旅游地产开发模式探讨

旅游地产开发模式探讨（11篇）

1.旅游地产开发模式探讨 篇一

030旅游房地产项目开发模式探析

近年来，我国旅游房地产发展迅速，在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游房地产都有一个显著的共同特点，即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。

经开发商不断地开发实践，我国旅游房地产已形成如下几种比较成型的开发模式：

一、以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发

这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

此类房地产又可分三类：直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅。这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅。这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。

此类房地产以华侨城为典型代表。

华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。

与旅游景观开发二位一体的房产开发。此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等，景观房产本身就是景观

构成的有机组成部分，无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性。将旅游房地产开发提升到一个新境界。

二、以旅游度假为目的的度假房地产开发

休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新热火的海南景观住宅多属此种模式。

因引进国外“分时度假”的概念和相关销售模式，此类房地产又有多种小的分类，具体如下： 产权酒店：即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。

时权酒店：即将酒店的每个单位分为一定的时间份，如将一年分为51周，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间如一周的居住权。

养老型酒店：指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的高尔夫、登山、滑雪运动度假别墅。

时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费

提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。快乐无穷大的北京快乐假日大酒店是产权酒店，是此类房地产中著名的成功典型。快乐假日大酒店建在旅游资源异常丰富的延庆，靠近延庆的六大景区26个景点，其中著名的有八达岭长城、“塞外小漓江”——龙庆峡、松山原始森林自然保护区、康西草原、妫河漂流、滑雪场等。快乐假日大酒店一方面充分依托现有的优秀旅游资源，一方面又设计建造了人工湖、人造沙滩、垂钓园、风雨长廊、画墙、射箭场、陶艺作坊、儿童乐园、网球场等三十余种配套娱乐设施来增强其休闲度假功能，更在其可与三星级酒店硬件相媲美的中心会所建大中小型会议

厅，使它成为一个集度假、休闲、娱乐、会议功能为一体的旅游房地产产品。度假房地产在国外已有相当发展，在我国刚刚面市，就受到购房者和房地产开发商的热烈追捧，不仅有外资进入国内抢占市场，国内房地产商也抱团组建旅游房地产联盟，如中房集团牵头、几十家企业加盟的“中国房地产分时度假联盟”，全国各地度假房地产项目纷纷上马。度假型房地产是目前旅游房地产开发备受关注、发展很快的一个品种。

三、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店

这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。

四、与旅游相关的写字楼

以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。

五、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发

这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。大连万达集团与昆明滇池国家旅游区签下合作协议，将在昆明滇池国家旅游区内4000亩土地上投入三十多亿人民币进行旅游房地产开发。该项目包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社

区。实际上，华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。旅游房地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于我国经济还不是很发达，城市化水平还不高，为广大民众提供第一居所的任务还相当重，使得巧借旅游元素为第一居所建设服务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合房地产中的重要分支；另一方面，随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整体提高，我国传统的观光型旅游开始向度假型旅游过渡，新兴中产阶级萌生了度假置

业的需求和支付能力，又使度假房地产前景广阔。

无论采用何种模式，旅游房地产开发都应保证项目的经济效益、社会效益、环境效益并重，在切实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加以利用，寻求旅游与房地产的良性互动，走健康、理性的旅游房地产开发之路。

2.旅游地产开发模式探讨 篇二

1 T-C-D模式的概念及特征

1.1 概念阐述

“旅游综合体”是我国学者首创的词汇,国外几乎没有直接的相关研究文献,目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析,没有形成系统的理论体系,其概念也缺乏明确的定义,主要研究见表1。

结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点,对本文T-C-D模式作如下界定:T-C-D或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内,基于一定的旅游资源与土地基础,以旅游休闲功能为主导,以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心,以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区,是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。

1.2 T-C-D模式的表现特征

T-C-D模式适应了世界休闲产业发展的潮流,作为一种休闲地产开发全新的生产力形态,是切合我国实际的必然选择。通过观察T-C-D综合体项目的表现特征,有以下表现趋势:(1)综合性突出,休闲产品多样。综合性是T-C-D模式的第一表现特征,主要包括:一是土地开发的综合性。T-C-D模式以泛旅游资源和土地资源为基础,实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果[7]。二是产业发展的综合性。T-C-D模式从单一的资源打造形成泛旅游产业,融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业,通过综合开发,进行多功能、多业态的集聚;三是功能的综合性,产业发展的综合性决定其功能配置的综合性,可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。旅游综合体本身是一个大项目,它包括三类主体项目,即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目,主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密,各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。T-C-D模式的本质特征决定了它不但追求经济效益,而且追求环境效益和社会效益,追求全方位的综合性效益。此外,T-C-D在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的“泛旅游休闲产品”。(2)以旅游休闲功能为主导,休闲地产产品为核心。随着中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变,T-C-D模式的主导功能必然是旅游休闲,同时融合观光、游乐、运动、会议等多种旅游功能,构成所谓的“综合旅游休闲”。当然,在实际开发中主要是以一项或几项功能为主,再配合其他辅助功能共同发展。同时,在泛旅游产业构架下,综合旅游休闲产品主要以休闲地产产品为核心,这里的休闲地产产品既包括休闲度假地产(如酒店、餐饮)、休闲商业地产(如商业零售、商务办公)、休闲住宅地产(如公寓、别墅)三大核心类别,也包括其他特色地产、创意地产和私人地产等,这是T-C-D产品开发的核心。(3)多元混合性突出,服务品质高。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使旅游休闲产品开发组合多样,功能具有多样性和复合性,居住、餐饮、购物、娱乐、休闲、度假、运动、体验、会展各功能之间联系密切,互为补充,同时相关产业集聚、混合发展,这些特点的根本原因在于市场多元混合的需求,它们推动旅游开发从单一产品时代走向综合体时代。作为旅游开发的升级模式,旅游综合体拥有超越一般景区的较高品质的服务,推动区域旅游从景区时代走向旅游目的地时代,具有良好的智力运营模式,充分体现混合性、全局性、长期性、品质性。(4)政府参与主导,资金依赖性强。大量案例证明,T-C-D模式的开发成本和经营成本都很高,需要大量资金支持—运作,具有高投入、高风险、高收益的特征。同时,T-C-D模式的开发体量巨大、范围广泛,需要从区域发展的角度对其进行研究、分析,投资商无法在短时间内从宏观上把握方向。因此,T-C-D的开发除了需要资金的支持外,离不开政府参与主导。从目前T-C-D开发的实例来看,地方政府的政策倾注、资金投入都给予了大力支持。

2 T-C-D休闲地产创新开发模式

2.1 理论模式

成功的土地开发利用将大幅度地提升土地价值与品牌价值,创造可持续的现金流。旅游资源一般不直接产生经济效益,只有配备综合功能的旅游基础设施和服务设施,打造有机旅游综合体,才能引来人流,留住人流,从而扩大其消费,将生地变成熟地和旺地,促进旅游产业、地产业及相关产业发展[8]。从地产开发的角度来说,旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产开发提供了一种创新模式[9](图1)。

辅助引导模式:任何可对旅游者产生吸引力的有形或无形要素均是T-C-D模式开发可依托的核心资源,T-C-D面向现代休闲市场需求,重新、创新、补充开发整合这些核心旅游资源,创造一个或者多个独特的核心吸引物,这些核心吸引物可以是一个地区独特的文化,可以是打造的特色景区,也可以是一些核心旅游休闲项目,如主题公园、主题博物馆、温泉中心、高尔夫中心、特色酒店等,它们是打造核心吸引力中心的基石。通过它们的打造,在原始土地上进行大环境建设,使其景观化、生态化、环境化,将原始土地变成环境土地,产生环境效益,这是T-C-D模式开发的前期工作,也是旅游地产开发的辅助依托。

主体支撑模式:一定规模的核心吸引物形成核心吸引力中心,它是吸引人流、提升土地人气的关键,主要目的就是为整个开发地带来客源,形成最初的消费者。但要留住人,构建一个休闲目的地就需要创造更多的综合休闲产品来满足客流的休闲消费需求,主要包括主题酒店群、特色商街、主题游乐项目、综合运动项目等。它们实际上是各种休闲业态的聚集,形成了休闲聚集中心。这是T-C-D开发模式的关键和主体功能部分,也是旅游地产开发的主要依托。核心吸引力中心和休闲聚集中心的成功开发将极大地提升土地人气和价值,把环境土地打造成人气土地,产生一定的经济效益。

