山东省房地产开发企业资质管理实施细则

山东省房地产开发企业资质管理实施细则（共9篇）

1.山东省房地产开发企业资质管理实施细则 篇一

关于印发《山东省房地产开发企业资质

行政许可指南》的通知

各市建委（建设局）、房管局：

《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》下发后，对加强我省的房地产资质管理和规范审批程序起到了积极的作用。随着经济社会的发展，原管理规定已不适应当前形势发展的需要，为此，我们制定了《山东省房地产开发企业资质行政许可指南》，经多次研究讨论修改，并充分征求各市管理部门和有关开发企业的意见，现予以印发。望各市严格按照新资质标准进行审批，保证房地产开发企业的质量，促进我省房地产业健康持续发展。附件：

1.山东省房地产开发企业资质行政许可指南 2.房地产开发企业资质申报表

3.暂定资质房地产开发企业审批发证备案表 4.暂定资质开发企业核定四级情况备案表 5.暂定资质开发企业延期情况备案表 6.房地产开发企业资质变更案表

二○○八年十月八日

附件1：

山东省房地产开发企业资质行政许可指南

依据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）及《山东省城市房地产开发企业资质管理规定》（鲁建发[2005]11号），制定本指南。

一、各级别资质条件

（一）一级资质条件

1、注册资本不低于5000万元。

以营业执照、验资报告为准，其中实收资本不得少于5000万元。

2、从事房地产开发经营5年以上。从取得房地产开发资质之日起到申报一级资质计算满5年（以资质证书中批准从事房地产开发经营业务时间和省建设厅行政审批中心接收申请时间为准）。

3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

1）晋升一级资质的，近3年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推3年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，近三年即为2005年8月-2008年7月；延续一级资质的，近3年以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推3年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，近三年即为2005年10月-2008年9月。

2）累计竣工总量以开发主管部门提供的房地产开发项目竣工验收备案表载明的面积为准，未实行房地产开发项目竣工综合验收备案的，可以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表载明的面积为准。竣工日期以竣工验收备案表载明的竣工验收日期为准，竣工验收日期与备案日期相差半年以上的，以备案日期为准。

3）晋升一级资质的，近3年累计竣工总量必须达到规定标准，不折抵投资额；延续一级资质的，近3年累计竣工总量须达到规定标准的90%，其余10%可用投资额来折抵竣工量。

4、连续5年建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％，优良品率60％以上。

以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表为准。

5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

1）晋升一级资质的，上1年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，上1年即为2007年8月-2008年7月；延续一级资质的，上1年以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，上1年即为2007年10月-2008年9月。

2）施工面积以建设部门核发的施工许可证和开发主管部门核发的开发经营权证明载明的面积为准。

3）晋升一级资质的，上1年施工面积必须达到规定标准，不折抵投资额；延续一级资质的，上1年施工面积须达到规定标准的90%，其余10%可用投资额来折抵施工量。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管 2 理人员不少于40人，其中，具有中级以上职称的不少于20人（高级职称的8人）。

1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。

高级职称8人，其中建筑、结构类5人，财务类2人，房地产及有关经济类1人；中级职称12人，其中建筑、结构类8人，财务类2人，房地产及有关经济类2人。

高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数，但需提供退休、下岗、离岗证书，且年龄均不得超过60岁。

2）凡高级职称证书中工作单位不是本公司的，均需提供原单位的解除劳动关系证明，或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。

3）对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为，一经查出，即作不予许可处理。

7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

查对任职文件及职称证件。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率（投诉房屋面积与总销售房屋面积之比）2％以下，质量投诉处结用户满意率100％。

1）质量保证体系一般是指ISO9000认证，提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。

2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。

3）质量投诉的信息由开发主管部门出具，应包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。

9、未发生过重大工程质量事故。

参考市开发主管部门出具的质量事故报告。

（二）二级资质条件

1、注册资本不低于3000万元。

以营业执照、验资报告为准，其中实收资本不得少于3000万元。

2、从事房地产开发经营3年以上。

从取得房地产开发资质之日起到申报二级资质计算满3年（以资 3 质证书中批准从事房地产开发经营业务时间和省建设厅行政审批中心接收申请时间为准）。

3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

1）晋升二级资质的，近3年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推3年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，近三年即为2005年8月-2008年7月；延续二级资质的，近3年以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推3年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，近三年即为2005年10月-2008年9月。

2）累计竣工总量以开发主管部门提供的房地产开发项目竣工验收备案表载明的面积为准，未实行房地产开发项目竣工综合验收备案的，可以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表载明的面积为准。竣工日期以竣工验收备案表载明的竣工验收日期为准，竣工验收日期与备案日期相差半年以上的，以备案日期为准。

3）晋升二级资质的，近3年累计竣工总量必须达到规定标准，不折抵投资额；延续二级资质的，近3年累计竣工总量必须达到规定标准的80%，其余20%可用投资额折抵（如储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合二级条件的资信评价、发展前景等书面证明。

4、连续3年建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％，优良品率60％以上。

以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表及相关证明为准。

5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

1）晋升二级资质的，上1年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，上1年即为2007年8月-2008年7月；延续二级资质的，上1年以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，上1年即为2007年10月-2008年9月。

2）施工面积以建设部门核发的施工许可证和开发主管部门核发的开发经营权证明载明的面积为准。

3）晋升二级资质的，上1年施工面积必须达到规定标准，不折抵投资额；延续二级资质的，上1年施工面积须达到规定标准的80%，4 其余20%可用投资额折抵（如储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合二级条件的资信评价、发展前景等书面证明。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人（高级职称的6人），持有岗位资格证书14人（建筑、结构、房地产5人；会计3人；企业经理、项目和销售经理5人、统计1人）。

1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。

高级职称6人，其中：建筑、结构类4人，财务类1人，房地产及有关经济类1人；中级职称9人，其中：建筑、结构类6人，财务类2人，房地产及有关经济类1人。

高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数，但需提供退休、下岗、离岗证书，且年龄均不得超过70岁。

2）凡高级职称证书中工作单位不是本公司的，均需提供原单位的解除劳动关系证明，或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。

3）对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为，一经查出，即作不予许可处理。

4）实行岗位资格证书制度后，企业专业技术人员需持有岗位资格证书。

7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

查对任职文件及职称证件。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3％以下，质量投诉处结用户满意率100％。

1）质量保证体系一般是指ISO9000认证，提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。

2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。

3）质量投诉的信息由开发主管部门出具，应包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。

9、未发生过重大工程质量事故。

参考市开发主管部门出具的质量事故报告。

（三）三级资质条件

1、注册资本不低于1800万元。

以营业执照、验资报告为准，其中实收资本不得少于1800万元。

2、从事房地产开发经营2年以上。

从取得房地产开发资质之日起到申报三级资质计算满2年（以资质证书中批准从事房地产开发经营业务时间和省建设厅行政审批中心接收申请时间为准）。

3、房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

1）晋升三级资质的，业绩认定时间以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推3年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，即为2005年8月-2008年7月；延续三级资质的，业绩认定时间以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推3年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，即为2005年10月-2008年9月。

2）累计竣工总量以开发主管部门提供的房地产开发项目竣工验收备案表载明的面积为准，未实行房地产开发项目竣工综合验收备案的，可以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表载明的面积为准。竣工日期以竣工验收备案表载明的竣工验收日期为准，竣工验收日期与备案日期相差半年以上的，以备案日期为准。

3）晋升三级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准，不折抵投资额；延续三级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准的80%，其余20%可用投资额折抵（如储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合升级条件的资信评价、发展前景等书面证明。

4、连续2年建筑工程质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％，优良品率60％以上。

以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表及相关证明为准。

5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

1）晋升三级资质的，上1年以省建设厅行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，上1年即为2007年8月-2008年7月；延续三级 6 资质的，上1年以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，上1年即为2007年10月-2008年9月。

2）施工面积以建设部门核发的施工许可证和开发主管部门核发的开发经营权证明载明的面积为准。

3）晋升三级资质的，上1年施工面积必须达到规定标准，不折抵投资额；延续三级资质的，上1年施工面积须达到规定标准的80%，其余20%可用投资额折抵（如储备土地使用权证），或市开发主管部门出具的认可该企业符合三级条件的资信评价、发展前景等书面证明。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人（高级职称的3人），持有岗位资格证书12人（建筑、结构、房地产4人；会计2人、企业经理、项目和销售经理5人、统计1人）。

1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。

高级职称3人，其中：建筑、结构类2人，财务类、房地产及有关经济类1人；中级职称7人，其中：建筑、结构类5人，财务类、房地产及有关经济类2人。

高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数，但需提供退休、下岗、离岗证书，且年龄均不得超过70岁。

2）凡高级职称证书中工作单位不是本公司的，均需提供原单位的解除劳动关系证明，或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。

3）对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为，一经查出，即作不予许可处理。

4）实行岗位资格证书制度后，企业专业技术人员需持有岗位资格证书。

7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级职称。

查对任职文件及职称证件。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4％以下，质量投诉处结用户满意率100％。

1）质量保证体系一般是指ISO9000认证，现在提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。

2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本的，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。

3）质量投诉的信息由开发主管部门出具，应包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。

9、未发生过重大工程质量事故。

参考市开发主管部门出具的质量事故报告。

（四）四级资质条件

1、注册资本不低于1000万元。

以营业执照、验资报告为准，但其中实收资本不得少于1000万元。

2、从事房地产开发经营1年以上。

从取得房地产开发资质之日起到申报四级资质计算满1年（以资质证书中批准从事房地产开发经营业务时间和市开发主管部门行政审批中心接收申请时间为准）。

3、房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。

1）核定四级资质的，以市开发主管部门行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推2年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，计算时间即为2006年8月-2008年7月；延续四级资质的，计算时间以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推3年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，计算时间即为2006年10月-2008年9月。

2）累计竣工总量以开发主管部门提供的房地产开发项目竣工验收备案表载明的面积为准，未实行房地产开发项目竣工综合验收备案的，可以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表载明的面积为准。竣工日期以竣工验收备案表载明的竣工验收日期为准，竣工验收日期与备案日期相差半年以上的，以备案日期为准。

3）核定四级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准，不折抵投资额；延续四级资质的，累计竣工总量必须达到规定标准的80%。

4、已竣工建筑质量合格率达100％，项目竣工综合验收合格率达100％，优良品率60％以上。

以当地工程质量监督部门出具的竣工验收备案表及相关证明为准。

5、上一年房屋建筑施工面积3万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。

1）核定四级资质的，上1年以市开发主管部门行政审批中心接收申请时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如申请时间为2008年8月8日，上1年即为2007年8月-2008年7月；延续四级资质的，上1年以资质证书有效期到期时间为准，按年度计算，往前推1年，具体到月份。如证书有效期到期时间为2008年9月30日，上1年即为2007年10月-2008年9月。

