物业安全管理课件

2024-08-20

物业安全管理课件（共11篇）（共11篇）

1.物业安全管理课件篇一

2017安全生产责任书

（物业管理部）

公司主管领导：

部门负责人：

2017年元月

根据《安全生产法》、《消防法》、《劳动法》、《劳动合同法》、《特种设备安全监察条例》及相关法律法规，为认真贯彻落实“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，严格落实安全生产主体责任，强化安全生产监管责任，创建“政府统一领导，公司依法监管，部门全面负责，公司全员参与监督”的安全生产工作格局，建立安全生产工作长效机制，提高安全生产管理水平，落实安全生产责任，防止事故发生。结合公司实际，制定如下专项安全生产目标责任书。

一、部门负责人为本部门安全生产工作第一责任人，部门兼职安全管理员为安全生产监督管理工作具体责任人（本部门安全管理员为________）。

二、必须认真贯彻执行国家和省、市、园区的有关安全生产、法律、法规、规章，切实履行安全生产管理职责。

三、责任范围：负责部门的安全生产管理工作，落实安全生产主体责任，做好安全生产管理工作。

四、工作目标

（一）共性部分（60分）

1、根据部门的实际情况，健全部门安全生产管理机构，定期召开安全生产专题会议，建立“横到边，竖到底”的安全生产管理网格，严格落实五到位：安全责任到位；投入到位；培训到位；管理到位；应急救援到位。（5分）

2、认真贯彻落实各项安全生产法律、法规，制定和完善安全生产管理制度及操作规程，使安全生产管理工作制度化、规范化。（6分）

3、认真落实安全生产责任制，层层签订安全生产责任书，将安全生产责任落实到班组、个人。（4分）

4、加强安全生产宣传教育工作，结合部门实际，制定安全生产教育培训计划，认真贯彻“三级”安全教育规定，落实教育培

训工作，安排负责人参加相应的安全生产知识培训，特种作业人员必须持证上岗，生产作业场所必须设置安全警示标志。（6分）

5、按安全防范标准要求，不断更新和配备安全设施。为从业人员提供符合国家标准或行业标准的劳动防护用品，并监督教育员工按要求正确佩戴安全帽、穿着服装及使用警示标志等。（5分）

6、对部门的安全生产进行经常性检查，及时了解掌握作业人员安全生产情况。解决存在的问题，防患于未然，每周召开一次部门安全生产工作例会，并有详细记录。（6分）

7、各部门建立本部门的安全管理档案，包括安全生产会议记录、安全检查记录、安全教育培训、安全技术措施，隐患治理和安全生产目标管理考核及其它资料。（5分）

8、根据《青海省安全生产监督管理规定》，建立安全生产报告制度，每季度部门总结中应报告一次安全生产工作情况，重大问题随时报告。（4分）

9、严格执行事故报告制度，如发生事故，应立即组织抢救，保护现场，并在规定时间内将事故情况报告上级单位。（5分）

10、安排好重大节日及平时的安全值班工作。（3分）

11、全面推进安全生产标准化建设，促进部门安全管理、操作行为、设备设施、作业环境、操作过程标准化。（6分）

12、重大事故零发生。（5分）

（二）专项部分（40分）

1.认真学习有关法律和公司规章制度，服从领导，严格执行各项规章制度，积极维护内外秩序，做好安全保安、保洁、供暖工作。（5分）

2.要着装整齐，严守工作纪律，坚守工作岗位。(1分)3.保安值班期间，按时按点巡视，严防外人随便进入。发现异常，及时报告主管领导，并采取相应措施，积极消除安全隐患，确保职工的生命安全。（2分）

4.保安确认来访人员目的并登记后方可进入。（2分）5.保洁在打扫和擦试楼道及擦拭楼道窗户期间，注意脚下滑，避免磕碰和摔伤。（2分）

6.保洁在室外清洁卫生时，注意高空抛物。（2分）7.楼层保洁员对楼层的消防设备、排风、排烟风口做好清洁，在保洁作业时应随身携带安全作业施工警示牌，并提醒过往人员注意安全，发现问题时上报。（3分）

8.注意工作区域内用电用水安全，确保使用水无跑、冒、滴漏，杜绝工作人员湿手接触电源或使用电器设备，使用电器设备时禁止拖拉电线、杜绝工作状态下直接切断电源。定期对使用电器设备进行检查，发现问题及时报修，高压机组需要维修、维护时必须两人在场。（3分）

9.非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经物业部同意并在值班人员陪同下方可进入。（3分）

10.水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟；严禁存放有毒、有害物品。（3分）

11.水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当班水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。（2分）

12.操作人员在3米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须戴好安全帽，泵房内机电设备每日由专人巡视、操作、记录，其他人员不得操作，更不得进入泵房。（3分）

13.消防泵每月试运转一次，以保证正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每半年进行一次全面检修。（2分）

14.水泵每次启动或停泵后，都应仔细观察有关仪表、指示灯及水泵运行是否正常，发现情况及时报告。（2分）

15.锅炉工应该阻止非锅炉人员触及锅炉上各种阀门和一切附件。（2分）

16.锅炉四周不得堆置任何易燃杂物，并设置易燃易爆标识，以防意外事故发生。（3分）

2.物业安全管理课件篇二

商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地以及相关权益的总称。它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分, 同时具有经营性、公众性和服务性。商业物业主要包括商务物业、酒店物业、商贸物业和娱乐休闲物业。目前, 商业物业的管理模式主要采取开发建设和经营管理相分离的方式, 具体分为两种:一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务, 如杭州西城广场以及广州、深圳的一些大型商业市场;二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理, 如临平中都广场、余杭黄湖商贸城、河南周口·五一广场等。不管采取何种运作管理模式, 商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务 (如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施管理等) , 还要完成带有一定经营性质的商业管理工作 (如招商、市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理) 。

二、商业物业管理的价值

在商业地产项目中, 物业管理并不直接创造经济效益, 但它通过顾客满意的管理, 为经营者和投资者创造财富。目前市场上的投资者、经营者越来越关心商业地产管理者的专业水平, 成功的商业物业管理可以增加商业地产投资的升值空间, 甚至有人认为物业管理是商业地产成功之保障。究其原因, 主要是商业物业管理的各个方面决定了其在商业物业中的价值。

1. 客户满意保证商业物业价值

商业物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点, 物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所, 服务对象是住户。而商业物业作为一种商业经营场所, 其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客, 其中, 租户和顾客群是流动的, 不断变化的, 且来源不同、构成复杂, 因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”, 即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与, 实现各方利益平衡, 达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错, 导致租户或顾客不满, 将对物业商誉产生极大的影响, 可能因此失去租户或顾客, 导致物业的贬值。

2. 安全管理衡量商业物业价值

商业物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇, 其特点为楼层高、层数多, 功能复杂, 人口稠密, 物业管理任务较为艰巨。相比住宅物业, 商业综合楼宇大多位于市中心或CBD商圈, 人口流动频繁。是否能管理好商业综合楼宇, 确保大楼各部分正常运作, 确保物业和楼内业主的生命财产安全, 是衡量物业保值增值的重要因素。

3. 设备运行体现商业物业价值

商业物业的现代化程度较高, 设施设备齐全、先进, 大多配备了高智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等, 这些设施设备技术含量高、运行频繁, 商业物业的经营性需要设施设备的运转正常、快捷和舒适。如果一旦出现故障, 将直接影响到商家的正常经营活动和顾客的消费心情, 甚至出现安全事故, 影响业主的品牌形象。所以为考虑企业和商家的形象业主大多会选择知名物业管理企业, 而物业管理企业高水平的管理在获得经济效益的同时也体现了物业本身的物有所值甚至物超所值。

4. 环境管理创造商业物业价值

商业物业对公共区域的环境清洁、绿化养护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高, 而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质。整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果, 以创造和维护环境的优美, 使顾客在幽雅、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次, 是流动的广告, 创造了物业的营销价值。

5. 营销推广提升物业价值

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广, 不断扩大商业物业的知名度, 树立良好的商誉形象, 吸引更多的潜在承租商和消费者。由于商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行, 因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力, 并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系, 从而提高业主的品牌形象和社会影响力, 聚集人气, 吸引客流, 提升物业的档次和价值, 实现物业高投资性和回报性。

根据行业经验数据, 发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上, 而目前我国大多城市未到一半, 发达省市如杭州只有0.7平方米。可以预见由于商业物业的地段、管理和效益都比住宅物业更“黄金”, 这一新的物业模式必将随着经济的发展和城市化进程而高速发展。成功的物业管理不但是物业公司新的利润增长点, 更可以全面提升商业物业的价值。

