农村房屋的拆迁补偿标准

2024-08-01

农村房屋的拆迁补偿标准（共8篇）

1.农村房屋的拆迁补偿标准篇一

2014国家农村房屋拆迁补偿标准

农村房子是有房产证的，农村房产证办理流程规定于《房屋登记办法》中，在盖房子的时候要获得《集体土地使用证》和《建设规划许可证》。房屋盖好之后，用这两个证去房管所换取房产证。农村房屋拆迁主要涉及拆迁政策以及拆迁补偿，具体规定于《农村房屋拆迁管理条例》

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：

异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

2014房屋拆迁补偿标准：

核心内容：2014年房屋拆迁法补偿法律规定有哪些?城市房屋拆迁管理条例针对拆迁补偿与安置做出了具体的规定，房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。法律快车编辑将为您整理相关内容，欢迎查阅。

城市房屋拆迁管理条例(国务院颁布的条例)关于拆迁补偿的规定如下：

第三章拆迁补偿

第二十二条：拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十四条：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条：实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十六条：拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第二十七条：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第二十八条：拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

第二十九条：拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第三十条：拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

第三十一条：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

第三十二条：拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

第三十三条：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

农村房屋拆迁补偿价格：

因地方、地段不同，标准也有所不同，以下仅供参考，具体咨询当地拆迁办。农村房屋拆迁补偿安置原则和补偿安置标准

产权确定办法及补偿安置界限：

1、凡经政府批准或已领取土地使用权证及房屋所有权证的房屋拆迁，给予补偿安置。

2、凡在一九七八年底前建造的房屋，未取得有关手续，但权属清楚，作为历史遗留房产处理，拆迁时按合法房产以实际建筑面积给予补偿安置。

3、凡在一九七九年一月一日至一九八六年十二月三十一日建造的房屋，未取得房屋所有权证，凭“土地审批手续”或“土地使用权证”给予补偿安置。

4、凡在一九八七年一月一日至一九九○年三月三十一日建造的房屋，未取得房屋所有权证，凭“土地审批手续”或“土地使用权证”和当地乡（镇）政府建房手续给予补偿安置。无上述手续的，而且被拆迁人住房确有困难，由当地乡（镇）人民政府酌情处理。

5、凡在一九九○年四月一日以后建造的房屋，未取得房屋所有权证，已有“土地审批手续”或“土地使用权证”和“建设工程规划许可证”或“村镇建设许可证”（具体时间以当地乡（镇）实施“一书两证”或“一书一证”起始时间而定）给予补偿安置。除此之外，无手续一律视为违法违章建筑物，一律限期无偿拆除，不给予补偿安置。

6、拆除未超过批准期限的临时建筑物，按30元/m2至50元/ m2给予补偿，但不列入安置范围；超过批准期限或未经批准擅自建造的临时建筑物，应在规定期限内一律无偿自行拆除。

7、上述1—6项中的土地及房屋面积以有关证件上载明的内容为准。如实际的土地及房屋面积与有关证件上载明的建筑面积不符的，经拆迁当事人申请，由县国土资源、房屋拆迁管理部门调查核实后进行裁决。

九、建筑、构筑物拆迁补偿标准

房屋拆迁补偿根据结构年限而定，建筑面积按照《建筑面积计算规则》计算，补偿费包括人工费、材料损失费、装饰费等，具体拆迁补偿标准如下：

（一）房屋拆迁补偿重置价格标准详见附表1。房屋拆迁重置价格房屋类别价格（元/㎡）主要条件框架610钢筋砼结构、铝合金门窗、内外抹灰、钢砼楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。局部框架550底层框架或内部框架结构、铝合金门窗、内外抹灰、钢砼楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。砖混460砖混结构、铝合金门窗、内外抹灰、钢砼楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。砖木310砖木结构、钢（木）门窗、内外抹灰、木楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。木220木结构、钢（木）门窗、木楼地面、水电设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/㎡。简易结构70简易砖、木（竹）结构、木门窗、内外抹灰、其他楼地面、水电设施，每缺一项扣除10元/㎡。备注

一、由于农村一般无小区配套，因此上述房屋重置价格不包括小区配套设施费，若确实有则应加上100元/㎡。

二、房屋具体价格按评估确定。

三、房屋成新率：1.有合法建房审批手续的或者被有关部门认定为合法的房屋，折旧评估根据房屋使用年限给予折旧，年折旧率1.4%，最大折旧率为50%。2.1978年之前无合法建房手续的房屋重置价格按实际折旧计算，并给予地基安置；1979年之后无合法建房手续的房屋按实际折旧率（同1）给予补偿，但不予地基安置。

（二）构筑物拆迁补偿标准详见附表2。补偿标准编号项目等级规格标准单价备注1地基一等已浇砼地梁35元/平方米指宅基地二等已砌基础和回填20元/平方米指宅基地2水泥路地面砼完好30元/平方米3水泥道坦一等地面砼完好15元/平方米二等地面砼有裂缝破损达20%以下12元/平方米三等8元/平方米4围墙一等砖砌20元/平方米二等块石15元/平方米三等乱石10元/平方米5门台400元/个6电话移机200元/台7有线电视迁移200元/台8临时棚一等瓦屋面50元/平方米二等铁皮屋面40元/平方米三等油毡屋面30元/平方米9蔬菜、花圃大棚一等钢制6元/平方米二等竹制2元/平方米10猪栏50元/个11牛栏80元/个12厕所150元/个13坟墓300元/穴14粪坑一等条石结构70元/立方米二等块石结构60元/立方米三等砖石结构50元/立方米15水井一等大500元/个二等中300元/个三等小200元/个