2）施工面积以建设部门核发的施工许可证和开发主管部门核发的开发经营权证明载明的面积为准。

3）核定四级资质的，上1年施工面积必须达到规定标准，不折抵投资额；延续四级资质的，上1年施工面积须达到规定标准的80%。

6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人），持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人、企业经理、项目和销售经理3人、统计1人）。

1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。

高级职称2人，其中：建筑、结构类2人；中级职称6人，其中：建筑、结构类4人，财务类、房地产及有关经济类2人。

高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数，但需提供退休、下岗、离岗证书，且年龄均不得超过70岁。

2）凡高级职称证书中工作单位不是本公司的，均需提供原单位的解除劳动关系证明，或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。

3）对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为，一经查出，即作不予许可处理。

4）实行岗位资格证书制度后，企业专业技术人员需持有岗位资格证书。

7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级职称。

查对任职文件及职称证件。

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4％以下，质量 9 投诉处结用户满意率100％。

1）质量保证体系一般是指ISO9000认证，提倡企业都要做质量认证，但在资质审查中暂不作为硬性指标。

2）“两书”：开发项目中有住宅项目的必须要有“两书”，要用标准统一文本的，企业可以增加附页，但内容必须符合国家规定的标准要求。

3）质量投诉的信息由开发主管部门出具，应包括建筑质量、销售、配套、清欠、拆迁等内容。

9、未发生过重大工程质量事故。

参考市开发主管部门出具的质量事故报告。

（五）暂定资质(省属企业标准)：

1、注册资本不低于1800万元。

以营业执照、验资报告为准，但其中实收资本不得少于1800万元。

2、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人（高级职称的3人），持有岗位资格证书12人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理5人；统计1人）。

1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。

高级职称3人，其中：建筑、结构类2人，财务类、房地产及有关经济类1人；中级职称7人，其中：建筑、结构类5人，财务类、房地产及有关经济类2人。

高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数，但需提供退休、下岗、离岗证书，且年龄均不得超过70岁。

2）凡高级职称证书中工作单位不是本公司的，均需提供原单位的解除劳动关系证明，或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。

3）对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为，一经查出，即作不予许可处理。

4）实行岗位资格证书制度后，企业专业技术人员需持有岗位资格证书（取得暂定资质证书后，按要求参加培训）。

3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。

查对任职文件及职称证件。

4、有3万平方米以上的房地产开发项目。

已取得土地使用权证书，且取得方式必须为出让。项目规划建筑面积必须在3万平方米以上。未取得土地使用权证书，可提供与土地主管部门签订的土地交易合同及土地出让金缴清证明。

（六）暂定资质（市属企业标准）：

1、注册资本不低于1000万元。

以营业执照、验资报告为准，但其中实收资本不得少于1000万元。

2、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人），持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理3人；统计1人）。

1）建筑、结构类主要是指以工民建、建筑规划、建筑施工、工程结构等专业为主的专业类型；财务主要是会计专业；房地产及有关经济类主要是房地产管理、经济、审计、统计等专业。

高级职称2人，其中：建筑、结构类2人；中级职称6人，其中：建筑、结构类4人，财务类、房地产及有关经济类2人。

高级职称证书须由省人事厅组织评审、发证。退休、下岗、离岗人员可计入有职称专业人员数，但需提供退休、下岗、离岗证书，且年龄均不得超过70岁。

2）凡高级职称证书中工作单位不是本公司的，均需提供原单位的解除劳动关系证明，或市劳动主管部门出具的与原单位的解聘合同证明。

3）对职称证书借用、空挂、兼职、伪造等行为，一经查出，即作不予许可处理。

4）实行岗位资格证书制度后，企业专业技术人员需持有岗位资格证书（取得暂定资质证书后，按要求参加培训）。

3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。

查对任职文件及职称证件。

4、有3万平方米以上的房地产开发项目。

已取得土地使用权证书，且取得方式必须为出让。项目规划建筑面积必须在3万平方米以上。未取得土地使用权证书，可提供与土地主管部门签订的土地交易合同及土地出让金缴清证明。

二、报送材料要求

（一）新设立公司申报材料(省直和市直企业通用)1）材料用A4纸，要求不要胶装、线装，请打孔装订，若补充材料时方便拆装。

2）申报材料一套，申报表两份。

1、申报材料目录 材料排列顺序：

 房地产开发企业资质申报表  企业营业执照副本

 企业法人组织机构代码证  企业税务登记证  企业章程

 企业的验资报告

 企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同花名册，企业人员交纳的养老保险证明材料

 企业获得开发项目证明文件

2、房地产开发企业资质申报表（封面加盖单位公章，并提供相应的电子文档）

1）书面申报表两份均为原件，分别单独装订，不要与申报材料一起装订；

2）相应的电子文档模板下载：一是在“山东建设信息网”（http://，并将相关书面材料邮寄到省建设行政主管部门，省建设行政主管部门于次月5日前在网进行备案情况通报。

1、暂定资质房地产开发企业备案

1）暂定资质房地产开发企业审批发证备案表（附表一）2）市主管部门出具的审批文件 3）企业申报表

4）企业营业执照副本

2、暂定资质开发核定四级备案

1）暂定资质开发企业核定四级情况备案表（附表二）

3、暂定资质开发企业延期备案

1）暂定资质开发企业延期情况备案表（附表三）

4、资质变更备案表

1）房地产开发企业资质变更案表（附表四）2）企业营业执照副本（变更后）

（四）变更资质证书需提供材料

1、各类公司变更登记均需要提交的材料： 1）开发企业向市主管部门提交的变更申请

2）市主管部门意见（在企业变更申请上签字并盖章）

3）股东会依据《公司法》做出的变更有关登记事项的决议（股东盖章、签字）

4）变更后营业执照正、副本原件及复印件 5）工商部门出具的变更查询单 6）资质证书正、副本原件

2、各类变更还需提供： 1）企业名称变更 材料同上。

2）法定代表人变更

①公司原法定代表人的免职文件和新任法定代表人的任职文件（根据公司章程规定做出的股东会决议或董事会决议）

②新任法定代表人的简历

③涉及股权变更的需提供验资报告及股权转让协议 3）企业地址变更

新住所使用证明（租赁用房的，提交房主的《房产证》复印件及租赁合同）

4）注册资本变更

①具有法定资格的会计师事务所出具的验资报告 ②涉及股权变更的需提供验资报告及股权转让协议

一级资质由市、省主管部门分别审查后报建设部变更；

二、三级资质由市主管部门初审，报省建设厅变更；四级、暂定资质由市主管部门变更报省建设厅备案。

三、其他事项

（一）行政许可数量 无数量限制。

（二）行政许可权限

资质等级分为一、二、三、四级和暂定资质。其中：

一级开发企业资质由省建设主管部门初审，报建设部审批发证； 二级、三级开发企业资质由开发企业所在设区市开发主管部门初审，省建设厅审批、发证；济南、青岛三级开发企业资质由设区市开 17 发主管部门审批、报省建设厅备案发证。

四级、暂定开发企业资质由设区市房地产开发主管部门审批发证，报省建设厅住宅与房地产业处备案。

在省工商局注册，注册地在济南、青岛的房地产开发企业可直接向省建设主管部门申请暂定资质。

（三）行政许可程序

当事人向开发主管部门提出资质申请；受理后转承办处室；承办人初审提出初审意见报处室负责人；处室负责人提出审查意见后报分管领导或主要领导审批，做出许可决定，核发资质证书。对不符合要求或经补正后仍达不到要求的，做出不予许可决定。

（四）行政许可时限

受理后20工作日内做出许可决定。

（五）补正时限

凡经过审查，达不到许可条件，需要补充申报材料的，自补正通知发出之日起15日之内报齐，逾期不报的，视为放弃申报资格。

2.山东省房地产开发企业资质管理实施细则 篇二

随着知识经济的日益崛起, 房地产企业的经营和持续发展不再主要依赖资本、自然资源、劳动力等传统资源, 而是更多地依赖专业知识、想法和洞察力这些智慧资产。21世纪的社会已经进入一个以知识为主导的时代, 知识管理正逐渐成为房地产企业管理的核心内容。

一、隐性知识管理对中小房地产企业发展的作用

1. 隐性知识管理。

知识以显性知识与隐性知识两种形态存在。显性知识是可以通过语言、文字等清晰表达的知识, 具有规范化、系统化的特点, 通常表现为著作、报告、文件、数据库等形式。而隐性知识则是不能或者很难用语言、符号来表达的抽象知识, 具有难以规范化的特点, 往往根植于行为本身, 不易与他人共享, 通常以经验、默契、诀窍、文化等形式存在。然而, 隐性知识与显性知识相比, 它却更能创造价值, 对隐性知识的挖掘和管理能力, 已经成为企业成功的关键。

2. 隐性知识管理对于中小房地产企业发展的作用。

首先, 有助于企业形成独特开发设计优势。员工头脑中的设计开发理论知识及创新思维, 通过培训、学习、交流等方式在上下级员工中展开, 每个部门用头脑风暴等方式综合起来, 由管理者引领整体思路, 在开发楼盘过程中, 新想法、新思路会不断涌现, 再通过人力资源管理和信息管理对隐性知识进行分类处理, 使其显性化并存储在图纸、文件等载体中, 形成独特的开发设计优势。这种优势最直接的体现就是楼盘的外观、舒适度、视觉冲击力等, 有了这种游戏, 不怕吸引不了顾客的眼球。其次, 有助于企业形成独特市场营销优势。通过隐性知识管理捕获企业内、外部资源中的营销隐性知识, 将其作为知识源融入到企业内部, 并且对营销人员进行口头和书面培训, 让内部营销人员学会把握客户心理、分析客户群、对不同客户群采用不同销售方式等, 形成独特的营销优势, 从而有效地实现企业核心竞争力从挖掘、培育到形成市场独特竞争优势这一管理过程, 有效地实现个人和企业的知识创新, 大大地增强企业核心竞争力, 使企业立于不败之地。

二、中小房地产企业实施隐性知识管理存在的问题

1. 文化氛围不浓。

中小房地产企业内部人与人之间的隐性知识垄断、部门间的隐性知识垄断、毫无价值的知识保密、部门内的贸易壁垒, 以及缺乏及时准确的隐性知识流动与共享意识等, 都严重阻碍了隐性知识管理的实施。隐性知识管理对企业管理者将提出新的更高的要求, 他们不仅要懂技术、善经营、会管理, 而且更要具有创新能力和战略眼光。目前, 我国房地产开发企业这方面的人才比较缺乏, 现有的管理人员有一部分不了解隐性知识以及隐性知识管理的概念, 还有一部分虽了解隐性知识管理, 但看不到企业知名度和社会形象、物业人员的服务态度、安全性与便利性等隐性因素对销售业绩的明显影响, 只看重最终开发了多少卖出了多少房产, 更不用说实施隐性知识管理。他们多数急需更新知识、更新观念, 特别是急需掌握隐性知识管理的理论与方法。

