安置房方案

安置房方案（精选7篇）

1.安置房方案 篇一

各位专家、领导：

大家好！

首先，我代表黔东南州建总公司对各位领导、专家不辞辛苦，在百忙之中专程来为百里杜鹃大道拆迁安置房工程建设出谋划策表示热烈欢迎和衷心感谢！

百里杜鹃大道拆迁安置房A4、6、7号楼及地下室工程前期工程建设已基本具备了开工条件，已完成了地质勘探、场地平整等前期准备工作。

A4号楼工程层数为七层, 总高：22.000m；底层框架结构，其余六层为砖混结构，基础为人工挖孔桩。根据地勘报告：A4号楼一单元基础埋置标高最低为1454.51m，二单元基础埋置标高最低为1453.73m，三单元基础埋置标高最低为1453.21m。目前A4号楼桩孔口标高为1478.5m，由此计算，A4号楼桩孔深度将达23m以上。

百里杜鹃大道拆迁安置房A7栋工程为-2/29F层高层住宅楼，-2～-1层为地下车库，结构类型为全现浇框支剪力墙结构。本工程转换层位于+17.37m（+4层）上，层高5.40m，梁最大跨度（净跨）为7.8m；转换层模板支撑体系的特点为：砼梁板尺寸较大,对模板支架产生荷载较大，对模板支架有较高的要求，经计算：施工总荷载为25.35KN/m2。

根据建质[2009]87号文件的规定: 开挖深度超过16m的人工挖孔桩工程及施工总荷载15kN/m2及以上的工程需要组织专家进行论证，为做好前期工程施工准备，保证上述两个专项施工方案切实可行，在施工中万无一失；今天特邀请各位知名专家共同对《百里杜鹃大道拆迁安置房人工挖孔桩工程专项施工方案》和《百里杜鹃大道拆迁安置房A7号楼转换层专项施工方案》进行研究、论证，恳请各位专家奉献智慧和经验，各抒己见，提出宝贵意见，使百里杜鹃大道拆迁安置房工程顺利建设。

谢谢大家！

2.安置房方案 篇二

随着城市基础设施建设、片区开发和旧村改造的大规模展开, 为推进各建设项目的拆迁工作, 厦门市近几年规划建设了一大批拆迁安置房, 仅湖里区为例, 自2004年起至2014年, 规划建设安置房项目32个, 总用地面积120万m2, 建筑面积373万m2, 可提供房源3.2万套, 其中, 已竣工项目11个, 总建筑面积90万m2;在建项目3个, 总建筑面积约63万m2;前期项目18个, 总建筑面积约220万m2。这些安置房的安置对象基本都是旧村拆迁的被拆迁户。

旧村改造安置房建设是推进旧村改造的基础和前提, 也是旧村改造工作中的重点和难点。旧村改造安置房不仅要为被拆迁的居民提供住房保障, 还需从被拆迁居民的切身利益出发, 全面地考虑失地农民的生活出路问题。本文结合湖里区近年来旧村改造安置房建设的经验, 对安置房建设进行分析和思考, 以期能够更好总结经验, 推动安置房建设工作的开展。

1 安置房的建设模式

近几年厦门市主要的安置房建设模式有三种: (1) 收购模式; (2) 片区开发业主自建模式; (3) 委托代建模式。

1.1 收购模式

即安置房项目由房地产企业建设, 政府收购, 类似于“交钥匙工程”。在政府对安置房实行统一规划、统一收购、统一配售、统一管理的前提下, 市建设局或各区政府与房地产企业签订安置房收购协议, 由房地产企业组织实施安置房项目建设, 项目建成后移交政府部门用于拆迁安置。根据《厦门市安置房收购价实施办法》 (厦府办【2005】92号) , 安置房的收购价格按基准价和审核价两种计价方式确定, 建设单位可根据项目实际情况选择其中一种计价方式与收购单位签订协议。安置房基准价按以下标准执行:多层砖混结构1900元/㎡, 多层框架结构2035元/m2, 小高层及高层2300元/m2 (不含地下车库) , 地下车库1000元/m2。安置房收购价若按审核价实行的, 由建设单位将建设费用报送市财政局和物价局审核批准, 并按审核价包干, 同时对实行审核价的收购价格实行最高控制价, 若审核后的安置房单价超出最高控制单价的, 按最高控制单价收购, 超出部分则由建设单位自行承担。最高控制价如下:多层砖混结构2150元/m2, 多层框架结构2350元/m2, 小高层及高层2700元/m2 (含地下车库的建设费用) 。该模式根据安置房项目用地性质又可分为两种: (1) 企业自带地项目, 由企业利用自有的乡镇企业用地或工业用地建设安置房, 建成后由政府收购; (2) 划拨用地项目:项目用地为划拨用地, 项目用地红线办在企业名下, 由企业负责征地拆迁, 组织建设, 建成后由政府收购。湖里区早期建设的马山安置小区、集鑫佳园A区、集鑫佳园B区等多个项目采用收购模式建设。