树木果竹补偿标准种类单位生长情况每株补偿（元）备注树木杂木株树木中径小于3厘米1树木中径小于3厘米的，按每亩不超过600株计算株树木中径3—5厘米（含3厘米）2株树木中径5—10厘米（含5厘米）4株树木中径10—12厘米（含10厘米）5株树木中径大于等于12厘米8杉树柏树株树木中径小于8厘米15树木中径小于8厘米的，按每亩不超过300株计算株树木中径8—15厘米（含8厘米）20株树木中径大于等于15厘米30松树株树木中径小于3厘米1树木中径小于3厘米的，按每亩不超过600株的计算株树木中径3—5厘米（含3厘米）3株树木中径5—8厘米（含5厘米）5株树木中径8—15厘米（含8厘米）8株树木中径大于等于15厘米15竹林毛竹50千克20水竹50千克12果树柑树、桔树、枇杷树、梨树、桃树等株幼龄期10按亩补偿，柑树每亩不超过130株，桔树不超过70株，桃、枇杷、梨树不超过45株株始果期30株盛果期50株衰老期25杨梅树株幼龄期15按亩补偿，每亩不超过40株株始果期50株盛果期100株衰老期50板栗树株幼龄期20按亩补偿，每亩不超过40株株始果期75株盛果期150株衰老期50柿树柿树补偿标准参照杨梅树按亩补偿，每亩不超过40株其他树木、果树根据年产值和生长情况，参照本表中相近林木树种予以酌情补偿

十、被拆迁的单位和个人，均自行解决临时周转房，搬家补助费、临时安置补助费按以下标准发放

（一）房屋建筑面积小于100平方米的每户一次性补助600元；

（二）房屋建筑面积大于等于100平方米，小于200平方米的每户一次性补助700元；

（三）房屋建筑面积大于等于200平方米的每户一次性补助800元。

搬迁户以土地、房屋权属登记为准。

（四）被拆迁房屋临时安置补助费标准为每平方米一次性补助25元。

（五）拆迁非住宅用房造成停产、停业损失的，给予一次性补偿，补偿费计算公式为：3.5元/月X建筑面积X24个月。

2.农村房屋的拆迁补偿标准篇二

一、农村集体土地房屋拆迁的立法需要

城市房屋拆迁在我国已有经验, 并且也有适用于“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁”的法律法规《城市房屋拆迁管理条例》。而农村房屋拆迁是近几年才逐渐进入人们的视线, 还没有成熟的法律条例出台, 工作中, 只有土地管理法中的有关规定能对集体土地上的房屋拆迁作以指导, 通过征收集体土地所有权的方式, 实现对农村房屋的拆迁。但是, 农村房屋拆迁中地上附着物补偿土地管理法的规定是明显解决不了的。所以, 我国在集体土地房屋拆迁方面的法律还是缺失的。正是由于法律的缺失, 工作中的无法可以, 无据可循, 导致农村房屋拆迁中引发的矛盾此起彼伏, 不亚于城市, 就其矛盾的复杂和尖锐程度, 必须通过法律加以规范。目前, 各地根据本地区的实际情况自行制定有关条例, 但是规定条件不同, 标准不一, 有的百姓满意, 有的百姓怨声载道, 影响安定, 所以, 针对农村集体土地房屋拆迁中的现实问题, 急需国家从国情角度出发出台合乎民意的农村房屋拆迁管理条例。既要考虑到家庭中的户籍人口问题, 又要考虑到土地房屋的价值状况, 以保障农村多家庭人口户经济利益, 只有通过这样详细准确的立法方可规范农村房屋拆迁, 理顺农村房屋拆迁中的各项法律关系, 保障农村的合法权益, 才会有利于拆迁工作的顺利开展。

二、农村集体土地房屋拆迁补偿的合理合法

农村房屋拆迁不但立法方面存有缺陷, 在补偿方面也是标准不一, 非常混乱, 这也是导致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆迁涉及的是国有土地, 农村房屋拆迁涉及的是集体土地, 它们无论是在土地所有权性质、所有权主体, 还是在土地管理方式以及拆迁安置对象等方面都有很多差异, 因此不能完全参照《城市房屋拆迁管理条例》去执行。而各级政府制定的补偿标准随意性很大, 补偿内容不一致, 产生了不可避免的矛盾和纠纷。例如, 在实际拆迁时, 只将房屋、房屋装修费用、搬迁费用、地上附着物进行补偿, 并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利, 既只对被拆迁房屋本身的价值和区位价值进行补偿, 而不考虑到庭院空地的利用价值、以及被拆迁房屋上存在的其他权利人的利益损失等, 这样补偿标准就会偏低, 严重损害了房屋所有人的合法权益。另外, 我国《土地管理法》第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确, 相应的有具体的计算标准因此, 在土地征用方面矛盾就少得多。而对土地上的房屋征用补偿却没有明确的规定和具体的计算标准, 争议也主要产生在这里。所以, 应考虑到出台对房屋等附着物的拆迁补偿细化补偿项目并确定补偿计算标准的详细规定, 对拆迁补偿原则、补偿方式、拆迁程序、救济途径、法律责任等做出具体规定。有了规定各地就可以按照规定的计算方法确定具体的补偿金额, 避免不必要的麻烦, 这样更有利于法律的可操作性和对公民财产权利的充分保障, 有利于解决现实中存在的矛盾。

三、农村集体土地房屋拆迁工作程序的合法性

拆迁工作中之所以矛盾重重, 暴力事件频发还有一个重要的原因就是工作程序不透明、不公开, 所以百姓不支持, 不理解, 甚至产生怨恨。例如, 被迁户只知道自己的家要被拆了, 不知道他们的家在被拆的同时还会享有哪些权利及如何维护自己的合法权益不受损害, 在很茫然的情况之下不是漫天要价, 就是暴力抵抗, 致使动迁工作难以进行。同时, 他们就更不知道自己应尽的义务了, 不知道通过合法的途径提出自己合理的要求, 不知道请求政府的帮助解决自己的实际苦难, 导致不能按时完成征迁任务, 使征迁工作一拖再拖, 不能顺利开展。所以, 要完善拆迁程序, 使拆迁各个阶段公开化、透明化。通过公正、公开、透明的程序设计来保障征地拆迁的公正合理。例如, 从土地规划阶段就让公众参与, 并在拆迁过程的始终都体现公平、公正、民主的原则。即在政府征地决策做出之前, 应当征求村委会的意见, 召集村民大会, 与农民进行协商, 征得绝大多数人的认同, 使集体土地所有者和使用者的主体地位得到尊重。这样群众才能理解和支持今后的工作, 许多不必要的矛盾和麻烦就不会发生了。另外, 拆迁前应加大宣传力度向被拆迁户进行广泛地宣传, 让百姓了解相关法律法规及政策, 以及怎样拆迁和如何安置补偿等, 建立公开透明的拆迁工作制度, 主动接受公众监督, 给被拆迁人一个平等的权利。同时, 在拆迁安置具体操作中加强对参与征地拆迁工作有关人员的法律宣传, 政策培训、监督管理, 避免有些干部在拆迁中不遵法、不守法, 徇私舞弊。要坚持公开、公正、公平原则, 以公开促公正, 以公正保稳定, 做到合情、合理、合法, 使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。

