个人住房抵押贷款的风险与防范

个人住房抵押贷款的风险与防范（共16篇）

1.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇一

个人住房贷款按揭风险及防范（案例，四川分行推荐）

发布者: 魏宝 发布时间:2004-11-29

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个人住房贷款按揭风险及防范

近年来，国内商业银行个人住房贷款业务一直呈快速发展的态势，据资料显示，1998年以来我国个人住房贷款年均增长速度成倍以上。但随着个人住房贷款业务的不断发展，其经营管理风险已日益显现。我们在内部审计中发现，个人住房贷款业务中违规问题较为严重，不良贷款比例呈上升趋势，且存在不同程度的虚假按揭，有的按揭项目已形成呆帐损失。因此，努力揭示个人住房贷款风险点，对于提高银行资产质量，防范、规避和化解个人住房贷款风险，推进银行房贷业务健康地发展，具有重要意义。

一、个人住房贷款风险的主要表现形式

（一）房地产开发商及项目风险

来自房地产开发商及项目的风险包括：一是开发商欺诈行为，串通购房人套取银行现金，或取得按揭贷款后改作他用，或卷款而去，其中期房按揭发生的机率最大；二是房地产开发商资信能力较差，存在决策失误，经营管理不善，导致楼盘“烂尾”，按揭协议无法正常履行，贷款连带担保责任落空；三是开发商所开发的楼盘建筑质量不合格、配套设施不完善、产权存在争议等，导致购房人要求解除合同，或拒绝归还银行贷款。以上都可能给银行带来风险，甚至造成银行资产巨大损失。

从近年来我们在内审中掌握的情况看，开发商采取虚假住房按揭方式套取银行资金，是形成个人住房贷款风险的主要因素，“假按揭”在个人住房不良贷款总额中的占比已超过50%。开发商采取欺诈手段，形成“假按揭”贷款风险具体有以下方式：

1、开发商恶意诈骗。开发商以非法占有银行资金为目的，隐瞒真相，采取虚构购房事实、骗取银行贷款后挪作他用，造成银行信贷资产损失。某支行于2000年10月开始向某酒店公寓发放的按揭贷款，经核实 “假按揭”户数100户占比达86%，贷款本金7,397万元。该开发商采取虚增购房面积、价格、重复备案登记等以本公司及关联公司员工名义向银行申请按揭贷款，并将已办理按揭的房屋再次对外销售。当开发商诈骗行为暴露后，尚欠该支行前期开发流动资金贷款1,861万元利息144万元，虽然该支行采取了法律措施，但仅执行到酒店公寓部分房产，贷款损失明显。另外，某分行分理处1998年9月至2000年9月向某基地商住楼项目提供按揭贷款286户2,379万元，开发商采取编造虚假房号、重复按揭、同一人多次贷款和借用他人身份证方式，恶意骗取银行资金，其所办理的按揭贷款全部为“假按揭”。现该房产开发公司已停业倒闭，假按揭贷款余额及利息无法收回。

2、重复按揭。开发商将同一房屋向两个以上的自然人出售，并以重复出售的房屋到银行办理按揭。某支行在经办一“双塔”型电梯公寓按揭项目时，开发商将1、2号楼名称变更为A、B号后虚拟了10个房号再次向银行申请按揭贷款，这样，通过变更房号重复售房方式共套取银行“假按揭”贷款20笔1268万元。

3、无购房事实按揭。即虽有真实的房屋、真实的价格、真实的面积，但购房者没有真实的购房意愿和购房事实。房地产项目因选址失误、住房套型结构设计不符合市场需要，造成商品房无法达到预期销售目的，开发商为解决资金短缺矛盾以内部及关联企业员工以及工程往来单位员工身份向银行申请按揭贷款，按揭贷款的实际借款人和还款人均为开发商，当其经营状况恶化时，导致银行贷款风险。

