公共租赁房注意事项

公共租赁房注意事项（共7篇）

1.公共租赁房注意事项 篇一

临沧工业园区公共租赁住房管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为加快发展公共租赁住房，完善多层次住房保障体系，多渠道解决临沧工业园区入园企业员工的住房困难问题，根据《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)、住房和城乡建设部等七部委联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》（云政发[2009]145号文件）、中共临沧市委 临沧市人民政府《关于加快城镇保障性住房建设的实施意见》（临发[2011]32号）的规定，结合园区实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于临沧工业园区（以下简称园区）公共租赁住房申请、租赁、运营和监督管理工作。

第三条 本实施细则所称公共租赁住房，是指政府计划安排并由政府提供资金和税费等政策支持，限定套型面积，按优惠租金向符合条件的中低收入住房困难家庭出租或有条件出售的保障性住房，包括廉租住房和公共租赁住房。

第四条 临沧工业园区建设局为辖区内公共租赁住房管理部门，园区各部门应各司其职，协同做好公共租赁住房的发展规划、计划，监督指导公共租赁住房的建设管理，以及公共租赁住房申请对象的审核、租售和建立公共租赁住房管理信息系统等工作。

第二章 准入管理

第五条 公共租赁住房可以以家庭、单身人士、多人合租方式申请。

（一）家庭申请的，需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养关系的共同居住生活人员为共同申请人。

（二）单身人士申请的，本人为申请人，未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进园区企业工作人员可以作为单身人士申请。

（三）多人合租的，合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人，并确定1人为申请人，其他人为共同申请人。

第六条 申请条件

申请人需符合以下条件之一

（一）廉租房保障对象：即属于临沧工业园区规划区范围内、家庭人均居住面积小于1５平方米、人均月收入低于980元的城镇住房困难家庭。

（二）申请人年满18周岁，在园区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的主城区无住房或家庭人均住房建筑面积低于1５平方米的住房困难家庭和单身个人；

（三）大中专院校及职业技术学校毕业后进入园区企业工作无住房职工；园区引进的专业人才；

（四）有稳定职业，与园区用人单位签订劳动合同的外来务工人员；

（五）注册在园区取得工商营业许可证并依法经营和纳税3年以上的创业人员。

但直系亲属在主城区具有住房资助能力的除外。１、有稳定工作是指：

（１）与园区用人单位签订1年以上劳动合同，且在连续缴纳6个月以上的社会保险费或住房公积金的人员；

（2）在园区企业退休的人员；

（3）园区国家机关、事业单位在编工作人员。

社会保险费、住房公积金的缴纳时限从申请之日起往前计算。２、收入限制标准是指：

家庭人均月收入低于980元（含980元）的属于廉租房保障对象，大于980元小于3000元（含3000元）属于公租房保障对象。此标准将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布。月收入包括工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入。不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。

３、无住房是指：申请人和共同申请人在主城区无私有产权住房（私有产权住房包括已签订合同未取得产权证的房屋），未承租公房或廉租住房，且申请之日前3年内在主城区未转让住房。

４、住房困难家庭是指：人均住房建筑面积低于1５平方米的本辖区家庭。计算方法为：人均住房建筑面积=住房建筑面积÷家庭户籍人口数。

住房建筑面积按公房租赁凭证或房屋权属证书记载的面积计算；有多处住房的，住房建筑面积合并计算；家庭人口按户籍人口计算。

５、住房资助能力是指：申请人父母、子女或申请人配偶的父母在主城区拥有2套以上住房，且人均住房建筑面积达到35平方米以上。

６、申请家庭成员的收入、住房面积应当合并计算。户籍因就学迁入本市的，就学期间不计入取得户籍时间。因就学、服兵役等原因户籍迁出本市的，仍可参与共同申请。

第七条 申请公共租赁住房时申请人及共同申请人应提供以下材料：

（一）《临沧工业园区公共租赁住房申请表》；

（二）申请人、共同申请人签字的家庭人均收入和住房状况承诺书；

（三）身份证、户口簿（户籍证明）、婚姻证；配偶已去世的应提供死亡证明；离婚的应提供离婚证或法院离婚判决书及子女抚养权证明；因服兵役和到外地就学等原因户籍未在本行政区域的应提供派出所证明；

（四）工作单位提供的工作收入证明或劳动合同、营业许可证、纳税证明、社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明；

（五）申请家庭同意接受有关部门对其户籍、收入、住房等情况进行调查核实的声明材料；

（六）住房情况证明；有工作单位的申请人和共同申请人，由单位出具住房分配情况证明；住房困难家庭需出具房屋权属证书。

（七）其他需要提供的材料。

1．引进的特殊专业人才由园区人事部门出具引进人才证明； 2．省部级以上劳模、英模提供劳模、英模证书； 3．荣立二等功以上的复转军人提供立功受奖证书； 4．大中专院校及职校毕业生提供毕业证书；

5、最低生活保障证。

以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书或合同的提交复印件，并提供原件核对。

第八条 园区重点招商引资企业申请解决入园务工人员和新就业人员住房困难的，园区管委会可按“一企一策、一事一议”的原则，由双方协商确定租金。

第九条 具有下列情形之一的，不得申请公共租赁住房：

（一）申请之日前3年内有房产转让行为的；

（二）通过购买商品房取得本市户籍的；

（三）已领取拆迁安置补偿金；

（四）已享受廉租住房实物配租或经济适用住房政策的。第三章 配租管理

第十条 对符合条件的申请人。属于廉租房保障对象的在房源充足的情况下可不参加摇号配租，直接抽签确定房源；在房源紧张的情况下按申请的时间段、选择的公共租赁住房地点和相对应的户型面积摇号配租；属于公租房保障对象的按申请的时间段、选择的公共租赁住房地点和相对应的户型面积摇号配租。获取配租资格的申请人将获得公共租赁住房管理部门发放的配租确认通知书。配租的申请人发放配租确认通知书。对本次摇号未能获得配租的申请人，进入下一轮摇号配租。第十一条 有下列情形之一的，在轮候时予以适当优先分配：

（一）享受最低生活保障的家庭；

（二）申请家庭成员中有属于残疾、重点优抚对象、获得市级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的；

（三）申请家庭成员中有在服兵役期间荣立二等功、战时荣立三等功以上的。

第十二条 有下列情形之一的，可予以单列分配：

（一）居住在危房的；

（二）居住在已确定拆迁范围内的住房且不符合拆迁安置条件的。第十三条 公共租赁住房配租面积与申请人的家庭人数相对应，2人以下（含2人）选择建筑面积40平方米以下住房，3人以下（含3人）选择建筑面积60平方米以下住房，4人以上（含4人）可选择建筑面积80平方米以内的住房。

第十四条 配租后应在市级新闻媒体向社会公告，接受群众监督，公告期结束后，符合条件的申请人应在收到园区建设局发出入住通知后的30日内，到临沧工业园区国有资产投资经营有限公司签订《临沧工业园区公共租赁住房租赁合同》，未按期签订合同的，将视为自动放弃，本次配租作废，但可重新申请。

第四章 租赁管理 第十五条 合同管理。

（一）租赁合同签订期限为3年。租赁合同期满前3个月，承租人应进行续租申请，并按规定程序审查、公示后，方能续租。

（二）租赁合同应当明确下列内容：

1．房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况； 2．房屋用途和使用要求； 3．租赁期限； 4．租金及其支付方式； 5．房屋维修责任；

6．违约责任及争议解决办法； 7．其他约定。

（三）承租人签订租赁合同之日，按3个月的租金标准一次性交纳履约保证金，以保证租赁合同的正常履行。租赁合同期满或终止，无违约责任的退还保证金本金；违约的可从保证金中抵扣应承担的相关费用。

（四）承租人在租赁期限内死亡的，共同申请人可按原租赁合同继续承租，但需确定新的承租人，变更租赁合同，租赁期限按原有合同的剩余时间计算。

第十六条 租金管理

（一）公共租赁住房的租金标准根据申请人家庭人均月收入与3000元的比值并参考市场月租金确定，每10个百分点为一个档次，高于市场价或高于市场价80%的按照市场价格的80%确定。市场月租金实行动态调整，按物价部门会同有关部门研究确定的标准执行，每年向社会公布1次。

（二）公共租赁住房租金按套数计算。承租人应按月交纳租金，交纳日期为每月20日前，拖欠的从逾期之日起每日按应付金额的千分之五支付违约金。

（三）租金收入按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。

（四）对承租人拖欠租金和其他费用的，可按租赁合同约定通报其所在单位或县（区）住房公积金管理中心，从其工资收入或住房公积金账户中直接划扣。

（五）公共租赁住房的租金收入全部专项用于偿还公共租赁住房贷款及利息和公共租赁住房的维护，违法违规收取、贪污、挪用公共租赁住房租金的，依纪依法严肃处理。

第十七条 房屋管理

（一）公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借或转租，也不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。

（二）承租人应按时交纳房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等相关费用。

（三）承租人应当每３年向临沧工业园区建设局申报住房、收入情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。

（四）承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。确需装修的，须向临沧工业园区建设局提出书面申请，待批准后方可对其进行装修。对于房屋内部设施设备因使用不当造成损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。

（五）多人合租的，由申请人负责签订租赁合同、缴纳租金及其他费用。承租期间，不得增加共同居住人员。

第十八条 管理模式

（一）公共租赁住房应组建由社区居委会、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会，负责小区的社会管理工作。

（二）临沧工业园区国有资产投资经营有限公司负责公共租赁住房的租金收取和运营管护。

（三）临沧工业园区国有资产投资经营有限公司组建或选聘的专业物业服务公司承担小区物业管理。物业服务费由临沧工业园区管理委员会研究核定。物业服务费实行动态调整，每2年向社会公布1次。

第五章 退出管理

第十九条 租赁合同期满，承租人应退出公共租赁住房；需要续租的，应在租赁合同期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同，并对原承租住房享有优先权。