四、总结

农村集体土地房屋拆迁工作中矛盾主要集中在相关立法不完善、漠视公民私有财产、拆迁补偿安置不合理等方面。土地是农民的命根子, 房屋是老百姓用一生积蓄换来的最大财产, 征用他们的土地, 拆掉他们的房屋, 没有相关的合理政策和合情的法律作支撑, 他们是不会善罢甘休的。所以, 要想农村集体土地房屋拆迁工作顺利进行就要完善相关立法、规范行政机关的职能、完善补偿机制等。

参考文献

[1]陈文坤.新形势下农村集体土地房屋拆迁法律问题及解决对策[J].科技信息 (学术版) .2006 (10)

[2]杨军, 陈非飞.我国房屋拆迁的若干法律问题[J].企业家天地 (理论版) .2010 (10)

3.农村房屋的拆迁补偿标准篇三

[关键词]城市房屋拆迁制度；完善方向

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定我国拆迁补偿的范围包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。笔者认为这三部分的补偿远远不及被拆迁人在中所遭受的损失。

一、拆迁补偿范围的缺陷

（一）忽视了对土地所有权的补偿

俗话说“房因地贵”，国有土地使用权的价值已被我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例所承认，但在我国拆迁补偿法规中，对被拆迁户原土地使用权的补偿却未作规定。在拆迁实践中，拆迁对象所处的地段往往在拆迁后具有很高的商业价值，但补偿条款主要是房屋重置成本价，如果拆迁户想在原地购买商品房，则补偿款是远远不够的。大量被拆迁户不得不忍受迁居较偏僻地段后所带的工作、生活、就医、购物、入学等诸多不便，因此拆迁范围中不包括土地使用权的补偿是显失公平的。

（二）没有规定可期待性利益的补偿

根据现行规定，城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。对于这两类房屋的预期收益主要指房屋出租的租金。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿范围中虽然包括收益权，但这里的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益，这种收益主要是即得利益。但现实也存在这样一种情况：房屋在拆迁之前准备用作生产经营用房或是租赁，拆迁将会使房屋的这些用途中断，使得房屋所有人因经营、出租房屋的可期待性收益落空。房屋的可期待性收益往往也是被拆迁人的重要损失，若房屋所有人不能得到这一损失的补偿，无疑是利益的天平偏向了拆迁人的一方，不符合公平的基本法理。拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将这部分损失考虑在补偿范围之内。但我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被拆迁人可期待性收益这一重要损失却不闻不问，可以说是一大缺陷。可期待性收益不包括在城市房屋拆迁补偿范围之内，容易使被拆迁人产生抵触情绪，不利于城市房屋拆迁纠纷的和平解决。

二、我国城市房屋拆迁补偿范围的完善

对于拆迁补偿来说，最为关键的是补偿的范围问题，即何种损失可以得到补偿，因为它直接决定拆迁人对被拆迁人损失补偿的力度。世界上大多数国家(地区)对城市房屋拆迁的补偿范围及标准是在土地征收制度中加以规定的。因此，对有关国家的征收土地补偿围进行研究、借鉴，有助于确立我国的房屋拆迁补偿范围。

（一）有关国家对房屋拆迁补偿范围的规定

美国：其财产法明确规定财产利益包括财产现实利益和财产未来收益两部分组成，任何损害财产利益的行为必须对现实利益和未来利益两部分都作出补偿或赔偿。当土地被征用时，该土地的每个所有者都有权得到一份补偿，即不仅要对现实所有权人，而且要对将来所有权人予以补偿，补偿份额依他们各自的所有权的权利来确定。

德国：按照《基本法》第14条第3款的规定，补偿范围应当“经公众利益和关系人权益的适当斟酌予以确定”。具体地说，补偿范围主要限于与交易价值相应的财产损失数额，该数额根据自由交换时的通常支付价格确定，此外还需补偿所谓的结果损失或者结果费用，即作为征收直接后果的财产利益。

（二）我国城市房屋拆迁补偿范围的完善

1.明确土地使用权的补偿

土地使用权在《城市房屋拆迁管理条例》中没有纳入补偿范围，这是由我国房地权属相分离所决定的：房屋拆迁法规作为房产法，不涉及土地问题，土地问题由土地法加以规定。笔者认为土地使用权的补偿应该在拆迁法规中给予明确的规定，理由如下：第一，从房屋拆迁的目的来看，拆迁人主要是为了获得拆迁范围内的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设。从实践上看，土地作为一种特殊的商品具有不可再生性，并可以随着经济的发展而增值(国家征收土地增值税)，使得土地使用权的价值远远大于被拆迁的旧房屋的价值。不补偿被拆迁人的土地使用权，不合常理，也有悖于民法公平原则。第二，土地使用权是一种独立的财产权，是典型的用益物权，拆迁人剥夺了房屋所有人的土地使用权，就必须给予补偿，否则就违背了民法的等价有偿原则。

