农村集体土地房屋转让

农村集体土地房屋转让（精选14篇）

1.农村集体土地房屋转让 篇一

甲方：________________ 乙方：___________________ 经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就原云岭预制厂土地及房屋转让事宜达成协议如下：

一、地块概况

该地块位于 __________，土地面积为________平方米(折________亩)，含预制厂房屋__________ 间，变电器__________ 台，水泥预制场__________平方米。

二、转让方式

总转让价为人民币__________万元。乙方同意甲方按以下 时间和金额支付转让款。

三、其他事项

1、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

2、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

3、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

4、本协议经各方代表签字盖章后生效。

5、本协议一式两份，双方方各执两份。

甲方：________________ 乙方：________________

_______年____月____日

2.农村集体土地房屋转让 篇二

一、开展集体土地房屋登记的重要性

(一) 开展集体土地房屋登记是维护物权的重要途径。根据我国《物权法》的规定, 房屋物权的生效有三种途径:一是物权的设立、变更、转让和消灭, 经房屋登记机构依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力;二是因合法建造的房屋, 自事实行为成就时发生效力;三是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等, 导致物权设立、变更、转让或者消灭的, 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。这三种途径, 归根结底都必须进行登记, 因此房屋登记制度是保护财产权利的最基本、最有效的法律制度。

(二) 开展集体土地房屋登记既符合上级要求, 也符合广大农民群众的切身利益。一是上级有要求。2008年丽水市政府出台的《关于推进集体土地住房抵押贷款工作的意见》 (丽政办发[2008]78号) 就提出:“土地、建设部门要积极做好集体土地住房土地使用权和房屋产权的权属登记和发证工作, 为开展农房抵押贷款奠定基础”。2009年, 丽水市委的[2009]4号文件明确了任务, 市政府办公室为加快这项工作的推进, 专门发了《关于加强农村房屋登记工作的通知》 (丽政办发[2009]53号) , 通知对农村房屋登记工作目标任务与实施步骤、职责分工与工作要求、组织领导等三个方面内容作了明确的规定。因此, 集体土地房屋登记工作, 就是要落实市委市政府的有关工作部署。二是群众迫切需要。改革开放30年以来, 城乡面貌发生了巨大变化, 农民对房地产权利认识也有了显著提高。但是, 目前房屋登记工作主要是针对城市国有土地上开发建成的土地房屋进行登记。长期以来, 在集体土地的建设房屋仅限于宅基地登记, 而没有进行房屋登记, 农民辛辛苦苦建起的住房只满足了基本的居住需要, 却没有充分发挥其权益的作用, 严重影响和制约了农民财产性收入和创业的积极性、主动性。三是外地有经验。浙江省一些市县如舟山、义乌等地也开展了集体土地、房屋登记工作, 很大程度上拓宽了农民融资渠道, 取得了一定的经验和做法, 起到了较好的示范作用, 同时也推动了集体土地经济的发展。

(三) 开展集体土地房屋登记是落实科学发展观, 实现城乡统筹, 建设社会主义新农村的必然要求。党的十七届三中全会指出, 我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段, 进入着力破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局的重要时期。将房屋登记制度扩大到农村, 实行城乡统一管理模式, 适应当前发展的阶段性特征和农村改革发展的新形势, 有利于破除城乡二元结构, 促进农村人口向城镇集中, 实现城乡互动, 人口互迁。农村房屋依法得到流转、处置, 可解除农民的后顾之忧, 引导他们向城市中心镇和集中社区集聚, 推动村庄整合, 促进城乡统筹。同时实施这项制度, 还有利于形成城乡一体的房地产市场, 发挥房地产资源优势和带动作用, 这对于加强村镇规划建设, 调整农村产业结构, 实现农民增收, 促进农村经济健康持续发展等都具有积极的推动作用。

二、做好集体土地房屋登记工作措施

(一) 加大宣传。

集体土地房屋登记工作具有政策性强、覆盖面宽、工作量大、情况复杂的特点, 要精心组织, 认真做好宣传发动工作, 充分利用电视、广播、报纸、宣传栏、宣传册等多种形式开展更为广泛的宣传。通过宣传使广大权利人充分了解自身的权利和义务, 了解房屋登记程序、登记内容和必收要件, 从而使登记工作得到推动。

(二) 现场服务。

在开展集体土地房屋登记工作时, 坚持从农民的实际需求出发, 开展现场服务, 即下村现场受理、调查、测量、公告、发证, 不让农民朋友多跑路。同时尊重农民的生产生活习惯, 合理安排工作时间, 以耐心、认真、细致的工作作风取得农民群众的认可, 使这项工作得以扎扎实实地开展。

(三) 减免办理。

集体土地房屋权属登记发证工作是政府重视民生、关注民生的重大举措, 在惠及百姓的政策上有重大突破, 部分费用由政府承担, 群众只要符合登记条件的, 即可办理房屋登记。

(四) 提高效率。

为了加快集体土地房屋登记工作进度, 确保按时、按量、高标准完成任务, 要认真梳理房屋登记流程, 简化办证程序, 缩短办证时间, 提高服务质量, 及时研究解决房屋登记中的难点问题, 高效率完成各项工作。

(五) 规范操作。

集中开展集体土地、房屋登记工作必须积极稳妥、规范有序的进行, 一要明确登记原则;二要严格登记程序;三要确保全面推开;四要严肃工作纪律, 确保登记工作的顺利进行。

3.农村集体土地房屋转让 篇三

通过分析我国农村集体土地房屋拆迁的立法现状，指出在拆迁中存在的问题主要集中在相关立法不完善、公共利益界定不清、政府角色重叠、漠视公民私有财产、拆迁补偿安置不合理等方面。提出完善相关立法、明确界定公共利益的内涵、规范行政机关的职能、完善补偿机制等措施来解决我国农村集体土地房屋拆迁中存在的问题。

一、我国农村集体土地房屋拆迁立法现状

目前，关于我国农村集体土地房屋拆迁的相关法律主要有《宪法》、《土地管理法》、《物权法》。我国《宪法》第10条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第13条第一款规定:“公民合法的私有财产不受侵犯。”我国《土地管理法》第2条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第47条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补偿费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。”《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”以上法律以及各省级人民政府的《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、各市级人民政府的《征地拆迁补偿安置办法》是目前农村房屋拆迁的主要法律法规依据。

二、我国农村集体土地房屋拆迁中存在的问题

（一）缺乏专门的法律法规

如前所述，有关农村集体土地房屋拆迁的问题只是在《宪法》、《土地管理法》、《物权法》中有所提及，过于原则。各省级人民政府的《实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》以及各市级人民政府的《征地拆迁补偿安置办法》虽然对农村集体土地房屋拆迁问题有所规定，但各地地方性法规或政府规章所规定的标准不一，可操作性不强。

（二）公共利益界定不清

我国《宪法》、《土地管理法》和《物权法》中只是笼统的提到，为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。但是并没有界定何为公共利益，由此导致实践中公共利益的滥用，严重损害了农民的合法权益。

（三）政府角色重叠

在农村集体土地房屋拆迁中，由于缺乏专门立法的规定，地方政府往往既是征收决定的决策者，又是补偿安置政策制定者，集多种角色于一身，权力过大。这种做法很难保证政府行政行为的公正性，被拆迁人的合法权益无法得到保障。

（四）漠视公民私有财产

实践中国家对农村集体土地进行征收时，一般被征收土地上的房屋作为地上附着物对待，没有承认房屋与土地是两项独立的财产权利，忽略了房屋所有权人的利益。有的地方由镇政府与村组签订《土地征用协议书》，“打包”顺代处分了农民的房产、树木、青苗等私产。

（五）拆迁补偿安置不合理

由于缺乏法律层面的明文规定，农村各地拆迁补偿标准不一，补偿范围狭窄、补偿标准低，地方政府一般采取适当补偿标准，这样的话，补偿数额就会低于市场价值。忽视了对庭院、空地的合理补偿，农民可以在庭院中种植果树、花草等也可以取得一定的收益；忽视了对被拆迁房屋的区位补偿。

