物业管理纠纷的处理方式和程序

物业管理纠纷的处理方式和程序（精选10篇）

1.物业管理纠纷的处理方式和程序 篇一

(一)处理方式

《合同法》第128条规定了合同纠纷处理的四种方式;

1、协商(又称为和解)2、调解3、仲裁4、诉讼

(二)不同处理方式的特征

1、协商

(l)协商是双方在自愿、友好、互谅的基础上进行的，

(2)协商的方式和程序十分灵活。

(3)协商解决争议既节约时间，又节省开支。

2、调解

可以避免正面冲突，缓解双方对立情绪。

(2)由于第三方看问题可能客观、全面一些，有利于争议的公正解决。

(3)调解也是基于当事人的自愿进行的，

备考资料

也具有协商的某些特点。

3、仲裁

(l)仲裁必须以双方当事人的自愿为基础。

(2)仲裁的事项与范围通常由双方当事人事先或事后约定。

<3>仲裁专业性强、保密程度高。

(4)仲裁为一载终局

(5)仲裁没有地域和级别管理。

4、诉讼

(1)诉讼是基于一方当事人的意思进行的。

(2)合同诉讼为两审终审。

(3)合同诉讼的管辖主要为地域管辖和级别管辖。

(4)诉讼具有严格的程序规定。

(三)合同纠纷处理的原则

1、协商为主的原则。2、调解优先的原则。

2.劳动合同纠纷处理程序 篇二

劳动争议双方当事人在发生劳动争议后，应当首先协商，找出解决的方法。

第二是调解程序。

这里的调解程序是指企业调解委员会对本单位发生的劳动争议的调解。调解程序并非是法律规定的必经程序，然而对于解决劳动争议却起着很大的作用，尤其是对于希望仍在原单位工作的职工，通过调解解决劳动争议当属首选步骤。

第三是仲裁程序。

当事人从知道或应当知道其权利被侵害之日起60日内，以书面形式向仲裁委员会申请仲裁。仲裁委员会应当自收到申请书之日起七日内作出受理或者不予受理的决定。仲裁庭处理劳动争议应当自组成仲裁庭之日起60日内结束。案情复杂需要延期的，经报仲裁委员会批准，可以适当延期，但是延长的期限不得超过30日。

第四是诉讼程序。

当事人如对仲裁决定不服，可以自收到仲裁决定书15日之内向人民法院起诉，人民法院民事审判庭根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，受理和审理劳动争议案件。审限为6个月，特别复杂的案件经审判委员会批准可以延长。当事人对人民法院一审判决不服，可以再提起上诉，二审判决是生效的判决，当事人必须执行。需强调的是，劳动争议当事人未经仲裁程序不得直接向法院起诉，否则人民法院不予受理。

劳动纠纷中的证据有哪些

证据，在很大程度上关系到纠纷最后解决的结果有利于哪一方，是一场纠纷中不可缺少的一部分。那么，具体到劳动纠纷中的证据有哪些呢？相信很多人都不是很清楚，小编今天就为大家带来相关内容，希望能对大家有所帮助。

劳动纠纷证据

(1)书证。

书证是指用文字、符号、图案等所记载和表达的思想内容来证明案件事实的证据。书证是以其所记载和表达的思想内容来对案件事实起到证明作用的; 相比于其他证据,书证具有较强的证明力;书证在形式上相对固定,一般不受时间的影响。在劳动争议中,最常见的书证就是劳动合同书,它是证明劳动关系存在的最有力的证据。此外,加班争议中的考勤表、工伤争议中的工伤认定书等,也是典型的书证。

(2)物证。

物证是指以物品存在的外形、重量、质量、规格、损坏程度等物理标志和特征来证明案件事实的证据。物证是以实体物的属性、特征或存在状况证明案件事实;物证就有较强的稳定性和可靠性。物证一般表现为间接证据,即单独一个物证往往不能直接证明案件的主要事实,而需要与其他证据相结合,才能做出认定。在劳动争议中,常见的物证包括销售提成款争议中的合同标的物、劳资双方对所有权有争议的物品,等等。

(3)视听资料。

视听资料是指采用科学技术,利用录音、录像,以及电脑储存的资料等来证明案件事实的证据。视听资料承载的信息量大、形象逼真,具有较高的准确性和证明力;使用具有很大的方便性,也容易被变造和伪造。在劳动争议中,电话录音、录像、计算机数据是最常见的视听资料。

(4)证人证言。

证人证言是指证人就其了解的案件情况以口头或者书面的方式向仲裁庭或者法院所作的陈述。证人证言是特定不可替代的,证人证言是证人对其知晓的案件事实所作的陈述,证人证言的真实性容易受到主客观因素的影响。在劳动争议中,争议双方都可以将证人证言作为劳动争议案件事实的证据。

(5)当事人陈述。

当事人陈述是指当事人就案件的事实情况向仲裁庭或者法院所作的叙述和说明。当事人陈述不可避免地存在倾向性、片面性,而且真实性和虚假性往往并存。因此,当事人陈述对自己有利的事实时,需要与其他证据结合起来,审查确定能否作为认定案件事实的依据;当事人陈述对自己不利的事实时, 具有免除对方的证明责任的效力,可以作为认定案件事实的依据。在劳动争议中,当事人可口头或书面向仲裁庭或者法院陈述案件的事实情况。

(6)鉴定结论。

鉴定结论是指鉴定主体对案件涉及的专门性问题进行分析、判断、鉴别后作出的结论性意见。鉴定结论是针对案件中需要确定的事实问题作出的;鉴定结论是对某个专门性的事实问题所作出的结论。在劳动争议中,经常涉及的鉴定结论包括劳动能力鉴定结论、职业病鉴定结论等。

(7)勘验笔录。

勘验笔录是指为了查明案件事实,仲裁庭或者法院对与案件有关的现场或物晶采取勘查、检验后所形成的实况记录。勘验笔录是一种独立的证据,也是一种保全原始证据的手段。在劳动争议中,仲裁庭或者法院可以主持勘验并制作勘验笔录。

劳动纠纷中怎样维权

发生劳动纠纷时，劳动者可以通过哪些途径保护自己的权益呢?劳动纠纷维权的方式有哪些呢?详细内容请大家阅读下面的文章“劳动纠纷中怎样维权”了解有关劳动纠纷维权的知识，希望能对您有所帮助。

劳动纠纷维权

1.在职业中介机构被骗或者被用人单位侵权的，可以到当地劳动保障监察机构投诉;

2.与用人单位发生劳动争议的，可以到当地劳动仲裁委员会申请劳动仲裁;对仲裁结果不服的，可以向当地人民法院提起诉讼;

3.到劳动保障部门投诉或申请工伤认定、要求支付社会保险待 遇等，如果劳动保障部门有关机构拖着不办，或者对其处理结果不服的，可以申请行政复议或向当地人民法院提起诉讼;

4.如果遇到一些复杂的官司，对法律问题搞不懂的时候，可以到当地工会、妇联、共青团组织、当地新闻媒体、法律援助中心等部门寻求帮助;

5.如果想了解劳动保障政策，或者遇到具体问题需要咨询的时候，可以拨打“12333”免费劳动保障政策咨询热线电话，工作人员会给您详细的解答。

常见劳动合同纠纷有哪些

劳动合同纠纷是日常生活中比较常见的一种纠纷类型，究其原因，是因为劳动合同纠纷所包含的类型众多。究竟常见劳动合同纠纷有哪些?小编将在下文中为大家做具体介绍，希望能为您提供一些帮助。

1、工资的标准以及范围

工资是指用人单位依据国家有关规定或劳动合同的约定，以货币形式直接支付给本单位劳动者的劳动报酬，一般包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、延长工作时间的工资报酬以及特殊情况下支付的工资等。以下劳动收入不属于工资范围：

(1)单位支付给劳动者个人的社会保险福利费用，如丧葬抚恤救济费、生活困难补助费、计划生育补贴等;

(2)劳动保护方面的费用，如用人单位支付给劳动者的工作服、解毒剂、清凉饮料费用等;

(3)按规定未列入工资总额的各种劳动报酬及其他劳动收入，如根据国家规定发放的创造发明奖、国家星火奖、自然科学奖、科学技术进步奖、合理化建议和技术改进奖、中华技能大奖等，以及稿费、讲课费、翻译费等。

最低工资：“最低工资”是指劳动者在法定工作时间内履行了正常劳动义务的前提下，由其所在单位支付的最低劳动报酬。最低工资不包括延长工作时间的工资报酬，以货币形式支付的住房和用人单位支付的伙食补贴，中班、夜班、高温、低温、井下、有毒、有害等特殊工作环境和劳动条件下的津贴，国家法律、法规、规章规定的社会保险福利待遇。

2、解除劳动合同期限

有下列情形之一的，劳动者可以随时通知用人单位解除劳动合同：

(一)在试用期内的;

(二)用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的;

(三)用人单位未按照劳动合同约定支付劳动报酬或者提供劳动条件的。

除此之外，劳动者解除劳动合同应当提前30日

3、用人单位不能解除劳动合同的情况

劳动者有下列情形之一的，用人单位不解除劳动合同，劳动合同期限届满时，用人单位也不得终止劳动合同。劳动合同的期限应自动延续至医疗期、孕期、产期和哺乳期期满为止。

(一)患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;

(二)患病或者负伤，在规定的医疗期内的;

(三)女职工在孕期、产假、哺乳期内的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

但是劳动法25条规定的情况除外：

(一)在试用期间被证明不符合录用条件的;

(二)严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的;

(三)严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的;

(四)被依法追究刑事责任的。

4、经济补偿金

3.债权债务纠纷处理方式有哪些？ 篇三

第一、和解法。

协商和解是指债权债务当事人在自愿、互谅的基础上，直接进行协商或邀请第三人从中斡旋，解决纠纷。债权到期或即将到期时，债务人暂无能力偿还债务但有还款诚意的，债权人可以就履行债务的期限、方式、数额等同债务人进行磋商，敦促债务人履行债务或签订还款协议。如果该债权有抵押担保或者有第三人提供担保的，债权人可与抵押人或者保证人进行协商，使抵押人以足额的抵押资产抵偿债务，或者由保证人来代偿债务。