2.确定可期待性收益的补偿

可期待性收益，有学者也称预期收益，我国台湾学者曾世雄先生认为预期收益是一种期待权，这种收益是被拆迁人面临拆迁时所受到的一大损失，如果不能对该部分损失给予补偿，则有悖于公平的理念。我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”该条款可以看作是对非住宅房屋中经营性用房可期待性收益的补偿规定。无论是非住宅房屋还是住宅房屋，都有可能存在可期待性收益的场合，拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将其考虑在补偿范围之内。只有将可期待性收益的补偿纳入拆迁补偿范围，

真正做到完全补偿的原则，才能真正平衡拆迁人与被拆迁人之间的利益，才能构建和谐的拆迁关系。当然，由于这部分收益是预期性，在具体操作中可能会遇到难以计算损失的问题，对此，笔者认为对于租金的计算，如果租赁合同经过房理部门登记备案，就按照租赁合同载明的租金予以补偿。如果该租赁合同未经过房产管理部门登记备案或者当事人之间未订立书面租赁合同，则可以按照地市场价或房产管理部门指定的房屋租赁市场指导价予以补偿。对于经营性预期损失，如果是因为拆迁中断经营的，则按照经营者前一段时间的营业额及其纳税记录来进行补偿；如果是即将用作经营性用房的，可按照当地一定时间内同行业同经营者平均营业额予以补偿。

[参考文献]

[1]程信和,刘国臻.房地产法学.北京大学出版社,2001.

[2]王卫国.中国土地权利研究.中国政法大学出版社,1997.

[3]罗豪才.行政法学.北京大学出版社1996-12,(1).

[4]陈晓春,胡扬名.建设以公共利益为导向的服务型政府.光明日报,2005-4-13.

[作者简介]赵浩，山西大学法学院2009级法律硕士。

4.农村房屋的拆迁补偿标准篇四

首先需要跟大家明确一下，宅基地上的房屋遭遇征收，地价跟房屋都应该补偿，但从目前各地的实践来看，宅基地的地价和房价很多都是作为整体进行补偿的。

其次，宅基地遇征收时的补偿，没有全国统一的标准。《土地管理法》第47条规定也没有明确的相关标准。据此，对宅基地的补偿没有全国统一的标准，但一般各地区的国土资源部门会有相关的文件，文件中会有相关的标准。实践中很多被征收人惯于征询明确的“标准”，我们对此也很无奈，因为征收补偿地域性非常强，补偿标准会根据当地经济状况的不同而各不相同，因此，被征收人一定要积极去查找房屋所在地的相关法律文件。

再者，对宅基地上房屋的拆迁补偿，参照590号令的精神执行。根据中纪委、监察部《规范征地拆迁行为的通知》：（农村）房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。一般来讲有以下三种方式：(1)在有条件的情况下，可以优先采取宅基地迁建安置，另外对重建房屋的成本进行货币补偿。(2)选择货币补偿方式，房屋拆迁补偿价= 宅基地区位补偿价 × 宅基地面积 + 被拆迁房屋重置成新价。（宅基地区位补偿价= 〔（当地普通住宅指导价 – 房屋重置成新均价）× 户均安置面积〕÷ 户均宅基地面积）不同的测算方法会带来较大的差额，一定要注意测算方法的选择。(3)选择产权调换方式，最低的补偿标准是按照1:1的比例进行置换，即拆一还一

因此，房屋的补偿标准并没有确定统一具体的数额，但需要遵循“保证不能降低农民的原有生活水平” 的原则。在此，杨勇律师拆迁团队提醒农民朋友们不要担心，2017年国土资源部（也就是如今的自然资源部）对外发布的《土地管理法》修正案征求意见稿中指出，农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿，且现阶段农村宅基地面临征收时均已被列入了城市规划区，也就是说其整体补偿标准应当依据590号令的大致标准和原则进行，“同地不同价”的现象必将逐步成缩减之势，只要敢于维权，就能得到合理的补偿。

律所名称：北京众成拆迁律师团队

5.农村房屋的拆迁补偿标准篇五

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上海房屋拆迁的补偿标准(2017年最新版)

浦东新区规土局、各区、县房地局、房管局、崇明县建委：

为贯彻执行《上海市危棚简屋改造地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》(以下简称《试行办法》)，现就有关问题提出如下实施意见：

一、关于适用范围

《试行办法》第二条关于“经市建设委员会核定的危棚简屋改造地块”是指1996年4月22日后由市房地局具体确认的危棚简屋改造地块。

二、关于指定银行

《试行办法》第十二条中指定的银行，是指中国建设银行上海市分行。

三、关于房屋拆迁许可证申请事项

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凡属危棚简屋改造地块的拆迁基地，拆迁人应在拆迁计划和拆迁方案中具体明确货币化安置方案，并将不低于拆迁安置总费用的10%的资金存入拆迁基地所在区、县的建设银行支行和建设银行浦东分行，以确保拆迁货币化安置的实施。

非危棚简屋地块的拆迁基地，拆迁人参照本《试行办法》的，也应按本条上款规定执行。

上述资金经银行验资证明后方可抵冲相应现房数量。

四、关于私房补偿标准

《试行办法》第三条规定的补偿标准，是指市政府(93)38号令第39条规定。私房所有人选择不保留私房产权，用公房安置或货币化安置的，其私房补偿款按估价标准的60%计算。

五、关于安置人口的计算

《试行办法》中凡涉及人口计算的，仍按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条、第四十五条核定。

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六、关于安置地段划分

《试行办法》第六条中的安置房屋地段，按沪房地拆(1997)第489号文执行。?

七、关于面积换算

原公有居住房屋居住面积，换算成建筑面积按沪房地拆(1997)557号文的规定执行。

八、关于应安置面积

《试行办法》中的应安置面积指以《试行办法》第五、六、七条面积的总和。?

九、关于被拆迁人安置方式的选择

被拆迁人选择货币化安置方式的，应当以书面形式向拆迁人提出。?

