正规房屋买卖合同

正规房屋买卖合同（精选8篇）

1.正规房屋买卖合同 篇一

供方：

需方：

为了保护各方合法权益，同时，在双方平等自愿的基础上，达成一致意见，签订本合同，共同遵守。

一、采购产品名称、型号、规格和主要配置、单价、数量、金额等。

注：本合同价格已包含了购买货物的价格及安装、调试、保修、售后服务及将货物运至指定地点所发生的运费、装卸费等货物伴随服务的费用，和所需缴纳的一切相关税、费;

二、交(提)货时间、地点、方式：供方于 20xx年11月16日前将货物送至以下指定地点交由需方指定收货人出具签字并加盖公章的证明，该文件仅证明已按现状收到若干具体单位数量的货物。 需方指定货物交接地点： 的使用场所内

需方指定的签字收货人： 。

三、验收标准及提出异议等事项按照下列约定：

1、验收标准：货物须同时完全符合下列各项标准及要求方为合格：

装箱单、质量合格证书、保修证书、产品使用说明书及其它应当随箱的技术资料;

2、开箱检验时双方皆应派员参加，若检验时发现货物数量不足、规格与合同要求不符，或开箱时虽然货物外包装完好无损但箱内货物短缺或损伤，需方有权拒绝接收或决定暂时收取该批次货物，双方或单方应当在发现后及时记录并最迟在验收期限(含延长的验收期限)结束之日起7日内签署书面证明并送达给对方一份，供方应按照该证明将需补足或更换的货物在送达证明之日起10日内交付到需方指定地点，按本合同前述各条款项规定交付及验收。

3、供方保证向需方提供的技术资料包括全部中文版本是清晰的、正确的、完整的。如发现缺失，供方应在需方送达通知之日起10日内将需补足的资料交付到需方指定地点，按本合同前述各条款项规定交付及验收。

4、本合同各相关条款中凡与供方责任或义务相关及由供方原因所引起涉及各项货物、零件、部件、配件及资料的更、换、补、退等情形，所发生活相关的任何价款、成本、费用，包括但不限于运输、安装、服务、维修、调试等，以及保险、税、费等，均应当由供方承担。

四、质量标准及保修：

1、供方保证提供给需方的货物是货物生产厂商原造的.，全新、未使用过的产品。

2、如因需方在使用中自行变更货物的硬件或软件而引起的缺陷，或因需方人员维护不当而损坏的货物或零部件，供方不负免费保修的责任，但供方应按照或比照本合同相关条款规定提供更换或保修服务，由此引起的合理费用由需方负担。

3、如因供方提供的货物硬件或软件有缺陷，或供方提供的技术资料有错误，或供方在现场的技术人员指导有错误而使货物不能达到合同规定的指标和技术性能，供方应负责按本合同相关条款规定更换或修理，使货物运行指标和技术性能达到合同规定 , 由此引起的全部费用由供方承担。 若因软件或硬件缺陷导致或引起需方损失及导致或引起第三方受到损害的，全部赔偿责任均应由供方承担。

4、设备保修期按照厂商的标准执行：一年内软件免费升级和补丁服务,软件运行过程中，出现问题，供方应在24小时内到达需方使用现场，解决问题。

五、付款方式及期限: 采用需方直接支付方式，在验收合格后 5 日内将货款全部付清。同时供方向需方开具相应的发票。

供应商开户行名称: 中国工商银行

帐 号:

其 它:

六、违约责任:

1、若供方未如期按照合同约定的任何或全部款项内容之要求交付合同货物或提供服务、补足或更换货物且符合要求，或供方未能履行合同规定的任何其它义务时，需方有权直接向供方发出违约通知书，供方应按照需方选择的下列一种或多种方式承担赔偿责任及违约责任：

