小区治理方案

小区治理方案（15篇）

1.小区治理方案 篇一

XX小区基层治理示范创建工作方案

为认真贯彻落实省市县街道关于城市基层治理示范体系建设工作要求，努力提升社区精细化治理水平，现就开展小区、楼栋基层治理示范创建工作制定如下工作方案。

一、基本情况

（一）小区基本情况

XX小区地处国道XX线XX大道，属于“三无”小区，现有居民XXX户，党员X人，于2019年11月成立小区党支部，无物业，无业委会。

（二）楼栋基本情况

1.XX小区X楼栋

该楼栋现有居民XX人，党员X人，有小区网格员、楼栋长、党员中心户各1人。

2.XX小区X楼栋

该楼栋现有居民XX人，党员X人，有小区网格员、楼栋长各X人。

二、总体目标

理顺居民小区党支部和居民委员会、业主委员会的关系，健全楼栋治理和服务机制，引导小区居民加强自我教育、自我管理、自我服务，示范带动提升党建引领小区治理水平，推动党建引领基层治理向楼栋延伸。

三、主要措施

（一）建立小区党支部。

全面掌握本小区党员和居民的实际情况，成立小区党支部，由社区干部、两委委员兼任小区党支部书记或委员，吸纳党性强、思想觉悟高、服务意识强的小区党员为支部委员，把党组织建到小区、延伸到楼栋，党建引领小区楼栋治理。

（二）成立小区自管委员会。

形成小区党组织、自管委员会相互协作治理机制。制定议事规则、业主公约，引导楼栋居民加强自我教育、自我管理、自我服务，推动党建引领基层治理向楼栋延伸。

（三）建立问题纠纷排处机制。

在小区党组织、自管委员会、居民各选取2人成立志愿者服务队伍，参与小区服务，定期开展三访活动（双接访、入户访、社区来访）。

（四）建立“结队帮扶”机制。

对本小区老弱病残幼群体全面摸底，掌握其家庭结构、生活状况、困难原因、有何特长、急需何种帮助等情况，分类建立服务需求台账。与双报到单位党员职工结队子，建立帮扶联系制度，开展定期探访、敲门服务。

（五）开展环境卫生大整治。

组织小区党员和居民开展环境卫生整治，改善社区环境卫生面貌，创建整洁文明的人居环境。开展卫生大评比，制定评分标准和细则，评选“文明卫生户”

四、组织保障

（一）加强组织领导。

相关社区、街道部门要把基层治理示范小区、示范楼栋建设作为推动党建引领基层治理向楼栋延伸的重要抓手，按照各自工作职责举措，加强协调，统筹推动，扎实开展基层治理示范楼栋建设。

（二）加强工作支持。

党工委重点加强工作统筹、工作指导和工作保障，整合各类城市基层治理项目、资金、资源等，精准投放使用，强化小区治理工作保障；协调组织、民政、住建等部门及时研究解决示范建设中的重点难点问题，指导推动创新小区治理方法载体。

（三）加强工作总结。

相关社区对小区、楼栋治理经验做法及时进行总结提炼，报送街道党工委城乡基层治理委员会办公室城市基层治理工作组。各部门要结合工作安排，引领广大党员群众积极参与基层治理，营造共建共治共享的良好氛围。

2.小区治理方案 篇二

《物权法》第70条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第73条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

根据相关法律、法规以及相关政策解读,城市商品房住宅小区共有部分,就是指一个住宅区域内属于该区域全体所有权人即业主共有共用的不动产。

实践中,多业主共有部分的权属登记多种多样。依据相关法律、法规,业主法定的共有部分只登记不发证。《房屋登记办法》第31条规定:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书。”目前,广州市正在试行对业主共有部分登记、发放权证,各地做法不一。

二、美国治理住宅小区共有部分的经验

1.住宅小区共有部分移交,强制规定了时间和内容

在美国,小区控制权在住宅小区选举产生第一届管委会之后的两个月内移交。在开发商项目销售率达到75%之后60天内,业主必须选举产生管委会。移交内容包括所有有关物业小区管理的法律文件原件和物业小区产权登记等。其中,对小区共有部分进行全面、细致的验收是最重要的。如若超过规定的期限,或者不依照规定的内容进行移交,管委会有权向当地法院起诉,并要求开发商承担诉讼和律师等费用。

2.住宅小区共有部分治理结构采用非营利公司法人治理结构

美国法律规定:住宅小区的共有部分治理采用非营利公司法人组织形式,即业主协会,具有独立的法人资格,决策机制为民主决策,坚持少数服从多数原则。无论从内部管理还是外部经营上来看,业主协会具备独立的法人资格都有利于业主权利的保障,在一定程度上能够有效解决上述问题,形成共有部分的持续供给和有效维护。另外,住宅小区的共有部分具有共有共享的特征,业主的关切度低,松散性强,容易导致有效监督缺位。因此,采用单一的政府规制、市场机制都不是最为有效的治理措施。

3.住宅小区共有部分产权界定清楚,并由不动产管理部门登记

美国的具体做法有以下两点:

一是住宅小区共有部分的范围和边界必须界定清楚,小区总协议书和小区总平面图及其他必要图纸、法律文件必须送不动产登记机关登记备案。如需变更,必须依照法律规定的程序进行变更登记。

二是必须将业主私有产权及共有产权份额共同登记为一项独立的不动产,并将不动产登记机关所登记的信息向社会公开,做到信息披露透明、及时。

三、美国经验借鉴与启示

1.业主大会成立时间提前,提早介入小区治理

在我国,业主大会成立滞后,存在被开发商或者开发商控制的前期物管公司制约的现象。美国法律规定,开发商项目开始销售前,即要成立小区业主大会并登记备案,在项目开始销售到完成小区控制权移交的这段时间,小区由开发商或者其控制的物管公司代为治理。这样就不会存在小区没有业主大会,或者业主大会迟迟不能成立的问题了。

2.加强规制,规范住宅小区控制权移交

一是明确必须移交住宅小区控制权的时间,建议由各地物业主管部门监督。二是规范移交的内容和范围。其直接依据为前述的法律文书,即业主公约及其附件(住宅小区总平面图与房屋单元平面图及剖面图)。移交过程中,除了开发商及其物管公司、业主大会外,建议地方物管部门以及房产登记备案部门参与监督。三是借鉴美国经验,明确规定业主有权终止在开发商控制阶段由开发商代表全体业主对外签订的任何非善意或业主不知情的合同或协议。

3.明确业主大会法律地位和民事主体身份

美国等西方发达国家普遍认为,应给予业主大会法人身份,这样做有其合理性。住宅小区的治理,主要是对共有部分的供给、维护乃至增值、升值的治理。松散的业主出于各自利益的需要,且对小区共有部分认识各异,难以达成有效共识,交易成本极高,效率极低,需要能够代表全体业主利益的组织维护他们的权益。而且,在治理过程中,签订各类合同,监督、检查委托方的行为等日常工作也对业主大会的法人身份提出了要求。概览相关文献,对业主大会法律地位和民事主体身份的讨论异常热烈,大多都提到了因为业主大会身份不明而带来的种种弊端和不利。另外,除明确业主大会法律地位和民事主体身份外,还必须明确,业主大会代表全体业主对共有部分进行治理。对于购买小区物业的业主,不存在加入与不加入的问题,一律强制性自动加入业主大会,这也是美国的治理经验。

4.加强业主大会内部管理,优化运行机制

尽管一再强调业主大会的法律地位和民事身份,强调公司化运作,但毕竟它是一类特殊的组织,这类组织的运行大多依赖委托代理机制,而委托代理机制本身牵扯多重利益相关方,存在彼此之间的博弈。况且其治理的是一类特殊的资源——住宅小区共有部分,这就需要创新的理论和懂管理、懂专业的创新型人才。

5.简化业主大会功能,明确治理目标

美国业主协会的功能主要有:负责小区共有部分的维护与管理,保持小区良好的居住环境,其功能、目标简练、明确,不附带任何其他条件和功能,也不存在上下级、主管部门等。业主协会就是一个公司法人,从事正常的管理和行为。而我国目前仍将业主大会看成是社会管理的神经末梢,由庞大的社会管理组织都难以完成好的社会管理功能却要由业主大会来解决。事实上,业主大会运作规范了,住宅小区治理好了,社会基层的矛盾和问题自然就少了,没必要讨论谁主管,谁负责,谁收益,谁维持,也不能把原本属于街道办、居委会、民政等行政、行政化部门的职责和功能盲目叠加。业主大会就是城市的一个细胞,与其他组织和部门有业务关联,有衔接,不代表要改变原有的社会组织管理。

6.明确划分界定共有部分边界,严格登记备案

3.探索老旧小区建设与治理之道 篇三

1、右安门街道在丰台区市容卫生、环境秩序、工地管理综合考评中取得了年终全区排名第一的好成绩。

2、区住房和城乡建设委员会2013年1月授予右安门街道2012年度丰台区绿色工地管理先进集体荣誉称号。

3、在丰台区绿化美化“打造美景亮点”活动中，右安门街道办事处被评为“最美单位”，辖区主要交通干线——开阳路被评为“最美街路”。

4、首都城市环境建设先进单位。

5、2012年获得北京市民政局颁发的“为老服务示范单位”。

6、丰台区“双争创”先进单位（即争创“五个好”社区党组织和争创“和谐社区”先进社区，五个好包括：街道工委和社区党组织：领导班子好、干部队伍好、工作机制好、工作业绩好、各方反映好）。

明眼人很容易发现，这份成绩单的三个主题：环境卫生、市场秩序和社区服务，这似乎是当下北京市一般街道办事处的规定动作，不过，相比于其他街道，右安门街道似乎基础更薄弱些——辖区多属老旧小区，可调动资源更少些——一年经费只有区区4百万余而商业发达的街道有筹措经费过亿元的，因而显得这份成绩的来之不易，我们的访谈也围绕此话题展开。

治理：秩序与生存空间的博弈

城区的市容无非清理小广告和垃圾清运。小广告号称城市牛皮癣，无论多繁华的街道，也难逃小广告的滋扰。右安门街道的做法比较独特，他们雇了一个小公司，安排了4个人专门对付小广告，有就清有就清，小广告在这个社区留不住，贴了不能产生“效益”，不到一个月就数量锐减，继续坚持清理了一段时间之后，小广告没了。

我们注意到，钱爱平的叙述务实、不失人情味且蕴含着不少心理分析，比如，小广告何以屡禁不止，因为能够给广告主带来效益，如果小广告没有跟路人——看客——潜在的需求对象见面的机会，它就彻底失去了效益。