辅助延伸模式:主体功能部分的开发提升了土地的人气及品牌价值,也能创造可持续的现金流,但要真正扩大其消费,提升土地的价值,获得土地开发上的巨大回报,就必须创造延伸发展中心,包括泛旅游产业、现代服务业及地产业的发展,其中地产业的发展是整个延伸发展中心的核心,也是土地开发利润的主要来源,提升了土地的价值,将人气土地变成增值土地,产生环境、经济、社会的综合效益。

2.2 应用模式

综观我国成功的T-C-D开发实例,依据核心资源、功能、主题和开发目的的不同来划分,一般形成“X+旅游综合体”的开发模式(X指核心资源、产品、功能或开发目的)。在实际情况中这些分类相互交叉融合[10],主要形成四大类别,即“生态休闲旅游综合体”开发、“休闲商业旅游综合体”开发、“文化创意旅游综合体”开发、“娱乐度假旅游综合体”开发(表2)。

“生态休闲旅游综合体”开发模式:该模式是基于开发地的自然生态资源进行环境重造、生态恢复的低强度开发模式。它拓展了传统旅游区内单一的观光功能,开发同时配备相关的休闲项目、休闲社区互动发展,为游客提供生态观光、生态休闲、生态居住的机会。该模式往往先改善区域基础设施条件和生态环境质量,营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区,靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流,促使附近地产升值。从旅游起步,旅游改善环境,环境带动地产,地产促进其全面发展,是旅游与地产相互结合的典型。

“休闲商业旅游综合体”开发模式:休闲商业旅游综合体是都市综合体与旅游休闲相结合的产物,是一种商业地产项目,主要是以综合商业为主要功能,其他娱乐、休闲作为辅助功能。它其发展必须要有一定的游客基础,客源层次多样,辐射范围广泛,对人流量吸引力较大。该模式对商业性设施的全面性要求高,包括酒店、餐饮、交通、商业街,涉及会展、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。该模式一般依托城市副中心或旧城改造进行开发,收益较高,土地增值快,市场趋向性强,临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。其难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化。

“文化创意旅游综合体”开发模式:该模式以区域的历史、文化、民俗、风气等为核心吸引物,进行深度开发。围绕一种或几种文化主题以有形的物质载体(建筑形式、再生场景、旅游活动等)创意性地表达、展示出来[11],塑造一个具有特色文化个性的T-C-D品牌和地区。该模式能激活一个地区无形的文化魅力,对文化的修复、保护和延续具有重要的作用,一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力且艺术文化基础深厚的地区开发。该模式各种旅游项目和活动都是在特定文化主题背景下通过创意手段进行演绎的,形成独特的文化体验,产品的专属性较强,因此对后续旅游地产的开发构成一定的制约,要求建筑实体要符合整体文化的风格才有利于T-C-D地区综合体形象的塑造。

“娱乐度假旅游综合体”开发模式:该模式基于市场规模大小投入巨资,专注于大型游乐项目的开发,以娱乐设施作为主要吸引物,加上与之配套的酒店、餐饮、休闲地产等多元化的活动内容,吸引多种消费人群。该模式的开发对传统旅游资源依附性很低,不受特定资源、文化或者不同类型游乐项目的束缚,但对环境、配套设施和服务有较高的要求,开发具有高投资、高风险、高收益和成片占用土地的特点,需要庞大的客流量来维持正常营运和收回成本,要求在宏观选址上必须是经济发达的大城市或特大城市,微观上则选择用地限制较小、地价便宜的城市边缘地区[12]。该模式具有较好的延展性,可以带动会议会展、文化创意产业、现代服务业等多种产业发展,有助于泛旅游产业的形成,实现真正意义上的土地开发的巨大回报。

3 T-C-D模式开发的战略措施

3.1 综合打造为指向,定位突破为先导

T-C-D开发模式本着“复合型资源、综合性利用”的理念,以休闲旅游为导向进行土地综合开发、产业综合发展、功能综合配置、目标综合打造,效益综合实现,这是T-C-D开发的第一要领。一个成功的T-C-D开发,已经超越了单个旅游项目的层面而走向旅游聚集区,整个旅游聚集区的打造应聚集以某项功能为主导的多种旅游功能,一站式满足游客全方位的旅游体验需求,最终形成一种泛旅游产业综合发展构架,包括商业、娱乐、会展、创意等[13]。目前旅游综合体迅速发展,多元化、特色化、主题化的定位将成为未来发展的趋势,也是其赢得多元化市场竞争的关键,主要从区域功能、开发主题、文化挖掘、市场需求、游客行为特征的角度进行特色化定位。

3.2 功能构架为核心,房产收益为支撑

大量案例表明,T-C-D的开发是一个有序的推进过程,其中核心吸引力中心、休闲聚集中心和延伸发展中心的营建是核心,它们是整个T-C-D的主体功能构架。要充分研究其主要作用、互动模式和内在联系,抓住功能构架这一核心,同时对整个区域的旅游资源、产品、市场深入研究与创新,才独具吸引力。T-C-D开发的各功能构架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休闲聚集中心投资高、更新快、风险大而且回收慢,因此,开发商需要充分考虑整个T-C-D地区的资金平衡,需要在延伸中心发展地产业,从中得到更多的、更快的收益,地产业无形中就成了T-C-D开发与收益的支柱,这里的地产业是一种“泛地产”、复合型地产,不局限以房子为核心,房子可能是主体,也可能是附属的配套设施,它要求营造的不仅是一个自然景观的空间,而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间[14]。

3.3 专业团队为基础,操作运营为保障

T-C-D开发模式错综复杂,开发无论是规划、策划还是运营机制都需要高水平、高专业的团队来支持。在开发建设中,要整体定位、整体规划、整体设计,并在以后运营中,要整体经营、整体管理,将开发模式与运营模式统一起来,无论是前期的定位、设计、空间考虑,以及经济指标的制定还是后期的运营管理,都需要专业的团队和科学的统筹安排。一个成功的T-C-D开发方案要选择特色化、创新化的高水准的运营模式,对T-C-D运营的要求非常高,无论是独立开发还是统筹开发,都要体现全局性、长期性、品质性,同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴,共同来管理运营T-C-D地区的项目,才能够为目标市场提供周到的综合服务。

4 结语

3.河南省体育旅游资源开发模式探讨 篇三

【关键词】河南省；体育旅游；资源开发；模式

Study on Developing Pattern of Sports Tourism Resources in Henan Province

WANG Feng-jie

(Physical Education College of SIAS International University, XinZheng 451150, Henan)

【Abstract】The sports tourism is a new economic growth point of the sports industry. Through analysis of strength and weakness, opportunity and threat in the development of sports tourism resources in Henan Province, we find the factors which affect the development of sports tourism and the advantages and disadvantages of it in Henan Province. In view of these, through theoretical and practical analysis, this article proposes the new development patterns of the sports tourism resources, namely, the industrial development pattern and the resource development pattern. We hope to offer some theoretical guidance and reference for the development of sports tourism resources.

【Keywords】Henan Province; Sports Tourism; Resource development; pattern

河南省地處中原，是中国传统文化的发源地，孕育了世世代代的炎黄子孙。河南省的自然景观和人文景观资源丰富，体育旅游资源也相对较多，体育旅游资源的开发，是拉动体育产业经济新的增长点，它能在丰富人们体育文化生活的同时，也能促进社会的进步与经济的发展。通过对河南省体育旅游若干产品的优势、劣势、机遇、威胁的分析，明晰这些体育旅游产品在开发和发展中的有利因素和不利因素以及面临的机遇和挑战；再通过理论结合本地实践的分析，构建出河南省体育旅游资源开发的新模式。

1河南省体育旅游资源开发分析

我们运用SWOT方法对河南省体育旅游资源的开发进行分析。SWOT分析是在进行区域旅游规划和制定区域旅游发展战略时了解区域旅游发展各项影响因素的一种切实可行的研究方法。具体的说就是对区域旅游发展的优势（Strength）、劣势（Weakness）、机遇（Opportunity）和威胁（Threat）进行分析，对于某一特定地区来讲，由于诸多条件的限制，不可能开发出所有种类的旅游产品，而是需要对当地的资源、市场和竞争态势进行分析，提出最适合本地体育旅游资源开展的若干种优势产品，构成产品组合。为了更好地研究并确定河南省体育旅游资源的开发方向，笔者对河南省的体育旅游资源开发进行了SWOT分析，以便为科学合理地开发提供理论指导。分析情况如表1〔1〕所示。