第二十条 承租人通过购买、获赠、继承等方式在城区获得住房，且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，或在租赁期内超过政府规定收入标准的，应当退出公共租赁住房。

第二十一条 承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回承租的公共租赁住房，其申请人和共同申请人5年内不得再次申请：

（一）提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；

（二）转租、出借的；

（三）改变公共租赁住房结构或使用性质的；

（四）承租人无正当理由连续空置6个月以上的；

（五）拖欠租金和物业服务费累计6个月以上的；

（六）在公共租赁房中从事违法活动的；

（七）违反租赁合同约定的。第二十二条 退出规定

（一）承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。

（二）承租人在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期，过渡期按照正常标准计收租金。

（三）承租人不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的3倍计收租金，并在适当范围内公告。必要时申请人民法院强制执行。

第六章 出售管理

第二十三条 具体的销售办法另行研究确定。第七章 监督管理

第二十四条 临沧工业园区建设局有权组织对承租人的租住资格进行抽查复核，承租人应予以配合。经抽查不符合条件的，取消租住资格。

第二十五条 房屋管理机构应当组织对承租人履行租赁合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人应当予以配合，如实提供资料。在监督检查中，房屋管理机构有权采取以下措施：

（一）2名以上工作人员可持工作证明，在至少1名成年家庭成员在场的情况下，进入公共租赁住房检查使用情况；

（二）对违法违规行为予以制止并责令改正。第二十六条 承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况，骗取公共租赁住房的，解除租赁合同，收回房屋，5年内不得再次申请。承租期间按公共租赁住房租金标准的3倍计收租金，并依法依纪追究责任。

第二十七条 对出具虚假证明材料的单位和个人，由临沧工业园区建设局提请有关部门依法依纪追究相关责任人员的责任。

第二十八条 临沧工业园区建设局设立举报电话、举报信箱，接受社会监督；对违法违纪行为的举报，要及时核实并作出处理。

第二十九条 政府职能部门的工作人员在资格审核和监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，要依法依纪追究责任。

第八章 附则

第三十条 公共租赁住房出售的具体实施办法另行制定。第三十一条 本细则由临沧工业园区建设局负责解释。第三十二条 本细则自行文之日起施行。

2.公共租赁房注意事项 篇二

1.新增建设模式

(1) 新增建设模式, 是指在政府主导之下, 通过各种方式新建住房。大致上包括政府集中建设和住宅项目配建两种, 其中, 住宅项目配建又可以分为, 保障性住房建设项目中配建和普通商品房中配建两种。

(2) 政府集中建设模式, 是指由政府相关部门直接负责公共租赁房的投资建设和运营管理, 在城市的一个或几个区域集中供应公共租赁住房。其优点是:可以较快速度、较大规模地增加公共租赁房供应, 便于房源掌握、质量标准和租金标准的控制。但政府一次性投入大, 难以持续, 且大量低收入家庭的集中居住可能产生贫民窟等社会问题。另外, 建设选址困难, 租房者对房源的区位选择单一。该模式适用于住房供应比较短缺, 迫切需要增加租赁型住房供给, 同时政府要具备建管能力。这是世界各国在解决住房保障问题初期常用的方法。

(3) 住宅项目配建模式, 是指通过土地规划指标和项目立项审批控制, 在新开工建设的各类住宅项目中, 有计划地配建一定比例的公租房。相对于集中建设, 在住宅开发项目中配建公租房, 可以避免集中建设所带来的一次性投资大、住房布局集中、居民层次单一等问题, 有利于形成持续性房源供应机制。配建房源最终需要通过政府回购的方式进入配租系统。对于保障性住房配建项目而言, 由于土地是行政划拨用地, 回购成本并不高。但对于普通商品房而言, 这种模式会影响开发商竞拍土地的积极性, 降低地价, 减少城市政府土地出让收入。换句话说, 城市政府需要牺牲部分土地出让金收入。从房源的分布来看, 普通商品房配建的房源, 无论住房品质, 还是住房所在区位都明显优于保障性住房中配建。大量的国外研究表明, 商品房配建可以丰富社区居民层次, 促进融合。

2.存量利用模式

(1) 收购存量住房用于配租, 是政府出资收购市场上现存的住房。在收购房源的来源方面, 考虑到公共租赁住房的面积上限较为严格, 收购房源不宜太大。因此, 老小区的房改房是比较理想的收购对象。收购存量房源的方式, 同样可以在空间布局上进行合理控制, 即房源的区位相对优越。然而, 从收购成本来看, 所需要的财政支持力度很大。通常较适合做公共租赁房房源的住房, 例如房改房, 由于区位原因价格普遍较高, 比政府集中建设和保障性住房项目配建所需政府承担的成本要高得多。

(2) 盘活存量住房进入租赁体系, 则需要经过较长时期的住房市场发展。当城市的房地产市场绝对总量呈现并不短缺, 甚至较为充裕时, 城市住房的空置率往往会停留在较高的数值, 但城市的出租房源却未呈现供大于或等于求的状况。这主要是因为租赁市场不够成熟, 缺乏统一的规范操作, 房主不愿与租客进行费时费力的谈判, 短期租赁流动性较大且房主需承担较高的房屋维护管理风险。此时, 房主在无法获得长期稳定的租客之前, 更偏向于选择空置。如果由公共租赁房经营管理机构以长期合同的形式统一承租这些住房并进行调配, 以政府信誉确保规范运营、合理维护, 那么, 房主可以更为轻松地收取长期稳定的租金, 即使收益略低于市场租金水平也仍然具有吸引力。显然, 这种模式的优点是公共租赁房分散在一般的住宅小区, 有成熟的配套, 住房的多样性和分散性好, 而且对于政府以及整个社会都可以最大程度地减少资源浪费, 政府不需要投入建设费用, 仅需要投入房屋维修费、运营管理费和租金补贴, 资金的利用率大大提升。当然, 这种模式需要较为充足的市场存量住房。

3.租金补贴模式

无论是新增建设模式, 还是存量利用模式, 都基本上以配给为主, 在住房保障政策研究领域, 这种模式统称为供给方政策。从经济学角度看, 必然导致一定程度的消费者剩余损失, 即降低了资源配置效率;从保障对象的角度看, 供给方政策没有赋予保障家庭足够的选择权, 他们只是被动地接受, 而且这种被动接受往往还滞后于实际需求, 因为住房供应需要时间来实现供给。西方国家在经历了一段政府出资集中建设租赁房的时期后, 大多数发达国家开始实行以政府发放租金补贴为主的保障方式。

所谓租金补贴, 是把财政预算中原来用于公房建设和维修的住房保障资金的一部分用于发放低收入居民的房租补贴。根据补贴对象的不同, 房租补贴分为直接补贴和间接补贴两种。直接补贴, 是指政府向住宅消费者发放补助, 直接资助其租房 (或买房) ;间接补贴, 是指向非政府的住房供给者提供补助, 包括向住房开发商提供的建房补助 (主要手段是提供低息贷款、减免税收等) 和向私人房屋出租者提供的租金补助 (承租人只需按政府规定的租金水平交付房租, 与市场租金的差额则由政府直接补助给出租者) 。房租补贴的发放标准和家庭收入水平密切挂钩, 不同收入的家庭领取不同水平的房租补贴。

在实践中, 租金补贴最常见的是租金证明 (Rent Certificate) 和租金代用券 (Rent Voucher) 两种形式。参与租金证明的租房者可以向地方住房管理机构申请租金证明, 到市场上租住住房, 政府在租住住房的质量等级、区位、租金等方面进行严格的限制。租房合同由房主、租房者和当地房管部门三方共同签订。房客只需把其月收入的一定比例作为租金付给房东, 不足部分由房管部门直接通过银行划拨到房东的账户上。而租金代用券则相对灵活一些, 如果租房者所租住房屋的租金没有超过政府规定的市场租金标准, 其剩下的租金代用券可以保留下来并继续使用, 也可以租住超过规定标准的住房, 不足部分由自己支付。

可见, 租金补贴模式是与传统供给方政策大不相同的两种思路, 在住房政策研究领域通常称为需求方政策, 意指政策针对的是需求方。租金补贴模式可以有效地避免传统模式的缺陷, 而且, 从成本收益的角度看, 这种模式的财政资金利用率更高, 覆盖面可以更广, 更不存在后续房源维护管理等持久性的困扰, 行政成本大大降低。

租金补贴模式虽然优势显著, 但有两个适用前提。一是城市已经基本解决了房源短缺问题, 住房短缺已经不是主要矛盾。二是社会管理水平。租金补贴需要比较准确地掌握个人收入信息、个人住房信息等, 这在纳税体系十分健全的英、美等西方国家不是个问题, 但在我国目前还是个很大的难题。此外, 为了有效防止欺诈、违约等行为发生, 建立完善的个人征信系统必不可少。

公共租赁房发展模式的阶段性演进

公共租赁房保障工作的推进必须考虑经济、社会的发展现状, 将改革的力度、发展的速度和社会的承受度统筹考虑, 通过分阶段实施的方法, 有序推进。一般而言, 公共租赁房的发展模式会经过以下三个阶段:

第一阶段:政府主导, 新增建设, 鼓励多元化供应模式

当城市开始大力建设公共租赁房体系时, 通常面临的现状是住房市场供求不平衡, 供应短缺, 而需求量旺盛, 住房租赁市场租金日益攀升。此时, 政府主导的新增建设模式, 可以较快增加公共租赁房的供应数量, 控制住房品质, 同时提供合理有效的管理模式。当然, 仅靠政府的力量建设公共租赁房, 资金有限, 要通过政策优惠、资金补助等方式, 鼓励社会力量投资, 促进公共租赁房的多元化发展。