收购模式分析。

(1) 优点:项目建设过程中, 政府不用投入过多的精力进行管理, 投入的启动资金也较少, 并且可利用闲置的企业自带地建设安置房, 盘活了土地资源。

(2) 缺点:安置房的建设主体为私人开发商, 收购方与开发商签订的收购合同对安置房建设标准没有详细的约定, 如安置房材料所用品牌, 电梯等设备的档次, 小区景观绿化标准等, 并且在建设过程中, 收购方对建设方缺乏有效的监督手段, 开发商受利润最大化的趋使, 投入成本不高, 建设的安置房品质一般, 甚至出现较多的质量瑕疵。该模式下收购的安置房在交付使用后, 因为拆迁户投诉较多, 政府往往要再投入资金进行提升改造, 延长了返迁时间, 增加拆迁安置的成本。

鉴于该模式弊大于利, 后期厦门市已基本停止采用该模式建设安置房。

1.2 片区改造业主自建模式

厦门市部分片区改造由国有房地产企业负责, 改造费用在片区内平衡, 片区内的拆迁安置房由片区改造业主负责建设。在湖里辖区内, 有多个安置房项目采用该模式建设, 如:枋湖-后埔改造片区的枋湖安置房、后埔安置房、薛岭安置房、金山国际等项目由禾山建设发展有限公司作为业主建设;江头改造片区的乌石浦花园、浦园安置房、嘉盛花园、合兴小区、嘉景公寓等项目由天地开发建设公司作为业主建设。

片区开发业主自建模式分析。

(1) 优点:安置房的建设资金在片区内平衡, 资金有保障, 国企作为业主建设的安置房品质较好, 建设周期较短。

(2) 缺点:在旧村拆迁改造中, 国有企业在推进拆迁工作和处理被拆迁户的关系上还需政府各相关部门协助, 在处理与被拆迁户的关系中, 企业往往处于被动, 影响了各项工作的顺利推进。

1.3 委托代建模式

由政府安置房建设管理部门 (如市建设局或区相应部门) 作为业主, 与具备房地产开发资质的国有企业签订代建合同, 委托其代建安置房项目, 即委托代建模式。该模式类似于EPC承包模式, 即设计-采购-施工项目总承包模式。国有企业根据代建委托的权限, 代业主办理项目选址、立项、规划许可、用地红线等前期基建手续, 并进行设计、监理、施工等单位招标 (包括设备材料采购) 工作, 在建设过程中代理业主进行质量控制、投资控制、进度控制、安全控制、合同管理、信息管理以及组织协调等工作 (即四控制、两管理、一协调工作) , 并在工程结束后办理工程的竣工验收、财务决算等工作。代建单位的代建费按市财政性投融资项目代建费的有关规定计取, 安置房建设资金来源包括代建单位融资、财政拨款、售房收入等。近年来湖里区的湖边水库蔡塘古地石安置房、上湖洪塘安置房、金林湾花园A区、金林湾花园B区、美仑花园、东宅安置房等安置房项目均采用该模式建设。

委托代建模式分析。

(1) 优点:作为专业从事项目投资建设管理的公司, 国有房地产企业熟悉整个项目建设流程, 拥有大批专业人员, 具有丰富的项目建设管理知识和经验, 委托这样的公司代为行使业主各项职能, 对项目建设进行专业化的运作, 能够在项目建设中发挥重要的主导作用。国有房地产企业通过制订全程项目实施计划, 设计风险预案, 协调参建单位关系, 合理安排工作, 能极大地提升项目管理水平和工作效率, 缩短项目工期。与私企相比较, 国有企业承担着更大的社会责任, 受到的制度约束更多, 可降低其追求利润最大化而影响安置房建设品质的风险。而政府部门作为业主, 能够有更多精力协调其他事项, 如项目的征地拆迁工作, 协调项目建设过程中与被拆迁户的关系, 协调其他政府部门等。业主和代建单位可以发挥各自专长, 共同推进项目建设工作。