第二、调解法。

可向所在地的人民调解委员会提出书面调解申请。根据司法部颁布的《人民调解工作若干规定》，申请调解应当具备下列条件：

l、有明确的被申请调解人，如公民、法人等的基本情况。

2、有具体的调解要求，如要求被申请人履行还款义务等。

3、有提出调解申请的事实依据，如借款合同、担保协议等。

4、该纠纷属于人民调解委员会的受理范围。经调解达成协议后，债务人应按约履行义务，不得擅自变更或解除协议。对于签订协议后债务人又反悔或部分反悔的，债权人可以向人民法院起诉，请求判令对方当事人履行调解协议。

第三、仲裁法。

根据我国仲裁法的规定，仲裁统一实行或裁或审、一裁终局制度，同诉讼的两审终审制相比，仲裁更有利于当事人之间迅速解决纠纷。当事人申请仲裁应向仲裁机构递交仲裁协议、申请书及副本。申请书要详细载明当事人的姓名、性别、年龄、职业等情况及事实理由。通过仲裁方式解决债务纠纷，具有较强的保密性，当事人之间大多没有激烈的对抗性。另外，申请仲裁的费用一般比提起诉讼的费用低。

第四、诉讼法。

债务纠纷诉讼就是打民事官司。对一些较为复杂、对方当事人较难对付或者通过其他途径很难解决的案件，债权人就可选择诉讼程序来解决。诉讼的优势表现在：

1、法院处理债务纠纷是最终的、具有强制执行力的解决方式。

2、诉讼时限受法律的严格限制。

我民事诉讼法规定，法院在收到公民的民事起诉状或口头起诉立案后，民事案件的第一审审理期限为6个月，有特殊情况也可延长6个月;不服第一审判决的，当事人可向上一级人民法院提起上诉;不服第一审裁定的，当事人须在10日内向上一级人民法院提起上诉，民事案件的二审审理期限为3个月。法院判决后立即发给判决书。

第五、申请支付令法。

我国民事诉讼法第一百九十一条规定：“人民法院受理申请后，经审查债权人提供的事实、证据，对债权债务关系明确、合法的，应当在受理之日起15日内向债务人发出支付令：申请不成立的，裁定予以驳回。”如果债务人在规定日期内不自觉履行义务，又不提出书面异议，债权人可申请人民法院强制执行。

第六、申请先予执行法。

先予执行是人民法院在某些案件作出判决以前，为解决原告当前的生活等困难，先向被告执行一定财物的临时措施。我国民事诉讼法第九十七条规定：“人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行：(一)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的;(二)追索劳动报酬的;(三)因情况紧急需要先予执行的。”

申请先予执行应具备下列条件：

1、当事人之间的权利义务关系明确、肯定;

2、双方当事人之间不存在对待给付的义务，只存在一方当事人享有权利，另一方当事人承担义务;

3、行使权利的紧迫性，即享有权利的一方当事人急需实现其权利，如不实现势必严重影响其生活或生产;

4、须有当事人的申请;

5、被申请人有履行能力。

第七、申办强制执行公证法。

强制执行公证，是指公证机关根据当事人的申请，对于追偿债款、物品的文书，经审查核实认为无疑议的，对债权文书进行公证，并依法赋予其强制执行效力。采用这种方式，使债权人省去了复杂的诉讼过程，节约了诉讼费用，不失为一种简便而高效的讨债方法。当事人申办有强制执行效力的债权文书公证，应当向有管辖权(即当事人住所地或行为发生地)的公证处提出申请，并提供当事人的身份证明，是法人的要提供法人资格证明，有委托代理人的要提供本人的身份证件和授权委托书;需要赋予强制执行效力的债权文书，如还款协议、借据等;有关经济担保的文件，如抵押协议、担保书等;其他有关材料，如债务人的资金和偿还能力证明;要求赋予强制执行效力，债权人要提供借款人未按期归还借款的证明。

第八、优先受偿权法。

按我国担保法的规定，债务人或第三人可以向债权人提供不动产、动产抵押或质押，作为履行债务的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押或质押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。比如，保管合同、加工承揽合同、运输合同中的义务人，不支付保管费、加工费或运输费用的，权利人即可以留置保管、加工或运输的财物，拍卖或变卖优先受偿。

第九、保证人优先追偿权法。

指保证人在承担保证责任之后，有向债务人请求偿还的权利。在一般情况下，保证人只有在清偿了其担保的债权后，才可向债务人主张追偿权。但在特殊情况下，保证人也可以预先行使追偿权。我国担保法第三十二条规定：“人民法院受理债务人破产案件后，债权人未申报债权的，保证人可以参加破产财产分配，预先行使追偿权。”法律之所以作这样的规定，是因为在这种情况下，保证人仍对债权人负有保证清偿的义务。如果保证人不预先追偿，等破产财产被分割完毕后，就会失去追偿对象，造成无法弥补的损失。

第十、代位追偿法。

所谓债权人的代位追偿权，通俗地说就是债权人以自己的名义行使债务人权利的权利。我国合同法第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。”代位权的发生须具备以下条件：

1、债权人与债务人之间有合法的债权债务关系存在;

2、债务人享有对第三人的到期的债权;

3、债务人怠于行使自己的权利;

4、债务人怠于行使自己的权利的行为使其债权人的到期债权有不能实现的危险，债权人有保全债权的必要。

债权债务纠纷处理的若干注意事项

第一，要保证该债务关系是依法成立的。

根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。可见，当事人所涉及的债务纠纷案件，其权益能否受到法律保护，关键是这种债务关系是否合法、有效。

第二，注意债务产生的时间，切勿错过诉讼时效。

在以往的债务纠纷案件中，就其败诉的原因，基本以超过诉讼时效的居多。可见诉讼时效同样决定当事人在案件中胜诉和败诉。法律规定的诉讼时效是权利人在法定期间不行使权利，即丧失请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。诉讼时效分为一般诉讼时效、特别诉讼时效和最长诉讼时效三种。

我国《民法通则》第一百三十五条规定，一般民事权利的诉讼时效期间为两年;第一百三十六条规定下列诉讼时效期间为1年：身体受到伤害要求赔偿的，出售质量不合格的商品未声明的，延付或拒付租金的，寄存财务被丢失、损毁的;还规定了最长诉讼时效期间为。另外，还应注意诉讼时效的开始是从权利人知道或应当知道权利受侵害时起计算的。

根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条规定：“在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”法律另有规定的除外，例如，当事人(债权人)因与他人(债务人)发生借款纠纷，对方以各种理由拖欠，而当事人在此过程中，经常向对方当事人索要。

在追讨过程中，对方当事人出具了还款保证书，债权人应该如何打官司呢?第一，债权人应考虑这种债务关系是否合法。第二，计算该债务纠纷发生时间至起诉时间是否在两年之内。如果是，则可以正常诉讼;反之，如果超过两年，则认为其已经超过了诉讼时效，法律不予保护。第三，应该考虑债务人的保证是否已经超过6个月。如果在6个月之内，债权人的权利应该得到法律的保护。

第三，应当注意保存证据。

1、当事人应保存合同、借据、公证书和发票等书证。

2、当事人可以选择与自己无利害关系的证人证言作为证据，并且要保证该证人可以当庭作证，便于法院庭审顺利进行。

3.其他有利于证明债务的材料。

4.物业管理纠纷的处理方式和程序 篇四

1．前言

固定总价合同俗称“闭口合同”或“包死合同”。所谓“固定”是指这种价款一经约定，除业主增减工程量和设计变更外，一律不允许调整；所谓“总价”是指承包单位完成合同约定范围内工程量以及为完成该工程量而实施的全部工作的总价款。由于固定总价合同具有易于结算、量与价的风险主要由承包商承担(据研究，业主承担风险比例大致为20％，而承包商为80％)以及承包商索赔机会少等优点，因此，近年来很多工程项目都以此形式为合同约定。但固定总价合同的工程项目往往给工程结算工作带来麻烦与困惑,因为依据《合同法》的相关规定，正常情况下固定总价合同一经签订便具有法律效力，即便是出现建设期材料价格变动、工程量高估冒算等问题，在上程结算工作中也不能核减造价。最高人民法院2005年1月1日起颁布施行法释[2004]14号《审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定：“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。”，可见承、发包双方对固定总价合同的风险应当有一个足够清醒的认识：首先对合同工期较短且工程总价较低的工程，才能优先选用固定总价合同的方式，其次，对各种风险在充分认识的基础上作出明确的约定。

2．建设工程固定总价合同纠纷的主要原因

据统计，固定总价合同纠纷产生的原因主要是：在施工过程中，由于图纸的变更(即工程内容发生变化)而导致的工程量变化。由于业主使用要求突然发生重大变化，重新修改了图纸，修改内容较多，甚至在使用功能上发生本质的变化，产生新版本施工图纸，原固定总价投标预算书已经不能够支持新版本施工图纸的内容，在这种情况下常会发生固定总价合同纠纷，从而增加了结算工作的难度。

3．施工图预算方式的固定总价合同纠纷与争议

在施工图预算方式下，业主在招标时候，在招标文件中没有提供工程量清单，而仅提供招标图纸，投标单位根据图纸内容自行编制投标预算参与投标。投标单位需要根据实际情况综合分析编制经济标书，在这种情况下，一般会采用一些投标技巧，很普遍现象就是采用不平衡报价法。目的是通过调整内部各个项目的报价，以期既不提高总报价、不影响中标，又能在结算时得到更理想的经济效益。为了使投标在总体上有竞争力，并且赢得合同，投标人对某些分项的报价高于正常水平，必然对其他的分项报价偏低或有意漏报。在中标单位与业主签署固定总价合同后，业主由于使用功能变更或对招标图纸进行细化，使得实际施工图纸与招标图纸存在差异较大，出现了两个版本的图纸。这种情况发生以后对于结算工作的影响是非常巨大的，争议问题会很多，存在五种情况：

1)招标图纸中设计了此内容，承包单位投标预算书中有相应子项，实际施工图纸减少此内容或取消此内容。

业主在结算时希望根据实际情况结算，将减少或取消的内容在结算中全部扣减掉。而承包单位很可能不同意，尤其是减少或取消内容较多，价格数目较大，承包单位利润空间多的子项。承包单位认为业主虽然有权利提出设计变更，修改设计图纸，但是不能够在招标投标后有意将招标图纸内容分解取消，从而有意降低工程造价。另外，在投标预算书中由于承包单位作为当时的投标单位，使用不平衡报价等投标技巧，可能会出现工程量上偏差，即与招标图纸工程量不相符。那么对于减少或取消的内容是按招标图纸实际工程量扣减还是按承包单位投标预算书中工程量扣减，也成为双方关注的焦点。

