房地产开发项目转让合同

房地产开发项目转让合同（16篇）

1.房地产开发项目转让合同 篇一

房地产项目合作开发合同

甲方：亚丹青源文化传媒发展有限公司（以下简称甲方）合同签订地：海口市合同编号：20100812 乙方：海南嘉源房地产开发有限公司（以下简称乙方）签订日期：根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“三亚海螺农场丹青源”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。

一、项目概况

本项目位于三亚市海螺农场丹青源地块，项目以世界艺术家联合总会、人民日报海外版炎黄东（三亚）文化传媒发展有限公司、中国反腐网、廉政书画院、世界艺术家网、共同创办，名称为“丹青源养生创作基地”。项目用地面积23亩，规划用地性质为农业用地（合作后要变为商业用地）。项目总建筑面积30000平方米。具体位置、面积以及项目规划经济指标按今后文件批复，双方约定严格按照文件规定的规划进行建设，不得单方面擅自更改。

二、合作形式

甲方负责办理项目前期的土地证，（规划设计、规划审批、直至施工许可证等相关手续，项目实施过程中甲乙双方共同负责办理，乙方承担相关费用）。工程前期的相关手续包括但不限于下列事项：

1、建设项目的立项和可行性研究报告

2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案；

3、规划方案设计和规划方案的报批；

4、申领《土地证》；

5、协助乙方签订《建筑设计合同》；

6、设计方案和施工图的审批；

7、申领《建设工程规划许可证》；

8、委托质检工作；

9、申办《施工许可证》；

10、办理规划验线。

甲方在本协议生效后的半年内负责拿到本项目的土地证及相关文件。

三、合作期限

自本合同签订之日起至本协议约定的丹青源所有房屋全部分配完毕之日止。

1、乙方作为项目经营方，在该项目中负责项目的工程设计、工程建设、房屋销售，并代表甲方对第三方享有项目开发商的全部权利。

2、甲方确保对本协议约定的项目拥有完整的产权，以及对该项目建设的合法性。

3、乙方对合作开发项目的工程建设享有完全自主的经营管理权，包括对外签约、建筑施工方选定、人事任免以及财务支出等，甲方不得无故干涉。

四、分配比例

双方约定本协议范围的工程项目建成竣工后，按以下分配比例及分配方式进行分配：其中房产的所有权属于甲方的占建筑总面积的28%，其中房产的所有权属于乙方的占建筑总面积的72%，无法进行整体分割的，住宅房屋按照建筑面积每平方米人民币8000元的估价，商铺、商场按照建筑面积每平方米人民币15000元的估价进行分割，要房的一方须向另一方支付房款,甲方不应以任何理由自行销售，但由甲方负责的免费房或赠送房可以在不涉及整体销售的情况下由甲方自行决定。

五、销售

本项目的销售由甲方负责组成销售队伍统一对外销售或委托第三方进行销售，其销售所得款首先用于支付乙方对本项目的垫付、借付款，其余的部份在工程完成竣工验收后按本协议约定的分配比例进行分配。

六、甲方权利与义务

1、甲方负责提供本项目开发所需的所有合法证件、资料。

2、甲方负责办理项目前期的土地证，及相关文件。

3、甲方应在本协议签订之日起五个工作日内，与乙方共同到公证处对本协议进行公证，公证所产生的费用由双方各自负责。

4、在项目建设过程中，甲方应负责施工现场周边关系的协调、处理，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。

5、甲方代表除乙方外的其他股东与乙方合作，若其他股东有异议的，由甲方负全责。

6、甲方用乐东养植的土地作为担保，乙方借款500万元给甲方。

七、乙方权利与义务

1、乙方负责筹措建造丹青源。本协议范围的工程所需的全部工程款资金。

2、为保证项目开发工作的顺利进行，乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、规划设计以及申请施工许可证等相关工作的办理和预售证、产权证、土地证等业务的办理。

3、乙方承担本项目在工程建设期间所发生的与本工程建造有关的债权债务。

4、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。

5、乙方应在甲方提交乐东养植相关的所有资料、证件原件后，给甲方500万元。该笔款项在甲方所占有的本项目的28%股份所应得的销售房款中扣还。

八、项目实施方式

1、自甲方取得本项目的土地证，及相关文件后十个工作日内由甲方负责清理、拆除项目地块上的己建构筑物、建筑物直至可以交付乙方动工建设。

2、甲方清理完成地块上的所有己建构筑物、建筑物后的1个月以内，乙方负责组织工程建设队伍进场建设，且在24个月内建设完成，工程建设期间所需的相关资料、证件由甲方负责在施工单位进场前提供，由于甲方或政府原因造成的延误的，工期顺延。

3、自本项目1/3的工程量完成结构封顶之日起30天内，甲方负责办理完成《商品房预售许可证》并提交原件给乙方。乙方在甲方办理预售许可证的过程中负责及时提供工程相关资料。

九、项目相关资料手续的移交

1、甲方应在本协议签订生效之日起在6个月内办理完成土地证，及相关文件，并向乙方移交本项目前期相关的全部资料原件，包括项目的相关批文、经审核的图纸的原件等（含电子版本），以备相关职能部门及乙方工程项目部随时检查、调用。

2、甲方向乙方移交的相关行政手续包括：丹青源的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、法人章、协议（合同）专用章、财务专用章、所有开设的银行帐户。甲方所提供的一切行政手续由乙方派专人保管，乙方保证所有行政手续均只局限于本合作项目的正常使用，直至项目最后完成后由甲方负责收回。

十、违约责任

1、任何一方因违反本协议第一条规定擅自更改建设规划的，导致销售价格下跌或者无法销售的，视为违约，应向另一方赔偿损失。

2、甲方因本协议第三条第二款约定的产权有暇疵或者违法导致本协议约定项目无法顺利完工的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失及违约金人民币壹仟万元。

3、如乙方于本协议第八条第一款、第三款约定的期限无法完成的，视为乙方违约，逾期六十日的，甲方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失及违约金人民币壹仟万元。

4、甲方无法完成本协议第六条第一款、第叁款、第四款、第伍款、第六款规定的，视为甲方违约，乙方有权选择：①、解除合同，并要求甲方赔偿损失及违约金人民币壹仟万元；②、由乙方接手继续完成应由甲方完成而甲方未完成的事务、手续的办理，其相关费用在甲方所占有的本项目的30%的股份中扣除，并要求甲方赔偿相关损失。

5、乙方无法完成本协议第八条第二款规定的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿损失。

6、如甲方无故要求终止合同或有其他违约行为的，应向乙方赔偿损失及违约金人民币壹仟万元。

7、任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿本协议范围工程总造价的5%违约金。

十一、适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，无法协商的，双方同意提交有管辖权的仲裁委员会仲裁或向法院起诉。

十二、其他约定

1、工程建设完成标准：

●内墙：混合砂浆抹平。

●地面：水泥砂浆抹平（公共部份完成铺砖）。

●天棚：混合砂浆抹平（公共部份完成吊顶及括白）。

●门、窗：外立面相关的按设计图纸完成，内立面预留门、窗洞。●厨房、卫生间：供水管到位，预留接水口，排水管安装到位。●外墙：外立面相关的按设计图纸完成。

●供电系统：通电至户内，公共部份完成照明。

●排水系统：按小区设计要求完成。

●园林绿化：完成小区园林绿化、装饰小品。

2、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。

3、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

4、其它：

甲方：乙方：海南嘉源房地产开发有限公司

签字：法人或委托代表签字：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

2010年月日2010年月日

2.房地产开发项目转让合同 篇二

关键词：房地产开发项目,风险识别,风险分析,风险控制

一、引言

房地产开发的流程相当复杂, 所以它可以算是典型的高投入和高风险行业。地区差异和项目差异使得它所涉及的内容不仅仅是技术性问题, 从而使其难以像建筑工程那样去制定相应的项目管理和风险管理的规范显得十分困难。对于房地产开发业务流程而言, 各个环节之

间有着极大地相关性, 而对流程各个环节的整合能力, 以及统筹协调能力是体现开发企业的管理能力的关键点。因此, 制定项目风险管理体系对房地产企业规范房地产开发, 具有十分深远的意义。本文拟结合某房地产开发项目实际, 对房地产项目的风险识别与分析, 防范与控制问题作一探讨。

二、某房地产开发项目风险因素的识别与分析

(一) 某房地产开发项目的风险因素的识别。

基于房地产开发的程序和实施过程, 房地产的开发过程通常可分为三个阶段:投资决策分析阶段、项目实施阶段和租售经营阶段。作为拟建项目, 某房地产开发项目将这三个阶段的风险划入考虑当中, 下面针对这三个不同的阶段列出的主要的风险因素:

(1) 投资决策阶段。投资决策阶段的风险主要来源于经济和政策方面, 经济方面主要的风险是:通胀风险和市场供求风险;政策方面包括的主要风险有:土地政策风险、金融政策风险、产业政策风险、城市规划风险和税收政策风险。此外, 还必须考虑开发时机风险和区域社会环境风险。

(2) 项目实施阶段。项目实施阶段是从获得土地、筹措资金到完成设计施工的过程。其主要的风险有:土地获得的风险, 是招标、拍卖还是挂牌, 对土地获得的方式的选择就具有一定的风险。此外, 房地产项目在建设阶段时期还有三大风险因素分别为, 成本风险、质量风险和工期拖延风险。

(3) 租售经营阶段。租售经营阶段是决定了房地收益的实现的阶段, 也是房地产投资当中具有最大的风险的环节之一。其主要的风险包括物业管理风险、营销策划风险和其他不可预测的风险。对于房地产合作开发的项目, 就考虑到企业合作所导致的风险, 对风险因素, 利用风险因素预先分析法进行详细的识别, 然后构造出风险的结构框架。

有了这样的基础, 对房地产开发项目中的风险, 就可以通过设计德尔菲专家调查表来识别了。为了较好地识别项目风险, 某房地产开发项目将参与项目前期调研和从事工程管理研究的学者来作为德尔菲法调研的专家。

公司将某房地产开发项目的风险因素设计成表格的形式, 分别是自然风险、社会风险、政策风险、技术风险、经济风险和合作与管理风险。每一大类风险下还有各类风险的因素, 除了对表中风险进行打勾外, 如果专家认为还有别的风险因素, 则可以在备注上填上他认为重要的风险因素。

(二) 房地产项目的风险评价。

在识别了某房地产开发项目各种风险之后, 某公司又进一步召开了专家评审会, 根据各位专家的知识和长期的实践经验来对上述六大类风险进行评分, 并确定各风险的所占的权重, 某房地产开发项目风险基准设定在0.8, 按照专家打分法对各项进行加和后, 低于设定的风险基准, 这一结果说明某房地产项目在可以承受的风险范围之内, 但仍需要构建严密的风险管理体系。

三、房地产开发项目的风险控制策略

(一) 运用多种技术手段, 有效控制“事前”“事中”的风险管理。

在编制计划的过程中, 识别、分析和评价风险存在的种类、时间、影响范围和效果。根据一般规律制定风险规避、分解和控制的措施及方法;在实施时, 就风险的不确定性、客观性、相对性、利益对称性和可变性的影响, 加强监督计划, 按照节点考核和目标管理的原则, 及时评价考核效果, 实事求是、科学地及时总结及调整计划和应对措施, 这是有效确保风险管理达到既定目标的路径。

(二) 加强房地产项目开发中的过程控制。

房地产公司对“过程控制”必须重视, 关键环节及部位务必加强管理, 把握准确行业的发展规律, 项目可行性评估、经济技术和建设环境都需经过客观地分析, 依据准确的市场调查和企业投资支持能力分析, 对项目的产品定位、品质定位作出准确的判定, 投资额度投放合理, 避免因品质与投入的矛盾而带来风险, 对于那些对使用功能和结构有影响、对小区环境质量、对投资有重要影响的过程, 还有容易产生“质量通病”和关键部位等方面, 要加强监督, 有效地控制实施过程的风险。

(三) 建立科学有效的决策机制。

企业决策层的构建, 要避免因决策失误而造成“决策风险后果”这样严重性的问题, 其组成人员必须具备合理的知识结构、高级的经营和管理技术, 还需要有能运用本专业的知识、综合知识和识别、判断和处理风险的能力, 具备计划、沟通、协调和组织的能力, 对本行业工作的基本规律有所熟悉, 对国家及地方政府相关行政主管部门颁布的规范文件规定、法律法规有所了解。

参考文献

[1]、周勇. 房地产项目开发风险与防范[J]. 合作经济与科技, 2010, (03) :49-50

[2]、赵俊德. 浅谈国有房地产开发企业经营管理中存在的问题和经营管理创新[J]. 陕西建筑, 2008, (10) :67-69.

[3]、刘畅, 刘国斌. 房地产开发项目风险控制及管理浅析[J]. 环渤海经济瞭望, 2008, (02) :89-90.