三、我国农村集体土地房屋拆迁问题的解决途径

（一）制定专门的法律法规

由于我国在农村集体土地征收方面的立法几乎处于空白状态，因此亟需制定专门的法律法规对相关问题进行规范。实践中产生的很多纠纷基本上都是因为拆迁中没有专门的法律依据，导致拆迁程序缺失、政府权力过大、被拆迁人的合法权益无法保障。

（二）界定公共利益的内涵

对公共利益的界定是保障被拆迁人合法权益的前提，目前，我国农村集体土地房屋拆迁所依据的《宪法》、《土地管理法》和《物权法》都没有对公共利益做出具体界定。在这一点上可以借鉴我国2011年实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，该条例第8条明确规定了公共利益的6种情形。虽然该条例针对的是国有土地上房屋的征收，但本人认为对农村集体土地的征收也有一定的借鉴意义。

（三）规范行政机关的职能

明确区分公益拆迁和商业拆迁，只有在公益拆迁中政府才能行使国家的强制性权力。而对于商业拆迁，应当由拆迁人与被拆迁人在平等自愿的基础上充分协商，虽然政府会介入进行行政管理，但并不是取代一方的主体资格。

（四）完善补偿机制

从补偿范围来看，不仅要对被拆迁房屋本身的价值进行补偿，还要对房屋的区位价值、庭院空地的利用价值等进行补偿。从补偿的标准来看，应当按照房屋被拆迁时的市场价进行补偿，并且在市场价值上考虑溢价，这样才能对被拆迁人达到合理的补偿。

[1]赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨[J].山东大学学报（哲学社会科学版<双月刊>），2008（5）.

4.农村集体土地房屋转让 篇四

以下是2010年拆迁法征求意见稿，并没有明确规定城镇和农村区别，不过产权都是应该进行评估的！所以应该是按市场价格进行！

第十八条 作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府，应当依照本条例的规定对被征收人给予补偿。

第十九条 补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。

因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。

除本条例第二十九条规定外，被征收人可以选择补偿方式。

第二十条 货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。

第二十一条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地确定被征收房屋的房地产市场评估价格，对出具的估价报告的合法性、真实性和合理性负责。

房屋征收部门应当向房地产价格评估机构提供本条例第二十四条第一款规定的调查结果。

任何单位或者个人不得干预补偿估价工作。

第二十二条 选择房屋产权调换的，应当依照本条例第二十条的规定，计算被征收房屋的价格和产权调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

产权调换房屋应当符合国家质量安全标准。

第二十三条 对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十四条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积以及租赁和用益物权等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查人员和被征收人应当对调查结果予以确认。调查结果应当向全体被征收人公布。

房屋征收部门应当依照本条例的规定，依据调查结果、房地产市场评估价格，拟定补偿方案，并征求被征收人的意见。

房屋征收部门根据被征收人的意见，对补偿方案予以修改完善，报作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府批准后予以公告。公告应当载明补偿方式和房源情况以及签约期限、搬迁过渡方式、过渡期限等事项。

因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。

第二十五条 房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案，与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议；其中，危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。

房屋征收部门应当将补偿协议向全体被征收人公布。

补偿协议订立后，一方当事人未履行补偿协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十六条 征收个人住宅的，作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府，应当为选择货币补偿方式的被征收人提供适当房源。

第二十七条 征收个人住宅的，被征收人的家庭符合廉租住房保障对象或者经济适用住房供应对象条件的，作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府应当为其提供廉租住房保障或者经济适用住房。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十八条 房屋征收部门与被征收人在补偿方案规定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府根据补偿方案作出补偿决定。

被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼；在行政复议、行政诉讼期间，不停止补偿决定的执行；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的，由作出房屋征收决定的县级以上地方人民政府强制搬迁，或者依法申请人民法院强制搬迁。补偿决定被复议机关或者人民法院确认为违法的，作出房屋补偿决定的县级以上地方人民政府应当赔偿被征收人的损失，并承担其他相应的法律责任。

实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。

第二十九条 征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，对被征收人给予补偿；租赁关系未解除的，对被征收人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。第三十条 房屋征收部门应当对被征收人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

选择房屋产权调换补偿方式的被征收人在过渡期限内自行安排住处的，房屋征收部门应当支付临时安置补助费；使用房屋征收部门提供的周转用房的，房屋征收部门不予支付临时安置补助费。

因房屋征收部门未按照补偿协议提供产权调换房屋而延长过渡期限的，对自行安排住处的被征收人，房屋征收部门应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转用房的使用人，应当自逾期之月起支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由县级以上地方人民政府规定。

第三十一条 对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当给予适当补偿。

第三十二条 房屋征收部门委托有关单位从事征收补偿与搬迁具体工作的，应当加强对受委托单位的监督，并对其实施的征收补偿与搬迁行为承担相应的法律责任。

房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。

任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

5.版土地房屋转让合同 篇五

乙方：

原版石小学内土地，经双方协商转让土地使用权，有关事宜订立如下合同条款：

一、土地房屋转让面积：

地块地点：羲和园小区第三排第一号，地面面积长10米×宽4.5米，计45平方米，第三层为分层式面积(长11.1米×宽4.92米)+(长10.4米×宽4.5米)，合计101.41平方米，总计146.41平方米。

二、土地房屋议定价格：

地面及第三层为146.41平方米，由甲方负责建好墙体(不包括粉刷墙面)，第四层由乙方自建，晒楼过面沙浆由甲方负责，议定土地房屋价格(￥88880.00元)

三、有关事宜责任：

1、土地使用证、规划证、建设证由甲方负责办三层，房产证等税费由乙方负责。

2、因土地引发的纠纷由甲方负责协调解决。

3、甲方负责为乙方安装好总自来水管道和总电路线到底层户外，水电入户、水表、电表安装费用应由乙方负责。

4、排污总水沟由甲方负责，门前层后地面水沟等设施由乙方负责。

四、付款方式：

乙方要求确定土地房屋转让时应付金额 元，其余金额签订协议，协商处理。

五、原农行底层二房一厅全部退还甲方，面积为54.5平方米计人民币 元，另甲方补还乙方装修费用 元，合计 元，此款可抵交羲和园小区刘斯登转让给谢文光的土地房屋金额。

六、违约责任：

如甲方违约上述条款应按金额50%加罚“违约金”，如乙方违约以上条款按金额50%收取“违约金”，甲方有权终止合同，并收回土地房屋使用权。

七、本合同一式两份，甲乙双方各执一份为据，双方要信守合同协议，不得反悔，并在双方签字之日起生效。

甲方： 电话：

乙方： 电话：

6.集体土地使用转让合同 篇六

转让方：(以下简称甲方)

受让方：(以下简称乙方)

乙方于20xx年月日在深圳市土地房产交易中心(下称交易中心)通过公开挂牌方式以人民币亿仟佰拾万仟佰拾元整(小写万元)竞得甲方委托挂牌转让的B202—31地块土地使用权(包括地上建筑物、附着物)80%的权益(以下简称交易标的物)，现甲、乙双方就交易标的物转让事宜订立本合同，供共同遵守。

第一条：甲方同意按本合同约定的条件将交易标的.物转让给乙方，乙方同意按本合同约定的条件受让交易标的物。

甲乙双方确认，交易标的物是指按照份额转让的B202—31地块(包括地上建筑物、附着物)80%的权益。乙方应当根据规划要求出全资建设整个项目工程，保证甲方享有建成房地产20%的权益

第二条：B202—31宗地土地使用权及地上建筑物、附着物概况：

1、土地使用权出让合同号：深地合字(94)104

2、土地用途：办公、公寓用地

3、土地性质：商品房(可进入市场部分)

4、土地位置：福田区新洲路与莲花路交汇处西南角

5、土地使用年自挂牌转让成交之日起50年

6、土地面积：5298。3m2

7、可建设总建筑面积为57586m2，其中办公面积33936平方、单身公寓11312m2、地下室12338m2(地下室面积不计入容积率)。

8、建筑容积率：≤8。6

9、建筑覆盖率：≤40%

10、房地产证号：0099396

11、深圳市规划国土局规划设计要点94—204

12、建设工程规划许可证号：深规土建许字2103号

13、产权状态：已交清协议地价并办理房地产证(绿本)，无抵押、查封，产权清楚。

14、租赁状况：无

15、债务情况：无

16、瑕疵披露：根据深规土函第HQ031877号该项目已列入问题搂盘范围，经报批可享受有关问题搂盘政策。

17、地上建筑物、附着物状况及处理办法：已完成地下室工程，以现状为准。因该项目停工时间长，如已建基础工程主体质量不合格，有关的修复费用由甲方负担;如已建基础工程主体质量合格，有关的修补、加固费用由乙方负担。