2)招标图纸设计了此内容，承包单位投标预算书中无相应子项，实际施工图纸减少此内容或取消此内容。

由于承包单位在投标预算时采用不平衡报价等投标技巧，在有些子项上有意漏报，而这部分内容业主恰巧在后来施工阶段作了修改，在工程量上减少或取消该子项。那么在结算时业主会按实际情况进行工程量上扣减。而承包单位可能会认为这些内容当初是作为投标时一种优惠条件，而在工程量上少报，或没有计取，在结算时不能够将投标预算书中少计取或未计取的内容再扣减。同时，在扣减时如何取用单价也使双方不可避免的产生争议。

3)招标图纸设计中没有的内容，实际施工图纸增加内容。

此情况对业主与承包单位来说争议较少，一般业主也能够同意在结算中将招标图纸中没有而施工图纸中增加的内容给予增加。可能会存在争议性问题就是在单价的计取上。

4)招标图纸设计了此内容，承包单位投标预算书有相应子项，实际施工图纸增加此部分内容。

此种情况一般业主都能够根据实际情况将新增加的内容在结算中予以认可但是承包单位在投标时使用不平衡报价等投标技巧，使得投标预算书中这部分内容工程量不准确。若投标预算书中工程量比招标图纸实际工程量过多，则业主可能不同意在结算中再给予增加，若投标预算书中工程量招标图纸实际工程量相比过少，则承包单位可能利用设计变更，要求按施工图纸工程量与投标预算书差值增加。另外，在取用单价时候，是否延续承包单位投标预算书报价，还是重新取用新单价也成为不可避免的争议，双方都会力争采用此内容。

5）招标图纸设计了此内容，承包单位投标预算书无相应子项，实际施工图纸增加此内容。

承包单位认为投标预算书中未计取的这些内容是投标阶段作为一种优惠条件，现在业主在实际施工中增加了这些内容的工程量，承包单位不能够再承受，要求在结算中增加这些内容的工程量。而业主可能认为既然承包单位投标预算中未计取这些内容，属于承包单位为了中标作为优惠主动放弃这些项内容，因此不能在结算中增加计取。其次对于单价取用上也会存在争议。

4．解决固定总价合同争议的具体途径

遵照国家相关法律法规的规定，并根据工程实际经验，应站在比较客观公平的角度，采取积极解决问题的态度提出建设性意见。结算方式应采取下面的公式：投标预算书造价+招标图纸与施工图纸的差异，其优点是充分遵照合同约定，与国家相关法律法规的倡导思想相吻合，结算内容相对明确。采用这种方式结算，要建立在投标预算书、招标图纸与施工图纸之间的图差上，应该本着“交易习惯，双方协商”的思想由业主与承包单位来解决问题。对上述五种争议应采取以下相对应的五种具体解决措施：

1)对于第1种减少或取消的内容，首先确定施工图纸与招标图纸工程量量差。量差找到后采用承包单位投标预算中单价进行扣减量差。对于投标预算书中比招标图纸实际工程量多或少均不予考虑，因为为了使投标在总体上有竞争力，并且赢得合同，投标人对某些分项的工程量计取高于正常水平，必然对其他的分项中工程量的计取偏低。投标预算书中的单价问题也是同样道理。

2)对于第2种漏项错误，承包单位无法证明其漏项错误究竟是工作疏忽、让利行为还是故意留有余地。此处的漏项错误损失有可能被别处的重项错误所弥补；漏项错误使承包商在投标竞争中处于有利地位，乃至获得了成功。因此仍然用招标图纸工程量与施工图纸工程量量差进行扣减。单价的取用可以参照类似价格取，既可参考标底，也可参考当地标准定额及市场造价信息，双方协商确定。这种解决方式符合我国《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定“因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。”

对于第1种和第2种情况所涉及内容均为取消或减少的内容，在这里要做特殊说明。如果减小或取消的子项较多，价格数目较大，直接对工程价款产生巨大影响，笔者建议不能完全采用以上两点方式。我们可参考国家水利部《水利水电土建工程施工合同条件》工程价款结算的约定中第39条中相关规定。对于减少或取消内容所涉及工程价款与所增加内容相比超过合同价格的15％时，笔者建议只扣减主材费用，或双方协商解决。

3)第3种情况，属于新增的工程变更范畴，可以根据施工图纸增加的工程量，采用现行定额和当地造价管理部门造价信息调整单价，双方协商确定。

4)第4种情况与第1种情况相对应，属于如何扣减即如何增加的问题。5)第5种情况应与第2种情况相对应，亦是如何扣减即如何增加的问题。总之，对于施工图纸预算模式下的固定总价合同发生变化时，在结算工作中应遵照国家相关法规，本着“交易习惯，协商解决”的方式去解决问题。

5．工程量清单形式的固定总价合同纠纷解决方式

近年来大多数的固定总价合同是以工程量清单形式产生。一般情况招标人委托社会有资质的专业代理公司编制工程量清单，因此招标文件中的工程量应该是准确的，投标人在投标前也可以复核，有重大错误时可以向招标人提出。这种形式的固定总价合同因上述情况发生施工图纸变化时，在量差上一般不存在争议，可以采用以实际发生为基础进行增加或减少。双方可以根据上述分析的“交易习惯，协商解决”的五种情况对应实施。

6．“清标”工作是减少或避免合同纠纷的最有效途径之一

无论在施工图预算形式还是在工程量清单形式下的固定总价合同，当因为施工图纸发生变化时，如果能够将投标预算书的“量”与“价”控制在比较精准的基础上，那么即使后来会发生变化，有了投标预算时的基础，然后相对增减，是可以解决问题的。因此，在这里引入一个“清标”概念，清标工作主要由‘评标委员会及发包人委托的造价咨询或监理公司中的投资控制人员进行，主要是把各投标单位的清单报价进行汇总分析，得出各项目的相对报价，依据工程量清单招标文件、招标方编制的标底进行对比审查。其重点内容有以下几项：一是偏差审查，对照招标文件，查看投标人的投标文件是否完全响应招标文件。二是符合性审查，对投标文件中是否存在更改招标文件中工程量清单内容进行审查。三是计算错误审查，对投标文件的报价是否存在算术性错误进行审查。四是合理价分析，对工程量大的单价和单价过高于或过低的项目进行重点审查。五是对措施费用合价包干的项目单价，要对照施工方案的可行性进行审查。六是对工程总价、各项目单价及要素价格的合理性进行分析、测算。七是对投标人所采用的报价技巧，要辩证地分析判断其合理性。八是在清标过程中要发现清单不严谨的表现所在，妥善处理。

清标工作可以减少招标人和投标人工程量计算失误的概率，从而避免纠纷的发生，同时又防止了承包方故意漏算、错算工程量。

7．结论

5.合同履行检查和纠纷处理制度 篇五

第一章 合同的履行检查

一、与公司相关的合同依法成立既具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着“重合同、守信誉”的原则。严格执行合同所规定的义务确保合同的实际履行或全面履行。

二、合同履行完毕的标准应以合同条款或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的一般应以物资交清工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。

三、总经理、副总经理、财务部及有关部门负责人应随时了解、掌握合同的履行情况发现问题及时处理或汇报。否则造成合同不能履行、不能完全履行的要追究有关人员的责任。

第二章

合同的变更、解除

四、在合同履行过程中碰到困难的首先应尽一切努力克服困难尽力保障合同的履行。如实际履行或适当履行确有人力不可克服的困难而需变更解除合同时应在法律规定或合理期限内与对方当事人进行协商。

五、对方当事人提出变更、解除合同的应从维护本公司合法权益出发从严控制。

六、变更、解除合同必须符合《合同法》的规定并应在公司内办理有关的手续。

七、变更、解除合同的手续应按本制度规定的审批权限和程序执行。

八、变更、解除合同一律必需采用书面形式包括当事人双方的信件、函电、电传等口头形式一律无效。

九、变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前原合同仍有效仍应履行。但特殊情况经双方一致同意的例外。

十、因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的除法律允许免责任的以外均应承担相应的责任并在变更、解除合同的协议书中明确规定。

十一、以变更、解除合同为名行以权谋私、假公济私之实损公肥私的一经发现从严惩处。

第三章 合同纠纷的处理

第四章

十二、合同在履行过程中如与对方当事人发生纠纷的应按《合同法》等有关法规和本《制度》规定妥善处理。

第五章

十三、合同纠纷由有关业务部门与法律顾问负责处理经办人对纠纷的处理必须具体负责到底

十四、处理合同纠纷的原则是

1、坚持以事实为依据、以法律为准绳法律没规定的以国家政策或合同条款为准。

2、以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后应及时与对方当事人友好协商在既维护本公司合法权益又不侵犯对方合法权益的基础上互谅互让达成协议解决纠纷。

3、因对方责任引起的纠纷应坚持原则保障我方合法权益不受侵犯因我方责任引起的纠纷应尊重对方的合法权益主动承担责任并尽量采取补救措施减少我方损失因双方责任引起的纠纷应实事求是分清主次合情合理解决。

十五、在处理纠纷时应加强联系及时通气积极主动地做好应做的工作不互相推诿、指责、埋怨统一意见统一行动一致对外。

十六、合同纠纷的提出加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间应在法律规定的时效内进行并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。

十七、凡由法律顾问处理的合同纠纷有关部门必须主动提供下列证据材料。

1、合同的文本包括变更、解除合同的协议以及与合同有关的附件、文书、传真、图表等

2、送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证

3、货款的承付、托收凭证有关财务帐目

4、产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告

5、有关方违约的证据材料

6、其他与处理纠纷有关的材料。

十八、对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的应签订书面协议由双方代表签字并加盖双方单位公章或合同专用章。

十九、对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书上级主管机关或仲裁机关的调解书、仲裁书在正式生效后应复印若干份分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执各部门应由专人负责该文书执行的了解或履行

