物业公司内部审计报告

物业公司内部审计报告（精选10篇）

1.物业公司内部审计报告 篇一

武汉裕民物业管理有限责任公司

2007内部审计报告

裕民物业管理公司：

根据总公司领导的要求，总公司财务部审计组一行于2008年4月24日至25日对武汉裕民物业管理有限公司进行了内部审计。在审计过程中我们依据《企业会计制度》、《企业财务准则》、《公司财务管理制度》对该公司提供的会计凭证、会计帐簿、会计报表及相关文档进行了全面审计，现将审计情况汇报如下：

一、基本情况

1．该公司在册职工39人，其中正式在岗职工28人，待岗人员6人，退休人员5人。另外外聘临时工12人（其中保安1人、保洁员5人、门栋长及客服3人、疏通工1人、工程部2人），临时工工资每月600—800元不等。

2．待岗6人中5人不领任何费用，1人领取834元/月劳保生活费，6人都由公司出资缴纳三险一金。

3．目前已交付住房面积5.3万平米，尚有1.4万平米没有交付，物业管理费由物价局核定为1.08元/平米/月。4．

该公司除了物业管理费收入外，可增收的资产有：4050平米的社区门面(目前可利用的是临街门面2146平米)、小区内配套幼儿园、小区内配套图书室、小区内配套活动中心、机动车及非机动车停车场等。

5．公司内部机构设置为：总经理1人、书记1人、经理助理1人、财务部2人、综合部2人、工程部2人、经营部1人、保洁部2人、安保部16人，合计28人。

6．截止2008年4月24日现场盘点货币资金为：现金3868.53元，银行存款398674.90元，经检查帐实相符。建议加强现金的安全管理，现金收入及时缴存银行，日常开销按需提取现金，现金留存不要超额。

二、财务状况

根据该公司2007资产负债表反映，资产总额134万元，其中货币资金21万元、其他应收款100万元、固定资产净值13万元。

负债总额234万元，主要由其他应付款产生（其他应付款明细表附后）。

所有者权益-100万元，其中实收资本50万元，未分配利润-150万元（从06年3月至07年12月累计亏损）。亏损原因一方面是因为公司的开办费按现行财务制度的规定一次摊销计入成本费用，造成管理费用高企；二方面是因为公司在成立初期，除了物业管理费收入外，其他资产尚未产生收益，而公司职工的工 资、福利、五险一金、日常营运等成本费用的产生造成了经营亏损。

三、经营结果

根据该公司提供的2007损益表反映，主营业务收入64.4万元（物业管理费收入），减去营运成本10万元，减去税金3.7万元，减去管理费用127.1万元，最终经营亏损76.4万元（管理费用明细表附后）。

说明：07年反映的64.4万元收入是07年9月收取的527户业主缴纳的07年10月至08年9月物业管理费。其中收取的08年1月至9月的管理费收入应该作预收款处理，不应作为07年收入。按收入确认原则规定07年确认的收入应该是16.1万元（64.4/12*3），该公司07实际亏损应该是124.7万元（64.4-16.1+76.4）。

四、职工工资、福利情况

根据该公司提供的2007管理费用明细表发现，其中职工工资、福利占到管理费用支出80%以上，具体标准如下：

07年该公司实行的是岗薪工资制，由工龄工资、岗位工资、其他补贴、绩效工资组成。其中工龄工资10元/年；岗位工资800元*系数；补贴为：伙食补贴人均210元、交通补贴人均170元、通讯补贴400—50元不等；绩效工资暂未实行。该公司付部级以上干部15人，岗位工资系数从1.3—2不等（明细表附后）。

该公司06年终实行的是十三月工资+年终考核奖，年终考核 奖分2200、2000、1800元三等；07年终实行的是单一目标考核奖，没有发放十三月工资，目标考核奖分为4000、3000、2600、2400、2200、1500、1000、800元8个档次。

降温费200元/人/月，一共4个月；烤火费200元/人/月，一共3个月；五一节物资费600元/人；国庆、中秋节物资费800元/人；07春节物资费800元/人（退休人员500元）；冬季工会活动费300元/人。

五、会计工作中发现的问题及建议 1． 这次审计发现该公司使用会计电算化，但是发现有少数凭证号与帐簿中的凭证号不对应，请予以更正凭证编号，与帐簿相符。建议加强会计基础规范工作。2． 固定资产帐目中部分物品不符合固定资产范畴，应列低值易耗品或直接计入管理费用。如保安制服、消毒柜（价值380元）、办公桌（价值420元）、取暖器（价值396元）等。请将此类物品调出固定资产帐，建议将这些物品设立清单，便于实物管理。3． 主营业务成本中有的项目应列入期间费用—管理费用。如07年10月50号凭证发放职工加班费、07年12月10号凭证制作公司挂历费用等。建议在今后的账务处理上分清营运成本和管理费用（工程部、安保部、保洁部职工的工资福利费用应列入营运成本，其他部门职工的费用应列入管理费用），做到成本费用科目正确运用。4．

其他应付款中“住房公积金”子目余额为-6.5万元，经查实是为原天河美食城职工补缴的1999年至2007年的住房公积金，该款项应调入管理费用，将此红字余额冲平。

六、财务周转问题

从“其他应付款”帐目中看到，07年预收业主装修保证金59.1万元（9月份开始需要退付），垃圾清运费11.7万元（需要支付给环卫局），代收电费17万元（需要偿还给红旗公寓项目分公司），合计87.8万元，这些预收款都将于近期偿付，而目前该公司货币资金为40万元左右，能否在维持公司正常运转的情况下应付上述应付款，需要靠公司开源节流并与开发商、外部相关单位做好协商工作，以防财务危机的发生。

武汉机场综合发展总公司财务部

二00八年五月六日

2.物业公司内部审计报告 篇二

作为高度专业化服务的服务企业, 国有物业企业对制度的要求相当高。经过30几年的发展, 相关政策法规虽得到不断完善和改进, 但是国有物业公司内部制度未能实现与时俱进, 仍然停留在原始管理模式上。缺少完整有效的内部控制体制成为制约国有物业企业发展的重大屏障, 整个物业企业的服务质量和效率得不到实质性的突破, 各种企业内部关系混乱得不到有效改观和协调, 导致管理效率相对私营企业低下。

(一) 国有物业公司对内部控制的认识和重视不足

国有物业企业在管理上一般较为松懈, 缺乏市场竞争下的自觉性, 在管理上表现为拖沓、滞后、忽视等问题。管理者往往不重视内部控制在物业企业现代化建设中的重要作用, 对内部控制的重视程度不足, 甚至将内部控制视为增加企业成本负担的累赘。即使一些国有物业企业建立了内部控制体系, 也存在认识不足、执行不当、具体落实困难的问题。在认识上, 国有物业企业认为内部控制仅仅是从制度上明确企业部门和员工的职责, 把整个内部控制的重心放在了制度建设上, 忽视了内部控制是管理的一项具体工作, 内部控制制度最终必须运用到公司日常经营和运转中;在执行上, 国有物业公司明显执行力度不足, 内部控制制度几乎流于形式, 并没有完全落实到企业经营的各个环节, 内部控制形同虚设, 同时在内部控制执行中缺乏引导, 忽视了内部控制是一个循序渐进的过程, 如建立系统的业务流程控制方案和评价考核方案, 不但需要大量的时间和精力, 而且这些方案还要根据企业实际需求和市场发展变化进行完善, 并付诸实施;在具体落实上, 因为国有物业企业的内部环境较为复杂, 加上落实对象长期受原有管理模式和观念的影响, 整个具体落实面临的困难更加艰巨。此外, 国有物业企业为加强内部控制在教育培训方面的投入与产出不成正比, 虽然在对企业内控相关部门和员工的专业化教育培训方面投入相对较多, 但是整个教育培训投入所取得的效益并不理想, 主要是受企业管理懈怠和企业全体不重视的影响, 原有的管理理念和模式依然占据主导地位, 内部控制管理仅仅的按部就班, 并没有实现和企业发展的融合, 最终影响企业的业绩和长远发展。

(二) 国有物业企业内部控制体系不健全

风险评估、信息交流、内部环境、监督管理、控制活动是内部控制的5大基本要素, 要素之间相互协调、相互作用。在国有物业公司实际运营中并没有将这5大要素系统化, 体系建设缺乏全面性和针对性, 并缺乏相关规范准则的有力支撑。一方面, 国有物业公司的内部控制仅仅是借鉴其他公司的经验, 照搬照抄, 内部控制制度无法适应公司的实际需求, 内部控制体系与公司不协调而出现纰漏的现象;另一方面, 公司的内部控制体系没有全面的体现上述5大要素, 内部控制的全面性无法体现出来, 导致企业经营管理水平不断降低, 制度约束力逐渐失效。具体来说, 内部控制体系出现的问题主要有以下几个方面:1、组织结构不完善。企业组织设置沿用传统物业公司管理模式, 内控部门和人员的职能出现缺位、错位等现象, 导致部门中间地带的工作难以得到有效监管和控制, 不同岗位间的协作也存在不和谐的情况。2、权责制度不规范。企业决策过程不够规范、内控制度不够完善, 在权责审核方面出现“真空地带”, 这无疑会导致事后责任的推卸, 进而降低内控质量。3、财务管理不到位。物业企业在财务方面并没有一套完备的制度体系, 缺乏对资产的控制, 一旦企业经营管理者以权谋私, 将大大增加了资产挪用和侵占的风险, 给企业的资产带来巨大威胁。

