房屋“联建”、“参建”形式的法律思考（精选10篇）
1.房屋“联建”、“参建”形式的法律思考 篇一
房屋产权合同
甲方：
乙方：
关于房屋一事，为明确甲乙双方的权利义务，根据双方自行愿意经双方协商一致，签订本合同。
第一条 甲方建有房屋一栋坐落在望城县xx村xx组，面积xx平方
米，甲方同意将该房屋产权办理至乙方名下，归乙方所有。
第二条 该房屋一切办证费用及后期维护维修费用由甲方支付，乙
方出面协助办理。证件暂由甲方负责管理。
第三条 该房屋如被征收甲方可代理乙方处理相关问题，乙方出具
委托书给甲方，但最终征收补偿金额应由乙方签字确认方为有效。
第四条 甲方承诺在本合同签字后一个月内办妥乙方分户有关手
续，报公安机关批准将乙方单独立户，将户口本交给乙方。
第五条 本合同约定的该房屋如被征收，该房屋涉及应由乙方享有的房屋补偿费用乙方同意分给甲方40%，银行到账后即行支付，如分期到账先到部分先分，后到部分后分。
第六条 合同签订后双方都不可单方面提出不同异议。如甲方未按
时办理乙方户口分户手续将乙方单独立户交给乙方，乙方按本合同第五条约定应分给甲方的补偿款义务相应免除。
第七条 本合同一式两份，双方各持一份。有效期至房屋征收或不
存在为止。
甲方：（签字或盖章）乙方：（签字或盖章）
签约时间签约时间
2.房屋“联建”、“参建”形式的法律思考 篇二
随着城市规模的增大, 原来属于村一级的村民居住区已经纳入了城市的整体规划范围, 原属于村民耕种的农业用地几乎完全被征用, 村民们的生活也发生了翻天覆地的变化。多数村民不再依赖于耕种土地而获得收益, 主要依靠出租在自己宅基地上建造的房屋获得大部分收入, 其生存方式逐步向城市转型。但是由于城市化进程需要一个过程, 所以他们的生活并没有完全进入城市生活的轨道, 大部分建筑景观和文化生活习惯仍然缺乏城市特征并被保留下来。这种城市和农村特点兼而有之的过渡性“农村”被称之为“城中村。”
“城中村”与传统城区和农村相比, 其特征主要有:
1.“城中村”土地属于集体所有制土地, 以村民宅基地为主, 其他建设用地为辅, 农用土地不断减少甚至消失。
2.“城中村”村民在自家宅基地上建房, 缺乏统一规划, 违
章建筑较多, 建筑密度和建筑容积率较高, 有的村民家建筑楼层达到20多层。
3.“城中村”居住人口构成复杂, 外来人口多, 职业分散, 流动性大, 很难进行集中管理, 社会治安难度较大。
4.“城中村”村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红。
由于居住人口较多, 部分村民或外来人口在村里从事商业经营活动。
5.“城中村’城市基础配套设施普遍缺乏, 公共绿地、体育、文化、休闲等设施不能满足居民需要。
由于建筑密度较大, 道路普遍狭窄, 带来消防安全隐患。
二、“城中村”房屋租赁
“城中村”村民通过在自家宅基地上建造多层甚至高层楼房并出租房屋来获取租金, 这是他们获取经济收入的主要途径。当前, 房屋售价居高不下, 加上房屋居住需求量日益增加, “城中村”房屋租赁市场变得异常火爆。近年来, “城中村”村民看到了出租房屋给他们带来的巨大收益, 纷纷在可支配的土地和空间上, 加大对宅基地的有效使用, 有的村民把原有住宅加高, 有的干脆拆除原有住宅, 不经批准私自建造多层甚至高层楼房予以出租。
“城中村”是城市化进程中的产物, 城市和农村双重特征色彩浓厚, 由于传统观念影响, 再加上管理不到位, “城中村”房屋租赁市场出现了诸多问题。
三、“城中村”房屋租赁存在的问题
1. 出租价格问题。
“城中村”房屋出租形式普遍单一, 管理比较粗放, 价格高低往往由房东说了算。一旦房屋出租市场需求增大, 比如在每年七月大学生毕业离校时, 房东马上对房租涨价。
2. 合同签订问题。
部分房东害怕签订的合同影响以后租金涨价, 产生纠纷, 往往和租户不签合同或者草签合同, 而有的租户贪图省事, 认为合同签不签无所谓, 所以一旦发生纠纷就很难解决。比如有的房东私自终止租赁合同, 把已租房屋再次租给出价更高的租客, 严重损害了第一承租人的合法权益。
3. 租客身份管理问题。
“城中村”房屋凭借其相对低廉的租金吸引着外来务工人员、低收入者来此居住。有的房东在租赁房屋时, 只要求承租人交押金和租金, 对租客的身份不管不问, 有时连身份证都不看, 更别提对租客身份进行登记了。由于居住人员结构复杂, 加上不进行身份登记, 管理上存在漏洞, 一旦发生治安或刑事案件后, 很难及时破案。
4. 基础设施薄弱问题。
部分房屋, 尤其是高层楼房, 由于建设质量不高, 埋下很大的安全隐患。再加上违章建筑集中, 房屋装修不合要求, 各种电线杂乱无章, 街道普遍狭窄拥挤, 一旦发生紧急情况, 救护、消防车辆无法正常通行, 居民难以得到及时救助。
5. 社会治安问题。
由于管理松懈, 传销、黑作坊、黑诊所、制假贩假窝点、卖淫嫖娼窝点等都可能在“城中村”集中出现, 社会治安问题较为突出, 房屋租赁管理难度较大。
四、“城中村”房屋租赁的法律规制
在“城中村”改造彻底完成之前, “城中村”房屋租赁市场在很长一段时间内仍会存在。所以, 对“城中村”房屋租赁进行有效管理仍是政府各部门面临的共同任务之一, 也是社会各界及租赁双方的共同愿望。对“城中村”房屋租赁的法律规制途径有:
1. 租赁合同要规范。
合同是当事人之间订立的、明确双方权利义务关系的契约, 租赁双方的真实意思都应该体现在合同中。现有规范房屋租赁合同关系的法律主要有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》等。根据上述法规及实际情况, 签订合同时要注意以下几点: (1) 关于“城中村”房屋租赁价格, 政府有关部门可以根据实际情况拟定政府指导价, 这样可以有效保护房屋租赁双方利益。 (2) 房屋未依法取得所有权证的、房屋产权有争议的、属于违法建筑等会引起争议的房屋, 不得进行出租, 一旦发现, 有关部门要严肃处理。 (3) 对由于合同解除而引起的违约责任处理, 如果有约定就按照约定, 如果没有约定的要依法进行处理。
2. 应用“旅馆式”管理模式。
“旅馆式”管理模式, 就是对“城中村”出租房屋实行“旅馆式”管理, 房东要像旅馆一样对租客身份进行核查, 登记并上传信息。郑州警方在全国率先提出对出租房屋使用“旅馆式”管理模式, 该模式把房屋出租与治安管理结合起来, 创建了一套比较完备的房屋租赁管理体系, 收到良好的社会效果。同时, “旅馆式”管理会对出租人进行星级评定, 根据出租人遵纪守法情况和履行治安责任情况, 将出租屋分成不同等级并挂牌, 星级高低直接影响出租房屋的入住率, 这极大地调动了村民的积极性, 也给了租户更多的选择。
3. 政府各部门要加强合作。
由于“城中村”房屋租赁市场出现的问题较多, 再加上“城中村”改造仍然是一个漫长的过程, 这就需要城建、房管、公安、工商、税务、市政等政府各职能部门相互协作, 补充和完善相关法律和规章制度, 及时发现并解决“城中村”房屋租赁中出现的各种问题, 有效维持“城中村”房屋租赁市场的正常秩序和运行。
摘要：本文分析了“城中村”房屋租赁存在的问题, 从法律角度提出了规范“城中村”房屋租赁的途径。
关键词：“城中村”,房屋租赁,问题,途径
参考文献
[1]何频.城中村管理的若干问题及对策[J].乡镇经济, 2005, (12)
3.房屋联建合同书 篇三
联建人：（以下简称甲方）出资承建人：（以下简称乙方）经甲乙双方在充分友好协商的基础上，本着平等、互惠、互利的原则，决定将甲方原旧址拆旧建新，予以开发。现将开发中的具体责任、义务和相关事宜以合同形式签定如下，以资甲乙双方共同遵守。
一、联建方式
经甲乙双方协商决定：由甲方提供原住宅旧址四栋瓦房包括院落共平方米由乙方出资开发。开发建成后，甲方享有一套住宅楼房及万元。
二、甲方的责任、义务和相关事宜
1、在本合同签定后，甲方有责任及时主动办理村社两级相关的申报审批手续，并交给乙方。
2、本工程为层，甲方有责任协调处理好四邻关系，保证承建顺利进行。如四邻阻扰工程进度，由甲方出面解决。如甲方未能解决，只能建层，则甲方只能享有套住房。
3、甲方有义务协助乙方办理好县级审批手续，及时给乙方提供所需的相关资料。
4、乙方手续完成后，开工前支付甲方万元定金后，甲方及时搬出旧屋，不能影响乙方的拆除工作。
5、甲方有责任对乙方的承建质量进行监督过问，出现问题予以纠正。
6、甲方不得干涉乙方对承建剩余土地面积的合理使用。
三、乙方的责任、义务和相关事宜
1、乙方必须保证在承建过程中的工程质量，不得偷工减料，否则造成质量问题，乙方应付全部责任。（工程质量按国家相关规定实施）
2、乙方应保证安全承建。在承建过程中所发生的安全事故均由乙方负责承担。
3、乙方应按照协议不折不扣的执行：在本合同签订时乙方付给甲方补偿金万元。待工程结束三个月内一次付清其余欠款。不准拖欠，否则，应按全额的承担违约金。
4、按照协议，乙方应保证甲方二至五楼的套住宅，不准中途改变
5、住宅楼每套面积不能低于㎡。
三、联建项目的指向，位置以规划图纸为准，双方认可后实施。