第二阶段:政府引导, 存量利用, 建立市场化运营模式

当市场出现住房供应总量并不短缺, 住房空置率居高不下的时候, 为了提高资源利用率, 在较大规模建设公共租赁房的同时, 应积极探索如何充分利用现有房源, 吸收私人住房进入公共租赁房管理体系。此时, 成立公共租赁住房经营管理公司, 承接管理政府集中建设的公共租赁住房, 并积极筹划与住房租赁市场对接的模式和机制, 后期逐步吸纳社会存量住房, 发挥租赁管家公司的职能, 并在吸纳存量出租房源基础上, 统一调配, 用于公共租赁住房保障。吸收私人住房纳入公共租赁房运营管理, 政府可以省去建设的费用, 只需要投入房屋维修费用、运营管理费用和租金补贴。对于一套加入公共租赁房管理的私人住房, 政府公共租赁房经营管理机构, 要在初期对房源进行简单的维护和装修, 运营期间承担房屋维修费用, 配租过程中需要花费运营管理费。这里的租金补贴, 是指政府支付给私人房主市场租金和租户支付租金之间的差价。

在这个阶段, 政府发挥引导作用, 使城市公共租赁房发展模式将逐步走向市场化运营, 逐步与市场对接。因此, 这一阶段的重点是租赁市场的培育和健全。公共租赁房毕竟只是住房租赁市场的一个补充, 只有租赁市场成熟有序, 以租赁方式保障基本居住权的目标才可能实现, 公共租赁房政策才能真正发挥作用。同时, 要加强个人收入和住房信息的管理水平, 建立健全个人征信系统, 为后续发展提供基础。

第三阶段:市场主导, 租金补贴, 完善规范化管理模式

从这个阶段开始, 政府逐步退出对租房市场的直接干预, 政策重心转向补贴被保障对象。一方面, 政府所有的公共租赁房通过出售, 或者委托经营的方式逐步市场化;另一方面, 政府也不再参与房源调配、配租, 乃至管理、收租等事务, 房源选择变成租房者与租赁市场之间的事。公共租赁房发展到这一阶段, 已经突破了传统的住房保障形式, 同样的保障资金保障范围可以扩大几十倍甚至几百倍, 而且不存在退出机制问题。

现实操作证明, 直接补贴货币的形式并不理想。这是因为, 低收入家庭很容易将这笔钱用于其它用途, 而住房保障工作本身并不能、也不应该承担全部社会保障的功能。在实践中, 租金补贴最常见的形式是租金证明和租金代用券。为保障租金补贴模式取得更好的效果, 这个阶段要逐步完善包括收入监测、租赁管理在内的管理制度, 使之成为规范化管理模式的重要基础。

租金定价方式和公共租赁房发展模式的内在联系

1.政府主导, 新增建设, 鼓励多元化供应模式

在政府主导, 新增建设, 鼓励多元化供应模式时, 主要依靠政府力量, 大力建设公共租赁房以缓解“夹心层”群体的住房需求。政府会面临财政负担是否过重, 可以支持多少年的问题。而通过政策优惠、资金补助的形式, 吸引民间资本投资公共租赁房建设, 民间资本却对公共租赁房建设无法产生浓厚的兴趣, 原因在于缺乏盈利来源。因此, 无论投资来源是政府财政或者民间投资, 都必须考虑如何在合理的投资回收期内回收成本, 以及资金占用的资金成本率, 而公租房的收益来源是唯一的———保障对象支付的租金。此时, 公共租赁房租金定价方式往往偏向于以成本导向型的定价方式。庄治磊 (2011) 提出了考虑建设期、运营期成本和合理收益率的差别化定价模式:

其中, T:公租房的计算期, 包括建设期和运营期;J:公租房保障对象的差别化分层, 以保障对象的住房需求弹性为标准, 住房需求弹性由其收入水平和住房现状决定。一般而言, 2≤J≤4;Pj:第j层保障对象的公租房价格;Sj:第j层障对象的公租房面积;CO:第t年公租房的成本;i0:投资者的资金成本率;I:政府规定的公租房合理收益率。

该方法从整个建设和运营期的角度出发, 通过公租房的租金和成本支出之间的差值, 在整个计算期内回收建设成本、运营成本、资金占用成本和合理的收益。

2.政府引导, 存量利用, 建立市场化运营模式

在政府引导, 存量利用, 建立市场化运营模式时, 政府从大力建设公租房转向回购或盘活市场中的存量住房。由于回购存量住房与新建公租房都需投入大量的资金成本, 还存在住房现值评估的合理性和公平性等风险, 政府往往偏向于选择盘活存量住房。此时, 政府一方面要保证处于运营期的公共租赁房正常运作, 同时, 对于公共租赁房的租金定价将影响同地段私人住房租赁市场的租金变动, 等同于政府直接干预住房租赁市场。另外, 若政府制定的租金价格与市场租金水平脱节, 则无法吸引私人住房进入公共租赁房市场, 以市场导向型的租金定价方式则显得较为合适。

3.市场主导, 租金补贴, 完善规范化管理模式

在市场主导, 租金补贴, 完善规范化管理模式下, 政府的工作重点由大力建设公共租赁房, 直接干预住房租赁市场, 转向补贴保障对象。在政府限定的区域、品质、租金范围内, 保障对象可以自由选择, 只需要将家庭收入的一定比例交予房东, 而剩余部分由政府直接划拨, 或者以租金代用券的形式补足。此时, 以支付能力导向型的租金定价方式, 或者说以支付能力导向型的租金补贴计价方式则更为适合。

摘要：本文详细归纳了公共租赁房的发展模式, 其中包括新增建设模式、存量利用模式和租金补贴模式, 以及三种发展模式的演变过程, 并阐述了其与租金的定价方式, 即成本定价法、市场定价法、支付能力定价法之间的内在联系。

关键词：公共租赁房,发展模式,租金定价

参考文献

3.以公共租赁房改变城市生活 篇三

在江苏未来域酒店管理有限公司CEO王宇眼里，在城市化的浪潮中，大量的青年人会向大城市聚集，这些人需要在城市中寻找一个栖身之所。正是基于这样的理念，王宇打破原有的固化思维，打造了全新的O2O线上线下的租赁新模式。

“希望以我们的商业模式来解决年轻人关于租房的困难，提高他们的租赁品质，打造一个线上线下的新型青年社区，让他们在精神层面与居住层面都能得到一定程度的满足。”王宇表示这就是未来域的由来。

据王宇介绍，目前未来域的主要核心业务分为两部分，一方面是与地方政府以委托管理的模式合作开发人才公寓，另一方面则是开发位于一、二线城市的白领公寓。

过去，地方政府在投资与开发过程中，其内部往往缺乏一个能够将整个项目运营起来的团队，因此地方政府会通过一些公关渠道委托“未来域”进行开发管理。目前“未来域”人才公寓已经开发完成，该项目位于中国南京软件谷核心位置，总建筑面积约140万平方米，最终可容纳30万名软件类技术型人才的入住，成为迄今为止全国最大的人才公寓项目。

“未来域开发人才公寓的商业模式主要包括前期的开发设计、工程监督、公寓运营以及业主关系管理等。”王宇解释说，“希望通过‘未来域’人才公寓项目积累一些人才公寓的开发经验，从而打开与政府合作的大门。目前，未来域与宁波、连云港等地的政府合作项目正在洽谈中，公司希望能够尽快将人才公寓的管理模式在全国各地加以复制，更欢迎广大政府有合作意向的能与我们联系。”

未来域另外一个核心业务白领公寓的客群主要针对城市的中高端白领。其商业模式是将所属城市核心区域的闲置物业通过租赁方式整租后，通过进一步的设计、建设、施工、改造、装修、家具家电配备、物业管理、业主活动等工作，将原有物业改造成20～35平方米左右的精装修、全配套的白领公寓，再通过合适的定价及推广渠道将产品租赁给各种类型需求租房的青年客户。未来域可以通过租金的差价来获取收益，此外还将通过一些线上的活动，与商家形成一种合作共赢的模式。

“目前未来域白领公寓的业务仍是线下为主，每月定期会开展两到三次活动，将一个城市所有门店的业主组织起来一起互动。而线上业务则主要是在官网与公共微信上，将未来域合作的商家进行有效嫁接，为线上商家与线下客户搭建一个桥梁，让他们能够享受到身边的实惠。例如未来域白领公寓周边的餐饮与健身房等商家，可以将信息发布到未来域的官网与自媒体上，如果入住的客户感兴趣，那么就可以与未来域联系来享受专属优惠。”王宇解释说。

与酒店业、物管业短兵相见

如今未来域白领公寓的发展可谓如火如荼，已经启动的未来域白领公寓品牌连锁项目，目前除南京已有的16家门店均处于城市核心区域。南京项目分别位于珠江路、大行宫、玄武湖、夫子庙、张府园、升州路、常府街、集庆门大街等地段，且95%的店面都是地铁物业，交通出行、生活配套都极为方便。此外，还有北京、上海、广州、深圳等在建项目。

随着未来域白领公寓项目在全国范围内的广泛布局，未来也将会与传统的酒店行业和物业管理公司短兵相见，甚至将这些传统行业颠覆。

未来域白领公寓与传统的酒店存在着本质上的差别，如收费方式上，酒店以天为单位，白领公寓则以年为单位；产品设计上，酒店不会设置厨房、阳台等主要的家居类的功能区域，且装修风格注重商务、商旅，而白领公寓则以家居风格为主；在客户群体方面，酒店的客群较为复杂，凡是对酒店有需求的人群都能够被满足，白领公寓则是针对能够与城市发生密切关系的青年群体；在管理模式方面，酒店是敞开式的管理模式，白领公寓则是封闭的、公寓式的管理模式。

“白领公寓是一个新兴行业，其竞争关系与营利模式才刚刚开始，有着巨大的发展空间，而酒店已经是一个纯红海的市场。因此，竞争压力导致酒店的服务品质、投资回报率与白领公寓有着较大差距。”王宇认为。也正因如此，在白领公寓迅速占领租赁市场之后，首当其冲被颠覆的也正是酒店行业。

