保障房参考标准

保障房参考标准（精选15篇）

1.保障房参考标准 篇一

2014年起省会城市保障房全面执行绿色建筑标准近日，国务院以国办发[2013]1号文件转发了国家发展改革委、住房城乡建设部《绿色建筑行动方案》，提出了开展绿色建筑行动的指导思想、主要目标、基本原则、重点任务和保障措施等。国家发展改革委有关负责人在接受记者采访时表示，政府投资建筑，直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房，以及单体面积超过2万平方米的大型公共建筑，自2014年起要全面执行绿色建筑标准。

据介绍，《方案》提出了十项重点任务。

一是切实抓好新建建筑节能工作。《方案》从科学规划城乡建设、发展城镇绿色建筑、建设绿色农房、落实建筑节能强制性标准4个方面提出了任务。按照现有绿色建筑评价标准，绿色建筑分为一星、二星和三星3个级别，《方案》提到的绿色建筑指达到一星级及以上的建筑。据测算，一星级绿色建筑每平方米约需新增成本50元左右，占建设总成本的比例很低。《方案》提出，在城镇新区建设、旧城更新、棚户区改造中，要建立包括绿色建筑比例、生态环保、公共交通、可再生能源利用等内容指标体系，纳入规划并落实到具体项目。政府投资建筑，直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房，以及单体面积超过2万平方米的大型公共建筑，自2014年起要全面执行绿色建筑标准。鼓励商业开发建设绿色住宅小区。

二是大力推进既有建筑节能改造。包括加快实施“节能暖房”工程、积极推动公共建筑节能改造、开展夏热冬冷和夏热冬暖地区居住建筑节能改造试点、创新既有建筑节能改造工作机制等。

三是开展城镇供热系统改造。实施北方采暖地区城镇供热系统节能改造，提高热源效率和管网保温性能；因地制宜推广高效锅炉、工业废热利用等供热技术。

四是推进可再生能源建筑规模化应用。积极推动太阳能、浅层地能、生物质能等可再生能源在建筑上的应用，开展可再生能源建筑应用地区示范，推动可再生能源建筑应用集中连片推广。

五是加强公共建筑节能管理。建立完善公共机构能源审计、能效公示和能耗定额管理制

度，加强能耗监测和节能监管体系建设。

六是加快绿色建筑相关技术研发推广。加快既有建筑改造、绿色建材、建筑物耐久性等绿色建筑共性和关键技术研发，编制绿色建筑重点技术推广目录，推进绿色建筑工程技术中心建设。

七是大力发展绿色建材。加快发展防火隔热性能好的建筑保温体系和材料，引导高性能混凝土、高强钢发展和利用。研究建立绿色建材认证制度，加强建材质量监管和稽察，组织开展绿色建材产业化示范。

八是推动建筑工业化。支持集设计、生产、施工于一体的工业化基地建设，开展工业化建筑示范试点。推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修。

九是严格建筑拆除管理。加强建筑维护管理，研究完善建筑拆除的相关管理制度，探索实行建筑报废拆除审核制度，依法惩处违规拆除行为。

十是推进建筑废弃物资源化利用。落实建筑废弃物处理责任制，开展建筑废弃物资源化利用示范，研究建立建筑废弃物再生产品标识制度。

2.保障房参考标准 篇二

要使保障房厨卫标准化工作得以推进, 需要标准化激励和其他激励手段并行发挥作用。

一、建立保障房厨房卫生间行业的标准化水平评估机制

所谓评估, 是指依据某种目标、标准、技术或手段, 对收到的信息, 按照一定的程序, 进行分析、研究, 判断其效果和价值的活动。建立保障房厨房卫生间行业的标准化水平评估机制, 是指在厨卫行业建立企业参与保障房厨房卫生间行业的标准制定、实施标准的评估制度, 即对企业进行标准化工作的程度进行量化考核。在此机制的指导下, 每隔一定的周期, 对相关企业进行评估, 并对评估成绩高的企业给予相关的优惠政策或奖励。

二、建立厨房卫生间行业高新技术企业认定制度

为扶持和鼓励高新技术企业的发展, 2008年4月, 科技部、财政部和国家税务总局联合发布了《高新技术企业认定管理办法》, 依据该办法认定的高新技术企业, 可依照《企业所得税法》等有关规定, 申请享受税收优惠政策。

技术是行业发展的引擎, 标准化以技术为基础, 是产品产业化和行业规范化发展的保障手段。行业技术和标准化可以相互促进。在厨卫行业建立相应的高新技术企业认定制度, 可以促进企业持续进行研究开发与技术成果转化, 进而加快标准化进程。

厨卫企业根据保障房的套型特点, 开发出适合保障房户型的厨卫新型产品, 并进行规模化生产, 这将提高中国保障房建设的精细化程度。

三、“名牌”企业创建和“黑名单”制度

在厨卫行业建立质量优良的“名牌”企业制度, 可以在行业中树立榜样, 起到激励作用;同时建立质量违法违规“黑名单”制度, 加大对失信企业的惩戒力度, 在整个行业中起到警示的作用。两种制度的建立, 必然要求建立相应的奖励措施和惩处机制。奖励和惩处的并存, 必然能促进企业的产品质量, 加快其对标准的关注和实施力度。我国的厨卫行业的知名企业如海尔、方太、老板、帅康、欧派、伊莱克斯等都已开始行动, 在生产环节上与模数标准接轨, 这对标准的宣传、实施、推广, 将起到关键性作用。

综上, 不管建立何种制度, 都需要强有力的机构组织、管理和监督制度的实施。在保障房建设的庞大社会工程中, 优先推荐“名牌”厨房卫生间企业, 才是提高保障房质量的根本。

四、积极开展保障房厨房卫生间示范工程, 推动科技成果转化为现实生产力

示范工程是厨房卫生间领域的技术和标准向现实生产力转换的中间环节。实践证明, 与科研工作同步进行的实验工程可以使科研工作少走弯路, 为科研工作提供现实依据, 还可以推动科学技术向现实生产力的转化。如果把标准的制定和实验工程结合起来同步进行, 不仅可以制定出可行性很强的高质量标准, 还可以为标准的后续实施提供实际的依据, 使企业从实验工程中看到执行标准带来的效益, 从而推动企业自觉自愿的实施标准。技术是标准的基础和支撑, 企业实施标准, 就是科研技术转换的过程。所以在以后的标准化工作中, 还要把实示范工程作为研究的重点之一, 加大开展力度。具体要做到以下两方面的工作:

1. 组织大型住宅厨卫设施生产企业成立“保障房厨卫标

准化示范基地”, 推动厨卫标准的贯彻实施, 提升产业整体技术水平, 促进住宅产业现代化;

2. 加快组织绿色厨卫示范工程, 为社会提供保障房绿色厨卫示范样板。

五、对重点科研课题研究成果做好全国性推广

八十年代中期以来, 国内很多单位对厨房进行了研究, 做了大量的工作, 得出了许多住宅厨房卫生间科研课题的研究成果, 在很大程度上推动了我国住宅产业的发展, 改善了住宅厨房卫生间的功能和环境, 提高了人们的生活水平。但总体说来, 这些研究成果并没有在住宅建设中大范围应用, 我国的住宅厨房卫生间依然存在很多问题。而这些研究成果没有在全国范围内得到很好的推广是主要原因之一, 故要把推广重点科研项目的研究成果作为今后工作的重点之一, 使得这些科研成果能真正的在住宅建设中批量应用, 达到课题研究的最终目的——改善住宅厨房卫生间的质量。

保障房厨房卫生间的重点科研课题, 对提高保障房建设质量具有积极意义。保障房对课题成果的实际应用的程度体现课题的转化程度, 因此, 大力推广课题研究成果, 将引领保障房厨卫发展的新趋势。

六、加强厨房卫生间标准化人才的培养

目前我国的标准化人才主要是从专业技术人员、质量管理人员等转轨而来, 标准化人才数量偏低, 相当多的企业认为标准化岗位可有可无, 参与标准化活动很少, 大多数没有接受过系统的标准化岗位培训。专业的标准化人才应该是具备专业领域背景的复合型人才, 只有通晓行业背景、掌握行业前沿技术、具有标准化知识积累、外语能力强的高素质复合型人才, 才能实现科技开发与标准研制的有机结合, 才能代表企业、行业乃至国家参与标准化活动。

