住房金融与个人信贷（精选10篇）
1.住房金融与个人信贷 篇一
一、抵押贷款风险表现形式
1、抵押物价值高估风险。由于农信社缺乏抵押物评估的专门人才，贷款抵押物价值评估普遍依赖资产评估中介机构，因此易出现抵押物价值高估风险。一方面中介机构是按照评估值的一定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多；另一方面借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”。
2、抵押物管理风险。在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未改变。在日常管理过程中，抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毁损、灭失，极易造成贷款的损失。
3、抵贷资产的接收、管理和处置风险。抵押贷款逾期，抵押物转化为抵贷资产后，农信社往往面临抵贷资产接收难、管理难、处置难的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，而允许其使用，致使农信社许多抵押贷款成为“信用贷款”，抵押物毫无意义。同时，因抵贷资产常常被高估，收回物所不值，不收则贷款会完全损失，农信社往往处于两难境地，而且由于时间推移和市场变化，导致抵贷资产贬值，形成抵贷资产的“冰棍效应”。
二、抵押贷款风险防范建议
要树立贷款抵押有风险的观念，防止片面追求抵押率而忽视风险管理，不能单纯以是否办理抵押来判断贷款风险。
1、注重对借款人的第一还款来源审查。借款人的借款资格、还款能力和信用状况情况是住房抵押贷款风险的关键。在发放抵押贷款前，必须审查借款人是否有可靠的资金来源，根据借款人的工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内是否具有可靠收入的判断，设置个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。
2、强化贷前调查和贷后检查。抵押物原则上应当机构认可的中介机构进行评估，贷前调查人员必须对抵押物进行实地核查，严防“溢价评估”。同时，贷后管理人员应当经常了解和检查借款人的计划执行、财务管理等经营管理情况，定期或不定期检查抵押物的保管和使用情况，监督借款人按期归还本息。
3、建立完善的住房抵押贷款保险制度。因住房抵押贷款风险的客观存在，保险机构应开设住房抵押贷款保险，当借款人因各种原因无法还贷时，由保险机构一次给付被保险人保险事故发生时按贷款合同应归还的贷款本息。
4、完善抵押物处置法案。虽然理论上借款人违约，可依法对抵押住房进行处置，但实际上缺乏关于处置抵押物的法津程序规定以及如何安置居民的规定，造成难以处置抵押物的问题。
2.住房金融与个人信贷 篇二
一、上海市住房保障金融配套的探索
在建立健全住房保障体系的过程中,上海一直非常重视金融配套的问题。一方面,上海的金融资源比较充裕,金融市场较为发达,已经初步建立起了国际金融中心的框架,为解决住房保障的金融配套问题提供了有利条件。另一方面,通过探索住房保障的金融配套,可以创新金融产品,活跃金融市场,健全金融体系,从而推进国际金融中心建设。近年来,围绕住房保障的金融配套问题,上海市的主要做法有以下几个方面。
1. 政府支持,建立机制
建立完善的住房保障体系,是政府不可推卸的责任。但是在社会主义市场经济体制中,政府既不能也无法独自承担住房保障所需要的巨额资金。因而,在住房保障的投融资问题上,政府既不能充当大包大揽的“划桨者”,也不能成为放任不管的“旁观者”,而应该是有所为有所不为的“掌舵者”。具体而言,政府要为住房保障的投融资工作创造良好的社会环境、制度框架和战略导向,必要时也要给予财政支持和其他方面的扶持。
在住房保障体系的建立和完善过程中,上海不仅从财政和土地出让收益中为保障性住房的建设直接提供支持,而且不断探索吸引社会机构参与的有效机制。一方面,上海先后设立了廉租住房专项补助和动迁安置专项补助,还计划设立公租房专项资金,而且要求市与区县从区县商业性项目取得的土地出让净收益中各统筹15%,建立上海市保障性住房建设专项资金,用于全市保障性住房的重点项目建设。另外,着眼于公共租赁住房的可持续运行,在公共租赁住房的租金收益无法全额支付融资利息的情况下,政府将对差额部分进行补贴托底,由“市区两级财政共同出资,向每个区县公共租赁住房运营机构提供一定规模的资本金;同时,对于运营机构租金收益不足以付息的部分,由财政给予一定的贴息”。
另一方面,上海建立了一些为住房保障提供金融配套的机制。比如,在经济适用住房和动迁安置住房中,上海已形成了“企业兴建、定向供应、滚动开发”的良性运作机制。具体而言,是“由项目中标企业带资金开发建设,资金可以通过出售回笼,银行信贷资金也比较愿意进入”。在大型居住社区的开发建设上,上海则探索出了“总银团+子银团”相结合的模式。在具体操作中,由一两家大中型商业银行作为牵头银行,联合若干家银行对大型居住社区的子项目提供贷款。银团贷款资金发放后,统一划至子银团牵头代理银行的专门托管专户,贷款资金实行受托支付方式,由子银团牵头代理银行负责落实资金使用的监督管理。另外,对于公共租赁住房,上海建立了“政府支持、机构运作”的模式。政府通过投入部分资本金、以土地出让金等作价入股、合理让渡或不参与分配租赁收益,以及给予税收、公用事业收费优惠等方式,支持发展一批公共租赁住房专业运营机构,采取市场机制实施经营管理。
2. 多方参与,形成合力
住房保障的金融配套涉及到许多社会机构和市场主体,包括行业管理部门、金融机构、公积金管理部门、企业等。只有不同主体共同参与、多管齐下,才能确保金融配套的有序和可持续。上海在推进住房保障的金融配套工作中,始终注重发挥银行、保险、公积金以及专业机构的作用。
第一,用好用足政策性和商业银行的中长期贷款。比如,国家开发银行不仅在2009年向大型保障性住房项目提供100亿元贷款,而且与其他商业银行一起共同作为牵头银行,向上海若干个大型居住社区提供贷款。再比如,截至2010年底,中国建设银行在上海的保障性住房开发贷款余额已达38.77亿元,其中经济适用房项目9个,贷款余额20.74亿元;动迁安置配套商品房项目11个,贷款余额18.03亿元;2010年共对14个项目投放了24.3亿元。
第二,拓宽保险资金运用范围。2011年3月,中国太平洋保险集团下属的太平洋资产管理公司发起设立了“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”,成为国内保险机构第一个用于保障性住房债权投资的计划。该计划将募集资金40亿元,主要用于上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。两个月之后,中国平安保险公司推出“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”,募集资金约30亿元用于支持上海保障性住房建设。
第三,不断完善公积金的使用。按照国家有关规定,公积金结余资金可用于向各类保障性住房提供贷款,增值收益则可用于收储廉租住房等实物配租房源。2010年5月,上海市公积金管理中心以增值收益中的14.98亿元收购由上海城投置地有限公司开发的公租房项目———新江湾尚景园。该项目建筑面积15万平方米,共有2202套住宅,以60平方米的二室一厅为主。这是一种探索以产权收购的方式提高公积金增值收益使用效率的尝试。
3. 社会协同,重点突破
在建立健全住房保障体系的过程中,上海注重分步推进,抓住每个阶段的关键要素和重点问题,协调各方面资源,探索解决之道。
比如,在20世纪90年代初,为了推动住房制度改革,上海在全国率先建立住房公积金制度,并于1992年5月发放了第一笔住房公积金个人购房贷款。这项创新性的制度不仅为城市住房建设提供了稳定可靠的资金来源,而且也为住房保障体系奠定了坚实的基础。截至2010年,上海全市住房公积金缴存单位10.39万个,缴存职工407.48万人;累计归集住房公积金和补充住房公积金2524.46亿元;累计向149.02万户职工家庭发放住房公积金个人贷款2333.24亿元,贷款余额1127.45亿元,累计支持购房面积1.37亿平方米。
再比如,为了推动保障性住房基地的建设,上海探索出“大企业对口大基地”的模式,即从土地供应到开发建设的全过程都由信誉好、实力强的大型国资企业集团承担。这一模式一方面可以减少保障性住房建设过程规划、配套以及管理等方面存在的不协调等问题,另一方面也能发挥国有大企业的综合优势,其中就包括融资渠道多的优势。在“大企业对口大基地”模式的运行过程中,各家银行(包括政策性和商业性)都积极地参与金融合作。正如一位大企业的管理者所言,“国企的高信誉,与银行之间长期建立的密切关系,可以帮助我们获得比较优惠的贷款利率,有利于筹措保障性住房建设的资金”。
二、上海市住房保障金融配套存在的问题
完善的住房保障金融配套体系应该具有三大基本功能:稳定而广阔的筹资来源、多元而竞争的金融产品、严密而有效的风险化解机制。若干经济发达国家历经几十年的探索,逐步解决了保障性住房的筹资难和金融产品少等问题,但在风险防范和化解方面仍然面临重大挑战。2007年爆发的美国次贷危机就是典型例证之一。
与完善的住房保障体系相比,上海目前对保障性住房提供的金融配套还有诸多尚需改进之处。归纳起来,现阶段的问题主要表现为“三重三轻”,即重建设投资,轻运营融资;重银行贷款,轻直接融资;重个案组合,轻整体规划。