(1)在需方同意延长的期限内交付全部货物、提供服务并承担由此给需方造成的直接损失及需方因此产生

的对第三方的责任。

(2)在需方规定的时间内，按照本合同相关条款的约定，完成相应的更换及修理以达到合同规定的各项要

求，供方应承担由此发生的各项相关费用并承担由此给需方造成的损失及需方因此产生的对第三方的责任。此时，相关货物的质量保修期及相关的其它期限也应重新起算。

2、如供方延期交货或需方延期付款，每逾期一天，违约方应按延期交货所折合的金额或延期付款金额每天 2‰ 的比例向对方支付违约金，但该违约金累计不超过合同总金额的 5% ;

3、如任何一方无故解除合同或有违反本合同规定的任何情形均属于违约行为，违约方应就每一单项违约向对方支付合同总金额 5% 的违约金。

4、若货物为假冒伪劣产品，供方应按照合同总金额的2倍向需方支付惩罚性赔偿金，且并不当然免除其依法应受的其它处罚。

5、任何一方由于不可抗力原因不能按约履行合同时，应在不可抗力事件结束后3天内向对方有效通报，以减轻可能给对方造成的损失，在取得有关机构的不可抗力证明或双方谅解并书面确认后，应当根据具体情况允许延期履行、修订或终止合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

七、本合同发生争议时应本着友好的原则协商解决;协商不成而产生的诉讼，由合同签订地石家庄市桥西区人民法院管辖。

八、本合同签订地点：河北省石家庄市

九、其它约定事项：

1、供方不得将本合同全部或部分权利、义务转让给任何第三方。

2、在本合同履行的过程中，采购人需追加与合同标的相同的货物的，在不改变合同其他条款的前提下，可以仅就供货数量与供应商协商签订补充订单。补充订单构成本合同的一部分，并与本合同具有同等效力。但，所有补充订单的采购金额累计不得超过本合同原有采购金额的百分之十。对本合同其他实质性条款(价格、配置、服务条款等)进行变更的补充协议无效。

3、本合同的有效法律文本为中文文本，其他语言文本与之有不同解释的，以中文文本为准。本合同一式叁

份，供方一份、需方两份。

4、本合同经供需各方代表签字并盖章后即生效。

需方(盖章)：需方代表(签字)： 地址： 传真： 电话： 合同签订日期：

供方(盖章)：供方代表(签字)： 地址： 传真：电话：合同签订日期：

2.正规房屋买卖合同 篇二

一、房屋买卖居间合同的概述

房屋居间合同是房屋居间人为委托人在房屋转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务, 委托人支付报酬的合同。房屋居间合同的特征:一是房屋居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的。在合同中居间人是为委托人提供信息服务的。二是房屋居间人在合同关系中处于介绍人的地位。居间人只需按照合同的规定履行中介服务行为, 而不是委托人的代理人或当事人一方。三是房屋买卖居间合同具有诺成性、双务性和不要式性。四是房屋买卖合同具有有偿性。居间人提供服务后, 委托人要支付约定的报酬。

二、房屋买卖居间合同在实践中存在的问题

(一) 房屋买卖居间合同的现状。

随着市场经济的发展, 房屋买卖二手市场入行门槛低, 造成大量谋求短期利益的中小型中介公司给市场带来负面影响。一方面, 房屋居间活动中缺乏完善的行业自律体制, 致使一些房屋经纪机构片面追求利润, 不讲职业道德, 不顾法律规定, 运用各种手段欺诈和胁迫客户, 严重损害了房屋居间行业的声誉和发展前景;另一方面, 房屋买卖居间合同只有合同法等几部法律规定, 法律制度不健全, 导致房屋买卖合同中的出现许多漏洞。

(二) 房屋买卖居间合同在实务中的问题。

1.各方当事人不履行如实告知义务。在商事活动中经常会发生法律无法预测到的新变化, 在法律没有规定的情况下, 诚实信用原则发挥了作用。虽说诚实信用原则是民法领域的基本原则, 但是因缺乏相应的法律制度及惩罚制度而被大多数人忽视。在房屋买卖居间法律关系中, “居间人关于订约事项, 应就其所知, 据实报告于各当事人。”在实践中, 委托人或买受人常常为了能以更高的价钱卖出房子或买到心中理想的房子而隐瞒一些重要事实。例如委托人可能隐瞒该房子是共有房子或者是已经抵押的房子。