2河南省体育旅游资源开发模式构建

2.1构建体育旅游资源开发模式的意义

体育旅游资源开发模式是指开发主体实施的体育旅游资源转化为体育旅游产业的一般过程和基本方式的总和。它是体育旅游资源开发活动在时间过程和实现方式上最一般特点及其规律的高度概括和总结〔2〕。体育旅游资源开发模式来源于众多的体育旅游资源开发实践，又反过来指导体育旅游资源开发活动。不同的开发模式，有其不同的特点与规律，对体育旅游资源开发所产生的社会效益、经济效益、环境效益有不同的作用与影响。因此，研究体育旅游资源开发模式的意义，就是通过探索体育旅游资源开发活动的最基本方式与规律，为体育旅游目的地及其开发活动选择最适合、最优化的开发方式，以利于促进体育旅游可持续发展。

2.2构建体育旅游资源开发模式的依据

2.2.1依据不同体育旅游者的需求

体育旅游资源开发模式的构建，要“以人为本”，以满足不同群体的体育旅游需求为出发点。因为，随着旅游业的不断发展，旅游需求的不断变化，旅游客源市场中涌现出一批新型旅游者，这些新型旅游者具有更丰富的旅游经历，持有新的价值观、生活方式，对旅游消费持更灵活、独立的态度，他们更喜爱个性化的产品和服务，希望从旅游中伸展自己的个性。因此，开发模式的构建，首先要考虑是为了满足寻求极限探险、猎奇等的体育旅游者的需求，还是为了满足大众化健身、娱乐、休闲体育旅游者的需求，而且还要考虑每一次精彩的体验能否促成下一次参加体育旅游活动的新的动机〔3〕。

2.2.2依据丰富的体育旅游资源

体育旅游资源开发模式的构建，还要以丰富的旅游资源为依托，否则，开发就无从下手。河南堪称是中国功夫的故乡，嵩山少林寺是博大精深的少林武术的发源地，温县陈家沟是中华太极拳之根——陈氏太极拳的故乡。除了丰富的历史文化资源，还有得天独厚的自然景观。以这些资源为依托已开发的“少林功夫游”、“黄河漂流”等体育旅游产品正吸引着大批国内外游客。除此之外，还有许多潜在的体育旅游资源如射鹿台、龙湖等有待于开发。悠久的历史，灿烂的文化，绚丽多彩的自然景观和人文景观为体育旅游的发展提供了充足的资源。

2.2.3依据体育旅游业的发展条件

在现代体育旅游中，完成体育旅游活动的要素除体育旅游者和体育旅游资源以外，还包括体育旅游业这一中介产业。因为，体育旅游业是旅游活动发展的产物，同时也是体育旅游活动发展的推动者。虽然使用体育旅游业提供的旅游服务并非体育旅游者的旅游目的，但体育旅游业在客源地与目的地之间以及在旅游动机与旅游目的实现之间架起了一座便利的桥梁。在已经具备了需求条件的前提下，体育旅游者不必再为旅游过程中可能遇到的各种困难担心，他们的旅行以及在旅游目的地停留期间的生活和活动，都可由有关的体育旅游企业为他们安排。因此，在构建体育旅游资源开发模式时还需要依据体育旅游业发展的规模和提供的服务质量，使开发更有效，从而更好地促进体育旅游的快速发展〔4〕。

2.3河南省体育旅游资源开发模式构建

笔者认为，根据产业发展、资源条件和市场需求情况，结合河南省资源状况，已开发资源运营情况，以及潜在资源的开发价值等，对河南省体育旅游资源应采取多层次、多角度全面开发。其开发模式如图1所示。

2.3.1产业类开发模式

2.3.1.1“旅游＋体育”模式

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“旅游＋体育”模式是指以旅游资源为依托开发体育旅游产品。就是充分利用资源条件，寻找开发体育旅游的切入点，增加旅游活动的内容，提高旅游产品的吸引力，实现旅游业的可持续发展。旅游过程中的各种体育现象可以概括为：旅游者的各种身体娱乐、身体锻炼、体育竞赛、体育探险、体育购物、体育观赏、体育考古、体育会议、体育保健及康复等内容。目前，河南省以旅游为依托开发的体育旅游产品有伏牛山的滑雪、鹳河等河流漂流、洛阳牡丹花会、3万人太极拳表演等。“旅游＋体育”模式的开发，能使游客充分感受到旅游中的体育。由于它又有别于单纯的体育运动，因此旅游中的体育又可称之为“旅游性体育”。

2.3.1.2“體育＋旅游”模式

“体育＋旅游”模式是指以体育资源为依托开发体育旅游产品。即充分利用体育竞赛、表演或节庆活动，扩大宣传，提高组织规格，吸引更多的观摩者，以提高举办地的对外影响和增加经济收入。同时在以体育资源为依托开发旅游产品的过程中，还要加强城市管理和规划，尤其是该举办地旅游景点的规划与建设。通过对体育赛事的形象背景、文化氛围、体验性体育旅游活动的策划等，能让观众亲身参加体验性体育活动，并融入到欢乐、刺激的氛围中，给旅游者带来视觉、听觉、触觉的全方位冲击，使游客充分感受体育观摩中有旅游活动。由于这种旅游形式有别于传统的旅游，因此，还可以把这种体育中的旅游称之为体育性旅游。

产业类开发模式其开发主导思想、主要措施及主要方式如表2所示。

结合河南的旅游资源特点，对产业类开发模式的选择应以“旅游＋体育”模式为主实施对体育旅游资源的开发，因为，这样可以更好地利用现有旅游资源，充分挖掘各地资源的多功能性，同时可以做到体育与各种旅游资源的交会与融合发展，实现现有旅游资源的再生性开发，提高现实资源的吸引力，从而促进旅游业的可持续发展。各种资源为主题的旅游形式与体育的联姻，真正能做到优势互补，协同发展。体育与旅游活动的结合，将会吸引大批的游客和体育爱好者，在参与旅游活动的同时参与体育活动，使旅游者寓健身于游乐之中，在旅游中强健体魄，在健身中陶冶情操。

2.3.2资源类开发模式

2.3.2.1专项型体育旅游资源开发模式

所谓专项型体育旅游资源开发是指以某一种体育旅游产品为开发目标，将体育旅游资源开发成唯一的旅游吸引物，旅游者的旅游目的也是单纯地奔着这一吸引物而来。依托河南自然资源开发黄河漂流、云台山攀岩、南湾湖游泳、伏牛山滑雪、重渡沟滑草、白河划船等体育旅游产品；依托人文资源开发少林武术比赛、太极拳表演、新郑“炎黄文化旅游节”举行拜祖大典、开封宋都文化节斗鸡比赛、宋都竞走赏菊花等体育旅游产品。

2.3.2.2组合型体育旅游资源开发模式

所谓组合型体育旅游资源开发是指将体育与其他旅游资源相互配合，在整合资源开发过程中，体育资源不具有独占地位，而是和其他产品相互融合〔5〕。以这种形式进行开发，主要是针对那些体育资源（包括民族传统体育资源）较为丰富，同时又具有优美自然风景和深厚历史文化底蕴的地区，在开发过程中，体育资源占有一定分量。对于旅游者而言前往某地观光游览的目的不仅仅是参与当地民族体育活动，而且需要游览当地优美的自然景观，体会当地浓厚的人文氛围。如焦作，不但民族传统体育具有独特的优势，而且风光秀美，气候宜人，拥有国家级自然风景区云台山，还拥有全国青少年乒乓球训练基地。开发工作应着眼于整合资源优势，规划“生态——体育旅游”专线，做到体育与旅游产业的捆绑互动，协调发展。

2.3.2.3附带型体育旅游资源开发模式

所谓附带型体育旅游资源开发模式是指在一般旅游活动中附带介绍体育知识，旅游过程中或结束时观看体育表演，或参加体育娱乐等活动。附带型体育旅游资源开发模式与组合型有些类似，只是体育在与其他旅游产品的组合中所占的分量较小，起附带性作用。比如，导游在讲解的过程中，渗透民族传统体育活动的知识，或渗透对某些文化遗址所拥有的体育文化内涵的讲解，或者是组织游客参与民族传统体育或民间体育活动的表演，或组织观看体育图片展览等。如在游览少林寺时可以在少林寺演艺厅领略到一场精彩的少林武术表演；在许昌花木博览园进行花木交易和生态游的同时可以观赏到东北民间艺术高跷表演等活动。

资源类开发模式其开发主导思想、主要措施及主要方式如表3所示。

3结语

河南省地处中原，文化丰富，待开发的体育旅游资源众多。但如何开发，怎样开发，什么类型的开发模式才能让众多的体育旅游资源最优化，让开发后的旅游产品产生最佳的社会效益、经济效益、环境效益，这一直是我们探求的课题。众所周知，体育旅游资源的开发模式来源于众多的体育旅游资源开发实践，又反过来指导体育旅游资源开发活动，不同的开发模式，有其不同的特点与规律。本文所提出的产业类开发模式与资源类开发模式是不是能够产生最佳的社会效益、经济效益、环境效益，是不是有助于及在多大程度上有助于河南省体育旅游业的发展和资源的健康合理开发，还有待于进一步地观察。

参考文献

〔1〕刘长生.河南省体育旅游资源开发SWOT分析〔J〕.山东体育学院学报，2008,24（4）：46-49.