18、经深圳市规划与国土资源局审核，本地块80%土地权益进入市场需补交地价款人民币柒仟贰佰捌拾柒万贰仟捌佰柒拾陆元(小写72，872，876。00元)，由乙方从竞得价款中先行扣缴支付国土管理部门。

甲方对本条前述概况内容的真实性、合法性、全面性、有效负责。

第三条：乙方同意受让本合同交易标的物的成交价款为人民币元整(小写万元);甲方对该成交价款无异议。

乙方同意已交付的履约保证金1000万元自动成为成交价款的一部分，余款(指成交价款减去履约保证金部分)乙方按照如下第种付款方式：

(1)在《转让合同》签订后5个工作日内一次付清;转入乙方指定帐户

(2)分期支付，即：

首期款：签订《转让合同》后5天内一次性付清人民82，872，876。00元(含保证金);

第二期款：签订《转让合同》后一月内付10，000，000。00元;

第三期款：主体工程完工后一个月内付14，407，000。00元;

尾款：项目竣工交付使用后一个月内全部付清。

(3)竞得人首期款项必须打进乙方指定的帐户委托监管，其余款项直接向甲方支付，对此甲方并无异议。前述委托监管(简称托管)，是乙方为保证甲方与竞得人的资金安全而提供的免费服务。具体运作程序如下：竞得人将全部或部分成交价款(即托管款项)汇入乙方指定的帐号，并在转让双方规定的时间内到房地产权登记机关办妥交易标的物的产权转移登记手续，扣除甲方应交纳的土地交易服务费、应交的地价款和转让税费后，剩余款项支付给甲方。

第四条：经本次转让，乙方享有B202—31宗地土地使用权(包括地上建筑物、附着物)的80%权益，甲方保留20%的权益。

第五条：涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担;属受让方应交纳的由乙方承担。如本合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。

第六条：交易标的物转移登记申请核准之日前，甲方应将应缴的地价款、土地使用费清结。自转移登记申请核准之日起，交易标的物土地使用费由乙方承担。

第七条：乙方同意接受交易标的物挂牌交易文件规定的一切条件，挂牌交易文件包括：《委托挂牌交易合同书》、《土地使用权转让委托挂牌交易公告》、《土地使用权转让挂牌交易公告》、《土地使用权转让挂牌交易竞买须知》、《竞买申请书》(样本)、《成交确认书》(样本)、《土地使用权转让合同书》(样本)。

乙方对交易标的物已勘察并审查核实，对其现状(含瑕疵)无异议。

第八条：乙方按本合同规定付清成交价款余款后个工作日内，甲乙双方备齐有关资料共同向行政主管机关申请并取得转让批复后，双方共同申请办理转移登记，完成交易标的物的产权转移登记手续。

第九条：在行政机关核准转移登记申请以前，有关交易标的物的产权瑕疵所引起的风险、责任(但挂牌交易文件中已经披露的除外)仍由甲方承担;自行政机关机关核准转移登记申请后，有关交易标的物的一切风险和责任由乙方承担。

第十条：自行政机关核准转移登记申请之日起个工作日内，甲方将交易标的物按现状移交给乙方，本合同第二条所列文件资料原件由双方另行协商保管。

自产权登记机关核准转移登记之日起，甲乙双方承接《深圳市土地使用权出让合同书》(深地合字(94)104号)的一切权利与义务;甲、乙方分别按照20%、80%的比例享有和承担B202—31宗地土地使用权及地上建筑物、附着物的权利和义务。

第十一条：乙方有下列行为之一的，视为违约，甲方有权单方解除合同，收回交易标的物，乙方已交纳的履约保证金归甲方所有，不予退还;造成甲方其他损失的，乙方负责赔偿：

(一)开出的银行支票或汇票在有效期内不能兑现或不能全部兑现的;

(二)未按本合同第三条规定的要求，支付成交价款余款的。

第十二条：本合同生效后，因甲方下列行为之一，乙方可单方解除合同，甲方应双倍返还履约保证金，退还乙方所付成交价款(不含履约保证金);乙方不解除合同的，甲方每延期一日应向乙方支付成交价款万分之五的违约金：

(一)不能在第八条规定的时间内备齐资料与乙方共同到房地产权登记机关申请办理转让批复及产权转移登记手续的;

(二)未按本合同第五条要求及时交纳转让方税费的;

(三)隐瞒事实真相，出现其他第三人对交易标的物主张权利，对抗乙方权利的情形的;

(四)在办理产权转移登记的过程中，因甲方的原因，经房地产登记机关审核，不符合产权登记条件而导致不能登记的;或在登记过程中交易标的物被司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制房地产权利的;

(五)未按本合同第六条要求在申请转移登记前将交易标的物的地价款、土地使用费清结的;

(六)未按本合同第十条的要求移交交易标的物(土地)和所列的相关文件资料原件的。

第十三条：本合同签订后，甲、乙方依照本合同规定行使权利、承担义务，与交易中心无关;甲、乙方的合作开发事宜由双方协商解决，亦与交易中心无关。

第十四条：因执行本合同发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，可选择下列第种方式解决：

(一)向深圳仲裁委员会申请仲裁;

(二)依法向人民法院起诉;

(三)向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁。

第十五条：甲方与乙方的合作开发事宜由双方协商解决

第十六条：本合同由甲乙双方签字、交易中心鉴证盖章后生效。

第十七条：本合同一式陆份，甲方贰份，乙方贰份，其余由交易中心持有及分送有关部门。

甲方：(签章)

乙方：(签章)

鉴证方：(签章)

合同签订日期：

7.农村集体土地房屋转让 篇七

金绍达：原建设部《城市房屋权属登记管理办法》将这种登记明确为初始登记，其第16条规定：“集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应……申请房屋所有权初始登记”。这是因为在当时，集体土地上的房屋登记由建设行政主管部门管辖，对国有土地上的房屋登记机构来说，这种登记仍然是最初的登记。

《房屋登记办法》没有直接规定这种登记属于何种登记，但我认为应当是属于变更登记，理由如下：

国家已经规定了统一房屋登记机构，集体土地上的房屋登记，也应当由房屋登记机构统一管辖。已经办理了集体土地上的房屋所有权登记，说明该物权已经进行公示，不动产物权登记已经完成。土地性质的变更，只是登记的事项发生变化。而房屋所有权初始登记，应当是房屋所有权的首次登记，是房屋权利的第一次登记，这一登记对其后发生的物权变动具有原始根据的效力(参见《房屋登记办法释义》第121页)。再次要求登记，就已经不是房屋权利的第一次登记。已经进行过初始登记的房屋，其占用的土地性质由集体变为国有，这属于《房屋登记办法》第36条所说的“法律、法规规定的其他情形”，所以应当办理变更登记。

在办理时，申请人应提交申请人的身份证明、国有土地使用权证和原房屋所有权证。国有土地使用权证和房屋所有权证上所载的权利人名称应当和申请人身份证明上的名称完全一致。登记部门受理后，按变更登记进行审批，然后将登记事项记载于登记簿，重新发给权属证书。

8.农村集体土地房屋转让 篇八

农民是以土地为生产资料的社会群体。新中国成立以后，建立了土地公有制，形成了城市土地归国家所有、农村和城市郊区的土地归农民集体所有的土地制度。近年来，我国工业化、城镇化快速发展对土地的需求不断增加。国有土地是有限的，很难满足社会发展的需要，于是征用集体土地就成为满足社会对建设用地需求的主要来源。集体土地被征用之后，农民失去了土地，进而失去了生存资料和就业保障基础。解决失地农民的就业问题，确保失地农民权益，已成为征地过程中的一项重要任务。