四、联建项目用于住宅，面积规模以实际面积为准，但是两层以上的楼层必须出阳台）并由乙方设计施工图纸。
五、设定住宅楼层，共套房，除甲方的套外，剩余楼房有乙方自己处理，甲方不准干涉。
六、楼房完工并分配完毕后，乙方按照协议办理给甲方四套住宅楼的房产证及相关证件。并交付住宅手续。同时将房屋产权过户到乙方名下。
七、如有未定事宜，按照实际，双方及时协商，以协议的形式解决，可鉴定补充协议。如遇人类不可抗拒的自然灾害和国家重大城改规划，甲乙双方可协商解决。
八、本合同签字生效，双方应共同遵守任何一方不准违约。否则，应赔偿违约金%
九、双方在实施本合同所规定的责任和义务后，本合同自行失效。
十、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方签字
4.房屋“联建”、“参建”形式的法律思考 篇四
【论文关键词】会计法律制度;立法环境;立法缺陷;立法形式
会计法律制度是维护和保障财产所有者最具体、最具针对性的控制层面的法律制度(郭道扬，)，是经济法律制度体系的基础。因此，会计法律制度的规范和完善对整个经济法律制度乃至整个国家法律体系的有效运行起着十分重要的作用。而会计法律制度的规范和完善必须从源头开始，也即是从会计法律制度的立法开始。本文拟从会计法律制度的立法环境、现有立法缺陷以及立法形式的现实选择三个方面探讨我国会计法律制度的立法问题，以期引到抛砖引玉的作用。
一、法律体系与资本市场：会计立法的矛盾环境
会计法律制度的建立是会计环境影响的结果。从国内外会计法律制度发展过程来看，影响会计法律制度立法的基本环境主要有法律体系与资本市场两个方面。我国会计法律制度的建立立足于我国英美模式的资本市场和大陆法系的法律体系两大基本立法环境。
(一)英美模式的资本市场
1990年12月19日，上海证券交易所的正式开业标志着我国真正意义上的资本市场开始出现。经过近二十年的发展，资本市场已经具备了较为完善的功能并具有一定的规模。
我国政府对资本市场的总体态度，是采取不直接干预方式，让上市公司在生产经营过程中一方面通过资本市场及时筹集所需资金，另一方面实行股东财富的最大化①。通过建立市场导向而非银行主导的资本市场，从而推动我国经济体制改革的步伐，达到建立社会主义市场经济体制的目标。企业发展资金的供给也由财政与银行向资本市场转移，上市公司与银行之间并不存在投资控股而形成的控制与被控制关系。我国资本市场主要是借鉴普通法系国家特别是美国资本市场的模式建立和发展起来的，资本市场的市场导向十分明确。
长期以来，政府一直将在股票市场发行上市作为国有大中型企业解困的重要途径，形成了上市公司国有股占绝大多数的现象。这种现象对我国资本市场的良性发展不利，因此政府采取国有股减持的方式减少国有股比重，从而优化资本市场结构。5月，启动了自资本市场建立以来最重大也是最复杂的制度变革——股权分置改革。这次制度变革的核心是通过调整存量资产的利益关系和利益结构形成投资者共同的利益取向，构建具有共同取向的利益关系，形成我国资本市场发展的基石。资本市场的目的并不只是为企业筹集发展所需要的资金，更多是希望通过借助资本市场特别是股票市场改善企业资本结构，建立有效的治理结构。资本市场运行机制具有英美资本市场特征。
(二)大陆法系的法律体系
在法律制度的建设方面，我国法律与大陆法系更为相似。首先，在立法上我国立法机构具有法律上的绝对权威。《中华人民共和国宪法》规定：全国人民代表大会及其常务委员会拥有“制定、修改和补充宪法和法律并解释和监督其实施的权力”，省、直辖市的人民代表大会和它们的常务委员会在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，“可以制定地方性法规并报全国人民代表大会常务委员会备案”;国务院及其各部委根据宪法和法律规定，享有一定的立法权。法律渊源表现形式是制定法，形成了以宪法为统帅、以制定法为主干的不同法律效力的成文法体系(葛洪义，)。
其次，在法律执法和司法上我国只能以成文法律为根据，没有“遵循先例”原则。虽然我国社会主义法制建设历史不长，法律规范零散且不系统，法典式的法律规范更是缺乏，但“以事实为根据、以法律为准绳”仍然成为我国法律执法和司法的重要原则。这一原则排除了司法过程中以判例和政策以及“公平、正义”原则作为执法和司法活动的依据。《宪法》规定人民法院和人民检察院作为审判机关和法律监督机关，“依照法律规定独立行使审判权和检察权”，其他行政机关也必须在成文法律规定的范围进行执法活动。
最后，在法律的解释上我国严格限制法官对法律的解释活动。法律并不针对具体事物、人物和场合，具有概括抽象的特征，具体案件的审判却是法律在具体事物、人物和场合中的应用，因此司法过程中不可能省去“解释说明”法律文字具体意思的过程。但是，这种法律解释说明的效力与大多数大陆法系国家一样，在我国受到严格的限制。司法机构在理论上必须尊重立法机构，围绕法律文字立足于法律概念进行“解释说明”，直至最后判决，不得运用“情理、公平、法理”之类的依据进行。从成文法编纂的思想以及对待成文法的态度上，我国具有明显大陆法系的法律制度特征。
(三)两大环境的内在矛盾
随着我国资本市场的发展，资本市场筹资的方式、交易的种类以及资本市场总体规模等都得到了较大的发展。单就股票市场而言，截止底，上市公司总数达到1550多家，总市值达到32.71万亿，位于全球第三，相当于GDP的140%。20日均成交量也达到1903亿元，成为全球最活跃的资本市场之一。虽然和股市出现较大幅度的波动，总市值一度处于下降状态，但资本市场上市公司总数和开户数，总体上讲仍然处于不断增加状态。
虽然上市公司国有股导致股份过于集中，但个人持股高度分散，并且随着国有股减持以及市场经济体制改革的进一步深入，可以预见股权分散将是我国资本市场的一个重要特征。资本市场在国民经济发展的过程中将发挥越来越重要的作用。因此，如何运用会计法律制度保护投资者的利益，是市场主导性资本市场经济制度环境的客观要求，是我国会计法律制度立法的一个重要方面。
大陆法系力图建立“系统、清晰、逻辑严密”的法典，铸建概念化的法学架构，并使这种架构能够体现法律对不同历史时期以及各种社会现象的涵盖力，从而为立法和司法实践提供理论依据。虽然这一理念面临着较多的困难，并且大陆法系国家也在一定程度上借鉴普通法系的优点，但它仍然是立法和司法活动中占据主导地地位的观点。这一理念表现在法律规范上，形成了法律结构的系统化、条文抽象化、方法的科学化以及概念主义等特征。但是，由于我国建立以市场经济为导向的经济法律制度的历史较短、立法技术不够成熟，同时也由于处于经济转型时期等因素的影响，我国会计法律制度仍然较为零散甚至存在一定的冲突之处，无法在司法实践中有效地发挥作用。
英美模式的资本市场对会计法律制度保护产权的要求与我国并不成熟的大陆法系法律制度存在较大的矛盾。两大矛盾的冲突正是我国会计法律立法的现实环境。
二、重刑轻民：会计立法的内在缺陷
在会计法律责任形式中，行政法律规范对一般性质的会计违法活动具有一定的威慑力量，但当违法活动性质达到一定程度后，其法律责任的经济效率明显不如民事赔偿的法律责任形式。刑事法律制度对较严重的违法犯罪活动具有较大的威慑作用，但它也是在一定范围内起到应有的作用，当会计违法犯罪活动的影响达到一定程度后，其法律责任形式的经济效率也不如民事赔偿法律责任形式(张华林，)。因此，我国会计法律制度应该建立“以民事赔偿优先、三种形式互补”的会计法律责任形式。
然而，由于我国资本市场建立时间不长、英美型资本市场经济制度基础与大陆法系法律制度基础的矛盾等因素的影响，理想的会计法律制度至今没有建立，会计法律制度在立法形式上存在明显而严重的缺陷。具体而言，主要表现在以下几个方面：一是我国会计法律制度重刑事处罚、轻民事赔偿的现象较为严重，致使我国会计法律制度缺乏对会计信息造假现象的威慑力量;二是我国关于会计法律制度的民事赔偿规范较少且零散，存在会计法律民事赔偿中无法可依的现象;三是由于我国大陆法系法律制度特征，《立法法》对法律解释有着严格的限制，致使有关民事赔偿的会计法律制度难以真正实施。由于会计职业专业性，会计法律制度的民事赔偿更多的是会计职业规范和会计法律的解释运用问题。在会计民事赔偿的执法过程中，法律解释的欠缺也限制了民事赔偿在会计法律制度中发挥作用。
会计法律制度在立法上的缺陷成为现阶段会计法律司法乏力的重要原因，因此，会计法律制度的建设必须要从立法方面进行系统思考，在立法形式上进行突破。
三、诸法合一：我国会计立法的现实选择
虽然我国会计法律制度没有严格遵守“行政、刑事和民事法律制度分设”的规范，《立法法》中也没有对这种立法方式的明确规范，但实际上我国会计法律制度基本遵循这一原则。这一立法模式更加适合我国大陆法系法律制度环境下，对立法法典化要求，是今后我国会计法律制度立法的理想模式，但却不适应我国现有经济条件和法制环境下对会计法律制度的现实需要。
现阶段的会计法律制度应采取“诸法合一”的立法模式，作为我国会计法律制度立法的过渡性措施。具体而言，应设立专门组织机构和人员制定我国会计法律制度，这一会计法律制度应包括可操作性的行政、刑事和民事法律责任形式条款。“诸法合一”的会计法律制度主要有以下几个方面的优势：