“首先白领公寓的服务较好、人力资源成本输出相对酒店来说优势较为明显，另外白领公寓具备酒店的功能和属性，但是酒店不具备白领公寓的属性。也就是说，如果酒店哪天打算面对长期居住的客群就会遇到困境，因为酒店一般不具备厨房和阳台等公寓的功能，而白领公寓则是长短居住都可以相结合。最重要的一点是白领公寓前期的消防、报建所需一样都不比酒店少，只要申请酒店经营许可证，就可以变身成为酒店。届时，白领公寓只需改变经营时间，很快就会与酒店业短兵相见。”王宇说。

第二个受到冲击的行业当属物业管理公司，所有的酒店式公寓、写字楼以及商业综合体的运营管理模式都是聘请专业的物业管理公司来对公共区域进行物业管理和运营。未来在物业管理这一行业会出现很多细分领域，例如酒店式公寓会有专门的酒店公寓物业管理公司来管理，写字楼则有专门的写字楼物业管理公司来运营，到后期物业管理的概念会逐渐弱化。根据房地产产品类别的不同，会有相对应的细分领域的管理公司介入。到那时，专业运作酒店式公寓的未来域将会迅速占领市场份额。

瞄准定制化服务

未来域白领公寓无疑减轻了社会公共租赁房需求量的问题，帮助“夹心层”解决了住房难题，对于社会问题产生了诸多影响。

然而单纯地从房地产行业来说，未来域也会对房地产销售难度比较大的物业提供一些思考。

一般来讲，每一个房地产项目都会有一定数量的商业设置，而临街一层的商铺会很快销售一空，这一底商裙楼则很难出售，其原因就在于该部分的商业价值很难体现。

“我们希望能够为开发商进行定制化服务。”王宇表示，“在开发商规划设计商业裙楼时未来域就会参与其中，这样只要地段和需求匹配我们的需求，那么未来不管是出售还是租赁，未来域都可以为其‘买单’，为客户解决后期的回款问题。而大批业主入住后，也会带动周边的商业联动。这样无论是对未来域的选址还是开发商的去化库存产品而言，都能达到双赢的局面”。

4.公共租赁房注意事项 篇四

目录 第一章 总 则

第二章 个人（家庭）申请租赁 第三章 单位整体租赁 第四章 监督管理 第五章 附则

第一章 总 则

第一条 为加快实施人才强市战略，改善新就业无房职工居住条件，为新就业无房职工在就业初始阶段提供过渡性、周转性住房支持，根据《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）、《广东省城镇住房保障办法》（广东省人民政府令第181号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市公共租赁住房保障办法的通知》（穗府办规〔2016〕9号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于在穗新就业无房职工申请市本级公共租赁住房及其审核、配租以及监督管理工作。第三条 在穗新就业无房职工公共租赁住房保障应当遵循政府支持、社会参与、适度保障、循序渐进的原则。第四条 新就业无房职工公共租赁住房保障采取实物配租方式，个人（家庭）申请和单位整体租赁相结合。第五条 新就业无房职工公共租赁住房通过新建（含普通商品住宅配建）、改建、购买、租赁、接管以及捐赠等方式筹集。

第六条 市住房保障部门从市本级公共租赁住房可供应房源中划出一定比例向新就业无房职工供应。具体房源信息、供应对象（个人或单位）、申请时限等由市住房保障部门根据住房需求、房源区位和数量等制订分配方案并公布。

第七条 住房保障部门负责新就业无房职工申请政府公共租赁住房的资格审核、住房分配及后续监管。人力资源和社会保障部门负责对资格审核中涉及职业资格、劳动合同、社保缴费、工作单位、人才绿卡等的异议进行调查核实。

第二章 个人（家庭）申请租赁

第八条 新就业无房职工以个人（家庭）名义申请市本级公共租赁住房应当同时符合下列条件：

（一）广州市户籍；

（二）18周岁以上（含本数），35周岁以下（含本数），具有完全民事行为能力；

（三）本科及以上学历且获得相应学位，或具有技师、高级技师职业资格证书；

（四）申请人、配偶及未成年子女在本市无自有产权住房，且当前未享受公共租赁住房（含廉租住房）保障；

（五）申请人在本市（含在穗部属、省属单位）工作，连续缴纳社会保险（含职工基本养老保险、职工社会医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险，下同）半年（含）以上。缴纳社会保险时限计算至申请截止日的上月底。

广州市人才绿卡持有人在本市无自有产权住房（含配偶及未成年子女），可以以个人（家庭）名义申请市本级公共租赁住房。

第九条 新就业无房职工申请公共租赁住房，可以以家庭或个人名义申请，也可以与其他符合条件的新就业无房职工申请合租。

以家庭名义申请的，申请人应为新就业无房职工本人，其他家庭成员为共同申请人。共同申请的家庭成员仅限于其在本市工作或居住的配偶及未成年子女。每个家庭在本市只能申请承租1套公共租赁住房。申请合租的，确定1名主申请人，其余申请人为共同申请人。该套房屋的租金、物业管理费及水电费等各项费用，由主申请人缴交。

第十条 个人（家庭）申请政府公共租赁住房的受理、审核流程如下：

（一）申请受理。

符合条件的申请人需在规定时间内向户籍所在地街道办事处（镇政府）提交《广州市公共租赁住房保障申请表》及身份证、职业资格证书或学历证书、劳动合同、社会保险缴费证明、工作单位证明、无自有产权住房证明、诚信承诺书等，并对申请材料的真实性、完整性负责。用人单位对申请人提供的劳动合同和社会保险缴费证明等材料，在工作单位证明中予以确认。

广州市人才绿卡持有人申请市本级公共租赁住房需提交《广州市公共租赁住房保障申请表》、广州市人才绿卡、无自有产权住房证明、诚信承诺书等申请材料。

申请材料齐全且在市住房保障部门发布的受理申请截止之日前递交的，街道办事处（镇政府）应予以受理并出具受理凭证。街道办事处（镇政府）受理后录入住房保障管理系统。对申请不予受理的，街道办事处（镇政府）应书面告知并说明理由。

对申请材料不齐全的，街道办事处（镇政府）应当一次性告知申请人需要补正的全部内容。申请人应在10个工作日内按要求补正材料，逾期未按要求补正的，视为放弃本次申请。

（二）初审。

街道办事处（镇政府）应当自市住房保障部门发布的受理申请截止之日起20个工作日内完成申请材料的初审，对申请材料载明信息是否符合准入条件进行形式性审查。经初审不符合条件的，街道办事处（镇政府）应当书面告知申请人并说明理由。

街道办事处（镇政府）应当自市住房保障部门发布的受理申请截止之日起25个工作日内将申请材料和初审意见提交区住房保障部门。

（三）复核。

区住房保障部门负责，自收到申请材料和初审意见之日起30个工作日内完成申请材料的复核。经审核符合条件的，区住房保障部门应在5个工作日内出具审核意见并通过住房保障管理系统提交市住房保障部门公示；不符合条件的，应在20日内书面告知申请人并说明理由。

（四）公示。

市住房保障部门应在收到区住房保障部门审核意见后3个工作日内，将经审核符合条件的申请人情况在政府部门网站上进行公示，公示时间不少于20日。公示内容包括申请人（含共同申请人，下同）姓名、年龄、职业资格或学历、住房、工作单位、社会保险缴费年限和人才绿卡等情况。

对公示的情况有异议的组织和个人，应当在公示期内向市住房保障部门书面提出，市住房保障部门应自接到异议之日起10个工作日内，会有关人力资源和社会保障部门完成调查核实（涉及仲裁、诉讼的，异议调查核实时间另计）。经核实异议成立的，市住房保障部门应自调查完成之日起20日内书面告知申请人并说明理由。

（五）批准。

经公示无异议或经核实异议不成立的，市住房保障部门应当在3个工作日内批准资格并公布符合公共租赁住房配租资格的申请人名单。

第十一条 个人（家庭）申请政府公共租赁住房实行摇珠分配。申请审核通过的，获得摇珠资格。摇珠资格自获得之日起一年内有效。摇珠资格失效后如仍有公共租赁住房保障需求的，在今后房源推出时，应按规定重新提出申请。

第十二条 新就业无房职工公共租赁住房分配遵循人口与户型对应原则。1人户原则上分配单间。以家庭为单位申请的，配租成套住房。申请合租的，人均住房建筑面积不得低于5平方米，不得高于30平方米。第十三条 成功配租的申请人应当在规定时间内签订租赁合同，办理入住手续。除不可抗力外，成功配租的申请人不接受分配的房源，不在规定时间内签订租赁合同或者不按规定时间办理入住手续的，视同放弃配租资格。

第十四条 租赁合同应载明房屋的基本情况、租金标准、租金收取方式、租赁期限、使用管理、合同解除、违约责任以及双方权利义务等。

第十五条 已承租直管房、单位自管房或人才公寓的新就业无房职工，应当在办结入住手续之日起1个月内腾退原租住的直管房、单位自管房或人才公寓；逾期不退的，收回所承租的公共租赁住房。第十六条 新就业无房职工公共租赁住房租金标准按照该项目公共租赁住房租金标准执行。第十七条 新就业无房职工公共租赁住房租赁合同有效期为5年，合同期满，不予续租，必须退出。第十八条 新就业无房职工公共租赁住房合同期满，承租人应在30日内结清有关费用并腾退公共租赁住房。暂时无法腾退的，给予3个月的过渡期（本办法第二十六条规定的情形除外），过渡期按该项目公共租赁住房租金标准的1.2倍计缴租金。过渡期满，逾期拒不腾退的，按照广州市房地产租赁管理所公布的该地段同类型房屋租金参考价的2倍计租，住房保障部门可依法申请人民法院强制执行，并申请将其行为载入本市个人信用联合征信系统。