2.居间人从事“行纪人”的行为。居间人与代理人是两种不同的法律概念。在行纪合同中行纪人是以自己的名义根据委托的需求与第三人订立合同或者是达成交易。在居间合同中居间人只是提供订立合同的机会或者是促成合同订立的媒介服务, 居间人不是买卖合同的当事人。在实践中, 一些不良中介公司常利用居间合同掩盖行纪的目的, 利用居间合同获取房屋买卖的差价。这样以居间为名行行纪之实的行为无疑给委托人和买受人都造成了经济损失。

3.居间合同中的“跳单”。根据合同法的规定, 居间人在促成买卖合同成立时, 可以取得事先约定的报酬。如果没能促成买卖合同成立, 则只能要求委托人支付必要的费用。事实上居间报酬比必要费用高很多, 委托人与买受人恶意串通不达成买卖合同以达到不支付报酬的目的, 这就是“跳单”情况。这样的行为对居间人来说是很不公平的。如果居间人想通过起诉维权时, 又要提供证据证明“跳单”行为, 这对居间人极为不利。

三、完善我国的立法制度

(一) 建立严格执行信息披露制度。

房屋买卖交易市场中的信息不对称降低了交易效率。实务中, 居间人要披露的信息很多。实践中不是说委托人没有尽到如实告知义务而免除了居间人的如实告知义务。居间人作为房屋买卖中介的专业人士, 应主动搜集尽可能多的信息并向委托人汇报, 这样不仅可以保障自身权利, 还能更好地履行合同。

(二) 明确禁止居间人从事行纪业务。

前文提到一些非法中介以居间为名行行纪之实, 这样的行为在法律是上绝对禁止。这些非法中介利用自身搜集到的信息以较低的价钱买下委托人的房屋后以高价售出赚取差价, 这样的行为不仅损害了委托人的合法利益, 也破坏了房屋买卖市场秩序, 应严格禁止。

(三) 完善报酬制度和赔偿制度。

关于居间人报酬取得问题存在着不同的观点。主流观点认为如果房屋买卖合同不成立或者无效, 居间人仅取得支出的必要费用。要判断居间人取得报酬与否, 不能单纯地看当事人是否达成合意, 还要看合同是否能有效地履行。存在“跳单”情况下, 就不能以买卖合同有效成立为前提取得报酬来约束居间人, 因为这种行为是买卖双方的故意欺诈致使合同不能有效成立, 这种情况应该排除在外。在房屋买卖居间合同中居间人是强势的一方当事人, 常出现居间人利用强势地位损害委托人权利的情况, 法律对这种情况的赔偿问题规定不明规, 应加强针对不同情况下赔偿问题规定, 这有助于房屋买卖市场秩序的建立。

四、结语

3.农村私有房屋买卖合同效力的认定 篇三

农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。主体不合法，同样会导致合同无效。

案情

1997年7月25日，睢志刚与毛瑞琴、毛永亮在中间人睢根上的说合下，签订了房屋买卖协议，将位于河南省登封市中岳办事处新店村的一处房产卖予毛瑞琴、毛永亮。土地使用证上是睢志刚之父睢天庆的名字，当时双方约定价格为25500元，协议签订后双方款证交清。随后睢志刚即从该房屋内将东西搬走，毛永亮、毛瑞琴即搬入该房屋居住至今。睢志刚一直在郑州居住。2006年7月17日，睢志刚的父母睢天庆与耿姣以睢志刚、毛永亮、毛瑞琴不经自己同意，擅自出卖自己房屋，严重侵害了自己的合法利益为由，将三人诉至登封市人民法院，请求法院确认三被告所订立的买卖房屋协议无效。

