房地产司法鉴定估价规范研究

2025-01-24

房地产司法鉴定估价规范研究（精选7篇）

1.房地产司法鉴定估价规范研究篇一

房地产估价报告的规范格式封面

（标题：）房地产估价报告

估价项目名称：（说明本估价项目的全称）

委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）

估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名）

估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）

估价报告编号：（说明本估价报告在本估价机构内的编号）目录

（标题：）目录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

（一）（二）

…

五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关管理部门查阅等）

（一）（二）

…

六、附件

（一）（二）

…致委托方函

（标题：）致委托方函

致函对象（为委托方的全称）

致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）

致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函的年月日）估价师声明

（标题：）估价师声明

我们郑重声明：

1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3.我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。

6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

7.（其他需要声明的事项）

参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）估价的假设和限制条件

（标题：）估价的假设和限制条件

（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）6 估价结果报告

（标题：）房地产估价结果报告

（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）

（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）

（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）

（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）

（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）

（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）

（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）

（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）

（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）

（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）

（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）

（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）估价技术报告

（标题：）房地产估价技术报告

（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）

（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）

（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）

（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）

（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）

（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）

（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）8 附件

（标题：）附件

1.估价对象的位置图

2.四至和周围环境图

3.土地形状图

4.建筑平面图

5.外观和内部照片

6.项目有关批准文件

7.产权证明

8.估价中引用的其他专用文件资料

9.估价人员和估价机构的资格证明等。

2.房地产司法鉴定估价规范研究篇二

收益法是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。收益法是运用适当的资本化率，将估价对象房地产未来各期（通常是年）的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法包括两种基本方法：直接资本化法和报酬资本化法。前者是将单一年度的收益折现成价值；后者则考虑投资期内一系列的现金流，包括转售价值、净转售收益、房产增值收益等。运用收益法评估房地产价格的关键在于准确预测未来各期净收益和确定资本化率，尤其是资本化率。对于直接资本化法和报酬资本化法，资本化率的含义不同，因此测算方法也就不同。

1 资本化率的确定

1.1 市场提取法

市场提取法的理论基础是收益决定价格，估价对象房地产的年净收益越低，计算出来的资本化率也就越低，反之亦然。对于估价对象房地产，其年净收益就是年净租金收入，资本化率=年租金/售价，实际就是“租售比”，属于直接资本化法。

市场提取法（即直接资本化法）计算简单，能够显示市场状况，该方法在房地产处于稳定经营，或者存在大量可比实例的情况下得到广泛应用。

实证分析：选取山东省济南市2012年1月的30个样本，测算其成交均价为8900元/m2，市场月租金为15.5元m2，则用市场提取法计算直接资本化率为：

直接资本化率=租售比=15.5×12/8900=2.09%

1.2 安全利率调整法

安全利率是指无风险资本投资收益率，资本化率=安全利率+风险调整值。我国一般采用一年期居民定期储蓄存款利率作为安全利率。在实例评估中，风险调整值被看做是一个经验系数，可以用当前通货膨胀率和该区域同类房地产租金年增长率相加得出。除此之外，还可以从其它角度，如房地产的类型、物业的的新旧程度、租赁时间的长短等来规范风险调整值。

应用安全利率调整法计算出的资本化率适用于报酬资本化法的计算。根据报酬资本化法：资本化率=（年租金+年增值额）/售价，变形即为：资本化率=年租金/市价+年增值额/市价。其中，年租金的收入风险是比较小的，年租金与市价的比率可以认为是安全利率；而年增值额的正负、多少都是有风险的，是需要投资者承担的，因此年增值额与市价的比率可以认为是风险调整值。安全利率调整法适用于房地产早期租金持续上涨、收入和费用在一段时期内处于不规则变化的情况。

实证分析：选取山东省济南市2008年1月的30个样本，测算其成交均价为5100元/m2；同时选取同区域同类房产2012年1月的30个样本，测算其成交均价为8900元/m2，市场月租金为15.5元/m2，则应用安全利率调整法计算资本化率如下：

资本化率=安全利率+风险调整=年租金/市价+年增值额/市价=15.5×12/8900+(8900-5100)/4/8900=12.76%。

1.3 实际利率调整法

实际利率调整法使用的前提是可比实例的资料比较容易收集。在交易发达的地区，由于交易活跃，容易收集资料，实际利率调整法是操作性很强的一种方法。

实证分析：待估物业A位于山东省济南市，四个可比实例均与物业A处于同一供需圈内。对四个可比实例分别进行交易情况、交易时间、房产状况三方面的价格修正后，采用专家打分法赋予其不同的权重，并用加权平均法计算得到其价格为6700元/m2。A物业可出租获取租金收益，其收益年限为40年，市场上该类房地产每平方米年纯收益为490元。利用实际利率调整法计算资本化率如下：

直接资本化率r1=a/v=490/6700=7.313%

将r1代入收益有限期的公式，则：r2=a/v×[1-1/(1+r1)40]=490/6700×[1-1/(1+7.313%)40]=6.879%

如此反复：

此时，r5与r4相差0.002%，已经非常接近了，可将r5=6.785%当做资本化率。

那么：v=a/r5=490/6.785%=7222.21元/m2。

1.4 收益风险倍数法

收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进得到的一种方法。计算步骤为：若购买收益型房地产的总价款为V，其尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为A；同时以安全投资的方式购买国债，投资金额为V，期限也为n，年利率为i，本息年收益和为B，则：

购买国债时：V=B/i[1-1/(1+i)n]

投资房产时：V=A/r[1-1/(1+r)n]

由于投资房地产的风险大于投资国债，因此其收益也必然大于国债收益。若投资房地产的年收益比购买国债本息回收额高出的倍数为C，则：

代入V=B/i[1-1/(1+i)n]=A/r[1-1/(1+r)n]得到：

其中C为风险收益倍数。在利用上式计算资本化率时，首先应该确定公式中的参数i、C、n,i为购买国债的利率，n为房地产的尚可使用年限，C为风险收益倍数。其中，i和n容易确定，而C的取值与投资房地产的年纯收益A有关，在市场交易不发达、同一供需圈内同类房产的年纯收益变化不大的情况下，风险收益倍数C也就比较好确定，从而容易计算出资本化率。

2 收益的确定

收益法的基本思想是将购买收益性房地产看做一种投资，即买方购买收益性房地产，是为了在支付价格后，可以在未来取得由该房地产所带来的净收益，即买方的净现值NPV>0；否则，如果NPV=0，买方无利可图，是不能形成房地产交易的，也就不能形成公平的房地产价格。

实际上，正常成交的房地产一般是将房地产未来的净收益在买方和卖方之间进行了一个合理的分配。假设分配给买方的净收益比率是R(0<R<1），则分配给卖方的净收益比例是(1-R)。这种“收益分配法”既满足了买方的投资目的，也提高了房地产交易发生的可能性。具体运用“收益分配法”进行估价的步骤如下：首先，确定估价对象未来的收益期限；其次，求取估价对象未来的净收益；然后，确定该净收益在房地产买卖双方之间的分配比例；最后，求取资本化率，应用恰当的公式计算估价对象房地产的价格。

实证分析：待估物业A位于山东省济南市，2年前以有偿出让方式获得土地使用权限40年，以现在为估价时点，应用“收益分配法”进行估价过程如下：

(1)确定收益期限：40-2=38年；

(2)求取净收益。通过资料收集和分析，对该物业的潜在毛收入、有效毛收入、年运营费用等进行测算，求得年净收益为12.5万元；

(3)确定净收益的分配比例。通过大量的市场调查和资料分析，计算得到投资该类物业的收益率为10%，即：R(1-R)=10%，由此算得：R=9.09%；

(4)求取资本化率。利用加权平均成本法的公式：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款利率，确定资本化率为7%；

(5)应用公式计算待估房地产的价格。选取报酬资本化法的计算公式：

上式中，R=9.09%，A=12.5万元，n=38年，r=7%，则：

V=（1-9.09%）×12.5/7%[1-1/(1+7%)38]=149.93万元

3 结语

本文探讨了运用收益法进行房地产估价时资本化率和收益的确定方法，但无论何种方法，都是定性分析和定量计算相结合的过程，这要求估价人员在运用严谨的公式、科学的方法时，还要具有丰富的实践经验，以及对市场的熟悉程度，这样才能准确估算出房地产价值。

参考文献

[1]聂水斌.确定资本化率准确评估房地产价格.北京房地产[J].2007(8):87-88.

