房地产抵押贷款的法律风险与防范

房地产抵押贷款的法律风险与防范（12篇）

1.房地产抵押贷款的法律风险与防范 篇一

浅谈律师解析房地产企业法律风险与防范

房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。

一、房地产企业法律风险的主要表现

（一）房地产企业在内部管理中的法律风险

房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师代理诉讼。有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。

（二）房地产企业在签订和履行合同中的法律风险

房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。合同签订中的法律风险较多。首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。虽然在谈判时可以提出来修改，但是增加谈判的难度，有的内容认为是小问题而忽略；有的内容因为碍于情面羞于启齿；有的内容大而化之麻痹大意；有的内容可能因为疏忽而没有发现风险，又是再精明的高手也很难将对方预埋的地雷完全排除，即使排除也无法掌握主动。

其次，合同主体不适格的法律风险。合同当事人主体合格，是合同有效成立的前提条件之一。作为房地产开发一方要具备房地产开发资质并办理相关手续，对外能独立承担民事责任，房地产项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法可能导致对外所签订的合同无效。另一方面，合同的相对方也应当具备民事主体资格，比如作为建筑施工企业要具备相应建筑资质及独立法人资格，避免挂靠或借用资质承包施工情况，尤其是一些个人假冒建筑公司，私自雕刻具有资质的建筑公司的公章从事承包活动，可能导致合同无效而引起纠纷或者诉讼的法律风险，房地产开发企业要认真核实，否则出现工程质量或者施工纠纷时无法保障自身合法权益。

再次，合同内容不完整及表述不规范的法律风险。实践中许多房地产企业往往简单使用有关部门制定的或者从网络上下载的格式合同文本，不认真理解和审查合同内容而导致意思表示不真实的法律风险。这些格式合同无法将房地产领域出现了许多新情况、新问题囊括进去的，一般都过于笼统，很难切合实际，不易操作；还有对合同内填写不完整，实践中常出现应填写内容的横线处空白、日期空白等情况，因合同一式几份，空白处很容易自行添加内容，为日后纠纷埋下隐患。对违约条款约定过于笼统，违约金具体数额或者计算方法不具体，缺乏可操作性，一旦发生争议，没有违约赔偿的标准。

（三）房地产企业面临行政上的法律风险

由于房地产法律体系建设不完善、房地产立法相对滞后，政府对房地产行业开发的行政干预较大，从土地价格、银行信贷利率等主要环节都由政府来把控，由此给房地产企业的开发运营带来诸多不确定因素。有的地方领导的指令常常比政策、法律规定更具效力，而且朝令夕改的情况也时有发生，这就给房地产企业的开发带来了无法估量的风险。比如对于城市规划区内的集体土地，应在政府部门征为国有土地并已对土地上的附着物补偿安置后才能出让，而且该笔补偿费用依法应由政府支付，但是政府往往会在出让土地时附条件转嫁给房地产开发企业，附着物拆除补偿问题也往往由房地产开发企业想办法处理；还有受让土地四至界限不明确或者重叠的风险，虽然法律法规规定国土部门出让土地必须是“净地”，禁止“毛地”出让，但是实践中所出让的土地基本上都是无法干干净净的，总有这样那样的问题存在，尤其是由于土地四至界限是用坐标定位，实际丈量中差距较大，四至界限重叠及面积不足的情况时有发生，因此产生的纠纷及法律风险较大；还有政府城镇规划变化也可能给房地产企业带来法律风险，政府出让土地的时候承诺的土地容积率、周边交通环境、公共设施等可能因领导变化或者领导意志的变化而变化，一旦满足不了房地产事先规划，则直接给房地产开发造成较大影响。还有政府不断升级的楼市调控风险，你不知道政府下一步会出台什么限制性政策，我国房地产行业没有什么市场规律可循，政府的把控力度直接影响房地产市场走势，房地产企业只有提心吊胆的被政府宏观调控牵着走，给房地产企业带来不确定性的风险。

（四）房地产企业在商品房销售中的法律风险

我国实行严格的商品房销售管理制度，房地产开发企业不能随心所欲的销售商品房。近些年，国务院及建设主管部门连续出台商品房销售限制政策与措施，如果违规销售，逾越红线，房地产开发企业可能受到严厉的处罚，如果违反法律销售，企业可能承担经济处罚责任，负责人甚至面临刑事法律责任的严重后果。首先，房地产开发企业在进行商品房广告宣传时，公告内容必须真实、合法、科学、准确，即使为了吸引购房者关注，也不得欺骗和误导公众。其次，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定面临被确认无效的法律风险。实践中大部分房地产开发商均在未取得商品房预售许可证的情况下，为了吸收资金，以收取定金或预订款的名义预售商品房，与买受人签订《认购协议书》，此时收取费用法律风险巨大，房地产开发商及其负责人可能面临行政、经济处罚甚至刑事处罚的危险。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房地产管理部门可以依法进行查处，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。如果未完善相关手续而预售收取预售款，根据2011年1月4日施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，房地产开发中如果未完善相关手续而预售收取预售款，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金，构成非法吸收公众存款罪或者变相吸收公众存款罪。

二、房地产企业法律风险防范

房地产开发风险无处不在是正常的，关键要正确把握和掌控风险，不出现系统性偏差和原则性风险，这需要必要的风险防范手段和措施。

（一）加强内部管理，自觉守法、诚信经营，强化房地产企业法律风险防范意识

树立企业法律风险防范理念，加强房地产企业风险防范制度流程建设。古人有言凡事“预则立，不预则废。”预防风险比处理风险所花代价要小得多。房地产企业管理人员树立法律风险防范理念是企业风险管理最基本的要求，也是企业可持续发展的重要保障。要建立和完善内部风险评估机制和风险防控机制，构筑房地产企业内法律风险的内控防火墙。加强对企业员工的房地产法律风险知识培训，教育企业员工自觉学法、模范守法，使企业经营管理人员熟悉掌握与房地产相关的法律知识，树立诚信守法、依法经营的观念，不断提高依法管理的水平；加强规范化开发过程的监管，从土地的取得直至房地产销售、租赁、工程管理、客户服务、物业管理等方面逐一实行严格的风险管理，最大限度的发挥法律风险防范的效用，为企业的盈利避免额外的损失。

（二）高度重视合同的签订与管理，避免房地产企业合同纠纷

房地产开发企业法律风险防范体系要以合同管理为中心，建立合同管理及履约责任制；建立完备的合同签订、交底、履行管理制度，确保合同签约与履行质量。起草合同时要学会从风险分析与风险管理的角度研究合同的每一个条款，对合同可能遇到的风险因素有全面深刻的了解。合同是比较严谨的法律文书，应当注意用词严谨，不要在合同中用模棱两可的词句或多义词。完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用，如果在合同中没有严密的表达，很可能给合同履行或者索赔留下隐患。尤其要认真审查和确定《商品房买卖合同》条款，商品房销售过程中的商品房买卖合同直接关系到房屋买卖的顺利进行，有的开发商不经过律师审查随意起草合同，或者简单使用主管部门提供的格式合同，或为迅速成交将一些不切实际的承诺作为合同条款，还约定一些极易产生歧义的条款，导致开发商在合同履行过程中极为被动，也为以后产生纠纷埋下了很大的隐患。要建立和完善档案管理制度，对重要法律文件统一归档管理，合同最好多备份，必须由专人负责登记、保管，不要发生合同遗失或者找不着最后上对方牵着走的风险。

（三）增强服务意识，加强房地产企业品质控制

只有不断增强服务意识、提高管理水平，才能赢得社会的认可和客户的信赖，从而赢得市场，这是市场的要求。对于房地产企业而言，管理和服务是相辅相成的，只有规范的管理才能不断增强服务意识、提高服务质量，同时服务意识的提高又有利于管理水平的提高。房地产企业尤其要加强企业品质控制，品质控制是提供优质商品房所必须的优良的规划设计、建筑施工和细致的服务等一系列活动。房地产企业要建立专门的品质控制机构，制订严格统一的系统化质量标准和管理体系，负责设计、施工、验收交付、客户服务等各环节的全面质量监督、检查和管理，严肃建筑物验收标准的执行，不断提高客户服务质量。

2.房地产抵押贷款的法律风险与防范 篇二

一、房地产项目收购过程中法律风险及防范措施

(一)房地产项目直接收购方式

1.房地产项目直接收购方式中存在的风险

第一,项目的现状风险。比如项目的地理位置以及交通条件等,另外还包括拆迁状况不明确,这些因素的存在均会导致风险产生。

第二,项目与法定条件不符而产生风险。相关法律法规规定,对于收购项目而言应当与以下法定条件相符合:其一,依据出让合同约定所有土地使用权出让金支付,并且得到土地使用权证书;其二,依据出让合同约定实施投资开发,对于房屋建设工程而言,应当将投资总额25%以上完成,对于成片开发土地而言,应当使工业用地或其它建设用地条件得以形成,在房地产转让时已建成房屋,并且应持所有权证书;其三,对于通过划拨方式得到土地使用权者,在房地产转让时,应当依据国务院规定,向具有批准权的人民政府上报进行审批,并且应当保证审批通过。

2.房地产项目直接收购方式风险防范措施

首先,对房地产项目合法性进行审查。在房地产项目直接收购过程中,应当对房地产项目相关各种合同及审批文件进行审查,对于可能存在风险应当充分考虑。在收购过程中,应当对房地产项目资产权进行审查,注意是否清晰、明确,还应当考察土地使用合法性、获取方式以及用途等相关方面,还应当审查是否依法办好有关审批手续,还应当对其建设工程规划许可证、建设用地规划许可证以及施工许可证进行审查。

其次,确定是否与法定转让条件符合。在项目收购过程中,应当注意审查开发投资总额完成情况,是否达到25%以上,其中不包含已交纳土地出让金。

第三,对项目开发情况进行调查。对项目开发情况进行调查,注意是否有未完成拆迁且需受让方对拆迁费用承担风险存在;对项目规划情况进行调查;对项目相邻近关系进行调查。

(二)通过股权收购而对项目间接收购方式

1.股权收购方式风险分析

对于该收购方式而言,其存在风险主要及时标的公司对外担保风险,或者负债风险。当前国家在《担保法》基础上实施《物权法》,依据实践过程中所存在一些新问题及新情况,对国外先进经验充分吸收,补充、修改并且完善担保物权制度,使担保财产范围有所扩大,并且增加一些新规定。一方面而言,这些法律规定使企业融资渠道得到很大程度拓展,另一方面而言,在企业收购过程中在公司资产状况判断方面也增加一定难度。

2.股权收购方式风险防范对策

第一,对目标的公司基本资料进行考察。比如公司经营是否正常,公司股东主体是否适合,转让标适合与否,对外转让合法性。对于这类信息,可到公司所在地公司登记机关对工商登记详细档案进行查询而得到,并且要到目标公司进行核实,注意是不是和工商登记相一致。

