维修保修金委托书

维修保修金委托书（精选4篇）

1.维修保修金委托书 篇一

建设工程质量保修金返还期限约定之完善

北京分所 彭立松

建设工程质量保修金（以下简称“质量保修金”）是建设工程施工合同一项必要的内容。发承包双方在订立建设工程施工合同时，均会对质量保修金的预留（或支付）比例、使用方法、返还期限作出明确的约定。实践中，由于未引起当事人充分的关注以及当事人考虑不周全，关于质量保修金返还期限往往约定不清，导致争议产生。为了防范此类纠纷的发生，更好地保护当事人合法权益，本文对建设工程质量保修金的返还期限之约定做一祥实论述，以期引起发承包方对此予以关注并在实践中完善建设工程质量保修金返还期限之约定。

一、问题的提出

质量保修金，是指建设单位与施工单位在施工合同中约定，在工程竣工验收并交付使用后，从应付的工程款中预留一定的金额，用以维修工程在保修期限内和保修范围内出现的质量缺陷的资金。实践中，发承包方在签订建设工程施工合同时，关于质量保修金的返还期限常常约定为“保修期满返还质量保修金”。仅从此约定来看，发承包双方对质量保修金的返还并没有直接约定一个明确的日期，而是援引“保修期满”的期限，导致质量保修金返还期限等同于建设工程保修期限。

发承包双方对建设工程质量保修期一般不做特别约定，而是按照法定质量保修期。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

由上可见，建设工程不同部位或专业的工程，法律规定了不同的质量保修期。有的质量保修期是一个明确的年限，如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；有的质量保修期是一个明确的期限，如供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；有的质量保修期未明确规定年限与期限，如基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；有的质量保修期，需视双方约定而定，如其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。一个完整的建设工程，其不同部位或专业工程的质量保修期并不相同，而且年限相差很大，有的质量保修期甚至无法明确。那么，“保修期满返还质量保修金”之约定的返还期限截止日到底是什么时候？如何具体执行？实践中，发承包双方往往就此产生纠纷。

二、分析问题

在实践中，对建设工程施工合同约定了 “保修期满返还质量保修金”，承包方一般在保修期经过两年后，提出返还质量保修金的请求，发包方往往提出保修期尚未全部届满，质量保修金的返还期限未届满的抗辩。针对承包方提出的返还请求及发包方的抗辩意见，法院或仲裁庭一般采取以下几种裁判方法：

1、驳回承包人的请求。

根据发承包双方关于“保修期满返还质量保修金”之约定，保修期经过两年仅是部分专业工程的保修期届满了，而防水工程等专业工程及基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期均未届满。双方约定的质量保修金返还期限尚未届满。因此，承包人无权主张返还质量保修金。基于上述理由，驳回承包人要求返还质量保修金的请求。

2、部分支持承包人的请求。承包人在建设工程保修期经过两年后提出返还质量保修金的请求时，有些专业工程如电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期已经届满。虽然双方约定“保修期满返还质量保修金”，但“保修期满返还质量保修金”不能理解为整个工程保修期满后返还全部保修金，而应理解为各部分或专业工程的保修期满后就应返还相应部分的保修金。这样理解更为公平合理。综上，对承包人请求返还的质量保修金中与保修期已经届满相对应的部分予以支持。

3、全部支持承包人的请求。

发承包双方关于“保修期满返还质量保修金”之约定，因保修期期限并不明确，因此，质量保修金返还期限的约定也不明确。参考《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条关于“缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月”之规定，现工程保修期已经经过两年，因此发包人应向承包人返还全部质量保修金。