[2]彭赤兵.房地产评估收益法下资本化率的确定.财会月刊[J].2007(12):51-52.

[3]樊群.房地产估价中收益法的资本化率初探.产业经济[J].2011(1):227.

3.房地产估价合同及土地估价报告篇三

房地产估价合同（示例）

签订合同双方：

委托估价方：（以下简称甲方）

受托估价方：（以下简称乙方）

甲、乙双方经充分协商，现就房地产估价委托事宜订立本合同，内容如下：

一、甲方因需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。

二、评估标的物坐落于，土地面积平方米，建筑面积平方米（详见附图）。

三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委估房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行估价，并于年月日以前出具该房地产估价报告书。

四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。

甲方应提交的资料具体如下：

五、乙方在估价期间需要到实地查勘，甲方有义务陪同并提供方便和配合。

六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依甲乙双方认同的下列收费方法计算：自本合同生效之日起日内，甲方应先付给乙方定金元（人民币、美元），余款待乙方将估价报告书交付给甲方后于日内一次付请。

八、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日，应赔偿甲方估价服务费的%。

九、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等

资料，乙方可按时间顺延估价报告书的交付时间。

十、合同生效后，甲方如果中断估价委托的请求，乙方工作已经过半，甲方应付给乙方全部估价服务费；乙方工作尚未过半，甲方应付给乙方全部估价服务费的%，或已预付的估价服务费定金不予退还。上述两者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日起日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估。乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提出复估申请的，估价报告书生效。

十二、双方约定的其他事项：

十三、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改。如有异议，须经双方协商解决。

十四、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件。附件经双方签章后与本合同具有同等法律效力。

十五本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：

银行帐号：银行帐号：

委托代理人（签章）：委托代理人（签章）：

签约日期：年月日

签约地点：

附录二

土地估价报告规范格式

土地估价报告（首页）

土地估价报告编号项目名称：

受托估价单位：

估价人：

委托估价单位（人）：

估价日期：：

土地估价报告（文字说明式）

第一部分摘要

一、估价项目名称[说明估价项目的全称]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三、估价期日[说明所估地价的具体时点]

四、价格结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价]

五、土地估价师签字[由参加本次估价的土地估价签名，并注明土地估价师资格证书号]

六、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]

年月日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方[说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等]

二、委托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等]

三、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]

四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

五、估价期日[说明该所估地价的具体时点]

六、估价对象概况

1、土地登记状况[说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明]

3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等]

七、地价影响因素分析[说明影响估价对象价格水平的因素条件]

1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素]

2、区域因素[说明城市商业中心等级及其影响、道路等及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平]

3、个别因素[说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素]

4.房地产司法鉴定估价规范研究篇四

房产估价师经营与管理辅导：房地产估价术语解释

1、房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2、房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

3、估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。

4、估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。

5、估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。

6、客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。

7、公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

8、公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。

9、类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产

10、同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

11、最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

12、市场比较法 market comparison approach，sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

13、收益法income approach，income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

14、成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

15、假设开发法hypothetical development method，residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

16、基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

17、潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

18、有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入

19、运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

20、净收益net income，net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

21、建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

22、建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

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23、物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。

24、功能上的折旧functional depreciation，functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。

25、经济上的折旧economic depreciation，economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。

26、估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。

27、估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

5.房地产估价报告篇五

日期：2011-09-09附件下载

北京经济技术开发区 65 号街区永昌南路 2 号房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称:北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制

药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

委托方:北京华素制药股份有限公司

估价机构:杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司

估价人员:刘晓娣、于红、武秒珍、杨丽颖

估价作业日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日

估价报告编号:京杜鸣估 G 字[2011]

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

致

委

托

方

函........................................................................................1 估

价

师

声

明........................................................................................3 估价的假

设

和

限

制

条件...........................................................................4 估

价

结

果

报

告.................................................................................6 一、委

托方..........................................................................................6 二、估

价

机构......................................................................................6 三、估

价

对象......................................................................................6 四、估

价

目的....................................................................................10 五、估

价

时点....................................................................................11 六、价

值

定义....................................................................................11 七、估

价

原则....................................................................................11 八、估

价

依据....................................................................................11 九、估

价

方法....................................................................................12 十、估

价

结果....................................................................................13 十一、估

价

人员...............................................................................13 十二、估

价

作

业期...........................................................................14

十三、估价报告应用的有效期.......................................................14

十四、变现能力分析.......................................................................14

十五、有关说明与建议...................................................................15 估

价

技

术

报

告...............................................................................16

一、个

别

因

素

分析...........................................................................16

二、区

域

因

素

分析...........................................................................16

三、市

场

背

景

分析...........................................................................19

四、最高最佳使用分析...................................................................24

五、估

价

方

法

选用...........................................................................25

六、估

价

测

算

过程...........................................................................25 七、估

价

结果....................................................................................32 附

件......................................................................................................34

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

致委托方函

北京华素制药股份有限公司: 受贵公司委托,我公司对位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北

京华素制药股份有限公司工业房地产(以下简称估价对象)的抵押价

值进行了估价。

估价对象:北京华素制药股份有限公司(以下简称委托方)拥有的位于北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司

工业房地产,即建筑面积 18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩

余土地使用年限为 34.13 年的 37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权。

估价目的:为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估

价对象房地产抵押价值。

估价时点:2011 年 7 月 28 日。

估价依据:全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及

北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件;中华人

民共和国国家标准 GB/T50291—1999《房地产估价规范》;建设部、人行、银监会发布的《房地产抵押估价指导意见》;委托方提供的有

关资料;我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实

地查勘、调查所获取的资料。

估价结果:估价人员根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则, 按照严谨的估价程序,选用适宜的估价方法,在对影响估价对象价值

因素进行综合分析的基础上,确定:北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产,即建筑面积 18787.80 平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为 34.13 年的

37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权在 2011 年 7 月 28 日的估价结果:

1、市场价值估价结果

市场价值估价结果总价为 7324 万元人民币。

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

2、估价人员所知悉的法定优先受偿款

根据委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关

人员介绍,估价对象设定有抵押权,权利人为中国建设银行股份有限

公司北京石景山支行,权利价值为人民币 7120 万元整,设定日期为 2010 年 12 月 9 日。截至估价时点,上述抵押登记尚未注销。本次估

价未考虑抵押权对估价结果的影响,估价对象再次抵押时以上述抵押

登记已注销为假设前提。

截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。

3、抵押价值估价结果

抵押价值总价为人民币7324万元(大写:人民币柒仟叁佰贰拾肆

万元整)。具体见表: 估价结果一览表

土地使用权价值建筑物所有权价值房地产价值

总建筑土地使

平均地平均楼面平均楼

抵押物名称面积用权面总价总价

面单价单价(元/ 面单价(㎡)积(㎡)(万元)(万元)(万元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山区良

总价乡金光北街 1 号

北京华素制药股 18787.80 37213.70

3585

963

3739

1990 7324 3898 份有限公司工业

房地产

估价报告应用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日

提交估价报告的份数:共 4 份

杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司

法定代表人签字: 2011 年 8 月 8 日

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

估价师声明

我们保证,在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内:

1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的,没有虚假记录、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告的分析、意见和结论,是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但要受到本估价报告中已说明的假设和限

制条件的限制和影响。

3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系;对与该估

价对象相关的各方当事人没有任何偏见,也没有任何个人利害关系。

4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本估

价报告。

5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。

6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业

帮助。

报告编制人员资格及证号签名盖章

刘晓娣中国注册房地产估价师

估价师注册证号:1120040062 于红中国注册房地产估价师

估价师注册证号:1120050057 武秒珍

杨丽颖

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告

估价的假设和限制条件

1、本次估价是以估价对象能够按照法定用途和现状最高最佳用

途持续有效使用为假设前提。

2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及相应的出让国有土地使用权不存在共有权人,且无权属纠纷为假设前提。

3、根据抵押当事人提供给估价机构的有关资料,并经估价师了解知悉的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权在估价时点存