参考文献

[1]杨晶党超:商业物业管理[M].北京:中国水利水电出版社, 2006.1-6

[2]林乐:物业管理:商业地产成功之保障[J].中国物业管理, 2005, 8:6-8

[3]任思新.杭州商业地产现状及发展趋势.http://www.powerunion.net/study6Info.asp?id=15

3.物业安全管理课件篇三

关键词：现代化物业管理；物业管理水平；物业管理理念

前言：近几年来，我国的机构改革开始进入了关键时期，改革程度逐渐深化，使得机关行政楼的物业管理也随之走向现代化的发展道路。在黑龙江省大庆市，现代化的物业管理理念已经渗透到行政办公机关的工作当中，运用科学合理的管理办法，以“让群众赞许、让部门满意、让领导认可”为目标，扎实推进行政办物业管理水平的不断提高。

一、现代化行政办公楼物业管理的内容及特点

行政办公楼的物业管理与普通住宅小区有较大不同，涉密内容较多，且内部建设中对科技含量要求较高。为树立起良好的行政服务中心形象，切实提高工作质量，应在以下几方面需加以认真落实：首先，建筑物维护管理。为了保证行政楼的办公职能得以正常履行，需对办公用地实施有效的维护和修缮。尽量减少办公设施的损坏，控制其老化程度，从而实现物业管理中的保值、增值目的。其次，人员及会议管理。为保障会议的顺利进行，应将会议管理工作做到位，包括会议室的布置、音响布置、会场服务等等。再次，安全管理。安全管理的内容主要有消防安全管理、治安管理以及车辆停放管理。这项工作对门卫、监控设备及停车场的要求较高，需加大贯彻力度。最后，环境卫生管理。行政办公楼的物业管理需为行政工作的开展提供清洁舒适的环境。其中涉及到的主要区域包括领导办公室、会议室、职工餐厅、接待餐厅、体育活动室等具体环境。做到了这四个方面，才能真正实现现代化的物业管理模式，创造良好、便捷又安全的办公环境。

二、现代化行政办公楼物业管理的具体措施

（一）严控人员素质，实现“一专多能”

由于机关物业单位具有一定的特殊性和公开性，因此在物业人员素质管理方面应加以充分重视。大庆市萨尔图区在对外来及上访人员实行严格管理的基础上，还同时做到了为其提供满意的服务，切实做到为人民群众排忧解难，意即实现了内部从业者的职业素养提高。

1.人员出入管理

在非公务接待方面，应实行审批准入制度，且须在门卫保安处填写会客登记单，在取得接待人员的同意后方可进入，以维护行政办公区域的严密和权威。对这类外来人员的接待应统一安排在会客接待中心，不应将办公场合用作他途；在上访人员方面，首先要制定好完善的上访制度和规定并要求上访人员严格遵守。对于不遵守相关规定的上访人员应首先进行劝阻和教育，劝阻无效情况下可移交公安部门处理[1]。造成严重冲突的，如堵门、破坏办公秩序等行为可实行现场处理。其次，为了及时处理信访问题，应妥善安排值班人员对重要上访信息进行调查了解。在受理上访问题时，值班人员应端正态度，认真分析问题的解决办法，避免将矛盾扩大化；对于内部服务人员，主要包括水电维修人员、卫生保洁人员等，应制定较为严格的上岗标准，对其政治素养、文化程度及个人能力及职业道德等做出全面考察，谨慎任用，保证机构人员队伍具有较高的素质。

2.工作人员思想工作

为保证行政机关的工作效率，维护良好的机关形象，首先应对工作人员的思想建设工作进行有效管理，使其树立起“超前到位、扎实细致、高效快捷、主动严格”的工作理念。工作人员应以为人民服务为根本宗旨，工作过程中应做到热情、周到、耐心、规范。在职业道德方面，应促使机关工作人员将遵纪守法、文明礼貌作为基本环节来落实。同时要做到爱岗敬业，以更好地服务群众作为自己的工作目标。工作人员的思想建设方面，还应包括对办公秩序的自觉维护，不在办公期间进行与工作内容无关的活动，形成良好的办公氛围[2]。

（二）抓内部服务管理、力求精益求精

物业管理工作是一个整体的系统，其中包含各个方面的管理分支。为了实现高水平的现代化物业管理，尤其是行政办公楼的物业管理，应在内部服务规范方面做出严格的规定，将管理措施落实到具体流程。从工作实践方面说，可從以下两方面进行规范。

1.服务规范化

为了提高物业管理的工作效率和质量，应避免工作中的随意和松散，应在调动工作积极性和减少失误等方面加大力度。如在职工餐厅的管理方面，就应严格杜绝外来人员的用餐行为，以保证机关职工用餐环境的健康安全，实行刷卡用餐的管理方式，对职工餐厅进行严密管理。再如在物品进出方面，应实行严格的审核制度。外来人员的携带物品需经过门卫的检验，确定物品无危险后方可进入。对于内部工作人员来说，则应自觉维持正常有序的办公环境，与办公内容无关的私人物品不应存放在办公区域内[3]。另外，在办公楼内将贵重物品移出的行为必须取得所在单位部门的证明，保证行政机关免受经济等方面的损失。

2管理制度化

为了使行政服务中心的管理达到标准化建设，就应致力于管理制度化的实施。具体应包括办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制度、活动室管理制度、职工餐厅管理制度等等[4]。在将这些制度得以完善之后，同时要加强组织学习，避免制度的建设流于形式。

结论：为了推进现代化的物业管理模式，黑龙江省大庆市萨尔图区在行政办公楼的物业管理方面做出了重要表率，对行政机关的管理改革带来了有益的启示。本文通过对现代化的物业管理模式进行分析，介绍了现代化的物业管理应包含的内容及特点，并对实现这一先进模式应采取的策略进行了阐述。

参考文献：

[1]杨海生.政府机关办公楼物业管理之我见[J].中国物业管理，2013（12）：256-257.

[2]颜建海.党政机关实施物业管理的理性思考[J].山东纺织经济，2012，7（05）：199-201.

[3]李风.《办公楼物业管理服务规范》出台的前前后后[J].中国物业管理，2013，17（01）：456-457.

[4]李尚丽.政府机关的物业管理创新服务[J].中国物业管理，2012，19（10）：67-69.

4.物业安全管理课件篇四

聘请方(甲方)：滁州博杰科技有限公司服务单位(乙方)：全椒祥和物业管理有限公司

甲方为稳定本单位内部秩序，创造良好的经营、生产、生活和学习环境，特聘请乙方安防员，在不违犯《安徽省保安服务管理条例》的前提下，为甲方以薪酬方式提供安全防范及守护服务，经双方协商后达成本合同条款，双方共同遵守。

一、甲方对乙方安防服务工作内容要求及提供条件，甲方要求乙方提供 3 名安防员给甲方，由甲方安排在指定的区域执勤。执行甲方的管理制度履行执勤职责，具体工作内容如下：

1、车辆进出管理：

① 不论本厂车辆、厂外车辆进出厂区，一律实行进厂登记，出厂检查；

② 空车出厂时经检查发现夹带物品、原材料等不得放行，上报厂部处理；

③ 拉货车辆出厂时经检查与出门证相符方可放行，不相符时要求厂部复核放行。

2、员工与员工车辆进出管理：

① 员工车辆（两轮车、叁轮车）进厂时，一律停放指定地点或停车棚，不得乱停乱放，不得进入生产区；

② 员工上班时进入厂区一律穿本厂标识工装进厂，做到认装不认人。若发现员工不穿工装进厂上班不予进厂，并报车间负责人或厂部到门卫领人。若出现纠纷上报厂部处理。

③ 外来人员进厂联系业务或办事需要登记，电话通知所联系部门来领人或允许后方可进厂。出厂时需记录出厂时间。外来人员车辆停放指定地点；

④ 员工亲友随访，用电话通知本人到门卫室会客，亲友不得进入厂区。

3、安防巡逻管理：

① 安防员巡逻主要从事厂区内的外围安防巡逻（不含车间内部），做到及时发现隐患及时上报厂部和积极配合处理。对于刑事治安案件做好保护现场，及时上报厂部或必要时报警处理。

② 安防巡逻主要指夜间19:00时—次日6:00时，巡逻次数不低四次。巡逻方法采用定时不定时巡逻，做好巡逻日志。

③ 安防巡逻内容主要指防火、防盗工作，厂方提供初期发现隐患必要防范器材。如：监控摄像、泡沫灭火器，砂子、消防栓、大扫帚、铁锹、绝缘杆、巡逻用灯等。

4、门卫值班管理

① 安防员全天候三班制24小时不间断值班，工人上下班时间在大门口值勤，疏导人员、车辆进出，防止意外事件发生。同时要做好门卫室内外管理工作；

② 夜班安防人员须做好巡逻工作，夜晚20:00时关闭大门，夜班人员开门进出，随开随关，夜晚谢绝随访人员和业务人员。③ 值班室卫生管理：值班室卫生工作范围为大门口前后15米，值班室内外，做到地面干净整洁，墙壁窗户无灰尘，无丝网、灰吊等；