(三) 国有物业公司的预算管理制度不完善

预算管理和内部控制是相辅相成的关系, 预算编制的效果直接关系到内部控制的最终效果。预算管理中的预算编制是一个系统全面的工程, 难度系数较大, 尤其对是高度服务专业化的物业企业。预算编制的要素主要涉及到公司内外部的经济因素, 包括公司内部经营状况、财务状况、未来发展目标、同行公司的竞争、市场变化等。目前物业企业的预算管理缺乏有效的前期调查研究, 内部信息收集不足、不全、不准确, 外部信息分析太浅薄、太片面, 同时不能将公司的内部信息和外部环境结合起来。信息的缺乏使预算编制出现不符合实际的情况, 企业资金的预算和评估也就失去科学有效的分析, 导致企业资金利用效率较低, 预算结果的准确性也难以得到保障。

二、加强国有物业公司内部控制的方案

(一) 提高管理者和员工的认识

首先, 企业管理者必须重视内部控制在企业管理中的重要作用, 尤其是在市场竞争不断加剧的经济背景下, 物业企业所面临的问题逐渐凸显, 内部控制成为企业提高竞争力、降低经营风险的重要手段。一方面, 管理者通过制度规范来明确权责关系和范围, 将制度规范贯穿于整个企业经营流程, 提高经营环节中部门和人员的责任意识, 避免权责关系混乱, 运营失控。另一方面, 建立严格的考核制度, 及时发现经营过程中的问题并做出紧急措施处理, 防止运营受阻终断。

其次, 提高部门员工对内部控制的认识是保证内部控制措施有效实施的重要前提。员工的内部控制意识主要从以下两个方面解决:一是, 完善内部控制下的运营流程, 在保证运营流程不影响整体公司运转的情况下简化流程, 使流程方便快捷, 便于员工准确把握运营流程、掌控各个细致环节, 从而为员工创造认识内部控制的经营环境;二是, 通过制度宣传、规范教育、控制技巧等手段来增强员工内部控制的意识, 提高员工内部控制的执行能力, 主要方式有:制度手册的制作和发放, 开展不定期的教育培训, 内部控制执行效果考核等, 最终使部门和员工能在制度范围内展开工作, 有效避免工作风险, 提高工作效率, 构建良好的内部控制环境。

(二) 建立完善的内部控制体系

公司组织结构的设置是内部控制建立的前提。因此必须首先完善企业组织结构, 合理分配企业职能, 科学界定机构职权, 使企业相关条线部门和居民区物业管理经理各司其职, 而又相互协作和制约。在保证组织结构合理的前提下, 建立健全内部控制体系。如, 实施轮岗制度, 即将工作交予两个及以上的人来完成 (非共同完成此工作) , 当其中一个人在开展工作的同时, 其他人负责监管和控制, 从而有效防止违规行为, 及时发现内部控制不善的问题。

对企业资金采用集权式管理, 控制企业的资金命脉, 有效收集和利用闲置资金, 提高资产的使用效率, 避免资金浪费和资金流失。同时加强实物监管, 建立健全实物安全管理制度, 确保企业固定资产的安全。

(三) 加强预算管理, 提高预算编制效率

提高预算编制的准确度, 发挥预算管理在内部控制中的重要作用。1.信息量化:通过对企业当前经营状况和未来发展情况的有效量化, 准确分析出经营、财务等活动的动向, 并且对分析结果做出相应的管理计划, 实现对企业现在和未来的控制, 从而为企业部门提供执行方向和目标, 进而增强预算管理的控制力和约束力。量化, 即会计信息的统计和处理, 会计信息反映的是公司近期经营状况, 准确的会计信息能保证预算的针对性和有效性。量化的经营信息不仅能有效控制当下的经营进程, 还能对未来发展方向、投入力度和实际运转做出合理预测, 制定出准确的预算编制。2.预算流程:除了预算信息的准备外, 把握预算流程成为保证预算编制效率的重要方面, 如财务预算中需要将财政资金和自有资金区分开来, 分别进行预算评估。预算流程的简便和严谨能为预算管理减轻很多工作量, 对预算准确性也有极大是保障作用。

参考文献

[1]王国丽.物业管理企业财务内部控制探讨[J].长江大学学报, 2012 (11) .

3.物业公司内部审计报告 篇三

关键词：财务报告;内部控制;审计整合;审计动因

随着近年来我国公司的发展，我国内部控制审计及其规范问题也引起了监管部门和学术界的高度关注。继2008年5月财政部会同证监会、审计署、银监会、保监会（以下简称五部委）发布《企业内部控制基本规范>后，2010年4月五部委又联合发布了企业内部控制配套指引（包括《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》和《企业内部控制审计指引》），标志着具有中国特色的内部控制规范体系基本形成。

一、财务报告内部控制审计相关概念界定

（一）内部控制及内部控制审计

内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。我国内部控制审计，是指会计师事务所接受委托，对特定基准日内部控制设计与运行的有效性进行审计。

（二）财务报告内部控制

财务报告内部控制是指企业为了合理保证财务报告及相关信息真实、完整而设计和运行的内部控制，以及用于保护资产安全的内部控制中与财务报告可靠性目标相关的控制。主要包括的政策和程序有：保存充分、适当的记录，准确、公允地反映企业的交易或事项;合理保证按照企业会计准则的规定编制财务报表;合理保证收入和支出的发生以及资产的取得、使用或处置经过适当授权;合理保证及时防止或发现并纠正未经授权的、对财务报表有重大影响的交易或事项。

二、财务报告内部控制审计的理论基础

（一）受托经济责任理论

受托经济责任就是指资源所有者将其资源委托给受托者（代理人）并赋予受托者以资源的保管权和运用权，同时通过有关组织规则（如公司章程和法规制度等约束机制）明确规定委托者和受托者之间的权利义务关系。受托经济责任，其实质就是委托人与受托人的一种契约关系。随着经济的发展和社会的进步，受托经济责任的内涵在不断拓展，受托的责任范围也相应在不断扩大，同时受托经济责任关系不断发展又促使了审计业务种类的不断丰富。内部控制审计这项新业务正是在这种情况下产生的。

（二）信号传递理论

信号传递理论认为，公司所有者与管理层之间存在着严重的信息不对称现象：管理层代理公司所有者制订财务决策和经营决策、制订公司的内部控制，并评价公司的内部控制的有效性，拥有绝对的信息优势;公司所有者作为委托方只能通过管理层提供的内部控制报告间接获得相关信息，处于信息劣势。这样就使拥有内部控制信息的优势者（管理层）对信息的劣势者（公司所有者）有欺骗的机会，这也是许多公司出现管理层舞弊导致经营失败的重要原因。

三、公司财务报告内部控制审计的对策

（一）努力整合财务报告内部控制审计与财务报表审计

《企业内部控制审计指引》第五条明确指出：注册会计师可以单独进行内部控制审计，也可以将内部控制审计与财务报表审计整合进行。但在实务中，由于内部控制审计和财务报表审计的关联性，注册会计师更适合于进行整合审计。将财务报告内部控制审计与财务报表审计进行整合，由执行财务报表审计的会计师事务所并由同一项目小组执行内部控制审计，可以避免重复审计，有助于提高审计效率，降低审计成本，保证审计质量。

（二）正确处理好企业内部控制自我评价与注册会计师审计之间的关系

内部控制评价和注册会计师审计是两种不同的责任，但两者的工作可以互相利用。一方面，在执行内部控制审计时，注册会计师通过评估企业内部控制自我评价工作，可以判断是否利用企业内部审计人员、内部控制评价人员和其他相关人员的工作。如果决定利用其工作，则可以相应减少本应由注册会计师执行的工作。但无论是否利用企业的自我评价工作，会计师事务所均应对发表的审计意见承担全部责任。另一方面，注册会计师在执行内部控制审计时，从独立的第三方角度可能会发现企业自我评价没有发现的控制缺陷，提请企业予以整顿。此时，企业需要正确认识注册会计师的内部控制审计工作，正确对待注册会计师的工作结果，认真审视企业的内部控制，通过整改落实，使内部控制更加完善合理。

（三）实行自上而下的审计方法

在财务报告审计中，注册会计师应当运用自上而下的方法实施审计工作，它是注册会计师识别风险、选择拟测试控制的基本思路。这种方法要求财务报告审计始于财务报表层次，以注册会计师对财务报告内部控制整体风险的了解开始。自上而下法能够将注册会计师的审计资源集中于风险最高的领域，通过对重要账户、重要认定、相关的控制等层层推进，有助于发现被审计单位的重大缺陷。

（四）提高注册会计师的职业判断能力

由于财务报告内部控制是非财务数据，更多表现为业务活动，对其进行鉴证并希望实现合理保证的目标是很困难的。因此，财务报告内部控制审计对注册会计师的职业判断能力和专业胜任能力都有更高的要求。如，在财务报告内部控制审计完成控制测试后，注册会计师需要评价内部控制存在的缺陷，并根据内部控制缺陷程度确定审计范围和审计意见类型。其中缺陷评估是内部控制审计最困难的方面之一。鉴于各个不同公司、不同缺陷具有自身的特征，评估缺陷的任何方法都需要依赖高度的职业判断。

参考文献：

[1张龙平，陈作习.财务报告内部控制审计的历史回顾[J].审计月刊，2008，（9）.