第二,考察目标的公司资质等级以及年检情况。对于房地产开发企业而言,对其资产考察应当实施年检制度,不同等级企业均在开展房地产开发业务过程中均应当保证处于规定业务范围之内,在承担业务方面不可越级进行。所以,房地产项目股权收购过程中,需要建设行政主管部门对目标公司资质等级以及年检情况进行核实,同时要将其能够承担资质确定。

二、房地产项目转让过程中法律风险及防范措施

(一)直接转让项目方式

1.直接转让项目中法律风险分析

在房地产项目转让过程中,由于其自身特点因素,要求转让方在转让项目时,必须已经将法定要求投资完成,否则将会被当作土地炒卖行为,不但会有转让合同无效风险存在,甚至还会有非法倒卖土地使用权罪等有关刑事风险存在,对房地产项目转让将会产生十分不利影响。

2.直接转让项目中法律风险防范措施

首先,应充分了解行政变更复杂性以及税费负担。对于直接转让项目方式而言,一方面是该方式手续比较复杂,影响立项开始,对房地产项目中相关环节逐一对相关变更手续进行办理,其环节主要包括项目建设选址意见书、土地使用权证、用地规划许可证以及建设工程规划许可证与施工许可证等内容,甚至有些还可能存在用地面积、容积率以及土地用途等相关经济技术指标被调整风险;另一方面为在转让过程中所需缴纳过户费用比较多,其所包括的主要有契税、营业税以及印花税与地方教育附加税等。

其次,在项目转让过程中应当注意将法定投资要求完成,从而保证能够与转让条件相符合。否则,转让合同可能会由于违反法律中强制性规定而失去法律效力。

第三,防止刑事风险出现。刑事风险的发生对房地产项目转让将会产生非常严重影响,在房地产项目转让过程中应当对非法转让及倒卖土地使用权罪等方面加强注意,从而防止刑事风险产生。

(二)项目公司转让方式

1.项目公司转让方式中存在的风险分析

若项目本身与法定转让条件不符合,则项目公司转让可能有被认为“利用合法形式掩盖非法目的”风险存在。在实践过程中,有些地区土地管理部门联合工商部门制定一些项目公司名单,而这些公司基本上都未将项目开发投资任务完成,在法律上对这些公司作出规定,不允许其转让股权。在笔者看来,这种做法缺乏法律依据,这主要是由于两者之间存在不同法律关系,而在项目转让合同中的为项目或者土地使用权;股权转让合同标的为股权,其受相关部门法一定约束以及调整,若法律无明文规定则无法转让股权,在这种情况下不可将其作为项目转让。

2.项目公司转让方式中风险防范措施

首先,出于审慎考虑,对于纯粹项目公司转让而言,其仅仅具备单一项目,特别是全部股权转让,仍然应当对项目法定转让条件有关限制加强注意。

其次,对于与法定条件不符合相关项目,应当以项目具体情况为依据,在当前法律框架之下,可选择灵活务实方案进行变通:其一,可选择增资扩股方式,其所指的就是利用增资扩股方式,在房地产项目开发过程中能够为其所需资金提供更多融资,以便使房地产项目开发得到更多资金;其二,可实行商品房报销方式,通过该方式的运用能够使受让方权利义务实现转化,使其成为包销合同中包销方权益及义务,从而避免自身风险出现。

三、结语

在房地产项目收购与转让过程中,为能够使相关工作得到较好开展,使收购及转让得以顺利进行,相关工作人员必须要对实际工作中存在法律风险进行分析,并且通过有效对策进行防范。

参考文献

[1]杨明.房地产项目收购与转让中的法律风险与防范[J].中国律师,2010(5).

3.房地产抵押贷款的法律风险与防范 篇三

关键词：房地产抵押；贷款风险；防范措施

1.房地产抵押贷款风险含义

房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。所谓的房地产抵押风险， 是指当抵押权人由于各种原因， 需要通过处分抵押房地产实现其债权（ 包括主债权、利息、违约金及赔偿金） 时， 处分抵押房地产所得的金额在支付实现抵押权的费用如诉讼费、评估费、拍卖费等后， 余额不足清偿抵押权人的债权。

房地产抵押贷款，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保，从抵押权人那里获得一定数量的贷款的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款风险：风险有许多含义，但从房地产抵押贷款的角度来说，可以定义为在房地产抵押期限界满抵押权人获取贷款本息和的可能性大小。

2.房地产抵押贷款风险及原因分析

2.1估价机构带来的风险

以房地产作为抵押物时，银行在放款前一般应请专门的评估机构对抵押物进行评估。估价机构在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是房地产抵押贷款价值评估的直接参与者，因此估价机构及估价人员的技术水平和执业素质与道德是房地产抵押贷款评估风险的直接诱因。

随着房地产评估行业逐渐繁荣，房地产评估机构越来越多，竞争越来越激烈，因此，有些评估公司为了承接业务通常以高估抵押物为诱惑来吸引抵押人，这样直接影响到银行放款的依据，因此估价机构和估价人员的执业道德和素质也直接影响房地产价值的高低。

2.2借款人带来的风险

房地产抵押贷款中借款人一般包括个人住房借款人和房地产开发商大户借款人。个人住房借款人可能因失业、重病、离婚、意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿；房地产开发商大户借款人，在追求利润的情况下，除进行正常抵押贷款外，有时还会重复抵押或虚假按揭等以获取更多资金，当房地产开发企业经营不善或房价下跌时，企业就会陷入困境，无能力偿还银行贷款，给银行带来巨大风险。

2.3抵押权人带来的风险

银行作为放款人，有时为了吸取业务，通常会出现不仔细审核抵押人的还款能力，不公开选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员评估的抵押房地产价值，过高发放贷款比例等现象，这些因素都会引起房地产抵押贷款风险。

3.房地产抵押贷款风险防范措施

3.1银行提高风险预警能力

银行自身要树立正确的经营理念，制定严格的规章制度，建立并坚决执行问责制，建立科学的抵押贷款风险监控体系和预警系统。具体为：

1.完善房地产按揭贷款制度

银行应该按银监会的要求，建立一套有效的可行的贷款发放制度。如要完善内部操作流程和监督机制。

2.规范信贷操作，实行跟踪服务，落实调查责任，加强贷后检查

银行在发放贷款时，按照规定的要求和程序发放贷款，做到三看：一看借款人信用是否良好，二看房屋产权证等各类证件是否真实，三看评估价格是否合理。

3.建立违法违规通报机制

各商业银行要在日常业务中累积客户资料，如果发现虚假贷款行为，立即对借款人的其他业务进行复查，采取相应的措施，并终止与他的合作关系，并将其列入黑名单，并在本行系统内进行通报，实现信息共享。

4.加强信贷人员培训，增强识别虚假材料的能力

通过实地调查和讲座的形式对信贷员进行培训，提高信贷员和审核人员的专业能力，减少上当受骗。

3.2建立健全估价制度，提高估价人员素质和技术水平

中国房地产估价师学会要经常举办房地产估价师教育培训班，对在规定时间内不能完成学时的房地产估价师应采取吊销其注册房地产估价师证书的举措。一个好的估价师不但要不断的学习最新最近的房地产估价理论知识，也要参加过足够多的估价实践。因此，对房地产估价师的继续教育显得尤为重要。要提高估价人员的技术水平和实践经验，唯有通过不断地学习才能克服解决。

房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案。定期对房地产估价报告进行抽检，对以迎合高估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。以便提高估价机构及估价人员的执业素质。

3.3加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。

对以房地产作抵押发放抵押贷款时，在发放贷款前，信贷人员要亲自到实地进行调查，主要调查抵押物的坐落位置、产权、面积及变现的可能性等。在贷款后，信贷人要随时跟踪已办理抵押的房地产的状况及市场价值变化情况，对故意破坏抵押房地产的抵押人，严格制止其行为，以降低变现时抵押物价值减损而造成的损失。

4.小结

综上所述，房地产抵押贷款风险有来自估价机构方面，还有来自银行自身及借款人方面。但这些风险有些是可以控制的，只要估价机构及估价人员和银行加强自律，提高自身的执业道德和技术水平，制止房地产抵押贷款行业的不正之风。采取有效的防范措施，房地产抵押贷款行业会稳定健康有序的发展。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社，2004

[2]廖俊平，陆克华，唐晓莲.房地产估价案例与分析[M].中国建筑工业出版社，2007

[3]周耀平，房地产抵押贷款的风险与防范[ J ].现代金融，2003（6）：15～16

[4]于伟，吴文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[ J ] .中国房地产金融，2000

[5]宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师，2004

4.房地产抵押贷款的法律风险与防范 篇四

北京市炜衡律师事务所 杨明律师

在建工程，一般是指已经批准立项，取得土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。在建工程抵押是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

一、在建工程抵押的基本条件和要求

（一）、在建工程抵押的基本条件和抵押效力

我国《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《抵押办法》）第三条规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”该 《办法》对在建工程抵押的设定了几个条件：

（1）抵押人为主债务人；（2）债权人为具有贷款经营权的金融机构；（3）主债权的种类为贷款；（4）担保的贷款须用于在建工程继续建造；（5）抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用权，且须将其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产一并抵押。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（以下简称《担保法解释》）第四十七条则规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。可见，《担保法解释》中并未规定在建工程抵押必须具备上述条件，由于《抵押办法》仅是建设部的一项规章，在审判实践中其效力层次低于司法解释；而且《抵押办法》对于在建工程抵押所设定的条件已不适应实际的需要。因此，对于在建工程抵押是否有效不应从上述条件来考虑，而应根据《担保法》或《担保法解释》的规定进行判断。

（二）、在建工程抵押的基本要求

根据《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》以及其他法律法规等的规定，以及行政主管部门的要求，在建项目抵押应满足以下要求：

1、已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。根据《担保法》 1的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得单独设定抵押。

2、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已经取得三证的情况下，才能按要求填写相应编号。

3、以商品房项目在建工程设定抵押的，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。因为只有符合该比例要求，开发商才能申请商品房预售，在建项目才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。有的地方因此明确要求在建工程抵押时必须提供商品房预售许可证。同时，有的地方还规定，如果商品住宅工程经现场实勘已经投入使用或者整体工程形象已全部完工，也不能对在建工程设定抵押。

4、在建工程与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。

5、为整栋建筑服务的物业用房、管理用房等公用建筑不得单独设定抵押。比如作为人防工程的地下室、避难层、转换层、变电室、设备间、公共门厅和过道、不能作为独立空间销售或出租的地下室、值班警卫室、托儿所、居委会等。

6、违法、违章建筑不得设定抵押。按照《担保法司法解释》第四十八条的规定，即便也进行了抵押登记，若以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押也无效。

二、在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权的关系

1、在建工程抵押权的含义

根据《担保法》和《物权法》的规定，抵押权体现在债务人不履行到期债务时，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。

2、建设工程价款优先受偿权的含义

《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人

可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价值就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