第三章 单位整体租赁

第十九条 市住房保障部门可以将公共租赁住房定向配租给广州市高新技术企业、创新标杆企业、高等院校、科研机构，以及政法、医疗、交通、环卫等基本公共服务部门和政府批准的其他单位。第二十条 面向单位定向配租的公共租赁住房，采取由单位整体租赁的分配方式。具体程序如下：

（一）制订方案。住房保障部门根据城市建设、产业发展需求，以及拟供应房源的地点、数量及申请情况，按照贡献优先、供需匹配、公开透明、统筹管理的原则分批次制订分配方案，报市政府批准。

（二）整体配租。住房保障部门根据经市政府批准的房屋分配方案，向各单位分配房屋。单位在规定时间内与住房保障部门签订整体租赁合同。

（三）单位分租。

1.用人单位结合房源和需求情况制订具体分配管理方案，在本单位公示不少于10日。2.用人单位根据本单位分配管理方案开展申请受理、资格审核、名单公示等具体配租工作。

3.用人单位与经审核符合条件的本单位职工签订房屋租赁合同，并将分配结果报市住房保障部门备存。第二十一条 用人单位向本单位职工分配住房时，职工需同时符合以下条件：

（一）18周岁以上（含本数），35周岁以下（含本数）。具有高级专业技术资格或高级工以上职业技术资格，或从事城市公共服务领域特殊艰苦岗位的职工，不受年龄限制；

（二）本人、配偶及未成年子女在本市无自有产权住房，且当前未享受公共租赁住房（含廉租住房）保障；

（三）符合本单位分配管理方案的其他条件。

第二十二条 单位整体租赁公共租赁住房后应在规定的期限内向符合条件的本单位职工配租。无正当理由连续空置住房超过6个月的，由住房保障部门收回空置的住房。

第二十三条 整体租赁租金按照该公共租赁住房项目公布的租金标准，由承租单位统一缴交。定向配租的公共租赁住房由承租单位配合住房保障部门实施日常管理。

第二十四条 住房保障部门与单位签订的整体租赁合同租赁期限为5年。期满后仍需租赁的，最多可以续租1次，总租赁期最长不超过10年。

单位应在合同期满前3个月向市住房保障部门提出续租申请。市住房保障部门对其租赁需求、配租情况和使用情况等进行评估审核并同意后，与用人单位重新签订租赁合同。租赁合同期满未在规定期限提出续租申请，或已续租1次的，单位应在整体租赁合同期满后60日内结清有关费用并腾退整体租赁的公共租赁住房。

第四章 监督管理

第二十五条 租赁期内，承租人（个人）应在发生下列情形之一的次月，向住房保障部门、整体承租单位或其委托机构申报，并申请提前解除租赁合同：

（一）承租人或其共同申请的家庭成员在本市购买、受赠、继承或通过其他途径获得自有产权住房；

（二）承租人或其共同申请的家庭成员承租了直管公房、单位自管房或人才公寓；

（三）承租人户籍迁出本市或不在本市工作。

承租人出现上述情形且未及时申报的，一经查实，由住房保障部门取消保障资格，责令退出公共租赁住房，并自上述情况发生之日至承租人实际腾退公共租赁住房之日期间按照广州市房地产租赁管理所公布的该地段同类型房屋租金参考价的2倍计租。住房保障部门可依法申请人民法院强制执行，并申请将其行为载入本市个人信用联合征信系统。

第二十六条 承租人（个人及整体承租单位）在公共租赁住房使用过程中，如出现下列情形之一，取消个人公共租赁住房保障资格或者单位承租资格，由住房保障部门或整体承租单位收回房屋，住房保障部门自资格取消之日起不再受理该承租人或该单位的住房保障申请，并依法追究相关人员责任；涉嫌犯 罪的，依法移送司法机关处理。

（一）擅自将承租的住房转让、转租、分租、出借、调换的；

（二）无正当理由连续拖欠租金2个月或累计拖欠租金6个月的；

（三）无正当理由连续空置住房6个月及以上的；

（四）擅自对承租的住房进行装修或扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的；

（五）故意损坏承租的住房及其附属设备的；

（六）其他违反法律、法规、规章及规范性文件规定的情形。

第二十七条 不符合条件的申请人隐瞒或者虚报户籍、学历、年龄、住房、工作、职业资格、社保缴费、人才绿卡等状况，或者采取其他不正当手段申请公共租赁住房的，根据《广东省城镇住房保障办法》（广东省人民政府令第181号）第四十五条规定，由住房保障部门驳回申请，处1千元以下罚款，自驳回申请之日起10年内不予受理其住房保障申请。

符合条件的申请人有上述违法行为的，由住房保障部门驳回其申请，处1千元以下罚款，自驳回申请之日起3年内不予受理其住房保障申请。

第二十八条 市住房保障部门查明有关当事人以弄虚作假、贿赂等不正当手段获取公共租赁住房的，应当取消其公共租赁住房保障资格，解除公共租赁住房合同，收回公共租赁住房。虚报、瞒报、提供虚假证明材料的情况载入本市个人信用联合征信系统。同时，按照《广东省城镇住房保障办法》（广东省人民政府令第181号）第四十五条规定追究其法律责任，并按照广州市房地产租赁管理所公布的该地段房屋租金参考价补收租金。

申请人故意隐瞒、虚报或者伪造有关信息骗取城镇住房保障，涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。第二十九条 有关单位和个人为申请人出具虚假证明材料的，根据《广东省城镇住房保障办法》（广东省人民政府令第181号）第四十七条规定，由市住房保障部门对责任单位处以2万元以上5万元以下罚款，并对主要负责人和直接负责人处以2千元以上5千元以下罚款。涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。第三十条 政府相关职能部门工作人员在新就业无房职工公共租赁住房管理工作中，存在玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、索贿受贿、不作为等行为的，由行政监察机关给予行政处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第五章 附则

第三十一条 本办法第八条所称广州市人才绿卡持有人是指符合《广州市人民政府办公厅关于印发广州市人才绿卡制度的通知》（穗府办规〔2016〕5号）规定领取了人才绿卡的人员。

本办法第十九条所称广州市高新技术企业是指符合《科技部 财政部 国家税务总局关于修订印发<高新技术企业认定管理工作指引〉的通知》（国科发火〔2016〕195号）规定的企业；创新标杆企业是指符合《广州市人民政府办公厅关于印发广州市重点服务创新标杆百家企业实施办法的通知》（穗府办规〔2016〕10号）规定的企业。

本办法第二十一条第一款所称城市公共服务领域特殊艰苦岗位职工是指在政法、环卫、公共交通、医护（含养老护理、民政部门社会福利机构护理）岗位超过3年的一线从业人员。第三十二条 各区建设、筹集的公共租赁住房可以向本区新就业无房职工出租。各区应当参照本办法，制订符合本区实际的新就业无房职工申请承租本区公共租赁住房的管理办法，报市住房保障部门备存。用人单位建设、筹集的公共租赁住房可以向本单位新就业无房职工供应。具体分配条件、程序、房屋住用管理及分配结果等应在本单位公示并报区住房保障部门备存。

第三十三条 本办法自2017年3月1日起实施，有效期5年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。

内容解读

一、如何定义新就业

《办法》主要以年龄为划分依据，18周岁(含)~35周岁(含)可以纳入“新就业职工”范围。申请整体租赁的单位职工，如具有高级专业技术资格或高级工以上职业技术资格，或从事城市公共服务领域特殊艰苦岗位的，不受年龄限制。整体租赁公共租赁住房的单位职工，如果从事城市公共服务领域特殊艰苦岗位，可以不受18至35周岁的年龄条件限制。城市公共服务领域特殊艰苦岗位职工是指在政法、环卫、公共交通、医护(含养老护理、民政部门社会福利机构护理)岗位超过3年的一线从业人员。

二、明确规定新就业无房职工申请公共租赁住房条件

1、以个人名义申请的，应同时符合以下条件：a.广州市户籍；b.18周岁(含)以上，35周岁(含)以下，具有完全民事行为能力；c.本科及以上学历且获得相应学位，或具有技师、高级技师职业资格证书；d.申请人、配偶及未成年子女在本市无自有产权住房，且当前未享受公共租赁住房(含廉租住房)保障；e.申请人在本市(含在穗部属、省属单位)工作，连续缴纳社会保险(含职工基本养老保险、职工社会医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险，下同)半年(含)以上。

2、以单位名义申请整体租赁的，应符合以下条件：

a.【单位类型】：广州市高新技术企业、创新标杆企业、高等院校、科研机构，以及政法、医疗、交通、环卫等基本公共服务部门和政府批准的其他单位。

b.用人单位向本单位职工分配住房时，职工需同时符合以下条件：年龄18周岁(含)以上，35周岁(含)以下。具有高级专业技术资格或高级工以上职业技术资格，或从事城市公共服务领域特殊艰苦岗位的职工，不受年龄限制；本人、配偶及未成年子女在本市无自有产权住房，且当前未享受公共租赁住房(含廉租住房)保障；符合本单位分配管理方案的其他条件。

三、明确规定新就业无房职工申请公共租赁住房分配方式和审核程序

1、分配方式：个人(家庭)申请政府公共租赁住房实行摇珠分配。申请审核通过的，获得摇珠资格。摇珠资格自获得之日起一年内有效。摇珠资格失效后如仍有公共租赁住房保障需求的，在今后房源推出时，应按规定重新提出申请。单位名义申请的，由市住房保障办制订分配计划，报市政府批准后，实行整体租赁。

2、审核程序：无论个人(家庭)承租或单位整体承租，均按照该项目公共租赁住房租金标准执行，不予租金减免。个人承租的，租赁期为5年，期满不予续租;单位整体承租的，可申请续租1次，租赁期最长不超过10年。