被拆迁私有房屋共有人书面提出放弃私房产权的，但共有人之间对公有房屋安置与货币化安置达不成一致意见时，应当用房屋安置。

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十、关于货币化安置款同等分配比例的问题

《试行办法》第十二条“将货币化安置款按同等分配比例”，是指扣除独生子女增加建筑面积的货币安置款后，房屋各使用人平均分配，独生子女增加面积部分的款额应加在该独生子女名下。

十一、关于货币化安置款余额的问题

《试行办法》第十五条“余额部分可以由被拆迁房屋使用人以现金方式提取”，其中余额须在安置款额的30%以下，方可以现金方式提取。同时，被拆迁人购买商品住宅不得造成居住困难(人均建筑面积不低于10平方米)。

十二、关于参照执行问题

1、《试行办法》第十八条关于本市市区范围，也包括五、六级地段。

2、被拆除房屋地段在五级地段的，原地安置时，不增加安置面积;五级地段安置到六级地段的，按照《试行办法》第五条规定的计算标准增加 20%安置面积。

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拆除房屋在六类地区的，被拆迁人在同一类地区从较好区位迁入较差区的，其增加安置房屋面积的具体标准，由被拆除的房屋所在地的区、县人民政府制定。

货币化安置时，安置款的计算按五或六级地段空置商品住宅的平均售价计算，即：货币化安置款=五或六级地段商品住宅的平均售价×在五或六级地段安置应得的房屋建筑面积×80%.关于非危棚简屋地块拆迁基地，被拆迁人要求按《试行办法》补偿安置的，拆迁人应当按照《试行办法》执行。

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套

房

认

定

标

准

(2018

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6.农村房屋的拆迁补偿标准篇六

天津房屋拆迁补偿具体标准(2017年最新版)

为加强对天津市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人合法权益，保障建设项目的顺利进行，本市《天津市城市房屋拆迁管理规定》将于2010年5月1日起施行。以前拆迁住宅房屋实行货币补偿，金额为房地产市场评估单价乘以房屋建筑面积加上安置补贴金额，补贴金额由区县政府根据被拆迁房屋的区位、类型、用途等因素确定，修订后，补偿金额将按照评估时被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。

实施拆迁要有许可证

规定要求，拆迁房屋单位，必须取得房屋拆迁许可证之后，才能实施拆迁。拆迁人要按照国家和本市有关规定，缴纳房屋拆迁管理费。

拆迁范围内不得扩建房屋

被拆迁房屋所在地区县房屋行政管理部门，应当自房屋拆迁许可证发放之日起5日内，将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、搬迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。搬迁期限不得少于15天。

拆迁范围确定后，任何单位和个人不得在拆迁范围内进行以下活动：

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1、新建、扩建、改建房屋;

2、改变房屋和土地用途;

3、建立新的房屋租赁关系;

4、房屋所有权和土地使用权的转移、变更和他项权利登记。

拆迁双方要订协议

拆迁人与被拆迁人应订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。该协议不得与房屋拆迁公告的内容相抵触。

协议的内容包括：

1、被拆迁房屋的建筑面积;

2、补偿安置方式;

3、货币补偿金额;4产权调换房屋的基本情况，包括房屋的地点、面积、楼层、价格和需要结清的差价等内容;

5、搬迁期限;

6、临时过渡方式和过渡期限;

7、违约责任;

8、争议解决的方式;

9、当事人需要约定的其他事项。拆迁由政府依法代管的房屋，协议应当经公证机关公证，并办理证据保全。

受理裁决申请、申请强拆前要听证

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人，在房屋拆迁公告公布的搬迁期限内，达不成拆迁补偿安置协议的，可经当事人申请，由被拆迁房屋所在地的区县房屋行政管理部门裁决。没有达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，区、县房屋行政管理部门在受理

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赢了网s.yingle.com 裁决申请前，要举行听证。

被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内，没有完成搬迁的，区县房屋行政管理部门报告区县政府，经区县政府法制办公室审核，由区县政府责成有关部门强制拆迁。区县房屋行政管理部门申请行政强制拆迁前，应当举行听证。

货币补偿款由市场价格评估确定

拆迁补偿安置方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。涉及国家和市重点工程建设的拆迁项目，在同一区位内有定向还迁安置房屋并且建筑面积不低于被拆迁房屋建筑面积的，以房屋产权调换为主。

拆迁住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。拆迁非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格确定，其中拆迁划拨土地上的非住宅房屋，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格和土地使用权取得方式确定。

拆迁安置过渡期自找住房给补助

拆迁补偿安置实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照被

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赢了网s.yingle.com 拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的市场价格，结清产权调换的差价。

用于产权调换的房屋未建成的，拆迁人与被拆迁人、房屋承租人应在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人可以自行安排住处临时过渡，如自行安排住处确有困难的，拆迁人应当提供周转用房临时过渡，临时过渡的周转用房应具备基本居住条件。

被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处临时过渡的，拆迁人应当按月支付临时安置补助费，支付时间自搬迁之日起到提供产权调换房屋之日止。被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房临时过渡的，拆迁人不支付安置补助费。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人，应当自逾期之月起增加1倍临时安置补助费。对周转用房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

评估价有差距可申请专家鉴定

拆迁结果与被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格差距较大的，区县房屋行政管理部门应当要求拆迁人或者接受委托的拆迁单

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赢了网s.yingle.com 位向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

被拆迁人要求对其被拆迁房屋按照房地产市场评估补偿的，应当按照有关规定评估。

本市房地产价格评估专家委员会作出的评估报告的鉴定意见为最终评估结论。

评估机构违规要受处罚

经法定程序确定的房地产评估机构存在与拆迁当事人一方串通、损害另一方合法权益;以迎合高估或者低估要求，给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;违反房地产估价规范和标准;出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;多次被申请鉴定，经查证确定存在问题;允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受委托的拆迁评估业务等行为之一的，由市房屋拆迁行政主管部门停止其一定期限内从事房地产拆迁评估业务，并处1万元以上 3万元以下的罚款;因此给拆迁当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

征地拆迁法律知识希望对您有所帮助，赢了网建议大家遇到问题根据实际情况进行判断，必要时可寻求免费律师在线咨询的帮助。

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赢了网s.yingle.com 来源：（天津房屋拆迁补偿具体标准(2017年最新版)http://s.yingle.com/cq/450613.html）