④ 安防人员必须遵守厂纪厂规，遵纪守法，认真履行职责。值班期间安防人员不得干私活、闲谈、打瞌睡或睡觉。

5、安防人员操作程序：

（一）正常操作程序

（1）作息时间：按季节安排作息时间，报厂部备案；（2）按值班分工——执行安防工作内容——做值班记录；（3）发货时通知安防员到岗监数——相符发出——不相符要求厂方人员复核；

（4）按巡逻规定巡逻——及时发现及时上报——及时处理。

（二）应急操作程序

1、发现或发生案件——

2、应及时现场处理，减少损失——

3、及时上报——

4、保护现场——

5、第1时间上报厂部——

6、必要时报警。

二、乙方对甲方要求

1.乙方为甲方提供安防服务后，甲方不能使用其他单位安防员或使用变相的“安防员”混合执勤。

2.乙方按规定为安防员统一购买（保额为25万元）的人身意外保险，安防人员在执勤中，因公受伤，致残甚至牺牲(经医院及法院法医鉴定)，其医药费、抚恤金等费用由保险公司按规定理赔，安防员因伤、残、亡的合理开支超出保险理赔的部分，由乙方自行承担。如因甲方指挥安防员执行安防职责以外的事而使安防员受伤，致残、牺牲的一切费用除保险公司理赔外其余部分均由甲方承担。

3.乙方派驻安防人员，实行双重管理，共同领导并经常保持联系，共同对安防人员进行教育，关心他们的工作和生活，提高服务质量，确保安全，若安防员有违反甲方管理制度需要处罚的，甲方及时通告乙方，经调查核实后由乙方处理，安防员因事请假，应书面向班长或甲方人保部门签字同意并经乙方经理审批后方能生效。

4.为有利于安防队伍整体素质提高，乙方可适当调整安防员，但必须是在保证履行合同和事前知照甲方的前提下进行。

5.物业公司向甲方提供安防服务，在服务过程中如因乙方行为造成甲方财产遗失、损坏、被盗等现象，由乙方公司承担相应的责任。

6.禁止安排安防人员为个人人身保安服务，禁止安防人员处理经济纠纷或劳动争议，禁止使用安防人员监视工人生产劳动和生活等与安防服务无关的其他活动，禁止安排参与其他违反法律规定的活动，违者由甲方承担法律和经济责任。如属安防人员个人行为，甲乙双方不承担任何责任。

7.安防人员在执勤工作任务中，工作表现突出，成绩显著的，甲方可酌情给予精神或物质奖励，由乙方公司统一领取发放。

8.甲方应经常对本单位的员工、家属、临时工进行守法和遵守规章制度的宣传教育工作，配合支持安防员共同维护好甲方的治安秩序。如甲方人员违规而造成责任事故，财物损失，乙方执勤安防员不负责任。

9、安防人员享受于甲方员工同等福利待遇。甲方应提供门卫室夏冬季降温取暖电器，提供安防服务所需配备的工具。

10、安防员的服装、警具等适用器材由乙方配备。

11、乙方也可为甲方提供厂区保洁、绿化养护等有偿服务项目，协议另议。

三、共同协商事项

1.安防服务期限及薪酬费：

从 2016 年 2 月 10 日至 2017 年 2 月 9 日共 12 个月。

2.薪酬费：安防服务薪酬费每人每月人民币壹仟陆佰零拾零元(￥ 1600 元)全月 3 人，薪酬费合计4800.00元。

3.住宿：由乙方解决。

4.付款时间及方式：

(1)付款时间：双方签订合同后，甲方在每月15日前，凭乙方开具的税务发票，把安防员费用打入乙方指定账户。(2)开户银行：中国工商银行全椒县支行账号：***00121705

四、违约责任

1.本合同在执行过程中，若遇有政府行为或不可抗拒的因素而影响本合同正常执行或某一方需要修改、变更合同内容时，甲乙双方3天内协商，协商后所立条文与本合同具有同等效力。

2.某一方执行合同过程中遇特殊原因，不能履行合同时，必须提前一个月以书面形式通知对方，甲乙双方3天内协商，未经提前一个月通知对方而单方终止时合同视作违约处理，由违约方支付3个月的服务总费用给对方作违约金。

五、本合同如有未尽事宜，双方可以另议，另外协商的条文与本合同具有同等效力，如果合同在执行过程中有争议，双方可以通过友好协商解决，协商无法解决时，可以向区人民法院提出诉讼。

六、本合同一式四份，甲乙双方各执二份，甲方须在本合同期满前一个月知照乙方是否续约。

甲方代表：（盖章）乙方代表：（盖章）

5.物业安全管理课件篇五

1辈缓瞎娣兜牟僮餍形

（1）不熟悉机器设备的操作方法；

（2）不按规定配置安全防护器具；

（3）体力或智力不足，仍勉强工作；

（4）不按安全工作方法工作；

（5）注意力不集中；

（6）工作中玩忽职守，

2辈话踩的工作场所

（1）设备未设安全防护装置；

（2）设备陈旧，未实施日常及定期维护与保养；

（3）未给操作人员提供个人防护用品；

（4）场所未设置适当的照明、通风、消防设备；

（5）场地不清洁，危险品乱堆放；

（6）安全设施失效，未作定期检查。

（二）运行安全管理

1备据劳动局规定，对技术工种的工人进行技术考核，持操作证才能上岗；

2惫こ滩扛骷际醢嘧樯栌邪踩员，负责检查安全运行情况；

3备据安全规程制定各工种的操作安全规程；

4奔忧堪踩教育，在处理危险设备检修时工程师应亲自到场；

5倍砸瞧鳌⒁潜怼⒈O辗У龋必须定期送有关部门校检；

6币兹家妆物品须妥善管理；

7敝匾机房、中控室应严禁非工作人员入内；

8奔际跎璞覆恪⒒房、配电室、中控室的钥匙应由专人保管；

9辈僮鞒∷严禁吸烟；

10倍ㄆ诙栽惫そ行安全考核；

11倍酝獾ノ还ぷ魅嗽币灿进行安全管理，签订安全协议书，在施工上进行检查、督导，以免事故的发生；

12倍愿呖兆饕导巴馇角逑此用吊架、吊篮要定期检查吊绳，确保安全；

13北芾鬃爸帽匦朐谟昙厩敖行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆；

14倍愿髋浔干枋┑慕拥厣枋┮定期检查保养，接地电阻值应符合规范的要求；

15甭ビ钅诮行电、气焊操作，必须取得动火证；

16蔽操作者提供完备的个人防护装备并督导其正确使用；

17惫ぷ鞒∷应随时清理以防止危害事故的发生；

18敝贫ò踩运行手册及奖惩规定；

19鼻炕对运行操作人员的技术培训，学习和掌握设备原理、结构、性能、使用、维护、修理及安全等方面的知识、技能；

20蹦舛ㄉ璞冈诵泄芾淼闹贫龋包括：设备运行操作规程、设备维护规程、岗位责任规程、交接班制度、运行巡检制度等，

6.物业管理公司物业管理员岗位职责篇六

物业管理员岗位职责

一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令。认真学习、宣传和执行上级的各项政策、法规，协助、配合物业经理搞好工作。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

三、负责文书档案和相关资料的管理工作。

四、认真负责的做好每月的收费、统计和报表工作，负责本管理处员工的考勤统计工作。

五、负责业主投诉及日常的接待工作，坚持每月走访住户，做好走访记录，落实处理情况。

六、负责本管理处办公用品的保管的发放工作。

七、真实、准确的做好票据的填写，并做好完整的保管工作。

八、物业经理临时交办的其他事务。

物业公司保安员岗位职责

一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，负责小区的安全保卫工作，保障小区物业管理工作的顺利进行。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

三、坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争。如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，保安人员必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知本小区物管站和辖区派出所。

四、坚持预防与打击处理相结合，进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报管理处。

五、严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。

六、对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。

七、做好各项登记及交接班记录。

八、公司地方相关部门临时交办的工作任务。

物业公司保安队长岗位职责

一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令和有关政策，遵守公司各项规章制度。并组织保安员认真学习国家的法律、法规。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

三、主持保安部门的工作，安排、组织好保安人员的值班、巡视工作，向物业经理负责。

四、负责保安部门的年度和日常工作计划，检查并督促实施。

五、组织保安人员的政治和业务学习，严格管理。

六、熟悉小区各门点、重点保卫部位，并随时巡查保安工作。

七、公司或地方相关部门临时交办的工作任务。

物业公司经理岗位职责

一、负责贯彻和实施公司和上级的有关政策、法规。

二、主持公司经营管理工作。

三、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

四、拟订和实施公司年度经营计划和投资方案。

五、拟订公司内部管理制度和具体规章。

六、提请聘任或解聘各职能部门负责人。

七、聘任或解聘、除应由董事会聘任或解聘以外的负责管理人员。

八、公司章程和董事会授予的其他职权。

物业管理公司维修工岗位职责

一、自觉遵守国家法律、法规及公司、物业公司制定的各项规章制度，加强政治文化和技术学习，提高自己的业务技术水平。

二、牢固树立“业主至上，服务第一”的宗旨，热情服务，礼貌待人，不吃卡住户，对住户来信来访及时处理，做到件件有交待，事事有结果。牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德。