(一)适应了我国经济体制转型时期对会计法律制度的需求
会计法律制度处于整个法律制度的基础层面，市场经济规则的几乎所有经济制度的实现最终都会在会计法律制度这一经济制度的基础层面得到落实，资本市场的正常运行也建立在良好的会计秩序之上。我国建立社会主义市场经济的改革目标必须要以完善的会计职业规范和会计法律制度为前提条件。虽然市场经济制度的建立已经得到了较大的成就，但会计法律制度严重落后于其他经济制度方面的改革，成为我国经济体制改革的重要障碍因素。因此，建立经济体制转型时期的“诸法合一”会计法律制度对我国社会主义市场经济体制的进一步完善具有重大的意义。
(二)协调了英美型资本市场经济制度与大陆法系法律制度基础的矛盾
英美型资本市场以“股票高度分散、市场调节”为基础特征，要求有完善的法律制度对投资者进行保护。英美国家以“判例为基础、以衡平原则为补充”的法律制度适应了这一资本市场的要求，“法官造法”又在司法过程中让会计执业准则在会计界和法律界之间得到沟通。但我国会计法律制度薄弱的现实以及大陆法系在司法过程中严格遵循法律规范的要求，限制了会计法律制度实施。因此，为作一个过渡性的措施，在建立法典化法律制度条件尚不成熟的条件下，建立“诸法合一”的、较为详细、完善的法律制度应是我国会计法律制度建设的一个现实选择。
(三)增强了会计法律制度的系统性和完整性
在现有法制环境下，会计法律制度的部门立法是我国会计立法的现实情况，会计法律制度的边缘化又使会计法律制度的法理基础研究处于相对滞后的状态。会计法律制度体系不可避免存在部门保护和法律条文之间相互矛盾的现象，在一定程度上也缺乏可操作性。因此，集中力量建立“诸法合一”的会计法律制度可以协调各部门立法过程中存在的矛盾，使会计法律制度具有系统性和完整性。
(四)打下了会计法律制度法典化的基础
5.房屋买卖合同的法律风险点 篇五
合同本为明确双方的权利义务，规范交易双方行为而存在，但法律风险就像一个个暗礁，使得合同的起草者、审查者不得不提心吊胆、步步为营。在一定程度上，合同法律风险可通过收集、识别、分析、定位等系统化手段得以避免或者降低。本文主要以房屋买卖合同为例，简要阐述在合同订立过程中的主要风险点以及防范策略。
一、合同起草签订前是否进行了相关调研
在房屋买卖合同中，未进行前期调研而产生风险的典型例子有
风险行为1 未对签约对方的主体资格作详细调查，而与没有签约主体资格的相对方签约。
•风险结果可能导致合同无效，一方当事人利益受损。
•预防策略合同各方应当注意对签约对方的主体资格作详细调查，防止对方没有签约主体资格。比如自然人是否是该房屋的合法所有人或签约单位是否具有法人资格、签约人是否具有代理权限、现售商品房的房地产开发企业是否符合国家规定的资质等。
风险行为2在签约前，买方未对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查。
•风险结果如房屋属于国家禁止转让的房产范围，则该合同无效，并极有可能给买方造成重大损失。
•预防策略在签约前，买方应对所购买的房屋是否属于下列国家禁止转让的房屋进行调查
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
风险行为3 未对合同对方的资产状况、信誉状况作调研。
•风险结果合同对方很可能存在资产、信誉问题影响合同履行，导致无过错的一方遭受经济损失。
•预防策略应对合同对方的资产状况、信誉状况等作调研。企业资产调查一般包括如下内容企业的土地、厂房、办公场所及其产权，企业车辆、设备、办公用品等；企业的对其他企业持有的股权或债券；企业的应收帐款和应付帐款，企业分支机构及其财产情况；企业股东或合伙人的资产情况。在具体实施中针对不同类型的资产从时间的角度进行分析，从而确定调查的可靠性和准确性。企业信用调查包括如下内容企业工商登记中的名称、资本金、企业法人情况、经营活动有无超越本身范围和企业经营情况；企业有无漏税、拖欠税款情况；企业进出口情况；企业与其他企业有无经济纠纷，有没有违规信息，法人有没有会影响到企业
风险行为4 买受人未在购买房屋之前对所购买房屋的相关情况做全面调查。a.风险结果可能发生买受人所购买之物权属不明或该物侵犯他人合法权利的情况，从而给买方造成损失。
b.预防策略买受人在购买房屋之前应对所购买房屋的相关情况做全面调查，如到相关房地产登记部门进行查询以确定购买该房屋不侵害自身或第三方的合法权益；了解所购买房屋是否存在租赁、抵押等法律关系。
风险行为5 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时未办理审批手续。
a.风险结果房屋转让行为无效，可能给买方造成损失，卖方应承担相应的责任。b.预防策略以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
风险行为6 国有资产占有单位将其占有的国有房屋进行买卖，未进行资产评估。
a.风险结果违反国家强行性规定，导致合同无效，造成卖方经济损失。
b.预防策略如国有资产占有单位将其占有的国有房屋进行买卖的，应当进行资产评估，并按照国家相关规定办理必要手续。
二、合同内容是否完备齐全
风险行为1 合同主要条款缺失或约定不明确。
a.风险结果可能导致合同双方在合同履行过程中因条款不全或约定不明而发生争议，从而给一方带来损失。
b.预防策略合同中应包括如下主要条款开发商的相关情况、房屋坐落的具体位置、购房的价格、面积、交付使用日期、付款方式、房屋建材和安装标准、房屋建筑质量、房屋平面图等。每个条款都应力求明确，不可摸棱两可。
风险行为2 卖方未在合同中担保其交付的房屋及其处分权不存在未告知对方的瑕疵。
a.风险结果如该房屋的转让侵犯了第三人的所有权或优先购买权，则该第三人可主张房屋买卖无效。买方的合同目的将无法实现，卖方也将因此承担违约责任。b.预防策略卖方应在合同中担保其交付的房屋和其处分房屋的权利不存在未告知对方的瑕疵。如合同为多个所有人共有，或存在具有优先购买权的承租人等。
风险行为3 卖方以出让方式取得土地使用权的，转让房地产不未符合法定条件。
a.风险结果合同无效，卖方应赔偿买方承担违约责任。
b.预防策略卖方以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，买方应要求卖方保证下列事项
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或
者其他建设用地条件。转让房地产
•风险行为4 卖方在预售商品房时，未符合法定条件。
a.风险结果卖方应停止预售活动，承担行政责任，如没收违法所得，并处罚款等。b.预防策略卖方预售商品房的，应当保证符合下列条件
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。此外，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
风险行为5 买方在购房过程中，未将售楼广告中明示的重要内容写入合同。
a.风险结果可能导致双方因交付的房屋与卖方事先承诺不一致而发生争议时，买方不能依据合同主张自己的权利。
b.预防策略买方在购房过程中，应谨慎注意审查合同文本，对于售楼广告中开发商明示的条款，如果很重要，应写入合同。而且应当在合同中注明，如果双方当事人无法在相关细节上有所说明并得到双方认可时，则卖方提出或发布的售房广告及其宣传品应当作为解决纠纷的证据。
风险行为6 在私房买卖合同中，未注明房屋及有关设施的质量状况。
a.风险结果可能导致房屋交付时，双方就未载明的房屋及其有关设施的质量发生争议，并给一方造成损失。
b.预防策略对于私房买卖，应当注明房屋新旧程度、墙面、管道以及有关设施的质量状况等。
风险行为7 双方未明确在合同中约定房屋面积的计算范围。
a.风险结果可能导致双方在合同履行过程中或房屋交付后，因房屋面积问题发生纠纷，从而使一方受损。
b.预防策略双方在合同中约定房屋面积时，应明确写明建筑面积、套内的建筑面积、以及用户的实际使用面积。
风险行为8 双方未在合同中明确约定房产交付和办理过户登记手续的具体期限。
a.风险结果可能导致双方在交付环节中发生纠纷或在办理过户手续时责任不明。b.预防策略双方应在合同中明确约定房产何时交付和何时办理过户登记手续等内容，具体应包括起算时间点和期间。
风险行为9 双方在签订商品房买卖合同过程中，未约定楼体和公用设施质量状况。
•风险结果可能导致双方在交付验收时发生争议，并给一方造成损失。
•预防策略对于商品房买卖，在合同中应对楼体的沉降程度、平直度、墙面等质量问题和商品房水点暖气、密封、消防、电梯等设施有所约定，对于公摊部分也应有所说时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。发展的个人违法记录；企业的支付情况等。
•风险行为10 双方未明确约定商品房的周边设施条款。
