物业管理处述职报告5则范文

物业管理处述职报告5则范文（共9篇）

1.物业管理处述职报告5则范文 篇一

物业管理实习报告写作要求及格式

物业管理实习报告，既是学员对自己物业管理实习情况所作的回顾与总结，又是学员向学校所作的关于实习情况的陈述与报告。因此，它的写作要按总结和报告的有关写作要求(已在《应用写作》课上作了详细介绍)进行。这里强调指出两点：

（一）真实性

实习报告取材于实习活动的真实过程，写作者必须以客观科学的态度如实地反映实习的真相，用确凿的事实来阐明物业管理的原理，揭示物业管理工作的规律，验证和丰富课本所学的理论知识，叙说和概括自己获得的感受体会。对调查情况、实际操作、活动过程、体会感受、经验教训等的记载，来不得虚构、编造、想像、发挥、夸张、隐瞒，哪怕与自己所学的理论知识不吻合、相矛盾的现象，也应如实写出。为此，每位学员要提前做好思想准备，树立搞好实习、写好报告的意识，在实习过程中，随时进行情况记录，以便积累真实的材料，为最后写出内容丰富、材料翔实、观点鲜明、感受深刻的实习报告创造条件。

（二）概括性

实习报告以叙述实习过程和结果为主要内容，但不是对全过程的不厌其详、不分主次的材料堆砌与罗列，必须按照一定的目的要求，对材料进行认真的综合分析，整理加工，用清晰、简练的文字，概括地叙述实习活动的基本情况，集中地反映物业管理工作某些方面的操作规律和程序。所谓概括性，一是要点化，即应善于抓住要点，选用有代表性的典型的材料来写，无关或关系不大的材料不写；二是条理化，就是对材料、数据、事例等分层次、依顺序、按类别地加以归纳提练，避免杂乱无章，保证条理清晰；三是理论化，即在对实习活动材料进行分析、归纳、思考的基础上，导出自己的体会、见解、评价或结论，从理论上加以概括。

总之，物业管理实习报告要体现出总结的回顾性、自身性、平实性、综合性和报告的重陈述、有主见的特点来。

写作实习报告，一般经历回顾、综合、写作三个步骤，叫“三步曲”。(一)回顾

回顾既是搜集报告材料的必由之路，也是对自身实践作出正确评价进而综合上升成为理性认识的基础。实习报告虽以自身实践为内容，但经历过的事情需要回顾，重新进行认识，才能收到四个“有所”：有所发现、有所发明、有所创造、有所前进。

回顾可以根据实习报告写作的需要进行，一般有“四回顾”：回顾实习限期、回顾实习范围、回顾实习内容、回顾实习计划。通过回顾，把握实习的时间、空间（地点）、项目、效果，为下一步进行综合准备素材。

（二）综合

综合是回顾的深化和提高。所谓综合，是指用有关的理论重新观照实践，对实践进行理性认识，并对自身实践作出理性评价。

物业管理实习内容有很多方面，实习时不可能面面俱到，但至少要接触到两项以上的工作。实习报告就要将此实习情况加以综合，进行条理化，进而作出理性评价。

写实习报告，要做好四个方面的综合：

1．综合自身实践（即实习活动）材料，进行分类、取舍； 2．综合同类材料，提练观点句； 3．综合成功经验，找出规律性；

4．综合实习全过程，思考得与失，归纳出感想体会。

写作实习报告，不需要太强的理论性，但也不能没有观点。观点要明确、简洁，并能统帅材料。观点不是靠理论去论证，而是靠实践来证实。当然，在陈述材料中，也可作必要的简单的议论。

实习报告除了汇报“做了什么”和“做得怎样”之外，还要说出实习的感想和体会。感想和体会篇幅不长，文字不多，但这是体现实习报告者理论水平、智慧才华的地方，因此要认真对待，不可忽视。

写实习报告，最关键也是最难的一点是综合出规律性来。所谓规律性，是指经验（当然是物业管理工作经验）具有普遍的适用性和推广价值。这个经验是可以不断重复出现，在一定条件下经常起作用，并且决定着事物向着某种方向驱动、发展。规律性的阐释是体现实习报告的价值的关键所在，因此，更要用气力写好。

（三）写作

实习报告有相对固定的行文格式，如同总结的格式，一般由标题、正文、文尾组成。写法可参看《应用写作》有关章节，此处不另作说明。

（四）排版要求

报告统一用A4纸、小四号字、1.5倍行距、上下左右边距为2厘米的规格打印（标题用小三号字体）。报告结尾处将姓名、准考证号、联系电话写明。实习报告封面在交报告时统一来学校领取。

2.物业公司总经理述职报告投稿范文 篇二

作为公司的带头人，始终严格按照集团领导的授权与经营管理范围，带领员工队伍围绕集团下达的工作计划指标，坚持以人为根本，以市场为导向，下面是东星资源网小编收集推荐的物业公司总经理述职报告精选范文五篇，仅供参考，欢迎阅读。

物业公司总经理述职报告精选范文 1

回顾在__物业公司担任经理的6年来，所取得的成绩离不开中心党委和中心以及机关各科室的大力支持。在这6年中，我时刻不忘作为一名党员干部的神圣职责，虽然班子成员几经变动，但我始终与班子成员团结协作，带领公司全体干部职工以“创一流物业管理公司”为目标，艰苦创业，努力工作，不断强化管理，规范运作，拓宽市场，提高服务质量，较好的完成了公司的各项工作任务。现述职报告如下：

一、加强学习，努力提高自身素质

这些年来，我坚持学习十_大精神和三个代表的重要思想，并同落实上级要求和创造性的开展工作结合起来，以增强干好工作的责任感和使命感，并紧紧围绕“观念怎样转变，思路怎么创新，物业如何发展”这些深层次的问题去实践。

自从__物业公司成立之日起，我便以一个物业的姿态去努力学习物业管理知识，去研究物业企业的发展方向和物业市场的发展趋势，我始终认为物业公司要生存，就必须走规模化道路。

对此，我在思想上始终与社区保持一致，超前工作，做到了“认识到位、思想到位、工作到位”，在较短的时间内使公司的各项工作实现了有序运转。

在工作中，我同班子成员一起研究确定了公司的管理运作模式、工作目标和“规范化管理、标准化服务、规模化经营、品牌化建设”的总体工作思路，并围绕这一思路开展了一系列扎实有效地工作，使公司的整体管理水平得到了进一步提高。

我深知，作为一名管理者，要想带领大家创市尝求生存就必须不断的学习。为了提高自身领导能力和管理水平，我几年如一日的坚持经常性学习，学习物业管理相关知识，学习市场经济理论，并挤时间参加MBA基础理论知识的学习，以不断充实自己，提高自己适应改革发展的需要。

二、履行职责，努力做好本职工作

作为公司经理，把精力用在管理上，用在抓服务上，用在抓队伍和品牌建设上，这是本职要求。

6年来，我坚持按照“精、细、美”的工作标准和“严、恒、细、实”的工作要求去安排、布置、检查各项工作，制定并完善了公司各项工作制度、工作标准和考核办法，按照精干、高效的原则，组建了符合公司特点的运行机构，并对基层工作运行情况进行不间断的检查。

我坚持定期到各队站听取意见，指导工作，帮助解决困难，在基层干部中树立起了“不干则罢，干就干好”的争一流精神。在抓好管理和服务的同时，我与班子成员一起积极协调各方关系，努力开拓外部市场，增加公司收入，并积极筹措资金，改善基层的办公条件。

为了强化素质教育，在抓好员工岗位培训的同时还积极创造条件组织管理人员外出学习，开扩视野，增长知识，以提高基层干部的工作能力。

工作中，我注重发挥班子成员的作用，坚持“重大问题集体决策，具体工作分工负责”的原则，及时沟通交流，工作上能够尽职尽责，尽心尽力形成合力地做好各项工作，是一个团结稳舰充满活力的班子。

三、严格自律，树立良好形象

日常工作生活中，我严格要求自己，以身作则，注意听取班子成员的意见，尊重、团结每一个班子成员，不搞一言堂，不搞特权，不谋私利，自觉遵守廉洁自律的各项规定，对涉及到采购，队伍录用，合同签订等敏感问题，自己始终坚持“工作人员具体运作，分管领导严格把关，主要领导最后负总责”的工作原则，能够做到不插手，不介绍，严格要求自己“堂堂正正做人，踏踏实实做事”，要在职工中树立一个良好的干部形象。

四、6年来的工作目标完成情况

6年来，在公司全体干部职工的共同努力下，各项工作目标均圆满完成。

一是完成了小区创建目标。

20__年__小区创建为局级优秀住宅小区，雅苑创建为省级优秀住宅小区，20__年__创建为国家示范住宅小区，20__年__两个小区顺利通过了省级物业管理优秀住宅小区的验收。

二是基层建设目标的全部实现。

截至20__年12月，共创建了一个“十佳示范队”，一个“基层队”和两个“行业一强”，另有3个基层单位被评为“社区优秀基层队”。

三是实现了历年成本指标不超的目标。

20__年公司成本控制在了652.26万元以内，并且水费实现了大幅节余；其他几年公司成本均控制在计划指标之内，并有一定节余。

四是外拓市场有了进一步发展。

20__年，公司筹集50万元成立了以家政服务中心为依托的“__综合服务公司”，20__年公司实现外拓物业管理收入近百万元。

五是居民综合满意率历年来均保持在98%以上。

六是日常物业管理工作在社区考核与评比中实现了争第一的目标。

七是在探索物业管理“社会化、专业化、市场化”方面迈出了新的步伐。

五、存在不足及改进方向

一是成本控制力度还略显不够，虽然成本控制指标不超，但成本控制的机制还没有完善起来。

二是在摸准下情上做的还不够，听取职工对公司发展的建设性意见较少。

三是公司某些方面、某些环节按照“精细美”的工作标准去衡量还有一定差距，还没有把“精细美”的工作标准贯穿到各项工作的全过程，需要在精细管理上下功夫。

岗位的改变并没有改变我工作的热情，在今后的工作中，我将继续发扬成绩，克服不足，带领广大干部职工奋勇争先，努力做好上级安排的各项工作。

物业公司总经理述职报告精选范文 2

20__年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20__年持续进行的“抑制房价过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制，而紧随着20__年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。

一、了解落实土地信息

根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20__年我与公司其他部门的密切配合：

一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分析并上报了集团领导。

二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。

三是整理汇总并分析各区市房地产市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度，强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。

二、集思广益，制定各项管控制度

由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20__年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目在实施过程中能够流畅。

三、提倡加强团结，营造和谐氛围

团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。

在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域”。用全局的视角对企业生存发展的问题进行认真思考，积极付诸实践，使企业走上健康的发展轨道。讲究和谐环境。各负其责，各司其职，抓好分管工作，使全体干部员工在思想上“合心”、在行动上“合拍”、在工作上“合力”，增强“一荣俱荣，一损俱损”的整体观念。

同时，维护团结和谐的基础，坚信友谊、谅解和支持比什么都重要。增强团结协作意识，相互信任，相互尊重，相互关心，大事讲原则，小事讲风格，顾大局、识大体，胸怀开阔，善于容人、容事、容委屈，努力塑造团结和谐的工作环境。讲究表率作用。领导干部是企业凝聚力和战斗力的核心，是维护企业团结和谐的表率。工作中自觉主动地要身先士卒当好先锋、当好榜样、当好表率。以党性、制度、原则、纪律为根本，以讲感情、友谊、缘分为润滑剂。

把与企业员工相互沟通作为最基本的工作方法，与员工多交流、多谈心、多换位思考，增进了团结，取得了支持。团结和谐的工作氛围使企业上下形成了思想上相互学习、政治上相互帮助、组织上相互监督、作风上相互促进、利益上相互谦让、感情上相互尊重，创造了一个既有民主又有集中，既有统一意志又有个人心情舒畅的战斗集体。

四、坚持学习，端正工作作风，提高执行能力

20__年在集团公司安排下，还参加了房地产法律、法规知识的学习，重点学习了前期取得土地阶段的相关法律知识，通过学习提高了本人防范法律风险的能力，并能规范行为，能自觉依法维护公司权益。尤其在办理手续的过程中，常和行政主管部门协调沟通，只有熟知各种法律、法规，才能和政府部门很好的对接，少走弯路。

随着国家土地、规划、建设、工程等部门法律、法规完善配套后，就需要我们更快抓紧学习，提高熟知法律、法规的能力，才能适应“科学执政、民主执政、依法执政”新形势的要求，以利于提高办事效率。因此，当进一步增强加强作风建设的紧迫感和责任感，只有工作作风过得硬，才能保证公司的路线、方针、政策和上级重大工作部署顺利贯彻落实。