三、熟悉小区各类房屋结构，完好程度及水、电、气、通讯、闭路等设备的管线、网络走向，上、下排水管道等设备的完好情况，保障正常使用。

四、小修服务不超过4小时到场，大修不超过72小时到场。一切为住户着想，保证服务及时到位，且回访满意率达90%以上。

五、维修人员必须做好维修记录，建立回访登记档案。

7.物业设备设施管理篇七

所谓物业设施管理 (FM, Facility Man-agement) , 按照国际物业设施管理协会 (IFMA) 和美国国会图书馆的定义, 是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的, 以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理工作它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来是一门综合了工商管理、建筑行为和工程技术的综合学科”。

物业设施管理是生产力发展、社会进步的必然趋势。二十世纪六十年代末, 七十年代初的能源危机, 使“建筑节能”提高到前所未有的高度。到九十年代, 建筑节能从当初的单纯地抑制需求、减少耗能量渐渐地发展为合理用能提高需求侧能源利用率的理性阶段。随着信息产业突飞猛进的发展促进了建筑的智能化。1984年随着美国哈特福德市 (HARTFORD) 标注智能建筑时代开始的第一幢智能大厦的建成, 智能型建筑便如雨后春笋般地拔地而起。应用在其中的建筑设备也变得多样化、复杂化, 组成一个庞大而又复杂的系统。随着人们对生活和工作中舒适性要求的提高, 室内空气质量问题 (IAQ, In-door Air Question) 和环保问题越来越被人们所重视, 对建筑设备的性能要求和对设备的运行维护水平等均提出了更高的要求。总之, 在当今追求便利、舒适、经济的时代, 物业设施管理应运而生。是社会发展的必然趋势。

2 物业设施管理的内容

物业设施管理的内容比较广泛, 且渗透面广其中心内容就是:一方面, 通过对建筑设施的管理延长设备设施的使用年限, 确保其功能的正常发挥, 节约能源, 降低成本及运行费用;另一方面, 应用各种高新技术, 向客户提供各种高效增值服务, 使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象, 增加公司收益, 并使建筑物保值增值。其服务对象是人, 管理对象是建筑设施。针对不同的建筑物, 物业设施管理内容的侧重点有所不同。2.1住宅小区物业设施管理主要内容。家庭智能化系统设施管理;小区CATV系统设施管理;小区设备自控系统 (BAS) 设施管理;小区安全防范及报警系统设施管理;小区智能三表抄表系统设施管理;小区停车库管理系统设施管理;小区物业管理系统设施管理;小区增值服务系统设施管理。通过对这些设施的有序有效管理, 为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。2.2综合楼物业设施管理主要内容。照明系统设施管理;电梯和自动扶梯系统设施管理;变配电系统设施管理;给水排水系统设施管理;空调系统设施管理;火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管理公共安全技术防范系统设施管理;办公自动化系统 (OAS) 设施管理;信息自动化系统 (CAS) 设施管理;物业管理系统设施管理;增值服务系统设施管理。

通过对这些众多系统的设施管理, 实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作, 为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质, 为客户提高办公效率和办公质量创造条件。

3 物业设备设施管理的特点

物业设备设施是附属于房屋建筑的各类设备设施的总称, 它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分, 是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。随着社会经济的发展和现代科技的进步, 物业设备的种类日益增多, 新型产品纷纷涌现, 不断向更完备、更先进的多样化、综合化系统发展。这不仅使人们对物业设备的功能需求不断提高, 也对物业设备的管理提出更高的要求。多数物业的物业设备设施管理除了具有设备设施的特定性、固定性、多样化、综合性和系统化等特点外, 一般还具有以下特点:a.设备设施管理受到的约束较多, 具有明显的限制性。设备设施管理工作只能在原有房屋建筑的物业基础上进行, 创造性较低, 且工作不能超越特定的环境条件。b.设备设施管理需要安全运行。物业的各部位和各系统, 如结构、内外墙面、门窗玻璃、电梯、空调等都会因种种原因发生故障或不同程度的损坏, 而且各类问题的发生无固定性和规律性, 因此物业设备设施管理, 不仅要保证技术性能的安全发挥, 还要及时发现隐患, 避免事故的发生。并尽可能延长设备的合理使用年限, 提高设备的使用效益。c.物业设备设施的维护维修工程非常分散。由于设备设施多样, 使用频率高, 需要不断进行日常维护和故障维修, 这类工程项目大小不一, 时率要求高, 用料品种、规格多, 零星分散。d.物业设备设施管理具有较强的技术性。随着社会经济和科学技术的进步, 智能化建筑、通讯系统、安全监控系统和设备监控系统等高科技设备的应用, 都进入了普通的物业管理范畴。在设备设施的维护管理中需要有各类相关技术知识的支持。e.设备设施管理工作是提高物业经济效益的关键。物业的经济效益体现在两个方面, 一方面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用成本能够降低;另一方面是物业保值和增值。物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一。

同时, 物业设备设施管理还要涉及设备维修工作的安全性、计划性和及时性等诸多方面。只有弄清了以上特点才能对设备设施管理工作有一个比较全面的认识, 才能从管理制度、人员配备、机械与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面进行周到的安排。

4 物业设备设施管理的难点

一般意义上的物业设备设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备管理侧重于现场管理, 着眼于有故障的设备, 具有“维持”的特点。但在信息化时代的今天, 物业管理范围内的设备设施已经形成庞大而复杂的系统, 传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现了变化。“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。至今仍有相当一部分物管人员认为, 大楼或小区建成后, 招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来会造成诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化 (典型如空气品质) 等问题。根据物业设备与设施管理的现状, 迫切要求我们物业管理企业提高服务技术和能力、合理配置已有资源, 在提高设备设施管理水平的前提下大力节约成本开支, 减低管理成本, 从这方面来看, 准确认识物业设备设施管理的难点, 为设备设施管理工作“对症下药”和少走弯路有很直接的关联。目前物业设备设施管理工作主要存在以下难点:a.从业人员素质、待遇之间存在的矛盾。就目前多数物业公司而言, 因为待遇普遍较低, 从业人员的素质也大多偏低, 具备一技之长的本来就少, 而设备设施管理工作往往需要“一工多技”和“一专多能”的复合型人才, 要解决这两者的矛盾不但与一个企业的经营规模、资源和管理理念有关, 还与企业拥有的市场量有关。b.设备设施的维修基金问题。特别是在物业管理实施前建设的大量房屋中, 以前房改基金可以用于设备设施维修的资金少之又少, 对于大修和中修则更是“杯水车薪”。c.设备设施维修工程施工的资质管理问题。大多数物业公司是不具备工程施工、修缮等相关资质的, 一些细小的工作对于物业公司来说还可以勉强应付, 但对于稍大一点的项目, 物业公司则无能为力。

5 加强物业公司对物业设施设备管理的方

案:5.1加强物业公司的招投标管理工作, 引进管理规范、技术力量强的物业公司。在考察物业公司的资质时, 应该着重考虑物业公司管理人员的素质、技术水平, 对物业设施设备的维修技术人员要求必须持证上岗并具有相应的维修管理经验。5.2业主委员会部分成员由具有水暖、机电等专业知识的业主担任, 由具有专业知识的业主不定期地对物业公司在物业设施设备管理方面进行检查, 包括维修计划的制订和实施、设施设备的巡检记录、设施设备的维修台帐等等, 并把检查结果作为评定物业公司服务质量和确定物业公司物业费收取标准的依据之一。5.3业主委员会委托具有水暖、机电等专业知识的第三方 (如物业咨询公司、专业设备维护维修公司) 对物业公司的物业设备管理工作进行监管, 根据发现的问题, 给物业公司提出专业化的管理意见和建议。由具有物业设施设备方面的专业知识的第三方进行监督, 能更专业、更及时发现物业公司管理中存在的问题, 有力地强化了物业公司的管理, 使设施设备始终处于最佳的工况中, 从而降低设施设备的维修保养费用和能耗, 延长设施设备使用寿命。

[1]黄安永.现代物业管理手册[M].北京:人民交通出版社.

[2]姚莉.现代物业管理技术实务[M].北京:清华大学

参考文献

[1]黄安永.现代物业管理手册[M].北京:人民交通出版社.