3、建设工程价款优先受偿权应优先于在建工程抵押权受偿

如果在建工程被设定了抵押权，在在建工程建成后而发包人又未支付价款的情况下，就会发生在建工程抵押权与建设工程价款优先受偿权的冲突问题。在两者并存的情况下，哪一种应当优先呢？《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。据此，建设工程价款优先受偿权应优先于在建工程抵押权受偿。其原因在于：第一，就在建工程抵押权的性质而言，其属于一般抵押权，应由当事人经协商确定方可设立，同时，还必须办理登记手续才能对抗第三人；而建设工程价款优先受偿权并非由当事人协商设立，而是由法律直接予以规定，且无须办理登记手续，这体现了法律对于承包权人利益的特殊考虑。第二，建设工程合同从本质上看也是一种承揽关系，而在一般的承揽关系中，承揽人享有留置权，根据担保的一般原理，留置权也优先于一般抵押权受偿，而建设工程价款优先受偿权实际上也类似于留置权，故其优先于在建工程抵押权优先受偿并无不妥。第三，建设工程发包人所拖欠的工程款中，相当一部分是承包人应当支付的工人工资和劳务费等，根据民事诉讼法的原理，在企业破产时工人工资、劳务费等应优先于一般的债权支付，建设工程价款优先受偿权优先于在建工程抵押权受偿亦符合民事诉讼法的精神。但应当注意的是，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程价款优先受偿权行使的范围只包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。现实生活中，开发商与施工单位之间往往以套用定额的方法确定工程价款，但根据该批复，优先受偿的范围不能以定额计算，只能包括为建设工程应当支付的工作人员的报酬和已经物化了的实际支出，而违约金、利润等其他损失不在其中，不享有优先受偿权。

三、抵押权人的风险防范

（一）充分注意在建工程抵押的条件和要求。鉴于在建工程抵押以登记为生效要件，而各地抵押登记的具体要求又不尽相同，因此，抵押权人最好事前向当地的在建工程抵押登记机关咨询相关具体要求，避免出现抵押合同签订后，无法办理抵押登记的情形

（二）在签订合同之前注意审查抵押人以其在建工程进行抵押是否取得有关部门的批准或有关机构的同意，确保抵押人设定抵押的行为是有权处分行为

根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押权人对在建工程设定抵押权时应根据抵押人的企业性质的不同，分别要求其提交相应的文件：

1、抵押人是国有企业、事业单位法人的，其以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应取得国有资产管理部门的批准。

2、抵押人是集体所有制企业的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会的通过，并报其上级主管机关备案。

3、抵押人为外商投资企业的，必须经过董事会通过，但企业章程领有规定的除外。

4、抵押人是有限公司、股份有限公司的，必须经董事会或股东大会通过，但公司章程领有规定的除外。

同时，为了保证抵押人提供抵押的内部合规性，减少抵押权人的审查之累，建议在抵押合同中明确约定“抵押人签署本合同已经得到公司内部的合法授权，其履行本协议的行为不会构成对其公司章程的违反，亦不会与其签署的其他合同或法律文件产生矛盾而发生履约的实质性障碍，若有，则抵押人保证已经或可以取得他方的批准、同意、放弃或许可。”

（三）对在建工程的价值应由合理的估值，必要时可聘请房地产价格评估机构评估确定，以商品房项目在建工程设定抵押的，抵押价值应扣除用于拆迁安置、公用设施和已预售部分。

（四）根据《城市房地产抵押管理办法》第二十八条的规定，在建工程抵押合同除必需房地产抵押合同的具备的条款之外，还必须具备以下内容：

1、《国有土地使用权》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

2、已经缴纳的土地使用出让金或需要交纳的土地使用权出让金的数额；

3、已投入在建工程的工程款；

4、施工进度及工程竣工日期；

5、已完成的工作量和工程量。

（五）防止在抵押合同中签署流质契约条款。流质契约又称流抵押、抵押物代偿条款或者流抵条款，即在设立抵押合同时约定的在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的协议。担保法第40条规定流质契约禁止主要是从民事活动平等、公平的角度出发，为保护抵押人的合法权益。防止一些抵押人为了眼前的急迫需要而做出不利于自己的选择。当然，按照担保法的司法解释，流质条款的无效，并不影响整个抵押合同的效力。

（六）、在实现抵押权时，抵押权人完全可以与抵押人协商，以抵押物直接抵债。实践中，有人片面地理解了流质契约禁止，认为在实现抵押权时，抵押权人亦不得直接取得抵押物的所有权。这种理解是错误的。抵押之所以能够赢得担保之王的美誉，是因为在抵押期间并不转移抵押物的占有，从而在不影响抵押物的使用价值的情况下，使得抵押权人和抵押人各得其所和各得其便，但抵押的根本目的在于将抵押物作为债权的担保。因此，在债务人不履行债务时，债权人有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。流质契约禁止指的是禁止签署抵押合同时设定抵押物的所有权归入条款，而在实现抵押权时，如果双方协商一致，则完全可以将抵押物直接归抵押权人所有。当然，对于抵押物价值多出的部分，可以由抵押权人找补，而不足部分则可由抵押人继续清偿。

（七）在建工程在抵押期间竣工的，应当在领取房地产权属证书后重新办理抵押登记。以在建工程抵押的，登记机关只是在抵押合同上作了记载，而当在建工程竣工，抵押人取得房屋所有权证后，若仍在债务尚未履行的抵押期间，抵押权人应及时要求抵押人办理房屋抵押登记，并取得它项权利证书，这样，抵押权人的利益才能得到有效维护。

四、抵押人的风险防范

开发商预售抵押在建工程的商品房之前，应取得抵押权人的书面同意并且如实告知购房者。根据《担保法》的规定，抵押人转让已办理登记的抵押物，应

通知抵押权人并告知买受人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知或告知的，转让行为无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对抵押人（商品房出卖人）未向买受人履行告知义务规定了远比《担保法》更为严格的责任。具体表现为：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。由此导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；

2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

因此，无论是先抵押再出让还是先出让再抵押，抵押人（卖房人）对在建工程做了抵押后，均应如实告知买受人。否则，一旦买受人追究，抵押人（卖房人）将因未履行该义务而承担违约责任，甚至有可能在违约责任基础上还要承担相当于买受人已付购房款数额的惩罚性赔偿。

作者简介：

杨明律师，北京市十佳房地产律师,毕业于中国人民大学法学院，获硕士学位，系中国法学会会员、北京市律师协会房地产专业委员会委员、北京市炜衡律师事务所合伙人、中国房地产纠纷网首席律师。自1992年起先后从事检察官和律师工作，曾荣立个人三等功，先后被评为“中国律师风云榜”上榜律师、北京市优秀律师党员、北京市海淀区优秀专业律师等。

杨明律师长于房地产、公司法律及诉讼法律业务，先后在《人民法院报》、《中国律师》、《中国房地产》、《中国房地产金融》、《中华工商时报》、《北京日报》等报刊杂志上发表文章100余篇，著有《婚恋中的房产问题》、《赢在庭外—诉讼策略的案例实证分析》、《房产纠纷的法律对策》等书。

联系方式：***

E-mail:prlaym@163.com

5.房地产抵押贷款的法律风险与防范 篇五

一、论文题目：××邮储银行小额贷款业务的风险防范与控制对策研究

二、选题建议：

1.要求选此论题的必须是从事会计及其他财务类相关工作或会计专业的学生。2.论述对象是本人工作的企业，以确保能够收集到相关财务数据。3.如企业财务数据涉密，允许在不影响分析的基础上做改动。

三、设计内容：（要求详细到节，有学生独立完成的内容）

第一章 前言

简单介绍选题背景和意义、论文逻辑思路、研究方法等。第二章 小额贷款业务风险概述

一．小额贷款业务风险的类型 二．小额贷款业务风险控制的方法 三．小额贷款业务风险控制的意义

第三章 ××邮储银行小额贷款业务发展现状及风险分析

一．××邮储银行小额贷款业务发展概况

二．××邮储银行小额贷款业务风险及控制现状

（要求结合本企业实际，分析存在的风险及目前风险控制的方法及结果）

三．××邮储银行小额贷款业务风险控制与管理中存在的问题（要求结合本企业实际，利用实际案例，分析存在的问题。）第四章 ××邮储银行小额贷款业务风险控制的对策（此部分为论文重点内容之一，要求利用前面分析的结果，结合财务管理的方法，提出加强小额贷款业务风险管理的对策，对策要写具体。）第五章 结束语

（总结全文，包括论文研究的结论、论文研究的不足及有待解决的问题）。

四、任务书使用注意事项：

1．选此题目必须是会计专业的学生。

2．在写任务书时请将××邮储银行改为本人所在具体邮储分行的名称。3．在写论文之前要求首先熟悉风险控制与管理的相关理论。

6.房地产评估的风险与防范 篇六

房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。

评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价风险体系也由政府、房地产估价机构和人员以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

（一）政府面临的房地产估价风险

政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，带来社会价值总体虚高，同时过高估值的房地产金融抵押贷款，会使金融机构存在潜在呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦泡沫破灭，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响社会稳定。

（二）估价机构和估价人员面临的房地产估价风险

估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

1、政策风险。

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也

同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。

估价机构和估价人员不能很好的理解政策背景和政策预期，就会影响评估结果，带来评估风险。

2、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。

估价目的是估价结构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，所以，一旦估价目的确定了，评估价值结论是与之相映射的，它不因估价报告作用不同而变动。因此，我们可以设想当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。

3、委托方提供虚假情况的风险。

委托方向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如，在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等，如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。特别是，有时房地产

评估机构之间不正当竞争，容易迁就委托方，为减少评估成本、缩减评估人员的外勤工作量，容易偏信委托方，这样很容易造成评估工作产生较大失误，就有可能被人认为与委托方同流合污而引发诉讼。

4、技术风险。

在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比较法为基准进行评估，如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。

5、评估师素质的风险。

评估工作执行的好坏，评估报告水平高低归根结底取决于评估师自身素质水平。评估师素质包括业务素质、道德素质等，评估师的素质越高，评估工作风险越小，反之，评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低，就可能出现工作过失、报告误导，如果评估工作者道德素质不过关，出现欺诈、违约、泄密、滥用评估资格的现象，所造成的后果是可以想象的。

（三）经济活动主体面临的房地产估价风险

经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。

（四）房地产估价风险防范与转移

1、政策规范是防范评估风险的根本保障。

政府应规范各项政策：为确保市场竞争的效率和公平，政府应该公正严明的立法和执法，规范社会各角色的行为，惩治违法违规行为；为加强服务功能，政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务，创造和维护公开、公平的社会经济环境。房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁，是房地产评估行业自我管理的实施者，对行业实行监管、惩处违法违规行为；整合评估业信息资源，为评估机构提供全方位的服务；制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。同时，要破除行业、地域壁垒，打破评估领域的垄断，创造公平透明的市场竞争环境；打破社会公共信息资源独家垄断局面，真正实现信息资源共享。