关于农村集体所有的土地收益分配问题的研究，王德起［1］认为要建立土地收益分配制度就要明晰国家与集体(企业)、农村集体与农户以及中央政府与地方政府之间的关系;姜开琴［2］提出应根据增值收益产生的不同情况在国家、集体、农民之间进行合理分配;黄俊阳［3］、李萌等［4］认为，应通过明晰产权、规范征用程序以及完善土地补偿制度等措施来维护集体土地农民权益。上述研究指出了我国目前土地制度存在一定的缺陷，并提出一些完善的建议，但对于如何保障农民集体的土地权益及具体保障措施，并未提出系统的制度方面的意见。

本文主要从土地收益分配的本质出发，分析土地制度中各项权益之间的关系及现有土地收益分配的格局，发现现有土地征用制度存在的问题，提出应创新我国土地权益分配制度，改变土地收益分配不合理的现状，以维护农民的权益。

一、农村土地制度及其权益关系

土地制度是反映人与人、人与土地之间关系的重要制度，它既是一种经济制度又是一种法律制度，是土地关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。农村土地制度是农村土地资源合理配置与有效利用的基础载体，它是农村生产力进步的主要中介，是农村经济社会关系的重要组成部分。我国农村土地归农民集体所有，实行家庭经营的方式，农村土地制度的实质是农民与集体、农户与农户之间的关系问题。

农民的土地权益是指农民围绕土地经营所应该享有的民主权利与物质利益的总称。民主权利赋予农民享有、占有与农村土地相关的一切政治、经济权利;物质利益是指农民拥有土地权利带来的各种经济利益收入。农民集体土地权利是由各种权利组成的土地权利束，它包括农村集体土地所有权、使用权、收益权、处分权、承包经营权、规划权、发展权等。集体土地所有权是所有权利的基础，指劳动群众集体组织在法律规定范围内占有、使用、处分自己所有土地的权利。农民及其集体享有的土地所有权益主要有两个方面，一是国家征用集体土地的所有权变更收益，一是集体出让使用权的所有权让渡权能收益。在土地使用权上，我国实行两权分离的政策，即使用权与所有权的分离，农民享有使用权，集体拥有所有权。土地使用权隶属所有权，使用权是所有权在现实中的展现和延伸。

土地收益权是使用权的目的，只有有效享有土地收益权，使用权才有意义。收益权指土地使用者依据自己在一定时期内对土地的占有权、使用权等权能而获得收益的权利，以及土地产权主体依法转让自己的土地权能而获得相应收益的权利。由于土地所有权与使用权分离，土地收益有不同的享有主体，我国目前主要有三大收益主体:国家、集体和农户。处分权是指对土地的使用、流转等的权利，随着土地的所有权和使用权而产生。收益权和处分权是这两种权利的派生权利，按照法律的规定，这些派生权利既可以与所有权合为一体，也可以独立存在。我国土地权能的分离性使得其各项权利在转移和使用过程中带来不同的收益，不同的权能主体参与土地收益分配就产生了土地收益的分配问题。

二、土地征用中我国农村集体土地收益的现实格局

土地征用实际上是国家向土地权益人购买集体土地所有权、使用权等诸项权利所构成的权利束变动的过程。农村土地征用实质是把农民集体所有的土地转变为国家所有，并依法给予被征地的集体和个人一定补偿的行为。农村土地作为一种生产资料，承载着农民经济、政治、教育、就业、医疗、养老等多方面的权益和保障。土地被征用后，农民不仅失去了土地的使用权，而且失去了劳动就业的权利和社会保障权等相关权利。由于现行的集体土地征用法律和政策规定等制度的缺陷，农民的土地权益受到严重损害，在失去土地的同时也失去了基本的生活依靠，越来越多的农民成为无业游民。农民的土地权益受损主要体现在两个方面，一方面是农民及集体所有权、收益权等土地权利被侵犯，另一方面是农民及集体得不到应有的征地补偿份额。

1.农民集体土地权利被侵占

土地征用是国家或政府出于公共利益的需要，依法强制转移非国家所有的土地所有权，并给予补偿的一种行政行为。然而法律对“公共利益”的界定不是特别明确，加之土地作为一种资源有巨大的经济价值，有些地方政府为了增加财政收入就打着“公共利益”的旗号征用土地，这实际上是一种为卖地而征地的行为。这些举动多是补偿不到位，严重侵害了农民的集体土地权益。有资料显示，我国基层政府财政收入的30%～40%是由土地出让金中获取的，而土地出让金的80%是由征用农民土地中获取。［5］我国农村土地归集体所有，但由于法律界定的多重性及集体经济组织的不可确定性，实际操作中存在集体土地所有权主体缺位的情况，致使各级利益主体大肆攫取土地收益，而作为集体土地的实际主人的农民却被边缘化或被排除在所有权主体之外。农民及集体的基础权利缺失，致使相关的权利无法得到保护。

2.农村土地征用补偿分配现状

根据法律规定，农民的土地被征用之后应获得相应的补偿费和安置费，然而农民获得的补偿只是土地经营收益的补偿，土地后期的增值收益则被无偿占有，政府和用地单位分享了土地增值收益，农民集体被排除在土地增值收益的群体之外，因此农民获得的补偿费用非常低。李萌等［4］统计认为，目前土地征用补偿费用的分配格局大致为:政府占60%～70%，村级组织占25% ～30%，农民仅占5% ～10%，农民作为集体土地的主体，其土地收益大部分被掠夺。任辉等［6］对农村土地非农用化过程中的土地收益分配进行回归分析，结果显示，政府与农民的土地收益比例平均为9∶1，虽然各个地区的经济发展水平和农业生产条件不同，但是农民与政府的土地收益分配比例存在巨大差异。沈飞等［7］通过实证分析研究发现，在土地征用过程中政府与农村集体的土地收益比例为17∶1，农民、集体与政府之间的土地收益分配严重失衡。

随着农村经济改革步伐的加快以及城镇化进程的加速，农村土地征用的规模越来越大。据相关资料统计，1978—2009年被征地农民已高达8700多万，近10年每年征用集体土地的数量近20万公顷，被征地农民新增400万左右，这种情况可能还将持续10年左右。［8］目前一些地方甚至兴起了圈地运动，大量耕地被占用。在土地征用制度存在缺陷的情况下，越来越多的土地征用不仅对农民的利益构成危胁，也使粮食安全难以保障，因此必须对现有的土地制度进行完善和改革，逐步建立起公平合理的土地收益分配制度。

三、我国土地征用制度存在的问题

我国土地征用制度始建于计划经济时期，未能充分考虑到土地征用中各方利益的有效平衡，忽视了对农民利益的充分保障。现行的土地征用制度存在的缺陷主要表现在以下几方面。

1.“公共利益”内容模糊

土地制度只是原则性地规定了集体土地征用必须符合法定的“公共利益”，但具体什么是符合公共利益并没有作明确规定，导致现实中许多假借“公共利益”之名侵犯农民利益现象的发生。

2.农村土地产权模糊不清，补偿收益主体不明

我国现有的土地产权内部结构混乱，各项权能之间的界限比较模糊。《土地法》赋予了农民集体对土地所有权的主体地位，但是谁代表集体没有明确的规定。缺乏具体的收益对象使得集体的收益流失，农民个体就得不到应有的收益分配。另外，权利主体之间的关系不明，当土地补偿款发放时，各个主体各享其成，就产生了“乡扣”、“村留”的现象，导致农民实得的补偿款少之又少。

3.征地补偿范围过窄，相关权利补偿不足

关于土地征用补偿范围，《土地管理法》规定我国的土地征用补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用。从表面上看这些规定涵盖了土地征用造成的所有损失，然而土地的权益不仅包括土地的所有权、使用权、收益权等，还包括农民的土地承包经营权与发展权等，这些权利在相关的法律法规中缺乏相应的补偿标准。

4.土地征用缺乏被征用人参与程序

目前我国的土地征用项目审批过程完全是政府行为，从方案的提出到项目征地批准，都是政府核准并实施，其程序基本上是内部程序，透明度和公示性不够，农民对土地被征用事前并不知情，只有当土地被征用的通知下达后才获悉，对土地被征用没有话语权和表决权。