8.论物业管理合同篇八

摘要：作为确定物业管理关系各方当事人权利义务的主要依据，物业管理合同乃现实生活中一项重要的合同类型。然而，由于物业管理在我国尚属新生事物，现行法未及对其进行系统的规制，物业管理合同在我国合同法中仍属于无名合同范畴。从物业管理合同的内容出发，区分了其与民法中相似制度的异同，认定物业管理合同所调整的生活关系具有较大的个性，民法应对其进行特别的、类型化的而非概括的归制。

关键词：物业管理；物业管理合同；委托合同

1 物业管理合同的概念

2003年5月，《物业管理条例》已于由国务院通过，并自2003年9月1日起施行。依《物业管理条例》第2条对物业管理的定义和相关规定，物业管理合同指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。

广义的物业管理合同包括前期物业管理合同；狭义的物业管理合同仅指业主委员会成立后由其代表全体业主与物业管理企业签订的合同。《物业管理条例》中并没有采纳“物业管理合同”的称谓，而使用“物业服务合同”的概念。例如，《物业管理条例》第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

2 物业管理合同的基本内容

物业管理合同属于合同之一种。基于契约自由原则，当事人在不违背法律强制规定或公序良俗的范围内，得订立任何内容的债权契约，是为债权契约自由原则。[1]但值得注意的是，民法虽对契约不采类型强制原则，但对于若干日常生活常见的合同，各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定，按学者解释，这不外基于两项机能，其一、以任意规定补充当事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。

从现行合同法的相关规定来看，我们可以发现并没有对物业管理合同作出的任何特别规定，在现行立法上，物业管理合同自应属于无名合同之一种。目前实践中对物业管理关系的调整主要是通过地方规章实现的，各地的做法存在较大差异和不规范性，学者关于合同法的研究著述中也少见此方面内容。依民法理论，合同内容，尤其是其中的主要条款，是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义务的具体体现，亦是判定合同性质的基本途径。以下结合现实中的情况，对物业管理合同的主要内容，作一个大致概括，为我们最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫：

一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：

(1)当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。

(2)双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。

(3)物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：①火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；②清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；③公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查；④花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。

(4)物业管理服务费的标准和收取方法，物业管理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。

(5)物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。此为物业管理合同的特殊条款，主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。

(6)维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来，其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。

(7)合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异，物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

9.物业公司物业管理工作经验汇报篇九

我们玉山物业公司成立于1996年，隶属于胜利油田胜中社区管理中心。现有职工361人，公司下设3个机关部门、4个物业站以及5支专业化队伍，目前辖区占地总面积128万平方米，其中建筑面积62万平方米，绿化总面积23万平方米；管理着14个自然住宅小区，居民总户数为9027户。近几年来，在日益激烈的物业管理市场竞争中，面对新经济条件下业主对物业管理服务水平的新要求，我们始终坚持以“居民至上，服务第一”为宗旨，不断强化公司的内部管理，积极创新具有玉山特色的“GIN”绿色物管新思路，为玉山物业公司搭建了坚实的发展平台。经过多年来的实践与探索，我们建立和完善了一套科学的小区管理制度，内部管理服务质量控制体系和运行机制，使物业管理走上了科学化、规范化、标准化、专业化的发展轨道。公司于XX年9月通过了ISo9001国际质量体系认证，公司近年来还先后多次荣获山东省、东营市和管理局“创安工作先进单位”、“文明建设先进单位”、“庭园绿化先进单位”、“油田道德示范点”、“先进基层党组织”等60余项荣誉称号。XX年，公司还被山东省评为“职工职业道德先进单位”。公司所管理的雅苑小区被评为“国家级示范住宅小区”，翠苑、舒苑和清苑三个小区被评为“省级优秀住宅小区”。精细的管理锤炼出了过硬的队伍，XX年，公司的雅苑物业站被评为管理局“十佳示范队”，综合维修队被评为管理局“名牌基层队”，治安保卫队和办公物业管理队被评为管理局“行业一强”。几年来的实践使我们意识到，一个物业公司要想发展必须依靠其内部的严格管理，公司的发展过程同时也是管理创新的过程，物业公司只有不断的创造出新的管理模式、新的操作流程，以实现各管理要素的合理组合，才能够健全体魄，去抢占日益广阔的物业市场。

下面，我将玉山物业公司近几年来在强化内部管理工作中的一些主要做法向大家做如下汇报：

一、深化一个“精”字，进一步夯实了公司管理工作的基础所谓“精”，就是要求我们的工作要在原来的基础上，加以提炼、总结，取其精华，发扬继承，要做到精益求精，力求完美。物业公司在日常的管理服务过程中，每一个步骤都要精心，每一个环节都要精细，每一项工作都是精品，精心是态度，精细是过程，精品是成绩。在油田深化改革、重组改制、市场化运作机制逐步形成的新形势下，我们从提高企业生存竞争能力的高度，不断加强对公司管理工作的精确计划、精确决策和精确控制，不断健全各项管理工作的运行机制，不断加强内部管理工作的过程指导，全面夯实了公司管理工作的基础。一是在运行机制上下功夫。一套科学有效的机制是企业的“筋骨”，是企业实现快速发展的基础保障。几年来，我们紧跟油田和社区改革步伐，不断加强内部管理体制和运行机制的转换，逐步形成了以物业站为甲方，各专业队为乙方的“一拖N”管理模式。原来由物业站大包大揽的各项维修、保洁、绿化、治保等服务工作与小区工作相分离，分别形成专业化队伍，变原来的统一管理为甲乙方合同关系，各专业队成为服务的提供方和承包方，双方按照合同约定进行考核与被考核。内部模拟市场机制的运行，使物业站和专业队之间责权更加明确，考核更加严格，迫使专业化队伍必须用优质快捷的服务到接受服务的物业站去挣取服务成本。在用人机制上，我们重点突出各单位、各部门的职能作用，设置了较为科学、合理的运行机构，严格执行“三岗制”动态管理办法，通过对人员的优化组合，充分挖掘人力资源的潜能，进一步提高劳动效率和管理效率，增强员工队伍的风险意识，仅XX年，公司就优化下来多名职工充实到了门卫、绿化等原来家属的岗位上，既节余了费用，又安置了富裕人员；在利益分配机制上，我们彻底打破了“大锅饭”的现象，结合岗效薪点工资制度的实施，在维修队实行了工时制，坚决做到了“干和不干的不一样，多干和少干的不一样，会干和不会干的不一样”，平时不干活的职工奖金将出现负数。

二是在素质培训上下功夫。物业管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥，也取决于人力资源是否科学、有效运用。因此搞好人力资源管理、加强人才素质建设是抓好其他各项管理的基础，也是确保企业长盛不衰的关键。XX年我们对公司部分机构和人员进行了相应调整，优化了人员结构，简化了管理流程。我们一是通过加大对基层干部的培训力度，建立健全了公司培训考核体系，调整优化人员结构，把政治强、业务精、懂经营、善管理的优秀人才选拔到了管理岗位上，通过扎实有效地培训，使公司每一个站、队长都学会了标书编制、成本测算，与居民沟通的技巧和独立投标的技能，全部具备了独立经营管理的能力。二是加大了对职工队伍的培训力度，各基层单位都建立了“一人一课”、“导师带徒”等简单有效地培训办法，激发了职工学习业务的热情。目前，在公司的员工中，大专以上占21.4%，中专占17.8%，技校以下占60.9%。

三是在品牌建设上下功夫。近几年来，管理局对社区的费用补贴逐渐压缩，XX年实现零补贴和物业企业实现改制分流的严峻形势已经不可避免的摆在了我们面前，再想走坐享其成的老路是不现实的，仍然存在临时抱佛脚的思想也是行不通的。因此，我们通过企业文化和学习型组织的创建，经过几年的探索，逐渐形成了具有玉山特色的文化体系，并通过不断的锤炼，公司在“塑造品牌、发展品牌”上迈出了坚实的一步，已经巩固形成了“心连心”、“彩虹”、“银盾卫士”以及“广厦之星”等一批服务精品，进一步增强了玉山形象的影响力和渗透力。