于是年内，我紧跟上级要求，增强转变机关作风的针对性，端正自身工作作风的同时，努力建设了一支学习上勤奋刻苦、政治上立场坚定、思想上与时俱进、工作上锐意创新的班子队伍，使发展意识不断强化、发展思路不断创新、服务职能不断完善、群众观念不断增强、协调配合不断密切、廉洁自律不断严格，群众满意度不断提高，保证了公司各项工作的顺利进行。

五、严格信息披露，加强监督管理

按照国家有关规定规范信息披露行为，促进公司依法规范运作，维护广大股东的合法权益；本，公司根据相关的法律法规修订完善了《管理制度》，并严格执行，保证披露信息的真实、准确、完整、及时、公平。作为公司的总经理，对公司信息披露情况等进行监督和核查，积极有效地履行了总经理的职责，维护了公司和中小股东的合法权益。同时通过学习相关法律法规和规章制度，加深对相关法规尤其是涉及到规范公司法人治理结构和保护社会公众股股东权益保护等相关法规的认识和理解，以切实加强对公司和投资者利益的保护能力，形成自觉保护社会公众股东权益的思想意识。

年内勤勉尽责，忠实履行独立董事职务，凡经董事会审议的重大事项，都事先对公司提供的资料进行认真审核，若有疑问会即向相关负责人员询问以了解具体情况，并在自己的专业领域方面提供相关的建议和意见。公司能够及时向我们汇报董事会决议执行情况、公司的生产经营、财务管理、关联交易、对外投资、募集资金使用、业务发展和相关重大项目的进度以及信息披露等情况。

平时工作中详实地听取公司管理层人员的汇报，主动进行了现场调查、获取做出决策所需要的情况和资料；及时了解公司的日常经营状态和可能产生的经营风险，在董事会上发表意见、行使职权，对公司的规范运作持续开展全面、深入、细致的自查自纠活动，诚恳接受公众评议和监管部门的检查，认真落实整改计划与措施，对董事会决策的科学性和客观性以及公司的规范运作起到了较好的作用。

回顾过去的一年，自己各项工作的完成是靠班子成员的通力合作和广大干部员工的支持、是靠集体的智慧和全体员工的汗水，我个人只是做了一些方向把握、组织协调和督促落实的工作。对照上级领导的要求和企业面临的市场形势，还有许多不足需要在今后的工作中加以克服，主要是对部分政策的把握度不够，做事缺乏前瞻性，不注意细节，在工作落实过程中不够细致，还需要进一步拓展思路，加强学习。

六、20__年工作计划

20__年已经过去，公司给我们提出了更高、更新的要求，公司远景规划，明年是发展最重要的一年。根据公司的长远规划，制定了自己明年的工作重点：

（一）提高个人综合素质，胜任总经理工作。

严格按照自己的工作职责，把职责范围内的工作做好。

房地产业是一个业务分类极其广泛的行业，充满矛盾和争斗，每个参与者都应具有相当的综合素质才能适应新形势下的要求，这就更加要求我们20__年要加强学习，严格要求自己，严守职业操守，先做人后做事，树立正确的人生观、价值观，在头脑中树立服务意识。只有提高我们个人的综合素质，努力使自己成为一个“一专多能”的复合性人才，才能更符合工作的要求。

（二）按照公司计划做好项目工作。

一是土地信息取得方式

从报纸上获得招、拍、挂的公告信息；从土地局交易中心及土地储备中心取得信息；通过投资公司、拍卖公司等其他中介机构获得信息；通过各施工单位和周围朋友的介绍取得信息。

二是工作重点

明年的工作中一定要与大家在土地信息上广开言路，集思广益。在顺应发展思路的前提下和城市总体规划的基础上，看准市场、把握机遇、创新思想，切实做好短期发展目标和投资方向的同时，也在寻找着新的经济增长点和可持续发展之路。在努力工作的同时，也在寻找土地的工作上寻求着新的发展思路：

1、有针对性的寻找土地，不盲目，寻找适合我们的。

2、寻找土地的面要宽，放眼二三级市场，因为这些地区存在着信息不畅，很多政策性、文件性的东西不很完善，土地和规划方面的规范标准还未形成一定的态势，再加上个别地方性的政策、法规等，使得很多房地产企业开发运作行为都可以打擦边球，从一定程度上可以减少建设中的成本投资。

3、房产与地产兼顾的发展思路。房地产公司的开发，不仅局限于房产的开发上，应该使房产开发与土地投资储备二者兼顾，共同发展。在房产开发不景气的时候，公司可把重点放在土地投资储备上；当房产开发有所好转后，再有侧重点地进行房产开发，二者能相互兼顾，共同发展，使企业很好地平稳过度、持续地发展下去。

（三）在物业管理方面我们要严格以市场为导向，根据市场、项目及公司的情况做出合理化建议，寻找适合项目自身的物业公司。

做为公司的主要负责人之一，不仅是公司领导的参谋，也是协调公司内外关系的窗口。总结一年的工作，更多的还是在一些方面存在的不足。只有提高个人的综合素质，才能更好的完成公司交办的各项任务，提高执行能力。20__年我一定要在公司领导下，严格按照公司的战略部署，紧紧围绕公司的总体发展战略，认真学习各项政策法规、规章制度，努力使思想觉悟和工作效果全面进入一个新水平，做好本职工作，抓好各个工作的推进落实，加强经营管理，提高服务质量，抓机遇，闯市场，创品牌，求效益，与公司共同发展，共同成长，为稳定的发展、谋取利益化贡献自己的力量。

以上是我的述职汇报，请各位领导评议，欢迎对本人工作多提宝贵意见，并借此机会，向一贯关心、支持和帮助我工作的各位领导和同事表示诚挚的谢意。

物业公司总经理述职报告精选范文 3

公司董事长、各位同仁：

大家好！

年初，公司李董再次提出了“二次创业”的战略方针，同时提出了以“五心”撰写20__年物业优质服务的新篇章的工作宗旨。紧紧围绕执行李董下达的目标管理责任开展工作。现对一年来的工作作如下述职总结：

一、简述指标完成情况

年初，按李董下达的目标管理责任进行分解，并按部门和项目签订了部门和项目的目标责任书，明确了自己的各项任务指标。科学安排，强化“三全管理”，为创朝阳特色的企业品牌，树良好企业形象，实现多元化管理，力创社会效益、经济效益双丰收，紧紧抓住物业服务工作主线，展开工作，较好地完成了公司下达的经济各项任务。一年来，虽有项目经理、主管的更换，随着物业遗留问题、安全问题以及服务的缺陷问题的增加发生，影响了物业管理费的收缴，但想方设法还是完成了收费任务，如：新西蓝项目各项收费率：96%；中天花园项目各项收费率：98%；阳光嘉庭项目各项收费率：98%；中联颐华苑项目各项收费率：96%；丰泰项目各项收费率：100%；华茂玉龙园项目各项收费率：98%。

李董在年初公布公司经营状况时说：整个公司盈利约8万元。企业已经具备一定的规模，如此的利润怎么行，憋屈了一年，而今终于可以挽回些颜面。

二、回顾反思落实整改提高

从年初设想管理工作规划的实施到规划的半途扼杀开始认真回顾，就好像写毛笔字在起笔、运笔阶段还算条理清晰顺畅，而点睛之笔却不知为何终止或者说成了涂鸦，细细品味一年来的工作，好像事事都有美中不足的地方；总之，从个人角度总结___年：只求无愧、但求无过。

自身也有许多不尽人意的地方，主要表现在以下几个方面：

1、培训抓得不实不细，培训做了，培训的效果如何，总结不够。

2、工作上缺少持之以恒，缺少一抓到底。

3、思想观念上跟不上形势，在开拓创新上未发动大家，听大家意见不够。

4、制度上过于讲情面。未有进一步量化制度，把制度落到实处。

5、企业文化未实质性强化。公司和员工应是伙伴关系，在提升员工归属感、责任感方面不够。

6、打造企业品牌。企业是生命，品牌出效益。物业公司打服务品牌，要知名度、美誉度。员工都是形象代表，加强品牌教育。

7、制定目标管理粗枝大叶、不详备。责任目标计划在前瞻性、科学性、全面性、系统性、可能性等方面需完善。同时需加强计划管理，流程控制，培训员工的计划意识，努力完成计划。

三、20__年工作计划与思路

20__年，我将紧扣公司的发展规划，一方面认真完成公司李董交给我的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

（一）进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶

经过这几年的努力和发展，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，2011年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及管理包干制度，明确实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益；依托现有项目，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

（二）加强企业和社区文化建设，打造朝阳物业品牌

公司在完成中心工作任务的基础上，2011年应将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页，努力搞好小区的社区文化活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。

（三）加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平；加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与陕西财经学院校企共建的物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。

最后，今天借此机会，表达一下我的心愿：感谢李董对我工作的支持，感谢与我同舟共济、朝夕相处的物业公司全体同事对我的帮助和信任。愿20__年公司好、你好、我好、大家好。

物业公司总经理述职报告精选范文 4

__年，在新城区管委会的正确领导下，在投资公司领导班子和职工的关心、支持下，通过个人认真学习，扎实工作，全面履行了自己的职责和义务，较好地完成了所分管的工作和管委会交给的招投标任务。在理论水平、工作经验等方面都有了一定的提高。

一、理论学习和思想作风建设情况

真正做到为人民服务，就需要不断学习，用政治理论来武装自己的头脑，树立正确的人生观、价值观和世界观。

在过去的一年里，我坚持学习政治理论和党的方针政策，学习党的__届五中、六中全会精神，认真领会党的一系列方针、政策，结合自己的思想实际，力求在实践上下功夫。始终把实践“三个代表”作为学习的最终目标。我深切地体会到，作为一名新城区的建设者，按照新城区“团结、实干、拼搏、向上”的方针，作好自己的本职工作，做到“以事业统一思想，以发展凝聚力量，以实干树立形象”。

一年来，我始终把思想作风建设摆在第一位。不断提升思想素质、开阔视野、充电扩能，我始终把管委会和公司广大员工赋予我的权力当作一种责任和义务，坚决贯彻执行党和国家政策法规以及上级的指示、决定，并时常告戒自己“新城区的建设事业无小事”，一切从建设新区的要求和管委会、公司利益出发，做到了敬业勤政、廉洁奉公、关心群众疾苦，并以此影响教育自己的家人。

二、履行自己职责，完成好自己分管的工作

按照“三年出形象，五年成规模，十年铸精品”的思路，遵循“高起点、高标准、高水平、高速度”的发展要求，以及融资项目管理工作的实际需要，针对新城区合作开发项目建设模式新思路的不断拓展，认真研究融资工作中的新情况，作好新城区合作开发项目的前期准备工作，为管委会领导决策提供充分、详实的依据和建设性的建议。在赵总带领下，组织公司有关同志，内修素质，外树形象，狠抓落实，强力推动，通过大家的辛勤努力，投资公司的融资管理、项目前期准备工作稳步发展，积累了一些宝贵的经验。

1、配合财务部完成了在建设银行融资4000万元人民币。为配合好此项工作，我积极和市建行有关部门沟通，交流有关情况。

今年元月份，一场突来大雪封闭所有道路，根据国家开发银行等银行融资规范，对融资项目的管理也提出了严格要求。为此多次主动和公司班子一起研究融资政策，向管委会领导、市发改委有关领导汇报工作方案。不但提高了工作效率，而且也使融资项目得到更加科学、合理的管理和建设，对项目下一步的具体落实提供了可靠依据和保障，达到了推动工作、规范管理的目的。

2、根据管委会基础建设项目、城市配套建设项目融资进度安排，作好大量基础性先期工作，保证项目资料、手续完备，达到只要具备具体条件就可以马上开工的标准，促进新城区项目建设的快速进展。

完成市会议中心、第二安置小区、华山半岛生态植物博物园、供水管网三期工程项目的可研编制、环境评价工作。其中，会议中心、华山半岛生态植物博物园项目已经得到批复；另外二个项目的可研报告报批已经完成，待发改委批复。完成了国家开发银行的融资要求。根据需要，如果通过其他商业银行、信用社等金融机构进行融资，也可以使用这些批文和可行性研究报告。这些工作对于超前、多渠道融集资金，起到很大的推动作用。

其中供水管网三期项目的批复，已经取得建设银行项目融资1000万元，为新城水务公司的工程建设打下基础。

3、组织省内知名专家和省环保局的有关领导共同为新城区的环境影响评价提供指导意见和建设性方案。

环保是“第一审批”又是“一票否决”，如果环保不通过，不仅新城区建设规划不能审批，银行不能融资，整个新城区开发建设也将被迫停建或一直处于违法建设状态。这样将给新城区以后的工作带来难以估量的影响。