二十、对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的承办人应及时向主管领导汇报。

二十一、对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的可向人民法院申请执行。

二十二、在向人民法院提交申请执行书之前有关部门应认真检查对方的执行情况防止差错。执行中若达成和解协议的应制作协议书并按协议书规定办理。

6.医疗纠纷预防措施和处理预案 篇六

1、总则

（1）科室应组织医务人员加强对医疗卫生管理法律、行政法规、部门规章和诊疗护理规范、常规的学习，并具体落实到医疗执业活动中。

（2）加强医德医风教育，恪守医疗服务职业道德，抵制商业贿赂，树立爱岗敬业精神，努力钻研业务，不断提高专业技术水平，以病人为中心，全心全意为病人提供安全、有效、经济的医疗服务。

（3）科主任、护士长作为科室医疗安全第一责任人，敢于负责任，敢于批评，严格管理，不断完善科内管理制度。

（4）科室内部加强“三基”训练，严格操作规程，加强日常检查及考核，严格按规章制度执行并定期进行分析整改。对出现的明显差错及事故隐患，对职工反映的医疗事故苗头要认真处理，不得拖延、阻挠、包庇、弄虚作假。

（5）加强医务人员素质教育，坚持“以病人为中心，以质量为核心”的服务宗旨，构筑和谐医患关系。医务人员应主动加强医患沟通，随时将病人的病情及诊疗情况告知病人或家属；各种医疗护理记录和有关资料要及时、完整、准确；在临床诊疗过程中，需行手术治疗、特殊检查、特殊治疗和实验性临床医疗的患者，应填写知情同意书。

（6）全体医务人员要有大局意识，科室之间、医护之间、临床医技之间、门诊与急诊之间、门急诊与病房之间应相互配合。

（7）严禁在患者及其家属面前谈论同行之间对诊疗的不同意见，严禁诽谤他人，抬高自己的不符合医疗道德的行为。

（8）各种抢救器械设备要处于备用状态，可随时投人使用。根据资源共享、特殊急救设备共用的原则，医务科有权根据临床急救需要进行调配。

（9）禁止在诊疗过程中、手术中谈论无关或不利于医疗过程的话题。

（10）严格执行首诊负责制，严禁推诿病人。

（11）任何情况下，未经批准的进修医师不得独自参加各种会诊。

2、加强对下列重点病人的关注与沟通：

（1）酒后的患者；

（2）孤寡老人或虽有子女，但家庭不和睦者；

（3）自费、经济困难无亲人照看的患者；

（4）在与医务人员接触中已有不满情绪者；

（5）预计手术等治疗效果不佳或预后难以预料者；

（6）本人对治疗期望值过高者；

（7）知情谈话交代病情过程中表示难以理解者，情绪偏激者；

（8）发生院内感染者；

（9）病情复杂，患有多种疾病，与多科室有关患者；

（10）有违法犯罪或打架斗殴前科的患者；

（11）已经产生医疗欠费者；

（12）需使用贵重自费药品或材料者；

（13）由于交通事故或打架有可能推诿责任者；

（14）合并精神疾病的患者；

（15）患者或家属具有一定医学知识者；

（16）艾滋病、有吸毒行为的患者；

（17）本院职工的熟人、关系复杂的患者。

3、常规要求

（1）已经出现的医患纠纷苗头，科室主任必须亲自过问和参与决定下一步的诊治措施。科主任本人或安排专人接待病人及家属，其它人员不得随意解释病情。

（2）必须向患者或家属讲明预计医疗费用，要留有充分的余地，并且要履行知情同意，由患者签字；意识障碍或病情危重者由家属签字认可。

（3）各项检查必须具有严格的针对性，合理安排各项检查的程序及顺序。重视对于疾病的转归及预后有重要指导意义的各项检查及化验，包括阳性结果及有鉴别诊断意义的阴性结果，应认真分析，所有资料需妥善保管。

（4）合理使用药物，注意药物的配伍禁忌和毒副作用。严禁滥用抗生素，三代头孢类抗生素不得预防性使用，禁止将喹诺酮类药物用于18 岁以下人群。

（5）重视院内感染的预防和控制工作，充分发挥各科院内感染监控小组的作用，对于已经发生的院内感染及时报卡，不得隐瞒，服从专业人员的技术指导。

（6）输血时必须进行HIV、HCV、乙肝系列、梅毒血清抗体等检查。

4、病历书写

严格按照《医疗事故处理条例》、《中华人民共和国执业医师法》、《病历书写规范》、《凯里市人民医院病历书写要求》以及《凯里市人民医院病历管理办法及奖惩措施（修正）》的规定进行书写，严禁涂改、伪造、隐匿和销毁病历。

A、住院病历

（1）病历首页的填写必须按照卫生部有关规定及我院的实施细则进行填写。病历质控医师以及病历质控护士必须及时检查病历质量。

（2）科主任对病历终末质量负责，病房主治医师对在架病历质量负责。

（3）住院病历必须在24小时之内完成，首次病程必须在8小时内完成。

（4）主治医师必须在48小时内对新入院病人进行查房，并在病历中体现查房意见。

（5）急诊病人入院3天之内、门诊入院病人7天之内必须有科主任查房，并在病历中

体现。

（6）住院病历的其他内容参照我院其他有关规定执行。

（7）主治医师对终末病历的签字必须在病人出院的同时完成。

（8）科主任的终末病历签字必须在病历归档前完成。

（19）死亡病历讨论必须在一周之内完成。

（10）抢救记录如未能及时书写，须在抢救结束后6小时内据实补记，并加以注明。

（11）各种检验报告、图像资料必须妥善保存，不得遗失。借阅时必须登记备案，及时返还。

（12）避免患者及亲属接触、翻阅病历，以免造成丢失和涂改以致责任不清。

B、门诊病历

包含主诉、病史、体检、诊断、处理等内容。

（1）保证“三次确诊率”，对于两次就诊不能明确诊断的患者，必须请门诊部主任协调会诊工作。

（2）处方书写必须符合规定。

（3）门诊病历及检查、图像资料由病人保管。

（4）节假日（周末）期间不得以任何理由拒绝就诊及收治病人入院治疗。

6、收治病人

（1）病人实行急诊优先、专病专治的原则。禁止科室之间盲目抢收病人造成延误诊断治疗和医疗纠纷。

（2）对于慢性病和危重病人，各科必须以病情和病人利益为出发点，不得以各自借口拒收病人。

7、三级查房及会诊

（1）查房制度是保证医疗安全，防范医疗风险的重要措施，各级医生必须严格执行三级查房制度。

（2）对于普通病人，住院医师每日查房两次，主治医师每日查房一次，副主任医师每周查房一次。

（3）对于重点（危重）病人，必须及时查房和巡视。

（4）对于危重病人和病情复杂的病例，以及具有潜在医疗纠纷的患者，必须及时报告医务科，组织全院会诊。

（5）各科必须保证对急诊科医师的技术支持。

（6）急会诊必须在10分钟内到位。

（7）涉及多科室的急诊抢救病人，在局部情况与全身情况治疗产生矛盾时，及时报告并积极抢救生命，服从医务科或院总值班的协调。

8、病人的知情同意内容如下

（l）目前的诊断、拟实施的检查、治疗措施、预后、并发症、难以避免的治疗矛盾、出血及麻醉意外等。门诊治疗中药物的毒副作用等。

（2）检查治疗有可能产生的不良后果以及为矫正不良后果可能采取的进一步措施，住院治疗中必用药物的毒副作用。

（3）危重病人因特殊检查需进行搬动有可能造成危险时。

（4）医疗费用的情况。

（5）输血、造影、介人、气管切开、化疗等。

（6）其它需患者或家属了解的内容均应有文字记录以及患者或受权人签字。

10、护理记录

（1）要体现我科疾病的护理特点。

（2）应用危重患者护理记录单的患者，不再使用一般患者记录单，但两种记录单应紧密衔接，避免遗漏和脱节。

（3）根据患者情况决定记录频次。一级护理（指一级护理病情稳定的患者）每班至少记录一次，二级、三级护理病员每周至少记录1--2次。

（4）护士记录后及时签全名。

（5）护理记录内容原则上不应与医师记录的过程有大的差别如临床症状体征变化，病情描述处理过程等。

（6）要据客观实际记录，记录内容要真实，符合实际，严禁不巡视病房，未查看病人，不了解情况想当然做记录。

四、医疗纠纷和医疗事故处理预案

（一）程序

1、发生医疗事故争议时，启动本预案。

2、一旦发生医疗事故争议，需立即通知上级医生和科室主任，同时报告主管部门医务科，夜间为总值班，不得隐瞒，否则将承担可能引起的一切后果。由护理因素导致的医疗事故争议，除按上述程序上报外，同时按照护理体系逐级上报。

3、由医疗问题所致的纠纷，科室应先调查，迅速采取积极有效的处理措施，控制事态，争取科内解决，防止矛盾激化，并接待纠纷患者及家属，认真听取患者的意见，针对患者的意见解释有关问题，如果患者能够接受，投诉处理到此终止。

4、主管部门接到科室报告或家属投诉后，应立即向当事科室了解情况，与科主任共同协商解决办法（当事科室必须在24小时内就事实经过写出书面报告上报医务科，并根据要求拿出初步处理意见），共同指定接待病人家属的人员，由专人解释病情。如果患者能够接受，投诉处理到此终止。如果患者不能接受，请患者就问题的认识和要求提供书面的材料；然后，找有关责任人调查了解问题的详情，提出解决问题的方案，并向分管副院长汇报，与患者协商处理意见，如患者接受，处理到此终止。

5、对主管部门已接待，但仍无法解决的医疗纠纷，由院医疗事故处理小组办理。医疗事故处理小组对发生的医疗纠纷或事故要立即组织有关人员对事件发生的经过、原因、性质、后果等情况进行调查，并将调查的结果报告院长。

6、患方同意医院医疗事故处理小组对医疗事件产生的原因、经过、性质等的调查分析意见，并愿意协商解决的，可协商解决，解决结果需报告院长。重大事件应与患方签署终结协议书。协议书应载明双方的基本情况、医疗事件产生的原因、事件的性质或共同认定的事故等级和协商确定的赔偿数额等。