二、把握一个“细”字，进一步促进了公司管理工作的规范所谓“细”就是要求我们的工作组织要严密，管理要细致入微，不能只浮于表面，而要扎实深入，管理到位。目前的物业管理与服务水平的差异往往是体现在细节的管理上。我们物业公司每天处理着数不清的事情，保洁、保安、绿化、维修等，件件琐碎，看似无关紧要，小事一桩，可是小事一旦因为某个环节、某个细节处理不好，很可能转化为大事，影响信誉。相反，每个细节、每一个环节、每一件事情都能做到位，我们的整体管理水平就能提高。对于任何一项工作来说，构建设想是前提，落实到细处却是关键。近年来，由于区域的整合以及不断的发展，玉山物业公司的管理面积逐渐变大，管理难度也随之增加，为确保工作质量不降，公司狠抓了细节管理，将管理延伸到了每一名员工的每一个动作、每一次微笑当中，进一步促进了公司管理工作的规范。一是以ISo9001质量管理体系为基础，细化了管理服务的标准。近年来，公司依据ISo9001体系的要求，在服务标准的制定上，明确了具体的操作程序和质量责任人，使每个岗位都有了工作职责、任职要求、服务规范和工作标准，都有相应的检查制度和考核细则，都有质量持续改进和纠正预防控制措施，实现了标准化、程序化、规范化，每一名职工都知道自己干什么，应该怎么干，干到什么程度，由谁来管理考核，出现问题将受到什么处罚，由谁来处罚等，做到了“事事受控，时时受控，人人受控”。我们将工作人员入户要穿鞋套，要怎样敲门、要怎样问好、工作服要全部纪扣以及工作证的佩戴位置等等琐碎细节都做了规范要求，ISo9001质量管理体系的推行，更新了服务理念，各岗位都按照“写自己所要做的、做自己所写的、记自己所做过的”的基本要求履行本职工作，进一步完善了各项管理制度、操作规程和激励约束机制，把物业管理工作提高到了一个新的水平。二是以开展承诺服务为切入点，增强了员工为居民服务的意识。物业管理的产品是服务，谁的服务得到业主的认可，谁的服务就更广阔，产品就卖的多，就有市场。几年来，公司全面实施了承诺服务制，公开了承诺内容和服务标准，要求维修人员在接到居民的报修或咨询后，在服务范围之内的必须在20分钟内赶到现场处理解决，需要协调其他部门的必须在24小时内通过电话或者走访等形式给用户一个肯定的答复。同时提出并推行了“首问责任制”，各基层单位分别建立了“首问负责制”日常工作记录本，要求首接责任人对接待的人和事以及处理方式和结果等信息作好详细记录，客观地反映出处理解决问题的全过程。在全员中树立了“为他人服务是愉快”的观念，从而增强了员工为居民服务的意识。三是以先进的服务理念为着眼点，促进了管理与服务的人性化。近年来，我们依靠企业文化的影响力，以深化“GIN”绿色物管为核心，从环境、服务、文化三个方面构筑了最佳的人居环境，变物化管理为人文关怀，以先进的服务理念为着眼点，促进了管理与服务的人性化。在小区维修方面，公司组建了“彩虹服务队”，在同行业率先开展了以预防为核心的“主动式”维修服务。在治安工作方面公司全面推行了“准军事化管理”，设立了24小时报警值班室。在物业管理工作中，公司实行了“区块值守法”，赋予了职工充分的管理权，变执行者为管理着，提高了职工主动参与管理的积极性。同时公司还通过建立“定期回访”、“居民访谈日”等制度和异彩纷呈的黑板报、宣传栏，有效地促进了居民与物业之间的沟通与交流。为给居民提供更加人性化的服务，公司在雅苑小区建成了胜利油田第一个智能化管理小区，水电气三表实现了远程抄录，小区建设有电子大屏、背景音乐以及周界防范系统等，物业站也基本实现了信息化管理，建立了雅苑网站，居民可与物业站随时进行网上沟通和交流，体贴入微的服务使居住在小区的居民倍感温馨。

三、坚持一个“严”字，进一步提高了公司管理工作的水平所谓“严”就是严格管理，从领导做起，从小事做起，做到点滴不漏，将每一项制度与措施毫不递减的执行到公司的每一个角落。实践使我们意识到，强化内部管理，关键在于严格落实各项规章制度，只有实施严格的考核与监督，才能够确保管理措施的到位，才能够提升公司的整体管理水平。一是通过建立三级考核网络体系，促进了管理水平的持续提高。监督考核对工作过程的控制以及管理轨道的通畅起着至关重要的作用，是影响管理水平持续提高的关键。为此，公司领导层始终重视考核体系的建设，打破了原有的监督考核体系，建立健全了“三级”监督考核网络，即对小区内出现的包括治安、环卫、维修等问题，首先责任全部落实到物业站，再由物业站对专业队进行分项考核，这样就使物业站既自觉的加强日常管理，又在考核专业队时自觉的严格起来，同时专业化队伍为挣取劳务费用而主动的加大细节管理和强化人员素质。“三级”监督考核网络的运行，既使各类矛盾问题象“倒三角形”一样由物业站逐层递减并最终解决消化在基层；又使责任压力象“正三角形”一样由物业站逐层递增最终增强基层职工的责任意识，使管理干部减轻压力，轻装上阵，甩开膀子更好的为公司献计谋策。为使考核更加科学、更加严格，我们还出台了《玉山物业公司日常考核细则》和《日常考核奖惩兑现办法》等一系列制度，把每周物业部的自查与社区的周考核、双月考核相结合，把日常考核与集中考核相结合，对小区的治安、环卫绿化以及维修等工作进行全面检查考核，发现问题及时处理，真正做到了“罚不心软，奖不心疼”。成绩出在平时，出在严格的管理之中，XX年，在社区组织的四次考核中，玉山物业公司全部名列前茅，在油田公共事业部的居民问卷调查中，玉山物业公司居民满意率高达98％。二是通过建立绩效考核激励机制，激发了管理工作的有效性。随着市场竞争的日趋激烈，作为绩效管理理论重要环节的绩效考核已越来越被一些企业所借鉴和运用，已充分显示出了它的重要性和时代性。对于物业管理企业来说，我们所提供的无形产品质量的好坏更多的取决于人的因素，而适当的绩效考核将是充分调动员工积极性、确保公司整体目标达成的重要手段。因此，公司从各基层单位抽调了10余名骨干集中购买了书籍并系统学习了绩效考核的理论实质，通过不断的吸收、消化，逐渐建立健全了符合玉山实际的绩效考核体系，建立了一套具有人性化、灵活性、操作性强和能够充分调动职工积极性的绩效考核办法，同时把岗效薪点工作与职工的绩效考核有机的结合起来，努力在调动人的一切积极因素上下功夫，不断提高了员工个人的业绩能力，充分激发了公司管理工作的有效性。三是通过建立严格的成本考核体系，增强了队伍的成本节约意识。随着XX年补贴费用的大幅压减和XX年“零补贴”的即将到来，为公司的成本管理工作提出了更高的要求。为使有限的资金发挥最佳效益，公司将全年的成本费用指标，经过科学合理地测算后，将成本构成的每个要素，横向承包到有关部门，纵向层层分解到基层队、班组及个人，签订成本费用承包合同，形成人人肩上有指标、点点滴滴降成本的倒逼机制。针对公司机关人员大事小事都用车的现象，公司在认真调研的基础上，退回了车队的两台车，只留一部值班车，并由综合办公室严格把关、统一调度，对路程近的骑自行车，对路程远的集中安排，降低了车辆的往返率以及费用的支出。公司要求各单位全部实行日记录、月分析、季兑现。公司成本检查考核工作小组定期对各单位的费用支出情况进行检查，帮助分析节超原因和制定费用计划，确保各单位的费用支出控制在规定指标之内。年末，公司对各单位费用发生情况统计分析，严格按规定落实节奖超罚，进一步增强了队伍的成本节约意识。截至XX年5月份，公司共撤除多余固定电话7部。XX年全年节余成本近百万元。精细的管理是企业实现发展的保障，多年来的实践证明，一套科学有效地管理是企业效益的根本，玉山物业公司正是通过不断的强化内部管理，不断的优化内部结构，使公司在发展道路上越走越宽。近几年来，玉山物业公司凭借着良好的市场信誉和品牌形象，在激烈的市场竞争中抢占先机，已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场、鑫都置业等一批高标准的非住宅物业，XX年创造了150多万元的外部市场收入。XX年元旦，公司还主动瞄准省内市场，实施“走出去”战略，先后组织人员对济南、青岛等地的物业管理市场进行了前期调研和考察，为公司今后进一步抢占省内市场提供了极具价值的参考。目前，胜利油田的社区物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是各物业管理公司生存发展的最大障碍。基于现状，物业管理公司应在不断加强内部管理的同时，一是要坚持企业化经营，服务与创收并重。一方面加强内部管理，搞好服务创收，努力克服油田减少补贴所带来的压力和困难；一方面要在零补贴后，通过管理和创收实现自立生存和发展，通过创收不断扩大经济规模，提高自立生存能力。二是要坚持市场化运作，引入竞争机制。通过市场上激烈的角逐和较量，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。三是要坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。

10.物业管理系统的开发篇十

关键词:物业管理物业管理系统设备管理

一、物业管理系统的简介

本系统主要利用C#.NET和ASP.NET实现小区管理中所涉及的物业管理系统,利用.NET平台的特性设计结构合理的Web应用程序。本系统采用Microsoft SQL Sever2000作为数据库服务器。

二、数据库的设计

物业管理系统中,存在小区、楼宇、房间、费用、住户、设备等几个对象实体,小区和楼宇之间、楼宇和房间之间、楼宇和住户之间以及小区和设备之间都是一对多的关系;住户与房间之间是一对一的关系;小区与周边设施之间是多对多的关系。