上述三种裁判方法，均有不妥当之处。方法一即驳回承包人的请求，会导致承包人关于返还质量保修金的请求在“设计文件规定的该工程的合理使用年”届满之前，难以获得支持，这将是一个非常长的时间，造成发承包双方利益严重失衡。因此，方法一是最不可取的一种方法。方法二即部分支持承包人的请求。首先与建设工程各部位、专业工程相对应的质量保修金数额难以科学划分及确定。其次，如按方法二，“基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程”相对应的质量保修金返还期限为“设计文件规定的该工程的合理使用年限”，此与方法一后果相同。因此，方法二也不是一个尽善尽美的方法，不宜采用。方法三即全部支持承包人的请求。此方法的依据是《建设工程质量保证金管理暂行办法》的相关规定。首先，质量保修金与工程质量保证金并不同。工程质量保证金是用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金，其存在前提是建设工程缺陷责任期的存在。在发承包双方不作特别约定的情况下，不能将质量保修金视为工程质量保证金。其次，《建设工程质量保证金管理暂行办法》仅为部门规章，其并不是法律和行政法规。因此，依据《建设工程质量保证金管理暂行办法》裁判质量保修金返还期限并不妥当。方法三缺乏法律依据。

质量保修金返还期限不易认定，究其根源，是发承包双方在订立合同时，约定不完善。为了避免将来发承包双方针对质量保修金返还期限产生纠纷，发承包双方一定要在订立合同环节，将质量保修金返还期限约定明确，以便操作与执行。

三、结论

发承包双方在订立建设工程施工合同时，不能将质量保修金返还期限等同于建设工程保修期限，应明确约定质量保修期经过一定期限后，如两年后，发包人将质量保修金全部返还承包人。除此之外，建筑市场应尽快建立完善建设工程缺陷责任制度，全面实行建设工程质量保证金制度。根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》规范工程质量保证金的预留与返还等问题。

2.工程款及保修金支付管理办法 篇二

第一章

总则

为规范工程款（预付款、进度款、结算款）、保修金支付流程，杜绝错付、超付工程款项，加强成本控制效果，提高审批效率，保证工程进度，并结合公司实际情况，特制定本管理办法。

第二章

管理台账

工程部需建立项目资金管理台账，财务部需建立项目成本台账，动态跟踪工程合同执行情况，每月对工程款项支付情况进行核对。

第三章

工程预付款支付程序

3.1合同签署后，由施工单位根据合同约定，直接向工程部申请工程预付款。

3.2工程部填写《申请单》，表中应说明预付金额和履行的合同条款，并经财务部负责人、分管领导签字确认。

第四章 工程进度款支付程序

4.1施工单位上报付款申请单，应报累计工程量、进度款及当月（期）完成工程量、进度款，计算应付款。

4.2监理公司应核出累计应付金额，当月（期）应付金额（附有详细计算式及计算说明）。

4.3现场工程师核算进度工程量，对实际完成额、托收费用、罚扣款、合同约定等出具综合计算结果。4.4工程部根据合同约定、工程进度、现场核算结果，填写《请款单》，并经财务部负责人、公司分管领导签字确认。

第五章 工程尾款支付程序 5.1工程竣工结算办理程序：

5.1.1施工单位必须在工程竣工验收之日起，一个月内将全套竣工结算资料上报到工程部。

5.1.2施工单位在上报结算资料的同时，必须上报竣工图、竣工验收证明书、工程会议纪要、工程部下发的有关细部施工做法通知、变更通知、现场签证、材料单价认定单、结算工程量计算书底稿等有关结算资料。

5.1.3在工程实施过程中，任何与结算相关的资料，若不送到工程部，工程结算时，这些资料所反映增加的造价无效，不得列入结算；减少的造价按减少值在结算中扣除。

5.1.4竣工图、决算资料必须有监理公司总监、工程部负责人的审核签字。

5.1.5现场签证必须报监理公司、工程部审核确认后，才可进入结算。否则按无效签证处理，不得列入结算。

5.1.6需现场实测的工程量、竣工资料必须有现场工程师、现场监理参与实测并签字确认，才能作为竣工结算的资料依据。

5.1.7工程部收到结算后，对施工单位上报结算进行初步审核，然后安排施工单位的结算审核时间，双方对结算进行逐项审核。

5.1.8双方委托代理公司进行结算。5.2工程尾款支付程序：

5.2.1工程结算经工程部与造价审计单位审计后，报财务部、公司分管领导审批。

5.2.2审批通过后，工程部通知施工单位，前往财务部办理付款相关手续。

第六章 工程保修金支付程序

6.1工程竣工结算审核完成后，财务部对施工单位的工程款进行总决算，按合同约定扣留工程保修金。

6.2在国家规定的保修期内，施工单位必须严格按甲乙双方签定的工程保修合同，对承包范围内的工程进行保修。

6.3在保修期内，施工单位接到工程部维修电话后，必须按要求在规定时间内完成维修任务，否则，工程部另行安排完成，所发生的一切维修及赔偿费用在责任施工单位的工程保修金中扣除。