裁判

登封市人民法院认为，被告睢志刚在与被告毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议时，其身份特定，为两原告之子。且原告也曾给他人说过要卖房子，又有说合人睢根上从中说合，睢志刚又持睢天庆的土地使用证，因此，毛瑞琴、毛永亮有理由相信睢志刚有代理权，而且对此认为是善意且无过失。睢志刚以睢天庆的名义与毛瑞琴、毛永亮签订房屋买卖协议的行为，构成表见代理。在该协议签订后，原告曾回到该房屋将其物品搬走，即知道了睢志刚以其名义签订房屋买卖协议而不作否认表示，原告以自己的行为承认了被告睢志刚的代理行为，因此，被告睢志刚代订合同的行为应为有效。原告请求确认合同无效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告睢天庆、耿姣的诉讼请求。

一审判决后，睢天庆、耿姣不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。

郑州中院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明，被上诉人毛瑞琴、毛永亮庭审时向法庭提交了登封市新店村居委会2007年6月15日出具的证明一份，以证明双方之间房屋买卖关系存在的事实，同时证明二被上诉人居住的十年期间对房屋进行了几次翻修改造；二上诉人耿姣、睢天庆及被上诉人睢志刚已经于1998年将其户口迁出，地已收回，不再具有该村集体经济组织成员身份，同时二被上诉人还向法院提交了1998年12月5日被上诉人毛永亮与袁志红签订的房屋买卖协议一份，以证明其房屋已经卖给他人。上诉人耿姣、睢天庆对以上证据不予认可，认为居委会证明内容不实，房屋买卖协议是虚假的。

郑州中院审理后认为，原审法院适用简易程序审理本案，经过庭前多次调解，被上诉人毛瑞琴、毛永亮也向法庭提交了调解申请，根据最高人民法院关于民事调解工作的相关规定，法院调解期间不计入审理期限；且上诉人耿姣、睢天庆也无证据证明原审法院审理的时间可能影响案件的正确判决。故上诉人耿姣、睢天庆上诉称原审法院程序违法，应当撤销原判，发回重审的请求，理由不能成立，本院不予支持。1997年7月25日，被上诉人毛瑞琴、毛永亮与被上诉人睢志刚签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且被上诉人毛瑞琴、毛永亮已经履行了支付房款的义务，并收到了上诉人耿姣、睢天庆的土地使用证，应属有效协议。二上诉人上诉称，被上诉人睢志刚隐瞒实情，擅自出售其房屋，所得欠款自己挥霍，违法处分自己的宅基地和房产，事后上诉人未予追认，应当认定买卖协议无效的请求，因被上诉人睢志刚系上诉人耿姣、睢天庆之子，经过中间人说合将房屋卖给了属于同一农村集体经济组织的二被上诉人，不违背相关法律规定，且签订协议后又将该房屋土地使用证交给了被上诉人毛瑞琴、毛永亮。二被上诉人在该买卖过程中属于善意无过失，有理由相信被上诉人睢志刚具有代理权。协议签订后，二上诉人将该房屋内的东西搬走，并于1998年将其户口从该集体经济组织内迁出，系以自己的行为对被上诉人睢志刚代理行为的承认。故原审法院认定被上诉人睢志刚的行为构成表见代理并无不当；上诉人耿姣、睢天庆的该上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人耿姣、睢天庆的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

评析

本案是一起农村房屋买卖纠纷，农村房屋买卖由于涉及到宅基地使用权的转让，对其效力的认定，司法实践中认定不尽相同，笔者认为，农村宅基地使用权有以下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体。在我国，土地分别属于国家和集体所有，而用于建造房屋的土地，也因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。其二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。其三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。另外，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。

正是基于以上的特点，加之宅基地使用权是农民安身立命之本，在农村一般一户只允许拥有一处宅基地。我国法律法规对农村宅基地使用权的转让采取了限制态度。如：担保法第三十七条规定：“宅基地的使用权不得抵押。”虽然我国土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。”没有指明宅基地使用权不得出租、出卖。但其立法本意即在于保护农民宅基地的专有使用权。