四、创新我国农村土地权益分配制度的建议

现有的土地制度尽管对土地流转有比较全面的规定，但是针对农村土地征用的条件和具体补偿标准比较模糊，缺乏相应的细则解释，忽视了农民集体的长远利益，致使现实征用过程中利益分配失衡。因此要建立公平合理的土地收益分配制度必须改革现有的土地制度，建立新的收益分配格局。

建立新的土地收益分配制度，要坚持公平合理的分配原则，把征用土地的补偿费用和土地增值收益在农民、集体和国家之间进行合理分配，并通过设立农民听证会对土地征用和土地收益管理进行事前、事中、事后的监督，确保土地征用有序进行。同时注意土地征用资金专款专用，建立土地专业银行对土地征用资金进行管理，保障农民的土地权益不受侵害。

1.分配制度建立的原则

(1)坚持公平与效率相结合的立法精神。在社会主义市场经济条件下，土地也应进入市场，参与到资源配置的市场中，土地的征用补偿价格可以参照市场价来进行确定。同时，土地收益要兼顾国家和农民个人的利益，使收益在农民集体与政府之间进行公平合理的分配，促进社会和谐发展。

(2)以人为本，尊重农民的权益。任何制度的建立都是为了经济社会的发展，土地制度的改革要确保农民的权益能够实现。目前，农民的权益被严重侵犯，完善土地制度就要充分保障农民的参与权、收益权、监督权以及享受社会保障的权利，切实维护群众的利益，维护社会稳定，促进社会公平正义。

(3)坚持宏观管理调控的原则。进行土地制度改革创新时，应考虑国家对土地、国家对农民的宏观管理和调控能力。土地规划利用要综观全局，着眼长远，只有这样才能使土地资源得到有效利用，保护现有耕地面积，确保粮食安全。

2.土地收益分配制度的构成

(1)建立以农民集体为受益主体的分配格局。要使农民集体成为集体土地收益的分配主体，就要明确谁来代表集体行使权力，否则一切都是空谈。我国法律规定农村集体土地归集体所有，由集体经济组织和村民委员会行使所有权，而集体经济组织有乡、村、组三级集体经济组织，主体的多样性和不确定性致使农民人人有权，而实际人人无权。应该明确乡镇政府和村委会不是集体土地所有权的主体，因为乡镇政府和村委会属于基层政治组织，法律规定集体土地所有权是经济组织，两者有本质差别，应该把土地所有权归属于农民。村民可以以组为单位进行选举，选出代表人来代理自己行使权力并表达自己的意愿，并实行任期制，报乡土地管理所登记，从而使土地所有权及其收益落实到农户并受民众的监督。村民也可以通过组织化的形式建立专业合作社，以合作社为单位和收益主体来参与土地权益分配。集体经济组织实体化之后，土地收益就在农民集体与政府之间进行公平、合理的分配。

(2)明确土地收益分配的内容。土地增值收益属于集体土地权益的一部分，如果农民集体一直被排除在土地增值收益的分配之外，土地被征用后只是得到部分的土地补偿款，则不足以弥补失去土地带来的损失。土地发展权是基于土地所有权而从使用权和收益权中分离出来的一种土地权益，是土地所有权人或土地使用权人通过改变土地现有用途而额外获取收益的权利。因此应该确立农民是土地发展权的权益享受主体之一，使农民集体有权利享受土地增值带来的收益。

(3)建立公正的土地征用听证制度。明确了农民集体的收益主体地位和享有的权利，要确保其权益得到真正实现就应使农民参与到土地征用的过程中来。农民集体是土地的主人，征用集体的土地应该征求农民的意见，土地如何被利用也应考虑农民及附近市民的意见，综合各方的观点和利益才进行土地征用，从而避免因强制征用引发矛盾。土地征用听证制度中的参与者应以农民为主体，市民、专家和媒体都有一定份额，以确保听证制度的公开、公正、公平。

(4)设置土地专业银行监督管理。近年来，随着经济社会发展和土地用途的变化，土地资金项目增多，因此可以建立土地专业发展银行来负责与土地征用有关的资金管理。这既有利于保护土地所有者和使用者的权益，又方便国家对土地资源的宏观管理，减去了中间环节，节省了人力物力，也可防止农民利益被侵害。在专业银行中，土地征用专款专用，保障流通渠道的简便，方便农民使用资金。国家在指定的银行进行款项拨付，可以实行一次付款，分次补发，既满足农民投资的需要，又使农民有一定的生活保障。同时，政府在每年发放补偿费用时应考虑当年的通货膨胀率，如果通货彭胀率有大幅度的提高就应相应地提高补偿费用，以此弥补货币贬值带给农民的直接损失，确保农民权益得到切实维护。

［1］王德起.论我国土地收益分配制度建设［J］.农业管理科学，1997(2):21.

［2］姜开琴.征用土地增值收益分配分析［J］.农业经济，2004(10):14.

［3］黄俊阳.农民集体的土地收益权保护［J］.学术论坛，2008(2):151.

［4］李萌，黄丽军，毛德华.论集体土地征收制度改革和失地农民权益的保护［J］.现代商贸工业，2011(19):47.

［5］李念，甘杨.集体土地征收的失序问题及其对策研究［J］.湖北第二师范学院学报，2009，26(1):51.

［6］任辉，吴群.农地非农化过程中土地收益分配分析［J］.国土资源科技管理，2011，28(3):41.

［7］沈飞，朱道林.政府和农村集体土地收益分配关系实证研究［J］.资源产业经济，2004(8):17.

9.农村集体土地房屋转让 篇九

转让方：__________（简称甲方）身份证号码

受让方：__________（简称乙方）身份证号码

甲乙双方就甲方转让乙方住房一事经双方充分协商一致达成如下协议遵守履行：

一、甲方自愿将位于自己所有的一处住房（）面积为平方米，转让给乙方，同时将房屋周围的宅基地面积转让给乙方。转让金为（大写）。

二、甲方转让乙方房屋及周围宅基地四至界限为：东至西至南至北至东西长南北宽。

三、乙方在签订协议时一次性付清甲方房屋及房屋周围宅基地的转让金（大写）。由甲方给乙方出具收款收据。

四、甲方于乙方付清房屋及宅基地转让金时将房屋及土地交付给乙方。

五、本协议为双方的真实意思表示，经双方签字后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方应赔偿另一方该转让金的十倍赔偿。

六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方（签名或盖章)_______________

乙方（签名或盖章）_______________

证人（签名或盖章)

乙方委托人：（签名或盖章)身份证号：

10.房屋土地使用权转让协议书 篇十

甲方代表：

身份证号码： 乙方代表：

身份证号码：

经甲乙双方自愿协商，本着公平公正、诚信的原则，就土地转让事宜，达成协议如下，以资共同遵守，特订立契约为证。

一、该土地位于兴国县长冈乡仁塘村策塘组，永久性转让给乙方。该房屋东临梁贻华，南临谢永娣，西临乡村道路，北临水沟，东西长：18米，南北长：10米。

二、该土地转让价为人民币：

壹拾捌万

圆整，协议生效款项付清后，该土地永久归乙方所有，乙方对其有使用和自由处置权，甲方不得干涉。

三、该土地，无论今后被政府征用或被开发商开发，所得到的一切补偿或利益归乙方所有，均与甲方无关。（如开发或征用时，要求原户名补偿或签字的，甲方要积极配合办理并如实将补偿归还给乙方，如甲方反悔，甲方将赔偿乙方转让金的十倍）。

四、如房屋遇政府部门强制拆除，甲方承担因此造成的一切后果及损失。

五、本着一楼店面有更好的利用价值，甲乙双方协商后共同出资修建。店面以后出租租金由双方平均分配，如有一方本人需要使用，本着所有人优先原则，另一方不能无故阻碍，使用方按市价付给另一方，如甲乙双方要重建房屋，须与另一方协商并得到同意后方可拆除一楼店面。六、一楼上二楼的楼梯为两户共用楼梯，双方均不能占用和拆除，双方须共同爱护及管理。

七、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，证明人执一份，享有同等法律效力，协议各方签字后生效。

