业委会通知

业委会通知（8篇）

1.业委会通知 篇一

1、成立的前期工作，由一个物业管理区域五个以上业主向所在区物业管理行政主管部门书面申请，也可委托建设单位（公房出售单位）或物业管理企业书面申请成立业主大会。所在区物业管理行政主管部门在审查该物业管理符合成立业主大会的条件后指导成立业主大会筹备组。筹备组由业主代表、建设单位（公房出售单位）或物业管理企业代表组成。必要时，可邀请所在地街道办事处、派出所等派代表列席。筹备组成员情况必须在物业管理区域公示一周。

2、筹备组负责起草业主大会议事规则及业主公约，并将拟定的文稿公示一周，广泛征求业主意见。

3、筹备组负责审核业主资格，并将业主资格确认结果通告全体业主。

4、筹备组负责审查业主委员会候选人资格。业主委员会候选人可采用自荐、筹备组商议的方式产生。筹备组确认其资格后公示一周，广泛听取业主意见。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上的业主联名提出符合条件的候选人；候选人名单应当在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。

5、筹备组应当自成立之日起两个月内在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下组织业主召开业主大会会议（提前15天将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告），审议通过业主大会议事规则及业主公约，选举产生首届业主委员会委员。

6、业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。

7、首次选举产生的业主委员会，全体委员名单必须在物业管理区域内公示一周，并自选举产生之日起三十日内报物业所在区物业管理行政主管部门备案。业主委员会自所在区物业管理行政主管部门同意备案之日起正式履行职责。

8、所在区物业管理行政主管部门同意备案后出具盖有主管部门印章的《南京市业主委员会备案登记表》及《刻章证明》。

9、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》及《刻章证明》到公安部门办理刻章手续。最后，谈一下提交给所在区物业管理行政主管部门的备案材料：

1、物业区域基本情况（四界、门牌、占地面积、建筑面积、开发建设单位、物业管理单位、入住率、产权调查表）。

2、业主或物业公司向所在区物业管理行政主管部门递交成立第一届业主大会筹备组的请示。

3、第一届业主大会筹备组向所在区物业管理行政主管部门递交成立业主委员会的报告。

4、所在区物业管理行政主管部门对成立第一届业主大会筹备组的认可。

5、第一届业主筹备组人员情况介绍（公示内容的照片），筹备组会议记录。

6、物业区域内业主清册及汇总表。

7、业主联络员的产生情况（选票样本、选举结果、公示内容的照片）。

8、业主委员会委员候选人名单（公示内容的照片），基本情况介绍。

9、会议议程，选举办法及其公示内容的照片。

10、第一届业主大会会议记录。

11、筹备组工作报告。

12、业主委员会的选举情况。（选票样本、选举结果、公示内容的照片）

13、业主大会业主公约、议事规则（公示内容的照片）。

14、业主委员会成员及分工名单（公示内容的照片）。

15、业主委员会组成人员基本情况表。

16、南京市业主委员会备案申请书

第三章 业主大会及业主委员会

第一节 业主大会筹备组

第十九条 同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立一个业主大会：

（一）交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

（二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上。

业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第二十条 符合本条例第十九条第一款规定条件之一的物业管理区域，其开发建设单位应当书面报告区房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

第二十一条 筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处（乡镇人民政府）派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派员担任。

筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供相应的文件资料；相关文件资料应当包含：

（一）物业管理区域划分证明；

（二）业主名册；

（三）建筑规划总平面图；

（四）附属设施设备交付使用备案证明；

（五）物业服务用房配置证明；

（六）住宅专项维修资金交存证明；

（七）其他必要的文件资料。

第二十二条 筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积；

（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；

（五）提出首届业主委员会委员候选人名单；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款第（一）至

（五）项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

第二十三条 筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。

筹备组的必要经费由开发建设单位承担。

第二节 业主大会与业主委员会

第二十四条 业主在业主大会会议上的投票权，建筑面积和人数的确定按照下列规定行使。

（一）业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。其中，建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括属业主共有的物业和不能单独办理产权登记的其他物业，“投票权数总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。

（二）“业主人数”按房地产权证数（套数）确定，一个产权证计为一个业主人数，房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

业主拒付物业服务费、不缴存住宅专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。

第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。

业主大会依法设立后十日内，业主委员会应当就业主大会设立事项向区房产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。第二十六条 业主大会会议由业主委员会组织召开。

业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议。

除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

第二十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决

第二十八条 业主大会履行下列职责：

（一）选举、撤换业主委员会委员；

（二）审议通过业主大会议事规则及管理规约；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

（四）决定选聘、解聘物业服务企业;

（五）依法决定住宅专项维修资金筹集、使用、管理事项；

（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫，并在小区内公示告诫内容；

（七）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。第二十九条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：

（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

（二）住宅专项维修资金的筹集、使用方案；

（三）共有部分的经营与收益分配、使用；

（四）业主的其他权利与义务；

（五）违反规约应当承担的责任。

管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人，均具有约束力。

第三十条 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则不得与法律、法规相抵触，其示范文本由市国土房产局拟订。

第三十一条 业主大会设立后，业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位和物业服务企业：

（一）管理规约；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主委员会工作规则；

（四）业主大会、业主委员会的其他决定。

开发建设单位在销售该物业管理区域内的专有部分时，应当向买受人明示前款所列事项，并将其作为房屋销售合同的附件。

第三十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

业主委员会由人数为奇数的若干名委员（不超过9人）组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为3年；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。

第三十三条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十四条 业主委员会委员应当忠实履行职责，定期参加房产行政主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处（乡镇人民政府）以及房产行政主管部门的指导与监督。

业主委员会不得从事物业服务经营活动，其委员及其近亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职。

第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是该物业管理区域内的业主；

（二）丧失民事行为能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求；

（二）拒不履行委员职责；

（三）业主委员会半数以上委员或者20％以上业主提议撤销其委员资格；

（四）违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；

（五）因其他原因不适合继续享有委员资格的。

第三十七条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满仍未换届改选的，区房产行政主管部门应当责令其限期

改正；逾期不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

第三十八条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

第三十九条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费：

（一）全体业主共有部分物业经营收益；

（二）全体业主共同交纳；

（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。

工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况，并接受业主大会、业主的监督。

第四十条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）和区房产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集。

2.业委会通知 篇二

朱秋利:破解“两难”问题关键在于解放思想

业主来自不同行业、职业,想集中召开大会不是一件容易的事,这也是大多数社区业委会迟迟不能成立的主要原因。如何破解这个难题?我认为要从三个方面入手:首先,业主选举可采取多种方式。业主大会是一种方式,送选举资料上门征求和网上选择也应列入有效方式。其次,政府基层部门要鼓励指导社区自治。改革开放三十多年,社区自治时机已经成熟,从政府层面上不能再有管理大于服务的理念,从业主层面上也要改变什么都找政府的习惯。社区自治有利于社会和谐与治理。最后,法理上要明确。现在社区矛盾主要还是物业选择和服务问题。如果在法规上能明确业委会的主体地位、明确业委会成立前由市场选择物业、业委会成立后由业主委托业委会选择物业、物业更换和交接的具体规定等,相信社区组织成立和自治能力将会大为改观。

胡业维:善用法律法规、方法和手段也是破解“两难”的有效途径

在现实生活中,业主大会的成立和业主大会会议的召开相当不容易。我曾就这个问题在两个小区做过调研,一个是在广州市只有110户共8层的单体楼小区,因为前期物业经营不善并最终解散,小区大半年都处于无人管理的状态,在这大半年里面,部分业主举行过两次“业主大会”,最多的时候仅有20来人到场,留下来开会就只有几人,最终因为无法统一意见不了了之。另一个小区在惠州市,共37栋,有1200多户业主,当时小区业主希望成立业主大会来监督物业管理公司,其中有30多名积极的小区业主在3个多月里面利用休息的时间,历经小区开发商和前期物业以“业主隐私”为由拒绝提供业主清册等种种困难,他们坚持挨家挨户地联系了小区的全体业主,最终成功召开小区首次业主大会和选举业委会成员。

这两个案例一比较,从表面上看是不同小区的业主在素质、能力和态度等方面的差异造成了不同小区成立和召开业主大会难易的差别,但我更看重的是法律法规在业主大会成立和业主大会召开上给予的支持和保障,因为现实中更多的小区和业主是介乎这两个“消极”和“积极”的代表性案例的中间,法律法规上的支持会有利于更多业主大会和业主委员会的成立,也有利于基层自治的更好发展。令人欣喜地,我发现2015年最新的《广州市物业管理暂行办法》较过往的法律法规作出了不少有利于业主成立和召开业主大会的规定,比方说,该办法的第二十条规定:占已交付使用物业业主总人数20%以上的业主联名就可以向街道办事处、镇人民政府提出要求成立业主大会;第二十五条规定:建设单位和物业服务企业应当为业主大会筹备组和业主大会活动提供相应的人力和场地的支持,并向街道办事处、镇人民政府提供包括业主清册在内的材料。

最后,值得注意的是,当“互联网+”成为我们日常经济活动和社会生活的新常态时,这一暂行办法在第四十条中也有规定:业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式,采用电子投票形式的,应当通过业主决策电子投票系统表决。

冯向荣:政府、市场和社会力量齐参与,形成合力解决“两难”问题

以湖北省宜昌市伍家区长江瑞景小区和西陵区金缔华城小区为例,目前宜昌物业小区业主大会召开难的因素有:房产主管部门、区物业办、街道对业主组织成立、建设、发展指导不到位。表现在业务水平不高、指导能力不强、片面指导等。