右安门街道是典型的居住区，几乎没有像样的商业，百十户以旧货为生的游商摊贩中，持照经营的不多。钱爱平讲，右安门街道跟这些游商展开过近一年的艰苦博弈，最终把他们引进了市场——街道专门修建的，过程曲折而结局还算皆大欢喜。他的治理理念给记者留下深刻印象：既要给百姓留下生存空间，又要维持地方的公共秩序，我们必须在这两者之间找好平衡。

去年，街道为右安门的老百姓做了几件实事儿。“我喜欢抽时间到辖区转转，看看环境建设还有哪些不足，了解一下身边老百姓的想法，为自己的工作找好思路。”钱爱平上街巡查发现，西三条地区有积水没过了马路牙子，那里住着超过一百五十户居民，都是平房，他现场用手机录下来一段实况，然后找到水务局，要求给排水公司尽快处理，排水公司得到消息赶紧查，发现是下水管线塌陷造成堵塞，维修之后，办事处举一反三，又对东庄平房区、永乐居、玉林西里、开阳里四区、西铁营平房区和地下空间等10处重点地区、重点部位进行了隐患排查，再没有积水的事情发生。钱爱平不无庆幸地说，幸亏发现和处置得得早，要不然“7·21”那天还不知出多大问题呢！

社会变革期总是有很多难以预料的事情发生。2011年6月23日的一场大风雨刮倒了不少大树，其中一棵大树砸到了右安门街道铁路宿舍院内车和房子，由于产权单位归属不清，责任主体始终找不到，问题始终没有解决。钱爱平上任后，眼见着遇上了扯不清的麻烦事，断然决定由街道先修车修房，再腾出功夫来跟产权单位掰叱；随后，他又通过园林部门对街道辖区内树龄三十年以上的杨树进行清查，防止再次发生大树倾倒伤人毁物事件。

富于行动，执行力强，遇事知难而上，果敢之外还有细致和体贴。钱爱平发现，社区由于规划的先天缺陷导致内部道路为停车所占，仅有的窄窄的通道只能供居民和行车擦身而过，他经过筹谋，准备给居民修建了凉水河健身园和健身小道，让社区居民可以放心地散步、遛狗和娱乐健身。

最能代表钱爱平办事风格的要数右外大街交通治理。这条街是北京为数不多的将南三环和南二环联通的干道之一，线路长，车流量大，总是堵车，钱爱平连续观察了三次，又邀约交管部门、园林部门、市政部门、交通委一起现场办公，共同拿出方案，加一条匝道，让掉头、直行和右转各行其道，更换红绿灯、交通指示牌，路从此畅通了。

这件事看似简单，但牵涉到多个部门，这个协调的功夫不浅呐。我们这一感叹，钱爱平亮出了压箱子底儿的绝活儿——联勤联动，沟通协调。作为一个地区的管理者，需要辖区所有管理部门统一思想、步调一致、坚持联勤联动，先后建立了“辖区物业联席会议制度”、“辖区施工企业联席会议制度”。

协调：非隶属关系的令行禁止

联席会阵容颇为壮观，除街道办事处相关职能科室外，地区派出所、交通大队、工商所、城管分队、卫生监督所、环卫所，丰台房管中心右外分中心、西罗园分中心，16个社区居委会，地区14个物业公司、4个家委会尽数纳入，再看下右安门街道物业联席会工作小组成员：

组长：右安门街道办事处主任

常务副组长：右安门街道办事处主管城市管理副主任

副组长：右安门街道办事处其他分管副主任

办公室主任：右安门街道城管科科长

办公室成员：右安门派出所所长、方庄交通大队大队长、右安门工商所所长、右安门城管分队常务副队、右安门卫生监督所所长、右安门环卫所所长、丰台绿化队队长、南苑绿化队队长、长辛店绿化队队长、丰台房管中心右外分中心主任、丰台房管中心西罗园分中心主任

这些人每个月都来开会，联席会以布置工作的形式把拟解决的下列事项布置下去，接到任务的部门按要求办理：一是通报市、区、街关于街巷胡同、居住区范围内的公共环境、公共服务、公共设施等方面的工作思路、管理目标、具体要求。二是协调解决居民反映强烈的街巷胡同、居住区范围内的水、电、气、热、停车等公共服务类重点难点问题；环境卫生、秩序、景观，园林绿化等公共环境类重点难点问题；公共设施设备、城市家具等公共设施类重点难点问题。三是帮助物业公司、家委会等居住区管理单位协调相关行业管理部门及单位，解决居民区公共服务、公共环境、公共设施管理中居民区管理企事业单位难以单方解决的疑难问题。

我们看到，不存在上下级隶属关系的联席会议成员单位不但都能听召唤定期开会，甘心情愿听候差遣落实上述问题，而且每季度报送1篇工作信息给小组。这可是个新鲜事！右安门街道如何做到的呢？这其实2008年奥运会遗产的继承与发展。当时为保证2008年各项工作落实到位，上级要求各基层单位以联席会议的形式协调动作，快速反应，力求将各类社会问题消弭于初起。2008年奥运会之后，他们坚持了这一好的制度，使之不断发挥作用。

理解：一封信不止于问计于民

我们知道，有些城市痼疾进入恶性循环，比如城市环境与卫生，环境越差的地方市民越容易随手抛掷垃圾破坏卫生，越是破坏的人多越是环境恶劣，一个清洁工打扫卫生招架不住有一百个行人随手抛掷垃圾，如果能够营造良性互动，制造问题的人少了，解决问题的人多了，很多问题自然就不成其为问题了。在右安门街道，我们看到了致居民的一封信和征询意见书，我们援引一段吧：

征询意见书

尊敬的居民朋友：

您好！今年是丰台区创建首都文明区活动年和城乡环境建设年。右安门街道按照区委区政府的要求和地区百姓的需求，加强环境改造和民生建设，努力提高每一位居民朋友的生活质量和幸福指数。先后对翠林二里17栋楼、玉林东里二区4栋楼、玉林东里三区13栋楼进行了楼体内外粉饰、燃气分户计量等老旧小区改造。对开阳路等重点大街的环境秩序进行了整治和景观提升和绿化亮化。对凉水河南岸、菜户营东街等街巷胡同的环境进行了整治。协助玉林供暖所实行煤改气工程，减少了空气污染。全面开展了“城市清洁日”活动。自3月份以来，每逢周末，区、街、社区、驻街单位、社区志愿者，联手零距离清理群众身边的市容环境卫生死角。累计出动3万余人，清理楼道230余栋，清理绿地近万平米，清除堆物堆料上千吨、非法小广告万余张，消除卫生死角263处，集中解决群众反应的突出市容环境卫生问题百余件。开展了多种形式的群众性文化体育活动，开设了多场次夏日文化广场活动，丰富了大家的业余文化生活。

我们深知：我们还没有完全解决您生活中的困难，2013年，我们将一如既往地为您分忧解难，从解决您身边的小事入手，加强服务。一是加强一刻钟服务圈建设。引进社会企业的服务项目，进行服务资源的网络建设，力争使您的各类生活需求都能够得到便捷的解决。二是集中力量解决停车难的问题。探索和推进小区有序停车。三是加强物业资源的管理和利用。成立右安门地区物业联席会议制度，打通物业与物业之间的微循环，实现小区之间的体育设施资源共享。四是建立居民休闲场所。对右外大街西侧、凉水河南岸和翠林三里社区与铁路交界处的绿地进行整体设计，建设居民生态休闲场地。在有条件的小区周边200—300米的范围内，都有一个小型休闲场地。

我们真诚地希望工作、生活在右安门地区的各界朋友们关心、支持和参与到右安门地区的建设中，请您为我们提出改进工作的宝贵意见，您的需求就是我们明年的工作重点。

右安门街道工委、办事处

2012年12月

开篇先告诉居民街道这一年做了些什么，这些都是实事，居民有目共睹，应该是可以唤起他们的相关回忆的，接下来做一曲笔——我们深知我们还没有完全解决您生活中的困难，然后立刻转入新年的新打算，当然还是居民最迫切需要解决的问题，一抑一扬，很朴素却又很有技巧表达了为社区居民服务的殷殷之心。一份形式上的征询意见书实际上起到了传递信息也传递服务理念的作用，而涓滴的信息和服务的殷切与诚恳就这样润物细无声地浸入居民心中，唤回了信任、理解、称许，更加赢得了居民共同参与街道建设的热情。

随着这份征询意见书发下去的调查问卷回收率非常高，街道宣传部花了近一周的时间录入整理，归纳出了三百多条建议，而统计分析可以有效了解居民的倾向性和关注点，为街道工作有的放矢奠定了很好的基础。

4.“三无”小区治理工作保证书 篇四

为深入推动平安北关建设工作，提高居民住宅小区治安防范水平，提升公众安全感、满意度，街道办事处向区委、区政府作出如下保证：

一、对市、区下达的“三无”小区治理工作目标，强力开展综合治理，实现“三无”小区变“三有”，进一步消除管理盲区，优化居民小区环境，提升服务管理水平，保障群众安居乐业，促进社会和谐稳定。

二、明确“三无”小区管理主体，建立管理组织，有业主委员会或业主代表大会，聘请物业公司管理费用或自治组织工作费用落实，管理制度落实。

三、完善“三无”小区治安防范设施，实现有技防、有门房、有门卫、有照明、有大门的“五有”标准。

四、加强居民小区防范宣传，组织动员群众开展多种形式的互联互防活动，增强小区居民群众自我防范意识和参与意识。

五、2014年10月底，完成30％以上“三无”小区治理任务；2015年2月底，完成60％以上“三无”小区治理任务；2015年6月底，确保100％完成全部“三无”小区治理任务。

5.小区治理方案 篇五

街头小广告是一直小区综合治理的‚顽疾‛，这些藏身于社区楼道和墙体上的‚城市牛皮癣‛严重影响着城市面貌和居民的生活环境，社区对乱贴小广告也进行过多次严格治理，但往往刚刚清理完，转眼间新的小广告又重新贴上了，可以说防不胜防。社区工作人员人手有限，尽管多次加大对乱贴小广告行为的治理力度，仍然收效甚微。

通过对小区里小广告内容的收集、调研，发现，这些小广告多是通下水、开锁、家电维修等等与百姓生活相关的便民项目，这些内容社区居民也有需求，想要解决这一问题最好能有一个两全其美的法子来根治小广告问题，不能单纯的‘堵’，要疏堵结合，多管齐下。