a.风险结果一旦发生纠纷，合同一方将无法依据合同主张自身权利，从而给合同一方造成损失。
b.预防策略双方应对其他达成协议的重要问题签订补充条款，如对于商品房的周边设施条款商品房一定距离以内不得再建非绿化设施的其他设施，不得有垃圾站、污水处理站等影响生活质量的设施；以及噪音条款，电磁辐射条款等。
风险行为11 双方未在合同中明确约定物业管理问题。
a.风险结果可能导致双方在合同履行中或房屋交付后，就物业相关问题发生争议，而无法依据合同主张自身权利。从而使一方受损。
b.预防策略双方应在合同中就物业公司、相关服务标准，物业费标准等作出明确具体的约定。
风险行为12 双方未在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
a.风险结果可能导致双方在合同约定面积与产权登记面积发生误差时产生纠纷，从而给一方造成损失。
b.预防策略按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
风险行为13 双方未在合同中约定保修条款。
a.风险结果可能导致双方在房屋维修时相互推卸责任，或产生其他纠纷；有可能使卖方承担不必要的保修责任，或买方无法及时获得维修等。
b.预防策略房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
风险行为14 签订合同中将“定金”误写为“订金”。
•风险结果“订金”不适用双倍返还条款。因此买方的利益无法有效充分维护。•预防策略签订合同中应当注意“定金”与“订金”的区别，准确使用法律术语，以确保表达自身的真实意思。
•风险行为15 双方未约定购买人在接收房屋时对房屋的验收权利。
•风险结果将对买方的验收造成不利影响,有可能使买方无法依据合同正常行使验收权利。
•预防策略合同双方应当约定房屋交付时，购买人对房屋的验收权利，并详细约定验收的方法
风险行为16 双方未约定市场行情或货币政策变化对房屋价款的影响。
•风险结果法院可能认定即使市场行情、货币政策变化依然按原合同履行，导致一方承担巨大损失。
•预防策略当事人应在合同中明确约定市场行情或货币政策变化后，应如何调整房屋价款。
风险行为17 双方未在合同中明确约定一方违约后应承担何种违约责任。
•风险结果可能造成一方的利益受到损害，但无法依合同追究对方责任挽回损失。•预防策略双方应在合同中约定，如一方违反合同约定，另一方可追究违约方的责任，并要求违约方承担违约金或赔偿损失。
风险行为18 双方未在合同中约定违约金的具体数额或计算方法。
•风险结果未约定违约金或赔偿损失的具体计算方法，导致双方对违约金或赔偿损失的具体数额发生争议。《合同法》第114条第2款规定，约定违约金数额过低，损失得不到补偿，约定数额过高，得不到法律支持无法实现。
•预防策略只要约定了违约金或赔偿损失的，一定要约定具体数额或计算方法。在约定违约金时，数额约定不能过高或过低。一般而言，约定的违约金数额不能超出合同标的额，若一方的损失确实超过合同标的，可直接约定赔偿损失。
三、合同内容的表述是否正确
风险行为1 未签定正式的书面房屋买卖合同，仅以口头约定方式达成协议。
•风险结果争议发生后，无法证明买卖事项的存在，以及买方拥有该房屋的合法性。且在任何一方违反合同时，作为他方找不到追究该方违约责任的依据。•预防策略房屋买卖合同双方应签订正式的书面合同、不得凭人情、信任以口头形式约定。
风险行为2 未在合同中写明关键性术语、名词的含义。
•风险结果合同双方可能因对合同文字理解不同而导致实际履行状况与合同真实意思表示不一致。为合同的履行埋下纠纷的隐患。在诉讼中法院也可能会对表述不清的字句做出不利于一方的解释。使一方利益受损。
6.房屋转让-法律效力 篇六
为解决本单位职工的住房问题，许多单位包括事业单位和学校与“城中村”改造企业或房地产开发企业签订《商品房团购协议》，约定本单位的职工购买房地产公司开发的某小区享有优惠，一般与市场价相对较低，但交房时间一般比较长，交通不是很方便，购房者一般有房屋数套，不愿购买，只想把名额或购房的指标转让给其他人以获取利益。转让方与受让方签订《转让协议》，约定转让费的数额、《商品房购销合同》的签订的配合义务、违约责任等内容。但由于房价不断的上涨，最常见的问题是，转让的房屋交房时比购买时已经价格上涨很多，转让费明显过低，转让者欲毁约，不继续履行与受让者签订的《转让协议》，对此，怎样保护受让方的合法权益呢？双方所签订的《转让协议》是否受法律保护？
根据我国《房地产管理法》第三十七条的规定：“下列房地产，不得转让：
（六）未依法登记领取权属证书的；”我国《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”一般认为，转让方将在建的房屋转让给受让方，因该房屋没有依法登记领取权属证书，从而违反了法律的强制性规定，《转让协议》无效，根据我国《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果转让方与受让方所签订《转让协议》被法院或仲裁机构确定为无效，那么受让方因该《转让协议》所取得的财产就应该予以返还。但笔者认为，转让方与受让方所签订的《转让协议》合法有效，应受到法律的保护，理由如下：
首先，根据我国民法关于物的所有权的基本原则，不动产的所有权是指对其占有、收益、使用和处分的权利，该权利的行使，必需要该客观物体存在，且能够行使法律规定的权利，但转让方与受让方签订《转让协议》时，房屋尚未建成，建立在该物权客体上的不动产所有权也不可能实现，因此转让方和受让方所签订《转让协议》中，应该是购买权的转让，而非房屋的转让。
其次，关于《转让协议》的效力问题。在我国现行的法律和行政法规中，并没有禁止房屋购买权转让的强制性（禁止性）规定，故转让方将购买权转让给受让方的行为，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应得到法律的合法保护。
最后，转让方擅自违约，明显是由于利益的驱使，是一种恶意违约行为，且与签订《转让协议》时的真实意思不相一致，同样也违反了我国民法体系中诚实信用的原则。
7.企业自有房屋出租上的法律问题 篇七
【摘要】：企业房屋承租人的优先购买权性质也就是形成权。承租人在行使优先购买的权利的时候，出租人负有强制缔约的义务，在出租人与承租的人间成出卖人与第三人间订立的合同款项为内容的合同，形成类似一物双卖的两重买卖的关系。在房屋的租赁关系已被记录备案或第三人知道租赁关系的时候，承租人的优先购买权利享有对抗第三人的效力；反之，承租人的优先购买的权利不得对抗已完成记录备案的善意第三人。出租人向第三人或承租人是否应该承担债务，并不履行责任，仍应以优先购买的权利是否具有对抗效力为基本给予判断。基于立优先购买的权利制度为法的目的，共有人的优先购买权应优于承租人的优先购买权。
【关键词】：企业自有房屋房屋出租 优先购买权 法律手续 登记
房屋出租：是指房屋所有人作为出租人并将房屋出租给使用，承租人向出租人的支付行为。出租人是房屋租赁关系当中提供房屋给他人使用一方。出租人既可以是人，也可是单位；也可是房屋的所有人，也可是国家授权行使房屋所有权的单位。承租人是房屋租赁关系中使用房。
一、企业自有房屋出租应具备哪些合法条件
为规范企业房屋出租市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，我国法律要求出租公司出租房屋必须具备一定条件，主要有：（1）有合法的房屋产权证件；（2）房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明；（3）将住宅或者其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；（4）将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明；（5）住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策；（6）房屋能正常使用。
二、企业自有房屋承租人的优先购买权
优先购买权，又称优先承买权，是指特定人按照法律的规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人的时候，可以以同等条件的优越于该第三人购买权。我国《物权法》、《合同法》、《合伙企业法》、《公司法》等法律规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买的权利。但是，优先购买权一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有三种观点：
①：附条件的形成权。该说认为优先权对性质来说，属形成权。优先购买的权利无论是在法定上还是约定上，性质上均属形成权，权利人可依单方的意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以相同条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)承诺。但此项形成权附有停止条件，也就是说只有在义务人出卖租赁房屋于第三人的时候，权利人才能行使。