3.安置房物业前台服务标语参考 篇三

2、安置以情，真诚践行。

3、物百姓业，念政府情。

4、党的关怀，家的温暖。

5、时代新居，诚心为民。

6、安居为民，竭诚服务。

7、关爱住户，贴心服务。

8、体恤乡情，水溶交融。

9、安居乐业，造福百姓。

10、情系民心，共创未来。

11、民政一心，富国安民。

12、做您所想，护您所爱。

13、安居为民，以诚服务。

14、幸福社区，为您服务。

15、心系百姓，服务到家。

16、安居乐业，幸福选择。

17、真诚奉献，细节体现。

18、安置所居，服务于民。

19、真诚服务，一心为民。

20、政心相悦，民心相印。

21、和谐家园，用心服务。

22、安居乐业，温馨你我。

23、贴心管家，真情相待。

24、小家温暖，大家和谐。

25、百姓康健，温情无限。

26、诚心服务，安心入住。

27、诚心为公，诚信为民。

28、专注态度，专业服务。

29、政民连心，万家安居。

30、政府温暖，物业诚送。

31、政府关怀，百姓安居。

32、服务民生，安居万家。

33、心系百姓，真诚服务。

34、倾情服务，诚心奉献。

35、您的管家，为您管家。

36、竭诚为您，民政纽带。

37、诚心为民，服务双赢。

38、乡情悠悠，为民解忧。

39、廉政建设，倾情服务。

40、安一个家，送一份暖。

41、服务基层，奉献温情。

42、贴心服务，热心帮助。

43、鱼水情深，安居为民。

44、安置百姓，服务民生。

45、愿用真心，换您满意。

46、浓浓乡情，安居乐业。

47、真诚无限，热心帮办。

48、和谐文明，安居乐业。

49、为尔安满，不辞劳辛。

50、政府关心，物业贴心。

51、和谐家园，诚心服务。

52、同聚一家，和谐诚信。

53、诚心服务，真心奉献。

54、政府合力，为民满意。

55、为您着想，让您放心。

56、心系安居，情为乐业。

57、政民一家，生活为佳。

58、勤政为民，安居乐业。

59、精诚服务，安居百姓。

60、乡情民意，安居百姓。

61、安置为民，服务为民。

62、政府之情，物业之诚。

63、乡情诚心，民生安居。

64、便民解忧，居家无愁。

65、情系百姓，服务万家。

66、诚而有信，造福民众。

67、真情服务，以人为本。

68、生活帮办，帮办生活。

69、圆家居梦，献诚挚心。

70、精诚物业，服务安居。

71、以民为本，安居乐业。

72、服务至高，安民之道。

73、贴心服务，安居乐业。

74、倾心为公，诚意为民。

75、安置乐居，优服乐民。

76、心系乡情，诚服万家。

77、情系民生，服务百姓。

78、前逢国强，后续家康。

79、尽心尽力，只为人民。

80、精诚物业，政民连心。

81、乡情悠悠，服务质优。

82、乡情无限，服务用心。

83、党群连心，安居为民。

84、真情真美，全心全意。

85、乡里乡情，服务于民。

86、勤以安居，廉以治国。

87、情系百姓，乐安万家。

88、政府帮手，服务群众。

89、安置安心，服务乡亲。

90、安置百姓，圆家之梦。

91、安居乐业，共享和谐。

92、安置百姓，奉献温情。

93、安家置业，贴心服务。

94、以民为本，心系百姓。

95、心系百姓，用心服务。

96、政府关心，服务贴心。

97、用心服务，让爱永驻。

98、安居乐业，民安国泰。

99、政府圆梦，物业传情。

4.保障房建设调研 篇四

攻坚克难打造第一民心工程

——关于齐齐哈尔市保障性住房建设情况的调查

省委政策研究室（2011年9月）

齐齐哈尔作为建城较早和国家老工业基地城市，由于经济发展相对滞后，城市建设历史欠账较大，众多居民尤其是弱势群体长期居住在环境较差的棚户区里，改善居住条件，住上新楼房，成为广大百姓的热切期盼。2008年按照中央和省委、省政府集中推进棚户区改造和保障性安居工程的战略部署，齐齐哈尔市把保障房建设作为政治任务和民心工程，克服了改造面积大、拆迁压力大、资金缺口大等诸多困难，动员一切力量，破解各种难题，举全市之力推进，取得了重大突破和可喜成果。三年来，累计拆迁362万平米，建设回迁房374万平方米，新建廉租房8828套、38.2万平方米，超额完成 1 省委、省政府下达的任务,成为全省动手最早、效果最好的地市之一。齐齐哈尔抓保障性住房建设的一些做法,具有一定的典型意义,值得各地学习借鉴。

一、以搞好规划为先导，谋篇布局见高度 齐齐哈尔市推进保障性住房建设，打破“小改小造”、“不图群众夸、只要过得去”的习惯思维，立足当前，着眼长远，实施高起点规划，高层次布局，走出了一条符合齐齐哈尔实际的“三个并重转变”的保障房规划建设之路。一是由单一平房换楼房向低层上高层并重转变。针对那些条件一般、要求不高的棚户区居民，重点规划建设相当数量的多层住宅，满足其从低矮潮湿的破草房、旧砖房住进相对较好的楼房的现实需求；针对条件尚可、基础较好的棚户区居民，统筹规划配建一部分高层住宅，满足其从简陋平房、简易楼房一步住进高楼大厦的良好愿望。如新合家园小区在规划辟建79栋多层住宅的基础上，同时配建了9栋高层住宅，既达到最大限度安置了棚户区居民的目的，又满足了不同层 2 次的住房需求，也形成了高低有别、错落有致的楼房格局。二是由单一老宅变新区向偏址换要地并重转变。齐齐哈尔市既充分尊重棚户区居民留恋故居的生活习惯，利用拆迁老宅原址就地就近建设小区，又主动顺应有的居民从偏僻区域迁居中心城区、繁华街路的更好愿景，选取规划黄金地段用于建设安置棚户区居民的高端楼盘。如依江傍水的望江地段是商品房开发的黄金位置，许多开发商紧盯不放、势要必得，市政府最初也计划出让，但中央和省做出加强保障房建设工作部署后，市委、市政府决定在这里辟建丽湾阁回迁住宅小区，让拆迁居民和弱势群体也能享受到一流的居住环境。此外，在学校汇集的鑫名园地段规划辟建了如意人家和喜乐人家回迁住宅楼。三是由单一集中安置向混合配建并重转变。齐齐哈尔市积极吸取有些城市集中改造、统一安置、成片建设保障房，形成棚户区居民扎堆“贫民窟”、高端人士独享“富人区”差距悬殊的教训，避免贫民的固化、集中化，消除贫民的自卑心态和 3 孩子的心理落差，提倡“混居型”的居住模式，实施改造和开发相结合，让贫民既迁入新楼、住进新区，又接触新人群、接受新事物，形成贫富阶层共享优质服务和优良资源的格局，更好地促进社会和谐安定。如曙光新城小区规划建设住宅楼1216套,其中配建廉租房达到400多套。

二、以资金筹集为突破，多元投入有跨度 资金是困扰保障性住房建设的最大难题，像齐齐哈尔这样经济欠发达的老工业基地城市，表现更为明显。随着保障性住房规模不断扩大，由于地方财力捉襟见肘，加上国家规范地方融资平台、贷款利率提高等金融形势趋紧，致使保障性住房建设资金压力越来越大。自2008年以来，齐齐哈尔市建设各类保障性住房7万多套，完成投资**亿元，而国家到位补贴只有**万元，缺口达**亿元。为此，齐齐哈尔坚持解放思想、开动脑筋、创新思路、多措并举，想方设法解决“钱从哪里来”的问题。尤其是在棚户区改造上创造了十二种筹资办法。一是 4 借款。由市棚改办向省市财政借款用于土地收储和前期建设费用。二是贷款。积极向金融机构争取贷款。三是现有土地变现。政府储备的建设用地出售一部分。四是垫资。用政府收储的土地或拆迁腾空的土地做抵押，由开发商、建筑商垫资。五是募集。按照法定程序发行债券募集社会资金。六是向拆迁居民收集。向有回迁意向的居民收取增加面积部分的资金。七是招商引资。引进外埠开发企业参与棚改。八是向上争取。积极争取国家和省财政支持。九是清欠。清理开发企业欠缴的土地出让金。十是与企事业联动。政府利用企事业单位自有资金，组织改造其自有棚户区住房。十一是城乡结合部改造土地出让收益。十二是募捐。组织全市机关、企事业单位和干部职工为棚改捐款。通过实施多种融资模式，三年共筹集资金**亿元，基本满足了棚改资金需求，成为全省各市地破解城乡建设“资金难”的成功范例。当前，齐齐哈尔市正在进一步探索市场化融资的路子，积极利用公积金结余资金用于保 5 障性住房建设，争取省农发行贷款30亿元，发行企业债券，通过一系列大手笔融资额度，全面破解资金难题，不断为保障性住房建设输入“新鲜血液”。

三、以和谐拆迁为目标，攻克难关掌尺度 随着国家新的房屋征收条例出台和城市化进程加快，房屋征收成为制约城乡建设的首要难题。一方面，物权法的出台，群众的维权意识提升，促使被征收群众的期望值过高，以特困病患残疾、无力投资或原地回迁为理由，要求突破政策规定的住户增多，给房屋征收工作造成的阻力明显增大。另一方面，房屋征收政策调整，取消了行政强迁，县（区）级人民政府成为房屋征收主体走向前台，面对困难群体比重较大的棚户区，征收手段不断弱化，而依法强制征收又极易引发社会矛盾。齐齐哈尔市经过多年棚户区改造，面对剩下难啃的“硬骨头”，不为条件所限，不为困难所惧，坚持“依法阳光、和谐民主、惠民有情”相统一，突破了拆迁 6 征收这个最大矛盾，有力地推动了保障性安居工程建设。一是把依法征收与阳光拆迁相统一。齐齐哈尔市在充分调查、广泛论证的基础上，今年3月25日率先出台了《国有土地上房屋征收与补偿办法》和《中心城区城中村改造实施方案》、《征收（用）土地中部分地上附着物建筑物等确认和补偿标准》等配套政策，为快速启动房屋征收提供了政策保证。在征收中严格履行法定基本程序，做到了“执行政策公开、补偿结果公开、确认补偿标准公开、工作人员身份公开、照顾对象确认程序公开、举报和上访渠道公开”等“六个公开”，使征收拆迁工作置于阳光之下接受监督，消除被征收人晚迁得利的侥幸心理。对个别带头严重阻挠和妨碍征收的，申请司法部门提前介入，协同工作，依法进行强迁，震慑作用突出。市住建局在对滞留一年多的被征收人，反复宣讲政策、思想动员无效后，依法启动了强拆程序，20天内拔掉了81户长期坚持的“硬钉子”，使该市重点滨水项目劳动湖南扩工程和回迁 7 安置房建设顺利推进。二是把和谐征收与民主拆迁相统一。充分征求被征收居民意见，组织计划征收居民表决，只对80％以上同意的地段实行征收。逐家逐户宣讲征收政策，送达征收补偿方案，力求人人明白政策，户户了解安置办法。对部分不愿搬迁的被征收人，固定征收工作人员，有针对性的开展思想动员工作，通过拉家常、处关系、讲道理、谈政策，反复入户做工作，化解被征收人的抵触情绪，逐渐争得拆迁户的理解和支持。对征收后期的滞留户，实行领导干部包户方式，一对一做工作，换位思考被征收人的顾虑难题，帮助解决实际困难。市住建局、龙沙区、建华区先后选派500余名干部职工全力包保望江、农机五委、十七中、三合村、大市场等重点拆迁地段，为保障回迁房开工和重点项目建设赢得了时间。三是把惠民征收与有情拆迁相统一。坚持有证房“征一还一”、无证房“征二还一”的惠民利民征收政策不变，对回迁房不足40平方米的特困户、残疾户，不收任何费用直接安置 8 到40平方米的保障性户型；对确实上不起楼的，享受保底政策，确保住上廉租房；对上起楼住不起楼的，在物业费、取暖费、燃气费等方面适当减免；对不符合低保条件但又确实交不起差价款的棚改居民，给予混合产权房，待居民有条件购买剩余产权时，仍可按现行建筑成本购买。市委副秘书长孙立凯同志在包保征收户时，了解到参加抗美援朝负伤退伍的残疾老军人吕学山，因家庭困难无力购买安置房时，积极与该市民政局沟通协调，破例对老人进行民政救济。吕学山老人感动万分，放弃对安置地点的要求，同意集中统一安置，高兴的签订了拆迁协议。为被征收人黄艳生卧病在床的82岁母亲，邀请医院专家入户会诊并捐款；为重度伤残的范忠慧、为脑瘤患者刘凤霞、为困难户朱峰等捐款捐物；帮助孤寡老人王淑芳免费搬家等一幕幕感人画面在包保拆迁中不断上演，包保干部以对工作的责任心、以对人民群众的关怀之心，通过亲情方式感化了一个个被征收人，不仅征得了拆迁户的理解 9 和支持，使房屋征收工作得以快速推进，更增强了党员干部与人民群众的感情，党群干群关系悄然拉近，党和政府的温暖在征收拆迁中逐步得到群众接受。