2. 企业资源匮乏。

中小型房地产公司不如大型房地产公司, 人力、财力、物力都不充足, 在极力提高开发、售房效益的同时, 不愿意或者没有能力去提供足够的资源建立起隐性知识管理的架构。没有专门的隐性知识管理者, 或者说引导者, 也没有资金方面的支持, 隐性知识管理实施起来十分困难。即使有部分中小房地产企业愿意投入一定成本, 但隐性知识管理是个长期过程, 并不能带来立竿见影的效益, 对企业的销售额也不能十分明显地起到推动作用, 经过一定时间后, 隐性知识管理也会成为空想, 或是半路夭折, 被扼杀在摇篮里。

3. 实施动力不足。

从中小房地产开发商自身来看, 缺乏商业动机。隐性知识管理这种新的管理方式可以去除多余的和不必要的流程, 使企业效率提高, 带来更多的商业利润。目前, 一些房地产企业为隐性知识管理而隐性知识管理, 对其商业效益认识不足, 缺乏实施的商业动机。从中小房地产企业的员工来看, 缺乏知识贡献、知识创新的激励措施, 很多员工不愿将自己脑中的知识拿出来供大家分享。众所周知, 房地产企业员工中有相当一大部分都是销售人员, 其业绩直接与薪资紧密相关, 很少有人愿意将自己头脑中的隐性知识与他人共享, 以免自身竞争力降低, 这就更不利于隐性知识管理的实施。

4. 内涵理解不深。

隐性知识管理是将隐性知识作为一种资源, 重在系统地开发、利用, 它的目标是增强企业内部隐性知识的存量和价值, 提高企业竞争力。目前大多数中小房地产企业没有形成自己的知识链, 做的较多的是存储, 隐性知识的显性化、共享和创新不够。例如, 部分员工知道用好的态度对待客户, 但如何用好的态度, 又如何使所有员工都具有这种态度;公司人才流失后, 原本所具有的好想法、好思路怎样保留下来, 并传给他人以达到项目的成功, 做的还远远不够, 从而很难实现真正的隐性知识管理, 也难以获取隐性知识管理所能够带来的益处。

三、中小房地产企业实施隐性知识管理的对策

1. 营造宽松的人文环境。

中小房地产企业需要营造隐性知识共享型的企业文化, 这是建立在企业的信仰、态度和习惯上的。隐性知识共享型企业文化的创建是一个循序渐进的过程, 要经过相当长的时间, 潜移默化地渗透到全体员工的核心价值观中去。一方面, 增加员工之间的信任感。公司为员工提供交流的机会和场所, 通过交流促进员工之间相互理解从而建立相互信任的关系, 在公司内部形成员工之间共享知识和传播知识的氛围, 鼓励员工的创新行为。人们总是愿意自己的知识和技能被发挥作用, 因此, 他们愿意帮助自己的同事, 而且愿意从他们信任和尊敬的人那里学习隐性知识。另一方面, 公司高层管理人员应该大力支持知识共享。在发展隐性知识共享文化过程中, 应当充分发挥企业领导者的作用。高层管理人员不但要参与, 而且要带头支持并促进企业隐性知识文化的建设, 这就是领导的榜样作用。

2. 设立知识主管。

首先, 管理者必须了解设立知识主管的重要性。设立知识主管在大企业中很容易实现, 在中小型房地产企业中老板往往不愿意投入人力、财力、物力等成本来设立一个短时间内并没有显著效益的岗位。这就要求管理者必须先了解隐性知识管理的重要性, 用长远的眼光来看待隐性知识管理。其次, 设立兼职知识主管。中小型房地产企业中, 可以让中高层管理者兼任知识主管, 重要的是实现知识主管的各项职能, 推动企业中隐性知识管理的实施。再其次, 知识主管必须明确个人工作任务。知识主管是为了主要负责企业的隐性知识管理, 通过对企业的隐性知识管理系统、编纂方案、共享空间、保护政策和创新模式等进行总体设计, 来改造企业的思维模式和行为模式。

3. 完善隐性知识贡献的激励机制。

当我们将新的隐性知识系统化、整理归纳实现了创新的飞跃、取得了新的成果时, 我们也知道这正是同事想要得到的, 而我们此时往往不会去把自己头脑中的隐性知识拱手让给别人, 是因为我们认为这种所谓的贡献是不公平的。对组织而言, 要想真正实现持续创新、促使组织中的成员热诚地贡献与自由地交流隐性知识, 则必须首先建立一套公平的报偿机制、有效地激励机制, 这是无可回避的问题。

中小房地产开发企业虽没有足够的财力, 但仍应该通过精神和物质两种不同的、互为补充的激励方式, 依据员工对隐性知识的贡献量和质量进行奖励。另外, 在传统的奖励手段外, 最好设立特有的隐性知识产权激励手段, 授予贡献者以专利权, 通过保护隐性知识贡献来调动员工贡献知识的积极性和对知识的创造性。每位员工掌握着自己的客户资料, 知道什么样的房子适合什么样的客户, 但是员工不可能毫无保留地把自己的客户信息与其他人交换, 以免流失客户。

4. 建立隐性知识流程管理, 形成隐性知识流。

3.山东省房地产开发企业资质管理实施细则 篇三

[关键词] CRM核心能力房地产企业

一、引言

CRM即客户关系管理，美国加纳特公司首先提出了这个概念。CRM是一种倡导以客户为中心的企业管理思想和方法，它是企业改善客户关系的新型管理机制。对于房地产企业而言，CRM是一个新的概念，它指的是利用信息化的手段有效地改善市场、销售、服务环节的流程，缩减销售周期和降低销售成本，增加收入，寻求扩展业务所需要的新的市场和渠道，提高客户的价值、满意度、赢利性和忠实度，从而充分挖掘和培育房地产企业的核心能力。

二、我国房地产企业核心能力分析

“核心能力”这一术语首次出现于1990年，美国经济管理学家普拉哈拉德和哈默在他们所著的《公司的核心能力》（The Core Competence of the Corporation）一书中指出:“核心能力是一种组织内部经过整合了的知识和技能，尤其是关于怎样协调多种生产技能和整合不同技术的知识和技能。”

随着我国现代化进程的加快，产业化程度的提高，市场专业细分越来越明显。房地产开发企业是将土地、资金、设计、建筑、监理、物业管理等多种元素整合起来，生产出自己的房地产产品的集成者。这种整合能力的大小,就体现出企业核心能力的强弱。房地产企业核心能力强,不仅仅表现在某项关键技术和运行机制上，更重要的是对各种资源的有机融合,尤其是对客户资源的整合和利用。

房地产企业核心能力是指房地产企业在长期开发经营过程中积累起来的独特的、不易模仿的学识和技能。它能使企业获得持续竞争优势，为企业带来长期超额利润，是房地产企业持续、健康、快速发展的源动力。它是企业技术水平、研发能力、规划设计、生产能力、管理能力和组织能力的综合体现，主要表现在三个方面:以知识为基础的技术能力、组织管理能力以及从事市场活动的能力。

三、CRM与企业核心能力的关系

1.企业核心能力服务于客户需求的满足。核心能力是关注客户需求的，从短期来说，公司之间的竞争是基于目前产品的性价比，但从长期考虑，公司竞争的优势却在于公司核心能力的构造，公司的核心能力能够以比竞争对手更快的速度和更低的成本推出消费者期望的而竞争对手没有的产品。

在激烈的竞争环境中，企业真正的优势之源在于强化公司的技术，并将生产技能转换为企业的能力，从而使不同的生产业务单元能够迅速适应变化的环境。公司的多变和反向研究技术的应用正在对企业的技术优势形成巨大的挤压，因此，提高企业客户的满意度就显得更为重要。而这正是企业核心能力价值性的表现。大量的研究事例表明，企业核心能力是基于企业客户需要的，以最大化客户价值、整合企业内部的资源而进化得来的。

2.实施CRM是以企业核心能力为基础。CRM高度重视企业最重要的资源——客户，强调企业的利润来源于企业客户的满意。CRM认为在一个动态的环境中，要根据企业客户的要求去提供企业客户所需要的产品，满足客户的价值需求。因此，CRM要求企业不仅要掌握现有客户的信息，还要及时捕捉未来客户的信息，随时掌握客户需求的变化趋势，把潜在客户转化为现实的客户。

从CRM对客户的识别可知，CRM强调为有重要价值的客户提供高质量的产品和服务，提高这部分客户的满意度。要求对全部的客户都提供高质量的服务是不现实的，对任何企业都不现实，要对企业的重点客户提供其他企业所不能提供的产品和服务，这就是企业的独特优势，这种独特的优势就是企业的核心能力。

3.企业核心能力与CRM的共性。他们两者共同强调以客户为导向，企业试图通过核心能力的运用达到生产消费者无法地址的产品或生产消费者需要而在市场上还没有出现的产品，其目的在于获得企业长期稳定的客户源。CRM系统运用现代信息技术，如数据仓库技术、知识发现技术和数据挖掘技术等会企业客户的未来行为进行预测，企业核心能力则是企业技术竞争利于营销能力相融合或集成来确定企业的发展方向。企业核心能力和CRM的最终目的都是为了实现企业的可持续发展，两者分别通过强调企业内部能力的培养和提高客户满意度来实现企业的长期生存和可持续发展。

四、房地产企业的核心能力的挖掘

随着现代生产管理和现代生产技术的发展，产品的差别越来越难以区分，尤其是房地产企业提供给客户的产品和服务同质化趋势越来越明显，这就使得房地产企业越来越重视自己宝贵的客户资源，这些客户资源也正是他们的核心资源。CRM正是处理和分析这些核心资源的最好的工具，它能够及时更新和共享这些客户信息，充实企业的核心资源，在此基础上企业可以真正实现客户的需求，将焦点放在客户的需求身上，努力提升客户的满意度。

房地产企业实施CRM有助于吸引和留住有价值的客户，它侧重以维持现有市场为出发点，将营销主攻的方向放在现有客户身上，培养忠诚的客户群体，从而降低营销成本，提高营销效率，并在此基础上扩展市场，开发新客户。对客户进行化的研究，以改进对客户的服务水平,建立企业与客户之间长期和稳定的关系，提高客户的忠诚度，从而为企业谋求更多的利润。

对于房地产企业，采用先进的客户关系管理系统已迫在眉睫。房地产企业实现客户关系管理的最终目标是挖掘潜在客户价值、提高服务质量、提高利润和降低成本，以扩大市场份额。房地产企业只有采用适合自身实际情况的CRM系统才能够提高客户满意度、提升企业的品牌形象、挖掘和培育自身的核心能力。

五、结语

在竞争激烈的市场经济环境下，良好的客户关系是任何企业求得生存与发展的关键因素。越来越多的国内房地产企业开始意识到CRM的重要性。我国房地产企业核心能力的挖掘和培育必须紧密结合房地产企业自身的特色和优势，根据企业的自身情况、所处的外部环境和行业的具体情况，有计划、分步骤地逐渐完成。