[2]杨志国.关于《企业内部控制审计指引》制定和实施中的几个问题[J].中国注册会计师，2010，（6）.

4.物业公司内部审计报告 篇四

物业公司实习报告：物业公司的实习报告范文

在学院领导极其恩施富源物业管理公司的协助下我们期待以久的实训如期进行。上午在富源物业三楼会议室举行欢迎仪式，那一刻从我们的脸上看出，富源物业是同学们实习的场地。他们公司跟我们一样都是经过周密的安排和高度重视，做的是那样的让人满意无缺。贵公司经济学教授袁玉鸣说：恩施富源物业管理有限责任公司于xx年3月正式登记注册成立,注册资本金100万元，物业管理企业资质等级三级。公司下设经理室、办公室、财务室、工程部、环境部、保安部。现有员工120人，其中：管理人员22人，专业技术人员26人。管理物业面积43万平方米，房屋33栋，住户700户，行政办公楼宇4栋，宾馆1座，水泵房4座、锅炉房6座，总建筑面积16万平方米，绿化面积26万平方米。

公司在恩施州(市)房产局的指导下,在州电力总公司及其直属单位的高度重视和大力支持下，经过不断的探索和总结，积累了丰富的物业管理服务经验,培养和锻炼了一大批物业管理专业人才，物业管理服务工作取得了可喜的成绩,得到了州电力总公司及其各直属单位和州(市)房产管理主管部门的充分肯定，赢得了社会各界的高度评价。所管理的物业小区在xx年被评为“湖北省第一批园林式住宅小区”,xx年被州人民政府评为州级绿化模范单位;2011年被湖北省电力公司评为xx年年度保卫工作先进集体;在2011年11月参加全国行政企事业单位后勤管理研讨会，我公司物业管理模式及经验做了典型交流，受到了与会专家和学者的充分肯定;2011年被湖北省消费者委员会评为2011年度“3.15诚信维权单位”。

公司目前的经营范围有：物业管理(持证经营)、园林花卉经营、水电安装及维修、基建维修、家居装修、经营商场、电力废旧物资收购及销售。

恩施富源物业管理有限责任公司是目前恩施州物业管理企业中，物业管理范围最宽，面积，基础，起点、综合实力物业管理企业。

恩施富源物业公司的服务要严格按照以人为本是我们服务的核心，和谐发展以心换心是我们一贯的宗旨，求真务实﹑精益求精是我们永远的追求，诚信服务是富源物业走向社会化、专业化和经营化必备的行业素质。上午这一课主要有两个目的：其一让大家对富源物业公司机构设置、企业文化建设、公司运作模式以及企业从业人员素质有个了解;第二让大家适应环境，缓冲一下。这么周密的安排恩施只有富源能做到，细节体现了富源物业公司领导帮子建设不一般，从上到下无不井井有条。把会议室给我们当床睡呀真正做到了以人为本、以心换心来构建社会主义和谐社会呀。把我们当作员工看啦上下班实行签到制时时刻刻为我们安全着想，从公司上层到公司员工每天对我们都进行考核问我们学到了什么还有那些没有搞清楚不厌其烦。

这一个礼拜来，我从富源物业公司管理实际出发结合书本知识大体对物业管理有了一个能让自己比较满意的感性认识，从客户服务《窗口服务、大厅接待及会务服务需要注意的相关细节》;工程维修《锅炉房及其设施设备、给水房、房屋排水系统、地下水箱、电梯房、配电房进行参观》;安全防卫《小区巡逻、门岗、车辆管理、闭路电视监控、消防系统》和物业环境管理《小区保洁、园林绿化》都有了一定了解。只是时间太短有好多东西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我们已经产生了感情不舍离去，我们走的那一天同学们都感觉好惭愧没有给富源物业公司留下点什么、做点让人难忘的事好像都没有，在这里只能说谢谢为我们安排实习的每一位师傅了。

实训后我对物业管理的认识：物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。

如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下方面工作：

1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：

5.物业公司内部审计报告 篇五

xx年来，根据集团公司述职述廉的考评内容要求，现将我一年来的思想、学习、工作和党风廉政情况述职如下：

一、工作方面：

按照“以责任制为主线，以科学管理、优质服务为手段，通过不断深入挖潜，实现全年各项经济指标和责任目标。”的工作思路，重点开展了以下几方面工作：

1、建立并不断完善核算体系，提升公司及时的成本分析控制能力和整体管理效率。

对部门职能及人员进行调整优化，重点加强了统计和数据分析的规范

化工作，以更好地为经营工作服务。在对集团公司下达的各项经济指标认真分析的基础上，通过对各项计量、收支数据进行及时的分析，发现问题，迅速采取应对措施;制订了《报表管理办法》，规范公司统计台帐、报表的编制、处理、上报工作，保证计划、统计、核算工作的及时性、准确性、真实性，使公司统计及信息管理工作步入制度化、规范化的轨道，实现相关信息的合理、高效流动;重视当期成本支出与费用回收间的关系，力求真实反映当期实际情况;制订并颁布了《计量及统计工作规程》，将公司各项计量及相关统计工作纳入规范化的轨道，为提高统计分析的效率奠定的基础;经营分析活动向班组延伸，在全公司范围内营造人人关注经营状况的氛围。本责任制各项指标全面完成。

2、以“依法治企年”活动为契机，修订完善内控制度，规范管理和服务工作程序。

按照集团公司“依法治企年”的要

求，对现有内控制度进行全面梳理，对存在问题进行了排查。严查不合规住房，规范外租房管理，全年共收回不合规用房220平米，解决了原粮站长达16年占有25楼的问题;结合集团公司对公司审计提出的各项问题，逐一进行了分析并立即实施了整改;协调关系，使困扰多年的丹尼尔社区管理问题得以解决;“五.七”劳动队申办基本生活养老补贴工作正在积极推进并有望得到解决。

3、以集团公司利益为重，坚持原则，加强各项费用的回收工作，确保责任目标的实现。

把进一步提高费用回收率和解决历史欠费问题作为一项重要工作来抓。针对历史欠费多，账龄长，当期费用回收周期长等问题，一方面完善内部台帐，改进工作流程，运用科学的管理手段缩短费用回收周期。另一方面对收费对象进行归类划分，以平房及未出售楼房为重点，针对长期欠费户，加大催缴力度，对收费标准进行了重新明确，坚持原则，不徇私情，对所有欠费户一视同仁，对住户进行耐心的解释，充分利用电表改造和售电环节对住户缴费的制约，加大历史欠费回收力度，当期费用回收情况况良好，为实现责任目标奠定了坚实基础。

4、科学管理，深入挖潜，强化成本意识，严格成本控制，减少跑、冒、滴、漏。

进一步加强水、电、暖三大供给系统的日常管理，最大限度地减少跑、冒、滴、漏。建立巡查制度，成立巡查小组，动态地掌握情况发现问题，主动征求住户意见，以便及时地消除管理盲区;进一步加大查窃电力度，提高电费回收率;实行供暖成本与司炉人员待遇挂钩的激励机制，收到了良好效果，使供暖成本较上一采暖季降低近20万元;优化岗位设置，合理核定工作量，压缩临时用工，改进和优化工作流程，实现岗位间、部门间的协调配合，降低了人力成本和工作衔接成本;提高全员节支意识，对公司办公区、执勤点均实行单独计量，限额使用;严格执行费用使用审批制，努力降低管理费支出;对电建社区“长流水”的公共厕所进行了改造，仅此一项每年可节约水费1.5万元。

5、加强学习不断提高员工整体素质，增强员工服务意识和法律意识。

加强员工业务培训和学习，强化职工服务意识，重点学习了新《物业管理条例》和《物权法》等相关法规，向每名员工发放了学习资料，并以考试的形式，及时检验了学习效果。参加过省公司培训班后，及时开展了分享交流活动，就学习体会、科学管理、工作沟通等问题结合公司实际与职工进行交流。通过学习提高，为新楼的前期介入管理做好思想和技能的准备。进一步夯实管理基础，在全公司范围内开展“基础管理检查评比”工作，针对各部门的工作职责和工作范围，结合当前工作存在的问题，制定考评细则，并逐一对照检查及时整改，以达到提高管理水平的目的。

好

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6、精神文明建设取得成效，公司内部和谐稳定，安全管理体系处于良好的运行状态，治安状况良好。

针对物业公司的实际工作岗位特点情况，开展了“金点子”合理化建议活动，激发和调动了广大员工的工作热情和积极性;加强班组建设，按照集团公司工会创建“星级化”班组的要求，积极开展创建活动;关心员工身心健康，活跃员工生活，坚持开展羽毛球健身活动。今年集团公司举办的“迎五一”和十一月举办的“迎新春、营和谐、聚人心、促发展”羽毛球比赛活动中分别获得了第一名和第二名的好成绩，并同时获得优秀组织奖和精神文明奖。