四、以创优提质为取向，群众满意增信度 为保证保障性住房的工程质量，齐齐哈尔市向棚户区居民公开承诺 “坚持既定标准，实行全程监控，把棚改楼建成广大回迁居民的放心楼，建成全市的优质样板工程和群众满意工程”。在工程质量上，实行工程质量终身责任制、义务监督员全程监督制，并由承建单位、监理单位、规划设计单位、回迁居民代表等共同组成的质量管理系统，对资质准入、施工工艺、材料选择、质量验收等关键环节严格把关，使保障性住房在结构、外观、设施、质量等方面，与一般商品住宅楼没有区别，98%以上被拆迁户选择了回迁安置形式。在环境建设上，推进了保障性住宅小区的道路、排水、供热、供气、广场、绿化等基础设施建设，还为小区安装了运动 10 器械、音乐喷泉、修建了休闲广场等服务设施。棚户区居民经常在小区里组织周末大合唱、秧歌队、健身操和邻居节等喜闻乐见的活动，活跃了居民的文化生活。三年来，通过保障性住房建设，新建和拓宽改造主次干道156条、260万平方米，铺设供排水管线10.4公里、天然气管线12.5公里，新建绿地公园游园14个，新增公共绿地56万平方米，城市环境大为改观。在棚户区改造中建设的阳光文化公园，已成为居民休闲的好去处。在后续服务上，为确保百姓住得好，将保障性住房全部委托公开招聘的物业企业进行管理，减免低保困难家庭的水电气热和物业费用，解除回迁的困难家庭和廉租家庭的后顾之忧。对公共产权的廉租房实行档案管理，采取定期走访和承租人申报相结合的办法，逐步建立起轮候退出机制，使廉租住房管理逐步规范化。同时，为满足保障性住房百姓的需求，围绕保障性住宅小区，建设了一批便民社区、高档超市、商场、学校和医院。其中，便民社区开展了电费、水费、11 电话费和购买机票等收费项目“一卡通”服务、家政服务和免费为老年人提供跟踪服务，深受百姓的拥护。2010年2月，温家宝总理亲临齐齐哈尔视察新合家园保障性住房建设工作后,给予了充分肯定。

五、以提供保障为重点，强化支撑显力度 齐齐哈尔市委、市政府把保障性住房建设作为一项严肃的政治任务和贴心的民生工程，高度重视，强化保障，精心组织，高效推进。一是强化组织保障体系。成立了由市委书记、市长为组长、各区和36个市直部门为成员单位的领导小组，定期召开市委常委会、市政府常务会、书记和市长办公会等会议，听取保障房建设推进情况，凡涉及保障房建设的事项随时汇报、随时研究、随时解决。领导小组下设办公室和综合计划、资金筹措等9个专项工作组，采取市级领导包区、区级领导包片、党员干部包户的办法，一级抓一级、层层抓落实，保证了工作的高效快速推进。二是强化政策保障体系。坚持为民、依法、科学、管用原则，制定并完 12 善了一系列保障性住房建设政策。在拆迁补偿上，实行有证房“征一还一”，无证房“征二还一”，对回迁房不足40平方米的特困户、残疾户，不收任何费用直接安置到40平方米的保障户型。对享受低保政策，确实上不起楼的棚改居民，保证住上廉租房。对上得起楼住不起楼的棚改居民，在物业费、取暖费、用气费等方面适当减免，保证住得久、住得好。对孤寡老人制定关爱帮扶政策，安排住进公寓，体现保障房建设的公平性。在回迁安置上，以就地就近回迁为原则，实行低保户名单公开、户口情况公开、回迁安置地点公开、搬迁顺序号公开、交差价款号公开、选择楼层号公开、房屋评估价格公开的“七公开”制度，优先照顾“孤、老、病、残”家庭，采取公开摇号方式进行分配。在政策扶持上，对安置房、廉租房建设项目行政事业性收费和政府性基金全部免收。由政府建设的棚改安置房和廉租住房免收营业税。对棚户区居民因拆迁选择货币补偿重新购买的普通住房价款未超出拆迁补 13 偿款的免征契税。对参与棚改的房地产开发企业偿还原拆迁面积房屋部分，暂不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加。三是强化督导保障体系。注重督导的权威性，市委、市政府成立了由市委组织部牵头，市委宣传部、监察局、市委督查室和市政府督查室为成员的督查组，每周进行一次督查，及时掌握各项工作的推进效果。同时，由住建局牵头与规划、国土部门成立了政策督查组，及时检查各项政策的执行情况。注重督导的公开性，廉租住房政策及《关于印发齐齐哈尔市廉租住房保障管理规定的通知》在齐齐哈尔政府网公布，让群众监督，做到公开透明。对2010年廉租补贴对象和实物配租家庭实行了“三级”公示制度，即由社区、街道公示后，再由市住房保障部门通过《齐齐哈尔日报》进行全市公示。注重督导的严密性，建立了招投标价格评审制度，实行政府采购监理制，工程质量终身责任制，大宗建筑材料登记备案制，义务监督员全程监督制，监察、质监、监理和回迁居民代表四 14 方联合抽查制，严把企业资质准入、原材料采购和工程验收关，保证了工程质量和安全建设。

通过齐齐哈尔市保障性住房建设实践，从中获得了一些有益启示。

第一，推进保障性住房建设必须领导重视，高效落实。保障性住房建设是重大民生问题，实现困难群体住有其屋也是构建和谐社会的实际举措。市委、市政府把障性住房建设列为全市第一民心工程和“天字号”工程，各个层面当做重中之重的中心工作，精心组织，全力推进。正是由于这种统一的认识与行动，使得全市上下一条心、拧成一股绳，真心实意献真情，齐心协力抓落实，有效保证了保障性住房建设高效推进。

第二，推进保障性住房建设必须以人为本，受惠于民。保障性住房建设是为群众谋好事、办实事、解难事的民生工程。齐齐哈尔市实施保障性住房建设始终以造福人民群众为出发点，设身处地为居民群众着想，规划设计充分考虑民众所愿，房屋拆迁 15 坚持依法办事，回迁安置竭力给予政策倾斜，各个环节坚持公平公正，尽最大努力满足困难居民所思、所需、所盼。特别是想问题、做决策、定政策，始终从困难群众的根本利益出发，尊重民意、体恤民情、倾听民声，综合考虑现实需求、承受能力等各种因素，尽最大努力惠民，赢得了群众的理解和社会的支持。

第三，推进保障性住房建设必须科学规划，统筹推进。保障性住房建设要把规划放在首位，充分发挥规划的引导和调控作用。齐齐哈尔市实施保障性住房建设坚持高标准规划，把保障性住房建设与城市总体规划、城市未来发展、基础设施建设和城市环境整治相结合，使保障性住房建设既符合城市总体规划和控制性详细规划要求，又避免困难居民再度“边缘化”和出现“贫民窟”，使公共服务资源得以公平、有效分配，为城市和谐发展备足空间。

第四，推进保障性住房建设必须注重质量、提升品位。保障性住房建设必须把质量和环境二者统 16 一起来，才能体现其应有的价值。齐齐哈尔市保障性住房坚持高质量建设，除了户型小以外，其他标准完全和普通商品房一样，得到了广大群众的认可；既搞好水电路气讯、商饮服务等基础设施配套建设，又抓好住宅小区绿化、美化、亮化、净化，真正做到了不干则已，干就一流。

5.保障房买卖吗 篇五

购买保障房房满5年经市住房保障管理部门核准，并办理以相关手续，可上市交易。

二、青岛保障房买卖有什么限制?