第一,不管社区居委会的主观意愿如何,他们在实际工作中确实制造了客观上的障碍。表现为施加人为干扰或干预、提出苛刻遴选条件、反复追究自荐业主的个人过往史、主观否定业主自荐人选、以个人好恶推荐其“优秀”人选等等。第二,开发商(建设单位)不参与或推脱配合业主大会,拒不提供业主名单清册,造成无法确定业主大会参会人数,使业主大会筹备工作无法正常进行。他们使用非暴力或不合作方式,与政府部门个别官员纠缠合力制造障碍等。第三,业主自身学习不足,缺少行动与联合。表现在专业知识理解不准及不透、不善于利用政府部门及民间第三方平台、业主对业主物权及业主组织本质理解不透、业主实际参与度不够、业主活动缺乏理论及技术支撑、业主不善于抱团行动等等。

王益民:发展小区社团组织,开展多层次区内公益活动,增强业主自我认同感和公共责任感是突破“两难”的有效途径

业主的公共责任意识淡薄和业主互相之间熟识度低是业主大会召开难的重要原因。从切身利益出发,小区业主本应积极参与小区的管理,对小区的相关事项积极发表意见,并按照一定的议事规则作出决策,配合、监督小区的管理工作。但因公民意识的培育滞后,导致大多数小区业主缺乏公共责任意识,参与小区管理的意愿低,因而对业主大会的召开持消极态度。业主之间缺乏血缘和其它社会关系的纽带,只是因为买了同一个小区的房子而成了邻居,成了共同物权的共有人,并因此产生共同管理权。社会诚信的缺失,大家互相之间的信任还没有建立起来,也是大多数业主对召开业主大会持旁观心态的重要原因。针对以上原因的分析,我认为组织小区内部社团,开展各种兴趣小组活动,让大家熟识起来,进而培养业主的公民意识,强化业主的公共责任,是解决小区召开业主大会难的有效措施。

伍嘉穗:要善于利用小区的“大事件”来引导广大业主关注和参与小区公共事务

3.业委会良性发展思考 篇三

转变理念

对于政府部门而言，无论是建委业务主管部门，还是街道等基层政府，首先应当从观念上、思想上和理念上正确认识和看待业委会组织的发展，对业委会进行“社会脱敏”。绝不能简单地将其视为一个“闹事的麻烦制造者”。应当充分看到，业委会本身只是一个经济财产型组织，主要在于监督物业公司，维护和保障业主共有权益。新型商品房小区的可持续发展，离不开业委会的参与和治理。物业管理行业的健康高端发展，同样离不开业委会强有力的监督和支持。

加强立法

随着我国房地产市场和物业管理行业的迅猛发展，迫切需要更为全面、系统和充分的法律制度供給。这就需要做好立法方面的顶层设计。从基本法层面，尽快赋予业主大会法人主体地位。可以从“社会组织法”或者“基层群众自治组织法”等层面进行立法探索和设计。只有确立业主大会法人主体地位，业委会的存在和维系才会更加坚实牢固。同时，针对业主大会和业委会的法人治理结构设计应给予法律制度上的充分探索空间，使其在实践过程中不断完善和改进业主治理的效能。

重视扶持

由于社会建设的长期滞后，我国社会组织的发育和发展，仍处于一种比较脆弱的境况。对于业委会而言，作为一种新生事物，更需要政府的悉心呵护和照顾，特别是在政策扶持方面。比如，北京住建委推动成立的两个民非组织：“首一业主大会辅导中心”和“幸福指针业主大会辅导中心”专门致力于服务各小区业主大会和业委会等相关方面的工作，并取得较好成效，值得借鉴和推广。此外，探索和推进跨社区的业委会联合组织的成立和规范发展也是十分必要的。

强化监督

4.业委会总结 篇四

2.路灯照明全部更换;

3.一二三四号楼腰线以上掉砖修复;

4.各单元门厅粉刷一新，更换了雷达照明灯，大堂明亮了;

5.楼道瓷砖修复;

6.修复单元可视门禁对讲;

7.楼顶局部防水维修，1、4号楼顶北侧斜坡大面积修补;

8.绿化树木修剪树冠;

9.水池喷泉修复;

10.一号楼前栽月季墙;

11.小区绿化水管大面积铺设，为明年种草坪做准备;

12.小区绿化用地全部翻土施肥;

13.增加蜂巢快递柜，并修缮原快递柜前坑洼地面，方便大家取件;

14.引进联通和电信宽带，打破小区宽带垄断;

15.更换小区控制室监视设备;

16.高位消防水箱加水恢复正常;

17.生活水箱清洗消毒，更换紫外线消毒系统;

18.更换两台生活水泵;

19.同长城打了三场官司;

20.电井上锁，统一规范管理;

21.在街道的帮助下建立老年棋牌室，自行车棚正在申请中;

22.举办了20xx年元宵节晚会和20xx年中秋节联欢会，以及电影放映等文体活动，丰富了大家的业余生活;

23.建立了完善的物资采购制度、库房管理制度和财务管理制度，为小区节约了大量物业费;

其他琐碎工作更是数不胜数，大家交的物业费没变，但买到了十多年买不来的变化。之所以取得了这么多成绩，是和业委会这个奋进上进的群体分不开的，也和大部分业主的支持是分不开的。我特别感谢我们这个团队的这些委员们，这些变化无不凝聚着委员们的无私奉献的汗水和智慧!

5.关于业委会总结发言 篇五

业委会总结发言1

润汇大厦业主委员会(以下简称“业委会”)自筹备小组成立、业委会正式组建至今，已有大半年时间。我们在江南中街街道办和居委会的指导下，与新物业管理公司“宜家物管”通力合作，并得到全体业主的大力支持，工作取得了一定成效。现做汇报如下：

一、前期筹备阶段

2013年初，由于原物业管理公司“城建物管”要求大幅增加物业管理费未果，单方面退出大厦物业管理。经广州市海珠区江南中街人民政府批准，润汇大厦于4月25日正式成立“广州市海珠区江南中街润汇大厦业主委员会筹备小组”(以下简称“筹委会”)。筹委会的主要工作，一是通过公开招标、打分评估、全体业主投票选举的方式选出新物业管理公司，二是为后面组建业委会做好各项筹备工作。

4月27日，在紫金居委会会议室，筹备组组织业主代表按照招标中心挂标惯用的物业管理评定标准对符合要求的7家应标物管公司进行评分。5月4日，由筹委会组织，在江南中街道办事处、居委会见证下，润汇大厦业主进行投票，根据“投票超过50%人数及居住面积数才能有效”的原则，选出了“广州宜家创生物业管理有限公司”作为润汇大厦的新一届物业管理公司。

二、组织成立阶段

5月26日，筹备组将《业主大会议事规则》、《润汇大厦管理规约》在五楼会所公示供业主参阅。

5月28日，筹备组将与宜家物管沟通的13点整改方案公示。

5月31日，海珠区房管局物业管理科、海珠区房管局房屋管理科、江南中街办事处以及紫金居委会在润汇大厦五楼见证并监督新旧物业管理公司的交接工作。

6月15日，在江南中街办事处以及紫金居委会的见证下，《业主大会议事规则》及《润汇大厦管理规约》全部顺利获得50%以上业主及面积的票数。本大厦业主对11名业委会候选人进行投票。结果也于当天得出，11名业委候选人、全部顺利获得50%以上业主及面积的票数。接下来按国家有关条例规定将投票结果公示30天。工会女工委员工作总结三、工作开展阶段润汇大厦业委会的宗旨是“代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适的居住环境”。

业委会成员共有11人，在工作中进行明确分工，并建立健全的财务制度。由于原物业公司退出时，尚有许多管理不完善的问题遗留，业委会各成员采取分工负责方式，利用业余时间，积极和新物业管理公司“宜家物管”沟通，对负一、二层的垃圾卫生死角、损坏的水泵、消防设备、东座大门口玻璃门、五楼雨棚、五楼鱼池污水等进行了清理和修复，并对所有垃圾桶加装了垃圾袋。为了节省电梯用电量，优化了电梯运行操作规程，并健全了大厦各项设备的维修保养制度。业委会还设立了意见箱。为方便业主锻炼，业委会向街道办申请在五楼会所加设健身器材(待批中)。

业委会规定，每周四定期召开周例会，收集及讨论业主提出的问题和合理化建议，完善大厦的管理工作。此外，业委会每月月底与宜家物管举行例会，沟通并交换各自的意见和想法。

中秋节前夕，业委会和宜家物管共同在五楼会所举办了一次“大型庆中秋游园活动”。游园气氛热闹，欢声笑语。亲情、友情、邻里情在现场温暖地传递，使在场的每一位业主无不感受到中秋佳节合家团圆的欢乐喜庆。

四、后续工作重点及建议

1.停车场

2.快递收取

3.商铺、广告等收入项目

4.其他。。

厦业委会 2013年12月

业委会总结发言2

为了贯彻落实《北京市物业管理办法》，依据延庆县委、县政府的要求，居委会负责指导成立业主委员会，现将振兴北社区成立业主委员会总结如下：

一、宣传发动，为成立业主委员会做好铺垫

11月17日在社区西门、南门以及居委会门前3处悬挂横幅进行宣传，为成立业主委员会打好群众基础，做好前期宣传工作。

二、组织实施阶段

(一)成立筹备组

11月22日，居委会组织召开了振兴北社区筹备组会议和南菜园北二区筹备组会议，共有15人参加，会议围绕成立业主委员会目的和下一步工作安排进行讨论，并初步确定业主代表名单。在社区西门和南门分别设立信息专栏，对筹备组人员进行公示。