甲方签字：

乙方签字： 证明人签字：

11.农村集体土地调查工作的保障措施 篇十一

关键词：农村集体土地；调查工作；保障措施

中图分类号：F301文献标识码：A文章编号：1674-0432（2014）-01-08-1

1制定严格的工作纪律

为了保证原始资料采集质量，应采取自查、互查和专查三级质量检查制度，做到分工责任明确，目标到岗，层层把关。要求作业队伍严格按各技术规范、规程和技术设计书的规定执行，接受甲方的监督检查验收。要求作业队伍工作前首先进行局部试验工作，试验工作遵循由已知到未知，由简单到复杂的原则，以确定最佳的作业方案。作业中各工程项目不得自行变更工作方案或降低精度要求，如需改变应提前书面汇报，待技术负责批准同意后，方可继续下步工作。及时检查校对当日测量数据及整理权属调查工作底图。领导小组在作业前向参加作业的全体工作人员进行设计书和有关规范、规程，甲方技术要求交底，详细介绍各项技术工作任务，测绘任务，作业质量要求，工作进度、以及相关注意事项。技术部门负责检查各组工作执行情况，对整个工程项目的资料质量负责。定期开展经验交流会等技术性会议，不断总结和提高技术水平，及时纠正存在问题。安排技术人员深入生产一线，及时解决计算机软件、硬件问题。

2提出技术质量保障要求

对控制测量产品实行三级检查一级验收制度，即作业组自检、项目检验和作业单位质量管理部门检查，质量达到优良级。成果由甲方验收。检查、验收过程有记录，结束后写检查（验收）报告。作业过程中严格执行作业有关规定，各级检查人员赴现场实行动态质量跟踪检查，保证每一道工序质量达标，发现问题，及时召开质量问题分析会，制定对策，以保证各项产品精度符合规范、规程、技术设计书和甲方规定精度指标，保证各项成果准确无误。加强全体作业人员的素质教育，组织学习有关规范、技术设计书和甲方技术要求，搞好技术交底，强化质量意识，杜绝不合格产品。仪器设备经检验合格才能进入现场。

3工作避险措施

纸质资料管理方面。由于该工程资料较多，且相关地籍资料要做到绝对的安全和保密，若没有一个完整的资料管理办法，就会造成资料的丢失和混乱。必须确定项目的资料由专人全面负责管理；要求技术单位设置专柜存放资料成果，由资料成果管理员负责资料成果的保管、整理、保密工作，确保资料成果的安全性。

权属调查方面。为防止地籍调查时出现资料不全，界址不清等情况，必须规定：作业单位必须加强权属调查人员的业务训练，提高业务人员的业务素质；权属调查人员发现问题要及时上报，以做好统一部署，避免后续工作的浪费；禁止权属调查人员虚假作业，要求作业队伍每日必须详实填写工作日志，有问题宗地的权属调查必须在工作日志中作详细的说明；权属调查人员在数据录入工作开始前，必须向测绘作业组及数据录入人员详细指明界址情况，不允许有任何遗漏，交底中发现问题，及时进行纠正。

电子数据管理方面。本次集体土地确权登记发证实质上是建立农村集体土地确权登记发证数据库的过程，因此确保各种电子数据存储安全性与数据保密性尤为重要。为此，要建立严密的计算机管理和数据存储管理办法，自始至终都给予高度的重视，保证数据安全。要求每个作业队组设兼职计算机信息管理员1名，负责计算机的病毒防范及安全防护，每天进行数据成果及数据图形备份，定期进行垃圾数据的清理工作。作业队伍对数据要进行分类存放，做到数据容易查询、维护和更新。

4安全生产管理

高度重视。生产作业单位领导要高度重视安全生产工作，提高职工安全生产意识，树立“安全出效益、安全促发展”的观念。安全工作是重中之重，一定要放在各项工作的首位。要处处以人为本，防患于未然，杜绝一切事故发生。

遵章守法。工作人员必须遵守国家及地方相关的法律、法规及各种规章制度。并及时到当地公安部门办理相关手续。熟悉当地民俗风情，恪守职业道德。

文明作业。工作中使用文明用语，在作业过程中进入企事业、军事等单位时应与保卫部门及时联系，说明情况并出具介绍信及相关证件，得到同意后方可进入工作。如与外界发生冲突，应本着遵纪守法及和平处理的原则对事件进行妥善处理。设立责任人。项目负责人应视为该单位的项目安全生产第一责任人，对本单位职工负有安全教育及管理责任。

车辆安全。生产作业单位的驾驶员应遵守交通法规，出测前应对车辆进行“三检”，防止事故发生，禁止驾驶员酒后驾车。

人身设备安全。在作业中使用的所有设备、仪器，各单位应自行妥善管理，对设备仪器的完好性及完整性负责。在交通流量较大道路作业时，应穿防护马甲，防止事故发生，保障人身安全。生产作业单位应做好驻地及测区的防火、防盗、安全用电、防中暑、防雷击、防溺水、防食物中毒等工作。

数据安全。项目部设立安全保密员，负责资料和成果的安全和保密工作；控制点成果不允许随意转抄，丢弃；各种图件用后要归档，作废的要销毁；进行数据处理的微机一般要拆去刻录设备，局域网绝对不可以与广域网连通，以防数据失密；各种数据、成果资料的接收、保管、提交等环节均有交接手续记录，由安全保密员负责监督，并对项目经理负责。

12.农村集体土地房屋转让 篇十二

关键词：城市规划区,集体土地,房屋拆迁制度

一、概述

由于我国的城市规划区内集体土地拆迁制度在立法层面存在缺失, 制度还不够完善, 导致在对农村集体土地及其房屋进行征收和拆迁时, 存在许多不可调和的问题和矛盾, 引起较大的社会争端。民众抵制拆迁给我国政府的形象产生负面影响, 对社会安定造成威胁。因此, 我们需要对现有的城市规划区内集体土地房屋拆迁制度进行完善与优化。

二、现行制度的缺陷

1现行的城市规划区内集体土地房屋拆迁制度建设的比较粗, 没有太大可操作性, 被拆迁人的合法权益难以得到有效维护, 主要有以下三点:一是缺乏对拆迁人资质的具体规定;二是缺乏对被拆迁人宅基地土地因素的考虑;三是没有对安置地点的具体规定。

2没有将社会公共利益目的拆迁和纯商业目的拆迁很好的区分开来。房屋拆迁根据拆迁后进行的建设类型不同, 可以分为社会公共利益的拆迁和纯为商业利益的拆迁, 但现行的拆迁立法制度没有将两者进行区别对待。拆迁问题造成的一些矛盾和对抗, 主要的是因为国家的征收制度被滥用。国家征收指的是国家强行取得公民财产, 但是, 公民对自己的合法私有财产有着不受侵犯的权利。因此, 行使国家征收的权利时必须要进行严格的限制。

3不分性质的强制拆迁不符合社会的法治原则。为了社会公共设施建设而进行的拆迁, 具有一定的合理性, 但如果是为了商业性目的强制拆迁, 就存在问题了。因为, 在房屋拆迁中, 被拆迁人是处于弱势地位的, 政府的行政权力介入应当是为了保护弱者。拆迁人和被拆迁人本是平等的民事主体, 如若存在不可调和的问题, 应当进行民事诉讼, 由法院最终裁决。行政部门进行强制拆迁, 是行政权不正当的干预了司法权。因此, 目前的拆迁制度既不能很好的保护被拆迁人权益, 又违反了法治原则。

4没有对商业目的拆迁的增值分配进行规范, 造成经济关系不合理。为了商业目的的拆迁, 土地往往是被用来进行经营性建设的, 拆迁后土地明显增值了。而拆迁过程中, 对原土地的使用者实行的还是原价甚至更低的补偿政策, 使土地增值产生的大量利益都转移到了政府和用地单位的手里, 造成了被拆迁人与政府、用地单位间的矛盾。

5政府角色定位不准确

对于大部分人, 房屋是其一生中最重要的财产之一, 对其具有占有、使用、收益和处分的权利。政府应当根据宪法、法律的精神, 对该项权利进行保护。

三、房屋拆迁相关制度

1拆迁实施方案的拟订、批准和执行者

征地拆迁补偿安置方案是集体土地房屋拆迁的重要方面。其拟订和批准, 应当依据不同的拆迁目的, 由不同的机关或组织进行。其拟订过程主要是具体拆迁执行者对方案进行拟订, 然后报上级进行批准审核, 最后又拟订方案者进行执行。