3.房地产开发挂靠合同之效力分析 篇三

关键词：房地产开发；挂靠合同；效力分析

房地产开发挂靠是指允许挂靠人在一定期间内使用被挂靠人的资质进行房地产经营活动的行为。这种经营方式的产生主要是因为我国对于企业进行房地产开发的资质审核非常严格，因此挂靠人在没有相关资质的情况下为规避市场准入问题，利用被挂靠人的开发资质获得房地产开发经营权。被挂靠人可向挂靠人收取相应的挂靠费。虽然在利益分配上对于双方都非常有利，但是同时在风险承担上双方却有着很大的差别。因此，房地产开发挂靠合同的法律约束，成为二者角逐的重点。

一、挂靠合同性质

房地产挂靠合同是在房地产开发中甲乙双方根据各自需要合作开发。挂靠合同可以分为两种类型。一种是挂靠方不具备相应的房地产开发资质，而借助被挂靠的资质及等级以该企业的名义进行房地产项目的开发，被挂靠方对挂靠方的经营活动不做干预，仅收取挂靠费。另外一种是挂靠方不具备房地产开发资质，而借助被挂靠方的资质及等级以该企业的名义进行房地产项目的开发，而被挂靠方不仅要收取挂靠方的挂靠费，同时对其开发的项目负责经营活动。这种挂靠合同的区别在于，被挂靠方只收取挂靠费而不参与经营的合同被视为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠合同，而被挂靠方参与了挂靠方的经营活动被视为合作开发合同。如果合同双方都不具备房地产开发资质，那么双方的合同则根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》[1]第15条的规定判定合同无效。

二、挂靠开发房地产合同效力认定

挂靠开发房地产合同效力应认定应从以下几个方面进行考察：

1.合同的主体是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力

根据被挂靠方是否参与挂靠方房地产项目经营活动，来确定合同的主体是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力。如果被挂靠方没有参与挂靠方的经营活动中，仅收取了挂靠费，那么该合同被视为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠合同。如果被挂靠方参与了挂靠方的经营活动，那么该合同被视为合作开发合同，此类挂靠开发虽然挂靠一方不具有相应资质等级，但该挂靠开发合同应认定为有效合同。

2.合同内容合法性问题

房地产开发经营项并不属于国家禁止经营、限制经营及特许经营范围。根据《城市房产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》对未取得房地产开发经营权或者开发资质的企业进行房地产开发项目活动，可勒令其停止房地产开发活动，没收所得，并处以罚款，但规定中未涉及对所涉及到的房地产开发合同效力规定。根据最高人民法院《全国经济审判工作座谈会议纪要》[2[的第二条第3点规定：如果交易行为本身并不违反法律、行政法规的禁止性规定，那么应认定合同有效，而在行政管理上如税收、行政罚款等方面进行补充。而挂靠经营在经营性质上按具有资质一方认定，可视该合同有效。

3.是否违反强制性法律

一些人认为根据《合同法》第52条规定，违反法律和行政强制性法规的合同被视为无效合同，而房地产挂靠合同应属于此类。但是仔细分析《合同法》第52条规定内容，在第四项规定中，合同目的和合同内容都未涉及违反法律和行政强制性法规的可认定合同有效。而根据《房地产开发企业资质管理规定》内容，[3[未取得相应资质的房地产开发公司进行开发经营的可要求其限期整改、罚款并吊销执照，在法律约束上只有行政处罚责任，而对于挂靠开发效力并没有相应的法律约束。本文认为，房地产挂靠合同有效的依据有两个方面：一方面是房地产开发经营资质等级规范性质上为行政管理规范，未涉及其所从事的房地产开发经营合同效力问题。另一方面《房地产开发企业资质管理规定》[4[中虽然规定了未取得相应资质等级的房地产开发企业不得从事相应房地产开发经营，但在法律责任条款仅规定了限期整改、罚款、吊销营业执照及吊销资质等级证书等行政责任，而未规定此类行为的民事效力。基于这一规章性质上为行政管理规范，同时基于该规章对于不具备相应资质等级的开发经营行为仅规定了行政处罚责任，因此房地产开发挂靠开发合同也应认定为有效。

4.公共利益要件

在房地产开发企业等级资质的审核中，该审核行为属于行政许可行为，如果未取得相关资质而进行了房地产开发活动那么该企业需要承担行政管理法上的责任。建筑施工企业建设工程施工质量关系到人民生命财产安全，如果没有资质将在质量上难以获得保障，它会涉及社会公众利益，未取得相应资质等级除应承担行政管理法上的责任外，还需承担相应民事责任。从公众利益角度分析，根据《建筑法》第13条规定：建筑企业在未获得资质的情况下不可从事建筑活动，对借用资质签订的合同被视为无效，而对于合作开发的项目，如果有一方具有有效资质，则可以认定合同有效。

三、结语

综上所述，本文认为房地产开发挂靠合同中如果属于合作开发的，则该合同属有效合同，而形式上的挂靠合同效力如何还有待商榷，但是根据目前我国法律法规，尚无法对房地产开发挂靠合同确定无效。

参考文献：

[1]刘牛.建筑施工企业挂靠的社会原因及其预防对策[J].安徽建筑工业学院学报(自然科学版)，2010(03)

[2]林达.建设工程挂靠行为的法律问题研究[J].福建法学，2011(04)

[3]周洁.建筑施工企业“挂靠经营”现象分析及对策[D].华南理工大学，2011

4.联合开发地产项目合同书 篇四

甲方：XXXX

（以下简称甲方）乙方：XXXX房地产开发有限公司（以下简称乙方）见证人：XXXX

根据《中华人民共和国合同法》及其他法律，法纪之规定。甲、乙双方经友好协商，本着平等、互利、自愿的基础上，就双方联合开发甲方所属原开发项目地，特订立如下合同条款，望双方共同遵守执行。

一、开发项目

1、项目所在地址：XXXX；

2、项目公司及名称：XXXX房地产开发有限公司、名称：XXXXX（暂）；

3、项目占地面积：XXXX平方米（最后以土地部门实测下发的土地证面积为准）；

4、土地性质：出让、住宅、商用；

5、土地使用年限：70年；（以土地部门确定年限为主）

6、容积率：3.6（以政府批准为准）；

7、拟开发面积：XXXX平方米。

二、项目现状：

甲方已投入开发了XXX栋别墅及甲方未完工程，手续有：土地证，用地规划许可证，建设用地规划许可证，施工许可证等相关批件。经甲方第二次向政府申请得到相关部门批准同意，在原地，原手续基 础上，进行翻建，将别墅改建为高层住宅，将项目手续变更合作公司名下。

三、甲、乙双方责任和义务

（一）甲方责任和义务

1、甲方为独立自然人，有权签署并有能力履行本合同。

2、甲方以土地和以前接转过来的项目，经当地政府同意可续建开发的项目作为投资，其手续依法有效。

3、甲方将原项目的容积率XXX重新向土地部门申报批准，调整到3.6－3.9之间。

4、保证其原项目翻建得到政府部门批准。

5、负责项目之内的动迁安置工作。

6、向乙方提供政府申办各项手续时间表和交费数额。

（二）乙方责任和义务

1、负责对项目后续的总投资不能低于人民币5000万。首期三周之内在确定本项目手续可办时，首期投入资金2000万元人民币作为向政府相关部门办理手续时所交纳的费用。

2、双方合同签订后，乙方支付甲方10万元人民币作为项目签约保证金，并提供一台工作用车。

3、乙方所投入的资金，要根据办理项目申批手续所需要的时间和资金数额同步进行。

4、负责项目的规划、设计、工程管理、销售等项工作。（其销售价格根据市场行情双方共同确定销售价格）

四、成立股份公司，双方按注册资金总额各占50%股份，其利益分成，按税后利润各按50%分得。在保证支出各项费用和扣除投入成本后所剩下房源，双方立体分割各按50％所得，但必须统一销售、统一销售价格，任和一方不能随意变更销售价格，否则承担赔偿由此给另一方造成的经济损失。

五、双方各派四名董事，另一名董事由见证人XXXX出任。

股东大会是最高全力机构，决定投资、项目规划设计、工程建设、销售、财务管理、人员管理等重大事宜。董事会设董事长一名由乙方担任、总经理一名由甲方出任、执行董事一名、监事一名，董事长是董事会最高权力人，负责全面工作，董事长不在时委托总经理，执行董事主持工作。每季度召开一次大会，研究重大事宜。财务双方各派一人，所有印章分开管理。

六、费用支出正常管理费用，每月由财务申报，经董事长审批同意后，按计划使用资金。项目用款所需资金，需经董事会主要人员签字后支出。

七、见证人责任和义务：负责甲、乙双方协调工作，在甲、乙双方有不同意见发生争议时，见证人出面协调解决。

八、本协议签订三周之内，一方不履行本合同时，其本合同自动作废。

本协议未尽事宜，双方协商解决，签订补充协议，其补充协议同样具有同等法律效力。如协调不成按经济法有关条款执行。

本协议一式五份，双方各执二份，另一份由见证人执留。双方法人或委托人签字盖章即可生效。甲方：XXXX 签字：

5.房地产开发项目转让合同 篇五

石杰

由于房地产行业本身所具有的高投资、高风险的特点，房地产合作开发早已成为该行业的常见运作模式，合作开发房地产合同在其中扮演了非常重要的角色。但该合同为合同法上的“无名合同”，长期以来合作开发房地产合同的认定及效力的判定一直没有一个权威的标准，在监管方面亦不尽完善，故在实践中，大量土地转让合同、借款合同、房屋买卖及租赁合同纷纷以“合作开发”、“合建”、“联建”等冠名，以合作开发房地产合同的面目出现。其中，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的行为尤为常见，对我国的土地管理制度形成了一定程度的影响，已受到了广泛关注，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[]5号）（以下简称“《解释》”）已对其进行了定性1，但对该类型合同的认定及效力方面并未明确规定，以下笔者就该类型合同的认定及法律效力问题进行简要的分析和探讨，以求教于同仁。

一、名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定

按照《解释》，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可知，合作方共同出资、共享利润和共担风险是合作开发房地产合同应当具备三大法律特征。其中，共担风险是其最具实质性的，实践中，那些名不符实的“合作开发房地产合同”的产生的主要原因是有的当事人不愿承担的房地产开发过程中的风险，也正是因为如此，导致这些合同因不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征而被判定为其他性质的合同。

《解释》第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的条件是提供土地使用权的当事人（下称土地方）不担风险只收取固定利益，实际上就是不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征。由于在实践中不担经营风险的一方通常并非是开发经营的决策方，《解释》24条并未将土地方是否参与项目开发经营作为认定的条件之一。“收取固定利益”中的利益应包括房产和货币，即无论约定分得固定数量房产还是货币，均应理解为收取了固定利益。

尽管《解释》的上述规定对有些合建合同纠纷的解决提供了一定的法律依据，但是，在真正适用上述规定时实际上存在诸多难点。

1、保底条款与土地使用权转让合同的认定

既然《解释》24条规定了名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，就没有将该种合同当然认定为无效，而是要按照有关土地使用权转让合同的相关法律规定判断该种合同是否有效。结果无外乎有效与无效，但在认定有效的情况下，则似乎与保底条款相关规定存在冲突。

最高人民法院于1990年11月12日颁布的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（下称《解答》）中，对保底条款的效力问题作出了规定。《解答》第4条明确规定联营合同中的保底条款无效。认定无效的理由主要有两点，其一是保底条款违背了联营活动中应当共担风险、共负盈亏的原则；其二是有保底条款的联营，是名为联营，实为借款，违反了企业间不得拆借资金的金融法规。《解释》24条中规定的认定为土地使用权转让合同的条件――土地方不担风险只收取固定利益――恰恰就是《解答》中规定的认定为保底条款的理由之一，这样在两司法解释的实施中就存在矛盾。比如，A公司与B公司签订合作建房合同，合同约定A公司出土地，B公司出资金，由B公司负责组织建设，A公司不承担建设及租售经营过程中的风险，无论项目赢利还是亏损，A公司固定分得5000万元（或固定房产）。上述约定条款符合《解释》24条规定的认定为土地使用权转让合同的条件，应当被认定为土地使用权转让合同，假设合作建房合同实质上符合土地使用权转让合同应具备的条件，属于有效合同，那么A公司固定分得的5000万元应是土地使用权转让价格。然而，若依据《解答》的上述规定，则上述约定条款属于保底条款，应被认定无效，而《解答》中规定的处理方法是：由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配项目利润。由此可见，有关保底条款的规定与《解释》24条的规定存在冲突。

对于《解释》与以前司法解释不一致的处理办法，《解释》第28条第二款作出了相应的规定，《解释》施行前最高人民法院发布的司法解释与《解释》不一致的，以《解释》为准。由此可以推出，《解答》中有关保底条款的规定在合作开发房地产领域受到《解释》的限制，由于《解释》第24至27条既规定了土地方不担风险只分固定利益，也规定了提供资金的当事人（投资方）不担风险只分固定利益的合同性质认定，因此保底条款在合作开发房地产领域已基本不再适用。