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7.房屋征收及拆迁中的土地补偿问题篇七

一、房屋征收拆迁的本质及其所涉及的土地问题

从表面上看, 拆迁似乎指向的是房屋, 但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的交易。然而无论是相关的法律文本, 还是拆迁补偿的实践, 甚至《物权法》之后的立法, 大多有意无意地偏离了拆迁的本质, 对土地使用权的补偿问题含糊其辞、一笔带过, 甚至避而不谈。然而在现实生活中, 房价高居不下、拆迁上访等诸多问题无不与拆迁问题互为因果, 成为一个较为突出的社会问题。因此, 准确定位土地使用权的私人财产权性质, 是理顺拆迁补偿纠纷诸多问题的一个理论前提。

根据我国宪法、民法通则、土地管理法等现行法律, 所谓国有土地使用权, 是指公民、法人依法控制、支配国家所有的土地及其收益, 并排斥第三人干涉的权利。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定:我国境内外的公司、企业、其他组织和个人, 除法律另有规定外, 均可依照规定取得土地使用权, 进行土地开发、利用、经营。取得土地使用权的土地使用者, 其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他交易活动, 合法权益受国家法律保护。从我国立法来看, 土地使用权人有权自主使用土地, 对土地进行占有、使用、收益和附条件的处分:在法律许可的范围内, 可以自主的对土地进行各种开发和利用并获取收益。此外, 土地使用权人可以出租土地以收取租金;将土地使用权租赁给他人承包经营取得提留收入;将有偿取得的土地使用权作为投资与他人合资、合作、联营兴办实业以分取红利;或者在土地使用权上设定其他物权以收取使用费等。

显然, 土地使用权是一项具有经济内容的法定权利, 土地使用权的作用不仅在于其使用价值, 也在于它的商品价值, 即流通性。然而, 在相当长的一段时期内, 我国不承认土地的价值及其商品属性, 而是把它当作一种自然资源, 实行土地无偿使用的制度。相应的, 旧的房地产管理制度的特点是“地不计价、地随房走”, 即土地使用权不作为财产计算其价值, 并只能被动的在地上建筑物、附着物的权利移转时随同移转, 其财产权利的独立性无从体现。

这种情况在过去是合理的, 因为国有土地使用权是无偿取得的, 不具有流通性, 其价值也无从计算, 只能被当作无价值之物随同地上建筑物、附着物移转。但在实行国有土地有偿使用的法律制度之后, “地不计价、地随房走”的作法就难以存在了。从1987年开始, 我国开始进行旨在建立土地有偿使用制的土地制度改革。在建立土地有偿使用制度后, 土地利用关系被导入商品经济关系, 我国的土地也开始从纯粹自然资源向财产转变, 土地使用权可以自由转让, 渐渐形成了以土地市场来实现国有土地价值的制度。我国现行的土地市场依法分为两级市场。一级市场指土地使用权的出让, 即土地使用权从国家土地所有权中分离, 目前该市场由国家垄断;二级市场即土地使用权的转让, 即土地使用权在平等主体之间互相转移, 这是一个自由竞争的市场, 不应当存在国家垄断。

需要明确的是, 土地使用权之所以可以流转, 不仅仅因为我国现行相关法律规范对此做出了规定, 而且也根源于土地的商品属性和土地使用权的物权属性。可以说, 土地使用权的物权定位具有重大意义。一般而言, 物权是权利人直接支配并排斥他人干涉的权利。土地使用权虽然是不完全物权, 但仍然是独立的财产权利, 具有对世性的特征。土地使用权人直接和不特定多数人发生法律关系, 可以独立地行使物权请求权以保护自己的合法权利, 也可以自主决定将该权利转让给他人, 或将其权利出租, 或将其权利抵押, 或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人为上述法律行为时, 不受土地所有权人即国家的干涉;在国家为不法干涉时, 权利人亦有权予以对抗。这一点与承租权等债权完全不同。承租权这样的债权转移给第三人时, 必须取得物的所有权人的同意, 否则承租权利人的行为将成为其权利消灭的法定根据。

综上, 我们可以得出这样的结论, 土地使用权是一项独立的财产权, 那么对土地的使用就必须依据所有权法律规范, 遵守商品流转关系的一般原则, 即等价有偿原则和有偿转让原则。因此, 拆迁应当对土地使用权进行补偿。

二、拆迁法律规范对土地使用权补偿问题的规定

《物权法》第121条规定, 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的, 用益物权人有权获得相应补偿。第135条规定, 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利, 有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权属于用益物权, 因此, 在拆迁时应当对其进行补偿。令人遗憾的是, 一些地方歪曲城市房屋拆迁管理条例的立法精神, 通过一些立法质量较差、位阶较低、存在冲突的规范性文件来处理拆迁中的土地问题, 使得拆迁管理部门和法院在处理该类问题时左右为难。

1995年9月4日国务院法制局对建设部《关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的函》中明确:“拆迁城市私有房屋应当严格执行现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》, 并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿”。许多人因此认为《城市房屋拆迁管理条例》根本没有土地使用权补偿的字眼, 而复函最后也只是说要按照规定对被拆迁的房屋进行补偿, 因此不需要对土地使用权进行补偿。实践中, 很多案件也是照此精神处理的。如此机械理解上述规定, 陷入一种形式法治的误区。事实上, 城市房地产权利应包含土地使用权在内, 离开土地使用权的房屋是不存在的。房屋的所有权包括“四至”以内的土地使用权及必要的通行、通风、采光等相邻权所必需的土地, 对房屋补偿没有排除对房屋“四至”以内的土地使用权的补偿。况且, 该复函并没有将土地使用权排除在补偿范围之外。如果机械地理解该复函精神, 必将背离土地使用权的商品属性、财产属性, 也与上位法和其他法律规范存在冲突, 与现代物权保护思想相背离。因此, 人民法院在审理拆迁补偿安置裁决行政案件时应当以法律、法规为依据进行裁判, 拆迁人应当对国有土地使用权进行补偿。