(2) 缺点:代建制的相关配套政策还不完善, 代建单位履行职责的法律环境尚不健全, 在国家基本建设程序中, 代建单位不具有法律赋予的地位, 影响了代建单位在建设过程中发挥更好的作用。

目前厦门市安置房建设基本以第二、第三种模式为主。

2 重视安置房前期工作

项目前期工作是十分重要的, 一个项目前期工作的投入只1‰~2‰, 对整个项目投资的影响程度却达70﹪~90﹪, 但在旧村改造中普遍存在重拆迁、轻安置的想法。为了加快拆迁进度, 往往对安置房的前期工作不够重视, 未经过深入的筹划和调研, 项目匆匆落地, 造成安置房选址不当、项目建设进度缓慢、户型方案不适用、投资失控等问题, 给后续旧村改造的安置工作带来困难。

2.1 做好前期调查摸底, 了解拆迁户的需求

旧村改造安置房不同于普通商品房, 购买商品房的人是经济上有一定积累, 有计划、有意愿选择住房的人, 而旧村改造的拆迁户则是因为城市发展需要, 被动地接受住房改造, 并且因为村民居住习惯与城市居民不同, 拆迁户在安置房方案户型、面积、配套设施等方面有着不同于普通商品房的要求。因此, 在开展安置房建设之前, 应做好入户调查工作, 掌握改造地块的人口、户数、安置房户型需求、村民居住习惯、村庄中的风俗民情等情况, 才能保证建设的安置房符合拆迁户的需求。

2.2 安置房的规划选址

2.2.1 项目选址

选址是一个项目的开始, 在旧村改造安置房选址过程中, 应充分考虑到被拆迁的村民大多有恋土情节, 力争做到就地或就近安置, 选择环境优美、交通便利、商业价值高的地块作为被拆迁村民的安居乐业之所。在规划指标上, 应适当降低容积率、控制建筑密度、保证绿化率。同时选址地块应尽量选择拆迁量少, 容易实施的地块, 避免因拆迁问题导致安置房项目迟迟不能动工, 进而造成拆迁户拆迁后迟迟不能入住安置房、需发放高额逾期过渡费等问题。

2.2.2 安置房建设规模

在旧村改造安置房项目的前期规划中, 需建设多大面积的安置房要根据实际情况进行测算。安置房建设面积不够, 将影响拆迁工作进展, 建设的安置房面积过多, 则造成安置房建成后空置率高, 影响资金周转。安置房面积需求量应根据现行的补偿政策进行测算, 但在大规模的旧村改造中, 一个片区村庄的产权面积往往很难统计。根据多年的经验, 可根据村庄人口和人均安置房需求面积来测算。目前厦门市集体土地住宅房屋补偿采用的是“拆一补一”政策, 并且合法产权面积低于人均50m2的家庭, 可按人均50m2的安置房面积补偿。因此以50m2为基数, 考虑安置房公建配套面积系数0.15, 选房时户型结构影响系数0.3, 人口增长系数0.1, 调节系数0~0.2, 则人均安置房需求面积在77.5~87.5m2之间, 再根据人口数就可以测算出安置房的面积需求量, 该方法测算出的安置房面积需求量经检验还是比较合理的。

2.3 安置房的方案设计

设计方案是安置房建设品质的关键, 安置房设计应注重以人为本, 在标准上应不低于普通商品房。在户型设计方面要根据前期调查摸底的情况, 充分考虑村民的居住习惯, 户型布局要多样化, 满足不同群体的需求。安置房户型要考虑拆迁户自住和出租经营的需要。一般来说一房型、二房型为出租户型, 三房型及三房型以上以自住为主, 出租房型和自住户型比例为1∶1左右。安置房小区应完善生鲜超市、社区中心、物业用房、老人活动中心、地下停车库等配套设施。此外, 为妥善解决旧村改造村民的生活出路问题, 保障失地农民的可持续发展, 在安置小区里应规划设计一定比例的商业店面, 可占建筑总量的8%~10%。根据厦门市相关政策, 这些店面建成后可按建设成本 (3600元/m2) 出售给村 (社区) 集体, 由村集体按股份配售给村民, 让村民可以获得长期的收益, 保障每户居民有一套居住用房、一套出租公寓和一份店面。