(二)成立业主委员会前期筹备工作工会女工委员工作总结将《议事规则》和《管理规约》草案在宣传栏内进行公示，并在社区27栋楼142个单元门内张贴彩纸打印的成立业主委员会通知，使社区知晓率达到。

(三)入户征求意见，业主推选代表

11月25日，筹备组人员组织召开拟定业主代表大会，俩个业主委员会共有72名业主代表参加会议，会议由季刚同志组织召开，向代表发放《业主代表推选表》和《征求意见表》，司法所所长沈丽丽对入户需要注意的法律事项进行讲解。经代表三次7天入户后，确定业主代表并在宣传栏进行公示。

(四)筹备业主大会

根据业主代表入户征求意见结果，居委会工作人员进行数据统计，得到振兴北社区业主委员会同意<<业主大会议事规则》及《管理规约》共613户，占总户数74%，不同意共23户，占总户数3%;南菜园北二区业主委员会住户同意<<业主大会大会议事规则》及《管理规约》共613户，占总户数73%，不同意共29户，占总户数4%。俩个筹备组制定选举办法为等额选举，分别推荐业主委员会候选人5人，其中候选人非业主8人签订委托书，确定选举时间、地点等。

(五)召开业主代表大会，选举产生业主委员会

根据筹备组决定，12月10日，我社区召开业主代表大会，选举业主委员，共有南菜园北二区业主代表33人，振兴北社区业主代表28人参加，向业主公布入户征求意见结果，经全体业主代表举手表决，通过《选举办法》，保证了选举公平、公正、公开，符合选举法律法规，最后俩个业主委员会分别选举产生业主委员会委员5人，主任、副主任2名，并聘请居委会主任刘学义为执行秘书，会后公示名单及职务。

振社区居委会 2010-12-13

业委会总结发言3

知音园小区尚存在主要问题调查报告1、取暖问题

造成去冬取暖很差的原因主要是供暖单位烧的不好，其次是换热站人工控制有时疏忽，再有个别业主暖气管道改造不合理.(物业的态度：有问题的业主，速到物业公司前台统一重新登记。如果您室内的暖气你已经自己改动而且效果不好，我们将依据你家的实际状况对你家提出整改方案，并免费提供人工，以便今冬您不再挨冻。如果您室内的暖气自己没有改动而且效果不好，我公司将根据具体情况，免费为你提供部分改造工程。目的只有一个------让您感到温暖，并且不是只停留在口头上。)这个问题的解决我们已经和物业达成共识：供暖问题要落实到合同中.包括效果，认定，罚则等.具体下面涉及到合同再详细谈.2、内墙长毛和漏雨问题

时间：x年4月28日，下午1：00-4：00

议题：讨论墙体透寒的维修方案及赔偿问题

参加人：软件园开发公司：杨成文、秦部长 物业公司：李部长 业主委员会：葛志男、唐治青、孙路、吴彤、李至义、业主代表：周萍等

业主委员会与开发商及物业公司就以下几方面商讨，达成共识：

(1)、物业在今后的“修复墙体长毛”施工管理方面，要给予合理安排，并把施工安排提前通知业主，前后工种衔接合理紧凑，达到业主满意。

(2)、每户施工完，由开发商出资，物业方面做一次彻底的保洁工作，充分体现施工方“亲情服务”的工作宗旨。

(3)、对已完工的业主，在施工期间，带来的不便及时间上的损失，按工期给予补偿，(补偿标准按大连市平均工资的标准实施);分歧在于标准不同.工会女工委员工作总结(4)、由于修复墙体透寒，对家庭装修造成破坏，原则上按照原样复原的原则进行施工，如复原有难度，则在经济上给予补偿，由专人现场勘察核赔。目前看这项工作正在紧张有序的进行.其中五一期间曾经派到二期一部分，我们发现后已经整改.我们还有部分业主不同意这种维修方案，下一步我们要召集他们开个会和开发商对话帮助他们解决问题.3、塑钢门窗问题

4、排烟道串味问题

5、晚上小区内照明问题

6、单元门门口下雨积水

7、小区随便停车问题

8、地下停车场安全问题

9、篮球场和网球场的收费问题

10、安全问题(达不到开发商售房时的承诺，目前进入小区没有任何身份识别检验程序)

11、三表远传问题

12、阳台栏杆生锈问题

13、单元门的单元锁

14、卫生

15、有偿服务

16、已交停车费用的处理，停车场收费三原则;水潭有关滑梯的问题

17、有关滑梯，健身器材等共用设施维护及其使用的问题业主委员会会议向开发商和物业公司提出的问题解决情况

1、已经解决的问题

1.1小区照明问题

除个别因夜间安防系统需要应调整位置的光源外，整个小区灯光按照体现小区的美观，满足业主的正常生活需要，适当节省能源的目的配置。

1.2会所内的乒乓球台子物业公司已提供一个，大家现在都比较喜欢打乒乓球，能否考虑在增加1-2乒乓球台子。

1.3 喷水池里石板脱落问题

物业公司已组织施工完成维修。

1.4 小区正门交通秩序的整理问题

物业公司已在小区的正门口，划出了准确的停车位置，以后凡是在小区正门口停放的车辆，应按线停放。

1.5 进出小区出租车的管理

物业公司已责成保安开始对小区的进出车辆开始登记，请大家监督定期检查保安部的登记记录。下一步考虑晚上8：30后禁止出租车出入.1.6 楼道入户门前积水维修

物业共司已组织保洁人员对所有的排水口进行了清理，物业公司解释目前多数楼道入户门前的积水问题已得到解决，请大家核实。

1.7 三表远传问题经过调整，三表远传已投入使用，应通过公示栏、网络公示所有业主。

1.8 小区车库一侧路面随便停车问题

已责成小区保安人员负责清理。

1.9 小区路面标示问题

开发商已经在小区安装了安全镜和减速器。

2、正在解决的问题

2.1塑钢门窗的维修

物业公司委托大连明达门窗公司已经开始对小区有问题的塑钢门窗开始进行维修，维修的标准是达到业主满意为止。

2.2墙体透寒的维修x

物业公司要求大连普乐士节能材料科技开发有限公司做出了维修方案，现已在网上公布，并有几户业主已经做完，我们了解了有关专家，他们认为这是解决墙体透寒的办法。

2.3墙面大白:墙体透寒维修后的大白处理由大连誉思装饰公司负责

2.4屋顶渗漏的维修：由大连福君防水公司在进行维修，7月底前全部结束。

2.5阳台防护栏的维修

阳台防护栏的维修由物业公司负责，7月底前全部结束。上述维修在五一期间人员投入有所减少，业委会发现后及时与物业公司协调，现已改正.3、近期准备解决和维修的问题3.1 取暖问题

物业公司计划从7月份开始对各户取暖设备和管道有问题的业主进行免费维修，但更换设备、管道，以及配件的费用由业主自己承担(对原系统和设备没有改动的业主除外)。

3.2智能系统的维修

5月10日前，小区的智能系统维修完毕。5月10晚业主委员会主任葛志男、副主任孙路、唐治清核工程组组长李至义对小区的智能系统进行了抽查，结果如下：抽查孙路家紧急按钮报警和窗栅报警30秒钟上传到中控室。小区的周边红外线和摄像监视系统：33#-35#间的消防通道上放红外线报警没有反应，摄像监视系统盲点，9#-11#间红外线报警有效，摄像监视系统有效，但所有报警录像回放无效，21#-1#间红外线报警有效，整个13#南侧红外线报警没有反应，摄像监视系统由于距离太长无法准确完成监视。

综合实地抽查得出结论，整个小区的23#-21#-1北侧、1#-3#-5#-7#-9#-11#东侧、11#-13#南侧红外线报警和摄像监视系统可以正常使用，31#-33#-35#西侧和13#南侧红外线报警和摄像监视系统需要进一步调整方可正常使用。

4、不能解决的问题

4.1烟道串味的问题

目前，各栋楼的分包商已明确回答开发商和物业公司，烟道串味问题是由于设计不合理所造成的。物业公司正在想办法解决，这个问题我们应直接找开发商索赔。

5,目前正在接洽的问题

5.1小区公示板的建设.已经与物业达成共识，建立电子公告板.并加大网站的宣传力度.5.2停车场内健身场地的建立.业委会成员普遍认为：我们工作的重点应当是签订一个尽力保障业主合法权益，并且可以量化考核的物业合同

其中的关键点包括：

1)小区的安保.安保设施的故障率控制在什么范围内，抽查电子巡更记录，出现保安失误导致案件出现怎么出理等，2)取暖(改成集中供热再议)：明确是保持的室温，对室温的温度记录做约定如下，业委会、业主、物业三方共同记录温度(必要时可请专业计量部门用专业计量工具)具有法律效力，如不能达到合同约定标准，取暖费下调5%(以泥补业主用其他方式取暖而发生的费用)，前提是业主已经按照物业的建议增加或者改进线路。