参考文献:

郭红玲黄定轩赵勇骞明:企业核心能力的挖掘与培育[M].成都:西南交通大学出版社,2005

4.山东省房地产开发企业资质管理实施细则 篇四

文号：湖北省建设厅鄂建[2000]135号）颁布日期：２０００

各市、州、直管市建委：

为了加强我省房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部第77号令）、《湖北省城市房地产开发经营管理办法》（省政府第185号令），我们制定了《湖北省房地产开发企业资质管理实施细则》，现印发给你们，请接到通知后立即贯彻执行。湖北省房地产开发企业资质管理实施细则

第一条 为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部第77号令）、《湖北省城市房地产开发经营管理办法》（省政府第185号令），制定本细则。

第二条 本细则所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

第三条 在本省行政区域内从事房地产开发经营活动的房地产开发企业，应当按照本细则申请企业资质。

未取得房地产开发企业资质证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：

（一）一级资质

1、注册资本5000万元人民币以上；

2、从事房地产开发经营5年以上；

3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、连续5年建筑工程质量合格率达100%；

5、上一年房屋建筑竣工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资 额；

6、有职称的建筑、结构、财务、统计、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人、持有资格证书的专职统计人员不少于2人；

7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8、有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9、未发生过重大工程质量事故。

（二）二级资质：

1、注册资本2000万元人民币以上；

2、从事房地产开发经营3年以上；

3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产 开发投资额；

4、连续3年建筑工程质量合格率达100%；

5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资 额；

6、有职称的建筑、结构、财务、统计、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持的资格证书的专职会计人员不少于3人、持有资格证书的专职统计人员不少于1人；

7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9、未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质：

1、注册资本1000万元人民币以上；

2、从事房地产开发经营2年以上；

3、近3年房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4、2年建筑工程质量合格率达100%；

5、有职称的建筑、结构、财务、统计、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8、未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质：

1、注册资本200万元人民币以上；

2、从事房地产开发经营1年以上；

3、已竣工的建筑工程质量合格率达100%；

4、有职称的建筑、结构、财务、统计、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持的资格证书的专职会计人员不少于2人；

5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

6、商品住宅销售实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

7、未发生过重大工程质量事故。

第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案登记：

（一）营业执照复印件；

（二）设立公司的批文或协议书；

（三）经董事会（主管部门）推选（任命）的法定代表人的任命文件及其身份证明，由企业任命的工程技术、财务、统计、经营负责人的任命文件；

（四）企业章程及财务管理办法；

（五）验资证明；

（六）专业技术人员的资格证书和聘用合同；

（七）固定经营场所证明；

（八）房地产开发主管部门认为需要出示的其它文件；

（九）三资企业（外商独资、中外合资、中外合作企业）除提供上述

（一）至

（八）项文件，还须提供以下两项文件：

1、对外经济贸易行政主管部门的批准文件；

2、项目可行性研究报告和计划行政主管部门关于可行性研究报告的批复。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，对不符合条件的，应当说明原因。

第七条 《暂定资质证书》由各市（州）房地产开发主管部门核发。省直房地产开发企业的《暂定资质证书》由省建设行政主管部门核发。

《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

第八条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满1个月内向房地产开发主管部门申请核定相应的资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

第九条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

第十条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

第十一条 申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

（一）资质等级申报表；

（二）房地产开发企业暂定资质证书（正、副本）；

（三）企业资产负债表和验资报告；

（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；

（五）已开发经营项目的有关证明材料；

（六）《房地产开发项目手册》及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》执行情况报告；

（七）其他有关文件和说明材料。

第十二条 房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级资质由省建设主管部门初审，报国家建设行政主管部门审批；

二、三级资质由各市（州）建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；四级资质由各市（州）建设行政主管部门审批，报省建设行政主管部门备案。

武汉市二级资质由市建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；

三、四级资质由市建设行政主管部门审批，报省建设行政主管部门备案。

省直房地产开发企业资质由省建设行政主管部门审批。取得资质证书后，凭资质证书副本和资质申报材料复印件到武汉市建设行政主管部门登记备案。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

第十三条 资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，资质审批部门原则上核发正本一份，副本一份。特殊情况需增发副本的，由开发企业向资质审批部门提出书面申请。

第十四条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖《资质证书》。企业遗失《资质证书》，必须在新闻媒体上声明作废后，方可申请办理补领手续。

第十五条 企业发生分立、合并或重大体制变更的，应当在向工商行政管理部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。

第十六条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。

第十七条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。

第十八条 房地产开发企业的资质实行分级年检制度。

全省一级资质房地产开发企业的资质年检由省建设行政主管部门初审，报国家建设行政主管部门审定；

二、三级资质房地产开发企业的资质年检由各市（州）建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审定；四级资质房地产开发企业的资质年检由各市（州）建设行政主管部门审定，报省建设行政主部门备案。

武汉市二级资质房地产开发企业的资质年检由市建设行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审定；

三、四级资质房地产开发企业的资质年检由市建设行政主管部门审定，报省建设行政主管部门备案。

省直房地产开发企业的资质年检由省建设行政主管部门审定。年检合格的，凭资质证书副本和年检申报材料复印件到武汉市建设行政主管部门进行年检备案。

第十九条 房地产开发企业申报资质年检，应当提交以下证明文件：

（一）《房地产开发企业资质年检申报表》；

（二）《资质证书》正本（复印件）、副本（复印件）；

（三）房地产开发企业营业执照副本（复印件加盖工商部门公章）及最近工商年检情况的有效证明材料；

（四）企业资产审计报告；

（五）上房地产开发项目实施情况详细报告；

（六）上房地产开发项目实施情况证明材料（复印件加盖公章）；

（七）上房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明文件（复印件加盖验收单位公章）；

（八）上房地产开发企业统计年报基层表（加盖统计报表主管部门的公章）；

（九）《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房地产开发项目手册》样本（加盖房地产开发主管部门公章）；

（十）现有专业技术人员职称复印件，若有变动，需说明情况。

第二十条 房地产开发主管部门按照开发企业资质等级标准和开发经营情况，确定年检合格与否，并视年检情况，办理开发企业资质等级的升降和去留。对于不符合原定资质条件或者有以下不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书：

（一）未取得预售或销售许可证就进行预售或销售的；

（二）在商品房销（预）售中进行虚假广告宣传的；

（三）商品房买卖中没有使用国家推荐的示范文本的；

（四）商品房销售中有面积、价格欺诈行为的；

（五）商品房销售中不按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任的；

（六）发生消费者对企业的集体投诉，企业未对投诉事件进行处理的。

房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。

第二十一条 房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。

第二十二条 各级房地产开发企业必须按照资质证书确定的业务范围从事房地产开发业务，不得越级承担任务。

各级房地产开发企业业务范围：

（一）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；

（二）二级资质的房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米以下的开建设项目，可以在全省范围承揽房地产开项目；

（三）三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目，限定在本市（州）行政区域内承揽房地产开发项目；

（四）四级资质的房地产开发项目企业可承担建筑面积4万平方米以下的开发建设项目，不得承担八层以上的开发建设项目，限定在本市区（县、市）范围内承揽房地产开发项目。

第二十三条 湖北省境外一级资质房地产开发企业在湖北省范围内进行房地产开发经营的，必须经省建设行政主管部门登记备案。

第二十四条 企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十五条 企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十六条 企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：

（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；

（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

第二十七条 企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十八条 企业在商品房销售中不按规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下罚款。

第二十九条 企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下罚款。

第三十条 各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权，循私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十一条 本细则由省建设行政主管部门负责解释。

5.山东省房地产开发企业资质管理实施细则 篇五

贵州省房地产开发企业资质管理规定实施细则

第一条

为了加强房地产开发企业资质管理工作，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》(建设部第77号令)，结合我省实

际，制定本实施细则。

第二条

本细则所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

第三条

房地产开发企业应当按照本细则申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。

第四条

贵州省建设厅负责全省房地产开发企业的资质管理工作，县级以上地方人民政府房地产(建设)行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

第五条

房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。其中，一级资质由建设部审批，二级以下资质由省建设厅审批。二级以下的各级资质等级企业的条件如下：

(一)二级资质：

1．实收注册资本不低于5000万元；

2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；持有资格证书的统计人员不少于1人；

7．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9.《房地产开发项目手册》记录完整，核验合格；

10．未发生过重大工程质量事故。

(二)三级资质：

1．实收注册资本不低于2000万元；

2．从事房地产开发经营2年以上；

3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类的专业管理人员不少于6人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于3人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

6．工程技术、财务等专业负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8.《房地产开发项目手册》记录完整，核验合格；

9．未发生过重大工程质量事故。

(三)四级资质：

1．实收注册资本不低于800万元； 2．从事房地产开发经营1年以上；

3.房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类的专业管理人员不少于3人，其中,持有资格证书的专职会计人员不少于1人；

6．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

7．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8.《房地产开发项目手册》记录完整，核验合格；

9．未发生过重大工程质量事故。

第六条 对新设立的房地产开发企业设“暂定资质”级，按不低于四级资质企业的条件核发(暂定资质证书)。《暂定资质证书》，有效期为一年。新设立的房地产开发企业须于期满前一个月内向省房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门可以视企业经营业绩核定企业资质等级。也可视企业经营情况延长(暂定资质证书)有效期，延长期限不得超过两年。自领取(暂定资质证书)之日起，一年内没有开发项目的，不再延长有效期。

第七条 房地产开发项目为合作开发建设的，其开发经营业绩可按股权或投资比例分别计入房地产开发企业的经营业绩

第八条

临时聘用或兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

第九条

各级资质等级的房地产开发企业可承担的建设规模。

1．一级资质的房地产开发企业承担的建设规模不受限制，可在全国范围内承揽房地产开发项目；

2．二级资质的房地产开发企业可以在全省范围内承担建筑面积25万平方米以内的房地产综合开发建设项目；

3．三级资质的房地产开发企业可以在全省范围内承担建筑面积20万平方米以内的房地产综合开发建设项目；

4．四级资质的房地产开发企业可以在全省范围内承担建筑面积10万平方米以内的房地产综合开发建设项目；

5．持《暂定资质等级证书》的房地产开发企业只能在企业注册地承担建筑面积5万平方米以内的房地产综合开发建设项目。

二级以下的各资质等级企业的注册资金和管理人员达到上级资质企业要求的，且项目资本金达35%以上的，经项目所在地房地产开发主管部门审查并报省建设厅备案后可承接上级资质等级的房地产开发企业承担的建设规模。