四、规定租金租期

办法规定，无论个人（家庭）承租或单位整体承租，均按照该项目公共租赁住房租金标准执行，不予租金减免。个人承租的，租赁期为5年，期满不予续租；单位整体承租的，可申请续租1次，租赁期最长不超过10年。相关问题解答

一、为何新就业无房职工没有租金优惠？

【回答】：户籍家庭申请公共租赁住房有收入限制，租金减免与收入挂钩，收入越低，减免幅度越大。新就业无房职工公共租赁住房保障不设收入限制，因此租金按照该项目公共租赁住房租金标准执行，不设租金减免。如果新就业无房职工符合我市户籍中等偏下收入住房保障条件，可以按照《广州市公共租赁住房保障办法》的有关规定申请面向户籍中等偏下收入家庭的公共租赁住房，按照家庭收入情况，采取租金减免方式分档计租。

二、外地户籍新就业无房职工符合条件申请公共租赁住房吗？ 【回答】：不符合，根据规定，必须是广州户籍。

三、为什么新就业无房职工申请公共租赁住房后不能续租？

【回答】：向新就业无房职工供应公共租赁住房，主要是为解决其过渡性、周转性住房问题。限定租赁期限，可以加快公共租赁住房周转，使有限的住房资源解决更多新就业职工的住房需求。

5.商铺房租赁合同 篇五

一、经双方协商同意甲方将星城国际118室门市二楼出租给乙方经营美甲、减肥、美容，甲方现有美甲美容用品以及美甲会员由乙方接管，乙方支付甲方一万元整。

二、出租时间为2014年3月1日至2015年2月28日。时间一年整。

三、租金为肆万元整。租金为半年一交，乙方须提前一个月交付，甲方承诺乙方两年内租金不变。

四、电费由乙方自行负责。

五、乙方转租、转兑前需经甲方同意。

六、租房人需交2000元押金。如房屋有破损等问题。将从押金中扣除。如无破损等问题，解除租赁关系时房主将押金返还租房人，如果有美甲的会员卡没有结清的，押金不予退还。

七、房主或租房人一方要解除租赁关系时，要提前一个月通知对方，乙方撤离租赁场地时，对以行的装饰、装修不得拆除、破坏。

八、本协议签字后生效。未尽事宜双方协商解决。出租人：电话：身份证号： 承租人：电话：身份证号：

6.商业房租赁合同 篇六

法定代表人： ______

注册地址：

邮政编码： _________

电话： _____

传真： ____________

承租方(乙方)：

法定代表人：______________________________

注册地址：________________________________

邮政编码：________________________________

电话：____________________________________

传真：____________________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《成都市城市房屋租赁管理办法》等相关规定，为明确甲乙双方的权利义务关系，在自愿、平等和互利的基础上，双方就房屋租赁事宜达成以下合同条款：

一、租赁标的及面积

甲方将位于 号 园区 号楼 号房屋租赁给乙方，租赁房屋建筑面积共计平方米。

甲方将房屋对应的面积为平方米的绿化带提供乙方使用。乙方可以在与甲方物管部门协商并经甲方同意后对绿化带进行硬化处理。详见附件一《租赁房屋及绿化带平面图》。

二、租赁用途

乙方租赁该房屋系用于经营 (具体业态)，符合乙方营业执照核定的经营范围，乙方不得擅自改变或增加该租赁房屋的经营业态。

三、租赁期限、房屋交付

1、租赁期限自 年 月 日起至 年 月 日止，共 年 月 日。

2、本合同签订的同时，乙方须签订《物业服务合同》，且乙方应按约支付首期租金及综合配套服务费、租赁保证金、首期物业服务费、物业履约金、用电保证金等费用后，甲方将出租房屋交付乙方，乙方在《房屋租赁交付确认书》上确认接收。

四、租金及综合配套服务费

1、收费标准：

该房屋的租金及综合配套服务费单价总额小计人民币 元/平方米·月(其中：租金 元、综合配套服务费包括配套服务费 元和科技孵化服务费 元)。按房屋建筑面积计算的每月租金及综合配套服务费小计元(大写人民币： 元)。乙方向甲方交付租金及综合配套服务费后，甲方应向乙方开具税务局印制的发票。在租赁期限内，该房屋租金及综合服务配套费如递增，乙方使用的绿化带管理费单价为人民币 元/平方米·月，每月绿化带管理费为 元(大写人民币： 元)。

2、装修期收费：

甲方提供乙方 天的装修期，即自 年 月 日至 年 月 日止。装修期间，免租金及综合配套服务费。

3、付款方式：

租金及综合配套服务费支付方式为预付制。

如没有装修期，乙方应于本合同签订后3个工作日内向甲方一次性预付 年 月 日至 年 月 日 个月的首期租金及综合配套服务费总额为 元(大写人民币 )。以后乙方应每 个月向甲方预付一次，付款时间分别为 年 月 日前、 年 月 日前、 年 月 日前。

如有装修期，乙方应于本合同签订后3个工作日内向甲方一次性预付从装修结束日次日起至 年 月 日的首期租金及综合配套服务费 元(大写人民币 )。以后乙方应每 个月向甲方预付一次，付款时间分别为 年 月 日前、 年 月 日前、 年 月 日前。绿化带管理费与租金及综合配套服务费同时缴纳。

4、收款账户：

乙方应将本合同约定费用支付到甲方指定的以下银行账户，否则视为未支付，仍应向甲方履行支付义务，乙方自行承担由此对自身造成的损失。

单位名称:

银行账号：021

大额行号： 号)

开户银行： )

(备注：请将支付后的进账单交付或发传真给甲方财务部 作为已付款凭据)

五、租赁保证金

1. 本合同签订之日起3个工作日内，乙方须向甲方按每月租金及综合配套服务费标准支付租赁保证金共计人民币 元(大写人民币： )，甲方向乙方开具收据。

2.本合同期满，经甲方物业部门验收合格，双方交接完毕，结清甲乙双方的各项费用包括水、电、气费等，甲方将该保证金无息退还给乙方。

3、乙方在腾退租赁房屋时应完整保留房屋的装修装饰，保证设施设备的良 好使用状态(正常损耗除外)。否则视为乙方未完成交还租赁房屋的手续。乙方应负责修复，无法修复的，甲方有权在乙方的租赁保证金中扣除相应费用，若租赁保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方继续追索赔偿。

5、如乙方在经营中出现客户先储值后消费、吸纳众多第三方股权投资等涉及有可能导致资金蓄积超过乙方注册资本甚至可能违反国家金融政策的情形，甲方有权单方提高乙方的租赁保证金，防范后续风险。

六、其它费用

1、房屋交付乙方使用后，由于装修、经营造成的电费、水费、气费、电话费、数据通讯费等均由乙方自行承担。水电等甲方代相关机构收取的费用由乙方按月向甲方缴纳。

2、乙方在装修期间仍须缴纳物业服务费，物业履约金、电力增容专项保证金、用电保证金等乙方承担费用详见双方另行签订的《物业服务合同》。

3、乙方装修前必须按照双方签订的《装饰装修管理协议》相关规定向甲方交纳装修管理费用。

4、甲乙双方按国家相关法律法规及配套政策，承担各自的税费。

七、出租人与承租人的变更约定

1、甲方保证乙方租赁房屋的使用不受该房屋产权变更因素的影响。

2、租赁期内，乙方不得将该房屋全部或部分转租、转借他人、调换、分租、 与他人入股成立公司或合作将该房屋提供给他人实际使用等，上述情形均视为承租人发生变更。

3、承租人如需发生变更，乙方须提前3个月书面通知甲方，征得甲方书面 同意，新的承租人须与甲方重新签订《房屋租赁合同》，乙方结清所有费用，新的租赁合同签订生效后乙方在合同中的全部权利义务转让给新的承租人，装修物权归属由乙方自行负责。

八、甲方的权利和义务

1、甲方是租赁房屋的合法经营者，有权签署本合同，有权监督乙方租赁房屋的用途及本合同其它约定。

2、甲方负责按约向乙方收取租赁房屋的各项费用。

3、乙方办理涉及该租赁房屋的营业执照等手续时，甲方应提供相关房屋权属证件、相关登记备案材料等协助义务。

4、在本合同期限内，若乙方发生足以影响乙方经营管理的重大股权调整时， 甲方有权要求重新签订本合同，并有权调整租金及综合配套服务费。

5、甲方不得擅自干涉或妨碍乙方在该租赁房屋内进行的合法经营活动。

九、乙方的权利和义务

1、乙方应遵守国家法律法规和本合同约定，自主经营，自负盈亏。

2、乙方应按约交纳本合同约定的所有费用。

3、乙方自行负责租赁房屋内部的消防、保安、卫生清洁管理工作，并承担全部责任。

4、乙方需遵守和维护甲方对本园区的各项管理制度，制定相应的管理规章制度，报甲方备案，并积极配合甲方针对乙方的各项统计工作。

5、乙方应在 办理营业执照、税务登记证、组织机构代码证等相关证照进行合法经营，并依法店内挂牌经营。

6、乙方应严格按照《安全生产法》、《消防法》及《环保法》等经营。

7、大楼楼面设计荷载为 kg/m2，乙方不得在楼面放置超过规定荷载的物品。

8、乙方不得影响园区的管理秩序及园区内他人的正常办公，共同维护本园 区的良好秩序和形象。否则，应积极整改，造成损失的还应承担相应的赔偿责任。

9、乙方应严格遵守本行业方面的法律、法规、规章。

10、乙方应遵守甲方对园区整体形象统一维护的规定，积极配合甲方的一切宣传推广活动。

十、装修装饰

1、乙方如需装修、改造租赁房屋，必须与甲方或甲方委托的物业公司签订《装饰装修管理协议》且办理完相关手续后方可进行。

2、乙方如需改善增添他物，必须征得甲方的同意，签订书面协议，并按规定报经有关部门批准。如因乙方改善增添他物导致返修时，由乙方承担返修责任。

3、未经甲方书面同意，乙方对租赁房屋进行装修、改善增添他物的，甲方 有权要求乙方恢复原状或者赔偿损失。

4、乙方腾退租赁房屋时应完整保留所有装修，甲方对乙方装修均不作补偿。

5、乙方腾退租赁房屋时，经甲方书面同意和确认，乙方自费拆除自己改善 增添的非固定设施设备，乙方应保证该租赁房屋保持良好的使用状态，不得损坏房屋结构及其相关设施设备。甲方对乙方改善增添设施设备不作补偿。