在抵押权,本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假设前

提。截至估价时点,除上述抵押权外,估价人员未知悉估价对象可能

存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。

4、本报告以委托方不存在欠缴营业税、城市维护建设税及教育

费附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动

保险为假设前提。

5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

6、本次估价是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式的租售情况为假设前提。

7、本报告所得出的估价结果内涵包含房地产、附着于房地产内

部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值,不包含

可移动的家具等生活物品的价值。

8、设定估价对象为符合法律、法规规定,在市场上可转让和可

进行抵押登记的房地产为限制条件。

9、估价结果为估价对象在 2011 年 7 月 28 日的公开市场价值减

去估价师已知悉的法定优先受偿款,其公开市场价值为在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格:(1)交易双方是自愿地进行交易的;(2)交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易双方具有必要的专业知识,并了解交易对象;(4)交易双方掌握必要的市场信息;

北京市房山区良乡金光北街 1 号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告(5)交易双方有较充裕的时间进行交易;(6)不存在特殊买者的附加出价。

6.房地产司法鉴定估价规范研究篇六

一、房地产经营与估价专业人才培养方案的理论基础

人才培养模式是房地产经营与估价专业人才培养方案的理论基础。我国目前在高职院校中实行校企合作和工学结合人才培养模式。在探索与构建高职人才培养模式过程中, 学院经过几年的实践, 初步形成了知识、能力与素质协调发展, 以“三个结合”为特色的高职院校房地产经营与估价专业人才培养模式。其基本内涵:人才培养与企业需求结合、理论教学与实践技能结合、教学内容与工作任务结合。达到提高学生的专业理论水平, 实践操作水平, 并进而成为适应房地产行业发展具有一定素质的应用型人才。

理论教学与实践技能结合:指理论课程教学及实训教学内容与房地产工作实践内容的结合;某些课程, 如工程招投标和合同管理课程, 开创模拟公司的教学模式, 让学生扮演企业管理人员、招标人、投标人等各种角色, 招标、投标程序都模拟现实中的操作程序。还有些课程与学生日后参加的考取职业资格证结合。

教学内容与工作任务结合:体现为构建基于工作过程系统化的课程体系, 在课程设计中, 按照工作过程要求和学生学习认知规律重新序化课程内容, 专业核心课程教学内容与工作任务相结合, 职业核心能力的学习与工作岗位相结合, 构建“边工作边学习, 为工作而学习”培养模式。

“三个结合”人才培养模式体现出企业参与了育人的全过程;突出职业核心能力培养;知识教育与能力、素质训练的同步性等方面特性, 实践中是行得通的。

二、房地产经营与估价专业人才培养方案的设计

1. 设计原则:

本着有利于人才培养目标的实现、有利于提高专业建设质量和有利于提高教学管理效率, 体现公共课程领域与专业领域;本着能反映专业人才培养目标和规格要求、反映专业特色建设要求和反映职业资格证书要求, 体现知识、能力和素质的模块化课程;本着课程教学实验教学合一、产学结合落实 (校内) 实训和校企合作落实校外 (顶岗) 实习, 构建相对独立的理论和实践教学体系;本着必修选修课相结合有利于学生个性化发展。

2. 课程体系结构及课程设置的原则和依据。

基于专业群规划与设置下, 专业人才培养方案中课程体系结构应有五部分组成: (1) 必修课程。这一学习领域课程应使学生尽可能在人文素质、职业素质、思想道德、数理基础、外语交流及学习能力等方面打好一定的基础。 (2) 专业技能学习领域课程。该学习领域课程应能为各专业方向学生构筑一个基础理论较为宽广、核心技能要求明确, 能为学生今后的职业发展与迁移提供良好的知识、能力和素质结构的综合性核心课程及核心技能实训模块。

3. 注重素质教育与专业教育的结合, 以及素质教育课内与课外的结合。

人才培养方案将素质教育活动纳入人才培养方案之中。为了让学生在德、智、体、美方面得到全面发展, 方案要求学生不但具备认知能力、学习能力、实践能力, 而且具备交流、创新、创业和组织能力及团队协作精神。

4. 人才培养方案的主要内容。

人才培养方案应当包括:专业简介、专业培养目标及人才培养规格、专业职业行为领域工作任务与职业能力分析、学习领域课程体系、学习领域课程描述、教学计划表、专业实训、实施条件、实施要求、专业管理共九个部分组成。

5. 课程体系基本建设。

房地产经营与估价专业人才培养方案的基本建设:由公共学习领域、专业技能学习领域、专业综合技能学习领域、公共选修学习领域、素质教育五部分构成。原则上, 课内总学分数限定在150学分左右。其中公共学习领域是学校课程, 为全院学生所必修, 占比例20%;专业一般学习领域和专业综合学习领域课程是按照专业而设置, 所占比重约70%;选修课, 约占10%;原则上, 课内教学总时数控制在1800学时以内。实践学时不超过1900学时。

6. 课程设置及安排。

课程体系是房地产经营与估价专业人才培养方案中的核心部分, 重新构建高职教育教学内容与课程体系是高职教育改革的重点和难点。

课程体系改革的主要目的是改变传统的“学科本位”课程观, 采用以职业能力为核心的“能力本位”课程观。课程体系的构建应根据本专业目标岗位的实际需要, 综合各岗位的工作任务、内容、职责等要求, 由企业专家组主导起草《岗位职业标准》;在分析职业岗位知识、能力、素质要求的基础上, 将学科体系的课程内容进行解构, 按工作过程中的行动体系选择、序化课程内容, 通过理出的岗位典型工作任务, 并归纳出行动领域;由行动领域并基于真实工作过程构建课程体系 (学习领域) 。

课程学时与学分。所有课程均以16学时/学分计算所需的总课时, 以0.5为最小学分单位。独立设置的各类实习、实训、毕业设计每周计1学分, 军事训练2学分, 入学教育、毕业教育各1学分, 顶岗实习每周计1学分。

三、结束语

7.房地产估价报告篇七

估价项目名称：天津市开发区宏达街19 号滨海投资服务中心大厦房地产

委托方：天津津滨发展股份有限公司

估价方：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司估价人员：胡卫和范红梅黄丽云沈晓伟

估价作业日期：二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日估价报告编号：深同诚评字（2009A）09QB 第009 号

报告目录

一、致委托方函--------------------------1

二、估价师声明--------------------------2

三、估价的假设和限制条件----------------3

四、估价结果报告------------------------5

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价人员

（十二）估价作业日期

（十三）估价报告应用的有效期

五、估价技术报告----------------------10

六、附件------------------------------39 1 致委托方函

天津津滨发展股份有限公司：

承蒙委托，我公司对位于天津市开发区宏达街19 号滨海投资服务中心大厦房地产

进行估价，估价目的是为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据。估价对象建筑面积 65,400平方米，土地用途为商业用地，使用权终止日期至二○

三八年十一月七日止。

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市

场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和

不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并

运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2009 年08 月31 日整体转让条件下的的市场价值为561,790,000 元(取整至万位)，大写人民币

伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。估价结果明细表

估价对象土地用途房地产证号建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值

（元）

滨海投资服务中心大厦商业用地津字第

114030903309 65,400 8,590 561,790,000 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司法定代表人：（注册估价师）二○○九年九月九日估价师声明

我们郑重声明：

1、估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利

害关系或偏见。

4、估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见

和结论，撰写本估价报告。

5、估价人员范红梅、沈晓伟已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。中国注册房地产估价师：黄丽云估价假设和限制条件

一、假设和限制条件

1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法

定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且

都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知

识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与

交易并同时满足以下条件：

(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；

(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3)在此期间物业价值将保持稳定；

(4)该物业可以在公开市场上自由转让；(5)不考虑特殊买家的额外出价。

2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主

管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。

3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载

为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑证载数据与实际数据不符。

4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。

5、根据委托方提供的《租赁合同》，估价对象目前带租约出租给天津经济技术开

发区管委会，租约期至2013 年09 月30 日，租金水平为3.31 元/天·平米,较客观租约

水平稍高,鉴于评估目的为了解房地产在整体转让条件下的市场价值，本次估价测算时仅

以正常市场租金水平为依据，并未考虑租约受限对估价对象估价值的影响，提醒报告使

用人注意。

6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的

假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价

及预计转让时应发生的各项税费。

7、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。

二、需要特殊说明的事项

1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市

场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及

一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。

2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给

予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的

后果及相关责任，我公司不承担任何责任。

3、本报告仅针对委托方估价目的进行估价，报告相关意见及结论仅供参考，不对

其他用途负责。

4、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。

5、未经我公司书面同意，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

6、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。估价结果报告

一、委托方

天津津滨发展股份有限公司

二、估价方

深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司法定代表人：陈平

营业执照工商注册号：*** 营业执照营业期限：自二○○一年五月十八日至二○一一年五月十八日

资质等级：国家一级房地产估价机构（证书编号：建房估证字[2009]070 号，有效

期为2009 年7 月1 日至2012 年6 月30 日）

全国范围内从事土地评估业务（注册号：A200944004 号，有效期限至2010 年6 月30 日）

地址：深圳市福田区侨香路裕和大厦九层 901-906 室电话：（0755）83778788

三、估价对象

1、估价对象位置及环境

估价对象名称滨海投资服务中心大厦

地理位置估价对象位于天津市开发区宏达街19 号

道路通达度物业南侧紧临宏达街,北侧紧邻第三大街，道路通达度好。交通便捷度

通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有

503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间)936 路，交通便捷程度好。公共配套情况

估价对象周边公共配套较为完善，分布有南开大学泰达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达心血管医院、泰达医院等。商务氛围

