房地产估价基本术语

房地产估价基本术语（精选10篇）

1.房地产估价基本术语 篇一

谈房地产估价人员应具备怎样的基本素质

王瑞萍

(沧州市房地产市场管理处，河北 沧州 061001)

摘要：随着市场经济的发展，人们的住房需求日益强烈。房价非理性飙升正在深刻影响着广大群众的生活。住房消费的支出在百姓消费总支出里占很大比例，房地产价格评估关系到百姓的切身利益，房地产估价人员的素质好坏对保障百姓利益至关重要。

关键词：市场经济房地产估价估价人员

房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分，随着社会经济的发展，特别的房地产市场的发展，已越来越离不开房地产估价服务。2000年国家实行中介机构脱钩改制，将房地产估价机构推向社会，面对日益激烈的行业竞争，为了机构的“生存”，为了行业市场的拓宽，不免会受经济利益的驱使，出现恶意低估、收受回扣、诋毁其他房地产估价机构或房地产估价师，发放虚假、误导性或夸大的宣传等等。而房地产估价作为一种提供意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的职业和行为。其技术性很强，估价结果的客观合理与否关系单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，因此，要想成为一名格的房地产估价人员，在实际工作中应遵守独立、客观、公正的原则、持证上岗外，还应具备如下基本素质：

一、要具备一定的政策、法律知识

首先，房地产价格具有很强的政策性和法制性，房地产价格评估本身就是一项制度，这就决定了估价人员必须懂政策，通法律。其次，由于房地产经营活动的多样性，如房地产交易、转让、拆迁、分割、税收、抵押、拍卖等，这些活动所涉及对其估价对象的权益价值的评估并不是委托人或房地产估价人员可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据进行。第三，估价人员的估价行为不仅受到相关法律、法规的制约，而且其结果又要承担相关的法律责任。因此，只有通晓与房地产有关的政策、法规，只有通晓行业法规，才能依法判定估价对象的权利类型及归属，以及使用、处分等权利，正确评估出估价对象合法的权益价值，更好地为社会服务。

二、要具备一定的房地产估价相关知识

首先，房地产价格是整个商品价格的一部分，同时，它与国民经济的各部门（行业）的价格有着紧密的联系，又受其相互影响、相互制约。所以估价人员必须具备一定的经济理论知识，懂得社会经济运行的基本理论，知晓财政、金融、会计、房地产经营与管理方面的相关知识，才能把握影响房地产价格变化的各种因素，将其准确量化，分别分析、测算它们对房地产价格的影响，并从中找出归属于房地产本身的那一部分贡献价值，以确定房地产客观的价值。同时透过市场供需变化对房地产的影响，来预测未来房地产市场的发展，更好地做好房地产市场背景分析及市场变现能力分析。其次，房地产估价中对房屋建筑构造、新旧成数等的评定和成本法中房地产价格的各项构成的判定等，都需要一定的建筑工程知识。尤其，近几年来在房屋建筑领域中新材料、新技术、新设计、新工艺的应用，只有懂得建筑方面的知识，才能对房屋的各种构造进行技术上、价值上的鉴定。

三、要熟悉掌握各种估价方法

房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。而每种方法都有各自适用的估价对象、所

需要具备的条件及估价的操作步骤。对于某一确定的待估房地产来说，正确选择估价方法，能使搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢，可以避免不必要的无效劳动，可以合理安排人力、物力和财力，合理安排估价作业步骤和时间进度安排，尽早的完成估价任务。同时 用多种不同的估价方法进行估价，可以互相验证估价结果正确性，使估价结果更加客观合理。

四、要具备丰富的估价实践经验

房地产估价不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。只有具有丰富的实践经验，才能做出准确合理的判断。首先，准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系数的确定；运用收益还原法涉及到租金或净收益、出租率的确定以及资本化率的选取等；运用成本法估价时，成新度或折旧额的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所做出的主观判断。其次，准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征，同类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况；附近的景观、建筑密度；装饰、装修以及附带的某些特殊设备等对价值的 影响也依赖于丰富的实践经验。

五、要有一定的诚信观念

市场经济，诚信为本，作为房地产中介服务行为，诚信对房地产估价尤为重要。而房地产估价涉及标的的价值量大，服务对象广泛，特别是随着房地产金融业务的不断发展和房屋拆迁估价业务的拓展，房地产估价结果直接关系金融风险的防范，关系到公众利益。因此，估价人员在从事房地产价格评估时不仅要考虑到国家的经济利益不受损害，而且还要照顾消费者的经济承受水平；不仅要促进房地产经济的发展，还要有利于各种房地产纠纷的解决，客观反映房地产价值是房地产估价人员的责任，而诚实信用是保障房地产估价活动客观公正的基础。若估价人员一味的规避估价风险，滥用估价的假设和限制条件，无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制等也就违背不诚实信用原则，估价也就失去了公信力。在这方面国家也加大了对估价房地产中介服务行业信用档案的监管，2002 年9 月建设部开通了中国房地产估价信用档案，建立健全了一级资质房地产估价机构和注册房地产估价师信用档案，各省房地产行政主管部门也陆续建立了二、三级资质房地产估价机构的信用档案建立了信用档案。通过网上公示制度，为社会公众投诉房地产估价领域违法违纪行为提供途经，促进诚信制度的建立。

六、要具备良好的职业道德

良好的职业道德是保证和提高估价工作质量的生命线。估价师依靠房地产的资料和市场信息，运用所掌握的专业知识与技能，以中间人的身份深入现场进行综合分析、估算、判定，待估房地产的价值。其结果不可能象数学中的绝对值，而只是估计值，甚至是一个价值范围。这里既有交易双方对待估房地产所持的态度的影响；也存在工作水平的问题，但估价师的主观因素往往起着很大的影响。因此，作为估价人员在与委托人有亲属或直接利益关系时，应主动回避；感到自己专业能力所限而难以胜任对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托；对委托人的商业秘密应当保守等。只有具有良好的职业道德，才能评估出合理、公平、实用的房地产价值，保障估价利害关系人的合法权益，维持

房地产的市场秩序。

七、要具有一定的语言文字表达能力

估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，而语言文字又贯穿于估价报告的始末，是其外在质量好坏的重要表现。首先，用语及词义方面：

1、应力求准确，如估价对象描述必须清楚，不能漏项，不能用“基本”、“大约”等含混不清、模棱两可词义不准确的词语；

2、不可带有较强烈的感情色彩，如在介绍市场背景分析、区域因素分析时不能用等带有较强烈的感情色彩的词语。

3、应简练、标准，对估价中所涉及的如估价的假设和限制条件、估价目的及价值定义和最高最佳使用分析等内容及所选择可比实例、各项数据来源和参数的选择等资料的说明都应用简洁的文字进行高度概括。其次，在语句方面要句子完整、搭配得当、逻辑严密、前后一致。因此，估价人员只有具有一定的语言文字能力，按照房地产估价报告写作的具体文字要求去做，才能撰写出合格的估价报告。