2、制度创新是防范评估风险的基本保障。

以强化风险意识，树立质量至上为中心，建立健全内部质量控制体系，完善外部监督机制和风险救助机制。

评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系，要有一整套质量控制政策和程序，树立质量至上的观念，保持应有的职业谨慎，严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作，拟定科学的评估计划，采用正确、恰当的评估程序和方法，制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度，复审制度不仅可以提升估价师的专业水准，可以加强委托人对评估报告的信心，而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当，并对评估报告进行恰当性检查，从而有效地降低评估风险。另一方面，房地产评估业的行业主管部门和行业协会，必须加强对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和人员作定期和不定期的检查，对发现的违法违纪行为要坚决查处，为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金，以提高评估机构的抗风险能力。

3、谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段。

评估人员要控制评估风险，首先要与客户充分沟通，识别资料的真假性，了解客户的道德品质，促使评估机构谨慎选择客户，避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通，而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况，掌握客户评估的真实需要；评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行；在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告，减少评估报告误用的可能性。

4、提高评估人员素质是防范评估风险的基本手段。

要把评估从业人员素质水平的提高，作为保证房地产评估业健康持续发

7.房地产抵押贷款的法律风险与防范 篇七

浮动抵押制度起源于英国, 英国的判例法认为, 公司的任何一项财产或全部资产 (不分固定资产或流通资产、现在的资产或未来的资产) 都能设立浮动抵押, 但抵押权人不得干预企业的经营管理, 也不得阻止抵押人处分企业的财产。在英国的影响下, 美国、挪威、荷兰、日本和俄罗斯等国相继在立法中引进了浮动抵押制度, 并且以其运作灵活的特性极大地满足了工商业的融资需求, 成了“最具包容力且最为便利”的一种担保手段。

各国的浮动抵押制度归纳起来可概括如下:第一, 将企业现在所有的和将来所有的全部财产, 包括动产、不动产、无形资产和财产性权利, 作为一个整体设定一个抵押权。第二, 在日常经营过程中, 抵押人对抵押财产仍享有自主经营权, 可在正常经营过程中使用和处分抵押物。因抵押人的处分, 脱离抵押人控制的财产自动退出抵押物的范围, 流入企业的财产则自动进入。第三, 当法定或约定的条件出现时, 浮动抵押权人即可行使抵押权, 此被称为浮动抵押的固定化, 亦称为“结晶”, 其效力使抵押人所有的全部财产成为确定的抵押物。第四, 一般通过任命接管人的方式实行抵押权, 接管人作为占有管理人管理抵押效力范围内的全部财产, 既可以为抵押权人的利益进行经营, 也可以将全部财产作为整体出售。

二、浮动抵押制度在中小企业贷款中的法律价值

我国《物权法》第181条规定:“经当事人书面协议, 企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押, 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形, 债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”绝大多数文献包括立法机关编写的文献, 将本条理解和解释为动产浮动抵押。此外, 第189条和第196条分别规定了抵押合同的登记效力和抵押权的实现情形。尽管我国对浮动抵押的规定还相当简略, 但毕竟为中小企业提供了另一条融资渠道, 对中小企业而言具有巨大的法律价值和积极的现实意义。

1. 扩大了可抵押财产的范围, 提高了中小企业融资能力。

多数中小企业固定资产规模有限, 土地使用权、铺面、厂房、设备等多靠租赁, 并非其自有资产, 因而可用于设定固定抵押的财产种类、数量、价值都十分有限。我国《物权法》将中小企业可抵押财产的范围扩至“现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品”, 这一规定大大拓展了中小企业可抵押财产的范围, 可将中小企业中大量存在的动产资源集合起来作为一个整体进行抵押, 增加了中小企业获得银行贷款的机会和贷款的数额, 提高了中小企业融资能力。

2. 手续简便, 有利于提高贷款效率。

传统的固定抵押担保贷款, 如以土地、房屋为标的的不动产抵押, 其登记手续十分繁杂, 耗时较长, 费用昂贵。而浮动抵押方式手续十分简便, 双方只需要就担保范围等有关事项订立书面合同, 在工商行政管理机关进行登记即可, 无需制作财产清单, 无需进行财产公示。银行有充分的时间了解并评定抵押物的财产价值, 根据相应的抵押率确定未来债务的最高额, 在该额度内, 债务人可以根据需要与银行连续发生贷款业务关系而无需另行提供新的抵押, 极大地提高了贷款效率。

3. 不妨碍经营自主权, 有利于中小企业正常运转。

浮动抵押是将企业的“生产设备、原材料、半成品、产品”进行“打包”抵押, 在抵押期间债务人可正常使用和处分, 其实质是债务人仍享有经营自主权。因债务人的处分, 企业流出财产自动退出抵押物范围, 企业新增财产无需任何手续即成为浮动抵押的标的物。浮动抵押担保方式将抵押权人对抵押人的影响降到最低, 有利于中小企业提高经营流转效率, 将抵押财产的使用价值与融资功能发挥到最大。

4. 增加了融资渠道, 有利于保障银行信贷资金安全。

浮动抵押方式用一系列浮动的现在和未来的财产确保交易的安全, 抵押物的价值是在“结晶”时确定的, 一旦债务人出现违约、发生停业清算等事件时, 银行可立即封押, 避免了传统抵押中抵押物价值过早确定的风险。用精巧的制度设计克服了抵押物品种单一和市场对抵押物价值所带来的贬值风险, 有利于保障银行信贷资金的安全。

5. 可有效避免因实现抵押权而导致中小企业破产。

在传统固定抵押中, 一旦贷款无法偿还, 拍卖、变卖不动产和机器设备会对中小企业带来致命打击, 很可能导致企业丧失生产经营能力而破产。浮动抵押方式是将企业的生产设备、原材料、半成品、产品作为一个整体抵押, 企业一旦出现债务危机, 银行既可以接管企业的营业, 在动态的经营和管理中使贷款得到逐步偿还, 也可以在最终依法取得企业的全部财产后将企业整体拍卖或转让, 不损害企业的整体价值。

三、中小企业贷款中浮动抵押的风险

1. 中小企业自身的风险。

在我国, 绝大部分的中小企业是民营企业, 普遍经营规模小、技术水平低、资金实力差, 银行不愿与之打交道。加之我国缺乏完善的信用体系建设, 即使是信用好的中小企业, 也缺乏完整可共享的信用记录, 难以获得银行较高的信用评级, 自然会影响到其获得银行贷款。部分民营中小企业还存在内部管理不够规范、财务制度不健全、为逃避税收甚至存在多本账问题。这些问题的存在无疑加大了银行信贷的风险。即使银行对中小企业采用固定抵押担保的贷款方式, 都存在较大的风险, 更不愿轻易采用浮动抵押, 任由抵押物自由流进流出的担保方式。

2. 我国的浮动抵押制度本身存在缺陷和风险。

2007年修订的《物权法》第181条规定:“经当事人书面协议, 企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押, 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形, 债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”这一规定被视为是我国浮动抵押制度的首次尝试。第189条规定:“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的, 应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记, 抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记, 不得对抗善意第三人。第196条规定:“依照本法第一百八十一条规定设定抵押的, 抵押财产自下列情形之一发生时确定: (一) 债务履行期届满, 债权未实现; (二) 抵押人被宣告破产或者被撤销; (三) 当事人约定的实现抵押权的情形; (四) 严重影响债权实现的其他情形。”

我国对浮动抵押制度的规定仅此三条。虽然表明了我国为中小企业增加融资渠道的决心, 但浮动抵押整个制度的运行方式、债权人的抵押权如何实现、债务人的义务如何履行, 抵押物价值评估标准和统一科学的评估规范程序等法律都没有作出明确规定。立法之粗糙使这项新制度缺乏可操作性。银行在办理浮动抵押时, 随意性较大, 容易导致抵押物价值评估有欠准确, 既对债务人不公, 又损害了银行的信誉。

3. 抵押人自由处分抵押物的风险。

在浮动抵押设定后、抵押财产“结晶”前, 抵押人仍可自由处分抵押物, 这种抵押物“浮动性”的特点使抵押财产一直处于动态变化中。因抵押人的处分, 脱离抵押人控制的财产自动退出抵押物的范围, 这就为抵押人通过恶意处分财产逃避银行贷款成为可能。并且《物权法》没有规定抵押权人对抵押人及抵押财产相应的监督权, 抵押权人无法掌握抵押人的生产经营状况及抵押财产的价值变化, 非常被动, 于抵押权保护非常不利, 实践中极易导致骗贷风险的发生。《物权法》亦未禁止在浮动抵押之上继续设定固定抵押, 但对浮动抵押权人是否享有优先权却无规定, 这些都导致浮动抵押权人的权益面临较高风险。

四、中小企业贷款中的浮动抵押风险防范对策

1. 中小企业加强自身建设。

中小企业首先应积极完善内部管理, 严格执行国家财务管理制度, 会计报表信息真实准确, 坚决杜绝多本账、假账现象。摆脱家族式、手工作坊式的落后管理模式, 以先进科学的现代方法管理企业, 提高企业的透明度, 便于银行了解并予以评估。其次要加强诚信建设, 诚实信用是企业应该遵守的职业操守, 是社会给予的最高道德评价, 是企业的无形资产和品牌。中小企业应不断提高在银行的信用等级, 为顺利适用浮动抵押制度创造条件。

2. 银行谨慎选择浮动抵押合作人。

根据《物权法》第181条的规定, 我国浮动抵押的主体范围为“企业、个体工商户、农业生产经营者”, 这与世界上多数国家将浮动抵押主体范围严格限定为公司制法人不同。这种担保方式本身就要求抵押人资力雄厚才能将“浮动性”的风险降至最低。但我国现阶段金融制度还不发达成熟, 迫切需要改善各层次经营者融资难的现状, 故而将浮动抵押的主体扩大为企业、个体工商户、农业生产经营者, 反映了我国迫切缓解贷款难问题的决心。但中小经营者的信用度普遍不高, 又造成浮动抵押制度实行难、银行风险高的问题。在目前我国信用体系不健全而抵押人主体范围过宽的情况下, 最佳的风险防范措施只能是在设定浮动抵押时谨慎选择抵押合作人。并且在设立浮动抵押前, 对债务人进行实地考察, 严格审查抵押物的所有权是否明晰、是否存在瑕疵, 认真分析抵押物的市场需求是否旺盛, 是否供过于求, 抵押物是否便于保存、价值是否相对稳定、是否容易变现等问题。力求全面掌握贷款人经营管理的实际情况、信用状况和抵押人动产的实际价值, 最终选择具有一定经营规模、信誉良好、业绩优良、资产负债比例合理的个体作为适用浮动抵押担保方式的合作对象, 并给予公平合理的贷款额度。

