小区物业电梯管理制度

2024-09-11

小区物业电梯管理制度（精选7篇）

1.小区物业电梯管理制度篇一

对住宅小区电梯物业管理中有关问题的思考

随着我国经济持续发展和城市化进程的加速，电梯保有量不断增长，城市电梯数量不断增加，电梯与百姓生活密切程度也进一步加深。与此同时，电梯运行安全问题，已经成为社会广泛关注的热点。电梯使用的安全性、可靠性逐渐成为使用者关注的焦点。尽管上述两方面要求涉及了电梯的设计、制造、安装、维修、检测、使用等方面。但今天我们将针对电梯物业管理中的有关问题与大家共同思考，其目的是为了使大家对当前电梯物业管理中存在的问题有一个客观的认识，理性思考这些问题产生的原因，本文借此抛砖引玉提出建议与大家共同探讨，从而，进一步提高电梯物业管理水平，为电梯安全、可靠使用营造一个良好氛围。

1、物业管理在电梯安全使用过程中的重要性

现今，商品房已逐渐取代了以前单位的福利房，电梯的产权也随着开发商售房的进程，逐渐由开发商转移到楼宇内的每位业主。若按常规理解，特种设备监察部门就要面对划小了的电梯使用单位——千家万户进行监管显然是不科学的。根据国家《特种设备安全法》的有关规定，“使用单位” 是指具有在用特种设备管理权利和管理义务的单位或个人。既可以是特种设备产权所有者，也可以是受特种设备产权所有者委托。据此，我们可以将住宅小区物业管理单位确定为电梯的使用单位。作为受委托的住宅小区物业公司其职责就是保证电梯的安全、可靠运行。若电梯不能正常使用，不仅使业主们的出行安全和生活便捷得不到保证，还有可能激发矛盾，产生群体性事件。

要确保电梯的正常使用，满足业主出行安全和便捷的需求，电梯使用单位必须保证各项管理工作到位。在《特种设备安全法》中第三十二～四十二条和四十五条等条款对使用单位在电梯管理中的相关职责从技术档案管理、维修保养单位管理、日常检查、定期报检、注册登记、应急救援等内容上进行了明确规定。

综上所述，住宅小区物业的电梯管理的重要性体现在为业主提供优质的服务，而安全、完好的设备是优质服务的基础。因此，住宅小区物业电梯管理无论从技术层面的安全管理还是服务层面的人性化管理都有许多方面值得多众住宅小区物业公司去思考，通过思考分析制定相应实施措施，使物业电梯管理水平更上一个台阶。

2、目前住宅小区物业管理电梯中存在的问题

目前，住宅小区物业电梯管理所存在的问题要复杂得多。这些问题客观说有的并不是物业管理本身造成的，其中有比较复杂的背景。通过对存在问题的分析使我们能更有针对性预防和弥补住宅小区物业电梯管理中的不足，为广大用户提供更安全可靠的电梯服务。2．1对住宅小区物业电梯管理认识上存在误区

由于辖区目前住宅小区物业管理是实行多层次的综合性服务。因此，住宅小区物业管理一个显著特点是综合性的管理。对于电梯等技术性要求较强机电设备的项目，大部分住宅小区物业公司都采取的是聘用具有维保资质的专业电梯公司进行日常的维修保养工作，而正是如此，很多物业公司管理人员认为只要电梯维修公司按时对电梯进行维修保养，就尽到了自己的管理职责。存在这种认识一方面是使用单位对电梯管理职责的一种误解，另一方面更是对物业管理在电梯使用管理过程中的重要性认识不足所至。

要搞好住宅小区物业电梯管理，必须对其工作的性质、内容、国家相关部门对其管理的相关要求以及顾客的其他特殊要求有清醒的认识。电梯作为特种设备不同于住宅小区物业管理的其他机电设备，由于其在使用过程中存在一定的风险，因此，住宅小区物业电梯管理的首要任务是在使用管理环节降低这种风险的机率和发生事故的严重程度。而目前很多物业公司对这点并没有引起高度重视，对电梯日常使用的投入除了日常维修保养费用外，在电梯使用管理中的投入很少。我们知道，电梯的日常维修保养只是使用过程中安全保障措施之一。按照相关规定，电梯维修保养每15日进行一次。而电梯运行是一个动态过程，其故障出现的规律具有一定的偶然性，如果电梯物业管理人员不认真履行国家的有关规定“每天对电梯进行日常检查”及时发现电梯使用过程中存在的故障，通知维修保养单位立即排除，就有可能导致电梯事故的发生。客观说电梯维修保养单位仅对电梯提供必要的技术支持服务，电梯正常运行管理职责大部分还是落在了物业管理身上。因此，住宅小区物业管理公司必须在观念上消除电梯日常管理只是监督电梯每月两次的维修保养和电梯发生故障时的救援的误区。与此同时，应该加大对电梯日常管理的投入，聘用具有责任心强、专业技术能力符合管理要求的人员，按国家对电梯管理的有关规定认真履行其自身的职责。2.2 电梯物业管理前期介入意识欠缺

住宅小区物业管理前期介入很必要。目前相当一部分物业公司所管理的电梯是直接从开发商手中移交过来的，作为房地产开发商通常情况下与电梯生产厂家签订的都是“钥匙工程”，房地产开发商关注的最终结果，房地产开发商为了本身的利益对电梯是否符合安全规范不太过问，主要是能否按房地产开发商时限使用电梯。

作为住宅小区物业公司对此也有自己的看法，总认为房屋开发商交给自己的应该是合格产品，又有专业检测机构的检测报告作支撑，因而，对前期介入电梯的安装验收没引起足够的重视。然而，实践证明当一个房屋在土建和装修工程即将完工，住宅小区物业管理公司准备进驻时，其中的验收工作是一个重要过程，把住这一关，对今后的管理和使用者有着很重要的意义。同时，对安装过程中如果出现电梯安装方和房屋开发商由于其中任意一方技术原因无法满足电梯安装要求时，能够及时明确责任，及时加以解决。避免在使用过程中暴露出问题时，双方出现不必要的争议。

另外，还包括房屋装修过程中的使用电梯管理问题。由于装修材料中有河沙、水泥、家具等。如果电梯装载这些物品时未进行任何保护，也未采取相关的管理措施，就可能导致电梯在今后使用过程中开关门不可靠，同时还可能使轿壁被尖锐物品戳压变形。但是目前，很多电梯即使在住宅小区物业管理公司接手后对房屋装修电梯装修过程的控制力度很不够。

综上所述，住宅小区物业公司对电梯的前期接管工作之所以有顾虑，一方面是物业公司出于对前期介入后所支付成本的考虑。另一方面，住宅小区物业管理人员电梯对前期介入的重要性认识不足。2．3对电梯维保单位选择上存在误区

按照《物业管理条例》，住宅小区物业公司有权选择符合国家规定具有资质的电梯维修保养公司从事电梯的日常维护工作。然而，住宅小区物业公司由于其本身也是业主所聘用的。因此，在对电梯维修保养公司的选择上一方面要考虑业主服务的要求，另一方面，从自身经营角度又必须兼顾聘用电梯维修保养公司成本的问题。而这两方面本身又存在不可调和的矛盾。据了解目前住宅小区物业管理公司在电梯管理、维保工作中有着几种不同的操作形式。

(1)电梯维保工作全部委托电梯专业保养公司去操作，且签订的电梯维保合同形式是全面保养合同即大包。

(2)电梯的管理工作由物业管理公司管理，电梯维保工作则委托电梯保养公司，一般签订的电梯保养合同有全面维保合同，有标准保养合同(清包)。(3)电梯的管理、维保都由物业管理公司自己负责，委派专人专职管理，专职上岗维修工负责维保，有些住宅小区物业管理公司与电梯专业维保公司签订技术支持、配件销售合同。

以上几种形式投入到电梯管理、维保上的费用则高低相差极大，高则每月约1000元／台，低则每月约200元／台。上述几种保养方式也各有利弊，作为住宅小区物业管理公司一方面要通过选择维修保养价格低的电梯维修公司来降低电梯的日常管理成本，另一方面，经济实力较强的住宅小区物业管理公司为了规避电梯使用管理中的风险，采用全包维修方式。因此，所采取的维保方式也在情理之中。但这并不等于说价格高维修保养的质量就高，之所以维保价格高主要是维修保养单位要考虑设备本身存在的风险。而将价格低作为选择维修保养公司的首要标准显然存在更大的风险和陷阱。由于维修保养价格低的电梯公司经营优势是靠价格优势占领市场，而要在市场中获取更多的利润，显然只能在人工、原材料上下功夫。因而，对电梯日常的维修内容将可能存在一定程度上的“缩水”。经过不完全统计电梯维修保养质量所引起的电梯故障占整个故障的25％。由此可见，选择一个维修保养价格适中，保养质量优良的电梯维保公司对提高住宅小区物业电梯管理水平具有举足轻重的作用。