我国宪法、民法通则和物权法等相关法律不仅规定了土地使用权可以依法转让, 也规定了国家保护土地的使用和收益的权利, 公民合法的私有财产不受侵犯。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定, 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下, 根据社会公众利益的需要, 国家依照法律程序提前收回, 并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。《城市房屋拆迁管理条例》虽然没有明确要对土地使用权进行补偿, 但在颁发拆迁许可前, 拆迁申请人取得土地使用权批准文件时, 就已在土地成交确认书、土地出让合同等文件中承诺应当承担拆迁补偿成本, 其中就包括土地使用权收回补偿。而且《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定:“被拆迁房屋的货币补偿的金额, 应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定”。其中, 区位因素的实质就是土地价值, 也就是说在房屋的补偿价中含有土地收益, 对土地使用权是作了一定补偿的。

对拆迁中土地使用权的补偿问题, 更为明确的规定是国家标准《房地产估价规范》。该规范的6.7.6明确规定了, 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权, 根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时, 对该土地使用权如果视为提前收回处理, 则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价, 应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行 (其实该条没必要规定“对该土地使用权如果视为提前收回处理”这样一个假设条件, 因为土地使用权不是债权, 而是独立的物权, 权利人有权自主决定处分该权利, 因此无须先由国家收回, 再行转让土地使用权) 。该规范明确规定了应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价, 具有非常进步的意义。

既然明确了土地使用权应该得到补偿, 那么补偿的范围如何确定?比如北京一些旧城改造项目的拆迁, 被拆迁房屋大多是旧的四合院, 产权证反映的只是被拆迁房屋的建筑面积, 不能反映被拆迁房屋所占用的土地的面积, 而被拆迁房屋所占用的土地的面积一般要大于被拆迁房屋的建筑面积, 这样很多人便产生了疑问:即拆迁补偿是否就排除了院子所占用的这部分土地使用权的补偿?我们研究一下北京市房屋拆迁补偿价计算公式:

房屋拆迁补偿价= (基准地价×K+基准房价) ×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价 (K为容积率修正系数) 。

假设在房屋的面积 (除院落外) 、区位等状况均相同, 房屋的基准地价、基准房价、重置成新价也因此相同的情况下, 则房屋所占土地面积越大, 房屋的现状容积率就越小, 那么K也就越大, 相应的, 房屋得到的补偿也就越多。因此, 虽然国务院及北京市的相关房屋拆迁管理规定没有明确规定补偿院子所占的土地使用权, 但是通过分析北京市房屋拆迁补偿计算公式, 就能看出在相同的情况下, 所占土地面积大的房屋拆迁得到的补偿就多, 也就是说在拆迁中给予了院落补偿。

应该说, 城市房屋拆迁的目的是实现国有土地使用权的流转, 补偿应当考虑土地使用权因素, 无论是从法理还是从我国现行法律制度来看都是不容置疑的。有学者比较了中国和德国的土地使用权证发现, 两者最大的不同并不在于土地使用权证和房产登记证是否合一, 而是在于两者记录的内容有所差异:中国的土地使用权证上记录的是土地面积和住房居住面积或建筑面积, 而德国地籍簿并未直接注明住房居住面积或建筑面积, 而是记录了土地面积和土地使用权的比例。这个细微的技术差别却使得两国土地使用权的价值有着天壤之别。如果说我国将来借鉴德国的做法推进起来难度较大, 那么对土地使用权补偿的量化进行技术上的改进, 以使其尽量符合土地的市场价值, 也许是我们应该努力的一个方向。因此在拆迁中应当补偿被拆迁人失去的每一项独立的物权。

三、划拨土地使用权的补偿问题

《土地管理法》第2条规定, 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是, 国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。因此, 对于土地使用者而言, 直接从国家手中获得土地使用权有两条基本途径, 一是出让, 二是划拨。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定, 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权;第44条规定, 划拨土地使用权, 除本条例第四十五条规定的情况外, 不得转让、出租、抵押。因此从法理上来说, 划拨土地作为无偿取得的土地使用权, 其资产、价值的支配权始终属于国家, 除法律另有特殊规定和人民政府批准外, 使用权人不得自由处分该权利、变更权利主体。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定, 土地使用权人经有批准权的人民政府批准, 与受让方订立合同转让划拨土地使用权的, 应当认定合同有效。拆迁范围内存在划拨土地的, 也要对划拨土地使用权进行转让, 颁发拆迁许可证可以视为人民政府批准了划拨土地的转让。该司法解释第12条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权, 起诉前经有批准权的人民政府同意转让, 并由受让方办理土地使用权出让手续的, 土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”第13条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权, 起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续, 并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的, 土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”因此划拨土地能否拆迁 (或者说转让) , 拆迁补偿是否应包含土地使用权价值, 如何计算划拨土地使用权的补偿价值便成了不可回避的问题。

事实上, 划拨土地之所以不得转让、出租、抵押, 是因为我国的《土地管理法》第54条在制度设计上, 已将划拨土地使用权定位于公益事业和国家重点工程建设。因此, 与公益用地非商品化的国际惯例一致, 公益目的决定了其仍然采用无偿划拨方式, 决定了由此形成的划拨土地不可进入市场流转的特性。但是我国划拨土地的情况比较复杂, 有很多历史遗留问题。对于符合一定条件的划拨土地使用权, 经有批准权的人民政府许可, 我国现行法律也是允许其转让的。事实上, 我国目前的划拨土地使用权规则和出让土地使用权规则并不是那么截然分明, 有许多本应当是出让的土地使用权, 而实为划拨土地使用权;由于历史的原因, 很多划拨土地不是用于公益事业, 而是用于住宅商业或经营目的。因此, 法院在面对拆迁补偿问题时, 应区分不同情况分别处理。