3. 完善抵押合同, 加强对抵押物的监管。

《物权法》第189条规定:“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的, 应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记, 不得对抗善意第三人。依照本法第一百八十一条规定抵押的, 不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”依本条规定, 浮动抵押合同签订后应及时办理登记, 以防范未登记带来的法律风险。登记时, 抵押权人可要求明确记载抵押财产的种类和范围, 包括抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权或使用权归属, 以便日后更好地实现抵押权。此外, 抵押权人还应加强对抵押物的监管, 有效规避抵押物“浮动性”的风险。

目前实践中通行的对浮动抵押标的物的监管手段主要有两种:第一种监管方式是由抵押权人、抵押人和第三方签订三方协议, 由第三方作为监管人对抵押物承担监管责任。实践中第三方一般为具有资质的金融、仓储或物流公司。第三方提供货仓、存放抵押财产, 并对抵押财产登记入册。如果抵押财产需要流出时, 须取得抵押权人书面同意, 并由监管人做好登记。如果流出数量较多时, 抵押人应在一定时间内补齐, 如不能及时补齐, 监管人应及时通知抵押权人。如因监管人的责任导致抵押物减少或毁损, 则由监管人和抵押人对抵押权人承担连带责任。第二种监管方式则是由抵押权人自己派专人进行监管。这种监管方式一个明显的优势就是可以减少债务人贷款成本。但其劣势是没有第三方赔偿责任做保障。从规避风险的角度来看, 第一种监管方式更有利于保护抵押权人的利益, 但显然会增加债务人的负担。实践中, 采用第一种监管方式一般需事前订立一份完备详细的监管协议并约定好监管规则, 将监管协议作为浮动抵押合同不可撤销的附件进行登记, 万一将来有纠纷, 可增大胜诉的几率, 最大限度确保权益的实现。同时周密细致的监管措施也是必不可少的, 抵押权人至少应做到, 要求保管人定期提供关于抵押物的报告, 定期或不定期到抵押物保管场所进行检查, 此举是为了了解抵押物的保管现状、抵押财产目前的数量, 有无重大变动, 及时与保管人提供的清单进行核对。一旦发现异常, 及时基于合同的约定, 要求提前实现抵押权, 必要时应毫不迟疑地采取财产保全措施。

4. 设定限制性条款。

浮动抵押制度的优势和缺陷都在于抵押财产的“浮动性”, 设押期间抵押物的价值并非一成不变, 抵押人在正常经营范围内对抵押财产仍有很大的自由处分权, 我国法律亦不禁止在浮动抵押财产上设定固定抵押, 这就意味着浮动抵押权人可能面临着同一财产上有两个以上的优先权人的情况。而我国《物权法》对浮动抵押权的优先权效力规定并不明确, 这使浮动抵押权人的权益面临非常高的风险。如何降低风险是采用浮动抵押方式的债权人迫切希望解决的问题。根据实践中银行等金融机构的做法, 可探索适用在浮动抵押合同和监管协议中增设限制性条款的方法来对债务人的自由处分权予以一定程度的限制。

限制性条款的内容通常有三类:一是在一定范围类限制抵押人未经抵押权人同意处分其财产;二是在浮动抵押合同中约定禁止抵押人在已设押的财产上再设优先于该浮动抵押权的固定抵押;三是约定抵押权提前实现的具体情形。从性质上讲, 限制性条款属于抵押人与抵押权人之间的约定, 当抵押人违反限制性条款时, 根据合同的相对性原则, 仅对抵押权人负违约责任, 对于第三人没有约束力, 抵押权人不能以限制性条款来对抗第三人, 这就导致限制性条款的效力非常弱。为避免这一情况的发生, 增强限制性条款的效力, 应对限制性条款进行登记, 以方便可能与抵押人就抵押财产发生权利义务关系的第三人查询。登记后的限制性条款便起到了公示的作用, 具有了“对世”的效力, 第三人不能再以“善意”为由对抗抵押权人。成功约定的限制性条款可较好地阻止抵押人出于非法目的将抵押财产转移给后来的继受人, 防止债务人过度借贷, 而且几乎不发生担保成本, 能较大程度地保护债务人的资产, 维护债权人的利益。

5. 采用混合担保方式, 重视应收账款质押。

根据《物权法》第181条的规定, 我国可用来设定浮动抵押的财产仅为“生产设备、原材料、半成品、产品”。不包括不动产、知识产权、商标权等企业无形资产。实践中, 可在设立浮动抵押的同时, 设立以不动产、土地使用权等为抵押物的固定抵押, 亦可结合实际情况设立动产质押或权利质押的担保方式, 以分担浮动抵押担保方式的风险。同时, 应收账款是经济生活中大量存在的一项债权, 在我国, 大约一半的中小企业资产是以应收账款和存货的形式存在。在国外, 应收账款、存货等被看作是最有价值的担保物。在美国, 动产担保的70%是应收账款。因此, 设立应收账款质押是值得充分重视的一件事。

我国法律亦提供了相应依据。《担保法》第75条规定:“下列权利可以质押: (一) 汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单; (二) 依法可以转让的股份、股票; (三) 依法可以转让的商标专用权, 专利权、著作权中的财产权; (四) 依法可以质押的其他权利。”应收账款是一种债权, 应收账款质押本质上是一种权利质押。担保法第75条第四款关于“依法可以质押的其他权利”的规定, 就给普通应收账款债权质押的合法性地位留下了空间。从国外的立法来看, 应收账款作为一种普通债权来设定质押, 也得到许多国家如德国、瑞士等的立法承认, 是公认的分散浮动抵押担保方式风险的最佳选择。

浮动抵押担保方式在我国的确立, 很大一部分原因是为了缓解中小企业贷款难的现状。虽然还存在很多问题, 但对于完善担保形式、增强对物的有效利用, 提高抵押人的融资能力等具有巨大的实用价值。可通过实践经验和理论探索来逐步完善这一制度, 使之更好地发挥作用。

摘要：本文介绍了我国《物权法》确定的浮动抵押制度对中小企业贷款具有的法律价值, 分析了该制度存在的不足以及可能带来的风险, 并提出谨慎选择抵押合作人、完善抵押合同、设定限制性条款等防范风险的对策。

关键词：浮动抵押,中小企业贷款,风险防范

参考文献

[1] .杜文聪.从英美法的浮动抵押制度看我国企业担保制度的完善.中州学刊, 2006;4

[2] .李冬, 谢庆.浮动抵押:银行担保的“双刃剑”.西部论丛, 2008;9

[3] .全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室.物权法立法背景与观点全集.北京:法律出版社, 2007

[4] .全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室.中国物权法条文说明、立法理由及相关规定.北京:北京大学出版社, 2007

8.房地产抵押贷款的法律风险与防范 篇八

摘要：房地产行业作为拉动国民经济稳步增长的主导产业，其投资在我国城镇固定资产投资总占比20%，是推动GDP增长的直接力量。涉及房地产资金的来源，占据较大比重的依然是商业银行贷款。政策的出台和经济环境却影响着商业银行房地产贷款的风险。重庆市各个商业银行的房地产信贷在近年来有稳定的发展，但由于楼市房价的波动，信用评级机制的不健全，政策变动等各方面原因，商业银行的房地产贷款风险的发生和防范已成为各个商业银行必须重视的紧要问题。本文结合我国当前房市政策和商业银行贷款政策浅析了当前重庆市商业银行房地产贷款的状况和风险，并且指出政策建议。

关键词：商业银行；房地产贷款；政策；风险

据近年统计年鉴表明，从二十世纪九十年代末至今，房地产投资额与增长值的平均增长值在我国突破了15%，已经超过国民经济的平均增长。房地产行业作为拉动国民经济稳步增长的主导产业。我们必须重视不同时期下的商业银行房地产贷款风险，根据楼市政策和经济环境的变化来调整房贷政策以防范房贷风险。

1.当前我国及重庆市商业银行房地产贷款现状

2014年全国楼市价格普遍下降，但购房仍属于刚性需求，所以即使在楼市价格走低的情况下，全年的房市销售，投资表现并未下行过多。从近几年重庆市房地产市场的投资额、销售量、房价和房地产企业的业绩表现等指标来看，房地产行业的发展相对较为适当，对房地产调控的应对也相对较理性。当前我国各个商业银行开展可多种多样的房地产信贷服务。根据贷款的用途，对象，担保方式，期限等标准，可以将房地产贷款分为不同种类，如住房开发贷款，商用房开发贷款，个人住房贷款；如果根据担保方式又有信用贷款，保证贷款，抵押贷款等。

然而，随着房地产贷款的确定性逐步增加，就增大了商业银行在办理个人住房按揭贷款业务时不审慎行为的发生几率。同时，房地产贷款余额的持续增长，同样也增加了商业银行的房地产信贷风险。

通过对重庆市各个商业银行的调查中了解到，重庆市银行对于首套房贷的政策仍然“按兵不动”，首套房贷款执行基准利率仍是主流，最低仍有8.5折利率优惠。同时，银行联手中介机构对于二手房按揭贷款还开起了“绿灯”，不仅放款时间有提速，而且贷款成本也有降低。

对于2014年重庆市商业银行对于房地产信贷的“淡定”态度，很大的原因在于政策层面对流动性宽松局面的营造。央行近来主要政策为适度宽松，多次使用利率、存款准备金率及逆回购工具来向市场输送资金，所以目前市场的流动性还是比较宽裕的。同时，监管层对于首套房贷利率优惠政策也是一种支持态度，目的是满足刚需购房者的住房需求。

2.商业银行房地产信贷主要风险

2.1信用风险。目前是商业银行房地产信贷的主要风险是信用风险。在房地产开发销售的过程中，土地储备部门的土地转让，房地产开发企业的以及开发和销售过程中如果任何一个环节出现了资金链的断裂，就会导致商业银行房地产信贷的回收出现损失或者潜在的危机，即信用风险。而信用风险除了企业带来的风险，还有个人偿还购房贷款时的个人信贷风险。

2.1.1房地产开发企业引发的风险。由于房地产开发贷款的独特性，房地产开发贷款也称为违约风险，成为商业银行较大的风险来源，指借款人由于信用降低或倒闭等因素导致不能按照约定偿还贷款而引起的风险。如果开发企业因为地价、施工进程、资金统筹、环境或其他国家规定等原因造成不能按时完成楼盘施工导致停止偿还银行贷款，这类善意违约行为会让商业银行被动陷入纠纷，遭受损失，增加商业银行信用风险。

2.1.2个人购房贷款中存在的信用风险。对于个人购房贷款，借款人的家庭、健康状况、工作收入等因素如果出现了突变很可能导致借款人不能按期偿还贷款甚至失去偿还能力，借款人在这种情况下不得不被迫放弃按揭所购房，这样就会使银行遭受损失。除此之外，目前我国的个人购房贷款基本属于不动产抵押贷款，于是，抵押品市场价格下降也会增加银行房贷的信用风险。

2.2商业银行操作或管理风险。贷前审查和批准过程中出现的操作风险，主要是由于各级信贷人员主观上的忽视，没有具备较高的风险意识。在各级审查，评估，批准过程中，并没有深入考察，评定，而是做形式上的工作。