2．4 住宅小区物业管理电梯技术档案资料不健全

目前一些单位住宅小区物业管理中电梯技术档案资料不健全、保存状况令人堪忧。这其中既有客观原因又有主观因素。有以下几方面问题。(1)由于目前物业管理人员流动较频繁，导致在物业管理人员流动时由于资料交接制度不健全而造成技术档案的遗失。

(2)房地开发商在小区移交物业过程中电梯技术档案就已经遗失。而物业管理公司又未督促土建补齐相关技术档案。

(3)物业管理过程中由于人员借阅后未归还而造成了技术档案遗失。(4)由于更换住宅小区物业管理公司而相关协调工作不尽如人意，造成两个物业公司在资料移交过程中一方从中作梗，导致技术档案无法顺利移交。(5)由于住宅小区物业管理人员自身电梯管理知识欠缺而致使电梯技术档案建立不健全。

2.5物业管理公司、电梯维保公司与业主之间存在一定的矛盾

一是电梯发生故障后，业主向住宅小区物业管理公司投诉，而住宅小区物业管理公司以电梯维修保养由电梯维保公司负责为借口进行推诿，形成三方矛盾。目前，由于住宅小区物业管理公司的管理人员专业知识上还存在一定的差距，无法准确判断故障原因，因此，通常情况下只能依靠电梯维保人员来进行判断、处理。电梯发生故障后，业主投诉是冲着住宅小区物业管理公司，对电梯维保公司的投诉是间接的。所以物业管理人员碰到业主投诉电梯问题会向业主推诿，不是物业管理的问题，而是电维保梯公司的责任，但业主的管理费是缴给物业管理公司的，而不是直接缴给电梯维保公司的，理所当然要投诉物业管理公司。二是专业电梯维保公司的电梯保养费用与物业管理费的平衡得不到统一。住宅小区物业管理公司要生存，要参与市场的竞争，除了要得到业委会认可、续聘外，还要考虑自身发展，电梯维保公司同样面临这样的问题。住宅小区物业管理公司尽可能用较小的成本满足电梯的运行使用，往往采用低价格或延迟支付费用给电梯维修保养公司的方式。这就造成住宅小区物业管理与电梯维保公司之间的矛盾。3 对今后住宅小区物业电梯管理的有关建议 3．1对电梯维保公司选择的有关建议

如前所述，电梯维保大包方式固然对于物业公司来说省事，但经济上付出较大。这种方式如前所述，大包形式的维保模式一个特点就是维修保养价格相对于半包模式一般情况下要高出1倍左右。同时，电梯的运行故障周期和原因是有一定规律可循。一般情况下电梯故障频繁出现主要是由于在电梯使用几年后电器元件老化或机械零件磨损以及平常维修保养公司维保不到位等因素所造成的。因此，维修保养方式如果采用全包模式公司应首先对自己电梯的使用状况、运行过程中的故障产生原因有较清楚的认识。综上所述，对于每个物业公司在选择电梯维修保养公司时，应根据自己物业公司的经济实力，在充分考虑自己管理电梯的使用状况、故障类型、发生故障时间间隔等因素的基础上来决定维修保养方式。

3.2对住宅小区物业电梯提前介入的有关建议

前面我们已对住宅小区物业电梯管理中提前介入存在的有关问题进行了阐述。总之，住宅小区物业电梯管理提前介入既是电梯今后安全、可靠运行的保障措施之一，又是整个住宅小区物业电梯管理工作延续开展的基本保证。为此对电梯物业管理提前介入电梯施工过程提出以下几点建议。(1)电梯物业管理提前介入电梯施工过程，一方面，物业管理公司出于对今后电梯安全使用和管理考虑，物业管理公司应从业主的角度监督电梯施工中的弊端，切实维护广大业主的利益。另一方面，通过对发现问题与电梯施工安装单位和房地产开发商的有效沟通使各种不利于后期物业管理的弊端在施工中就及时避免、改进和处理，从而一方面为业主争得了良好的硬件条件，另一方面也确保了物业打造名优品牌，使后期的物业管理更加省心。(2)提前熟悉所安装的电梯，并进行很好的保护，确保业主从入住开始即为业主提供良好的物业管理服务。如前所述，目前很多电梯在业主入住后，发现电梯使用可靠性上存在一定的问题，这些问题产生的原因不排除电梯安装过程中安装质量欠缺等原因，但对业主装修其间电梯成品保护不力是其中的重要原因之一。因此，由物业公司提前对电梯进行成品保护，是减少电梯故障率，确保业主在正式人住后，电梯能在良好的工作状态下运行。(3)通过调查我们得知那些等房屋正式从房地产商手中移交过来以后再去组建电梯物业管理队伍，往往会造成仓促上阵，难免在电梯初期的管理中导致不应有的失误，给业主留下不好的印象。电梯物业管理的提前介入就有充足的时间去招聘、培训、锻炼物业管理队伍。使电梯正式移交后物业公司能顺利、及时、成熟地为业主提供优质服务。

通过对住宅小区物业电梯管理工作提前介入，并扎实有效地进行前期管理，使小区在电梯安装质量、物业管理质量等各方面有了很好的保证，为今后电梯的物业管理奠定了良好的基础。3．3加强电梯日常使用管理势在必行

前面分析了目前电梯物业管理中存在的问题，这些问题的出现，既有主观原因也有客观因素，《特种设备安全法》明确规定电梯使用单位承担电梯安全使用的主体责任。因此，作为电梯使用单位所委托的住宅小区物业管理公司有义务对电梯的日常管理负责，为此，住宅小区物业电梯管理应在以下几方面有所加强。

(1)住宅小区物业电梯管理公司除聘请具有维修保养资质的电梯公司对电梯进行日常维护保养外，更应对电梯日常的运行状态进行记录、及时发现电梯运行过程中的故障状态，以便电梯维保公司及时处理，从而减少电梯的故障率。

(2)科学制订电梯的年维修计划，由于电梯是机电产品，因此，正常的磨损和元器件的老化是正常的，很多电梯故障也是因为对老化的元器件未加以更换而产生的，因此，科学的制订维修计划是保障电梯安全运行和减少电梯故障的有效手段，请专业技术机构对电梯进行全面检查评估后再决定维修具体内容。

(3)加强对三角钥匙管理、建立三角钥匙专人保管制度。定期对应急救援预案进行演练，通过演练发现存在的问题，不断完善。使其更具有可操作性。(4)定期对电梯应急照明装置、报警电话、机房盘车装置、停电应急平层装置进行检查，减少电梯故障出现后轿内人员被困时间。

(5)采取多种形式开展对业主安全乘梯知识的宣传，同时将电梯安全使用须知，警示标志和应急电话号码张贴在醒目位置。3．4为业主提供更为人性化的住宅小区物业电梯管理服务

上面我们分析了物业公司与业主在电梯物业服务过程中存在的矛盾，从分析中我们不难体会到矛盾的起因是电梯经常性出现故障，而对故障处理的响应时间又较长，无法满足物业承偌的条件。同时经常性的维修保养可能会给业主的出行带来不便。针对上述问题，作为的住宅小区物业电梯管理部门首先应该对业主进行宣传维护保养电梯的重要性以及国家对电梯维修保养的相关规定，同时，应同电梯维修保养公司进行协商，尽可能将例行维修保养时间调整到电梯运行高峰期之外，并且，提前告知业主维修保养时间是星期几、什么时段，让业主有所准备，时间长了业主也就有了概念。每月物业公司征求业主意见表中划出一栏“业主对电梯使用的意见” 等。其实住宅小区物业电梯管理归结起来本意是管理，实际是服务。两者是合二为一的关系。住宅小区物业公司在电梯管理中对业主的作用很简单，就是公共服务，同时，其重要职责就是管理。将人性化的服务理念与科学管理手段、细致的工作内容结合起来才更能体现住宅小区物业电梯管理的本质。4 结语

以上通过对住宅小区物业电梯管理重要性的介绍，希望能引起住宅小区物业管理公司的高度重视，转变观念，提高电梯物业管理电梯水平。通过对目前住宅小区物业电梯管理中存在问题的分析，能使大家看到目前住宅小区物业管理电梯还处在一个不成熟的阶段，对管理中存在的误区、缺陷、不足还需要我们共同去寻找破解的答案。根据对住宅小区物业电梯管理的认识所提出的相关建议由于知识水平有限，希望大家批评指正。最后，我们殷切的盼望住宅小区物业电梯管理人员能够集思广益、创新管理理念，扎实地履行好物业电梯管理义务。为大家创造一个安全、和谐的乘梯环境。