1.设计数据库结构。

首先在SQL Server中创建一个数据库,命名为SmallHome。可以将该数据库中的表分为两类,一类是基本信息表,另一类是代码表。

2.创建并配置数据库。

建立一个数据库,数据库名设为SmallHous。另外还需要建立一个可以访问该数据库的用户,并设置其密码。

3.配置系统Web.config。

.NET平台提供了一个统一的Web开发平台,新建一个空白解决方案,会自动生成一个Web.config,在里面可以设置数据库连接信息。

三、系统功能的设计

物业管理系统的主要目的就是对小区内的物业和住户进行管理,使小区内的管理工作更加容易,提高工作效率,降低管理成本。

该系统并不是可供小区内的任何用户使用的,只有该小区的管理员才可以使用此系统。可以将使用此系统的小区内管理员分为两类:一类是系统的使用者,另一类是系统的维护者。系统的使用者只能使用此系统,对于此系统的管理工作没有权限,系统的维护者不仅可以使用此系统,还可以对系统進行维护。

1.功能设计。

本系统具体功能如下:

(1)安全管理:提供用户登录、注销等功能。

(2)物业管理:登录后的每个用户可以对小区资料、楼房资料、车位资料以及电话资料等进行查询、修改、添加、删除操作。

(3)住户管理:登录后的每个用户对小区内的所有住户的基本信息以及每个住户的入住情况进行查询、添加、删除、修改操作。

(4)设备管理:登录后的每个用户可以对小区内的所有的设备以及设备的维修情况进行查询、添加、删除、修改操作。

(5)系统管理:登录后的系统维护人员可以对该系统的使用者以及该系统中数据库里的某些代码表中的数据项进行查询、添加、修改、删除操作。

2.模块设计。

(1)用户身份验证模块。用户身份验证模块实现用户合法性检查,把用户ID以及权限值保存到Session中,而在后面的页面中通过判断这个Session值是判断用户是否登录。在这个模块中还提供用户退出的功能。

(2)物业管理模块。在物业管理模块里主要包括了对小区概况的查询、修改功能以及对周边设施概况、楼宇信息、房间信息以及小区内的车位信息的查询、修改、删除、添加等功能,同时实现用户退出系统的功能。

(3)住户管理模块。住户管理模块主要提供的是查看、修改、删除、添加小区内住户的基本信息、住户的房屋居住信息以及住户的电话信息。

(4)设备管理模块。设备管理模块主要提供的是对小区内的设备的基本信息进行查看、修改、添加和删除操作。

(5)系统管理模块。系统管理模块包括对用户信息的管理和对数据库中代码表的管理两个功能。由于本系统主要使用者的权限只有两类,为方便起见,将用户的权限直接存储到了用户的基本信息表中,所以不再设置单独的模块来对用户的权限进行操作,用户管理信息主要包括对用户信息的查询、修改、添加、删除等功能。

11.浅析物业服务企业的消防安全管理篇十一

关键词：物业,消防,管理

近年来, 随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略, 三亚凭借着得天独厚的气候和环境优势, 使得越来越多的人选择来三亚旅游、度假、定居, 三亚市的住宅小区如雨后春笋般矗立起来。据统计, 截至2016年, 三亚市住宅小区就有452个, 其中高层住宅总数达到846栋, 涉及的物业服务企业共计220个。住宅小区的大量出现伴随着物业服务企业的快速发展, 同时也暴露出住宅小区消防安全管理的问题。如现有法律法规顶层设计上的缺陷, 住宅小区业主消防安全管理意识缺失, 相关职能部门对物业管理机构监管不力和涉及物业管理维修资金使用不合理、不科学等等。这些问题直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安全稳定。笔者结合近年来消防监督工作实践, 从当前住宅小区物业服务企业消防安全管理所存在的问题出发, 分析问题成因, 提出相应的解决路径。

一、物业消防管理的含义及职责

我国《物业管理条例》第二条明确规定了“物业管理”的含义, 指业主通过选聘物业服务企业, 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《海南经济特区物业管理条例》第三条也对经济特区内的物业管理内容进行了明确。《住宅专项维修资金管理办法》 (建设部令第165号) 第三条第二款指出:共用设施设备, 是指根据法律、法规和房屋买卖合同, 由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备, 一般包括电梯、天线、照明、消防设施等。《中华人民共和国消防法》第十八条规定:“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理, 提供消防安全防范服务”。《海南省消防条例》第十九条规定物业服务企业应当履行包括“保障消防设施、器材及消防安全标志完好有效”在内的六条消防安全职责。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》 (公安部61号令) 第十条对居民住宅区的物业管理单位的消防安全职责进行了消防安全制度、防火检查、消防通道和消防设施等方面的规定。

综上所述, 物业服务企业消防安全管理具有以下三个特点。一是住宅小区物业消防安全管理是物业服务企业与住宅小区业主两者之间的一种民事法律关系, 该关系通过物业服务合同对物业服务企业和住宅小区业主双方的权利和义务进行了确定;二是物业消防安全管理是一种盈利性服务, 物业服务企业说到底还是企业, 其最终的目的还是为了在提供服务的基础上获取经济效益;三是国家相关的法律法规的规定使物业服务企业具备了一定的消防安全管理职能。由上述特点可以看出, 物业服务企业和业主之间既有民事合同关系, 又有行政管理关系。

二、物业消防管理存在的问题

笔者在对住宅小区开展日常消防监督检查的过程中, 发现当前物业服务企业消防安全管理中存在的问题较多, 主要有以下几个问题。

(一) 物业服务企业整改火灾隐患时限过长

消防部门在对物业服务检查时, 若发现小区存在公共部分火灾隐患或违法行为, 如火灾自动报警系统、自动喷淋灭火系统等共用消防设施存在故障等, 消防部门会依法责令物业服务企业限期改正。但鉴于筹措维修基金困难等原因, 一般给与物业服务企业整改火灾隐患的期限都在2至3个月以上, 但是大部分物业服务企业未能在期限内整改完毕, 更有甚者整改期限达到半年上。

(二) 对于物业服务企业消防执法难度大

根据《海南省消防条例》第五十八条规定“物业服务企业未落实消防安全责任, 责令限期改正, 逾期不改正的, 处3000元以上3万元以下罚款”。当物业服务企业逾期不改正火灾隐患, 消防部门应当依法立案处罚, 为逃避消防部门的行政处罚, 住宅小区物业服务企业可能会在改正限期期满之前与住宅小区解除服务合同, 可业主又很难自愿出资整改, 至于关停整个物业建筑所造成的影响将使作出“关停”决定变得不可能, 可能会导致消防部门的监督执法中断。

(三) 物业服务企业落实主体消防责任意识不强

大部分物业服务企业重经营、轻安全, 重修补、轻维护, 宁愿把大量的精力和人力投放到物业经营、费用收取等方面, 而对公共消防基础设施维护保养和消防日常安全检查方面不重视, 更谈不上将其列为日常工作。具体有以下四个方面的体现, 一是部分物业服务企业片面追求经济效益, 认为消防维保只是对消火栓或灭火器等简单设备的小修小补, 未委托有资质的消防维保单位对消防设施进行定期维保, 造成消防设施未能得到应有的看管维护, 以致消防设施随着不断损坏失效而产生的火灾隐患越积堆越多, 导致一旦被消防部门检查都是大问题、大隐患。据统计, 三亚市2014年开展重大火灾隐患专项整治以来, 先后对23家单位提请市政府挂牌督办, 其中被列为重大火灾隐患的住宅小区就达到10家, 占到所有总数的近半;二是物业服务企业内部机构没有配置消防专业针对性的工种, 虽然物业服务企业内部均有设置工程部或维修部等部门, 但这些部门对消防系统工程等专业性的知识知之甚少, 当小区内消防水、电、防排烟等大系统部位出现故障时, 没有人懂得去发现和排查, 更不用说及时整改了, 当问题和隐患日积月累, 整个小区的消防系统均都瘫痪了;三是少数物业服务企业为图一劳永逸, 擅自将一些固定消防设施加装门锁等防盗设施, 这样就极易导致火灾发生后消防设施不能在第一时间被充分利用, 延误火灾扑救的最佳时机;三是部分物业服务企业在日常的物业管理中, 为节省招聘安保人员的资本, 擅自将部分消防车道入口封锁。而现如今还有一种更严重的现象存在, 即小区业主长期占用消防车通道为停车位, 甚至存在个别物业企业为增加经营收入, 无视相关法律规定, 擅自改变地下车库性质租借他人作为它用, 人为的制造了火灾隐患。

三、物业消防管理问题的原因剖析

(一) 我国物业管理整体发展水平不高

物业管理行业在我国的起步较晚, 20世纪80年代初随着我国改革开放国策的实施, 市场经济的产物之一的物业管理才由香港引入, 其发展水平有待提高。按照我国《物权法》和《物业管理条例》的规定, 业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业管理企业如果未能按照物业服务合同的约定履行职责, 导致业主的人身、财产安全受到损害的, 应当依法承担相应的法律责任。而现实情况是, 单物业这项由开发商移交给物业服务企业管理的过程中, 开发商、施工单位、物业公司、业主之间是一种什么样的关系, 他们各自对物业的质量、养护、使用应负有什么样的责任, 这些在法律上基本未予以界定。同时, 部分住宅小区并未成立业主大会, 未能以业主大会的名义与物业服务企业签订物业服务合同, 而是由开发商选聘其认为合适的物业服务公司, 甚至是“建管合一”。另外, 业主个体自治维权意识薄弱, 不参与、不争取, 导致物业服务企业非但不是业主们的“管家”, 反而成了“当家人”, 产生一种物业服务项目、服务标准、收费项目都由物业服务企业说了算的感受。这种权利主体缺位、双方地位不对等、被服务者成了被管理者等现状是物业服务水平不高的基本表现。