7、患方不同意医院医疗事故处理小组对医疗事件产生的原因、经过、性质等的调查分析意见，并不愿意协商解决的，为避免矛盾激化可报请院长批准后，报请卫生行政部门或司法途径加以解决。

8、由医务科根据患者或家属的要求决定封存《医疗事故处理条例》所规定的病历内容。

9、疑似输液、输血、注射、药物引起的不良后果，医务科以及患者或家属共同在场的情况下，立即对实物进行封存，实物由医院指定相关部门保管。

10、如患者需转科、转院治疗，各科室必须竭力协作。

11、遇家属或病人情绪激动，不听劝阻或聚众闹事影响正常秩序者，立即通知保卫科或派出所人员到场，按治安管理条例办理。

【处理流程】当事人→上级医生和科室主任或门诊部主任→向主管部门（医务科、护理部）报告→向分管副院长汇报→院医疗事故处理小组→院务会决定。

（二）处罚

1、医疗事故及医疗纠纷处理终结后，医院应组织有关人员对医疗纠纷及医疗事故进行认真分析，总结事件性质、产生的原因、应吸取的教训等，并对医疗事件中的相关责任人作相应处理，以防止类似事件的再次发生。

7.BOSS物业管理纠纷处理分析 篇七

单位：深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司

姓名：侯冬晓

摘要：物业管理作为一个新兴的行业，在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。但尚未形成一套制度化和规范化的管理方式，加上有的物业公司由原来的房管所转制而来,对物业管理的职责不清,而新成立的物业公司素质又参差不齐,所以在物业的管理中出现了各种问题。特别是近几年物业管理中出现最多的问题是物业管理纠纷,且呈上升趋势,成为物业管理中的突出矛盾。

关键词：物业管理

纠纷

纠纷类型

对策

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等引发的纠纷发展，如何减少该类纠纷的发生，已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们讨论的热门话题。而由于目前我国的《民法通则》、合同法等法律中尚无专门调整物业管理的规定，法院便只能根据这些法律的基本原则，并参照有关部门和地方性规章来处理，而有关规章的规定又不够详尽或明确，这给正确处理该类纠纷带来了一定的难度。

一、物业管理纠纷类型与特点。

按照不同的法律关系性质差异为标准来划分，我们可以将物业

管理纠纷分为四种类型：①民事纠纷，是指在物业管理过程中，民事法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互间基于财产关系和人身关系而发生的纠纷。如物业服务合同纠纷（违约纠纷）、侵权行为纠纷、不动产相邻权纠纷、无因管理纠纷等。民事纠纷的特点：纠纷主体双方的地位平等，不存在上下级、领导与被领导的关系；纠纷的内容涉及到的是平等主体间的财产关系和人身关系；民事纠纷适用调解法。②经济纠纷，是指存在经济组织隶属关系地位不平等的个人与其所在经济组织之间、下级组织与其上级组织之间或者依合同结成经济协作性隶属关系的不同经济组织之间，基于经济利益关系和组织管理职责关系而发生的纠纷。广义的民事纠纷包括经济纠纷，其狭义仅指不存在社会活动组织隶属关系的地位平等的民事主体间发生的纠纷。经济纠纷的特点：纠纷的主体之间存在经济组织隶属关系或以合同形成的协作性隶属关系；纠纷的内容涉及主体之间的职责关系以及与这种隶属关系相关的各自经济利益的优先实现顺序和保障方面。如物业公司与业主之间就电梯、屋顶、外墙等共有部位、共有设施设备设置广告、基站等所得收益，以及共有用房、共有场地的出租和停车收费归属产生的争议纠纷。③刑事纠纷，是指物业管理主体的行为触犯形式法规而引起的纠纷。有些物业管理纠纷首先表现为民事经济纠纷或行政纠纷，但由于未得到及时的解决或未得到公正、公平、合理的解决，使当事人之间的矛盾冲突尖锐化、剧烈化、扩大化，从而演变成刑事纠纷；还有些刑事纠纷是由于第三人在物业管理区域内的犯罪行为所引起；因业主或物业服务企业的犯罪行为所引起的纠纷。

如业主与物业服务企业之间发生冲突，造成人员伤亡的后果，形成刑事纠纷，要按照刑事诉讼的程序进行审理。刑事纠纷的特点：纠纷的处理要依据刑事诉讼程序进行解决；只有司法机关才有权处理刑事诉讼；刑事纠纷往往都是附带民事讼诉。④行政纠纷，是指物业管理行政主管部门因具体行政行为与物业管理行政相对方发生的纠纷。如对物业管理项目招投标过程中违法行为、物业服务企业不正当竞争行为和侵害消费者合法权益行为的行政查处引起的纠纷，对业主委员会组建合法性的行政否定甚至以行政命令收缴业主委员会公章的行政行为引起的纠纷等。行政纠纷的特点：纠纷主体的地位不平等，主体之间是行政隶属关系，一方是物业管理的行政主管机关，一方是物业管理行政相对人；纠纷的内容涉及因撤销或认可某种行政行为或其他财产权利；纠纷审理过程中不能适用调解程序。

如果按照纠纷的具体形式为标准来划分，可以把物业管理纠纷划分为管理权纠纷、合同纠纷、物业管理具体服务纠纷，以及物业管理收费纠纷等几类。

物业管理纠纷是伴随着物业管理这一行业的出现而出现的，根据其特点，我们不难发现物业管理纠纷主要表现在以下几个方面：

首先，随着我国的住房制度的改革深化以及小业主的增多，物业管理中所产生的矛盾也在增多。我国住房制度改革的深化，使我国住宅私有化比例逐步增加。原来住房为国家或单位所有，房屋管理者也是国家或是单位自己，所以就不会产生物业管理纠纷。退一步来讲，即使有一些纠纷，也很难得到社会上的注意。而住房私有比例的增加

必然带来小业主的业权的多元化和规模化，而小业主对业权的反映与主张，在一定的情况下势必会引起物业管理的纠纷。

其次，物业管理纠纷的类型由少到多，由简单到复杂。据海南省海口市最新统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时的物业公司与业主之间关于物业管理费的纠纷，逐步发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的个类型纠纷。其中包括：业主或使用人物业管理者承担停水、停电、停气等行为的侵权赔偿纠纷；业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务中所造成财产损失的纠纷；业主或业主委员会选聘或解聘物业管理公司产生的纠纷等等。由于物业管理纠纷案多属近几年来出现的新型案例，在审判实践中依据的法律法规欠缺且不健全，诉讼的成本也比较高，这就给如何正确处理该类纠纷带来一定的难度。

最后，物业管理纠纷还具有易发性和涉众性。什么是物业管理纠纷的易发性，物业管理属于服务行业，大多时候都直接面对消费者。因此，物业管理的从业人员的服务态度、素养、知识水平、心理及情绪变化等，都直接关系到物业管理服务能否顺利进行。与此同时，由于各方考虑问题的不同角度、所具有的专业水准不同以及目前客观存在的一些评价缺陷等，很容易导致在物业管理服务的提供和交易的过程中，供求双方发生对服务质量的好坏的争执，这就是物业管理纠纷的易发性。另外，物业管理服务主要是公众性服务，质量的好与坏直接关系到物业管理区域大多数业主与使用人的利益，因此，一旦发生物业管理问题，往往就会引起业主们的集体争执或是业主委员会的集

体诉讼，这就是物业管理纠纷的涉众性。

二、物业管理产生的原因分析。

由于物业服务本身具有比较复杂的内容，加上涉及到观念、体制、市场、法制和监管等，使得在物业管理行业的发展中出现了不少问题，造成了当前物业管理纠纷大量产生，有些甚至成为了阻碍行业健康发展的瓶颈。这些问题具体表现为：

（一）物业管理行业的因素 1.服务不规范、不到位

有的物业管理企业收费与服务不相符。收费至上，忽视了对业主的服务，多收费少服务，少收费不服务的情况时有发生。如在装饰装修管理方面，有的物业管理企业往往以自己没有执法权为由，对违法装修的人员不闻不问，任违法装修人员自由进出小区、楼栋等，以致损害房屋承重结构、厨厕渗漏、影响外立面等，因而损害了其他业主的合法权益，其他业主则要求物业管理企业履行职责，因此产生纠纷。2.有的企业缺乏专业技术人员，维修不及时、不到位，如有的小区发生电梯多次或长时间困人情况，使业主对服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾纠纷。

3.物业管理企业的财务收支不透明。例如重庆市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物管企业在物业日常维护上收支很少或儿乎不公示，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。

4.物业管理服务方的交接因素。

被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间办理物业管理交接时频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。

（二）开发商遗留问题

1.开发商擅自更改规划导致业主权益受损。

业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。其中的原因既有合法的调整，也有开发建设单位不按规划设计要求增加建筑。

2.房屋建筑、绿化和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。主要有厨厕、飘窗渗漏、屋面坑坑洼洼、下排倒灌不畅、地面铺装损坏严重、绿化植物稀疏、坏死、配套项目缺少或者现状不如人意(如休闲会所变成一两间小房屋)、电梯、发电机、二次供水设施等质量差。

3.建筑权属不清。

公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。4.销售面积增加或缩水等。

业主在与开发商签订的售房合同中，本应按《商品房销售管理办法》第二十条规定给购房人明确在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，或合同未作约定的按照面积误差比绝对值在3%以内或以外的规定执行。但购房人往往不明就里，以为都按照3%的规定执行。实际上开发商通常在3%条款前约定按实际面积予以结算，造成业主面积增加或缩水，引发纠纷。

5.开发商拒不移交甚至占用代收的维修资金。或开发商自用部分未交纳维修资金。由于重庆市物业维修资金按购房款总额的2一3%收取，开发商以自用部分不存在购房款为由拒绝交纳。

（三）业主缺乏自律且业主大会和业主委员会运作不规范 1.业主缺乏自律管理意识

业主公约的约束力弱：有些业主借故拖欠物业管理费、应公摊的水电费，拒绝交纳或补建物业专项维修资金，不遵守物业管理相关规定，损坏房屋承重结构、主体结构、擅自改变房屋性质、侵占共用部位、影响相邻业主生活等违法装修行为时有发生。2.业主大会和业主委员会自治管理不规范