2.物业最新电梯安全管理制度篇二

物业服务有限公司

二○一五年五月

（一）电梯作业人员守则

为了更好地配合业主，搞好电梯维修保养服务工作，提高电梯的完好率和利用率，使外委电梯维修人员的工作有序、有职、有责，特制订以下制度。

一、实行定人定梯挂牌服务制，服务内容包括一般性的电梯故障维修和保养工作。

二、所有到现场进行维修保养的外委工作人员必须按要求着装并佩带员工牌，以证明身份并接受项目和用户的监督。

三、外委电梯工应严格按照工作计划要求，按期按质按量完成电梯的各级保养，对确有特殊情况要推迟计划安排的要先汇报本项目工程部长，并由工程部长向业主作好解释工作，在征得同意后方可按调整后的时间进行。

四、要确保按照各级保养项目进行电梯保养工作，要认真如实填写保养记录表，记录表要由工程部长当天签字认可。

五、当安排的保养时间与业主使用发生矛盾时，应及时向工程部长反映，并与业主协调，妥善安排，不能强调保养时间而致使业主不便，甚至影响用户的营业和生产。

六、外委驻场电梯工应于每月1日前将《员工考勤表》交给班长，由班长统一上交本项目工程部部长。

七、节假日、业余时间的应急值班人员应严格遵守电梯《应急维修值班计划》。

八、电梯发生疑难或重大故障时，电梯维修工必须服从电梯安全管理员的调动进行集中抢修，并作好维修记录。

九、具体保养内容与要求参照《北京市电梯日常维护保养技术细则要求》进行，并应严格按照国标、地标《电梯定期保养程序》执行。

（二）、1电梯安全操作规程

一、在电梯行驶前的检查与准备工作。

1.开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层平层区； 2.开启轿厢内照明；

3.每日电梯投入使用前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用； 4.层门关闭后，从层门外不能用手拨启；当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动；

5.平层准确度应在规定范围内；

6.经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分；

二、电梯行驶中司机或管理人员应注意事项。

1.在服务时间内，如司机必须离开或电梯停用时，须将轿厢内电源开关断开，如层门有能在外开启设施亦要将层门关好；无需司机的电梯，无须以上过程，只是电梯停用时，将轿厢内电源开关断开并挂停用牌；轿厢的载重量应不超过额定载重量； 2.乘客电梯不允许作为载货电梯使用；

3.不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需经管理部门批准，并严加安全保护措施后装运；

4.严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶；不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号；

5.不允许利用轿顶安全窗或轿厢安全门的开启，来装运长物件； 6.电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上;7.轿厢顶上部，除电梯应有设备外，不得放置他物;8.当电梯使用中发生如下故障时，司机或管理人员应立即通知维修人员，停用检修后方可使用。

三、层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时； 1.运行速度显著变化时；

2.层、轿门关闭前，电梯自行行驶时； 3.行驶方向与选定方向相反时；

4.如内选、平层、快速、召唤和指示信号失灵失控时，司机应立即掀按急停按钮； 5.发觉有异常噪音，较大振动和冲击时；

6.当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时； 7.安全钳误动作时；

8.接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时； 9.发觉电气部件因过热而发出焦热的异味时；

10.电梯使用完毕停用时，司机或管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。

11.发生紧急事故时，司机应采取下列措施：

12.当已发觉电梯失控而安全钳尚未起作用时，司机应保持镇静，并严肃告诫乘客切勿企图跳出轿厢，并作好承受因轿厢急停而产生冲击的思想准备； 13.电梯行驶中突然发生停梯故障，司机应立即掀按警铃，并通知维修人员，设法使乘客安全退出轿厢；

14.在机房用手轮盘车，使电梯短程升降时，必须先将主电源断开，严格按“电梯故障困人救援规程”执行；

15.电梯在以下三种严重情况时，须经部门严格检查，修复鉴定后方可使用： 16.当电梯发生严重冲顶和墩底时；

17.当发生火灾时：把各层厅门关闭，防止向其他楼层蔓延，切断电源。（如有消防电梯应当启用，但应由专业的人员使用与施救）

18.当发生地震时：微震和轻震对电梯的破坏不大，但使轿厢、曳引部分、对重部分、导轨和导向部分受损或脱离以及电缆扯断，此时启动就会发生意想不到的事故，如遇大地震时电梯禁止使用。

（二）、2安全作业规程

1.所有电梯均应纳入巡视范围。班组应将电梯的巡视工作细分到人，明确值班人的巡视范围。2.巡视内容与标准：

(1)机房温度在5～40℃之间，照明正常；环境达标；灭火器正常。(2)电梯控制柜及主机工作正常；电梯轿厢照明、通风、五方对讲、警铃功能正常。

(3)电梯的内、外显示正常；平层偏差在规范值内。

(4)电梯整机运行情况包括应急维修、例行检修、保养及正常运行。3.每天应进行两次巡视，第一次为每天上午上班高峰的第一个小时内，第二次为每天下午下班高峰的第一小时内。因特殊情况要后推的应注明原因。

4.在每个需要巡视的电梯机房内应放置《电梯运行情况巡视表》，巡视人应将当天的巡视情况详细记录在该表格上，作为电梯运行情况的依据。5.对在巡视中发现的问题，要分清原因和责任。属于质量问题，在自己职能范围内要及时解决；力所不能及的，要向公司汇报寻求技术支持。如属于用户责任的要向用户解释清楚，并及时向本项目工程部长或甲方公司本部管理人员报告，征得指示后方可进行维修。

6.检查中发现的问题要及时按照“定人、定时、定措施”的原则进行处理，并就处理结果进行跟踪检查。项目电梯管理人员每月应对巡视记录表格所记录情况进行一次复查并签字，公司管理人员定期抽查。记录表每月更换一次，外委维修工应收回表格并交本项目工程部长归档，以备公司管理人员检查。

（三）设备管理制度

一、机房内要张贴使用登记证副本或使用登记证副本复印件、维修人员上岗证复印件、电梯安全管理员证复印件。

二、电梯机房为设备设施运行的工作场所，非本专业技术人员，未经许可，严禁入内。

三、维修人员、值班人员应定期对设备设施进行检查，对不符合安全运行要求的，要及时进行检修或更换，并做好相关记录，严禁设备设施带病运行。

四、保持机房卫生和设备设施清洁，机房内严禁吸烟及使用明火，禁止存放各种易燃易爆及不相关的物品。

五、控制柜操作必须遵照相关程序进行，如有修改、变动，必须明确记录并存档，控制系统参数不得随意更改。

六、机房钥匙的发放需做记录，并由领用人签字确认；出入机房随手关门，钥匙由值班人员统一保管；严禁私配机房钥匙。

七、非本专业技术人员如需进入机房，经批准后，由专人陪同，并登记进入时间、人数、姓名、单位及事由。

八、机房内消防器材必须放置在机房入口附近明显易于取用部位，并定期对器材进行性能检测，确保器材能够有效使用，消防器材需有明显标识。维修人员每月对机房进行三次以上清洁卫生。

九、电梯机房、轿厢内和轿顶等部位禁止使用明火作业，严禁吸烟；机房严禁无关人员进入。

十、电梯机房内禁止存放各种易燃易爆物品，不准任何人住宿。

十一、机电设备的各种线路要符合安全技术要求并经常检查维护以防打火、短路引发火灾。

十二、电梯机房配备合格灭火器，对电梯操作人员进行如何使用灭火器的培训。

十三、在检修、擦洗各部件时不准使用汽油，使用煤油时必须提高警惕，采取有效的防火措施，剩余的油料、油棉丝要妥善处理，不得乱扔乱放。

十四、电梯一旦出现火险要立即报火警，使用机房灭火装置组织前期扑救，并注意保护好现场。

十五、凡违反上述规定，将按照公司相关规定予以处理，造成重大程度者，公司将无条件的与维保单位终止合同，追究法律及赔偿责任。

（四）电梯日常安全检查制度

电梯日常检查是电梯维护的重要环节之一，它的顺利进行将极大的推动电梯的规范化管理，有助于我们及时了解电梯的运行情况，发现并解决可能存在的问题。因此特制订本制度，以规范外委电梯巡视管理工作。

一、基本要求

1.电梯日常检查和维护人员必须是身体健康，无妨碍本工种工作疾病的人员担任。

2.电梯日常检查和维护人员必须经地、市级质量技术监督部门安全监察机构的安全技术培训合格后方可上岗。

3.电梯日常检查维护人员作业时必须穿带好相应的劳动保护用品。4.电梯在开始进行检查和维护时，应在电梯首层、轿厢内或在客户出入较多厅门口设置好醒目的安全警告标志和防护栏。