6.4保修期满后，施工单位向工程部申请工程保修金，工程部填写《请款单》，表中应说明支付金额和履行的合同条款。

3.维修保修金委托书 篇三

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浅议建筑施工企业工程质量保修金的账务处理

李翰峰

【摘要】

随着我国经济的快速发展，建筑施工企业也有了前所未有的发展。但因没有明确统一的规范要求，加之管理水平不同，各建筑施工企业对工程质量保修金的账务处理也不尽相同，甚至不符合会计信息质量要求。本文通过对建筑施工企业工程质量保修金账务处理的现状和缺陷进行分析，按照《企业会计制度》和《企业会计准则》的规定，提出了对该账务处理的看法及具体账务处理方法。本文为建筑施工企业的管理者提供有益的信息，对建筑施工企业进行账务处理也有一定的参考价值。

关键词：建筑施工企业；质量保修金；账务处理

正文：

经过改革开放几十年的建设，我国经济有了长足的发展，经济规模水平已居世界前列，ＧＤＰ仅次于美国排名世界第二。随着国力的增强和人民生活水平的提高，应生产、生活之需的各种建设如雨后春笋，建筑施工企业的发展更是突飞猛进。但长期以来，由于没有系统规范的规定，建筑施工企业对工程质量保修金的账务处理往往不尽相同，有些甚至不符合有关会计信息质量的要求。这对建筑施工企业的发展和健康成长均有不利影响。本文试从理论和实践方面，对我国建筑施工企业工程质量保修金账务处理的现状和缺陷进行分析，并提出相应的完善意见。

一、建筑施工企业、工程质量保修金和保修期的概念及相关规定 ㈠建筑施工企业、工程质量保修金和保修期的概念

建筑施工企业（以下简称“企业”），主要是指从事各类工业与民用建筑工程建设，并按规定取得相应资质的企业。因施工企业种类较多，为方便论述，本文主要针对建筑施工企业，其它施工企业亦可参照。

工程质量保修金（以下简称“保修金”），是指建设单位（业主）与施工单位在施工合同中约定或施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收并交付使用后，从应付的工程款中预留一定的金额，用以维修建筑工程在保修期内和保修范围内出现的质量缺陷的资金。保修金其实是一种押金性质的资金，旨在督促施工单位及时按建设单位（业主）的要求对质量缺陷进行维修，否则，建设单位（业主）有权

从该保修金中支付维修费用。保修金的账务处理重点实质上是围绕维修费用进行的，习惯上人们把维修费用的账务处理称为保修金的账务处理，本文遵从这样的叫法。

工程质量保修期（以下简称“保修期”），是指施工合同双方当事人，根据相关法律法规的规定，约定施工单位对因其自身原因造成的工程质量问题予以及时无偿保修的期限。在实践中，在保修期满时，只有建设单位（业主）组织相关人员按程序对保修范围内的分部或分项工程进行验收，并签署“工程验交书”后，施工单位才能据此结回保修金。

㈡工程质量保修金和保修期的相关规定

关于保修金，要必须清楚其计算标准。按照《建设工程价款结算暂行办法》（财建［2004］369）第十四条第四项“„„发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，保留5%左右的质量保证（保修）金„„（合同另有约定的，从其约定）”的规定，以及建设部、国家工商行政管理局联合制定的《建设工程施工合同示范文本gf—1999—0201》附件三《工程质量保修书》第四条“工程质量保修金一般不超过施工合同价款的3%”的规定，保修金一般以工程结算价款的3%—5%扣留。当然也不是绝对的，合同双方在签订施工合同时，保修金比例也可能高于5%，但只要双方订立合同是在诚实互信平等协商的基础上进行的，也未违反有关规定。一些建筑工程，合同价款包含设备价款及安装费，且比例较大，因设备由销售商或生产厂家保修，所以有必要分开计算。