一是拉网排查，集中整治。社区分组对辖区进行了‚拉网式‛排查。针对‚三乱‛小广告蔓延现象，辖区出现的墙体乱贴乱画、主要建筑物、墙壁、各类灯杆、树干以及其他公共设施上涂写、刻画和张贴的各种小广告进行了刷盖。以北门社区为例截至目前，共刷盖三乱‚小广告‛2000 余处，充分调动广大社区居民对辖区内‚三乱‛小广告进行铲除，共铲除1000 余处。

二是加大宣传，营造全民参与氛围

依靠社区干部、党员、居民，打响了根治小广告的攻坚战。组织起清理小广告的群众大网，发现小广告随时清理。这些居民分散在社区的各个角落，一方面对小广告的清理情况进行监督、检查，另一方面发现小广告随时清理。三是走市场化道路，引进广告公司参与治理。

1、充分调研了解情况；社区通过走访居民、召开座谈会，请大家集思广益想办法出点子，最终决定走市场化操作这条路径，就是社区与广告公司合作。

2、市场化招标；社区通过社会化招标形式最终由志成广告公司具体操作，并与其志成广告公司签订小广告清理责任书，社区对其清理结果进行督查。

3、市场化管理模式；由志成广告公司联系收集联络小广告主将他们的广告经过筛选后将其统一集中张贴在指定的发布栏中在每个单元及公共要道口集中宣传，而辖区的小广告大部分由广告公司来清理。从前小广告老板的人工费用大约就要50元一天，现在志成广告公司发布一条小广告一个单元位只需2元一年，如果第二年不再乱贴的小广告还可以半价发广告；通过这样的方式招安了大部分的小广告老板，并且志成广告公司出资1800元/月聘请专人对小区小广告进行清理从而有效的防止了小广告的乱贴、乱画现象，巩固了治理效果，实现了疏导与清理的双管齐下。对那些思想污浊、有碍观瞻的广告绝不容许出现在社区之中，特别是那些蓄意破坏社会主义精神文明建设的宣传，予以坚决取缔，让它们在社区彻底绝迹。

四是近期成效和进一步完善推广

6.小区治理方案 篇六

如何选择有效的小区？在解决这个问题之前，必须解决楼盘信息来源的问题，即：怎么样找到楼盘的相关信息，然后在找准目标小区。

你可以利用以下途径搜索楼盘信息：

（1）、政府机构，国土资源局或房产管理部门，如果有一定社会关系，可以在房产管理部门拿到楼盘信息，甚至业主信息，这个是捷径。但如果没有这样的社会关系，也可以寻找当地政府网站，网上都会向外公布楼盘销售信息，找到楼盘销售信息后，再去现场查看，是否适合小区推广。下图为广东省中山市国土资源局网站：

（2）、房产网站：房地产网站，按照区域来分，主要分为全国性房产网站与地方房地产网站。

下面以搜房网为例，进行简单介绍：

你可以根据地区、类型、价格等来进行搜索，很快就能将多个小区信息查询到。

而且在楼盘分类方面，还有在售楼盘、待售楼盘、售完楼盘等分类，对小区推广来讲，再方便不过了。点击小区图片，可以查询到小区项目的情况、小区开盘时间、入住户数等，都可以一一查到，很方便。如下图所示：

图：株洲部分楼盘信息表

（3）、装饰装修公司

一般来说，装饰公司对楼盘是最敏感的，他们对各个楼盘的信息了如指掌，他们也会在楼盘集中地开设分店，所以，向装饰装修公司了解楼盘信息，或者直接到市场上走走看看，了解一下装修公司的动向，也是不错的渠道。

（4）、现场走访

现场走访是指小区推广业务人员直接到在建楼盘处进行询问，可以直接去施工现场进行询问，大厅楼盘，业主等相关信息等。

（5）、其他渠道

各地举行的房博会、房交会也是了解楼盘信息的渠道。如果有朋友、亲戚在房地产公司或者装饰装修公司工作的，他们的消息往往更灵通。

收集楼盘信息之后，在建的大小楼盘可能会很多，公司对每个楼盘同时推广不现实，费用不可能支撑得起。公司经理应先对所有楼盘进行调查摸底，全面收集信息，发展商或总包商背景，何时开始施工，何时封顶，何时交付及小区的定位、风格、规模、发展趋势、入住情况、售楼情况、物业管理水平、业主群体类型、已经装修和未装修的情况等。有了全方位的了解，心里有数胸有成竹，方可对小一步的小区推广作出筛选，并制定具体的某小区推广方案。

好的，收集了众多小区的信息之后，填写小区信息搜集表，可能会有许多楼盘即将开盘，或者许多楼盘已经开始销售，或者马上要交楼，那么你应该选择那些小区进行小区推广呢？

7.辽源邻小区及建设方案 篇七

关键词：邻小区优化,感知度

1 优化原理及目的

1.1 优化原理

通过对邻区关系及相关参数的优化, 提高切换的质量。其中通过删除不必要的邻区关系可以降低切换时选择的时间从而节省了资源;增加缺失的邻区能减少因为缺失邻区产生的掉话, 降低掉话率;通过调整优先级能使切换中更快捷并合理的选择最优小区, 从而降低软切换的次数, 提高切换质量。

1.2 优化目的

通过OSS和DT双方面对邻区进行优化, 进而减少由于丢失邻区关系, 或者切换失败导致的掉话;合理的调整邻区关系及优先级, 可以避免频繁切换产生乒乓效应;通过对异系统的邻区优化, 可以更有效的在GSM网络和W网络切换及重选。及时更新新入网基站信息, 以便减少由于新入网基站由于邻区丢失导致的掉话。最终通过语音掉话率, 软切换成功率等指标体现优化成果。

2 优化方案描述

邻区优化的工作属于持续性优化工作的范畴, 在完成邻区关系核查的基础上, 根据话务统计、统计测量结果 (WNCS、GPEH) 、路测测试结果对同频、异频、异系统的邻区进行优化调整。

主要工作如下:

基于单向邻区和满配邻区的优化:对网络中存在的单向邻区和满配邻区现象及时纠正。消除单向邻区, 对满配邻区的小区进行实际分析, 依据测试和统计数据, 删除冗余邻区。

基于路测数据的邻区优化:将测试中Scanner和UE测试数据综合分析, 及时发现由于网络负荷变化、用户行为变化导致的邻区漏配问题并解决。

基于话务统计的邻区优化:根据话务统计指标进行邻区优化, 从掉话率、切换次数等指标综合进行邻区关系分析, 补充漏配邻区、删除冗余邻区。

同频邻区优化:3G小区中漏配同频邻区时, 通过3G话统数据和路测普查增加该邻区;3G小区中多配同频邻区时, 通过3G话统数据来删除该邻区;

异频率邻区优化:3G小区中漏配异频邻区时, 通过3G话统数据和路测普查增加该邻区;3G小区中多配异频邻区时, 可以通过3G话统数据来删除该邻区;

异系统邻区优化:3G小区中漏配2G邻区时, 通过3G话统数据和路测普查增加2G邻区;3G小区中多配2G邻区时, 可以通过3G话统数据来删除2G邻区;

邻区优化的标准流程如图1: (同频、异频、异系统邻区优化都是一样)

3 同频邻区优化

3.1 基于单向邻区和满配邻区的优化

3.1.1 单项邻区核查

优化方案:提取现网最新邻区关系, 统计邻区的单双向情况, 过滤出所有的单项邻区, 并对单项邻区进行统计及分类, 如下为辽源现网统计筛选出所有的单项邻区关系, 这些单项邻区可以分为两类, 一类是与四平基站的单项邻区关系, 在辽源RNC中统计为单项邻区, 但在四平RNC中已经添加其双向邻区关系, 属正常邻区关系。其余的单项邻区则需要添加邻区关系, 使其邻区关系完善。

3.1.2 满配邻区

优化方案:统计小区邻区数量:提取现网最新的邻区关系并进行统计, 按邻区个数进行排序并统计, 自7月份统计至12月, 满配邻区的小区个数随着专项优化由原来的33个减少至1个, 全网每个小区平均邻区个数由17.67个减少至13.76个。如下:

3.2 基于路测数据的邻区优化

通过DT道路测试, 发现通过基站龙山新城附近转盘北侧, 基站LYW10A0A00035 (龙山新城) 信号迅速衰减, EC/IO骤降, 出现拐角效应而导致掉话。在提升基站LYW11A0A00084C (老龙山区政府) 功率和基站LYW10A0A00035A (龙山新城) 的切换优先级后, 基站LYW10A0A00035 (龙山新城) 与基站LYW11A0A00084C (老龙山区政府) 正常切换后, 掉话现象消失。调整参数列表:

工单号:JL-0300-111020-00015

3.3 基于话务统计的邻区优化

3.3.1 话务统计邻区优化描述

由于DT路线具有局限性, 所以基于路测的邻区优化具有不完全性, 用户有可能出现在各个角落, 所以网管测跟踪用户在网络中的行为, 才能够更加贴近网络的实际情况。

3.3.2 话务统计邻区优化实施方案

2011年PH6宏基站开通后, 部分为乡镇基站, 覆盖较为偏僻, 个别基站与相邻地市形成接壤, 例如, 辽源市“那丹伯”基站与四平交界处“营城子”基站邻区相距1.6公里, 存在切换请求, 对此, 对这个区域的几个基站进行跨地市的邻区优化, 有效的减少了由于切换导致的掉话:

每天在早9点之前, 观察最差小区, 着重关注语音掉话, 分析掉话原因, 由于邻区关系漏配而导致掉话的小区, 再通过OSS中的GPEH统计之后, 得到丢失的邻区关系, 并结合MCOM看地理位置是否合理再决定添加与否。

例如LYW31A0A00102C和LYW31A0A00103B缺少邻区关系, 经过MCOM观看两个小区天线主打方向一致, 并且距离不是很远, 所以有必要将邻区关系添加。

4 异频邻区优化

辽源市暂无异频邻小区关系。

5 异系统邻区优化

2/3G邻区核查和配置完成后, 需要进行进一步的优化, 保证2/3G切换时用户能够切换到最优的2G小区, 以改善切换成功率, 具体邻区优化工作从以下方面进行: (1) 2/3G邻区优先级的优化; (2) 2G小区900/1800共站情况的优化; (3) 2G小区存在外部干扰以及拥塞等情况的优化。