1、青岛保障房产权为有限产权，土地未办理有偿使用，不得出租、出借，5年内不得上市交易。

经济适用住房的房地产权属证书上应注记为“经济适用住房”。

购买经济适用住房不满5年需退出的，由市住房保障管理部门利用廉租住房专项资金回购，回购价按原出售价格每年扣减1%计算。

购买经济适用住房5年内，因继承、赠与或离婚析产等原因需要变动房屋产权的，受让人应当符合经济适用住房申请购买条件，并经市住房保障管理部门批准，办理变更登记手续，原经济适用住房性质不变。

2、购买经济适用住房满5年经市住房保障管理部门核准，并办理以下手续，可上市交易：补缴土地收益等相关价款(包括土地收益价款、相关税费及房屋差价等)。

土地收益等相关价款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房购房差价的80%计算;依法办理相关房地产权属登记手续，并在其房地产权属证书上注销原经济适用住房注记，取得房屋完全产权。

6.保障房参考标准 篇六

关键词：南京市,保障房,物业管理,对策研究

1 南京市保障房物业管理现状

1.1 基本情况汇总

从2011年11月11号至2011年11月20日, 在保障房公司的牵头下, 共调研了9家物业管理公司。就这次调研而讲, 弯科物业只承接弯科自建的效益较好的商品房项目, 不涉及保障房项目, 其目前在上访建的保障房项目不在其计划范围内;栖霞物业目前只在马群有一个保障房项目, 且处于连年亏损状态, 平均每年亏损额在40-50万元之间。

1.2 保障房市场

(1) 片区物业性质。

经过对比分析可以看出, 保障房小区多是多层和小高层, 入住人员以当地拆迁户、外地失业人员、两牢释放人员为主。调研的7个保障房片区的物业管理工作中, 马群、迈皋桥、西善花苑的物业管理由街道直接接管或者由街道成立的物业公司接管;东山街道、营龙小区、汇杰新城项目是由开发商成立的物业公司接管。

(2) 经营状况。

第一, 费用收取情况分析。由分析可知, 7个保障房片区中, 除了营龙小区是完全市场化管理, 不由街道补贴物业费外, 其他6个均由街道补贴物业费, 且物业费收缴率较低。

第二, 人员配比情况。营龙物业完全采取市场化管理方式进行管理。但由于其尚未建立起完善的市场融资机制, 日常补贴较少, 因此必须严格进行收支管理, 使人员配备比例最小, 将人的效率发挥到最大。

(3) 配套归属问题。

一般来讲, 目前保障房物业市场中商业配套的所有权是归政府所有的, 而经营权归物业公司, 商业配套经营所得归物业公司, 由物业公司补贴其物业亏损, 不足部分由政府补贴。

1.3 物业费用

可以看到, 与保障房小区相比, 万科物业和栖霞物业几乎不存在物业费收缴率低的问题。

2 南京市保障房物业管理问题

2.1 物业管理混乱

物业管理企业在商业配套归属权不同, 有的归物业公司、有的归政府、还有个别的归属权不确定。这些都反映了南京保障房物业管理混乱, 没有统一的标准, 也没有统一的组织运营, 随之而来的物业管理一系列问题就会出现。

2.2 物业费收取困难

从上述表格可以看出, 只有高档小区的物业费收取没有问题, 其他小区物业费收取较为困难。同时, 保障房业主在不愿意或不需要交物业费的情况下, 又想物业公司提供优质的服务, 这必然导致双方矛盾激化, 加大物业费收取难度。

2.3 物业管理市场化不足

一是物业管理涉及的法律关系较为复杂, 既涉及到开发商、物业管理企业、业主等法律主体, 也涉及社区委员会、业主委员会、街道办事处等, 直接加大了管理难度;二是物业服务不理想, 缺乏相应的管理服务规范。

3 南京市保障房物业管理对策

3.1 完善法制, 保证机制

南京市应成立市级组织领导机构, 发挥统一领导、综合协调作用, 同时明确区县政府和相关部门的职责, 建立起保障房项目长效管理机制。

3.2 引入竞争机制, 选择好的物业管理队伍

南京市保障房项目建设标准高, 配套设备设施多, 对后期管理的专业性要求较强。为此, 要引入了具有国家一级资质的物业服务企业, 按照南京市普通住宅物业服务三级二类标准, 提供专业化物业服务, 由专业的人做专业的事, 提高物业服务水平。

3.3 加大资金保证

为解决物业费管理不足问题, 物业服务企业, 一方面要通过引入市场化物业服务机制, 提高业主满意度, 以促进物业费的收缴;另一方面, 保障房片区应预留了2%的商业, 运营收益, 补充保障性住房小区的管理经费不足。此外, 政府部门还应该在保障房物业管理上给予企业一些税收优惠, 以有效激发企业参与保障房物业管理的积极性和主动性。

参考文献

[1]康曦.我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究[D].山西财经大学, 2010.

[2]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地, 2010 (8) .

7.南京保障房申请 篇七

(2)住房困难标准为人均住房建筑面积在15平方米以下(含15平方米)。

(3)具有南京市市区常住户口满五年。

2申请政府筹集建设的公共租赁住房单位应具备下列条件：(1)单位不具备筹建公共租赁住房条件。

(2)申请企业在南京市江南六区办理了工商注册和税务登记。

(3)单位按时足额为职工缴存了社会保险及住房公积金。

(4)单位劳动合同制员工人数在200人以上(含200人)或市级一般预算收入的纳税额在万以上(含2000万)。

3新就业人员向单位申请承租公共租赁住房，应同时具备下列条件：(1)大中专院校毕业当月起计算未满五年。

(2)劳动合同或聘用合同规范、完备，并有稳定收入。

(3)在南京市正常缴存社会保险和住房公积金。

(4)本人(含配偶)在南京市无私有房产，未租住公有住房。

4外来务工人员向单位申请承租公共租赁住房，应同时具备下列条件：(1)签订了劳动合同或聘用合同。

(2)有固定收入并有支付能力的证明。

(3)在南京市连续五年缴纳社会保险。

(4)本人及配偶在南京市无私有产权房，未租住公有住房。

申请程序城市中等偏下收入住房困难家庭申请承租公共租赁住房，从街道提交申请材料，通过三次审查和两次公示后获得公租房的承租资格。

新就业人员和外来务工人员通过其所在的单位向南京市房改办提出申请，符合条件的单位及其新就业人员和外来务工人员方可承租。

保障性限价住房面向三类人群：一是符合承租政府投资建设的公共租赁住房条件的城市中等偏下收入住房困难家庭。

二是具有南京市户籍，无房屋权属登记、交易记录的无房家庭(含离异单亲家庭及已满 ??35 ??周岁的未婚个人)。

三是经相关部门认定符合承租政府投资建设的定向公共租赁住房条件的人才。

符合保障性限价住房申请条件，已申请廉租房、公租房及经适房等保障性住房但未选房的家庭，依旧可以申请购买保障性限价住房。

而对于已享受限价住房保障的人员不得享受其他形式的保障性住房，不得再次购买保障性限价住房。

申购程序城市中等偏下收入住房困难家庭申购限价房从街道提交申请材料，通过“三审两公示”获得购买资格。

首次置业家庭、定向人才申请保障性限价住房需经以下程序：1、向南京市住建委下属的房改办提交申购材料：《南京市保障性限价住房保障申请表》、申请人户口本和家庭成员身份证、家庭成员婚姻状况证明、家庭成员的住房情况证明及其他需提交的证明材料。

2、公示。

南京市房改办对申请人的家庭人员、住房等情况进行审核，并将符合条件的申请人统一公示。

3、公开摇号，确定购买资格。

8.深圳经济保障房 篇八

1、申请人必须符合下列条件之一：

(1)夫妻双方具有深圳特区常住户籍，或购房申请人方具有深圳特区常住户籍，配偶方具有深圳宝安或龙岗区常住户籍。

(2)单亲家庭的子女具有深圳特区常住户籍。

(3)具有深圳特区常住户籍的年满35周岁的单身职工。

(4)有深圳特区常住户籍的军人、烈士的配偶。

(5)其他法规规章政策规定的条件。

2、申请人夫妻双方在深圳市没有购买任何住房(包括准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、拆迁补偿住房、经济适用房、集资房和市场商品房)，且没有在深圳市拥有自建私房或私人住宅用地，在全国范围内没有购买其他安居房或经济适用房，也没有领取过未购房住房补贴(未购房补差款);

3、申请人常住户籍迁入深圳特区及配偶常住户籍迁入深圳市(含宝安区或龙岗区)或单亲家庭子女常住户籍迁入深圳特区时间、结婚时间或离异、丧偶时间应符合我局当年公开配售经济适用房申请条件规定的时间;

9.保障房参考标准 篇九

保障性住房是为中低收入住房困难家庭所提供的。近几年我国大力加强保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展。据国土部5月18日公布的2012年全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地面积来看,远远超过了2011年1000万套保障性安居工程用地实际落实量[1]。可见,针对低收入者的经济型住房正迎来建设大潮。

随着资源紧缺,人们的节能环保意识也越来越强。建筑行业在能源消耗中占有较大比例。建筑节能率不断提高,近几年更是从50%提高到65%,且还在不断提高的趋势中。对于建筑节能人们的目光大都停留在普通商业住宅和工业建筑中,其实保障性住房的大量兴建,其建筑能耗在总能源消耗中的比例正在快速提高,因其住房建筑设计要坚持“控制面积、完善功能、精细设计、基本装修”原则,满足“适用、经济、安全、美观”基本要求,以满足中低收入家庭的基本居住功能需求[2]。因此,提高建筑的保温隔热效率,减少建筑内能源总需求量,提高总的能源利用效率,对于保障性住宅居民更为重要。

不同的建筑设计方案,在能耗方面会有巨大的差别。本文以武汉市某保障性住房为例,通过选用不同的节能方案并结合PBECA建筑节能设计分析软件实时的动态模拟分析结果,实现保障型建筑节能设计的科学性、实用性和经济性。

2 保障性住房节能设计

保障性住房是针对低收入群体,其节能设计宜尽量从降低采暖空调设备等的使用率着手。设计初期应结合地域规划和武汉的气候特征及人们的居住习惯,科学地确定建筑朝向和布局、建筑密度和间距,选择能最大程度地提高居住功能的建筑形式。还应根据最新节能标准规定的窗墙比确定窗型大小,通过软件模拟当地气流状况,选取最佳开窗位置。建筑本身要考虑到建筑的使用对象,不能只是新型材料、新工艺的堆砌,而应考虑到建造成本和材料性能方面综合权衡,选取最合理建材,并通过加强施工管理监督、提高施工质量来使所选材料达到最佳使用状态。

3 PBECA软件介绍

建筑节能分析软件PBECA,为建筑节能的计算分析和评价提供了一个广阔而准确的平台[3]。程序功能包括:1.围护结构传热系数计算;2.围护结构内表面结露计算;3.夏季热工内表面最高温度计算;4.内部冷凝计算(包括各省市)。能与Auto CAD完美兼容,快捷菜单感知选择对象类型,动态组成相关菜单,加快操作速度,模型处理和节能设计方便快捷。软件按照《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005,并结合各地的地方标准开发,完成公共建筑建筑围护结构的节能检查,计算设计建筑和参照建筑的耗能量,输出完整的计算书,给出是否满足《公共建筑节能设计标准》要求的结论。