关于保修期的规定，经《中华人民共和国建筑法》（1998年3月1日施行）的授权，国务院发布的《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）第四十条和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日施行）第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期为：⑴地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；⑵屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；⑶供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；⑷电气系统、给排水管理、设备安装为2年；⑸装修工程为2年。其它项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”从上述规定来看，这些保修期的规定是强制性的国家规范，建筑工程施工合同双方对保修期的约定不得少于上述规定期限。

在明确了保修金额和保修期限后，针对短则2年长则5年的保修期（不包括基基础和主体结构工程），因同一工程各分部的保修期满时间不一致，涉及到具体的账务处理就不能一概而论。对大型工程来说，其保修金金额也相对较大，若能尽早结回保修金，或者说先到期的保修金先结回，符合企业资金流动性的需要，能实现最大的资金时间价值，这对施工企业有利。而相对来说，尽可能地延后支付保修金，最好是在最长的保修期满后在一次性结付保修金，对建设单位（业主）则有利。所以，有必要在《工程质量保修书》及其它合同附件中明确约定保修金的结付办法，最好是先到期的先结算。当然，对标的额较小的工程项目来说，意义不大且操作起来过于复杂。

二、规范建筑工程质量保修金账务处理方法的前提条件

㈠《企业会计制度》和《企业会计准则》的制定为保修金的账务处理提供了理论基础

长久以来，我国虽然分行业会计制度较多，但对保修金的账务处理却一直没有一个系统的可操作性强的规范方法。企业往往根据自身的情况进行账务处理，受财务人员业务水平差异的制约，一些账务处理无疑有诸多的的缺陷甚至是错误。从2001年1月1日起陆续施行的《企业会计制度》（财政部于2000年12月29日发布）第十章“或有事项”的有关规定，为保修金的账务处理找到了理论依据。《企业会计准则第13号—或有事项》（2006年2月15日财政部发布，自2007年1月1日起施行），更是系统地对“或有事项”下“产品质量保证”进行了详细规定。这些规定对保修金的账务处理既提供了法律依据，由提供了理论基础。

㈡企业的规范发展和健康成长提出了内在要求

经济的快速发展，使得企业的竞争更加激烈，建筑施工企业也概莫能外。保修金的账务处理不规范，既存在财务风险和税务风险，又容易使股东对管理者产生不信任。而从企业的发展来说，这不利于企业建立现代企业制度，进而影响企业的竞争力甚至生命力。

三、现行建筑施工企业工程质量保修金账务处理的方法及缺陷

虽然《企业会计制度》和《企业会计准则》为保修金的账务处理提供了足够的理论依据，但在实务中，企业不同其账务处理方法也各异。归纳起来，有以下几种：

㈠在结算收入入账时不考虑后期保修费用发生情况的账务处理的方法及缺陷

这是一种较传统且长期为企业采用的账务处理方法。其特点是：在工程结算后入账时，将收入全部计入“工程结算收入”，保修金和和未付的工程款计入“应收账款”，对保修金不另作处理。发生维修费用时，在当期计入“工程施工”和“机械作业”等科目的借方，在期后则借记“营业外支出”等科目。这种账务处理方法的缺陷在于：1.没有对维修费用可能发生的金额进行客观分析和合理预测；2.本期本项目工程的成本被追加到后期企业的成本中，既不能较好的反映该项目工程的真实成本情况，又影响了后期企业的真实盈利状况；3.因未考虑将可能发生的维修费用，使对该项目工程的成本评价不全面客观，出现项目盈利水平“虚高”的情况，不利于对工程项目部的考核。