二、安全作业规程

1.所有电梯均应纳入巡视范围。班组应将电梯的巡视工作细分到人，明确值班人的巡视范围。2.巡视内容与标准：

(1)机房温度在5～40℃之间，照明正常；环境达标；灭火器正常。(2)电梯控制柜及主机工作正常；电梯轿厢照明、通风、五方对讲、警铃功能正常。

(3)电梯的内、外显示正常；平层偏差在规范值内。

（五）电梯维修保养制度

一、电梯设备维修人员必须是负责电梯设备维护保养并熟知电梯设备运作原理的维修持证人员。

二、电梯维修工作必须两人同行，工作前由班长指定一人为工作负责人。

三、电梯设备维保时必须对电梯作准备性试车外并每天到机房对机械和电器设备作巡视检查。

四、工作时应穿戴劳动保护用品（鞋帽、手套等），带有低压试电笔。

五、葫芦、钢丝绳套、绳索、木方等工器具在使用前应认真检查，确认无损坏方可使用。

六、维修工在工作时应严格执行本地区《电气安全工作规程》及其它电气焊、起重吊装、喷灯使用、登高作业等安全操作规程。

七、电梯在维修保养时，不得载客或载货，必须在该梯首层放置电梯停止使用告示牌。

八、在机房维修保养时，应先断开机房电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿手巾擦机身。如必须带电作业时，应严格遵守有关规定，设专人监护，作好安全防护措施。如多台电梯共用机房，在停电电梯的电源开关把

手上悬挂“有人作业，禁止合闸”的标示牌。

九、进入轿顶应合上检修开关。若在轿顶须要长时间停车维修或保养时应断开轿顶急停开关。严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿厢内长时间工作；严禁启开厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道来检查电梯。

十、在底坑应将底坑的急停开关断开或同时断开限速器张紧装置的安全开关。底坑、轿顶和机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，轿顶、机房维修人员必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

十一、操作时应由主维修人员和助手协同进行，并保持随时互相呼应。操作时如果需轿厢内人员配合进行，轿厢内操作人员要精神集中，严格服从主维修人员的指令。

十二、底坑深度超过1.5米时，应使用梯子或高凳上下，严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。

十四、严禁用机械方法或电气短路方法连接安全开关，强制运行电梯。

十五、检修电气设备前，必须用有效低压试电笔检验确实不带电后，方可进行操作。

十六、用汽油等清洗机件时，应注意避风、严禁烟火，防止电火花，剩油、棉丝等乱倒乱放，必须带回处理。

十八、使用的移动手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压，应在机房、轿顶、底坑装设检修用低压电插座。

十九、电梯维修保养注意事项：

1.维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心； 2.检修工作未完成，需临时撤离现场时，应做到关闭所有厅门、切断电源开关、排除热源；必要时应设专人值守；

3.工作完毕后要装回安全罩及掣板，清理工具，不得留工具在设备内。4.离去前拆除加上的临时短路线，所有开关恢复原状，清点工具、材料，打扫现场，摘除悬挂告示牌，电梯检查正常后方可使用。5.维修保养时不得载客和载货，轿顶上不得摆放杂物。6.每次维修保养后要做好相应的记录。

（六）电梯定期报检制度

1、为使电梯保持正常的、安全的工作状态，防止由电梯而造成的人身伤亡事故和重大设备事故的发生。1．2范围

1．2．1适合于电梯按《特种设备安全监察条例》的要求向特种设备检验检测机构申请电梯定期检验。

1．2．2也适合于按单位内部设备管理制度的规定要求进行的定期检验的报检工作。

2、职责

电梯安全管理人员负责向有关部门报告电梯定期检验工作。

3、定期报检制度

3．1电梯安全管理人员在电梯安全检验合格标志有效期满前一个月向特种设备检验检测机构申请定期检验。

3．2电梯停用一年后重新启用，或发生重大的设备事故和人员伤亡事故，或经受了可能影响其安全技术性能的自然灾害（如火灾、水淹、地震、雷击、大风等），应进行设备大修，经特种设备检验检测机构检验合格后放可投入使用。3．3申请定期检验前，电梯维保单位应对电梯的机械各部件和电气设备以及各辅助设施进行一次全面的检查和维修，并按技术检验标准，进行一次全面的安全性测试。

3．4未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得继续使用。

（七）作业人员及相关运营服务人员的安全培训考核制度

一、电梯作业人员必须持质量技术部门的特种设备操作人员的操作证方可独立从事相应的工种。

二、电梯作业人员的培训包括：外委培训（质量技术监督部门组织）和单位

内部培训两种。

三、电梯安全管理人员应建立该类人员的培训、教育档案，及时通知有关人员参加电梯作业人员的换证考试，保持操作证的有效性。

四、电梯安全管理人员每年应编制当电梯作业人员的培训计划，报告管理处领导批准后实施。

五、单位内部培训由电梯安全管理人员负责组织实施，每季度至少组织一次，培训的内容主要包括：国家有关电梯的法律、法规、规章的学习；电梯事故的案例的分析；电梯有关技术知识的学习。必要时可组织人员进行笔试。每次培训必须作好相应有记录。

六、参加外委培训（质量技术监督部门组织）的人员必须经管理处领导同意，培训合格的予以报销相应的费用。

七、电梯作业人员未按规定参加培训，或培训考核不合格的按有关制度予以处分或扣奖。

八、电梯安全管理人员培训考核按质量技术监督部门的规定要求进行。

（八）电梯紧急救援演练制度

当电梯出现故障或停电困人的时候，需要把困在轿厢内的人员救出，中控室值班人员应首先用直通电梯轿厢内的电话同被困乘客联系，安慰乘客不要惊慌，不要自己强行开门，并立即通知经过劳动局专门培训的、持有电梯维修证的维修人员按下述方法实施救出：

一、把电梯主电源拉断，防止电梯的意外启动，但必须保留轿厢照明。

二、设法弄清电梯轿厢的位置。（根据楼层灯指示或小心开启外厅门查看）

三、当电梯停在距某平层位置约±500mm范围的位置时，维修人员可以在该

平层的厅门外使用专门的厅门机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门（要慢，用力不能过大），然后协助乘客安全撤离轿厢。

四、当电梯停在非上述位置时，则要用机械的方法移动轿厢救人。步骤如下：

五、在移动轿厢前确保轿门保持关闭；必须预先通知被困乘客静候解救，切勿尝试自行设法离开轿厢，不要乱动及拉开轿门；说明轿厢可能随时移动，不要将身体任何部位探出轿厢外；如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭。操作中如未作上述通知被困乘客则属工作上的失误。进入机房，在曳引电动机轴尾装上盘车轮。

六、救援人员手持制动释放杆，轻轻撬开制动，轿厢将会因自重而移动。注意：需要轿厢移动时，才可松开抱闸，否则马上撤消松抱闸的动作。为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，应断续动作（一撬一松），使轿厢逐步移动，直至最接近电梯门口为止（以高于或低于楼面不超过1.5米为准）。操作时还应注意，如轿厢停于最高层电梯门以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不可以撬动制动，导致轿厢自行移动，而应在撬动制动的同时，需两人握紧盘车轮，并用人力盘车，使轿厢向正确的方向移动。

七、若遇到其他更为复杂的情况，应及时上报公司。

（九）意外事件和事故处理制度

当任何形式的紧急情况发生时，须立即报告公司领导及专业领导人员。

一、发生火灾时：

发生火灾时应立即终止电梯运行，并采取如下应急措施： 1.及时与消防中心取得联系，并报告工程部或主管领导。

2.对于具有消防运行功能的电梯，应立即按动消防按钮，使得电梯进入消防运行状态，以供消防人员使用。对于无此功能的电梯，应立即将电梯直驶至首层并停梯。

3.使乘客保持镇静，组织疏导乘客离开轿厢，从楼梯撤走。将电梯置于“停止运行”状态，用手关闭厅门并切断总电源。

4.井道内或轿厢发生火灾时，应即刻停梯疏导乘客撤离，切断电源，用干粉灭火器进行灭火作业。

5.共用井道中有电梯发生火灾时，其余电梯应立即停于远离火灾处，以防火灾蔓延，或交消防人员用于灭火。

6.相邻建筑物发生火灾时也应停梯，以免因火灾而造成困人故障。

二、发生地震时：

1.对于政府已发布临震预报的地震，应按照国务院发布的《破坏性地震应急条例》有关规定采取必要的紧急处理措施，并遵照有关部门决定将电梯进行停运处理。

2.对于震级和烈度较大，震前又没有发出临震预报而突然发生的地震，很可能来不及采取措施。在此情况下，若一旦有震感应就近停梯，通知乘客离开轿厢就近躲避，并关闭机房电源，震后进行检查处理。如被困在轿厢内则不要自行外逃，保持镇静等待救援。