办公区及社区管理秩序良好，无较大不稳定事件发生，消防等项安全工作有序开展，未发生重大治安案件。

二、学习方面：

参加了省公司举办的主题为“转变观念，提升能力”的科级干部培训班，系统学习了多门理论和应用学科，通过为期近一个月的学习，使我受益匪浅。使我对团队建设有了新的认识，学到了很多经验和方法;使我的复命意识和危机意识大大增强;使我更新了观念，开阔了视野，进一步增强了创新意识。

参加了集团公司举办的党员培训班，回顾了党的历史，认真学习了党在不同历史时期的重要理论，对《社会主义核心价值体系》进行了深入了解，重温了入党誓词。通过学习，奠定了扎实的政治理论基础，对今后的工作实践具有重要指导作用。

此外今年我还学习了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》、《中华人民共和国劳动合同法》、《中国特色社主义理论体系》等。

三、廉洁自律方面：

认真学习贯彻《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》、《国有企业领导人员廉洁从业若干规定》、《关于

领导干部三项谈话制度的实施办法》、《关于加强廉政建设预防职务犯罪工作的决定》、《西北电力建设集团公司党风廉政建设“三书两报告”制度实施办法》。

自觉接受反腐倡廉教育，参加了《廉政准则》报告会;积极参与“学制度、促廉洁、保发展”主题教育和“古今廉洁故事”征集与解读活动;赴渭南监狱参加了现场警示教育活动。通过接受学习教育，使我廉洁自律意识大大提高，拒腐能力增强。

在日常工作中能够做到自身廉洁，清白做人，干净做事，忠实履行“一岗双责”，管好身边的人和事。大力弘扬“干事、干净”的廉洁文化。强化全体员工“做事依制度、处事按制度、行为遵制度”的意识。

结合物业公司管理实际，全面自查在执行制度中存在的问题，针对问题提出切实可行的整改措施。重点加强了对收费部、卫生所的收费环节的复核工作;规范了退还住房押金的流程;重大事

项如小型基建维修项目等严格按程序实施;加强合同管理，实行会签制度，严格合同事前、事中、事后各环节的管理。坚持“三重一大”事项民主决策，与书记及班子其他成员能够经常沟通，密切协作，并经常听取中层及职工意见，及时化解各类矛盾。

四、存在的主要问题和不足：

1、对物业管理涉及的相关法律、法规的学习不够广泛深入，影响了依法、依规处理问题的效率。

2、管理工作有些方面仍较粗放，距精细化的标准尚有一定差距。

6.物业公司辞职报告 篇六

您好!

我是xx物业保安队伍的一名员工xxx，此次冒昧在工作中打扰真的十分抱歉，但对我而言，我却必须在此向你递交这份辞职申请，还望您能谅解。

我很惭愧，作为一名保安人员，我深知自身责任的重要性。在如今公司正在忙碌的时候却向您提出辞职，给您和大家带来麻烦，我也对此感到十分的遗憾。但是，作为一名xx公司的保安之前，我也有自己的家庭和家人们，如今在xx公司的工作已经不适合我个人的情况。为此考虑我和公司双方的情况，特在此申请辞去这份工作。

回顾过去在岗位上的工作经历，我真的十分感谢您在工作中给我的照顾和帮助。能成为xx物业公司的一名保安，我一直以来都十分的感激!因为有了这份工作，我才能在公司中认识这么多的朋友、同事，尤其是我们保安队伍中的队员们。而有是因为有了和你们的相遇，我在工作中才有了如今的进步和成长。

还记得当初我刚刚才加入保安队的时候，以为保安的工作不过是看守。以为是十分简单且却枯燥的工作。但在您和大家的教育下我才了解到，保安不仅仅只是作为“摆设”，我们要全面的去思考，去防范!保证小区的安全和舒适，才能真正让业主们满意!因为你们的指点，我真正的认识了这份职业并开始在自己的工作历程中，努力的在保安的岗位上积极发挥自己的作用，争取为业主们带来更稳定的生活环境。

长久以来，在工作中我的努力也渐渐的被大家认可，许多业主也都会亲切的和我打招呼，向我诉说一些小区内的问题和麻烦。这也然我对自己的工作更加热情，能更好的处理好负责范围内的工作。

但我如今却必须离开了，尽管我很热爱自己的工作，也十分不舍得在xx物业的大家。但人人都有自己的生活和难处。如今的我也正是被这份难处给逼到了这个选择上。如果可以的话，我又何尝不想继续留在这里，继续自己熟悉的工作和生活呢?但世事总难料，我只希望能静静的离开，避免给保安队伍带来更大的影响。

在递交了这份辞职报告之后，我会在规定的一个月后离开，还望领导能今早安排顶岗人员，保证小区安保工作的正常。

在此，我祝愿xx公司发展顺利，祝xx小区平安幸福!

此致

敬礼!

辞职申请人：xxx

7.物业公司内部审计报告 篇七

(一) 问题的提出

美国国会于2002年7月30日通过了关于会计和公司治理改革的《萨班斯-奥克斯利公司治理法案》, 该法案的出现源于震惊全球的美国“安然”、“世通”、“施乐”等恶性财务丑闻及随后的一系列上市公司财务欺诈案件造成美国资本市场的混乱。那么在全球金融危机愈演愈烈的背景下, 上市公司面对的经营和投资风险日益加大, 这个时候关于公司的内部控制问题的提出就显得尤为及时。鉴于美国的经验之谈, 市场和监管部门意识到公司内部控制制度有效性的缺失将会带来巨大的灾难和损失, 引发了市场和监管部门对公司内部控制制度的反思, 从而推动了我国一系列公司内部控制监管制度的出台, 使我国上市公司内部控制监管进入了一个新的发展阶段。

(二) 案例研究意图与内容

房地产是一个新兴的处于高速成长期的行业, 此外, 房地产行业属于受宏观经济影响较大的行业, 金融危机影响的蔓延及实体经济下滑将会对房地产行业产生较大冲击。本文选取在沪市上市的房地产公司中的15家作为研究样本, 希望通过对这些样本的分析, 能够得出对整个房地产业的内部控制报告的比较客观全面的结论。2007年是沪市上市公司执行上海证券交易所《上市公司内部控制指引》的第一年, 这一指引有力地推动了沪市上市公司内部控制制度的建设和建立评价报告制度的进程, 时间进入到2008年, 借助这些样本, 我们希望通过比较和分析后得到内部控制指引颁布两年以来, 上市公司内部控制报告存在的问题, 以期为资本市场内部控制监管和公司改善内部控制建设和评价工作提供一些参考性的建议。

二、上市公司内部控制报告评价概述

(一) 上市公司内部控制报告披露比例偏低

2007年是沪市上市公司执行《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》的第一年, 上市公司在年报中披露内部控制报告的比例偏低。2008年, 上市公司执行内部控制指引的第二年, 相比起2007年, 披露情况有所好转, 但是整体的情况依然存在很大问题。样本选取了15家房地产上市公司, 2007年共有7家企业出具了内部控制报告, 占样本量的46.7%, 同时在出具内部控制报告的7家公司中均同时披露了会计师事务所对公司内控报告的审核意见, 占样本量的46.7%。2008年共有8家企业出具了内部控制报告, 占样本量的53.3%, 同时在出具内部控制报告的8家公司中有5家同时披露了会计师事务所对公司内控报告的审核意见, 占样本量的33.3%。由此可以看出, 相对于2007年, 2008年的披露比例有所增加 (见表1) 。

我们由以上表格可以清晰地看到, 2007年, 沪市上市房地产公司在披露内控报告的同时100%出具了会计师事务所对公司内部控制报告的审核意见。2008年, 披露内控报告的公司数量有所增加, 但是, 同时出具会计师事务所审核意见的公司数量却有所下降, 由2007年的100%下降到62.5%, 下降幅度比较大, 这可以从一个侧面看出, 房地产业本身是一个对外界环境变动比较敏感的行业, 金融危机的爆发, 国家政策的变动, 致使很多房地产公司在2008年的经营情况不佳, 缩减了一部分开支。

但是上海证券交易所在《关于做好2007年年度报告工作的通知》中要求, 上市公司披露公司内部控制报告的同时需披露会计师事务所对公司内部控制报告的审核意见。所以, 这种由于金融危机带来的影响不会长久, 经过整改以后, 今后的数据情况应该会有所好转。

(二) 公司内部控制责任主体不清晰

从公司内部控制责任主体来看, 在披露公司内部控制报告的样本中, 对公司内部控制责任主体的认定不清晰, 不同公司之间存在很大的差异。且在2007年、2008年这不同的两年, 由于公司披露情况的变动, 造成了一些变动。2007年, 在7家披露公司内部控制报告的样本中, 2家公司 (28.6%) 将内部控制责任主体认定为公司层, 3家公司 (42.8%) 将内部控制责任主体认定为董事会, 1家公司 (14.3%) 认定为公司管理层, 1家公司 (14.3%) 在内部控制报告中没有明确责任主体 (见图1) 。2008年, 披露公司变为8家, 2家 (25%) 公司将内部控制责任主体认定为公司层, 3家 (37.5%) 公司将内部控制责任主体认定为董事会, 2家 (25%) 公司将内部控制责任主体认定为公司管理层, 1家 (12.5%) 公司在内部控制报告中没有明确责任主体 (见图2) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