相当多的物业管理区域没有建立或难于建立业主大会，民主决策的作用得不到充分发挥；业主委员会越权，擅自选聘物业服务企业；擅自决定共用部位、共用设施设各收益的管理、使用、分配问题；少数业主委员会成员为达到个人目的而乱作为，热衷于挑起物业管理企业和业主的矛盾，甚至引发业主间纠纷。

（四）其它社会问题

1.物业管理合同内容含糊。2.特殊群体缴纳物管费难。

3.供水、供电、供气部门行业垄断行为，使相关材料价格、施工费用等偏高，在开发商向业主收取水、电、气安装费方面容易引发纠纷。4.相关部门协调性差

从具体职责看，房管部门负责物业管理活动的监督、指导，物业管理法规、政策的起草拟定，但苦于编制少，事务集中，疲于应付纠纷。而物业管理涉及的规划、建委、消防等各部门常认为物业管理属房管部门负责，事不关己，特别是对同一违法行为违反多个法规的情况，互相推诱，接到投诉处理不及时。而真正与小区居民日常接触的、纠纷发生地的部分居委会由于对相关法律法规不熟悉，习惯于从经验出发，时有合情不合法的情况，又引发新的纠纷出现，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。5.法律法规不完善。

6.社会对物业管理服务的认识理解不够。

通过对以上七个问题的分析，我们可以把问题的原因归结为三个方面：即政府、企业和社会。

政府方面：首先，由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善；其次，由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识；第三，对物业管理的宏观管理

目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强制实行招投标制还是采取自愿，都没有一个明确的法规政策规定；第四，物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。

企业方面：首先，没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作；其次，发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。第三，由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。第四，由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。

社会方面：首先，由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”；第二，业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务；第三，社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司口诛笔伐，并没有承担起相应的公正客观报道的社会责任；第四，行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

三、物业管理纠纷处理的理论依据。

物业管理纠纷的处理依据，也就是处理纠纷时应当适用的有关法律规范、政策规范和自治规范。国家自2002年5月起相继出台了《住

宅室内装饰装修管理办法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》等一系列和物业管理有关的法律法规。其中《中华人民共和国物权法》在处理物权产权及范围区分引起的纠纷、占有与使用纠纷、共用部分的处分决策及权益平衡、共用部分的维修费用的分摊纠纷上都有很明确的法律依据。如，在处理物业管理中出现的共用部分的维修费用的分摊纠纷时，在《物权法》草案第八十二条、第八十三条分别规定：“建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。”“建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。”这在一般情况下很好理解与解决，也没有太大纠纷。但是，建筑物共用部分一般又区分为全体共用与部分共用，全体共用是指由全体业主共用而无法区分的，如绿化园林、停车场、会所、道路、广场、管理用房等，部分共用指由于结构上的原因只能由部分业主使用的，如大型社区单个楼宇的电梯、天面、基础、楼梯、楼板、外墙、上下水主管道等。共有部分的修缮大家一般没有异议，纠纷较多的集中于对于共用部分维修与物业管理日常维修概念的混淆上。如一单位房改房中，某楼栋天面年久龟裂造成三个家庭天花渗水。由于维修方案只直接影响三个人家正常生活，维修费用有比较大，大多数不受影响的业主都采取能用且用的态度，维修方案迟迟不能得到多数业主通过。受损业主迁怒于物业管理企业，拒交管理费，还认为自己交纳的物业管理费中包含共用物业维修

费用，物业公司不应该将责任推到业主身上。对于这类维修纠纷，物业管理企业本不应该成为矛盾的焦点。物业维修、更新、改造费用处理是业主之间的利益纠葛。物业管理企业可以提供维修方案拟订建议服务，资质许可的话，也可以承担大中修维修工程。但是决定维修费用处置是业主自己的事。维修方案无法通过，受损业主应该找司法仲裁机构敦促业主委员会的不作为行为。事实上，在物业维修纠纷中，大多是由于很多业主总将专有物业维修与共用物业维修混淆，将物业服务费与共用物业维修费混淆。对此，物业管理企业需要做好相关法规宣传与解释工作。

自治规范包括合同式意思自治规范和业主团体自治规范。业主团体自治规范又分业主公约和其他自治规约(包括业主委员会制定的本委员会议事规则、工作纪律、职业道德、违反业主公约纠纷调处规则等规约)。自治规范属于合同或协议当事人、业主团体为自己制定的自律性特别法，其所约定的合同、协议公约、规约中的条款，只要不与有关的强行法相 冲突，就可以作为调查处理纠纷的有法效的依据。

如业主公约。业主公约是指由行政划定或认可的特定地域范围内全体业主合法举行业主会议，以书 面形式制定或修改补充的，经超过50%以上业主签字盖章承诺即告成立并合法生效的，对本 业主团体自治管理辖区内全体业主及其物业的受让人、使用人、管理人具有自治组织纪律约 束力的，有关共用共管(即复有的)物业使用、维护、管理公共事务和其他团体自治事务方面权利义务、违纪责任的行为守

则。业主公约，是业主团体的最高自治规范，相当于本业主团 体的“宪法”，在整个业主团体自治制度中占有特别重要的地位，是业主团体及其委员会正常合法运作的依据和保证。

业主公约的约定这个特征与合同相同，因而具有合同性。但业主公约又不同于《合同法 》中所规范的合同，它是以团体民主方式约定的业主自我约束规则，具有民主性和自律性，这不同于一般合同只是以自己为一方，他人为另一方的合意约定。业主公约的合同性、民主 性和自律性，反映了业主们表意行为、民主行为和组织行为的内容，体现了业主集体的共同意志和共同利益要求，也使得对违反业主公约行为人的处理，除能依法追究其违约责任外，还可以通过民主决议方式同意执行组织纪律，对其作出纪律处分即违约行为招致的不利性报应。

中国现行物业管理法规对业主公约的重要性认识不够，对业主公约的内容及条款尚未理 清。例如，建设部《城市新建住宅小区管理办法》对业主公约只字未提：《上海市居住物业管理条例》第15条、《重庆市物业管理办法》第22条都只是一笔带过；《深圳市经济特区住 宅区物业管理条例》虽将业主公约专列一章(第四章)，并在第35条规定了业主公约应当包括十个方面内容，但仍显空洞抽象，有些可作为业主公约具体内容的条款却规定在第五章“住 宅区的使用及维护”中的第38条和第44条。当然，既然是业主公约，对其包含的内容，法规不宜作十分具体的规定，即使是行政主管部门统一制订的示范文本，业主会议也有权根据本 团体自治管理辖区的实际情况进行

修改补充。遗憾的是，行政主管部门制订的业主公约示范文本中和各业主团体已制定的业主公约中，不仅内容欠详细周全，而且都缺少业主团体作为 一个法人组织应当明确的组织纪律硬措施即纪律性的报应规范，这使得业主公约的约束力和强制力基础流于虚无。

为摆正业主公约的法律地位，使业主公约真正发挥业主团体自治的“宪法”功能，促进 业主们尊重和维护自治权，更好地依法行使民主自治权利，明确赋予业主团体组织纪律规定具有法律效力，更有效地保护业主们的公共利益，震慑违背业主公约的行为人，体现中国特 色，在完善有关立法时至少应在法规中明确三项不应缺少的条款：(1)合法生效的业主公约是业主团体自治管理的基本规章，具有法律承认的约束力，制订其他自治规约的内容不得与其相抵触。(2)业主公约规定的违约纪律制裁措施，可以包括：由业主委员会决定给予口头训诫、警告、公告批评，处20元以上200元以下罚款；必要时业主委员会可以召开自治教育会或自 治听证会，对拒不到会接受教育或不出席听证会者的违约行为人，业主委员会可以申请当地派出所协助，由民警依法强制其到会；对于违约情节和后果特别严重，引起业主集体强烈公 愤的，经业主会议讨论决定，可以暂停该违约人的成员权行使资格，也可以勒令该违约人在合理期限内搬迁离开本业主团体自治管理辖区范围，吊销其在本业主团体内的成员权资格。对无正当理由拒不搬迁离开者，业主委员会可以申请人民法院依法审理判决确认业主会议作出的勒令决议合法有效，并在判决生效后依法执行强制搬迁。

(3)业主公约应当在申明本公约的性质、根本任务和订立参与者的前提下，具体载明下列内容：

1、业主个体自治权利(即基于物业单元独有权所享有的权利义务)。例如，业主对其名下物业单元独自享有占有、使用、收益、经管、处分权利；业主有权将其名下所拥有的业权份 数连同上述权利及连带利益自由依法出售、转让、出租或准许他人使用，其他业主或业主委员会不得干涉。

2、业主个体对共用部分的使用权利。

3、业主个体对共有共管(即复有)物业的权利行使应承受的限制或应负的禁为义务。

4、业主个体对共有共管物业应负的作为义务。

5、业主个体享有的业主团体自治管理成员权。

6、业主个体应承担的组织义务。

7、业主团体的组织体系。

8、业主会议与业主委员会、业主小组权利义务相互关系制度。

9、业主会议召集、召开和决定形成制度。

10、业主团体的共有共管物业及其收益经营管理基本制度。

11、业主团体的资产财务管理制度。

12、业主团体的共有共管物业各项维修、养护和管理费用的分摊原则和办法。

13、物业维护和管理费用交纳制度。

14、业主团体公益活动的组织制度和所需活动经费筹集制度。

15、业主及其物业使用人、管理人在业主团体自治管理辖区内活动应遵守的行为准 则和行为秩序。

16、物业管理服务委托合同的订立方式和委托合同履行督管制度。

17、违反业主公约的违约责任追究方式和组织纪律制裁性约束规范。

18、业主公约效力及生效时间。

19、其他有关事项。

20、附件包括的住宅区名称、地点、面积及户数和业主们共有共管权维系的公共场 所及公用设施状况。

四、物业管理纠纷处理的基本对策。

如何正确的处理在物业管理中产生的矛盾纠纷，个人认为应做到以下几个方面：

1.进一步完善物业管理法律法规。以法律规范的形式规范物业管理行为,保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益,是促进物业管理健康发展的要求。因此,有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。在物业管理法律规范中,确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管理体制,明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则,使物业管理行为真正纳入法制化的轨道,便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。