[1]我国理论上有很多学者赞同这个说法。
②：期待权。他们认为，在出租人还没出卖租赁房屋的时候，优先购买权人的权利还没达到现实化，只是处在期待权的状态。但若出租人出卖出租房产于第三人时，优先购买权人可行使相应的权利，期待权也就获得实现。
③：请求权。该说认为优先购买的权利就是权利人对出卖人所应有的买卖合同订立的请求权。在权利人行使优先购买权的时候，若要成立买卖合同须经出卖人承诺。有的观点更先进一步的将请求权说总结为附强制缔约义务的请求权。此说法认为，当出卖人做出违反义务并且将租赁房屋出卖给第三人的事情的时候，承租人可诉请公权力介入，强迫出卖人对其
作出承诺的意思表示。也就是说，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求有强制承诺的义务。
三、企业出租房屋需要办理哪些法律手续
《城市房地产管理法》第五十三条规定：企业房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁的用途、租赁的价格、修缮责任等条款，及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。据此，企业房屋如果作为商事主体出租，双方当事人应当办理一下法律手续：
（1）出租人与承租人签订书面租赁的合同；
（2）双方在合同签订后30日之内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交一些相关文件：如书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、及城市人民政府规定的其他文件；
（3）在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发房屋租赁证书。
注：如果企业自有房屋出租时不改变房屋的所有权，就可以不用办理营业登记
四、企业将自有房屋出租给员工居住，是否要征收营业税和房产税？
根据现有关政策的规定：如果按政府规定的价格出租的，取得的租金收入将免征营业税和房产税。
1、企业和自支自收事业有关单位向员工出租的单位自有房屋。
2、房管部门向居民出租的公有住房。
3、落实私房政策中带户发还产权并以政府规定的租金标准向居民出租的私有房屋。政策所谓的“政府自定的价格”意思是低于政府规定的成本价价格，标准是以每年的市国土房管局和物价局的联合发文。
如果企业把自有房屋出租给员工们居住，取得收入，即租金，无论是否低于政府自定的价格，都应该算入企业当期所得，并应该按规定缴纳企业所得税；并且房屋的土地使用税必须照章征收。
五、关于企业房屋出租后遇到的事项，我们可采取如下措施：
租赁合同到期后未续签合同的，属无固定期限的租赁，若要解除合同，则需提前通知对方，给对方一定的时间，若对方在此期间仍不搬出，可委托律师到法院起诉对方，并要求对方承担赔偿责任；法律规定“买卖不破租赁”，在合同未到期之前，租赁者有权要求继续居住或要求房主按照合同支付一定量的违约金。
若企业房屋租赁合同期满，但对方拒绝搬出的，可到法院起诉对方，并要求对方承逾期腾房占有使用费；对于租赁期间的房租问题，可按照合同约定处理。若未约定的，可协商解决。若在合同期内未经协商单方涨价的，则属违约行为，对于可要求房主承担违约赔偿责任，包括继续履行合同。
承租人经出租人同意装修装饰，租赁期间届满时，除当事人另有约定的除外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复其原状。承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已形成附合的装修装饰物的处理无约定的，人民法院可按照下列情形处理：①因出租人的违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，应予支持；②因承租人的违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，在利用价值范围之内予以适当补偿；③因双方违约导致合同的解除，剩余租赁期内的装修装
饰残值损失，由双方根据各自的责任承担相应的赔偿责任；④因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的除外。
承租人经出租人同意装修装饰，租赁期间届满时，承租人请要求出租人补偿附合装修装饰费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外；承租人未经出租人同意装修装饰所花的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当把超过部分的约定视为无效。另有约定的除外。
出租人已知或应当知道承租人转租，但在六个月内并未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，法院不予支持。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形时，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同是无效的，法院不予支持。出租人履行通知义务后，承租人在半月内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。租赁期内，房主收回，可要求赔偿。有约定的按照合同约定处置，无约定的可协商解决，要求对方退还已缴纳的租金并赔偿损失。
六、企业房屋出租登记时应注意的事项
①企业房屋租赁登记证明材料，租赁双方当事人在办理房屋租赁登记时，除应提交签定的租赁合同之外,还应交验有关证件，包括出租房屋的房地产权证，房屋所有权证，土地使用证。
②出租人的身份证明;共有房屋，须有共有人同意出租的书面证明或委托，代理人受委托出租房屋，须有房屋所有人委托的书面证件。
③承租人应交验的有关证件，境内个人须提交居民身份证或户籍证明;，本市职工、居民须有所在工作单位或房屋**单位的证明和居民身份证，外地民工、临时工，及其他外地人员，应有本市雇用单位证明或当地乡以上人民政府或工商行政管理部门的证明和居民身份证。
参考资料：
[1] 参见王泽鉴：《优先承买权之法律性质》，载王泽鉴：《民法学说与判例研究》(1)，北京大学出版社2009
[2] 参见史浩明、张鹏：《优先购买权制度的法律技术分析》，载《法学》2008年第8期
[3]《中华人民共和国合同法》
8.城市房屋拆迁法律问题 篇八
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城市房屋拆迁法律问题
作为全国众多拆迁纠纷案件之一，本案之所以在全国乃至于全世界引起轰动，原因在于刚刚结束的第十次全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》(以下称《物权法》)，人们都在密切关注着这部新的所谓的保护公民合法私有财产的法律究竟能发挥什么作用。笔者试图从该案出发，分析中国城市房屋拆迁立法、司法等现状，并就存在的问题提出建议。
房屋拆迁;物权法;公共利益;
一.对于本案的误解
如前所述，全国人民都非常关注这部具有历史意义的《物权法》的颁布和实施，尤其是想通过该案的处理结果来检验这部法律的效用是否像想象的那么理想。本案当事人吴萍女士在接受记者采访时就是手握一本《中华人民共和国宪法》(以下称《宪法》)和《物权法》，法律咨询s.yingle.com
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并声称要用《物权法》捍卫自己的权利。但是，《物权法》目前还未施行，等到2007年10月1日才能够正式施行，因此，对于现在发生的纠纷，并不能援引《物权法》来判案。
二.中国城市房屋拆迁的相关法律法规规定及其程序
重庆的这起案件只是中国城市房屋拆迁纠纷的一个缩影，因此，本文试图从目前城市房屋拆迁的整体法律法规规定及其程序开始分析。
《宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第二条第四款：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”基于《宪法》和《土地管理法》中关于国家对城市单位及公民的房屋进行征收的相关规定，国务院于2001年颁布了《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》(以下称《拆迁条例》)，就城市房屋拆迁的相关程序做出了具体的规定。首先，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，前提是提交所要求的资料，其中包括“国有土地使用权批准文件”。经主管部门审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当与被拆迁人“就补偿方式