2房屋拆迁补偿安置实施方案。集体土地房屋拆迁的补偿安置实施方案必须先得到土地行政管理机关批准, 才可以进行实施, 此外, 还需要先经过一定程序的公示。房屋拆迁的补偿安置实施方案主要内容如下包括:用地范围内的房屋拆迁调查测算;拆迁计划与拆迁期限;被拆迁人的安置方式及过渡期限;拆迁安置所需房源、相关资料以及证明;补偿安置资金证明与使用计划。

3拆迁实施方案的公布以及公布的时限。拆迁实施方案的公布一般采用公告的形式, 由拆迁人在拆迁范围内公布。公告形式发布时, 应在拆迁的范围内或者其周围比较醒目的地方, 确保能被公众看到。此外, 规模的拆迁工程还需要及时的召开说明会告知被拆迁人。公布拆迁补偿安置方案是为了使被拆迁人能及时了解到拆迁的具体情况与进程, 同时明白自己的权利和义务, 保障拆迁工作能够顺利进行。

四、城市规划区内集体土地房屋拆迁制度的优化相关建议

1拆迁制度中商业目的拆迁和公益目的拆迁有所区别

商业目的的拆迁和公益目的的拆迁必须要进行准确仔细的区分, 因为补偿的标准应该不一样。如果是公益性的拆迁主要就是需要程序正当合理, 同时进行合理的补偿。而对于商业目的的拆迁工程, 要用市场价值规律调节拆迁人和被拆迁人之间的利益关系, 对被拆迁人进行合理的补偿, 保障被拆迁人的合理利益。公共利益的概念要进行明确的界定, 严格限制政府征收行为。公共利益目的的拆迁范围主要有以下几类:国防建设;社会公共交通;社会公用事业;国家水利水电设施;国家公共卫生设施;政府机关单位公共建筑;慈善事业;以及其他的由政府兴办、以公共利益为目的之事业。

2完善为公益目的拆迁的行政强制执行制度。公益目的拆迁工作也必须要有一个合理的拆迁制度, 这样才能够有效的保证拆迁能够满足社会公众的公共需求, 才能够有效的实现公共利益;这样就能够保证拆迁工作不会出现过分的延迟;对于拆迁过程中难免有的纠纷要在保证被拆迁人的司法权益基础上进行调节和仲裁, 在法院裁决期间不能够对有争议的房屋进行强制性拆迁损害被拆迁人的利益;对于特殊情况必须要制定严格的条文规定并且严格的执行管理。

3被拆迁人宅基地使用权的财产权利必须要得到明确, 合理制定拆迁补偿标准

拆迁就算是为了社会公益进行的公益性质的拆迁工作也必须对被拆迁人的权益进行保护, 保护群众的利益也是拆迁工作的重点;因为必须要让群众受益成为拆迁补偿工作的重心;拆迁补偿的标准要尽可能的提高不能够使被拆迁人的生活水平出现降低的情况;一般来说如今国际上对于城市拆迁补偿款的确定都是按照城市房地产市场价格进行考虑确定的, 对于未来的价值也必须要进行评估。

结语

城市规划区内的集体土地房屋拆迁, 关系到城市的发展与被拆迁人的切身利益。如果拆迁问题不做好, 在政府与人民间产生利益纠纷, 造成社会不安定因素产生, 危害到政府的公众形象与和谐社会的建立。因此, 我们应对城市规划区内的集体土地房屋拆迁制度进行严格规范与及时的补充。

参考文献

13.农村集体土地房屋转让 篇十三

【第一章】总 则

第一条 为贯彻《天津市土地管理条例》，加强国有划拨土地上房屋转让管理，明确政策界限，规范土地出让金收缴工作，依据《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》（津政发〔1998〕45号）、《天津市国有土地有偿使用办法》（津政发〔2003〕51号）和《关于开展规范土地市场秩序治理违法违规用地工作的通知》（津政发〔2006〕67号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称国有划拨土地上房屋，是指在国有划拨土地上建成的房屋等建筑物及构筑物。

按房屋设计用途分为国有划拨土地上住宅房屋、国有划拨土地上与住宅相连的底层商业类非住宅房屋、国有划拨土地上其他用途类非住宅房屋。

第三条 国有划拨土地上房屋转让活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。

第四条 市国土资源和房屋管理局统一负责全市国有划拨土地上房屋转让管理和监督工作。

第五条 国土资源管理部门对国有划拨土地上房屋转让补缴土地出让金的管理按照以下权限分工：

（一）房屋位于外环线以内的，由天津土地交易中心办理有关手续；

（二）房屋位于外环线以外的，由房屋所在地的国土资源管理部门办理有关手续。

第六条 下列国有划拨土地上房屋禁止转让：

（一）无合法的房地产权属证书；

（二）房屋、土地权属有争议的；

（三）共有房地产，未经共有人书面同意的；

（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（五）依法收回土地使用权的；

（六）经县级以上人民政府批准列入近期土地收购整理储备范围内的；

（七）法律、法规规定禁止转让的其他情形。

第七条 按份共有的国有划拨土地上房屋的共有人转让房屋时，其他共有人在同等条件下，有优先购买权。

第八条 国有划拨土地上的房屋抵押期间，抵押人转让房屋时应当通知抵押权人，并告知受让人转让房屋已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，其转让行为无效。

第九条 出租人将已出租的国有划拨土地上房屋转让的，应当在转让前的60天内通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。

【第二章】住宅房屋转让

第十条 国有划拨土地上住宅房屋是指在国有划拨土地上建成的平房以及多层或高层（两层及两层以上）住宅楼中单位或个人所有的单元式房屋。不包括在国有划拨土地上建成的别墅式、独幢式住宅房屋和混合型、酒店型公寓。

第十一条 住宅房屋因买卖、赠与而发生转让的，受让人为自然人且不改变房屋设计用途的，市、区（县）房地产权属登记机构在办理房地产转移或变更登记时，按照《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》一并收取土地出让金。

第十二条 交换住宅房屋的转让，受让人为自然人且不改变房屋设计用途的，市、区（县）房地产权属登记机构在办理房地产转移或变更登记时，一并向转让双方按照房屋评估交易价的1%分别收取土地出让金。

第十三条 住宅房屋因继承、离婚发生转让，受让人为自然人且不改变房屋设计用途的，市、区（县）房地产权属登记机构在办理房地产转移或变更登记时，暂不收取土地出让金。再转让的按本办法第十二条、第十三条的规定收取。

第十四条 住宅房屋发生转让，受让人为自然人且不改变房屋设计用途的，按以下情况办理房地产转移或变更登记：

（一）住宅房屋因买卖、赠与、交换发生转让，原房地产权属证书使用权类型没有记载或记载为划拨且使用年限没有记载的，在《天津市房地产权证》“使用权类型”栏记载为“出让”，“终止日期”栏按70年计算并记载“至年月日止”，“记事”栏内注记“私房补交土地出让金”；再次转让的，“使用权类型”栏、“终止日期”栏和“记事”栏不变。

（二）住宅房屋因买卖、赠与、交换发生转让，原房地产权属证书使用权类型已记载为出让并记载使用年限的，《天津市房地产权证》“使用权类型”栏记载为“出让”，“终止日期”栏按余期年限计算并记载“至年月日止”，“记事”栏内注记“私房补交土地出让金”；再次转让的，“使用权类型”栏、“终止日期”栏和“记事”栏不变。

（三）住宅房屋因继承、离婚发生转移，原房地产权属证书使用权类型没有记载或记载为划拨且使用年限没有记载的，《天津市房地产权证》“使用权类型”栏记载为“划拨”，“终止日期”栏不记载；再转让的按本条第（一）款规定办理。

（四）住宅房屋因继承、离婚发生转移，原房地产权属证书使用权类型记载为出让并记载使用年限的，《天津市房地产权证》“使用权类型”栏记载为“出让”，“终止日期”栏按余期年限计算，记载为“至年月日止”，“记事”栏内注记“私房补交土地出让金”；再转让的，“使用权类型”栏、“终止日期”栏和“记事”栏不变。