随着我国改革开放进一步深化和城市化进程的不断加快，农村大量剩余劳动力进入城市，把大量的私有房产留在了农村以及其他原因，使一户拥有了多处住宅，这样就出现了大量的农村私有房屋买卖，本案即属此种情况。在此情况下，对该涉及到农村房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律按无效对待或仅仅适用土地管理法第六十二条的规定，地随房走一律认定有效，而是应从宅基地使用权的特点上去把握。一般来说，确认的农村房屋买卖合同有效应符合以下几个条件：1.转让人拥有两处以上的农村住房；2.转让人与受让人应为同一集体经济组织内部成员；3.受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；4.转让行为已征得集体经济组织同意。因此，本案应确认该房屋买卖合同有效。

4.正规个人房屋租赁合同 篇四

根据《民法典》、《中华人民共和国____市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

1、甲方自愿将坐落在____区冯翊小区栋单元室的私有住房租给乙方作为 租赁住房使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途;

2、乙方在租赁期内必须保持和爱护原房屋结构和房内设施，因擅自拆除或损坏，必须照价赔偿并承担责任;

3、乙方在租赁期内如有违约犯纪及违法犯罪行为，自负其责;

4、乙方在租赁期间的水、电、气费，闭路电视费宽带费及卫生费应如数付给相关部门，逾期欠缴的滞纳金由乙方负责;

5、房屋租金每月为仟佰拾元人民币，乙方需在每个缴费期结束前15天付给甲方(押金不可替代租金)。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。

6、租赁期限自________年____月____日至________年____月____日止。

7、付款方式：首期乙方一次性缴纳元，押金元，共计人民币大写 仟 佰 拾 元，后期房租交付约定每 个月交付一次，金额 元，乙方应在当期房租到期前 15 天一次性交付给甲方，合同签订后即刻生效;

8、为了甲乙双方的利益，甲方如不租、转租或乙方续租都必须提前天通知对方，在同等租赁条件下，乙方享有优先权;

9、合同期满后，甲、乙双方有权终止合同，在乙方未违反上述条款的前提下、甲方必须退回押金给乙方，甲乙双方都不得违反上述条款，违约方应承担守约方的一切经济损失;

10、本合同有效期为自日止，本合同一式两份，如有未尽事宜，甲乙双方协商解决;

1、违约责任

(1)租赁期间双方必须信守合同，乙方如违反本合同的规定，甲方将扣除乙方缴纳一个月租金作为违约金并终止租赁合同。

(2)乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时甲方将扣除乙方全部租赁金及押金。同是根据事态的严重性决定是否移交当地公安机关。

(3)因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，经双方共同确认认可，乙方可不承担相应责任。

(4)本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定。

(5)本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

2、其他约定 (一)开始租赁时的水、电、煤气等表状况：

(1)水表现为： 度;

(2)电表现为： 度;

(3)煤气表现为： 度;

(4)租赁期满后，乙方应将所欠费用缴纳齐全，并得到甲方认可。 (三)甲方提供给乙方物品如下：

(1)安装好前后防盗窗，配置煤气灶、油烟机、燃气热水器、洗脸台，入户大门钥匙 把;

(2)沙发一张、茶几一个、电视柜一个、餐桌一张、餐凳四个、衣柜一个、写字台一个、卧床一张。

(3)租赁期满后，乙方应保证房屋及各设施、物品完好，如有损坏或丢失，乙方应及时修复或补充，否则甲方将按原价3—5倍价格从押金中扣除。如经甲方验收合格时，甲方应退还乙方剩余的租房款及押金。