估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围好。

2、估价对象概况

估价对象名称滨海投资服务中心大厦

建筑面积共65,400平方米建筑结构钢混总楼层

A、B 区为配楼共六层；D 区为单层；C 区共十四层评估楼层整栋

现实用途商业（办公）法定用途商业平面布置

大厦共分A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。A 区与B 区呈对称性分布于D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设备用房。C 区位于正北，均为办公及服务性用房。D 区为单层室内花园。

外墙微晶石挂板墙面内墙进口大理石天花明铝矿棉吊顶楼地面进口大理石装修情况

门不锈钢全玻门窗塑钢窗水电暗设电梯

A、B 区分别装有4 部普通电梯，C 区东侧设有5 部电梯，4 部自动扶梯

空调 —— 消防消防栓，自动喷淋设施设备

其他设备网络接线，监控系统，地下停车场，地面停车位，竣工年月 —— 成新度九三成

使用状况目前空置，未装修租金水平3.31 元/天·m2 维护与保养有正常的维护,使用状况良好使用与维护

物业管理天津天孚物业管理有限公司

3、估价对象权利状况

估价对象名称滨海投资服务中心大厦房地产估价对象位置天津市开发区宏达街19 号房地产证号房地证津字第114030903309 号权利人天津津滨发展股份有限公司

宗地号 *** 宗地面积 16157.5平方米土地用途商业用地房屋用途 —— 建筑面积 65,400平方米竣工日期 —— 土地使用（终止日期）2038-11-07 登记价 —— 登记日期 2009-05-27 设定他项权利摘要估价对象目前处于抵押状态

四、估价目的

为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据

五、估价时点

二○○九年八月三十一日

六、价值定义

本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设

和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，其中包含市场地价及预

计转让时应发生的各项税费。

七、估价依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《房地产估价规范》GB/T50291-1999

4、房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料

5、天津市2004 年至2008 年建筑安装工程预算基价及相关造价信息

6、天津市房地产市场租售价格调查及有关信息

7、估价人员实地勘测调查获得的实况和资料

八、估价原则

本估价报告在遵循独立、客观、公正、科学的基本原则下，结合估价目的对估价对

象进行估价。具体依据如下估价原则：

1、合法原则

估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行估价。

2、最高最佳使用原则考虑估价对象的用途时，应取其最高最佳利用状态，在法律上允许、技术上可能、经济上可行，能使估价对象发挥最高价值的利用状态。

3、替代原则

根据经济学原理，在同一市场内效用相同的商品的价格趋于一致，这一原理同样适

用于房地产市场。即在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地

产有替代可能的房地产价格和条件，通过与待估房地产进行比较，对其间的差别进行适

当的修正后，确定待估房地产的价值。

4、估价时点原则

房地产市场是变动的，在不同的时间上，同一宗房地产往往会有不同的价格，估价

通常仅是求取估价对象在某个特定的时间上的价值，这个时间就是估价时点，确定估价

时点原则的意义在于，估价时点是评估房地产时值的界限。因为房地产价格与政府颁布的有关房地产法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有

可能影响待估房地产的价值。

九、估价方法

常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地

价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状

况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房

地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为

主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根

据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收

益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地

产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。

收益法定义：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率

折现到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。

十、估价结果

估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和

不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并

伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。估价结果明细表

估价对象土地用途房地产证号建筑面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值

（元）

滨海投资服务中心大厦商业用地津字第

114030903309 65,400 8,590 561,790,000

十一、估价人员

勘查人：范红梅签名：估价人员：范红梅签名：联系电话：0755-83778513 估价人员：黄丽云签名：联系电话：0755-83778601 审定：沈晓伟签名：联系电话：0755-83778602

十二、估价作业日期

二○○九年八月三十一日至二○○九年九月九日

十三、估价报告应用的有效期

本报告在市场情况无较大波动时有效期为一年（自二○○九年九月九日起至二○一

○年九月八日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行评估。估价技术报告

一、个别因素分析

滨海投资服务中心大厦：位于天津开发区宏达街19 号，东侧为宏达图书馆，南侧为

滨海广场，西侧为天津口岸通关服务中心大厦，北侧为第三大街，隔第三大家对面为泰

达金融广场，地理位置优越。滨海投资服务中心大厦项目总用地面积16,157.5平方米，建筑面积为65,400平方米，由天津津滨发展股份有限公司开发建设。

估价对象房地产面积为65,400平方米，该块土地用途为商业用地，土地使用权期限

至二〇三八年十一月七日止。估价对象室内呈办公布局，房屋现实用途：出租给天津经

济技术开发区管委会作办公，使用情况较好。根据委托方提供的《房屋租赁合约》，估价

对象目前出租租金为3.31 元/平方米·天。其具体的装修状况见《估价对象概况》。估价对象优势劣分析优势：

1、估价对象所处位置较好，且前有广场；

2、估价对象内部装修档次高；

3、估价对象前有大广场，一面临广场，一面临金融街，商业氛围较好。

4、写字楼大堂档次较好。劣势：

1、估价对象作为办公物业而言，其外立面的昭示性不强；

2、估价对象截止至估价时点剩余土地使用年限为29.2 年，与片区其它写字楼相比, 剩余年限稍短；

3、估价对象在平面布局上,分为 A、B、C、D 四个区，A、B、C 区呈品字形结构。

A 区与B 区呈对称性分布于D 区的东西两侧，一至五层为办公及服务性用房，六层为设

备用房。C 区位于正北，均为办公及服务性用房。D 区为单层室内花园。且D 区面积较

大，导致写字楼实际使用率偏低。

4、写字楼的大堂面积较大，导致写字楼分摊的公用面积多，实际使用率低。

二、区域因素分析

天津市——中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的综合性港口城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始于隋朝大运河的开通。明朝永乐二年（1404 年）设“天津卫”。同年12 月又设天津左卫并筑城，至此，天津城初具规模。19 世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融

商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。天津市辖18 个区、县，其中市辖区15 个：

市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3 个：

静海县、宁河县、蓟县。

天津经济技术开发区（TEDA-Tianjin Economic-Technological Development Are a）于1984 年12 月6 日经中华人民共和国国务院批准建立，为中国首批国家级开发区之

一。“TEDA”是天津经济技术开发区的英文名称缩写，“泰达”是其音译。天津经济技术

开发区位于天津市东60 公里，紧邻塘沽区。总规划面积33平方公里。此外，还分别在

武清县、西青区和汉沽区辟建了逸仙科学工业园、微电子工业区和化学工业区等三个区外小区。

天津经济技术开发区具有得天独厚的区位优势，依托京、津，辐射三北，其所在的

环渤海区域是一个人口密集、城市集中、交通便利、工商业发达、市场容量大、购买力

高的黄金地带，具备发展工商业的良好条件。以“21 世纪现代化国际工业新城区”为目

标，天津经济技术开发区致力于塑造与国际惯例和国际市场接轨的投资环境。经过十几

年的开发建设，天津经济技术开发区投资环境日臻完善，经济实力迅猛发展，已成为中

国乃至整个亚洲最具吸引力的投资区域。

估价对象位于天津开发区宏达街19 号，周边公共配套较为完善。学校：南开大学泰

达学院、滨海学院中小学、泰达一中、泰达小学幼儿园、泰达第三幼儿园；太平洋百货，鸿泰千佰汇邮局，开发区邮电局，银行有农业银行、建设银行、光大银行，医院：泰达

心血管医院、泰达医院。估价对象位于天津市开发区宏达街北、第三大街南，附近有大

型物业泰达金融广场、天津口岸通关服务中心等办公物业，总体而言，片区商业氛围较

好。通过估价对象的邻近公交站为“投资服务中心”站，主要公交线路有503 路 506 路 513 路 515 路 605 路 805 路 815 路 936 路(区间)936 路，交通便捷程度较好。

