员会、业主委员会、街道办事处等, 直接加大了管理难度;二是物业服务不理想, 缺乏相应的管理服务规范。

3 南京市保障房物业管理对策

3.1 完善法制, 保证机制

南京市应成立市级组织领导机构, 发挥统一领导、综合协调作用, 同时明确区县政府和相关部门的职责, 建立起保障房项目长效管理机制。

3.2 引入竞争机制, 选择好的物业管理队伍

南京市保障房项目建设标准高, 配套设备设施多, 对后期管理的专业性要求较强。为此, 要引入了具有国家一级资质的物业服务企业, 按照南京市普通住宅物业服务三级二类标准, 提供专业化物业服务, 由专业的人做专业的事, 提高物业服务水平。

3.3 加大资金保证

为解决物业费管理不足问题, 物业服务企业, 一方面要通过引入市场化物业服务机制, 提高业主满意度, 以促进物业费的收缴;另一方面, 保障房片区应预留了2%的商业, 运营收益, 补充保障性住房小区的管理经费不足。此外, 政府部门还应该在保障房物业管理上给予企业一些税收优惠, 以有效激发企业参与保障房物业管理的积极性和主动性。

参考文献

[1]康曦.我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究[D].山西财经大学, 2010.

[2]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地, 2010 (8) .

14.九问物业税 篇十四

物业税开征“时机成熟”的说辞不绝于耳,而实际上,只有把人们对物业税的种种疑问,在政策和制度的设计层面以及执行层面都解决得较好时,才可以说,开征物业税的“时机已经成熟”。

但是不少购房者对于物业税的征收提出了自己的疑惑。而征收标准、税费变化、新旧房源税费区分和对房价影响等方面仍是最大的焦点。

一问:

70年大限是否会取消?

目前开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金,开发商把这部分费用作为开发成本制定房价,将其转嫁到购房者身上。

而物业税是对房屋所有者的房产进行每年一次的评价估值征税。这个说法成为物业税将拉低房价的最有力证据,不过,70年使用租金到底是不是会从土地成本中一次性剔除?70年使用年限是否会从此取消?这些问题在明确相关政策之前,谁也算不出明白账。而这笔费用的去留也是决定物业税科学性的根本要素。

有人表示担忧,如果政府开征了物业税,却并没有立即把70年居住租金从土地转让金中剔除,那么我们就可能会缴纳双重费用,并且没有拒绝权,否则我们的不动产就会变成不法资产。

虽然这种假设只是对物业税推行过渡时期的杞人忧天式猜想,但诸如汽车燃油税与养路费交接那样的问题,也确实需要在政策实施之前,先对新旧费用的关系进行梳理。

二问:

房价能降多少?

从物业税被摆上桌面以后,拉低房价的功能就成了它最被市场关注的一面。

看报道说物业税实施能让房价降三成,真的吗?这种变化什么时候能表现出来?打算在2年内搞定婚房的陈晓对于物业税推动房价下调的论调寄予厚望,但又不敢为此搁置购房计划。“要是今年物业税就能在试点城市开征,我就能参考一下了。如果房价真的会受物业税影响下跌,那倒真要小心出手了。”

三问:

豪宅与蜗居区别有多大?

物业税对于普通住宅和豪宅的收取标准一样吗?光看面积不大科学吧?更多购房者担心的是自己买了房子会不会还要面临更大的长期消费负担。

有人认为,目前作为收取营业税门槛之一的普通住宅标准在一定程度上能够区分出自住型购房者,不过物业税还需要更加详细、梯度更明显的区分方法。因为即使相同面积的房产,别墅和老旧公寓的居住人群及其生活水平也不可能一样,因此高端住宅和普通民居的收取标准应拉开差距。

四问:

新旧住房如何过渡?

如果土地使用年限租金折算到每年收取物业费,那么其影响的也只是新建住宅甚至是连土地都还没有正式购买的楼盘项目。

那么对于我们这些已经买了、住了的房子又该怎么收取物业税呢?或者我们这房子的70年或50年的居住年限到期了以后,又该以什么标准来缴纳物业税呢?对于新老房源的物业税征收标准以及时间节点等问题,不少购房者和业主也都心存疑惑。

五问:

能把畸高房价拉下来吗?

目前,许多专家学者、政府官员都振振有词,物业税能解决高房价的问题。比如,广东省人大代表、广州市地税局副局长林如山建议,广东应尽快探索征收物业税,以此限制房价过快增长。

依赖土地财政的地方政府会轻易同意吗?事实上,早在2009年初,某课题组的一份报告中明确提出土地出让金不宜一并纳入房产税。有人认为,这份报告实际上代表了现在税务部门在物业税上的“主流思想”。

是不是可以猜想,物业税抑制高房价说恐怕可能是一个陷阱,反而会进一步增加购房者的成本负担,造成深层次的混乱。

六问:

物业税剑指何方?

有人说,物业税的出台,主要针对的还是购房者中的投机炒卖者,而真正推高房价的开发商,并不是主要的目标。

众所周知,在近几年的房价暴涨循环中,虽有炒房者投机的推波助澜,但更主要的还是地方政府与开发商联合做局,囤地、捂盘和惜售。

其实,这再一次证明了以收取物业税的方式来抑制高房价,只能是南辕北辙,开发商和政府联合抬高房价又找到了另外一种途径:渐进式涨价。

七问:

会不会造成重复征税?