㈡在结算收入入账时按扣除工程质量保修金额后的余额入账的账务处理的方法及缺陷

这种账务处理方法，是按结算金额扣除保修金后开具发票入账，保修金视作单项工程另作处理。发生维修费时，借记“其它业务支出”科目，贷记“库存材料”和“应付职工薪酬”等科目。而在结回保修金时，作为一笔当期收入贷记“其它业务收入”。这种账务处理方法的缺陷在于：1.结算额扣除保修金后开具发票入账，建设单位（业主）一般不会接受这样的发票，特别是建设单位（业主）拟列为“固定资产”入账的工程项目，审定的结算额和发票额不符将无法入账；2.不按结算额开具发票入账，在成本费用已定的情况下，减少收入会降低盈利额，这将会给企业带来税务风险；3.这样进行账务处理不符合财

务核算的有关规定和会计信息质量的要求，且维修费用可能会在几个会计陆续发生，将这一期发生的维修费记入“其它业务支出”，而收入却在后期记入“其它业务收入”，没有真实反映该期的盈利情况。

四、建筑施工企业工程质量保修金的账务处理方法 ㈠工程质量保修金账务处理方法的理论依据

企业在经营活动中，有时会面临一些具有较大不确定性的经济事项，这些不确定事项对企业的财务状况和经营成果可能会产生较大的影响，其最终结果须由某些未来是想的发生或不发生加以决定。这种不确定事项在会计上被称为“或有事项”。对此，《企业会计制度》第十一章和《企业会计准则第13号—或有事项》有明确规定。或有事项的特征是：1.或有事项是因过去的交易或者事项形成的；2.或有事项的结果具有不确定性；3.或有事项的结果须由未来事项决定。或有事项有或有负债和或有资产之分。建筑施工企业的维修费用，其发生具有未来性和不确定性，完全符合或有事项的特征，可以按照或有负债的有关规定进行账务处理。

㈡工程质量保修金账务处理的前期准备工作

或有负债并非都能确认为负债，只有同时满足三个条件时才能确认为负债：1.该义务是企业承担的现时义务；2.履行该义务很可能导致经济利益流出企业；3.该义务的金额能够可靠计量。符合这些条件的或有负债才作为“预计负债”进行确认和计量。所以，作为将来可能发生的维修费用，要想作为“预计负债”进行核算处理，必须按照上述三个条件进行科学合理的评估。若依据不充分则入账条件就不成立。结算金额确定的工程项目，无论企业进行怎样的账务处理，对建设单位（业主）都无任何实质性的影响。所以，企业对完工的项目工程进行成本核算时，要充分分析该项目工程的施工情况、企业历年同类型项目工程的维修情况以及市场上同类型项目工程的维修情况等等，掌握较为客观准确的第一手资料。在仔细分析资料的基础上，根据企业施工的实际情况，对该项目工程可能发生的维修费用进行合理预计，从而为保修金的账务处理做好准备工作。

㈢工程质量保修金账务处理的具体方法 1.确定“预计负债”入账的最佳估计数

预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。而确定最佳估计数时，应当综合考虑或有事项有关的风险、不确定性、货币时间价值和未来事项等因素。按照所搜集整理的资料，分析计算出施工水平相近、工程类型相似的工程项目的维修费用发生金额，一般取其上下限金额的算术平均数作为预计负债的最佳估计数。该最佳估计数既不能高估也不能低估。而所依据的资料及数据，更要妥善保存以备查证。最佳估计数确定后，若在后来有进一步的证据，也可对该数据进行调整。

2.确认与工程质量保修金有关的预计负债

计算出维修费用作为“预计负债”入账的最佳估计数后，在核算项目工程成本时，即可确认该或有负债，并计入工程成本。账务处理一般为借记“工程施工—×××工程—其它（或工程质量保修金）”科目，贷记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目。“预计负债”

科目期末一般有余额，在资产负债表上列在“其它长期负债”项下。这一步的账务处理非常重要，是本期和以后各期发生的维修费用的账务处理基础。

3.发生维修费用时的账务处理

⑴维修费用发生在项目工程核算完成后但在本会计结束前 这种情况需要调整该项目工程的相关成本项目。发生维修费用时，借记“工程施工—×××工程—材料费（人工费、机械使用费）”科目，贷记“库存材料”、“应付职工薪酬”等科目，同时借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“工程施工—×××工程—其它（或工程质量保修金）”科目。若维修费用金额较小，对有关成本项目影响不大可简化处理，也可直接借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“库存材料”、“应付职工薪酬”等科目。