各资质等级企业应在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

第十条

申请新设立房地产开发企业资质申报程序：

1．向工商行政管理部门申请企业法人营业执照；企业名称中的行业表述应为房地产开发或置业；

2．向所在地房地产(建设)行政主管部门申请资质初审；

3．向省建设厅申请资质审批，领取相应的资质证书。

第十一条

申报和核定房地产开发企业资质须提交下列文件：

1．按规定如实填写的《房地产开发企业资质申请表》；

2．工商行政管理部门审定的企业营业执照复印件；

3．企业章程；

4．固定经营场所(办公地点)所有权或使用权的合法证明文件(所有权证书或租赁备案登记证)；

5．验资报告；

6．企业法定代表人的身份证复印件；

7．专业技术人员的资格证书(复印件)、身份证(复印件)和聘用合同、与原单位脱钩证明、社保证明；

8.如被聘人员系下岗、失业人员的，可用原单位已缴纳社保的证明； 9.如企业聘用离退休人员和省外人员作为专业技术人员，离退休人员数量和省外人员总数不得超过专业技术人员总数的50%。

10．外商投资企业除上述条件外，还应持有依照外商投资企业法律、行政法规的规定办理的有关审批手续。

11．核定房地产开发企业资质时，还需提供企业经营业绩证明材料，《贵州省房地产开发项目手册》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度执行情况报告。

第十二条

审批权限

1．一级房地产开发企业资质由省建设行政主管部门初审，报建设部审批；

2．二级以下企业资质由企业所在地（州、市）房地产(建设)行政主管部门初审,审查合格后,由地(州、市)房地产（建设）行政主管部门在申请材料复印件上加盖原件已审章后报省建设厅审批。

3、一级资质的省外房地产开发企业在本省从事房地产开发的，应将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地房地产行政主管部门审验并报省建设厅备案后才能从事开发业务。一级资质以下的房地产开发企业不能进入本省从事房地产开发。

第十三条

企业资质年检要求和申报年检程序：

(一)年检要求：

1．房地产开发企业的资质实行年检制度，视情况每年或每两年年检一次；

2．年检分为合格与不合格两种。对不符合原定资质等级条件或有不良经营行为的企业，由资质审批部门予以降级或注销资质证书。年检结果由省建设厅公布；

3．对不符合原定资质标准、有不良经营行为或未按规定参加资质年检的企业，由企业所在地房地产(建设)行政主管部门提出审查意见，报原资质审批部门审定后给予降级或吊销资质等级证书，并提请工商行政管理部门办理变更或吊销营业执照；

4．不按时报检的企业，按自动放弃资质处理。

(二)年检申报程序：

1．向所在地房地产(建设)行政主管部门提出资质年检申请，领取并按要求填写年检申报表和准备其它附件；

2．由建设行政主管部门逐级报送审批。

(三)申报年检条件：

1．按要求如实填写的《房地产开发公司资质年检申报表》；

2．有效的企业法人营业执照复印件(复印件须加盖工商管理部门印章)；

3．企业统计年报资料；

4．企业经营业绩证明材料，《贵州省房地产开发项目手册》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度执行情况报告；

5．省建设行政主管部门要求的其它有关文件、证明。

第十四条

企业资质证书遗失，必须登报申明作废后，方可补发。

第十五条

企业发生分立、合并、名称变更、法定代表人和主要负责人变化时，应在向工商行政管理部门办理手续变更后30日内，持新的工商企业营业执照、企业法人证书及变更申请，继续履行企业债权债务、建设工程质量保证的书面承诺书，向原资质审批部门申请办理注销或变更手续。

第十六条

企业破产、歇业或终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照 后15日内，到原资质审批部门注销资质证书。

第十七条

企业在经营过程中以及房地产开发企业资质管理部门在资质审批和管理过程中，凡有违规行为的，按照《房地产开发企业资质管理规定》(建设部第77号令)中第十九条至二十五条的规定执行。

第十八条

本实施细则由贵州省建设厅负责解释。

第十九条

6.山东省房地产开发企业资质管理实施细则 篇六

2009年8月19日 来源：济南时报

济南时报8月18日讯(记者鞠鹏 实习生 徐舒静)今后，买房的市民在看房时，别忘了查看房地产开发项目竣工综合验收备案证明。省住房和城乡建设厅日前出台的新规，要求房地产商主动向购房者提供这一证明。

据悉，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》已正式实施。办法规定，房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收。分期开发的项目，可以分期综合验收。开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。

7.山东省房地产开发企业资质管理实施细则 篇七

关键词：全面预算管理,房地产企业,预算松弛,预算分解,绩效考核

房地产是资金密集型行业,资金能否合理安排使用关系到房地产企业(以下简称“房企”)的生死存亡。因此,相较其他企业,房企对于预算的要求更高。怎样才能进行有效的全面预算管理?这是大部分房企感到困惑的问题。房企财务部每年都会做预算,但大多流于形式。

房企实施全面预算管理的主要困境是什么?又该如何突破困境?本文通过分析诸多房企实施全面预算管理的现状,试图回答这些问题。

一、房地产企业实施全面预算管理面临的主要困境

目前诸多房企已推行了全面预算管理制度,拥有健全的预算组织结构和战略相关的预算目标,建立了预算考核和激励机制,但其全面预算管理的实施仍存在一些困境。

(一)预算编制程序从各预算单位上报预算草案开始,无法有效避免预算松弛现象

预算松弛是指最终确定的预算水平与最优预算水平之间存在差异。目前,造成诸多房企预算松弛的主要情形有以下三种:

1.“不把弓拉满”——低估业绩能力,压低业绩目标。

为了最小化自己的风险、最大化自己的红利,各预算单位在制定自己所辖区域的预算目标时,往往故意低估自己的业务能力,使其能更加轻松地完成预算目标。

而公司高管层的预算出发点却与各预算单位的员工相反,他们也意识到预算松弛现象的存在,但对于各预算单位的具体情况存在一定程度的信息不对称,于是意见相左的双方免不了一番“讨价还价”。最终,在双方的相互妥协中,“讨价还价”出来的方案被正式批准。在这场“讨价还价”的活动中,对于哪些重要事情需要立刻去做的问题研究得很少,甚至根本没有进行认真讨论。在此种情形下,公司本来能够实现的业绩被人为压低,丧失了本可以获取的收益。

2.“会哭的孩子有奶吃”——强调悲观因素,争夺有限资源。

公司制定预算,目的之一是为了优化配置各项内部资源,毋庸置疑的是拥有更多资源的预算单位可以使业绩目标更容易实现。于是,各预算单位会对公司整体资源进行争抢,为了占有尽可能多的资源,在编制预算时刻意强调悲观因素、高估成本费用支出、夸大资源的需求量。在此种情形下,公司的部分资金不但被浪费,资源错配也导致了经营效益的下降。

3.“水土不服”——预算方式传统,与房地产业难以深度融合。

对于传统制造业,生产一瓶可口可乐从采购原料、生产加工到实现销售,资本从资产形式转换到货币形式,每个周期只需要很短的时间,对一个周期的预测,其可控性通常是很强的。所以,在传统制造业,通过各预算单位上报来年的各项预算数据,再通过沟通讨论制订来年的预算目标,是较为合适的一种预算编制方式。

但是对于房地产业来说,一个项目从获取土地到竣工结算,资本从资产形式完全转换到货币形式,这个周期通常需要几年的时间。时间越长,对未来各项数据的预测越难准确,不可控性就越强。如果将各预算单位凭经验上报的各项数据作为预算编制的依据,然后通过沟通讨论敲定预算目标,这种方式就存在较为严重的预算松弛问题了。在此种情形下,公司制订预算目标的准确性较差,导致预算的控制功能大大弱化。

在笔者看来,造成上述三种情形的深层次原因是预算编制的程序存在问题。目前诸多房企的预算编制程序从各预算单位上报预算草案开始,经反馈、沟通、修订,免不了将预算编制的时间、精力和重心放在一番“讨价还价”的博弈当中,而更有意义的关于如何分解公司战略目标到各年度、如何实现来年最优预算目标、如何实现公司业绩增长最大化的讨论几乎都被搁置一旁。最终,经过反复“讨价还价”制订出来的预算方案被批准通过,预算松弛现象较为严重,全面预算管理的控制功能大打折扣。由于房地产行业特有的业务属性和行业特征,传统的预算方式往往很难有效与房地产行业深度融合,更无法触及房地产企业销售回款、项目目标成本和各项费用的针对性管控。

(二)项目目标成本、各项费用等一级科目在预算分解时,准确程度难以保证

在对各项一级科目进行预算分解时,分解的不准确也将导致全面预算管理流于形式、无法有效执行。目前诸多房企在对项目目标成本、各项费用等一级科目进行分解时,发现其准确性存在以下两方面的缺陷:

1. 预算分解在金额上不准确——“算”不准。

目前诸多房企还没有完全实现房地产开发成本科目的标准化——科目层级不够深(标准化需要将成本类一级科目分解到四级或五级明细科目),科目结构设置与成本限额设计、合约规划的衔接性较差,进而影响到项目成本库的数据沉淀,导致预算分解在金额上不准确。

2. 预算分解在时间上不准确——“预”不准。

目前诸多房企已制订了业务流程的标准化手册,但是每项业务流程的标准工期并没有确定下来。这样,一方面缺少对项目工期的考核依据;另一方面,每项业务流程持续多长时间,对应的目标成本如何按时间分配也难以确定,导致项目目标成本、各项费用的明细科目在时间上分解得不准确。

(三)在全面预算管理的实施过程中,各预算单位各自为政、协同性差

目前很多房企将全面预算管理单纯界定为财务部的工作,财务部在推行全面预算管理的过程中,各预算单位各自为政、协同性差,财务部难以得到其他部门充分有效的配合,对全面预算管理的落地执行制造了障碍。全面预算管理是一项系统工程,涉及房企资金管理、成本费用管控、税务筹划、风险控制、绩效考核等方方面面,对房企的经营、投资、财务活动都有很大的指导价值,这项工程自然离不开公司全体成员的有效参与及配合。全面预算管理中的“全面”,不仅强调对所有经营业务、财务活动的预算全面性,强调事前、事中、事后的全过程控制,还特别强调实施过程中的“全员参与”。

1. 销售预算注重“全员参与”。

销售预算纳入多少预售项目和多少可售面积,要看房企对项目开发的整体安排,这与房企的项目储备、市场预期、产品结构等密切相关;项目的预估售价与产品定位、目标客户、规划方案、竞争对手、周边市场情况等密切相关;项目销售回款的时间及金额,取决于对前期手续、工程进度和销售工作的计划和判断。因此,销售预算不仅涉及经营部,还需要财务、设计、拓展、工程等部门共同参与。

2. 成本预算注重“全员参与”。

项目单位面积的土地成本不仅受土地款及相关税费的影响,也取决于项目的容积率;建安成本不仅受建筑结构和建筑形式的影响,也取决于配套设施、装修级别和外立面形式等要素的安排;环境成本不仅受产品定位的影响,也取决于规划设计方案和选材标准的确立;资金成本不仅受融资渠道的影响,也取决于销售回款的速度和资金平衡的时间安排。因此,成本预算不仅涉及成本管理部门,还注重财务、设计、经营等部门的参与。