4 实例工程概况

工程位于武汉城区北纬31.00°,东经114.00°;气候分区:夏热冬冷;建筑朝向:南;建筑结构类型:框架剪力墙结构。节能计算建筑面积(地上)11 902.87 m2;建筑体积(地上)35708.62m3;节能计算总建筑面积11902.87m2。建筑表面积13178.80m2;建筑层数18层;建筑物高度54.00m。该工程中与热工性能有关的建筑标准层平面图见图1。

5 节能方案软件模拟

选用建筑材料热工参数参考依据见表1。

此项目判定依据为《武汉城市圈低能耗居住建筑设计标准》[5],性能模拟计算结果汇总如图2、图3。

节能分析软件对该方案的分析结果显示,屋顶不满足《武汉城市圈低能耗居住建筑设计标准》表4.2.5传热系数K≤0.4和热惰性指标D≥3的规定。该软件还有此类建议性的备注:屋顶宜采用浅色(太阳辐射吸收系数不大于0.5)的饰面材料,当太阳辐射吸收系数大于0.7时,应将限值乘以0.9后进行限值判断(保温屋面设置在不住人阁楼楼板上的坡屋面除外)。针对软件找出的问题及建议,我们可以修改方案,用软件调试,直至找出不合规范条目最少的方案,然后通过人工精确计算,达到满足节能标准且节省建筑材料的目的。

6 热工性能人工计算

6.1 平屋面构造做法

地砖(8.00mm)+水泥砂浆(25.00mm)+聚氨酯泡沫塑料(50.00mm)+APF自粘性防水卷材(3.00mm)+水泥砂浆(20.00mm)+乳化沥青膨胀珍珠岩(70.00mm)+钢筋混凝土(120.00mm)

6.2 K,D值计算

材料总的热阻值:

式中,Ro为外表面的空气薄层热阻,m2·K/W;Ri为内表面的空气薄层热阻,m2·K/W;k为基本材料的热导率,W/(m·K);d为基本材料的厚度,m。

建筑物的传热系数:K=1/Rt=1/2.68=0.37<0.4W/(m2·K)围护结构热惰性指标:D=R·S

式中,R为材料层的热阻,m2·K/W;S为材料的蓄热系数,W/(m2·K)。

方案经手工验算,满足《武汉城市圈低能耗居住建筑设计标准》表4.2.5-1屋面K≤0.40,D≥3.0规定。

由于手工计算在选取建筑外表面积等时能具体考虑到建筑的凹凸和留洞部分,更符合建筑实际,计算数据更精确。一般的,手工计算保温层厚≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥度比软≥≥≥件计算≥结≥果小≥≥几至几≥≥十米,≥≥≥毫进而可以节省材料。

7 结语

保障性住房大量兴建的能源消耗与能源的缺乏和环境的污染越来越密切相关。高舒适度、低能耗的住宅已经成为住宅设计的必然趋势。本设计中对实例工程的围护结构采取了一系列切实可行的节能措施,可使室内自然温度接近于或保持在人体舒适温度。尽管会增加一定的建造成本,但相比长久生活在节能房屋里节约的能源投入是不足为道的。而之后相当长时间里水、电、气等能源以及维护方面的费用达到房屋终生费用的2/3。可见,高舒适度、节能的房屋节约的是后面的这一大笔居住成本,这对低收入的保障性住房居民显得尤为重要。

目前用于建筑节能设计的软件较多,导致较多设计开始依赖软件。然而软件毕竟不是万能的,对不同的建筑应有针对其特点的、最经济、适用的设计方案。本文也提醒设计者在保障性住房设计中,考虑其建筑特点和居住群体等时机情况,将设计更细化,与人更贴近,提高计算效率且设计出更经济合理的实施方案。

摘要：保障性住房由于其经济性和居住性,要求在设计、施工过程中都要时刻考虑到其成本控制及居住舒适度。现根据我国建筑节能设计的现状和国内能量分析软件的应用现状,针对当前保障性住房没有专门的节能设计方法的实际需求,以武汉市沌口区一栋18层经济适用房为例,运用PKPM建筑节能设计分析软件PBECA的热工测试结果与人工计算相结合的方式,探究最适合保障房特点的建筑节能形式。在经济适用房的建设中推行65%节能标准,满足降低能耗、提高低收入居民居住品质的现实要求。

关键词：保障住房,热量分析,建筑节能设计

参考文献

[1]刘涤宇,保障性住房制度运作与建筑师[J].时代建筑,2012(1):9.

[2]张冰,杨靖.保障性住房的节能省地技术集成[J].住宅科技,2009(11):3-4.

[3]宁鸿敬,PKPM建筑节能设计软件的使用——以天庆.莱茵小镇15号楼计算为例[J].甘肃科技,2010(7):128-129.

[4]GB50176—93民用建筑设计热工规范[S].

10.杭州保障房申请条件 篇十

1、申请家庭成员至少有2人取得本市户籍，且至少有1人取得本市户籍满3年

2、在本市无住房。

符合上述条件，具有完全民事行为能力且年满35周岁的单身居民，可以个人的名义申请购买保障性商品房。

二、具有下列情形之一的，不得申请购买厦门保障性商品房：

1、申请之日前五年内有房产转让行为的

2、通过购买商品房取得本市户籍的

3、作为商品房委托代理人或者通过投靠子女取得本市户籍未满十年的

4、已领取拆迁公有住房安置补偿金未退还的。

三、申请厦门保障性商品房的家庭由申请人提出申请，申请人必须具有本市户籍。

申请人的配偶和未成年子女必须共同申请。申请人及其配偶的父母、成年子女、单身兄弟姐妹以及其他具有抚养或赡养关系的家庭成员具有本市户籍的.，也可共同申请。现役军人符合转业进厦安置条件，且其家庭符合保障性商品房申请条件的，可以申请购买保障性商品房。户籍因就学迁入本市的，就学期间不计入取得户籍时间。因就学(不含出国留学人员)、服兵役等原因户籍迁出本市的，仍可参与共同申请。

厦门保障房申请流程：

1、申请登记：

保障性住房申请家庭应当由户主(或持证人)向户籍所在地镇(乡)人民政府、街道办事处提出保障性住房书面申请，填写审批表并提供相关资料。

2、审核公示：

(1)各镇(乡)人民政府、街道办事处应当自受理申请之日起15日内，就保障性住房申请人的家庭收入、财产、住房状况是否符合规定条件进行审核，提出审核意见并公示(公示期限为10日)，公示期间无人提出异议或异议不成立的，将审核意见连同申请材料一并报送至区房地产管理部门。

(2)区房地产管理部门自收到保障性住房申请材料之日起15日内，对保障性住房申请人家庭的住房状况进行核查，并提出审核意见，连同保障性住房申请材料一并报送至区民政局。

(3)区民政局自收到申请材料之日起15日内，对申请人家庭的收入、财产状况进行核查，并提出审核意见，连同申请材料一并报送至区住房保障管理中心。

(4)经区住房保障管理中心审核，对家庭收入、财产、住房状况符合规定条件的申请家庭进行公示，公示期限为15日，公示期间无人提出异议或异议不成立的，予以核准登记，书面通知申请人，公开登记结果并报区建设局备案。

3、审批执行：

(1)街道组织在保障性住房申请人户口所在地、居住地、工作单位初审公示(10日)，街道乡镇提初审意见、配售方案(2个工作日)。

(2)区县复审保障性住房申请资料、确定配售方案(5个工作日)，公示(5日)。

(3)市住房保障部门备案(2个工作日)。

(4)符合保障性住房申请条件的，进行摇号配租配售。

(5)摇中，进行配租保障性住房，对符合条件的保障性住房申请人，由区建设局发放租金补贴，对承租国家直管公有住房的由区房产管理部门给与租金减免;对符合要求配租住房的保障性住房申请人，由区建设局按登记顺序安排配租住房;未摇中，继续轮候或取消资格。

昆明经济适用房可申请条件及出售条件【2】

昆明经济适用房申请条件购买昆明经济适用房的申请人，必须同时具备下列条件：

昆明经济适用房申请条件(一)具有五华、盘龙、官渡、西山四区(含呈贡新城)常住城镇居民户口(含符合昆明市安置条件的军队人员);

昆明经济适用房申请条件(二)已婚(含未满 30周岁离异或丧偶带小孩)，或年龄在 30周岁以上的单身无房户;

昆明经济适用房申请条件(三)申请家庭无住房、或家庭人均住房建筑面积低于我市人均住房建筑面积60%的;

昆明经济适用房申请条件(四)申请家庭的人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的。

昆明经济适用房申请条件住房困难户较多的国有困难企业利用自有土地建设的经济适用住房，购买对象必须限定在本单位无房家庭或住房困难家庭，并符合上述条件。

昆明经济适用房申请条件昆明经济适用住房销售价格实行政府指导招标确定，其价格构成按省建设厅、省发展和改革委员会关于印发《云南省经济适用住房价格管理实施细则》的通知(云发改价格〔〕890号)文件执行(价格主管部门有新规定的按新规定执行)。

昆明经济适用房申请条件申请购买昆明经济适用住房(包括住房困难户较多的国有困难企业职工购买本单位自建的经济适用住房)，按下列程序办理：

(一)申请。符合购买经济适用住房条件的家庭以户作为申请人，向户口所在地的街道办事处(以下简称受理部门)提出书面申请，填写《昆明市购买经济适用住房申请表》，并提交以下材料：

1.申请家庭成员身份证和户口簿(验原件交复印件);

2.民政部门出具的婚姻状况证明;

3.申请家庭成员所在单位出具的住房证明，无工作单位的由户口所在地街道办事处出具;

11.保障房申请书 篇十一

一、申报条件

申报家庭必须同时符合以下条件：

1、湖口县城镇户口;

2、家庭人均住房建筑面积在13平方米以下;