从图中我们可以清晰地看到, 将公司作为责任主体或者未明确责任主体的在2007年占到43%, 2008年为38%。无论是将公司作为责任主体或者是未明确责任主体都是没有将具体责任落实到具体的人员和职位, 与五部委发布的《企业内部控制基本规范》及《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》要求不相符, 不利于公司内部控制制度的建设和内部控制评价报告的出具。

(三) 内部控制评价标准不一样

公司内部控制评价标准是公司进行内部控制评价一个基础。选择不同的内部控制评价基础, 就意味着将对公司内部控制评价的结论产生关键性的影响。2007年是五部委发布的《企业内部控制基本规范》及《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》的第一年, 内部控制标准比较不一致。样本公司中共有12家公司 (80%) 的内部控制报告中提到了公司内部控制评价的标准;在提到公司内部控制评价标准的上市公司中, 有3家公司 (25%) 的评价标准是《内部会计控制规范—基本规范 (试行) 》, 5家公司 (42%) 的评价标准是《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》, 3家公司 (25%) 的评价标准是, 如《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》, 还有1家公司 (8%) 的评价标准是其他相关的法律法规 (见图3) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

2008年公司内部控制评价标准的选择情况有一定的改善。样本公司中共有14家公司 (93.33%) 的内部控制报告中提到了公司内部控制评价的标准;在提到公司内部控制评价标准的上市公司中, 有3家公司 (21%) 的评价标准是《内部会计控制规范———基本规范 (试行) 》, 6家公司 (43%) 的评价标准是《上海证券交易所上市公司内部控制制度指引》, 4家公司 (29%) 的评价标准是, 如《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》, 还有1家公司 (7%) 的评价标准是其他相关的法律法规 (见图4) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

三、上市公司部控制评价报告所披露信息分析

(一) 内部控制报告范围宽泛

内部控制报告中比较重要的一方面就是内部控制的评价范围, 内部控制报告的范围与内部控制目标相关。目前, 美国的萨班斯法案将内部控制评价及披露的范围限定在与合理保证财务报告可靠性有关的内部控制。但是目前我国大部分上市公司内部控制报告披露出来的内部控制范围全面涵盖了财务报告、法规遵循和营运效率三重目标, 披露范围较为泛化。

在2007年, 15家公司中, 5家公司的企业内部控制报告的内控内容全面涵盖了财务报告、法规遵循及营运效率三个方面, 2家公司的报告中的内控内容涉及财务报告和营运效率, 1家公司的报告中的内控范围仅涉及财务报告、营运效率及法规遵循部分内容, 还有7家公司的内控报告没提及企业内部控制范围。而到了2008年, 15家公司中, 5家公司的企业内部控制报告的内控内容全面涵盖了财务报告、法规遵循及营运效率三个方面, 3家公司的报告中的内控内容涉及财务报告和营运效率, 2家公司的报告中的内控范围仅涉及财务报告、营运效率及法规遵循部分内容, 还有5家公司的内控报告没提及企业内部控制范围 (见图5) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

我们由图5可以清楚地看到, 2008年涵盖范围的情况要比2007年相对来讲全面一些, 其中全部涵盖的与2007年持平, 涵盖两项的增加了1家, 涵盖一项的增加了1家, 没有涉及涵盖范围的减少了2家, 这从一个侧面说明内控报告披露的情况有所改善。但是, 范围的宽泛化会造成公司在内控报告披露上花费过高, 这也是现在一些公司对萨班斯法案批评的一个原因。对此, 美国采取的是折中的做法, 选择了与财务报告可靠性相关的信息进行披露。

我国目前证券市场还不成熟, 全部内部控制内容的披露成本过高, 在适当借鉴美国萨班斯法案的基础上, 考虑到近年投资者更加关注能合理保证财务报告可靠性方面的内部控制, 监管机构可以要求上市公司就保证财务报告可靠性方面的内部控制出具评价报告, 至于保证经营效率、效果以及规范运作方面的内部控制可以不做强制规定, 上市公司可以作为补充信息自愿披露。

(二) 内部控制报告缺陷披露不足

内部控制重大缺陷是上市公司内部控制报告的核心内容, 它一方面为投资者传递了公司内部控制中存在的问题, 另一方面也督促公司管理层对内部控制重大缺陷进行持续性更正和改进, 进而更好地开展业务并为股东创造价值。但是, 对样本经过统计发现, 2007年, 只有2家提到了内部控制中存在着缺陷, 其中1家给出了改进措施;2008年, 只有1家提到了内部控制中存在着缺陷并给出了改进措施 (见图6) 。

图6清晰地显示了, 无论是2007还是2008上市公司对于内部控制中存在的缺陷披露的都是比较少的。究其根本应该是有两个原因:首先, 我国的内部控制处于刚刚起步的状态, 上市公司对于内部控制的认识基础薄弱, 很难认识到自己的内部控制中存在着缺陷;其次, 上市公司历来的习惯都是“好消息早, 坏消息晚, 能不披露就不披露”, 没有公司愿意披露自己公司在某个问题上存在的缺陷。

针对以上存在的问题, 应该从几个方面加强:一是尽快建立并完善适合我国国情的内部控制体系。使上市公司有准则可以参照。二是由证监会出台具体的饿你不控制信息披露细则。虽然上海证券交易所、深证证券交易所在2006年出台了内部控制指引, 其中包括内部控制信息披露要求, 但是由于证券交易所在证券监管体系中处于自律监管的地位, 颁布的指引不具有法律约束力, 仅对上市公司发挥指导性、参照性作用, 而中国证监会代表国家行驶证券监管职能, 因此, 应由证监会出台上市公司内部控制信息披露细则。

(三) 内部控制有效性偏于乐观

根据数据显示, 2007年, 15家样本公司中, 有7家公司出具了内部控制报告, 这7家出具内部控制报告的公司中6家公司 (85.71%) 认为内部控制是有效的;2008年, 有8家公司出具了内部控制报告, 其中7家公司 (87.5%) 认为内部控制是有效的 (见表2) 。

资料来源:根据沪市上市公司年度报告整理

这个结果明显与现实情况不符。这就说明上市公司对于自己公司的内部控制的有效性过于乐观。一方面, 由于上市公司对内部控制的认识不够深刻, 流于表面形式, 也就很难发现自己公司内部控制中存在的问题;另一方面, 监管部门的规定没有细化。对于这个问题, 相信随着公司对内部控制问题的深化和监管部门规定的细化, 可以得到比较好的解决。

四、内部控制报告审核意见分析

(一) 审核意见单一

数据显示, 2007和2008年分别有7家和5家样本公司出具了事务所的审核意见。但是这些意见基本都是无保留意见。以保利地产2008年的鉴证意见为例, 我们认为, 该公司按照财政部颁发的《内部会计控制规范》建立了与现时经营规模及业务性质相适应的内部控制, 截至2008年12月31日在所有重大方面保持了与财务报表相关的有效的内部控制。

(二) 审核标准混乱

我国会计师事务所开展的上市公司内部控制报告审核业务还没有独立的审计准则进行指导, 注册会计师对公司内部控制报告的审计标准较为混乱。在样本的15家公司里面, 2007和2008年分别有7家和5家样本公司出具了事务所的审核意见, 但是依据的标准却不同。

2007年7家公司的审核报告中, 有3份审核报告 (42.85%) 的审核标准是《内部控制审核指导意见》, 2份审核报告 (28.57%) 审核标准是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号———历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》, 1份审核报告 (14.29%) 的审核标准是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号》与《内部控制审核指导意见》, 还有1份审核报告 (14.29%) 没有说明审核所依据的标准 (见图7) 。

2008年5家公司的审核报告中, 有3份审核报告 (60%) 的审核标准是《内部控制审核指导意见》, 1份审核报告 (20%) 审核标准是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3101号———历史财务信息审计或审阅以外的鉴证业务》, 还有1份审核报告 (20%) 没有说明审核所依据的标准 (见图7) 。

会计师事务所鉴定标准不一, 是由于没有具体的审核准则的规范, 所以尽快建立规范的审核标准是解决这一问题的办法。

五、结论

对于内部控制信息披露的监管者来说, 由于分析结果显示2008年比2007年披露情况要好, 说明我国内部控制信息由自愿性披露逐步向强制性披露转变, 并且对其他信息的披露产生一定的影响, 因此, 要加大监管力度, 在鼓励上市公司自愿披露内部控制信息的同时, 还要做好内部控制信息披露的评价工作, 促进披露程度的提高。

参考文献

[1]、宋绍清.关于上市公司内部控制信息披露影响因素的实证研究[J].财会月刊, 2009 (2) .

[2]、柏红翠.上市公司内部控制信息披露问题研究[D].东北师范大学, 2008 (4) .

[3]、魏娟.上市公司内部控制报告研究[D].华北电力大学, 2008 (1) .

[4]、冯建, 蔡丛光.上市公司内部控制信息披露研究[J].财经科学, 2008 (5) .