划拨土地使用权在我国表现为两种形态:第一种形态是, 土地使用权出让制度实施后, 依公共利益需要因行政划拨产生的划拨土地使用权, 这种划拨土地使用权, 因其公益性的用途, 除法律另有特殊规定和行政机关指定外, 土地使用权不能进入市场。如土地使用者转让其土地使用权, 表明该行为人已无继续使用该宗土地的需要, 公益行为已终结, 国家授权的特定目的已不复存在, 土地使用权应由国家收回后再行处理, 而不能由土地使用者直接处理。第二种形态是, 土地使用权有偿出让制度实施前, 历史遗留的无偿取得的土地使用权。依产生方式不同, 具体分为行政划拨和法律规定两种情况。

土地使用权出让制度后的行政划拨指为经济、文化、国防建设以及兴办社会公益事业需要, 国家划拨给农民、集体单位无偿使用的土地使用权。这种划拨的土地使用权产生于计划经济体制下国家对全民、集体所有制单位的投资行为。对此, 由于企业都支付了很高的补偿费, 如土地开发补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费、房屋及地上建筑物、附着物拆迁安置费等, 有的还负担劳动力的安置和居民住房的安置。因此其土地使用权, 是变相有偿取得, 而不是无偿取得土地使用权。对于这种划拨土地使用权应允许其采用市场化的方式进行处分, 如投资、转让、抵押和租赁等。依现行法律规定, 这种划拨土地使用权人在补办出让手续后可自行处分其土地使用权。

按照法律规定取得土地, 是指依据1982年宪法第10条第1款规定的城市土地一律属于国家所有的原则, 将城镇居民宅基地所有权公有化, 而产生的宅基地使用权。对这种情况, 应脱离土地所有权、使用权分离的思路, 而要从使用者财产权的角度去考察财产权。土地所有权公有化, 并不意味着土地财产权的公有化, 划拨土地使用权应该得到补偿。

因此不管是划拨的土地还是有偿获得的土地, 拆迁人都要先按照出让的土地市场价进行评估, 然后根据评估报告确定相应的补偿金额。一般而言, 划拨土地使用权与出让土地使用权在取得成本构成上的差别在于有没有交出让金。土地出让金有市场定价和相对低廉的政府定价两种。在拆迁补偿中, 如果是划拨土地, 则国家拿走较低标准的政府定价之后, 剩下的部分应补偿给被拆迁人, 即被拆迁人应取得市场价与政府定价的差额。行政机关和人民法院在实际工作中应当依照《土地管理法》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定充分考虑对划拨土地的补偿。

划拨:补偿价格=市场价 (拍卖净价) -政府定价出让金

出让:补偿价格=市场价 (拍卖净价) -政府定价出让金×使用年限÷出让年限

四、土地使用权补偿的滞障

(一) 政府的定位

在土地管理的过程中, 国家扮演着双重角色, 即土地所有者和行政管理者。国家行使土地所有权人的情形与方式同行使行政管理权的情形与方式存在明显区别。实践中出现的很多问题都是因为没有理顺这两种角色的关系。解决这些问题的关键, 在于国家正确行使土地所有权和行政管理权。因此, 我们需要分析一下在实行土地所有权与使用权分离、土地使用权有偿转让制度后, 土地所有权人国家、土地使用权人以及第三人之间的法律关系。

1.国家作为土地所有者掌握着土地所有权中的处分权能。国家可以财产所有人的身份来监督使用权人对土地的使用, 当使用权人不按法律规定或合同约定使用土地时, 国家可以给予警告以至无偿收回土地。

2.如前所述, 虽然土地使用权属于不完全物权, 但仍具有独立财产价值。土地使用权人可以自主决定将该权利转让给他人, 或将其权利出租, 或将其权利抵押, 或在其权利上设定其他性质的物权。土地所有权人国家与土地使用权人之间属于自物权与他物权、完全物权与限制物权之间的法律关系。权利人为上述法律行为时, 不受土地所有权人国家的干涉;在国家为不法干涉时, 权利人亦有权予以排除。土地所有者和使用者都可以独立地行使物权请求权以保护自己的合法权利。

3.在所有权与使用权分离后, 由于土地的合法占有权已经转移给土地使用权人, 故作为土地所有权人的国家不再和第三人发生直接的物权关系。

拆迁是平等主体之间土地使用权的转让, 拆迁补偿应由双方当事人依法平等协商确定。除非涉及公共利益拆迁外, 政府应保持中立。具体到拆迁补偿问题上, 政府应谨守其财产所有人的中立角色, 尊重土地使用权人作为物权人的身份及其财产权利, 做到“行政的归行政, 市场的归市场”, 让拆迁人与被拆迁人自主谈判, 无法达成协议的依法裁决;同时作为管理者, 政府要把自己的工作定位在努力做好协调关系、制定优惠政策、提供信息等服务工作, 做到不从拆迁中牟利, 不充当市场竞争的主体, 不与投资主体之间存在经济利益或亲缘关系, 做到公开、公平、公正。应切断地方政府在拆迁中的土地非法利益, 使之成为超脱的居中管理者。

(二) 不科学的干部考核制度影响拆迁补偿的公正性

8.农村房屋的拆迁补偿标准篇八

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拆迁农村宅基地房补偿的标准和依据

农村宅基地房屋因其集体土地的性质与城镇房屋所在土地性质不同，其拆迁补偿标准也有很大不同。拆迁农村宅基地房补偿标准是什么?依据是什么?如何计算补偿?这些都是农民关系的问题。下面小编通过总结相关政策，来回答这个问题，请借鉴。

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一、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。

“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。

一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

二、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。

货币补偿就是根据相关补偿标准，对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。

还有就是房屋及地上附着物的补偿，这个补偿的标的是物产所有权，包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等，在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的，这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了，就是货币补偿。

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三、现行的土地管理法第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

三、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。

计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆

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迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

以上是小编就拆迁农村宅基地房补偿标准和依据、补偿费计算方法进行的简单介绍，希望对您有所帮助。在对农村宅基地征地补偿过程中，房地产开发生基于各种原因，不可能绝对公平公正地补偿每个失地农民，这就需要政府部门作为失地农民的保护者，在国家政策的框架内，充分保障农民的基本权益。

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农村房屋的拆迁补偿标准

1.农村房屋的拆迁补偿标准篇一

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