⑵维修费用发生在本会计结束后至财务报告批准报出日之间 这属于资产负债表日后事项，其所涵盖的期间自资产负债表日至财务报告批准报出日止的一段时间。按有关规定，改时间段发生的维修费用应属资产负债表日后事项的调整事项，应对账务进行调整处理，并在财务报告中予以披露。发生维修费用时，按规定有涉及损益的和不涉及损益的两种账务处理方法。因该成本已提前列入成本项目，故不再涉及损益项目，两种账务处理方法都是一样的。具体账务处理为，当发生维修费用时，借记“以前损益调整”科目，贷记“库存材料”和“应付职工薪酬”等科目，同时借记“预计负债—工程质量保

修金—×××工程”，贷记“以前损益调整”。因视为不涉及损益的调整事项，故不再进行纳税调整。在实务中，因维修费用金额一般不大，也可作为非调整事项处理，直接借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“库存材料”和“应付职工薪酬”等科目。

⑶维修费用发生在以后会计

在以后会计发生维修费用时，按发生金额借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“库存材料”和“应付职工薪酬”等科目。在保修期满前，除发生重大质量问题等需对“预计负债”进行调整外，再不作其它账务处理。

4.保修期满结回保修金的账务处理 ⑴保修期满全额结回保修金的账务处理

保修期满后，经建设单位（业主）组织相关人员验收并出具“工程验交书”后，企业可据此结算保修金。结回保修金时，借记“银行存款”科目，贷记“应收账款—×××工程（单位）”科目，并将“预计负债”余额予以冲销。“预计负债”一般为贷方余额，但也有可能维修费用发生额超过当初账面预计额，“预计负债”会出现借方余额。“预计负债”为贷方余额时，其账务处理为借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“以前损益调整”科目。因涉及损益事项要进行纳税调整，还要借记“以前损益调整”科目，贷记“应缴税费—应缴所得税”科目，并将“以前损益调整”科目余额转入未分配利润，借记“以前损益调整”科目，贷记“利润

分配—未分配利润”科目，同时调整盈余公积，借记“利润分配—未分配利润”科目，贷记“盈余公积—法定公积金”科目。当“预计负债”为借方余额时，该账务处理方法与上述处理相反。

⑵保修期满未能全额结回保修金的账务处理

在保修期内，可能由于企业对建设单位（业主）的维修要求未能及时满足，建设单位（业主）自行拿钱对质量缺陷进行修复，按有关合同约定，该费用从预留的保修金中扣除。在期满结算保修金时，企业对建设单位（业主）提供的维修费用清单及相关票证进行审核，经双方协商一致后，该维修费用从保修金中扣除。其账务处理为，按扣除的维修费用借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“应收账款—×××工程（单位）”科目，同时按结回的保修金额借记“银行存款”科目，贷记“应收账款—×××工程（单位）”科目，后面的账务处理同前述。

总体来说，对于工程质量保修金的账务处理，是一项较细致且复杂的工作。由于长期以来未能引起企业足够的重视，且没有一套系统的统一方法，而相关的教科书和专业书籍对此账务处理方法往往一笔带过，所以各建筑施工企业的账务处理方法良莠不齐。有的企业因财务人员业务水平高且领导重视，其账务处理就更正确更合乎有关会计法规的要求；而有的企业因种种原因，账务处理就可能比较粗略甚至不符合有关会计法规的要求。而会计核算不清楚，账务处理不完善，既为企业的项目核算和考核带来一定难度，也为企业和建设单位（业主）之间保修金出现争执埋下隐患。因保修期一般在2年以上，长则达到