2、当事人以土地使用权、资金等作为共同出资的合同的认定

在实践中，也可能存在如下出资方式的合作开发房地产合同：当事人以土地使用权、资金作为共同出资的，主要有以下四种情况：（1）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为出资；（2）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以土地使用权作为出资；（3）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资。实践中以第（1）种情形最为常见，第（2）、（3）种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形；第（4）种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。

对于上述共同出资下的合作开发房地产合同性质的认定，即其是否可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，由《解释》相关条款来看，仍是要综合参考“共同出资、共享利润和共担风险”这三大要素，其中最为关键的是承担风险，如合同中规定已包括土地使用权在内的权益出资的一方明确约定不承担风险，则仍可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同。

3、关于“共担风险”的确定

由上述可知，以土地使用权作为出资的一方是否共同承担风险是判定该合作开发房地产合同是否实为土地使用权转让合同的关键，故对“共担风险”的确定也就成为了进行上述认定的关键环节。

首先，何谓“风险”？根据《现代汉语词典》的释义，风险是指发生危险的可能性。2笔者认为，合作开发房地产合同中需共同分担的风险是指合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果。这里，共同分担的风险应为经营风险，主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。例如，某合同中约定，甲提供土地使用权，乙进行投资，甲乙双方合作进行房地产开发，甲承担土地使用权证办理带来的风险，乙承担出资带来的风险及合作开发过程中的其它风险，甲获得房屋建成后的一半房屋面积或者按照当时的市场价格该部分房屋所对应的房价款作为收益。在这个合同中虽然没有明确约定甲方不承担经营风险，相反还约定了甲方应该承担办理土地使用权证带来的风险。但是从该合同甲、乙双方的权利义务的实质内容来看，甲实质上并不承担经营风险，只收取固定利益。因为，第一，办理产权证是甲方提供土地使用权的一个附随义务，是甲方履行合同必须履行的义务，是甲方的固有义务，不属于经营风险的范畴。第二，如房屋建成，甲将分得一半房屋面积；如房屋不能建成，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款。也就是说，无论房屋是否建成甲均能获得相当于一半房屋面积的收益。因此，上述合同应该属名为合作开发房地产合同而实为土地使用权转让合同的范畴。

其次，如何判定合作开发房地产合同中是否存在体现“共担风险”原则的条款呢？笔者认为，在确定提供土地使用权的一方当事人是否承担经营风险时，不能仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约定作为判断标准，还要考虑合同中所约定的共同分担风险的比例。

“共担风险”不仅要求合作方共同承担经营风险，而且要求各方对经营风险的分担比例与各方所约定分享的利益比例大致相当，至少不应严重失衡。比如，合同约定，合作开发项目完成的，提供土地使用权的一方取得建成房屋（不论实际建成房屋面积是否增减）的一半，合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方除无偿收回土地使用权外，既不承担合作开发活动中的其他损失，也不要求相对方给予经济补偿。在这种情况下，由于土地本身的不易灭失性，对以土地使用权作为出资的一方而言，如果合作开发房地产合同不能正常履行，其承担的风险仅为丧失一定期间可能的土地收益，而对于提供资金的一方，将实际上承担开发失败的几乎所有经济损失。这一合同当然属于名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同。而如果将上述合同的相关条款修订为：合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%，其余20%作为其对合作开发项目最终不能完成的风险承担。该合同同样属于分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比严重失衡的合同，不能将其认定为“共担风险”的合同。当然也有人认为，只要双方约定共担风险，就应认定为合作开发合同，风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定，法律不应无端干预。但，笔者认为，如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预，将给当事人规避《解释》第二十四条关于转性合同的规定留下巨大的空间。当事人很可能约定利益分配时一方享有固定利益，而风险分担时，该方承担极小的比例，甚至只是象征性的1%或更少。

由于合作开发的复杂性，在实践中有很多情形并非能够通过上述规定条件直接就可认定为土地使用权转让合同。实践中，很多合作项目的立项、规划等建设审批文件均办在土地方一方名下，而且在项目建成后房屋产权也办在土地方名下进行项目的销售、租赁等经营活动，在这种情况下，合同性质的判定工作就存在很大的难度。

二、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的效力认定

在实践中，由于情况的复杂性，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同也呈现出多样性，下面本文就其中争议较大的几种情况进行进一步的分析：

1、签订合作开发合同时，以土地使用权作为合作条件一方尚未取得土地使用权证，合同法律效力的认定

《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让；同时《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；据此，土地使用权证书的取得是土地使用权转让必须具备的条件，如在未取得土地使用权证书的情况下所签订的合作开发房地产合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力又如何认定呢？

的确，依照上述规定，土地使用权的转让方只有取得土地使用权证书才可籍此表明其为该出让土地使用权的权利主体，才能依法享有处分该土地使用权的权利，由此转让方未取得土地使用权证与受让方订立的土地使用权转让合同，就属于无权处分的情形。对无权处分行为的效力认定，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，根据对《合同法》的相关理解和当前的审判中“不轻易确认合同无效”的`原则，笔者认为：没有取得土地使用权证而签署的合作开发合同应属于效力待定合同，提供土地使用权一方的行为属于无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。但该无权处分行为的效力待定不是无期限的，在当事人向人民法院起诉前，取得土地使用权证，就不宜确认该等合作开发合同无效。

2、以未完成25%投资的土地作为合作条件的名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，法律效力的认定

同样，《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让；同时《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。据此规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。如未达到上述25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力又如何认定呢？

笔者认为，《城市房地产管理法》作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，第三十八条所规定的第二个条件的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对土地使用权转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。因此，该法所作出的转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让的规定，仅仅是从行政管理的角度，规定转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理土地使用权权属变更登记手续。这属于因转让的标的物有瑕疵而致使土地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题，可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济，不能因而否认合同的效力。

此外，相关的司法实践也已支持了这一观点。在柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷案中，最高人民法院认为：“《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。”3可见，即使未达到开发投资条件也并不影响被认定为土地使用权转让合同的合作开发合同的有效性。

3、以划拨土地使用权作为合作条件的合作开发合同法律效力的认定

划拨土地取得是无偿的（开发成本除外），没有使用期限，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规对划拨土地使用权的处分设定了较多限制性条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条就明确规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得任意转让、出租、抵押。”由此，划拨土地使用权不得转让是法律、行政法规的强制性规定，如果违反，按照《合同法》第五十二条的规定，合同应当无效。()最高院在处理辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷案时也认为，辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司签订的联合开发协议中约定的土地使用权系辽宁盛大房地产开发公司划拨取得，尚未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登记手续，违反了有关法律规定，该协议应当认定无效。4但随着商品经济的发展，尤其是土地市场的繁荣，使得一些划拨土地的使用权人为获取利益，将划拨土地进行转让的现象增加。在这一情况下，《解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”由此，被认定为土地使用权转让合同的以划拨土地使用权作为合作条件的合作开发合同应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

6.房地产开发项目环境影响分析 篇六

1 房地产开发与环境保护

1. 1 我国房地产发展概述

改革开放的不断深化促使我国房地产行业迅猛发展, 自1994年“加强宏观调控, 深化住房制度改革”以来, 我国房地产市场大体经历了“促进房地产发展 (1994—1997年) ”、“规范房地产市场 (1998—2002年) ”、严格控制房地产发展 (2003—2007年) ”、“促进房价合理回归 (2008年至今) ”四个阶段。房地产行业已被认为是中国国民经济的基础性产业和先导性产业。但是, 由于我国房地产行业的基础力量薄弱, 近年来主要依靠增量房的建设来促使其发展繁荣, 形成以房地产开发企业为主导的开发方式, 片面追求利益最大化, 使得相关利益方收货颇丰, 但也由此引发了一些社会问题, 如房地产业偷税漏税、企业与官员合谋寻租、损害政府公信力和人民利益、房地产开发带来的环境污染危害社会公众健康等丑恶现象层出不穷, 给国家安全社会稳定带来了负面效益。

1. 2 环境保护广受关注

经济发展带来的环境问题已逐渐凸显, 环境的破坏从根本上违背了人类可持续发展的理念和追求, 为了顺应全球可持续发展的趋势和中国可持续发展的目标, 党的十八大提出, 建设中国特色社会主义事业总体布局由经济建设、政治建设、文化建设、社会建设“四位一体”拓展为包括生态文明建设的“五位一体”, 贯彻落实科学发展观, 同时也出台了一系列相关的环境保护政策, 加大环保政策的实施力度, 并取得了一定的成果。

1. 3 环境保护与房地产开发的关系

环境是指影响人类社会生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素的总体, 房地产开发以土地为依托必然涉及多种环境因素, 直接或间接地对环境产生影响, 其中有正面的促进作用, 但更多的是给生态带来了破坏, 如依山傍水而建的房地产无疑要改造生态环境, 破坏生态系统, 同时房地产的建造需要消耗大量的资源, 不合理的使用浪费了社会资源, 而缺乏统一规划的副产品的处理又会造成二次污染等问题。因此为了减少二者的矛盾, 形成良好的互动关系, 必须要使房地产的开发设计与城市环境相融合, 尽量优化资源的合理配置, 因此对房地产开发带来的环境影响分析刻不容缓。

2 房地产开发项目的主要环境影响及原因分析

2. 1 房地产开发项目的主要环境污染

(1) 空气污染。房地产在施工阶段主要的空气污染物是一些粉尘颗粒、旧建筑物的拆除和清理、场地的开挖和回填、建筑材料的运输装卸、堆放和使用、施工垃圾的堆放等都会使得施工现场大气中的扬尘高于其他地区, 这些扬尘颗粒在施工人为活动的影响下会随着空气流动而移动, 最后变成细小颗粒物, 易被人体吸食, 一旦进入肺中就会引起一系列疾病, 甚至危害人们的生命。尤其是在大城市, 周边过百的建筑工地处在施工阶段, 使得粉尘浓度严重超标, 扬尘已成为近年来日益加剧的“雾霾”现象的最大元凶。房地产建成投入使用后, 饭店、宾馆、住宅中形成的各种废弃废烟的排放, 特别是烹饪过程中形成的油烟含各种有害气体均严重污染空气, 降低空气质量。

(2) 水体污染。房地产在建设阶段造成的水体污染并不十分严重, 除了施工现场施工工人的生活用水及施工工艺的用水等, 并不涉及明显的污染情况。但是, 竣工投产后, 会排放大量的水体污染物, 尤其是宾馆和饭店, 用水量大, 废水中含有各种腐败有机物, 造成微生物迅速繁殖, 使水中缺氧, 毒害水生生物, 严重影响水体质量, 同时生活废水散发的恶臭气体又造成了二次的大气污染。

(3) 噪声污染。房地产开发项目在建设施工阶段不可避免地会产生大量的噪声, 如搅拌机、打桩机、运输汽车等各种工程机械都会发出噪声污染, 由于防噪设备的简陋和缺乏, 不能很好的控制声源, 给周围居民的生活带来了恶劣的影响, 虽然在措施项目费中列支了安全文明施工费并规定其为不可竞争费用用于文明施工、安全施工、环境保护等, 但为此引发的纠纷仍然层出不穷, 显然施工单位、建设单位并没有充分利用好这笔费用, 实现文明安全建设施工。

(4) 光污染。光污染是指杂光或者强光超过一定的限度而给人们的生活和身体造成危害的一种污染, 如果房地产项目大批量的使用玻璃幕墙, 夏天由于其强烈的反射光进入附近居民楼房内, 增加了室内的温度, 影响正常生活, 甚至会引发火灾, 烈日下驾车的司机也会由于遭到强光的突然袭击而产生眩晕诱发车祸。此外, 夜间工地的强光照射会破坏夜间活动昆虫的正常繁殖, 昆虫和鸟类可能因为强光周围的高温而被烧死。

(5) 建筑垃圾污染。建筑垃圾由于缺乏相关的规范进行约束, 导致其大量的随意倾倒和掩埋, 不仅影响城市景观而且造成了二次污染, 其随意堆放产生的粉尘、灰沙, 会造成大气污染, 随意掩埋又会造成地表水和地下水的严重污染, 给人们的生活带来极大的危害。

2. 2 污染产生的原因分析

(1) 房地产环境保护制度失位, 执法不严, 管理不善。房地产开发相关的环境保护制度不够完善, 仅仅依靠一些普通的法律政策和标准规范加以引导, 并未制定专门的法律加以约束和规制, 这对于彻底解决一些影响严重的环境问题仍然是杯水车薪。另外, 房地产开发建设项目涉及多个管理部门, 不能仅仅归结为环保部门的工作不得力, 这需要规划部门、建设部门、城市管理部门等各个部门通力合作, 互相监督, 严格执法。

(2) 片面追求利益最大化, 盲目发展。房地产的开发, 从根本上讲是为了获取利益的最大化, 因此很多房地产企业为了获得丰厚的利润, 一些地方政府急于发展地方经济, 彰显政绩, 盲目的进行房地产的开发, 毫不注重环境的改善和全面整体的协调发展, 为了取得眼前的蝇头小利以危害城市的长远发展和子孙后代赖以生存的环境为代价, 得不偿失。