3. 费用预算注重“全员参与”。

销售费用与产品特点、营销手段、销售人工费用、样板房装修设计方案有密切关系;工资、福利在管理费用中占很大比例,与人力资源部门制定的薪酬标准有密切关系;折旧费用取决于固定资产现有规模和投资计划;日常费用取决于各部门年度业务计划和各项费用标准。因此,费用预算注重经营、财务、人力、设计、工程等部门的共同参与。

4. 资金预算注重“全员参与”。

资金预算取决于资金缺口的金额及发生时间,资金缺口的金额及发生时间则不仅取决于销售回款的速度,还要受到土地出让金、工程款、各项费用支出的金额及时间安排的影响。因此,资金预算注重财务、经营、拓展、设计、成本、工程等部门的参与。

(四)绩效考核方式不当、激励机制不足,导致全面预算管理的执行效果不佳

所谓“万事俱备,只欠东风”,绩效考核往往是房企成功实施全面预算管理的“东风”,很多房企(尤其是国有房地产企业)绩效考核方式不当、激励机制不合理,导致全面预算管理的执行效果不佳。目前很多房企通过工作目标责任书的经济指标、主要指标、一般指标按权重和扣分项对预算执行效果进行考核,但考核指标种类过多无疑会造成工作目标的导向性变得模糊。部分房企没能打破“平均主义”,没能“真刀真枪”地实施考核与奖惩措施,无法充分体现全面预算管理的权威性和严肃性,也导致了预算的执行效果不佳。

全面预算管理是一个庞大体系,通常会触及各部门的利益。因此,往往是“重赏之下,才有勇夫”,如果绩效考核标准设计方面缺乏足够的利益驱动,则真正落实时难以将这项系统工程有效推行。

二、结论与启示——主要困境的破解对策

根据前文总结的房地产企业实施全面预算管理面临的四个困境,笔者提出如下破解对策:

(一)破解预算松弛现象的优化对策——构建全面预算管理的优化体系

1. 调整预算编制程序,关键业绩指标前置,以终为始、以销定产。

在项目前期或项目启动时,首先根据产品定位、规划方案、项目周边市场情况、竞争对手情况、市场调研等信息合理确定项目各产品(包括高层住宅、别墅、花园洋房、写字楼、底商等)预期售价,根据各产品可售面积确定项目销售收入总额。

确定了预期售价及销售收入总额后,基于产品售价、市场业态、开发周期、销售回款、工程造价、融资成本等多因素进行敏感性分析和测算,拟定各项关键业绩指标的合理区间,由公司董事会或预算委员会对每个项目下达关键业绩指标,包括项目内部收益率、项目销售利润率(便于倒算成本总限额)、项目投资收益率(便于倒算投资总限额)、项目开盘时间(便于工期倒排)等。

由于项目内部收益率的指标综合性很强,考虑了货币的时间价值,且目前各大标杆房企均非常看重项目内部收益率,故可将其作为关键业绩指标前置的核心。对于房地产业而言,项目内部收益率大于12%时表明该项目值得投资。前置该指标的重大意义在于,它可以通过预算手段对开发周期、销售回款、工程成本、融资成本进行综合控制,从而促使各预算单位拿出更具效益和效率的方案。换句话说,开发周期、销售回款、工程成本、融资成本必须进行有益的调整才能满足该指标的良好表现,相应的方案也就得进行改良。

以项目预期售价和各项关键业绩指标作为预算编制起点,倒挤计算出项目目标总成本和各项费用占销售收入的比率,以终为始、以销定产。在项目预算编制开始时就讲清楚这个项目究竟要赚多少钱,反推成本和各项费用限额是多少。

这样,一方面可以杜绝各预算单位与高管层对预算目标“讨价还价”的扯皮现象,将预算的关注重心转移到如何实现目标、提高效益上来;另一方面可以实现预算目标最优化、有效避免预算松弛现象的产生,保障各项预算数据在合理编制后不会引起关键业绩指标的偏离,从而强化全面预算管理的控制功能。

2. 以限额设计、合约规划控制目标成本,销售费用、管理费用按总量强控。

针对项目成本的预算与管控,应在倒挤计算出项目目标总成本后,根据项目成本数据库、专业造价咨询机构、部门成本测算等信息将项目目标总成本分解到各明细科目,再将各明细科目按时间序列进行分配。

在产品设计阶段,根据目标成本进行限额设计,严格控制各项指标含量(如墙积比、窗积比、含钢量、砼含量等);在项目施工阶段,通过编制合约规划将年度内的各明细科目目标成本分配到拟签订的合同,为每项合同设定成本控制值,并实行限额招投标采购,把招投标合同签订作为控制项目目标成本的关键环节,以合同签订控制各明细科目目标成本,以资金支付控制项目实际成本,以此打通项目成本控制与合约执行之间的桥梁。

在编制合约规划的过程中,可能存在成本预算科目与合同签订难以完全关联匹配的情况,且建安类合同容易存在跨成本科目的问题。鉴于此,房企可对建安成本明细科目设置预算构成项,对于跨成本科目的建安类合同,通过将较为精细的预算构成项(分属不同明细成本科目)打包捆绑,实现明细科目目标成本向建安类合同的分拆、匹配和归集;对于非建安类的成本和费用,可通过较粗的预算明细科目直接分配到拟签订的合同,通过明细科目目标成本对合同金额进行总量管控。通过设置预算构成项和明细科目目标成本双维度的合约规划模式,既能满足项目目标总成本不超过限额的要求,也能保证对重要合同(建安类)的成本管控,从而促进全面预算管理中成本控制的有效落地实施。

虽然在预算上设置了目标成本,但应当明确成本控制的一个理念:成本控制并不是对各环节的一味压价,成本投入以后并不是产品完工(盖好大楼)就完事,而是要让成本的投入带来价值(产品品质、用户舒适度等的提升),在控制成本投入数量和质量的基础上,实现开源节流和性价比的提升。

针对销售费用的预算与管控,可按项目规模和产品所在区域设定一个合理的销售费用率(销售费用与项目合同销售金额的比率)确定销售费用的预算总量,进行销售费用的总量控制。以年度营销执行方案为依据,将销售费用分解到年度预算,分解原则为项目累计销售费用(往年实际发生加本年及未来预算)不超过预算总量。

通过销售费用预算与合同销售金额配比的方式进行总量控制,如果销售部门想在年度获取更多的经费,则必须在同期创造更多的销售金额,这样可以减少销售费用的无效支出与浪费,强调“好钢用在刀刃上”。

针对管理费用的预算与管控,可结合以往经验数据设定一个合理的管理费用率,按项目周期进行总量控制。管理费用应划分为可控和不可控两部分,不可控部分主要是人工费用,按人力部的薪酬标准进行编制;可控部分主要是日常费用,可以先设定一个总控目标,然后根据年度业务计划将其按明细科目、时间序列进行分解,同时对各级别员工、各项业务限定费用支出标准,每个月对各项费用的责任归口部门进行定额控制。

3. 财务费用采用优先与备选融资方案的双层级控制。

财务费用主要是利息,房企的利息费用与资本市场相关政策、融资渠道、融资规模、融资议价能力、自身财务结构等密切相关,主要根据市场水平来确定,难以强控。但可以通过创新融资渠道选择、周密策划融资方案、优化资本结构等方式降低利息费用。

针对财务费用的预算与管控,鉴于利息费用低的融资方式往往需要较长的策划、准备时间,房企可采用优先与备选融资方案的双层级控制。

首先,加强财务部与各部门的协同交流,成立融资策划小组。小组成员由公司各部门抽调人员组成,小组采用定期开非正式讨论会和线上交流相配合的方式安排日常工作。然后,由融资策划小组根据公司拿地时机、成本费用支出预算、资本市场股权与债权融资动态定期提供多套低利息成本的优选融资方案,报中高层领导筛选。最后,按照方案和金融机构进行对接。

同时,建立资金缺口预警机制。若支付土地出让金、大量工程款的时间临近,而优选融资方案的资金到位时间尚不能确定,则启动备选融资方案,选择资金到位较快的融资方式补足资金缺口,备选融资方案的借款合同可设置提前偿还条款,方便优选融资方案的资金到位时提前偿还这些利息成本较高的借款。

4. 在经营计划变更的决策过程中增加财务评估环节。

全面预算管理是对所有经营计划执行结果进行汇总后的财务预期。因此,公司任何经营计划(规划设计、施工计划、销售计划等)的变更都可能引起关键业绩指标的偏离。这就需要公司在实施全面预算管理时,对于经营过程中的任何变更事项,不能单纯地就业务来论业务,而应在经营计划的变更决策时详细考虑其可能产生的财务影响。

房企要做到这一点,需要在制度体系设计时将财务评估环节纳入经营计划变更的决策过程中,以不影响关键业绩指标的实现作为允许变更的前提条件——如果财务评估环节认为可行,则允许经营计划变更,并进行相应的预算调整程序,如果财务评估环节认为不可行,则反向推动经营计划进行调整。

根据以上内容,构建房地产企业全面预算管理的优化体系,如右图所示。

(二)解决预算分解不准确的优化对策——完善标准化管理工具

1. 构建与业务流程相匹配的房地产开发成本科目体系,沉淀项目成本数据库。

房企应构建一套与每项业务流程相对应的房地产开发成本科目体系,在编制预算时可以直接将各科目目标成本归集到每项业务流程中,再按照业务流程的工期时间排序,由此可以在金额和时间两个维度上提高预算分解的准确性。

当一套标准化的房地产开发成本科目体系构建完成后,房企应进一步沉淀项目成本数据库,这样一方面可以调研成本管控优秀且可快速复制的样板项目;另一方面在与工程总包单位进行招投标、价格谈判时,可以对合同中每项成本的合理区间把握得更精准。

2. 制订房地产开发的标准工期工序甘特图,增强预算在时间上的准确性。

增强预算在时间上的准确性,需要对开发周期进行量化,标准工期、工序无疑是切实有效的量化工具、考核依据。为此需要制定开发流程的工期标准,各项目在此基础上制定每项流程的目标工期,同时将目标工期划分为可控型工期、不可控型工期以及混合型工期,混合型工期再细分出可控和不可控的部分。由于业务流程中存在一些并行作业、交叉作业的情形,因此可将甘特图作为标准工期工序的良好表现形式。甘特图的要素应包括每项业务流程的工期时间进度条(考虑节假日、雨雪气候等对工期的影响)、每项流程对应的责任主体、每项流程对应的目标成本明细科目及金额。

房地产企业全面预算管理的优化体系图

制订标准工期工序甘特图的意义重大。第一,为每项流程的工期考核提供了依据,进而激励业务人员缩短项目开发周期;第二,各大标杆房企的工期数据较容易获得,房企可随时进行对比分析,看哪些流程还有优化空间;第三,可以让全面预算管理的项目目标成本、各项费用在时间上分解得更准确,便于财务部进行更精准的资金筹措,降低融资成本。