2.规范物业管理,加强资质管理。政府应明确物业管理行业主管部门的职能,界定物业管理的责权利的范围和标准。同时,作为主管部门应切实履行好管理职责,加大对相关物业管理部门的协调力度，形成物业管理中的统一步调;加大对物业管理的监督、督查力度,促使物业管理企业提供质价相称的服务。防止物业行业不正当竞争。推行招投标制,用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。国家应有组织的启动物业管理培训工程,确保所有物业管理人员持证上岗;并进行职业道德教育,提高物业管理人员的素质,从整体上提升物业的管理水平。同时房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理,实施注册和许可证制度,扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司,引导物业管理走规模经营之路,降低运营成本,创名牌物业管理企业,并在政策和资金方面支持物业行业。

3.建立及完善业主委员会制度,积极发挥其作用。明确业主委员会成立的条件、程序及主管部门,并界定其责任、权利与义务,充分发挥业主委员会在物业管理关系中的职能和作用。业主委员会选择物业管理公司,将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果,促使物业公司提高自身综合管理水平,另一方面,业主委员会对业主交纳管理费、遵守业主公约、秩序和公德方面及内部成员具有强制约束力。

4.物业管理企业完善物业管理的架构,进一步理顺和重新构建物业管理体制。加强企业自身的管理力度,明确管理目标,要加强对员工的技能培训和职业道德的培养,提高员工的素质,进而提升公司的管理水平。以此增加物业管理的自身造血功能,扩展服务领域。物业管理企业必须实行经济核算,寻求合理利润,保持自身资产的增值与扩大再生产。要以所管物业为依托,开展多种经营和有偿服务,增加收入。相成物业公司在所管物业的基础上,开展为业主送牛奶,接送小孩

上学等特殊服务,以增加公司收入。

物业管理企业在正确定位的同时,主动采取换位思考的方式,真正做到“以人为本”,为业主提供质价相符、周到细致的服务。以此赢得业主的信赖。同时物业企业要有维权意识,不应怕影响企业形象及业主以解约相威胁而放弃自己应有权益。充分行使在合同中明确规定的权力。

5.国家应以法律法规的形式界定和明确共用设施和共用部位的产权,归谁所有,并对哪些部位、设施、设备属于全体业主共有;哪些属于部分业主共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属,应属全体业主还是属于开发商,权证的发放、保管、使用、收益,维修基金的筹集、分摊。于开发商已出售的地下停车库、建设的地面多层钢结构移动车位的权属等根据具体情况做出明确的规定。

五、结束语

相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业,从无到有,从少到多。虽然我们的改革经历了20多年,但是对于物业管理的工作我们要做的还有很多,随着房地产业的快速发展,在管理中出现的问题只采用行政手段是无法解决的,采用行政手段和市场化的两种手段来解决,应当会迎刃而解。

参考文献：

[1]赵秀池，谭善勇.物业管理实务[M].北京：中国林业出版社，2000.[2]颜真，杨吟.物业管理危机处理及安全分析[M].成都：西南财经大

8.物业管理纠纷的处理方式和程序 篇八

随着社会产业结构调整的不断深入和城镇化建设步伐的加快，涉农事件逐渐增多，而且人们经济事务往来也日益频繁，涉及领域范围不断扩大，使我县民事纠纷和信访案件出现内容新、范围广、调解难度大等特点，由此引发许多影响社会安全稳定的问题。这就需要我们在工作实践中因地制宜，因势利导，沉着应对，不断加大矛盾纠纷排查调处和处访工作力度，积极构建县、乡（镇）、村（社区）、组四级矛盾和信访调处网络，不断完善“党政主导、综治协调、各方参与”的大调解工作格局，坚持贯彻“属地管理，分级负责；谁主管，谁经营，谁负责”和“调解优先”、“案结事了”等原则，使人民调解、行政调解、司法调解三大资源有机整合，相互衔接配合，优势互补，发挥整体最大效能，增强基层化解矛盾纠纷、息访工作能力，提高政府行政效能和基层自治组织的自我管理能力，方便人民群众以最低成本解决合理诉求，促进社会和谐稳定，最终实现对案事件“发现得早，控制得了，解决得好”和“小事不出村（社区）、大事不出乡（镇）、要事不出县”的调控目标。

一、人民调解与其他调解方式的衔接机制

我国现行的矛盾纠纷和信访案件解决方式除了人民调解以外，还有司法调解、行政调解、仲裁、诉讼等多种方式。在各种矛盾纠纷和信访案件解决机制中，人民调解是基础，是维护社会稳定的“第一道防线”。这就需要各级、各部门及“两新组织”都要根据情况成立人民调解委员会。实践中，在充分贯彻调解优先原则的基础上，《人民调解法》就对人民调解与其他调解机制的相互衔接作了程序性规定。一是人民调解启动中与其他调解方式的衔接。在实行依法治国、建设社会主义法治国家的进程中，需要更多地采用调解方法，强化、健全解决信访和矛盾纠纷的工作机制，尽可能地使大量的矛盾纠纷和信访量在进入司法渠道之前通过政治优势得到化解。《人民调解法》第18条规定，对适宜通过人民调解方式解决的纠纷，基层人民法院、公安机关可以在受理前告知当事人向人民调解委员会申请调解，引导当事人通过人民调解来解决这些矛盾。这就是说，凡适宜通过人民调解方式来解决的案事件，都可以引导当事人通过（或委托）当地人民调解组织来处理。包括公安、法院、检察院在执法、在审、在诉案事件中的可调解部分都可以通过与人民调解组织对接，按照“互谅互让”原则自愿达成协议，有利于缓和矛盾和执行。二是人民调解实施中与其他调解方式的衔接。各级、各部门和“两新组织”人民调解委员会在调解信访案件和各种矛盾纠纷过程中，对于有可能引发治安、刑事的案事件，应当及时向当地公安机关或者其他政府有关部门报告。这样利于公安机关及时控制态势，加强案事件侦查，消除安全隐患，避免事态扩大；政府部门及时介入，做好应急措施，加强行政调解，避免“民转刑”案件的发生。对于调解不成的信访案件和矛盾纠纷应当终止调解，根据案情并依据有关法律、法规的规定，告知当事人可以通过仲裁、行政、司法等途径维护自己的权利。三是经人民调解协议达成后与其他调解方式的衔接。各级、各部门和“两新组织”人民调解委员会经调解达成调解协议后，双方当事人认为有必要的，依据《人民调解法》第33条和法释[2011]5号的有关规定，可以自调解协议生效之日 起三十日内共同向人民法院申请司法确认。当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院起诉。

二、人民调解与其他调解方式的联动机制

据了解，在我县人民法院每年受理的案件中，80%以上是涉及婚姻家庭、赡养费、抚养费、继承、收养、相邻、人身与财产损害赔偿、物业纠纷等类型案件，而且有50%以上当事人未经基层调解组织调解而直接到法院起诉立案；在各级政府部门行政调解和司法行政机关调解案事件中，也多以土地山林权属、房屋和宅基地争议、人身与财产损害赔偿、婚姻家庭与经济合同纠纷等为主。这些案事件常年发案率较高，法律关系相对简单，不是邻居就是亲属家人，当事人双方关系相对密切。如果不经过诉讼而用调解结案，不仅有利于改善双方的关系，也有助于节约司法资源，降低当事人的诉累，促进社会和谐。

针对这种情况，建立人民调解与其他调解方式的联动机制就非常必要。规定双方当事人在同一辖区涉及婚姻家庭、邻里纠纷、人身损害、小额债务、抚养赡养、权属争议等适宜用于调解的案事件，当事人到法院要求立案的，法院工作人员依据《人民调解法》第18条之规定，要主动宣传人民调解工作特点、优势，并暂缓立案，建议当事人先经人民调解组织或行政（含司法、信访）部门进行调解解决。因为矛盾纠纷和信访案件不论大小，一旦进入诉讼程序，当事人就要承担诉讼费和委托代理费两笔支出，花费较长的时间进行诉讼。如果进行二审的话时间会更漫长，裁判后还要等待执行等。还有不少当事人不服法院裁判决进行上诉或越级上访，使当事人之 间的矛盾会更加不可调和。而人民调解和行政（含司法、信访）调解等无需缴纳处理费用，双方当事人通过明法析理，按照“互谅互让”原则自愿达成的协议，不仅更容易自觉履行，而且还修复了被破坏的人际关系。双方当事人如果认为有必要的，依据《人民调解法》第33条和法释[2011]5号的有关规定，还可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，这就使其产生强制执行的效力。即一方当事人拒绝履约或者未全部履行协议的，对方当事人可以向法院申请强制执行。这样就更加提高了基层调解组织的公信力，加大了当事人的违约成本，从而促进当事人依法及时履约，减少或消除不必要的上访。

如果经人民调解或行政（含司法、信访）组织调解未果依法必须进入诉讼渠道的纠纷和信访案件，人民调解组织或行政（含司法、信访）部门要及时向人民法院提供相关处理情况，以便矛盾纠纷和信访案件及早解决。

同时，依据《人民调解法》相应规定，人民法院和司法行政部门应当定期对各级调解组织成员进行业务指导和培训。特别是各级调解组织遇到疑难复杂案件难以处理时，法院或司法行政部门要及时派员予以指导，实现人民调解与行政调解、司法调解在信访和矛盾纠纷解决机制上的互补与协调发展。

三、人民调解与其他调解方式的整合机制

这就需要各级、各部门和“两新组织”充分利用综治信访维稳工作平台，有效整合所有调解力量，汇成合力，发挥最大效能，并形成常态工作机制，让解决平台变成人民群众解决合理诉求的“终点站”。在乡镇，主要是依托乡（镇）、村（社区）综治信访维稳工作平台，按照《乡镇综治信访维稳工作中心制度汇编》的规定要求，建立由乡镇综治办牵头，以司法所、信访办为基础，以法庭、公安为依托，以人民调解、行政调解、司法调解这三种调解方式为手段，各中心成员部门既各司其职、又密切配合，整合各种调解资源，共同化解矛盾纠纷和信访案件，及时解决社会热点难点问题的大调解工作格局。