〔2〕柳伯力，陶宇平.体育旅游导论〔M〕.人民体育出版社，2003.

〔3〕于素梅.小康社会的体育旅游资源开发研究〔J〕.体育科学，2007,2(5)：23-35.

〔4〕姜付高.浅议体育旅游生态化建设〔J〕.曲阜师范大学学报，2002,2（4）：114-116.

〔5〕黄震方.海滨生态旅游开发模式的研究〔D〕.南京，南京师范大学博士论文，2002.

（责任编辑：李宏斌）

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文

4.旅游地产开发三大关键要素研究 篇四

中国房地产策划联盟

旅游地产只是一种表现形式，从内涵来看实则是一个系统工程，包括环境整理、资源整合、产业构建，以及住宅建设等一系列完善的开发过程，涵盖较多功能。但仅依托这些并不能称其为旅游地产、也无法完全区别于普通的地产开发，如依托自然资源可以开发景观住宅房产、构建产业体系可以开发产业园，以及通过配套开发商业地产，这些单个的项目都不足以构成旅游地产，根本原因在于缺乏主题旅游度假要素、缺乏对主题旅游的定位。换言之，主题是旅游地产项目的灵魂。国内目前的旅游地产开发模式，主要表现为两种形式：一是围绕地产进行旅游资源的差异化经营，二是围绕稀缺的旅游资源进行地产的差异化经营。毫无疑问，不同的资源特点、企业战略将决定不同的开发策略，如华侨城欢乐谷、宋城休博园，以及中坤集团对黄山宏村的开发都体现了不同取向的开发策略，但这些策略最终都需要通过主题定位来实现。旅游地产开发核心要素之二即依赖于对项目主题的成功定位，依赖于前期旅游项目的导入，资源的合理配臵以及旅游价值的挖掘。一.市场分析

1.旅游地产市场总体发展情况 旅游地产市场总体发展情况是一个宏观层面的分析，主要由两大块构成，一是行业经济的特性、二是整个市场的发展情况。从行业经济的特点来看，更多是与社会整体情况关联，如社会经济发展情况、旅游观念的转变意识、旅游的季节性特点、国家出台的相关假日政策、旅游市场消费需求习惯以及消费群体的出游形式等，这些将直接影响旅游地产市场发展的前景和市场容量；而对于整个大旅游地产市场分析，则主要建立在旅游地产的现有格局、发展的成熟度以及相应经营状况的基础上。

从国内行业市场总体发展情况来看，随着国民经济的快速发展，旅游地产开发大有风起云涌之势：目前全国已有近百个旅游地产项目开工建设，包括首创、海航、中信、中旅等大型国企和万科集团、万达集团等房地产品牌开发商，均进入旅游地产开发行列；而08年4月，在郑州举行的第15届中国旅游交易会上，旅游地产正式作为其中一个独立环节，迎来“首届中国旅游地产节”，这也预示着旅游地产开发将正式走入主流市场。

2.城市旅游地产结构现状 具体到某个项目而言，旅游地产项目的定位必然受所在城市旅游地产结构的深刻影响。城市现有旅游地产格局是以观光型旅游为主、还是以体验型为主，是以历史文化古迹为主、还是以人文自然为主，是以门票的形式为主、还是以多种经济结构复合型发展为主，都决定了本项目的项目定位方向和主题诉求。譬如郑州、开封这类历史文明厚重的城市，多以观光型的历史文化景点为主，以门票为主要盈利方式，缺少参与、体验型项目，则后续项目进入时可依托相应资源，补充开发休闲、娱乐、运动等主题项目，或是针对现有旅游地产布局在原有基础上打造升级版项目，寻求有效差异化。值得一提的是，针对这一类拥有稀缺性资源或文化内涵的城市，既需要考虑城市本身具有的文化特质，又能“推陈出新”，才能挖掘本项目的亮点，否则项目的价值和意义无法获得更多提升。

3.区域市场旅游地产结构现状 即周边相邻区域内旅游地产结构，及相邻地块内旅游地产开发情况（旅游地产开发通常规模较大，同一地块内可能有不同投资商共同分别开发），通过相近或相邻项目的分析比较寻求差异化和建立本项目的核心竞争力以及USP。二.项目资源分析

有无可利用的资源、资源的强弱，以及可利用资源的特点，决定了项目主题的根本定位；而对于资源缺少型旅游地产，主题的经营是成功的唯一秘诀。目前运作最成功的旅游地产项目之一深圳华侨城?欢乐谷、中坤?黄山宏村和宋城?休博园即分别代表了三种面临不同资源情况的主题定位。

如黄山宏村原是南宋时期的原始村落，经过中坤集团的建设和包装后被誉为“中国明清博物馆”、以及被列入“世界文化遗产名录”，可以看出中坤集团依托的是绝对稀缺的人文旅游资源，并在此基础上开发了宏村奇墅湖国际旅游度假村项目；宋城?休博园位于杭州萧山湘湖保护区内，拥有与西湖并称为“姐妹湖”的湘湖，宋城集团依托的是极致自然的山水资源，由此打造世界休闲博览园——集休闲、旅游、度假、会展、人居为一体的休闲主题城；而深圳华侨城的欢乐谷是在当时深圳没有任何文化娱乐设施的情况下进行开发的，除了土地外基本没有其它可用的资源；从其名字“欢乐谷”也看出，它走的也不是观赏性为主的开发思路，而是强调以参与性为主的开发理念，随着欢乐谷所在区域价值的提升，华侨城开发了波托菲诺高档住宅区。因此，对资源情况的把握，包括湿地资源、温泉资源、山水资源、人文资源等都可以成为项目主题定位的依据；即使没有可以利用的资源，也能够重新开辟出一片新天地。三.主题定位

从目前已建成或在建的项目看，旅游地产并不是单纯的项目投资开发：对政府而言，希望通过面向区域性发展、带动地方经济；对于企业而言，则可能关联到企业的发展规划、战略布局。而旅游地产项目由于业态复杂、规模偏大，投资回收期在6—8年，甚至更长，如果主题定位没有足够吸引力，无法确保旅游价值层层启动，不仅不能保持长久的吸引力，同时也达不到预期收益。因此对于主题定位——涉及项目生命力的东西不但要找准落脚点，同时需保证持久的活力。如华侨城主题公园的成功因素之一，就是始终坚持把主题的选择和营造放在首要的位臵。不仅开发建设新景区，而且更新改造现有景区，在这个过程中，则坚持突出特色、突出主题的原则。进行项目的主题定位大致可从三个层面来分析： 1.从人们的心理体验进行主题定位 主要通过两种途径实现：一是怀旧，满足商业社会的人们对历史文化的怀念；二是憧憬未来，满足大众对未来的遐想。2.结合资源特点进行主题定位 如结合湿地资源打造主题湿地公园，结合温泉资源打造主题温泉度假村、结合自然山水资源打造主题生态度假项目，结合高尔夫资源打造高尔夫高档度假项目，结合人文资源打造主题人文景点，利用滑雪打造滑雪场度假胜地等。通过资源定位主题的项目，关键在于保持资源在区域内的独特性或者唯一性。

5.旅游地产开发模式探讨 篇五

2011年全国几十个城市“限购令”“限价令”相继落地，招招剑指“价格过快上涨”的住宅市场。传统的住宅竞争空间已经接近饱和，房地产业向商业、文化、旅游等复合型地产开发模式转型已是大势所趋，越来越多的公司从战略角度考虑，进军文化旅游地产，万科、万达、保利、龙湖、恒大、富力、雅居乐、中信、海航、佳兆业等国内50多家知名房企涉足旅游项目，涉及金额超过3000亿元。

文化旅游地产与传统房地产开发投资相比，开发规模大、资金需求更大，从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商的实力提出了更高的要求，必须做到合理规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。

项目拓展需要注意的几个问题

文化旅游资源价值是首要考虑的，项目必须拥有可利用的文化、自然资源或有历史文化背景，资源必须是稀缺的、具有一定的吸引力，并享有较高的知名度，具有“世界自然人文遗产、世界生物圈保护区网络、世界地质公园、国家风景名胜区、国家4A、5A景区、国家自然保护区、国家森林公园、国家地质公园”等品牌的“山、海、湖、泉”是我们必须重点抢占的资源。