1. 重建设投资,轻运营融资
现有的金融配套主要围绕开发建设,对管理运营阶段的融资配套重视不够。其中主要原因在于,很多人仍然从市场化商品住房的视角看待保障性住房,而没有全面认识保障性住房的特点。的确,在开发建设环节,两种体系的住房有着许多共同之处。但是,在管理运营环节,两种体系的住房则有更多的差异性。市场化商品住房在管理运营上已基本实现了社会化,而保障性住房的管理运行机制仍在探索之中。其中,尤其是公共租赁住房如何实现可持续运行,仍然是一个亟待解决的难题。
为了贯彻“政府支持、机构运作”的原则,上海各个区县都组建或计划组建公共租赁住房运营机构。对于这些机构,市区两级财政共同出资,向每个机构提供一定规模的资本金。但是,对于这些机构在运行管理过程中如何融资、当租金收益不足以支付利息成本时如何提供金融扶持,目前都缺乏明确的思路。
对上海而言,以保障性住房为主的大型居住社区的管理运行也面临融资难题。在开发建设主体交付使用后,这些社区可能会出现物业管理费收缴率低、公共设施维护难、社会管理成本大等问题。对此,财政投入是一个方面,但另一方面也需要探索一些可持续的融资途径。
2. 重银行贷款,轻直接融资
在已有的保障性住房金融配套项目中,银行贷款占据了相对主要的角色。这一方面表明银行对保障性住房建设的扶持力度,另一方面也反映出现有金融配套体系的不足。一个更加完善的金融配套体系,应该兼顾间接融资和直接融资,充分发挥二者的互补效应。对于保障性住房的金融配套而言,更应该注重拓展成本较低的直接融资方式。
上海目前在保障性住房直接融资方面,主要有保险资金、住房公积金以及部分债券,而房地产投资信托基金(REITs)仍在酝酿之中。今后,应该着力探索进一步拓宽直接融资渠道,包括社保基金、企业年金、企业债券、组合投资基金等。
3. 重个案组合,轻整体规划
在实施过程中,保障性住房的金融配套是若干个个案组合而成,缺乏相对完整的整体规划。与任何一项政策试验一样,个案的创新具有示范效应和带动作用,但是政策试验必须在恰当的时机对个案组合进行统筹规划,形成具有规范意义的机制或模式,否则个案与个案之间不仅不能相互补充,形成协同效应,还有可能相互冲突,产生抵消作用。保障性住房的金融配套应该兼顾开发建设和运行管理等环节,协调投资主体与消费对象的利益,平衡政府行为与社会参与之间的关系,使金融配套成为住房保障体系的润滑剂。在缺乏相对完整的战略规划的情况下,社会机构由于没有稳定和明确的预期,因而降低了对保障性住房提供金融配套的积极性。
另外,相对全面的整体规划有助于防范和化解因保障性住房融资而引发的金融风险。从风险管理的角度看,真正的危机不在于有多少风险隐患在暗流涌动,而在于监管主体无法识别风险。这意味着风险显示机制和识别能力至关重要。在缺乏整体规划的情况下,各种风险隐患都潜藏在支离破碎的信息中,如果仍然沿用部门化的识别机制,那么防范和化解风险的能力势必会因“碎片化”而大为削弱。
三、深化推进上海市住房保障金融配套的对策建议
进一步完善上海市住房保障的金融配套,既有利于做好保障和改善民生的工作,也有助于国际金融中心的建设。在下一步工作中,上海应该按照中央的有关部署,贯彻中央对上海“先行先试”的要求,充分发挥本地的优势,积极探索金融配套的各项创新。
1. 统筹规划住房保障的金融配套
抓住上海推进国际金融中心建设的机遇,紧紧围绕住房保障的目标,全面规划涉及住房保障金融配套的各项要素,努力促成“共同参与、规范有序、持续发展”的好局面。
第一,建立规范金融配套的相关制度。统筹协调管理主体、建设主体、投资主体以及保障对象的利益,明确各方的权利与义务,规范各种资金的进入、运行和退出机制,使金融配套真正成为服务于住房保障体系的重要工具。
第二,建立专业的保障性住房投融资机构。借鉴天津、北京等兄弟省市的经验,成立专业的保障性住房投融资机构,使之成为推动住房保障金融配套工作的重要平台,从而理顺政府与市场的关系,让政府更好地履行“掌舵者”职能。
第三,营造有利于推进住房保障金融配套的社会环境。除了要找到各类保障性住房吸引社会资金的关键点,还要加强政府的自身建设,包括增强服务意识、提高行政效率、提升政府诚信水平。另外,要引导社会舆论,营造“真心实意解难题、全心全意谋发展”的社会氛围。
2. 探索符合上海住房保障特点的金融配套体系
作为一个特大型城市,上海的住房保障既与其他兄弟省市有着许多共同点,但也不能否认存在一些独特的方面,因而金融配套的体系建设既要体现共性,又要符合自身的特点。实际上,无论是在经济适用住房和动迁安置住房的投融资上,还是在公共租赁住房的运行管理上,上海已经探索了一些辩证统一地处理共性与个性关系的做法。在金融配套的体系建设上,还要重视以下几个方面的问题。
第一,更加重视运行管理阶段的融资问题。在公共租赁住房方面,既可以着力发挥专业运营机构的主体作用,也可以将建设和运行统筹考虑,减少运行管理阶段的融资问题。比如,可以选择一定比例的公共租赁住房项目,由房地产企业按照“长期租赁、到期上市”的方式实施建设和经营,“即政府出让土地,房地产企业投资建设住房,其中50%以上的房源在建成后10年或15年内作为公共租赁住房使用,到期后可转化为商品住房上市销售”。
第二,更加重视拓宽公积金增值收益的用途。与兄弟省市相比,上海的住房公积金个人贷款量比较大,本金结余相对较少,但增值收益较多。因而,上海应该探索在现有的制度框架内如何更好地使用公积金的增值收益。除了按照规定收储廉租住房外,还可以尝试以股权投资的方式收购公共租赁住房,或者对保障对象的租房支出给予补贴,或者投资政府设立的保障性住房组合投资基金。
第三,更加重视发挥金融市场体系的作用。相比兄弟省市,上海拥有更加完善的金融市场体系,不仅市场体系较全,而且层次多,因而上海应注重发挥金融市场体系对住房保障金融配套的服务作用。比如,可以探索公共租赁住房建设项目的中长期票据融资;可以探索公共租赁住房项目收益债券试点;还可以稳妥有序地推进保障性住房项目的证券化,或者以廉租住房和公共租赁住房作为抵押物向银行申请贷款、再由银行将该债权证券化。
3. 加快保障性住房融资方式创新
架起流动性充裕与保障性住房资金相对短缺之间的桥梁,必须创新融资方式,使各种社会资金既有足够的渠道投资于保障性住房的建设和运行管理,又能获得相对稳定的收益,从而既推动住房保障体系的建设,又减少流动性过剩对经济社会运行所造成的冲击。
第一,积极探索保险资金、企业年金以及地方社会保障资金的股权投资方式。《保险资金投资不动产暂行办法》已明确规定,保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。而且,若干家保险公司已经提出了投资保障性住房的计划。但在目前的政策框架下,地方社保基金和企业年金还不能投资不动产。所以,在当前实际利率较低、甚至长期为负的情况下,应该运行地方社保基金和企业年金拓宽投资渠道,通过更加多样化的投资组合获得更高的收益。“只要处理好公积金、保险资金公租房股权投资的市场流动性问题,解决这些资金的有效退出机制,公租房的投融资又将可以探索出一种新的投资模式。上海金融市场体系较为完善,金融资源丰富,金融创新能力强,我们完全有条件在这方面作有益的探索”。
第二,鼓励供给主体的多元化。尽管提供住房保障服务的责任主体是政府,但具体供给主体既可以是政府和公共部门,也可以是社会机构。从公共服务的发展趋势看,应该大力鼓励供给主体的多元化。在具体操作中,可以借鉴“公私伙伴关系”(public-private-partnership,PPP)的模式,灵活运用各种方式,促进住房保障服务供给主体的多元化。比如,“设计、建造、融资及经营”(design-build-finance-operation,DBFO)是其中一种方式,它是指社会机构按照主管部门的规范设计、融资并建造住房用于公共租赁,而且负责日常运行和维修养护,到一定期限后,转交给公共部门。这种方式既减轻了政府在公共租赁住房方面的短期融资压力,也弥补了管理经验不足的缺陷。
第三,加大保障性住房投资信托基金(REITs)的研究和探索力度。针对保障性住房的特点,这种类型的投资信托基金在管理方式上应采用外部管理模式的契约型,在投资业务上应采用权益型。因为相比公司型的REITs,契约型REITs“不仅能够享受到专业和独立的管理服务,还能享受到更多的税收优惠政策”;相比债权型的REITs,权益型REITs“面向社会公众募集资金,投资者既获取租金收益,又享受资产池增值收益,租金收益亏欠通过资产价格增值收益弥补”。
如果短期内难以达成设立权益型REITs的政策共识,也可以探索房产物业信托投资基金,“将商业物业的较高收益租金与公租房的低收益租金并入一个投资资产池,不仅可以解决公租房长期投资的问题,而且可以盘活存量商业物业,拓宽社会资金的投资渠道,疏导社会流动性过剩,可谓一举多得”。
第四,探索建立保障性住房组合投资基金。无论在理论界,还是在实务界,不少人容易将REITs与投资基金混用,但实际上在现有的法律框架下,两者是有重要区别的。“首先,《证券法》对‘证券'的定义相对狭窄,使‘投资信托'这一概念没有包括在证券法调整的范围内,而是用了与其较相似的‘基金'这一概念,同时投资信托在我国并不像基金那样有公开交易的市场;其次,虽然证券法和证券投资基金法并不对投资信托进行调整,但却按照信托契约的模式设计了证券投资基金,并使其成为证券市场上交易的主要对象,同时信托法律下又允许投资信托这一投资形式的存在,于是便产生了投资基金和投资信托两者概念”。所以,虽然REITs与房地产投资基金都是以信托制度原理为基础而设计的集合投资方式,但由于适用的法律不同,二者在组织性质、财产关系、投资方向、投资对象等方面都存在一定的差异。