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和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”第一，如果双方当事人达成了拆迁补偿安置协议后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，“拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”第二，如果双方当事人达不成协议，“经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”如果“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”本案即出现了前面所述的第二种情形，双方当事人就拆迁补偿问题一直未能达成协议，于是拆迁人依照《拆迁条例》相关规定申请主管部门裁决，并申请法院强制执行。最终在法院的主持下，双方当事人达成和解协议。本案能有这样的结局也算是被拆迁人的幸运，如果不是处在《物权法》刚刚颁布这样的关键时期，恐怕那座高高耸立的“纪念碑”早已被强制拆除了。但是，就全国所有的拆迁纠纷以及今后可能发生的纠纷来说，笔者认为，还有更多的问题值得探讨。
三.立法、司法及执法等存在的问题
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(一)立法问题：《拆迁条例》不合法
现在解决城市房屋拆迁纠纷主要的依据为《拆迁条例》，经过这几年的发展，尤其是随着2004年宪法修正案的通过，以及2007年《物权法》的颁布，保护公民合法私有财产的观念已经深入人心，这部由国务院颁布的行政法规显然已经跟不上时代发展的步伐，而且还违反宪法以及物权法的规定。《拆迁条例》第七条规定，拆迁房屋的单位要向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，前提是提交所要求的资料，其中包括“国有土地使用权批准文件”。拆迁人取得拆迁许可证后就可以与被拆迁人谈判解决拆迁问题。但是，这其中存在很严重的侵权行为：被拆迁人作为房屋的所有人和土地的合法使用权人，同时，国家却在没有对被拆迁人任何补偿并收回土地使用权的情况下，将土地使用权又批准给被拆迁人，这种做法严重侵犯了被拆迁人的用益物权——土地使用权。《拆迁条例》做出这样的规定违背了《宪法》及《物权法》“保护公民合法私有财产”的立法宗旨，从而也违反了《宪法》第五条第三款的规定：“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触。”
(二)政府定位问题：政府既是当事人，又是裁判者，还是营利方
政府从被拆迁人手中征收土地，和政府把土地出让给被拆迁人，法律咨询s.yingle.com
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这是两个法律关系。然而，目前政府普遍的做法是让拆迁人直接和拆迁户发生关系，从而实现政府转嫁责任和风险。本来应该由政府先将土地使用权收回，然后再出让给拆迁人，但是，按照《拆迁条例》的规定，政府先是将拆迁人与被拆迁人置于谈判协商的位置，一旦双方达不成协议，通常经过拆迁人的申请，政府又会以裁判者的身份出现，对该争议做出行政裁决，如果当事人拒不执行，还可申请法院强制执行。当然，当事人可以在3个月内提起行政复议或者行政诉讼，但是，由于行政行为具有的特殊执行力，在这期间，即使当事人提起行政复议或者行政诉讼，也不能阻止法院强制拆迁。而且，根据《拆迁条例》第四条的规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。”，即被拆迁人没有不拆迁的权利，而且即使有异议也不能阻止房屋被拆迁。对于政府和拆迁人，做到程序上的合法性很容易，裁决，或者申请法院的强制执行。但被拆迁人不想启动拆迁程序，就很难，没有相应的程序保障。最后被拆迁人会感觉裁决判决，都是向着拆迁人和政府既定的开发意图去的。
此外，政府出让土地使用权给拆迁人，通常都是赚钱的，但是其并不会将所赚部分利润分给被拆迁人;而拆迁人也是本着营利的目的而为拆迁，更难给与被拆迁人更多的补偿。这就导致最终受害的总是被拆迁人。
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担保人不承担连带责任
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交通事故人身损害赔偿的费用详解 http://s.yingle.com/w/aq/669975.html
9.房屋“联建”、“参建”形式的法律思考 篇九
夫妻一方擅自将夫妻共同的房屋卖给善意的第三人，该买卖行为是否有效。最近焦作市解放区法院依法判决确认其有效。
刘玲和樊林是夫妻关系，二人有一套住房，以樊林的名义在房产管理局领取了房屋所有权证。7月樊林在刘玲不知道的情况下和本单位的职工陈卫东签订了一份《房屋买卖契约》，约定：由樊林将其住房及部分家具以5元卖给陈卫东;陈卫东付清房款后，樊林将房屋及房屋所有权证交付给陈卫东。契约签定后陈卫东付清了房款，樊林也将房屋及房屋所有权证交付给了陈卫东。但当陈卫东对房屋进行装修时，刘玲阻止其装修，双方发生矛盾，刘玲起诉至法院，称：自己已经和樊林离婚，且离婚时双方约定房屋归自己所有，现樊林在其不知道的情况下私自将房屋卖给了陈卫东，所以樊林和陈卫东之间买卖房屋的行为应该无效，故要求法院判决由陈卫东返还其房屋。诉讼中刘玲向法院提交了民政局为其与樊林颁发的.离婚证。但陈卫东认为樊林和刘玲的离婚证是在樊林和陈卫东买卖房屋之后补发的，不具有真实性。法院在审理期间，民政局作出决定，撤销了刘玲和樊林的离婚登记，宣布其离婚无效。焦作市解放区法院经审理认为，本案争议的房屋在房屋管理部门登记的产权人是樊林，卖房时樊林也将房屋及房屋所有权证都交付给了陈卫东，所以陈卫东在购买房屋时有理由相信该房屋的产权没有争议，产权人就是樊林。虽然刘玲称其和樊林离婚后双方已协议房屋归刘玲所有，樊林未经刘玲的同意无权处分该房屋，但由于刘玲和樊林之间的离婚登记已被民政部门撤销，所以刘玲的主张没有事实和法律依据。其次，陈卫东和樊林达成的房屋买卖协议，没有违背有关法律的规定，是双方真实意思的表示，陈卫东作为善意的第三人，其合法权益应该受到保护，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条的规定，确认陈卫东和樊林之间买卖房屋的行为有效，驳回刘玲要求陈卫东退还房屋的诉讼请求。
10.房屋“联建”、“参建”形式的法律思考 篇十
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关于房屋拆迁许可证的相关法律问题解答
1、无房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的处罚 ：
答：违反城市房屋拆迁管理条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
2、非法获取房屋拆迁许可证的处罚：
答：拆迁人违反城市房屋拆迁管理条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
3、吊销房屋拆迁许可证的情形 ：
答：拆迁人违反城市房屋拆迁管理条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
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(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;(三)擅自延长拆迁期限的。
4、委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的处罚：
答： 可由拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款，情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
5、拆迁人违法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，处罚：
答：由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%--3%的罚款。
6、拆迁范围确定 ：
答：拆迁范围由房屋拆迁管理部门根据城市规划主管部门的规划用地红线范围确定。为保证房屋安全确须跨规划用地红线进行拆迁的，拆迁范围由房屋拆迁管理部门商城市规划主管部门确定。