鉴于《河南省平顶山市新城区规划区域环境影响评价大纲》已得到省环保局的批复。今年委托市环境监测中心完成环境评价报告书编制所需的冬季、夏季环境监测报告工作，多次与环保局的专家进行沟通，分析新城区环境保护工作中存在的问题，在项目建设过程中进行完善，为完成新城区区域环境评价报告评审做好准备。

4、参加管委会住宅楼土地使用权挂牌活动，顺利摘得17.7亩国有土地的使用权，为公司下一步房地产开发打下基础，也为项目建设作好土地储备工作。通过完善土地手续，可以加速具体建设项目进度，同时，也为项目融资打下基础。

三、成功经验和今后工作努力方向

回顾一年来的履职经历，我感到既充实，又欣慰。我和同志们一起并肩战斗，不仅增进了了解，沟通了感情，建立了友谊，也获得了许多有益的启示，工作能力也得到了一定的提高。

概括起来有三点启示：一是靠信念成就事业。我刚接到组织新城区的招、投标任务时，面对陌生的工作内容，确实感到担子重、压力大，但我有一个坚定的信念，就是相信组织上的正确领导，相信相关部门间的团结合作，相信同志们的正义感和责任感。凭着这种信念，我克服了工作上一个又一个困难，可以说，信念和毅力使我成就了一些事情，而且在事业推进的过程中又进一步坚定了信念、磨炼了意志。二是靠工作统一思想。我深切感到，工作是统一思想的`助推器，是协调关系的润滑油，是形成合力的凝结剂。三是靠个性谋求共识。在工作实践中，我努力学习运用马克思主义哲学的基本原理，科学处理共性与个性的关系，在充分尊重个性的基础上，让一些与共性无碍的个性健康发展，同时采取注重正确引导、提倡相互兼容等方式，使个性与共性协调发展，最终将消极因素逐步转化为积极因素，形成推动所分管各项工作健康发展的合力。

总结一年来的工作，我觉得有所得也有所失，不足之处主要表现在三个方面，这也是本人今后进一步努力的方向。一是要提高认识水平、尤其是加强理论学习，不断充实自己、改造自己、完善自己。特别是对投资公司工作中可能出现的问题和困难，要注重从总体上把握，增强工作的预见性，同时要注意防止头脑发热，处理事情简单化，时刻保持强烈的忧患意识。二是要防止急于求成。对工作内容的理解要全面分析，尤其是对于工作的安排要充分尊重现实，体现层次性，区别对待，循序渐进，避免一刀切、一律化。三是严以律己、宽以待人。对自己的工作要高标准、严要求，但对于同志要避免苛求于人。在一些具体问题上不能事事都要求完美，因人、因事、因时要体现区别，以避免无意中伤害同志们的积极性，要注重把大家的积极性发挥好、保护好，营造出一种生气勃勃的良好局面。

物业公司总经理述职报告精选范文 5

20__年，__物业在集团公司的正确领导下，紧紧围绕集团公司下达的各项经营任务指标，集思广益，群策群力，在全体员工的共同努力下，开创了__物业持续稳定、健康发展的新局面。预计20__年营业收入___万，完成集团下达指标的__%。完成利润总额270万元，完成集团下达指标的100%。现就本人20__的主要工作述职如下，请予审议：

一、率先垂范，以身作责，加强自身作风建设作为物业公司的支部书记和总经理，我清楚的认识到自己所肩负的各项工作职责和义务，深知带领全体员工实现企业和员工持续长远的发展，做好国有资产保值增值，责任重大。

廉洁自律是对党员干部最起码的要求，一年来，作为物业公司的带头人，我能牢记责任，在千头万绪的实际工作中，时刻绷紧廉政建设这根弦，始终把廉洁自律、纠正不正之风当作大事来抓，从严要求自已。在生活上勤俭节约，能远离享乐主义思想，能抑制奢靡之风，自觉抵制不健康思想和价值观的影响。

在过去一年里，我们对公司的重大经营决策、重大项目安排、大额资金运作、项目招投标等事项，严格遵循“公平、公正、公开”的原则，采取班子成员集体讨论、保证了决策的科学化、民主化。

二、20__主要工作回顾

（一）推行目标责任制，明确各级责任，促进企业健康发展

年初，我在与经营班子成员达成共识的前提下，将集团下达的总体目标进行有效分解，代表公司与项目主任分别签订《项目经理目标管理责任书》。公司总部从组织、计划、分工、推进和考评五个环节入手，细化指标，明确责任，强化督办，严格考评，使目标责任制真正落到实处。

（二）创新求变，全面开发顾问项目，调整收入结构

20__年，公司继续致力于改善收入结构和盈利模式，极力拓展高回报的顾问项目，成功签下了______等顾问项目，增加收入近百万元。其中更以____项目为基点，派出精兵强将，打造优质顾问团队，形成品牌效应后顺势而为，陆续拿下_____等顾问项目，在顾问项目市场的开拓上打了一场漂亮的攻坚战。

（三）务实求真，深耕业主资源，切实推行多种经营

随着业主对物业服务社会化、专业化需求的增强，为物业管理的多种经营提供了无限商机，生活超市、食堂、接待中心（招待所）等都可成为我们的创收点和盈利点。__物业服务的业主潜在需求市场大有潜力可挖。20__年，除了鼓励电梯服务中心、绿化养护中心对外承接业务创收外，各项目也着力为业主提供会议服务、花卉采购、洗衣服务等延伸服务，与____等单位展开的合作并也取得了一定成效。

（四）完善流程，改革考评方式，促服务质量提升

物业公司的一事一物皆品质，一举一动皆服务，服务品质是物业管理企业的生命线。20__年，公司重新制定了前期介入工作流程、营销会所服务流程、送餐服务流程等一系列服务体系规程，使之更具有实操性和指导性。我还亲自带领副总经理、部门经理，参与项目的交叉考评和夜间查岗。通过对各服务处的保安、保洁、绿化及客服务质量进行交叉考评，一方面使项目之间的联系更为紧密；另一方面在检查中寻找各项目值得学习借鉴的优点、亮点，同时也提出不足之处，对各项目负责人触动较大，取得了较好的效果。

三、存在的主要问题管理方面存在的问题：

目前，由于项目发展过快，中层管理人员出现断层，特别是顾问项目需要的通才、全才特别匮乏，应当引起重视。我们在很多方面还处于经验管理阶段，距离管理精细化、效益化还有一定的差距。如：

1）在品质管理方面，质量管理体系与实践的不适用导致运行文件与执行脱节，制度都挂在墙上，说在嘴上，就是落实不到行动上。品质管理流于形式，加上管理人员水平参差不齐，部分项目品质自检意识淡薄、服务被动，造成品质下滑。

2）多种经营和全员营销机制虽已开始推行，但目前收效并不明显，员工的积极性未能充分调动起来，相关业务种类、激励机制均有进一步探索和完善的空间。

四、20__年的工作计划

（一）收入拓展方面

1、进一步提升项目的物业管理服务质量，不断提高业主对物业服务的满意度，同时公司也将加强与业主单位的沟通，争取上调部分项目的物业管理费。

2、依托__品牌，以____为中心，大力拓展物业管理项目、食堂餐饮服务项目及物业顾问服务项目；顾问管理工作也要敢于创新，搭建在线式顾问工作平台，完善、改进顾问项目的作业流程，建立科学的运作体系，通过任职资格认证、在岗培训，通过顾问工作指引、项目任务书、顾问报告专家组现场指导等形式，提高顾问项目品质受控性。

（二）品质管理方面

1、简化和修订公司层面的运行文件，通过完善和细化项目工作文件，使服务流程化、标准化。

2、借鉴行业内已有成功经验的“楼栋管家”模式，强化对客服务功能的落地，加强项目内部自检监管力度。

3、以结果为导向，持续深入推进目标责任制。目标责任制推行一年来，有成绩、有改进，但也存在一些不足之处。考核结果与主任的升降奖惩的相关性不强，缺乏统一的考核尺度和明确具体的硬性措施，如何将任免制度、能上能下制度、奖惩制度等与绩效考核结果更好地结合起来，是我们新的一年需要共同面对和解决的问题。

20__年全面完成集团下达的各项经营指标，一年来我们的各项工作可说是倍感压力。阳光总在风雨后，新的一年，机遇和挑战并存，我们有理由相信在集团公司的支持、关爱、帮助下，通过全体员工的精诚努力，协同奋进，__物业在跟随集团公司发展的同时，也将实现公司和员工价值的最大化，实现公司业绩和员工事业的可持续性发展。

3.物业管理处述职报告5则范文 篇三

用房1#、2#楼

节

能

竣

工

报

告

嘉峪关市兴业建筑工程有限责任公司

二0一一年九月 嘉峪关市德轩小区物业用房1#、2#楼

建筑节能报告

我项目部承建的嘉峪关市德轩小区物业用房1#、2#楼工程于2010年9月20日开工，2011年9月30日完工，按照国家建设工程质量验收标准以及建设工程竣工备案验收程序，在我施工单位预验收合格的基础上，在市质监部门监督指导下，经设计单位、监理单位、勘察单位、建设单位等相关方面的技术人员的检查验收，工程质量符合国家建设工程质量验收标准及图纸设计要求，下面将工程建设等方面的情况做以汇报。

一、建设项目按程序办事的基本情况：

在建设过程中我们严格遵循国家建设工程相关的法律、法规及地方政府部门相关的文件精神，坚持申报、审批制度。工程质量监督单位：嘉峪关市工程质量监督站 工程图纸设计单位：嘉峪关市建筑设计院 地质勘察单位：甘肃省西北地质勘察工程第五处 监理单位：嘉峪关市工程建设监理有限责任公司 建设单位：嘉峪关市经济适用住房发展中心 施工单位：嘉峪关市兴业建筑工程有限责任公司

二、工程概况：

嘉峪关市德轩小区物业用房1#、2#楼建筑面积1777.5平方米，其中物业用房1#楼建筑面积为881.6平方米，物业用房2#楼建筑面积为895.9平方米。地上二层，建筑高度7.8米，物业用房1#楼1-14轴线单层，层高3.9米，15-23轴线两层，一层层高3.9米，二层层高3.6米；物业用房2#楼1-9轴线两层带地下室，一层层高3.9米，二层层高3.6米，10-24轴线单层，层高3.9米。框架结构，建筑抗震设防为七度，耐火等级为二级，安全等级为二级，建筑场地类别属II类。

三、工程建设基本情况

嘉峪关市德轩小区物业用房1#、2#楼项目于2010年9月20日开工，2011年9月30日完工，设计单位、勘察单位、监理单位、建设单位工程技术管理人员，以良好的业务素质和职业道德首先认真履行合同约定的职责和义务，各负其责，在工作上相互配合、相互支持，共同促进了工程项目的顺利完工。

四、建筑节能情况：（1）、节能措施

1、外墙外贴50厚挤塑聚苯板;（密度32kg/m3）传热系数；0.42(W/M2.K)。

2、屋面保温层采用60厚挤塑聚苯板（密度32kg/m3）;传热系数：0.38(W/M2.K)。

3、外窗采用铝合金中空推拉窗;传热系数≤2.3(W/M2.K)。

4、不采暖楼梯间采用30厚水泥珍珠岩保温砂浆；传热系数0.8(W/M2.K)。

5、建筑外门为不锈钢无框玻璃门。

6、地暖采用30厚发泡砂浆。（2）、主要施工方案

1、项目部加强施工管理，严把材料质量关。认真做好进场材料的复试检验工作，不合格的产品坚决不使用，尤其对成品和半成品材料严加管理和检验，做到了必须有合格证和化验报告方可使用。

2、在施工中，认真做到严格按设计图纸、施工规范要求、操作规程和验收标准施工。

3、外墙保温工程做法：300厚加气混凝土砌块，抹1：2.5水泥砂浆；抹1mm厚粘接砂浆贴50厚挤塑板；打涨钉；粘接砂浆刮板缝；粘贴网格布；2mm厚粘接砂浆找平；2mm厚干性腻子；底漆一道，面漆两道。

4、屋面保温做法：钢筋混凝土屋面，1：6水泥珍珠岩找坡，60挤塑聚苯板保温，20厚1：3水泥砂浆找平，4mm厚SBS弹性体改性沥青防水卷材。

5、地暖做法：钢筋砼现浇板清理干净后铺30厚发泡砂浆；按设计要求铺设地暖管； C20细石砼填塞空隙。

五、质量验收

经我公司对工程的竣工资料进行核查，此工程建设及施工中的各种技术资料已整理完毕，各项技术资料内容齐全，符合国家建设程序及验收标准要求。外墙保温工程包括：合格证及检测报告5份，检验批质量验收记录4份，隐蔽验收记录4份。