其次要考虑项目的目标市场依托问题，周边的城市体系必须能对其提供资源支持，包括目标市场的经济水平、人口数量、收入水平、消费水平、未来需求导向以及房价等，意味着未来一定的潜在游客和

度假置业者为支撑。

再次是区位和交通条件，最好位于城市近郊，距市中心车程距离一般不宜超过两个小时，区域目前或未来三到五年内规划有高速公路、高速铁路、机场等便捷的快速交通网络可以通达项目。

文化旅游项目一般规模较大，一般在千亩以上，所以对土地资源空间要求较高，本地开发用地存量、建设用地计划指标、土地整理空间、旅游及地产的供地量以及可间接运作土地的空间等都是项目拓展需重点考虑的关键因素。

由于旅游地产项目需要巨大的投入，为扩大现金流，降低投资风险，提高其可持续发展能力，需要政府提供强有力的政策扶持，除允许项目配套建设旅游休闲居住结合的房地产，还要对项目建设用地给予更优惠的出让价格。但考虑到项目占地面积较大，动辄数千亩甚至上万亩，因此土地成本总额还是很高，有可能对投资方奖金造成较大压力，所以尽量在合同中约定分批分阶段付款、争取土地出让金返还，通过结合“新农村建设”政策规避全部土地“招拍挂”在土地地价成本过高与土地指标方面的难题（部分以售为主物业所在配套土地走正规“招拍挂”程序，其他可长期租赁）。

最后，地方政府要对文化旅游产业有整体的、长期的产业规划，并将文化旅游业作为重要的支柱产业，政策支持力度较大，旅游基础设施较好，各产业相关配套政策的具有完整性与明确性。

项目的开发策划的四个原则

一是“总体规划、分期开发，先做旅游、后做地产”原则。

文化旅游地产项目的开发应强调高起点、大手笔、超常规、跨越式、创新性，聘请实力雄厚、资质一流、经验丰富的知名旅游规划设计公司借鉴国内外成功案例进行精心策划和规划设计，做到规划一步到位，分步实施推进。

项目开发原则上应先做旅游，后做房地产。首期的项目中应包括主要的文化旅游项目，通过经营以人气带动区域价值提升，旅游项目的建设与经营不求盈利，只求精品，并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。由于这类项目规模巨大，开发周期长，资金压力大。因此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，短线开发与长线开发结合，适当开发一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分地块引进中小投资者，以尽快变现，快速回笼资金，从而降低投资开发风险。

二是“综合开发、全面收益、合理衔接”原则

文化旅游地产项目的功能组合非常丰富，配套齐全，通过子项目的项目支撑、业态补充、内部协调，从而达到降低风险的目的。一般的文化旅游项目由文化旅游、休闲度假、居住和配套四大板块组成，要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。

同时，在项目规划中要着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作

经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目之间的深度整合，使它们得以重现昔日盛况，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。

第三是“环境优先、永续利用、城乡统筹、和谐发展”原则

自然生态资源是项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设，坚持“严格保护、环境优先、永续利用”原则。

发展文化旅游地产，不仅是旅游加地产那么简单的开发模式，更不是单纯的地产开发模式，它是更复杂的区域社会发展的综合性问题，往往会包括土地流转与整理、拆迁与安置、农民生活与就业、农业产业升级、农村土地性质转变、农村基础设施建设、农村综合管理等问题，所以城乡统筹开发是文化旅游地产必须解决的问题，要积极探索“离土不离乡”的新城镇化模式，发展生态农业等开发模式，妥善解决“三农问题”，营造和谐的社会关系。

第四是“广泛营销、内部平衡、持续经营、土地升值”原则

文化旅游地产不同于普通的房地产开发，其持有物业的比例要比普通商业地产高很多，旅游地产的营销需要有更广更大更全的营销网络，当地购房群体往往无法支撑项目的销售，而有能力购房的人群则遍布于区域以外，如何吸引这些目标客户群来此购房，除了产品设计外，还要有强大的营销实力产和品牌影响力。

文化旅游地产具有“长期持续回报与快速回报、持续现金流与短期销售、低成本土地与高成本配套”等相互联结的特点，所以在项目开发的过程中必须建立一个平衡区，通过开发商业地产、住宅地产来规避市场风险平衡整体投资收益。采取滚动开发的经营策略，地产开发方面的盈利支持旅游项目的先期投入，而旅游项目度过净投入期后很快实现自身的资金平衡。最终通过持续的经营，带动后续项目储备土地和周边土地的升值，土地的潜在增值性是实现企业目标的关键点。同时，准确的预判土地的增值潜力，从战略上判定土地的开发价值，将能够有效平衡政府、企业、居民三方的利益需求，达到土地的战略价值和经济价值的统一。

6.中国工业地产开发主流模式 篇六

1.园中园模式：每个开发区在规划园区功能区域时，都会预留有一定比例工业用地，用于整个园区的商务商业配套设施建设，开发商抓住这个机遇通过与政府签订开发协议进行商业操作，一般都是建成企业总部基地形式，代表项目有上海运盛实业-----张江医疗器械园、联东集团-----北京联东U谷项目。

2.普洛斯模式：美国工业地产巨头普洛斯在全球拥有数百万平方米工业物业，主要是做物流园区开发，但自身并不经营物流项目，而是通过长期持有来实现收益。

3.龙头企业模式：以龙头企业为核心，吸引其配套企业和上下游企业，形成产业聚集，代表项目中国石化----上海金山石化工业园。

4.政府主导企业运作模式：政府与企业签订开发协议，企业负责园区基础设施开发建设，替园区做招商工作，以平衡用地模式来经营，五矿集团----营口产业园。

5.海尔工业地产模式：海尔早就有工业，以前只是自己生产线的载体，在最主要是为了保障自己的生产线前提下，现在富余的厂区都要对外出租，通过给当地带来大量的就业和GDP，来取得价格低廉的土地。

7.清远旅游开发模式探讨 篇七

在世界旅游业快速发展的今天, 旅游消费的区域性和旅游创新的易模仿性增加了旅游开发与市场开拓的风险。因此, 不同区域的旅游发展要靠对区域的旅游空间结构的开发和优化来打造与推动, 通过资源共享、市场对接, 将资源优势、产品优势转化为产业优势。本文根据清远旅游发展条件, 对清远旅游开发模式进行探讨, 以求形成一个与旅游市场合理配套的旅游产品结构, 以达到提升清远旅游品牌竞争力, 促进清远旅游业的持续、快速健康发展。

二、研究对象描述

清远市地处广东省珠三角与粤北山区的结合部, 享有“北江明珠”的美誉, 位于广东省的中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合带上, 南部毗邻广州、佛山, 北部与韶关、湖南、广西接壤, 东及东北与韶关市交界, 西及西南与肇庆市为邻。清远市下辖8个县级行政区:清城区、连州市、英德市、清新县、佛冈县、阳山县、连山壮族瑶族自治县和连南瑶族自治县, 是广东省面积最大的地级市, 同时也是广东省近五年来经济增长的排头兵。清远是珠三角经济发达地区与内地广大市场连接的重要经济走廊, 是泛珠三角合作区域的前沿阵地, 具有得天独厚的区位优势。市区距离广州市50公里, 在1小时“生活圈”内;距离广州新白云国际机场30公里, 距离香港、澳门约200公里。京广铁路、武广高铁、京珠高速公路、广清高速公路、106国道、107国道纵贯南北, 大、小北江通达港澳。清远如此优越的区位优势, 又有独具特色的旅游资源, 还有非常广阔而又富裕的客源市场, 发展旅游业具有得天独厚的优势。

清远拥有优越的自然生态资源、环境优势。清远全市已发现具有旅游开发潜力的资源多处, 拥有多项列入“广东之最”和“全国之最”的旅游景区 (点) 。其中国家自然保护区处、省级自然保护区处、省级风景名胜区332处, 还有英德、连州两个省级历史文化名城和飞来寺、贤令山摩崖石刻等处省级文物保护单位, 并初步形成了以清新温矿泉、飞霞风景区为龙头, 以英德宝晶宫、英西峰林、佛冈黄花湖度假区和连南瑶族风情, 连州地下河、阳山广东第一峰等景区 (点) 为两翼的旅游新格局。

珠三角是改革开放先行一步的地区, 经济实力非常雄厚, 珠三角比全国提前进入汽车消费时代。对于富裕的珠三角人来说, 旅游是一个好的选择, 富裕的珠三角人需要一个美丽的清远去休闲度假。清远正是面对着这样一个富裕的珠三角, 这是一个以广州、深圳、珠海、香港、澳门等城市为圆心的大珠三角城市群, 所以美丽的清远有丰富的客源市场。