三、电梯水浸时：

当发生水浸事故时，除对漏水设施采取堵漏措施外，还应采取以下应急措施： 1.当底坑内出现少量进水或渗水时，应将电梯停于最高层，切断电源。2.当楼层发生暖气管道、消火栓和家庭用水等的泄漏事故而造成井道和底坑进水时，应将轿厢停于最高层，停梯断电，以防止轿厢进水。

3.当底坑井道或机房进水很多，应立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、触电等事故。

4.对湿水电梯应进行除湿处理，如采取擦拭、热风吹干、自然通风等方法。在确认湿水消除，绝缘电阻符合要求并经试梯无异常后，方可投入使用；对于微机控制电梯，更需仔细检查以免烧毁线路板。

四、突然停电时：

运行中的电梯会因供电线路故障等原因而突然停梯，将乘客困于轿厢内，应采取以下措施进行处理：

1.如果有司机操作，司机应向乘客说明情况，使得乘客保持镇静并尽快通过对讲系统与维修人员联系，进行盘车放人操作。

2.如无司机操作，维修人员在得知事故情况后，应利用机房或消防中心电话，与被困人员取得联系，说明原因，使得乘客保持镇静等待。

3.如有备用电源的，需及时启用。如恢复送电需时较长，则应按《电梯故障困人救援规章》进行救援，解救被困人员。

4.恢复送电后，应及时告诉轿厢内乘客，重新选层走梯。5.在处理完以上事件后，应详细填写处理报告并存档。

（十）电梯钥匙管理制度

电梯是属于国家明令规定的特种设备，为了保障电梯的正常和安全使用，必须制定《电梯钥匙使用保管制度》，电梯钥匙必须由专人保管和使用，电梯钥匙不得随意仿制或配制，也不得随意滥用。

一、电梯机房钥匙使用与保管

1.电梯机房是放置电梯重要设备的场合，只有经过适当培训的持证专业人员和相关人员才能进入；

2.电梯正常使用时，电梯机房必须上锁，以防止其他无关人员擅自进入；

二、电梯三角钥匙使用与保管

1.非持证电梯维修操作人员不得持电梯三角钥匙，持证电梯维修操作人员不得将电梯三角钥匙随意放置或借于他人使用。

2.电梯维修操作人员佩带的电梯三角钥匙必须具有安全警示标志。

3.电梯三角钥匙管理由公司专人进行统计、发放、回收。任何的丢失、破损、领用、更换、交接均要由专人进行备案登记。

4.用电梯三角钥匙打开电梯厅门前，一定要确认电梯所在位置，并用正确的方法操作。打开厅门，进入轿顶前，先将急停开关置急停状态，然后才能进行其他操作。

5.外委单位一旦与公司终止维保合同，电梯三角钥匙一定要如数、如实交回。

（十一）电梯故障处理管理办法

为保证电梯安全运行，减少故障不留隐患，要求各物业服务中心的电梯维保单位必须做到：

一、凡遇到重大安全隐患（如：开门走车、抱闸失灵、限速器、安全钳失灵、电梯泡水、火灾等情况）现场维修工必须及时停梯处理，并记录处理结果，并将事件情况和处理结果上报电梯公司请求技术支援，同时向中心工程部和物业服务中心通报。二、一周之内同一台电梯出现同种故障三次以上的，无论现场维修工能否解决故障，当事维修工都必须上报电梯公司请求技术协助，排除故障保证不再出现同种故障，同时通报中心工程部、工程公司。

三、电梯发生故障，现场维修工，必须及时处理，并报告工程部。对于一备一电梯中的一台电梯出现故障，维修工在1小时内未能修复的，及时通报工程部，5小时内未修复的必须向电梯公司汇报请求技术支持，同时向工程部和工程公司汇报。如双梯同时故障超过30分钟未能修复的，必须向电梯公司汇报请求技术支持，同时向工程部、工程公司通报。

四、对于单台电梯出现故障半小时内未能修复的，要及时向工程部通报，如在2小时内仍未修复必须向电梯公司汇报请求技术支持，同时向工程公司通报。

五、在电梯故障中零部件的损坏，需要修理或更换时，根据维保合同中的规定执行，同时向物业服务中心(处)工程部和工程公司通报。

六、重大节日期间（五一、十一、元旦、春节等）或业主有特殊要求，维修人员不能离开工作现场，电梯出现故障立即赶赴现场进行维修，30分钟内如不能排除应立即上报电梯公司，组织力量抓紧抢修并对业主做耐心解释。同时通报工程部和工程公司。

七、如电梯发生重大安全事故，现场维修人员必须马上通知相关人员进行伤员抢救，防止事态进一步扩大，对事故电梯进行抢修查明事故原因，并做出书面事故报告向物业服务中心（处）和工程公司汇报，协助电梯行政管理部门对事故进行调查。

八、电梯故障发生后，物业服务中心管家部要做好业主的安抚工作，工程部组织人员协助电梯维修工进行抢修，尽快恢复电梯运行。

（十二）电梯安全管理制度

为了加强电梯的安全运行管理，更好的为乘客提供安全、优质的服务，制定以下电梯安全运行管理制度：

一、公司电梯设备的维修保养工作以合同方式委托给有资质的专业电梯维修保养公司，电梯维保公司应定期对电梯进行维修保养工作，对电梯的正常运行及安全负责，不能以质量保证替代日常维护保养，保证每质量技术监督局对电梯的安全检验合格。

二、服务中心工程部负责电梯日常运行及安全的监督管理，以保证电梯的用电、消防、防雷、通风、通讯和报警等系统安全可靠。每月进行抽查，每季度至少将本项目所有电梯检查一遍，并将检查结果填写到《工程部电梯检查表》。

三、服务中心每月对物业服务项目电梯进行抽查，抽查内容包括：电梯的安全系统是否可靠，电梯巡视及保养记录是否完整，电梯各部位的维修保养质量是否合格。在电梯的检查中发现的问题提出整改填写《整改通知单》，责令电梯维保公司限期整改，整改完毕后填写《整改回执单》，工程公司对整改内容进行复查。

四、工程公司每对物业服务项目的电梯进行安全普查并建立电梯安全检查档案。

五、工程公司每对各电梯维保公司的营业执照、维修保养资质证明、安装改造大修的资质证明和现场维修工的特种作业操作证等进行验证，确保其有合格资质。

六、电梯发生安全事故后，物业服务项目各部门采取措施抢救受伤人员，防止扩大损害后果，责成电梯维保公司保护事故现场及有关物证，查明事故原因，防止类似事件重复发生。配合质量技术监督行政部门对事故进行调查。

（十三）电梯维保安全作业管理制度

一、电梯维保人员必须是经过培训的专业技术人员且持有电梯维修特种作业操作证。

二、在机房对曳引机、控制柜等设备进行维修保养时必须首先切断电梯供电电源。

三、在轿顶或轿厢进行维保时首先要观察电梯是否停靠在本层，进入轿顶时要先切断轿顶电源，在轿顶开车时首先要检查站立处是否有剐蹭现象。

四、下到电梯井底坑维保时要先切断底坑急停开关。

五、使用电动工具前要先检查工具的绝缘性能防止触电。

六、维修电梯时不得随意封线如必须封线，查出问题原因后要立即拆掉短接线。

七、在维保过程中，不论是机房、轿厢还是底坑，维保人员都不得吸烟。

八、机房必须配备灭火器材，维保人员应定期检查灭火器的铅封是否良好，压力显示是否达到要求。

（十四）电梯盘车规程

电梯停电或故障，无法立即恢复正常运行时，应盘车解被困人员，并严格按照以下步骤进行：

一、确保电梯厅门轿门在完全关闭的情况下，（为了保证轿内乘客安全，通过机房三方对讲，引导乘客在轿内保持镇静，不要扒门）。

二、确保电梯完全断开主电源的情况下，两个人配合，有主次之分，严格执行步进式盘车。

三、通过钢丝绳的平层标记来确定电梯所在的楼层与平层位置，当钢丝绳平层标记与平层接近时停止盘车，将抱闸复位。

四、维修工迅速赶到电梯所在位置楼层的上一层打开厅门，上轿顶，手动盘开轿门，查看轿门底槛与厅门底槛平层，误差应在15cm以内，确保乘客安全后，方可放出乘客。

五、乘客安全离开较厢后，维修人员确保将厅、较门完全关闭后方可离开现场。

六、维修工恢复电梯运行之前，严格按维修作业规程将电梯彻底查验，确保安全后投入使用。

3.物业管理电梯协议书篇三

委托方:泰安广晟置业有限公司(以下简称甲方)