屋面保温工程包括：合格证及检测报告1份，检验批质量验收记录1份，隐蔽验收记录1份；

楼面保温工程包括：合格证及检测报告4份，检验批质量验收记录2份，隐蔽验收记录1份。

铝合金窗工程包括：合格证及检测报告3份，检验批质量验收记录2份。

嘉峪关市德轩小区物业用房1#、2#楼工在施工过程中，得到了有关部门和建设单位、监理公司及有关领导和专家的指导，至此，我项目部施工的嘉峪关市德轩小区物业用房1#、2#楼全部完工，经检查该工程严格按图纸施工，工程质量符合国家建设工程质量验收标准及图纸设计要求，工程质量合格，我公司同意验收。

公司法人：

企业技术负责人：

项目经理：

技术负责人：

嘉峪关市兴业建筑工程有限责任公司

4.万科物业管理痛点及5大突围 篇四

2014-04-23 朱保全 明源地产研究院

作者朱保全系中国物业管理协会副会长，万科集团副总裁，物业管理事业部首席执行官。

我们在设想未来物业管理行业的发展之时，往往会提到将来行业可能会有多少个上市公司，有多少个产值过百亿元的企业，但我觉得我们更应该去关注一些比较现实的问题。今天我谈几个未来将会出现的对行业有很大影响的现实问题。

第一部分：万科物业管理三大痛点

1.车位紧缺的问题

今天，我们许多城市、许多小区都已经是车满为患，以万科10多年前开发的两个项目为例就可见一斑：上海春申万科城当时的规划车位配比为1：0.57，车位总数为1728个，但目前小区的车辆总数为2079辆，现车位缺口为351个。深圳四季花城当时规划的车位配比为1：0.5，车位总数为2244个，但目前的车辆总数为3350辆，现车位缺口为1106个。

这说明对于物业服务企业来说，停车管理的相关问题必须提到议事日程上来，不管是对开发商来说，还是对物业服务公司来说，都必须去高度重视。另外一个问题就是停车位的改造，希望行业协会能召集大家开一个研讨会，深入讨论如何把现有的一些场地和设施加以改造，以提供更多的停车位。

2.设施设备寿命小于房屋本体结构寿命

伴随着10多年来房地产行业的飞速发展，我们发现很多房屋的设施设备寿命一般都小于房屋本体结构的寿命，并引发出了一系列的问题。我们设想10年之后

可能会出现的情况：大量的电梯需要更换，保养不好的要出人命；大量的水管开始渗漏，有的根本找不到漏点；大量的立面开始脱落，砸到车或者是砸死人。

这些问题一共牵涉到四个责任主体，分别是业主、物业服务公司、开发商和政府，在这四个责任相关者中，实际上又分为承担着有限责任和无限责任的两类主体。譬如说，开发商肯定是承担有限责任，因为房子卖完后，项目公司可能就注销了；物业服务公司虽然也是有限责任公司，只承担有限责任，但实际上他却是与这些问题极为密切相关的主体，可他却又是这四个利益相关者中最没有能力去承担责任的主体；业主当然与房子是分不开的，要承担无限责任；政府对于这些问题当然也是最为关切的。

其实今天在物业服务公司的开支中排在最前面的成本支出是什么，大家都知道是人工成本。我觉得这种现象是很不正常的，物业管理之所以能存在，其最根本的原因是需要对物业进行维护，但实际上现在物业费支出大部分用在为业主提供公共服务上。

譬如万科物业的人工成本支出占物业费的85%（这些人主要为业主提供服务），然后10%的物业费用于能耗支出，物业费中真正用于设施设备维修维护的比例是非常低的，而且这个费用也是在没有非常专业的监管的情况下用掉的，甚至也有一些企业实际上就把这块工作忽视掉了，把这部分费用挪作他用。

大家知道万科物业率先把万科物业管理公司改为万科物业服务公司，我觉得物业管理最重要的工作还是对物业建筑物的管理，因为离开了管理这两个字，这个行业就失去了立足的根本。

3.物业被限价，应该市场化定价

不过，遗憾的是，到目前为止，我们这个行业还处在一个被限价的阶段。如果按照刚才的有限责任和无限责任来区分，你会发现对这个行业的限价所造成的后果最后要承担无限责任的其实还是业主和政府。

譬如，假设这个小区的设施设备本来是20年的使用寿命，但是当它使用10年就出现问题的时候，由于开发商和物业服务公司都是有限责任公司，可以随时撤出小区，其实需要承担责任的是业主。而业主是一个群体，当出现问题的时候，他可能会上街游行或找政府上访，那么这时候仍然需要由政府出面来解决问题。

那么，为什么设施设备使用10年就会出问题，就是过低的物业费把物业服务公司压得喘不过气来，物业服务公司就把设施设备维护的费用给压缩掉了，那么，这时候设施设备的寿命就会缩短。而当业主闹事以后，最后来为这件事情买单的其实还是政府。所以，我今天代表行业同仁呼吁政府对物业费价格尽快市场化定价，限价应该限制物业费的最低价格，而不应该限制最高价格。

4.万科在郑州的实践

万科物业将于本月进驻郑州，目前郑州的物业费价格是1.3元，但郑州的最低工资标准比武汉还高，算下来1.3元的物业费标准难以实现收支平衡，那么，郑州的物业管理行业怎么运营？在我们对郑州物业管理市场进行考察之后发现郑州本地的物业服务公司在基础物业服务品质上并不低，我们了解到这主要是背后有开发企业在给物业服务企业资金补贴。

事实上，当开发商把物业服务公司作为他的售后服务部门并为其提供资金补贴的时候，那么整个行业就进入到一个“温水煮青蛙”的状态。10年之后，当开发商售房撤出、有限责任结束之后，其实吃亏的还是物业服务公司，因为那时再跟业主提上涨物业费，其难度要远远大于一开始就让业主树立质价相符的消费观念。

现在全国的很多物业服务企业在服务品质上都在进步、上台阶，但实际上很多企业是开发商在要求和提供资金支持物业服务企业提高服务品质，而不是业主在要求和提供资金支持物业服务企业提高服务品质，实际上只有让业主来要求和支持物业服务企业提高服务品质，行业的服务品质提高才能可持续地进行下去。

第二部分：万科物业的五大突围

1.新组织结构之下如何不被开发商欺负

万科物业为了保证不被开发企业欺负，首先将地产系统与物业服务系统单独分开设置，地产系统下辖5个区域本部，物业服务系统下辖18家一线公司。在这个结构之下，地产企业和物业服务企业又是一种契约合作关系，这就保证了物业服务企业不被地产开发企业所欺负。

从4年前开始，万科地产对万科物业不再进行补贴，万科物业完全自负盈亏，但是从客户调查的情况来看，超过75%的客户选择万科的房子还是因为希望享受万科物业的服务。

所以，目前万科集团规定如果万科物业能够将客户满意度做到一定的标准，万科集团就要给万科物业一定数额的品牌发展基金，这个一般是由城市物业服务公司和对应的地产公司签订一个协议，去年万科物业拿到的品牌发展基金达到了一亿元，这就从一定程度上保证万科物业能够持续提升物业服务的品质，也分享了物业服务品质提升所带来的收益。

在前期介入的问题上，现在万科集团要求各城市地产公司在进行项目开发的时候，必须由万科物业进行前期介入。如果地产公司不按万科物业前期介入阶段提出来的要求进行项目规划，那万科物业将来可以拒绝接管这一项目，这就有效保证了万科物业不被开发企业所欺负的问题。

2.新组织结构之下的品质动力

在新的组织结构之下，万科物业面临着巨大的挑战。目前，万科物业未接管项目数量为144个、滚动开发数量为133个、封园项目数量为213个。如果把滚动开发项目拆开一半，那么封园项目就是279个，未接管项目就达到了211个，在封园项目越来越多的情况下，如何把万科物业的品质精神继续延续下去，这就需要我们找到继续保持服务品质的动力。

3.新组织结构之下的万科物业12345

在这种情况下，我们就提出了万科物业的12345战略，我们物业服务企业要做好物业专家。

大家看到，万科物业专家的最后一条是应急响应，我们原来把这项服务作为客户支持服务来提供，但从去年开始已经把他作为标准配置服务，缘由是什么？因为在2012年，台风、暴雨、高温等极端天气出现得越来越频繁，去年在广州和武汉的一些项目里都出现了高温天气情况下长达24小时的断电，在这种情况下，我们就把应急响应机制作为一种标准服务。

譬如说在黄色预警的情况下，物业服务公司该怎么做；在红色预警的情况下，物业服务公司该怎么做？现在，万科物业基本上能做到在出现极端天气的情况下，也能有效地保护客户的生命和财产安全。

万科物业最新的口号是“生活因幸福而改变”，我在这里谈谈这句话的含义，做服务行业的人往往提出的口号都是针对业主的，但是服务是通过人来提供的，如果你对员工不好，员工很难对客户好，所以我们一方面要通过我们的服务让业主的生活发生改变，另一方面，要让从事物业管理行业的人也发生改变，让他们通过从事这个行业感受到幸福。

4.新组织结构之下的万科物业价值观

最后，我们讲一讲万科物业的核心价值观，物业服务企业面临着四个利益相关者：客户、员工、合作伙伴和社会。

针对客户，我们要做到以下几个方面：保护业主的隐私与公共权益，我们拥有为客户提供更亲近服务的机会，但是我们绝对没有泄露客户隐私的权利；不断追索服务创新，用心兑现“更安全、更便捷”的承诺；将赢得业主信任视为我们的至高荣誉；鼓励社区共建，追求邻里关系、服务与被服务者关系的和谐共处。

对于员工，我们要做到以下几个方面：让员工有尊严的工作，为其提供简单的人际关系、包容的团队氛围，公平的评价机制、弹性的薪酬政策和健康的生活方式；让每个人都有权利提出合理化建议，并一定能得到反馈；公平是最好的尊重，机会是最大的信任，为每一个提供公平的机会；让员工学中做，在做中学，让员工与企业共同成长。

万科物业基层员工的流动性很大，万科物业目前有24000名员工，从我分管万科物业开始，我就想解决基层员工流动率高的问题，但我们发现难度很大。因为，业务经理认为流动率高的原因是公司的人事政策有问题，而人事经理认为这是一个社会问题。

在这种情况下，万科物业就成立了一个课题研究小组，对这一问题进行研究，我们发现很多人往往在两个月左右的时候就离职了，然而人事经理认为一个人适应这个岗位的时间差不多也是两个月，也就是说很多人在他刚刚适应这个岗位的时候就走了。

接着我们又做了一个调研，就是调查员工离职的原因，后来我们发现这跟行业的地位关系并不是很大，主要问题还在于基层的组织生活薄弱，从今年开始我们又提出了一个“好班长、好环境、好发展”的口号，希望通过基层组织生活的丰富

和完善来降低员工流动率。我们研究还发现，基层员工最关注的问题还是自己的生活和居住条件，所以万科物业今年打算投入几千万元去改善基层员工的生活条件。

刚才我们还讲到物业服务企业不能成为全能选手，于是我们要有大量的合作伙伴，对于合作伙伴，我们要重点做到以下几个方面：推行高标准、透明、机会均等的商业合作机制；建设开放的平台，欢迎合作伙伴参与幸福社区的创新建设；重视合作伙伴的质量建设，因为合作伙伴的质量就是我们的质量；做到共担风险是合作的前提，共享发展是合作的目标。

此外，我还认为物业服务公司要承担一定的社会责任，万科物业对于社会，要做到以下几项：以垃圾分类推动绿色家园建设，建立友好环境；开放社区管理，积极融入社会事务；引领行业标准，让幸福社区成为备受社会各界信赖和欢迎的示范样本；全力打造幸福文化，向全社会弘扬“安心 参与 信任 共生”的社区幸福观。

5.适当参与社区配套

万科物业从去年开始开展了第五食堂和万物仓业务。

第五食堂在深圳建有两家，在上海有两家，在东莞有一家，在厦门有一家，在北京有一家，目前正在建设的还有一家，整体从客户的反馈来说还是很受欢迎的。万物仓是一项仓储服务业，在国外叫自存仓，随着国内房价越来越高，家里杂物储存的难题越来越突出，储存杂物的成本也越来越高。这项业务我们目前还处在试点阶段，未来万科物业要建设35个万物仓。