十一、维修保养

1、甲方负责租赁房屋主体结构及电梯、消防、井道内强弱电和外墙装饰部分的维护，上述部分在乙方正常使用出现损坏或故障时，应及时通知甲方并积极协助甲方采取有效措施。甲方应于接到乙方通知后5日内进行维修。甲方未按约维修的，乙方可自行维修或委托他人维修，维修费用(包括乙方委托他人维修)由甲方承担。

2、乙方负责租赁房屋除主体结构及电梯、消防、井道内强弱电和外墙装饰部分以外的其它全部维修维护，费用由乙方自行承担，甲方给予积极协助。

3、乙方负责电表箱计量表具后端的管线铺设及维护，乙方使用的用电设备总功率不得超过甲方提供的容量，乙方如需增容，按《物业服务合同》约定办理。

4、乙方可使用或拆除前承租人遗留的装修及设施，但前承租人遗留的装修及设施不是甲方的交房条件，甲方也不承担保修责任。

5、因乙方过错造成房屋及原有设施设备损坏的，乙方负责修复并承担一切损失和安全责任。

十二、合同终止

1、本合同在以下情形下均为合同终止：

1)、租赁期限届满。

2)、本合同因自然灾害、战争、国家政策影响等不可抗力导致无法继续履行，或双方达成一致而提前解除。

3)、一方按法定或约定提前解除本合同。

4)、一方无法定情形也无约定情形而提前解除本合同。

上述前3项导致合同终止，双方均不承担违约责任。第4项导致合同终止，违约方向守约方承担违约责任。

2、因租赁期限届满而合同终止，乙方应在租期结束日起7日内腾退租赁房屋;因其他原因而合同终止，乙方应在甲方书面通知送达日起15日内腾退租赁房屋。甲方有权在腾退期满次日停止相关物业服务(含停止提供水、电、气服务等)。

3、如乙方腾退后仍留有余物(包括但不限于办公用品、设施设备)，视为乙方放弃所有权，由甲方全权处理。如乙方未按本条第2项规定腾退的，必要时甲方有权进入并收回租赁房屋，对乙方存放在房屋内的物品(包括但不限于办公用品、设施设备)在公证处的监督下由甲方清点封存，乙方在1个月内不与甲方办理有关手续，甲方有权按照法律程序处理物品。甲方因此所受损失包括但不限于公证费、物品保管费、逾期期间按本合同单价计算的甲方租金损失等均由乙方负责赔偿。

4、若因乙方原因提前终止本合同，则乙方须按本合同约定的租金单价，向甲方补交装修期免除的租金及综合配套服务费。

5、乙方的租金及综合配套费用、水电气费等均结算至实际腾退日，如超过腾退期满日，每逾期一日，另按应清偿费用的千分之九向甲方承担违约金。

十三、甲方单方提前解除本合同约定

有以下情形之一，甲方有权单方提前解除本合同：

(一)乙方未按约交付租金、综合配套服务费、租赁保证金之一达 15日的;

(二)乙方所欠水费、电费、气费或其他费用之一达 30日的;

(三)乙方未与甲方签订《物业服务合同》的;

(四)乙方擅自转租、变相转租、转借他人、调换、分租或与他人入股成立公司或合作将该房屋提供给他人实际使用等。

(五)利用租赁房屋进行非法活动的;

(六)乙方违反工商法律法规，无照经营或无行业许可证经营的;

(七)擅自超越经营范围从事经营活动或擅自改变业态的;

(八)未按约提交完整证照或提交证照不真实不合法的;

(九)除调整装修外，乙方歇业或停业达30日的;

(十)乙方擅自改变或损坏房屋结构的。

(十一)甲方按约交付租赁房屋，乙方无故未按约或拒绝签收租赁房屋的，逾期达10日的。

甲方依据上述情形单方提前解除合同的，应当书面通知乙方。

十四、违约责任

1、如甲方未按约向乙方提供租赁房屋，应按延迟期间内乙方应交租金及综合配套服务费总额的_50_%向乙方偿付违约金。

2、乙方未按约支付房屋租金及综合配套服务费、租赁保证金，除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方按应付款总额的千分之九向甲方缴纳违约金。

3、乙方未按约支付水费、电费或其他费用，除向相关主体支付逾期应付款并承担违约责任及由此造成的一切后果外，每逾期一日，乙方应按应付款总额的千分之九向甲方缴纳违约金。

4、若甲方按约交付租赁房屋，乙方无故未按约或拒绝签收租赁房屋的，乙 方除应支付逾期应付款之外，应按延迟期间内乙方应交租金及综合配套服务费总额的_50_%向甲方偿付违约金。

5、如租赁房屋出现断水断电等问题，甲方在10日内无法整改恢复正常， 严重影响乙方的正常经营，经有关部门认定确属甲方原因造成的，每中断一日，甲方按中断期间的租金及综合配套服务费总额的千分之九向乙方承担违约金。若因水、电等供应部门原因及正常的检修维修造成中断的，甲方不承担责任。

6、一方无法定情形也无约定情形而确需违约提前解除本合同的，违约方必须提前 30日书面通知对方，并以剩余租期内应交租金及综合配套服务费总额的_50 %向守约方支付违约金。

十五、合同的延续

本合同租赁期限届满，乙方需继续租用该房屋的，应于届满之日前 3个月向甲方提出续租要求;甲方需将该房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对该房屋有优先承租权。甲乙双方就续租达成协议的，应重新订立房屋租赁合同。

十六、其它事项

1、针对如酒吧、医院、网吧、水疗、银行、信息咨询等特种行业的特别约 定：乙方须自行办理经营所需的各项前置性许可证，具备正常开业经营的各项条件，并严格按照所在行业的各项规定展开营业。如因乙方经营的相关手续不完善，而导致合同无法正常履行，甲方有权不予退还租赁保证金。如因乙方违规经营，导致第三方损失，乙方自行承担经济及法律责任，甲方有权不予退还租赁保证金。

2、乙方租赁房屋所在的楼栋 (能/或不能)开通天然气。如能开通， 乙方须经甲方同意后向所属天然气公司申请开通。乙方在使用天然气过程中，应严格遵守《四川省燃气管理条例》相关规定，如引发安全责任事故，概由乙方承担。

3、乙方与第三方发生的一切经济、经营及其它纠纷，概由乙方自行解决，并独立承担一切民事、刑事责任，甲方不承担任何连带责任。

4、甲乙双方均以本合同载明的地址和电话作为履行通知的联系方式，本合同租赁房屋也作为乙方同等有效联系方式。如联系方式发生变化应提前3日书面通知对方，否则因无法履行通知义务而产生的法律后果由过错人自行承担，由此导致的的邮件退回也视为已送达。

5、乙方对外宣传的所有涉及甲方、租赁房屋所在园区的相关事项应事先报甲方审批同意后方可实行，否则乙方承担由此导致的全部责任与后果。

6、本合同签订时,乙方必须按附件二确定项目出示并提交相关证照。

7、本合同在履行过程中发生的争议，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，提交租赁房屋所在地成都市高新区人民法院管辖。

8、本合同一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，均具同等效力，合同经甲乙双方签字盖章即生效。

7.公共租赁房注意事项 篇七

一、国际住房保障模式演变及其启示

(一)国际住房保障模式演变

1. 公共住房。

这种住房保障模式起初由政府以直接介入住房市场的方式建造大量的公共住房,然后以低租金的方式供应给低收入家庭,从而达到解决其住房问题的目的。这种方式的理论依据在于政府可以凭借强制力集中各种资源,起到短期内迅速增加住房供给总量的作用。二战之后,欧洲各国出现了普遍性的“房荒”问题,为了迅速增加住房的供给,欧洲大多数国家如英国、法国、德国、瑞典、荷兰等均采取了该种模式,成效十分明显。

然而,由政府直接建造公共住房也出现了许多问题:一是政府承受较大的财政压力;二是对商品房造成一定的冲击;三是导致寻租、腐败等不良后果的发生。为此,西方发达的市场经济国家后来也比较注重发挥非营利组织的作用,借助非营利组织的力量间接为低收入家庭建造低租金或低价格的住房。如瑞典政府通过给予住房合作社税收、信贷、土地等多方面优惠,建造了占战后国内总建房量2/3的住房,使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。[1]

2. 住房生产者补贴。

不管政府是直接还是间接提供住房,均属于数量调节而非价格调节方式。这种方式不仅具有浓厚的管制色彩,而且容易导致经济效率损失,另外,政府为了提供公共住房必须大量征用土地,巨额款项也给财政造成很大的压力。因此,有些国家在“房慌”问题得到基本解决后,住房保障模式开始转向对房地产营利企业的补贴,即住房生产者补贴,我国俗称“补砖头”。具体做法是对房地产营利企业给予信贷、税收等方面的优惠和支持,以建造符合大众需求的住房。这种做法曾经在二战后的西德较为盛行,对缓解当时西德的住房压力起了重要作用。[2]

3. 住房消费者补贴。

对地产营利企业进行补贴的实践中也出现了一个普遍性的问题,即政府补贴往往在各个环节流失,而政府为了堵住漏洞,又不得不花费巨额监督成本。因此,20世纪70年代,发达国家房地产市场主要矛盾不再是住房短缺,而是贫困者的住房消费能力不足,西方发达国家纷纷采用住房消费者补贴模式,我国俗称“补人头”,将货币或住房消费券直接补给低收入人群用于购房或租房。