3、家庭年人均可支配收入在5348元以下。

家庭成员中有公务员或行政事业单位在职员工的暂不考虑。

二、报名时间：xxxx年报名时间截止到3月20日结束，下期报名时间预计在xxxx年2月至3月，具体时间以县廉租办公告为准。

三、申请报名方法

符合申报条件的，携带以下材料到所在社区居委会报名，并领取、填写相关表格。

1、户主身份证;

2、户口簿;

3、报名申请书;

4、家庭住房情况证明;

5、家庭收入情况证明。

注：已享受住房保障的家庭不得重报。

申请人：xxx

12.我国保障房融资问题研究 篇十二

1 保障房概述

所谓保障房即保障性住房, 是与商品性住房相对应的概念, 指政府专门针对中低收入家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房, 目前包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房。保障房的建设具有前期投入大、投资回收期长、形成资产多、项目收益低、且容易受市场影响等特点。

由中国社会科学院城市发展与环境研究所主办的房地产蓝皮书称, 2011-2013年保障性住房新开工量分别约为1000万套、700万套和600万套, 按照项目建设进度推算, 2013年保障性住房开发投资将出现负增长。初步估计, 2013年保障性住房建设投资将对房地产开发投资产生约3个百分点的负向拉动。与此同时, 保障房还能够为市场提供更多的小面积房源, 这对于调整房地产市场的供应结构具有积极的意义;此外, 公租房的租金具有价格指导意义, 其虽低于市场租金, 但对周边居民能够产生影响, 在稳定租赁市场方面有着积极的意义;而且从长远角度看, 建设经济适用房可以抑制房价。

2 保障房融资现状及问题

根据国家相关政策, 保障房的资金可来源于地方政府预算、住房公积金净收益, 土地使用税、中央政府拨款及廉租房净收入, 这几项资金来源其实都是政府财政。从当前的形式来看, 其他资金来源也成为近期热议的话题。

2.1 地方政府财政支出负担过大

保障房的公益性和福利性都强调了政府的参与的必要性, 在全国住房保障的财政支出中, 2010年中央财政支出占16%、地方财政支出占84%, 而2011年中央财政支出仅占9%、地方财政支出高达91%。由此可见, 承担资金筹集压力的主要是地方政府。与此同时, 地方政府目前则面临着土地出让等财政收入的减少, 住房建设等财政支出增加的困境。

2.2 银行资金筹措困难

2012年国开行新增保障性安居工程贷款1166亿元, 已连续两年新增超千亿元。但是相较于保障房建设所需的资金, 银行信贷比例仍然较低。当前, 紧缩较高的存款准备金率使得银行可发放的贷款资金受限, 尤其银行体系内钱荒的出现、严格的楼市调控导致这一情况继续恶化。此外, 由于保障房建设资金回收周期长、利润空间小, 因此银行更偏向于将资金投入商品性住房的建设。因此, 保障房建设项目本来利润微薄, 在不断增加的贷款成本下, 如果收益不足以弥补成本, 保障房贷款需求将被抑制。

2.3 发行企业债券利弊参半

2011年发改委发布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》, 中央对保障房建设用途的资金募集持支持态度使得各类以保障房建设为名目的企业债如雨后春笋般不断涌现。据统计, 2011~2012年共发行募集资金涉及保障房建设的企业债券2350亿元, 对于加大保障性住房有效供给、解决低收入家庭住房困难问题发挥了积极作用。然而, 近半年来中国的城市基础建设投资类公司企业债券 (简称城投债) 中约有半数与保障房建设虽名义相关, 但资金挪用问题凸显, 募集资金是否真实用于保障房就不能完全保证。

2.4 住房公积金缺乏相应义务

住房公积金虽是我国住房保障体系的重要一环, 但它却没有贷款建保障房的义务。该项贷款所发放的对象不是住房公积金缴存者, 建好的保障房也不都是住房公积金缴存者所享受, 这显然违反了《住房金条例》的规定。而且直接让住房公积金进入保障房市场后, 资金风险也将会全部转嫁到住房公积金, 收益与风险的不对等会严重侵犯了公积金缴存者的利益。事实上, 以往住房公积金主要是发放项目贷款支持经济适用房、安居房等建设。若是没有有效措施予以保障, 部分贷款将会出现逾期而回收缓慢的问题, 甚至无法收回, 这给住房公积金的管理运作带来风险损失。

2.5 房地产证券化作用有限

在目前资产价格普遍偏高的形势下, 房地产投资信托基金 (REITs) 的回报率相对较低, 市场吸引力不强。如已试行的天津和上海的具体案例来看REITs仅限在银行间流通, 募集到的资金数额有限。同时, REITs相关法规的缺失, 没有统一的标准和经营守则, 使得国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段。

3 对策与建议

融资作为保障房建设的核心环节, 充裕而又稳定的资金来源是其持续发展的必要条件。财政拨款应当成为保障房的常态固定资金来源, 并在此基础上实行融资多元化, 才能真正实现“居者有其屋”。

3.1 政府层面

(1) 制定符合完善的保障房法律。应针对我国实际情况在保障房建设融资、土地、准入、退出、优惠政策、税收优惠等方面进行明确和规范。如土地优先私有权及转移部分土地出让金是保障房建设的重要支持, 新加坡、香港的实例都证明了政府的土地政策能够有效解决保障房的融资瓶颈。

(2) 强化地方政府保障房的目标职责。住房关系民生, 而和谐社会的一个重要内容则是解决地方低收入家庭的住房问题, 因此可以建立保障房建设的指标并列入地方政府的激励和考评机制。

(3) 建立完善的保障房融资监管机制。比如房地产信托投资基金 (REITs) 既涉及到房地产, 又涉及了证券和基金管理行业, 因此应建立一个系统性的监管体系。成立REITs协会等自律组织或由政府指定证监会作为REITs的上级监管部门, 来监控基金的发行和交易, 而收购和新建保障房则由住房和城乡建设部住房保障部门实行监管。

(4) 为保障房提供财政贴息、政策性长期贷款或是贷款担保, 允许适当提高容积率或捆绑其他高收益的房地产项目等, 确保保障房开发商获得的收益超过最低回报。如完善项目配套设施, 或以周边商铺、停车位等作为保障房项目的额外收益。英国的实例则是以商业开发的形式来补贴保障房建设。

3.2 银行层面

不管是政策性银行还是商业银行均应采用多种措施扩张信贷资金来源, 促进保障房的贷款发放量, 并加大对保障房的金融支持、服务能力。如国开行重庆分行利用总行平台, 采用信托合作、保险资金债权计划与其他金融机构合作。农行重庆分行倡导将保险资金、社保资金、民间资金等社会资本引入公租房建设。而天津、上海的银行则通过银团贷款的方式为保障房提供建设资金。此外, 建行特别在信贷资源配置、客户选择、价格水平等方面实行了差别化信贷政策。

与此同时, 银行还应将保障房贷款风险管理放在首位, 严格进行项目评审、资格审查、抵押担保、资金使用、资金回收等环节, 确保风险处于可控范围之内。鉴于保障房贷款的资金运作环节教多, 监管难度较大, 建议加强资金专项审计工作。

3.3 企业债券层面

首先, 应督促债券发行人落实偿债计划及保障措施, 按计划提取偿债基金, 并进行专户管理, 提高资金使用效益, 有效防范偿债风险。然后, 采用严格的信息披露制度以规范工作程序, 保证信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性, 保证资金规范运作, 维护投资者得合法权益。

3.4 房地产证券化层面

在《公司法》、《信托法》的基础上, 对房地产投资信托基金的资产结构、资产运用、收入来源、投资方式、利润分配、税收政策、信息披露和监管等方面进行规范, 加以明确界定和严格限制。提高REITs的回报率吸引机构投资者, 并在股票市场流通, 广泛吸收社会闲散资金。

3.5 公积金层面

修订《住房公积金条例》, 在公积金贷款用途的阐述中增加支持保障性住房建设。这样住房公积金贷款建保障房有了法律依据, 使得部委的实施意见合规、合法。同时还可建立全国性运营中心或专项投资基金, 如新加坡建立了建屋发展局专门负责开发、建设和集中管理闲置资金。

此外, 确保保障房可持续性资金的融通和健康运营的另外一个必不可少的因素就是专业人才, 需要大量精通证券基金业务、了解房地产市场运营、具有丰富经验的专业管理人才。

摘要：住房关系民生, 保障性住房的建设对于房产结构的调整具有积极意义。目前, 保障房融资问题是制约保障房建设的瓶颈。文中分析了我国保障房融资现状和问题, 并有针对性提出相应的解决措施。

关键词：保障房,融资,多元化

参考文献

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[5]葛荣欣.租赁类保障房建设融资困境与出路分析[J].知识经济, 2011, (7) :75

13.保障房建设情况汇报 篇十三

全国人大常委会委员长吴邦国14日在人民大会堂主持召开十一届全国人大常委会第七十次委员长会议。

会议决定十一届全国人大常委会第二十三次会议10月24日至29日在北京举行。

根据委员长会议建议的议程，十一届全国人大常委会第二十三次会议将继续审议兵役法修正案草案、职业病防治法修正案草案，首次审议民事诉讼法修正案草案、清洁生产促进法修正案草案、精神卫生法草案、居民身份证法修正案草案。

委员长会议建议的常委会第二十三次会议议程还有：审议国务院提请审议的关于加强反恐怖工作有关问题的决定草案的议案;

审议国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告、关于环境保护工作情况的报告;

审议最高人民法院关于加强人民法院基层建设促进公正司法工作情况的报告、最高人民检察院关于加强人民检察院基层建设促进公正执法工作情况的报告。

委员长会议还建议，常委会第二十三次会议审议全国人大常委会执法检查组关于检查劳动合同法实施情况的报告;

审议全国人大内务司法委员会、财政经济委员会、农业与农村委员会关于十一届全国人大四次会议主席团交付审议的代表提出的议案审议结果的报告;

审议吴邦国委员长访问俄罗斯、白俄罗斯、乌兹别克斯坦和哈萨克斯坦四国情况的书面报告;