3)在开发商无欠账的前提下，出现任何问题物业负责，合同期满，该条款仍然有效，土建终身保修.4)开发商承诺的合同附件要附在合同上，要求物业公司去追偿开发商的费用

5)物业公司委托管理的工作范围

6)建立会议制度，每月第四周周六下午3：00，物业尚总及有关人员、业委会人员、可请业主参加。

7)定期报告，定期公布帐目

8)重大事项和业委会商量，比如建立价格听证制度，小区内面向业主具有垄断性质的收费项目

9)公用设施的使用，包括水池的开启、维护乒乓球等健身设施及其开放时间、照明

10)物业费和取暖费的付款方式

11)垃圾清运：及时清运，清运后水洗;划线：明确标识垃圾的暂存地点;这几项目前已经实现.12)紧急预案，包括消防(车库)、突发紧急事件.以上是我们这二个多月工作的一个小结.基于大家的信任，作为小区的一员我们奉献了自己的时间和精力，但限于水平，我们很难做到令每一位业主都满意.我们真诚地希望得到广大业主的支持.谢谢.业委会总结发言4

尊敬的x园全体产权人：

本人作为业委会第二期轮值执行主任的任期届满,特向大家汇报朝阳园业主委员会20nn年7月20日--10月20日的工作情况。

一、积极筹备并圆满结束了对x园业主第二届业主大会书面征求意见函发放及回收的各项工作

1、与物业管理处针对《x园物业管理临时委托服务协议》中的物业费价格问题进行多轮谈判，最终就此问题达成一致共识，出台新《x园物业管理临时委托服务协议》供园区业主进行表决。

2、顺利召开朝阳园第二届业主大会，提出四项决议案：《x园物业管理临时委托服务协议》、《关于实施x园延长低温供暖方案的决议案》、《关于实施x园楼宇、会所门禁安保系统改造方案的决议案》、《关于继续保留x园会所信息栏的决议案》面向园区全体业主投票表决。

3、顺利完成x园业主大会书面征求意见函的发放及回收工作，严格按照x园业主大会书面征求意见的办法,邀请居委会业主志愿者监督委员会等人员共同参与统计投票结果并对整个过程进行监督,在对书面意见函的回收情况进行了缜密的统计后，已将统计结果公告园区业主。

二、与物业针对园区业主关心的事宜进行充分的讨论，主要有：

1、关于取消班车问题与物业进行多次开会讨论，业委会要求物业管理处把在部分班车暂时停运期间因此所节省的费用单独列支，并且将运营车辆的预算费用列明，并多次向物业声明保持原有服务品质不变的明确态度。

2、底商与物业的租赁合同将于年底陆续到期，督促物业尽快出台底商管理方案，对园区底商的经营行为进行规范管理。

3、随着《x园物业管理临时委托服务协议》的表决通过，会所管理方案的修改成为当务之急，业委会建议物业按照新委托服务协议的要求修改会所管理方案，并加强该方案的执行力度，让会所在合理有效使用的基础上，成为大家休闲娱乐的中心。

三、其他工作情况

1、进一步完善业委会工作结构，按照各项工作分别由委员专人负责并交由委员讨论执行的原则开展.本季度共收到业主到业委会来访反映情况约32件，其他通过电话咨询沟通等若干件,对业主提出的各项问题,业委会都热情接待并耐心解释，在每周的例会上均及时向物业反映业主投诉信息，督促物业尽快给业主答复并解决.工会女工委员工作总结　　2、建立了业主参加会议制度业主投诉登记制度业委会会议议题表决制度等

3、针对业主对绿化、卫生、养犬等方面投诉较多的问题,重点进行监督，主要协调解决以下问题：

3.1园区绿化：就园区目前绿化工作的基本情况及存在的问题，约请物业分管绿化工作的主任、外包公司负责园区绿化工作的负责人座谈，大家就园区绿化工作的诸多问题作了充分的讨论。

3.2园区卫生：在此期间物业将x园保洁外包的两个保洁公司调整为一家公司，调整后分别与被调整离开及留下的保洁公司负责人沟通，了解园区保洁工作具体情况与问题。

3.3园区规划：

3.3.1就关于篮球场后面的围墙拆除后移篮球场议题与物业沟通。鉴于此事关键在于根据朝阳园业主大会议事规则中6-4-5条的规定，改建、重建建筑物及附属设施需全体业主表决并双过半方可，此议题可通过下次表决解决。

3.3.2关于园区南侧围墙外扩一事，开发商已出示建委通过的图纸，朝阳园一、二期的规划线与现有围墙相符。

3.4园区养犬：由于正值奥运，本时段此工作基本搁置，但业主投诉极多，此问题已成为影响园区和谐的主要问题。

四、本季度业委会办公费用支出情况汇报

1.召开第二届业主大会印制书面意见函1600份 3600元

2.业主投票快递费 130元

3.领办公用品：a4复印纸2包 47元磁珠30个 12元

注：3#b1公告栏玻璃窗本月22日前一直未安锁，无锁期间公告栏内的磁珠经常丢失。

五、下季度业委会工作计划

随着《朝阳园物业管理临时委托服务协议》议案的通过，开始针对各项具体工作督促物业尽快实施：

1、与物业公司正式签约后，督促物业加强园区管理，保持并进一步提高园区服务品质和质量。

2、为保证业主的正常生活以及园区各项工作的正常运行，针对园区部分业主欠缴物业费的问题，将配合物业开始催缴宣传及收缴工作。

3、开始启动撰写全面、具体、正式的物业管理委托合同。

4、按计划开始对物业管理处的财务进行审计监督工作，目标是针对业主关注的热点问题每月专项监督。

5、加强对物业服务工作的具体监督，督促物业年底之前出台底商管理方案。

6、加强对停车场的监管，并督促物业尽快完善车场的监视摄像系统的安装调试。在园区和楼内优化现有安保方案和设施，并尽快研究在安保盲区架设图像采集设备的可行性。

7、园区的整体绿化工作计划在明年三月开始全面展开。在此之前，准备约请物业、绿化公司、园区一些从事绿化工作的业主，针对园区绿化工作存在的问题，讨论、制定相应整改方案。加强对园区绿化、保洁工作的监督。

8、卫生工作计划近期在园区公布卫生保洁标准，要求物业建立卫生监督反馈模式。

9、养犬：针对这一园区热点和棘手难题，要求物业制定切实可行的实施细则，并监督、协助物业实施。希望园区业主一如既往地对业委会的工作理解、支持，让朝阳园真正成为首选宜居的和谐之区。让我们一起努力。

x园业主委员会轮值执行主任

20nn年10月 20 日

业委会总结发言5

各位业主代表：

x业主委员会自2010年5月成立以来，作为小区业主代表大会的执行机构，在维护业主权益、监督物业服务等方面积极工作，取得了一些成绩，也存在很多遗憾和不足，现将业委会工作总结如下：

一、克服各种困难依法成立业主委员会

为了维护全体业主的合法权益，监督物业提高服务质量和管理水平，2010年在房管部门、社区的指导下，经过筹备组全体成员的艰辛努力，于2010年5月召开了业主代表大会，业主代表投票产生了业委会及5名成员，并报经相关部门审核备案。

二、根据相关法规，维护业主正当权益

由于本小区物业隶属于开发商，因为所处的地位和利益关系，不能充分维护业主的合法权益，物业服务和收费也存在各种问题，业主意见很大。这样的情况下，业委会努力与开发商及物业企业交涉，要求对存在问题进行整改，但总体来说成效不大。不过还是取得了一些效果，具体如下：1工会女工委员工作总结1.成功办理房产证。为维护业主正当权益，消除产权风险，业委会团结和带领部分业主经过3年努力，把房管局、建设局、规划局跑出了一条小路，并集体向市政府反映情况3次，引起了一定程度的重视，加快了房产证的办理进程，并最终于2013年成功办理房产证。

2.讨回业委会办公室、活动室和车库。经业委会，特别是马主任多次与开发商据理力争，终于于2014年讨回了原本属于全体业主的办公室、活动室和车库各1间，极大地解决了业委会办公和活动场地问题。

3.监督物业企业，维护业主权益。几年来，业委会协调和督促物业企业做好小区安全、卫生、绿化以及暖气管道的维护改造，确保了小区的安全、整洁和管理有序。但由于物业企业并不是自己聘用，说话不管用、不硬气。比如，小区划分车位这个改变小区规划的事情没有通过业主代表大会的授权，车位改造占用公共绿地、新建门房阻挡了消防通道，这些问题经业委会交涉也不起作用，存在自己的小区自己说了不算的现象。

三、存在问题和下一步工作打算

1.厘清与物业企业关系。目前我小区物业企业仍然属于开发商朱老板，但是朱老板早已离开酒泉，不再从事房产事业。但是我小区物业收钱花钱却是朱老板说了算，这简直是笑话。建议重新聘请物业企业，理清权利义务。另外，利用2

我小区公共场地和道路划出的停车位的收费，属于全体业主，建议这次业主代表大会商议停车费的处置办法。

2.公共维修基金的使用管理。我小区有公共维修基金30余万，这是属于我们业主的，但是这几年来的利息收入情况我们都不掌握，也没有用于公共设施维护。建议本次业主代表大会讨论支取办法，并有效管理公共维修基金，使之产生收益。

3.规范业委会和业主代表大会工作规程。为使业委会和业主代表大会切实发挥作用，更好地维护业主正当权益，建议制定相关议事规则，定期召开业委会会议和业主代表大会，切实发挥业主代表大会决策小区重大事项、业委会具体执行的作用。

6.首届业委会代表发言 篇六

尊敬的各位来宾，各位业主：

今天作为我们XXXX全体业主来讲是一个非常值得纪念的日子，也是一个值得为之高兴，为之欢呼的日子。因为我们XXXX业主委员会今天终于成立了。可喜可贺，成功着实来之不易。