5.物业管理经验介绍范文 篇五

我们大兴安岭天利物业有限公司服务于加格达奇金马.滨河花园小区、建林物业小区、新林区新林镇红旗物业小区。几年来我们在上级主管部门的支持下，以市场为导向，通过科学化管理，专业化服务，规范化经营，体现我们物业人的深情、热情和真情，不断拓展物业服务范围，在建设具有高度认同感和归属感的和谐小区中，以业主的需求作为我们的服务理念，实行标准化服务，亲和力沟通，全方位尽职，心贴心融合，零距离相处，使物业服务见“物”又见“人”，在为业主创建幽雅、舒适、安全、清爽的居住空间，在提高居住质量的同时，实现物业服务的根本目的——物业的保值增值，促进社区的文明建设。2009年加区建林小区被授予“省级模范小区”荣誉称号；2011年11月在全省召开的物业管理改革发展二十周年庆典大会上，公司被黑龙江省房地产协会授予“行业突出贡献奖”荣誉称号；同时新林红旗物业小区被授予“黑龙江省物业管理示范住宅小区”； 公司经理张玉喜被省房地产业协会授予物业管理改革发展20周年“物业服务企业资深经理人”荣誉称号;有一人被省房地产业协会授予物业管理改革发展20周年“行业标兵”荣誉称号。新林红旗物业小区被授予“大兴安岭地区物业管理标准化示范小区”；有4人被大兴安岭地区行署房产管理处授予2011

全区物业服务先进个人荣誉称号。

一、在常规服务中，体现出我们物业人的深情。我们服务的加格达奇建林物业小区，是上个世纪八十年代的旧楼群。2009年我们投标这个小区的时候，公共路面碎石成片，绿化区域杂草丛生，为数不多的健身设施也都失去了功能，部分楼道内的楼梯踏步破损，楼道内的公共玻璃破裂。面对这些问题，公司提出不能按照常规的物业服务去管理，一是业主对实施物业管理从思想上不认可，先收费不会达到预期的效果，因此，要改变服务理念，“先服务后收费”，让业主看到实实在在服务，从心底认可和接受物业的服务；二是业主之间相互沟通没有载体，有问题不能集中解决。所以，首先和社区联系，组织召开业主大会，选出他们的当家人——业主委员会，双方签订《物业服务合同》，使物业服务在法规的框架下有序进行；三是通过排查掌握业主的基本信息，对生活确实困难的住户，在我们的范围内送去我们物业人的深情。

“先服务后收费”的理念确定之后，我们先自行投入资金，对存在的问题逐一进行维修，从外观上改变整体形象，从行动上感召；同时我们印发宣传单，向业主宣传物业知识，从思想上启动。既“务实”又“务虚”，“虚实”结合，以“实”促“虚”。一个月后我们收到了第一笔业主亲自到物业办公室交来的物业服务费，我们哽咽了，业主激动了，无话无语，深情互望，双手紧握，相互拥抱，这是服务人与被服务人的深情相拥，这一相拥融化了我们与业主之间的隔阂，带来了我们的春天。

物业服务企业的微利性与企业经营的单一性，使服务无偿性受到限制，尤其是房地产市场的大资本运作，仅靠物业服务费进行改造是不可能实现物业的保值、增值，提高物业使用功能的。因此，我们在加区政府的支持下，在相关职能部门的帮助下，对小区进行了改造，按照城市规划、社区建设、业主需求、功能布局等方面进行全新的建设，2012年3月建林物业小区被地区行署房产处授予“大兴安岭物业管理旧小区改造示范小区”荣誉称号。

物业服务的公共服务是对物化设施的维修、养护和管理，是部分业主的间接受益，需要一定的时间才能有所体会，而和业主直接相处，切实为他们解决实际问题，让他们直接受益所带来的影响力，却是现实的感染力。加区建林3#楼都秀芝老人家境窘迫，我们不仅减免了她家的物业费，而且还组织员工为其捐钱，为她家铺了地板，做了回填，老人非常感谢我们，为我们送去了锦旗，逢人便讲物业人真是待我如亲人，看到她激动不已的样子，业主们也都深受感动。2011年6月，地区房产局举办了物业管理宣传月活动，我们以此为原型编排了文艺节目，老人亲自到场，向过往的行人进行宣传，人们在受到感染的同时，也受到了精神层面的洗礼。

2011年2月的一天，加区建林小区14#楼一位70多岁的老人突发心脏病倒在家中，小区主任张守来知道后，第一时间赶到老人家中，和员工刘国庆一起将老人送到医院，并及时和老人的家人联系，老人得救了，家人放心了，他们又享受到了天伦之乐，人间真情。为表达对我们的感激之情，在我们与社区开展的文化活动中，他的家人为我们演唱了歌曲《人间真情》。

物业人，深情的心，深情赢得民相依。业主的事就是我们的事，百姓的事情大如天。正是有了这种朴素的思想意识，我们的物业服务才得以扎根于民众之中，有了沃土之源。

二、在强化服务意识中，体现出我们物业人的热情。物业服务不同于一般服务，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务。它提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，所以，我们的服务具有相对的不确定性，这就需要我们物业人不仅要有良好的专业素质，更需要我们物业人有热情服务的品德素养，才能使我们的服务融入业主的心里，融进他们的生活中。今年除夕的晚上，家家都在举杯团圆喜庆龙年到来的时候，突然，李连生师傅的手机响了，业主焦急的说，“我家厨房的地漏堵了，满地都是水，因为在父母家过年，回来取东西才发现的，所以，想请李师傅帮忙疏通一下”。李师傅放下碗筷，急匆匆赶到业主家，看到满地的污水来不及换鞋，就直奔地漏处开始疏通，由于

堵塞严重，李师傅只好从楼下的水管检查孔反向往上疏通，经过2个多小时管道才彻底疏通。业主看到满头是汗、衣服溅水、鞋里浸水、双手被污的李师傅，一行热泪流淌面颊，“师傅，在这吃饭吧，我给你煮饺子”。“不了，你父母还等着你过年，快回去吧”。没有豪言壮语，没有物质奢求，只有一颗热情的心和娴熟的专业技术，在人们举家团圆的时候，诠释了我们物业人的拳拳爱心。

新林红旗物业小区是新林区政府首次在新林镇，通过招投标的方式，引进我们物业公司实施物业管理的，业主的认知程度是可想而知的。首先，我们通过发放宣传单、制作标语、宣传图版、设立咨询台、深入居民家中等多种形式，开展宣传活动，热心的为大家宣传，提高大家对开展物业服务、创建优美舒适清爽居住空间的认识。为进一步深化宣传，使物业管理服务意识，真正成为百姓日常生活不可或缺的组成部分。4月29日新林区人民政府、新林镇人民政府与红旗物业小区管理处在社区广场举办了“创建标准化物业小区宣传活动”，新林区的有关领导、新林镇的主要领导及相关职能部门的相关人员都参加了宣传活动，旨在提高居民对开展物业管理服务的认识，从思想上优化物业服务的理念。第二、以南山公园为载体，通过开展社区业余文化活动，丰富居民的文化生活陶冶情操。我们为秧歌队购置了服装乐器，每天按时播放乐曲与其互动增进沟通和了解，因此，他们非常感

谢我们，送来了感谢信锦旗，表达了感激之情。第三、建立健全各项规章制度，以制度建设完善服务，特别是对用户的回访制度，坚持实行回访时间不超过三天；建立服务热线，用户如有需求可以直接拨打服务热线，我们将在第一时间给用户以满意的答复；发放征求意见表，接受业主的监督，掌握业主动态，提高服务质量；设置LED屏幕，将新近发生的事情，以温馨提示、友情问候的形式，送去温暖。

物业人，热情的心，热情换来业主亲。正是以我们物业人这种热情的服务和无私的奉献，才使物业服务在我们大岭深处、民众心里扎下了根，并将开出郁美的百合。

三、在突发事件中，体现出我们物业人的真情。在物业服务中，常规性的物业服务是检验我们物业人管理科学化、专业技术化的载体，那么，突发事件的出现则是考验我们物业人大爱无疆、厚德无限的优秀品质。2011年5月的一天，在新林区新林镇镇南山公园内的游人们，像往常一样尽情的玩游，突然有人高喊：“有人跳河了”，这时正在此处巡视的小区物管主任张政民立即跳进河里，奋力将女子托起，欲求轻生的女子用力挣脱，来来回回、上上下下十几分钟，才将其拽上河边。5月的河水还带着春天的寒意，湿透的衣服裹在身上，着实让人感到不适，他全然不顾这些，疲惫的他和大家一起将女子送到医院。由于施救及时女子安恙，老父亲送来了锦旗，包含深情的热泪，挥洒着对物业人 的敬意。

物业管理中的高空坠楼事件，做为应急管理预案中的重点，物管处时时温馨提示业主，但是还有惨剧发生。今年5月23日上午10时，红旗小区8号楼5层的一位业主，擦玻璃不慎坠楼伤势严重，张政民把自己的羽绒服拿来帮他穿上，溅得一身是血，并把他送到了医院。事后亡者的家人充满感激的塞给张政民500元钱，“买件羽绒服吧，一点心意”。张政民拒绝了，“这是我应该做的，谁遇见都会这样做”。朴实中透着平凡，平凡中带着真诚。这就是物业人的情怀，把简单的事情做好，把平凡的事情做真，在无私的奉献中折射出物业人的高尚情操。

今年 5月14日，红旗物业小区保安员尹殿斌和周学江在小区内巡护时，遇到120救护车接到急救电话，由于联系方式不清，到了小区以后找不到需要救助的人，两位保安员凭借日常掌握的业主信息，判断需要救助的人很有可能就是4#楼2单元5楼的一位业主，他们迅速赶到业主家，看到病人已经深度呼吸，立即把他背起，和医护人员一起送往医院救治。

今年6月的一天，忙绿一上午的人们正在紧张的做着午饭，突然，一声巨响引起人们的恐慌，是加区建林小区一位业主家燃气罐爆炸导致的，正在值班的工作人员立即起身，第一时间赶到出事的业主家，迅速拨打急救电话，通知相关

职能部门，安排人员疏散，保护现场，拍照留取物证，为日后的责任鉴定提供法律依据。根据签定结论，我们又组织责任主体与被侵权人协商损害赔偿事宜，在我们协调下双方达成协议。由于我们在这起突发事件处理中，表现出的专业水准和真情相帮，为正确界定责任奠定了真实基础，双方包括职能部门都非常满意，所以，在善后维修中业主坚决要求让我们物业维修，这不仅仅是信任带来的结果，更是真情付出的使然。

其实，在我们付出真情的时候，我们得到的并非都是信任、感激，还有寞然、冷酷。今年7月的一天，加区金马.滨河花园物业小区，蹒跚的来了一位老人，语言不清看相貌应该是八十多岁了，一个多小时的询问，稍微有了一点线索，我们用电话联系相关的派出所，经查是加车站职工家属，当我们用车把老人送到东湖她家时，这位退养在家已经十多年的儿子一脸的无奈，冷酷的表情让在场的人心寒，车站领导严肃的批评他，他却说：“都九十二岁了，谁能看住”。我们在为他感到悲哀心痛的同时，我们也在想，亲情的泯灭究竟是物质的缺失还是精神的缺憾，但不管怎样，我们为做了这件一生都难以忘怀的事而感到幸福，因为，我们是大岭深处的物业人。

6.物业管理处述职报告5则范文 篇六

（一）、环卫设备完备

1、优美整洁的小区环境（图片）……………………………………1

2、清洁卫生设施一览表 ………………………………………………2

3、清洁卫生工具一览表 ………………………………………………3

4、环保垃圾桶（图片）………………………………………………4

5、卡通型果皮箱（图片）……………………………………………5

6、垃圾清运车（图片）………………………………………………6

7、垃圾清运合同 ………………………………………………………7

（二）、清洁卫生实行责任制

1、清洁卫生管理制度 …………………………………………………8

2、清洁卫生工作目标责任书 …………………………………………10

3、保洁合同书 …………………………………………………………11

4、XXX服务中心保洁人员花名册 …………………………………16

5、保洁公司名单及排班表 ……………………………………………17

6、员工岗位安排 ………………………………………………………18

7、清洁员岗位职责 ……………………………………………………19

8、清洁检查标准及扣分 ………………………………………………20

9、清洁卫生作业规程 …………………………………………………22

10、清洁卫生巡查制度 …………………………………………………26

11、清洁卫生日巡查表 …………………………………………………27

12、特殊环境清洁管理规程 ……………………………………………28

（三）、垃圾日产日清定期消杀

1、垃圾收集与处理管理制度 …………………………………………30

2、垃圾收集与处理规程 ………………………………………………31

3、卫生消杀管理制度 …………………………………………………32

4、消杀工作计划 ………………………………………………………33

5、消杀工作检验标准和方法 …………………………………………34

6、消杀服务过程记录及质量检验表 …………………………………35

7、非典消毒剂喷洒记录表 ……………………………………………36

8、垃圾清运服务质量记录 ……………………………………………37

9、垃圾中转站、垃圾箱消杀记录 ……………………………………38

10、保洁检查处罚通知书 ………………………………………………39

（四）、公用部位无蚊害（现场检查）

（五）、道路场地无杂物（现场检查）

（六）、共用部位整洁、无乱堆乱占（现场检查）

（七）、商业网点管理有序

1、商业网点管理规定 …………………………………………………40

2、商业网点照片（图片）……………………………………………41

3、广告招牌管理规定 …………………………………………………42

（八）、无违反规定饲养宠物

1、饲养家畜、家禽宠物的管理规定 …………………………………43

2、XXX小区宠物饲养登记表 ………………………………………44

（九）、排烟噪音符合环保标准

1、小区生活噪声管理制度 ……………………………………………45

7.传递物业管理正能量范文 篇七

陈 莉

“我是小保安我也有我大梦想/虽然我头衔不大也要挺胸膛/我是小保安我的使命很简单/为了一方平安我会天天都勇敢……”看到一身制服的小保安张争在中央电视台演播厅里充满激情地演绎一个普通保安的生活与梦想，我的心被深深触动。