三、房地产市场背景分析 天津市房地产市场状况

（一）天津市房地产整体交易情况

据天津市国土资源及房屋管理局公布的相关数据，2009 年上半年全市共成交商品

房53408 套，二手房40422 套。

一、二手房的成交比例为1.32：1。

从交易面积来看，商品房上半年共成交560.5 万平方米，二手房共成交327.7 万平

方米。

从交易金额来看，商品房上半年共成交 382.2 亿元，二手房共成交170.8 亿元。

（二）天津市房地产交易情况分析：

1、商品房方面：

根据本市国土房管局公布的每日房价统计，上半年本市共成交商品房 560.5 万平方

米，同比上涨115.5%，甚至超过了去年全年的成交量，相比也有12.3%的涨幅。上半年

本市商品房成交均价为6835 元/平方米，同比下降了3.1%，与去年全年成交均价相比也

下降了1.2 个百分点。

2、二手房方面：

二手住宅上半年交易总量为 40422 套，同比上涨112.0%，与去年下半年的交易总量

相比涨幅则更为明显，环比涨幅高达184.3%。二手房总成交面积为 327.7 万平方米，同比上涨了124.9%，与去年下半年的交易面

积相比环比涨幅为192.3%。

与去年全年成交数字相比，二手房市场的成交套数和成交面积分别上涨了21.4%和2 7.0%。二手房市场上半年的成交均价为5210.4 元/平方米，同比下跌了5.1%，与去年二手房全年成交均价相比上涨了11.8%。

（三）上半年总体情况分析 15 在需求持续的背景下，今年下半年天津楼市的价格不会产生明显的下降，而二手房

市场价格仍会比较坚挺。天津西站拆迁带来的二手房市场推高效应在下半年还将继续，并有可能影响到明年上半年的市场。就这个层面而言，下半年二手房市场的价格不会有

明显回调。

需求大、泡沫少，这是现在天津市场与全国楼市相比的特点，也是上半年楼市成交

量能逆势上扬的关键原因。上半年本市房地产市场成交大幅增长主要有几方面的原因。

首先，年初开始楼市价格出现5 年来首次下降，刺激了去年以来积累的弹性购买需求开

始释放。其次，滨海新区的快速发展使天津成为目前国内外来人口数量增长最快的城市

之一，间接带动了房地产市场的需求上涨。成交量上涨的最关键原因还要数拆迁的拉动。

单单红桥区西站项目的拆迁就在短期内刺激了上千户的购买需求，对于二手房市场来说，这些拆迁户的购买需求直接推动了其成交量和价格的上涨。

另外，据有关部门监控数据显示，年初的婚房和小户型房产的热销，很好的启动了0 9 年存量房市场的行情。而目前买方客户结构已经从即将结婚的新人和单身购房者，逐

步向家庭改善型购房者转变，成交的房产也从年初单纯的小房值房产，向总房款适中居

住条件较好的房产转变。月均交易面积的逐步增大很好的印证了这一点。因此，目前市

场的购房者结构已经趋于多元化和合理化。写字楼房地产市场状况

天津作为一个新兴市场，近年来经历了快速的经济增长，对写字楼物业的需求也随

之增大。1991 年，作为天津第一栋优质写字楼国际大厦开张，标志着天津优质写字楼市

场开始形成。此后到1997 年，天津写字楼以较为缓慢和平稳的速度发展，平均每年落成座写字楼，落成物业主要集中在南京路沿线。1997 年，随着中国房地产行业的制度改

革和发展，天津写字楼市场发展开始提速，大量外资和国内资本进入天津市场，办公物

业大量兴起。但是大量的新增项目和同期亚洲金融危机的影响，使写字楼市场竞争日益

激烈，市场的不成熟也致使大量项目烂尾。这种混乱的局面直至2000 年后，市场才逐渐

有所回转。经济的快速发展和入世后跨国企业的不断入驻，天津写字楼市场需求一直保

持上升态势。许多烂尾楼也基本得以改造，重新进入市场。2002 年至2008 年，写字楼

存量年复合增长率达13.64%。天津的高品质写字楼较少。2007 年津汇写字楼2 座的入市，终结了天津写字楼市场没有“四管制中央空调系统”的历史。目前天津写字楼市场仍然缺少能达到北京、上海

市场中相比拟的顶级或甲级品质写字楼物业。写字楼除主要集中于南京路沿线外，还分

布于小白楼、友谊路和海河沿线等区域。分布较为分散，高品质写字楼较少，多数都有

散售部分，整租型物业较少；低品质写字楼偏多，竞争相对激烈；同时写字楼子市场尚

未成熟，未来新增供应非常大，散布于天津各个主要商业区域，是目前天津写字楼市场的基本特征。

天津市政府在写字楼市场和物业投资方面扮演着非常重要的角色，政府直接参与许

多项目的开发和招商引资工作，同时成立半政府性质的地产商负责建设房地产项目，例

如泰达集团、海泰集团以及新近的天津金融城开发有限公司等。本地地产商一直是天津

写字楼物业开发的主力，已建成物业中大约有2/3 是由天津本地地产商所投资建设，直

到近几年，随着天津物业市场的发展，越来越多的国内大型地产商和外资地产商在天津

购地，开发物业，市场主导力量才开始发生转变。预计未来天津写字楼物业发展的中坚

力量将逐渐由本地地产商向国内和外资大型地产商转变。天津写字楼主要分布在“一区四

线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、中山路沿线、十一经

路沿线；其他商业繁华地区也有零星分布。天津主要优质写字楼子市场地区分布滨海新区未来写字楼子市场地区分布

（一）供应

目前天津写字楼市场主要区域可供租赁的写字楼约 40 座，其中优质写字楼有16 座。除天津国际大厦是1991 年建成外，其他优质物业均是在1997 年及其后落成。根据政府统计，1996 年到 1999 年期间，天津共形成各种停缓建项目“烂尾楼” 66 座，总建筑

面积 335 万平方米，其中大部分已重新投资改造。截至2009 年上半年底，天津市优质

写字楼市场存量为533,350平方米，整体空置率为15.71%。从2002 年到2009 年，天津

优质写字楼的供应量较为平稳，每年约有3 万平方米到7 万平方米的新增供应进入市场。

其中以小白楼区域最多，优质写字楼存量达224,433平方米，其次为友谊路和南京路区

域，分别有116,986平方米和93,000平方米的写字楼空间。

（二）需求

天津写字楼市场中，优质写字楼的租户以外资公司、内资大型贸易公司为主，此类

公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。其他写字楼的租户则以中小型贸易公

司、咨询公司和科技公司为主，此类公司对写字楼的地段、档次有一定要求，但更注重

租金成本，价格敏感度很高。大部分客户的租赁面积需求在300平方米以下，以150平

方米以下最多。值得一提的是，随着天津外资公司的不断涌入，对高档写字楼需求增长

较为明显。截至2008 年年底，共有128 家世界500 强企业进驻天津。电子、汽车、化工、冶金、生物科技、医药、新能源和环境保护等行业的蓬勃发展，使天津逐渐成为中国北

方的制造业中心。但是，到目前为止，这些制造企业只是推动了天津工业物业的发展，但还未能推动写字楼物业市场升级发展。多数大型企业在天津主要写字楼区域中只是开

设小面积的公司代表处，对于大面积优质写字楼空间的需求还较小。从2003 年到2008 年，天津优质写字楼市场平均每年净吸纳量达43,994平方米，略低于平均每年的新增供