3 提高安置房的建设标准

旧村改造安置房建设要有前瞻性, 一个安置房项目从用地拆迁开始到竣工交付使用, 往往要历经五年甚至更久的时间, 在此期间, 周边房地产楼盘迅速开发, 拆迁户会将安置房与周边的商品房进行比较, 二者差别太大, 会导致拆迁户产生抵制情绪。因此, 旧村改造安置房建设标准应该适度超前, 在选择好地块、方案设计优良、配套设施齐全的基础上, 对安置房的装饰装修标准、使用的材料设备品牌、小区景观绿化、电梯设备安装、小区智能化、停车位配比等方面应按照甚至略高于普通商品房的标准来建设。虽然安置房建设标准的提高增加了安置房建设成本, 但是一个高起点、高标准建设的安置房在促进拆迁和日后返迁工作中能够起到更大作用。

4 安置房建设质量监督

目前厦门市湖里区的安置房项目基本采用国企自建或委托国企代建两种模式建设。在建设过程中, 国企在质量控制、投资控制、进度控制、安全控制、合同管理、信息管理以及组织协调等工作上有着较完善的体系, 尽管如此, 为保证安置房建设的质量, 湖里区还引进了村民监督机制, 即由村民自选代表组成村民质量巡查小组参与工程建设的每个环节。该巡查小组的代表在土建、水电安装等方面具有丰富的经验, 具备工程建设的专业知识, 能够与参建各方在技术问题上达成共识, 在保证施工质量的前提下, 也不会提出过分的要求。此外, 由村民自选的代表参与安置房的质量监督, 能够让村民对安置房的质量更加信赖和放心。

5 结束语

政府只有高起点、高标准地建设安置房, 才能让拆迁户入住后拥有“舒适感、安全感、便利感、归属感、幸福感”, 确实地享受到城市化带来的成果和实惠, 从而更好地推动拆迁工作顺利开展。

参考文献

[1]曾跃煌.安置房代建管理之浅见[J].福建建设科技, 2011 (04)

[2]陈厚亮.城市改造中郊区农民的安置房的建设与管理[J].中国城市经济, 2011 (03)

3.规避安置房买卖风险 篇三

随着回迁安置房竣工验收，一批回迁房逐步上市交易，一系列问题随之产生。一方面回迁房有着新建商品房无可比拟的地理和价格优势，另一方面因为回迁房出卖人暂时不能取得房屋所有权证书，使得买受人在购买该类房产的过程中存在一定的风险。

存不确定因素

回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。

本文所指的回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。

只要是房屋出卖人

有《拆迁协议》和回迁证，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得房地产证之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。

回迁房在取得房产证后与商品房的交易相同，并不需要交纳土地出让金。只要该房屋取得国家正式的房产证，其性质与商品房相同，可以进行正常的上市交易。而已经在相关部门办理过户之后，取得新的房产证，则说明此房的产权已经转移给买方，过户后为产权人全私产房屋。以后再次交易时也没有特别的限制，同一般有证二手房交易相同。

回迁安置房虽然参照经济适用房的管理，但是时间上却并不受时间的限制，可以上市交易（经适房购买满５年才可上市交易）。但是我们应该注意到回迁安置房的买卖是存在风险的。

买卖细节要注意

回迁安置房一般在一定时期内无法办理产权证，交易都是采用预约销售的方式。产权证没有办理下来之时，房子的所有权并未产生转移，卖房者只受到房屋买卖合同的约束，一旦出现卖房者无法履行合同、转移房屋所有权给买主的情况，买主购买安置房的意愿就会落空。因此，购买回迁安置房一般需要考察卖房者的家庭成员情况、卖房者本人的经济情况，否则，容易起纠纷。

小心一房数卖

回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人一房数卖留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。

出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权。因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。

约定房产过户和交房时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少日起办理房屋所有权的转移手续。

签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定交纳首付之日即为交房时间。

要求卖方配偶签名

实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产。一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：一是若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生诉讼纠纷；二是若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。

如购房者执意购买未取得房产证的回迁房（商品房），因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大限度地降低法律风险，保障自己的合法权益。

编辑／王翠萍

4.安置房转让协议 篇四

甲方：身份证号码：

乙方：身份证号码：

经自愿协商达成一致，甲方将自己合法拥有的一套房屋（安置房）转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守：