由于现有的房地产投资基金,无论是由境内外企业作为发起人,还是由专业机构作为发起人,都追求较高的收益率,对保障性住房缺少关注,因而非常有必要设立保障性住房投资基金。可以考虑由政府有关部门或国资企业或二者联合作为发起人,通过投资金融市场与投资保障性住房同步运作,均衡投资收益。如此,不仅可以吸纳一部分社会流动性,缓解流动性过剩对经济社会运行造成的压力,而且可以创新金融产品,活跃金融市场。
参考文献
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[5].李静静杜静.REITs在保障性住房融资中的运用.中国房地产.2011.3
3.住房金融与个人信贷 篇三
关键词：个人住房贷款；信贷风险；风险管理
一、我国个人住房贷款的发展现状
我国的个人住房贷款市场起步虽晚，但发展迅速。目前个人住房贷款占比偏高，其不良贷款开始逐年攀升，个人住房贷款风险日益显现。1995年日本住房金融案件，1997年亚洲金融风暴，2007年8月美国的次贷危机，2009年11月的迪拜金融危机，均与房地产市场泡沫的破灭，个人住房贷款大规模违约相关。从发展趋势角度看，商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体呈上升趋势，个人房贷的不良贷款总额也很大，其风险不容忽视。因此，加强个人住房贷款的风险评估、完善风险管理机制、研究防范对策，都是摆在我国商业银行面前的重要课题。
二、个人住房贷款风险的识别
个人住房贷款风险，是指商业银行发放的个人住房贷款所隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此带给贷款银行的损失。
（一）信用风险
信用风险在个人住房抵押贷款风险中是最基本最直接的风险。一般而言，信用风险有以下几种形式：一是被迫违约，它属于借款人的被动行为，指借款人在买房后，因为实际支付能力下降或灾害事件的发生，无法继续正常的向商业银行按期还本付息。二是理性违约，属于借款人的主动行为，是指借款人主观意识上认为放弃继续还款可以带来更大收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率较大幅度上升，继续还款的成本高于继续还款的收益，借款人就会理性违约。三是恶意骗贷，俗称“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征为实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或进入股市，以致商业银行信贷风险大幅度上升。
（二）市场风险
首先是利率风险，即利率水平的变动给银行资产价值所带来的风险，是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌都会给银行带来损失，其次是流动性风险，指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现所遭受的利益损失。最后是经济周期风险，是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中所产生的风险，相比于其他产业，房地产业对经济周期有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入增加，银行发放的住房抵押贷款数量急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，大量贷款无力偿还，银行将面临大量“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。
（三）操作风险
房价高估会增加个人住房贷款风险。住房贷款的最终还款保证是借款人的所购房产。房价是先期确定的，同时抵押贷款的周期较长，抵押物价值易受社会各个因素影响，住房的实际价值未必能真实反映。特别是，房地产市场大起大落的情况可能会造成房产资不抵债，致使银行因无法处理抵押房产而蒙受损失。个人住房贷款风险的另一表现形式是抵押物风险。贷款抵押物作为商业银行第二还款来源，除了自然灾害及意外事件会造成住房损坏外，购房者对住房的使用不当，维修保养的不及时也会造成房屋使用寿命的缩短及其他无形损耗。而且后者是无法通过保险保值的，难以有效防范。一旦债务人因故不能履约还款，银行则面临抵押物处理的风险。
三、我国个人住房贷款风险的防范建议
（一）建立多种融资渠道，完善风险转移机制
1.建立健全住房贷款的担保和保险机制。商业银行可发起或者出资成立抵押贷款保险机构。银行发放抵押贷款之际，向保险公司就此笔贷款购买相应的贷款风险保险，以保证银行信贷资产安全。若借款人按期还本付息，则三方的关系予以终结；若不能偿还贷款，则银行和保险公司可诉讼处置抵押物，不足于清偿的贷款部分由保险公司代为清偿。
2.创新推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾，使得商业银行面临信用风险、流动性风多种风险，而个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决这一矛盾。通过证券化，银行可及时在资本市场上把长期抵押贷款资产抛售兑现，或者自己持有变现能力较强的抵押债券，这能有利于银行的流动性风险管理。
（二）提高银行内控管理水平，形成有效的风险防范机制
1.商业银行要提高认识，克服把房地产贷款当作一种“优良资产”大力发展的不良倾向，避免在经营上急功近利，高度重视房地产信贷风险及危害性，增强金融风险的防范意识。要及时改变把住房信贷作为低风险品种开发的观点，使房地产信贷业务步入理性运行的轨道。
2.按照有关规定，严格审批手续，极力杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款的现象。同时，要加强贷款后续管理，对发放的贷款要实行全过程动态监控。针对开发商贷款，独立开设账户，根据工程进展情况，分期拨付。
3.运用利率杠杆，合理调整楼房开发结构。对高档住宅适度上浮利率，对广大群众需求的经济适用房采取下浮利率，以此促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，从而抑制房地产泡沫的出现。
（三）建立个人信用评级制度，规范市场信息传递机制
大量违约案例表明，导致我国个人住房贷款风险的关键因素是个人信用评级制度的缺失。建立有效个人信用评级制度应抓好以下几方面的基础工作：一是建立公正、独立、权威的资信评级中介机构；二是在存款实名制的基础上建立个人财产申报制度；三是建立个人信用实名制度，在区域性个人信用资料库的基础上逐步建全覆盖全国的个人信用信息数据网络；四是由政府有关部门牵头，整合分散在银行、证券、工商、保险、房管、律师事务所、会计师事务所等机构中的个人行为资料，逐步建立完善一套个人信用评估评价体系。
（四）进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系
一是完善现行的法律法规条例，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增相关法律条例，以约束和规范房地产开发商或个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规条例，明确开发商及个人的权利与义务，建立良好的银企或银行与个人客户的合作关系，共同健康发展市场经济。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信，骗取贷款的开发商或个人，银行应立即中止贷款，通过法律手段尽量挽回损失，并追究当事人的相关法律责任。（作者单位：湘潭大学）
参考文献：
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[2]刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究，2002（8）
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[5]李玮玮.我国商业银行住房信贷的风险及其防范[J].安徽农业大学学报，2009（1）
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[7]龚世界，朱松涛.个人住房贷款风险防范及措施[J].现代经济信息，2011（5）
4.金融与证券专业个人简历 篇四
姓 名： YJBYS
性 别： 女
民 族： 汉族
目前所在地： 广州
户口所在地： 广州
年龄： 24 岁
婚姻状况： 未婚
身材： 158 cm 47 kg
联系电话： ***********
电子邮箱： ***@yjbys.com
求职意向
人才类型： 普通求职
应聘职位： 会计 出纳
工作年限： 2
求职类型： 全职
可到职时间： 随时
月薪要求： 1500--
希望工作地区： 广州
个人工作经历
公司名称： 广州市****技术有限公司
起止年月： -04 ～ 2015-07
公司性质： 私营企业
担任职务： 会计
工作描述： 本人岗位主要负责日常账务处理、发票的管理、税务局往来、报税、交税、出纳的职务等等工作!