(1) GSM900独立站

①GSM900小区干扰和拥塞均不严重-3G侧定义与其邻区

②GSM900小区干扰或者拥塞严重-3G侧不定义与其邻区

(2) GSM1800独立站

①GSM1800小区干扰和拥塞均不严重-3G侧定义与其邻区

②GSM1800小区干扰或者拥塞严重-3G侧不定义与其邻区

(3) GSM900和GSM1800共站

①GSM900小区干扰和拥塞均不严重-3G侧定义与其邻区

②GSM900小区干扰或者拥塞严重-3G侧定义与其共站的对应的GSM1800小区的邻区

③GSM900和GSM1800小区均存在干扰或者拥塞-3G侧不定义与其邻区

所有2G在网小区均需添加至3G的邻区关系。

6 结语

在成熟的GSM网络与蒸蒸日上的WCDMA网络共存的当代, 用户日益增加, 用户群体的分散, 这样邻区优化操作显着尤为重要, 使用户在感受WCDMA网络带来的高速数据业务体验的同时, 能继续使用成熟, 稳定的GSM网络。邻区优化贯穿整个过程, 保证业务的完整性, 大大的提高用户的感知度。

参考文献

8.小区治理方案 篇八

关键词：民用建筑工程；方案设计；工程实例

某项目位于旧城区，基地被自然山体划分为A和B地块，基地的周边还包括三座山，景观资源俱佳。A地块为1.1万m²，拟建地面建筑面积为3.3万m²，70 m²拆迁安置房约500户。B地块为2.02万m²，拟建地面建筑面积为3.3万m²，约500套住房。

1项目特点

A地块，住户主要为拆迁安置的居民。考虑到拆迁安置区设计不同于商品房楼盘，要求小区的设计在打造高品质同时有利于安置分房，我们在设计中坚持经济、快速、均好、标准化等原则，实现和谐安置。

B地块，住户主要为商品房购置居民。对于商品房而言，更应强调的是景观价值的最大化和销售形象、卖点的营造。

2 A地块设计理念

2.1突出景观优势的规划布局

规划强调了拆迁安置区的住宅均好性。3.0的容积率和40m的限高给设计带来了难度。我们通过错动的折板式单元布局为住区带来了更宽松的楼间距和更加开阔的观景面，使得户户山景，朝向均为东南和西南向，单元式的布局为城市提供了视觉通廊，也便于营造小区形象。沿主干道一侧设置了8m×12m的二层商铺，转角处适当放大作为托儿所、居委会、治安站、便民店等服务设施，配套齐全。

在景观设计方面，我们沿入口主轴布置长达120m绿色生态走廊，贯穿近4000 m²的大花园，提供优良的景观大环境及视觉享受，结合绿化、水景构成了花园中一条特色景观带。戏水池、风雨亭、绿地为住户提供了游玩场地，羽毛球场、老年活动场地、晨练空间尽在其中，倡导健康休闲的生活方式。

2.2严控工程造价，追求最佳性价比

A地块总计500套住房，以完全相同的户型单元为基础进行组合，通过对建筑密度，建筑景观，建筑经济性等因素的综合评价，在楼栋数与层数、标准层户数三者之间找到合理的平衡点。最终，我们确定建筑层数为14层，栋数6栋的综合性能最优(如表1)。

2.3户型设计标准化

本地块所有的户型单元完全相同，为两房两厅，客厅开间3.4m，主卧开问3m，

表16栋14层综合参数

户型成熟，南北通透，使用率高，实现了标准层户型最精选化与标准化，节约了设计周期与施工工期。每套住房的公摊面积和使用率完全相同，降低了分房难度。同时，也便于根据拆迁安置户的个性化要求做出局部修改，以利快速确定方案，达成拆迁安置协议。

2.4充分考虑经济性

考虑到工程的经济性需求，我们将传统的板式住宅进行折合，L形的平面形式和位置适中的核心筒使得结构稳定，降低结构造价。其次，在不破坏地面环境的前提下尽量减少地下停车数，并且采用半地下室的车库设计，大大节省了土方成本和结构成本，也为地下空间带来更多的新鲜空气和阳光。

此外，在一次性投入中充分考虑了后期运行成本的降低。如智能化系统，降低物业管理成本；自然通风等节能措施降低空调能耗；公共空间利用自然采光，采用节能灯具，减少照明能耗。

3 B地块设计理念

3.1突出景观优势的规划布局

在B地块中，住户为商品房购置居民。在设计中，我们以两条高低错落的建筑体量，呈盘龙之势，首尾相望，最大化的利用了山景。在景观设计上，我们充分利用区域内原有山体，打造社区核心景观，结合住区总体规划风格，使景观设计成为现代生活与自然元素的连接点，创造舒适、宁静、清新、自然的高品质居住环境。正对人口的三层架空景观设计，使内与外，人工与自然景观区域相互渗透，形成一个有机的整体，弧形景观长廊与建筑环抱着两湖水景，山水相融，创造出近1万m²的生态大花园，构成了极具震撼性的住区中心景观，极大的提升了销售形象，提升住区生活品质。人口处结合半地下室抬高处理，利用如：水幕墙、叠水溪流、景观步道等设计手法在解决高差问题的同时，塑造有特色的景观空间。园区内，景观环境延伸入住宅架空层，使居民在日常生活中感受大自然的气息。排球、步道、晨练空间尽在其中，倡导着健康休闲的生活方式。

沿商业价值高的主干道和转角一带，设置了8m×12m的二层商铺，转角处适当放大。靠小区内部的底层设置了托儿所、居委会、便民店等社区配套设施。商业景观注重于城市整体环境的改善，布置了绿化与休闲座椅，配以生活气息浓郁的小型雕塑,给人们提供了多样化的娱乐环境和购物空间。

3.2合理的户型分布

考虑到较高的容积率和40m的限高，我们在对建筑景观，销售形象，建筑经济性和住宅单元等因素的进行了综合评价(评价参数详见表2)。最终，我们采用了9栋一梯四户经典模式。

表2综合评价表

按照景观价值分布原则，在朝向与景观资源具佳的位置布置180 m²的大户型，具有270度开阔视野与最大范围的景观资源，尊贵地位尽现其中。135 m²和144 m²的大户型设置在后排，南北通透，南有花园，北有山景。125 m²户型设置在前排，南北通透，东、北面是与山景相融的大花园。115 m²的户型设置在后排前端，均拥有三面环绕的大花同。90 m²的户型设置在前排的前面两户，视线开阔。

3.3高品质的户型设计

本项目户型紧凑，使用率高，人户花园、空中花园、开敞景观侯梯厅成了它们的标准配置，将地面庭院生活情境提升至空中。可改造的大平台灵活度高，既可改造为一间房，又可改造为主卧配套的书房。假凸窗的设计可大大增加房间的尺寸，户型整体增值空间大，卖点足。根据不同大小的户型，客厅的面宽从4m～5.4m不等，主卧面宽从3.3m～4.2m不等。其中180 m²的户型更是配备了中西双厨，入户玄关，北侧观景阳台与入户花园相接，环绕整个客厅，主卧拥有270度落地景观圆窗，尽显尊贵。同时，我们还创造性地引入了“合用双首层大堂”——两个单元合用一个大堂，可以把更多的空间让给景观架空层，大堂也更易于做到大气豪华；双首层大堂把地下层的入户变为一种奢华的享受。

3.4适宜的立面设计

建筑采用“简约”、“理性”、“活泼”的现代主义风格，简洁明快的建筑造型营造出充满现代居住色彩的社区形象。建筑立面采用面砖与涂料结合的方式，以暖灰、白色调与玻璃的对比，突出建筑的体块感与材质特征。奢华于细节之间自然涌現。商业沿街立面采用虚实结合的手法，形成风格统一而又灵活多变的标志性城市界面。

4打造绿色居住

我们通过合理的规划设计，在不增加造价的前提下，实现绿色建筑，力求打造绿色健康的生活模式。采用了国际先进的计算机软件进行自然通风、噪声、日照等的模拟，提前发现问题、解决问题，优化设计，走精细化之路。

①自然通风模拟：由于点式高层在南面，处于上风向，北面高层处于下风向，气流流动顺畅，小区室外风速在1～4m/s范围内。舒适度好，户型内外通风压力3Pa以下，室内自然通风条件优越，空气品质及舒适度高。

②噪声模拟：小区西侧为城市主干道，根据我们对场地声环境的实测结果：基地东南侧噪声达到75dB，立面的声环境处于不利情况，中部和西部平均为55dB。本方案在基地西侧布置小户型板式高层住宅，可以减少噪音对大户型住宅的影响，创造宁静的园区环境。经噪声模拟分析，本案建成后区内噪音<4OdB，室内安静舒适。

参考文献：

9.小区推广团购方案 篇九

一、小区推广模式

1、借“开业”“店庆”等举办大型的现场团购，其核心是必须造势----就是通过“海、陆、空”点与面全方位媒体传播，造大声势，在提高品牌知名度、美誉度的同时感召消费者对全友的认知度、信任度，以此激活市场，刺激消费者购买。

2、因准客户资源不多，且本市刚好不宜做大型宣传活动，故建议其进行小型现场团购，不需要过多广告（本品牌在当地的影响力已很大），而是通过点对点，面对面沟通、交流以后以优惠作为诱饵，吸引刺激顾客购买。

二、小区推广目的增加专卖店的销售业绩

针对前期推广收集到的准客户，用优惠价格来激活市场，增加进店人数，刺激顾客购买，增加销量。

三、团购的意义及价值

a)对前期工作的一个总结及肯定。

b)增加进店人数，增加销量，完成销售目标。

c)全面整合利用顾客资源。

d)探索总结一套适合省会（店中店）市场的方法与经验。

e)极大提高凝聚力及职业信心。

f)大力推进下属经销商进行社区推广工作力度。

四、目标顾客：

小区推广时收集到的正在装修或即将装修的群体。主要有以下类型： a)准备现在不买，以后购买的顾客；

b)准备现在购买但要到外地购买的顾客；

c)准备现在购买，但要到别的品牌购买的顾客；

d)本来准备少买的顾客；

e)犹豫不决的顾客；

五、具体操作：

a)卖场布置

⑴横幅---热烈欢迎全友家私VIP顾客莅临本店选购

⑵气球：气球拱门、小气球点缀

⑶门口：易拉宝（全友家私VIP客户选购日、全友家私祝您购物愉快）

⑷店内宣传：每个区域两至三张同样的POP宣传内容（中国名牌——全友家私；买家具，看三证；全友家私——绿色、环保、健康）

⑷小礼品、小零食（糖果、饮料）等

b)小区推进细则

第一步：

小区摸底：了解本区域内全部小区的开盘时间、销售价格、购买对象、业主经济状况、装修率、入住率等，根据小区情况锁定目标小区。绘制小区楼栋平面图。

第二步：

资料准备：形象、名片、公司常规宣传资料、家装知识、小礼品、笔、小区客户信息登记表

小区拜访：专人进入小区，根据小区楼栋平面图，每进入一个单元，从顶楼依次往下每层每户进行敲门拜访，详细了解客户相关情况，并对她的装修提供力所能及的帮助，登记相关信息（小区客户信息登记表）。