怎样发挥清远的资源优势, 使之转变为资源经济和资本, 把清远的旅游业做大做强, 把资源和市场有效地结合, 促进清远社会、经济、生态的可持续发展。这一巨大的历史机遇促使清远旅游开发模式的构建便成了关键的一步, 从而使清远加快建设优秀旅游城市进程, 充分发挥三大优势 (资源、区位、交通) , 将清远建成“中国最佳旅游城市”。

三、点轴式、网络式开发模式的阐述

(一) 点轴式开发模式

点轴模式是从增长极模式发展起来的一种区域开发模式。点轴开发理论最早由波兰经济学家萨伦巴和马利士提出。点轴开发模式是增长极理论的延伸, 从区域经济发展的过程看, 经济中心总是首先集中在少数条件较好的区位, 成斑点状分布。这种经济中心既可称为区域增长极, 也是点轴开发模式的点, 在特定区域范围内确定若干具有有利开发条件的较大经济区间及重点基础设施轴线, 对轴线地带的若干点着重发展并形成相互联系旅游组团。随着经济实力的不断增强, 经济开发的重点将逐步转向级别较低的发展轴和发展中心;与此同时发展轴线逐步向不发达地区延伸, 把以前没有作为发展中心的地带确定为较低级的发展中心。区域空间是由点、轴组成的空间组织形式, “点”是各级中心地, 对各级区域发展具有带动作用;“轴”是在一定方向上联结若干不同级别的中心地而形成的相对密集的人口和产业带。

(二) 网络式开发模式

点轴开发模式发展到一定程度, 形成以线串点、以点带面的发展格局, 就形成网络综合开发模式。这种模式可以带动更大范围的旅游协调发展。网络综合开发模式的要素主要有:一是增长极的各类中心城镇, 即“节点”;二是“域面”, 即沿轴线两侧“节点”吸引的范围;三是“网络”, 即已有点轴系统的延伸和联结, 提高各节点、各域面之间生产要素流动的广度和深度, 促进地区经济一体化。通过网络综合式发展, 还可以加强与区外其他区域经济网络的联系, 或者将区域的旅游资源优势向四周区域扩散, 在更大的空间范围内, 将更多的旅游资源要素进行合理的调度组合。根据旅游资源的空间布局, 旅游的开发模式首先以点轴模式开发, 最终向网络综合开发模式为主, 目前可以采用点轴式开发模式, 随着点轴式开发模式的成熟化和完善化, 最终形成综合性的网络结构。

四、清远旅游开发模式构想点轴—网络型开发模式

清远整个区域旅游资源开发的空间模式选择成为关键的一步, 目前着眼于宏观的旅游开发, 以点轴开发为主。目前, 清远旅游的开发可以北江风景区这条线为轴, 在这条轴线上, 以清远、清新、佛冈、英德和连州、连山、连南为节点, 带动周边以及轴线上的旅游景点的发展。加强各中心景区的联合, 着眼于对全市旅游资源的充分挖掘、整理、组合和开发, 以“名山、温泉、风情、佛韵”为主线布局规划, 将清远、连州培育为粤北旅游的中心城市。各中心景区的联合开发过程中, 清远旅游目前着力打造清新生态、飞霞风景名胜、英西奇特峰林、英佛湖光山色、连阳民族风情等五条热线形成清远点轴式。以这种格局打造清远市区旅游产业群, 以清远为一级中心, 以清新、英德、连州、连南、阳山、佛冈等为次级中心, 加强旅游城市建设管理, 各城镇开发特色产品。太和古洞、牛鱼嘴、广东第一峰等自然生态成为吸氧洗肺、登山健身游客的至爱;英西奇特峰林、百里瑶山成为众多摄影发烧友的乐园;连州地下河、宝晶宫、金龙洞等是别有洞天的奇妙世界。丰富的旅游特色产品为清远市旅游业开辟了广阔的发展前景。发挥优势互补, 合理布局旅游设施, 并配套休憩和娱乐功能, 以市场需求为导向, 优化交通线路的对接, 完善酒店结构和布局, 发展如索菲特、花园高档旅游宾馆, 大力发展中低档宾馆, 形成高中低档结合、酒店类型齐全、区域布局合理的旅游酒店接待网络。按照旅游市场需求, 合理配置资源, 进一步擦亮清远温泉休闲、漂流感受、山水风光、溶洞奇观、民族风情旅游五大品牌。随着清远旅游各景区景点、酒店为点与交通轴线的进一步带动和发展, 清远旅游成熟化和完善化后, 最终辐射成网络发展格局。

五、清远点轴—网络型旅游开发模式的重大意义

首先, 清远旅游点轴-网络型开发, 促使清远城市交通也得到了很大的改善, 并且向清远市周边的清新、英德、连州、连南、阳山、佛冈等郊区、乡村地带延伸。一方面便利了城市周围原有旅游地与城市之间各种旅游要素的有效互动;另一方面又为城市周边新景点景区的开发提供了有利条件。这样在城乡交错带内会不断涌现新兴的游憩地, 旅游节点也会随着增多, 这时游憩地体系已经发展为放射状网络分布。无论是交通、人口数量、信息量还是经济发展都将呈现出联系紧密的网络结构。

其次, 加快农村城市化的进程, 促进城乡互动, 实现城乡一体化。点轴-网络型开发, 将极大地改善这些地区的交通环境, 另一方面还会为地方经济的发展带来相对的人力、土地和物资。由于旅游景区的建设和运营, 旅游者消费需求必须得到满足。因此, 相应的设施、设备和消耗物都会提供, 从而可以在一定程度上促进农村的城市化发展。

再次, 促进社会主义新农村建设, 以旅游推动周边景区的开发与发展, 解决农村劳动力的就业, 发展生态旅游, 促进新农村的发展。

总之, 清远旅游业目标是与国际旅游业全面接轨, 强化粤港澳旅游协作, 成为亚太地区的重要旅游胜地及“亚太都市会展圈”核心。清远作为珠三角的后花园以及大都市广州的环城游憩带, 处于广州的边缘区域, 它可以起到连结和延伸珠三角城市群的旅游发展的作用。因此, 清远整个区域旅游资源开发的空间模式选择将成为关键的一步。

参考文献

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8.旅游地产开发模式探讨 篇八

当旅游产业被当成核心支柱产业之一扮演着拉动内需、解决就业、城乡统筹、文化保护、环境可持续等多种角色时，解决当代中国旅游业纵深发展主要问题和代表旅游规划主流方向的技术方法，应该是复合旅游产业发展背景下的综合旅游开发规划方法。综合旅游开发规划应该是以三方利益综合最大化为宗旨的。为老百姓谋福，为开发商谋利，为子孙后代留些发展空间。

综合旅游开发“一体化”包括六个一体化，即区域一体化、产业一体化、空间一体化、交通一体化、基础设施一体化和开发产品一体化。

广度与深度拓展

综合旅游开发规划从广度和深度上都突破了传统的行业惯例和技术方法体系。广度上来讲专业跨度横贯了区域经济、产业经济、房地产经济、旅游经济、城市规划、土地规划、景观规划、城市设计、建筑设计、景观设计、环境艺术设计等各个学科；深度上来讲纵贯了旅游区发展建设的战略、规划、设计到管理实施的各个阶段。综合旅游规划是一个庞大的系统，要用系统工程的思路来整合，打破专业或行业的局限。

理性与感性并重

理性——遵循城市综合规划“理性”的核心思想，表现在工作过程的“理性”和规划者立场的“理性”两个方面上，首先明确目标和问题，之后进行深入的调查研究，提供多选解决方案，最后通过评估和修正得出最佳方案。对规划者，要求保持“价值中立”，代表“公共利益”，提供理性科学的方案。

感性——在遵循 “理性”思想的同时，旅游综合规划并不失去“感性”的特质，而是在旅游目的地形象、产品和环境吸引力规划方面更多地注入“感性”规划要素。体验和挖掘当地文化和自然的美，以艺术感性的手法描绘目的地形象、产品和环境吸引力，创造出有灵魂的产品。

技术与艺术交辉

既应讲究技术的合理性与可实施性，又应讲究艺术的创造力和感染力。技术是艺术的支撑，艺术是技术的升华。技术的工作可能平淡无华，经济要讲数字、规划要讲指标、设施要讲管理、工程要讲安全，但它是基石。同时旅游更是怡神养性、陶冶情操的事儿，是人性对真善美的追求，是通过观赏、感受、体验进行的一种精神和身体的双重交流，我们要充分运用多种艺术形式去提高这种交流的感染力，打造旅游的持久魅力。