离职原因：
公司名称： 广州市******有限公司
起止年月： -11 ～ 2015-04
公司性质： 私营企业
所属行业： 广告，策划，营销
担任职务： 出纳兼会计助理
工作描述： 本人岗位主要负责现金与支票的日常管理、费用的审核与报销、开具发票、工资的核算与发放、银行的往来项目、现金日记帐与银行日记帐的登记、税务局的往来等等工作!
离职原因：
公司名称： **手工艺厂
起止年月： -12 ～ 2013-10
公司性质： 私营企业所属行业：纺织，服装
担任职务： 会计助理
工作描述： 本岗位主要负责原始凭证的收集、编写会计分录、开发票、以及协助会计处理日常事项。
离职原因：
教育背景
毕业院校： 广东省经济管理干部学院
最高学历： 大专
毕业时间： 2013-07-01
所学专业一： 金融与证券
所学专业二： 会计与商务
语言能力
外语： 英语 一般
国语水平： 精通
粤语水平： 精通
工作能力及其他专长
本人学会计已有5年时间，会计专业知识扎实，懂得财务软件和office软件操作，懂得业务处理流程，懂得金融相关知识，本人做事细心认真，有责任心，适应能力强，做事有条理，有较强的团队精神，服从上司分配。
5.金融与证券专业个人简历的表格 篇五
金融与证券专业个人简历的表格
| 个人基本简历 |
| 姓名： | YJBYS | 国籍： | 中国 | 照片 |
| 目前所在地： | 广州 | 民族： | 汉族 | |
| 户口所在地： | 广州 | 身材： | 158 cm 47 kg | |
| 婚姻状况： | 未婚 | 年龄： | 24 岁 | |
| 培训认证： | 诚信徽章： |
| 求职意向及工作经历 |
| 人才类型： | 普通求职 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 应聘职位： | 财务类:会计 出纳 财务类 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 工作年限： | 2 | 职称： | 无职称 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 求职类型： | 全职 | 可到职- | 随时 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 月薪要求： | 1500-- | 希望工作地区： | 广州 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 个人工作经历： |
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| 教育背景 |
| 毕业院校： | 广东省经济管理干部学院 | ||||||||||||||||||
| 最高学历： | 大专 | 毕业- | 2010-07-01 | ||||||||||||||||
| 所学专业一： | 金融与证券 | 所学专业二： | 会计与商务 | ||||||||||||||||
| 受教育培训经历： |
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| 语言能力 |
| 外语： | 英语 一般 | ||
| 国语水平： | 精通 | 粤语水平： | 精通 |
| 工作能力及其他专长 |
| 本人学会计已有5年时间，会计专业知识扎实，懂得财务软件和office软件操作，懂得业务处理流程，懂得金融相关知识，本人做事细心认真，有责任心，适应能力强，做事有条理，有较强的团队精神，服从上司分配。 | |
| 详细个人自传 |
6.住房金融与个人信贷 篇六
今年7月21日，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》的通知，再一次明确了我国城镇住房制度改革的指导思想，即稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度;加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。通知还指出，我国城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融，培育和规范住房市场。在改革中应当坚持的基本原则是：坚持在国家统一政策目标下，地方分别决策，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位和个人合理负担，坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。这标志着我国城镇住房制度改革又进入了一个新的阶段。
笔者认为，在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革目标能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济发展要求的新型住房金融体系。因此，认真分析我国住宅业发展现状，研究目前我国住宅生产、消费、流通等环节的资金融通问题，探讨建立与我国住宅业发展相适应的稳定的长期融资方式，已成为当前住房制度改革中的迫切需要。正是在这一思想的指导下，本文将在已有的研究成果和改革实践的基础上，重点研究我国城镇住房制度改革新阶段中的金融问题。
一、住房金融问题的综合分析
住房金融是以住房为信用基础，借助各种金融工具、金融市场和金融中介，为住房的开发与建设、分配与消费、流通与交易等进行资金融通的所有经营活动的总称。根据这一定义，为全面反映当前我国住房金融中存在的问题，我们将从以下三个方面展开。
(一)住房开发与建设中的融资问题
经过20年的改革开放，我国现行的住房投资体制已经发生了重大变化，国家统一的计划划拨体制逐渐被市场化、多元化住房投资体制所取代。中央和地方财政拨款占住房投资的比重，从过去的90%下降为20%左右;各企事业单位则成为住房开发投资的主力，占总投资的60―70%;城镇居民个人住房投资亦大幅度上涨，占总投资的比例由改革前的0%增加到20%左右。1979-1995年，全国城镇住宅投资总额超过1万亿元，住房竣工面积达25.5亿平方米。投资额和竣工面积分别为前30年的.14倍和4倍。
与此同时，随着我国金融体制改革的不断深化，金融在住房开发与建设中的作用也不断增强，1995年我国房地产开发资金来源中，商业银行的贷款约占开发资金总额的21.6%，开发企业发行债券和股票募集资金占1.4%，金融业在房地产开发中的贡献已达22.4%.但是但是但是，与国外金融业在房地产开发建设中的贡献60―80%相比，我国城镇住房开发与建设中的金融参与度还是比较低的。这主要由于我国正处于住房开发与建设融资的转型期，即由以国家信贷为主的传统计划融资机制，转入以商业银行信贷为主的新的市场融资机制，在住房开发与建设的融资中还存在如下突出问题：
1、资金融通渠道单一，开发企业融资成本过高
我国正处于有计划经济体制向市场经济体制的转轨过程中，资本市场还处于试点阶段，发育程度还很低，这大大限制了房地产开发企业的融资渠道。目前，我国房地产开发企业的资金来源中，房屋预售款占50%以上，商业银行信贷仅占10―30%.由此可见我国开发企业财务杠杆比率很低。而发达市场经济国家常用的发行债券、股票等直接融资方式，在我国，由于资本市场的落后而受到了极大的限制。这不仅影响到我国住房建设的发展，而且大大提高了开发企业的筹资成本，进而抬高了商品房销售价格。
2、商业银行信贷资金供给不足，总量上难以满足住房开发建设的资金需求
目前，我国住房开发建设信贷资金的主要来源是：城市政府、企事业和职工个人的三级住房基金;个人住房储蓄;房地产开发企业的经营资金;金融机构的自有资金及国外资金等。这种
7.住房金融与个人信贷 篇七
一、当前我国房地产融资现状分析
(一)融资渠道单一,过度依赖商业银行贷款
目前,我国房地产企业的资金主要来源于银行贷款,除了少量的自有资金外,70%都来源于银行信贷。这种单一的融资局面使商业银行承担了房地产运行各个环节的风险。一旦哪个环节出现了问题,就会发生多米诺骨牌效应,影响国家金融安全进而阻碍我国经济持续健康的发展。
(二)直接融资所占比例很小,不能满足房地产企业的需要
长期以来,我国房地产融资已经形成了依靠银行信贷单一的融资局面。我国房地产直接融资方式也有许多,但是在房地产金融中所占的比例很小,具体来讲主要有以下方面。
1.上市融资。目前,在我国房地产企业融资渠道中上市融资所占的比例还比较小。主要原因在于我国首次公开发行和申请上市的条件比较严格,只有少数的企业可以通过公开上市达到融资目的。