[5]、苗连琦.我国上市公司内部控制信息披露问题研究[J].安徽工业大学学报 (社科版) , 2008 (1) .

8.物业公司内部审计报告 篇八

关键词：发展；服务；问题

中图分类号： F279.23 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）26-5-2

1 A物业公司的发展现状及存在的问题

1.1 A物业公司管理公司概况

A物业公司成立于2007年，属三级资质物业公司，目前海淀区经营项目只有清景园。A物业公司实行领导层和科室两级管理，现有职工30多人，经理1人，负责主持该公司的全面工作，下设五个科室：客户服务部、工程部、行政管理部、安保处、财务处。客户服务部是与业主进行最直接交流的部门，掌握第一手信息；工程部负责水、电、气等设施的维护和维修，房屋及配套设施的维护保养；行政管理处既负责公司的对外的一些业务，也负责公司的招聘。

1.2 A物业公司的发展现状

1.2.1 A物业公司做得比较到位的方面

由于正式职工的人工成本远远高于临时工的人工费，为节约成本，在保证质量的条件下，A物业公司将技术含量较低的小区清扫保洁工作、绿化设施维护管理和小区保安工作外包。但是，由于清景园小区住房和绿化面积大，尽管严格控制了人工成本，环卫、绿化费支出仍然很高，为了减轻负担，环卫费已通过收取卫生费的方式由住户承担。

①绿化维护。虽然绿化是房产公司在验收之前已经经营好的，但是后期的维护也是必不可少的。绿化状况是住宅小区生态环境的标志，是评价小区居住环境优劣的重要指标。通过对各种绿化植被、绿化带、绿化工程进行管理，创造清洁、舒适、优美小区环境，是物管公司所追求的目标之一。A物业进入小区将近十了，即使在今天，小区的绿化保持的还是那么完整，物业会定时聘请专门的园艺工人对小区的花草树木进行处理。

②保洁保安外包。企业规模比较小，而小区在保洁和保安方面的需求很大，因此采取外包形式，尽量减少企业的人工成本。

小区的卫生保持得很好，每两个单元一个保洁人员，一天清洁1次。

小区流动人口大，保安24小时值班。南门北门各一个，大门进入需刷门禁卡，小区内2个流动保安。

③文化氛围。五一的时候每个楼门都悬挂五星红旗，给居民营造了活跃的文化氛围，任何人都会感觉到节日的气氛，这就是一种潜在的情感投入。

1.2.2 A物业公司本身存在的问题及解决办法

①人员问题。物业管理为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，而A物业的队伍素质偏低，人才短缺，大部分员工没受过物业管理专业培训，思想水平、服务素质较低，专业知识、管理经验贫乏。员工普遍学历低，没有专业的知识技能。因此A公司应努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高。

②收入来源问题。物业管理费收入和停车场收费是A物业公司的主要收入来源，但是如果物业管理公司所设置的物业项目收费标准、收缴率不能维持正常运行或者出现较大赔偿时，物业管理企业将面临破产的风险，因此采取多元化的经营是保证收入来源的重要保障。

③ 激励机制。由于临时聘用员工较多，职工们不关心公司的发展愿景，只是抱着当一天和尚撞一天钟的心态工作，没有压力，没有动力。虽然是比较年轻的团队，但缺乏活力。即使是临时性的员工，企业也应建立健全激励机制，避免人才流失，避免工作人员的频繁流动，解决人员成本。

④投诉机制。在与员工的聊天中得知，A物业公司没有投诉设备，业主有什么不满只能到物业公司找客服部门直接反映，这对于企业的发展是不利的。没有足够的投诉的机制，我们不能很及时很全面的了解业主的需要，不能与业主进行很好的沟通，对于物业公司自身服务的完善是很大的障碍。物业公司可以让保洁人员不定时地在小区巡视，做一些不定期的家访；在每个单元的门口各安一个投诉信箱，鼓励住户对小区的物业提出意见和建议；设置网上投诉、客户意见卡等。

2 以A物业公司为例浅谈中小型物业公司的发展

虽然我国物业行业引入已有30多年的历史了，但是目前行业内还是以中小型物业公司为主，这些公司一般只承接一到两个小区，专业物业管理人员较少，大部分公司只顾着眼前利益，不做长远打算。随着房地产市场的发展以及人们生活质量的不断提高，中小型企业面临着不发展即淘汰，不发展即被取代的危机，因此中小型物业公司想要生存，必须从根本上进行改革，才能在行业内有立足之地。

2.1 提高从业人员素质

以A物业公司为例，目前大部分物业管理从业人员都是从别的专业转行过来的，从业人员缺乏专业的知识和系统的培训。企业的竞争实质是人才的竞争，若能市场上占领一席之地，人才的培养和储备是必不可少的。

①培养高水平的管理者。企业的管理者是企业的带头羊，领导要站得高，看得远，要用于创新，赶走别人前人没有走过的路。

②员工招聘的时候严格把关，对应聘者要进行严格的筛选。作为物业企业人才挑选时要注重员工的综合素质，职业愿景以及对物业行业的理解和认可度。

③加强员工的培训。培训表面看是高成本无实时收益，但实质是一项一劳永逸的投资。在与A物业工作人员的交谈中了解到，他们是每星期都要进行服务方面的培训，但只是一个简单的会议，没有真正意义上的专业知识的培训。虽然物业的行政法规还不是很完善但作为物业工作人员应该熟知每一部法律条文，而每个市区又有自己的一套规章制度，不熟悉所在地的相关服务限制规定，怎么能很好地服务民众。

规模小的物业公司，没有能力做到聘请专家进行讲座，但可以利用丰富的网络资源，由客服人员搜集最新的物业动态，或者与同等水平的物业公司相互学习交流。培养一批业务精、作风好、素质高的物业队伍已经势在必行。

2.2 提高服务质量，打造优质服务品牌

服务至上是任何企业的宗旨，而物业管理行业的产品就是服务，因此物业公司的发展离不开服务质量的提升，长远的发展就是打造优质的服务品牌。一是承诺做到位。日常维修、业主要求等凡是物业能解决的，都要想办法解决，一切服务要围绕业主所需，解决业主所急。二是注重细节。细节决定服务的效果，物业人员统一着装，提升物业公司的形象；在各楼层张贴保洁员联系电话，确保业主有事能及时联系到保洁员；物业在能力允许范围内设置快递托管等增值型服务都是取得顾客信任的有效途径。三是沟通畅通。物业管理企业应将“情感”贯穿于管理与服务的始终，致力以情动人、以情感人、以情服人，把业主当成挚友亲朋，真诚相待，彼此信任，相互尊重，互相谅解，使业主在接受管理与服务的过程中能得到一种享受和满足，因此物业公司与业主的沟通很重要。物业公司可以通过设置投诉电话、投诉信箱、网络平台投诉等做到与业主的实时沟通，从源头上减少客户抱怨，促进物业公司与业主的和谐。

2.3 利润来源的多元化

以A物业公司为例，国内很多小型物业公司都只是单纯地靠物业费和简单的几项有偿服务维持其运行，这样的经济来源不能保证公司的发展，团队的扩大、服务的改进都需要很大的资金来源。物业公司除了正常的物业管理费用、卫生费之外，可以通过其他的增值服务提升利润收益。一是开展娱乐性的增值服务。可以通过与周边景区、农家乐合作的方式组织业主有偿性出去游玩，既是收入的一部分，又可以增加与业主的情感交流；二是可以提供入户维修、装修业务、室内检测、搬家等增值服务。一般新建小区最多的是维修业务，而10年以上老住宅就会有二次装修，物业公司可以采取与第三方合作的方式为业主提供住房类的增值服务；三是广告经营。小区电梯间、广告栏均可以对外承接广告；四是家政服务。物业公司可以结合自身保洁工作培养一批专业化的家政服务队。都市生活节奏快，且上班族居多，因此物业公司可以向业主提供包括室内保洁、家庭保姆等周到而细致的服务，企业发展到一定程度，可以为业主需求提供定制化服务。

参 考 文 献

[1] 张曦薇.S物业公司服务营销研究[D].西北农林科技大学，2014.

[2] 季晓明.安徽省电力行业物业公司体制改革的思考[J].工程与建设，2006，20（S1）：607-608.

[3] 杨静波.成都市物业管理现状与对策专题研究[D].电子科技大学，2013.