一个好的旅游地产的产品、项目都是有灵魂的！这个灵魂就是一个情感，就是一个感性的部分，理性和感性都要有大量的支撑性研究。包括用地的资源的研究、生态环保的研究、价值评估、市场需求特征、产业结构、地方文化风俗习惯研究、三农问题等的研究。

四大解决方案

1.策划定位：确定战略愿景，锁定客户群——决定项目的成败；

2.创意设计：主题创意、产品设计——决定项目的品质；

3.盈利模式：利益相关者的博弈——关系到项目的实际运作，土地获取与利用策略；

9.旅游地产开发模式探讨 篇九

所谓旅游地产的盈利模式是指产业中各种收入方式的分类与结构，旅游地产作为旅游业和房地产业无缝嫁接的产物，其盈利模式具备旅游业和房地产业双方面的特点。而我国的旅游地产开发企业大部分由房地产开发企业转型而来，其盈利模式延续了传统的房地产企业“橄榄形”盈利模式特点，即利润主要来源于房屋建设和销售，对前期开发和后期的物业管理、租赁服务等附加值关注不够;而在旅游业的盈利主要停留在“吃、住、游”三个基本方面，更多是借助旅游资源优势，增加房地产销售的筹码。

随着国家政策对旅游房地产市场调控愈加严厉，旅游市场的竞争愈加激烈，此模式无法充分将区域旅游资源有效利用，提高资源价值。而对于一些有较强经营能力的开发企业而言，会更注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成良好的产业链条，实现多元化的盈利模式和长期获益的效果。

根据旅游地产的驱动力不同，其构建的产业链及盈利模式也不尽相同，本文中以主题公园、文化主题、高尔夫、养生养老主题驱动为代表性案例，根据每种旅游地产的产业链构建盈利模式，以主题公园为驱动力的旅游地产盈利模式构建，主题公园发展早期，其盈利点主要是门票收入。随着主题公园产品系列深度和广度不段扩大，以及开发商在资源整合、相关方作等方面能力的增强，逐渐构建成以主题公园前期及后期运营的产业链为主线，住宅及商业配套为辅的多元盈利模式。相关产业链的经营带来持续稳定的现金流，物业开发在快速回笼资金的同时，还可以想成固定资产实现增值盈利的目的。

10.旅游地产开发模式探讨 篇十

一、工业地产概念与特性

工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

二、工业地产发展在中国

01 工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移

20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。02 工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造 我国开发区经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。

开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。

三、工业地产开发模式

01 工业园区开发模式

工业园区开发模式是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行。通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后以招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。02 主体企业引导模式 主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。03 工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。04 综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

四、工业地产商三种运营模式

01 主要以土地溢价增值而获取利润

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。02 通过长期持有经营收益或出售产品获利

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。03 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

五、工业地产发展的六大趋势

01 产业地产新理念决胜市场 产业地产是一种新理念，这种理念使工业地产回归自身真实价值。长期以来我国工业地产价值一直被忽视，只是将其作为简单的生产资料成本。但在产业升级的带动下，在国家严控土地、集约利用土地的新形势下，工业地产的价值越来越凸显，而“产业地产”理念正是对工业地产认识成熟的体现，是在新形势下的一种开发竞争理念。

所谓产业地产，简单理解即产业加地产，是有产业支撑的工业地产开发。其特点是结合了产业经营与地产开发两个行业。与“工业地产”相比，它更多地关注了产业的类型与发展，从而构建适合产业发展的物业类型。地产只是一种载体，它更多的作用应体现在通过这种载体促进园区企业的发展，促进园区产业的发展。

因此，产业地产开发要密切关注国内外转移趋势，关注产业转型和产业升级，开发出符合产业发展的地产类型。如现在流行的总部地产、创意地产、商务园区等，便是顺应产业的升级而出现的一种新型产业地产类型。02 地产商与产业商强强联合 地根缩紧、银根紧缩的宏观环境严峻考验着工业地产商和产业经营商。工业地产商拿不到大片土地，找不到稳定的租户，而产业经营商又因为沉重的厂房固定资产成本使得企业成本上升、资金链受限。于是，工业地产商重新挖掘新的土地利用方式，产业商寻求合作伙伴，当工业地产商遇上产业商，“强强联合”的结果就已注定。二者联合，使得地产商可以获得土地开发权和稳定的客户，而产业商可以通过降低运营成本提高资产运营能力，从资金链困境中脱身而出，专注于主营业务。强者与强者的双赢合作方式很有可能成为未来一段时间内的一种主流模式。03 政府与地产商专业分工

中国工业地产未来的开发模式是有实力的地产商与政府合作，政府做前期的规划并协调相关方面的关系，地产企业利用自身的各种资源进行开发和经营。政府在工业地产开发运营过程中要承担什么样的角色仍很模糊。规划？开发？招商？服务？在我国，这些过程曾一度均为政府主导。但随着工业地产逐渐市场化，政府的角色定位再次成为话题。以往的招商工作都是由政府来完成的，这无疑加大了招商引资的成本，而事实上，企业才应该是招商的主体，政府应该转换角色，做好“后勤”工作，把工作重心放在改善招商环境上。随着工业地产的不断发展，政府与其他合作伙伴的分工将越来越专业化。

在各个领域中，政府都是不可或缺的一大主体，政府有为还是无为，是一个度的把握问题。工业地产不同于住宅房地产、商业房地产，后者更多地关注微观层面的发展，而工业地产却与一个区域的发展紧密相关。所以，在工业地产行业，政府的介入是必然的，只是介入哪些领域以及何时介入的问题。日本管理大师大前研一指出，“进入一个行业，专业化，然后全球化，这才是赚钱的唯一途径。”政府是一个非营利机构，但其专业化仍是一个趋势。工业地产开发需要大量的资金，需要很强的融资能力，需要利益驱使去推动其健康发展，而这些唯有具有市场利益的开发商具有动力。对于政府而言，更多的是考虑就业，考虑一个区域的经济发展，是宏观上的把握，“负责规划、监管和协调”，那么二者的专业合作才能促进工业地产健康、可持续发展。04 外资工业地产商，热潮继续涌动

在我国工业地产市场，最为活跃的主体莫过于外资企业。从新加坡腾飞捷足先登，抢先进入中国市场，开发苏州工业园，而后在大连、杭州、南京“复制”苏州模式，到普洛斯闪亮登场，迅速布局中国市场，开发物流园区，成为“物流巨鳄”，再到后来的美国AMB、新加坡丰树物流信托„„外资工业地产一直是我国工业地产市场活跃以来最为生动的一道风景线。而外资对于国内工业地产市场的乐观预期，将随着我国经济的增长，产业的升级，以及国内稀缺的工业地产设施而继续在我国工业地产市场涌动激情。05 商务园区将成投资宠儿

11.科技地产：园区开发创新模式 篇十一

2012年11月，深圳第十四届高交会上的“科技园区创新与发展论坛”倍受瞩目，这是高交会众多论坛中唯一一家由企业独立主办的论坛。而作为论坛的发起者——北京科技園建设（集团）股份有限公司（以下简称“北科建集团”）凭借多年来在科技园区开发行业的经验、智慧和业绩，创新性地提出了科技地产商业模式，成为众多地方政府、金融、高科技企业界和房地产行业精英人士的关注焦点，也为房地产行业转型探索出了一个良性发展的方向。为了对科技地产这一全新的市场化科技园区开发商业模式进行深入了解，记者实地走访了北科建集团。

科技地产：

搭建产业发展和资源整合的城市创新平台

没有人否认房地产对中国经济的拉动作用。但正如住宅房地产调控所显现的，脱离了科学发展的房地产经济会遭遇它的瓶颈。而真正优秀的房地产企业，只要真实投入到国民经济的转型、升级的过程，非但不会萎靡，反而能迎来春天。

北科建集团的科技地产模式强调城市与产业协同发展，是以房地产开发为手段，以产业聚集为目标，以科技载体和产业服务构建为任务，整合企业发展的要素和资源，通过开发、运营、服务助推产业创新和价值提升的一种科技园区创新开发模式。实质上，科技地产是以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，实现地产资本、产业资本、金融资本有机融合，驱动区域经济转型与发展的一种全新商业模式。