(3) 城市整体规划存在缺陷。一些地方政府为了拉拢房地产企业进行投资建设, 促进当地的经济发展, 对项目开发商一再妥协迁就, 打破原本的城市规划和环境功能区的划分, 为了能使优越的地理位置得到充分的利用, 实现投资效益最大化, 政府批准开发企业将不同功能不同性质的项目相邻设置, 如将工厂建在居民区附近、将饭店宾馆建在绿化带内等, 而项目彼此之间又缺乏足够的卫生防护隔离, 使得本就不合理的区域规划更是雪上加霜。

3 减轻房地产开发带来的环境危害的建议及措施

3. 1 完善法律制度, 各级政府严格执行, 有法必依, 违法必究

要根除房地产活动中的环境障碍必然要有相关立法的出台, 完善环境评估理念, 对有可能对环境造成破坏的活动采取强有力的约束措施, 以健全的法律制度保障科学的决策。房地产开发项目从最初的选址到最后竣工验收中间的各环节都要经过政府各相关部门的严格审批, 只有审批合格之后才可以办理相关的证照。此外, 对部分污染较大的项目还要进行持续的跟踪调查, 确保将项目全生命周期内污染降到最低。

3. 2 合理进行城市功能发展规划和环境功能区的划分

要对城市用地进行合理科学的规划, 不能为了获取经济利益而违背用地原则, 不同的功能区之间要有严格的区分, 不能混杂交错。

3. 3 建立健全房地产开发项目的环境评价机制

在房地产的环境影响评价过程中不仅要考虑项目对周边环境的影响, 还要考虑外环境对项目本身的影响, 要求建设单位严格按照报告提出的各项治理措施对项目建设期和运营期产生的污染进行治理, 可以从生态系统角度、景观效益角度、可持续发展角度等做出客观真实的评价, 使项目开发与社会自然和谐发展。

3. 4 增强公众的主人翁意识, 发挥群众的监督作用

国家应该着重提高民众对于环境保护的自觉性和监督作用。政府监督和机构监督都没有社会大众监督取得的效果显著, 政府应该广泛开设各种渠道, 如信访、报纸、电视媒体、网络等交流渠道, 让民众对身边房地产开发项目可能或者已经存在的环境危害行为进行检举和报告, 充分调动大众的积极性, 使人人都主动投身于环境保护的浩大工程中来。

4 结 论

房地产开发项目虽然为社会带来了巨大的经济效益, 但由于开发过程及运营阶段的不规范活动, 由此带来的环境问题更加使人担忧, 只有解决好房地产开发项目中存在的环境危害才能真正促进房地产行业的可持续发展, 实现经济社会效益一体化。

摘要：本文分析了房地产开发项目对环境造成的不利影响及其产生的原因, 并提出了相应的对策, 以期房地产开发能与自然和谐发展, 实现房地产行业的可持续发展。

关键词：房地产,开发项目,环境保护,污染

参考文献

[1]李德智, 李启明.房地产开发的生态补偿机制框架[J].城市问题, 2010 (4) .

[2]秦向党.房地产建设项目施工期对环境影响分析[J].山西建筑, 2010 (33) .

[3]校峰, 杨林, 王莉, 等.房地产开发项目环境影响评价[J].北方环境, 2010 (6) .

7.分析房地产项目开发管理重点 篇七

摘要：竞争激烈的房地产行业在行业整合过程中，企业内在素质将发挥决定性作用。房地产项目的关键是产品定位准确，管理重点是实施合理成本战略，提高企业核心竞争力。

关键词：风险把控产品定位成本管理

0引言

在过去的十多年间，中国房地产市场持续繁荣，房地产企业的发展基本是借助国家房地产制度变革所提供的历史机遇和政策环境。近几年，房地产业屡遭冰点，房地产企业的“幸福日子”一去不复返。去年，美国次货危机引发的金融风暴，也波及到我国的房地产行业，行业整合明显加快，企业核心竞争力得到重视。房地产行业是资金密集型产业，除了万科、金地、保利等上市公司通过股市募集资金外，非上市企业的融资渠道单一，主要靠银行贷款。目前在股市推动楼市、楼市推动地价的背景下，很有可以形成地产寡头，中小企业的竞争力大大降低。面对这种局面，确定企业发展战略和经营模式对中小房地产企业的持续发展具有重要的意义。

产品定位准确，实施合理成本战略，是提高企业核心竞争力的重要手段之一。每个企业各有不同的方式，建立完善的市场调研、产品研发体系及完善的成本控制体系，是企业走向成熟不可缺失的一项重要工作。

1项目前期，把握投资决策

土地储备量大小是房地产企业的实力的象征。项目土地出让拍卖前，究竟以多少价格取得土地，企业要做仔细的投资决策分析，包括项目的基本情况、项目用地现状调查，对项目开发的组织机构、管理赞用、开发建设进度及费用的关系等。这其中，要求企业积累各种基础资料，才能全面精确计算。虽然，土地拍卖过程竞争激烈，价格一加再加，搞清项目主要状况、搞清成本，就有竞争的底气。

2产品定位准确，优化设计

项目设计方案阶段，作深入的产品市场调查是十分必要的，关系到项目开发的成败。市场调研报告是设计的主要依据，可以概括为以下内容：

3建设阶段，严控工程造价成本

项目建设阶段，建设成本管理与控制进入到实现的阶段，计划是否实现，目标能否达到，考验企业团队的执行力。需要有严格的规章制度，对成本控制的各个主要环节进行规范管理。

设计变更的管理工作，对工程建设中的设计变更进行分类管理，分为设计提出的变更、甲方提出的变更、施工单位提出的变更、客户提出的变更。对每项变更内容预算部门要进行费用、工期的评估，技术、工程部门要进行可行性的评估，最终由总工程师签发。变更环节的管理靠制度、靠流程，保证变更的科学客观，杜绝主观随意性。

施工现场签证管理工作：对于要发生的签证，工程部要对照合同，审核签证的必要性，以及签证内容的合理性，对照施工图、预算，核实工程量。明确说明签证的原因、内容。签证单必须有监理、现场经办人、工程部负责人的签字。

设备材料的采购管理工作，在日常工作中建立的材料市场信息库，建立设备供应商的长期合作关系，根据技术部门提供的设备技术参数，工程部门提供的工程进度要求，对各种设备货比三家，比较设备的性价比，择优选用。

工程款的支付：控制工程款及各种材料设备款的支付，源头在招投标及各种商务合同的签订工作上，对合同中的价款支付比例，以工程进度为依据签订。预算部门在做预算时，结合工程款支付的要求，对相关工程量，分别分类计量。支付时，工程部对照完成的工程量、财务部对照合同，严格按合同审批、支付。

预决算管理工作：把预决算作为工程成本控制工作的主线，招标工作、工程量计量、工程造价的计算依据和预决算工作都有直接而密切的关系。准确的预算为控制工程成本提出目标依据。决算工作，核实施工单位申报的工程实际发生的费用，剔除不合理的内容、重复计算的内容，审核价差调整的内容，不仅仅是控制工程造价的最后结果，也是对工程成本控制工作成果的检验。

4销售阶段，严控销售成本

在激烈的市场竞争中，为推动销售工作，销售需投入的费用持续增加。项目方案确定后，销售部门就着手制定营销计划，对广告的投入、现场的包装、参加展会、样板区建设、样板房装修的标准、售楼部的建造编制计划书，提出费用标准、投入计划。公司合理确定费用额度。对各种广告形式做出费效比评估。广告投入后，跟踪评估广告的投入效果，并根据实际销售情况调整，力求每一分钱的投入都有效。

5把控风险调节，积极应对市场变化

房地产开发面临诸多风险，因而必须防患于未然，对各种可能发生的风险都应有前瞻性和延续性的预测，才能减少风险成本的发生。

2005年以来。国家对房地产行业的政策进行多次调整，每～个政策出台，都对行业产生了不同程度的影响。国家经济发展越来越市场化，经济发展也越来越快。在这种情况下，国家政策的调整将成为一种常态。将国家政策、地方法规的研讨工作日常化，对市场可能发生的变化进行推演，适时调整项目的投入时机、投入力度，是应对政策风险的有效方法。从2007年的楼市拐点论到2009年楼市的触底反弹，不同企业对市场的判断和应对策略有很大差别。有的房地产企业抓住了先机，极时调整策略，销售量节节攀升，企业获利颇丰；而有些企业则慢人一步。

多年的持续繁荣，成就了一批优势企业，也制约了企业对发展战略和经营模式的探索。危机也是一种机会，让房地产企业有了修炼内功的紧迫感。在国内包括港澳地区一流企业纷纷跨区域发展、全面出击、建设项目四处开花之时，本地房地产企业要有全国性竞争的态度，用国际化视野来优化企业战略和经营模式。全面分析评价不同企业战略和经营模式的优劣势，分析国内外房地产周期波动的特点和基本规律，以及对目前所处周期阶段和未来二年的趋势进行预测，为企业把准市场脉络，赢得市场先机。

6结束语

8.房地产定向开发合同 篇八

甲方：

乙方：

根据我国《合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方本着自愿平等的原则，经友好协商，就建设XX中学教师住宅项目有关事宜达成一致意见，特签订本合同供双方共同遵守。

第一条项目基本情况

本工程名称为：教师住房(以下简称本工程)。

本工程建设地址：

本工程建设系甲方为保证该校区正常教学秩序，稳定教师队伍，方便教职工工作与生活，委托乙方施工并向县政府及有关部门申报。

本工程建设前期工作甲方应积极支持，并向有关部门申报，委托乙方具体承办并由乙方支付前期工作费用。本项目建设用地1804平方米，总建筑面积约6000平方米，建筑主体为6层砖混结构

第二条项目建设工期

本工程乙方负责整体建设，项目在2010年6月开工建设，于2011年1月25日前竣工并交付使用。

第三条项目设计

住宅户型具体确认操作方式如下：

(1)由乙方提出房屋户型方案，供甲方教职工选择；

(2)由甲方组织教职工选择户型，并对所选定的户型做出书面确认；

(3)由乙方根据政府有关部门批准及甲方教职工确认的户型委托有资质的设计单位做出本工程的建筑设计。

第四条住宅楼建安标准

严格按有关部门批准的设计图纸、国家的规范及甲乙双方的有关合同执行。

第五条工程质量

1，本工程施工质量必须达到国家建设部工程规范验收合格标准。2，按国务院[2000]279号《建设工程质量管理条例》要求进行建设施工并签订工程质量保证书，在规定的保修期内，凡因施工造成的质量缺陷和质量问题均由乙方负责无偿保修、返工和赔偿。因业主装

修或使用不当而产生的房屋损坏由业主自行负责修复还原，并承担由此而发生的全部费用。

3，甲方可以对工程施工建设全过程进行监督，甲方应书面提交现场工作人员姓名。

第六条工程价格及付款方式

本工程价格：1050元/平方米（本价格不含水电，天然气，网络等开户费）。

价格包括购土地款，工程建设施工成本（含主体结构，门窗，外墙涂料，水电网络入户管线，防盗门对讲系统），办理施工手续等有关费用，乙方不负责办理任何产权证。

(1)本工程建设合同签订之后30日内交纳2万元/平方米的定金。

(2)住宅施工形象进度达正负零后5个工作日内，由甲方统一收取总房款的40％，支付给乙方。

(3)施工形象进度主体封顶且验收合格后5个工作日内，由甲方组织教职工统一收取总房款的30％，付给乙方。

(4)房屋竣工验收合格，付清全部房款，领取住宅钥匙。

第七条各方权利与责任

7．1甲方权利与责任

(1)甲方负责办理本工程征地、报建各项手续（可委托乙方代 为办理），帮助协调有关公共关系，共同争取各类行政事业性收费的优惠和减免，尽可能降低本工程建设成本。

(2)甲方监督督促小组代表甲方负责与乙方协调有关事宜。

(3)负责统一收取甲方教职工缴纳的房款，并按双方有关约定支付给乙方，乙方必须专款专用，确保所收取的甲方款项用于本工程建设。

(4)负责派人参与监督本合同工程住宅建筑工程质量、施工进度。甲方派出的监督人员发现问题需要纠正时，必须首先通知乙方管理人员，由乙方协同有关施工、设计人员按程序解决。

(5)协助乙方做好本项目三通一平建设工作，促进工程建设顺利进行。

(6)住房在未正式验收交付使用前，除甲方派出参与施工质量监督的人员按本合同规定参与施工质量监督外，其他任何个人不得以任何名义干扰施工的正常进行。

7．2乙方权利与责任

1，负责本工程全部建设工作，代办本工程征地、拆迁安置补偿工作；本工程的整体供水、、供电、通讯网络线路入户。

2，负责严格监督本工程按图施工和按施工规范施工，不得擅自修改规划和设计，并接受甲方的监督，确保本工程房屋建筑工程质量。

3，确保施工安全并承担施工安全意外事故责任，处理好周边关系及安全事故纠纷，加强治安管理。

4，工程竣工后，按照有关规定及程序，及时组织甲方、有关单位和人员对房屋进行验收。

5，保证住房按期交付使用，负责保修期内的房屋保修。

第八条本合同在执行过程中，如发生争议，双方可协商解决，协商未果时，提请仲裁或通过法律诉讼解决。

第九条本合同(含附件)经甲乙双方代表签字盖章生效。

第十条如有未尽事宜双方协商补充，并就有关事项签订补充合同，补充合同与本合同及其附件具有同等法律效力。

第十一条本合同一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

法定代表：法人代表：

委托代表人：委托代表人：

9.委托开发房地产合同 篇九

3.1 开始时间：甲方原股东-------向-------转让股权完成的时间为准，即以甲方办理完毕工商变更登记，取得新的营业执照为委托事项开始之日。

3.2 完成时间：在-------年-------月-------日之前完成本合同第1.1款约定的委托事项。

第4条 付款时间

4.1 -------房地产项目的委托费用，由甲方按照实际征地交款(不包括土地出让金)的时间和金额予以按期足额支付。用款时乙方需提前申请用款，并将用款时间、用途填写清楚，甲方应按照急款急用、不影响项目开发进度的原则及时审核、及时支付。

第5条 委托溢价

5.1 经甲方财务核算，若-------房地产项目的利润已经超过-------万元(不含-------万元)时，甲方应在财务报告出具之日起-------日内向乙方支付利润的-------%.