(二) 消防安全管理费用难以保障

由于业主人员多, 物业服务企业管理水平不够高、物业服务不能满足居民需求等问题, 物业服务企业与业主委员会、居民之间的关系较为紧张, 更有少数住宅小区业主委员会或者业主之间由于利益冲突、邻里冲突, 在使用专项维修基金的过程中出现分歧, 导致资金使用率低下。

(三) 消防监督执法操作性不强

对住宅小区物业服务企业管理中出现的火灾隐患或者消防违法行为的整改虽然有了法律依据, 但缺乏具体的操作性条文, 消防执法难度大。消防部门在检查发现消防隐患后只能督促物业服务企业解决, 无法介入房地产开发商、物业服务企业、业主、相邻关系人等相互间错综复杂的利益纠纷中。在具体问题的解决上政府的干预往往显得很表面化, 甚至很被动, 被管理的各方对消防部门都不理解、不满意, 导致具体隐患问题的解决效率很低下。例如物业服务企业无力整改火灾隐患, 而业主又很难召开业主大会同意出资整改方案, 消防部门该如何处理, 对住宅小区物业服务企业而言, 完全可以抽身退出, 这样就有可能导致消防部门的监督执法中断。

由于业主由于业主人员多, 物业服务企业管理水平不够高、物业服务不能满足居民需求等问题, 物业服务企业与业主委员会、居民之间的关系较为紧张, 更有少数住宅小区业主委员会或者业主之间由于利益冲突、邻里冲突, 在使用专项维修基金的过程中出现分歧, 导致资金使用率低下。

(三) 消防监督执法操作性不强

(四) 法律责任追究和争议解决渠道不畅通

物业服务企业方面。《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”, 更多强调的是业主自治管理和物业服务的特点, 但有的物业服务企业过分强调对业主的服务, 而疏忽了日常管理。《物业管理条例》第四十六条规定, 物业服务企业对业主的消防违法行为, 可以采取“劝阻”、“制止”的方式责令其改正, 因为只有劝阻权和报告权, 没有强制管理权, 因此效果欠佳。物业服务企业对消防违法行为管理的“无力”致使住宅小区内的消防违法行为屡禁不止。同时, 许多物业服务企业都存在这一种现象, 即都是中途接手管理服务住宅小区, 这些住宅小区之前已被其他物业服务企业管理过, 因种种原因退出, 新的物业服务企业面临着一接手就是小区内消防设施设备需要大修大补的困难局面。

消防机构方面。对住宅小区内建筑消防设施损坏、占用消防车通道、堵塞封闭楼梯、擅自改变建筑物使用性质等问题, 从行政法律关系来说, 违反了消防相关的法律法规, 应当追究物业服务企业的行政责任。但很多行为确实不是物业服务企业直接所为, 且物业服务企业也尽到了劝阻、制止的义务, 只单纯处罚物业服务企业似乎不尽合理。而消防部门如果要对众多的业主或者物业使用者直接实施处罚又是不现实的事。

四、解决办法探索

(一) 完善业主自治组织, 提高物业服务企业消防管理主体意识

政府主管部门要本着“谁使用受益、谁管理负责”的原则, 指导、帮助、督促住宅小区成立业主大会, 依法选举业主委员会作为全体业主的代言人, 理顺业主与物业服务企业的关系, 由业主自觉维护好公共消防安全秩序, 同时对物业服务企业的消防管理质量进行监督。建设 (房管) 、公安消防、安全生产、社会治安综合治理等政府部门要多方位指导物业服务企业开展消防管理工作。其中建设 (房管) 部门要加强对物业服务协议、合同的审核事项, 把物业消防安全管理内容作为核发商品房预售许可证的前置条件, 对于公共消防设施有问题, 消防通道堵塞、管理用房不足的小区或办公楼, 不得委托物业管理;消防部门在对住宅小区进行消防监督检查时, 如发现隐患或消防违法行为时, 应该在给物业服务企业下发法律文书时, 同时抄送给住宅小区的业主委员会, 以便双方在阅读的职责范围内相互督促, 提高整改效率和整改质量, 使物业服务企业充分认识到自身应当履行的管理主体职责。

(二) 充实维修基金, 简化申报使用手续

简化公共部位消防设施维修基金的申报使用手续。为了防止由于维修基金的使用程序过于繁琐而导致基金的使用效率低下问题的发生, 建议可对基金的使用实行分类管理, 对于部分事关小区业主生命财产安全, 诸如小区消防、安防等大修的, 可由业主委员会申请, 相关部门依法核准即可拨付投入使用;对于涉及部分业主利益的, 可以简化程序, 由涉及到建筑物区分所有权的业主进行民主表决, 在表决通过后, 业主委员会即可向相关部门提出申请, 动用属于这部分业主所有的公共部位维修基金, 以确保物业安全、合理、可持续地使用。

充实公共部位消防设施维修基金。当前住宅小区包括公共部位消防设施在内的维修基金主要采取的是业主在购房时按购房款2-3%的比例缴交的募集方式, 募集渠道过于单一, 不利于小区可持续管理。建议在开征的房产税或物业税中提取一定比例的资金用于充实住宅小区的公共部位维修基金。从税收中抽取部分资金返还到小区的维修管理中, 增加维修基金的募集渠道, 从一定程度上可促进小区的可持续性管理。

明确维修资金使用标准。在物业服务收费中单列消防日常维护管理费用, 并在物业服务合同中明确消防管理开支的范围、条件、程序和标准, 特别要明确第三方消防技术检测、维护保养等服务所需费用来源和支出标准, 详细界定日常设施设备故障老化更换、维修与大修、中修、改造等需要动用专项维修资金的项目的情形和区别。同时可由建设主管部门制定完善的高层住宅物业服务合同示范文本, 在示范文本通用条款中明确物业服务企业的消防安全职责, 界定业主和物业服务企业关于消防设施维修和养护的责任边界。物业服务企业负责维护的消防设施维修费用只能从物业服务费中列支, 物业服务企业和业主共同负责维护管理的部分, 只有其维修额度达到维修资金列支标准才能使用维修资金。

(三) 强化物业小区消防监管, 严格行政执法

近年来, 随着三亚地理位置优势的逐步显现, 越来越多的外地人士前来三亚购房置业, 三亚的住宅小区也随之呈增多趋势。而火灾猛于虎, 火灾隐患已经成为影响城市稳定的一大因素。因此, 社区、派出所、消防机构要把住宅小区作为当前消防监督检查的常规对象, 要把住宅小区的建筑消防设施、疏散通道、安全出口、消防车通道等作为排查整治的重点, 严格查处物业服务企业在公共消防管理中的消防违法行为, 特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物的使用性质以及因故意或重大过失造成火灾隐患的行为要严格处罚。同时, 物业服务企业要重视自身消防安全管理, 定期开展消防安全检查, 维护保养好小区公共消防设施, 要主动与各管理职能部门、社区、公安派出所建立联动机制, 一旦发现小区内出现违章违法行为, 影响消防安全的行为, 物业服务企业要及时报告, 切实将隐患扼杀在摇篮之中。

(四) 提高住宅小区消防知识宣传普及率。

根据国家《社会消防安全培训规定》第二十条规定, 物业服务企业应当在物业服务工作范围内, 根据实际情况积极开展经常性的消防安全宣传教育, 每年要组织一次小区居民参加的灭火和应急疏散演练。这就要求物业服务企业, 不仅具有消防安全管理的职责, 同时还有消防宣传培训教育的责任。所以, 物业服务企业要科学制定本小区消防宣传培训教育计划, 定期组织居民参加培训和疏散演练, 要在小区内设置消防宣传栏和宣传标语, 利用小区设施, 如文化站、休闲室、小区广告、楼宇电视等手段, 广泛建立小区文化阵地宣传防火、灭火和火灾逃生、安全疏散等消防基本知识, 让居民意识到消防安全的重要性。公安机关消防机构、派出所、社区居 (村) 委会等也要充分发挥自身优势, 广泛深入住宅小区普及消防安全知识, 联合物业服务企业利用“119”消防活动大力营造小区浓厚的消防安全文化氛围。

五、结语

随着人民群众生活水平的不断提高, 对住宅小区的物业服务管理提出了更高的要求, 物业服务企业的消防安全管理水平也亟需得到提高。只有不断深入地探索研究, 致力于优化完善相关法律法规, 明确各方的职责, 才能避免物业消防安全管理的“尴尬”局面, 才能真正适应城市的发展的需要。

参考文献

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