在此，请允许我代表被选上的七位业委会成员向为业委会的成立倾注大量心血，给予无私的指导和真诚的支持的XX区房屋主管部门的领导、XXX街道及XXX居委会的领导致以深深的谢意；向为业主委员会的成立呕心沥血，任劳任怨，不计报酬，作了大量细致而繁杂工作的业主委员会筹备组的全体工作人员，以及广大热心的业主，致以最崇高的敬意。你们的领导和支持，你们为业委会的成立所做的贡献，所有的业主是不会忘记的，必将载入历史史册。你们为我们首届业委会奠定了良好又扎实的基础。我们必将沿着你们指明的工作目标和方向前进。

“建设美好家园，建立和谐社会”是我们成立业委会的目的，也是我们首届业委会的工作目标。这不仅仅是一句口号，而是有着实实在在的内涵，是要靠我们业委会带领广大业主来一项项的实现，一项项的落实。只要我们广大业主团结起来，紧紧团结在业委会周围，就没有什么事情可以难倒我们。我代表首届业委会向XXXX所有业主保证：我们将以大多数业主的利益作为业委会工作的原则，以完善小区功能做为工作的切入点，以目前广大业主关切的热点问题，如天然气、运动健身设施、小区卫生、小区绿化、停车位、物业服务费等等问题作为我们的工作重点，依法依规，按照轻重缓急，循序渐进，1

业委会代表发言稿

先易后难，搁置分歧，解决统一的工作方式开展工作。

我将对开展的业委会工作具体谈以下问题：

一是要加强素质建设，提高工作水平，对我们七位来说业委会工作是一项新的工作领域，光有热情是做不好工作的。我们必须加强学习，加强素质建设，提高自身理论水平，提高掌握和运用政策水平，提高工作水平更好为广大业主服好务。

二是要学会沟通，学会协调，要主动深入地了解情况，涉及业主们共同问题，主动与物业沟通，提出妥善解决问题的办法。

三是摆正位置，做好服务。业主委员会是广大业主的执行办事机构，是代表广大业主最根本权益的。牢牢记住、时刻摆正自己的位置，为广大业主服务好，同时也监督物业的服务，督促物业办事效率，使物业服务更加周全、更加到位。

四是建章立制，切实加强自身制度建设，反腐倡廉，我们将接受广大业主的监督，公开决策程序，公开财务开支，业主委员会的每位成员一律不拿任何报酬，无偿为广大业主服务。

最后，请各位领导，各位业主相信，我们有热情，有决心，有信心，也有能力，紧紧依靠广大业主，在XXX区房屋主管部门、XXX街道办事处及XXX居委会的领导下，在广大业主的支持和配合下，克服一切困难，把XXXX建设成为一个“生活环境优雅，秩序管理井然，功能配套齐全，温馨和睦和谐的高尚社区。”

7.业委会通知 篇七

作为论坛主持人, 深圳南天一花园业委会主任范国振在会上讲道, “虽然业委会这么多年来确实存在一些问题, 但业委会建设是业主自治的关键环节。而且任职业委会要讲奉献、不谋私利、不为名、不为利, 将来总有一天各种各样的人才都会从业委会里涌现出来。你们想想看, 很多国家著名人物都要做义工, 在医院做、学校做、社区做, 大家默默无闻在这儿做, 总有一天会被大家认可的。我们开到26 期, 等我们开到62 期的时候人家会重视吧, 我们不要着急, 我们慢慢往前走, 大家要看清楚我们的工作是很了不起的。”

随后, 论坛进入主题发言环节, 以下是部分演讲嘉宾的精彩发言节选。

陈幽泓:我们国家改革开放以后, 虽然制定了很多法律, 但由于国家体制的原因, 业主组织一直没有纳入我们国家的行政管理体制, 这样使得业主组织一直有利于体制的边缘, 这样就造成了现在严重的局面, 一方面是业主组织自身运作不规范、运作非常困难, 不够稳定, 持续性很艰难, 这导致社会对业主组织自身也有很多的微辞。

现在我们的物业企业也陷入困境。长期以来物业服务和市场机制没有建立起良性的关系, 这样的情况在没有业主组织的情况下, 要想解决难上加难, 这是两败俱伤的局面, 这个局面的根源是我们国家关于小区治理的制度设计。实际上国家也认识到这样一个情况, 今年我们看到两个积极的信号, 一个是第一次民政部把业委会的数量纳入民政部的统计口径, 民政部副部长在讲话中说, 全国的平均成立的业委会数量22%。另外一个方面, 我们知道中办、国办的文件, 第一次在社区协商民主中, 把业主和业委会、业主组织纳入正式协商的主体。

这一两年我看到的是各个城市都在立法, 各个城市都想在小区治理、物业管理方面有突破, 所以现在是政府能不能在这方面改革、立法, 在行政改革和社会组织的发展中实现突破的关键时机。

我们国家现在的突破口在哪里?就是在社会组织, 体制内的社会组织分两大部分, 一大部分是基层群众自治组织, 就是我们都知道的居委会和村委会, 写在《宪法》中, 这样的群众自治组织具有准政府的性质, 因为他提供很多的地方公共服务和辅助政府实施很多的地方公共行政管理。

另外一个方面就是由民政系统来登记注册管理的社会组织, 这是两大系列。很不幸, 业主组织没有纳入任何一个系列, 这样的状况使得业主组织成立难、运作难, 我们说很多很多的难处, 特别是没有能够享受到政府近年来对于社会组织的一系列系统化的政策、优惠政策, 对于社会组织, 政府是有优惠、降低门槛、培育、规范、支持、奖励等方面的政策。像我们北京, 拿政府购买服务的社会组织大约有3000 到4000 个, 大量的社会组织依靠政府的购买服务在社会上能够得以立足, 然后可以通过自己的良好服务获得一定的资源以达到可持续, 但是很可惜, 我们业主组织没有纳入这个范围内。

我本人做小区治理、研究工作比较早, 2000 年到现在, 业主组织的发展处于一个瓶颈口, 覆盖率只有10% 到20%, 这一二十年没有变化、没有突破。这个瓶颈怎么办?怎么突破?我个人认为, 应该发展社区业主组织这样的社会组织。使小区的业主形成一种自助、互助的局面, 这样的社会组织在民政系统下比较容易成立, 不像我们的业委会, 成立的程序非常严格。投票的过程非常艰难, 我们成立社区服务性的组织, 应该是我们现在社会的当务之急。深圳住宅与房地产杂志社在深圳起到非常大的作用, 我希望能继续大力呼吁和宣传, 也希望明年深圳改革的活动会非常精彩。

杨志敏:我们今天会议的主题是业委会如何规范运作, 当然业委会的规范运作不仅是业委会的事情, 同样也是物业公司的事情。从这几年的发展来看, 我们业主组织的发展和建设在我们新的互联网时代发生了非常大的变化, 特别是很多业主, 包括天然居的业委会也是通过QQ群, 现在更多的是通过微信群组建、成长、发展起来的。

在成长的过程中, 我们的组织形式, 包括电子投票的业主大会主办形式, 都跟过去发生了显著的变化。我今年跑了大概接近100 个小区进行采访和调研, 那就谈谈我的一些感受。

我们在业委会筹建之初可能遭遇第一道陷阱, 参选的时候可能遭遇“推荐环节的陷阱”。法律规定每个业主只可以推荐一次, 一个候选人需要有十个业主的推荐。有一个小区发生了业主分两方, 其中有一方的候选人有三个人征求到这个小区四百户里接近两百户业主的签字、支持、推荐, 这是什么概念呢?剩下的人如果上门签字求支持的时候, 就会发现很多业主已经是第二次签字了。街道办的业主大会筹备组裁定你没有候选人资格, 结果就导致还没开选就大局已定。

还有招投标的问题, 业委会组织招标的过程中, 有一个选项是可以表决是否进入交易中心招标, 或是否委托招标。这个环节会出什么问题?比如说龙岗区的某花园二期最近在招标的时候, 进入招标系统需要5000 元的招标费和5 名专家2700 元专家费, 包括交通费和餐补。这个费用是没有办法协调的, 没办法列入正式账目里面, 于是就约定由中标企业承担。但协调的过程中, 政府部门说这个费用不能列到这一条, 业委会就傻了, 业主大会通过公开招标, 物业公司连津贴都不发给我们了, 这7000 多元钱怎么办?