(4)乙方应提供有效证件的复印件1份及有效联系方式。

3、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向当地人民法院起诉。

4、本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。

甲方(签字)： 乙方(签字)：

签订时间： 签订时间：

5.2022正规房屋购买合同书 篇五

身份证号码：

工作单位： 乙方(受让方)：

身份证号码：

工作单位：

经甲乙双方协商，甲方自愿将自己购置的位于的 小区 号楼 层 号房的购房权及所有权转让给乙方，具体达成如下转让协议。

一、房屋位置及产权

以甲方与开发商签订的购房合同为准，甲方购房时享有的全部权利无偿全部转让给乙方。

二、房屋价格

甲方购房价格以购房合同为准，房屋总面积为平方米，每平方米为 元，总价值为： ;甲方以原价转让给乙方，中间不收任何利息和费用。

三、付款方式

1、合同签订之日时，乙方付给甲方已交房款的首付款： 元和已还按揭贷款 元。

2、合同签订之后，按揭贷款由乙方自己负责月供，因乙方不按时还款带来的纠纷及损失，由乙方自己承担。

3、乙方承担与开发商交接房时应交的一切费用，如天然气、供暖、有限电视等费用和大修基金、房产交易税等，办理交房手续时若出现有关问题甲方应积极予以协调解决。

四、双方其他协议

1、合同签订后，房屋产权即归乙方所有，若乙方需办理过户产权证手续，办证一切费用和税金均由乙方承担。

2、房屋产权证若不遇特殊情况则不办理房产证，若要办理则先以甲方户主姓名办理，双方协商，房产证由中介人保管。

3、签订合同后，甲方应将原购房合同及缴款票据等一切购房资料全部交给乙方保管。

4、如有未尽事宜，双方会同中介人共同协商解决。

五、本合同一式叁份，甲乙双方各执壹份，中介人壹份。本合同自双方签字之日起生效。

甲方：

乙方：

中介人：

6.正规的房屋委托书 篇六

受托人：自然情况

委托人购买坐落于产籍号为()的房屋，现委托()为委托人合法代理人，代为办理上述房屋的相关事宜，具体委托事宜如下： 1、

2、代为办理购买上述房屋及签定买卖合同; 代为到(住房公积金)(银行)办理上述房屋的贷款手续，代为签署其相关文件;

3、代为到担保公司办理上述房屋的担保贷款相关手续，代为签署其相关文件;

4、代为办理上述房屋抵押登记及抵押权预告登记;代为向开发公司领取所购商品房结算(联)发票;代为保管、缴纳办理房屋产权相关税费。如遇国家产权税率调整，按照调整后税率执行，多退少补;代为办理凭债权人的终止保证合同通知书办理抵押权预告登记注销或抵押权注销;代为办理其他与办理预购商品房预告登记，抵押权预告登记，房屋权属登记及抵押权登记的有关事宜; 5、

6、

7、代为办理与上述事项有关合同等法律文书的公证手续 委托期限： 此委托第四项有转委托权，其它事项无转委托权。

受托人在上述代理权限范围及代理期限内签署的一切文件，我们均予以承认，由此产生的法律责任由委托人承担。

7.正规房屋买卖合同 篇七

合同解除权包括约定解除权和法定解除权。如果合同中约定“贷款出现问题时买方有权解除合同”, 则该约定有效, 买方可依约解除合同。但目前鲜见合同中能有如此约定。《合同法》第九十四条规定的法定解除权, 列举了如下情形:不可抗力、预期违约、迟延履行、严重违约、法律规定的其他情形。政策调整造成贷款失败, 不符合“不能预见、不能避免并不能克服”的条件, 因此不属于不可抗力。

那么是不是合同无法解除了呢?我们来考察一下“情势变更”这一重要的原则。

2009年4月24日发布的最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (二) 》第二十六条规定, “合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化, 继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的, 当事人请求人民法院变更或者解除合同的, 人民法院应当根据公平原则, 并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。2009年7月7日发布的最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中, 将以上规定较为明确地解释为“情势变更”原则。“情势变更”, 也称“情事变更”, 一般指订立合同的基础或环境发生根本变化, 如果继续维持原合同的效力将显失公平, 合同可以变更或解除。

那么, 宏观政策调控导致贷款失败, 是否属于“情势变更”?