5.2 经甲方财务核算，若-------房地产项目的利润在-------万元(含-------万元)以下时，甲方应按向乙方支付实际利润的%.

第6条 违约责任

6.1 本协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应按委托费用总额的1%向对方支付违约金。

6.2 甲方未按约定支付委托包干费用的，应每日按当期应付费用的2%向乙方支付违约金。如逾期超过30天，则乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金-------万元人民币，乙方有权不退还已为该项目支付的全部款项。若违约金不足以赔偿乙方因此所遭受的损失，乙方有权向甲方追偿赔偿款。

6.3 若乙方未按本合同第3条的约定完成委托事项，甲方除有权解除本合同，并有权要求乙方按委托费用总额的1%向甲方支付违约金。但是因为甲方逾期支付委托费用导致乙方未能按期完成委托事项的，应相应的免除乙方的违约责任。

6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事项，给甲方造成损失的，乙方同意在甲方按投资股权比例所分配的利润中予以直接扣除。

6.5 由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部门认定为无效时，由过错的一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。

第7条 争议的解决

7.1 如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决;若协商不成，应向北京仲裁委员会提请仲裁，仲裁适用该会之《仲裁规则》，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。

第8条 其他

8.1 本协议一式二份，双方各执一份，具有同等的法律效力。

8.2 本协议经甲、乙双方法定代表人签字并盖章后，自乙方与-------签订的《股权转让协议》生效之日起生效。

甲方：-------房地产开发公司乙方：

年 月 日 年 月 日

委托开发房地产合同范文三

甲方(委托方)：【 】房地产开发公司

乙方(受托方)：

鉴于：

1、甲方——【 】房地产开发公司，系由【 】公司与乙方合作投资的房地产开发公司，甲方已获得了【 】房地产项目的开发权。

2、项目概况：【 】房地产项目规划占地面积约【 】亩，建设用地面积约【 】亩，代征地面积约【 】亩，容积率约

3、根据乙方与【 】公司于【 】年【 】月【 】日签订的《股权转让协议》中地约定：乙方应协助甲方尽量以协议出让的方式取得【 】房地产项目的土地使用权和开发权。如该地块需按照有关规定进行招投标(挂牌)，乙方承诺以等同于协议出让的价格条件协助甲方获得【 】房地产项目的土地使用权和开发权。

4、甲方经公司董事会决定，将开发【 】房地产项目的所有政府批准文件及征地手续，包括土地补偿、拆迁、安置等工作，委托乙方进行办理。经甲、乙双方友好协商达成如下协议，以兹共同遵照执行：

第1条 委托事项

1.1 授权乙方以甲方的名义取得开发【 】房地产项目的所有政 府文件的批复及项目征地、农民的安置补偿、拆迁等事宜。

第2条 委托费用

2.1 甲方应向乙方支付乙方完成第1条1.1款委托事项的委托费用适用包干原则，多不退少不补。

2.2 第1条1.1款委托事项，即【 】房地产项目的委托费用按照建设规划用地每亩【 】万元人民币、规划代征用地每亩【 】万元人民币的标准计算，甲方应向乙方支付的委托费用共计【 】万元人民币。

2.3 甲方支付的【 】房地产项目的委托费用，包含征地补偿费、拆迁费、青苗补偿费，该费用应计入甲方的成本。

2.4 除上述所列费用之外产生的其他开发费用，包括但不限于土地出让金及相关税费、建安成本、管理费用等，由甲方——【 】房地产开发公司的股东按照股权比例分别承担。

第3条 委托时间

3.1 开始时间：甲方原股东【 】向【 】转让股权完成的时间为准，即以甲方办理完毕工商变更登记，取得新的营业执照为委托事项开始之日。

3.2 完成时间：在【 】年【 】月【 】日之前完成本合同第1.1款约定的委托事项。

第4条 付款时间

4.1 【 】房地产项目的委托费用，由甲方按照实际征地交款(不包括土地出让金)的时间和金额予以按期足额支付。用款时乙方需提前申请用款，并将用款时间、用途填写清楚，甲方应按照急款急用、不影响项目开发进度的原则及时审核、及时支付。

第5条 委托溢价

5.1 经甲方财务核算，若【 】房地产项目的利润已经超过【 】万元(不含【 】万元)时，甲方应在财务报告出具之日起【 】日内向乙方支付利润的%。

5.2 经甲方财务核算，若【 】房地产项目的利润在【 】万元(含【 】万元)以下时，甲方应按向乙方支付实际利润的%。

第6条 违约责任

6.1 本协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应按委托费用总额的5%向对方支付违约金。

6.2 甲方未按约定支付委托包干费用的，应每日按当期应付费用的万分之三向乙方支付违约金。如逾期超过30天，则乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金【 】万元人民币，乙方有权不退还已为该项目支付的全部款项。若违约金不足以赔偿乙方因此所遭受的损失，乙方有权向甲方追偿赔偿款。

6.3 若乙方未按本合同第3条的约定完成委托事项，甲方除有权解除本合同，并有权要求乙方按委托费用总额的5%向甲方支付违约金。但是因为甲方逾期支付委托费用导致乙方未能按期完成委托事项的，应相应的免除乙方的违约责任。

6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事项，给甲方造成损失的，乙方同意由甲方按投资股权比例所分配的利润中予以直接扣除。

6.5 由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部认定为无效时，由过错的一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。

第7条 争议的解决

7.1 如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决;若协商不成，应向北京仲裁委员会提请仲裁，仲裁适用该会之《仲裁规则》，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。

第8条 其他

8.1 本协议壹式贰份，双方各执壹份，具有同等的法律效力。

8.2 本协议经甲、乙双方法定代表人签字并盖章后，自乙方与【 】签订的《股权转让协议》生效之日起生效。

甲方：房地产开发公司 乙方：

二零零五年 月 日 二零零五年 月 日

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10.房地产开发项目投资估算研究 篇十

关键词：房地产；投资估算；效益

随着近些年房地产市场竞争的日益激烈，如何实现投资项目的利润是房地产企业投资考虑的首要因素。房地产项目投资估算就是对通过对市场的深入分析与判断，采取科学的投资决策体系选择的开发项目。由于房地产项目建设周期比较长、风险比较大，因此进行科学的投资估算是后期施工风险控制的重要手段与途径。

一、房地产开发项目投资构成分析

房地产开发项目投资估算主要包括：一是成本费用的估算。投资过程就是生产的过程，企业进行投资之前就必须要对成本进行估算，房地产项目投资成本包括管理费用、拆迁补偿费用、建筑安装费用以及基础设施配套费用等等；二是销售收入估算。销售是实现房地产项目投资经济效益的主要途径，进行投资需要考虑所建设的项目销售金额以及盈利空间等；三是销售税费计算。房地产投资需要交纳的各种税费比较多，因此在进行投资之前需要明确各种需要交纳的税费；四是不确定因素与风险分析。房地产受到外界环境影响比较大，尤其是国家宏观调控政策的影响比较大，因此在进行投资之前需要对国家的宏观方针进行估算，考虑到其中的风险。

二、房地产开发项目投资估算存在的问题

（一）房地产开发项目投资估算方法不统一。目前我国房地产投资估算方法的使用标准不统一，虽然此种估算模式符合本地区相关行业特点，但是就目前所使用的估算方法而言，其存在一些问题，以我们经常使用的指标估算法为例，指标估算就是根据相关部门的统一指标进行定额编制，但是其必然会面临因为不同地区的建筑材料、费用标准的不同而造成投资估算结果的不准确性。

（二）对投资估算的重视程度不够。目前房地产企业受到市场盈利空间的诱惑，他们在投资开发阶段往往忽视投资估算，而是将工作重点放在建设项目的实施阶段，强调施工过程，而对于项目的可行性研究与设计没有形成足够的重视，具体表现为：房地产重视工程造价控制，采取各种措施提升工程质量、降低成本支出，而一旦房地产项目出现亏损之后，房地产企业就会将其归结于工程材料上涨、建设项目设计不合理以及施工技术不完善等，而忽视对项目可行性的分析。

（三）项目投资估算的前期工作准备不完善。一是对基础资料的调查工作不重视。项目投资估算需要涉及各个因素，并且需要估算部门要深入到市场中进行调查，但是很多造价人员忽视对基础资料的调查；二是估算部门之间的沟通不顺畅。投资估算是业主与设计单位互动的过程，由于投资估算需要不同岗位的人员进行编制，这样就会形成因为岗位隔阂因素而导致投资预算编制内容不完善现象的出现。

三、房地产开发项目投资估算的改进措施

（一）完善房地产开发项目投资估算准则。一是要调整房地产开发项目会计成本。会计资料是投资估算的重要资料，因此通过调整会计资料可以为投资估算数额的确定提供依据。房地产开发项目会计成本和竣工决算资料的对比可以为投资估算提供经验，让房地产企业了解大概费用；二是优化分项投资估算方法。目前房地产投资估算方法使用普遍的就是指标估算法，指标估算就是利用已经类似完工的各种资料进行计算。使用此种方法就需要姐姐指标之间的差异和清楚二者之间的差异性。

（二）加强与项目相关各方之间的沟通协调。在投资估算的过程中，如果只是机械地按照方案设计进行费用估算，容易造成投资偏差。因此应在估算过程中，积极加强与建设单位、设计单位等项目各方的沟通，及时掌握更加完整准确的信息，使投资估算更加贴近事实。

（三）完善市场调研和项目风险评估及防范措施。所谓风险评估，就是预测建设项目执行过程中的资金流动和经济社会效益情况，如果预测结果严重偏离实际情况，这些结果将会导致建设项目执行者做出错误的判断和决策，这个预测过程就是风险评估。对于建设项目可行性研究中的风险評估，研究人员需要用可避免人为因素干扰的量化结果来评价其风险性，这样做有助于直观地确定关键的敏感性因素对主要财务指标的影响，增强决策的科学性和准确性。对于项目风险的防范，要扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作，运用市场调查和预测的科学方法，实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。

投资估算是项目决策的重要依据之一，在整个项目投资决策过程中，要对项目建设中工程造价部分进行估算，在此基础上研究项目是否建设。因此，准确、全面地估算建设项目的工程造价，是项目可行性研究乃至整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。

参考文献：

[1] 王达，浅析房地产开发项目投资估算的内容及特点 现代经济信息 2014年07期

11.浅析房地产开发项目成本控制 篇十一

一、引起房地产价格居高不下的主要原因

(一) 土地供应价格上升。 (二) 政府行政性收费项目繁多, 费用偏重。 (三) 市政公共设施由开发企业承担, 加大企业成本开支。 (四) 房地产开发企业税赋偏重。 (五) 融资渠道相对薄弱, 贷款利率居高不下。 (六) 建材价格波动, 带动建安成本提高。

二、如何行之有效地控制房地产开发中的成本

(一) 强化土地供应管理, 控制土地供应总量, 降低地价

1、加强政府调控, 力求土地供需总量平衡。土地供应量不足, 价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡, 使土地价格平稳上涨, 甚至维持相对平衡的价格, 避免因总量不足导致炒地之风盛行, 地价狂涨。

2、改变土地费用的交纳方式, 在有偿使用年限内按年交纳使用费, 降低开发商前期土地使用费用, 开发商只将建设期内的土地使用费用进入开发成本, 成本就会大大下降, 同时还可减少开发商贷款利息支出降低开发成本。由购房人今后每年交纳土地使用费, 这样有几个好处:好处之一, 开发商的商品房建好后就会选择适当价格出售, 如果价格过高不能出售, 就会承担第二年的土地有偿使用费, 这样对商品房的价格也有一定的抑制作用;好处之二, 炒房者如果想投机购房压着等涨价, 就必须承担房屋每年的有偿土地使用费, 积压房屋的风险就会加大, 对炒房族应该会有一定的抑制作用;好处之三, 土地成本的降低, 房价也会随之降低, 对购房者来说房价降低, 压力就减小, 让实际使用者能够买得起房。这样就会形成谁使用谁交费。