但如果不进入交易中心, 自主招标的空间就大了, 包括我们更换自己满意的物业公司也发生这种情况。业委会在这个过程中, 比如说有10 家物业企业报名, 业委会广泛征求业主代表的意见, 选出很多业主代表和业委会一起表决, 10 家里面圈定3 家、4 家、5 家, 这5 家交给专家委员会定标, 这里面的空间就很大了。包括为什么现在有的区住建局非常反对业委会频繁地更换物业, 传说已经出现了一种撬盘的行为, 恶意撬盘。企业入围给你多少钱, 中标给你多少钱, 就会出现这样的问题。

最后一个容易出问题的环节在哪里?业委会在评标和定标的时候容易出问题, 评标和定标按照深圳的规定, 招标有两种方法, 一种是票决式定标, 一种是抽签定标, 评标委员会有5 个人或7 个人组成, 专家委员会的成员不能少于三分之二。这个制度本身没什么问题。比如说业委会有两个人, 专家组有5 个人, 一共7 个人, 每个人的评分都可能对最终的结果产生很大的影响, 任何的招标都不可能把人为的因素排斥掉, 哪怕中间出现一个人, 故意给某个企业打高分, 故意给其他的企业打低分, 他是可以决定某家企业中标的。我们做业委会工作一定要明白, 我们这个过程中需要知道哪个环节出了问题, 我们也要和业主们讲清楚哪个环节出了问题, 我们通过什么方式预防这个问题。比如说对于票决式定标的方法, 龙岗出了一个办法, 抽签式定标, 北方物业公司通过雍翠豪园的合同拷贝, 确实成功地实现了很多小区的招标。

张红喜: 我想简单讲两个问题:一是深圳业主论坛的发展;二是从行业企业的角度谈谈我们怎么看待业主委员会规范运作的话题。

第一, 范老爷子讲了一句话也是我想讲的, 他说今天是26 期, 如果是62 期呢?坚持就是胜利, 老爷子一直给自己鼓劲, 集中了老人家很多心血, 这段时间给我们稍微展示了业主联合的力量。

老爷子说坚持就是胜利, 马云说过一句话, 今天很难熬, 明天很难熬, 后天会很舒服。2012 年6 月份我们深圳业主论坛第一期很艰难, 那个时候很难熬, 第26 期也很难熬, 第100 期说不定我们会很幸福, 各方面走向正规, 拿这个给同仁们、业主委员会主任们打气。

第二, 从行业企业的角度看业主委员会的规范运作。谈到这个话题我要谈到2012 年7 月份的时候, 我记得安徽合肥物业管理的一个行业领导公开在网上说了一句话——“业委会是一个怪胎”, 他的理由是什么呢?它是一个群众性的组织, 但是又没有登记, 更不是法人;它有很多权利, 但是又没有什么义务和责任意识, 随便干, 想干就干, 不想干随便走了。这一段评论引起了业内, 包括在微博上的大讨论。我一直和大家争论, 我的观点很容易在业主层面获得共鸣, 但是在我自己的企业圈内是共鸣比较少, 大家针对这个问题, 究竟是制度的问题还是业主的自身素质问题?究竟是人的素质问题还是设计问题, 还是国情问题?我一直坚持是制度问题, 我不是说改革开放的大制度, 我探讨的是行业制度, 明显我们行业的《物业管理条例》, 业主委员会是法律上认可这个权利, 业主的共同权应该是物业管理的根本, 也是业主权利的体现, 《物业管理条例》是认可的, 设计的业主大会、业主委员会的运作都是限制型的发展。

《物业管理条例》的定义是物业公司的管理, 我认为这个需要改, 2012 年的物业管理新政, 我是以那么大的热情和时间投入, 就是想掀起全国的物业管理变革, 目前来看, 由于各种原因也没推动下去, 带来很大的问题是在哪儿呢?物业管理市场是甲方严重缺位的, 蹩脚的物业管理市场, 我已经有二三四的总结——两个致命缺陷, 三个尴尬结果, 四个红利的歪曲认识。带来什么样的问题呢?如果甲方缺位 (甲方缺位是大部分) , 从全国的角度讲, 深圳这么前沿、发达的物业管理市场, 成立业委会的不超过30%, 我们面临大量的物业管理项目是没有甲方的物业管理公司管理, 怎么样形成合同管理?大多数是开发商和物业管理签的, 经常会面临很多问题, 比如说现在面临市场变动, 价格或是电梯的问题、管理的问题, 业主的组织缺位。实际上这是社区越俎代庖, 物业管理是单方面的舞蹈, 所以会带来一系列的问题。

尤其是现在商业模式的变革, 比如说社区O2O的管理, 物业管理进入资本市场, 这个放大了甲方缺位的严重问题, 我们讲互联网三大风口, 一个是互联网+ 风口、一个是资本市场风口, 现在掀起上市浪潮, 两家在香港联交所上市, 6家在新三板, 还有二三十家在排队上资本市场。最需要关注的风口是业主自治的风口。可喜的是, 11 月20 日中国房地产投资人论坛以及沃顿商学院的课题报告, 这里面讲到万科, 万科物业CEO演讲的时候谈到业主自治的风口, 大篇幅讲到业主自治对到资本市场上市、入市的风险。他提出了很多观点, 把业主的声音全面反映到资本市场, 我觉得这点起码引起资本市场对来自业主声音的关注。

我相信物业管理一元化到多元化的时代会到来, 现在用户逻辑是颠倒的。不管怎么样, 最终我们物业公司从行业企业的角度仍然会做模式的变化, 甚至有具体运作模式的变化, 最后上升到我们今天的主题, 对业主委员会的规范运作有要求。业主委员会的规范运作能完善物业管理公司的市场, 同时能完善它的商业模式, 有一个合乎商业逻辑的商业模式是非常有帮助的, 这也是互动的原因。

作为物业管理行业、企业来讲, 有物业管理协会, 我们还需要业委会。我们期待这天的到来, 谢谢。

李子英: 今天在这里讲讲个人的感悟和分享。

第一, 杂志社对业主论坛、对业主自治事业的发展承担了两个元素:一是旗帜, 我和张红喜在《物权法》出台的当天晚上讲了业主时代到来了, 那个时候写了一篇文章, 引起了很大的反响, 更多的是质疑。不小心把这个旗子扛在肩上了, 现在周围团结的各种力量越来越多, 看起来这个旗帜还要扛下去。二是提供一个平台, 业主论坛也好, 昨天华南和谐社区发展中心也好, 有关这方面发展, 只要是正能量、有机结合在一起的, 我们杂志社会力所能及地提供平台。业主论坛是非常好的平台, 将来的趋势是什么, 我在思考这个问题, 后来我得出一些自己的结论, 如果你想挖通大海, 大海100公里的距离, 你挖通90 公里, 那你白干了。业主论坛也好, 华南和谐社区发展中心也好, 最终会走到哪个地方, 能不能走到大海里, 能不能接通水源, 把水引到这里来才是重点。前面的工作都是有回报的, 但一定要坚持。

第二, 真心英雄应该在基层, 真正的力量在基层。基层的真心英雄要怎么样发挥英雄能发挥的力量?有两个范畴, 一个是真心英雄有这个能量, 本身局部、个体有这个能量, 另外是要有一个环境。而环境正是我们努力去打造的。

8.一个被宣布“非法”的业委会 篇八

崔三烈说：“当初如果知道这里水这么深，我是绝对不会当这个业主委员会主任的。”

说这话时，他戴着老花镜坐在自家客厅的小板凳上，跟前的茶几上堆放着这三年来和业主委员会工作相关的各种文件。他语气平缓，没有夹带任何激烈的情绪。

73岁的崔三烈是盟科观邸业主委员会的主任，两天前刚刚出院。半个多月前，他与业委会第一副主任曹济龙在和物业公司谈判重新起草新的物业合同事宜的时候，两个人被突然冲进屋里的几个人打倒在地。他气得犯了高血压，在医院里住了22天。

这是他当上业主委员会主任后第二次被打。第一次是在半年多前，业主委员会放在小区院内宣传物业管理条例的展板被人砸坏了。有人怀疑是物业公司找人做的，业主委员会找到物业理论，在争论的过程中，有人跳起来一拳把崔三烈打晕了过去。

“崔老师和他老伴儿，为了这个业主委员会的工作，这三年真是快把自己的老命搭上了。”业主委员会的第二副主任王滨如说，“他们俩都是朝鲜族，有股倔劲儿，换了一般人真是坚持不下来。”

其实谁的日子都不容易，王滨如虽然没像崔三烈和曹济龙那样被人动了手，但自从当上业主委员会的第二副主任，一年里家里被停了9个月的电梯，他家住19层，电梯只停18层和20层，结果王滨如每天出门都得多走一层楼梯。不久前，王滨如头一天晚上在电视节目上接受采访时说了句“换物业是长痛不如短痛”，第二天一大早，他停在车库里的车的四个轮胎就都被扎了。

崔三烈、曹济龙和王滨如，这三个年过六十的退休老人，最初都是抱着帮大家做点事的想法进了盟科观邸业主委员会。他们最初的打算很简单，就是希望在业主委员会成立后，为自己也为大家维权，换一个更好的物业公司。

以他们半辈子的经历和身手，谁也没有想到一个业主委员会的工作会这么难做：一个军事大学研究原子弹的教授、一个当年的国企处长，一个前市委干部—这三个委员会核心成员，外加十个大学以上学历的业主委员会委员。13个人花了三年时间，不但没能换掉物业公司，到了3年任期的最后，还得为了证明这个业主委员会的合法身份四处维权。

对他们来说，这三年里的种种遭遇固然让人气愤，但为了“讨个说法”，这也成了他们坚持下去保住这个委员会的一种动力。

矛盾的由来

晚上6点15分，哈尔滨的天色已经完全暗了下来，手机上的天气预报显示室外温度为零下15摄氏度。离开宾馆前，我给崔三烈家里打了个电话，接电话的是崔三烈的爱人朴老师，她嘱咐我路上一定要“注意安全”，“别看我们这小区外表看灯火辉煌的，其实是一片黑暗”。

十几分钟后，我便到了崔三烈家所在的“盟科观邸”小区。小区大门口处的铁门由电子锁锁着，要刷卡才能出入。铁门旁边的门卫值班室里漆黑一片，没人值班。第一次来拜访时，崔三烈就对我说，这里的大门，拿什么磁卡都能刷开。

我从口袋里掏出“北京市政公交一卡通”，试着在门禁上一刷，门居然开了。

小区里没有路灯，院子里的路上满是积雪，我摸黑小心翼翼地走到了崔三烈的楼下。单元门口的呼叫器试了几次都不起作用，正好楼里出来个大爷，好心地把我放了进去。

崔三烈住在这栋单元楼的高层，走进电梯，可以看到楼层按键板下面露出了外接的电线。后来我才知道，这是小区业主和物业又一次斗争的结果。大约在两周前，物业公司在所有小区的电梯里都安装了刷卡器，业主需要刷卡才能使用电梯到达自己所住的楼层—业主要交齐物业费才能从物业手中领到专用磁卡。但这个小区的很多业主因为不满意物业公司的服务，已经拖了一两年的物业费没有交。找物业协商了几次无果后，一群业主组织起来，动手拆了物业装上的刷卡器。