7、房屋拆迁许可证审批后拆迁管理部门同时要作的工作：
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答：(1)及时将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以拆迁公告的形式对被拆迁人予以公布;
(2)应当就暂停办理新建、改建、扩建房屋、改变房屋和土地用途、房屋出租、营业执照等事项，及时通知房产、工商等部门;
(3)拆迁人督促被拆迁人作好法规、政策宣传工作。
8、房屋拆迁许可审批手续需要多长时间
答：房屋拆迁管理部门应当自收到单位申请之日起30日内，对申请审查完毕;符合条件的，颁发房屋拆迁许可证;不符合条件的，书面告知理由。
9、哪些人不能作为拆迁人：
答： 个人不得作为拆迁人;政府及有关部门组成的“指挥部”、“专班”等临时性组织不得作为拆迁人。在实际操作过程中，一般情形下政府和拆迁管理部门不宜作为拆迁人。
10、未取得《房屋拆迁许可证》能否实施房屋拆迁。
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答： 不能。未依法取得《房屋拆迁许可证》实施房屋拆迁是违法拆迁，其拆迁行为不受法律保护。
11、申请房屋拆迁许可证应提交的资料 ：
答：申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(一)建设项目批准文件;(二)建设用地规划许可证;(三)国有土地使用权批准文件;(四)拆迁计划和拆迁方案;(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查;经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
12、拆迁范围确定后，不得从事哪些活动 ：
答：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(一)新建、扩建、改建房屋;(二)改变房屋和土地用途;(三)租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
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13、城市房屋拆迁中，政府负有哪些责任
答：城市房屋拆迁主要涉及三方主体，即政府、拆迁人与被拆迁人。政府对于房屋拆迁负有管理责任，具体表现在：
(1)对建设单位的拆迁申请进行审查，符合条件的，核发拆迁许可证。
(2)发布拆迁公告，载明房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等主要内容。
(3)对拆迁人与被拆迁人之间的补偿安置问题进行裁决。
(4)根据已经作出的裁决实施强制拆迁或依法申请人民法院强制拆迁。
(5)对拆迁行为进行监督，对违法拆迁行为进行处罚。
土地经营权是怎样抵押的
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依法实施征地拆迁确保重点项目建设 http://s.yingle.com/cq/901266.html
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安置房有使用年限安置房的土地使用权是多少年 http://s.yingle.com/cq/901265.html
强占良田13亩建江都＂紫禁城＂征地手续在办理 http://s.yingle.com/cq/901264.html
惠州提高房屋拆迁赔偿标准(2018年)是什么 http://s.yingle.com/cq/901263.html
土地使用权取得方式有偿出让有什么法律规定2018(2018)http://s.yingle.com/cq/901262.html
以国有土地使用权作价入股成立公司的程序 http://s.yingle.com/cq/901261.html
司法能动化解征地补偿安置争议
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长沙市人民政府令 长沙市国有土地上房屋征收与赔偿实施办法 http://s.yingle.com/cq/901259.html
未取得拆迁许可证,擅自实施拆迁如何处罚 http://s.yingle.com/cq/901258.html
移民安置政策明白纸 http://s.yingle.com/cq/901257.html 国有划拨土地使用权补办出让合同范本 http://s.yingle.com/cq/901256.html
浅谈城市房屋强制拆迁形式选择
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山东省烟台市牟平区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901254.html
安徽省公布执行新的征地补偿标准 http://s.yingle.com/cq/901253.html
厂房土地转让合同范本
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拆迁补偿安置协议 http://s.yingle.com/cq/901251.html 国有
划
拨
土
地
能
否
抵
押
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宅基地使用权如何进行注销登记
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撤销国有土地使用权的程序是什么 http://s.yingle.com/cq/901248.html
土地经营权可以进行转包和出租吗 http://s.yingle.com/cq/901247.html
惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定 http://s.yingle.com/cq/901246.html
土地转让申请书（2018最新）写格式2018 http://s.yingle.com/cq/901245.html
天平高速征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901244.html
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济宁市征地地面附着物和青苗补偿标准 http://s.yingle.com/cq/901243.html
棚改指挥部为签订拆迁安置协议做好准备 http://s.yingle.com/cq/901242.html
农村宅基地批复能查吗
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重庆主城征地补偿安置标准调高
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土地使用权的摊销年限法律法规规定(2018)2018最新 http://s.yingle.com/cq/901239.html
在租赁土地上建的房子可以办房产证吗 http://s.yingle.com/cq/901238.html
宅基地证不小心丢失了如何补办
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宅基地证怎么变更 http://s.yingle.com/cq/901236.html 贵阳市农村集体土地征用补偿清理工作结束 http://s.yingle.com/cq/901235.html
土地管理的概念分析与含义,土地管理的内容 http://s.yingle.com/cq/901234.html
宅基地租赁合同范本 http://s.yingle.com/cq/901233.html 征地补偿安置标准须被征地农户听证 http://s.yingle.com/cq/901232.html
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撤销土地证的法律依据
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强制征地与文明进程背道而驰
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为多要赔偿有人抢种青苗
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建设用地使用权流转方式是如何的 http://s.yingle.com/cq/901228.html