5年，账务处理不好，既不利于企业及时足额收回保修金，又不利于企业的财务管理工作。相信上述账务处理方法的探索，对企业工程质量保修的账务处理能提供有益的参考。

参考文献

1.宋文华，“略议施工企业质量保修金的账务处理”，载《财会月刊》2003年第04A期，第40页。

2.刘昌仁，“施工企业质量保修金的账务处理”，载《财会月刊》2002年第09期，第56—57页。

3.熊林、胡维新，“质量保修金的改革势在必行”，载《建筑经济》2005年第05期，第67—68页。

4.维修保修金委托书 篇四

成房发〔2007〕82号

各区（市）县房产管理局（办），高新区规划建设局，市房屋产权监理处，各开发建设单位：现将《成都市新建住宅物业保修金监管实施细则》及相关附件印发给你们，请遵照执行。对执行中的问题，请及时向我局反馈。

特此通知。

附件：成都市新建住宅物业保修金监管实施细则

二○○七年十二月五日

成都市新建住宅物业保修金监管实施细则

第一章 总 则

第一条 为了加强住宅物业保修金的监管，保障物业在保修期内的正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》）和《房屋建筑工程质量保修办法》等相关法规规章，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 本细则适用于本市行政区域内新建住宅物业保修金（以下简称保修金）的交存、垫支使用、提存、退还及其监督管理。

第三条 本细则所称保修金是指开发建设单位按照《条例》规定比例向市房产管理部门依法设立的保修金监管账户一次性交存，作为住宅物业法定保修期内维修费用保证的资金。

由两个及以上单位共同开发建设的项目，可按其约定分别交存。

第四条 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其开发建设单位均应按照本细则的规定交存保修金。

第五条 市房产管理部门依据《条例》规定设立市保修金监管机构，负责全市保修金的统一归集、监督管理及锦江、青羊、金牛、武侯、成华（含高新区）（以下简称五城区）内保修金的交存、垫支使用、提存、退还的审核和监督，其他区（市）县房产管理部门受市房产管理部门委托按本细则负责辖区内保修金交存、垫支使用、提存、退还的审核和监督工作。

第二章 新建住宅物业保修金的交存

第六条 保修金的交存标准

（一）交存时限：自2008年1月1日起在申请新建住宅附属设施设备交付使用备案或者不动产权属初始登记前，按《条例》规定标准交存。

（二）交存基数：保修金的计算标准以每平方米建筑面积建筑安装造价为基数，具体执行市价格行政主管部门定期公布的指导价。

第七条 开发建设单位在申请新建住宅附属设施设备交付使用备案或者不动产权属初始登记前，应当持土地使用证明文件、建设工程规划许可证及其总平面图、房屋面积实测报告、建筑区划划分意见书、建筑工程竣工验收合格证明等加盖有开发建设单位鲜章的复印件，向市保修金监管机构办理保修金交存手续；经市保修金监管机构确认后，开具《住宅物业保修金交存通知》（附件一）；开发建设单位应当依据该通知要求向专户管理银行交存；专户管理银行收款后，应当出具《住宅物业保修金交款凭证》（附件二）。

第八条 市房产管理部门委托专户管理银行设立本市保修金专户，办理保修金的监管账户设立、交存、垫支使用、提存、退还、结算等手续。

开发建设单位交存的保修金，自存入以建筑区划为单位的分户之日起，按中国人民银行同期银行活期存款利率计息。

保修金存储期限内，开发建设单位名称变更，应自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书和新的营业执照，向市保修金监管机构申请办理保修金分户的更名手续。

第九条 开发建设单位应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。

正常使用条件下，住宅物业最低保修期限为：

（一）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（二）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（三）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

（四）装修工程为2年；

其他项目的保修期限和保修范围，按《住宅质量保证书》约定。

第十条 保修金存储期限自住宅物业竣工验收合格后，存入专户管理银行中分户之日起计算，保修金存储期限与物业的法定保修期限一致，最长不超过5年。

第三章 新建住宅物业保修金的垫支使用

第十一条 因业主使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置及不当装修等造成住宅物业质量问题的，由业主依法承担相应的维修责任。

第十二条 在法定的物业保修期和保修范围内，物业出现质量问题，开发建设单位在接到业主、业主委员会或社区居民委员会的保修要求后，在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的，应在七十二小时内予以维修。