物业管理，是一个年轻的行业，年轻得空怀一腔热情却总被现实无情地打击，年轻得面对人们的质疑和问责时会不知如何面对，年轻得有时甚至看不清自己的未来到底在哪里。于是，我们经常会听到物业人的抱怨与牢骚：有人说，做物业的就象风箱里的老鼠，两头受气；也有人用“起得比鸡早、睡得比狗晚、吃得比猪差、干得比牛多”这样的打油诗来发泄心里的委屈……又于是，招聘难成为物业企业面临的共同难题，每天都有年轻的物业人奔着一时的高工资而离开这个行业。

而我要说的是，因为有了物业管理而让业主的房产保值增值，因为完善的秩序维护服务而挽回业主的财产损失，一个普通的保洁员、保安员通过自己的努力成长为管理骨干、企业老总……这样的事例在我们身边同样比比皆是，为什么我们的心总是被那些负面的情绪所占据，为什么我们每个物业人不能从心底肯定自己所从事的事业，为什么我们不能从自身做起，去散发、去传播物业管理的正能量？

还记得多年前，看到中国物业管理协会联合深圳物业管理进修学院等多家单位共同制作的物业管理情景式教学电视剧《物业管理是怎样炼成的》时心里的那分欣喜，就好象正在蹒跚学步的孩子突然握到了一只温暖宽厚的引路的大手； 更记得2013年春晚中，那个即使“摊上大事儿”也一样挺着胸脯不卑不亢的大厦保安员，那一句“我骄傲”成为了物业人面对刁难时挺直的背脊；

2011年，时任广东省委书记汪洋提出了“建设幸福广东”的号召，随后，广州市大力开展起了“幸福物业小区”评选活动，中国物业管理协会随之将“幸福社区〃物业服务质量提升年” 确定为2013年度行业活动的主题，并在全国物业管理行业内风风火火地开展起2013年“幸福社区、幸福家——中国物业管理行业摄影比赛”活动；

乌鲁木齐市物业管理协会在2013年，也一面积极配合和推动新的物业服务收费体系健全完善，一面相继开展了“3.15物业管理法规政策宣传”、去儿童福利院送温暖送爱心、组织行业专家“送法规政策到小区”等活动；

凡此种种，无一不是着力于推动物业管理行业的向前发展，无一不是在倾力打造物业管理行业良好的社会形象，这，就是对物业管理正能量的发挥与传递。

8.物业管理有限公司（范文模版） 篇八

部岗位职责、管理制度、考核细则

工程管理部是实施南昌华南城园区内设备、设施正常运行的职能部门。工程管理部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为南昌华南城业主（用户）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映第一亚太物业服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。

第一章工程管部各岗位职责

一、工程管理部岗位职责

1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的《机电设备管理工作手册》，执行公司的有关规章制度，确保房屋、设施、设备处于安全、良好的运行状态。

2、负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养。

3、制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实施。

4、熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面的设备、设施安装及运行情况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新改造工作

5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢 复正常运行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。

6、负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。

7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。

8、参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。

9、配合相关部门做好新接物业的接管验收。

10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐；

11、负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作。

12、协助工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。

13、完成公司安排的其他各项任务。

14、及时反馈发现存在的问题

二、工程管理部经理岗位职责

1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。

2、负责组织开展园区工程设备的维修、养护、运行、管理。

3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。

4、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。

5、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门各岗位 进行考核。

6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外包工程的质 量验收。

7、负责审核用户的室内装修。

第二章、管理处工程部各岗位职责

一、工程部岗位职责

1、负责所辖物业供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系 统、空调系统、房屋维护的运行管理，维护保养和故障检修。

2、负责所辖物业公共设施、设备的维修保养。

3、负责业主（用户）二次装修的审批、监管。

4、负责对业主（用户）室内设施、设备提供有偿维修服务。

5、负责所辖物业外判工程的监管工作。

6、负责突发事件的处理工作。

7、负责公共设备、设施安全管理工作。

二、工程主管岗位职责

1、在管理处主任的领导下,全面负责工程部工作的开展。

2、负责制定各类机电设备及房屋设施的日常维修、保养计划；

3、将所辖物业设备运行及各项保养、清洁、维修情况及时向管理处主任汇报；

4、制定本部门的各项规章制度、操作规程；

5、定期召开工程部工作会议及安全会议,以及时了解、发现、处理工作中遇到的问题；

6、定期检查本部门员工的工作情况，加强员工安全意识,提高技术水平；

7、定期组织本部员工参加业务技能培训；

8、定期对所辖物业各设施设备进行保修、保养及年检工作,保证各机电设备正常运行；

9、对本部门员工实行奖罚制度,保证各项规章制度及措施的落实；

10、所辖物业内各机电设备运行发生事故,须立即向管理处主任汇报,分析检查原因,并制定处 理方案；

11、负责接待政府相关部门组织的工作检查；

12、完成管理处主任交办的其它工作。

13、做好设备周检、月检、年检工作；

14、做好设备一保、二保、三保的保养工作。

三、水电维修工岗位职责及工作细则

（一）水电维修工岗位职责

1、在工程主管的指导下,对所辖物业的供电、供水、消防安防系统、各类管网运作等各项设施设备进行维修、保养；

2、执行公司制定的《机电设备管理工作手册》和有关技术规程、规 定,熟练掌握设施、设备 的结构、性能、特点操作方法和维修保养 方法及应急处理措施；

3、着装整齐，配戴公司服务标志，上门服务热情，使用文明礼貌用 语，公用设施维修要有详细记录，实施收费服务时先告知并做好解释 工作，维修完毕请用户签名；

4、按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作,并每天认真做好有关记录；

5、定期清洁所管设备和设备房,确保设施、设备和机房的整洁；

6、负责水池、水塔、水箱的清洗消毒，保证供水质量。杜绝因各种 原因引起的自来水流失现象力行节约。

7、严格遵守安全操作规程,防止发生安全事故；

8、发生突发情况时,应迅速赶往现场,及时采取应急措施,保证设施、设备的正常运作；

9、定期对设施设备进行全面巡视、检查, 外出巡查或维修，必须随 身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系，发现问题及时处理；

10、负责各管理处和本部门计量器具的检查工作；

11、定时巡视设备房和设备的运行情况,认真做好巡查记录和值班记 录；

12、配合所在管理处的工作,建立良好的合作关系,记录维修投诉情 况,并及时处理；

13、保持值班室、高低压配电房和水泵房等设备房的清洁以及物品的 有序摆放；

14、负责设备房的安全管理工作,禁止非工作人员进入,禁止违反设备 房管理规定的行为；

15、遇到突然停电停水、火警等突发性事故时,应从容镇定,按规程 操作,及时排除故障,或采取 应急措施,迅速通知相关人员处理；

16、加强防范意识,做好配电房、水泵房的防水、防火、防小动物的 安全管理工作；

17、协同供电局抄表员确认用电总量,并进行月度用电分析对比,及时 发现问题,杜绝浪费；

18、完成工程部主管交办的各项临时任务。

（二）水电维修工工作细则

1、每天二次巡查水泵房，并负责室内设备的维修；泵体、地面每 周清洁一次；控制室柜内每月一次清洁除尘。

2、每天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。

3、每天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清洁地面、设备表面。

5、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。

6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。

7、负责所辖物业公共设施的维修整改。

8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。

9、每周一次巡查公共区域空调器，并负责维修。

10、为客户室内设备提供有偿服务。

四、强电班岗位职责及工作细则

（一）强电班岗位职责

1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修和保养。

2、负责非办公时间所辖物业所有设备的应急维修。

3、负责所辖物业公共照明、室外照明灯具的启、停。

（二）强电班工作细则

1、每班每小时一次巡查高压室；

2、每班每小时一次巡查低压室；

3、每班每小时一次巡查发电机房；

4、每班每小时一次巡查变压室；

5、每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室；

6、每班一次巡查电梯机房；

7、每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备大的保养。

8、每班一次巡查冷却塔；

9、每班按时间表启停室外、公共区域照明、电梯及空调；

10、负责非办公时间的紧急维修；

11、负责供配电中心、冷冻机房、控制室各类设备的保养及所属设备的检修；

12、保持供配电中心、冷冻机房及控制室环境清洁，每天打扫一次；各配电箱、电柜表面每天清洁一次；

13、每班一次防火安全检查；

14、每月一次发电机试运行。

五、弱电班岗位职责及工作细则

（一）弱电班岗位职责

1、负责所辖物业内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、维修、保养。

2、负责所辖物业电话、闭路电视、宽带网等专线的开通与维修。

3、负责室外弱电设备的维修。

（二）弱电班工作细则

1、负责所辖物业客户直线电话、专线的开通及维修；

2、每班巡查消防监控中心设备一次；

3、负责所辖物业公共区域工作电压36V以下设备的维修和保养；

4、负责为业主(用户)室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务；

5、每班一次防火安全检查；

6、每周一次按责任范围巡查责任设备

7、每天清洁一次工作区域内环境卫生。

六、水电抄表员岗位职责

1、熟知水电行业管理法律法规和安全操作技术规程，遵守公司管理 规章制度，牢记“服务”宗旨，树立“节约”意识。

2、着装整齐，配戴公司服务标志，上门服务热情，自带鞋套，并使 用文明礼貌用语。

3、每月的 日统一计抄水电表，抄表完毕当即向业主（住户）报告 用水量，取得业主（住户）认可，需要向业主或住户解释时，做好耐 心细致的解释工作。核算后的水电量、水电费报各部门负责人签字，送财务部核算。

4、抄表过程中，认真观察发现计量装置出现的问题及时上报，负责 对业主经营户等反映的其他问题及偷电偷水现象向公司或部门负责 人报告

5、配合支持水电维修员的工作并完成领导交办的其他工作。9.完成上级交办的其它工作

七、值班电工岗位职责

1.严格遵守公司各项规章制度。

2.努力学习技术，熟练掌握所辖物业供电供水方式，线路管道走 向和设备的原理，技术性能及实操作。

3.做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。4.坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准 确抄录各项数据并填好设备运行记录表。5.对来人来电报修应及时进行登记，并处理。

6.发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排 除故障。

7.事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除 故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。8.按规定时间做好机房与走道清洁工作。

第三章、工程部各项管理制度

一、工程部工具、物品管理制度

（一）、共用工具、物品的管理规定：

1、工程部共用工具、物品的申购统一由工程部主管负责办理，工程师签署核准意见后，由管理处主任审批，经总经理签名后交由采购人员购买。

2、工程部共用工具、物品的领用统一由工程部主管负责办理，经工程部主管核准签名后，由管理处主任审批签名，交仓库管理员办理领用手续。（仓库管理员应同时在仓库和工程部的《维修班长负责保管的共用工具、物品清单》上填写并签名）

3、领用后的共用工具、物品由工程主管负责统一管理，工程主管将共用工具、物品交接给工程部值班人员负责保管，工程主管监督所有保管和使用共用工具、物品的人员是否按规定办理手续、领用和爱护好共用工具、物品。工程主管有权力和责任对每天的工具、物品的保管、记录、借用、归还等情况进行监督和检查，必须每两月以书面形式向管理处主任汇报共用工具和物品使用性能状况。工程部主管将随时进行抽查，并提出相应的工作要求和改善措施。