农村户口迁入城镇户口，土地承包权是否就意味着要被收回 http://s.yingle.com/cq/901227.html
房屋拆迁安置补偿协议公证
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土地使用权是永久性的吗
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山西省朔州市应县征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/901224.html
年) 强制征地何时能停止 http://s.yingle.com/cq/901223.html 政府
违
法
征
地
怎
么
举
报
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山东省莱阳市征地赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/901221.html
年)
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未拟社保方案的征地申请一律不受理 http://s.yingle.com/cq/901220.html
宅基地审批程序是什么样子的
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中华人民共和国土地管理法实施细则 http://s.yingle.com/cq/901218.html
工业土地使用权转让条件有哪些
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“百强县”岂能野蛮征地害死人
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农村拆迁赔偿标准(2018年),按时拆迁赔偿多少 http://s.yingle.com/cq/901215.html
没收到拆迁通知房屋被强拆怎么办 http://s.yingle.com/cq/901214.html
法律对农村宅基地的归属是如何规定(2018)的 http://s.yingle.com/cq/901213.html
农民集体所有的土地可由哪些主体承包经营 http://s.yingle.com/cq/901212.html
广东省潮州市湘桥区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901211.html
土地使用权的取得方式有几种
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征地补偿安置协议书(2)http://s.yingle.com/cq/901209.html
广东省云浮市新兴县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901208.html
宅基地拍卖怎么进行 http://s.yingle.com/cq/901207.html（国有土地上房屋征收与赔偿条例(2018最新)）实施后承租人的权利如何维护 http://s.yingle.com/cq/901206.html
山西省太原市小店区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901205.html
政府信息公开的“玻璃门＂
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山东省烟台市开发区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901203.html
农村居民子女已转为城镇户口,父母去世后宅基地如何处理 http://s.yingle.com/cq/901202.html
亟待破解征地拆迁难题
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农村宅基地买卖有哪些情况
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江西省抚州市临川区征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901199.html
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土地承包经营权纠纷的管辖法院
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关于土地使用权出租期限
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股东是否能以划拨土地使用权出资 http://s.yingle.com/cq/901193.html
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年) 土地承包长久不变 征地范围缩小强制
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国家建设项目用地审批
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村民土地赔偿协议 http://s.yingle.com/cq/901171.html 河南省新乡市延津县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/901170.html
建设用地使用权注销登记的程序是如何的 http://s.yingle.com/cq/901169.html
信访事件凸显农村征地矛盾
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工程出现欠债的因素是什么
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外企债务重组业务所得税处理能否适用6号令 http://s.yingle.com/l/zw/574673.html
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债务重组合同书范本2018最新范本
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落款用绰号欠条成了废纸
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债权有债务人的财产进行担保可否进行申报执行 http://s.yingle.com/l/zw/574670.html
上海国资公司出价4.6亿转让所持中银国际6%股权担保债 http://s.yingle.com/l/zw/574669.html
关于计算迟延履行期间债务利息若干问题的复函 http://s.yingle.com/l/zw/574668.html
关于加强企业债券利息个人所得税代扣代缴工作的通知的通知 http://s.yingle.com/l/zw/574667.html
私人债权转让通知书格式是怎样的 http://s.yingle.com/l/zw/574666.html
应明确债权转让的生效条件
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债务转让协议书范文2018最新
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债务重组对债务人财务有何影响
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债务重组的定义及其形式介绍
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欠条笔迹潦草惹祸端五百借款变五万 http://s.yingle.com/l/zw/574660.html
什么是不真正连带债务
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债权转让应当通知债务人
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福特完成大规模债务重组 减债99亿美元 http://s.yingle.com/l/zw/574655.html
什么是民间借贷 http://s.yingle.com/l/zw/574654.html 整存
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息
如
何
计
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