贷后的管理风险主要是由于商业银行在贷后没有进行贷款跟踪管理，贷款后，对于房地产开发商的销售、经营状况不够了解，不能根据借款人还款来源的变化而及时作出防范风险的工作。贷后对于抵押品的管理也不够规范，不能按照商业银行的相关规定严格跟进抵押品的市场走向，及时应对抵押物跌价风险。

2.3市场风险。房地产行业市场决定其具有投机因素。房价的波动直接影响着银行房地产贷款的风险，导致房贷市场风险加大。

3.政策对重庆房地产信贷状况的影响

目前国内的房贷政策变化对房地产市场的走向有很大的影响。近几年来国家出台了一系列房地产政策，其中均有涉及商业银行房地产贷款的内容。2008年，为应对金融危机，国务院开始出台政策来拯救楼市。当然，通过政策的实施，房价便有相应的上涨，由此，国家调控楼市的政策又连续多次转为收紧。2010年1月，国家出台“国十一条”， 2010年4月出台“国十条”， 2010年出台“九月新政”， 2011年1月“新国八条”。 在2013年2月20日国务院常务会议上，又确定了五项加强房地产市场调控的政策措施通，称“新国五条”。要求制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

从近几年来的几次调控力度升级，都体现出了差异化住房信贷的政策。由于楼市关系到国民的日常生活，不仅是房地产市场的单纯买卖，甚至能够影响社会稳定。因此，防范房地产贷款风险，更好推进房地产贷款至关重要。

4.防范和控制房地产贷款风险的建议与措施

4.1提高防范风险意识并认真做好房地产贷款贷前审查工作。贷前的审查是房地产贷款的第一步，也是防范房贷风险的重要环节。做好贷款前的审查工作，源头上是要提高防范房贷风险的意识。商业银行的信贷工作人员应对房地产贷款的风险和危害高度重视，努力找到盈利与安全的平衡点，从思想上理解防范风险的必要性，从而正确引导各项审查工作的完成。

4.2加强贷后管理和信用风险管理。房地产贷款风险控制的另一个方面即要加强贷后的管理和跟进工作，银行信贷人员必须杜绝“一贷了之”的错误思想，对已经申请到贷款的房地产开发企业或者个人借款人进行跟踪了解。对于房地产开发企业的开发贷款，要对房地产开发项目贷款的用途、项目开发进程、财务状况、项目运作情况及相关政策变动进行调查，保证贷款用于应用之处，确保贷款企业具有一定的偿还能力。对于个人购房贷款者，要定期了解其收入情况、家庭现状、抵押房产市场走向，及时规避由于个人收入变化引起的偿还危机和由于抵押房产跌价引起的市场风险。与此同时，建立完善的征信体系是商业银行防范房地产贷款信用风险的重要措施和贷款审核发放的有力依据。

4.3制定和落实适当的房地产贷款政策。房地产市场与国民生活息息相关，同时房地产贷款的安全性和稳定性对于国家的宏观经济形式也是至关重要。近几年来国家为了调控楼市，稳定房价，出台了一系列的政策。同时，稳定房贷市场，降低风险，房地产贷款政策也在不断变化。国家应该在不同时期，根据房地产市场的变化及时制定和更新新的房地产贷款政策，并且要求商业银行严格执行和落实，预防房地产贷款风险的发生。（作者单位：西南大学经济管理学院）

参考文献：

[1]张传勇.当前我国商业银行房地产信贷[J]，中国房地产金融.2010（11）

[2]况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J]，经济理论与经济管，2011（1）

9.房地产抵押贷款的法律风险与防范 篇九

《风险政策研究》第9期（总第8期）

我国目前房地产行业的持续发展，仍是国民经济增长的重要因素。而对于私人购房按揭贷款业务，由于其市场需求量大、有抵押、安全性高、违约率低而受到各家商业银行的重视。例如某大型国有银行的按揭贷款余额已突破4000亿元，而不良率只有1.12％，又如北京市的私人贷款余额已达1974亿元，超过了全市银行对工业贷款1200亿元的余额。

但是我们也应注意的是，这项业务中的风险已时有发生，尤其是在目前房地产市场日趋饱和，高房价和高空置率的“双高”现象并存，房价上升和房租下降“剪刀差”日益扩大，“泡沫论”争论有增无减，国家已采取多种宏观紧缩政策对房地产行业限制的环境下，对于银行按揭贷款业务的风险，更值得我们加以研究和防范。

但这里对于风险的分析，不能只是简单笼统地只分析房产按揭业务，必须从开发商风险、借款人风险和房产业态风险的三个方面分别加以分析。其中房产业态风险又可从经济适用房、普通住宅、高档公寓、别墅、商铺、写字楼、商住两用房、酒店式公寓、二手房和尾房10个方面加以分析。

一、开发商方面的风险

目前由于房地产仍有较高的利润率，因此许多企业还在进入这一行业。从银行的角度看，任何一个楼盘都主要存在五个风险，即：

1、资金不足风险▲▲▲注。建设一个楼盘的项目资金主要来自四个方面：开发商自有的、建筑商带资施工的、银行借款的、销售回收款。由于许多小开发商都企图以小博大，以尽量少的自有资金启动项目，获取尽量多的外部资金以完成项目。或开发商虽大，但由于同时铺开几个项目建设，因此也造成资金紧张。如果资金拼盘出现问题，最大的风险就是出现烂尾楼，银行提前发放的按揭贷款资金必将是有去无回。对此风险，人民银行已发文要求开发商自有资金比例必须达到35％，以及项目封顶才能放贷，不能卖楼花或卖期房等。但实际中仍有许多开发商在打擦边球。

防范措施：只选择与有资金实力的开发商合作按揭项目。

2、不按期完工风险▲▲。开发商如果无法按期完工就无法按期交房，借款人将寻找理由不按期还款，因此造成银行的风险。从现实中看，导致这种完工风险的原因主要有：（1）开发商资金不足而拖欠工程款；（2）建筑合同执行纠纷；（3）特殊事件的发生，如2003年SARS灾难影响。

防范措施：工程形象进度不达到符合条件的状况不予以办理按揭，或只随着工程进度逐步提供按揭业务量。

3、楼盘销售风险▲▲▲。可能开发商资金也充足，项目也能按期完工，但要命的却是销售不畅、回款困难，产品不能转化为现金，因此导致银行按揭的风险。这是银行面临的最大风险。由于目前全国楼市已进入饱和的买方市场，楼盘间的竞争激烈，卖不动楼盘的开发商为偿还银行开发贷款、股东垫款、拖欠的工程款等，极有可能铤而走险，采取假按揭手段从银行骗贷（后面将专门讲述）。

防范措施：从多方渠道了解楼盘销售的真实情况，包括从政府登记部门、银行销售帐户、办理入住情况、销售人员奖金收入高低、水电煤气物业费收缴情况等。

4、项目纠纷风险▲▲。由于业主与开发商就楼盘问题发生矛盾，可能导致采取以拒付贷款的方式，对开发商施加压力。这是由于在尚未办妥房产抵押手续的过渡期内，如果借款人不还款，担保人开发商将负连带责任向银行还款。项目纠纷案多发生于三种情况：（1）交房时期，由于交房质量没有达到楼书标准，存在更改设计、质量问题甚至安全隐患，业主们可能集体拒绝收房；(2)楼虽按时交付了，但开发商又偷换概念，在原设计中的绿地上另盖新楼遮挡原楼的视线或阳光，或将小区内会所擅自出租，或将原承诺的小区配套设施另改它用（如小学改为娱乐场所），使业主有受骗的感觉，为维权而拒付房贷；（3）物业管理令业主不满意，如服务不到位，乱收费等。由于物业管理公司多与开发商有一定的内在联系，因此借款人也可能会迁怒于银行。

防范措施：只与有过成功开发项目、市场口碑好的开发商合作。

5、五证不齐风险▲。开发商未按规定办完五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》和《销售许可证》。今后业主很可能因迟迟办不下来房产证而拒绝偿还贷款。因此银行在发放开发贷和按揭贷款前，务必认真核实五证齐全后方可办理。

防范措施：请律师到政府主管部门加以核实。

对于那些资金不足又想盖楼赚钱，或有钱盖楼却卖不动房子的开发商来讲，如何尽快搞到钱是他们的当务之急。但银行开发贷收紧，施工企业不垫资，只能从按揭贷款上打主意。加上按揭贷款比起其他贷款利率低，可占用时间很长，开发商更想图谋，因此可能产生以下伎俩骗贷，增加银行风险。

1、假按揭骗贷▲▲▲▲。开发商以其员工或关联人员身份证，或以招聘为名获取应聘人员的资料，或花钱购进中介公司的客户信息，做成按揭贷款的申请材料，而且20％收付款由开发商垫付，即可获得银行80％按揭款。假设每笔贷款金额为50万元，一个楼盘只要做出200笔假按揭，开发商就能轻松搞到1亿元资金，以此类推。由于在假按揭中，开发商对于房屋既是卖家又是买家。他们期望以假按揭方式先套取资金，如果今后房子能陆续销出，再逐步以收取的房款置换出假按揭资金偿还银行。如果销售发生困难，则银行风险巨大。另外假按揭中还有一个重要的特征是，几乎所有假合同的价格都高于当时的市场价，目的就是为了多套资金少交首付。

防范措施：认真核实借款人材料，注意发现关联人员的可疑之处。坚持面谈甚至家访，多问问题以发现假按揭的蛛丝马迹。

2、一房多售风险▲▲。由于在房屋销售中存在“先付后收”的特点，即购房人在付完款后要等一年半载才能收房，因此在没有强制性公示制度的情况下，一套住房是否已售出无人对开发商进行监管。开发商可采取一房多售的方式有：（1）要求购房人都足额交付现金，而一套房重复收了几份房款只有销售人员知道；（2）一套房卖给两个人，其中一个缴纳足额现金，另一个以按揭贷款方式付款，购房人都难以发现房子是否已卖出。等到实际收房时，开发商已人去楼空，卷款而逃了。

防范措施：由银行人员或律师到政府主管部门核实预售登记手续。

3、高价套贷风险▲▲▲▲。典型的做法是，正常销售价为每平米8000元的房子，开发商和购房人串通后签假合同虚报高价至10000元。向银行出具虚报的20％首付款证明后，从银行多骗得每平米2000元的房款，银行实际承担了8000元100％的房款风险。每套100平米的房子银行要多放款20万元，如果是100套房子，则可多套出银行2000万元资金。多套出的资金不是被开发商占用，就是被购房人按事前与开发商谈好的条件转用于经营使用。