我们在对某分行内控审计时发现，该分行向某商业城项目提供的商用房按揭贷款4800万元共165户，已出现全部逾期。经现场查实，按揭购房人均是开发商及其子公司内部员工。2001年以来该项目出现连续拖欠，其还款来源主要是开发商在银行留存的保证金。目前，该开发商尚拖欠前期开发流动资金贷款3500万元，信贷风险较大。2003年9月，审计人员在对某县级支行压缩不良贷款真实性核查中发现，该支行向某“服装城花苑小区”提供按揭贷款723万元共38户，其中19户按揭贷款属“假按揭”，开发商伪造了银行“现金交款单”（复印件）及其他相关资料，骗取银行资金。目前，该开发商已被注销房地产开发资格，其建造的商品房因市政规划调整，至今仍难以销售，营业房大部分处于闲置状态。

4、返租按揭。开发商与购房者有真实的房屋交易事实，但以高出同地段房产成倍价格进行交易，通过购房者名义向银行办理按揭，为开发商套取现金。此后开发商以租金方式分期将贷款本金连同高息返还购房者的非法融资方式。审计人员在审计某商业广场按揭项目时发现，1999年8月至2001年7月期间银行先后向该项目提供商用房按揭贷款28,636万元共569户。开发商与其中的531户商用房业主签定了补充协议，将所出售商用房返租，交由其子公司统一经营，购房人再以租金来偿还按揭贷款。2001年以来由于该开发商资金紧张，按揭贷款出现集体逾期，银行则采取扣收贷款保证金方式来压缩逾期贷款，其保证金帐户资金最低余额仅有437.37元。

5、购房单位假借个人名义办理按揭。随着房地产业的迅猛发展，部分企事业单位特别是某些小公司或私营企业具有较强的购房需求，但是由于受到当前信贷政策的限制，无法通过正常渠道获取按揭贷款，于是购房单位便与开发商串通，以单位领导及职工名义向银行申请按揭贷款。这样，虽有真实的房屋交易，但按揭贷款的实际借款人和还款人却是购房单位。在实际操作中，开发商通常是采取虚增房屋面积和房屋价格的手段，达到零首付目的后向银行申请等额按揭，进一步加大了银行的信贷风险。2003年10月，审计人员在对某支行个人住房贷款风险审计调查时发现，该支行1999年至2001年向某综合楼提供住房按揭贷款4083万元共110户，其购房合同编号属开发商自编号，按揭总面积26,000平方米，购房用途为住房，借款人均未婚，月收入为8000元或9000元。而实际购房人为八家餐饮娱乐及建筑单位，购房面积仅为11,000余平方米，用途为商用房。

6、集资建房按揭。即无真实的个人集资建房事实，部分单位通过“假集资建房”以职工个人名义申请个人住房贷款，套取资金用于其他周转。审计人员在对某花园小区集资建房按揭项目审计时发现，某厂职工集体购买该项目一期住房155套，所购住房中有149户每户贷款均为16万元，贷款担保方式全部以该厂法人房产作抵押。住房建筑面积每平方米单价均为1,758元，而同一地段房产对外实际售价仅为980元至1250元。按揭贷款资金进入开发商帐户后，开发商再以“退房款”方式将贷款资金转入该厂存款帐户。

（二）借款人信用风险

银行提供的住房按揭贷款由于具有借款人分布范围广、还款周期长等特点，因而面临的不确定因素较多，但造成借款人不能按期偿还的根本原因是贷款主体（购房人）偿债能力发生变化或资信状况恶化。

借款人（购房人）信用风险主要有以下方面：

1、借款人过高估计还款能力，当家庭收入不足以支付，或发生其它足以影响其偿债能力的情况时，无力继续供楼；

2、借款人死亡，继承人不再供楼，或因意外事故造成伤残、失业，失去还款能力，或借款人因家庭矛盾，如夫妻纠纷、离异等，银行债务的承担发生争议，借款人不肯归还银行贷款；

3、购房人提供虚假主体资格或经济状况证明材料，主观上有“赖帐”心理，其“收入证明”可信度低，实际还款能力不足。如我们在审计某分理处经办的某广场项目按揭贷款时发现，同一人以不同身份办理两笔以上贷款的有13户，其中某借款人分别以个体户、无业及公司职工身份累计取得按揭贷款4笔184万元，其配偶再次办理按揭贷款1笔40万元。