受托方:泰安佳成物业管理有限公司(以下简称乙方)

经甲乙双方在“相互信任、平等互利' 的原则下友好协商后, 就甲方将电梯交由乙方管理使用事宜达成协议。为明确甲乙双方电梯维护保养工作中的责任、权利和又务, 签订本协议。

第一条协议对象:电梯

所在场所 :山东省泰安市泰山区财富公馆小区机种及台数:“巨人通力”,电梯12台。

第二条乙方责任、又务和权利

(1)乙方:须委派专门的电梯管理人员管理电梯, 且委派的电梯管理人员应持有特种设各安全监督管理部门认可的特种设备安全管理人员资格证。(2)承担因不可抗力对电梯设备造成的各种或间接损坏。

(3)承担电梯年检费、建档费、维修保养费,等费用(质保期内应由电梯生产「家进行质保的除外)。

(4)负责向特种设备安全监督管理部门申报做好电梯年检工作,保证电梯年检合格。如年检不合格, 承担电梯复检的费用,直到年检合格。

(5)负责与维保公司签订电梯维保合同并支付相关费用,督促维保公司定期进行巡视、检査和维修保养;维修要有记录,确保电梯安全正常运行。

(6)应做好应急预案并进行演练, 在发生电梯出现异常现象或临时故障时按照应急预案及时进行处置, 同时乙方管理人员应立即通知电梯维保公司人员, 并及时告知乘客及住户。(7)在电梯管理使用中, 承担电费,所有配件、部件损坏的修理和更换费用。(8)提供每天24小时值班服务, 并有通讯联系方式(电话号或手机号)。(9)负责向政府有关部门进行电费,登记注册,确保电梯的合法使用。

(10)保持电梯轿厢、机房等部位的清洁卫生, 防止轿箱及井道进水造成电梯故障, 禁止非工作人员进入机房重地。

(11)经常听取用户的意见, 不断改善和加强服务工作, 提高服务质量。第二条甲方责任、又务和权利

(1)应在协议生效后30日内向乙方移交电梯出厂合格证、验收证明资料等有关资料。(2)移交前负责做好轿箱防护, 移交后防护设施由乙方进行维护、更换。

(3)移交前负责安装好电梯轿厢内五方通话等设施,乙方负责日常维护和管理,确保设施的正常运转。(4)甲方有权监督、考核乙方的服务质量、査看电梯维护保养及运行记录, 发现问题有;权通知乙方并限期整改, 发现乙方不按规定进行电梯维保、年检等行为时甲方有权对乙方进行处罚。

第三条、违约责任

(1)甲乙双方应严格遵守本协议的各项条款,由于任何一方的违约行为,导致另一方权益受到损害, 一切经济损失,由违约方承担。

(2)若乙方对本协议所指定的电梯进行没有进行日常规范化管理及使用、没有照规定进行电梯保养和年检等, 甲方有权对乙方进行处罚, 并由乙方承担因此带来的损失。

(3)乙方应对电梯在运行过程中的各种性能进行期察、检査和调整, 若没有对电梯在运位程中的各种性能进行观察、检査和调整,导致另一方权益受到损害, 一切经济损失,由违约方承担。

(4)乙方应在国家法定节日前夕, 对电梯进行安全检査, 排除电梯安全隐患, 若通反约定, 由乙方承担因此带来的损失。

(5)如发现电梯出现异常现象或临时故障, 乙方电梯管理人员应及时通知电梯维保公司, 采取措施, 排除故障, 恢复电梯正常运行, 若违反约定, 甲方有权对乙方进行处罚, 并由乙方承担因此带来的损失。

(6)甲乙双方任何一方违约 , 另一方有权提前解除本协议, 提前解除协议的一方应提前7天以书面形式通知对方。

(7)因执行本协议引起的争议,双方应本着城实守信、公平合理的原则协商解決。在协商无效的情况下,纠纷应提交有关合同仲裁机关或人民法院诉讼解決。

第四条、其它

(1)本协议经甲乙双方委托代表人签字并盖章之日起生效。

(2)本协议正本一式六份,甲乙双方各执三份。

第五条、费用说明

(1)由乙方负责与电梯维保公司签订电梯维保协议,自电梯移交使用超出保修期后电梯发生一切费用由乙方自行解決。

(2)维保期到期后由乙方自行选择维保单位进行维保, 维保费用由乙方白行承担。

甲方(公章)：乙方（公章）：

授权代表人（签章）：授权代表人（签章）：

4.小区物业管理制度篇四

为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本制度。

一、物业管理范围：凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

二、物业管理机构：业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。本届业主委员会是会设主任、副主任共2名。业主委员会主要任务是维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

三、物业小区的使用与维修。

小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

1.合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

四、物业服务费用的交纳。

本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

五、财务管理。

本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

本物业管理制度自二0一二年一月一日起执行

本物业管理制度由业主委员会负责解释。

5.小区物业办公管理制度篇五

为了规范办公室管理，提高工作效率，特制定本制度

一、上班时着装整齐、服装统一、坐姿端正。树立良好的公司形象和个人形象。

二、办公室谢绝吸烟、严禁大声喧哗，吵闹、严禁闲聊。营造良好的工作环境。

三、未经许可，员工不得随意进入办公室，有事情统一由管理人员或文员办理，维护办公室安全。

四、办公室须有专人值班，不得空缺。负责接听电话，接发传真和来访接待。

五、办公室人员在工作接触中或在接听电话中要使用文明用语：您好＼请＼谢谢＼对不起＼再见。

六、办公室人员要树立服务意识，要在上级与下级、部门与部门之间起桥梁作用。

七、公司电脑及网络统一由专人维护保养，任何个人不得私自带盘上机操作及安装。

八、做好保密工作。尊重别人隐私和公司制度。做到不听、不问、不传。

九、下班时随手整理自己的办公桌。关闭空调，关窗，断

电，锁门。

保安制度

一、岗位职责

(一)、护管队队长岗位职责

1、主持全队工作，坚决执行管理处领导指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安全保卫工作。

2、熟悉护管各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握护管区内的护管工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。

3、处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。

4、做好护管队的工作安排(包括训练、学习安排)。

5、经常检查各岗位工作情况。零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

6、每周召开例会一次。

7、及时做好护管员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

8、带领护管队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类

违章行为。

9、负责全队员工的内务管理和考勤工作。

10、完成上级交办的其他临时任务。(二)、护管员岗位职责

1、服从领导、听从指挥，做到令行即止，遇事报告。

2、遵守国家法令、法规，做到依法办事。

3、熟悉本岗位职责和工作秩序，圆满完成工作任务。

4、坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、事、物，预防治安案件的发生。

5、积极配合卫生、绿化、维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的向管理处报告。

6、熟悉和爱护小区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。

7、积极协助公安机关开展各项治安防范活动和行为，努力完成各项治安服务工作。

8、廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪分子、行为作斗争。

9、认真完成领导交办的其它任务。(三)巡逻员岗位职责

1、熟悉巡逻区内各种设备、物品的位臵，发现设备、物

品有移动等可疑情况，立即查明报告。

2、检查电线线路(目视检查、禁止手动检查)和水管道有无损坏，发现漏水(电)时，及时采取措施并报告。

3、巡逻中闻到异味，听到可疑声响，需立即查明情况并报告。

4、注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位臵加以监视并及时报告。

5、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，即刻擒获。

6、发现打架、吵架、斗殴等行为，要予以制止。

7、发现火警时，立即组织扑灭，并迅速报警。

8、发现可疑物品，要立即做安全处理，并报告有关部门。

9、驱赶乱散发广告、捡垃圾等闲杂人员。

10、巡视护管员各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，认真填写巡逻签到记录。

1l、制止私扯乱挂、乱贴乱画等违反小区管理规定的行为。(四)监控员岗位职责

1、监控人员工作应认真负责及时记录异常情况，遇突发事件应熟练操作观察，并做好录像同时通报所部，严禁离岗、睡觉或做与值班无关的事情。

2、负责监控小区内有无异常情况，并做好原始记录，提

供资料。

3、保持监控室的整洁卫生，爱护设备，保持设备清洁，完整好用，配合维修保养单位做好设备的维护，发生设备故障，第一时间通知维修人员到场处理。

4、学习掌握各种先进设备的性能，特点及使用方法，按规定程序操作监控设备，并维护好设备，不准私自外借任何器材。

5、做好机房保密工作，不得向无关人员透露监控情况，严禁非工作人员进入监控室。

6、完成上级交办的其它任务。

二、制度规定

(一)、治安巡回检查制度

1、小区设24小时巡逻护管队，集中精力，提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保住户治安安全。