(三)解决各预算单位“各自为政”的优化对策——成立全面预算对接小组

要充分发挥全面预算管理的价值,“全员参与”非常重要,房企应在制度设计时高度体现财务与业务的协同作战,考虑成立专门的全面预算对接小组(以下简称“小组”),小组成员由各业务部门的关键人员组成,负责对接公司每年的预算编制、执行、调整和全过程分析。

在预算编制时,由财务部协同小组在对各项经营计划与关键业绩指标的密切沟通基础上进行预算分解;在预算执行过程中,由小组深入分析项目运营具体过程,总结执行过程中项目成本与费用控制的经验、项目实际成本与项目目标成本偏离的原因;在预算调整时,由财务部协同小组对经营计划的变更进行财务评估,对是否允许变更作出合理解释,允许变更后履行相应的预算调整程序;在预算年终考核时,由小组对公司各项经营业务事前、事中、事后管控的经验教训进行分析总结。由此确保财务与业务的联动,最终打破各预算单位各自为政的困境,并在组织与资源上保障全面预算管理的高效推进。

(四)解决考核方式不当、激励不足的优化对策——通过平衡计分卡明确预酬方案

1. 关键业绩指标按部门分解,以平衡计分卡对各部门考核。

平衡计分卡将关键业绩指标分为财务、客户(可将公司内部各协同部门作为客户)、内部运营、创新与学习4个维度。目前国内应用平衡计分卡的房企包括万科、招商、金地等,且大部分将指标分解到了部门层面。房企可根据公司战略重心嵌入第5个维度作为额外的加分项。右表是对工程部门考核的平衡计分卡的举例说明。

2.“预算”、“预案”、“预酬”三者缺一不可,明确平衡计分卡对应的“预酬”。

海尔集团的全面预算管理在国内处于一流水平,海尔集团预算总监在谈到全面预算管理时,特意强调了“预算”、“预案”、“预酬”三者的重要性。所谓“预酬”是指,在预算制订时就非常详细、明确地公布预算考核与发放奖金的方案,讲清楚预算目标完成100%时奖励多少、完成120%时奖励多少、完成80%时发放多少等。房企可以对平衡计分卡的各分数区间制订奖金基数,并将“预酬”方案通过制度化条款明文确定下来,从而可以在很大程度上激励公司全体员工完成预算目标。

参考文献

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宋良荣,江红.基于经济增加值的企业全面预算管理研究[J].技术经济与管理研究,2014(1).

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张素会.论全面预算管理在我国企业中的运用[J].经济论坛,2011(12).

胡俊南,徐晓阳.国内外企业全面预算管理实施中存在的难点[J].财会月刊,2007(5).

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田永生.MY公司全面预算管理研究[D].沈阳:沈阳工业大学,2015.

刘歆歆.S公司全面预算管理体系改善研究[D].沈阳:沈阳工业大学,2015.

解雪.XY房地产公司全面预算管理研究[D].哈尔滨:哈尔滨商业大学,2015.

8.山东省房地产开发企业资质管理实施细则 篇八

《实施意见》明确了我省老区开发建设的发展目标，到2020年，老区基础设施建设成效显著，特色优势产业发展壮大，生态环境质量明显改善，老区居民人均可支配收入与经济发展实现同步增长，基本公共服务主要领域指标超过全国平均水平，在2018年我省现行标准下老区贫困人口全部脱贫的基础上，进一步巩固老区脱贫奔康成果，区域性整体贫困问题得到根本解决，老区人民生活水平明显提高。

以重点区域、重点人群、重点领域为突破口

《实施意见》要求，要按照区别对待、精准施策的原则，以重点区域、重点人群、重点领域为突破口，加大脱贫攻坚力度，带动老区全面振兴发展。

要以支持有贫困人口的老区镇为重点，加大政策扶持力度，全面加快老区小康建设进程。把有贫困人口的老区镇作为老区开发建设的重中之重，民生政策向贫困老区优先覆盖，重大项目向贫困老区优先布局，尽快增强贫困老区发展内生动力。

同时，要以扶持老区镇内建档立卡贫困人口为重点，推进基本公共服务均等化，全面增进老区人民福祉。以老区镇内建档立卡的98.3万贫困人口为重点对象，采取超常规举措，加快推进基本公共服务均等化，使老区人民与全省人民一道共享全面建成小康社会成果。

《实施意见》还指出，要以集中解决突出问题为重点，围绕薄弱环节精准发力，全面推动老区开发开放。要围绕重点领域和薄弱环节，选准主攻方向精准发力，结合老区特色资源、区位优势、气候环境，因地制宜推进老区发展特色产业。

2018年底基本实现老区贫困村通客车

在加快交通基础设施方面，《实施意见》指出，要继续加快深茂铁路、广梅汕铁路龙湖南至汕头段增建二线（含厦深铁路联络线）、梅州至潮汕客专等项目建设。要完善城乡交通运输网络和设施建设，加快老区乡镇客运站场建设，提高老区行政村班车通达率，2018年底基本实现老区贫困村通客车。

在水利基础设施方面，《实施意见》强调，重点支持韩江高陂水利枢纽工程等重大水利工程建设。加快老區村村通自来水工程建设，力争2018年实现村村通自来水。加大老区中小河流治理、山洪灾害防治等项目支持力度，统筹推进中小型灌区改造、农村中型及重点小型机电排灌以及“五小水利工程”等农田水利设施建设。

《实施意见》还指出，要支持老区加快实施“宽带中国”战略、“宽带乡村”工程，加大网络通信基础设施建设力度。

2020年“一村一站”规范化建设达到100%

我省将从加快改善老区办学条件，提升医疗卫生服务能力、提升社会保障水平、促进基层文化发展等方面入手，全力促进老区民生改善，大力提升基本公共服务水平。

《实施意见》提出，要尽快补齐老区教育短板，增加公共教育资源配置，逐步消除大班额现象，优化农村义务教育布局，确保老区适龄儿童和少年都能接受良好的义务教育。实施“希望乡村教师”计划，招募山区志愿者面向老区中小学生开展义务支教活动，并形成志愿服务老区长效机制。

在医疗卫生方面，加强老区县、乡、村三级医疗卫生服务网络标准化建设。实施“广东省医疗卫生强基创优”行动计划，重点提升老区基层医疗卫生服务能力。到2017年，全面完成老区乡镇卫生院改造建设任务，“一镇一院”标准建设达到100%；2020年，“一村一站”规范化建设达到100%，每个乡镇卫生院各配有1名以上全科医生，实现老区群众常见病不出镇。

另外，《实施意见》还对保护老区生态环境、建设宜居美丽乡村提出了明确要求。如要求老区在2018年年底前基本建成老区生活垃圾和污水处理设施建设。要求老区实施改水改厕、雨污分流工程，推进人畜分离治理，全面建立村庄保洁制度。要求大力开展老区农村人居环境综合整治，到2018年80%以上老区自然村完成综合整治任务。

高度重视老区开发建设工作

各级党委和政府要进一步增强责任感、紧迫感、使命感，把加快老区建设作为“一把手工程”，把扶持老区人民脱贫致富作为义不容辞的责任。

要建立党委领导、政府负责、部门协调、社会参与的工作格局，积极整合各级财力和各类资源，推动老区加快发展。

加强对各地老区建设促进会的指导，给予必要的支持。

加大财政投入力度

加大对老区转移支付力度，省级财政一般性转移支付资金、各类涉及民生的专项转移支付资金进一步向贫困老区倾斜，省实施十件民生实事的项目和资金适当向老区倾斜。老区转移支付资金专项用于加强老区专门事务工作和改善老区民生，不要求县级财政配套，不得为其他专项资金进行配套。资金重点支持革命老区加强革命遗址保护、革命纪念场馆、烈士陵园的建设和改造，以及教育、文化、卫生等社会公益事业和乡村道路、饮水安全等设施建设维护等事务。

加强规划引导和重大项目建设

加快落实老区已纳入省、市国民经济和社会发展“十三五”规划纲要和各专项规划的重大项目和政策。推动重大基础设施、产业项目在符合条件的前提下优先向老区安排。建立老区重大项目审批核准绿色通道。大力支持符合条件的老区建设项目申请中央预算内投资、专项建设基金、国家和省有关产业投资基金、创业投资基金。对于欠发达革命老区上报的潜在政府和社会资本合作（PPP）项目，按规定审核后将符合条件的项目纳入省PPP项目库管理。根据国家“十三五”规划纲要的要求，由省有关部门会同有关市政府编制支持海陆丰等欠发达革命老区加快发展实施方案。

推动一二三产业融合发展

延长农业产业链，让农户更多分享农业全产业链和价值链增值收益。支持老区特色农产品品种保护、选育和生产示范基地建设，积极推广适用新品种、新技术，打造供港和供珠三角肉菜果生产基地。充分挖掘老区山林资源，支持老区积极发展木本油料、特色经济林产业和林下经济，扶持发展森林旅游康养业。加强农产品加工技术创新，促进农产品初加工、精深加工及综合利用加工协调发展，提高农产品加工转化率和附加值。扶持建设一批农产品加工示范县、示范园区和示范企业，加大培育辐射带动力强的林农业龙头企业，培育连片主导产业和主导产品，逐步形成县城或区域农业产业带。积极发展特色农产品交易市场，鼓励大型零售超市与老区合作社开展农超对接。大力发展电子商务，加强农村电商人才培训，鼓励引导电商企业开辟老区特色农产品网上销售平台，加大对农产品品牌推介营销的支持力度。

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发展红色文化旅游

加强红色旅游资源整合，加大宣传力度，高起点扶持老区建设一批红色旅游经典景区和线路，优先支持老区创建国家级旅游景区。加强旅游品牌推介，着力开发红色旅游产品，培育一批具有较高知名度的旅游节庆活动。大力弘扬老区精神，选择一批具有重要历史意义的革命遗址作为中共党史教育基地和党建教育基地，每年组织共产党员、共青团员、青年学生参观学习，接受革命傳统教育。加大革命遗址保护力度，对革命遗址、文物、史料、纪念馆、纪念碑等，加强抢救、整理、保护和维修工作。

加快改善老区办学条件

尽快补齐老区教育短板，增加公共教育资源配置，逐步消除大班额现象，优化农村义务教育布局，支持贫困老区加快改善义务教育办学条件，强化师资力量配备，确保老区适龄儿童和少年都能接受良好的义务教育。加大对老区支教力度，增加对口帮扶学校数量。实施“希望乡村教师”计划，招募山区志愿者面向老区中小学生开展义务支教活动，并形成志愿服务老区长效机制，推进职业教育资源向老区倾斜，支持贫困老区加快普及高中阶段教育，办好一批中等、高等职业学校。继续实施重点高校招收农村学生专项计划和订单定向培养农村卫生人才计划，重点畅通老区农村学生就读渠道。逐步建立以公共财政投入为主的农村学前教育成本分担机制，加强规范化乡镇、村级幼儿园建设。