第三步：打电话给目标客户，确认信息的真实性与准确性，同时告之客户将亲自送公司资料（DM单）给他。

如果是开业，导：您好！这里是全友家私客户部，请问您是XX小区的XX先生（小姐）吗？ 客户：是。

导：打扰您两分钟，告诉您一个非常好的消息，全友家私XX生活馆将于近期（如有具体时间就说具体时间）盛大开业，为回馈广大消费者特举行开业让利大酬宾活动。我们将给您送去我们的活动DM单，请问是星期一还是星期二呢？ 顾客：星期二。

导：好的。我们一定准时为您送来，并当面为您解释活动内容。那我们再次确认一下，您是在X小区X栋X单元吗？

顾客：是的导：祝您天天都有一个好心情。

如果是团购：

导：您好！这里是全友家私客户部，请问您是XX小区的XX先生（小姐）吗？ 导：打扰您两分钟，我是上次与您见过面的全友家私XX，上次跟您的见面非常开心愉快，并且我答应了您，要给您送去家具预知效果图，现在我已经给准备好了，您看我是明天还是后天给您送去呢？

顾客：明天。

导：好的，那我们再确认一下您的地址，您是在X小区X栋X单元吗？ 顾客回答

导：好的。希望您笑口常开。

第四步：再次上门送相关资料。如果开业就是送DM单，并告诉他我们会有VIP邀请卡，凭这份邀请卡可以优先订购特价产品和直接享受VIP最低折扣，并且凭邀请卡进店就可以领取精美礼品，过些天邀请卡一出来我就给您送过来，并当面给您解释活动的内容。

第五步：电话预约送邀请函的时间和地址

开业的导：您好！这里是全友家私客户部，请问您是XX小区的XX先生（小姐）吗？ 客户：是。

导：打扰您两分钟，前段时间我们客服人员跟您见过面，感谢您对中国名牌全友家私的信任与支持，告诉您一个非常好的消息，期待已久的全友家私XX生活馆将于X月X日盛大开业，到时将会有前所未有的特价商品和超低折扣，可以让您购置家具省下上千元的费用。

顾客：好的。

导：您做为我们的VIP客户我们将送上专属您的VIP客户邀请卡，您凭这份邀请卡可以优先订购特价产品和直接享受VIP最低折扣，并且凭邀请卡进店就可以领取精美礼品哦，您看是星期一还是星期二给您送去呢？

顾客：星期一

导：送到哪里呢？是您本人接收吗？

顾客：送到„„不是

导：我想亲自把它送到您手里，因为这是一份非常重要的东西，您一定要给我这个机会，我想当面给您解释一下活动的内容，这样可以更方便您当天选购。顾客：好的。

导：好。我们一定准时为您送来。最近天气比较热，请您注意身体。好的，再见。团购的：

导：您好！这里是全友家私客户部，请问您是XX小区的XX先生（小姐）吗？ 客户：是。

导：打扰您两分钟，我们近期将有一个回馈XX市民的优惠活动，我们将在全市邀请五十名VIP顾客来参加，因为您所在小区的物业公司老总和我们全友家私的老总关系特别好，希望能特别关照一下，知道您所在小区最近装修的特别多，所以我们老总特意在您居住的小区选了十户VIP顾客，到时将会有前所未有的特价商品和超低折扣可以让您为您购置家具省下上千元的费用。

顾客：好

导：您做为我们的VIP客户我们将送上专属您的VIP客户邀请卡，您凭这份邀请卡可以优先订购特价产品和直接享受VIP最低折扣，并且凭邀请卡进店就可以领取精美礼品哦，您看是星期一还是星期二给您送去呢？

顾客：星期一

导：那送到哪里呢？是您亲自接收吗？

顾客：送到„„是的。

导：好的。我们一定准时为您送来，并当面为您解释活动内容。祝您天天都有一个好心情。

第五步：送邀请函时要再次强调到店时间与机会。要热情主动，再次重播，并要求顾客转介绍。

第六步：活动前一天再次电话确认或短信通知，再次邀请顾客进店。开业就用短信的形式通知顾客。

团购的导：您好！这里是全友家私客户部。请问您是XX先生（小姐）吗？

顾客：是的。

导：打扰您两分钟。我们这次一共在全市邀请了五十户VIP顾客，在您的小区就

邀请了十户VIP顾客，现在我们了解到会有48户VIP顾客会来参加我们的活动，还有一位在外地出差，不过也会在开业那天赶回来，但开业那天一共只准备了10套特价产品，数量有限，而且我们一共只有几个导购员，我怕到时人太多，无法接待您，而我对您有一重特别亲切的感觉，很希望能亲自为您服务，请您一定要早点过来哦。

顾客：哦，好的导：全友家私全体员工热忱期待您的光临！祝您天天都有好心情！

第七步：将再次确认能到场的顾客名单，（可用表格形式打印出来）方便顾客到店后直接签名领取礼品及方便我们日后进一步跟进。

六：注意事项

1、目标顾客

指前期小区推广收集到的正在装修或即将装修的顾客（不是到过店的顾客）

2、邀请函发放时，一定要登记VIP卡号及顾客姓名，电话、送达

邀请函的时间及送邀请函人员的姓名。

3、顾客到店后，凭邀请函领取礼品及享受折扣；邀请函回收并注

明礼品已领。如果不急需产品的，可以交订金，订单上一定要

注明一万元以上享受的优惠折扣是多少，一万元以下享受的优

惠折扣是多少。

4、5、订单上必须注明邀请函卡号。如果其他店有准顾客也可带到活动店，签单后算各店的销量；

如果是推广部协助签单的或导购员协助推广部签单成功的，销

量对半。

6、7、准备好茶水或饮料及陪同的导购员，要热情不能怠慢顾客。特别注意：一定要统一说词，统一电话内容，每一张邀请函送

到时必须经历3次以上的电话联系及三次以上登门面对面沟

通。

8、送邀请函前一定要先将顾客姓名填好。

9、不能对顾客进行死缠烂打，每户呆的时间控制在10-15分钟之

内（帮顾客做事的除外）

10、每一步过程的进行不能超过三天。

10.小区营销方案 篇十

传统的“坐销”模式已不能满足市场竞争的需 求，如何迎合市场的转型，以主动出击的姿态，抢占渠道优势，将成为在与狼共舞的市场竞争 中不被吞噬的重大课题。小区家装就是目前渠道转型的一个鲜明“亮 点”，具有难以估量的销售潜力和辐射效果，所以，切实做好小区家装工作，将是一件意义 深远的事情。

小区营销的操作流程

常规小区类别

开放式小区

非开放式小区

开放式小区

这类小区一般由集体单位筹资兴建，如 学校、医院、铁道部、机关等单位职工 房。该种小区一般管理较为松懈，通过 适当的公关工作，容易进驻小区内开展 推广活动。非开放式小区

这类小区一般由一些大的房地产开发商 开发，有专门的物业管理部门管理，大 部分属于商品房特性。该种小区由于管 理相当的严格和规范，小区推广人员很 难进入开展宣传推广工作，如何寻找推 广工作的切入口，成为该小区操作的首 要问题。

搜集楼盘信息

楼盘信息整理分析

建立备选楼盘档案

与开发商物业 洽谈合作方案

目标小区实地考察 确立合作条件

确立目标小区

获取详细信息 审批 场地确定、物料筹备、人员安排、培训

制定营销方案 活动的形式、促销、费用、产值、配合 活动总结

收集统计客户信息利 用工地等进行持续营销

营销方案的实施 建立客户档案

小区营销的形式

(一)进驻小区 设立临时店面 在小区内设立临时店面是家装企业最常见的小区 营销形式，一般适合规模较大的楼盘，一般总量在800 户以上、主力户型在100平米以上、一次交房不少于 300户的楼盘即可考虑进驻。

进驻小区的优点：

1、目标客户更集中，更清楚

2、能更准确接近目标客户；

3、能使客户更方便了解、获取我们的服务；

4、更近距离展示服务优势，及时获得反馈；

5、一个或几个工程做好了，很容易形成示范，产 生联动效应；

6、便于采取针对性措施，如优惠政策通知等营销 推广活动。

进驻小区的缺点：

1、费用有时候不好预测；

2、多家公司进驻小区，竞争更加激烈；

3、小区活动很容易受到限制；

4、表现形式相对单一，客户往往难以判断公司的优 势；

5、即使一个工程没有做好，也会影响整个小区的销 售业绩并严重损毁公司声誉。

进驻小区的注意点：

1、从思想和投入产出比上把进驻小区当作临时店面来经 营。

11.小区治理方案 篇十一

【摘 要】本文通过对EPON网络结构及原理的分析，结合工作实践，针对不同的网络环境有用户需求，提出了双缆入户、非双缆入户及用户不同业务需求的解决方案。

【关键词】EPON、EOC、五类线、方案

【中图分类号】TN929.11 【文献标识码】A 【文章编号】1672-5158（2013）03-0181-02

随着公司网络技术的不断更新，采用光纤覆盖到楼的网络结构已经在南京部分小区实施，光纤收发器EPON网络由分前端OLT设备、分光器和放置于楼道的ONU设备组成，提供数据双向传输通道，解决分前端到楼道的光纤双向传输问题，可承载IPTV、数据传输、IPPhone等多种业务。楼道入户采用同轴电缆和五类线双线入户的方式。对于没有五类线入户或五类线入户有困难的用户，可以充分采用EOC同轴电缆合波器利用原有CATV同轴电缆入户网络完成宽带入户的最后100米的传输工作，实现数据业务的开通。但基带EOC工作频率为300k以上，其信号无法通过频带范围为低端截止频率为5M的分配器或用户盒，为此复用器和分离器间不能有分配器或带隔离用户盒。

下面我以“易盛小区”为例介绍一下EPON网络覆盖小区用户室内分配网的解决方案。

易盛小区光信号源分1310和1490两种波长分别传输下行和上行信号，进入光交接箱后经过无源光分（衰减8-12dB）再传输至楼道ONU和光接收机（衰减2-4dB）。保证光接收机接收光功率在-5—0dB之间，ONU的光功率接收范围为-20-0db。一般一个ONU带2-4个楼道交换机，按照单元户数选择H3C2043或H3C2016型号的交换机。一台光接收机覆盖户数控制在50H以内。