在现在的商品房中,税费不仅包含了70年的住房土地出让金,而且还包括了房地产开发销售阶段的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税等,此外还有房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。附加到房地产方面的各种费更是多得五花八门。

开发商在拿地时已缴足70年土地出让金,买房人也在购房款中缴纳了土地税费。在地方政府土地已卖得差不多的情况下,是否愿意割掉这一大块税源呢?

八问:

按面积还是按房价征收?

物业税的征收,应该按照人均占有住房面积的办法进行。甚至有人给出一些具体的公式,对拥有不同住房水平的人,实施不同的物业税税率。

这一方案,注意到了面积,却忽略了地段。后者,同样是房地产的一个基本的市场规律。一个在市中心的80平方米住房的总价,往往比郊区200平方米的住房还要贵。

如果还是按照面积计算的方法,而不是以房屋实际价值来确定税率,就极有可能继续推高各个城市主城区的房价,还势必造成贫者越贫、富者越富的两极分化现象继续扩大。

九问:征收的法理基础何在?

世界上大多数国家都在征收不动产税。但是,这些国家都实行土地的个人私有制度。这是征收物业税的法理基础。中国的《宪法》明确规定,城市土地为国家所有,农村土地为集体所有。而在实际操作过程中是政府代为行使国家所有权。因此,中国购房者实际上支付给政府的不是购地款,而只是70年的土地使用租金,他们只是土地的租户,而不是土地的所有人。

地面上的商品房无非是在政府临时出租土地的背景下盖的,而土地连地面的房子都在一起,才构成真正的物业概念。那么,政府如果要征物业税,其中至少一半其实是要向政府自己征。这客观上的确会产生一种滑稽效果。

15.物业行政经理职责 篇十五

2、根据物业管理的法规、政策，负责协调和管理园区物业相关方面问题;

3、负责园区内建设、设备的验收及设备设施的维修维护管理等相关工作;负责装修的申报审核工作，督导进行装修监理工作

4、建立、健全园区物业规章制度及流程，并组织执行，及时向公司反馈过程与结果;

5、负责处理企业投诉，维持园区内的管理秩序相关工作，保证企业高满意度;

6、拓展公司级经营资源，开辟新的经营渠道，并能够监控和分析多种经营数据，把控各项目经营风险，为公司各版块提供经营管理建议与支持;

7、掌握物业服务中心各项收费标准和计算方法，积极配合财务部做好租户的各项费用的缴交工作做好各项费用的催缴工作;

8、负责与公司审计、监督部门保持良好沟通，定期向汇报经营和计划执行情况、资金运用情况、机构和人员调配情况及其他重大事宜;

9、参与公司经营战略策划制定，协助完成公司行政管理规划，完善公司总体制度规划并监督实施，运用先进管理模式进行现代管理;

10、负责与相关管理部门、政府管理部门(不限于街道、消防、派出所、出入境等)保持

16.物业经理简历 篇十六

目前所在：天河区年龄：38

户口所在：湖北国籍：中国

婚姻状况：已婚民族：汉族

身高：177 cm

体重：80 kg

求职意向

人才类型：不限

应聘职位：高级管理，物业管理

工作年限：12职称：

求职类型：全职可到职日期：两个星期

月薪要求：120xx～9元希望工作地区：广州，湖北，

工作经历

xx公司起止年月：20xx-07～至今

公司性质：民营企业所属行业：物业管理/商业中心

担任职位：物业经理

工作描述：大连万达是全球知名地产开发管理公司之一，所属物业公司具有全国一级管理资质。在万达物业管理有限公司晋江分公司担任物业经理职务，协助物业总经理管理公司的日常工作。认真贯彻执行公司经营方针、政策;制订相关工作的实施细则;确定分公司年度工作总体计划和实施细则的完成;督促、指导、检查、考评工作人员履行岗位职责，保障各项工作的有序开展。所管理服务楼盘晋江万达广场于20xx年被集团评为《先进单位》。

项目描述：该项目总建筑面积约97万平方米。其中商业百货中心约25万平方米，住宅、步行街及甲级写字楼约72万平方米，整个广场实行中央智能化信息控制系统管理。

日常办公交流上实行RTX、OA系统。

教育背景

毕业院校：广州电大

学历：大专获得学位:学士毕业日期：20xx-07

专业一：物业管理专业二：

起始年月终止年月学校(机构)所学专业获得证书证书编号

20xx-03 20xx-06广东工业大学物业管理经理上岗证3334507647

20xx-07 20xx-07人众人教育团队建设参训证书

20xx-02 20xx-09广州市广播电视大学物业管理大专毕业证5180799

20xx-10 20xx-10广州市公安局保安管理保安经理培训证00948

20xx-05 20xx-05金钥匙国际联盟中国区金钥匙服务理念金钥匙会员资格证

语言能力

外语：英语较差粤语水平：一般

其它外语能力：外语较差

国语水平：优秀

工作能力及其他专长