应量47,621平方米。天津优质写字楼市场总体供给和需求

天津优质写字楼市场新增供应量和净吸纳量天津优质写字楼市场需求变化模式

（三）租金

受 1997 和1998 年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天

津市写字楼租金在1998-2003 年间一直呈下降趋势，直到2003 年才有所缓解，之后一直

保持较为稳定、略微上浮的趋势。由于天津写字楼市场化程度较低，许多写字楼多年的

租金都未有大幅变化，维持在相同水平。整体平均市场租金的上扬往往是由新入市写字

楼较高租金的推动所致。2002 年到2008 年，天津优质写字楼市场整天平均净有效租金

保持了一个上涨趋势，年复合增长率为3.92%。但是在2009 年上半年，受全球金融危机的影响，市场停止了一直上涨的趋势，下滑6.93%至3.18 元每天每平米。

（四）投资

与租金情形相似，天津市写字楼售价在 1998-2001 年间持续下降。其后则保持了上

涨的势头，经过2002 年至2009 年年复合增长率达5.00%的增长，目前优质写字楼平均

资本值达每平方米14,776 元。大部分项目售价与同区域住宅相比略高，但是扣除写字楼

更高的建安成本后，与住宅物业相比实际利润率基本相同。且写字楼销售周期普遍比住

宅要长，高端客户稀缺，高空置率同大面积新增写字楼预期同样对地产商带来较大压力。

这也是过去写字楼市场发展较慢的原因之一。天津优质写字楼市场物业租金天津优质写字楼市场物业售价

（五）展望

目前天津写字楼市场上，“烂尾楼”项目已经基本得到了改造，还有一些项目也将

陆续竣工入市，包括天津中心（原北洋钢铁大厦）和天津国贸中心（原欧嘉华大厦）等

项目。这些烂尾项目受原工程所限，品质难以得到较大提升。另一方面，一些大型商业

地产商进驻天津，加速了天津写字楼的国际化和品质提升速度，包括金融街控股的环球

金融中心项目，和黄地产的世纪都会以及嘉里建设的天津嘉里中心等项目。这些项目的

完工将大大提升天津整体写字楼市场的物业档次。目前在建的写字楼项目共19 座，预计

新增供给将达1,112,118平方米，是目前市场总存量的两倍。加上已规划尚未开建的项目，预计未来十年内平均每年将会有3-4 个写字楼物业项目竣工入市，给市场带来每年20 万平米左右的写字楼空间。

目前天津写字楼市场项目周边商务氛围较淡，未来更多物业项目的竣工和综合商业

项目的引导将有望催生形成更加成熟的写字楼子市场，也可能引发目前商业地产市场格

局的转变。市场的巨大供应在短时期内将会带来空置率的上升，同时对租金水平产生较

大压力，未来写字楼物业将面临较大的招租和培育压力。新增供应的高品质预期将推高

整体市场的租金水平，但是由于供应较大和激烈的市场竞争，租金的上升空间将极为有限。

在未来 10 年内，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的工业中心定位以及城市

经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎、内资巨头的进入和本地企业的扩大及改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。更多的国内外开发企业开始重新关注天津房地产整体市场的快速增长，也将使并购、合作开发等投资方式明显增多。

未来天津一些热点开发区域将可能成长为新兴商务区，如滨海新区中心商务区和泛

老城厢区域。友谊路虽被天津市规划为金融街，但区域内缺乏适合国际性企业和金融公

司运营需求的写字楼物业，这一现状还将继续制约友谊路区域市场的发展。从短期看，主要区域写字楼需求量上升仍面临重重困难。天津市写字楼市场在未来几年内还将一直

处在调整和成长阶段。

四、最高最佳使用分析

最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最为可能的使用。

估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，确定估价对象最

高最佳使用为保持现状。

五、估价方法选用

常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地

价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状

况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为

主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根

据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收

益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地

产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。

收益法：收益法是将预期房地产的未来各期的正常净收益，选用适当的报酬率折现

到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的公开市场价格的方法。

六、估价测算

(一)估价技术路线确定估价对象为内部已装修完物业,且为在估价时点整体交易，而估价对象所在片区在

售办公物业,多数均为内部未进行装修,仅只是办公公共区域进行装修,本次测算时,先求

取估价对象内部未进行装修情况下的正常房地产市场价格,在此基础上通过对估价对象

内部装修成本修正、交易情况修正来确定估价对象的市场价格。

(二)估价对象未进行内部装修、正常交易情况下（以下简称估价对象I）的市场价

格测算过程 A、市场比较法

1、选择交易实例：

本次测算时，经综合考虑，结合评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同或相近，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，详细资料见下表：津滨•泛海国际商务广场：由天津津滨发展股份有限公司开发，位于开发区第一大

街与太湖路交口西南侧，毗邻泰达现代产业服务区MSD 和泰达中央商务区CBD 写字楼片

区，同时与滨海新区管委会及开发区管委会近在咫尺。项目总建筑面积2.46 万平米，规

划为2 座14 层点式高层，共354 户，其中面积区间为50-1000平米。地下车位260 个。

容积率:2.58，绿化率:30%，使用率:70%。剩余土地使用年限：约40 年。建筑形式：采

用围合式的建筑布局，建筑风格：整体建筑风格追求典雅、时尚，采用陶板与玻璃幕墙相组合，空调机位的装饰百叶与房间开窗结合在一起，形成错落有序的立面效果。内部

设计：采用桶中桶形式、U 字型走道设计，进深合理，自然采光度较高，大堂整体挑高

9.8 米。配备三部蒂森•克虏勃高速电梯，平均候梯时间小于40s。入住时间预计为

2010-12，物业管理费为5.5 元/平方米/月。目前销售均价为11000 元/平方米。

物业相关照片示意图津滨杰座商务中心：由天津加孚房地产开发有限公司开发，位于开发区主干道黄海路

与泰达大街交口，项目整体占地面积87960 ㎡，建筑面积62424.26平方米，分为Ⅰ区A 座、Ⅰ区B 座、Ⅰ区C 座、Ⅰ区D 座，Ⅱ区A 座、Ⅱ区B 座、Ⅱ区C 座、Ⅱ区D 座，6—8 层框架式低密度现代风格设计，使用率高达85%，面积从60m2～3000m2 自由组合，且相

邻产权单位可自由拆分、灵活运用。项目配套完善，615 个地下车位。项目于2007 年11 月份全部交付使用，目前带装修的销售均价为11000 元/平方米，经用成本法修正，则毛

坯状况下的物业销售均价为10500 元/㎡。物业相关照片示意图

滨海世贸财富中心：由天津北方华泰置业投资有限公司开发，位于京门大道与海滨大

道交汇处，处于规划建设中的航运和会展商圈的核心位置。项目占地面积 63842.2平方

米，总建筑面积118100平米，由AB 两区组合而成。A 区由两幢19 层的写字楼和3 层商

务会议展示中心及餐饮中心组成；B 区由13 层星级酒店和7 层写字楼组成。集办公、酒

店、商业、商务会展、休闲餐饮于一体。预计入住时间为2010-8-31，目前销售均价11500 元/平方米。

物业相关图片示意图比较案例与估价对象位置示意图比较案例基本情况表

项目名称

泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心滨海世贸财富中心

所在位置

开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路98 号开发区保税区京门大道与海滨大道交口

截止至估价时点时的剩余土

地使用年限（年）

约 40 年约 30 年约 38 年

档次定位中高档中高档中高档

市场价格（元/㎡）11,000 10,500 11,500

2、估价对象年期修正：

由于估价对象的剩余土地使用年限为29.2。在进行其它修正因素修正前，先统一各可比案例的剩余土地年限为29.2 年。结合天津市基准地价，年期修正公式为：

年期修正系数={1-[（1+s）/（1+r）]n/{1-[（1+s）/（1+r）]N} 滨海世贸财富中心津滨杰座

泛海国际商务大厦估价对象其中：

n 为估价对象剩余土地年限 N 为可比案例剩余土地年限

经测算后，可比案例在与估价对象同剩余年限时在估价时点的价格为：

项目名称

泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心滨海世贸财富中心所在位置开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路98 号开发区保税区京门大道与海滨大道交口

截止至估价时点时的剩余土

地使用年限（年）

约 40 年约 30 年约 38 年估价对象在估价时点时的剩

余土地使用年限（年）

29.2 市场价格（元/㎡）11,000 10,500 11,500 修正后价格(元/㎡)9,694 10,341 10,312

2、建立其它比较因素条件说明表

参与比较的因素条件应是对估价对象与比较案例之间的价格差异产生作用的因素；通过对估价对象与三个比较案例各自特点的分析，本次估价选择了交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等因素进行比较，具体详见下表：