第一条：转让房屋的基本情况：

转让安置房（以下简称房屋）位于凤山花苑_________室（），建筑面积_________同安置_______车棚_____________（目前均无房产权证）。

第二条：转让价格

该房屋单价为__________元，车棚单价为__________，水电开户费________元，合计人民币___________元，大写______________________元整。

第三条：付款方式：

在甲方向乙方交付房屋全部钥匙之前，双方一致同意购房款、车棚款及水电开户费由乙方一次性支付，甲方在收款时应向乙方出具收据。

第四条：房屋交付：

乙方凭所立缴足的收款凭证为交付，甲方将上述的房屋及车棚全部钥匙 交付给乙方。

第五条：甲、乙双方的承诺保证：

一、甲方应当保证乙方长期享有房屋及车棚的居住和使用权，在房屋所有权证收因国家相关法律的规定不能办理的情况下，乙方仍然享有该房屋的永久居住和使用权。

二、甲方承诺在随法律、政策规定的变化下，能够取得该房屋的所有权，可办理房屋所有权证书时，自愿将房屋的所有权过户到乙方的名下。

三、交付后，该房屋及车棚所有费用（包括房屋所有权证书及过户时产生的一切费用）全部由乙方承担支付。

四、乙方装修过程中需保证现房屋结构不得任意随意 改动，否则发生的一切后果甲方不予承担。

五、乙方不得利用本房屋进行违章活动，否则出现的一切后果由乙方自行承担责任。

六、在乙方实际居住期间，甲方不得有将房屋用于抵押、转让及其它损害乙方长期居住权和使用权行为。

第六条：本协议自甲、乙双方签字之日起生效，已经签字任何一方不得反悔，本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

年月日年月日

甲乙双方见证人：

5.安置房转让合同 篇五

转让方，男，身份证号（以下简称甲方）共有产权人，女，身份证号共有产权人，男，身份证号以上人，是本合同所述房屋的共有产权人。

受让方，男，身份证号（以下简称乙方）

甲乙双方就房屋指标平方转让相关事项进行充分协商，在依法、平等、自愿原则 下签订本合同。

一、甲方将市政府统一规划的安置房属于甲方的房屋指标转让给乙方，该房屋建筑面积平方米，地址位于临港区沙坪镇志城家园18幢2单元6楼4号，以甲方所在政府分配确定范围为准。

二、甲方应当保证其转让给乙方的房屋能同步将其产权证为给乙方名下。

三、甲方应当保证乙方购于甲方所转让的房屋无争议。签订的认购合同书，签订购房合同等所有相关手续，所取得的票据及合同等所有相关手续，所取得的票据及合同均由乙方保管。

四、为理房屋及产权所产生的一切费用的由乙方自行支付。

五、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字生效。

甲方（签字及按手印）：

乙方（签字及按手印）：

年月日

委 托 书

宜宾临港经济技术开发区土地房屋征收中心：

本人，身份证号，因无法前来办理购房事宜，现全权委托，身份证

号签字为准。

将此委托

委 托 人：被委托人：

临港经济开发区：

四坪村办公室：

6.安置房方案 篇六

安置房主要是指各地政府为了完成城市改造和扩建等城市建设的规划目标,主要因土地开发,旧城和“城中村”改造及新农村建设等原因进行拆迁,用于安置被拆迁住户所建造的房屋。近年来,全国各地拆迁安置房修建量非常大,对土地资源整合、城市建设,以及新农村发展的影响不容忽视。客观地讲,拆迁安置房建设在城市化进程中起到了积极的作用,一方面通过拆迁安置改善了居民的居住条件和城市面貌,提升了旧城的土地利用价值,另一方面,也使得农村居民点的分布日趋集中、合理,有利于最大限度地提高土地效用,合理配置土地资源,增强城市的整体功能。

一、安置房规划布局的概况

全国各地区拆迁安置房建设的大力推进,对解决城乡低收入群体的安居问题发挥了重要的作用。目前,我国安置房建设在城市规划布局上呈现出大规模集中建设为主,少量分散布局为辅的特点。对于大部分安置房,主要采取在空间上相对集中布局以形成居住小区,也有少量安置房则采用与其它商品房混合建设的形式。目前,由于安置房建设的集中布局所引发的各种问题已引起社会各方的广泛关注,而拆迁安置房区域规划的定位直接关系到了广大群众的切身利益,也会对城市改造及未来的发展产生重大影响,因此,加强对安置房建设规划布局的优化研究就显得格外重要。