盟科观邸小区位于哈尔滨南岗区宣化街73号和74号，由盟科清润置业有限公司投资15亿元人民币建造，2006年开盘出售。崔三烈说，自己在这儿已经住了一辈子，这里原来是省军区的“红楼区”—哈尔滨几个重要的军事研究所和军事学院的专家们当年都住在这里，现在是哈尔滨的中心区。

崔三烈1939年出生，是当年哈尔滨军事工程学院毕业的大学生。大学毕业后，他留校教书从事和原子弹相关的研究，后来成了理学院的系主任兼任学院的纪委书记。

2006年，盟科观邸期房售价是3800元/平方米，当时哈尔滨的平均房价在2000元/平方米左右。小区建成后，原来“红楼区”有500户人家搬回了盟科观邸小区里的回迁房。据说，当年能够争取到这样“空前绝后”的补偿，是崔三烈出面和军区领导反映情况的结果。崔三烈因此在回迁户里很有影响力，大家觉得这个人认真，能帮大家办事。

2009年年底，在成立业主委员会的过程中，崔三烈参与了前期的筹备，并且帮忙撰写了委员会的议事规程。大家觉得他人好没有私心，再后来就选他当了委员会主任。

小区业主和这家名为“新明基”的物业公司之间的矛盾是在2007年10月份大部分居民正式入住之后慢慢显露出来的。崔三烈说，当初刚搬进来的时候，只觉得这个小区好多事都是物业说了算，如果交不齐物业费，即便是付完了房款也拿不到钥匙，一定要缴齐物业费才能入住。当时大家都觉得不太对劲儿，可是具体的程序和规定应该是什么样子的，大多数人都搞不清楚，大家都急着搬进新房也没心思把这些事情搞清楚。

“2006年在哈尔滨能拿得出50多万买房子的，也不是一般人。大家当时都没太在意一年2000多块钱的物业费。”王滨如说。

新明基物业公司属于开发商留下的前期物业，按照合同规定，应该在业主入住满一年后和业主们签订新的物业合同。可是当12个月的合同期满后，并没有人召集业主们重新签订新的物业合同，新明基物业公司把当初承诺在装修检查合格后就退还给用户的2000多元“装修保障金”当作第二年的物业费扣掉了。

直到2009年年初，小区的大部分业主才回过味来。盟科观邸小区的物业收费按照房屋使用面积算，每平方米为1.9元。根据哈尔滨市物业收费标准，1.9元/平方米的收费标准，比最高一级的收费标准稍微低一点。可是对比周围的小区，盟科观邸的小区设施和物业管理水平都不是最好的，比如：用什么卡都能刷开的门禁、无法使用的通话器、无人清扫的积雪和入夜没有路灯……但收费却是最高，比周边同等的小区一平方米使用面积高出0.3到0.5元。

崔三烈曾算过一笔账：如果按每平方米使用面积1.9元收费的话，盟科观邸小区的每年收的物业费将近600万元。小区一共有677个车位，每年每个车位收费1800元，一年总共是110万。加上小区商铺的物业费（收费高于1.9元/平方米），再加上一年80万元左右的电梯广告费，物业公司一年的收入大概在1000万元左右。“这笔钱可不得了。”他说。

除了收费高，小区的安全也存在很多问题，入夜基本没有保安巡逻。在2008年还发生过小区租户被外来人员勒死在家中的命案。业主们尝试和物业沟通过几次，但物业的态度十分强硬。有业主说：“他们说，‘我们是开发商留下的物业，你们买了这里的房子，你们是臣民，我们是主人。’”

2009年年初，在稀里糊涂交了两年的物业费并经历了诸多不顺心之后，大家决定成立业主委员会维护自己的业主权益，换一家让自己满意的物业公司。

怎么才能换掉物业

虽然《中华人民共和国物业管理条例》于2005年已经颁布，业主委员会也不是什么新生事物，但其实业主委员会成立率仍很低。在一个业主论坛上，有人写道：“业主委员会的成立就像‘中彩票’，需要有能力又热心的退休人士，还要有一群素质较高的业主以及开明的物业公司。几个因素能合在一起的几率太低了。”

王滨如说：“别看在哈尔滨有这么多小区，真正有业主委员会的小区不到10%。”

对于业主们来说，自发成立一个业主委员会，从一开始就是件困难重重的事情。按照国家的相关规定：成立业主委员会，要由所在街道办事处牵头、组织和指导。这期间要经过数道程序，每个程序都有所不同。需要从街道找个牵头人，并且按照哈尔滨市文件中规定业主委员会的成立需要在街道办事处、政府的指导下进行。

上述手续完成后需要成立一个筹备组，筹备组由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业管理公司、业主等几方组成；筹备组成立之后要进行选举工作，在此期间要制定选举方案，制定物业管理委员会章程，成立管委会后到政府备案。这样，业主委员会才能以组织的形式开展工作。

盟科观邸小区业主委员会于2009年3月份开始筹备。“当时是街道办事处牵头，他们派了一个主任来做筹备委员会的组长，我是副组长。”崔三烈说。他带着大家一起学习物权法、哈尔滨市有关物业管理方面的规定以及各种相关的文件，并且撰写了未来业主委员会的议事规程。

“我是个老九（知识分子），没别的，就是办事认真，一切都认认真真依照国家的规定办。”

在委员会筹备期间，小区居民还以一人一票的方式先从自己所在的单元选出一位业主代表—按照户型分布来计算，大约是40户到90户中会有一个业主代表，最后一共选出了47位。再由业主代表投票选出业主委员会，推举以后张榜公示，征求各位业主和街道社区的意见，最后业主代表起来进行业主委员会投票选举，投票都是以无记名的方式进行。

2009年11月22日，经过半年时间的筹备，盟科观邸业主委员会筹备委员会完成了规章的制定、人员的选举以及备案，业主委员会正式成立。当时区里的领导对他们说：“你们是哈尔滨最正规的业主委员会。”

盟科观邸小区业主委员会正式成立后，和物业的第一个冲突是因为业主委员会希望在会所的二楼要一间属于自己的办公室。“当时物业就说没有，不给我们。”朴老师说，“后来我们去了政府档案室查规划图，就是想搞清楚这个小区里哪些是属于我们业主的资产。”朴老师不是业主委员会的成员，但作为崔三烈的老伴，虽然不情愿参与，她还是他最坚定的支持者。

市政府位于哈尔滨江北区，从盟科观邸所在的南岗区宣化街出发，打车往返要近200块钱。他们去了几次，均被告知存放规划图的十张光盘全被借出，而借出地点都在南岗区。大家觉得蹊跷，去查阅外借记录发现十张光盘都借给了盟科观邸小区的某几户人家。

两三个星期后，业主委员会才拿到存有规划图的光盘，打开一看，发现原先规划中的许多设施都被改建或挪作他用，会所的二楼原本规划用作业主们的活动室，当时全被物业占用；而原本属于业主资产的四套物业工人房也被出售。他们把这些材料寄给了区里，检查队进进出出，可最后一切都还是老样子。

“告状”的路走不通，业主委员会就改用“宣传国家政策”的方法，在小区里布置展板、张贴宣传材料，宣传《物权法》和哈尔滨市的相关物业管理规定。可是每一次刚把宣传材料布置好没多久，就发现不是传单被人撕去，就是宣传板被砸得粉碎。他们几次到小区的监控室去调录像，发现都没有摄像头能记录下当时发生了什么。

与此同时，盟科观邸的业主委员会也在尝试和“新明基”物业公司进行谈判，一方面是希望要回会所二层属于业主们的四间活动室；另一方面希望和物业公司重新签订物业合同。根据《物权法》规定，当小区成立业主委员会，并且其合法身份得到相关政府部门承认后，物业公司应当与业主委员会签订新的物业合同。没有合同，就意味着物业公司没有权利在该小区进行管理和收费。

关于新合同的谈判迟迟没有进展，冲突却越来越激烈。不断有业主代表被骚扰—有人发现家门口被人放了活蟑螂；有人在清早出门的时候门口多了一泡狗屎；还有人给崔三烈送来三万块钱请他收下，条件是“只要他不当业主委员会主任，当委员都行”；而开给曹济龙的条件是“终身免收物业费”。

对于这些“传言”，现在已经由“新明基”更名为“蓝郡”物业公司的经理魏忠伟说，自己是2012年年初才来盟科观邸小区工作的，对之前发生的事情并不清楚。

换不掉的物业

2010年5月，盟科观邸业主委员会曾在全小区搞了一次详细的民意调查。调查一共进行了一个半月，小区里2519户，业主委员会挨家敲门找到了1694户的业主，除有53位业主不愿签字外，其他的业主都签字同意到全市招聘新的物业。

崔三烈拿出一大叠盖着业主委员会公章的调查表说：“这个调查结果大约在66%，超过了小区业主的半数，这是业主大会的决定，我们有权执行业主大会的决定换掉物业公司。于是我们就按规定做了一个书面文件给物业，通知物业公司撤离。”

这一纸文件终于在半年后发生了作用。2010年11月初的某一天，盟科观邸小区业主委员会的几位主要成员突然被通知到区里开会，在会上区物业办事处主任和街道办事处主任通知他们，“新明基”物业公司准备在11月底撤离小区，请他们做好交接工作，同时准备招聘新物业公司。遗留的经济问题，如物业费等将会通过法律方式解决。