一、单终端用户室内分配网解决方案：（详见下图一）

图中是标准EPON网结构中用户室内分配网络，单电视终端，单电脑终端。

安装方式：直接将进线网线接至路由器LAN口，从其他的LAN口分两路网线分别至电视终端和PC终端，PC终端安装广电客户端即可上网。-5线可以直接与电视终端的-5线相连接，电视终端通过新型TV、DP（网口）的用户盒分别将上下行信号传出至互动机顶盒。

二、双缆入户多终端或多PC业务的室内分配网解决方案：（详见下图二）

A＼B＼C三终端均只有-5线接入，无五类线接入，若都使用宽带并无问题，若有一终端接互动机顶盒且无法自适应10M半双工的话，此类接入无法使用，并且在多媒体箱内安装如此多的器件也是不实际的。这时我们会想如果有个可以多分的EOC就可以了，经过与上海澳润科技的技术人员沟通交流后我们了解到他们公司的又一产品-------同轴电缆交换机。

以太网同轴交换机DT6103将以太网和CATV信号结合在一起，通过同轴电缆进行传输。DT6103实现了同轴电缆上的二层以太网的透明连接。DT6103系列是澳润科技产品中一款高性能，稳定性高，体积小的经济型家用同轴交换机。输入端口为TV和DATA混合信号的同轴电缆F型接口，输出端口为3个同轴电缆F型接口和一个100M以太数据接口，同时DATA IN还可以做数据输入和输出接口。

四、非双缆入户多终端且互动和宽带业务同时开通解决方案（详见下图）

从上图可见，使用同轴电缆交换机可方便解决，无需过多的器件，但应注意：

1、仍需将楼道交换机对应用户的端口改为10M半双工。

2、同轴电缆交换机需接无源分支分配器后。

3、PC业务时，有些网卡无法自适应10M半双工的，需手动更改网卡设置。

12.住宅小区配电典型设计方案 篇十二

关键词：住宅小区,配电,典型设计,环网供电,箱式变电站

0 引言

住宅小区的配电工作是惠及我国民生的重要工作, 近年来, 我国住宅小区的建设工作发展越来越快, 在建设花园式小区的同时, 对于基础设施的建设也给予了足够的重视。我们要结合小区建设的具体情况, 采取多种配电方法和形式, 做到科学合理的配电。笔者根据自己多年的工作经验, 对住宅小区的配电工作给出了一定的建议。

1 居住区配电设计的基本要求

近年来, 我国人民的生活越来越富足, 使用的家用电器的种类也越来越多, 给他们的生活带来了很多乐趣。电器的丰富确实方便了人们的生活, 但是, 很多高耗能的用电设备对供电的要求也越来越高了, 小区内的供电经常出现问题, 也影响了人们的生活。综合优势和劣势, 如何做好住宅小区的配电设计已经成为了我国的重点工作。我们工作要本着提高服务水平, 保障用电安全的基本原则, 让每一户都能够用上持续并高质量的电能, 方便他们的生活。在对住宅小区进行配电的设计时, 设计人员要保证经济合理, 适度超前, 适应目前用电发展的新趋势, 也能够防止一些不必要的资金投入和资源浪费。针对目前住宅小区的问题, 我们要在设备的安全运行, 定期维护和及时抢修等方面进行重点的设计, 保证高效的供电, 为人们的生活提供最为方便而舒适的体验。

2 居住区用电以及配电的特点

2.1 住宅小区的用电特点

住宅小区的用电与工厂的用电不同, 主要特点如下所述。第一, 住宅小区的户型不同, 所以, 每一家的建筑面积也是不一样的, 一般都在60-150平方米之间不等, 所以, 这就使每一家住户的家用电器数量也是不同的, 特别是一些耗电量比较大的用电器, 像空调, 几乎每一个卧室和客厅都要配备一个, 这就使大面积的住户家里的用电压力大于了小住户, 这样, 就给用电带来了一些新的问题。第二, 社区内一般以多层建筑为主, 同时, 高层建筑的数量也相当多。第三, 由于目前高层建筑变得越来越多, 所以, 一些配套的电梯、汽车库、幼儿园等等的电力负荷也非常大。第四, 社区对供电质量和供电的可靠性要求非常高, 我们要考虑10k V配网自动化的问题, 不断提高配网的科学水平, 提高供电可靠性。

2.2 住宅小区的配电特点

住宅小区的配电具有以下特点。第一, 大面积的开发住宅小区楼房林立, 各栋楼房之间空间较大, 供电面积较大, 每台箱变供电范围有限, 因此需用多台箱变才能满足用户负荷要求。第二, 由于每栋楼房为连排叠加建筑用户比较多, 所以, 必须有相应个数的供电回路, 满足配电的要求。第三, 每个小区住户的户型和面积都不尽相同, 所以, 要根据不同的情况进行不同的供电方式。对于单体楼等可采用三相电源供电, 而对于联体楼房而言可采用单相供电。

3 住宅小区配电所的设置

配电所对于一个住宅小区的供电来说是非常重要的, 在现代的建筑小区当中, 一般配电所从形式上分为两种, 第一, 是独立配电所或附设式配电所, 第二, 就是户外箱式配电所。其中, 独立配电所的主要优点包括, 操作方便、供电可靠等, 能有对配电工作产生重要的影响, 但是, 独立配电所仍然存在一定的问题, 第一, 就是占地面积非常大, 建设起来十分麻烦, 第二, 是建设的周期长, 第三, 就是投资量相当大, 这些都是制约独立配电所的重要因素, 严重影响了住宅小区的整体建设。此外, 也不能与小区的环境充分的融合, 对于小区的美化和建立花园式小区的目标不符。所以, 随着综合住宅小区建设质量要求的提高, 电力行业逐步开始采用户外箱式的配电所, 这种配电所彻底解决了独立配电所的问题, 它占地面积小、投资量小而且外形美观, 运行可靠, 从而, 非常合适住宅小区的使用, 目前的应用面积也越来越广泛。

4 住宅小区变压器的确定

住宅小区变压器的选定也是配电工作当中非常重要的一个问题, 首先, 为了降低变压器的损耗, 我们要根据企业的负荷情况来合理的选择变压器的类型, 既要保证小区的供电配电的正常运行, 又要防止变压器过量。我们在选择的时候一般要遵循以下几个原则。第一, 是要科学合理的选择变压器的数量, 对于多层的居住区, 一般的负荷绝大部分是三级, 选择一台变压器, 而对于高层的建筑, 由于有电梯等设备, 所以为一二级负荷, 就需要两台变压器。第二, 就是要选择那些耗能较低的变压器, 有助于资源的节约, 也迎合了目前我国建设资源节约型和环境友好型社会的大势。此外, 在配电的设计方面, 变压器作为配电系统的核心, 设备选型要符合节能、低噪音和免维护的要求, 同时, 要结合不同的用电性质和环境进行选择, 保证变压器的正常使用。

5 居住区低压线路导线的选取和敷设

在小区住宅的配电设计当中, 还有一项非常重要的工作就是低压线路导线的选取和敷设, 从而有效的降低电能的损耗。我们要正确的选用配电线路, 降低有色金属的消耗量, 保证供电的电压质量。此外, 对于1 k V以下的动力和照明线路, 虽然输送距离不太远, 但因负荷电流较大, 必须按允许电压损失来选取导线截面, 电缆线路还应按短路时的热稳定来校验。供电距离越长, 选取的导线截面越大;供电距离越短, 选取的导线截面越小。

6 结束语

在我国的住宅小区建设当中, 配电工作是非常重要的, 良好的供电能够保证人们生活的正常运转, 而一旦供电出现问题, 则人们的生活将陷入停滞, 所以, 我们要做好供电的工作, 在住宅小区的配电设计过程中, 我们要结合小区的具体情况和用电、配电的特点, 选取合适的变压器, 并做好低压线路导线的选取和敷设, 把工作做到前面, 从而更好的服务于民, 提高人民的生活质量。

参考文献

[1]高翔.住宅小区配电设计的新方法[J].中国电子商务, 2010 (01) .

[2]颜美琛.住宅小区用户配电设计与变压器的选择[J].经济技术协作信息, 2009 (10) .

13.小区保安管理方案 篇十三

保 安 管 理 方 案

鸿福物业公司

雅居苑小区保安管理方案

对于雅居苑小区物业管理制定的保安管理方案如下：

一、工作态度

1． 服从领导——不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。

2． 严于职守——坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。

3． 正直诚实——对上级领导、同事和业主要以诚相待，不得阳奉阴违。

4． 团结协作——各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力的解决困难。

5． 勤勉高效——发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。

6． 认真学习——认真学习相关专业知识(包括但不限于：安防和消防等)，不断地提高自身业务水平，努力提高服务质量。

7． 勤俭节约——具有良好的节约意识，勤俭为公，节约能源。

二、服务态度

1． 礼貌——这是员工对业主和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。

2． 真诚——以真诚的态度接待业主。

3． 友善——“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接业主及与同事相处。

4． 热情——尽可能为同事和业主提供方便，热情服务。

5． 耐心——对业主的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。

6．平等——一视同仁地对待所有业主，不应有贫富之分，厚此薄彼。

三、仪容仪表

1． 员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正佩戴在胸前。

2． 任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。

3． 皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底。

4． 应每曰修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头。

5． 面部、手部必须保持干爽清洁，不留长指甲（不长于指头2毫米）。

6． 保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。

7． 不得在大庭广众之下梳头、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠和伸懒腰等影响公司形象的行为。

四、行为举止

1． 举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。

2． 遇上级领导或有客来访，应即时起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送。

3． 站立的正确姿势是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。

4． 坐姿：上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，摇腿翘脚。

5． 注意走路姿势：眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，走平行步，不左顾右盼，不得与他人拉手，搂腰挠背；在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧急情况下除外）

6． 进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩站三下，征得同意后方可入内；进入后，不得随意翻动室内物品；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。