防骗方法：以客户身份暗访，了解同地段同类型的房价，或以同时期二手房的市场价格上浮20%作为主要参考依据。

4、售后包租风险▲▲▲▲。有的开发商为了尽快售房，向投资型的购房人开出了诱人的条件，即房子售出后由开发商以较高的回报率包租若干年，并由开发商垫付20～40％首付款。更有甚者，开发商为增加其包租的可信度，还可提供虚假的已带租约的售房合同。银行放款后，开发商以羊毛出在羊身上的方式，用一次性获得的贷款资金，以细水长流方式用于分期偿还银行贷款。但当其难以为继时，在虚假租约或虽为真租但租金抵不上房贷月供的情况下，借款人必然会以种种借口不还款，由此使银行出现风险。

防骗方法：调查租约的真实性和可靠性，直至拒绝受理按揭申请。

经验表明，在现实中，那些实力雄厚、诚信度高的开发商以及畅销的楼盘，发生上述骗贷行为的可能性很小。而那些由于楼盘销售困难从而导致资金周转困难的企业，最有可能铤而走险采取种种方式骗贷。因此，凡是发现销售困难的楼盘，银行办理按揭业务时务必加以小心，重点防范开发商骗贷。

二、借款人风险

将借款人购房动机划分为自住型、投资型和投机型三类，具有十分重要的意义。

1、自住型借款人风险▲。对于自住型的购房人，其购房目的是“从无到有”，或“以小换大”“以旧换新”“以远换近”，完全是为改善住房条件，因此其还款意愿较强，通常不会超能力借款。对这类购房人银行可较放心叙做按揭业务。

这类借款人的风险，主要是意外变故导致无法还款，如突患重大疾病、突然亡故、突然失去经济来源等等。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号，2005年1月1日起实施），对于借款人生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这项规定对银行今后想处置抵押的房产以收回违约贷款将产生重大不利影响。

防范措施：可要求借款人购买人寿保险，事前提供退出住房等承诺。

2、投资型借款人风险▲▲▲。在解决了自有住房问题后，有许多人购房目的转为投资。由于交20％首付即可获得一套房子，人们的购买能力瞬间放大5倍（如交40％首付则是放大2.5倍），为投资提供了可能性。人们支付购房款是以现有收入和未来收入，分别支付首付款和按揭贷款的。而未来收入的不确定性，是造成银行风险的原因。

投资型购房又分为自用型和它用型两种。自用型的情况多为，购房人自己所在的公司原来每年是另租场所办公，现在改为自己购房租给自己公司用，以租金抵月供，10～15年贷款还清后即可获得一份固定资产。它用型的情况较多，用按揭买下房产后出租，以租金还月供，待最终还清贷款后即可获得一份房产和稳定的房租收入。

无论上面哪种类型，风险都在于如果购房人租金收益抵不上贷款月供，将造成银行风险。而投资于不同类型的房产，其风险又是不同的，后面将进一步分类分析。

防范风险：根据借款人的不同职业核定贷款上限；限制购房套数；以降低成数和提高利率方式制约；核实第二还款来源；出具《风险提示书》并由其确认；采用“存三付一”的月供还款方式。

3.投机型借款人风险▲▲▲▲▲。由于有银行按揭贷款业务的存在，使购房人的购房能力在短期内可扩大5倍（即首付20万元即可购买100万元的房子），为投机人提供了资金后盾。据报道上海某借款人从银行获取按揭贷款7000多万元，购房128套，具有明显的投机因素。然而“低买高卖”的赚钱方式在房价节节上升的时期是有利可图，而在房市饱和时期则面临极大的风险。因此银行对于一下购买多套房产的炒家，务必加以限制。

防范措施：拒绝发放贷款。

4.其他特殊情况的借款人风险。包括外地人在本地借款购房、共同借款人购房、购房后转由他人使用、父母以子女名义购房等，都有值得注意的风险，应认真研究后采取措施加以防范。

三、不同房产业态按揭的风险

我们可以把房产按照其不同的使用功能，进一步细分为10种业态，对其可能存在的风险分别加以研究。

1.经济适用房风险▲。由于房价较低，贷款金额小，用途大多是自住型，借款人还款意识强，因此风险性较低。主要应防风险：（1）借款人多为低收入者，意外变故导致无力还款；（2）由于房价低，也有些通过各种途径得到房子的人，是属于投资型或投机型的；（3）如前所述的司法风险，银行难以处置。

防范措施：要求借款人投人寿保险，对年龄、健康、收入前景不好的借款人予以婉拒。

2.普通住宅风险▲▲。房屋价位适中，存在的风险和防范措施基本同上。

3.高档公寓风险▲▲▲。如果房价下跌，对于购房人而言将产生资产缩水。对于自住型的借款人，虽仍会尽力还款，但总有吃亏的感觉而发生消极还款。对于投资型的借款人，高房价就意味着高借款，如果房租收入不足以支持月供，又没有其它资金来源，则极有可能发生“弃供”。

防范措施：核实真实房价和借款人实力，必要时降低贷款成数。

4.别墅风险▲▲▲。只有选择有实力的开发商办理按揭项目，才能有效避免资金风险、完工风险和销售风险。目前别墅的发展趋势是，在价位上向豪华型和经济型两极分化，而中档型的则有较大销售风险；在卖点上以有山有水、交通便利和生活配套设施好的热销；购买群体由以前的境外人士占主体变为现在的国内人士占主体。由于别墅多为购房人的第二或第一居所，投资型和投机型较少，因此借款人还款意愿强。其主要风险是因借款人变故无力还款，银行对房产不易处置变现。因此，考察借款人的经济实力是否与所购房产档次相匹配很重要。

防范措施：同高档公寓。

5.商铺风险▲▲▲▲。购买商铺的主力群体是中小投资者，尽管开发商每每鼓吹“一铺养三代”，但现实中发生的许多商铺投资的回收无期，使得人们也认识到它并非是稳赚不赔，其中潜藏着巨大的风险不可不小心。

申请按揭购买商铺的主要是两种人，一种是用于自己所开公司的经营场所，以收入作为还款来源；另一种是用于出租，以租金抵月供。但无论如何两者都是依赖商铺的经营效益还款。为此，银行必须注意到的风险是：（1）房屋售价畸高，已经吃掉了今后经营者的利润空间，使其无利可图还不起月供。（2）定位不准，由于事前对商圈地段、主打产品、经营管理等设计不足，导致事后客流稀少，营业额困难，成为“死铺”。（3）供过于求，商铺供应量的激增必导致空置率的上升和租金的下跌，造成投资者血本无归。（4）返租回报，很多投资者都非常看中开发商的“返租回报”承诺，殊不知这只不过是一场羊毛出在羊身上的把戏，开发商只需把商铺销售价格提高，再把高价多收的钱日后逐渐返给投资者，就可轻易实现促销时的高回报了，但到了哪天撑不下去之时，就是风险的暴露之日了。

防范措施：必须认真考察借款人的实力和商铺的经营前景后，才可办理按揭业务。

6.写字楼风险▲▲▲▲。对于申请银行按揭以购买写字楼的人，可分为三种情况：一是较大企业，由于扩大发展规模而需要增加办公面积；二是中小企业为买下写字楼租给本公司自用，节省在外租房的费用并可在若干年后获得一份自己的固定资产；三是个人行为，有较多保值增值的投资型考虑。较多的是第二种情况。

由于写字楼单价高、面积大，对于自用型的购房人而言，主要有楼价下跌风险，贷款利息上升导致还款负担增加风险。对于投资型购房人而言，主要风险就是空置率高和租金逐年下降的风险。因此对于借款人的实力考察十分重要。防范措施：银行应切实谨防不自量力、坚持购买过大面积写字楼的借款人。

7.商住两用房风险▲▲▲。由于这种房产的多用途性，如果银行是按住宅按揭8成20年办理，而购房人实际是用于办公自用或出租，则银行承担的是经营的风险。对此在售房时较难判断购房人是住宅用还是商业用。

防范措施：直接按商用房6成10年办理按揭较为安全。

8.酒店式公寓风险▲▲▲▲。目前有些投资型酒店式公寓为了促销，提出了“售后包租、坐享3年8％回报”的口号。银行办理这种按揭的主要风险有（1）价格透支。开发商超出正常价售房套取银行资金；（2）联合做局，开发商与房屋中介联手编造虚假租房人或虚假高租金，诱使投资人购买“已带租约”的房产。（3）经营失败。如果客源不足，入不敷出，借款人违约不还款的可能性很大。

防范措施：最好不受理。

9.二手房风险▲▲▲。在二手房市场发展迅速的情况下，各种中介公司如雨后春笋般冒了出来，鱼龙混杂，良莠不齐。银行务必先选择好实力强和诚信有经验的中介公司作为合作伙伴，才能避免如下风险：（1）假销售骗贷，以子乌虚有的销售，或一房多售的方式骗取银行贷款后人去楼空；（2）担保能力不足，中介公司承担的担保数额已超过其担保能力；（3）高价套贷。以虚高的房价多套取银行的贷款资金；（4）抵押不落实。迟迟不办理抵押使银行担保悬空。（5）抵押物贬值。即房产价格下跌使银行承担抵押率升高的风险。

防范措施：只选择与好的中介公司合作，落实好抵押担保条件。

10.尾房风险▲▲。当一个楼盘可销售套数不足10％时，即进入尾房销售阶段。此时按揭可能的风险有：（1）虚假按揭。开发商急于早日清盘结束销售，有可能以虚假资料套取银行贷款，这种情况对于销售期拖的很长甚至困难的楼盘较易发生；（2）通常尾房的房价应比原来的房价低，但开发商可能仍用原房价办理按揭申请，由此多套按揭资金。

防范措施：认真考察尾房的销售和价格情况后再定，尽量不受理。

10.工程管理中法律风险与防范论文 篇十

关键词：建筑工程管理;法律风险;防范措施

在当前我国建筑市场之中，主流交易方法还是现定价后成交的期货交易。但是由于建筑工程具备着施工规模较大、施工周期较长、施工材料消耗大、施工设备消耗大、产品固定、工程施工生产流动性较强以及受自然环境和社会环境等因素影响较大等多方面的特点，这些特点直接决定了建筑行业是一个高风险行业。同时由于当前我国建筑市场属于买方市场，这就导致了承包方往往处于弱势地位，相比较发包方其承保风险要大得多，这严重制约了我国施工单位的进一步发展。因此如何对建筑工程管理工作之中的法律风险进行防范就成为当下我国所有建筑工程施工单位亟待解决的一个难题。

11.浅谈小微企业贷款的风险与防范 篇十一

摘 要：受全国经济下行的影响，小微企业面临着经营压力大、成本上升、融资困难等问题，商业银行的小微企业贷款不良率呈持续上升的态势。如何有效地控制和防范小微企业的信贷风险，已成为目前商业银行亟待解决的问题。本文从小微企业信贷业务的风险表现形式出发，提出针对小微企业信贷风险的管控措施。