2.债券融资。近些年,我国对企业债券的发行控制很严格,《公司法》和《企业债券管理条例》对发行债券公司的条件、额度和审批等方面都有严格的规定。正是由于债券融资门槛高、难度大,房地产企业都把它列为最后的考虑范畴。因此,我国能发行债券进行融资的房地产企业屈指可数。
3.信托融资。房地产信托融资指的是房地产企业通过信托投资公司设立信托从社会上募集资金用于房地产开发建设经营管理等活动。房地产信托融资可以将社会上的闲散资金汇集起来投资于房地产,通过其特有运行机制使得没有大量资本的中小投资者也可以参与到房地产投资中,是一种理想的投资工具。另一方面,房地产信托可以缓解房地产企业融资难题,也是一种很好的融资手段。但是,由于我国信托市场并不完善,相关法律尚待健全,房地产信托融资并未发挥它应有的作用。
(三)中国房地产融资正尝试着向融资渠道多元化的方向发展,但发展缓慢
资金是房地产企业生存和发展的基础。而目前我国融资渠道狭窄,没有完整的金融体系,阻碍了我国房地产业和房地产企业的发展。融资难问题已经成为许多房地产企业发展的瓶颈。我国房地产业急需拓宽房地产融资渠道,发展多元化的融资方式。我国政府也已经认识到发展多元化、多层次融资渠道的重要性。自2006年开始,政府出台了一系列鼓励金融创新的相关法律,并且开展了房地产金融创新试点。例如,2008年12月3日,在由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上,研究确定了金融促进经济发展的政策措施,其中第五条是“创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道。”与此同时,房地产企业也意识到,只有拓宽融资渠道实现融资渠道多样化,才能获取更多的资金使企业获得更好的发展。于是房地产企业纷纷尝试利用多样化的融资渠道获取资金。
虽然我国政府和房地产企业都已经尝试着向多元化的融资渠道发展,但其进行得比较缓慢。就目前来看,我国融资渠道单一的局面并没有改变,房地产企业融资主要还是依靠银行贷款。中国房地产融资渠道过窄,不能满足房地产企业资金需要。中国房地产的这种融资局面使得进行金融创新,发展多元化融资渠道成为亟待解决的问题。在次信贷危机前,美国的房地产金融市场是世界上最发达的,是各国学习的榜样。而美国房地产善于金融创新是造就美国金融市场繁荣的原因之一。虽然美国过度的金融产品创新诱发了次信贷危机,给美国和全球经济都造成了巨大的损失,但是美国多元化的融资渠道和金融创新的经验依然值得我们借鉴。
二、美国房地产金融创新的经验与教训
(一)美国房地产金融创新的经验
1.美国房地产金融创新
次信贷危机爆发以前,美国拥有目前世界上最发达的房地产金融市场。美国之所以有发达高效的房地产市场与政府支持下的金融创新有很大的关系。美国在20世纪30年代发生了经济大萧条,居民个人支付能力下降,储蓄贷款机构纷纷倒闭。美国政府为了拯救房地产市场,重新启动住房消费在1932年颁布了《住房抵押贷款法》并宣布由联邦政府为购房者提供担保。随后,美国在1934年颁布《全国住房法》,并在同年成立了联邦住房管理局(FHA),专门为中低收入的家庭提供住房贷款担保。1944年美国政府又成立了退伍军人管理局(VA),为退伍军人提供免费住房贷款担保。美国政府通过这一系列的房地产金融制度创新,提高了房地产消费者的个人支付能力拉动了房地产消费,促进了抵押贷款一级市场的发展。20世纪60年代,美国政府为了解决抵押贷款流动性不足的问题,决定开创抵押贷款二级市场推行住宅抵押贷款证券化以提高抵押贷款的流动性。1968年,美国国会通过《住宅和城市发展法》,它为抵押贷款二级市场的发展提供了法律支持。1970年,美国政府抵押贷款协会———“吉利美”发行了政府信用担保的抵押支持贷款,成为了美国抵押贷款证券化的标志。抵押贷款证券化大大扩展了住房资金的融资范围,增加了抵押贷款的流动性,在很大程度上促进美国房地产市场的发展。美国的金融创新促进了美国房地产市场的发展,使美国房地产金融市场成为世界上最发达的房地产金融市场,成为许多国家纷纷效仿、学习的对象,并给美国经济带来了繁荣。
2.美国房地产创新的融资渠道分析
美国的房地产金融创新主要体现在两个方面:一是美国房地产投资信托基金:另一个是美国抵押贷款证券化。
投资信托基金(REITS)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。自1960年美国REITS正式成立以来,伴随者美国宏观经营环境的变化以及相关法律的调整REITS不断变化发展,如今已成为美国房地产业重要的融资渠道。
抵押贷款证券化是指发放抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款汇集重组成抵押组群,经过担保和信用加强,以证券形式出售给投资者的融资过程。20世纪60年代中后期,美国政府为了解决美国储蓄机构抵押贷款流动性不足的问题,开创了抵押贷款二级市场并发行住宅抵押贷款证券以提高资金的流动性。在美国政府宽松的政策支持下,美国房地产抵押贷款证券化得到了快速的发展。为满足投资者日益多元化的投资需求,美国房地产金融机构在原有抵押贷款证券产品的基础上还开发出许多创新的金融产品。这些金融产品大大促进了美国二级抵押贷款市场的发展。
(二)美国房地产金融过度创新的教训
2007年由美国次信贷危机引起的金融危机席卷了全球,给全球经济带来了巨大的灾难。而造成这场金融危机的一个重要原因在于美国房地产金融产品的过度创新。在过去的几十年,美国的金融创新曾给美国房地产市场带来了繁荣。然而,美国房地产金融的过度创新同时也为次信贷危机的爆发埋下了祸根。美国次信贷危机的教训带给我们许多启示。
1.金融创新要把握“度”
房地产金融创新可以丰富投资工具,优化金融结构,促进房地产市场的发展。另一方面,它会增加市场投机行为,造成资金泡沫,加大金融风险。美国的金融创新原本促进了美国房地产信贷的发展,给美国房地产市场带来了繁荣。但是,在利益动机的驱使下,各个金融机构创造出多种多样高风险的创新金融产品,而忽视了其所带来的隐患。这样,过度的金融创新使其负市场面影响不断扩大。所以,当利率上升、房地产价格下降、次级债链条断裂、泡沫破灭时,危机就通过金融产品过度创新的这个风险放大器不断扩大以至蔓延到整个金融市场。美国教训告诉我们金融创新要适度,要在市场能承受的范围里进行,要循序渐进。
2.创新需要加强金融监管
金融创新和金融监管之间的关系是既对立又统一。金融创新会金融监管提出新的要求,带来制度和规范的改进,推动金融监管水平提高。而金融监管的提高会为金融创新提供更为广阔的空间。二者的平衡会促进金融市场健康发展。美国次信贷危机的重要原因在于二者失衡:金融创新的畸形发展和金融监管的缺失。美国金融机构在利益的驱使下不断进行金融创新,但金融监管却没有跟上金融创新的脚步。不断扩张的金融产品创新加大了金融系统风险,但相对应的监管却不到位。所以,当次信贷危机发生时,二者的失衡导致风险一步步扩大最后引发金融危机。这告诉我们,金融监管要与金融创新相协调,伴随着金融创新必须要加强金融监管。
三、借鉴美国经验,发展我国住房抵押贷款证券化
虽然美国金融创新是美国次信贷危机的“元凶”,但是美国多元化的融资渠道依然值得我们借鉴。对于美国房地产金融的经验,我们应该“取其精华,去其糟粕”,借鉴其成熟的融资渠道和金融创新经验,同时吸取美国过度金融创新的教训,来发展我国多元化融资渠道,拓宽融资渠道。
(一)谨慎推行房地产抵押贷款证券化
美国次信贷危机的教训使我们知道目前推行房地产抵押贷款证券化具有两面性。一方面,它可以增加资金流动性,拓宽房地产企业的融资渠道,刺激房地产业的发展;同时,它可以提高房地产消费者的个人支付能力,拉动房地产需求,促进房地产市场的发展。这是其好的方面。另一方面,房地产抵押贷款证券化在刺激房地产业发展的同时,加大了房地产市场风险。目前,我国房地产市场融资渠道狭窄已经阻碍了房地产业的发展,因此,借鉴美国房地产抵押贷款证券化经验,开创房地产抵押贷款化已经成为必要。但是,我国推行抵押贷款证券化要吸取美国的教训,关注房地产抵押贷款证券化的负面影响,加强金融监管,保证房地产抵押贷款证券的质量。
(二)加强我国金融监管
目前,我国房地产金融体系还不够完备,房地产金融监督管理体系也不够完善。所以,我国房地产要进行金融创新,发展多元化融资渠道更要加强金融监管。对于加强我国房地产金融监,应从以下几个方面入手:首先,要尽快健全我国房地产金融监督管理体系。其次,要不断完善房地产金融的法律环境,制定相应的法律法规来有效控制房地产金融风险。最后,要建立相应的风险防范机制和风险预警系统,加强对金融创新产品的监督预测。
(三)完善房地产法律法规建设