3、对招拍挂土地严格按照土地开发周期进行管理, 加强退出机制, 招拍挂后, 国土部门应当按相关规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后强制性收回, 以保持足量的用地规模, 来平抑过高的地价。

(二) 加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度。

各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策, 对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目, 不能再继续征收或变相征收。对现有收费项目, 适当调低收费标准。开发商已交纳城市配套费, 应政府负担的市政配套设施, 市政水电管网、学校及其他商业配套设施政府应切实负起责任, 不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上, 以利降低开发建设成本, 减轻购房者负担。

(三) 适当降低税收负担。

房地产行业的税收远远高于其他行业, 存在重复纳税, 由此增加了房地产企业的税务成本。如果能够减少这部分税金, 对平抑过高的房价, 促进居民住房消费将起到事半功倍的效力。

(四) 开拓金融业务, 增强产业活力, 降低利息费用。

房地产行业普遍存在融资渠道单一, 利率水平较高, 货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路, 一是间接融资, 依靠银行;二是直接融资, 通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此, 积极推行金融机制改革, 适当对房地产业辅以支持, 如发行住房投资基金、企业债券, 增加信贷规模, 降低中长期贷款利率水平等拓宽房地产企业融资渠道, 才可以降低资金成本, 分散和降低金融风险。

(五) 充分发挥政府职能, 加强市场宏观调控力度, 维持物价平稳。

政府应通过产业政策的调整, 配合进出口、财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行, 鼓励市场竞争, 优化建材产品结构, 稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安装材料产品的市场价格, 逐步降低房屋建安成本。

(六) 杜绝“三边”工程, 完善设计, 从源头开始控制建安成本。

所谓“三边”工程即:边规划、边设计、边施工的开发工程。开发项目不能盲目地追求开发进度, 而应首先确定合理有效的小区规划方案, 在方案确定的基础上进行施工图设计。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键, 优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计中对项目材料用量、品牌优化与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外, 在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家就建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审, 反复论证, 以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求, 能比较容易地销售出去, 同时在满足建筑物本身结构、抗震等规范要求基础上还能大大降低工程造价。另外, 在施工图投入使用之前, 开发商还务必组织对建筑结构、水、电等进行详尽的技术交底, 对设计图在符合规范的基础上, 更优化, 更合理。尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄, 往往设计过于保守造成不必要的浪费。因此在与设计单位签订设计任务或合同时, 可对主要材料设定单方耗用量限额, 并和设计费挂钩, 对设计单位进行经济赏 (节约) 罚 (超支) 。

(七) 项目建设阶段的成本控制。

项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。

招标管理是项目工程成本管理重要的环节, 在招标过程中应多选择几家资金雄厚, 技术力量强的施工单位进行报价比较, 择优选取工程造价低, 工期合理的施工单位, 以此保证工程质量和工期, 降低造价成本。

签订规范、细致、严密的合同文本, 是房地产开发项目成本控制的又一重点。对施工范围、材料供应、价格核定及价差调整、变更的处理等等要有明确约定, 付款条件要有利于公司的资金筹划, 好的付款条件可为公司节约部分资金成本。合同签订不能有模糊不清的条款, 约定准确的合同能够有效的控制成本。

在施工过程中工程变更的严格管理是成本有效控制的又一途径。房地产公司应该拟定行之有效的变更和现场签证的管理规定, 设计统一的变更和签证单据, 每笔变更或签证必须有变更或签证原因、变更或签证能带来的效果、工程量、涉及金额、如为人为造成责任的区分等。如为设计变更应有分管工程师和总工程签字确认, 现场变更必须要有现场工程师、造价工程师、相关部门领导签字认可, 特别是对成本影响较大的变更又非必须变更的事项, 更应进行成本估算, 对变更带来的成本增加是否有利于公司效益增加进行评估, 以此确定是否进行变更。

竣工结算是成本控制的最后一个关口, 在办理竣工结算前, 地产公司工程部门首先应仔细审核施工单位根据施工图和变更单绘制出的竣工图, 主要审核是否与实际施工一致, 而原施工图有改动的地方是否有确认变更单, 总之, 竣工图的审核是结算期最关键的前期工作, 因所有结算都是根据竣工图计算, 特别是对隐蔽资料的审核更应详尽;其次是预结算人员应依据施工单位报送的结算书及计算底表进行工程量计算是否准确, 定额相应子目套用是否合理的审核;最后请专业的造价机构人员进行结算复审, 按照审减的一定比率支付审计费也可降低部分成本。

三、综述

12.房地产联合开发的合同 篇十二

乙方：

兹甲方有经出让方式取得可供开发的土地一宗，乙方有开发建设管理、技术能力及相应资质，经双方协商达成共同开发小区项目的协议，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。

一、 开发项目位置、内容及规模

(一)位置：

(二)内容：该区内所有单体工程、小区配套设施的开发建设与经营。

(三)土地面积经商房建筑面积平方米，公共用房面积平方米，总投资约计 万元(其中土地费 万元，开发手续费 万元，综合配套费用 万元)。

二、 合作方式

甲方以土地作价入股，同时负担开发手续费、配套费、建安费，乙方持营业执照及开发资质，投入相应管理及技术人员，联合开发经营。

三、 各方责任

甲方：负责土地、资金及时足额到位，项目完工后接收物业管理。

乙方：负责开发项目的开发建设管理以及策划营销，保证项目建设质量达国家合格以上标准、住房售价 元/平方米以上、经商房售价 元/平方米以上、时间内完成开发计划。

四、 利润分配

甲、乙双方按 比例对利润进行分配。

五、 违约责任

(一)因开发建设存在违章违法、建设质量低劣、配套不完善造成项目收益损失的，扣除乙方利润直至向甲方赔偿相应损失。

(二)甲方不及时拨付开发款项或项目验收合格后不接收物业管理的，扣罚利润。

六、 本协议未尽事宜，双方协商解决，协商不成的，服从文登市建设局调解。

七、 本协议一式四份，甲乙双方各执一份，报文登市建设局两份。

甲方(公章)：

乙方(公章)：

13.最新房地产开发合同范本 篇十三

房地产开发合同

立合同单位：

________（以下简称甲方）________（以下简称乙方）

为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。项目内容及规模： ________ 总投资及资金筹措：

总投资________万元（其中：征地费________万元，开发费________万元，建筑安装费________万元。）投入资金规模________万元，甲方出资________万元，分________次出资，每次出资________万元，预收款________万元；乙方出资________万元，分________次出资，每次出资________万元。合作方式： ________ 各方负责： 甲方：________ 乙方：________ 经营方式： ________ 资金偿还及占用费：

资金占用费按月利率________‰计付，并于每季末的前________天内付给出资方。资金的偿还按如下时间及金额执行________，最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。财务管理：

1.成本核算范围：________ 2.决算编制：________ 3.财产清偿：________

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利润分配：________ 违约责任：________ 其他：

1.该项目资金在________行开户管理。

2.________方经济责任由________担保。保证方有劝检查监督________方履行合同，保证方同意当________方不履行合同时，由保证方连带承担经济责任。3.________方愿以________作抵押品，抵押品另附明细清单作为本合同的附件。________方不履行合同时，________方对抵押品享有处分权和优先受偿权。本合同正本一式________份。甲方执________份，乙方________份。合同副本

找律师就上律师365

________份，报送________等有关单位各存1份，双方代表签字后生效。本合同附件________，与本合同有同等效力。

本合同的修改、补充须经甲乙双方签订变更合同协议书，并须保证方同意，作为合同的补充部分。

甲方：（公章）乙方：（公章）地址： 地址：

法人代表：（签章）法人代表：（签章）开户银行及账号： 保证方：（公章）地址：

法人代表：（签章）开户银行及账号：

签约日期： 年 月 日 签约地点：

14.论房地产开发项目的市场定位 篇十四

1.1 房地产开发项目市场定位的基本程序

房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说, 主要按以下流程进行:市场调查→土地条件→分析和确定潜在客户群→产品定位 (户型、面积、档次等) →租售价格定位→征询意见→方案调整→成本与费用测算→预测租售收入和租售进度→经济评价→确定最后方案。

1.2 市场定位的主要内容

房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面:①确立开发理念。基于企业的价值观, 为体现企业文化, 发挥企业的竞争优势, 确定开发的指导思想和经营模式, 使得项目定位有利于企业的长久发展, 有利于品牌建设;②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件, 按照最佳最优利用原则确定开发类型, 对土地资源进行综合利用, 充分挖掘土地潜能;③筛选目标客户。在市场调查的基础上, 以有效需求为导向, 初步确定项目的目标客户, 分析其消费能力, 为产品定位和价格定位做好基础工作;④进行项目初步设计。在市场资料的基础上, 根据土地和目标客户的具体情况, 编制初步设计任务书, 委托规划设计部门进行项目的初步设计, 进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容;⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格, 运用适当的方法, 综合考虑房地产价格的影响因素, 确定本项目的租售价格;⑥根据企业经济实力和项目投资流量, 分析和选择适当的入市时机, 充分考虑到风险和利益的辩证关系, 提出可行的营销策划方案, 保证项目的顺利进行。

2 房地产开发项目市场定位的基本原则

(1) 与企业发展战略相一致的原则。

这里的企业发展战略包括品牌战略、经营战略和管理战略等。在企业发展战略的框架下进行项目的市场定位, 体现企业的竞争优势, 发挥企业的核心竞争力, 构建企业品牌和产品品牌, 使得企业的产品具有延续性和创新性, 实现企业的发展目标。

(2) 经济性原则。

市场定位的经济性原则首先是指产品定位应具有较高的性价比, 在满足必要建筑功能的前提下, 租售价格合理;其次, 从企业角度出发, 在成本控制的基础上, 做到效益最大化;最后, 在成本和费用测算、效益测算基础上计算的各项经济评价指标达到社会平均水平, 确定项目赢利预期的可能性和风险性, 明确项目经济利益实施的可行性。

(3) 适应性原则。

市场定位的适应性原则包含以下几层含义:一与当地或区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应;二与所在区域房地产市场的物业档次、标准、品质相适应;三与经市场调查分析确定的目标客户群的消费特点和消费能力相匹配;四与企业的技术和管理水平相适应。

(4) 可行性原则。

市场定位的可行性原则包括项目实施的可行性和经济评价的可行性两方面。由于房地产市场的不断变化和发展, 市场定位必须考虑项目实施的可行性, 避免出现“无个性、难租售”现象, 要根据项目规模、地块特性和本项目的优势来分析入市的时机, 明确设计项目的实施进度。同时, 要运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法, 对项目进行经济评价, 分析各经济评价指标是否可行。项目规模、开发模式和项目进度受到经济实力、融资能力和企业管理能力等因素的限制, 它们容易定性但难以定量, 在市场定位时如何“量力而行”, 这个问题在市场定位时就应该得到解决。

3 房地产开发市场定位中存在的主要问题及原因

(1) 市场定位工作的主体发生偏差。

虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等, 但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期, 实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成, 缺少公正性、科学性, 市场定位工作流于形式, 更多的是为决策者的结论提供依据, 工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容, 同时, 从业人员的素质参差不齐, 导致市场定位工作处于低水平状态, 没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析, 仅根据经验作分析、判断, 对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。

(2) 运用差异化战略“模仿有余而创新不足”。

差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等, “差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点已渐渐为业内人士所认可。但在市场定位时, 常常会出现这样两种情况;一种是过分强调“差异化”, 脱离地块条件和区域环境, 片面强调“个性化”, 忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯, 往往会导致滞销;另一种是“简单拷贝, 适当修改”, 从建筑立面、平面布置, 到室外绿化、景观布置, 从营销广告、营销策略, 到开发理念、企业文化, 往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版, 缺少创新, 随大流。不同的仅仅是项目名称、建筑色彩、地段等, 这样的市场定位形成了房地产市场的“一般化”局面。

(3) 偏离市场定位的理论和原则, 片面强调“概念式定位”。

部分房地产企业在进行市场定位时, 不是根据市场定位的理论和原则进行工作, 而是热衷于做概念, 甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”, 还未立项的地铁成为“交通便利”的工具, 虚拟的“生活方式”成为卖点, “媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上, 这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。

(4) 目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。

由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面, 对地块条件和区域环境分析不透, 对房地产市场细分化认识不够, 对开发能力和市场影响力估计过高, 对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足, 对目标客户群动态变化的程度无法把握, 同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差, 从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位, 不能形成有效客户群和有效供给。

4 加强房地产开发项目市场定位的对策与建议

(1) 加强行业管理, 进一步加快市场定位工作专业化、社会化的进程。房地产行业协会要从规范房地产咨询市场的角度出发, 对从业人员、工作规范、程序和方法等制订必要的技术标准, 做好理论先行和实践指导工作, 进一步推进房地产业的“产学研一体化”进程, 加强基础理论方面的研究。对市场定位实践中出现的新问题、新情况进行专题研究, 广泛听取专家、学者及企业家的意见, 提出指导性建议。