依据民法理论, 认定“情势变更”一般需要满足以下条件:1.须有情势之变更, “情势”, 泛指一切与合同有关的客观事实, 如战争、经济危机、政策调整等;2.情势变更须于合同成立后至债务关系消灭前发生;3.情势之变更须未为当事人所预料而且未有不得预料之性质;4.情势之变更因不可归责于当事人之事由而发生;5.因情势变更使合同履行显失公平, 维护原有合同效力对于债务人而言不可承受。

按照以上理论, 宏观调控造成贷款不成的, 是否符合“情势变更”条件, 略有疑问。一般认为应属“情势变更”。但依据以上《合同法》司法解释 (二) , 以“情势变更”请求变更或解除合同的条件则是:1.客观情况发生了重大变化;2.签约时无法预见;3.非不可抗力;4.不属于商业风险;5.继续履行明显不公平或不能实现合同目的。

严格遵循以上条件认定, 则贷款问题是否构成“情势变更”存在较多疑问。首先, 宏观调控是否无法预见?宏观调控一般针对经济生活中普遍存在的问题而实施, 关于楼市的调控政策亦是如此, 近年来历次调控政策都是针对房价过快上涨的。在房价高企的现状下, 调控政策是否完全无法预见, 值得深究。其次, 调控下出现贷款问题, 并没有使继续履行显失公平, 在房价没有太大波动的情况下, 继续履行仍然是公平的, 只是履行非常困难, 甚至无法履行。但不管法理上是否成立、逻辑上能否圆满, 不能让合同成为沉重的负担甚至无法摆脱的枷锁, 赋予履行不能的购房者解除合同的权利, 应是合情合理的选择。

但结合一些案例和司法意见, 我们认为, 贷款失败后, 解除合同的条件是:情势变更+履行不能, 合同约定可以解除的不受此限。

二、解除合同后是否需要承担相应责任

以“情势变更”的理由解除合同, 还需要承担责任吗?我国的法律法规对此没有明确的规定, 理论上也是众说纷纭。有人认为, 以“情势变更”解除合同的法律后果有:相互返还原物;在原物不存在时, 进行价格补偿。即当事人通过适用情事变更原则解除了合同后, 不需要承担损害赔偿, 因为情事变更原则本质上是一种免责条款。有人则认为, 因大多数大陆法系国家的民法都规定, 一方当事人即便合法地解除合同, 也应当向对方当事人赔偿损失, 法律规定可以免责的除外。目前在不少大陆法系国家的法律中都存在规定情势变更原则的条文, 但在这些条文中并不包括在变更或者解除发生情形下该当事人可以免除赔偿责任的内容。既然如此, 依前述一般规则的精神, 一方当事人即便根据情势变更原则单方解除合同, 显然也应当向另一方当事人承担赔偿责任。

《合同法》第九十七条规定, “合同解除后, 尚未履行的, 终止履行;已经履行的, 根据履行情况和合同性质, 当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施, 并有权要求赔偿损失”。可见, 合同解除后, 当事人需要承担一定的责任。最高法院在一个公报案例中认为, “合同解除导致合同关系归于消灭, 故合同解除的法律后果不表现为违约责任, 而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任”。意谓合同解除不需要支付违约金, 只应赔偿损失。

2003年3月发布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定, “商品房买卖合同约定, 买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的, 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的, 当事人可以请求解除合同, 出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

从以上规定看, 如果政策调整导致贷款不成 (贷款不足另当别论) 致使合同不能继续履行的, 出卖人应当将房款本金或定金返还, 并且还包括利息。从返还利息这一点看, 该条规定隐含的意思是买受人解除合同属无过错, 可以免责。

但该规定只适用于新房买卖即买受人与开发商签定的买卖合同, 并且是政策调整导致贷款不成 (未能订立贷款合同) 的情况。贷款成数不足及二手房买卖则不能适用。

最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中在“慎重适用情势变更原则, 合理调整双方利益关系”一节规定:“在调整尺度的价值取向把握上, 人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果, 而是要充分注意利益均衡, 公平合理地调整双方利益关系。”就是说, 情势变更解除合同, 不等于买受人可以完全免责。