目前,我国房地产法律法规还不完善,这是我国房地产企业融资受阻的一个重要原因,也会阻碍我国发展多元化融资渠道的进程。例如,我国将引入抵押贷款证券化来拓宽房地产融资渠道,解决房地产企业融资难的问题,但相关法律还不够完备。所以我们必须要尽快完善相关法律。如果没有完善的法律,当我们引入抵押贷款证券化一旦发生利益冲突时就会因缺少相关的解决机制,带来许多问题,将阻碍我国抵押贷款证券化的推行。目前,相关法律法规的缺失将成为我国房地产融资创新的最大障碍,亟待加以健全和完善。
摘要：2014年9月30日中国人民银行出台的“9.30房贷新政”中提出了鼓励银行业金融机构发展房贷证券化。这项政策引起了各界广泛关注,标志着我国开始启动住房抵押贷款证券化。美国“两房”贷款证券化曾大大提高市场资产流动性,但由此引发的2008年金融次贷危机至今仍在影响着全球经济。通过对我国房地产融资现状的分析,得出我国房地产融资渠道急需进行金融创新,发展多元化的融资渠道。并通过对美国房地产金融创新的经验与教训的分析,取得我国进行房地产金融创新的借鉴与启示。
关键词：房地产金融,美国,金融创新
参考文献
[1]翟青云.我国房地产融资渠道现状研究[J].山西财经大学学报,2009,12(2):85.
[2]严维石.美国金融创新与双重金融管理[J].世界经济情况,2006,(18):1-3.
[3]马毅婕.关于发展我国房地产融资途径的若干研究[D].大连:东北财经大学,2003.
8.金融危机改变美国人住房观念 篇八
离婚时争相把房子留给对方
近来，离婚率居高不下的美国，现在出现了一种奇怪的现象：一些准备离婚的夫妻不再像以往一样为谁能拥有房产而争执不休，甚至出现了夫妇两人争相把房子留给对方的奇怪现象。
许多负责婚姻事务的律师们都发现，现在房产已经不是离婚财产分割中争夺的焦点。美国婚姻律师学会主席加里·尼克尔森说：“这些办离婚的夫妇以前总是为谁能留下房子而斗争，现在他们还是争，不过是争谁不去做那个买死牛的傻瓜。”
因为这一变化，离婚过程变得比以往更加复杂，因此代价也更加高昂。而另一方面，人们预计在离婚后可获得的财产也较从前缩水。一些有离婚意向但无法分得足够独立生活资金的夫妻甚至选择仍暂时住在一起。
据统计，到2008年年末，美国20个大城市的房价同比跌幅达到创纪录的18％，而且跌幅有进一步扩大的趋势。
在美国20个大城市中，14个城市的房价跌幅创出新高，这些城市也是房屋价格涨幅最高的地区。在亚利桑那州，因为这里温度适宜，房价低廉，此前曾经掀起过一股炒房狂潮，其中尤其以凤凰城的房价上涨最为猛烈，该城市的平均房价一度从19万美元飙升到25万美元。不过现在．该城市的房价跌幅也最大，达32.7％；跌幅位居其次的是拉斯韦加斯。这座名满全球的赌城，房价也一度被炒上了天，现在泡沫过去，也足足跌了31.7％。靠近海边的旧金山一直是寸土寸金的地方，不过这里因为环境幽雅，当然也曾经是炒房的好地方。随着美国经济的低迷和房产泡沫的破灭，这里的房价也下跌了超过30％，排在第三位。
当然，也有跌幅较小的城市。位于美国中部的得克萨斯州，就少有炒房团光顾，尤其是达拉斯、休斯敦这样的城市，因为一般都认为这里生活成本本就高昂，而且房价一直维持稳定。达拉斯就是这次跌幅最小的城市，仅仅下跌了3％。
尽管美国政府目前正想尽一切办法，包括降低抵押贷款利率等措施，来避免房地产市场的继续下跌。但目前情况却导致大多数美国民众信心低迷，他们普遍觉得，目前所存在的大量待售房屋积压等问题，不是降低利率能够解决的。
上万个家庭被强行赶出家门
由于还不起贷款，在美国目前已经有上百万人即将面临搬离家园的命运，而且这一数字还在不断增长中。就以亚特兰大这座美国中部小城来说，就已经有超过1万个家庭面临交不出房贷而搬离居住了几十年的房子。
住在亚特兰大市的琼斯太太现在可能得被迫离开已住了26年的房子。琼斯太太说：“我不放弃，我要奋战到底，我不能放弃。”一大清早警察就来强制驱离付不出房贷的住户，成千上万的美国民众最近都面临这样的窘境。琼斯太太和她32岁的残障女儿，两人每个月就靠社会局发的1250美元勉强过日子。琼斯太太的房贷利率超过9％，她根本付不出每个月的贷款，导致如今房子面临被强行拍卖。在辩护律师的帮助下，琼斯太太正和银行打官司，但她仍有可能被驱离已经居住了几十年房子的命运。
并非只有一两个地方出现这样的情况。纽约市居民住房服务机构负责人杰瑞卡女士说，根据援助机构报告，收回房产事件如“海啸”般波及全国。而且到2009年，这股潮流将更加汹涌。杰瑞卡女士担心，纽约最近改造的许多居民区，将很快受到这场危机打击。
紧凑型房屋再度走俏
美国《洛杉矶时报》发表文章说，这场金融危机有可能使得美国人的住房观念发生改变，文章说，历史上美国人的住宅观念就曾因为经济起伏而发生改变，例如与“大萧条”和二战之前建造的奢华的维多利亚式大房屋相比，上世纪40、50年代建造的房屋往往面积更小，也更简洁。
《美国房屋实战指南》一书作者弗吉尼娅·麦卡莱斯特说，她预计，此次衰退过后，房屋布局将更紧凑，但将更重视私密性，使居住者更贴近大自然。
在上世纪末，有钱人居住的都是拥有20甚至40个房间的豪宅．维护这样的房子需要巨额资金。与那些在繁荣时期建造的房屋相比，后来新建的住宅简约了很多。麦卡莱斯特说：“我们将看到更多小型住宅和联排住宅。”修建服务于紧凑型社区的道路、下水道和公共管道的成本将会下降。隔音性将更为重要，因为人们与邻居、零售店或商业设施间变得更近了。
未来的房屋购买者可能会更多考虑与大房子相关的居住成本。一些郊区的大房子可能会变为多个家庭居住的房屋，就像在19世纪80年代和20世纪初期，当人们的生活方式倾向于节省时，很多大房子被改建为两户合住的联排式房屋。
眼下很多家庭背着贷款，而且已经举步维艰。所以他们自然而然想到了换房——换那些更小，更加便宜的住房，以免遭被赶出房子的厄运。
一对家住旧金山的名叫多米克斯的夫妇，已经打算放弃原先60万美元的大房子，转而寻找那些价格在20万美元左右的房子。因为按照他们的收入，根本无力还清高额的银行贷款和利息。所以他们决定还是忍痛割爱。放弃刚刚住了不到两年的房子。罗伯特·多米克斯说：“尽管很舍不得这里的小花园，但是这就是生活。我们只能搬到比目前小一半的房子里，这样我才能睡得安稳。”
随着美国房贷危机的深入，甚至已经波及到没有经济来源的大学生阶层。很多银行在应对大学生贷款的时候，都对贷款条件严格了很多，令不少大学生很难借到钱，而且贷款利率和费用都比以前高。“实在不行就放弃文凭，或者去其他更便宜的学校继续读。”一位目前在密歇根大学读书的学生如是说。
人人期待奥巴马新政
之所以会导致今天的这个结局，很多人都在怪罪美国政府。美国政府早在几年前就已经开始进行减税等刺激措施，另外，银行也一再鼓励高风险贷款。这些都跟9·11之后，布什政府的纵容和民众的“拒绝储备”的生活和消费方式有关。
现在白宫正在亡羊补牢。美国财政部都已经削尖了脑袋考虑怎样减轻危机的影响，从减轻丧失抵押品赎回权的民众的债务，到目前的减税刺激消费，到目前为止几乎已经是“黔驴技穷”了。同时，很多人都期待着奥巴马上台，能够带来一些新的希望。
在奥巴马已经提出的承诺中，他曾经主张为房主减负，并且重新为公共住房提供补助。目前已经有一些人认为，奥巴马政府需要立即采取行动，一方面随着美国经济的进一步衰退，他可能面临无米下锅的窘境。另一方面正在有数以万计的丧失抵押赎回权的家庭正在嗷嗷待哺，奥巴马必须在最短的时间内这成千上万个家庭重新找到住所。否则，这将成为美国严重的社会问题。
奥巴马的幕僚已经开始行动起来。他们的计划是，让各经济部门集体行动起来，共同帮助那些已经或者面临无家可归的人。例如，向这些家庭提供专门的住房补
助，帮助他们获得时限更长的住房。这需要大量的资金，目前这是摆在即将上任的奥巴马面前的最大难题之一。之前美国国会通过的房产市场救援法案，所投入的39亿美元只能是“杯水车薪”。
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美国房产专家的理财建议
在泡沫破灭或者正在破灭的过程中，看着房价的直线下跌，很多人已经六神无主了。美国的理财专家们分别给卖房者和买房者给出了他们的建议。
他们给卖房者的建议是：
充分考虑如果一个普通美国人现在处于财务困境中，那么就得好好计算自己的时间了。因为一个人的职业生涯是有限的，也就是说财务来源终会有一天枯竭。但是目前很多美国人的意识中，不会有这种观念，他们只会考虑现在要尽量住得大、住得舒服些。所以，计算好职业生涯的时间和收入，这是避免财务危机的最好方式。如果手上有房子，而计算下来资不抵债的话，那么就必须考虑换更小的房子了!
设价格底线如果手中有房子的话，那么必须要设一个价格底线。尽管有房者可能会想：之前不是还有更高的价格吗?但如果一再观望的话，卖房者必定会损失更多的资金。在下降通道中，同样是“机不可失，时不再来”。另外，千万不要标一个不切实际的价格，这样就永远不会有收获!“好房还得标好价!”