住房消费者补贴模式不仅体现了对不同收入者的区别对待,利于社会公平和提高公共财政的使用效率,而且能够避免政府对住房市场的直接干预以及提高补贴对象的选择范围等。因此,被学者认为是住房保障的高级模式。然而值得注意的是,20世纪80年代发达国家用住房消费者补贴替代住房生产者补贴后,城市住房问题又有所抬头。如邓肯·麦克伦南与肯尼斯·吉布、Yamada、Bun ting和moore等人在对英国、日本、加拿大等国住房问题研究时发现,无家可归的人数增多了、中低收入家庭住房消费比例过大、住房支付能力不断恶化等问题。究其原因,在于市场机制不能克服土地市场的垄断性导致的房价上涨。因此,他们认为,仅靠对消费者发放住房补贴是不能有效而彻底地解决城市住房问题的。[3]

(二)国际住房保障模式演变之启示

1. 住房保障模式的选择要随着住房市场变化而变化。

从国外经验来看,政府非常注重住房保障模式的选择,如二战后住房供给极其短缺时,采用政府直接或间接提供公共住房的方式起到了迅速增加住房供给量的作用;当“房慌”问题得到缓解后,住房市场的主要矛盾变为住房供给相对短缺,此时发达国家转向采取住房生产者补贴模式,达到了减轻政府财政负担和增加住房供给量的双重效用;到20世纪七八十年代,住房市场的主要问题变成贫困者的住房消费能力不足,以住房消费者补贴模式替代住房生产者补贴模式,制度的效果又更加凸显了。[4]

2. 需要多种住房保障模式同时并存,但更要突出主要模式。

从国外经验来看,任何时候任何国家都不能靠单一模式解决中低收入家庭住房问题,而是需要多种住房保障模式共同发挥作用,如二战之后的英国,除了政府直接提供公共住房外,还十分重视社会团体、专门的非营利组织等机构间接提供公共住房;而德国除以住房生产者补贴模式激励房产企业建设保障房之外,还比较注重住房储蓄对解决居民住房问题的作用。而相反,有些国家取消住房生产者补贴,单一采用住房消费者补贴却使城市问题又有所抬头。

二、我国住房保障主要模式的理性选择:公共租赁房

(一)我国住房保障模式现状及其评价

为了解决中低收入家庭住房问题,我国政府推出了经济适用房、安居工程、公共租赁房、廉租住房等多种保障性住房。就住房保障模式而言,经济适用房、安居工程属于住房生产者补贴模式,公共租赁房、廉租住房实物配租类似于西方二战之后的公共住房,廉租住房货币补贴则属于西方的住房消费者补贴范畴。可见,我国目前是多种住房保障模式同时并存的格局,但是主要住房保障模式尚未明确形成。

多种住房保障模式同时并存,有一定的合理性:首先,我国是一个区域经济、社会发展不平衡的国家,各地根据本地区经济社会发展水平选择相应的住房保障模式,符合因地制宜原则;其次,有利满足不同收入层次居民不同的住房需求,实现住房梯度消费。

但是,缺乏主要模式的多种住房保障模式同时并存格局存在着诸多弊端:第一,造成制度内部相互割裂,互不隶属,从而形成“夹心层”;第二,保障水平与收入水平倒置,如经济适用房保障水平要高于廉租住租房、公共租赁房,但其保障对象收入却高于后者;第三,加大地方政府管理难度,地方政府需要为每一种保障性住房制定申请、审核、分配和退出规则,否则很容易引发骗购、骗租、套利等行为发生;第四,不利中央政府统一规划。

总之,多层次的住房保障模式制度设计初衷是好的,但由于制度环境的不成熟,特别是尚未明确主要模式,既不兼顾公平,也难体现效率,改革势在必行。

(二)改革方向:公共租赁房成为保障性住房供应体系的核心

公共租赁房是近年来住房保障建设过程产生的新生事物,目前虽然尚无定论,但发展非常迅速,北京、天津、常州、青岛、厦门、广州等市都出台了公共租赁房建设方案与管理办法,而重庆、深圳则要将其打造成保障性住房供应体系的核心。公共租赁房发展之所以如此迅速且呈一统天下之趋势,就目前我国现实而言有其合理之处:

1. 有利于提高住房保障制度的可操作性。

完善的个人征信体系是保障性住房得以公平分配的前提,但是因各种原因我国尚未建立完善的个人征信体系,即我国住房保障制度先天就不足。在这种制度环境下,设计住房保障制度理应尽量减少对居民收入划分、统计、核实的依赖,然而,我国现有的多层次保障性住房供应体系恰恰要将保障对象划分为三六九等。试想连一条保障线都难以准确界定,又怎么能界定清多条住房保障线?而换一种思路将多种保障性住房融合成一种,即公共住房租赁住房,只需界定一条保障线,则难度大大减少,从而提高了制度的准确性、合理性和可操作性。

2. 有利于保障性住房公平分配。

我国目前多层次的保障性住房供应体系设计初衷是为不同收入人群提供不同层次的住房,从而实现住房梯度消费,但是人们收入层次的划分不等同于住房层次的划分,人们的收入变化也不等同于住房价格的变化,因此,无论将保障性住房划分得多么细,都无法解决“夹心层”问题,因“夹心层”中还有“夹心层”。相反,将廉租房、经济适用住房等多种保障性住房融合成公共租赁房,将所有保障人群全都纳入该制度范围,则“夹心层”问题自然解决。如果能进一步完善制度,按收入高低实施反向梯度补贴,则可以解决现有制度中保障水平与收入水平倒置的不公平问题,如果规定“以租为主”或“先租后售”,则可以减少甚至避免经济适用住房套利、寻租等问题的再现。

3. 只要设计合理也可实现住房梯度消费,防止“贫民窟”再现。

如选好公共租赁房地址,配好学校、医院、商场、公交等基础设置,户型建成50平方左右、70平方左右和90平方左右等不同大小的住房,并按面积收租金、物管费等各种合理费用,可满足不同收入阶层不同的住房需求,将公共租赁房保障范围覆盖教师、工人、毕业不久的大学生、农民工等多群体,则可防止“贫民窟”再现。

三、以公共租赁房为核心亟待解决的几个问题

(一)明确中央和地方政府的责任

目前,我国政府在住房保障制度中扮演主要角色已日益达成共识,但就中央政府和地方政府在提供保障性住房的责任方面还没有做出具体、明确的划分:第一,中央层面还没有制定《住房保障法》就保障性住房保障对象、保障水平、制度的实施机构、资金的来源、管理办法等众多全局性问题做出明确的规定,只能放任地方政府根据地方实际情况自由决定。第二,地方政府在土地财政的约束下,面临着提供行政、教育、医疗卫生、文化、住房等一揽子地方公共物品的抉择问题,而结果往往是保障性住房落实方面不尽人意。

可见,当前明确中央和地方政府的责任非常紧迫。就中央而言:第一,要完善个人征信体系,提高制度的可操作性,确保申请、审核、分配直至退出各环节有据可查;第二,明确以收入而非身份、职业为主界定保障对象,实现制度的公平性;第三,改革中央与地方之间的财政关系,摆脱地方政府对土地财政依赖,从而提高地方政府供应保障性住房的能力;第四,要做好规划和加大监管,确保制度得以落实。地方政府主要责任在于具体实施。

(二)形成以政府为主导,市场参与的投资融资体系

住房是一种高昂的必需品,需要金融政策给予支持,否则住房问题难以得到妥善解决。为此,发达国家在推出各种住房保障模式的同时,十分重视住房金融制度的建设作为配套,许多成功经验值得我们借鉴,如德国住房储蓄制度、美国住房抵押贷款、新加坡住房公积金计划等。

从2011年始,我国政府在未来5年计划建设城镇保障性安居住房3 600万套,仅静态估计,建造3 600万套保障房至少需要融集资金7万亿元。显然,如何解决保障性住房融资问题是目前必须研究的课题。就中央层面而言,继提出“依靠地方财政预算、土地出让金净收益、住房公积金增值净收益、公积金贷款”等多方面筹集保障性住房资金后,又发文“支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业,通过发行企业债券进行保障性住房项目的融资。”地方政府层面,有些在积极实践市场化的融资渠道,如广州推出REITS。理论界也提出了保险资金、企业年金等长期性资金参与保障性住房建设的建议。[5]

无疑,上述政策、实践与建设对缓解保障性住房建设资金具有重要作用。然而,笔者认为,要彻底解决保障性住房资金问题,关键是要形成合理的融资体系,为制度的可持续发展提供强有力的资金支撑。笔者比较赞成学术界提出的以政府为主导、市场参与的融资体系。[6]其理由在于:保障性住房是准公物物品,根据相关理论知政府付费理所当然;保障性住房建设耗资巨大,就我国政府和住房困难家庭现有财力而言均无法承担,还需社会资金介入,但保障性住房投资收益较低,如何解决其动力不足的问题,需要政府给予政策优惠,建立风险分担机制等。

(三)建立和完善住房保障管理机构

从国际经验来看,发达国家都比较注重住房保障管理机构的建立,专门负责保障性住房各项事宜,如美国成立联邦住房和城市发展部,德国在州、市级乡镇都设有住房保障管理机构,而新加坡的房屋发展局更是全球瞩目,其“职能涉及制定建屋计划、征用土地、设计住宅区以及负责公共住房的出租、出售和管理等各项相关工作”[7]。

随着我国保障性住房大规模建设并投入使用,我国的住房保障也将迈入“建管并重”的攻坚阶段,住房保障管理任务更加繁重。但是由于种种原因,我国保障性住房管理渠道目前处于十分分散的状态,“多人管理”却又“无人管理”。