审议全国人大常委会代表资格审查委员会关于个别代表的代表资格的报告;

14.保障房整改报告 篇十四

区住房保障房屋管理局巡察整改情况报告【1】

迭城发【20**】140号

20**年8月5日至23日，区委第二巡察组对我局贯彻执行党的路线方针政策以及区委、区政府的决策、部署，执行民主集中制，落实党风廉政建设责任制，执行中央八项规定、开展作风建设以及加强干部队伍建设等情况进行了全面巡察，并于9月9日对巡察情况进行了反馈。

现根据《关于对20**年度被巡察单位开展巡察回访的通知》（金巡办〔〕1号）精神，将我局巡察反馈问题整改落实情况、贯彻落实中央“八项规定”情况以及党的群众路线教育实践活动中发现的突出问题的整改落实情况报告如下：

一、关于巡察整改落实情况

根据区委巡察组反馈提出的关于“关注民生需求、加快行业发展”、“加强队伍建设、提升管理水平”两个方面存在的不足及整改意见，我局领导班子进行了认真梳理分析，制订了整改方案，进一步明确了整改内容、整改措施、整改时限以及牵头领导和责任部门，切实抓好整改落实。

首先，在关注民生需求、加快行业发展方面，根据巡察反馈抓好四个方面问题的整改。

问题一：对外宣传工作力度不够大，外界对房管系统的有些职能了解不清楚。

整改落实情况：今年以来，我局充分利用报台、局网站、简讯、专报等形式，多渠道宣传报道工作最新工作情况及有关房管政策法规。

一是积极发挥局门户网站作用，及时更新房管工作最新动态，加强政务信息公开。

二是通过工作简报、情况专报的方式，及时向区委、区政府、市局及兄弟单位报送我局工作情况，今年以来共报送各类信息简报45篇、工作专报9篇。

三是结合房管职能，依托报台、网络等载体，积极宣传我区物业管理、住房保障、旧住房修缮等方面的工作。

特别是结合第二轮市文明城区创建，加大对物业管理的宣传力度，先后通过《金山报》报道、制作横幅等形式，宣传介绍金山962121物业服务热线功能、作用，宣传开展“群租”整治工作，宣传报道紫金名苑、东门苑等物业服务先进典型，还受邀参加金山电视台《金山微观察》访谈节目，介绍我区物业管理情况。

近来，在创建文明城区“奋战100天”活动中，我局投入15余万元，通过制作横幅、印制海报、发放购物袋，进一步扩大宣传，营造良好氛围。

四是加强房管政策法规宣传教育。

依托“法律六进”平台，对涉及住房保障、物业管理、房地产交易、房屋租赁等政策法规进行统一梳理、印成宣传手册，共发放资料600余份，同时在电信、百联广场、部分居民小区设摊咨询服务、制作宣传展板，让更多的居民群众了解房管法规政策、支持房管工作。

各房管所等基层单位也结合日常工作、业务培训，进一步加强了房管政策法规的宣传。

问题二：对物业工作指导、监管不够有力，小区物业服务质量尚有差距。

整改落实情况：物业服务涉及千家万户，我局作为行业主管部门，围绕切实提高我区物业服务质量、不断提升群众对物业管理的满意度，多措并举，进一步加大物业行业指导和监管力度。

一是人员配备加强。

经区委同意，局领导班子增配1名成员，专门分管物业管理，物业管理科、物业管理事务中心编制职数增配至10人，962121物业服务热线平台工作人员由6人增至9人，同时通过调整编制、招聘人员、配强干部，加强了基层房管所力量。

二是加大物业监管力度。

在加强962121物业服务热线全过程监督的同时，进一步落实物业“四查”制度。

结合文明城区创建，局主要领导、分管领导每周至少一次带队检查小区物业情况，每季度对各街镇（工业区）住宅小区业主大会管理、小区综合管理情况进行考核评分，今年对23个尚未组建业委会的小区所属街镇发函，督促尽快组建。

三是加强培训指导。

按照市有关文件要求，启动业委会、居委会等小区相关管理人员的培训工作。

今年以来，先后对小区物业经理、业委会成员、房管所人员进行维修资金使用等业务培训6次、200余人次参加;积极推进小区综合管理，开展了住宅小区治安防范星级评定活动，指导街镇加强小区“三防”建设;还会同石化街道开展平安建设电动车智能化充电项目和老旧小区安装楼道护手试点，得到了小区居民的一致好评;为切实把物业纠纷解决在基层，指导张堰镇、石化街道成立物业纠纷调解室（中心），20**年，我区居民小区公众安全感测评全市第一，

问题三：区内一些地方违章搭建现象较为普遍，有些房屋拆迁裁决执行落实不够到位。

整改落实情况：针对近年来我区违章搭建现象蔓延的趋势，局领导班子十分重视，多次专题研究小区拆违工作，全局上下形成了对违法建筑“零容忍”意识。

一是加强部门联动、协调配合。

我局作为区拆违领导小组成员单位，常年派驻2名骨干人员在区拆违办，协调、指导各街镇、工业区推进拆违工作。

在今年市政府明确在建违法建筑的查处转由城管部门承担以后，继续做好配合查处工作。

今年以来，以我局为执法主体，联合拆违办、指导属地政府先后对金山名邸、红树林、龙湾1号等小区违法搭建进行联合整治行动，有效遏制了小区违法搭建的势头，取得了较好反响。

二是加大执法力度。

认真贯彻落实市九部委《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》文件精神，研究制定了《关于进一步做好违法建筑整治工作的通知》，进一步强化物业服务企业巡查发现、劝阻、报告职责，完善房管部门快速发现、报告、处置机制，强化了小区违法建筑源头防控机制。

对个别物业企业发现不及时、不报告的，给予了行政处罚;对责令改正、限期不拆除的，给予业主限制房地产登记、交易。

三是加强执法业务培训。

坚持每年举办局系统行政执法培训，加强与兄弟区县、单位的经验交流、学习，不断提高执法队伍素质。

截止11月底，我局共受理涉及违法搭建、损坏房屋承重结构、占用共用部位、改变物业使用性质等违法案件185起，开具《责令立即停止施工通知书》、《责令限期改正通知书》143份，拆除违法建筑1115平方米，对64户业主的房屋产权进行了限制登记交易。

针对有的房屋拆迁裁决执行难、落实不到位的问题，我局采取两项措施，进一步加大政策指导和宣传力度，切实维护各方面的利益，体现房屋拆迁政策的严肃性和权威性。

一是加强工作协调，确保区重点工程项目顺利推进。

今年针对B2地块万达广场剩余1户未签约户作出房屋拆迁行政裁决后，积极协调区政府法制办，会同所在镇人大代表和村委会、信访办、司法所、动迁办等人员召开听证会，经过努力，最终该动迁户签订了补偿安置协议，确保了项目的顺利推进。

二是加强政策指导，提前介入新启动国有土地征收项目。

今年8月，在金山卫抗战遗址纪念园改扩建项目的前期准备过程中，经过与该地块上房屋权利人初步洽谈协商后，我们跨前一步，提前介入到项目前期工作，按照房屋征收补偿决定的有关文件要求给予政策指导，并做好拆迁裁决项目有关资料收集审理工作。

问题四：区房地产交易中心的硬件设施跟不上业务管理的需求。

整改落实情况：近年来随着我区房地产市场发展，交易中心受理业务量逐年增加，受服务场所制约因素，碰到了一些问题如档案库房爆满、办事群众停车难、大厅容纳窗口有限、人流拥挤，增加进驻单位空间受限、群众办事不便等，难以适应目前业务发展的需求。

对此，我局高度重视，多次与中心班子共同商量解决办法，一方面通过调整窗口设置、优化办事流程、提供便民服务等举措，改善服务软环境，努力克服办公条件的限制。

另一方面，对客观存在的停车难问题，想方设法在中心大门前设置6个免费停车位。

为解决存放档案问题，中心与区档案馆签订了租赁合同，将部分档案寄存在区档案馆内，即便如此依旧远远不能满足平均每年产生档案资料4万件的存放需求。

为根本解决中心服务场所问题，局领导多次向区政府及有关领导反映存在的问题，针对新建办公场所难度大，提出了办公楼置换的方案。

目前已与区机管局对接，区政府也已基本同意置换方案。

其次，在加强队伍建设、提升管理水平方面，根据巡察反馈意见，抓好以下三个方面问题的整改落实。

一是班子成员之间有时对分管工作交流不多，相互补台不够，有的班子成员对党务工作关心不够，在帮助基层干部解决困难方面存在不足。

整改落实情况：班子成员平时忙于事务，相互交流不够，也是我局这次教育实践活动中查摆、列入整改的问题。

今年以来，根据我局增设一名班子成员的情况，对班子成员分工进行了调整，使得一些工作开展过程中，班子成员之间都有相互交流、相互配合支持的基础，做到分工不分家，如安全生产、信访、小区综合治理等都涉及每位班子成员。

另外，完善每周一局长办公例会制度，在相互开展工作交流的同时，每位班子成员能按照民主集中制原则，积极发表意见、充分讨论，进一步增强了班子成员的大局意识和责任意识。

针对有的班子成员对党务工作关心不够、帮助基层解决困难不够的问题，局党组进一步落实基层党建工作责任制，强化班子成员“一岗双责”，并建立健全相关制度。

15.中国保障房建设资金来源探讨 篇十五

一、国内保障房建设资金来源现状及分析

1. 资金来源现状。

我国“十二五规划纲要”提出, 未来五年, 我国将新建保障性住房3600万套。2011年将建设1000万套保障性住房和棚户区改造住房。目标背后, 建设资金的来源及运作模式成为社会关注的焦点。据有关专家分析, 建设保障房所需的1.3万亿元～1.4万亿元的资金, 按照初步规划, 5000多亿元的资金将由中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集, 剩余的8000多亿元通过社会机构投入以及保障对象和所在企业筹集。而目前, 政策基本明确的保障性住房资金来源主要有:地方政府土地出让净收益的10%和住房公积金增值收益的10%。这部分资金与保障房建设的庞大需求来说, 只能是杯水车薪。