二、安置房规划布局的特点及存在的问题

1. 安置房区位条件相对较差,布局过于集中

由于土地地租地价理论的存在和影响,强化了土地区位的重要性。一方面,随着城市的发展,城市土地资源日趋紧缺,为了提高土地利用的综合效益,那些经济效益较好、利润率较高的产业或者项目往往占据了城市里区位条件较好的地块,而可供选为安置房建设用地的空间变得越来越小。另一方面,由于安置房属于具有社会公共商品属性的保障性住房,其建设用地大多通过征收获得,其带来的土地经济收益较小,土地价值及潜力无法得到充分的体现,因此大型的具有社会保障性质的安置房居住区的建设被挤压到城市的边缘化地带,项目选址呈现出偏僻集中的趋势。

2. 安置房小区出行不便,拆迁居民就业困难

大型的安置房居住区大多远离城市中心,其周边企业较少,能够提供就业的岗位有限,拆迁居民在搬离原居住地的同时也就可能成为失业人员,而且由于安置房居住区建设初期,缺乏对就业岗位和渠道进行统筹安排和规划布局,容易造成安置房居住区域功能较为单一,拆迁居民在解决了安居的同时,却无法解决未来的就业问题。再加上拆迁居民人群中大多受教育水平较低,缺乏较强的劳动技能,就业选择面比较窄,只能从事一些劳动密集型的工作,而这些工作岗位又大多分布在城市人口较为集中的地带,安置房居住区附近相对缺乏,从而也加剧了拆迁居民的就业难度。

3. 安置小区周边基础与公共服务设施配套不齐全

近年来,虽然全国各地区在安置房小区的建设过程中加强了配套设施建设的力度,但这类小区从宏观区位上看远离城市中心区,并且建设资金有限,同时,由于公共资源的设置是需要花费成本的,而大多数安置房的居民属于中低收入人群,收入达不到一定的标准,导致居民的消费水平较低,无法吸引商家在这些地方进行投资,这些因素造成了安置房小区周边的公共服务设施相对不足。另外,由于投入资金的不足,只能运用较低的成本来维持现有公共服务及配套设施的正常运营,也就更谈不上对其进行有效的管理和利用了。而这些小区的居民不仅期望安置房能够提供给他们基本的生存空间,而且更希望居住在具有更多就业机会和公共设施配套完善的地方。而当前小区的规划建设虽然解决了居民的住房问题,却不能为他们提供广泛的就业选择和优质的公共服务,无法更好地满足居民们的生活需求,容易造成他们满意度下降,缺少社区归属感。

4. 安置房建设的集中布局,易形成不同社会阶层在空间上的分化

大规模集中建设安置房会导致具有相同境遇的中低收入人群集中居住,从而加剧出现贫困群体的空间集聚现象,进一步强化其经济地位上的劣势。在位于城市边缘地带的安置房社区里,原来分散居住的中低收入人群集中居住,拉大了他们与其他区域居民生活的距离,易产生空间隔离,且经过长时间的积累和发展,就会形成更深层次的社会隔离,甚至这部分人群的心理隔离,造成彼此之间的地域和群体歧视,从而加剧贫富分层,引发社会冲突及排斥。

三、优化安置房小区空间布局的建议

1. 完善安置房建设相关制度体系的建设

伴随着城镇化发展的大力推进,拆迁安置房的建设规模再不断扩大,但至今为止,有关拆迁安置房的法规建设却严重滞后,缺少相应的高位阶的法律规定,现实中大多以政府文件取代法律规定的形式来进行规范,使得安置房建设不能够做到有法可依。通过加强有关安置房建设方面的法律法规建设,可以进一步完善安置房建设方式,减少集中连片,优化空间布局;同时,规定新建开发建设项目立项时,必须严格按比例配套建设安置住房,并从区位、质量和配套设施等方面比照商品房进行建设,真正把安置房建设成为有效解决民生问题,提高群众生活幸福指数,促进社会和谐发展的安居之所。