9.物业公司实习报告 篇九

本文系物业公司实习报告范文，它能够从各个角度教你实习报告怎么写。

一、迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和使用权人，因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下，只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式，才能树立企业自己的一面旗帜，建立自己的经营理念，那就是要走企业的品牌化道路。品牌是什么？依据美国市场营销协会的定义：品牌是一种名称、标记、符号，简单的说就是一种商品的牌子，以自己特殊的商品形态区别与竞争对手的标记。但是在市场经济发展的今天，品牌已不再是一种简单的区别标志，而是企业客户和价值（文化价值、经济价值）的来源。物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群。由此，创建这种服务的品牌也不外乎三个方面：知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科发展到今天之所以能成为行业中的佼佼者，其中一个重要的因素是依靠了其服务的品牌效应。在多次的招、投标中，其能做到“未见其人，先闻其声”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到广大的业主的支持与信赖则主要依赖了它的美誉度，于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户，终就铸造了中国物业的“巨无霸”。但是创建一个品牌并不是朝成夕就，而是需要一个长期的过程。现实中一些令人无庸质疑的事实放在我们的面前，物业市场不规范、经营机制不健全、细的法律法规不具备、广大业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束“瓶颈”，尤其是北方的地区，在总体水平低的情况下，对于一些中小城市做成物业品牌更是难上加难。

日照虽然是位于沿海的港口城市，但就经济发展、人口规模来说还是一个中小城市。于是在这样的情况下要做成一个物业的品牌，除了要克服大的环境困难外，还要最大程度上优化企业的内部结构和人员配置。对此，笔者在公司的四个物业项目实习的进一个月的时间里感受颇深。以下笔者就在工作中亲身感受的问题予以陈述：（1）、物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。（2）、规章制度不健全。主要包括对内（员工规范、岗位职责、奖罚机制）和对外（管理制度、业主公约、处理程序等）。（3）、物业管理工作宣传不到位。比如说维修基金的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上的停滞，要无时不刻的向业主宣传到位，其中包括采用传单、报纸、宣传栏的形式。（4）、服务人员的人性化意识不强。对待业主不够周到热情，有的甚至发生了口角。在实践的接触中，服务人员对答允业主的事情不能及时的处理，比如说报修，一拖再拖使公司的诚信产生了严重的危机。（5）、物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。举例说同发物业它的建成已有十几年的时间，大多数的公共设施已经老化，光靠1.1角的服务费亏损是在所难免。

二、通过在实习中理论的研究和实践的磨合，笔者认为这些基本的问题已经成为海纳物业走向品牌化、从分散型经营到集约化发展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目的运作，树立海纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习，笔者提出自己的几点建议和方法。

1、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。

（1）、规范服务人员形象，加大企业宣传力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面，仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志，所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求服务接待人员要讲普通话，由于在公司的项目上买房的大多是外地人，所以这一点显的很重要。比如说在服务人的电话接待中要首问“海纳物业，可以为您做什么”语言要尽量热情委婉，包括在与业主产生矛盾的时候，“海纳物业”应该成为每一个员工的口头禅，这样也有利于企业的形象宣传。行为形象要求每一个岗位的职工要工作规范，尽显专业风采。这一点对我们的保安人员显的十分重要，在小区里保安人员担任着维持公共秩序的职务，所以在工作中要尽量达到军事化的标准，例如不要出现走路吸烟、打闹的场面，以免给业主造成不良的影响。物业是一种服务行业，其行为其实就是一个服务的过程，即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的不满和怨言。此外，服务人员的形象也是公司服务的一个有形展示，向用户传递公司的良好形象。（2）、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象，其更是以后创优、9000认证的必不可少的环节。所以，对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去，内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对服务者的形象——以业主为中心，辐射每一个员工的行为。在实习中，城市花园的首问责任制就值得为其他的物业项目所借鉴，即每一个与业主接触的服务人员都要成为服务流程上的一个点，实现服务无缝隙。对于外部，我们要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。值得注意的是我们的每一个公众制度的建立都要依据国家的法律法规，措辞要尽可能的人性化。这样有利于建立清晰合理的服务流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人，并能配合相应的奖罚激励措施。

（3）、充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是物业企业的监督者和协助者。一些重大的物业事项（物业维修基金的使用、预算、物业公用部位的经营等）必须要业委会审批，否则有时物业的好的想法，可能会变成违法的行为。鉴于现今山海天和城市花园的业主委员会还不是健全，重大的事情尽可能的要经过入住业主多数的同意。此外，在日常的管理服务中，要定期或不定期的召开与业主委员会或业主代表的座谈会，以征询在平时管理中的不足和缺陷，来完善自己，同时也要把对业主的合理要求和一些个别业主的不配合现象对业主委员会给予明示，请求其协助解决，做到双方心中有数，必要时要达成书面协议。

2、服务管理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。（1）、以专业化为方向，首先要打好它的专业基础，即让大多数的员工掌握丰富的专业知识和专业技能，因此企业要建立气氛活泼、富有弹性的学习型网络。比如说公司内部要定制各种及时、快捷、方便的书刊、报纸等专业的学习媒介，配置现代的信息网络（因特网、局域网等）使各个项目的先进的观点成为公司的共享信息，通过学习让广大员工的思想“站在海纳，跳出海纳”，以一个领先行业的思想和心态去做好工作中的每一件事。此外，公司还应定期或不定期的组织培训班、外出学习，特别值得一提的是对于外出学来的东西，不能搞纯粹的“拿来主义”，一定要适时而变、因地制宜，主要要符合本公司和本小区的实际情况，偏离实际的再先进的思想方法也要忍痛割爱，否则只会浪费大量的人力、物力。在实习期间，笔者接触到的项目上很少有专业的书刊和书籍，因此这一点显得特别重要。对于专业技能，因为其是服务质量的基础，所以我们要鼓励员工提出改革技能的办法、参加国家的技能考试，对取得一定成绩的员工要给予奖赏，由此形成一个“学以为用、从用中学”的的良性循环。再次，专业化还要求明确部门结构、完善专业重组。举例来说，山海天项目由于人员配置少，一个人要负责几个部门的事情，所以在一些档案的管理上以致出现了些许的混乱。因此，对于部门结构要有明确的划分即办公室、服务中心、保安部、绿化保洁部、经营拓展部等，并且各部门要形成自己的责任和岗位规范且有相应的配套设施。最后，专业化重组就是要针对各个部门所使用专业的特色，展开专业知识的整合，使每一个员工具备一专多能，比如说保安、绿化、工程部门在部门明确的基础上可以做到“人人都要学、事事都能懂”，在负责人员不到位的情况下，可以处理应急情况。（2）、寓法制化于其中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联系，这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的关键，尤其在处理不可协调的纠纷中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识，即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。举例说在城市花园，笔者看到一些复式的楼层的楼梯都是毛坯的而且比较狭窄，如果在业主看房或是验收时，就存在了一个潜在的跌伤危险，而我们的物业没有给予任何的警告，这就是我们的不作为，一旦发生事故我们就要承担责任。如果我们给予醒目的警告，那我们只可能不承担责任或是承担连带责任。同样的情况比如在我们的清洁员刚刚弄完的湿地上、冬季结冰的小区路上等等，我们都应该对潜在的事故有作为。所以法律上的自我保护意识应该被我们的每一个员工牢记在心，以避免不必要的麻烦。

3、首打营销牌，要走多条路。品牌的创建说到底就是营销的结果，当然这包括了企业的市场、文化、行为营销等各个方面。通过营销，企业可以提高自己的知名度，扩大市场份额，使海纳物业形成一种口碑效应，在不多增加的客户基础上从而形成自己的规模效益。在品牌营销的同时，我们还要学会多条腿走路，目前海纳的四个项目部（山海天、同发、林海小区、城市花园）大多处在亏损状态，这是因为业主入住率低、公共设施老化等原因造成，所以在企业的运作中光靠单一的服务费为生存来源是不可行的。通过实习，笔者认为同发物业的工程部做法值得借鉴，那就是作完本小区的工作的同时，充分利用人力资源承接企业外的维修等工作为企业创收，在最大的程度上减小了亏损。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、广告位出租、家政及其他的特约服务，这都可以成为企业的一个收入来源。当然一些不乐观的事实也摆在我们的面前，在企业多面经营的的同时，肯定会遭遇来自市场、政府各个方面的阻力，这就需要我们的管理人员展开积极的公关工作，为企业的发展营造一个宽松、稳定的空间。

4、针对小区的特点，因地制宜，建立各有特色的物管区域。如果说把公司现有的和未来的项目物业收敛到一面旗帜下塑造海纳物业的品牌的话，那么我们不能搞“一刀切”的形式，要采用“牵牛鼻子”的方法论去管理。通过实践，笔者有自己的一点体会：（1）、山海天项目，其购买者大都是为投资而来，因此使业主的房屋升值成为了关键，具体说就是空房和环境管理成了重中之中。在实习中，笔者看到伴海山庄的有些草地已经荒芜，这可能是由于前期开发遗留的原因，也可能是由于管理不善的原因，但是这肯定会给业主造成不满，由此就给物业收费带来了难度。因此，我们的重点应该放在房屋的环境管理上。（2）、城市花园项目，物业刚刚建成，前期投入较大，硬软件健全。于是为创优、9000认证提供了良好的条件，如果在取得成功的基础上，合理的提高服务费，那么也会让广大的业主心服口服。因此，城市花园创建一个全功能的优秀社区，应该成为可能。（3）、林海小区，业主入住率较高，物业历史长，因此怎样和业主处好关系是一个关键的问题。那就要求我们的物业人员以社区文化为中心，积极转变服务态度，处处为业主着想，活跃小区的氛围。对于一些经常外出的业主，我们要加大物管工作的宣传，见缝插针，避免因管理空白带来的误会。总上所述，以各个小区的特点为工作的基点，才能丰富我们的服务体系，树立企业品牌形象。