提升医疗卫生服务能力

加强老区县乡村三级医疗卫生服务网络标准化建设，支持老区实施全科医生和专科医生特设岗位计划。实施“青春扶贫·健康同行”计划，组织青年卫生计生志愿者通过送医送药等方式，为老区人民提供义诊、体检、卫生健康及食品药品安全知识宣传等志愿服务。实施“广东省医疗卫生强基创优”行动计划，重点提升老区基层医疗卫生服务能力。到2017年，全面完成老区乡镇卫生院改造建设任务，“一镇一院”标准建设达到100%；到2020年，“一村一站”规范化建设达到100%，每个乡镇卫生院配备有1名以上全科医生，实现老区群众常见病不出镇。

建设宜居美丽乡村

科学编制老区县域乡村建设规划和村庄规划，提高村庄规划覆盖率和乡村规划建设管理水平。实施改水改厕、雨污分流工程，推进人畜分离治理，全面建立村庄保洁制度。大力开展老区农村人居环境综合整治，到2018年80%以上老区自然村完成综合整治任务。大力推进老区农村危房改造，多渠道筹集资金帮扶贫困户解决住房安全问题，2018年年底前全面完成老区农村现有危房改造任务。

9.山东省房地产开发企业资质管理实施细则 篇九

摘要：本文结合财政部最新出台的第200号文件重要精神，以房地产企业为例，讨论企业预算管理当前时期遇到的主要问题，并提出若干改革措施，以供参考。

关键词：新政;管理会计;预算管理;房地产

中图分类号：F299.233.42文献标识码：A

近年来，房地产企业发展态势从最初的火爆异常逐渐转为平缓，甚至许多原本势头强劲的企业由于经受不住激烈的竞争和严酷的市场筛选而逐渐式微。面对此种情况，房地产企业必须加强内部管理。财政部最新出台的第200号文件，给企业预算管理工作提出了新的改革方向与指引，因此，结合文件精神强化企业预算管理体系建设及创新是房地产企业寻求新出路的关键。

1第200号文件精神阐述

在财政部最新出台《管理会计应用指引第200号——预算管理》中对企业预算管理的内容及管理原则做出了明确指导。

1.1管理原则

战略导向原则、过程控制原则、融合性原则、平衡管理原则以及权变性原则。在应用环境上应重视预算管理基础环境建设(战略目标、业务计划、组织架构、内部管理制度以及信息系统)。

1.2制度体系

在制度建设方面，应加强预算管理制度、会计核算制度、内部控制制度及绩效考核与激励制度等，以形成完整管理体系，提升预算管理总体质量与效率。

1.3预算编制

第200号文件要求预算编制做到依据合理、内容全面、程序规范以及方法科学，实现广泛接受和实现预算控制目标的目的。

1.4预算执行

在预算执行与考核方面，要求强化预算执行问责、加強预算控制，强化执行监督与分析控制能力，同时加强相应信息系统建设工作质量。考核方面要建立健全预算考核制度体系，奖惩分明及清晰。

2房地产企业预算管理工作现状分析

房地产企业不同于一般生产经营性企业，其企业规模大、部门广、人员多。因此，预算编制及相关管理工作也更加复杂与庞大。笔者所在的房地产公司就面临着诸如用户使用感受差、管理工作投入产出比例低等诸多问题。具体来说，财务部预算编制容易受到业务部门预算编制的影响，在编制流程上存在不清晰不流畅问题。此外，财务部门与业务部门缺少有效沟通的手段和渠道，因此在预算编制过程中财务部门与业务部门沟通成本较高，业务部门费用调整频繁，不利于预算的及时落地与上报。再如，业务部门数据提供不及时，系统中各数据之间也缺乏逻辑关系，无自动计算程序，绝大部分数据都需要手动填写，给财务部门工作人员造带来十分繁重的工作量。此外，预算编制过程中对历史数据的处理时间过长，耗费大量时间造成工作效率低下。这些问题的存在不仅极大地影响了预算管理相关工作的有序推进，同时对于预算管理在企业决策层的决策职能发挥也造成了极大影响，严重制约了企业内部管理的规范化与精益化管理改革推进效率。

3房地产企业预算改革措施研究

针对上述问题，应加强第200号文件的学习与精神领会，以文件为指导加强实施，有效规范预算管理，提升工作质量。

3.1管理目标及方案

管理目标是否科学合理，直接关系到整个预算体系建设能否适应企业的实际需要。第一，从第200号文件精神出发，在管理目标确立上应有效结合企业现有各项制度及管理平台，加强原有预算体系的整合与优化，推动企业预算管理水平的规范化与体系化提升。第二，加强预算管理工具的有效应用，力争通过预算管理工作质量提升来切实强化预算管理对整个企业的决策支持作用发挥，有效实现公司价值。

3.2前期准备

第200号文件精神强调预算管理应有效适应企业的实际需求，为企业发展及战略目标实现提供有力辅助和推动。因此，在预算管理体系改革的前期准备阶段，应重点加强分析落实，为后续工作开展提供充分的数据支持。分析工作应分为多个部分，首先是全面的资料收集，如公司整体的运营资料、各业态预算表单、信息系统相关资料及其他类型资料。其次是就所收集资料进行汇总分析，发现其中存在的具体问题，并针对现有问题与企业负责人及各业务部门负责人进行充分的沟通交流，确认问题的真实性和重要性。再次，对发现的问题进行归纳和诊断分析，提出诊断报告和优化方向。

3.3确立预算管理指标

预算管理指标的确立应以充分保证企业战略发展目标达成为目的，就房地产企业发展经营战略来说，主要包括四个方面。首先，是寻求企业各项业务的快速扩张，实现市场占有率和份额提升。其次，是保持价值创造的持续性，实现企业的可持续发展和效益获取。再次，塑造良好的企业社会影响，提升企业的品牌影响力和维护企业社会信誉。针对这些方面的`企业战略目标，在全面预算管理指标设置上应从企业经济附加值出发，进行逐层分解和目标设定。顶层为企业经济附加值，二层为企业税后经营业利润和资本成本。资本成本又分解为净资产和加权平均资本成本。税后经营业利润分解为税前利润、应纳税费和其他收入及费用。最后将税前利润分解为主营收入、销售支出、研发费用、主营业务成本支出和管理费用几个基础指标。

3.4预算编制改革

传统的预算编制往往采用历史基础加弹性空间的预算编制方法，这种方法虽然能够在一定程度上为下期预算编制提供一定数据参考，但一方面过于庞杂的历史数据录入会耗费大量的人工及财力，另一方面，以历史数据为依托的预算编制并不能够准确反映企业的当前发展需要及未来战略实现对预算编制的需求。此外，此种编制方法还可能造成部门间持续加剧的贫富不均现象，不利于企业的内部协调运作及对新兴部门的有力扶持。所以，应采用零基础预算编制方法，以企业的当前和未来需求为出发点和落脚点，给予预算编制最大的灵活性和部门发展最大支持，有效摆脱传统预算的种种历史遗留问题。

3.5组织流程优化

组织流程关系到预算管理工作的推进效率和数据有效性与真实性。在组织流程上应进行积极的树立与优化整合。首先，加强编审责任的有效归属，以及业务数据由专门归口部门负责，以解决线上线下两套数据及数据传输不及时和审核意见不统一问题。其次，加强权限设置管理，有效规范用户数据处理，避免数据被覆盖的突出问题。再次，加强时间管理，尤其是业务部门数据传输要进行明确的时限规定，避免数据传输滞后给财务部门编报工作造成影响。

3.6管理信息系统设计

加强管理信息化系统设计十分迫切。笔者所在公司的信息化系统设计主要分为三个层面。第一层为业务运营层，包括各项数据资源获取、设计规划、物资设备采购招标、工程建设管理、销售运营及售后客服和物业管理等。这几个部分分别对应不同的功能系统。资源获取对应投资管理系统，设计规划对应项目管理系统，采购招标对应供应链管理系统，工程管理对应工程管理系统，销售运营对应销售管理及商业管理系统，售后客服及物业管理对应客户关系及物业管理系统。第二层为管理支持层。分别由预算管理系统(财务核算、资金管理、税务管理、审计与风险管理、人力资源管理、知识管理)以及报表合并系统、管理合并系统、收入成本分摊系统和平衡记分卡系统组成。这一层级的主要职能是进行数据的分析与处理，并对最高层级决策支持系统负责，提供科学有效的决策支持数据。

3.7审计监督与绩效考核

审计监督与绩效考核是保障管理制度有效推進的重要辅助，致力于做大做强的企业领导者都十分关注这方面的工作开展。

第一，要进行独立运作机构的设置，不仅独立于财务管理部门，同时也要以制度的形式将其工作的独立性和权威性加以确立，避免工作开展过程中受到阻碍，同时要加强审计监督对高层管理人员的监督和约束力，实现上下统一的规范管理。

第二，要加强审计工作的市场需求分析，引入市场专门人士参与审计项目制定和落实，避免闭门造车的问题发生。

第三，要将审计问责范围进一步扩大，实现上下联动，激发管理层人员的管理及部门约束意识。

第四，加强审计监督的宣传引导工作力度，避免企业内部对审计工作的错误认识阻碍工作有序开展，积极消除部门间矛盾以及部门与决策层交流不畅问题。在绩效考核的制度改革与创新方面，需注意几个问题。一是将绩效考核与预算管理充分结合，避免焦点不清现象。二是利用平衡记分卡系统，优化绩效考核指标设置，避免过分追求财务指标而忽略非财务指标的现象，尤其需要重视企业员工学习成长及客户满意度等非财务指标的落实，确保绩效考核的均衡及为企业发展战略的全面有效支持。三是加强绩效考核结果的评定体系优化，不仅要发现问题更要分析问题与解决问题，要重视与考核人员的沟通交流，重视被考核人员对结果的信息反馈，加强反馈渠道建设。重视反馈信息一方面能够及时疏通员工思想，消除矛盾和误解。另一方面能够通过与一线人员的交流，及时发现原有考核制度中的不合理问题，纠正制度缺陷，让绩效考核体系得到不断的优化与升级。

3.8加强对标管理

房地产企业当前的发展面临着新的机遇和严峻挑战，预算管理工作作为当前企业管理改革的重点，积极引入对标管理意义重大。选择优秀而成熟的企业作为自己的对标对象能够有效避免改革过程中的弯路，实现跨越式成长。对标管理对企业的管理改革意义重大，但要以企业的自身情况为出发点和落脚点，同时放开眼界不断寻找更适合的对标对象，确保企业能够在对标管理中持续进步。

4结束语

加强企业内部管理尤其是预算管理改革创新，能够有效实现企业发展战略的积极落实。但管理之路不会一帆风顺，这样或者那样的问题仍会层出不穷。但只要立足企业自身，以企业的实际需求为出发点和落脚点，必然能够在今后的管理工作中不断获得新的成长与进步，推动企业不断实现新的发展。

参考文献：

[1]胡军.企业全面预算管理研究[J].商，2013(28)：81.