比较案例及影响因素说明

估价对象内

比较因素容

估价对象I 泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心

滨海世贸财富中心

物业位置

开发区宏达街 19 号

开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路 98 号

开发区保税区京门大道与海滨大道交口

物业用途办公办公办公办公

交易时间---2009 年8 月 2009 年8 月2009 年8 月交易情况正常正常正常正常

区域功能定位商住、办公商住商住商住区

商务氛围好较好较好较好区域位置开发区,近金融商业街

开发区,较远金融商业街开发区,较远金融商业街开发区,较远金融商业街

道路通达度好好好好交通便捷度便捷，公交线路较好

便捷，近规划的四号线便捷

便捷，近规划的四号线

公共配套好好好好域因素

基础设施完善度较完善较完善较完善较完善设施设备

好，电梯配备好

整体较好,其中电梯为蒂森•克虏勃高速电梯整体较好整体好外观设计及物业档次

昭示性好，中高档

昭示性较好，中高档

昭示性好，中高档

大堂装修等级大堂面积比合理性

精装修中高档次中高档次精装修物业规模宗地面积

16157.5平方米，共65,400平方米，容积率4.05 占地面

积:13500平方米

总建筑面

积:24600平方米,容积率 2.58 占地面积： 87960 ㎡, 总建筑面

积:62424.3平方米,容积率:0.7 占地面积： 63842.20平方米,建筑面积 118100平方米容积率： 1.85 物业管理公司及管理费用

天津天孚物业管理有限公司津滨联合物业;5.5 元/ ㎡·月

津滨联合物业;2.5 元/ ㎡·月

国贸物业酒店管理有限公司建筑层数及建筑结构层,钢混 14 层,钢混 6-8 层,框架写字楼19 层, 钢混实用率

D 栋面积较大, 整体使用率约 65% 70%的使用率使用率达80% 以上

近70%的使用率

绿化率绿化好,35% 30% 30% 35% 新旧程度

2004 年竣工并交付

入住时间预计为2010-12 2007 年11 月份全部交付使用

预计入住时间为2010-8-31 个别因素

停车便利度较好地下260 个地下260 个地下260 个

3、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表：

比较因素条件指数比较案例修正表估价对象内

比较因素容估价对象I 泛海国际商务大厦

津滨杰座商务中心

滨海世贸财富中心

物业位置开发区宏达街19 号

开发区第一大街与太湖路交口西南侧

黄海路与泰达大街交口，黄海路 98 号

开发区保税区京门大道与海滨大道交口

现实用途商业商业商业商业交易情况 100 100 100 100 交易时间 100 100 100 100 区域功能定位 100 100 100 100 商务氛围 100 99 99 99 区域位置 100 98 98 98 道路通达度 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 公共配套 100 100 100 100 基础设施完善度 100 100 100 100 区域因素

修正系数 1.0000 0.962 0.962 0.962 设施设备 100 100 97 97 外观设计及物业档次

100 100 96 大堂装修等级大堂面积比合理性 100 100 98 98 物业规模 100 100 102 104 物业管理公司及管理费用

100 100 101 建筑层数及建筑结构

100 100 97 实用率 100 100 104 108 绿化率 100 100 100 100 停车便利度 100 100 100 100 新旧程度 100 102 101 102 个别因素

修正系数 1.0000 0.9722 0.986 0.9062

4、估价对象I 价格确定 29 经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确

定具体如下表所示：

估价对象 I 价格确定

比较案例案例一案例二案例三比准价格 9,066 9,809 8,990 权重 1/3 1/3 1/3 价格确定（取整至拾位）9,290 元/平方米 B、收益还原法

1、收益法公式的确定

估价对象房地产位于天津开发区宏达街19 号，北侧紧邻第三大街，估价对象东侧临

广场东路，隔路为泰达图书馆，南侧为滨海广场，西侧临广场西路，隔路为天津口岸通

关服务中心大厦，北侧紧邻第三大街，隔第三大街对面为泰达金融广场，估价对象所在

大厦为滨海投资服务中心大厦，周边进驻企业有工商银行、中国银行、广大银行、建设

银行、农业银行、兴业银行、中国邮政储蓄等金融机构，片区商务氛围浓厚。采用有限

年限的净收益按一定比率递增的收益法计算公式进行价格测算：收益法的计算公式为： n i i j j i n Y A Y Y Y A Y Y A Y A 1 1 1 2 n 1 2 2 1 1(1)1(1)(1)(1)(1)(1)V 其中：V---收益价格 n A---年净收益 n Y---报酬率 n---收益年限

2、估价对象I 租金水平的确定（1）、选择交易实例：

经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，其基本情况如下： 津滨雅都天元居A 座办公楼

津滨雅都天元居A 座办公楼位于天津经济技术

开发区第二大街42 号，其为框架结构，总占地面积 6473平方米，地上21 层，地下1 层，实际总建筑面积36860平方米，其中地上32314平方米，地下45 46平方米，设有火灾自动报警系统，建设停车位13 0 个。津滨雅都天元居A 座办公楼由中国建筑北京设计研究院天津分院设计，由中集建设集团施工，工程于2006 年9 月竣工。目前进驻企业有天津津滨发展股份有限公司及其下属公司、滨海新区管委会等。

据调查，综合考虑楼层、位置、朝向等因素对房地产租赁价格的影响，确定津滨雅都天

元居A 座办公楼的平均租金为85 元/㎡·月。泰达新天地

泰达新天地位于开发区第二大街与南

海路交汇处，泰达新天地分为两部分，一部分是写字楼，总建筑面积为23000平方米；令一部分是公寓，总建筑面积28000平方米。绿化率：30.00％，入住时间20 05 年2 月，目前写字楼入驻率较高，租金稳定。综合考虑楼层、位置、朝向等因素

对房地产租赁价格的影响，确定泰达新天地写字楼的平均租金为80 元/㎡·月。银座大厦

银座大厦位于开发区第二大街与南海路交汇

处，项目由银座公寓和银座大厦两部分组成，整个项目呈“L”状分布。该项目总计20 层，占地900 0平米、总建面积50000平米，包含高档涉外公寓

套、高档写字间36 套、大型商业10345.95平米、顶级空中别墅1 套。该项目现涉外公寓、写字间部分已入住。银座大厦A 区：首层设置500 多平米豪华大堂，1-7 层大型

商业，总计10345.95平米。8-16 层高档写字间，总计36 套。17---20 层空中别墅1 套。

银座大厦B 区为银座公寓。根据估价人员现场调查，综合考虑楼层、位置、朝向等因素

对房地产租赁价格的影响，确定泰达新天地写字楼的平均租金为为75 元/㎡·月。比较案例基本情况表

交易实例名称位置档次定位交易价格（元/㎡·月）津滨雅都天元居A 座办公楼

第二大街中高档 85 泰达新天地第二大街与南海路交汇处中高档 80 银座大厦第二大街与南海路交汇处中高档 75（2）、建立比较因素条件说明表比较因素条件描述表估价对象内

比较因素容

估价对象I 比较案例一比较案例二比较案例三物业名称

滨海投资服务中心大厦

津滨雅都天元居A 座办公楼泰达新天地银座大厦

物业位置宏达街第二大街第二大街与南海路交汇处第二大街与南海路交汇处

物业用途办公办公办公办公交易情况---租赁租赁租赁

区域功能定位商住、办公商住、办公商住、办公商住、办公商务氛围好较好较好较好道路通达度好好好好交通便捷度好好好好区域因素

公共设施完善度较好较好较好较好

基础设施完善度好好好好设施设备好较好较好较好外观设计较好较好一般一般公共部分装修好较好较好较好室内装修毛坯较好较好较好楼层景观

内部有D 区室内花园，南侧为滨海广场，北侧为泰达金融广场花园北侧有绿地广场

东侧有绿地广场

无特殊景观

层高标准层高标准层高标准层高标准层高建筑规模 65400m2 36860 m2 23000 m2 约15000 m2 实用率较好好好好

综合成新率九三成九六成九六成九五成个别因素

停车便利度便利便利便利便利

（3）、建立比较因素条件指数和因素比较修正系数表：因素比较修正系数表估价对象内

比较因素容

估价对象I 比较案例一比较案例二比较案例三交易情况---100 100 100 交易时间---100 100 100 区域功能定位 100 100 100 100 商务氛围 100 99 99 99 道路通达度 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 公共设施完善度 100 100 100 100 区域因素