(2) 运用正确的市场定位方法和手段。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上, 结合区域特点, 正确地对项目所在区域, 房地产市场进行分析、预测和判断, 对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析, 对项目环境作出必要的评价, 而这些就是市场定位时所必须要解决的问题。

(3) 在对所在区域物业研究的基础上, 要解决房地产产品的“差异化”这个关键问题。参照已有或正在开发的物业品质、档次、房型、标准等要素, 根据对房地产市场发展趋势的判断来确定本项目的要素特征, 既不能是建筑风格、房型、环境的“简单拷贝”, 也不能是规模、面积的“随意放大”, 产品要创新, 要体现较强的前瞻性和相对的稳定性。

(4) 功能、成本和效益三者如何才能协调和统一, 是市场定位必须要解决的问题。必要的功能、适当的成本和理想的效益是房地产项目市场定位的指导思想, 是需要重点分析、研究和落实的问题, 其主要指标是功能配置、开发成本和租售价格等。 [ID:5441]

摘要：房地产市场定位的概念, 是从市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。“定位起始于一件产品、一种商品、一次服务、一家公司、一个机构、甚至一个人……, 然而定位并不是你对一件产品本身做什么, 而是你在有可能成为顾客的人的心目中确定一个适当的位置”。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上, 选定目标市场, 确定消费群体, 明确项目档次, 设计建设标准。

15.房地产开发项目工程成本控制研究 篇十五

关键词：房地产开发；项目工程；成本控制

近几年，我国房价居高不下，多地出现了抢房热潮，房地产成为了最有发展前景的行业之一。国家为了能够稳定房价，维护社会的稳定发展，不得不采用一系列的宏观调控手段，这大大压缩了房地产行业的利润。为了能够使自身获得最大的利益，房地产行业就要以控制工程建设成本为突破口，在确保工程质量的前提下，控制生产成本。

一、房地产开发项目前期成本控制

（一）规划阶段的成本控制措施

1、制定出切实可行的规划方案

要想在规划阶段有效控制项目开发成本，就必须要制定出一套切实可行的规划方案。首先，要进行全面的市场调研活动，对行业相关资料进行收集、整理工作，以明确当前我国市场的实际需求，进而对需要开发的项目进行清晰的主题定位，锁定相关的客户群体，有针对性地展开后续工作。

不仅如此，还要对市政情况进行深入的了解和分析，逐步掌握该地区的发展趋势和未来可能出现的发展机遇，以此为依据提出行之有效的规划建议，为成本控制打下坚实的基础。

2、组织规划评审委员会

在制定出合理可行的规划方案之后，可以成立组织一个规划评审委员会对制定的方案进行专业的评价与审核，提出建设性的意见和建议，不断完善改进规划方案，在确保工程质量的前提下，尽可能地控制项目工程的成本，以获得最大的利益。

（二）设计阶段的成本控制措施

设计阶段所包含的结构布局、设备选择、材料购进等都是与工程成本直接挂钩的项目，所以该阶段是房地产开发项目工程控制成本的关键阶段。为了能够在保证质量的基础上有效控制工程所需的成本，就必须要聘请专业的技术人员对施工建筑方案的各个细节进行集中研讨，以获得平衡质量和成本的最佳方法。在施工设计图正式投入到实际使用之前，相关开发企业必须要就建筑结构、应有的水电气暖等进行详细的技术交底，以避免出现因交流问题导致的返工情况，节省工程时间和成本。

二、房地产工程项目招标、采购环节的成本控制

（一）招标阶段的成本控制

1、选择标价合理、技术过硬的施工单位

房地产开发项目在选择施工单位时，一定要挑选技术过硬、能够保证工程准时完工、社会信誉度较高、标价合理的施工单位。为了避免施工单位中饱私囊情况的发生，就要“将鸡蛋放在不同的篮子里”，尽量将工程的各个环节分派到不同的供方手中，并定期对供方的资料库进行筛选，将不达标的单位从名单中划除。

2、编制迎合实际的工程量清单

工程量清单是招标文件的组成部分之一，也是为投标单位提供单价填写的一种工程量计价方法。当前，越来越多的房地产企业在工程招标中采用工程量清单的方式，对项目实施成本实行动态控制，促进市场良性竞争，压缩供货商单价中的水分，能有效控制因设计临时变更而引起的价款增加情况，达到房地产企业节约成本，获取最大效益的目的。

3、确立合理的工程合同价

房地产企业要想严格控制成本，除了在设计环节下功夫之外，还应该确定合理的工程合同价，对合同总价进行把关，使得合同总价能够维持在企业可以承受的范围之内。除此之外，房地产企业还应该与供方签订严密、细致、具有法律效益的工程合同，对招标文件中不详、不明、言辞模糊的内容及时进行处理，尽量避免应沟通不畅而引起的各种纠纷，通过积极的谈判手段，为企业争取到最大的利益。

（二）采购阶段的成本控制

1、战略采购

房地产企业可以组织成立一个专业的采购委员会，负责制定战略采购的具体实施方案和采购决策。战略采购的产品和服务必须要有较大的使用范围和使用量，还要满足可重复使用的特点。在采购之前，还要对市场做一个较为详细的调研活动，重点采购顾客需求量大的、影响范围广的产品和服务，以迎合消费者的切实需求。

2、联合采购

房地产企业中的采购委员会在充分了解联合采购的产品和服务的特点之后，以此为依据，专门组建起一个联合采购小组，负责联合采购过程中的相关事宜。 联合采购时必须要保证所需采购的产品和服务，在同一时期内被两个以上的开发项目同时需要。

3、招标采购

企业中采购部门负责制定招标采购的具体决策和实施过程，应当遵循公平、公正、公开、诚信的原则，能够有效监管工程项目采购环节中产品及服务的质量和成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。

4、认价采购

认价采购是招标采购的补充形式，一般来说不能直接签订采购合同。它同招标采购一样应当遵循诚信、公正、公开的原则，对于房地产企业控制成本、监管质量具有重要意义。

结束语：综上所述，近些年，我国掀起了一股购房热潮。房地产行业摇身一跃成为了当前最有发展前景的行业之一。国家为了能够有效抑制房价快速增长，不得不采取一系列的宏观调控手段，这无形间压缩了房地产企业的巨大利润空间。为了能够使利益最大化，房地产企业必须将成本作为切入点，在不影响工程质量的前提下，尽量减少工程的成本。在房地产开发项目的前期，可以通过制定出行之有效的规划方案、组织规划评审委员会、在设计环节多下功夫等方式有效控制工程的施工成本。在房地产开发项目的实施阶段，可以通过选择标价合理、技术过硬的施工单位、编制迎合实际的工程量清单、确立合理的工程合同价等方法，控制招标阶段的项目成本，为企业获得利益最大化打下坚实的基础。

参考文献：

[1]方辉.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012

[2]黄镜华.房地产开发项目全过程成本控制浅析[D].华南理工大学，2012

[3]史颖.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究[D].重庆大学，2012

16.合资、合作开发房地产合同纠纷 篇十六

【案件字号】(2005)民一终字第57号 【审结日期】 2005.09.20

重庆台华房地产开发有限公司与重庆晨光实业发展(集团)有限责任公司、重庆晨光百货有限责任公司、重庆晨光大酒店有限责任公司房屋搬迁纠纷案

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

(2005)民一终字第57号

上诉人(原审原告)：重庆台华房地产开发有限公司，住×××。

法定代表人：吴胜刚，董事长。

委托代理人：董家维，重庆汇聚律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：重庆晨光实业发展(集团)有限责任公司，住×××。

法定代表人：李志刚，董事长。

委托代理人：白樯，重庆聚杰律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：重庆晨光百货有限责任公司，住×××。

法定代表人：贾志林，董事长。

委托代理人：白樯，重庆聚杰律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：重庆晨光大酒店有限责任公司，住×××。法定代表人：贾志林，董事长。委托代理人：白樯，重庆聚杰律师事务所律师。上诉人重庆台华房地产开发有限公司(以下简称台华公司)与被上诉人重庆晨光实业发展(集团)有限责任公司(以下简称晨光集团)、重庆晨光百货有限责任公司(以下简称晨光百货)、重庆晨光大酒店有限责任公司(以下简称晨光酒店)房屋搬迁纠纷一案，重庆市高级人民法院于2005年 3月24日作出(2003)渝高法民初字第12号民事裁定，上诉人台华公司不服该裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2005年8月4日开庭审理了本案。上诉人台华公司的委托代理人董家维及被上诉人晨光集团、晨光百货、晨光酒店的委托代理人白樯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：1992年9月20日，重庆上桥实业总公司(以下简称上桥公司)、重庆市沙坪坝物资公司(以下简称物资公司)与台商鲍扬波签订《合资经营重庆台华房地产开发有限公司合同书》(以下简称《合营合同》)，约定由上桥公司出资82万美元等值的人民币，占40％股份；物资公司出资20．5万美元等值的人民币，占10％股份；鲍扬波出资102．5万美元，占50％股份，共同兴办台华公司。合营期限10年，从领取营业执照之日起计算。董事会由三人组成，上桥公司、物资公司和鲍扬波三个股东各委派一名，董事长由鲍扬波委派，董事和董事长的任期为三年，经委派方继续委派可以连任。董事长是合营企业的法定代表人。《合营合同》签订后，由鲍扬波任台华公司董事长。同年10月22日，中华人民共和国工商行政管理局核发了台华公司的企业法人营业执照。

台华公司成立一段时间后，物资公司将其拥有台华公司的10％股份转让给上桥公司。1994年3月30日，鲍扬波与吴胜刚(台湾人)签订《股份转让合约书》，鲍扬波将其持有的台华公司50％的股份转让给吴胜刚，吴胜刚全权委托鲍扬波代为处理台华公司的一切事宜。1994年4月1日，台华公司董事会决定由吴胜刚担任董事长，同年6月14日，台华公司报

经重庆市工商行政管理局(以下简称市工商局)变更该公司董事长暨法定代表人为吴胜刚。1996年 7月23日，吴胜刚的全权代理人鲍扬波与重庆晨光实业发展有限公司(以下简称晨光实业)签订股份转让合同，约定吴胜刚将持有的台华公司50％的股份以1310万元的价款转让给晨光实业。晨光实业分别于同年7月24日、8月1日，付款800万元、410万元给鲍扬波。同年7月24日，上桥公司也与晨光实业签订《股份转让合同》，将其持有的台华公司50％的股份转让给晨光实业。

1996年7月24日，吴胜刚的全权代理人鲍扬波与上桥公司将台华公司开发的富豪商业广场现有整栋商业裙楼依现状移交晨光实业，同时移交的还有台华公司印章。之后，晨光实业于1996年12月变更为晨光集团，并将富豪商业广场更名为晨光大厦，然后开始对其投资，增加设施、设备和装饰、装修。1998年12月2日，晨光集团以台华公司名义申领房屋所有权证，该证载明房屋用途为非住宅商场，建筑面积 15 654．741d。晨光实业受让台华公司后未变更台华公司法定代表人。

1997年，吴胜刚以原晨光实业(现晨光集团)未付股份转让金尾款100万元为由，向重庆市第一中级人民法院(以下简称市一中院)提起诉讼，请求判决股份转让无效，由吴胜刚回到台华公司继续担任董事长。市一中院于1999年5月14日作出(1997)渝一中经初字第1055号民事判决，认定吴胜刚不是台华公司50％股份的合法所有人，不具备向晨光实业(现晨光集团)转让股份的主体资格，也未履行法律规定的股份转让生效的要式法律行为，故双方股份转让无效，并认定导致转让无效的主要责任由吴胜刚承担。遂判决吴胜刚与晨光实业(现晨光集团)签订的股份转让合同无效，驳回吴胜刚的其他诉讼请求。

1999年底，鲍扬波依《合营合同》仲裁条款的约定，向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁，该会于2001年4月25日作出(2001)深国仲结字第31号裁决：物资公司与上桥公司之间、上桥公司与晨光实业(现晨光集团)之间的股权转让行为无效；责令晨光集团立即退出台华公司，归还台华公司经营管理权；台华公司董事长应按《合营合同》的约定由鲍扬波委派。因晨光集团未履行该仲裁裁决，2001年5月22日，鲍扬波向市一中院申请强制执行。同年6月4日，晨光集团向市一中院提出不予执行仲裁裁决的申请。该院经审查作出(2001)渝一中民他执字第247-1号民事裁定书，裁定：对中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会(2001)深国仲结字第31号裁决第2、3、5、7项不予执行。

2001年7月19日，晨光集团以吴胜刚为被告向市一中院提起诉讼，请求判令吴胜刚返还已收取1210万元股份转让款及资金占用损失。2002年9月10日，市一中院作出(2001)渝一中民初字第437号民事判决，支持了晨光集团的诉讼请求。现该判决已生效，但因吴胜刚为台湾人无法执行。