第十五条 住宅房屋因买卖、交换、赠与等原因发生转让的，受让人为非自然人且不改变房屋设计用途的，由国土资源管理部门按照土地所在区域现行基准地价的一定比例收取土地出让金，补办相应的土地使用权出让手续。

转让时改变房屋设计用途的，由国土资源管理部门按照《天津市国有土地有偿使用办法》办理土地有偿使用手续后，市、区（县）房地产权属登记机构再办理房地产登记手续。

第十六条 申请国有划拨土地上住宅房屋转移登记，申请人应当提交土地出让金缴款证明。

2006年1月13日前，房屋已经发生多次转让行为，且未办理土地变更登记并缴纳土地出让金的，不再追缴此次转移登记前的土地出让金。

第十七条 转让别墅式、独幢式住宅和混合型、酒店型公寓的，由国土资源管理部门按照《天津市国有土地有偿使用办法》办理土地有偿使用手续后，市、区（县）房地产权属登记机构再办理房地产登记手续。

【第三章】与住宅相连的底层商业类非住宅房屋转让

第十八条 国有划拨土地上与住宅相连的底层商业类非住宅房屋，是指将划拨土地上建成的与住宅楼相连的底层或低层，且相连部分建筑面积在5000平方米以下，并作为商业等非住宅使用的房屋。

第十九条 与住宅相连的底层商业类非住宅房屋因买卖、交换、赠与等原因发生转让的，应当区别处理：

不改变房屋设计用途的，由国土资源管理部门按照土地所在区域现行基准地价的一定比例收取土地出让金，补办相应的土地使用权出让手续。

改变房屋设计用途的，由国土资源管理部门按照《天津市国有土地有偿使用办法》办理土地有偿使用手续。

第二十条 国有划拨土地上与住宅相连的底层商业类非住宅的最高土地出让年限为40年。

第二十一条 申请国有划拨土地上与住宅相连的底层商业类非住宅转移登记，申请人应当提交土地出让合同和土地出让金缴款证明。

【第四章】其他用途类非住宅房屋转让

第二十二条 国有划拨土地上其他用途类非住宅房屋是指，本办法第十一条、第十九条规定以外的房屋，因买卖、交换、赠与等原因发生转让的，应当按照《天津市国有土地有偿使用办法》办理。

【第五章】其他规定

第二十三条 在本办法实施前，发生下列转让或转移行为的房屋，已经按照《天津市城镇私房交易缴纳国有土地使用权出让金办法》和原天津市土地管理局《关于加强城镇居民个人住宅用地经营管理的通知》（地籍字[2000]303号）的规定补缴了土地出让金的，在本办法实施后转让或转移的，上一次缴纳的土地出让金可以核减：

（一）住宅房屋因买卖、交换、赠与等原因发生转让，受让人为非自然人且不改变房屋设计用途的；

（二）住宅房屋因买卖、交换、赠与等原因发生转让，改变房屋设计用途的；

（三）住宅房屋因离婚发生转移，被转移人为自然人且不改变房屋设计用途的；

（四）别墅式、独幢式住宅和混合型、酒店型公寓转让的；

（五）与住宅相连的底层商业类非住宅房屋因买卖、交换、赠与等原因发生转让的。

未转让或未转移的，应当设专门帐册进行管理，再次转让或再次转移的，按照本办法第二章、第三章、第四章的规定办理。

第二十四条 国有划拨土地上房屋因买卖、交换等原因发生转让的，应当按照土地登记范围办理出让、房地产权属登记等手续。

第二十五条 国有划拨土地上住宅房屋因买卖、交换、赠与等原因发生转让时，实际成交金额或房屋评估交易价严重偏离市场价格的，应当按照有关规定重新评估房屋价值，经确认后，按此标准收缴土地出让金。

第二十六条 本办法第十五条、第十九条所规定的比例按照《关于落实〈关于调整现状补办类出让项目土地出让金政府净收益标准的通知〉意见的通知》（津国土房地市〔2007〕197号）的规定执行。基准地价未覆盖区域，按评估确认地价收取土地出让金。

第二十七条 已办理土地使用权出让、租赁等有偿用地手续的住宅或按有关规定已补缴土地出让金的住宅，在本办法实施后不再收取城镇个人住宅土地使用费。土地使用费从取得房地产权属证书之日起按月计算，超过半个月的，按一个月计收，不足半个月的免缴。

【第六章】附则

14.集体土地房屋拆迁小知识 篇十四

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集体土地房屋拆迁小知识

什么是土地征收?

《中华人民共和国土地管理法》第一章第二条规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收并给予补偿。征收土地是指国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将集体所有的土地转变为国有土地，并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。征收土地是一种国家行为，是法律授予政府专有的权力，除了国家可以依法对农民集体所有的土地实行征收外，其他任何单位和个人都无权征收土地。

征收土地的审批权限有哪些?

《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征收基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的，由国务院批准;征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。土地管理法将这项权力集中于国务院和省级人民政府，改变了土地征收权分散行使的现象。

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土地征收的实施单位?

土地管理法规定，国家征收土地由县级以上地方人民政府组织实施。国家征收土地是以国家强制力来实现土地所有权的依法转移，因此只有法定的政府机关才能行使这项权力，非法定的机关和单位是无权这样做，比如企业、事业单位，都不是征收土地法定的组织实施者。

土地征收的补偿费用有几部分组成?是否可以按市场价买卖土地?

征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费和青苗及地上附着物的补偿费。

土地管理法明确规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。这项规定和有关征收土地补偿标准的规定表明，这种补偿是由国家确定了标准的一种经济补偿，并不是国家向农民买地的市场价格”，价格是商品交换的产物，而在土地管理法中没有将征收土地视同为商品交换，即土地买卖。

对未经批准非法占用耕地、倒卖土地使用权的行为人能够追究刑

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事责任吗?

能。《中华人民共和国刑法》第二百二十八条规定了非法转让、倒卖土地使用权罪”：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定了 非法占用耕地罪”：违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金。

鄞州区新的征地补偿标准是什么?

根据鄞州区人民政府 《关于调整征地区片综合价的通知》(鄞政发【2009】32号)文件精神，新的征地区片综合价包括土地补偿费和安置补助费二项，不包括青苗及地上附着物。其中各区片征收耕地及园地综合价调整为：一级区片每亩90000元;二级区片每亩75000元;三级区片每亩60000元;四级区片每亩55000元。征收耕地、园地以外其他农用地及未利用地的，一般不超过耕地补偿标准的二分之一。征收建设用地的，参照耕地标准执行。另外，《鄞州区征收土地补偿

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安置办法》(鄞政发【2009】30号)文件具体规定了青苗及地上附着物的补偿标准。

征收集体所有土地房屋拆迁的主要法律依据?

征收集体所有土地房屋拆迁的主要法律依据有《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁评估办法》、《宁波市鄞州区征收集体所有土地房屋拆迁若干规定》(鄞政发 【2007】54号)。另外，《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第五十一条规定，在2006年10月1日前已发布拆迁公告并开始实施拆迁的项目，仍按原规定处理。这些规定包括《宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》、《宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理实施细则》、《宁波市鄞州区征用集体所有土地房屋拆迁若干规定》(鄞政发【2003】100号)。

集体土地房屋拆迁是否可以强制拆迁?

可以申请法院强制拆迁。根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第十六条规定：拆迁人和被拆迁人在拆迁公告确定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向所在地的县(市)、区人民政府申请裁决。裁决机关应当自受理裁决申请之日起三十日内依

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法作出书面裁决。当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。当事人逾期拒不履行裁决确定的义务，又不申请行政复议或提起行政诉讼的，作出裁决的机关可以申请人民法院强制执行。实施强制执行前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机构办理证据保全。

征收集体所有土地房屋拆迁的安置方式主要有几种?

征收集体所有土地房屋拆迁的安置方式主要有三种：调产安置、货币安置和迁建安置。其中，迁建安置方式只能在县(市)、区人民政府确定的部分地区适用。鄞州区范围可实行迁建安置的地点，已由《关于公布征收集体所有土地房屋拆迁宜迁建安置地点的通知》(鄞政发【2007】45号)文件确定。

来源：（集体土地房屋拆迁小知识http://s.yingle.com/cq/465955.html）征地拆迁.相关法律知识

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