科技地产不仅仅是房地产开发，而是在搭建一个巨大的平台：即产业创新平台和资源整合平台。所谓产业创新平台，就是每个科技地产项目都以高新技术产业发展和培育为中心任务，根据区域的产业环境和政府的发展战略，明确园区的产业定位，然后通过科学合理的功能规划、建筑设计和业态准入，以及全方位的产业服务，来营造企业创新与成长的硬件环境和软环境，使入驻企业既能享受到清新优美的生活工作环境，又能降低创新成本，激发创新活力，实现产业聚集，加速区域经济的内涵式发展。2012年341个国家级开发区土地利用调查情况表明，2012年高新技术产业用地产出强度为26668.11万元/公顷，不仅每年都有较大幅度的提升，比同期工业用地产出强度超出一倍有余，更是远远超过了普通住宅用地的使用效益。因此，科技地产无论是从土地效益上，还是从实现的功能上来讲，已经不属于普通的房地产开发范畴，而是推动产业创新发展、提升土地价值的重要平台。

所谓资源整合平台，就是科技地产项目作为城市功能完善和城市价值提升的重要载体，包括了建设、运营、管理等环节，因此需要开发商整合多种资源和各方力量来保证园区功能的实现。具体来说，在整体功能实现上，科技地产开发需要政府配套相关的城市公共资源；在建设和发展中，需要金融机构提供园区建设的资金和科技企业孵化资本；需要网络信息技术与运营资源的支持，来提升园区的智能化管理水平。因此，科技地产作为一个资源整合的大平台，需要开发商统筹政府、金融以及各种社会资源，并且科学合理地确定利益分配机制，保障各种资源在参与科技地产过程中的利益诉求均衡和价值实现。

所以，科技地产模式，直观来说，是产业创新与发展平台、是内容和资源整合平台，不仅提升了土地价值、城市功能和区域形象，加速了高新技术产业创新和发展，为政府创造了持续税收、就业，实现了区域产业结构升级和发展方式转变，而且实现了政府、入驻企业、开发商、金融资本等各种资源和力量的利益均衡和价值提升，从本质上来讲，科技地产无疑是一个价值创造和提升的巨大平台。

社会责任：

以区域经济发展

和产业结构升级为己任

科技地产作为高新技术产业创新与发展的平台，其巨大的社会价值从创造的经济效益和创新成果中可窥一斑。北科建集团自1999年成立以来，先后开发了一区七园八个科技地产项目，包括已经建成的中关村科技商务核心区、中关村软件园、中关村生命科学园、大兴生物医药产业基地和正在开发中的嘉兴智富城（嘉兴长三角创新园）、无锡中关村软件园太湖分园、青岛蓝色生物医药产业园、长春北湖科技园。

创新不是一蹴而就的。记者了解到，北科建集团的科技地产模式创新，是建立在坚实的基础之上的。北科建集团2010年完成了北京中关村一区三园的开发任务，不仅实现了项目总体规划和功能布局的高品质，提升了土地价值和城市形象，而且成功吸引了微软、IBM、甲骨文、新浪、甲骨文、百度、美国健赞、瑞士先正达、博奥芯片等4000多家大型企业总部和高新技术企业入驻，并通过孵化服务，支持12家企业入园后实现国内外上市，使数百家高科技创新企业化蛹成蝶，累计获得自主知识产权和国内外专利5000多项，2012年创造产值3500多亿元，上缴税收220多亿元，成为推动国家自主创新和经济社会发展的强大引擎。

北科建集团正在京外开发的四个科技地产项目，总投资约250亿元，总建筑面积达到410万平方米，其中孵化器、加速器面积多达150万平方米，这在国内科技园区开发企业中是罕见的。这些园区已经成为当地实现区域经济结构调整和发展方式转变的重要推动力，成为承接一线城市产业转移、技术转移和推动本地产业结构升级的引领力量，其潜在的巨大社会价值也正逐渐显现。比如嘉兴智富城成为浙江省着力打造的科技孵化城“一心八园”的“心”，已经带动该区域成为了省级高新区，并正在向国家级高新区迈进。

中关村作为我国高新技术创新发展的策源地，创新文化氛围浓厚，创新资源丰富，正日益发挥出引领示范和辐射带动效应，尤其是在向二三线城市产业转移和技术输出方面做出重要贡献。2011年，中关村流向北京之外地区的技术合同成交额约1900亿元，同比增长约35%；据不完全统计，2011年中关村示范区上市公司等规模较大企业在京外地区实现总收入约1万亿元。北科建集团作为根植于中关村园区的大型责任国企，开创了科技地产模式，并且在京外布局，就是要帮助外地二三线城市来承接中关村的技术转移、产业转移，把中关村创新文化的精髓、创新的体制机制以及先行先试所形成的政策优势复制到当地，在当地形成创新的文化氛围和良好的创新体制机制，推动本地的产业升级，实现区域经济的发展方式转变。

北科建集团用“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”来概括自己的企业使命，就是要力争通过科技地产的开发运营服务，在宏观上促进当地产业结构、人才结构、财政结构等积极转变，在中观上以高新技术产业集聚推动产业结构调整和升级，在微观上促进创新创业型企业科技成果产业化，达到综合提升地区创新能力，实现政府、股东、入园企业、合作伙伴和员工五方利益诉求的均衡和共赢。这一使命也集中体现了北科建集团“社会效益为首，经济效益为本”的经营理念，凸显了国企的社会责任。

产品体系：

创新驱动战略

和新型城镇化的实现载体

城镇化近年来一直是中国经济内需拉动的最大潜力，2011年我国城镇化率为51.3%，但目前的城镇户籍人口占总人口比例只有33%，大量农民工享受的公共服务水平很低。因此，提高城镇化质量和内涵，走新型城镇化的道路，是中国经济和社会发展的新战略。

新型城镇化的本质，是通过产业集聚和人口集聚，实现土地、就业和人口城镇化的协调发展。北科建集团作为大型责任国企，正是通过不断的产品体系升级和产品类型创新，力求将国家创新战略的实施和新型城镇化建设有机联系在一起。

从北科建集团科技地产的产品体系来看，已经完成的中关村一区三园可以说是第一代产品，主要功能是实现产业聚集，主要职责是土地一级开发和招商运营。第二代产品是目前正在开发的京外四个科技地产项目，主要产品类型包括科技新城和专业化科技园区，是对第一代产品的功能完善和创新升级。

嘉兴智富城是典型的科技新城产品。项目总投资100亿元，建筑面积150万平方米，坚持以助推区域经济结构调整和城市功能提升为核心理念，以高新技术产业和现代服务业为主导产业，包含了产业研发区、商务功能区、生态住宅区三大板块，囊括了孵化器、研发楼、厂办一体化、写字楼、星级酒店、餐饮街、购物中心、住宅八种业态。项目通过科学的功能布局规划和严格产业业态控制，引进环境友好、清洁生产类企业，使产业与城市间的矛盾和冲突降到最低，并使各业态之间功能互补和产品溢价最大化，打造了一个产业导向的微型城市，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务。这种产品规避了传统城镇化中有城无业的现象，实现了土地利用、就业能力、人口结构的同步城镇化。

无锡中关村软件园太湖分园是典型的专业化科技园区，是对传统园区开发理念和产品功能的一次升级。首先，在园区总体建筑风格上，把1040亩土地、77万平方米的建筑统一进行了规划，根据不同的业态，实现古典风格、现代风格和前卫风格的有机传承和相互融合，整体风格更加符合审美梯度需要，有效规避了第一代产品中只进行土地一级开发和功能规划，园区建筑风格难以相互融合的难题。其次，在功能规划和业态设计上，针对不同发展阶段、不同经营规模的企业需要，进行了多种建筑业态的功能组合，产品业态包括了孵化器、总部办公、人才公寓、培训中心、创意工作室（studio）、厂办一体化等，产品業态更加丰富。

在科技地产第二代产品如火如荼开发的同时，为了更好地贯彻国家新型城镇化战略，实现城镇化与信息化的良性互动，北科建集团未雨绸缪，在科技地产的产品体系上再次谋划升级，正在大力构建第三代科技地产产品——产业新城，实现由“科技新城”到“产业新城”的全面升级。

产业新城作为第三代产品，在第二代科技新城产品的主导产业聚集功能与城市功能相互融合的基础上进一步提升，其核心理念是多元产业聚集融合、城市资源均衡配置和社会管理智能高效。这就意味着，在产业新城中，将实现多元产业大规模、区域化聚集，成为城市未来发展的经济动力；通过在交通、教育、医疗等基础设施和公用事业的投入，为城市功能完善提供配套支撑；通过信息化手段实现交通控制、污染治理、人口的动态管理，实现社会管理的智能化。因此，从新型城镇化的内涵来说，科技地产的第三代产品就是一个新型城市的微缩模型。