一切从简不要想着“赠送装修”或者其他的美事，尤其是装修。因为凡是在这个时候来买房的人，都是冲着价格来的，他们不会在乎装修的好或者坏。与其花大笔钱在装修上，让房价没有优势，还不如给自己买辆新车来得实惠。试想一下，两套同样的房子，一个豪华装修，一个普通简易装修，但是价格差了5万美元，你会选择哪一个?所以对于有房者来说，千万不要考虑“画蛇添足”的事情。
专家给买房者的建议是：
充分比较计算现有房产的费用，这其中包括税收、保险以及贷款本金利息等等。这些开销全部算上之后，买房者就必须再考虑一下，如果未来换一套房子的话，成本是否在可以承受的范围之肉?这笔额外的开支，比起收入来说是否已经超出很多。如果是的话，那说明还不具备买房的条件，或者说还没有到换房的时机。
9.个人买卖住房 篇九
营业税
一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)
【应用示例】
2010年5月某人出售住房，合同转让价格150万,面积为145.13平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2008年9月，未满5年。
营业税及附加税额（指城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加，下同）＝150*5.55％＝8.325万元
二、个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)
【应用示例】
2010年5月某人出售住房，合同转让价格90万,面积为85平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2007年3月，未满5年，房产原值为72万元。
营业税及附加税额＝（90-72）*5.55％＝0.999万元
【应用示例】
2010年5月某人出售住房，合同转让价格300万,面积为256平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2004年3月，已满5年，房产原值为220万元。
营业税及附加税额＝（300－220）*5.55％＝4.44万元
三、个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)
【应用示例】
2010年5月某人出售住房，合同转让价格100万,面积为120平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2004年2月，已满5年。按规定减免营业税及附加税额。
四、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。——《中华人民民共和国营业税暂行条例》中华人民共和国国务院令第540号
个人所得税
一、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。——国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发[2006]108号）第二条
【应用示例】
某人将其所有的未满5年的住房转让（普通住房），转让价格100万元，其购置成本为80万，购房时缴纳契税1.6万元，购房维修基金1.6万元，购该套房产实际支付的按揭贷款利息10万元。个人所得税税率20%，不考虑其他因素。
应纳营业税及附加=（100-80）*5.55%=1.11万元
应纳个人所得税=（100-80-1.6-1.6-10-1.11）*20%=1.138万元
二、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。——《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第三条
【应用示例】
某人将其所有的住房转让，转让价格120万元，他未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，税务机关按1%核定征收其个人所得税。
应纳个人所得税=120*1%=1.2万元
三、为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。——财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知(财税字[1999]278号)第三条
个人现自有住房房产证登记的产权人为l人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义接市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字［1999］278号）第三条的规定，全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。——财政部 国家税务总局关于非产权人重新购房征免个人所得税问题的批复(财税[2003]123号)
(一)个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税
保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专产存储。
(二)个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同)的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。
(三)个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。
(四)个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。
(五)跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
【应用示例】
例
1、某人2009年10月15日以200万元的价格出售住房，缴纳个人所得税2万元，其在一年之内以240万元的价格另购住房一套。
因新购房金额大于等于原住房销售额，全额退还个人所得税2万元。
例
2、某人2009年10月15日以200万元的价格出售住房，缴纳个人所得税2万元，其在一年之内以180万元的价格另购住房一套。
因新购房金额小于原住房销售额，按比例退还个人所得税1.8万元。
退还个人所得税=2*(180/200)=1.8万元
四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。——财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知(财税字[1999]278号)第四条
根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》(国税发〔2009〕121号)规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
此外，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号），为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
个人购买住房主要涉及契税：
契税
根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。购置其他住房的，按照财税字〔1999〕210号文件的规定执行，即个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税
[2008]137号），为适当减轻个人住房交易的税收负担，支持居民首次购买普通住房，自2008年11月1日起，对个人购买住房暂免征收印花税。
无偿赠与房产相关税收政策：
一、单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生营业税应税行为。——《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》财政部和国家税务总局令第52号第五条、第一款
不动产或土地使用权的无偿赠与视同销售，依法纳税。
二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
（一）离婚财产分割；
（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
——《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号）第二条
符合上述规定情形之一的，暂免征营业税。