4、购房人购买按揭房并非自住，而是出于投机目的，将按揭房出租或转让以获取收益，当房地产业或整个宏观经济形势变化时，如租金下降或不能顺利转让，则必将导致贷款拖欠发生。

（三）银行内部控制风险

银行是按揭楼盘开发资金和个人按揭贷款的直接提供者，是按揭业务的主要操作者，因此，经办人员违规操作，贷款审批及监督机制不健全等是造成个人住房贷款风险的又一重要因素。具体主要有以下方面：

1、银行工作人员有章不循。一是贷前调查流于形式。银行内部对按揭项目贷前调查虽有明确的规定，但在实际操作中较普遍存在深度不够，质量不高现象。如某支行向某开发项目提供近一个亿的按揭贷款，信贷人员撰写的项目调查报告仅700余字。二是放宽个人住房贷款条件。由于个人住房按揭贷款具有收益稳定、风险相对较小等特征，各商业银行均将该业务作为支柱业务来发展。但迫于市场竞争压力，银行对借款人资信能力和对象审查常常采取降低贷款标准的办法来争取客户，扩大贷款规模，降低其因历史原因而形成的不良贷款占比。如降低贷款保证金比例，个贷品种从支持购买普通住房延伸至高档住房、商铺、别墅等；三是贷时审查和贷后管理简单粗放。由于个人房贷业务现阶段处于买方市场，银行对前来申请按揭贷款的人几乎来者不拒，贷款申请遭到拒绝的现象很少发生。当借款人不能按期还款时，银行往往采取扣收开发商保证金方式来压缩不良贷款，从而掩盖了贷款的实际风险，且丧失了化解贷款风险的最佳时机。

2、银行工作人员存在道德风险。由于目前银行在个人住房贷款发放与风险控制上尚存在漏洞，部分不法开发商恶意利用银行按揭骗取资金，其主要方法是重金贿赂银行工作人员，内外勾结，合力骗取银行资金。

从目前已发现的“假按揭”贷款中，购房合同房号、面积、价格、备案登记等存在明显漏洞，借款人身份与收入证明严重不符，但信贷人员均“未发现”或知道情况却不反映、不阻止，反而积极推荐上报；借款人首付款证明齐全，但资金从未进入银行结算帐户，甚至开发商伪造银行现金进帐单（复印件）数百万元仍能逃过信贷审查关；按揭贷款在尚未办妥房产抵押登记手续前提下，开发商能随意动用贷款保证金。如某支行在经办某酒店公寓期房按揭项目中，在工程完工交付前，开发商多次挪用保证金归还项目开发贷款及其关联公司流动资金贷款。当该开发商“假按揭”欺诈行为暴露后，其保证金帐户余额仅为10,921.61元，贷款损失已无法避免。

3、银行内控制度不健全。当前，个人住房贷款风险已在其经营和管理的多个环节显现着或潜伏着，但一直未能引起有关管理部门和经办行的足够重视。一是个人住房贷款风险评估和控制机制不完善。经办行较普遍存在办理个贷业务的信贷人员力量不足、素质不高、结构不合理等情况，有的经办行一个信贷员经办业务量多达几个亿。同时，银行现行个贷业务操作程序依然是客户申请、上级行审批后，由经办行负责发放贷款和进行贷后管理，带有计划体制色彩，而在市场经济条件下，银行应遵循寻找客户—风险评估—发放贷款的信贷程序，但银行至今尚无一套完整的对开发商和按揭项目的风险识别标准及办法，也缺乏风险评估专业人士及相应的组织机构，风险识别和控制能力较差；

二是现行个人住房贷款操作办法中对贷后管理方面的规定内容简单，跟踪检查的范围、频率及考核标准不明确，贷款发放后银行对按揭房屋入住情况、借款人经济收入变化等情况不清，贷后管理制度形同虚设；