关键词：小微企业贷款;风险分析;防范措施

近年来，小微企业在国家密集出台的政策扶持下快速发展， 相应的小微企业贷款在全国小微企业的快速发展带动下获得了迅猛发展，其规模在银行资产中的比重迅速上升，当前越来越多的商业银行将小微企业贷款作为信贷业务扩张的重点。但在当前特定的金融市场环境下，小微企业贷款由于“笔数多、金额小、信息少、流程短、管控难”等特点，导致潜在风险很高。因此，应当把完善小微企业贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。

一、小微企业信贷业务特点

小微企业规模较小，抗风险能力较弱，小微企业自身生存能力比较差。一旦目标市场有风吹草动，往往导致企业破产倒闭。据统计，中国小微企业的平均生命周期大约仅为3年，这对金融机构介入小微企业信贷制造了巨大障碍：创立的时期不能介入，刚刚有介入的条件，企业有可能已经开始进入衰退期，甚至

猝死。

小微企业信贷业务主要有如下特点：一是融资需求频繁。许多小微企业自主资金不足，多需银行给予资金支持，才能扩大再生产，才能存活;二是获取有效信息困难。大多小微企业的管理不规范，银行有时通过征信系统或其他一些渠道获取的信息并不多，且没有实质意义的信息，对银行贷款的审批决策造成一定的影响;三是小微企业贷款风险大，贷后管理要求高。多数小微企业的贷款银行在贷款发放后，因小微企业的经营机制和体制没有大中型企业管理规范，故银行在后续的贷款催收、贷后检查、抵押物管理、资产保全等方面的工作需耗费的人力、物力相对多些。

二、小微企业贷款面临的风险

小微企业信贷风险，指商业银行发放的小微企业贷款中隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。由于小微企业贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素，其风险的发生有其可能性和必然性。小微企业贷款风险产生的原因为以下几方面：

（一）小微企业方面

1、自身生存能力差导致抗风险能力弱、违约概率加大。一是小微企业虽有船小好调头的优势，但是小微企业因资本规模小，信息和战略管理能力较差，容易受宏观形势及行业形势变化的冲击，抗风险能力弱。二是小微企业的经营方向存在诸多不确定性因素，小微企业的经营往往跟随社会经营热点，从而导致经营风险过高，小微企业贷款的违约概率相应增大。

2、经营管理机制不够规范。大多小微企业属于“家庭式管理”，家长式管理模式占据主导地位，管理较为粗放，盲目扩张，忽视风险控制;企业经营管理的科学性和约束机制较差，家族式管理特点突出，管理决策随意性大;业务经营的稳定性较差，经营投机性较高，经营风险随之增大，从而使银行的信贷资金面临较大的风险。

3、财务管理混乱，财务信息不透明，财务制度不健全。大多数小微企业的财务制度不够完善，财务报表的可信度较低，多数财务报表不能准确地反映其实际经营状况，普遍存在财务信息不透明的现象，财务信息受避税、管理能力等因素影响，人为操控现象严重，经营信息严重失真。金融机构难以通过财务报表判断借款人偿债能力，势必增大银行贷款的风险程度。

（二）银行方面

1、信息不对称的风险。银企双方获取信息的层面和深度是存在明显差异的，在银企信贷管理中表现为借款企业通常对借款项目风险与收益状况信息掌握较为全面，而商业银行作为贷款发放者，因未直接参与小微企业经营项目的运营，对小微企业的经营项目的收益情况及风险情况以及贷款违约的可能性只能通过企业提供的财务报表或是信贷人员的现场调查等方式了解，对信息的掌握较为片面，造成银企间的信息不对称。这样势必给贷款带来风险隐患。

2、信贷人员经验不足的风险。近年来小微企业在国家政策的扶持下逐步发展壮大，长期以来各家商业银行一直都是与大中型企业打交道，积累了一大批经验丰富的从事对公贷款的客户经理。但对于小微企业贷款来说，各家商业银行仍缺乏经验丰富的客户经理，由于各家商业银行的客户经理从事小微企业的经历比较少，对信贷资产质量面对的经济严峻性认识不足，风险意识相对淡化。客户经理在走访企业时抓不到重点，容易被企业的表面现象花了眼，乱了思绪，进而导致商业银行小微企业贷款险象环生，发展缓慢。

3、信贷人员职业道德的风险。银行信贷管理是一项需长期坚持不懈且复杂、艰巨的系统管理工程，商业银行既要严格执行信贷管理的各项规章制度，亦不能忽视信贷人员的职业道德风险。由于部分银行信贷人员职业道德较差，见利忘义，人为放宽贷款准入条件。有的为了谋取私利，甚至同企业内外勾结，共同诈骗银行贷款，由此而造成银行贷款风险。

（三）信用环境方面

信用环境尚不完善，有关信用制度方面的法律还不健全。一是社会信用环境有所缺失。部分小微企业信用观念不强和法律意识淡薄，诚信意识缺乏，存在逃废银行债务现象。二是社会征信体系和失信惩罚机制未有效建立。我国社会征信体系尚不健全，有关系统正在测试完善中。目前还未能完全解决银行、企业、政府之间信息不对称的问题，政府有关部门针对企业的失信行为所采取的的曝光措施和打击力度还不够，企业的失信行为所招致的法律惩处力度亦远远不够，企业失信成本较低。

三、小微企业贷款风险防范措施

第一，贷前调查应注重小微企业主的信用状况和综合素质。小微企业贷款的风险状况与小微企业主本人的信用状况息息相关，因此，对小微企业贷款风险控制的一个重要手段就是关注小微企业主本人的信用状况。对于小微企业主本人曾经出现过违约或违法记录的小微企业贷款必须审慎对待。银行在审核小微企业贷款时，要注重调查了解小微企业主的教育背景、道德品行、健康状况、个人从业经历等，有无不良商业信誉记录或银行信誉记录;是否有黄、赌、毒等违法或违反社会公德的行为。通过对小微企业主本人的信用状况和综合素质的综合评判筛查排除部分

风险。

第二，设立专业化的小微企业贷款机构。商业银行的大中型公司类贷款的发放模式已无法适应和满足小微企业贷款的需求，这就要求各家商业银行为了适应这一需求，需建立专业化的小微企业贷款机构，对大中型公司类贷款的经营管理模式进行彻底的改变，无论是体制、机制还是业务流程都得进行变更，且还需加大力度培训客户经理，使之能够适应小微企业贷款“急、少、频、短”的业务需求特点。方能对小微企业贷款做到专业专注，有效防范小微企业贷款的风险。

第三，采取多种担保方式提升担保能力。小微企业融资普遍存在自身没有足够的抵押物以及难以获得信用担保的问题，要解决这一问题商业银行可采取其他替代性的担保方式，如接受自然人（尤其是企业法人或主要股东）提供的以其财产或权利为抵（质）押的担保等。目前来看，小微企业缺乏有效抵（质）押担保财产，而采用企业主要负责人个人财产对企业贷款进行担保，将企业贷款风险与个人资产挂钩，让业主或股东承担无限责任，能有效防范道德风险。

第四，建立标准化贷后管理机制。在贷后管理过程中，客户经理应注重审核客户资金使用情况，确保资金用于客户主营业务。商业银行应加强系统建设和支持，对于出现风险和生产经营、财务状况发生异常变化的小微企业，系统自动提示;建立专业分析团队，分析客户的结算帐户，了解客户的经营情况，特别是通过对基本户的分析，了解小微企业的纳税、工资发放等情况，全面掌控小微企业的经营发展和风险变化。对于潜在风险及时提示有关信贷人员进行重点调查跟踪。

参考文献：

[1]颜继荣、张婧、邓敏卿.商业银行对中小企业贷款风险与防范[J].交通企业管理，2006，（04）.

[2]胡召平. 控制小微企业贷款风险要有新思路[J].上海证券报，2013（6）.

[3]姚延中.浅议商业银行对小企业的贷款风险[J].经济师，2009（10）.

12.论房地产抵押价值评估及风险防范 篇十二

关键词：房地产抵押,价值评估,风险防范

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

所有房地产抵押, 都有要向县级以上人民政府规定部门办理抵押登记．在进行房地产抵押时，抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同．抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或者其他组织。

在房地产金融中，房地产的抵押担保在风险管理过程中至关重要，它是银行抵御风险的重要防线，既十分有效，又不能完全抵御。因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析，以房地产作为抵押担保的风险情况，可通过对以下这些问题较系统地分析来认识。（1）房地产抵押权人的一般风险；（2）权益、时差与抵押风险；（3）不能抵而不漏，押而不死的风险；（4）在建工程的抵押风险；（5）住宅按揭的抵押风险；（6）拍卖市场反馈的抵押风险；（7）不同类型房地产的抵押风险；（8）全期抵押评估的动态运作等。

一、房地产抵押权人的一般风险防范。

抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。

1、抵押合法有效。

属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可（但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产，系交易商品不在此列。以下类同）；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。

2、物权明确。

房地产的物权包括自物权和它物权，自物权系所有权，包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称；他物权是对他人房地产的权利，如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说，可以买卖的房地产均可以抵押，可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。

3、易于变卖、处分渠道通畅。

抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。

二、在建工程抵押贷款的主要法律风险及防范措施

在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险及防范

在实践中，房地产开发企业常常不是自己建设工程，而是将工程发包给施工企业。1999年3月全国人大通过的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。

由于在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，而现实中又无法禁止房地产开发企业对工程抵押贷款时要做到：一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否办理抵押贷款；三是在建工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险；四是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺，在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下，要求建设工程承包人对贷款承担连带责任保证；五是严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；六是在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。

为避免企业因欠税而银行贷款带来的风险，银行在接受房地产开发企业提供在建工程抵押之前，首先，信贷调查过程中应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时间、金额：一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税；二是直接要求房地产开发企业说明其纳税情况，提供完税凭证；三是请示税务机关提供有关抵押人的欠税情况。其次，银行在获悉企业欠税时，应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为贷款的条件之一。再次，在对抵押物、质物的评估时，即便不把企业的欠税金额给予扣除，也应该把企业欠税情况作为重要内容在材料中体现。最后，可以把开发企业已经缴清税款作为银行接受在建工程抵押贷款的前提条件。

三、抵押权人最难把握的最大风险，抵押价值评估最难掌握的问题是抵押房地产的权利问题

房地产抵押是不转移占有的特定交易形式，它是一种将来时的可能转让行为，房地产的权利是以登记为前提，通过让渡来实现的。但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，而我们的抵押价值评估没有理由把这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，但这个小于一定不能是抵押价值评估者的失误所造成的，抵押价值评估结果一定不能发生估价对象权利被违背客观地夸大。比如，在我市某中心区，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押时已结构封顶，市价为每平方米建筑面积3200多元，但在此前已以2600元的整体价格销售给了某外商。虽未登记，合约已签，第一笔款项已支付。实际抵押人的权利最大价值的不利情况（即不考虑可以毁约的情况），也就是有利于抵押权人的情况，已被锁定在销售价格上。而部分销售款已发生，未作封闭式监管的款项要剥离，后续工程至竣工交付尚未尽义务款项及相应利润的扣除，都必须在抵押价值评估时一并考虑。