2、对小区巡逻检查的护管队员必须佩带工作证，按规定的巡逻线巡逻，严禁单独行为。

3、按照《小区治安巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中，发现险情，应采取果断的应急处理措施，并及时上报管理处，在有关人员及领导到达现场之前不能离开。

4、巡逻检查人员必须熟悉巡逻区内各类设备、物品放臵，如发现移动设备、物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，应通知及协助住户、落实各项防范措施。

5、检查消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即报告领导，进行更换。

6、注意观察过往人员情况及其携带的物品，如发现可疑的人员和物品，要选择适当的地点加以监视，并及时报告领导，必要时要对其所带物品进行检查并做好登记。

7、夜间巡逻检查，应检查清理闲散人员，防止不法分子盗窃、破坏，检查火险隐患。

(二)、护管队交接班制度

l、按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位。接班人员未到前当班人员不能离岗。

2、接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项。要做到“三明”：上下班情况明，本班接办的事情明，物品器材清点明。

3、交班人在下班前必须填好值班记录。应做到“三清”：本班情况清，交接的问题清，物品、器械清。

4、当班人员应及时处理发现的问题，对不能移交给下班的事情要继续在岗处理完，接班人协助完成。

5、交接时要做好记录并签名。

(三)、收费岗工作制度

1、服从领导，严格执行各项规章制度，坚守工作岗位，遵守工作纪律。

2、认真执行收费办法、标准和程序，做到过而不漏、收而不贪、快而无误。

3、着装整洁，言行规范，礼貌待客，文明服务。

4、接受监督检查，敢于同违纪行为做斗争。

5、按规定妥善保管款、票、卡、认真填写各种记录和表格。

6、爱护并正确使用收费设施，升降杆使用坚持一车一落，发现问题，及时报告。

7、积极参加各种培训，努力提高业务素质。

8、积极参加各种会议，不断总结收费工作经验，提出合理化建议。

(四)、保安员的权限规定

根据公安部保安管理规定的精神，保安员有如下的权限：

1、在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。

2、对发生在护卫区的刑事案件或治安案件，有权保护现

场、保护证据、维护秩序以及提供情况，但无勘查现场的权力。

3、按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内。

4、对出入护卫区的人员、车辆及其所携带、装载的物品，按照合同规定进行验证、检查。

5、在执行保安服务工作中，如遇违法分子不服制止，甚至行凶、报复，可采取正当防卫。

6、对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人有权进行盘查、监视，并报告当地公安机关处理。

7、对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视、检举报告，但无侦察、扣押、搜查等权力。

(五)、货物放行规定

为了维护小区业主的财产安全，确保小区的公共秩序，特制定此规定。带(运)出货物的时间：

1、业户在正常办公时间内，需带(运)出少量货物，承办者应持盖有其公司公章及负责人签字的证明，在出闸时将证明交保安员验收。

2、如需将大量货物带(运)出，需提前1—3天向管理办递交申请书，填写放行条，在出闸时将放行条交保安员验收。运出时间最好安排在夜晚或非办公时间。

3、在非带(运)出时间如末获批准带(运)出货物，当值保

安人员有权截留所带(运)出的货物。

4、所有搬运大件货物的公司必须按指定通道、时间进行搬运。搬运过程如损坏公共设施，要照价赔偿。

5、业户如雇请外来搬运人员，须对他们严加管束，禁止他们到非搬运楼层乱窜。

6、所有带(运)出货物者必须服从管理，如实回答保安员的查询。

(六)、重大事件报告制度

为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件报告制度。

1、重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；业主集体投诉(5家以上)；发电机、高低压电柜、通讯设备等主要设备设施故障；房屋主体结构遭受破坏等。

2、发生重大或突发事件，参与事件处理的队长应立即到现场处理，同时尽快口头向管理处主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。

3、参与事件处理的队长在事件处理后立即填写重大事件报告，于12小时内以书面形式递交管理处，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。

4、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。

(七)、突发事件的处理程序

1、凡遇突发事件(指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等)，必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值管理处领导。

2、驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。

3、对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。

4、对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。

5、对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。

6、对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由保安队队长协助调查处理。

7、保安队队长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

8、保安队队长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理办主任。

(八)斗殴等暴力事件的处理程序

1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

2、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其它最快的方式报告队长，简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待队长的指令。

3、队长接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带回接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。

4、斗殴事件中如小区的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

5、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

6、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。

(九)、盗窃等破坏事件的处理程序

1、巡查发现或接报小区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌

疑人。如力量不够、电话或其它方式尽快报告，简要说明现场情况，并监视现场等待队长的指令。

2、队长接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带回调查处理。

3、事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任。

4、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。(十)、监控系统使用管理规定

1、控制室实行专人轮班全日值班制度，值班人员不得随意离开值班室，每日做好值班记录。

2、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄漏自己的工作任务和监控设施。

3、监视所有摄像位臵的图像，注意异常现象，发现情况即时通知班长，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。

4、对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。

5、发生案件和突发事件时按重大案件处理方案和火灾发生处理方案处理。

6、当监视范围出现异常，如可疑人员出现等，应立即通知人员到现场查看。

7、值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品。

维修制度

第一节维修队

一、岗位职责

(一)、维修队队长岗位职责

1、在物业处主任的领导下，负责维修队的全面管理工作。

2、履行与物业处签定的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指标。

3、贯彻执行物业处制定的规章制度，确保维修队管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。

4、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。

5、对公共设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证公共设施、设备的正常运行。

6、负责组织制定公共设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。

7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高

员工的综合素质和能力。

8、负责组织对物业处接管的公共设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。

9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。

10、定期向物业处主任汇报工作，完成上级交办的临时任务。

(二)维修工岗位职责

1、负责室内外公共设施、设备的维修、检查和保养，为业主(住户)提供有偿维修服务。

2、遵守公司和物业处的各项规章制度，认真贯彻“业主至上、服务第一”的宗旨。

3、服从管理人员或队长的调度和安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量。

4、遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。

5、努力学习、不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。

6、对业主彬彬有礼，以优质服务为物业处争创效益。

7、注意“工完场清”，节约用料。

8、着装整洁，进住户家佩戴工作牌，保持物业处良好形象。

9、发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为物业处多做贡献。

10、完成物业处安排的其他工作任务。

二、制度规定(一)维修管理制度

为不断地提高维修管理、服务水平，做好房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理工作，制定以下规定。

1、努力学习，不断提高业务水平和技术水平，管理好本物业项目内的房屋及配套的设施设备和相关场地，掌握运行和使用情况，做好年度检修计划。

2、电气维修。要做到熟悉全区的电气设备和电气线路，定期进行巡视和检查，保证安全用电；定期对电气设备进行维护和保养，保证电气设备安全运行。

3、消防系统。严格执行安全操作规程，不准违章操作；做好消防设备的维护保养，掌握消防设备的运行情况，加强消防系统的巡检，发现问题及时处理；做好运行记录，严格交接班制度和消防安全。

4、要爱护公共物品和设备。合理使用维修材料，注意节

约，反对浪费。搞好成本核算，努力降低成本，完成各项经济指标。

(二)、电气系统操作规定

1、电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。

2、应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位臵进行工作。

3、工作前应详细检查自己所用工具是否安全可*，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。

4、维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。

5、使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。

6、如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意安全操作。

7、在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。

8、禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可*的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。

9、电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中，不得醉酒、打闹、神志不清，身体不适者禁止工作。

10、工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。

11、所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。

12、如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。

13、工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装臵，随时安装好。

14、发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。

15、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。

16、新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。

(三)、变配电房设备巡检制度

1、为了保证变配电设备设施安全运行，特制定本制度。

2、观察高压系统进线电压、电流、指示灯、声音是否正常，如偏差超过允许范围，要及时记录并向上级部门报告。

3、巡视变压器系统运行温度，高、低压电流是否正常，有无噪声，如发现与平时运行温度、电流有异，要及时了解，分析原因，作出正确应急处理，并上报上级部门，及通知委托维护单位来修理。

4、巡视低压配电系统各变电柜、馈电柜、联络柜、电容柜，观察各控制回路的工作电压、工作电流、功率因数、指示灯是否正常，有无噪声，并做好记录。

5、检查并清洁各电柜表面积尘。

6、检查环境卫生及防鼠设施，确保防鼠设施完整，环境整洁。

(四)、给排水系统操作规定

1、为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。

2、各物业处维修队负责本物业项目内给排水设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备

进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。

4、公共给排水管道每半年全部检查一次，要求水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞。

5、排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次。

6、室内外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次。

(五)、电梯系统操作规定

1、为了规范电梯设备设施的维修养护工作，确保电梯设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。

2、各物业处维修队负责本物业项目内电梯设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。

4、保养时间要固定，须贴公告，使用户了解，并尽量避开高峰用梯时间。

5、每部电梯均应在接管后建立单独的档案。

6、为了运行安全，电梯设备本身在设计和制造上已设臵了多种安全装臵。在使用中必须经常检查这些装臵的可用性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。