那是大家记忆里很开心的一天，这意味着委员会成立的一年里大家所付出的努力—自己管理自己和为自己权益抗争的努力终于有了结果。

2010年11月18日，业主委员会在哈尔滨《新晚报》上刊登广告公开招聘新的物业公司。当时一共有9家物业公司应聘，8家来自哈尔滨本市，一家来自沈阳。业主委员会把正式的招聘大会定在11月28日，在此之前，他们走访了9家之中的5家，另外4家虽然没来得及走访，但也在电话里做了详细的沟通。

11月24日，业主委员会在小区内张贴通知，告知大家将于11月28日在小区会所二层业主活动室召开招聘新物业公司的大会，请业主代表和业主们参加。

可是谁也没想到，就在2010年11月26日，离正式公开招聘物业公司还有两天的时候，街道办事处突然在小区内贴出一纸公告宣布：因盟科观邸小区业主委员会部分委员为增补委员，手续不完全，不符合国家相关规定，属于不合法组织，宣布解散业主委员会。

大家都有些蒙了，按照《物权法》规定，街道和社区对业主委员会只有指导权而没有管理权，并无权力宣布解散业主委员会。

那一晚，他们召开了紧急业主代表大会，在会上重新请业主代表表决是否认同现在业主委员会的身份。他们得到了肯定。另一方面，他们决定一边找到相关的上级单位理论，一边按原计划进行公开招聘。

2010年11月28日，是公开招聘新物业的日子。当业主们准备到会所二楼活动室开会时，却发现会所楼下停了两辆消防车，有消防员拿着水枪向二楼喷水，楼门两旁也站着消防员把守。社区主任赵玉梅出面告诉大家，小区今天要进行消防演习。要打麻将的可以上楼，但是开会的人员不得上楼。

业主委员会见势无奈，只得联络了附近的“蓝天宾馆”，包下那里的会议室作为新的开会场地。外面来做应聘的物业公司看到这样的情景，有5家当场决定退出应聘，留到最后的只剩了4家。

“那天最后出席的有百十号人，会议室都坐满了。原本三百人是没问题的，但在转场的过程中有些业主和一些胆小的业主代表都退出了。”朴老师回忆说，“先是沈阳的一家物业公司做报告，他们讲完了大家提问，然后他回答，大概磨蹭了半个多小时；然后第二家是耿阳物业做报告，大家提问说将来怎么为我们服务，他们当时回答的挺好，全场鼓掌。最后大家举手表决选择了耿阳物业。”

可是最终的结果并未如各位业主所愿，虽然业主委员会在会后与耿阳物业签订了新的物业合同，但新明基物业公司并没有按计划撤走，耿阳物业据说受到了威胁，也迟迟不敢进驻。

时间一拖再拖，拖到了2011年年底，一年合同期满，盟科观邸业主委员会与耿阳物业签订的合同自动解约，当时的努力全然没了结果。

谁不合法？

当我和摄影师出现在盟科观邸小区业主委员会办公室的门口时，崔三烈拿着拖把刚刚擦完屋里的地。他抬起头，看到我们站在他身后，显得有些不好意思：“我们很久都没有用这个办公室了，太脏了，我想着提前过来打扫一下。”

业主委员会的办公室位于会所的二楼，为了这间办公室，业主委员会和物业谈判了大半年。业主委员会的办公室旁边是小区物业的监控室，一楼是物业和社区的办公室。本来业主委员会20天左右就在这里开一次会，但“我们在这里开会楼道里总站着人，隔音也不好，啥秘密都保不住，就不用了”。

办公室的布置非常简单，靠窗一张写字台，靠墙围着一圈座椅。崔三烈热情地招呼我们参观：这里是麻将室，麻将室旁边是办公室，办公室旁边是一个活动室。他边说边打开旁边锁着的门，里面空空地摆着一张半旧的乒乓球桌。

“东西太简陋了，都是我们委员会成员们自己拼凑的。”他突然不好意思起来，“你看，就连这块‘业主委员会’的牌子都是我们自己弄的。”然后，他指着一个包着皮革的大门说：“这里还有一个大活动室，条件好得多，但钥匙在社区手里，平时都锁着。”

自从2010年年底街道宣布业主委员会不合法之后，他们和社区街道的关系就变得紧张起来。

在最初选举业主代表的时候，崔三烈注重两点：一是学历要高；二是最好在公安系统工作。他解释说，当时希望能吸纳各个领域工作的人进来，在将来的工作中比较方便。可是他也承认当初的设想是有问题的：“大家谁也不认识谁，结果选出来人的不一定有时间为大家工作。”

业主委员会现在虽然一直保持13名成员，但其中有7位是在第一批委员会的基础上增补进来的。第一批委员中，有两人因为身体不好退出，有两人因为一年没有出席委员会组织的会议自动退出，另有四人因为自身原因请辞。

曹济龙当初并不情愿来当这个业主委员会的委员。“说实在的，我最初是不愿意干的。我原来在国企下属的公司做总经理，现在自己开公司，就没有干瞎的生意。给自己整这事干啥？”他刚陪客户喝完酒，匆匆忙忙赶过来，国字型的方脸上冒着汗，嗓门比平时更大。

“但是崔老师当时到我家里和我聊，我很感动。我觉得人家那么大岁数，办这个事情，是为大家。我买这个房子，是把这里当成了自己养老的地方，希望这里好。这么好的环境，大家舒舒服服的多好。尤其是被打以后，就觉得更得把这事办成。欺负人就不行。”

王滨如是成立委员会后第一个增补进业主委员会的委员，但他现在有点不太愿意在外人面前谈起自己业主委员会第二副主任的身份，“我是后来增补的，现在街道社区不承认我的身份。”

和曹济龙一样，王滨如最初根本没想过这个业主委员会会和自己有什么关系。2009年，他从黑龙江省委秘书二处退下来，平时的乐趣就是到小区的麻将室和邻居们打打麻将。在打麻将的过程中，他听到小区里其他业主们遇到的一些问题和麻烦，总忍不住要发表些意见。这些意见往往尖锐而实用，时间久了大家觉得他是个能做主的人，正好一个委员退出了委员会，大家就重新补选了王滨如做第二副主任。

“但现在街道不承认我，说我有三条不符合，”王滨如说，“第一，说我当时增补的时候不是业主代表；第二，说我没有经过业主代表大会选举；第三，说我没有到街道办事处备案。”

针对这三条，崔三烈说：“第一条，他们说我们增补的委员不是业主代表，但我们在筹备期间就说业主委员会委员不需要是业主代表，后来也写到了议事规则里。”崔三烈拿出《盟科观邸小区业主大会议事规则》给我们看：“这就是我们后来这些人补到业主委员会里面的法律依据。”

“第二个问题，他说我没有经过业主代表大会，我说那更错了。”王滨如接过崔三烈的话说，他有多年的省委工作经验，现在对和业主权利有关的各种法规和条款都烂熟于心。“中央住房和城乡建设部文件274号第46条和第47条文件规定得非常清楚，我有经过公示；在2010年11月26号的业主代表大会上，我们又正式征求了业主代表的意见。”

“第三个问题，他们说我没有到社区去备案，手续不健全。我去查了一下相关规定，哈尔滨市有关备案规定的文件里说：第一，业主委员不需要备案，只有主任需要备案；第二，我们不需要到社区进行备案。哈尔滨下文件说物业管理重心下移到街道是在2010年7月15日，我是2010年7月2日当选的业主委员会委员，在你这个文件规定之前，我无须到你街道办事处备案。”

复旦大学国际关系与公共事务学院博士、讲师熊易寒说，在他研究接触到的业主维权案例中，有两类比较典型。一类是反对在自己的小区周边兴建大型的公共设施。比如：变电站、高铁或是垃圾处理场等；另一类便是希望通过业主委员会的形式换掉开发商留下的物业公司。但据他了解，这类维权事件在全国的成功率不到1%。原因就在于地产开发商往往和政府保持了更为密切的关系，使得业主委员会在维权的过程中受到行政上的阻碍大过帮助。

虽然盟科观邸的业主委员会认定自己的身份完全法律规定和行政程序，但是社区街道和物业却拒绝承认其合法的身份。小区里也有传言说这是物业在后面捣鬼，但没有证据。

目前最要命的事情是，业主委员会的合法性得不到承认，不要说换物业，这意味着他们之前和之后所做出的任何努力都毫无意义。街道、物业现在很自然就全拿这个说事。蓝郡物业经理魏忠伟说了：“我们很愿意和业主委员会签订新的合同，但是现在的业主委员会是个不合法的组织。我们怎么能和他们签合同呢？”

社区主任赵玉梅说：“这个委员会现在完全不合法，他们只有4个人，现在业主们都不承认他们，只有他们自己还在那儿和我们做对，给我们的工作带来了特别大的麻烦。”

而街道办事处专门负责此事的武装部长于莉莉则说她已经生病很久，在家休息，不再负责此事。关于事情的具体情况“的确不太清楚”。

为了自己的合法身份，盟科观邸业主委员会曾经上访到区里甚至市里，可是都没有一个明确的回复。“我们行政复议到区里，区里批复说对解散我们业主委员会的处理‘不合理’。人家也没说你是‘合法’还是‘不合法’。”曹济龙说。

“本来是一个很简单的问题，就是业主委员会代表业主与企业之间进行市场上的合作。但政府一插手，这个问题就复杂了。”