我国保障性住房的资金主要来自这几个渠道:财政、住房公积金、银行贷款、土地出让净收益。这里面, 社会投资资金的影子是比较少的。由于公租房 (保障房一种) 的定位为“只租不售”, 且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一, 通常需要20到30年时间才能收回成本。因此, 开发商较少涉及该领域, 银行放贷亦十分谨慎。除去银行贷款, 其他市场化融资渠道, 还有保险资金、信托、企业债等方式可供选择, 但都存在融资规模较小的问题。

2. 限制原因分析。

(1) 现金流覆盖风险能力较弱。保障房建设的出发点是针对社会低收入群体提供住房保障, 它的性质和定位决定了保障房的现金流较小, 现金流覆盖风险的能力较弱。首先, 保障房的销售价格或租金受到严格控制。普通商品房的销售价格一般是根据比价效应来确定, 开发商会根据所开发楼盘周边已开盘楼宇的售价确定自己开发楼盘的价格, 而不会严格按照成本法进行定价。保障房的售价则通常被要求严格按照在成本的基础上增加微利的方式来确定销售价格, 这就造成保障房开发利润水平偏低。其次, 保障房的购买或承租主体还款能力偏低。低收入群体的恩格尔系数很高, 收入主要用于日常生活支出, 甚至部分家庭的主要收入为当地最低生活保障。尽管保障房的售价或租金不高, 但对于有资格购买保障房的群体来说还是占其家庭收入的很大比重。在满足基本的生理需求前提下, 其还款能力受到较大制约。 (2) 抵押担保困难。首先, 保障房的公益属性和低价安排决定了保障房的建设用地多为政府划拨用地。而划拨土地的使用权多为地方政府所有, 导致保障房开发商无法利用土地进行抵押获得建设资金。其次, 部分如经济适用房、两限房 (限面积、限价格) 等项目开发, 虽然开发商可以获得土地使用权, 但由于地方政府多考虑土地财政等问题较多将保障房项目安排在偏远、环境较差的地方, 使得这类土地的价值不高。同时, 不少地方还对保障房土地设定了诸如存续时间、交易对手等交易限制, 增加了金融机构接受此类担保的顾虑。再次, 地方政府出面担保或出具财政承诺已被明确禁止。保障房建设作为地方政府的一项民生工程, 其主导作用是明确的, 但《担保法》第八条明确规定, 国家机关不得作为保证人进行担保。财政部也发文, 禁止地方政府或人大出具《担保函》, 且明确此类《担保函》无效。 (3) 信贷资产收益率偏低。一是地方政府开发保障性住房项目一般采取设立地方融资平台公司, 由平台公司统一向商业银行申请建设贷款的模式。地方政府对平台公司的融资成本通常要求不得高于人民银行规定的基准利率, 商业银行很难通过利率上浮提高信贷资产收益率。二是地方政府融资平台公司对商业银行的经济资本占用较高, 降低了商业银行资本收益率。为控制平台公司可能带来的风险, 监管部门对商业银行的平台贷款规定了较高的风险权重, 按照项目现金流的覆盖情况, 将平台贷款划分为全覆盖、基本覆盖、部分覆盖和未覆盖四类, 分别赋予100%、140%、250%和300%的权重, 这将大大增加单位贷款的经济资本占用, 从而降低了资本的收益水平。 (4) 融资渠道单一。随着金融业的不断深化发展, 金融机构不断丰富, 金融产品大量涌现。但调查显示, 在保障房建设的融资方面, 地方政府还主要停留在向银行体系获取间接融资的方式, 债券、保险、银行间市场等多元融资渠道尚未充分发挥作用。

二、保障房融资的国际经验

鉴于保障房项目自身的公共产品性质, 发达国家在保障房的建设、配租和配售上基本都采用政府主导的方式, 私人机构的参与大多有限。由于政府主导, 大多数国家保障房建设的资金主要依靠财政拨款。

美国对保障房建设实行的是“多管齐下”的政策。20世纪60年代以前, 美国政府一手包办廉租房建设, 资金由联邦政府拨付。此后, 政府开始鼓励私营机构即“开发商”进入廉租房建设领域, 对其给出多项补偿计划, 具体是:第一, 对联邦住房局 (FHA) 对私营机构参与保障房建设的贷款进行担保。第二, 私营机构将所建住房按市场价格水平租给低收入家庭, 低收入家庭只支付30% (80年代后调整为25%) , 差额由政府补齐。第三, 实行税收优惠。通过这些措施, 美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断提高, 约为保障房总量的1/3。

作为世界上租住率最高的国家, 德国有近60%的人口租房居住。对低收入家庭的保障房建设和消费, 德国采取“政府+合作”的模式。二战后, 东德和西德均将住房定性为“福利”、“公益”。政府作用比较明显, 此外, 互助合作性质的“住房合作社”和住房储蓄银行在参与低收入家庭保障房建设中也发挥了重要作用, 约有30%的资金来源于住房储蓄银行。两德统一后, 德国住房政策逐步沿着私有化路径发展, 同时“合作”色彩也更为明显。体现在以下三方面:第一, 政府和社会投资人 (开发商、建筑企业或个人) 合作。政府划出特定区域用于建设低收入人群住房, 参与建设的社会投资人须与政府签订合作协议, 在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体, 租金与市价的差额由政府补贴给投资人。联邦政府和各州按照一定比例通过住房政策性银行向投资者提供无息住房建设贷款, 偿还期可达30～35年。偿还期结束后, 合作协议约束解除, 房屋所有人可以按市场价格出租、出售房屋;第二, 继续鼓励低收入者加入合作社。合作社成员享受很多优惠政策, 比如获得合理价格的土地, 少缴纳税款, 以及享受补贴租金等;第三, 继续激励低收入家庭参加住房储蓄, 比如, 对低收入者的住房储蓄给予相当于储蓄额10%的奖励, 或者设立“雇员资金积累款”, 这笔资金每年最多可达936马克。

相比于西方国家保障房政策的多样性, 新加坡政府采取的却是富有个性的“一招鲜”。新加坡保障房的覆盖率居世界首位, 高达85%, 但新加坡破解保障房融资难题的方法只有一个, 即公积金制度。中央公积金局将约80%的公积金通过购买政府债券的方式转移给中央政府, 中央政府再以拨款和贷款的形式转移给专门负责保障房建设、配租、配售的政府机构—建屋发展局。拨款资金用于租房津贴, 贷款则分为建房和购房两大用途。可以看出, 建屋发展局既是“开发商”、又像一家“金融机构”, 向符合购买保障房条件的住户发放住房抵押贷款。

从以上几个富有代表性国家的保障房融资经验来看, 我们可以得知, 一是发达国家和地区的保障房建设资金很大程度上依赖政府的财政拨款和公共资产管理收入, 二是低收入群体的住房消费补贴主要来自政府财政。三是由于保障房使用主体的信用存在一定缺陷, 政府需要对开发商参与的保障房建设贷款以及发放给低收入群体的购房贷款提供信用支持等。最后, 互助合作方式是保障房建设和消费的重要载体。

三、保障房建设融资途径的建议

1. 政策优惠, 引导商业银行主动增加融资支持。

人民银行、银监会和地方政府应从各自职责出发, 对保障性住房建设融资给予政策优惠。一是人民银行在指导商业银行按照宏观审慎要求编制信贷规划时, 明确要求保障性住房贷款应占房地产贷款一定比例。二是人民银行在执行差别准备金动态调整政策时, 给予支持保障房建设融资支持的商业银行一定的容忍度。三是银监会将商业银行支持保障性住房贷款的情况纳入监管评级, 并与商业银行创新业务审批和机构增设挂钩。四是地方政府对在保障房建设中融资支持较好的商业银行, 按照新增融资规模的一定比例进行奖励。

2. 风险控制, 打消商业银行的风险顾虑。

风险控制是商业银行信贷投放需要考虑的重要因素, 要尽量降低保障房建设融资过程中可能产生风险的概率, 需要多措并举。一是地方政府建立风险基金。地方政府应高度重视财政撬动的杠杆效应, 相应建立保障房建设风险补偿基金, 当保障房建设企业出现还款风险时对商业银行的损失补偿。二是对保障性住房购买人群进行贴息, 一方面可以降低困难群体的还贷压力, 另一方面也保障了商业银行按揭贷款有相对稳定的现金流。三是制定专项核销政策。当保障性住房开发贷款或个人按揭贷款出现不良时, 只要商业银行追偿一年未果的, 即允许商业银行予以核销, 而不是必须取得破产等法院裁决。四是推动商业银行与保险公司合作。地方政府应引入保险公司对保障房建设的融资事项进行商业保险, 保险费用由地方财政承担。五是完善征信系统。人民银行应不断完善征信系统建设, 继续丰富非银行信用信息, 提高信用信息数据的时效性、完整性和全面性, 为商业银行及时掌握和判断客户信用风险提供便捷的途径。

3. 政企合作, 发挥民间资本的积极作用。

地方政府可采取开放的姿态, 以特定的保障房项目为标的, 进行商业招标。对建成后可出售的保障性住房, 通过BT (Build Transfer) 方式或PP (Public Private Partnership) 等方式, 由民间资本单独投资建设或由地方政府和民间资本共同出资建设可出售的保障性住房, 建成之后按照约定的价格 (以建设成本+适度利润确定) 转移给地方政府, 地方政府销售保障房后归还民间资本的先期投资。对建成后不可出售的公共租赁房和廉租房, 通过BOT (Build Operate Transfer) 方式或PPP方式进行投资建设。对不可出售的租赁房实现政企合建的关键是地方政府要保证民间资本在经营期间或约定的投资回报期内能够获得事先约定的稳定现金流。

4. 拓展渠道, 借助融资创新工具。

随着金融市场的深化, 创新性金融工具不断涌现, 其中不乏可用于保障房建设中的融资支持。主要有, 一是通过发行房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trust, REITs) 筹集资金。二是通过发行企业债劵筹集资金。三是通过发行中期票据筹集资金。四是通过保险资金投资计划获得资金支持。

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