(六)、中央空调系统操作规定

1、为了规范中央空调设备设施的维修养护工作，确保中央空调设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，制定本规定。

2、各物业处维修队负责本物业项目内中央空调设备设施的维修养护工作，制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

3、维修队的成员负责按编制的维修养护计划对设施设备进行维修养护工作并巡视检查，发现问题及时处理。

4、每部中央空调均应在接管后建立单独的档案。

5、为了运行安全，中央空调设备本身在设计和制造上已设臵了多种安全装臵。在使用中必须经常检查这些装臵的可*性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。

(七)、室内燃气系统操作规定

1、连接灶具的软管，应在灶面下自然下垂，且保持10厘米以上的距离，以免被火烤焦、酿成事故。注意经常检查软管有无松动、脱落、龟裂变质。

2、用肥皂水检查天然气设备接头、开关、软管等部位，看有无漏气，切忌用火柴检漏。如发现有气泡冒出，或有天然

气味时，要关闭所有开关，严禁火种(包括电灯开关)，打开窗户通风。

3、禁止自购乱拉乱接软管，自行接用天然气取暖炉和淋浴器等设备。

4、禁止搬弄天然气表。

5、不要在安装天然气设备的房间内，再使用煤炉、液化气或其他炉具。

6、维修时天然气灶具周围不要堆放易燃物品。制定年度维修养护计划并组织监督该计划的实施。

保洁和绿化管理制度

一、岗位职责

(一)、保洁队长岗位职责

1、在物业处主任的直接领导下，负责保洁队的全面管理工作。

2、履行物业处签订的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指示。

3、主持全队工作，坚决执行物业处主任指令，带领全队人员依据各自职责认真做好环境清洁工作。

4、熟悉本队岗位职责、任务、工作要求、考核标准。掌握小区(大厦)内的保洁规律及特点，加强重点部位的环境保洁工作。

5、处事公道，言行文明。勇于改正缺点，虚心接爱工作建议和意见。

6、经常检查各岗位工作情况，发现问题及时纠正。

7、负责组织制定小区内保洁计划和方案，并组织检查、落实。

8、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高职工的综合能力和素质。

9、完成上级交办的其它任务。(二)、保洁员岗位职责

1、负责住宅区内楼道楼梯、车库、马路、草地、天面、雨棚、平台、公共场地的清洁。

2、负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。

3、负责楼道、天面、单车棚内杂物的清理。

4、负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。

5、负责将各责任区垃圾拖运到垃圾中转站车上，并对中

转站进行清洁。

6、负责清洁班员工宿舍的清洁，并保管好所使工具。

7、对住宅区内发生的违章现象进行劝阻和制止。第五节绿化队

一、岗位职责

(一)、绿化队队长岗位职责

1、在物业处主任的直接领导下，负责环境绿化队的全面管理工作。

2、履行物业处签订的管理合同，完成物业处下达的各项管理指标和经济指示。

3、主持全队工作，坚决执行物业处主任指令，带领全队人员依据各自职责认真做好环境绿化工作。

4、熟悉本队岗位职责、任务、工人要求、考核标准。掌握小区内的绿化规律及特点，加强重点部位的环境绿化工作。

5、处事公道，言行文明。勇于改正缺点，虚心接爱工作建议和意见。

6、经常检查各岗位工作情况，发现问题及时纠正。

7、负责组织制定小区内花草的养护计划和方案，并组织检查落实。

8、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高

职工的综合能力和素质。

9、完成上级交办的其它任务。(二)、绿化员岗位职责

1、遵纪守法。遵守管理处的各项规章、制度。

2、履行职责，不迟到早退，不旷工离岗，不做与本职工作无关的事。

3、遵守《员工请销假制度》和《员工宿舍管理规定》。

4、上班穿工作服，戴工作牌，仪表整洁，精神饱满。

5、执行《管理处文明礼貌用语规范》，文明服务，礼貌待人。

6、不做有损管理处形象的事，不收取业主(住户)的钱物。

7、服从领导，团结同事，互相帮助。

8、爱护公物，照价赔偿遗失工具。

二、制度规定(一)、绿化养护标准

1、绿化充分，植物配臵合理，达到黄土不露天。

2、园林植物达到：(1)生长势好。(2)叶子、枝、干健壮。(3)行道树基本无缺株。(4)草坪覆盖率应基本达到lOO％；草坪内杂草控制在l0％以内。

3、行道树和绿地内无死树，树木修剪合理，树形美观，能及时很好地解决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。

4、绿化生产垃圾(如：树枝、树叶、草沫等)重点地区路段能做到随产随清，其它地区和路段做到日产日清；绿地整洁，无砖石瓦块、筐和塑料袋等废弃物，并做到经常保洁。

5、栏杆、园路、桌椅、井盖和牌饰等园林设施完整，做到及时维护和油饰。

6.小区电梯加装ic卡管理系统好吗篇六

小区电梯加装ic卡管理系统好吗

现在很多小区为了实现智能化管理，不少的物业公司筹划讲小区电梯加装ic卡管理系统。那么，小区电梯加装ic卡管理系统好吗？下面我们随小编一起来了解下：

小区电梯加装ic卡管理系统好吗

1、小区电梯加装ic卡管理系统有助于提升整个小区的安全系数，加装ic卡后可以防止外来人员随意进出小区。

2、小区电梯加装ic卡管理系统有助于提高出现速度，加装ic卡后可以防止小孩在电梯内玩耍，像电梯每层都停的现象会减少。

3、小区电梯加装ic卡管理系统有助于节能环保，加装ic卡后可以减少外来人员使用电梯和防止小孩在电梯内玩耍，从而减少电梯的运行次数，来减少电费和电梯的磨损。

4、小区电梯加装ic卡管理系统有助于协助物业进行管理，加装ic卡后可以对那些不按时缴纳物业费的业主进行电梯使用权限。

7.小区物业管理保安制度篇七

严格按照行业标准和公司通过的iso9001-质量控制标准执行。针对小区特点,实施全天24小时保安巡视和值班制度。小区共设31名保安,其中,保安员30名,保安主管1名。小区保安主要维护小区公共秩序和安全。保安必须做到服装统一整齐、佩带标识鲜明,站立端正、文明礼貌。

1、人员组织

专职安全护卫人员,身体健康,责任心强,工作认真负责,体态良好,有吃苦奉献精神和甘当保姆的意识;

接受过安全护卫或相关训练,训练有素,掌握基本安全护卫技能,并定期进行安全防范学习,增强安全防范能力;

熟悉小区环境,熟悉物业管理及有关法律法规,能恰当的处理和应对小区护卫工作;思想品质好,作风正派,热爱安全护卫工作,无不良记录;

安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具;

当班时佩戴统一标志和执勤工号,穿戴统一制服,工具佩戴规范,仪容仪表规范整齐;

上岗时精神振作,举止应文明,姿态良好,大方、得体,精神振作,姿态良好,抬头挺胸,注意检查和保持仪表;在执勤时不吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋,不弯腰驼背,前倾后靠;

讲普通话,可以进行简单英语会话;

交接班制度完善,并有工作及交接班记录。

2、门卫

参照《门卫制度》执行。

各出入口24小时有值班看守,主出入口至少有2人驻守,其余出入口至少有一人值守;按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记,谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内,大件物品搬出实行登记,实施交通指挥交通疏导等工作。

3、巡逻

参照《小区保安人员巡逻检查制度》执行。

白天巡逻次数不少于6次,夜间巡逻次数不少于8次,重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻;每组巡逻人员不少于2人,并排或列队巡逻,规范整齐;及时发现和处理不安全隐患;接受业主(使用人)投诉和求助;回答用户的询问;在遇到突发事件时,及时报告警方与管理服务中心,必要时采取正当防卫,防止事态扩大,协助保护现场和证据;安全巡逻有记录有检查。

4、紧急事故反应

参照《突发事件处理制度》执行。

制定紧急事故处理预案,至少包括:火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等;

有紧急事件救护组织,并始终处于紧急事故反应状态;

书面描述紧急事故救护组织职责,并让每位成员了解,周期性地进行反应训练;

高层住宅按消防要求组织进行疏散演习;

对紧急事故做出快速、正确的反应;尽可能减少破坏和损失程度;

按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序,如:帮助恢复电力供应、抢救财产等。

5、其他防范措施

设有业主(使用人)求助与报警电话,24小时有人值守;

接到报警信号,确认后管理服务中心应立即派人赶往现场查看,予以恰当的紧急处理;

涉及人身安全处,设有明显标志并有防护措施;