结合有关司法解释和案例等, 我们可以大致得到该类合同解除后的处理思路:

交易主体一方为开发商的新房买卖中, 政策调整导致贷款不成 (未能订立) 时判令解除合同, 返还购房款本金及其利息或者定金, 买方不承担违约或赔偿责任;导致贷款不足 (成数不足) 而解除合同的, 性质相同, 原则上应参考以上标准执行。

二手房买卖中, 贷款失败解除合同后, 买方不必依照合同约定支付违约金, 但要依据合同的具体条款 (是否约定贷款不足时买方自行补足, 是否约定特定解除下承担赔偿责任等) 、双方利益平衡 (房价涨跌损益、一方已付出税费、中介费等) 及履行中表现出的诚信状况、过失大小等综合判断是否承担一定的经济赔偿。

参考文献

[1].史尚宽.债法总论.台湾荣泰印书馆.1954.7

[2].郑金雄黄毅.房贷新政导致无法贷款退房纠纷如何适用法律.人民法院报.2010.8.23

[3].李芹曹力张璇.购买第三套房贷款暂停情势有变更合同可解除.人民法院报.2010.8.23

[4].张淳.对情势变更原则的进一步研究.南京大学学报 (哲学人文社会科学) .1999.1

8.正规房屋买卖合同 篇八

1.农村宅基地、房屋流转交易（买卖合同效力认定）中存在的缺陷

目前，我国农村宅基地、房屋流转交易的市场已经慢慢发育并初步形成，允许农村宅基地的自由流转反映了当前新农村建设发展的客观经济实际，农民之间，农民与城市居民之间的宅基地、房产交易在实践中大量存在。目前宅基地市场交易混乱，除了国家立法层面上的原因之外，根本原因在于国家对土地交易一级市场的垄断，加剧了宅基地资源的稀缺性，不利于规范经济交易行为。总体来说，目前我国的农村宅基地使用权的流转、房产交易方面的法律法规制度，建立在自然经济的基础之上的，与当前市场经济环境已经不协调。

2.完善农村宅基地、房屋交易制度及认定此类合同效力的策略

2.1加强立法并规范宅基地使用权的流转，促进农村房地产交易的稳定 针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地、集体建设用地流转、土地登记等效力位阶较高的规范性文件，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度，同时，也保障了农村房屋交易的安全及善意第三人的利益，稳定农村房地交产易市场。

2.2允许农村宅基地使用权进入交易市场、公开交易 应当建立新的流转模式，保持农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋產权证》等证书，允许农村宅基地及地上房屋与城市商品房、房改房一样，合法进入土地交易市场。消除隐性交易，促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的土地交易市场。

2.3建立农村宅基地使用权期限与有偿使用制度 目前，农村宅基使用权期限没有明确规定。建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地，可以参考城市国有土地上的住宅用地使用权期限的规定，进一步确定立法。建立一定范围内宅基地有偿使用制度。由于农村宅基地本身具一定的福利性和社保性质，本集体经济组织成员则无偿使用，如果入市交易，必将成为有偿转让，这就需要有补偿机制来平衡。在立法中明确规定转让农村宅基地使用权所应缴纳的补偿金或使用费，详细规定金额、确定用途等。视流转对象（包括本集体成员、非本集体成员、城镇居民）、宅基地的位置等不同因素，确定所应缴纳的补偿金或使用费。

2.4农村宅基地进入交易市场公开交流转后的农村房屋买卖合同纠纷 在司法实践中认定此类房产买卖合同的效力应当从法律、法规、部门规章和政策，卖房人的现有居住条件，该房产项下的土地使用权性质，房产交付的实际情况，房产的增值效应等几方面进行研究。另外，要充分考虑认定合同无效对双方当事人利益影响尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。摘自《汕头日报》