总之，由于房地产估价是一项融综合性、现实性、灵活性、创新性特征于一炉的工作。尤其是随着房地产市场的发展，房地产估价已不仅仅局限为房地产价值的估价，其业务范围将进一步的扩展，其中房地产投资项目开发的前期工作——房地产投资项目可行性分析将成为今后房地产估价人员经常要做的一项工作。这对房地产估价人员将是更大、更新的挑战，因此，只有具有上述基本素质，努力提高自身的专业技能，在实践中不断丰富估价经验，在工作中严格遵守行业规范。只有这样，才能作好今后的估价工作，才能在激烈的市场中拥有一席之地。

2.房地产估价基本术语 篇二

1. 从市场角度而言, 人们购买或出售房地产这种大

价值量的特殊商品时, 总是要调查了解同一市场或附近同类市场上具有同等效用的同类房地产的市场行情, 在认真分析、比较交易具体情况的基础上, 通过买卖双方的反复谈判而最终形成交易价格。可见, 房地产价格是房地产交易双方在理性经济行为下形成并为交易双方接受的价格。房地产估价同样要遵循这一假定, 模拟正常市场的交易过程进行估价, 以获得客观公正并为大多数交易双方接受的价格。这一思想正是经济学中的替代原理, 由这一基本原理出发而形成的估价方法就是比较法。

2. 从投资角度出发, 购买房地产是一种投资, 尤其以

土地投资最为明显, 是投资就期望将来获得收益 (利润) 并以利润最大化为目标。显然, 所投资房地产未来的期望收益能力是投资者的投资期望目标, 而要达到这一目标, 投资者就必须在房地产市场、区位、规模、类型等方面进行充分的调查、分析、论证和规划, 以满足项目开发完成后的市场需求, 实现投资目标。作为房地产估价, 估价人员也要遵循房地产投资者的这种理性投资行为, 以估价对象未来收益能力为基本依据, 测算房地产的价格。这一基本思路正是商品价格的预期收益原理, 由这一原理出发而形成的估价方法, 称为收益法。

收益还原法理论依据为效用价值论。它主要是从使用者 (或买方) 即需求者角度, 运用预期收益原理, 将未来收益资本化, 确定房地产价格等于未来所获收益的折现之和。此房地产评估方法求算的价格为收益价格。房地产需求方对未来物业的需求量取决于物业购置价格和对未来收益的预期。物业购置价格越高, 要求未来收益水平越高, 未来收益的资本化价格越高, 投资风险越大, 因此置业需求量越小, 所以, 置业需求曲线既反映了其购置价格与需求数量的关系, 也反映了收益价格与需求数量的关系。

3. 房地产投资与其他一切商品投资一样, 需要发生

各种必要的成本 (费用) , 如土地取得费用、土地开发费、建筑物建造费、各种税费和利息等。对开发商而言, 房地产项目开发完成后在市场上的售价, 不能低于其开发过程中所发生的投资总费用 (包括开发商利润) , 否则, 会因不能实现其期望目标而不愿出售或出租。从购买方而言, 购买者愿意购买房地产的价格, 不能高于其自己开发建造同样房地产所需的成本费用之和, 否则, 购买者宁愿自己开发。

二、房地产估价技术路线与估价方法的关系

1. 比较法反映的是这样一种对价格形成过程的认识。

房地产的正常价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格, 即能被大多数买方和大多数卖方认可的价格。正是按照这种对价格形成过程的认识, 比较法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估对象房地产价格依据的技术路线。

2. 收益法体现对价格形成过程的认识。

将购买房地产作为一种投资, 如将该投资项目未来可获得的所有净收益折现之后累加, 所得值不应小于投资额, 从而可用这一结果作为估价对象房地产的价格。即收益法体现在估价技术路线是:房地产的现时价格是由房地产未来可获得的收益决定的。

3. 成本法所反映的估价技术路线。

在无法通过市场直接得到估价对象正常价格的情况下, 按照生产费用价值理论, 对估价对象房地产价格的各组成部分进行分解, 调查了解各组成部分的正常市场价格, 再将它们累加后作为估价对象的正常价格。即成本法认可这样一种价格形成过程, 房地产价格是由组成房地产的各部分的正常市场价格累加而成的。

4. 假设开发法所体现的估价技术路线。

未完成的房地产价格, 就是该房地产完成后的价格和从未完成到完成整个过程所需增加的各项投入以及相应的锐、利等的差额。

三、房地产估价目的与估价结果的关系

1. 具体房地产估价中一旦设定了估价的目的, 也就

确定了估价对象房地产的价格内涵、价值标准及所采用的技术路线、估价方法。而估价目的不同, 房地产估价的依据、价格内涵与价格类型、采用的价值标准、估价技术路线以及估价方法等就会不同, 甚至估价的范围和价格构成要素也可能不同。因此, 估价目的影响估价结果。

2. 估价目的不同往往同一房地产会评估出不同的价格。

美国著名土地经济学家雷利·巴洛维对此有精辟的论述:“不动产经济价值的一些重要概念, 可以用一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地, 然后再花费20万美元修建一栋办公楼的例子说明。这时他在他的财产中已投入了25万美元, 表示投资成本的总和。当他将其财产作为抵押贷款评估时, 该购产只会有21万美元的贷款价值, 估税员以13万美元估定财产收税价值, 如果该财产所有者决定出售其财产, 在与不动产经纪人谈妥以后, 他决定标价30万美元, 然而, 在他确实得到标价以前, 他会发现自己的财产正是某种公共项目所需的, 可以得到27.5万美元的征用价值。上面这5个数字中, 每一个都代表着一个经济价值的衡量, 每一个数字都有一种解释和合理性。”这一论述说明, 同一对象房地产由于估价目的不同, 导致其价格内涵不同, 于是同一房地产出现了多种价格, 同时这些价格不仅在质上是不同的, 在量上也有较大差异。充分说明估价目的对估价对象的价格内涵及估价结果的决定性影响, 从而要求估价人员在估价过程中必须始终牢记估价目的。

四、房地产估价参数确定与替代原理的关系

替代原理是指导房地产估价的重要经济学原理, 反映了房地产估价的基本原理是最一般的估价过程, 在房地产估价中具有广泛的使用价值。房地产估价实务中估价人员在明确了估价对象的价格内涵, 根据其价格形成的基本过程确定了估价技术路线、估价方法和相应的计算公式后, 就要在市场调查研究、收集有关资料的基础上确定参数并开始估价测算。

房地产估价测算必须首先确定所需参数, 估价方法和估价公式确定了, 需要哪些参数和系数也就明确了。房地产估价所需参数和系数的确定, 实际上是估价人员根据类似房地产、政策规定、市场行情等方面的信息, 对估价所需参数、系数进行或整体、或个别的比较、替代的过程。

应该说, 房地产估价真正的难点, 在于如何确定估价需要的各项基础数据和相应参数。基础数据所需参数确定后, 具体测算是比较简单的, 是一般人员不难做到的。尽管房地产估价的每一种方法都有相应的多个计算公式, 且计算都不复杂, 但是, 不论选用哪一种模型, 所需要的数据和有关参数, 都要根据对象房地产的特点、使用情况、市场行情、政策规定以及各种影响因素由估价人员自行确定。大多数估价报告的使用者甚至有部分初涉房地产估价工作的人员, 并不明白这一点, 在看了别人所做的估价报告, 特别是看到估价所用的计算公式及具体测算过程后, 认为估价原来如此简单。如果说估价报告使用者有此看法是因为不懂房地产估价的话, 作为专业估价人员有此看法, 则是其没有真正领悟房地产估价的实质的表现。这些估价人员需要认真学习估价专业知识和理论, 积极进行房地产估价的实务训练, 深入其中体会房地产估价的难度所在, 领略房地产估价的真谛。

五、公开市场价值标准与估价结果的关系

价格标准问题是房地产估价工作的一个核心问题, 是解决房地产估价“估什么”的问题。理论上, 价值标准问题不解决, 房地产估价就无法进行。采用什么样的价值标准, 直接影响着估价过程和估价结果。因此, 房地产估价的价值标准问题也是影响房地产估价全过程的一个重要问题, 从估价技术路线的确定、估价方法的选择、估价参数的确定到得出估价结论, 都要受到价值标准的限制和影响。CB/T52091-1999《房地产估价规范》 (以下) 简称《规范》首次明确了公开市场价值标准在我国房地产估价中的重要地位, 对于澄清此前房地产估价行业中估价人员存在的一些模糊认识, 统一房地产估价的价值定义, 规范和指导估价实践, 具有十分重要的作用和意义。

根据公开市场价值的定义, 公开市场价值是在公开市场上最可能形成或成立的价格。如何评估确定估价对象在公开市场上最可能形成或成立的价格呢?最好的办法就是参照与估价对象类似的房地产在公开市场上实际成交的价格, 而这正是比较法的基本原则。从比较法的定义可知, 比较法的出发点是实际成交的类似房地产的已知价格, 而其最终目的是确定估价对象在估价时点的客观合理价格或价值, 即公开市场价值。

其实, 其他估价方法同样体现了公开市场价值标准, 这从其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出来。《规范》指出, 收益法是预计估价对象未来的正确净收益, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格, 扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。《规范》还指出, 收益法、成本法等估价方法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”, 迪与比较法的要求是一致的, 也是公开市场价值标准的体现, 用这些方法估价的最终目的, 都是确定估价对象的公开市场价值。

估价方法是房地产价格形成过程和价格内涵的反映, 每一种估价方法反映的是相应价形成理论下的估价技术路线, 估价公式是价格形成理论的具体表现形式。虽然估价方法不同, 但在采用公开市场价值标准的前提下, 运用各种估价方法评估的都是估价对象的公开市场价值。

3.房地产估价基本术语 篇三

关键词： 房地产；收益法；估价

本文从房地产评估的角度研究了当前我国房地产采用评估的基本方法--收益法。本文首先讲述了我国关于房地产估价方法的现状及特点。其然后提出了收益法在房地产估价中的意义、特点、计算公式等，同时也介绍了收益法在我国房地产估价中存在的问题，并相应提出了一系列解决措施。

一、我国房地产估价方法的现状

因为我国出让土地使用权的有限期，这一制度跟其他西方国家土地私有制不同，决定了我国房地产估价方法的相应变化，所以用于实际的房地产评估时要相应采用不同的评估方法。我国目前房地产估价方法主要包括：收益法、成本法、市场比较法、假设开发法、路线法等。我国房地产评估工作中采用最多的方法就是收益法和市场比较法，收益法是通过房地产的经济效用为基础来评估房地产价格的方法，所以收益法不但具有充分的学术理论依据，而且也具有十分重要的实践意义，在国内被广泛用于收益性房地产的评估。

二、收益法在我国房地产估价中应用的特点

（一）收益法的含义

收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益现金流量的现值来判断房地产价值的方法。它的思路是：在服從房地产评估的原则前提下将利求本，简而言之就是采用资本化率和折现的方式来判断预算投资的价值。收益法采用的技术手段是投资回报和收益折现，把所评估的房地产预期生产能力和获取利益的能力作为估价的标准来评估房地产的价值。这种评估方法因为有理论的支持容易被各方所接受。

（二）、收益法估价的基本原理

收益法所依据的基本原理则是预期原理，假如将投资的时刻看成是评估时点的话，那么从现在开始购买具有一定收益年限的房地产是就表示在以后的收益年限之内可以不停的获得净收益。假如现在投入一定量货币的金额通过以后每年的预期净收益的折现后得到的现值总和，那么这个现值金额就是该房地产的价格。

（三）、收益法适用的对象和条件

收益法仅仅适用于具有收益或者有潜在收益的房地产项目，对于无收益或潜在的收益难以计算的房地产项目不适用。收益法适用的条件是：能够准确的预估房地产未来的收益，而且能够比较准确的量化风险。

（四）、收益法估价使用的步骤

1.收集房地产的收入和相关费用的资料；

2.预估此房地产项目潜在的毛收入；

3.估算有效的毛收入；

4.估算运营的相关费用；

5.根据条件，选取适合的报酬率；

6.选择适当的计算公式求出收益的价格。

（五）、收益法计算公式

如果在有限年期的情况下每年的年纯收益为 A，收益保持相对稳定，并保持n 年不变，资本化率固定为Y。 其计算公式为：

公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n]

其中： V ── 房地产在估价是的收益价格

A ── 房地产纯收益

Y ── 房地产资本化率

n ── 房地产剩余的使用年限

三、收益法存在的问题

（一）、房地产评估机构对收益性房地产的理解不到位

在进行房地产评估时，很多评估师指因为只考虑到眼前短暂的房地产所带来的利益而采用用收益法，对于潜在具有收益价值的房产没有采用收益法。

（二）、房地产评估中无形的资产所带来的收益很难从房地产收益中剥离

由于评估师来自于不同的环境和背景，所以他们对无形的资产的理解也存在很大的差异。这也就导致评估机构在房地产评估中，不经意的把无形资产带来的收益直接计算到房地产的收益中。有些评估师虽然意识到了无形资产的价值，但是由于使用评估方法的限制，收益法没有得到很好的利用。

（三）、房地产评估价格信息的来源缺乏限制着收益法的正确使用

我国的房地产进入完全的市场经济时间比较短，市场机制也不健全，信息来源有限，所以很多时候由于预期收益和资本化率确定的难度使得估价师在评估工作实际中不太愿意使用收益法。

（四）、运用收益法评估房地产价值的质量不是很高

这主要表现在：评估师因为企业、行业、政策和社会环境的影响缺乏分析深入研究，缺乏房地产价格信息的积累，对于房地产产生的收益和资本还原率的把握不准确、取值随意，最终导致评估结果与客观实际偏差较大。其原因一部分是因为评估师不能正确的运用收益法，另外就是外界的干扰。

四、运用收益法在房地产估价中相关对策

1、预期的收益选择和确定。

与预期收益额有关收益的主要有三种：毛收入、有效毛收入、净收益，对应的收益额确定为：毛收入总额、有效收入总额、净收益额。由于每个经营者的素质、经验和资源的差异，会导致现实的收益差距，故在选择和确定预期收益的时候，一定要注意选择客观收益，而不能以现实收益作为估算的依据。

2.折现率即资本化率的确定

通常在确定折现率时，需要遵循四个原则：①不能低于无风险的报酬率；②不能把行业的基准率作为确定折现率的依据；③折现率要和收益额之间要相匹配；④根据客观实际情况确定的原则。

收益法中采用的适当合理的资本化率，是应该同等于与获取该房地产所产生的纯收益具有着同等风险的折现率。

五、结束语

收益法在房地产估价中占有重要地位，是常用的4种基本方法之一，是国际上公认的资产评估的基本方法之一。通过以上论述可以看出，收益法在房地产评估中的应用环境跟以前比较起来有了很大的改进，但是资本化率的取值方面需要得到进一步完善， 在以后的实践中应不断总结经验使之趋于合理和完善， 未来的发展前景依然任重而道远。

六、参考文献

[1]姜楠，王景山.资产评估[M].第一版.大连：东北财经大学出版社，2009，1：第89-139页.

[2]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，第21期：第237-238页.

[3]马小琪.资产评估基本方法的应用原理与异同分析[J].经济研究导刊，2008，第1期：第23-26页.

[4]胡玄能.房地产估价方法之比较[J].财会月刊（综合版），2006，第8期：第66-68页.

[5]魏静.房地产评估中三种方法的比较研究[J].河北广播电视大学学报，2001，第3期：第46-49页.

4.房地产估价合同及土地估价报告 篇四

房地产估价合同（示例）

签订合同双方：

委托估价方：（以下简称甲方）

受托估价方：（以下简称乙方）

甲、乙双方经充分协商，现就房地产估价委托事宜订立本合同，内容如下：

一、甲方因需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。

二、评估标的物坐落于，土地面积平方米，建筑面积平方米（详见附图）。

三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委估房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行估价，并于年月日以前出具该房地产估价报告书。

四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。

甲方应提交的资料具体如下：

五、乙方在估价期间需要到实地查勘，甲方有义务陪同并提供方便和配合。

六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依甲乙双方认同的下列收费方法计算：自本合同生效之日起日内，甲方应先付给乙方定金元（人民币、美元），余款待乙方将估价报告书交付给甲方后于日内一次付请。

八、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日，应赔偿甲方估价服务费的%。

九、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等

资料，乙方可按时间顺延估价报告书的交付时间。

十、合同生效后，甲方如果中断估价委托的请求，乙方工作已经过半，甲方应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方应付给乙方全部估价服务费的%，或已预付的估价服务费定金不予退还。上述两者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日起日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估。乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提出复估申请的，估价报告书生效。

十二、双方约定的其他事项：

十三、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改。如有异议，须经双方协商解决。

十四、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件。附件经双方签章后与本合同具有同等法律效力。

十五本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：

银行帐号：银行帐号：

委托代理人（签章）：委托代理人（签章）：

签约日期：年月日

签约地点：

附录二

土地估价报告规范格式

土地估价报告（首页）

土地估价报告编号项目名称：

受托估价单位：

估价人：

委托估价单位（人）：

估价日期：：

土地估价报告（文字说明式）

第一部分摘要

一、估价项目名称[说明估价项目的全称]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三、估价期日[说明所估地价的具体时点]

四、价格结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价]

五、土地估价师签字[由参加本次估价的土地估价签名，并注明土地估价师资格证书号]

六、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]

年月日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方[说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等]

二、委托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等]

三、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]

四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

五、估价期日[说明该所估地价的具体时点]

六、估价对象概况

1、土地登记状况[说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明]

3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等]

七、地价影响因素分析[说明影响估价对象价格水平的因素条件]

1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素]

2、区域因素[说明城市商业中心等级及其影响、道路等及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平]

3、个别因素[说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素]

5.不同估价目的下房地产估价 篇五

1土地使用权出让价格评估；

2房地产转让价格评估；

3房地产租赁价格评估；

4房地产抵押价值评估；

5房地产保险估价；

6房地产课税估价；

7征地和房屋征收补偿估价；

8房地产分割、合并估价；

9房地产纠纷估价；

10房地产拍卖底价评估；

11企业各种经济活动中涉及的房地产估价；

12其他目的的房地产估价。

土地使用权出让价格评估

1土地使用权出让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

2土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。

3土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。

房地产转让价格评估

1房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。

3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。

4以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

房地产租赁价格评估

1房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。

住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。

3房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。

4以营利为目的出租划拔土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。房地产抵押价值评估

1房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产

管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。

2房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

3房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。

依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。

首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。

再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。4以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：1首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

2用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

5以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。

6以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。

7以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。8以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。

房地产保险估价

1房地产保险估价，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。

2房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。

3保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。

保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。

4房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。

5房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

6保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。房地产课税估价

1房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。

2有关房地产税的估

价，应按相关税法具体执行。

3房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。征地和房屋征收补偿估价

1征地和房屋征收补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和征收城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称征收估价）。

2征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

3征收估价，应依据《城市房屋征收管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

4依照规定，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

5实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。

6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要征收其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在征收补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

房地产分割、合并估价

1房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。

2分割估价应对分割后的各部分分别估价。

3合并估价应对合并后的整体进行估价。

房地产纠纷估价

1房地产纠纷估价，应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

2房地产纠纷估价，应按相应类型的房地产估价进行。

3房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据，协调当事人各方的利益。

房地产拍卖底价评估

1房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。

2房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。

企业各种经济活动中涉及的房地产估价

1企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。

2企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购

买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。

其他目的的房地产估价

1其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。

2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

估价报告中估价目的描述

6.房地产估价复习 篇六

名词解释：房地产估价师、房地产、容积率、地役权、空间利用权、区位、基准地价、标定地价、房屋重置价格、补地价、楼面地价、房地产估价、专业房地产估价人员、估价目的、房地产估价原则、最高最佳使用、市场法、可比实例、收益法、成本法、直接资本化法、报酬资本化法、假设开发法、长期趋势法

简答：土地利用的限制、增加房地产供给的途径、政府对房地产限制的特权、引起房地产价格上升的原因、房地产具有价格的条件、需要补地价的情形、专业估价的特点、一名合格的房地产专业估价人员必须的素质、房地产估价原则、保障独立、客观、公平估价的要求、独立、客观、公正的具体做法、有助于把握最高最佳使用原则的经济学原理、房地产估价的基本方法、市场法估价的操作步骤、选取可比实例的质量要求、建立价格可比基础、房地产状况调整的内容、收益法的操作步骤、成本法估价的操作步骤

7.房地产估价风险成因与防范策略 篇七

(一) 客观性

引发房地产估价风险的因素是客观存在的, 这是由房地产估价的“估”这一专业判断特点来决定的, 估价人员需利用广泛的专业知识、丰富的实践经验进行判断, 而大部分专业知识和实践经验只有通过长期观察、了解事物的发展来进行积累。估价人员只能通过积累自身经验来采取有效措施降低风险发生的可能性, 而不能绝对避免风险的发生。

(二) 潜伏性

估价工作完成之后, 导致房地产估价风险的可能性已经客观形成, 但不一定显现, 有关当事人要承担的责任和遭受的损失暂时还没有成为现实。只有在相关风险因素显现并发生变化时, 才能转化为风险, 但是如果这种状况一旦被相关利益人发现, 并且他们不能再容忍这种状况已经给他们造成的损失, 那么, 这种潜在的风险将会成为事实风险。

(三) 模糊性

房地产估价的特点决定了房地产估价结果的非唯一性。在选择客户、选择估价依据和方法、制定估价计划等方面的不同, 估价结果也会发生相应的变化, 因此, 估价风险难以定量判断。目前, 也没有适当模型解释风险各个因素之间的关系, 风险衡量困难, 责任难以界定。

(四) 多因素性

房地产估价风险存在多因素性, 估价风险寓于估价全过程的每个环节、每个方面, 每个环节的具体风险又是由多种因素构成的, 同时涉及政府、估价机构、估价人员及相关经济主体等多个利益方, 政府法律政策、机构经营管理、人员职业操守等都会成为风险因素。

二、房地产估价风险成因分析

(一) 客观原因及分析

形成房地产估价风险的客观原因是指不以估价主体的主观意志为转移的, 无法通过估价主体自身努力予以控制和消除的导致风险的因素。这些客观因素主要有:

一是房地产估价行业本身固有的风险。我国房地产估价行业形成和发展的时间较短, 理论界和实务界对估价理论与方法的研究仍处于探索阶段, 存在理论的滞后和实践的发展之间的矛盾, 估价方法的有限性与估价对象的复杂性、估价目的的多样性之间的矛盾, 估价结果的咨询性与估价报告使用者对估价结果的过渡依赖性之间的矛盾。这些矛盾不可避免地会给房地产估价行业带来了一定风险。此外, 房地产市场的区域性及不完善性都会不同程度地给房地产估价带来风险。

二是政策法规风险。政策法规风险主要是由于估价人员未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或政策法规运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。在我国现阶段经济发展形势下, 有关政策法规变动频率比较大, 而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。因此, 估价机构和人员如果不能随时掌握政策法规的最新变化和地方上的一些特殊规定, 保持信息渠道通畅, 理解政策背景, 就会影响房地产的正常评估, 引发政策法规风险。

三是社会公众、政府部门对行业的理解存在偏差。房地产估价属于专业性社会中介服务行业, 具有自己独特的角色和作用。然而, 在现实社会中, 房地产估价的功能和作用常被曲解, 给行业执业带来不必要的风险。随着房地产估价事业的日益发展, 社会公众对估价主体具备的专业知识和实践经验不断提出更高的要求, 但注册房地产估价师执行估价业务具有较强的主观判断色彩, 与公众独立、客观、公正的客观要求之间存在一定的矛盾, 如果不正确理解这种矛盾, 也会给房地产估价业务带来一定风险。

四是估价主、客体信息的不对称。房地产估价工作是一项涉及面广、估价对象复杂、估价目的各异、价值标准和方法各有侧重的工作。房地产估价主体对估价标的物价值的揭示是通过对信息的收集、鉴定和分析来进行价值判断的, 是否掌握丰富的基础资料和市场信息是估价结论能否准确公正的重要保障, 而实际估价过程中信息不对称现象普遍存在, 使得估价主体在收集、鉴定和分析信息过程中可能产生遗漏或错误, 致使对估价标的物的价值做出与实际价值不一致的结论, 从而产生估价风险。

(二) 主观原因及分析

主观原因是指来自于资产评估行业内部的风险, 主要体现在以下几个方面:

一是房地产估价业务的性质。房地产估价业务具有价值判断性质。根据价格规律, 房地产估价的市场价格总是围绕着理论价格而上下波动。房地产理论价格是长期均衡价格, 它客观地存在着, 并发挥着作用, 而房地产估价是市场价格, 它是估价人员根据估价目的, 遵循估价原则, 按照估价程序, 选用适当方法, 并综合分析影响房地产价格因素的基础上, 对房地产在某一估价时点的客观合理价格作出的一种估测、判断。由于影响房地产价格的因素较多, 在实际把握中难以做到完全准确, 评估价格与理论价格之间存在一定的差异是不可避免的, 这就决定了估价工作的风险性。

二是估价人员专业能力不足。房地产估价需要运用知识和经验进行判断, 采用哪种评估方法、哪种评估参数, 收集多少评估依据, 提出什么评估结果, 都直接依赖于估价人员的判断, 取决于估价人员的经验和业务能力。由于我国房地产估价起步较晚, 估价人员的专业知识和实践经验都还有限, 专业胜任能力和业务水平不高, 在估价业务中面对错综复杂的评估内容往往会无所适从, 使估价风险加大。

三是估价机构之间恶性竞争严重。现阶段在我国房地产估价行业有一个突出的现象, 由于房地产估价机构过多, 估价业务不饱满, 各房地产估价机构之间为争揽业务而不计成本, 采取不正当的压价竞争, 造成了估价成本比例的不断攀升, 从而加大了估价工作的行业风险。

四是估价人员的职业道德和执业水平不过关。由于我国目前仍未形成一套非常完整、科学的估价人才培养、准入及晋级机制, 且法律法规方面还不够健全完善, 缺乏对从业人员有效的约束和考核, 因此受到知识结构和政策水平的限制, 市场的激烈竞争就导致许多估价人员职业道德观念淡薄, 在实践中发生程度不同的差错, 从而导致估价风险的产生。

三、房地产估价风险防范与规避

(一) 强化风险防范意识, 树立质量竞争观念

要强化房地产估价风险, 估价人员必须转变思想观念, 充分认识到房地产估价风险的防范和控制不仅是理论研究的对象, 也是关系到房地产估价行业生存发展的大问题。进而树立起质量竞争意识, 克服短期利益驱动, 以质量求信誉, 以信誉求发展。虽然房地产估价风险是客观存在的, 但只要估价人员充分认识到估价风险的广泛性和危害性, 强化风险意识, 保持应有的职业谨慎, 严格按《房地产估价规范》和有关法律法规进行估价工作, 拟定科学的估价计划, 采用正确、恰当的估价程序和方法, 制作全面规范的估价报告, 就能降低估价风险发生的可能性。

(二) 建立健全估价机构内部质量控制体系, 加强内部控制管理

建立和完善估价机构内部质量控制体系需要从获取估价任务开始, 一直到项目完成后向用户提供估价报告为止。估价机构应建立有效的内部风险管理机制, 一般包括风险预测、风险控制和风险监督三个阶段。第一, 风险预测, 即估价机构承接业务要谨慎, 一定要对委托目的、范围、要求、时限等进行充分了解、分析, 在制定项目实施计划时, 增加风险预测的内容, 对待估价项目的可行性进行分析论证, 找出其中可能存在的风险因素, 并制定出有针对性的规避措施, 同时要确定选派合适的、能胜任的专业人员, 这是提高执业质量的关键。第二, 风险控制, 在项目实施过程中, 要求估价机构有科学完善的内部控制计划和实施流程, 并贯彻于估价项目的各个环节。一定要遵循执业规范, 作到取证充分、适当, 底稿完整, 记录详尽。第三, 风险监督, 主要作用在于及时发现反馈和规避风险, 主要内容包括建立风险责任制、估价报告审核制以及风险监督奖罚制度, 强化估价人员的风险意识, 确保将估价风险减低到最低限度。

(三) 加强房地产人员专业素质与职业道德建设

房地产估价人员专业素质和职业道德水平的高低直接关系着房地产估价风险, 以及发生风险损失可能性的大小, 同时也反映着房地产估价人员风险意识的强弱。降低房地产估价风险, 必须从提高房地产估价人员的专业素质和职业道德水平入手。必须加强对执业人员的业务培训, 完善房地产估价师后续教育。继续教育是不断提高估价师业务水平和能力的必然要求, 为了适应不断变化的环境需要, 估价师必须不断学习, 更新和拓宽自己的知识面, 不断关注行业新动态, 及时把握房地产估价政策的调整, 思考解决新问题的方式。要提高房地产估价人员专业技能素质, 使其熟练掌握有关房地产估价方面的法律法规, 在实践中积极探求新的估价理论及方法, 使之更好地与实践相结合。房地产估价机构还应当积极创造条件, 采用多种有效方式加强执业人员的业务培训, 组织开展与其他估价机构之间的业务交流活动, 共同商讨应对房地产估价风险的防范策略。

(四) 建立信息数据系统, 增强房地产信息透明度

房地产估价师在进行房地产估价时, 需要大量的信息作为估价参考和类比的依据, 由于信息不完整或者不准确而产生的风险较难避免, 这与现在房地产信息透明度不够有相当的关系。房地产信息包括政府政策、房地产市场和其他相关的信息, 主要指房地产市场交易信息、房地产开发项目手册备案管理、商品房预售管理、房地产权属登记、存量房转让、房屋租赁管理、房地产企业信用档案等业务信息以及政府可以公开的土地出让计划、土地出让情况等。

参考文献

8.房地产估价基本术语 篇八

关键词：房地产估价；主要问题；对策

我国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前伴随着土地和房屋的买卖、租赁、典当等活动的陆续出现，就产生了房地产估价活动。但是，房地产估价作为一个行业得以发展是在改革开放以后。新中国成立以后，由于体制原因，在很长一段时间里，我国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，我国的房地产估价活动才开始复兴。

经过短短几十年的时间，我国的房地产估价行业取得了很大的发展：估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。但是，毕竟该行业在我国的发展历史还不长，无论在理论上，还是实践上，都存在种种阻碍行业健康发展的问题。本文指出了当前我国房地产估价行业存在的主要问题并尝试给出相应对策。

一、立法滞后

1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。目前也形成了初步的法律框架。但是，关于房地产估价的专门法律却一直空白。无法可依难免造成人治、杂治等混乱局面。尽管部分的法律法规对房地产估价机构以及估价人员的管理做出了相关规定，但是涉及范围小，规定不全面，而且标准较低。对各种违规行为也缺乏具体可操作性的规定。

二、准入门槛低

根据我国房地产估价机构资质等级管理的规定，房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。各等级有不同的划分标准，但是综合来看，该标准仍然较低。按此标准成立的估价机构规模较小，难以胜任相应等级的估价业务。此外，估价机构从业人员素质参差不齐。而且，我国注册房地产估价师执业资格考试限制条件较低，审核程序走过场，考生鱼目混珠现象较为严重。再者，注册房地产估价师考试通过后，完成注册即可，只此一个级别，完全不能体现不同估价师资历的深浅和水平的高低，也起不到激励估价师继续深造学习的作用。

三、估价市场不规范

我国现有资产评估机构，土地估价机构和房地产估价机构。相应的估价师有资产评估师，土地估价师和房地产估价师。考试通过后都可称为估价师，而且都没有进一步划分等级。在具体的评估实践中，分别依据不同的标准出具相应的估价报告。因此在实务中，经常会出现一类估价机构的估价结果不被其他类别估价机构认可。这样不仅不利于估价行业的健康发展，而且在一定程度上限制了公平竞争。

由于一些估价机构是脱钩改制过来的，因此其凭借与政府部门的关系，既从事中介性估价又从事事业性估价，与脱钩改制的目标相背离。一些政府部门则凭借行政权力超出本身职权对估价机构的执业活动实施干预，与其进行权钱交易，造成了市场的不公平竞争。同时，在估价机构之间，为了争夺客户，一些估价机构想尽办法在收费和估价结果上大做文章。比如在收费上，为了招揽客户，定出不合理低价或者给出高额回扣。在估价结果上，刻意迎合委托方，尽可能评估出委托方满意的结果。其后果就是房地产估价报告质量的严重下滑。这些现象不仅影响了房地产估价行业独立、客观、公正的形象，也扰乱了市场正常秩序，导致恶性竞争和不公平竞争的存在。

四、管理体制束缚

我国房地产估价行业的管理模式主要是以管理估价机构为主，通过协会约束估价机构，再通过估价机构约束估价人员。但是目前由于估价协会的作用有限，造成了我国估价市场的不规范。

在全国范围来看，我国的房地产估价行业仍然缺乏统一的管理机构。目前行业的管理体制是“政府主导下的协会自律管理”。房地产估价行业协会虽然是自律性的管理组织，但是由于其在政府主导下运作，很大程度上贯穿了政府部门的意志，形式独立而实质不独立。

五、行业自律缺失

行业自律管理的依据是行规，而行业从业人员的职业道德规范以及行业的执业标准又是行规的主要表现形式。但是我国的房地产估价行业目前还没有统一的职业道德规范和执业标准。

目前地方性的房地产估价师协会组织在我国的很多城市都尚未成立。政府部门承担了部分应由估价师协会承担的责任。即使成立了地方性协会组织的城市，由于很多协会组织还保留着政府部门的印记，其服务行业的职能还不完善。很多的学术以及业务交流仅仅在个别的估价机构和估价师之间自发地进行。协会对房地产估价行业的统领以及约束作用没有得到充分发挥，行业的自律管理尚未形成。

随着国内房地产的开放，房地产估价行业面对的国际、国内竞争和挑战更加严峻。为了迎接挑战以及顺应房地产估价行业未来发展的趋势，采取有效的对策应对目前我国房地产估价行业存在的问题， 是整个行业亟待解决的问题。

为了房地产估价行业的持续健康发展，应从以下几个方面着手：首先，建立健全房地产估价行业的法律法规，制定房地产估价师职业道德规范以及执业标准；其次，加强房地产估价行业协会自律组织建设， 提高其服务行业、培养人才、促进交流的职能，通过行业自律，促进诚信经营，维护市场正常秩序；最后，进一步理顺政企关系，实现政企分开，维护公平竞争。

参考文献：

[1]刘志华.我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议[J].内蒙古农业大学学报：社会科学版，2009，11（5）：116-118.

[2]沈颖，杨雪红.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].广东科技，2008.

9.房地产估价报告 篇九

房 地 产 估 价 报 告

项 名

方： 估

价

方： 估 价 人

员：

估价作业日期：

估价报告编号：万达房估字[2007]第0756号

目录

致 委 托 方 函 估 价 师 声 明 估价的假设和限制条件 房地产估价结果报告

二、估价方

五、估价时点

六、价值定义

七、估价依据

九、估价方法

十一、估价作业日期

十三、估价人员 房地产估价技术报告

二、区域因素分析

四、最高最佳使用分析

六、估价测算过程 外婆家餐饮：

200711月日1222日，对位于杭州市下沙高教园区西区，建筑面积为好再来房地产进行市场价格评估，为贵公司进入下沙开分店，购买该房地产提供参考依据。

估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值总价值)为人民币元，大写: 伍拾陆万玖仟零陆拾元整

杭州万达房地产评估有限公司 法定代表人：

二○○七年一二月二二日估 价 师 声 明

一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。20071122日至月日

七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。估价师签名

资格证书号

建房估证字[2005]035号

估价的假设和限制条件

一、本项估价的假设条件

本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。

3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

二、本项估价的限制条件

1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。

本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。

本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。

4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。

本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

7.房地产估价报告备查编号：万达房估字[2007]第0435号。8.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。

杭州市下沙好再来酒家房地产估价结果报告 单位名称：外婆家餐饮 杭州文三路号

：机构名称单位住址8号 联系电话0571-28914073

三、估价对象

物质实体状况1.○○○87%，建筑面积为。

⑵好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构，委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。

委估对象利用现状

委估房地产现作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。周围环境

估价对象位于杭州市下沙高教园区西区，街对面为育英学院，西面是十六街区商铺，正东面靠马路通往号大街和物美购物中心方向，东南面为凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。

权益状况

杭州市下沙高教园区西区1234号，权属下沙煤气公司所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。为购买该房产提供价格参考依据。

五、估价时点 年12月日。

六、价值定义

本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为年，已使用7年，尚可使用年；委估宗地法定使用年限为50年从2000年月到2007年月)，即委估宗地剩余使用年限为年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限年计的市场价格。

（一）《委托评估函》。1.2.3.GB／－1999）。

《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。

（三）产权依据 号． 其他依据

(1)《评估约定书》

(2)估价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;(3)本公司掌握的有关资料。

八、估价原则

合法原则。

公平原则。㈢㈣

需求与供应原则㈥㈦㈧估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。

十、估价结果

通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为陆拾柒万肆仟元整

十一、估价作业日期 年11月日1222日。

本估价报告有效期为壹年，即从年月22日至年月22日。估价师签名

资格证书号

建房估证字[2005]035

杭州万达房地产评估有限公司 ○○七年一二月二二日

杭州市下沙好再来酒家房地产技术估价报告

一、个别因素分析

物质实体状况

1.建筑物状况

⑴委估建筑物于二年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为。

⑵好再来位于杭州市下沙高教园区西区，钢筋混凝土结构，委估对象属弧形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。

委估对象利用现状

委估房地产现作酒楼，餐饮配套服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。

二、区域因素分析

估价对象位于杭州市下沙高教园区西区，街对面为育英学院，西面是十六街区商铺，正东面靠马路通往号大街和物美购物中心方向，东南面为凯恩戴斯大酒店。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。具体区域因素分析如下：

估价对象南面为育英学院，学生流量比较大，距离下沙物美购物中心不到，据凯恩戴斯大酒店约40m,估价项目又属下沙经济开发区，外来务工人员相对集中，因此繁华程度较好。估价对象距公交车站约米381等多条公交线路通过，交通较方便。附近地铁站正在建设中，一般来讲，常规公交车的行车速度是每小时公里至公里BRT(快速公交能达到每小时20公里，而地铁一旦建成后，能达到每小时30-40公里。这可是超过了现有速度的一倍多。同时，地铁的运量是常规公交的10倍。常规的公交车一条线路的运量是每小时人，而地铁一条线的运量在3万万人左右。

：估价对象周边有育英学院、浙江理工大学，文化氛围比较好，附近有东方医院、物美购物中心、凯恩戴斯大酒店、博库书店、大安网盟，工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄等齐全。

环境质量状况：

三、市场背景分析 一般因素

影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。⑴地理位置

下沙位于举世闻名的钱塘江下游北岸，国家级开发区杭州经济技术开发区、全国最大的高教园区浙江省高教园区、浙江杭州出口加工区都座落在下沙街道境内。下沙街道原属余杭区，年月划入江干区，1999年月起委托杭州经济技术开发区管理，是杭州市“一主三副中“下沙副城未来的行政中心、商贸中心、居住中心。全街道现区域面积为平方公里，常住人口2.35万，暂住人口万人，下辖9个行政村（头格、中沙、上沙、下沙、元成、东方、新元、松合、湾南），个社区（智格、七格、高沙）和1个居委会。杭州经济技术开发区（简称杭州开发区）是1993年月经国务院批准设立的国家级开发区，行政管辖面积平方公里，目前建成区34平方公里，辖区人口万。综合发展水平名列全国49个国家级开发区前位。2004年被日本贸易振兴机构评为中国个城市开发区投资环境最佳开发区。⑵经济和社会发展状况

杭州开发区秉承让投资者获利，让创业者成功”的理念，大力开展招商引资，发展壮大先进制造业基地。迄今，已吸引个国家和地区的390家外商投资企业落户，累计引进合同外资亿美元，实际利用外资17亿美元；引进内资工业企业家，投资总额155亿元人民币。其中列入全球强的企业已有24家公司在开发区投资个项目。2000年月设立国家首批试点的浙江杭州出口加工区，年月被国家信息产业部授予国家（杭州）计算机与网络产品产业园。

杭州开发区是我国最大的移动通信生产基地之一，聚集了摩托罗拉、东方通信、三菱、富士康、华宇电子等主机及相关配套企业；日本东芝公司建立了年产万台笔记本电脑的全球生产基地；是浙江省以生物基因工程、天然药物及制剂、医疗器械为重点的医药工业生产基地，引进了九源基因、美国眼力健、康莱特、日本泰尔茂、旭化成医疗器械、浙大药业等一批生产企业和研发中心；是日本松下公司在中国建立的最大家电生产基地，总投资亿美元、占地24万平方米的松下杭州工业园正在全面建设；是浙江省最大的饮料生产基地，集聚了可口可乐、康师傅、娃哈哈三大著名品牌。

2004年，杭州开发区完成地区生产总值亿元，工业总产值504亿元，外贸出口亿美元，分别位居全国49个国家级开发区第位、第9位、第位。

杭州开发区大力实施科教强区”战略，建成浙江省最大规模的下沙高教园区。下沙高教园区规划面积平方公里，15所高校，万在校大学生。经过五年建设，下沙高教园区已全面建成投用。目前，中国计量学院、浙江理工大学、杭州电子科技大学、浙江工商大学、浙江财经学院、浙江传媒学院等所高校在校生已达12万人。依托下沙高教园区，开发区管委会正在着力构建产学研一体化平台，建设大学科技园区、留学生创业园，构筑起所高校和700多家现代制造企业互动发展的平台，大力培育发展具有自身特色的知识经济和技术密集型产业，努力增强开发区的核心竞争力。

根据杭州市构筑大都市、建设新天堂”的战略目标，以杭州经济技术开发区为核心的杭州城市东部平方公里是杭州大都市的副中心（即下沙副城）。建设目标是以高新技术产业与先进制造业为基础，集教育科研、商务居住等功能的花园式生态型的现代化新城。围绕这一目标，杭州开发区正在全面实施由建区”到造城”的战略调整，全面推进城市化进程，大力培育发展城市功能。当前，正在全面推进下沙新城行政商务中心区（平方公里）、轨道交通、连接主城的快速公路和城市快速公交等重大基础设施建设。并充分利用公里的钱塘江江景资源，打造杭州东部最大的生态湿地公园，规划建设万人居住规模的沿江大型生态居住区，建设福雷德文化广场、华元十六街区、西子阳光商城、金池商贸等一批大型商贸设施，全面提升城市形象和城市功能，努力把开发区建设成为现代化、国际化、人文化的城市副中心。⑶房地产市场分析

据统计，今年下沙一共出让了亩土地，其中月6日，世茂集团以亿元的价格竞得杭政储出[2006]51号地块，出让面积达亩，楼面价1319元平方米。月13日，南京朗诗置业股份有限公司以亿元竞得杭政储出[2007]2号地块，出让面积亩，楼面价1683元平方米。月31日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以亿元竞得杭政储出[2007]18号地块，出让面积亩，楼面地价约2450元平方米。月25日出让的亩杭政储出[2007]35号地块，即杭州经济技术开发区东南沿江[三号地块)，经过竞拍单位多次激烈角逐之后，最终被北京保利地产以亿元竞得，楼面价格达到每平方米3326元。

目前下沙房产已经全面启动，老居住区目前有个楼盘，建筑面积110万平方米；沿江区域可开发面积有万平方米，建成后将吸引15万人口；中心区域可开发量达到万平方米，将吸引10万人口居住。这也就是说，下沙目前在开发的房产面积有万平方米。

可见下沙的房地产市场是十分火爆的，可归结为以下几个原因：首先，下沙是国际先进制造业基地。下沙第二产业的高度发达，为下沙形成了雄厚的经济基础，同时为下沙板块的工业发展和高品质生活提供了强有力的物质支持，去年我们全年工业总产值超过了亿元，是其他城市地区所望尘莫及的。其次，下沙是大学城。目前已经有所大学在下沙正常运转，师生人口共有18万左右，这样的智力水平也是不可小视的。同时除了大学城以外，相关的教育设施也相当的完善，我们从幼儿园、小学、中学到大学有一套完整的教育体系，包括一些比较知名的中小学也在下沙落户。另外，下沙副城作为花园式生态服务中心，为下沙板块提供了后劲十足的发展前景。下沙已经真正做到了和主城区的无缝连接：德胜东路的通车，九沙大道的实施，这些都是公路上的衔接；已开工的地铁一号线在下沙一共有七个站；快速公交也都将进入下沙。而且火车东站交通枢纽的规划建设以及汽车东站都在与下沙形成无缝连接。

委估房地产位于杭州市下沙经济开发区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷人流量大。委估房地产同时位于高教园区西区，临街分布，现作商铺用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。

五、估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。

市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

六、估价测算过程

市场比较法

采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对杭州市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例： 1.确定比较因素实例 比较项目

待估房产

汤记餐厅

味绝伦

沙县小吃

钱玲玲

新艺腾格坐落位置

十六街区东侧

育英学院北面

育英学院北面

育英学院北面

十六街区东侧

凯恩戴斯大酒店西北面交易时间

2002/3

2005/11

2007/5

2004/11

2007/2 2005/11用途

商业

商业

商业

商业

商业

商业交易情况

正常

正常

正常

正常

正常

正常交易方式

提供依据

出让 出让

出让

出让

出让区域因素

中心职能总数 2

2基础设施状况

较好

一般

一般

一般

一般

较好公交流量

较好

较好

较好

较好

较好

较好人流量

较好

较好

较好

较好

较好

较好商业繁华程度

一般

一般

一般

一般

一般

一般区域交通管制

一般

一般

一般

一般

一般

一般个别因素

附近公交情况

较好

较好 较好

较好

较好

较好临街宽度（m）6

6面积（m2）

200

55房屋形状

不规测

长方形

长方形

长方形

长方形

不规则停车状况 一般

一般

一般

一般

一般

10.房地产估价报告心得 篇十

本学期我们工程管理专业对《房地产估价》这门课程进行了学习，课程结束后，在杨老师的指导下我们自己动手完成了一份房地产估价报告。所谓“一份耕耘，一份收获”，虽然编制报告的过程并非我想象中那么顺利，但是总的来说在这整个过程中的确让我获益良多。对此，我将自己的心得作如下总结。

一、房地产估价报告的组成

起初，我以为要完成一份房地产估价报告是一件很简单的事，只需要选择一个待估对象和一种估价方法，最后得出一个结论就行了，左右不过三两页稿纸就可以完成任务了。但是当自己真正对一份完整的房地产估价报告实例进行详细地分析后才发现自己当时的想法究竟有多么简单，原来一份完整的估价报告是包括以下几项内容的：1.封面 2.目录 3.致委托方函 4.估价师声明 5.估价假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件。

二、对房地产估价的要素的理解

1、估价目的：土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。

2、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。

3、估价时点：估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。

4、估价假设：是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。

5、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。

6、估价结果：估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。否则会影响估价独立、客观、公正地进行。

三、几种房地产估价方法的详解

估价方法主要有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法等。

1、市场比较法

市场比较法是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。主要适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。通俗来讲就是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。应用市场比较法所需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点近期，存在者较多类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，就难以采用市场比较法估价。运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列7个步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。

2、收益法

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法是以预期原理为基础的。将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则一货币额就是该宗房地产的价格。主要适用于有收益或有潜在收益的房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅店、餐馆、停车场等，一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。运用收益法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：①搜集有关房地产收入和费用的资料；②预测估价对象的未来收益；③求取报酬率、资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法计算公式。

3、成本法

成本法是根据估价对象的重置成本来求取估价对象价值的方法。具体来说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

成本法的理论基础依据是资产价值时间等价原理。其理论论证主要表现为:价值时间等价及其变换、多期价格时间等价变换和资产历史成本法估价模式。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值，包括新开发的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产等。例如：学校、体育馆、公园、行政办公楼等。运用成本法求取房地产价格一般分为下列4个步骤：①弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象的重新构建价格；③测算估价对象的折旧；④求取估价对象的计算价值。

4、假设开发法法

假设开发法，又称剩余法、倒算法或残余法，是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。在实际工作中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发方式（包括用途、规模、档次等）。②是否根据当地房地产行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）等。运用假设开发法法求取房地产价格一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

5、长期趋势法 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产的未来价格作出的方法。长期趋势法的理论依据是房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。因此，当需要评估(通常是预测)某宗(或某类)房地产的价格时，可以搜集该宗(或该类)房地产过去较长时期的价格资料，并按照时间的先后顺序将其编排成时间序列，从而找出该宗(或该类)房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗(或该类)房地产的价格在估价时点(通常为未来)比较肯定的推测和科学的判断，即评估出了该宗(或该类)房地产的价格。

长期趋势法适用的对象和条件，长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信。操作步骤分为下列4个步骤进行：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；④以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。具体的长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。

6、路线价法

路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。实质上是市场比较法的派生方法，其理论依据与市场比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”，临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。

路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。

路线价法适用的对象和条件，路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤制作价格修正率表；⑥计算临街土地的价格。

四、本次估价内容的描述

在本估价报告中，估价项目为河南省虞城县西湖春天住宅区号楼二层西户房屋，估价目的是为了能够对所学知识进行灵活运用，估价时点2013年6月5日，价值类型是估价对象的公开市场价值。因估价对象为完整房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场 比较活跃，且类似交易案例较多，我采用了市场法进行估价，根据替 代原则，在此我选择了选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交 易案例，它们分别是西湖春天、木兰国际、响河大街进行比较。根据 可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主 要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。将 可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格 为2285.84元/m2，估价对象评估总值为297159元（取整）。

又根据该类似房地产有出租收益，又采用了收益法进行估价，计算公式为V=A* [1-1/(1+Y)^n] /Y，其中 资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3% ,风险、管理等补偿按5.34%，年房屋出租总费用为6507.2（元），年房地纯收益为1892.8（元），最后确