2001年，晨光集团向市一中院提起诉讼，请求判令上桥公司返还股份转让款 1700万元。胜诉后，晨光集团申请市一中院执行，因上桥公司无其他可供执行的财产，双方在市一中院的主持下自行达成和解协议，由上桥公司用其持有的台华公司 50％的股份抵偿股份转让款。上桥公司并书面委托晨光集团行使其在台华公司股东会、董事会的权利，并有权以股东全权代表身份参与台华公司的决策。

2001年7月，晨光集团向市一中院提起诉讼，请求判令台华公司返还投资款 31 720045．53元。同年9月10日，市一中院以缺席审理方式，作出(2001)渝一中民初字第353号民事判决，判令台华公司返还投资款31 720045．53元。2001年9月 10日，晨光集团向市一中院提起诉讼，请求判令台华公司给付投入的资金利息 13 993 887．40元。同年12月7日，市一中院亦以缺席审理方式，作出(2001)渝一中民初字第550号民事判决，判令台华公司给付晨光集团投资款利息13 993 887．40元。上述两份判决生效进入执行程序时，鲍扬波方知该两宗诉讼，并向市一中院及重庆市人民检察院(以下简称市检察院)申诉。市检察院受理后，提出(2002)渝检民抗字11号和12号民事抗诉，经重庆市高级人民法院指令，由市

一中院再审。再审中，市一中院委托审计部门对晨光集团于 1996年7月24日接收台华公司后，投入台华公司的资金(含代偿债务)进行审计，并委托重庆汇通资产评估有限责任公司(以下简称汇通评估公司)对晨光集团于 1996年7月24日接收台华公司后，投入台华公司的资产进行评估。晨光集团向汇通评估公司提供的账册等评估资料含托管中心、晨光集团、晨光百货、晨光酒店的相关资料。经评估，结论为：晨光公司于1996年7月24日至2003年4月3日投入晨光大厦的设备设施的评估值为7 044 128．56元，装饰装修评估值为2417 166．06元，评估总值为9461 294．62元。

2003年12月18日，市一中院作出(2002)渝一中民再初字第385号民事判决，判令台华公司返还晨光集团投资款孳息12 750 782元，返还晨光集团代偿欠款 65万元的孳息(该款从1998年9月10日起至付清止，按中国人民银行同期贷款利率计付)。同日，市一中院作出(2002)渝一中民再初字386号民事判决，判令台华公司返还晨光集团投资款10 210 864．39元，赔偿晨光集团对晨光大厦的添附物损失 8 515 165．10元。上述两案均是吴胜刚以台华公司法定代表人的身份委托代理人董家维以台华公司的名义参加的诉讼。两案判决后，台华公司不服，向重庆市高级人民法院提起上诉，目前该案正在二审审理中。

一审法院同时查明：2001年2月5日，重庆市外商投资企业联合年检办公室在《重庆晚报》上发布《2000外商投资企业联合年检及换发营业执照、注册证公告》，要求在渝“三资”企业在同年4月30日前年检，逾期不参加年检将依法处理。同年5月15日，鲍扬波向市工商局提出变更董事长登记申请书，市工商局认为鲍扬波不是适格申请人，未予处理。同年6月8日，市工商局在《重庆商报》上发布《关于 2000外商投资企业补办年检公告》，台华公司仍未申报年检。同年8月30日，市工商局在《重庆商报》上发布《关于吊销不依法参加2000企业年检的外商投资企业法人营业执照的听证公告》，台华公司未参加听证。同年12月18日，市工商局作出重工商外处字(2001)313号《行政处罚决定书》，以台华公司未依法年检为由，决定吊销其法人营业执照。吴胜刚委托代理人董家维以台华公司名义不服该决定向重庆市人民政府申请复议。重庆市人民政府经复议审理认为：台华公司的法定代表人为吴胜刚，尽管台华公司原投资方鲍扬波与晨光集团之间的纠纷已经仲裁裁决，吴胜刚与晨光集团的纠纷也经法院判决，但工商登记仍为吴胜刚，吴胜刚仍为目前合法的法定代表人；在市工商局发布公告后，吴胜刚及台华公司均未向其提出年检的申请或意见，仅由鲍扬波提出变更董事长登记申请，但鲍扬波不是法定的申请人，在无董事会意见及法定代表人意见的情况下，市工商局无法作出变更董事长登记的决定，台华公司不能以内部经济纠纷为由拒绝年检。遂作出渝府复(2002)99号《行政复议决定书》，决定维持重工商外处字(2001)313号处罚决定。台华公司在收到该决定书后的法定期间内未向法院起诉，该决定书生效。

再查明：晨光实业是1995年10月由重庆市沙坪坝区投资公司出资800万元，重庆市沙坪坝区房地产开发总公司出资 400万元组建成立的。1996年10月，晨光实业出资300万元、重庆市沙坪坝投资公司出资200万元成立重庆晨光百货有限责任公司。1996年11月25日，晨光实业出资200万元(固定资产)，晨光百货出资 100万元，成立重庆晨光大酒店有限责任公司。1996年12月，由重庆市沙坪坝区投资公司出资800万元，台华公司出资450万元，重庆华业塑料制品有限公司出资 300万元，晨光百货出资300万元，南充金诚有限公司出资150万元，组建了晨光集团，其注册资金2000万元。1997年1月3日，台华公司与晨光酒店签订《房屋租赁合同》，约定将晨光大厦建筑面积11 000㎡的经营用房无偿租赁给晨光酒店使用二十年，即1997年1月起至2017年1月止。由于重庆市沙坪坝区投资公司属于金融“三乱”机构，1999年4月至今，重庆市沙坪坝区人民政府区投资公司托管中心(以下简称托管中心)对重庆市沙坪坝区投资公司开办的晨光集团、晨光百货、台华公司、重庆渝东塑料厂等在内的所有企业的资产进行托管。

本案诉讼的启动是吴胜刚以台华公司法定代表人的身份委托代理人董家维进行的，本案诉状无台华公司印章，法定代表人的签名是董家维代签。

台华公司向一审法院提起诉讼，请求判令：晨光集团、晨光百货、晨光酒店立即从台华公司所有的位于重庆市高新区渝洲路1号的晨光大厦房屋搬迁、腾空返还台华公司；本案全部诉讼费用由晨光集团、晨光百货、晨光酒店负担。

晨光集团答辩认为，台华公司的起诉既没有事实依据，也没有法律依据，且起诉的主体不适格，请求依法驳回其诉讼请求。

晨光百货、晨光酒店答辩认为，其不存在占用台华公司房屋之事实，在整个事件中不存在任何过错，更不应承担所谓连带清偿责任。请求依法驳回台华公司的诉讼请求。

一审法院经审理认为，本案双方当事人争议的主要问题有：1．吴胜刚能否代表台华公司行使诉权；2．台华公司是否为本案适格原告。

1．吴胜刚不能代表台华公司行使诉权。理由如下：(1997)渝一中经初字第1055号民事判决认定吴胜刚不是台华公司股东，并驳回了吴胜刚要求回到台华公司担任董事长的请求。1999年底，鲍扬波以吴胜刚被1055号生效判决确认不是台华公司的合法股东为由，申请仲裁请求确认其为台华公司的董事长。仲裁裁决：台华公司的董事长应按《合营合同》的约定由鲍扬波委派，鲍扬波收到裁决书后亦没有履行委派职责。按1992年9月20日上桥公司、物资公司及鲍扬波三方签订的《合营合同》约定，合营企业的董事会由三人组成，上桥公司、物资公司及鲍扬波三个股东各委派一人，董事长由鲍扬波委派，董事和董事长任期三年，经委派方继续委派可以连任，董事长是合营企业的法定代表人。也就是说吴胜刚从1994年4月1日起担任台华公司董事长到1997年4月2日任期已满，因此，台华公司从1997年4月2日起董事长的位置是空缺的。吴胜刚既不是台华公司股东，亦不是合营企业的董事会成员，担任台华公司董事长的期限已满。按照《合营合同》的约定和《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》的规定，不是董事长就不是合营企业的法定代表人。虽然现工商登记台华公司的法定代表人是吴胜刚，但就其实质吴胜刚已不是台华公司的法定代表人，故吴胜刚不能代表台华公司行使诉权。

2．台华公司不是本案适格原告。理由如下：1995年10月，晨光实业由重庆市沙坪坝区投资公司出资开办，1996年7月，晨光实业通过受让方式取得了台华公司 100％的股权。重庆市沙坪坝区投资公司属于金融“三乱”机构，1999年4月，晨光实业与台华公司同时被纳入清理、整顿范围，台华公司已无法继续经营，且吴胜刚以台华公司法定代表人身份委托代理人董家维以台华公司名义提起本案诉讼时，台华公司的合营期限已满。对于台华公司来说法定的和约定的解散原因已经出现，应按《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》第九十一条、第九十三条的规定和《合营合同》的约定，成立清算委员会，清偿债权、债务。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(三)项之规定，裁定：驳回台华公司的起诉。案件受理费 50元，由台华公司负担。

台华公司不服一审裁定，向本院提起上诉，请求撤销一审裁定，判决支持其一审的起诉请求，或者指令异地法院对本案进行审理。其理由主要为：台华公司的营业执照被吊销后，因公司对外没有债务，故公司股东没有、暂时也不愿组织清算组进行公司的清算，且均以明示或者默示的方式认可相关的诉讼行为。台华公司具备原告的诉讼主体资格，吴胜刚可以代表或者委托代理人代表台华公司进行诉讼。根据相关法律的立法精神，吊销是引起注销的事由之一，但不等于注销，台华公司的法人资格并未消灭，吊销营业执照后的企业仍可以以自己的名义通过诉讼方式清理债权债务。从工商登记看，台华公司的法定代表人为吴胜刚，吴胜刚仍可以履行台华公司法定代表人的职责。吴胜刚代表台华公司进行诉讼，没有也不会侵害台华公司及其股东的权益。此外，现行公司法的规定中，公司解散的情形不包括公司被吊

销营业执照。吴胜刚特别委托代理人代表台华公司进行诉讼是真实合法的。在没有公司印章的情况下，吴胜刚只能以签字方式委托代理人进行诉讼，相关的委托手续已经“公证”、“认证”。因此，台华公司的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院应当作出实体判决。

晨光集团、晨光百货及晨光酒店答辩认为，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原裁定。

本院二审查明：董家维参加诉讼的授权委托书系吴胜刚本人亲自签字认可，其诉讼授权为特别授权。本案一审的起诉状及二审的上诉状为董家维书写，其中吴胜刚的签字为董家维代签。本院在二审庭审期间就此问题如何处理征求双方当事人的意见。晨光集团、晨光百货及晨光酒店表示不再对台华公司委托代理人委托授权的真实性问题持有异议。另，双方当事人均在二审期间当庭认可台华公司的公章现由晨光集团持有的事实。

本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本相同。

本院认为，本案的争议主要涉及两个问题：(一)台华公司是否具备本案原告的诉讼主体资格；(二)吴胜刚是否有权代表台华公司行使诉讼权利。

(一)台华公司是否具备本案原告的诉讼主体资格。台华公司系于1992年10月 22日依法注册成立的企业法人，当时台华公司的董事长即法定代表人为鲍扬波。后台华公司于1994年6月14日将董事长变更为吴胜刚至今。2001年12月18日，市工商局以台华公司未依法进行年检为由，吊销台华公司的企业法人营业执照，但并未注销台华公司。台华公司作为一个独立的企业法人，其法人资格存续与否应以工商行政管理机关是否已经注销其法人资格为标准。尽管按照《合营合同》的约定，台华公司的合营期限已满，但只要其未被注销就不能否定其仍具有法人资格。吊销企业法人营业执照是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。企业法人被吊销营业执照至其被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。故台华公司在被吊销营业执照后，仍然具有诉讼的权利能力和行为能力，有权以自己的名义提起民事诉讼。台华公司没有成立清算组织，不应成为限制其参与民事诉讼的理由。一审裁定认为台华公司不具备原告的诉讼主体资格，适用法律错误。

(二)吴胜刚是否有权代表台华公司行使诉讼权利。按照台华公司在工商行政管理部门的注册登记，吴胜刚至今仍然是台华公司的法定代表人，在台华公司没有成立清算组织的情况下，吴胜刚可以行使台华公司法定代表人的职权。即使按照仲裁裁决的内容，鲍扬波也没有按照《合营合同》另行委派法定代表人。在双方当事人均认可台华公司公章被晨光集团持有的情况下，只要吴胜刚作为法定代表人以台华公司名义行使诉权的意思真实，且符合法律规定，吴胜刚即可以台华公司的名义行使诉权。因此，一审裁定认为吴胜刚不能代表台华公司提起诉讼的理由是错误的。此外，吴胜刚虽然没有直接参加诉讼，但其已委托诉讼代理人代其行使诉讼权利，且委托手续的真实性已得到对方当事人的认可，故本案亦不存在台华公司起诉的障碍。

综上，一审裁定驳回台华公司的起诉，适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百五十四条和最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第187条之规定，裁定如下：

一、撤销重庆市高级人民法院(2003)渝高法民初字第12号民事裁定；

二、本案由重庆市高级人民法院进行审理。

审 判 长 韩 玫

代理审判员 贾劲松