基础设施完善度 100 100 100 100 33 修正系数 1.0000 1.0101 1.0101 1.0101 设施设备 100 99 99 99 外观设计 100 100 98 98 公共部分装修 100 98 98 98 室内装修 100 102 102 102 楼层景观 100 98 98 97 层高 100 100 100 100 建筑规模 100 101 102 104 实用率 100 105 105 105 综合成新率 100 101 101 101 停车便利度 100 100 100 100 个别因素

修正系数 1.0000 0.9917 1.0021 0.9929（4）、估价对象I 的租赁水平确定经过上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对象价格确

定具体如下表所示：

表4：估价对象I 租赁水平确定表比较案例案例一案例二案例三租赁价格（元/m2·月）85 81 75 权重 1/3 1/3 1/3 估价对象I 租赁水平80 元/m2·月

则：估价对象I平均租金水平为80 元/平方米·月。（5）收益测算中其它技术指标的确定 ①、空置率确定

根据估价人员对估价对象房地产自身情况及周边类似物业的调查，估价对象已竣工

投入使用多年，空置率已保持稳定，D 区为室内花园但其面积也计入估价对象建筑面积，34 因此从该角度来说估价对象实际使用率应比周边类似物业低，估价对象北侧为第三大家，隔路对面即为泰达金融广场，近驻有多家银行如农业银行、兴业银行等，其东西两侧的

刀把行建筑为开发区标志性建筑，设计独特，对外昭示性好，为目前开发区最高档写字

楼物业，因此该片区目前写字楼集聚度较好，出租率较稳定。综合考虑估价人员认为其的空置率水平为8%。②、递增比率的确定

根据估价人员对天津市商业物业的租赁市场的调查，类似的商业房地产在建后出租的前1－3 年内，租金水平会有一个由低租金价位逐渐递增、直到租金价位稳定的过程。

考虑到估价对象物业临第三大道，与泰达金融广场形成集聚效应，对外吸引力较强，因

此预测未来租金变动方案为前十五年从第二年起每二年递增3%，之后租金达到稳定状态。

③、报酬率的确定

采用安全利率加风险调整值法求取报酬率。报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率。

其中无风险报酬率采用选取估价时点时人民银行公布的一年期银行存款利率 2.25%。

风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿,即超过无风险报酬率以上部分的报酬

率。考虑到管理的难易程度，投资的流动性以及作为资产的安全性等因素，将风险分为

低、中、高三等，经我司估价人员按照根据特尔菲法对估价对象各等级风险的风险报酬

率取值为：

投资风险报酬率分档表物业类型低中高备注

商业物业 3%—3.5% 3.5%—4.5% 4.5%—6% 根据天津市的经济发展现状、房地产市场发展状况及发展趋势、估价对象用途等因

素，取投资风险报酬率取值4.95%，则估价对象的报酬率为2.25+4.95%=7.2%。④、房地产出租的相关费用与税费取值的确定：

房地产出租时的费用主要有租赁管理费、维修费、房屋保险费、招租费用。根据天

津市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值。具体详见《收益测算过程表》。

房地产出租时税金主要为：租赁税金主要有房产税、土地使用税、营业税、城建维

护税、印花税、教育费附加等,根据国家及天津市税法的相关规定取值。具体详见《收益

测算过程表》。

⑤、租赁保证金的确定：根据对估价对象类似物业的调查，确定估价对象的租赁保

证金按2 个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的估价时点一年期定期存款利

率2.25%计算，根据国务院于2008 年10 月8 日公告,储蓄存款利息所得个人所得税暂免征收。

⑥、收益年期确定：根据估价对象房地产证记载，土地使用年限至2038 年11 月07 日止，截止至估价时点剩余土地使用年限为29.2 年；（6）收益测算

根据前面确定的租金水平及收益测算相关技术指标,可得估价对象I 的收益评估值，具体测算过程详见《收益测算过程表》。

收益测算过程表

稳定期

建筑面积65400 ㎡ 16157.5 ㎡登记价元押金2 月

空置率8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 年递增系数3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 0.0% 收益年限29.2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16～29.2 租金80.00 80.00 80.00 82.40 82.40 84.87 84.87 87.42 87.42 90.04 90.04 92.74 92.74 95.52 95.52 98.39 98.39 有效租金73.60 73.60 75.81 75.81 78.08 78.08 80.43 80.43 82.84 82.84 85.32 85.32 87.88 87.88 90.52 90.52 押金利息2.25% 0.28 0.28 0.28 0.28 0.29 0.29 0.3 0.3 0.31 0.31 0.32 0.32 0.33 0.33 0.34 0.34 小计73.88 73.88 76.09 76.09 78.37 78.37 80.73 80.73 83.15 83.15 85.64 85.64 88.21 88.21 90.86 90.86 房产税12.0% 8.83 8.83 9.1 9.1 9.37 9.37 9.65 9.65 9.94 9.94 10.24 10.24 10.55 10.55 10.86 10.86 营业税5% 3.68 3.68 3.79 3.79 3.9 3.9 4.02 4.02 4.14 4.14 4.27 4.27 4.39 4.39 4.53 4.53 城建维护税7% 0.26 0.26 0.27 0.27 0.27 0.27 0.28 0.28 0.29 0.29 0.3 0.3 0.31 0.31 0.32 0.32 教育费附加3% 0.11 0.11 0.11 0.11 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.13 0.13 0.13 0.13 0.14 0.14 印花税0.05% 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.04 0.05 0.05 土地使用税5 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 堤围防护费0.01% 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 租赁管理费2% 1.47 1.47 1.52 1.52 1.56 1.56 1.61 1.61 1.66 1.66 1.71 1.71 1.76 1.76 1.81 1.81 维修管理费5% 3.97 3.97 4.09 4.09 4.22 4.22 4.34 4.34 4.47 4.47 4.61 4.61 4.75 4.75 4.89 4.89 保险费0.10% 0.07 0.07 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09 租赁费用2.00% 1.47 1.47 1.52 1.52 1.56 1.56 1.61 1.61 1.66 1.66 1.71 1.71 1.76 1.76 1.81 1.81 小计20.01 20.01 20.63 20.63 21.23 21.23 21.86 21.86 22.51 22.51 23.21 23.21 23.89 23.89 24.61 24.61 53.87 53.87 55.46 55.46 57.14 57.14 58.87 58.87 60.64 60.64 62.43 62.43 64.32 64.32 66.25 66.25 646.44 646.44 665.52 665.52 685.68 685.68 706.44 706.44 727.68 727.68 749.16 749.16 771.84 771.84 795.00 6,927.63 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 7.20% 603.02 562.52 540.23 503.94 484.34 451.81 434.22 405.06 389.21 363.07 348.68 325.26 312.60 291.61 280.19 2,441.53 8740.00 报酬率折现值

评估单价元/平方米收入支出月纯收益年纯收益项目基本情况

实际占用土地面积收益年期

估价对象名称天津经济技术开发区投资服务中心大厦房地产

分类项目递增期

C、估价对象I 的市场价格的确定

综上，采用市场比较法测得估价对象I 房地产估价单价为9,290 元/平方米，采用收

益还原法测得估价对象I 房地产估价单价为8,740 元/平方米，二者相差约6%，对于估

价对象I 价格确定时，我们有以下考虑：

（1）市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以

比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法，充分考虑了市场因素对估价对象价格的影响，能够较为客观反映估价对象的价格水平。（2）收益还原法是从根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法，充分考虑了未来预期房地产市场状况对估价对象价格的影响因素，能够较为客观反映估

价对象的价格水平。

综合以上原因，在确定估价对象I（即估价对象在未进行内部装修、正常交易情况）

下的市场价格时采用算术平均法求取，则估价对象I 的估价单价为：估价对象I 的估价单价=9,260×0.5+8,740×0.5 =9,015 元/平方米（取整至个位）(三)估价对象交易价格确定

1、交易情况修正

估价对象为整栋进行交易，较正常交易情况而言，其在资金时间、交易费用方面均

优于将估价对象分割交易。①资金时间价值修正

根据《建设经济指标参数第三版》，房地产开发类项目的年基准收益率为12%，类

似估价对象的正常销售期约2 年，本次测算时, 则一次性整体销售,资金时间价值按期中

计为1 年，则修正系数为12%。②销售费用修正

销售费用是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用,包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售楼处建设费、销售

人员费用或者销售代理费用等。根据调查,目前天津市类似项目的销售代理费为预期销售

收入的0.8～1.0%,类似项目的广告费、销售资料制作费、样板房或样板间的建设费、售