7． 进出办公室，应主动上前一步先拉开门，请同行的客户、女士或来访人员先行。

8． 乘电梯要礼让，先出后进，禁止在电梯内大声喧哗、吵闹。

9． 在各种场合，见到同事或业主都要面带微笑，主动问好。

五、电话接听

1． 所有来电，务必在三响之内接答。

2． 拿起话筒先说“您好，***监控室！”，语气平和。

3． 通话时，话筒的一边置于唇下约5厘米处，尽量不使用免提键。

4． 认真倾听对方讲话，需要时应详细记录对方通知或留言的事由、时间、地点、姓名，并向对方复述一遍。

5． 通话完毕后应说“再见”，不得用力掷话筒。

6． 上班时间一般不打私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟（禁止打声讯电话）

保安人员工作细则

一、仪表着装

1、按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。

2、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。

3、上岗前、下岗后须到指定点更衣；不得将制服及佩戴物带离小区；服装清洗不得影响正常上岗着装。

4、保安人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。

二、上岗姿态

1、在岗时须精神饱满，精力集中。

2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

3、两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。

4、在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。

三、文明礼貌执勤

1、对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。

2、礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。

3、禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

4、回答住户或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。

四、门卫岗

1、对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。

2、劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。

3、根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。

4、负责登记电视监控情况。

5、负责小区内邮件的收发登记管理。

6、门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。

五、巡逻岗

1、巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。

2、巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。

3、认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。

一、目的全方位巡查管理区域，保证小区的安全，维持良好的工作和生活秩序。

二、适用范围

各管理处保安巡逻。

三、准备工作

按《保安员仪容仪表规定》和《保安员交接班制度》做好上岗执勤的准备工作和交接工作。

四、工作时间安排

1.值班岗保安实行24小时值班制。

2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO，早、中、晚三班每十天依次轮换一次：即每月10日，20日，30日为倒班日。

3.小区巡逻：

(1)巡逻周期：20分钟1次，每小时打卡一次，每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天面巡查一遍。

(2)巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。

五、巡逻检查内容

检查各岗位执勤情况：日常巡视检查执勤情况由各班长和主管负责。

1.交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定等，发现问题，及时纠正，并做好记录。

2.每小时巡逻班长到各岗位巡视一次，并不少于两次检查巡逻签到情况，认真填写《保安工作班检表》。

3.主管巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写《员工考核表》。

4.巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。

5.本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决时报告主管或管理处处理。

保安员门岗服务

一、在指定位置、指定方向立岗，严禁脱岗。

二、立岗姿势端正，身体挺直，双手背后，两腿呈跨立状，不准稍息呈依倚状或其他姿势，面带微笑行注目礼，遇领导敬礼。

三、物业管理区域实行全天24小时立岗保安服务。

四、物业管理区域的大门5:00～24:00实行开启服务；00:00～次日5:00关闭时，如有车辆出入，当班保安人员应及时提供开门、关门服务。

五、不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。

六、雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。

七、对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准按所在地物价局规定执行）。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入物业管理区域。

八、阻止4吨及4吨以上大型汽车进入物业管理区域（特种车辆和搬家车辆除外）。

九、交接岗时按规范操作。

十、在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。

十一、上岗期间必须满腔热情地回答业户提出的各种问题，彬彬有礼、有理有节。

十二、大件物品出门必须凭《物品出门证》，经核对无误后签字放行。夜间严格控制装潢施工人员携大件物品出门。

十三、特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业户或装潢人员讲解清楚。

十四、当物业的电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时立即通知班长，按应急预案执行。

十五、当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。

十六、每日配合监控室人员做好岗亭内外的清洁卫生工作。

十七、各班班长依据检验标准对本班工作进行一次班检，填写《保安工作班检表》。（见附）

十八、日检

1.管理处保安主管根据保安工作检验标准和各班班长填写的《班检表》的情况对保安队所有工作及保安员进行检查，填写《员工考核表》。

2.巡视检查：分管保安工作的主管，根据标准对各保安工作进行检查。

十九、周检、月检

管理处的主管及物业管理经理根据标准对管理部门进行周检、月检，其中对保安工作一项单独进行全面检查，并分别填写周检表、月检表。

保安员职业道德规范

一、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。

二、遵纪守法，勇于护法，切实做到学法、守法、用法，以优质服务赢得社会的认可和业主（住户）的信任。

三、不计个人得失，乐于奉献。

四、文明执勤，礼貌待人。

五、廉洁奉公，不牟私利。保安员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事，不给违法违纪分子任何可乘之机。

六、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。保安服务纪律

一、保安人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行公司规定的质量方针和质量目标，坚持安全第一、优质服务，努力完成公司下达的各项保安任务。

二、保安人员在值勤工作中应严格遵守公司及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。

三、保安人员必须严格遵守16个不准：

1.不准酒后值勤和在上班时饮酒。

2.不准在岗位上与他人发生争吵或打架。

3.不准在值勤时间吸烟、吃零食。

4.不准在夜间值勤时打瞌睡。

5.不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。

6.不准在上岗时不能玩手机游戏

7.不准擅离岗位、脱岗、串岗。

8.不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他贵重饰品。

9.不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。

10.不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。

11.不准向业户、司机、摊主及其他客户借钱或索讨财物。

12.不准带亲友到岗位上“陪岗”。

13.不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。

14.不准打人、骂人及违反“七不”规定。

15.不准知情不报或包庇坏人。

16.不准当班员工下班后进入工作场所。

以上方案只用于鸿福物业公司，外仿无效。

14.小区入住服务方案 篇十四

业主入住全过程

服务程序

入住通知书

尊敬的_________________客户：

您好！首先感谢您选择置业的物业，同时我们由衷的欢迎您成为物业的主人，并希望经过我们共同的努力，将您的物业打造成您的理想家园。

您所购买的家园于年月经珠海市建设工程质量监督局等政府有关部门和置业有限公司，建筑施工单位等组成的验收小组验收合格。目前已获得《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》。按合同的约定我司将于年 月 日起交房，月 日----月 日为集中办理入住期。

一、办理入住时间：

上午：9:00——11:30下午：13:00——16:30

二、办理入住地点：

本小区

三、办理入住要求：

1.请您接到本通知后，按通知时间前来办理入住手续。在此期间内，公司有关

部门将集中办公，为您提供快捷方便的服务；

2.如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人前来代办。受托人除应带齐

相关的资料外，还应带上您的委托书、身份证，及受托人的身份证。

3.如果您不能再通知时间内前来办理手续，我们将书面催告一次，逾期未来办

理的，则自催告规定的交付期限之第二日起视为将房屋正式交付，房屋的风险责任均自该日起转移。

由于这次入住户数较多，为避免您因办理入住而占用过多的等候时间，建议您与____月____日至____月____日前来办理入住手续。

特此通知，顺致如意！

15.智能小区建设方案的研究与探讨 篇十五

当前,世界各国为应对气候变化、保障能源安全,日益重视发展清洁能源,提高能源利用效率。智能电网已经上升为国家战略,成为未来电网发展的新趋势。智能小区可满足电动汽车及储能装置迅猛发展、居民对供电服务、生活服务日趋多样的要求,综合运用现代信息、通信、计算机、自动控制等先进技术,实现智能用电双向互动、智能家居、三网融合、小区综合管理,大幅提高生活居住舒适、方便体验的现代居住示范区。智能小区作为智能电网的重要组成部分,是智能电网建设过程中相关研究成果实际应用的一项综合性工程,是实现电网与用户之间实时交互响应,增强电网综合服务能力,满足互动营销需求,提升服务水平的重要手段,对智能用电技术的发展和完善具有重要的促进作用,对加强居民小区能效和综合管理,让社会直观地体验智能电网建设成果,具有十分重要的意义。

1 智能小区建设需求分析

1.1 实时获取用电信息

通过采用光纤复合电缆,建设小区用电信息采集通信网络,安装智能电能表、采集器等设备,实现用电信息采集、用户数据分析以及数据同享等功能,实时获取用电信息并掌握用电规律。通过实现与分布式电源管理、电动汽车充电管理、配电自动化等系统信息集成,为电网企业营销业务管理、用户用能管理和小区物业管理提供及时、完整、准确的基础数据[1,2,3,4,5,6]。

1.2 实现智能用电双向互动服务

通过部署智能交互终端、自助用电服务终端等设备,结合规划建设的95598互动网站,实现双向互动服务:1)提供信息互动,向用户提供用电状况、缴费结算、用能效率、营业网点分布、电价政策、服务种类等信息查询服务;2)业务受理互动,受理用户的业扩报装、投诉、举报与建议等业务;3)用户缴费互动,提供智能化多渠道缴费服务;4)辅助服务互动,包括用能管理、能效诊断、需求侧管理、增值服务及分布式电源、电动汽车、储能装置等新能源新设备的接入与使用等服务。

1.3 实现居住区供用电状况的监控和故障迅速响应

通过小区配电自动化建设,将小区配电系统运行信息传送到配电自动化主站,实现供用电运行状况、电能质量监控,故障自动检测与自动隔离,并对故障迅速响应;实现小区配电设备视频监控;实现与物业集中管理系统的集成,支持电网企业与居住区物业公司的故障处理协同,提高电力故障响应能力和处理速度。

1.4 提供“三网融合”服务

结合国家“三网融合”政策的实施,采用光纤复合电缆入户技术,构建信息通信网络,支持电信网、广播电视网和互联网的“三网融合”。探索建立居住区电力通信网的商业运营模式,充分利用电网企业的综合实力和成本优势,开拓新的电力增值业务,创造新的效益增长点。

1.5 满足电动汽车有序充电要求

在智能小区内建成完善的电动汽车配套充电基础设施,形成科学合理的电动汽车充电桩布局,通过充电桩计量、控制装置,统计分析用户充电要求,合理调配用户充电时段和充电容量,实现电动汽车有序充电。

1.6 满足分布式电源接入、使用和控制

清洁能源的推广是智能电网建设工作的重点之一,智能小区内可视自然条件部署太阳能、地热、风力等分布式电源,并同步建设控制装置、储能装置,满足就地消纳、按照电网运行要求并网的要求,支持、鼓励清洁能源发展的目的。

1.7 实现智能家居

通过智能交互终端,实现对家庭用能设备信息采集、监测、分析及控制,进行用电方案设置,实现家电联动,可通过电话、手机、远程网络等方式实现家居的监控与互动,查询用电基本信息及电、水、气3表抄收等其他增值服务。

2 智能小区建设主要技术

EPON无源光网络、电力光纤到户等技术,完美地解决了以太网传输距离短的问题,同时能以较少的投入和较高的可靠性来提供千兆级的带宽,为智能小区的研究、建设、推广和运营奠定了坚实的理论和实践基础,使智能小区建设成果具备先进性实用性。

2.1 EPON无源光网络

EPON(以太无源光网络)是一种新型的光纤接入网技术,它将以太网技术与无源光网络(PON)技术相结合,采用点到多点结构、无源光纤传输,在以太网之上提供千兆级数据、语音及视频的综合业务接入。EPON目前可以提供上下行对称的1.25 Gb/s的带宽。它在物理层采用了PON技术,在链路层使用以太网协议,利用PON的拓扑结构实现了以太网的接入。因此,它综合了PON技术和以太网技术的优点:低成本;高带宽;扩展性强,灵活快速的服务重组;与现有以太网的兼容性;方便的管理等等。