三、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
——《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税
[2009]78号)第一条
符合上述规定情形之一的，不征收个人所得税。
四、除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
五、个人将受赠不动产对外销售的税收政策
个人所得税
受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。——《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)
第五条
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
——《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》(国税发[2006]144号)第二条
【应用示例】
2008年1月8日，老张将其于2007年2月1日购买的一套普通住房无偿赠与其儿子小张，父子二人签订了赠与合同，赠与合同未标明赠与房屋价值，在办理了公正手续后，老张将相关资料递交税务机关，审核减免了营业税及附加，赠与环节个人所得税不予征收。税务机关核定的计税价格为60万元，小张应纳契税=60*3%=1.8万元
2010年5月8日，小张将该套房屋出售给小李，转让价格为70万，可扣除的房屋原值为50万元（老张取得该房屋的实际购置成本）。
小张应纳税金：营业税及附加=（70-50）*5.55%=1.11万元
个人所得税=（70-50-1.8-1.11）*20%=3.418万元
小李应纳税金：
10.个人住房借款合同 篇十
贷款银行(以下简称乙方)：
保证人(售房单位，以下简称丙方)：
风险提示：
借款、还款都必须注意保存好相关的书面证据。一般而言，欠条或者借条在债务人之手时，可能将被推定为该债务已经清偿。原告主张债权时，如无法提供书面借据的，应提供必要的事实根据或与自己无利害关系的两人以上的证人证言，来支持自己的主张。
甲方向丙方购买自住的商品房，按照《个人住房商业性贷款实施细则》向乙方申请借款，乙方经审查同意用银行信贷资金发放贷款。为明确各自的权利和义务，甲、乙、丙三方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。
第一条借款金额
甲方向乙方借款人民币(大写)___________________。
风险提示：
借款数额肯定要写的，大家也都会写，只是要注意数额应该用大写，并标上币种。在大写的旁边再附注小写，并写上小数点。这样做主要是防止数额被更改。写清楚了，如果你是借款人，你不用担心数额被修改。如果你是出借人，不用担心借款人说数额被你改过。
第二条借款用途
甲方借款用于向丙方购买_____区(县)____街道(镇)____路(村)____弄___号____室商品房。
第三条借款期限
甲方借款期限为____年_____月，即从_____年_____月_____日至____年_____月_____日止。
风险提示：
借款时间是认定借款期限和诉讼时效的重要依据，也是认定借条事实的重要因素，应该在写明年月日。年份不能省略，如果没写年份，一旦发生纠纷，难以确定具体的时间。如果你是借款人，为防止借款日期被修改，应当用汉字大写：如：“二〇一二年三月十六日”。
第四条贷款利率
根据中国人民银行关于对中长期贷款采用分期确定利率的规定，对个人住房商业性贷款采取每年确定利率的方法，即根据中国人民银行公布的每年十一月底的利率水平，在当年十二月份公布下一年度个人住房商业性贷款的利率水平，利率的执行期限从下一年度一月一日到该年的十二月三十一日止。
借款合同签订时，以当日银行公布执行的个人住房商业性贷款利率确定第一期贷款利率，执行期限到当年的十二月三十一日止。
风险提示：
利息可以由双方自行约定，但如最终引发纠纷，对于未支付的部分利息，只要未超过年利率24%，人民法院会给予保护;约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。但如果约定的年利率为24%–36%，借款人已经支付的部分利息，出借人可不予返还。
第五条贷款拨付
甲方委托乙方在办理住房抵押登记获得登记部门认同(乙方确定认同标准)之日起的5个营业日内，将全部贷款连同甲方存入的自筹资金，以甲方购房款名义用转帐方式划至丙方的销售商品房存款户。
第六条贷款偿还
贷款本金和利息，采用按月等额还款方式。贷款从发放的次月起按月还本付息。根据等额还款的计算公式计算每月等额还贷款本息，去零进元确定每月还本息额，最后一次本息结清。
(1)第一期(合同签订时)每月还本息额为：人民币(大写)____________整。
(2)第二期至以后各期每月还本息额根据当年银行公布的个人住房商业性贷款利率计算，以乙方书面通知为准，同时变动分期每月还本息额。
甲方必须办理银行储蓄卡，信用卡，委托乙方以自动转帐方式还本付息，甲方应在每月____日之前将当月还本息额的足额款项，存入储蓄卡帐户或信用卡帐户，保证乙方能够实施转帐还款。
甲方提前将未到期贷款本金全部还清，乙方不计收提前还款手续费，也不退回按原合同利率收取的贷款利息。
第七条贷款担保
甲方以购买的商品房作为本合同项下借款抵押担保。甲，乙双方签订《个人住房抵押合同》作为本合同的从合同。甲，乙双方应向房地产登记部门办理房地产抵押登记。
丙方为本合同项下借款提供阶段性连带责任保证。在该商品房竣工验收交付给甲方并且将《房地产权证》，《房地产其他权利证明》交乙方执管之前，如借款人连续三个月拖欠贷款本息，罚息及其他相关费用，丙方应在接到乙方发出《履行担保责任通知书》后一个月内负责代为清偿。
第八条保险
甲方必须办理全额抵押房地产的财产保险并承担保险费用，有关保险手续可委托乙方代办。抵押期内，甲方不得以任何理由中断保险。
保险单须注明乙方为保险赔偿金的第一受益人，抵押期内，保险单正本有乙方保管。
第九条合同的变更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自变更和解除合同。若借款合同需要变更，须经甲，乙双方协商同意，并依法签订变更协议。
本合同存续期间，合同条款与新颁布的法律法规不相符的，原合同应依照法律法规作相应变更。
甲方如将本合同项下的权利，义务转让给第三方，应事先取得乙，丙方的书面同意，其转让行为在受让方和乙，丙方重新签订借款合同后生效，原合同同时终止。
第十条甲，乙双方的权利和义务
甲方有权要求乙方按本合同约定发放贷款。
甲方必须按本合同按月还款，并在约定的借款期限内向乙方归还全部贷款本息。
第十一条违约责任
甲方在执行本合同期间，没有按月还款，一方按规定对其逾期本息按日利率万分之____计收罚息。
甲方如连续六个月没有偿还贷款本息和相关费用，乙方有权终止合同并处分抵押物，如不足以偿还欠款的，有继续向甲方追偿欠款的权利。
风险提示：
除违约金的约定外，为了保障款项的回收，还可以就借款设置抵押。
需要注意，借款的抵押如果涉及不动产，要到相关部门办理登记手续，才能对抗第三人。
第十二条本合同争议解决方式
在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，协商不成，可以想乙方所在地的人民法院起诉。在协商或诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，仍须履行。
风险提示：
借款合同纠纷的诉讼时效为2年。如约定还款期限的，诉讼时效从借款到期次日开始计算。到期有催讨的，从催讨次日重新计算，但须保存催讨的证据;没有约定还款期限的，债权人可以随时提出还款主张，不受两年诉讼时效的限制，但提出还款主张后两年内没有继续主张的，视为超过诉讼时效，法律不予支持。
第十三条其他约定事项
第十四条本合同自甲，乙，丙三方签订后生效，丙方保证责任至甲方所购商品房的《房地产权证》和《房地产其他权利证明》交乙方执管后终止。甲，乙双方承担责任至本合同项下贷款本息全部清偿完毕后终止。
第十五条本合同正本一式五份，甲、乙、丙、公证部门、房地产登记部门各执一份，副本_________份。
风险提示：
为了确保签名的真实性，应要求当事人提供身份证复印件，而且复印件上还应当让债务人签字。最好有借款人按手印，因为身份证也有假的，如果有盖手印会更好。尤其是在签名潦草的情况下更是如此。
甲方(签字)：
_____年____月____日
乙方(盖章)：
法定代表人(签字)：
_____年____月___日
丙方(盖章)：
法定代表人(签字)：
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