2. 加快推行混合居住的模式

相关研究成果显示,不同社会阶层群体混合居住,可以通过各阶层之间的相互影响来改善住宅质量和城市邻里的生活环境质量。低收入居民在就业、受教育和接受公共服务等方面可以获得更多的便利。为此,对于集中新建的拆迁安置房宜采取小片开发、分散布局的原则,严格限制安置房的建设规模,防止同一区域密度过大。混合居住的建设方式就是在较大区域内混合布局建设各种类型的住房,将保障性住房与商品住房配套建设,这样不仅可以解决生活困难的低收入群体的住房问题,还可以防止由于低收入群体居住规模过于集中而引发社会问题,以实现不同文化的互补,促进社会不同阶层的融合,从而达到社会的和谐共荣。

3. 积极提高土地利用效率

土地是人类赖以生存和社会持续发展的重要资源。拆迁安置房的建设应该采取有效的节地措施,实现对土地资源的最优配置,以解决更多人的居住问题。在安置房居住区规划设计时,可以通过增加高层住宅的数量来提高居住区的容积率,并且通过公共服务和配套设施的集约化建设,实现对公共资源的高效利用。此外,在居住区的规划布局上,可打破常规的行列式布局形态,通过采用单元错位,或用点式等手法形成围合,这种多层次复合的户外空间,有助于在保持原有住宅日照间距情况下增加建筑密度,提高用地效率。

4. 科学优化安置房居住区的平面布局

作为中低收入群体的住宅,拆迁安置房在规划建设时,要牢固树立绿色、循环和低碳的价值理念,突出房屋的实用性和性价比。首先,在安置房建设初期进行选址时,要以公共交通为主导,综合考虑城市总体规划、地理环境、土地成本和居住人群层次等要素,科学进行选址决策。其次,在安置房建设规划设计时,要依据安置房选定区域的环境容量,结合现有公共配套设施基础状况,确定未来安置房居住区的建设规模,合理规划各项用地及配套设施的面积和用途。第三,基于绿色生态的设计原则,合理安排住宅与住宅之间、住宅与周边环境、住宅与其他相关因素之间的关系,使住宅与环境形成有机整体,建设新型的绿色安置房居住区。

参考文献

[1]王晓燕.银川市保障性住区布局及优化[J].城乡建设,2014,(6).

[2]王晓燕.银川市保障性住区规划设计研究[J].城市,2014,(5).

7.买动迁安置房为何钱房两空 篇七

老夫妻挑中便宜安置房

2009年年中，眼瞧着上海房价又出现了一轮暴涨，老夫妻俩便加速寻觅合适房源，然而即使把目光集中到宝山、嘉定等上海郊区，以老夫妻俩微薄的收入和家底，想要买套90平方米的新建商品房，依然不轻松。无奈之下，他们依然在等待着低于市场价的“割肉急抛房”的出现。恰巧，此时一家留有他们联系方式的中介了解了他们的情况后，给他们打来了推销电话：嘉定区金园一路上一套2007年新建的动迁安置房，房主近期基于卖房套现，但又限于国家政策，未满5年的动迁安置房不得交易，因此便委托中介愿意以低于市价10%的价格将房屋出售：具体操作办法是先私下签订房屋买卖合同，等到产证满5年后再去房地产交易中心进行过户。

尽管无法立刻过户的情况最初也让张汉升夫妇俩有所犹豫，但到现场看过80多平方米的新房后老夫妻俩和儿子都觉得挺满意的，又了解了房东愿意作价70万元出手（当时类似房屋市场价接近80万元），正在张汉升犹豫时，中介反复提醒这样的房子一旦错过再要找到就难于上青天了，在中介的怂恿和诱导下，张汉升当即决定买下这套房子。

2009年8月29日，张汉升夫妇和动迁房的房东刘国栋（化名）、刘国梁（化名）兄弟两在该中介处签订了所谓的《安置房抵押合同》。该合同中约定：由于买卖双方拟交易房屋未满五年不能交易过户，所以卖家同意将该房屋作价70万元抵押给卖家，待将来可办理产权转移手续时再签订正式的买卖合同并进行过户。该合同虽然名义上是抵押合同，但实质上就是一份房屋买卖合同。合同签订后，张汉升夫妇按约向被告支付了第一期房款60万元，剩下10万元等到将来房屋正式过户时支付，而卖家需要在房屋可交易后的15个工作日内配合买家完成房屋过户手续，否则属于违约。