光信号通过分光器把光纤线路终端(OLT)一根光纤下行的信号分成多路给每一个光网络单元(ONU),每个ONU上行的信号通过光耦合器合成在一根光纤里给OLT,见图1。因而EPON中包括无源网络设备和有源网络设备。无源网络设备包括单模光缆、无源分光器/耦合器、适配器、连接器和熔接头等。它一般放置于局外,称为局外设备。无源网络设备十分简单、稳定可靠、寿命长、易于维护。

2.2 光纤复合低压电缆

光纤复合低压电缆(OPLC)由光单元和绝缘线芯复合而成,具有电能输送和光通信能力,适用于额定电压1 kV及以下的电力工程。

2.3 电力光纤到户

电力光纤到户(简称PFTTH)是指在0.4 kV通信接入网中采用光纤复合低压电缆(OPLC)等线缆将光纤随低压电力线敷设,实现到表到户,配合无源光网络技术,承载用电信息采集、智能用电双向交互,“三网融合”等业务。

PFTTH系统的基本组成包括:光线路终端(OLT)、光网络单元(ONU)和光分布网络(ODN)三大部分。OLT提供语音、数据、视频业务网络的互联接口,并实现网络管理的主要功能。ONU负责向终端用户提供所需的业务接口。ODN负责连通OLT与所属的ONU。ODN为OLT与ONU之间提供光传输手段,其主要功能是完成光信号功率的分配。在PFTTH系统中,ODN通常由光纤复合低压电缆、普通光纤光缆、光交接/配线设备、光连接器、光分路器以及安装连接这些器件的配套设备组成。无源光网络的ODN是一种点到多点结构,按照其连接方式,其拓扑结构通常有:星形、树形、总线形和环形4种结构。在PFTTH中主要涉及星形和树形结构。

2.4 智能交互终端、智能网关、智能插座

(1)智能交互终端是家庭智能用电服务的集中交互设备,以人性化的交互界面,利用先进的信息通信技术对家庭用电设备进行统一监控与管理,对电能质量、家庭用电信息等数据进行采集和分析,指导用户进行合理用电,调节电网峰谷负荷,实现电网与用户之间智能交互,为用户带来便捷的生活,充分体现智能电网先进理念,见图2。

(2)智能网关是整个智能家居系统的核心设备,实现实时、准确、灵敏的采集家用电器的用电负荷数据,并进行处理、分析。通过无线通信技术向智能交互终端传送信息,并接受对智能插座的通断电控制命令,见图3。

(3)智能插座主要为没有通信模块的家电实现监控功能,通过电力线或无线通信方式向交互终端传递热水器、空调、电饭煲等家电的用电信息,并接受通断电控制命令以实现电器的启动关闭控制,见图4。

2.5 分布式能源

智能小区中的分布式电源包括太阳能光伏电池、小型风机、冷热电联产、储能装置等新能源设备,部署分布式电源监控终端及管理系统。按照本地优先消纳原则,实现小区分布式电源并网控制及双向计量,参与电网错峰避峰,支持小区低压配电系统独立运行。

3 智能小区建设思路及基本框架

智能小区通过采用光纤复合低压电缆(OPLC)和基于以太网的无源光网络等先进技术,实现电力光纤到户、低压电力客户“全覆盖、全采集、全费控”,用户与智能电网双向交互,家居智能化控制管理,绿色用电以及“三网融合”,展现国家电网公司智能电网相关成果,达到宣传坚强智能电网先进理念,提高电网智能化水平,提升用电服务能力的目的,为居民提供智能化用电服务及碳环保、安全舒适、便利快捷的居住环境。

住宅小区用电智能化功能目标主要体现在智能建设的7个方面,即通信网络、电力光纤到户、智能用电双向互动服务系统、智能家居、电动汽车充电设施、分布式能源、社区管理平台。

3.1 信息安全设计

智能小区需要内、外网信息交互,故采用2套EPON组件,包括OLT、ONU等,实现信息内网与公用网的物理隔离。2套OLT设备均部署在小区10kV配电室。电力专网OLT设备上行通过光纤专线连接公司骨干通信网,下行利用光纤复合低压电缆连接小区内电力终端设备。公用网OLT设备上行连接电信网、广播电视网、互联网,下行连接小区内使用公用网的用户终端设备,提供三网融合业务,安全接入方式见图5。

3.2 通信网络

智能小区通信网络主体采用EPON组网技术,为用户提供实时可靠的传输通道,为智能电网用户服务以及“三网融合”战略的实施提供有效支撑。同时提供社区管理、电动汽车充电、智能家居、智能用电、分布式能源、小区智能安防等服务,为小区用户提供智能化管理服务。

智能小区敷设电力内网、电力外网2条光纤通道,内、外网采用不同的光纤通道、设备,实现电力内网、外网物理隔离,以达到信息安全标准并满足带宽需求。内网为用电信息采集、充电桩系统提供通道,外网为三网融合、智能家居、视频监控、门禁与可视对讲系统提供通道。

3.3 电力光纤到户

智能小区采用OPLC及光缆敷设两种方式,实现光纤到表到户,配合无源光网络技术,承载用电信息采集、“三网融合”业务,可实现电表信息的远程采集,家居智能用电分析与控制,安防系统的以及用户、社区与95598系统之间的信息互动等功能。

(1)用电信息采集。智能小区可采用“EPON+485电能表”方式自动或定时采集各类型电力客户计量点电能示值、瞬时负荷和电量、用电事件、电能质量等供电数据,将采集信息通过EPON技术上传至信息采集主站,实现数据采集的准确性、完整性、及时性和可靠性,为电费结算提供准确依据,即时将数据交换至营销系统,完成电费计算、单据打印等营销业务。同时,远程监测电能计量装置运行信息,通过营销系统分析计量故障、窃电等信息,及时发现客户异常用电,实现低压电力客户的“全覆盖、全采集、全费控”。

(2)三网融合。智能小区采用EPON技术实现电信网、互联网、广播电视网三网融合,并统一接入小区住户,在避免重复布线及降低费用的同时,方便实施和扩展。“三网融合”OLT放在小区中心机房,“三网融合”ONU放置用户家中。具体方式为通过在小区10 kV配电室部署三网融合OLT设备,将互联网和电信固话接入,实现Internet访问及IP电话业务。在三网融合OLT下行安装合波器与广电信号合并,与住户三网融合ONU相连,实现电话、电视、互联网的接入。

3.4 智能用电双向互动服务系统

通过移动终端设备、智能家庭网关、智能交互终端、智能交互机顶盒等设备,以营销业务应用系统为支撑,为用户提供家庭用电信息查询、相关信息政策查询、家居控制及信息查询等用电服务。建立家庭用电设备用电情况反应、能耗分析、能效管理优化模型,并结合电网用电策略及实时电价,引导用户改变原有用电习惯,完成需求侧响应,实现电网与用户的双向互动,从而提高能量利用效率,达到节能减排目标。

3.5 智能家居

在家庭用电设备互联互通的基础上,通过ipad、手机等移动终端、智能交互终端、电话等多种途径给客户提供灵活的互动服务,为客户提供用电信息查询、家电智能控制、用电策略决策等服务。智能家居采集电能表、气表、水表等信息,采集家电用电信息、远程控制家电电源开断;并实现光纤复合电缆到户,支持三网融合。在客户深入体验的基础上,展现智能电网在用户侧友好开放、双向互动的用能模式。

3.6 电动汽车充电设施

以满足目前的应用为出发点,兼顾未来的发展需求,在智能小区内建设交流充电桩,为带有车载充电机的电动汽车提供交流电能。整个系统基于IC磁卡进行身份识别和计费,由车载充电机实现交直流变换,为车载动力电池充电,实现电动汽车的能源补给。

充电桩建设中使用光纤复合低压电缆融合光纤通信与电力传输的功能,实现充电桩的电源供电及充电桩电表的用电信息采集,避免二次布线,有效降低施工、网络建设等费用。同时,用电信息采集系统为充电桩管理系统预留接口,实现所有充电桩计量数据的分析处理及统一管理。

3.7 分布式能源

智能小区内建设太阳能发电系统,系统主要由太阳电池组件、防雷汇流箱、光伏控制器、防雷电气控制箱、逆变器等设备组成。可实现太阳能光伏发电、电流、电压和功率指示与累积,发电参数预测、负荷侧电流、电压、相位检测、功率指示与累积,并根据一系列优化算法实现对微电网发电、用电的控制与管理。

以分布式发电技术为基础,以靠近分散型资源或用户的小型电站为主,结合终端用户电能质量管理和能源梯级利用技术形成小型模块化、分散式的供能网络。微网是智能电网的重要组成部分,能实现内部电源和负荷的一体化运行,并通过和主电网的协调控制,可平滑接入主网或独立自治运行,充分满足用户对电能质量、供电可靠性和安全性的要求。

3.8 社区管理平台

通过社区管理服务平台的建设为智能小区物业服务、社区空间、智能用电双向互动服务系统、分布式能源、智能安防系统管理应用提供统一访问入口,为小区业主提供多层次的服务。针对小区用户及物业管理员展示不同业务模块,实现不同用户的方便使用。同时系统预留接口,方便以后扩展提供其它增值服务。

4 结语

智能小区作为一个新兴概念,它的研究还处于起步阶段,建设形式及运营模式还在探索中,其普及仍需时日。智能小区建设不是将计算机、通信、智能电网技术与小区楼宇的简单堆砌,它需要全社会科技意识和节能意识的提升,需要光伏发电等清洁能源的电价或税费优惠政策、电动汽车购买和使用的优惠政策等政府相关政策的支持,需要开发商从小区规划设计阶段到整个建设实施阶段的积极参与和大力配合,需要水、气、电信和广电等运营商的友好协作。同时,光纤复合低压电缆(OPLC)、电力光纤入户等相关技术亟待形成配套且成熟的技术标准、工作标准和管理标准;智能交互终端、智能插座等相关核心设备还需降低价格;物联网在智能小区中的应用及智能用电服务的体系结构和业务模式仍需研究探索;与家用电器生产制造厂商需继续研究并推广智能家电以形成坚实的供、需产业链。智能小区的推广任重而道远。

摘要：在借鉴现有国际、国内智能小区建设情况的基础上,分析了智能小区功能需求,介绍了智能小区建设关键技术,构建了智能小区基本框架,并重点阐述了智能小区整体建设方案及思路。

关键词：智能小区,电力光纤到户,三网融合,智能家居,电动汽车充电

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