4、共用工具、物品的保管责任人为维修工程主管，除查明另有责任人外；如工程主管发生工作变动，必须办理好移交清点手续。

5、工程部值班人员必须认真填写《工程部值班人员交接班记录表》，认真检查清点好交接保管的所有共用工具和物品，对发现损坏和丢失的，必须在第一时间向工程主管报告，并同时在表中“备注”栏内注明，此类情况交班人如确认必须在其后签名，否则将视为未完成交接手续。交接双方必须同时在表上签名，方可确认交接完成；任何一方均不得有意拖延交接完成时间。

6、工程部值班人员负责在当班时保管共用工具和物品，所有人员需要使用必须向其办理相关领用（对工程部内部人员）或借用（对非工程部人员）手续。领用手续为：由值班人员填写《工程部共用工具登记本》，借用人签名并注明借用日期和时间，值班人员签名并交给需领用的工具或物品，归还时在相应的位置办理归还记录。借用手续为：由值班人员提供《借条》，让借用人签名，如属于外单位借用的，必须请工程主管在“经办人”栏内签名；注意必须注明“归还时间”。

7、对借用共用工具、物品逾期未还的，工程主管必须负责通过相关途径进行追还；同时设立表单登记此类信誉不佳（包括借用后不能妥善保管的）的借用人，并作为交接班的附件通知值班人员尽量不要借给这些人，以确保共用工具、物品的正常使用。

8、共用工具、物品在归还时，值班人员必须认真检查工具和物品是否完好无损，在确认后方可收回，否则由收回人员负责损坏的赔偿或追偿。对发现损坏的，必须要求归还人（对工程部人员使用造成的，必须“备注”栏注明并由使用人签名）当场确认。（对非工程部人员使用的，提供《工具、物品损坏或丢失确认书》，要求归还人在单上填写签名确认后，收回工具和物品，还给《借条》）

9、对共用工具、物品发生损坏或丢失的，由当值的值班人员填写《工具、物品损坏或丢失报告单》，交由工程主管负责追查后，并向管理处主任报告。对因人为原因造成的，由工程部主管决定对相关的责任人进行处罚或赔偿。

10、任何人员均无权在未办理好相关手续后，私自将工具或物品借出。

11、对不执行以上规定的，可依据违反公司管理规定开具罚单。

（二）、个人工具、物品的管理规定：

1、工程部人员在新上岗工作前，由工程部主管负责带其领取工作需要的个人工具、物品。办理相关的领用手续。

2、在工作期间，因工作需要增加或减少个人工具、物品的，必须由工程部主管办理申请购买。

3、如人员工作变动，必须办理好个人工具、物品的移交、检查、清点工作；对未办理好移交清点手续就离开工作岗位的，工程部主管必须开出《工作联系单》通知人事行政部及财务部，冻结其未发工资和其他未领款项。

4、个人工具、物品的保管、使用责任人为个人工具、物品的领用人；对因人为原因造成损坏的，必须上报工程主管，由工程主管决定按损坏情况进行折价赔偿；对不能找到损坏或丢失责任人的，个人工具、物品的领用人即为赔偿人。

5、工程部主管有权力和责任，每天对工程部的个人工具、物品保管、使用人进行上班和下班两次的个人工具、物品情况的例行检查。所有人员必须配合，并必须确保检查时，所有保管和使用的工具、物品完好；否则必须说明工具、物品去向，并由工程部主管确定赔偿和领用新的个人工具、物品。

6、每一个工程部人员应妥善保管和使用好个人工具、物品，对未到使用期限的工具、物品损坏，必须立即填单报告；对属于质量问题的，由采购人员负责进行追偿、更换；对非质量问题的，必须按规定进行赔偿；对故意隐瞒情况的，将追究相关责任人的责任；对需要报废的，按公司规定的报废制度执行。

7、一般情况下，个人工具、物品是不外借的。如因工作需要或情况特殊必须借用的，请按《共用工具、物品的管理规定》中的对非工程部人员的借用手续办理，必须办理《借条》（在此注意：此要求不分是否是工程部人员）；个人工具、物品保管人必须妥善保管好《借条》，并负责在归还时间到期时及时收回个人工具、物品。

8、个人工具、物品在发生外借后的归还时，个人工具、物品保管人必须认真检查工具和物品是否完好无损，在确认后方可收回，否则自行负责承担责任。对发现损坏的，必须要求归还人在《工具、物品损坏或丢失确认书》上填写签名确认后，收回工具和物品，还给《借条》。

9、任何人员均不能在未办理好相关手续后，私自将工具或物品借出；因此出现的任何损失，负有不可推卸的第一赔偿责任。

10、对不执行以上规定的，可依据违反公司管理规定开具罚单。

二、工程部值班管理制度

1、工程管理部经理负责安排值班人员，实行24小时值班；

2、工程部员工必须配备必要的通讯工具，任何时候必须保证通讯工 具的畅通。

3、值班人员应坚守岗位，做好设备故障情况的登记和各管理处的报修情况登记，以及本部门维修人员的跟踪记录。

4、根据相关记录，分清轻重缓急，合理安排人员、机具、材料、车辆，并组织实施。

5、未能得到及时处理的报修项目，应及时反馈信息给主管、工程部经理，以便依照相关批示安排人员抢修。

6、遇突发性事故应及时值班人员向经理和主管汇报，以便及时组织抢修，维修人员接到指令后，应以最快的速度赶赴现场处理事故，使损失减至最小。

二、配电房管理制度

1.配电房是供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时 运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。2.值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注 意事项。

3.值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。

4.配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作 监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。

5.因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停 电事故，应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。

6.保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正 常启用。7.严禁在配电房内私拉乱接，意改变供电运行方随式。8.配电房内严禁堆放其它杂物。

三、发电机房管理制度

1.发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导 的批准，非工作人员严禁入内。

2.配电房值班员必须熟悉发电机组的基本性能的和操作方法，发电机运行时，应做经常性的巡视检查。

3．平时应经常检查发电机组长的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时的用油量。

4.发电机每星期空载一运行一次，运行时间不长于15分钟，平时应将发电机置于自动启动状态。

5.发电机一旦启动运行，值班员应立即前往机房检查，启动送风机，并检查发电机各仪表指示是否正常。

6.严格执行发电机定期保养制度，做好发电机组运行记录和保养记录。

7.定期清扫发电机房,保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。

8.增强防火和消防管理意识,确保发电机房消防设施完好齐备.9.柴油发电机定期保养规定 10.发电机运行记录.11.发电机季度保养记录.四、二次供水管理制度

（一）目的：保证南昌华南城园区二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。

（二）适用范围：适用于各管理处二次供水的管理。

（三）职责

1、管理处负责制订水池（箱）清洗及消毒计划，并监督实施。

2、管理处给排水管理员负责水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水样抽取和送检工作由水处理公司负责进行，工程部负责监管。

3、管理处管理员负责出停水告示，并通知业主。

（四）工作规程

1、二次供水管理的要求

⑴ 二次供水由指定的给排水管理员负责管理。

⑵ 给排水管理员负责水池（箱）的管理工作，要求每个水池（箱）结构完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证。

⑶

新建、扩建和改建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫站认可。

⑷ 水池（箱）清洗及消毒计划实施前24小时出停水告示，通知大厦用户。

⑸ 放水为确保用户的正常供水，放水工作必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时进行，并记录开始放水时间和结束放水时间。

2、二次供水清洗、消毒 ⑴ 工具、用具的准备：工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、安全照明灯具、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等。⑵ 安全须知

①电源：水池内作业电源要用隔离变压器变为36V以下安全电压作为工作照明，最好用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开头。②缺氧；有些水池长期封闭，空气流通差，可在水箱口处连接鼓风机吹风，约3小时通风时间，然后选用如下试验：把燃着的蜡烛放入水池，如不熄灭说明水池内不缺氧。否则须继续通风直到没问题为止。③注意事项：在清洗水箱的过程中，消毒人员须带护眼镜、口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要马上离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。

④除杂物和清池时，先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池（箱）的顶部——四周墙壁——水池（箱）底顺序，依次反复刷洗。刷洗完毕用水整体冲洗一遍，排出污水。

⑤消毒 ：

A、用1100的灭菌净（一般为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。

B、水池（内）注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，冲洗出消毒药水。

⑥注水：在清洗工作彻底完成后，开闸向水池（箱）注水，达到标定的水位高度，并加盖加锁。⑦取样送检 ： A、水样抽取及送检工作由水处理公司完成。

B、水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱抽样二支。

C、盛放水样的容器为经消毒处理的取样瓶，盛容量为500毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。

D、在取水样的的当天应工程部安排将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回《卫生检测结果报告单》

E、如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。⑶记录和报告

A、管理处给排水管理员负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。

B、卫生防疫站的《卫生检测结果报告单》由管理处资料室存档。

五、临时用水、用电管理制度

1、前来联系临时用水、用电者，必须是合格的水工、电工，向管理处提交书面用水、用电申请，写明用水、用电量的多少，时间长短，预付用水、用电押金。

2、临时用水、用电，不得影响业主的正常用水、用电。

3、临时用水、用电必须安装由主管部门检验合格的水表、电表。若私自启动改变水表、电表封印或运行回程，影响准确计量的，参照供水、供电部门的有关规定给予处理。

4、临时用水管道，不应给车辆或行人带来不便。临时用电最长使用期七天，需要继续使用的，必须提前一天，续办延长使用手续，报管理处审核、批准，但延长时间最长不得超过一个月，否则必须拆除。

5、临时用电线路如发生危险，并证实是由装置不良引起，由承装部门负责。

6、未经申请批准的临时用水、用电管道或线路，管理处有权令其停止使用，限期拆除。逾期不拆的，管理处强制拆除。

7、装置临时用电线路的技术要求：

⑴装置临时用电线，需用绝缘线，采用悬空架设或沿墙敷设，架线时户内离地面不低于2.5 米，户外不低于3.5米，架设时需设专用电杆和专用瓷瓶固定，禁止在树上或脚手架上挂线。

⑵全部临时线装置必须有一总开关控制，每一分路需装熔断器。⑶所有电气设备，金属外壳必须良好接地或接零。⑷分路线不得在灯头内并头，须用丁字接法并用胶布包好。⑸临时线必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。如用胶皮线橡套电缆，则应在过路处 设硬质的套管保护。管口要装护圈，以防割破电缆。

⑹安装完毕的临时线，使用单位不得擅自改动。

⑺临地线与设备、水管、热水管、门窗架距离应在0.3米以外，与道路交叉处不低于6米。

⑻移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。

⑼电焊作业必须由合格焊工进行，作业前检查周围是否有可燃物，配备灭火器材。作业完成 仔细检查是否遗留火种，确定无热源后方可离开现场。

六、工程部员工考勤制度

1、工程部实行24小时两班轮流制，确保南昌华南城园区各项设施、设备正常运行。

2、每周6天工作制，实行轮休制度。

3、遵守公司上下班打卡制度。

4、接班人如因故迟到，当班人员应坚守岗位，待接班人员到岗后方可办理交班手续。如上一班的值班情况未交待清楚，记录不规范，可拒绝接班。

5、在当班期间未处理完的工作任务，应继续完成或移交（协助）下一班人员。

6、值班人员严禁带闲杂人员进入工作区域，并对运作程序和各项资料进行保密。一经发现违规，将视情节轻重进行处理。

第四章、工程部考核细则

1、服从工作安排，按时、保质、保量地完成工作任务。

①不服从安排一次扣2分； ②未按时完成任务扣1分； ③完成任务质量不好一次扣2分； ④未按作业程序工作一次扣1分。

2、尊重领导、团结同事，杜绝一切不利于集体的行为及言论出现。①不尊重领导者一次扣3分； ②同事间吵架者双方一次扣2分； ③有不利于公司的行为者一次扣2分； ④有不利于公司言论者一次扣2分。

3、按公司的要求着装，保证良好仪表、仪容，体现第一亚太物业的 精神风貌。

①未按要求着装者一次扣1分； ②留胡须、长发、带耳环者一次扣1分； ③化浓妆、留长指甲者一次扣1分； ④工服不干净、整洁者一次扣1分； ⑤工作时有不雅行为举止者一次扣1分。

4、规范运用公司规定的“三种”语言，即形体语言、情绪语言和表达 语言。

①服务时行为不规范者一次扣1分； ②服务表情冷淡者一次扣1分； ③语言生硬、不礼貌者一次扣1分； ④对顾客不尊重者一次扣2分； ⑤未按规定程序服务者一次扣1分。

5、积极参加公司各种培训，努力加强服务意识培养，自觉钻研业务知识不断提高服务质量。树立“业主至上、服务第一”的工作理念。①不认真接受培训者一次扣1分； ②未参加培训者一次扣2分； ③受到顾客公证投拆者一次扣3分； ④与顾客发生口角者一次扣5分；