几天后，刘国栋便将房屋钥匙交付张汉升，张汉升拿到钥匙后立刻开始装修新房，同年12月，张汉升的儿子结婚，并于2010年3月入住这套新房。张汉升也为了却了心头一桩大事而欣慰不已。

值得注意的是，2010年8月，刘国栋兄弟两又以父亲病重，急需资金救命为由，向张汉升借款4万元，并同意将这笔钱在房屋余款中抵扣。考虑到将来过户还需要他们配合，不想面子上难堪，张汉升便同意了。

过户时方才发现房屋遭冻结

时光飞逝，转眼到了2012年6月，即当时双方约定的房屋满5年后需要履行过户手续的时候，然而当张汉升夫妇按约定到嘉定区房地产交易中心查询房屋信息时，惊讶地发现自己的儿子媳妇已经住了2年多的房子居然在3个月前因名义上的房屋产权人（刘国栋兄弟）存在恶意欠债而已经被法院查封，房屋已经冻结，无法过户了！

当张汉升了解了这一情况后，立刻打电话质问刘国栋，对方无奈之下才道出了实情：原来兄弟俩过去几年合伙投资经营的服装生意周转不灵才想起了作价卖房以筹集资金，然而过去几年内，服装生意依然不见起色，以至于他们后来想出了用多张信用卡套现以维持经营的办法，然而2012年年初，服装生意最终宣告失败，而他们所欠的多家银行的信用卡欠款也已无力偿还，银行启动了司法追讨程序后，法院便将这处动迁房给查封了。后来张汉升多次致电对方讨要说法，对方索性直接关机，以至于张汉升无法再联系到对方。无奈之下，张汉升夫妇便将刘国栋兄弟告上法庭，要求两被告协助其办理该房屋的产权过户手续。

房屋过户梦想终成泡影

在法庭上，原告张汉升夫妇提交了房屋房产证、抵押合同、定金收据、银行转账凭证等相关证据，以证明原被告买卖房屋一事的真实性，而被告刘国栋、刘国梁未到庭作辩。

法院审理后发现，当初两原告与两被告签订的《安置房抵押合同》中，除了对房屋交易步骤进行了明确约定外，还约定了违约责任： 即双方签订抵押合同后，待该房屋产权证满五年后，被告不得出售给他人，也不得以房价涨跌或其他任何原因要求加价出售或拒绝履行合同。如果被告违约导致本合同无法正常履行，被告应无偿让原告居住五年，除退还已收的60万元抵押款，还需赔偿原告重新购置同等房屋的房款差价部分和赔偿原告全额装修款，并按银行同期利息的四倍支付原告购房款的利息损失。

法院认为，从原告提供的材料看，原被告间的《安置房抵押合同》虽名为抵押合同，但其实质是一份房屋买卖合同，原、被告之间实质上是房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，应当认定合法有效。然而该房屋因被告原因已被法院查封，导致双方无法继续履行。在此情况下，原告仍坚持其诉讼请求，要求两被告协助其办理产权过户手续，具有法律上的障碍，故法院难以支持。2013年3月，嘉定法院做出一审判决，驳回原告诉讼请求，本案受理费80元由原告负担。

理财金手指：安置房买卖要当心

在上述案例中，法院在审理时已向张汉升夫妇多次释明：由于该房屋已被司法查封，因此存在极大的诉讼风险，建议原告撤诉，然而或许原告始终无法接受自己的血汗钱买下的房屋就这么丢失了获得产权的机会，还是坚决要求诉讼，最终依然落得败诉下场。因为《城市房地产管理法》第三十八条明文规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。事实上，当初张汉升夫妇贪便宜买下这套动迁安置房时，就已经为今天的纠纷和损失买下了隐患。因为动迁安置房没有房产证，无法过户，造成买方付了房款，但却无法取得房屋的产权，买方的权益处于一种不确定的状态。

而近年来，随着房价的飞速上涨，购买有限制过户时效的动迁安置房产生的纠纷屡见不鲜。除了被法院查封外，房价上涨过快导致买家反悔，卖家家庭关系不和（如作为共同权益人的兄弟反目、夫妻离婚等）导致合同无法履行、卖家一房多卖，恶意欺诈等各种意外情况都可能会出现。因此建议购房人尽量避免购买此类房屋，如果一定要购买，在付款前也需对卖家家庭情况、信用状况、房屋产权信息等进行全面摸底，并在合同中签订较高的违约赔偿金额，以尽可能规避自己的买房风险。