第十三条 开发建设单位未按本细则第十二条规定履行保修责任的，业主、业主委员会或

社区居民委员会应当组织维修，并据实提出保修金垫支使用方案，持《住宅物业保修金垫支使用申请表》（附件三）和保修金垫支使用计划、工程预算书等，向物业所在地的保修金监管机构或区（市）县房产管理部门提出申请；物业在五城区的，向市保修金监管机构提出申请；物业在其他区（市）县的，向当地房产管理部门提出申请。受理机构自受理申请之日起3个工作日内予以核实后，出具《住宅物业保修金垫支使用通知书》（附件四），并通知专户管理银行划转所需资金的70%至业主委员会或社区居民委员会指定账户中。

维修工程进行中，须经相关业主鉴证（附件五）；维修工程竣工后，应经相关业主验收合格（附件六）。

维修工程竣工验收合格后，经决算划转垫支资金有剩余的，业主、业主委员会或社区居民委员会应持《住宅物业保修金垫支使用退还通知书》（附件七）向专户管理银行的相应分户中退还剩余资金；划转垫支资金有差额的，由业主、业主委员会或社区居民委员会凭工程决算书、费用结算票据及维修工程验收合格证明等材料，向原受理机构申请划转所需垫支资金的差额部分，受理机构自受理申请之日起3个工作日内审核并划转差额部分。

第十四条 市保修金监管机构在保修金动用后3个工作日内向开发建设单位出具《住宅物业保修金支付通知书》（附件八）、《住宅物业保修金补存通知书》（附件九）。开发建设单位应当在收到《住宅物业保修金支付通知书》、《住宅物业保修金补存通知书》的通知之日起15日内足额补存。

第四章 新建住宅物业保修金的提存

第十五条 物业保修期间，开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的，市保修金监管机构应将相关事项在市房产管理部门公众信息网上进行公示，公示期为30天。公示期满无异议，市保修金监管机构应将该开发建设单位交存的保修金本息余额提存。

第五章 新建住宅物业保修金的退还

第十六条 开发建设单位应在住宅物业工程竣工验收合格之日起届满五年的前一个月，持《住宅物业保修金退还申请单》（附件十），物业在五城区的，向市保修金监管机构提出退还已交存保修金余额申请；物业在其他区（市）县的，向当地房产管理部门提出退还已交存保修金余额申请。受理机构应在受理后5个工作日内，将拟退还保修金事项在相关建筑区划内、市房产管理部门公众信息网上（附件十一）公示，公示期为30天。公示期满无异议的，市保修金监管机构出具《住宅物业保修金退还通知单》（附件十二），将该住宅物业的保修金退还开发建设单位。

第十七条 房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。保修金全部退还后，开发建设单位应依法、依约继续履行相应的质量责任。

第六章 新建住宅物业保修金的监督管理

第十八条 专户管理银行应当定期向市保修金监管机构发送保修金账户对账单。市保修金监管机构应当每年定期在市房产管理部门公众信息网或成都物业网上公布相关建筑区划保修金的交存、垫支使用、退还等情况，接受业主、开发建设单位的监督。开发建设单位、业主或业主委员会对保修金账户变化情况有异议的，可向市保修金监管机构申请复核。第十九条 保修金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。

第七章 附 则

第二十条 开发建设单位未履行法定保修责任、未按《条例》规定交存、补存住宅物业保修金的，市房产管理部门将该行为记入成都市房地产业信用体系，并向社会公布。

第二十一条 业主、业主委员会委员或社区居民委员会委员在申请动用保修金时，弄虚作假并造成损失的，应当赔偿所有损失，并依法追究法律责任。同时，将其行为在成都市房地产业信用体系中予以记录，向社会公布。

第二十二条 市保修金监管机构及相关工作人员利用职权截留、挪用、侵占保修金或其他失职行为的，依法追究法律责任。

第二十三条 新建非住宅建筑区划内物业保修金的交存、垫支使用、提存、退还及其监督管理，参照本细则执行。

第二十四条 本细则由成都市房产管理局负责解释。