⑤就职期间取得学历证书或技术证书者一次加5分。

6、爱护公司荣誉，树立整体观念。①未制止有损公司行为者一次扣1分； ②给他人工作造成障碍者一次扣1分； ③影响公司整体工作步骤者一次扣2分。

7、认真学习国家法规条例，严格遵守公司的各种规章制度、争当爱 岗敬业的优秀职员。

①不认真学习法规而有工作偏差者一次扣1分； ②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； ③违反制度、违反法规者一次扣3分； ④岗位职责者不明确一次扣2分。

8、坚守工作岗位，遵守劳动纪律，保持严肃有序的工作氛围。发扬 艰苦奋斗的工作精神，培养厉行节约的良好习惯。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； ②擅自离开岗位者一次扣1分； ③工作场合不严肃者一次扣1分； ④作风涣散、拈轻怕重者一次扣1分； ⑤浪费财物、无节约意识者一次扣1分。

9、积极交流工作经验，主动沟通工作疑难问题，及时汇报工作状况。①由于缺少沟通而拖拉工作者一次扣2分； ②未及时汇报工作疑难者一次扣1分； ③未及时沟通而造成不良后果者扣3分。

10、加强安全防范意识，及时排除一切不安全隐患，确保服务区域的 人员及财物的安全。

①未及时排除隐患者一次扣2分； ②未排除隐患而产生不良后果者扣4分； ③能及时排除隐患避免造成损失者一次加4分； ④勇于和不法分子斗争者一次加4分； ⑤勇于补救险情者一次加4分。

11、献计献策。

建议被公司采纳者一次加3分。

12、配合部门经理做好日常管理工作 未配合部门经理做好日常管理工作扣3分。

13、检查工程部卫生、所辖区域物品，及值班工具，是否齐备。①未检查扣2分； ②检查有遗漏扣1分。

14、检查出勤、记录在考勤表上。①未按时记录扣3分； ②工作遗漏扣3分。

15、对日常维修工作派工、记录、协调安排各种工作。①未及时派工扣3分； ②各种协调好扣3分。

16、负责员工的日常考核(工作量工作时间)。①未及时考核扣4分； ②考核有遗漏扣2分。

17、按保养计划安排员工对设备进行保养 ①未安排工作扣3分； ②工作遗漏扣2分。

18、监督、检查员工执行保养计划情况 ①未检查监督扣3分； ②未及时发现问题扣3分。

19、协助处理客户服务中心下达的维修单 ①响应速度慢，延误或不及时的维修扣3分； ②工作质量差、效率低扣2分。

20、及时了解设备运行状况制定维修计划，掌握工作进度 ①未按时制定计划扣3分； ②对工作进度未进行了解扣3分。

21、完成上级临时指派工作 ①未完成指派工作扣3分； ②完成不及时扣3分。

22、每月月底安排下月排班表 ①未按时完成扣3分； ②排班不合理扣3分。23记录每天，当班维修记录 ①没有记录扣3分； ②遗漏记录扣3分。

24、维修材料备仓情况发现材料不足，及时申请补充。①未及时了解、导致不足扣3分； ②数量不合理扣3分。

9.物业管理处述职报告5则范文 篇九

摘要：全国人大通过的《物权法》强调物业管理的职能是业主大会。建设部要求把物业管理企业改为物业服务企业，旨在削落物业公司的管理职能，增强物业公司的服务意识，强化业主大会的自治管理。本文对物业企业定位、理顺关系、服务责任和强化服务等问题作了阐述。

关键词：物业企业 服务定位 责任 关系

“物业管理企业”修改为“物业服务企业”后，物业管理合同也改成了物业服务合同。物业企业明确了服务职能，业主明确了权利义务。业主有权享受物业提供的服务，有权督促物业按合同约定搞好服务，同时，业主有义务向物业企业缴纳物业费。

一、变“管理”为“服务”，理顺了业主和物业的关系

(一)改变经常出现对立的关系

物业企业以管理者的身份管理物业，曾闹出许多矛盾和纠纷。辖区内管道漏水、屋顶漏雨，墙壁渗水、邻里纠纷、楼道清理、垃圾乱扔、车辆占道、装修违规等问题物业去管，涉及到业主利益，经常出现对立情绪。变“管理”为“服务”后，成了业主找物业要求解决上述问题，物业按服务定位，与业主协商如何解决，化解了对立情绪。比如业主没有把垃圾投进垃圾桶内，物业管理的做法是找到扔垃圾的人提出批评，物业服务的做法是去收拾，把垃圾清理干净。变“管理”为“服务”后，员工的角色变了，从服务的角度考虑问题。业主与物业公司是主人与佣人的关系，业主购买的是物业服务而不是物业管理，不能让业主会误以为在“管我”。当然物业也要把管理寓于服务之中，如有的业主破坏草坪种菜，用公用自来水浇灌;有的业主私搭乱建一些设施，私自出租住房。这个时候如果物业不出面制止，会使绿化受损，带来安全隐患。

(二)有望破解物业服务中的难题

“管理”改为“服务”后，责任主体清晰了，业主和物业的关系理顺了，涉及物权的问题由物业所有人去解决，涉及服务质量问题由物业公司去解决。长期以来物业管理和服务中遇到的五个相互扯皮问题有望破解。

(1)建筑质量和超出维保期的维修问题。商品遗留的建筑质量有来自业主和公用两方面：业主的房屋质量问题多在查验时已被发现，但建筑商整改不及时或不到位，拖到维保期满，一走了之。公共建筑中常见的有道路损坏、地下雨污管网堵塞、窨井盖破损、设备设施破旧损坏、人工湖漏水、公共照明和电梯故障，进驻初期往往不引人注目，特别是一些隐蔽工程要在使用一段时间后才被暴露。长期以来的矛盾是业主要求维修，物业没有钱修。

(2)业主停车难的问题。本公司签约的11个的物业小区，有私家车8310辆，车位车库4982个，配比率为1：0.6。剔除车辆增加因素，尚缺车位3328个。车位不足出现下列情况：一是业主委员会决定让物业拓展车位，减少了小区绿化面积，部分业主有意见，政府绿化办接到投诉后也找上门来;二是为了提高利用率，道路泊位不固定，先到先停，车主间常闹矛盾;三是夜间车辆占道，急需用车的出不去，晚点回来的进不来。解决停车难的问题物业无能为力。

(3)拖欠物业费和水电费问题。业主欠费通常的理由是：房屋质量差，漏雨渗水等问题不解决;家中被盗、道路堵塞、电梯故障;对装修规定、邻里间装修、房屋使用、垃圾桶摆放位置有意见;公用水电费的分摊业认为以不合理。物业费拖欠影响物业公司的正常运行和服务质量，水电费收不齐，有可能被停电停水。

(4)专项维修基金申请和使用的问题。根据住宅专项维修资金使用暂行办法规定，使用专项资金须经过制定方案、业主签字、进行备案、开设帐号、资金划转、竣工验收和决算审核等七道程序，还须经占建筑物总面积2/3以上、且占总人数2/3以上的业主同意。不仅门槛高，业主间的利益很难平衡，而且申请难，时间长。专项维修资金为物业所有人所有，申请专项维修资金和使用都应当是物业所有人的事，物业企业受物业所有人的委托，是可以做好配合和协助工作的。

(5)设施设备维修更新问题。住宅小区一个普遍性问题是设施设备寿命大多小于房屋的寿命，如房屋使用70年，电梯只能使用15至18年，超过年限的电梯存在着安全隐患，为保证住宅电梯安全运行，对不符合国家标准要求的老旧住宅电梯应进行更新或改造。此外，开发商在卖完房子后项目就注销了，或者超过维保期了，应当由物业所有人在落实资金后由物业企业对设施设备进行维修或更新。

二、变“管理”为“服务”，物业服务的责任加重了

“管理”改为“服务”后，物业企业既要增强责任意识，履行安全、养护、消防、环保、绿化、交通、保值和便民等责任，还要树立服务意识，为业主提供方便、提供个性化的服务。

(一)安全责任

物业安保虽然只能提供群防群治的、有限的安全防范服务，但仍需要有一系列措施给业主有安全感，包括对犯罪分子的威慑、对已发现的危险情况的遏止、对报警信号的处理等。发生安全事故时，物业要采取应急措施，及时向有关部门报告，积极协助做好救助工作，把损失减到最小程度。

(二)养护责任

物业的责任是使机电设备、空调系统、供水供电系统、电讯系统、公用设施等随时处于良好的工作状态，保障正常、安全使用，不能等发生故障后再去修理。

(三)消防责任

物业必须承担起大楼和小区范围内的消防任务，确保业主的生命财产的安全，为物业使用人提供生活和办公的安全保障，并消除他们的后顾之忧。

(四)环保责任

搞好物业区域的环境保护工作，包括“五水共治”、垃圾分类投放、垃圾清运、宣传低碳生活、构建节约型小区等，为业主提供整洁舒适的居住、办公环境。

(五)绿化责任

做好物业管理区范围内的绿化养护，以提供良好的生态环境。尤其是草地绿化和花木养护工作对营造一个优美宜人的环境非常重要。

(六)交通责任

(七)保值责任

物业保值责任有三项：一是保证公用设备能正常运行，即使用功能;二是资产生命周期超时延长，即时效功能;三是物业资产价值最大化，即能增值功能。物业服务要从传统的物业运行向物业增值发展，要使业主感觉到房子会涨价。

(八)便民责任

实现多元化、个性化的服务也是物业企业需要探索的问题，目前行业内出现多种经营的手段，比较流行的有洗车服务、速递业务、便民业务等。物业企业要利用用户资源的优势，为业主提供有特色的服务，要在互联网思维下有更深层次的创新，为业主提供省时省力省钱的服务。

三、定位“服务”后，强化物业服务的措施

(一)加强沟通，促进相互理解信任

在微博上、网络上、报刊杂志上经常看到对物业的批评，有说物业该管的不管不该管的瞎管，还有说欺负拾荒者、装修工等等。小区门口执勤人员遭喝醉洒的业主殴打，传达室门前请来访者登记受到辱骂，装修工要办理出入证被认为多此一举，垃圾分类投放后制止拾荒者拆拣被认为欺负人。我们一个拥有1700多户的小区，查验时门禁系统多数不合格，建筑商留下总价5%的维修费不到二年就用完了。业主提出防盗门有故障必须维修，但苦于没有这笔经费。物业无偿为水电和有线电视等供应商代收代缴运行费用，无偿承担小区内这些管线和设施设备维修养护的责任，一旦工程人员周转不过来时就会挨骂，还会遭来收费困难。业主不在家，快递邮件就放到门卫室，如不签收，业主会对物业产生不满。收下来要登记，放在货架上，再用微信发给业主通知领取，一旦出现包裹内的物品异常，物业还得承担风险。小区违章装修要物业去处理，一部分业主说物业不坚持原则，影响了住宅优美整洁的品格，另一部分业主说物业狗拿耗子多管闲事。物业企业定位服务后，减少了管理职能，服务中要主动与业主沟通、与社会职能部门沟通，物业员工做到打不还手、骂不还口，微笑应对，求得理解获取支持。

(二)热爱专业，不断提高服务质量

爱专业的标准是热爱业主，热爱本职工作，精细化服务。要让工作目标落实到每个环节并发挥作用，使整个服务流程和每一个环节都做到目标与质量挂钩，责任与精细挂钩。精细化服务也是一种理念，它要求每一个员工都尽心尽职，第一次就把工作做得极致，每一个步骤都精心，每一个环节都精细，成为物业服务的新姿态。此外，还要用企业文化推动小区文明建设，培养文明行为，改变“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的邻里关系。通过物业活动，促进相互沟通，实现和睦相处，使人和人之间熟悉起来、增进友谊和信任，从而关爱小区、关心少年儿童成长，关心老年人的晚年生活。物业服务只有从业主深层次的需求出发，为每个业主提供量身定做的服务，满足其自我价值实现的愿望才是最有附加值、最有竞争力的服务。在设备维修上，设立24小时报修电话，24小时客服电话，24小时报警电话，各类设施设备天天有巡检，周周有检查、月月有维保计划。构建一站式服务平台，为业主提供维修、报修服务，会议预定，领取所需物资，咨询等服务，如传真、打字、代送机票、餐饮、通讯、文秘等。精细化体现在礼仪服务上，业主就会感到温馨。如当您驱车出入小区时，门岗安会对您敬礼，您乘出租车到达小区，门岗会立即上前为您拉开车门，并亲切地道声：“您好!”，主动帮您搬运物品;来到写字楼，您会看到精神抖擞、笑容可掬的值班员在欢迎您;作者简介：王纪东(1979.3--)，男，本科，高级经济师，注册物业师，浙江师范大学后勤集团物业公司总经理。研究方向：经济管理。

(三)互联网+，引入信息服务模式