首先，村（社）级综治工作站要按照“属地管理，分级负责”原则对信访案件和排查出的矛盾纠纷，包括法院委托调解的案事件，都要先行进行人民调解，不要把矛盾纠纷和信访案件直接上交。要依靠人民调解委员会，尤其是依托“十户联防”组织（即每10到15户选一位负责治安联防、调解、帮教、普法、信息报送的中心户长，多数为村民代表、农民党员、“五老”人员），充分发挥我县9083名村民（居民）代表、12929名农民党员和4748名“五老”人员的影响力和号召力，加强人民调解力量，快速进行入户调解。经两次以上调处未成功又确实难以解决的，以《矛盾纠纷移送调处联系单》形式报知乡镇综治信访维稳工作中心。同时，每月向乡镇综治办上报排查梳理出来的的矛盾纠纷和其它不稳定因素。

乡镇综治信访维稳工作中心对案事件按“八统一”工作流程进行分流调处，即“统一受理、统一表格、统一分流、统一协调、统一时间、统一督办、统一归档、统一考评”。主要表现为：乡镇中心轮流值班人员对来访人员则依据《矛盾纠纷移送调处联系单》和所反映的问题负责按编号填写《乡镇中心接待记录表》和《乡镇中心信访及矛盾纠纷受理事项调处情况表》，详细登记来访人的姓名、事由等情况，并区分反映问题、咨询政策、寻求法律援助、矛盾纠纷、信访案件等情况，能现场答复的，现场予以答复，其它问题由当事人持《乡镇中心信访及矛盾纠纷受理事项调处情况表》由中心常务副主任（即乡镇政法综治委员）审核把关后，再由中心主任（乡镇党委副书记）签批分流调处交办意见，由当事人持上述材料交由具体承办的分管领导和职能部门进行分流调处，并限期办结。属于信访案件的，由中心主任或常务副主任召集主办单位和协办单位严格按照《信访条例》规定程序进行行政调处；属于矛盾纠纷案件的，由司法所和相关协办单位按调解程序进行处理。对于未按期办结的案事件，中心要进行督查督办。对上述达成调解协议的，双方当事人如果认为有必要的，依据《人民调解法》第33条和法释[2011]5号的有关规定，还可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认。对于由法院委托调解的案事件，乡镇综治工作中心也同样依照中心工作流程进行登记受理后分流调处。中心最后对全部办结的相关材料统一组卷归档，年终时还要对中心成员单位和各村（社区）的工作完成与配合情况进行统一考评，纳入政绩考核档案。

上述经两次以上调处没有成功的，由乡镇综治委主任召集相关部门再进行调处。中心对调处难度大，经两次调处未成功的重大矛盾纠纷和信访案件，可以邀请县级职能部门和工作人员，与当事人约定时间、地点，面对面进行调处。经再三调处无效的重大疑难复杂案事件，乡镇综治信访维稳工作中心应以书面材料形式报送县综治办、县信访局，由县综治办、县信访局移交给有关部门处理。对于需依照法律程序来处理的案事件，乡镇综治工作中心应告知当事 人有关的权利、程序及办理部门，由当事人走行政仲裁或法律诉讼程序去办理。

同时，乡镇中心在对重大疑难信访案件和复杂矛盾纠纷处理过程中，要报请乡镇主要领导，明确一名领导全程跟踪包案，直至问题解决。承办单位要随时向包案领导汇报工作进展情况及制约问题解决的因素。包案领导要亲自办理，确保解决到位。对各村（社区）每月梳理上报的不稳定因素和经乡镇中心集中排查、统计分析后出现的共性问题和矛盾纠纷相对集中的部位，中心要及时向乡镇党委、政府汇报，也要确定包案领导，研究解决问题的具体方案和措施，必要时，可抽调中心成员单位工作人员组成专项调查组，深入实际，分析成因，认真解决。同时，对排查梳理出来的矛盾纠纷和各种不稳定因素、安全隐患每月也要及时上报县综治办。

乡镇综治信访维稳工作中心通过规范工作流程进行按岗定责、按职分流，充分整合人民调解、司法调解、行政调解这三种调解手段，综合运用现场调处、巡回调处、上门调处、预约调处、法庭庭前调解等多种形式，形成有效的常态工作机制，及时消除化解各类矛盾纠纷和信访案件。这样，既促进政府各职能部门依法履行行政职能，提高部门间相互协调配合能力，提升政府整体社会管理综合治理能力，还可以进一步规范信访秩序，避免当事人一有事就直接找书记、乡镇长，这样就可以使乡镇主要领导抽出时间和精力来抓其它重要工作，使平安建设和发展经济两不误。

对县直单位在调处案事件过程中，也可参照乡镇综治工作中心运转流程，通过《县直单位综治工作操作规程》的规定要求，全面加强综治工作平台建设，使各部门将综治维稳防线前移，加强整合 各种调解力量，充分利用人民调解、行政调解和司法调解等调解手段，把矛盾纠纷和信访案件化解于初发期，定期向县综治办上报处理情况，并以解决影响社会和谐稳定的突出问题为突破口，提高单位社会管理综合治理能力，予管理于服务之中，有效维护人民群众权益，使社会管理不断推陈出新，并有效保障社会和谐稳定，机关工作高效运转，人民群众安居乐业。

总的来说，在不断建立健全“党政主导、综治协调、各方参与”的全县矛盾纠纷和信访案件大调解工作格局中，我们要充分贯彻“调解优先”的原则，完善各级、各部门人民调解组织，充实人民调解力量，加强调解技能培训，使人民调解工作贯穿于各种可调解案事件的调处过程中，并采用司法确认等方式，提高人民调解组织的公信力，使人民群众相信、依赖人民调解并作为首选方式来解决问题。同时，按“属人属事属地”原则，落实各级、各部门处理矛盾纠纷和信访案件的分流化解和定期报表机制，完善领导干部大接访、矛盾纠纷和信访形势分析研判与社会稳定风险评估等制度，充分发挥人民调解、行政调解、司法调解三种调解方式优势和特长，相互衔接配合，整体联动，促进案事件早日“案结事了”。这样，既节约司法资源，降低当事人的诉累，减少社会对抗，又做到耳聪目明，了然于胸，有效提升政府履职和应急处变能力，密切人民群众和党委、政府的关系，使我县整体维稳状况处于可控制态势之下，信访形势大为改观，为全面建设平安和谐富裕新建昌打下坚实的社会基础。

建昌县综治办 王益峰

9.事故报告和处理程序 篇九

1、目的为了建立一个有效的事故处理机制，对已经发生和正在发生的事故，尽可能地开展事故调查，做好事故报告和处理工作，并采取有效预防措施，防止事故扩大和减少事故损失，特制定本程序。

2、范围

本程序适用于综采一队范围内的事故报告、调查与处理。

3、工作程序

事故报告和处理工作必须坚持实事求是、遵守科学的原则。

4、事故报告

事故报告内容应包括事故发生的时间、地点、简要经过、伤亡人数和采取的应急措施等。

10.浅议物业管理纠纷的处理 篇十

粗浅探讨。

一、物业管理的性质以及与一般服务合同的区别物业管理，即“区分所有建筑物的管理”①，是指由政府规定的对配套设施比较齐全的原有住宅区和新建住宅区以及配套设施比较齐全的大厦、工业区等物业进行管理服务的活动。就物业管理行为产生的法律关系分析，既具有行政法律关系的特性，又具有民事法律关系的特性，如从法律关系产生来看，物业管理行为是地方法规和部门规章的强制性规范；从法律关系的内容来看，物业管理的项目范围由地方法规和部门规章及规范性文件事先界定；从法律关系的权利义务实现上看，物业管理的收费依据和标准由政府物价部门规定或遵政府物价部门指导等。但从其本质特性看，物业管理行为属于民事法律行为，理由是：

1、物业管理行为是一种服务活动。是由物业管理企业为业主委员会及业主提供的包括财产维护、环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。是平等主体之间产生的法律关系，没有管理与被管理的关系，双方主体关系中不具有服从性、隶属性。

2、物业管理是由政府规定的服务管理活动，不是行政机关对行政管理相对人实施行政管理。建设部《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《管理办法》）和地方有关法规都规定了住宅小区应当成立管理委员会并实行物业管理，物业管理服务中的被服务主体——业主，虽然对是否接受物业管理服务不能选择，但可以选择由谁来提供服务。如《江苏省物业管理条例》就规定“物业交付使用后，业主或业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。”

3、物业管理是国际通用的区分所有建筑物的管理服务活动。目前我国法律、行政法规和部门规章对“物业”范围尚未作统一界定，《上海市居住物业管理条例》规定“居住物业，是指住宅以及相关的公共设施。”《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定“所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”《珠海市住宅小区物业管理条例》定义为“物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。”虽然各方法规及规范性文件对“物业”的表述不相一致，但对概念内涵和外延和认识基本相同，即物业，就是“区分所有建筑物”，是指住宅以及相关的公共设施和场地。物业管理就是管理物业的服务，而不是“人居管理”。物业管理行为虽然属于民事法律关系范畴，但作为一种新型民事法律关系，物业管理合同与一般服务合同有明显区别：

1、合同对方的过渡性。新建物业出售前，物业管理企业的服务对象是建设单位，即物业管理合同的前期相对方是物业管理企业和建设单位。物业交付使用后，物业管理企业的服务对象是业主或者业主委员会，即物业管理合同的相对方是物业管理企业和业主或者业主委员会。

2、管理服务的强制性。一般服务行为的产生是被服务对象选择的结果，即被服务对象选择是否接受某种服务，同时也可以选择由谁来提供服务。而物业管理服务中的被服务对象——业主，虽然可以选择由谁来提供管理服务，但由于住宅小区应当实行物业管理是地方法规和部门规章的强制规定，故对是否需要实行物业管理却不能选择。

3、服务内容的广泛性。物业管理服务是一种人居服务，涉及到财产、环境、秩序、安全、文化等诸多方面，其服务内容的广泛是一般服务合同所不能及的。物业管理服务按WHO（国际保健机构）设定的居住环境基准，至少包括以下内容：（1）火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；（2）清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；（3）公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备等的定期检查；（4）花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的的枝叶等。

4、服务对象的抽象性。物业管理服务的对象不是单个具体的业主，而是服务区域内的所有业主。物业管理服务合同通常是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订，业主委员会执行业主大会的决定，业主大会的决定并不是所有业主的意志，只是过半数以上业主的意志，业主大会的决定，只要不与法律、法规、规范性文件相抵触，对物业管理区域内的全体业主都具有约束力。