5、区域发展，近学青岛，远学深圳。青岛和日照同为黄海沿岸的港口城市，虽然在经济发展、人口数量上有不小的差异，但在人文环境、地理位置、气候条件上有着一定的相似，因此物业的生存年限、植被的生长等各个方面也大致相同，所以说在物业的管理上应该有着一定的地缘关系。青岛近几年来，物业管理的发展可谓日新月异，每年都有数个小区被评为省级、国家级示范单位，而且其物业行业从企业、政府到学校已经能够形成一个整体运作机制。完善的法规政策、健全的运作机制为青岛物业的发展，提供了舒适的“温床”，近几年来，一些香港、深圳的企业相继落户青岛足可见其水平之高。因此，在地域上首先瞄准青岛，引进其先进的管理模式、经营理念，在经过可行性分析后为我所用，对我们来说还是有很大裨益的。其次，远学深圳。1981年，深圳第一家物业公司的建立标志着深圳已成为中国物业的先河之地，由那后，经过二十几年的发展，造就了深圳万科、金地、中海等一批中国物业的巨头，源渊的发展历史、丰富的管理经验、与国际接归的管理模式使之成为中国物业的学习榜样。近几年来，深圳物业的“挥军北上”应该说为我们的学习提供了良好的机会，因此我们要积极学习深圳物业在治理北方物业方面的经验和教训，加强企业间的交流，形成共享网络，为我们品牌的创建引他山之玉。

10.物业公司暑假实践报告 篇十

——关于绿城物业管理经营的分析和思考

【摘要】随着国家经济建设的迅猛发展，国民收入的不断增加，人们越来越重视生活的质量，当人们已满足衣食温饱之后，便对住宅环境及其所在的社区文化提出了更高的要求。物业管理在我国虽然是一个新兴的服务行业，但也有20多年的发展历史，应该说也积累了一些经验，它由兴起到发展，现已成为现代居民生活不可缺少的服务行业。

【关键词】社会实践、物业管理、“两型”企业、存在问题、品牌、制度、发展思路

作为一名物业管理专业的学生，在入学一年后，我利用今年暑假在绿城物业湖南分公司郡原美村项目进行了一次为期四十多天（2011年7月4日—8月18日）的实习。在实习期间，我主要采用了现场采访物业管理人员、进行现场查看等方式，完成了实习，并且积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律，同时使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获很多，也让我留下许多记忆（照片见附件）。

一、公司简介及项目基本情况

绿城物业管理有限公司成立于1995年3月，总部设在浙江，前身为杭州桂花园物业管理有限公司，隶属于绿城控股集团，具有国家一级资质，公司员工近2800人，为中国物业管理协会会员单位。公司坚持“真诚、善意、精致、完美”的企业理念，于1999年4月实施ISO9002质量管理体系标准，同年9月通过上海质量体系审核中心认证审核；2002年7月又通过2000版ISO9001质量管理体系审核，并通过美国权威认证机构RAB认证。

我所在的郡原美村项目处在物业前期，而在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理的前期服务起着至关重要的作用。郡原美村位于长沙市城区东南时代阳光大道，毗邻长沙市两大“绿肺”之一的植物园，与占地3000亩的长沙市花卉大市场一路之隔，基地内山谷、坡地、水系资源丰富，植被覆盖率高，具有建设高品质住宅得天独厚的条件。该项目总占地约900亩,总建筑面 1

积约90万平米，由英国100强公司、伦敦证券交易所上市公司3i集团和来自浙江的郡原地产共同投资，计划分五期完成。除规划有排屋、山地排屋、花园洋房、多层、小高层、高层公寓等丰富的住宅类型外，同时还配备有城市湿地公园、山地公园、城市商业中心、社区风情商业街、大型会所、九年制义务学校、国际幼儿园等健全的配套体系，倾力打造集居住、文化、商业、休闲、娱乐、运动于一体的复合型国际小镇。郡原美村低山流水的的自然环境，多样化的产品类型，周全而完整的舒适生活体系，让6000户家庭、20000人在这里愉悦的生活。

二、实习结果及分析

绿城物业郡原美村项目现在有五个管理小区，分为望庄、燕园、丽园、青山里、鹭庄（在建）。此次实习我主要分析了绿城物业郡原美村项目各管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理也有了初步了解。通过实习，我认为绿城物业在以下方面是值得借鉴的（一）加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业

严把员工招聘关是我亲身体会到的，即使是老师推荐也免不了面试不合格即被淘汰的命运。招聘管理人员须有丰富的物业管理经验；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。绿城物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

（二）培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力

在实习中，我看到名为“片区管家”的特色管理服务，从而实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

（三）推行业主互动，促进公司与业主之间的良性互动

在实习中我了解到，绿城物业在与业主关系管理方面，每年都会开展业主运动会、文艺晚会等活动，而在郡原美村更成立了俱乐部、会所等，根据小区居住的业主不同的年龄、爱好、兴趣，不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活

动与主题活动。通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。

（四）重视物业管理的重要基础工作——设备管理

对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。

（五）管理处一道亮丽的风景线——秩序维护队

管理处的安保管理设形象岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫，建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。

在实习期间，我也发现了其中存在的一些影响绿城物业郡原美村项目发展的问题，现总结如下：

（一）内部管理不规范

由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得物业服务中心把大量的精力放在处理各种关系上，处理好这些关系当然有利于公司的发展，但当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了，这样就影响了物业管理健康的发展。

（二）责权利不明

责权利不明是影响公司发展的主要障碍。例如一些房屋维修问题、设施设备配套问题，都可以较好的协商解决，但更多的却是使物业管理工作无法独立开展，许多问题都需要层层审批，影响了物业管理服务质量的提高和物业管理的健康发展。还有，物业服务中心内部、各岗位之间责权不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，工作链断档，工作流程不流畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高。

（三）缺乏专业的管理人员

由于从业人员相对缺少专业知识，大部分是非本专业出身，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识，且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。

三、实习体会及建议

通过在实习中理论的研究和实践的磨合，我提出自己的几点建议和方法：

（一）建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点，而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。

1、规范服务人员形象，加大企业宣传力度。物业是一种服务行业，其行为其实就是一个服务的过程，即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的不满和怨言。此外，服务人员的形象也是公司服务的一个有形展示，向用户传递公司的良好形象。

2、健全与物业有关的规范规章及各种档案保存制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象。所以，对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去，内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对服务者的形象——以业主为中心，辐射每一个员工的行为。对于外部，我们要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。

（二）服务管理要以专业化为方向，寓法制化于其中

1、以专业化为方向，首先要打好它的专业基础，即让大多数的员工掌握丰富的专业知识和专业技能，因此企业要建立气氛活泼、富有弹性的学习型网络。比如说公司内部要定制各种书刊、报纸等专业的学习媒介，配置现代的信息网络等，以一个领先行业的思想和心态去做好工作中的每一件事。此外，公司还应定期或不定期的组织培训班、外出学习。在实习期间，我接触到的服务中心很少有专业的书刊和书籍，因此这一点显得特别重要。对于专业技能，要鼓励员工提出改革技能的办法、参加国家的技能考试，对取得一定成绩的员工给予奖赏，由此形成一个“学以为用、从用中学”的良性循环。再次，专业化还要求明确部门结构、完善专业重组。对于部门结构要有明确的划分，并且各部门要形成自己的责任和岗位规范且有相应的配套设施。专业化重组就是要针对各个部门，展开专业

知识的整合，使每一个员工具备一专多能，比如说秩序维护队、环境、工程等在部门明确的基础上可以做到“人人都要学、事事都能懂”，在负责人员不到位的情况下，可以处理应急情况。

2、寓法制化于其中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联系，这也是在工作中始终都能占据主动地位的关键，尤其在处理不可协调的纠纷中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识，即在每一个潜在的法律纠纷中要有作为。所以法律上的自我保护意识应该被每一个员工牢记在心，以避免不必要的麻烦。

（三）加强物业的前期服务质量

物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入在这一系列工程中具有多方面的重要意义，但从目前房地产开发的过程和物管行业总体运作情况看，许多物业都是建成即将交付使用时才确立管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸，先天不足，后天难补，并且物业公司常常来不及作充分准备，便匆匆“走马上任”。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。物业管理公司越早介入，对开发商越有利，许多不尽人意之处只要稍作改动，即会达到满意的效果，而且在大多数情况下，都是既为开发商省去了一些不必要的支出，又为今后业主的生活带来了方便，举手之劳，多方得益。物业管理在我国作为一个迅速发展的朝阳行业，物管前期介入是今后行业发展的重要趋势之一，应给予高度重视，并在理论研讨和实践探索的基础上，达成共识。把物业管理的前期搞好，是把物管服务推向更为合理化、规范化的管理轨道的良好开端。

物业管理是一个特殊的服务行业，它集劳务、智慧、管理为一体，管理和服务的对象是“人”，最终目的是“满足他人的需要”。这里谈到的“管理”，绝不是单纯的“约束”。“管”是约束，“理”则是疏导，只有把约束和疏导有机结合、融汇，才能实现有序、有效的管理过程。所以其经营管理的复杂性就不同于一般的生产制造型企业，它的经营和管理是系统的、科学的、活性的、充满人情味的，是一个既涉及自然科学又涉及社会科学乃至心理学、行为科学的广泛领域。短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实

习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识；同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。

通过实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。因此，在物业管理实际工作中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑。