物业工程部工作职责

物业工程部工作职责（精选12篇）

1.物业工程部工作职责 篇一

随着我国经济的高速增长, 物业管理服务已进入快速发展的新时期, 其服务类型已逐渐从单一的住宅物业服务辐射到工业、商业、机关、医院、学校、酒店、宾馆及高档写字楼等行业, 除物业管理的安全、保洁、绿化等服务内容外, 工程管理的技术含量最高, 管理的难度最大, 同时对信息化的要求也最高。物业服务中的工程管理信息不仅包括建筑物的使用阶段信息, 还包括建设期的决策阶段、施工阶段的信息。BIM (建设工程项目全寿命信息管理) 技术的诞生, 为管理物业服务中的全过程管理信息提供了基础平台和条件, 也是建筑物保值增值的重要手段。

1 全过程管理

狭义的物业服务中的工程管理虽然是在物业的使用阶段实施, 但进行全过程工程管理能够对工程项目系统地管理, 提高工程管理水平和效率。传统的工程建设管理活动中决策阶段、施工阶段、使用阶段通常是由不同的法人单位来完成, 项目创建过程中建立的工程信息掌握在各参加方的手中, 所以各个阶段的信息没有整合在一起, 产生了“数字鸿沟”, 不能进行信息资源共享, 客观地影响了工程管理的水平和效率、阻碍了工程管理的发展。近年来, 计算机软硬件技术和网络技术的快速发展, 使采用BIM技术进行工程管理成为了现实。国外对BIM技术的定义是:“一个设施 (建设项目) 物理和功能特性的数字表达;是一个共享的知识资源, 是一个分享有关这个设施的信息, 为该设施从概念到拆除的全寿命周期中的所有决策提供可靠依据的过程”。由此可见BIM技术的核心是通过建立虚拟的建筑工程三维模型, 利用数字化技术, 为这个模型提供完整的、与实际情况一致的建筑工程信息库。目前, 制造业在信息化技术的应用上遥遥领先于建筑业, 并广泛应用于实践中, 产生了巨大的经济效益和社会贡献。而建筑业的信息化水平还处于入门阶段。怎样把握住这次新的信息技术革命来实现建筑业的跨越发展, 已成为建筑业的重要任务。

2 物业服务中的工程管理

2.1 建筑工程维修保养管理物业服务中的建筑工程

管理主要是对建筑物结构设施 (如墙体、楼板、屋面及防水等) 进行维护工作。因此, 物业公司首先应掌握建筑物的使用年限和工程保修主体的信息。建筑物在保修年限内的维修工作按《工程质量保修书》规定进行保修管理;建筑物在保修年限外的维修工作按《物业管理服务合同》约定进行保修管理。通常物业服务中的建筑工程维修工作大多为屋面渗漏、外墙面渗漏和卫生间渗漏等等。物业公司的工程管理部门应熟悉这些部位的防水材料性能和防水施工工艺, 根据具体渗漏的情况选择不同的防水材料和工艺进行维修。

2.2 安装工程维修保养管理与建筑工程维修一样,

安装工程维修保养管理也应分别按保修期内外采取不同的管理方法进行。与建筑工程维修不一样的是安装工程维修保养涉及的专业、范围、频率、工艺和出现故障对使用的影响均有所不同。因此, 管理的方法也不同。安装工程的维修是整个物业服务中维修频率最多、次数最多、总量最多的工作。一旦安装工程发生故障, 会立即影响物业的使用功能, 对生活的影响是难以接受的。因此, 安装工程维修保养管理不能像建筑工程维修那样按部就班地实施, 而必须建立一支全天候的专业齐全的快速维修队伍, 并采用先进的管理模式, 才能满足物业服务需求。

2.3 建筑智能化维修保养管理建筑智能化是指以建

筑为平台, 兼备建筑设备、办公自动化及通信网络三大系统, 集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合。包括通信网络技术、计算机技术、自动控制技术、消防与安全防范技术、声频与视频应用技术、综合布线和系统集成技术。建筑智能化维修保养与安装工程的维修一样, 也是一旦设备发生了故障, 立即就会影响物业的使用功能。因为建筑智能化依托的技术更先进、更复杂、更智能化。所以, 维修保养工作要求会更高, 尤其是日常的使用和保养工作做好了, 维修的概率和维修成本会大大的降低。

2.4 工程管理信息化工程管理信息化是在整个建设

工程项目生命周期内产生的, 反映和控制工程管理活动的所有组织、管理、经济、技术信息, 其形式为各种数字、文字、声音、图像等。其内容包括项目创建过程中建立的工程信息和在整个项目生命周期中管理和共享这些信息。采用BIM技术通过对建筑物建立虚拟的建筑工程三维模型, 利用数字化技术对建设工程进行全过程管理, 可以高效准确地实现工程管理信息化;BIM技术不仅可以观察到工程建设的全过程活动, 还能对施工活动的过程进行前后“穿越”观看。所以采用BIM技术对物业服务工程维修保养进行管理, 能提高管理效率、决策准确度以及维修保养质量。如果物业服务工程维修保养管理能够观看到建筑物的施工的全过程, 就可以更加准确地判断建筑物的瑕疵是怎样产生的、怎样发展的, 以及应该怎样去维修、保养。

3 结束语

物业管理服务在我国虽然已经过30余载的发展。但是能采用BIM技术进行工程管理的企业还很少, 有条件的物业管理企业应尽快引进该技术。

参考文献

[1]张涛.物业服务信用管理信息系统的应用研究[D].湖南大学, 2012.

[2]苏宝炜, 柴俊.物业服务信息化应用与业主信息安全风险规避[J].北京房地产, 2009 (03) .

2.物业工程部工作职责 篇二

关键词：地铁；上盖物业；站场轨道；轨道工程；减震抗噪

中图分类号：U231 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）05-0070-03

1 工程简介

深圳地铁环中线（5号线）塘朗车辆段轨道工程轨道铺设总量为19.80km。其中库内线10.548km。主要包括有碴线路11.07km（其中试车线1.48km，采用60kg/m钢轨，其余采用50kg/m钢轨；60kg/m钢轨与50kg/m钢轨采用P60-50异型轨连接）、整体道床线路8.73km、道岔58组（其中7号道岔5m间距交叉渡线2组）、车挡52个（DDCQ2滑移式缓冲挡车器3组，XCD固定车挡3组，CDKW720型库外固定式车挡4组，MCLD摩擦式车轮挡41组，GY720/76型库外固定式液压缓冲车挡1组）。

车辆段轨道工程开工时间2009年12月21日；2010年8月30日检修库内整体道床及库外咽喉区轨道和试车线轨道铺通达到接车条件；2011年1月18日，首列车从车辆段出发开往正线进行全线热滑试验；各股道经载重30t工程车长期反复压道，轮轨磨合，道床捣固，起、拨改道，车辆段轨道经过长期轮轨作用、人工调整和道岔联调，静态几何形位变化趋于稳定，工程2011年4月15日达到初验合格；2011年5月12日通过竣工验收。

2 塘朗车辆段站场轨道工程的特点及难点

2.1 任务重、作业面分散

车辆段各类股道总计51股，铺轨总长19.80km（其中碎石道床11.07km，整体道床8.73km），道岔58组（含2副50kg/m钢轨7号道岔5m间距交叉渡线）。由于车辆段受物业开发上盖立柱施工的影响，车辆段土建工期已严重滞后，致使轨道工程2009年12月15日进场前，只能进行极少数场区轨料运输散布。因此车辆段轨道工程铺轨前期阶段应充分考虑车辆段场地工程施工面、场地交接等各种不利因素，做好各部分施工作业面统筹协调安排，合理组织人、材、机进场计划。做好施工方案的优化和比选，实时根据现场调查情况，对工期安排进行不断优化，特别是做好咽喉区道岔施工和“10.8.30”塘朗车辆段接车段的施工安排。

2.2 施工作业空间狭小

车辆段内上盖结构柱网密集，柱网结构纵轴沿线路方向呈不规则布置，各分区桩基工程进度不同，主体结构及其他专业工程交叉作业干扰大，这将给轨料运输散布和后序作业造成影响。因此散布轨料前应制定运输线路，充分考虑其他专业的干扰影响及轨道施工内部各工序的合理次序，在平面图上对分区运输做全局布置，对各部位轨料运输统一制定散布顺序，需重点策划。

2.3 车辆段轨道工程与相关专业的接口界面种类多、协调量大

塘朗车辆段轨道工程与各类车库（停车列检库、检修库、联合库、洗车库及镟轮库）主体工程、上盖结构主体工程、装修、机电、室外管线、电力、通信、信号等各专业工程均存在着较多的接口界面，受到各专业的施工制约，在施工前应做好技术、材料及人员设备的组织准备工作。同时轨道设计和施工承包商应通过业主与其他系统或子系统承包商协商一致，保证整个工程的安全。轨道施工承包商先行组织库外不受上盖结构影响的试车线、联络线、安全线碎石道床施工，再进行大小咽喉联络通道的碎石道床和道岔施工，进而根据土建进度进行检修库内整体道床和库前小咽喉的岔群及碎石道床施工。大咽喉岔群区和出入段线铺轨要等列检库前上盖结构主体、接触网基础及轨道下各类综合管线完工，路基碾压密实度达到设计要求后再上碴铺轨。所有轨道铺设完成后进行整道和轨道附属工程，如平交（过）道、车挡、线路（信号）标志等）的施工。

2.4 车辆段轨道工程在“三权移交”前须满足5号线车辆段的列车接车、调试、线路维护、安全过轨的任务

车辆段承担着“10.8.30”接车和列车在试车线调试的工作，为了满足这一关键节点，轨道工程必须保证检修库、咽喉区与试车线通道的轨道和试车线提前完成调试验收。

在列车的接车及调试过程中，应确保轨道、接触网、信号等系统运行的安全可靠，以保证列车的调试与接车安全；在车辆段工程“三权移交”之前，在列车的接车及调试过程中，轨道施工单位须负责道岔的转轨和人工拨道工作，并安排专门人员对每一次列车的行进线路（含试车线）进行安全确认并签字，确认书交监理管理。轨道施工单位还须对轨道工程进行临时运行管理和运营维护，做好接车、转轨、试车线调试、轨道巡视、维护、日常保养等工作。

2.5 车辆段轨道工程关键工序技术要求及质量控制

塘朗车辆段轨道工程包含：人工铺库内整体道床（普通整体道床、平过道整体道床、壁式检查坑短枕式整体道床、柱式检查坑无枕式整体道床、承轨台整体道床），预铺碴，人工铺钢轨（库外有碴线路、车场线、试车线、联络线等），铺道岔（50kg/m钢轨7号木枕道岔，60kg/m钢轨9号砼枕道岔，7号木枕5m间距交叉渡线等），上碴整道，无缝线路，车挡、道口、线路、信号标志安装等。根据本工程的特点，确定本工程的特殊作业过程为：无缝线路应力放散和锁定；关键工序为：混凝土枕硫磺锚固。

根据本工程的特点，其施工可分为四个阶段，主要包括施工准备阶段，预铺碴、铺轨、铺道岔阶段，上碴整道阶段，轨道附属设备施工阶段。

2.6 库内整体道床采用架轨法施工以保证施工精度

整体道床施工采用现场架轨法，利用钢轨支撑架，现场架设钢轨和悬挂短枕，并依据铺轨基桩调整钢轨轨距、方向、水平及其他几何形态，然后灌注道床混凝土固定。架轨法施工是一种自上而下的施工工艺，能将轨道施工误差一定程度上消除在整体道床的混凝土施工中，进而提高轨道施工精度，保证整个铺轨作业的顺利进行。

车辆段轨道工程整体道床有承轨台式整体道床，立柱式、壁式检查坑整体道床和平过道式整体道床。在考虑工序、质量、可操作性等因素后，将整体道床施工部分的轨道架设、粗调、精调分项工程分工给轨道专业完成，将整体道床的钢筋、模板、混凝土分项工程交由土建专业实施。

3 塘朗车辆段轨道工程技术亮点

轨道二期车辆段工程都有预留的上盖物业开发，考虑到轮轨运营对后期的物业开发环境污染和噪声振动的影响，尽量降低对周围敏感点的影响程度，使列车运行的振动和噪声对上盖物业的影响达到环保要求。塘朗车辆段轨道采用了相应的减震降噪措施，具体措施如下：

（1）在试车线碎石道床范围内铺设卡棱贝格道床垫。卡棱贝格道床垫引进德国技术，国内生产，主要材料为天然橡胶，其主要结构层分为覆盖层、编制层、夹层、阻尼层四个部分，结构厚度为32mm，能够有效降低振动噪音13dB以上。铺设形式：在原路基顶面向下250mm沿线路中线两侧各2m范围内挖除原路基土后浇筑C20素混凝土垫层，混凝土垫层每隔15～25m设沉降缝一道，缝宽2cm，用沥青油浸木板填塞。在C20素混凝土垫层顶部沿线路中线两侧各1.8m范围内铺设道床垫，道床垫接头部位采用专用密封胶条使相邻道床垫胶结在

一起。

（2）在库内整体道床、试车线检查坑整体道床、库外咽喉区的木枕地段的轨下和铁垫板下铺设高弹减震橡胶垫板，有效地降低和缓冲轮轨通过钢轨时所产生的噪音、冲击和震动，保护路基和轨枕，减震效果明显。

（3）车辆段两咽喉区在后期预留增加迷宫式阻尼钢轨及高性能道床吸音板等降噪措施。

（4）车辆段库外的平过道口轨道铺面板采用嵌丝橡胶铺面板，用天然橡胶、丁苯胶等组合而成。产品弹性高且在各种温度下不易变形或断裂，具有减震性、防老化性、耐磨性、稳固性、使用周期长、维修和更换成本低的特点。

（5）在库内整体道床施工时，结构柱与道床之间设置宽度2cm的减震缝，有效避免运营轮轨产生的动载和震动对上层结构的影响。

4 结语

地铁上盖物业开发已成为各大城市地铁建设土地集约化利用的必然趋势。面对这种新的特点，在地铁建设和运营的同时减少对上盖商业居住环境的影响，创造和谐宜居的环境，作为对环评影响最大的轮轨震动，作者针对物业开发模式下站场轨道线路施工方面遇到的问题和特点进行总结，可供轨道设计和施工单位参考。

参考文献

[1] 刘道通，杨宝峰.地铁轨道施工常见问题及解决方案[J].铁道工程学报，2010，（4）：97-100.

[2] 王平.铁路轨道施工（第一版）[M].北京：中国铁道出版社，2010.

[3] 北京城建设计研究总院.地铁设计规范（GB50157-2003）[S].北京：中国计划出版社，2003.

作者简介：余先知（1986-），男，陕西安康人，深圳地铁集团有限公司建设分公司助理工程师。

3.物业工程部岗位职责 篇三

工程部经理岗位职责

1、坚决贯彻、执行公司各项指示，直接对物业管理部门负责。

2、负责对工程部所有人员、设备的全权管辖和调配，切实保障各种设备的安全运 行和完好，尽最大努力，以最低的管理成本费用，保持公司各物业设备的高水准运行。

3、制定和完善下属各岗位规范及操作规程，督促下属严格执行岗位责任制、操作 规程及设检修保养制度。

4、深入现场，掌握人员和设备状况，审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。

5、审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。

6、组织制定设备重大维修保养计划、备件购买计划，并组织实施。

7、深入了解员工的思想状况，定期对员工进行培训，经常对下属进行职业道德和服务意识教育，培养员工的责任感和团队精神。

工程部主管岗位职责

1、协助工程部经理做好各项具体工作，直接向其负责。

2、全面主持班组工作，合理安排班组成员日常工作，保质保量地完成工程部下达的各项任务。

3、严格要求，大胆管理，以身作则，督促全体班组成员认真执行和严格遵守各项规章制度

4、组织班组的各项学习，使全体班组成员都能提高素质，敬业爱岗。

5、负责班组考勤和公用工具，仪器仪表，检修设备的管理工作

6、审查保管各种记录表，保证数据正确，资料齐全。

7、落实修旧利废，节约能源，降低费用的工作。

工程部电工的岗位职责

1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。

2、坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自离岗。

3、认真学习技术，熟练的掌握小区、监控门禁系统、供电方式，线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际。

4、负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的维修保养清洗工作。

5、坚守岗位，定期巡视个小区电器设备，密切监视各仪表的工作情况，正确记录各项数据。

6、对各小区来人来电报修及时登记，做好维修。

7、发生电器故障时，应保持冷静头脑，按操作规程及时排除故障。

8、负责各配电框、控制设备、电机和控制电器的维修保养机故障

9、及时发现一切危及高压电气设备安全运行的隐患，将事故因素清除在萌芽之前

10、处理突然发生的停电事故

11、正确进行用电记录和电量计算，了解负荷情况。

12、对危及安全供电的现象有权制止，并报告有关领导。

13、发挥工作主动性和团队精神，配合部门做好其他工作任务。工程部水暖工岗位职责、工作内容及操作流程

1、目的确保业主正常用水用暖，并对责任区水暖公共设施进行维修、维护和保养。

2、适用范围

适用于规范工程部水暖工维修服务过程。

3、工程部水暖工岗位职责、工作内容及操作流程

（1）操作人员：水暖工

（2）技能：必须具有一定的水暖、房屋修缮专业技能并经物业公司培训合格后方可上岗。

4、作业工具

（1）工具包（手钳、扳手、管钳、小刷子、抹布等工具）

（2）票据本、笔、工作日志、鞋套或拖鞋

5、工作频度

（1）对所管辖地段每日巡检两遍。

（2）污、雨水井、明暗沟每月检查一遍，视情况及时清（3）共用雨、污水管道每年疏通2次

（4）楼宇天面每周检查一遍。

（5）化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

（6）每天对辖区水系检查一遍。

（7）每月月底前协助前台接待员进行小区库存盘存。

（8）及时发现并随时协调项目公司工程部解决存在遗留问题。

6、工作标准

（1）熟悉所管辖地段的水暖线路分布情况，公共设施分布情况。

（2）每日对公共设施（道路路面、路边石有无损坏；井盖有无丢失、损坏、松动；污雨水井有无堵塞；休闲设施有无损坏等）完好情况进行检查，发现损坏及时处理，不能处理的问题及时上报并追踪落实情况，记录清楚。

（3）业主报修后，在约定的时间内到达维修现场。

(4)水暖小修合格率100%，大中修及时协调、配合相关部门处理。

(5)维修过程中不得使用业主家电话及不得有吃、喝、拿、卡、要等行为。

(6)熟悉各种配件报价，做到收费合理、条理清晰。

7、作业指导

(1)7:50到客户服务部签到，着工装，佩戴胸卡，检查工具包、工作日志。

（2）8:00-8:05听取公司主管领导/管理处主任安排当天工作。

（3）8:10-8:20查阅夜间报修情况，并向微机员了解当日业主报修情况。

（4）8:20-11:45 有维修任务时，备齐工具、材料在约定时间内到达业主家维修。无维修任务时，巡视辖区公共设施有无异常现象，并作好处理和记录。

（5）11：45-12：00整理检查记录，记录维修内容。

（6）接到维修任务后，具体操作：

（1）在维修单上签名。

（2）与前台接待员沟通，确定维修内容和约定时间。（3）按照维修内容准备材料。

(4)按约定的时间赶到维修现场。(5)到达后应轻按门铃一下,间隔秒未有反应,可按第二下„如没有门铃应轻轻敲门三下,间隔5秒可再敲三下。

(6)与业主见面交谈的语言及行为见《员工行为规范作业指导书》。

（7）进入户内时，应根据需维修现场情况，选择穿拖鞋、鞋套或其他方式。

（8）进入房间后,脚步要轻,并请业主指引：“请您指点维修位置。”

（9）确认维修位置后,核实维修内容并向业主报明价格。（10）维修过程中尽量避免大的响声。

（11）维修完毕后用自备小刷子将现场打扫干净,垃圾装入自备袋内。

（12）要求业主检查维修情况时应说：“#先生(女士),麻烦您检查一下,看是否满意。”

（13）待业主确认后收费，并对业主讲明日常需注意的事项，最后拿出自备笔说：“麻烦您在维修单据上签字。”

（14）业主签字后收回维修单,并对业主讲:

“再见”，携带工具包及垃圾袋出门,换下备用拖鞋或鞋套。

（15）若业主自备材料，需与业主签订《业主提供产品责任书》。

（16）返回客户服务部，将维修任务单填写完整后交于微机员，由其回访维修服务情况。

（17）装修监管期工作：协助管理员解决在装修过程中所发现的问题，负责检查装修户

4.物业工程部工作总结 篇四

一、保证了业主房间内的维修，包括服务意识、及时率、合格率等事宜。通过客户服务部电话、入户等方式对业主的回访，基本满意率接

《物业工程部工作计划》

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一、保证了业主房间内的维修，包括服务意识、及时率、合格率等事宜。通过客户服务部电话、入户等方式对业主的回访，基本满意率接近于100%。

二、保证了公共区域设施设备的完好率，在供水、供电、供气等方面未发生大范围的投诉，即使在夏季用电的高峰期，也未发生任何事故，但也发现了一些问题：

1、电梯运行方面存在着不足，一方面原设计是以住宅为主，而我小区僻邻中关村的特殊地带，住户以小的公司为主，客流量较大，运送货物的现象较普遍，即便是满负荷运行，也难以达到业主的要求，为此工程部按照物业公司总办的要求给发展商呈文，要求电梯由单行改并联，几经周折，终于在12月21日完成电梯两两并联工作，大大缓解了业主等候电梯时间过长现象。

2、原来电梯的维保公司是发展商于去年8月份签定的，服务意识较差，电梯时常出现故障，处理问题的及时率不够，虽然多次要求维保公司提高服务意识，有一些改观，电梯故

障减少，但服务质量不高，主动服务意识较差，最后合同到期时，果断的更改了维保单位，即提高了服务质量，且在价位上也有所降低。

3、在供暖方面，虽然没有发生大的投诉，但在年初，2#楼2201房间的暖气经常有不热的现象。这是系统存在不合理现象所造成，针对此问题，工程部积极想办法，通过与发展商工程部协商，于11月15日供暖之前在2#楼最高点处的消防水箱间增加了一个膨胀水箱，大大缓解了不热现象，但是在效果上不是特别理想，后又协调发展商工程部和锅炉房负责人于12月15日更换补水泵，彻底解决了2#楼2201房间暖气不热及管道噪音问题

4、在5月份，锅炉房的热水温控阀出现故障，时常发生户内热水温度过高现象，发生了几户软管破裂事情，为了让锅炉房更换温控阀，多次找到其负责人，于6月初解决。

5、因为我们是接管小区后的第一个雨季，对屋面防水状况并不十分清楚，虽然在雨季到来之季，按照常规办法，对整个屋面进行了全方位的检修，但是在雨季到来之时，仍然发生了屋面漏雨事情，几次联系维保单位并同时给发展商工程部呈文说明情况，终于在10月底由维保单位全面处理完成。

6、污水排放方面，原发展商签定的化粪池清掏合同的单位服务质量还可以，但是价位较高，在今年8月份原合同到期时重新进行了合同的评定，与新的一家公司签定了清掏合同，在服务质量上与以前相同情况下，在价格上较原来降低了一万元。

7、生活冷水系统，自楼宇完成之后，一直未办理生活用水许可证，不能向业主明示我小区的生活饮用水水质合格，为办理“生活用水许可证”从3月份开始着手操作，直到11月份才彻底完成，这此期间增加了紫外线消毒器四台。

三、物业公司为了全面提高工作质量，在物业管理上更进一步，提高全体员工的思想意识和服务质量，在年底之前完成ISO9001质量体系认证工作。我们工程部服从公司的安排，3月份开始接受培训，编写各类文件，制作各种质量记录表格，按时完成了两次内审，和一次外审的评定。

但在审核工作中，发现了许多方面的不足，包括质量记录不全，记录不详、不清，文件领会深度不够等问题。这些问题的发现说明了我们在工作上与先进的管理理念存在着一定的差距，需要在以后的工作上中吸取教训，总结经验，用先进的管理方法和规范的行为标准要求自己，带动全体工程部的员工更好地完成本职工作。

四、今年任务最重的一项工作内容就是接管XX大厦项目。物业公司接管新的楼盘，任务最重的部门有可能要属工程部，因为工程部在楼宇建设期间就需要介入，在工程上提出自己的见解与看法，主要目的一是有利于物业接手之后的管理工作，二是在功能使用上发现不足，提出整改措施。在楼宇完

工之后，工程部以业主的观点进行工程的验收。之后是业主在收楼中发现的问题协调发展商和施工单位进行整改。这方面对于精装房屋尤为重要，在这方面物业工程部做了以下几个方面的工作：

1、在楼宇完工之前，提出了我们的建议，主要包括：机械立体车库增大设计，楼内水、电竖井钥匙改成通用，地下室增加门禁系统，消防烟感系统的改造等等，发展商基本上采纳了我们的建议。

2、在楼宇完工之后，我们根据工程进度，分类、分系统的进行了接管验收；

5.物业工程部工作职责 篇五

关键词：高校老校区,物业修缮工程,成本管理方法和对策

高等院校校区物业的定义:是指校区内的所有教学楼、实验室、礼堂、报告厅、学生宿舍以及图书馆、体育活动场所、公共食堂、浴室等楼寓建筑物等统称为校区物业。根据国家对学校基本建设的使用寿命曾做出明确规定, 必须达到50年的使用期限, 因此对高等院校老校区物业应界定为:使用期达到或超过50年以上的高校校园内的楼、堂、馆、所的基本建筑设施范畴。

随着我国高等教育事业的蓬勃发展, 国家对高校基础建设的拨款逐年增加, 这无疑是给各高校的发展注入了新活力, 但是由于受到各地政府城市规划要求的限制, 各高校对原有的老校区, 要想进行大规模的规划重建, 可能是不现实的事。因此各高校只能对这样的校区的物业进行维修翻新、升级改造。由于此类工程从其修缮规模, 经费投入量等方面评价, 不能纳入基本建设的范畴, 充其量是零打碎敲小工程。因此对老校区物业的维修改造, 学校决策部门难将其列入可掌控、可规划的建设项目。

1 高校老校区物业维修工程存在的问题

1.1 五十年前高校规划设计理念难以穷尽现代教育的实际需求

综观高校校园区域现存的老式教学楼寓, 尽管它们可能是一个时代的标志式建筑, 或者是该校文化发展、教育质量提升的鉴真实物, 但就其楼寓的建筑格局、教学功能都明显存在与现代教育的需求有很大差距的问题。必竞是50年前设计建造的教育设施, 设计规划者的理念很难以穷尽后50年甚至是100年之后的教育实际需求。高校如以一个陈旧落后的教育平台, 承载现代先进且厚重的教育任务, 已是不堪重负。因此对老校区的物业设施进行升级改造, 已成为学校关注和急待解决的问题。

1.2 老校区物业非线性状态的自然损耗造成维修工程难以实现有效规划

老校区物业因其使用期限超过50年, 已不同程度地出现破旧损坏, 而且基本建设的自然损耗呈现随机或突发的非线性状态, 需要维修的项目涉及面广量大、工种较多、繁杂琐碎, 这给高校后勤部门的维修工作带来相当大的困难。一方面高等院校的教育、教学秩序是强调刚性的保障, 另一方面校区物业设施的损坏 (自然损耗和人为损耗) 并无规律, 造成后勤部门的维修施工计划无法事先设置和安排, 老校区的教育资源本身极其有限, 如果暂停教学工作而进行抢救性维修工程, 势必在维护刚性的教学秩序与抢修工程达到有效保障之间存在矛盾, 后勤部门还要对老校区物业的维修工作, 预先向学校提交类似于事业单位的编制预算的方案等等, 这一切给校区物业能否实现有计划、规范化的维修工程带来困难。

1.3 老校区的基本建设的档案缺失给维修工程带来盲目重复投资和浪费

现在高校物业因其修缮施工的规模, 经费投入量方面不大, 尚不能列入学校基本建设范畴, 所以高校中普遍存在着对这类“零打碎敲”的施工工程, 一般不纳入规范建设的程序管理中, 因而很多修缮工程未能建立相关建设档案, 而老校区物业修缮工程由于缺乏此类档案, 经常造成修缮工程是重复投入建设生产, 对学校有限的财务资产造成浪费。以江苏城市职业学院东校区为例, 该校区始建于上世纪50年代, 距今有60余年历史, 该校区也曾因发展的需要, 其校区物权两度易手。我校接管后, 原本打算对这老校区进行重新规划、重新建设, 但由于存在市政府城市建设规划要求的限制, 重建方案已不可能实施。目前该校区基本保留始建时期的教学和生活的楼寓, 但相关的基本建设的档案早已荡然无存, 这给后勤部门的维修改造带来相当大的困难, 一些维修工程存在着盲目地折前补后的重复劳动。成本核算, 精细化管理难以实现。

1.4 老校区物业修缮工程易给施工方造价失实, 增加施工的实际成本

老校区物业客观上存在着自然损耗和人为损毁的现状, 而学校后勤部门要实现对经常性的维修工程能够有效的成本管理, 工程队的引入就成为维修工程成本管理能否达到有效率目的的关键。根据我国高等院校后勤社会化改革的要求, 很多高校对校区物业的维修施工队采取招标方式, 从社会上引入, 并行成制度化举措。实践中我们发现, 学校后勤部门与工程队之间, 时常存在着监管与被监管、降低成本与诉求利益最大化的矛盾。维修工程的预算一般由施工单位编制, 常常存在施工方利用使用单位管理人员对工程项目预算如何套取, 工程量如何计算、工程造价构成的不了解, 高套定额、提高收取标准甚至加大工程量等办法提高工程造价, 从而增加了工程预算, 最终容易导致区区维修工程的成本昂贵。

1.5 高校物业维修工程缺乏有效的审计监管和内控制度的约束

多数高校正是因为老校区的物业维修工程尚不能纳入基本建设的范畴, 因此对此类工程的监管和审计工作常常容易被忽视, 且缺乏管理力度;对校区的物业维修工作, 一般认为是零星工程, 多以后勤部门安排施工队应急处置、解决问题, 而没有在此建立健全内部控制制度、招投标制度。在物业维修工程资金预算拨付前, 缺乏项目资金预算编制计划和投资效益预测分析评估制度, 项目资金拨付过程中, 对于专款专用、工程进度、工程预决算审核等方面, 缺乏严密地监控制度, 给维修工程的成本管理带来困难。

2 高校老校区物业维修工程降低成本、提高工程效益的方法和对策

如何降低高校老校区物业维修工程的成本, 确保工程达到预期质量标准, 提高老校区基础建设效益, 这是摆在后勤部门面前新课题, 在此笔者提出应对策略。

2.1 老校区物业维修工程的重点是升级改造, 加强预研和规范决策

对拟实施的校区物业维修工程, 须逐项进行可行性研究, 把高校的总体发展战略规划和校园的建设规划有机结合起来, 老校区物业的修缮工程要本着最大限度升级改造, 对于不能重新建设的教学及实验实训的楼寓, 要以前瞻性的视角进行修缮改造, 以使其适应现代化教育、教学的需要;同时要根据高等教育发展需要和学校的经济实力与实际偿还能力, 综合确定维修工程规模, 以最小的风险, 最少的投资, 获得最实在的效果。这要求后勤部门对施工工程进行预研, 对待建施工项目全面梳理, 分出主次重点, 做到合理布局, 重点施工。论证既要考虑到眼前、局部, 也要顾及全局和长远。既需要计算一次性投入的差异, 也要考虑项目的远行成本, 以求最佳的经济效益和社会效益。论证过程中有大量的技术准备工作要做, 凡涉及资金较大的项目须由职能部门提出项目意义、建设规模、投资额度、资金来源、工程预算等项目可行性报告, 再由后勤处领导和分管校长会议讨论通过, 最后由主管校长审批, 形成学校的正式决议, 之后是项目的施工, 施工中不轻易更改工程内容, 以避免造成资金浪费。

2.2 遵循物业设施及设备自身的使用寿命客观规律, 完善申报、审批流程

高校物业设施的使用存在从新变旧, 从整体到局部会出现自然损耗的周期性规律, 特别是老校区物业设施在自然损耗过程中, 存在着突发性强、规律性差的特点, 后勤管理部门应把握物业设施折旧率的演变规律, 制定出修缮管理制度, 对老校区建筑物要有计划地从结构、层面、水电线路、新型教学设备安置、门窗采光效果和墙面粉刷等方面进行修缮, 延长物业设施的使用寿命, 以有规律的维修手段减少突发无序地维修工程, 通过编制切实可行的内部修缮定额标准, 控制维修成本, 对琐碎繁杂的小型维修也应当确定额度申报制度, 对额度内范围内的项目可先施工后审核, 以此简化中间审批程序, 提高维修效率。

2.3 加强老校区物业维修工程的档案建设和管理避免不必要的重复投入

要想合理地规划和维修高校老校区现存物业设施, 充分利用现存的物业维修工程档案资料, 进行分析研究, 这是维修工程中成本核算较为有效途径。然而目前我国多数高校中, 对此类“零打碎敲”的维修工程没有给予重视, 相关档案的整理、收集工作没有得到很好地管理和建设。因此要克服只重视大规模基本建设项目的规范管理, 而轻视维修工程的档案建设与管理, 从现在起, 高校后勤部门的一项非常的意义的工作, 就是要不断抢救性地收集校区物业设施历史上维修工程档案, 并加以分类、整理。在信息化高度发达的今天, 我们可以有效地利用计算机的优势对校区物业的维修工程进行管理, 编制数字化管理系统, 对校区物业设施实现动态监控, 通过定期检查, 及时发现物业设施的安全隐患, 运用计算机系统进行精密分析和计算, 再制定出切实有效的维修方案, 这样可以使后勤部门在老校区物业的维修工程中避免重复投入施工, 实现真正意义上的降低成本, 减少浪费。

2.4 推进维修工程的招投标制, 加强有效监管, 实现真正意义上的成本管理

高校老校区物业修缮工程实施过程中, 施工方造价失实, 大大增加了维修工程的成本。要想消除或减少造价失实的现状, 我们应该推行严格规范的招投标制度, 使高校老校区物业的维修计划、施工、监理等环节都成为阳光工程, 这样可以有效地降低维修工程成本, 提高物业维修工程的质量。这就要求主管部门选择具有良好信誉度的施工单位竞争, 在评标、议标的过程中, 集体讨论确定施工单位, 避免个别人说了算的主观随意性, 还要有业务熟悉、综合素质好的负责零星维修的管理者参与议标工作, 学校纪检、监察机构应全程监控, 确保议标的程序合法规范。通过招标, 选择到信誉度好的施工单位是高校物业维修工程实现真正意义上的成本管理的关键。同时我们必须强调:后勤部门的管理上要牢固树立成本意识, 加强工程施工管理, 强化基建预算, 在工程施工中须树立成本核算意识, 严格控制成本开支, 确保项目不超支和预算的刚性。高校物业维修工程通常无正规的专业设计, 施工过程常常出现更改, 签证较多, 使工程成本增加, 容易导致结算价远远高出预算, 超出了预算的刚性范畴, 再者维修改造施工不可预见性因素较多, 施工队伍的素质参差不齐, 因而施工过程有可能出现各种各样的问题, 因此后勤部门必须对施工全过程进行监控管理, 或者聘请专业的监理公司进行全程跟踪监督, 制约并配合施工单位, 确保工程方案落到实处, 工程质量得到有效保障。对施工过程中出现的隐蔽工程要据实签证, 为竣工后的工程结算提供真实可靠的技术资料, 同时后勤部门应监督竣工资料的编制, 务求真实准确反映工程过程、工作量, 为工程结算的编制审核, 提供有效依据, 实现真正意义上的成本管理。

2.5 认真履行项目工程审计制度, 建立健全修缮工程的内部监控制度

加大物业维修工程的审计力度, 发挥财务部门的监管职能, 是高校对物业维修工程成本管理的重要手段之一。工程审计一般包括:项目审计、过程审计、和结算审计等, 结算审计在工程管理中有着不可替代的作用。审计人员不仅应具备丰富的专业知识和业务能力, 还要参与工程的前期工作, 如招标过程、预算及合同审核等, 在工程量审核、单价审核, 各种费用审核的过程中, 认真仔细、防止施工单位故意加大工作量, 以低套高、换高不换低等现象的发生, 将工程的造价控制在合理的标准内。与此同时, 财务部门应学习预、结算的相关基本知识, 严格执行先审计后付款的程序, 并对工程进度情况, 付款情况及时向上级汇报, 做到不拖欠, 不多付, 不少付, 充分发挥监督职能, 使得工程造价能够降低, 提高经济效益。维修施工合同是制约施工过程中甲、乙双方行为的有效依据, 也是确保工程质量、进度、造价的关键性文件。在签订工程合同同时, 后勤部门应深入了解合同的内容、条款, 推敲合同措辞, 对定额套用, 费用计取, 材料供应, 质量标准, 工期进度, 安全施工, 结算方式, 质保期限, 违约责任等方面一一明确, 并对承包方擅自转包、违规操作等明确处罚措施及相应的责任追究办法, 从而为工程的项目的顺利实施提供保障, 避免不必要的扯皮和纠纷及工程成本的增加。同时职能部门的人员应该把好工程款支付这一关, 严格按支付的合同的条款办理, 工程款是约束施工单位施工质量的一大重要因素, 把握好这一环节的管理, 就能减轻维修资金紧缺的压力, 并能有效地控制成本的支出。

参考文献

[1]刘丽平、韩丰.浅析高校房屋修缮的规范管理[J].高校后勤研究.2008年第二期

[2]刘光辉.高校维修改造施工管理探讨[J].中国新技术新产品.2010年NO14

6.办公楼物业管理工作的措施 篇六

【关键字】办公楼；物业管理；相关措施

随着我国经济的不断发展，办公楼的环境也逐步向自动化方向发展。自动化是现代经济快速发展所带来的必然产物。办公楼环境的自动化同时也在很大的程度上加大了办公楼物业管理工作的难度，我国服务水平的整体提高，在很大的程度上给办公楼物业管理人员提出了很高的要求。现代办公楼物业管理一定要采取科学有效的措施，更好地服务于人，为业主创造最佳的工作环境。

一、办公楼的工作特点

随着我国经济的不断发展与进步，先进的设施设备纷纷入驻办公楼，了解办公楼的工作特点是做好办公楼物业管理工作的重要前提。办公楼的工作特点主要有以下几点：

1.涉密性强

现代办公楼多为综合性办公楼，大部分商业机密和机密文件都存储于办公楼，例如企业的核心优势、未来发展战略以及目标市场等等，这些信息是企业的核心，一旦泄露出去，将会对企业造成致命的打击。

2.技术密度高

由于我国办公楼的逐步专业化，其中还有很大一部分设施设备都是从国外引进，在对这些设施设备进行维护时，需要技术密度高的专业人员，避免造成不必要的损失。

3. 服务要求水平高

由于经济全球化的到来，办公楼接待的顾客来自不同国家、不同领域。办公楼物业只有具备较高的服务水平，才能帮助企业在市场竞争中拔得头筹，维护企业的形象。高标准的服务水平已经成为现代办公楼的标志。

4.相关政务活动比较频繁

目前，一些比较高档的写字楼是组织政务活动和重要商务活动的场所，来访客人以及企业合作的客户都汇集在此，这对物业管理水平提出了更高标准的要求。

二、办公楼物业管理的内容

办公楼物业管理已经成为维持办公楼日常运营的重要组成部分，随着我国办公楼的自动化程度越来越高，办公楼的物业管理给物业管理人员创造了新的挑战，办公楼物业管理不仅要跟上硬件的更新速度，同時还要保证物业管理人员综合素质的提升。

三、办公楼物业管理工作存在的问题

1.相关写字楼的配套设施并不是很完善

主要是因为其写字楼在原有的设计上缺陷，配套设备设施不够齐全，使得在投入和使用后给其业主带来了极大的不便。

2.其写字楼物业管理人员和其入驻的客户以及业主之间的交流不够 这主要是因为其入驻的客户和业主一般都不是在同一个单位，不属于一个整体，他们各自日常的工作都是非常的繁忙的，很难聚在一起，因此召集起来开会也是十分的困难的。

3.安保是重点也是难点

由于写字楼人流量很大，很难清场，这在一定的程度之上给一些不法分子提供可趁之机，虽然大部分写字楼已安装监控设备，但是难免存在盲目区和死角，这给保安工作提出更大的挑战。

四、办公楼物业管理工作的措施

现代化办公楼由于各种先进设施设备的入驻，与此同时也给办公楼的物业管理方面带来了难题，办公楼物业管理人员一定要采用最先进的管理方法，来保证办公楼的正常运营。办公楼物业管理措施主要有以下几点：

1.引进先进的技术，采取相应的安全措施

我们要尽可能的运用一些比较先进的设备和技术，例如视频实时监控、门禁系统、公安联网报警的系统以及红外线防控等等。与此同时，我们要加大宣传力度、提高业主以及工作人员安全防范的意识，以充分的保证其财产以及人身安全。

2.创新相应的管理体制，以使得其操作层与管理层之间的分离

目前，许多物业管理的体制还是停留在粗放式管理上，这与我们当前写字楼物业管理的要求是不相适应的。因此，未来管理必须对这种体制进行改革，实行精细化管理，即要由专业人员做专业的事，对一些专业性较强的项目委托专业公司开展相应的工作，物业管理者主要负责监督管理，这样才保证工作的效率及效果。

3.设备设施实现自动化

一些较为传统的物业公司对其企业的管理一般都是通过人工操作、保养以及维修等相关的手段去达到延长其设备寿命的。当然，这与我们目前的低碳环保以及节能环保的需求是不一致的，这就必须要求我们的物业管理者运用一些自动化的低碳新型技术。例如空调变频的技术以及中央空调相关的调控系统等，从而在一定的程度之上节约电量，增强环保的力度。

4. 实现其管理手段的网络化，以提高相应的工作效率

根据当前写字楼一些实际需求，物业管理者要对其客户房屋的基本资料、档案、投诉处理等等运用网络化进行办公操作，并且开发相应的软件。当然，还可以创建写字楼内部局域网，其客户可以通过该网站发表意见和建议，便于物业管理者及时了解客户的需求信息，及时从管理上做出调整，从而在整体上提高管理企业与业主之间的交流，以全面提高其业务管理水平。

五、结束语

综上所述，办公楼物业管理已经成为现今企业管理的一个重要的组成部分，现代办公楼物业管理只有采取最科学有效的措施，认真的去分析研究物业管理的对象以及管理的办法，真正的实现办公楼物业管理“服务为主，共建和谐”的标准，才能促进物业管理的持续性发展，树立企业的良好形象。

参考文献：

[1] 王云清.以人为本，构建和谐的物业管理模式[J].中小企业管理与科技.2007（06）.

[2] 吴希礼.高质量地做好机关办公区的物业管理工作[J]. 中国机关后勤. 2003（05）.

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7.物业工程部月工作总结 篇七

一、物业方面工作

1、规范物业服务标准，努力提升服务水准

20xx年年初，××公司为了下属各企业园区的物业服务管理标准有章可循，在吸取各园区服务管理工作上的经验和教训的基础上，特编撰出版了《物业服务管理规则集》及编制了《物业服务管理检查考核表》，使各园区在服务、管理、操作上有统一的指导性材料。

为了更好地推进××公司所属各园区的物业服务管理工作，要求各园区根据《物业服务管理检查考核表》自×月下旬起由物业工程部组织进行了×次园区互查、×次园区自查、×次公司专项检查。在×月×日至×日由我部门组织力量集中对公司所辖××个园区逐个进行检查，在检查

中发现了相当多的问题，我们对各园区存在共同性及个性化问题分门别类要求各园区限期加以整改。检查中发现的问题普遍性和整改措施落实的局限性对我们明年的管理工作提出了更高的要求。为了使各园区物业服务、管理、操作能力达到公司的要求，为了物业管理向产业服务的升级打好基础，我们将建立并实施奖惩考核机制，更有力的保证物业检查管理工作的落实。

2、抓好大院物业管理，不断改进环境面貌

(1) 受委托管理大院物业，年初衔接后，签订管理分工备忘录，已实施对(保洁、保安)的用工管理，大院物业工作已基本进入良性运作轨道;

(2) 在对大院设施、设备、空房间、工作间及环境进行了全面检查后，与相关人员召开工作会议进行探讨，并于×月下旬针对存在的问题进行了修缮、整理、清除工作，如喷水池周边破碎脱落大理石进行修补、大院内部粉墙面起壳脱落围墙进行铲、粉涂，大院内划停车位，安装定位器等，使大院环境得到改观，清洁不留死角;

(3) 按常态化管理要求对各岗位分工，每周至少对大院内基础设施进行一次检查巡视，发现问题故障及时落实维修解决;

(4) 对公共绿化区域也进行了植物养护、草坪补植、定时修剪、病虫害防治、季节性植物补植、季节性施肥等工作;

(5) 10月下旬对大院二间变配电间内进行整修及粉刷，并要求安全防护器具配置齐全，“三房”操作规程制板上墙;

(6) 对×号楼每个层面的走廊、办公室都增添盆景及艺术品摆设并定期更新;

3、对园区的有关物业方面的标识统一了制作规格标准;

4、坚持各项例会制度、工作报告制度，使工作始终平稳运行。

二、工程方面工作

1、今年度投资工程项目完成情况：

本年度共计实施项目××项，预计完成总投资×万元。

(1)投资××万元以下工程项目只，合计××万元;

(2)投资×万至××万元工程项目只，合计×万元;

(3)投资×万元以上工程项目只，预计完成总投资××万元。

2、完成公司关于20xx年度投资完成情况及20xx年度投资计划的报告

三、安全工作方面

1、上半年为开好局，我们即时召开全公司安全生产工作年会，结合安全工作会议精神，总结20xx年布置20xx年安全生产工作，会上公司领导陈绪国副总和所属企业(园区)签订了安全生产责任书，健全“一岗双责”企业园区相继和部门签订安全责任书，把安全责任层层分解到部门、岗位强化了企业安全生产主体责任。

2、每月定期召开安全生产工作例会，传达上级安全生产工作会议精神，结合企业园区安全工作实际布置当前工作。

3、结合开展查事故隐患保一方平安百日主题活动，定期进行自查、互查、抽查、节假日查、季节性查等专项安全检查，为加强建筑工程施工现场的安全监管对、等园区在建工程和租赁户二次装修，进行专项安全检查共查出××条隐患。×月公司分三个阶段，成立安全检查组，对照纺控安全生产履职考核办法，用×天时间对所

属××个园区一个不漏进行安全大栓查，查出各类隐患××条。防汛防台期间对沿江沿河重点单位的防汛墙、防汛泵以及物资、抢险队伍准备进行检查出××条隐患，园区按照“安全责任，重在落实，上述××条隐患全部得到整改确保了安全。针对企业园区变配电房、消防泵房、电梯机房“三房”重点要害部位脏、乱、差现象及时进行专项整治，完善“三房”安全管理制度和安全操作规程，邀请电气专家对相关人员××人 进行“三房”安全操作规程和用电安全知识授课培训。并制版块分发到园区上墙严格执行，巩固了整治成果。

4、为确保全年安全达到五无”进一步做好下半年安全工作，8月2日在召开了半年度安全生产工作会议总结上半年安全工作，布署下半年度安全工作，会上陈总对各园区下半年度安全工作提要求，安全职责和责任要进一步加强明确，各级安全干部要在安全管理上发挥主观能动性;要积极主动解决厂房租赁中存在的问题;安全干部要加强学习，掌握专业知识提高自身素质，杜绝“三违”，加强二次装潢、装修的现场安全监管，为做好全年安全工作夯实基础。

5、根据××公司年内完成《纺织企业安全生产标准化评定标准》创建达标工作的要求，公司领导十分重视三次召开会议进行动员、部、署、推进，成立专门班子，组织专业人才和专家，对照纺织企业安全生产标准，13条要素、47项考评项目和143条考评内容，结合所属企业园区厂房、场地、租赁经营的实际做好对标建章立制工作，在创建“标准”过程中，11月4日邀请纺控安全生产办公室主任为各企业园区安全分管负责人、安全管理人员以及参加标准编写人员进行企业安全生产标准上课培训，通过结合法律法规、结合案例、结合实际的辅导，使“安全发展，我要安全”的理念进一步深入人心，为“标准”创建工作在全公司推进，真正做到有章可循，逐步形成安全生产管理长效机制，不断提高企业安全生产管理水平，打下坚实基础。

四、存在的不足与展望

虽然,我们在20xx年的工作中取得了一定成绩,但还有很多需要完善与加强的地方，存在的不足主要有：

1、在检查中发现有的园区管理人员工作主动性不够，责任心不强，法制意识淡薄，风险防范预测性和预见性不足，造成在工作落实环节不能及时发现问题，解决问题，面对突发事件手忙脚乱;

2、各园区物业管理人员新手比较多与对管理人员专业水平的要求还有一定的差距。在实际工作中，各园区只对工作操作实务进行培训，疏于对服务管理理念的灌输，造成实施工作过程较为机械。

3、园区完成各项工作虽然能符合公司要求的时间节点，但对工作质量细节的要求有待提高;

4、园区对基础设施、设备管理及维护力度还需加强，以确保设施设备的安全正常运行，避免因设施、设备的非正常故障对客户的正常经营造成影响,引至客户对管理服务工作的不满;

8.物业工程部工作计划 篇八

一、工作重点

1、规范派单任务流程，规范设备房设备管理流程，管理制度。规范库房管理制度，提出专人专管。

2、尽快完善设备档案，完善设备房门牌。

3、设备设施维护保养，依据相关法律法规，制定详细保养计划，并且实施落实。

4、对南北商业楼、1#-11#住宅楼、地下车库、绿化开始水电统计，每月汇总，根据实际情况开创节能降耗。

二、日常工作

1、提高服务水品，提升服务质量，严格要求工程部工作人员尊章守纪，进一步提高业主对我部门的工作认可。

2、详细划分管理区域，做到任何事、任何物有人管有人问。

3、研究制定维修报表，对工作人员业绩有更详细的统计。

4、根据实际情况，借助现有免费的手机软件，有可能的开展互联网+维修，提高工作效率，陆续进入无纸化办公。

5、划分管道工2人、电路电机2人、消防设施设备2人、制作切割、焊接2人。在全体工作人员，已掌握日常维修的基础上，有方向的进行专业知识培养。

三、转换思想、培训学习

1、对全体工作人员进行礼仪培训。

2、对于专项业务，培训工作人员，搜集相关资料，购买专业书籍，区别培训学习。

3、若有条件，到相关企业交流学习，对我部门工作现状进行对比，好的保留，不足之处学习借鉴。

4、转变员工思想，培养自助学习能力，做到我想学，我要学。面对困难我想战，我要战。

5、每人养成3-5个好的工作习惯。

四、节能降耗

1、结合消耗品的使用情况与维修报表进行对比，加强损耗品管理。

2、改进地下车库照明系统，夜间路灯照明系统，对于不必要照明设施拆除。

3、改造楼宇-1层，-2层照明系统。由原来长亮光源改造为声光控或红外线控制开关。

五、工作不足及困难

9.物业工程部工作职责 篇九

一、牢固树立群众观点，努力提高为居民群众服务的

本领

党员干部必须牢固树立群众观念，不断提高做好群众工作的本领，充分发挥好居民群众在促进院区和谐稳定中的主体作用。

一是要树牢群众观念。公司党员干部要适应时代要求加强学习，充分认识人民群众的伟大创造力，善于向人民群众学习，自觉地把自己当成群众的一员。在思想上尊重群众，在感情上贴近群众、在行动上深入群众，在工作上依靠群众。

二是要掌握过硬本领。新形势下，群众工作面临许多新情况、新问题，有些党员干部往往感到“老办法不管用、新办法不会用、软办法不顶用、硬办法不能用”。对于纷繁复杂的矛盾和问题，只有具备良好的素质，靠学习养足底气、靠创新昂扬锐气、靠严管树立正气，靠虚心学习增强技能，才能大胆面对、主动触及、及时化解。一些干部之所以对一些问题处理不好、处置不了，除了思想上群众观念淡薄外，也与自身的能力薄弱有很大的关系。所以，党员干部要把学习摆在重要位置，学好理论、政策、法律，学点社会学、心理学，学会与群众打交道的方法艺术，尽可能拓宽知识面。只有通过学习增长才干，工作起来才能得心应手。

三是要注重引导群众。一些党员干部有时候感到很委屈，觉得自己明明是为居民着想，做的事情也是有利于居民的，但是居民就是不买账，究其原因，是居民对我们政策不理解，决策不了解。所以，党员干部要通过宣传、教育、引导，让居民明白事理，使我们的工作取得居民的理解和支持。只有这样，干部与群众的心才能贴得更近，关系才能更加融洽。一直以来，公司利用内部自办的信息频道制作了生活小常识受到院区住户的欢迎。以后，我们要把信息频道充分利用起来，用它来宣传党的方针政策，来宣传物业管理的法通过宣传、教育、引导，让群众明事理，从而支持我们的工作。

二、创新群众工作载体，办实事解难题，促进小区和谐

要时刻关心群众的日常生活，解决他们的具体困难。坚持从群众最关心的问题、最迫切的问题、最需要解决的问题入手，坚持从群众的小事、急事、难事做起，诚心诚意为群众办实事，尽心竭力解难事，坚持不懈做好事，零距离服务群众，不断增强公司党组织对广大群众的吸引力和凝聚力，促进机关院区和谐稳定发展。我们可以从以下几方面入手：

一是扎实开展“三帮”活动。第一，帮扶困难家庭，经常登门看望，积极协调解决家庭难题。今年年初，公司以保安队为主体开展了便民服务活动，设立了便民服务站，开通了便民服务电话，这一举措受到了院区居民的好评。第二，管理部门和科室负责人帮教重点人员，做好特殊人员的教育转化工作。第三，党员干部帮助群众。以后我们还要进一步走进住户家庭，与住户面对面地交谈，把党的路线方针政策带给他们。

二是扎实开展“三深入”活动。要深入基层、深入岗位、深入居民。倡导领导干部每月当一天物业工人，与一线职工同修一片绿化带、同扫一块卫生区，做到问题在基层发现、办法在基层研究、措施在基层落实、作风在基层转变。今年3月份，公司已经对院区的孤老、空巢人员进行了登记造册，并定期走访，帮助解决生活上的困难。每逢电视信号升级，公司市场部工作人员就主动上门为老人们调试电视信号，维修队工作人员主动上门无偿为他们解决问题，保安队工作人员主动帮他们买米、买面，这些都赢得了大家的称赞。

三是扎实开展“三防”活动。做好防盗窃、防诈骗、防刑事案件发生是院区重点工作之一。我们要在加强门岗、停车场管理，严格小区出入人员、车辆查询登记的同时，联合派出所，实施优势互补、昼夜巡逻，维护院区治安稳定。

三、把群众放在第一位，来做群众工作

只有心里有群众，虚心听取民意民愿，热忱为群众服务，想群众所想、急群众所急，才能取信于民，得到群众的拥护。

一要用群众语言来做群众工作。用群众所熟悉的语言神态、所理解的思维逻辑、所期待的表达方式，来与群众沟通从而拉近与群众的距离。

二要培育群众“领袖”来做群众工作。让群众自己教育自己，自己组织自己，自己服务自己，以典型示范，以楷模引领。在工作中注意物色政治素质好、业务能力强、社会威信高，有广泛口碑的基层群众和社会志愿者，总结整理、培育推广他们的先进事迹，形成有凝聚力、感召力的群众“领袖”。

三要关注群众诉求来做群众工作。掌握群众的所思所想、所盼所求、所需所爱，有的放矢、恰到好处。公司党委为了更清楚地了解居民所思所想所愿，在院区广大居民中开展了“微心愿”征集活动，对广大居民提出的要求，公司能做到的，马上做到，公司做不到的，上报集团公司，请集团公司协助解决。

10.新形势下物业档案的管理工作 篇十

对物业档案进行分类在档案管理中占有重要的地位, 它既是档案进入保管状态的标志, 又是对档案进行科学管理的基础, 我们可以根据不同的内容和形成特征对其进行分类。

物业档案按照实际用途可分为六大类, 即:党群工作类、行政管理类、房管类、基建类、财务类、设备仪器类以及声像档案类。房管档案即从房屋建造到消亡整个历史过程中形成的帐、图卡、文件等具有证实房屋全部历史变化过程的资料, 又分为:房产产权档案和房产现状档案。房产产权档案的存在形式包括:房屋建造的批准证件、土地规划、征地等审批文件、建筑执照、产权登记申请书、地址勘测文件、房屋位置示意图、产权所有证或房屋共有权保持证明及登记发证的审批手续原件或复印件。房产现状档案的存在形式包括住户进户时所签订的各种协议、合同、契约、庭院配套设施设备情况登记表、各种房管业务报告以及为加强管理手段而设立的表、帐、卡等资料。基建档案是小区单体楼、庭院组成等公共设施设备的工程技术档案, 其具体形式包含:工程预决算、单体建筑的全套施工、竣工图纸配套煤、水、电、管线的系统图、园林绿化、庭院道路工程的设计竣工图纸、房屋普查定案表、区内设施设备变化过程中形成的一切据有查证和使用价值的文件资料。而设备仪器类档案则包括:锅炉车间内的锅炉型号、装煤机以及化验仪器等。以上六类档案还可根据不同的属性细化分为若干小类别, 越是精细的分类, 越便于日后对物业档案的查找工作。因此, 我们在归纳档案时, 要注意档案的分类管理, 对所有类别的档案内容进行分门别类, 做到查有可寻。

二、规范物业档案的收集、保管及查阅流程

齐全完整、检索便捷的物业管理档案系统是物业管理的一项基础性的工作, 是做好物业管理服务工作的一个必要条件, 也是物业管理企业的一项基本功。一般来说, 物业档案的收集分为三个阶段:一是承接查验期:本阶段的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件, 一般称为物业基础资料档案。此部分档案收集的技术要求高, 涉及面广, 对物业管理公司的技术力量是一个重要的考验, 收集处理不全或遗漏, 会对今后的物业管理工作造成长远的影响。例如, 建筑的验收涉及土建设计、施工等方面, 中央空调、电梯等附属设施设备涉及机械制造、制冷、电机、微电子和电脑等, 涉及各个技术领域, 对相关技术人才和管理人才的要求都比较高。因此, 我们要善于多方面扩大搜集材料的线索, 并对收集到的材料进行摘要分析, 使其中有用的信息尽收无遗。二是物业入住期:本阶段的档案资料收集范围是物业业主 (或物业使用人) 的权属档案资料、个人资料等。因涉及业主 (或物业使用人) 的个人资料 (如:业主的姓名、工作单位、家庭成员情况、经济收入状况等) , 其收集的范围、使用范围以及个人资料的管理等情况应向业主明确说明并加强管理, 避免出现因业主 (或物业使用人) 个人资料泄漏导致的不必要的法律纠纷。三是日常物业管理期:在日常业务处理工作中, 由行政部门或业务部门对于需要归档的文件进行不断地收集集中与系统积累。在每个条款下积累起来的文件, 为立卷归档打下初步的基础。当一年工作终了, 在原有收集档案材料的基础上, 进一步系统整理与编目。整理工作根据企业实际工作情况的不同, 可由业务部门在档案移交前完成, 也可移交后由档案室统一完成。物业档案的收集除档案管理人员积极开展工作外, 各部门在档案资料发生后要妥善保管, 达到整洁、准确无误, 并且能够按照相应的类别进行装订和保存, 制定检索目录, 便于准确便捷地进行查找。

物业档案的保管是档案工作中一项重要内容, 凡是记载和反映物业大型或重要附属设施设备及物业管理活动的基本历史情况, 对物业维护和使用以及科学研究有长远研究参考价值的文件都应当进行永久性保管。凡是在相当长的时间内对所管理的物业及物业管理工作需要进行查考、经验总结的文件与记录, 应当进行长期保管 (15至60年) 。其他只在较短时期内有查考意义的文件与记录, 如:小型设施设备的更新、维修记录;有关物业管理服务和运行记录的相关文件和记录, 则应短期保管 (15年内) 。在对纸质档案保管过程中, 应注意室内空气流通, 经常采取防霉、防潮、防虫、防水防火、防盗等安全措施。同时, 要制订一套切实可行的档案管理制度并加以严格执行, 如改善档案保存的条件, 采取有效的档案修复技术, 最大限度延长档案的寿命, 保障档案的安全。

物业档案的修改要经过主管领导签字后方可进行, 任何人不得擅自修改。物业档案资料不得随意外借, 档案管理人员必须严格遵守保密制度及借阅等制度。纸质档案的信息安全, 主要是从档案的查阅、外借、复制和销毁等方面制订详细的制度, 设定权限。对无权查阅、外借和复制的人员, 管理人员不得私自给予查阅、外借或复制。有权限的人员在查阅、外借时必须承担保管责任, 并进行登记。复制必须由档案管理人员进行, 并须获得相应授权方可实行。销毁档案时, 应经上级批准, 并在主管领导和部门主管的监督下采用适当的方式销毁。

三、物业档案管理发展的新思路

在电子信息技术飞速发展的今天, 档案管理的数字化、信息化是现代国有企业档案管理的必然要求, 传统的档案管理模式已无法完全缓解越来越多的国有企业档案给保管和服务带来的压力, 落后的管理方法和手段也越来越不适应现代国有企业的发展要求, 加速网络信息化进程成为了提高物业档案管理现代化水平的必要条件。因此, 我们要加大投入建立信息化建设的支撑体系, 保证房产档案工作现代化的实现, 有步骤地投入、配置与档案信息化相适应的基础设施, 改善档案工作软、硬件环境, 增加库房面积, 购置档案装具, 扩大室藏种类。并且根据信息化管理相对于纸质存储占据空间大、易磨损、手工检索费力费时、无法满足信息共享等劣势, 具有占用空间小、检索迅速、查找方便、可靠性高、储存量大、保密性好、寿命长、成本低等优点, 我们可以通过相关的物业管理软件, 全面提高收费管理中客户服务、合同审批等工作的效率, 并对实时共享的管理报表和完善数据进行分析, 确保物业档案更加精准。

维护档案的完整和安全是档案管理工作的基本要求, 一般纸质档案要求做到“十防”:一是防盗, 要设置专用铁柜进行保管;二是防破坏, 防止人为造成对档案造成的损坏;三是防火, 及时排除一些火灾隐患;四是防水, 杜绝淋湿、浸泡现象;五是防尘, 灰尘和烟尘不宜太浓;六是防潮, 相对湿度保持在50%～60%为宜;七是防霉变;八是防鼠, 定期放置鼠药以及防老鼠咬伤档案;九是防虫, 定期在柜子中放置驱虫药, 定期喷洒杀虫剂;十是防光, 强烈的紫外线可使档案褪色, 纸张也会变黄发脆, 严重时还会造成损毁。电子媒体档案安全主要体现在人为失误、系统故障、黑客入侵以及在档案管理与提供利用过程中被非法复制、修改、分离和泄漏人为恶意破坏等因素。我们应当在物业档案管理过程中不断查找档案网络系统上的漏洞, 通过设立严格的多级权限机制和密码保管制度, 严格进入检索系统、复制和下载的管理, 对进入互联网的计算机应安装防火墙和杀毒软件, 经常更新, 以保障电子档案的信息安全。

在加强物业自有档案的基础上, 我们还应注重建立物业管理专门档案, 如:物业维修档案、物业租赁档案、业主及住户档案、物业管理服务档案等相关信息的收集。尤其是物业业主和住用人的档案, 包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况等, 做好物业档案的各项编研工作。做到以需求为核心, 以服务为主题, 不断地、及时地对档案材料进行选材、鉴别、考证、加工和整理。便于物业企业为小区居民提供交费、报修、信访等各项工作提供准确、快捷的服务。

推动现代化档案管理工作的关键是人才。我们的档案管理工作人员是需要精通计算机技术知识及档案管理方面知识的复合人才, 同时要求我们的档案工作人员具备认真细致的工作态度及事业心和奉献精神。要牢固树立起全心全意为档案事业服务的理念, 发扬爱岗敬业精神, 努力钻研掌握专业技能知识, 加强学习, 具备较强的信息意识与较高的业务处理能力。担当起知识经济时代赋予物业档案管理工作的重任, 造就“一专多能”的高层次、复合型档案管理人才。

参考文献

[1]陈兆吴.档案管理学基础[M].北京:中国人民大学出版社, 1996.

[2]周泓.物业档案管理[M].北京:中国建筑工业出版社, 2000.

11.物业公司工程工作职责 篇十一

2、落实各项规章制度及作业规范，负责组织设备管理基础工作并监督其执行;

3、制定部门年度、月度培训计划，组织专题安全和技术培训，确保工程人力资源得到合理的使用，并不断提高人员的工作能力和技术水平;

4、负责牵头组织有关物业设备设施的整改工程;配合政府相关部门，确保电力、水、煤气、通信、电视等系统正常使用;按相关主管部门要求，定期完成电力、电梯、防雷、消防等各项安全检测;配合环保部门使污水、排气、噪音等达到环保要求;

5、负责组织设施台帐的建立与管理，制定所管辖系统的运行方案，设备管理责任到人，对设备设施巡检及养护工作的开展情况，进行监督、检查，处理部门岗位维修及保养等工作中出现的各种问题，跟进各类设备的检修工作;

6、组织设备故障抢修，发现隐患及时组织处理，保证系统设备处于优良的技术状态;

7、负责组织编制年度预算，定期统计分析预算的执行情况，并向项目经理报告;

8、负责定期召开部门的工作例会，周检、保证各项工作正常运作，监督员工严格按照服务中心制定的规章制度开展工作;

9、组织部门员工积极参加突发事件处理预案的演练和培训，确保在发生突发事件时能够正确处理，并及时与相关部门联系;

10、负责小区水电节能减排，检查工程材料库存及零配件的消耗情况，做好物料采购工作;

11、负责部门设备档案及建筑资料图纸的管理工作;

12.物业工程部工作职责 篇十二

关键词：物业服务,档案管理,存在问题,解决措施

随着城市房地产业快速发展, 物业服务这一新兴行业应运而生, 并逐步发展壮大。物业档案管理作为物业服务内务工作的一项重要内容, 是开展其他服务工作的基础与前提, 其质量优劣是衡量一家物业企业工作规范与否的重要标尺。为了保证物业服务规范有序, 需要我们充分认识并解决好物业档案管理工作中存在的问题, 强化档案管理意识, 创新档案管理工作机制, 开拓档案服务新领域, 推动物业档案管理工作的健康开展。

一、物业档案的定义与内容

物业档案是指在物业服务活动中形成的、反映物业状况、业主和住户变迁以及物业企业管理、服务、经营活动情况, 具有查考利用价值的不同形式与载体的历史记录。它是某一项目物业服务基本状况的综合反映, 是开展各项工作的基础和依据。

物业档案的内容主要包括两个部分:一是物业自身的档案, 包括开发建设成果的记录和物业服务企业接管物业后进行管理、维护或更新改造情况的记录;二是物业业主和住用人的档案, 如姓名、家庭成员情况、单位、联系方式、管理费或租金缴交情况等。物业档案的形式多样, 主要有档、图、卡、册、表。“档”是指在物业服务过程中形成的各类文字材料, 包括前期介入文件、接管验收文件、物业服务合同、业主投诉、报修记录等, 它是物业档案的主要组成部分。“图”是指与物业相关的各类图纸, 如房屋平面图、水电气线路图、给排水管道图等。“卡”是指根据需要制作的内容浓缩、搜索方便的各类卡片, 包括设备保养卡、维修记录卡等。“册”是指为增加信息容量、提高工作效率而建立的业主缴费底册等。“表”是指业主情况登记表、房屋质量验收登记表等各类表格。

二、物业档案在物业服务中具有重要的作用

随着物业服务的日益普遍和发展, 物业档案在物业服务中的地位和作用日益凸显, 越来越受到包括物业服务从业者在内各方面的重视。城市化的日益发展, 人们对于住宅质量和品位的要求也不断提高, 小区各种设施设备越来越多且复杂, 而各种管线进入地下或埋入建筑物体内也越来越多。作为物业档案重要组成部分的工程技术档案则是对这些设施设备进行维修养护、更新改造必不可少的重要依据, 一套完整、准确的物业工程档案往往能在维修养护工作中起到事半功倍、省时省力的作用, 并最大限度地减少对其他业主或使用人造成不必要的影响。物业业主和使用人档案则是物业企业开展各种管理和服务的资料来源, 通过它们物业企业可以全面了解业主和使用人的状况和需求, 从而为业主提供各种针对性的服务, 减少工作的盲目性, 增加企业经营的效益。同时, 物业档案因其具有系统详实记录物业服务各方面情况和数据的特征, 故常常成为物业企业解决合同纠纷、化解各种矛盾的可信依据和帮助领导作出科学决策的信息库。市场经济得以健康运转的保证就是诚信, 社会各界如何判定一家企业的可信度, 其基本依据就是企业在经营活动中取得的业绩或荣誉的记录, 无论是资质审核、项目招标、融资等, 都必看重企业的信用档案内容。由此可见, 加强物业档案管理有利提高企业的竞争力。

随着物业服务优秀项目评选活动的不断深入开展, 行业内外对于物业档案管理的要求越来越高, 笔者认为有必要探讨物业档案工作中存在的共性问题, 提出切实可行的改进措施, 真正发挥物业档案在物业服务工作中的基础性作用。

三、物业档案管理工作中存在的问题

在对一线项目物业档案管理工作的检查中, 我们不难发现档案工作存在着一些比较突出的共性问题, 相关行业档案管理工作规范缺失, 造成档案管理工作欠规范, 档案管理质量普遍较差。主要表现在: (1) 档案资料不完整。例如小区台账中的业主个人情况登记栏不是少这就是漏那, 而且内容没有及时变更。 (2) 档案资料存放未经科学整理和排序, 不少档案只是被简单地装在档案袋或档案盒中, 没有按时间顺序或事件发展过程进行分类、归档、立卷, 显得杂乱无章, 致使查找利用耗时费力。 (3) 档案资料缺失责任不清。由于档案管理工作不规范、不到位, 档案资料在传递过程中交接手续不健全, 对缺失档案的责任难以确认;更严重的是某些建设单位或管理单位在项目验收移交中, 存在将部分档案采取隐匿、转移、抽取、顶替甚至损毁的恶劣现象, 有意逃避管理责任。 (4) 档案管理现代化水平较低, 尤其是软件建设方面欠账较多。

四、如何进一步做好物业档案管理工作

有鉴于此, 要做好物业档案工作, 应从以下六个方面入手:

1.强化档案管理意识, 将物业档案工作纳入企业整体工作规划之中。自上而下加强企业员工的档案意识, 企业领导应对档案工作给予应有的重视, 通过完善制度、落实责任、加强管理, 切实将物业档案工作作为企业质量管理和目标管理的重要考核依据。采取组织参加档案知识培训、考试等有效措施增强全体员工的档案意识, 营造人人关心档案工作, 人人支持档案工作的良好氛围。

2.档案管理制度是做好档案管理工作的重要保证和依据, 要建立科学的“规范—监督—检查”三位一体的档案管理体系, 健全档案管理制度, 并适时结合工作实际制定切实可行的具体措施, 进一步规范档案工作程序, 抓好每一个环节, 确保相关制度得到完好落实。

3.物业档案管理工作是一项长期性的工作, 企业领导应安排综合素质高、责任意识强、工作认真扎实、耐得住寂寞的人员从事档案管理工作。同时, 应把档案人员的培训和继续教育纳入整个企业的人力资源培训总体规划中, 保证档案管理人员的知识结构、业务水平得到及时的更新与提升。

4.档案法制建设是档案工作发展的根本保障和必要条件。应该根据行业发展的需要, 制定一批行业档案法规和规范性文件, 进一步明确物业档案管理的内容和标准, 规范档案资料的收集、整理、立卷、保管和移交, 保证物业档案管理有法可依、有规可循。同时, 行业主管部门应将企业档案管理状况作为其资质审核的内容, 促使企业重视档案工作, 完善档案管理。

5.牢固树立科技兴档的指导思想, 加大必要的设备投入, 加强档案管理人员的技能培训, 充分发挥计算机在档案管理工作中的重要作用, 使档案工作真正实现信息化、标准化。

6.利用现代数字技术加强档案资料的编研, 加大档案资料的深度开发。改变以往档案资料“养在深闺无人识”的状况, 变档案资料为档案资源, 将档案资料中具有物业管理特色、有着实际利用价值的成果、案例转化成专题信息摘编、快讯、参考资料等, 提高档案的利用价值, 更好地为企业或业主服务, 进而提升物业档案的地位和作用。

综上所述, 物业服务从业人员应正确认识物业档案管理中存在的问题, 及时创新管理机制, 寻求切实可行的解决办法, 适应行业发展对于档案管理工作的新要求。

参考文献

[1].尹彦红.物业档案管理浅述.2010 (2)