三是银行内部在健全纵向与横向监督制约机制方面存在不足，长期以来，银行上级业务管理部门重点是对公司贷款业务进行监管，内审部门也由于个贷业务不良率低，贷款利息实收率高等原因而未把个人住房贷款作为审计重点；另外，个人住房不良贷款按“一逾双呆”只统计分期还款额，五级分类不准确，这样，个贷不良贷款统计额度与实际贷款风险数据相差较大，在一定程度上掩盖了贷款的真实风险。

二、个人住房贷款风险的防范

房地产业既是我国国民经济的支柱产业，又是一个高风险的特殊行业，因此，银行要保证长时期较高的收益率，就必须高度重视对个人住房贷款风险的防范控制，以确保该项业务健康发展。

（一）针对开发商及项目的风险防范

重视并加强对开发商和开发项目的贷前调查，建立和完善对开发商及房地产项目的风险评估体系，是防范个人住房贷款风险，杜绝“假按揭”行为发生的首要举措。银行在选择开发商和开发项目时应建立科学的准入机制，对风险相对较大的开发商和开发项目应适时采取有效的退出策略，以规避自身的经营风险。

首先，要对开发商的资信状况等进行严格的审查。一是审查开发商的资信能力，如开发商是否具有房地产开发权，是否有较好的经营管理能力和经验等。银行应首选与实力雄厚、信誉良好的专业房地产公司进行合作，对资信能力较弱的开发商则应提高贷款标准或拒绝合作；二是除对开发商本身的财务状况要有充分了解外，还要严格审查开发商法定代表人和重要关系人个人情况。如开发商的老总或大股东将个人资产移至国外，或个人负有巨额债务，或经营上喜好“投机冒险”等情况，那么开发商一旦出现经营决策失误或资金周转不灵等情况时，就可能通过假按揭贷款渠道套取银行资金。

其次，要对开发项目进行深入审查。银行应审查开发商项目设计及开发资金到位情况，是否取得合法的土地使用权及用途、期限，报批报建手续是否合法，是否取得预售许可证，项目资金流向是否合理等。同时，银行经办人员应有高度的风险责任意识，要进一步审查按揭房产项目的口岸、结构、地理环境、类似房产价格、销售情况等，并综合分析房产项目优劣后，择优选择房产项目进行合作。

第三，对风险较大的开发商和开发项目应择机逐步退出。银行在房地产市场竞争中应坚持审慎原则，调整经营理念和策略，正确识别个人住房贷款业务风险，对风险相对较大的开发商和开发项目应择机退出，将房贷风险拒之门外。

（二）针对借款人本人的风险防范

一是强化对购房人资信能力的审查。银行在选择按揭借款人时，应在贷款受理和调查阶段坚持与借款人见面和谈话的制度，准确判断其资信能力，严禁由开发商包办贷款手续。谈话内容包括：（1）主体资格，即完全民事行为能力和年满18周岁以上；（2）现在住所、房籍情况，有无可靠稳定的联络方式，有无当地户口等；（3）购房人经济收入来源、数额是否充足，是否为真实稳定的收入；（4）购房目的是否为自用，现在住房情况，是否存在“炒楼”意图等。

2.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇二

一、个人住房贷款的含义

个人住房贷款是指银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。个人住房贷款业务主要包括自营性个人住房贷款即个人住房按揭贷款 (包括个人一手房贷款、个人再交易贷款住房贷款即二手房贷款、个人商业用房贷款等) 、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。

1.公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款, 也称公积金贷款。住房公积金贷款利率低主要是为中低收入的公积金缴存职工提供。

2.个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款, 也称商业性个人住房贷款。

3.个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款, 是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

二、商业银行个人住房贷款的风险控制与防范对策

(一) 信用风险及防范对策

信用风险是指借款人在买房后, 因实际支付能力下降或突发事件的发生, 无法继续正常向贷款银行还本付息。房贷申请资格的审查是风险防范的最初把关, 可以有效地防范借款人的信用风险。对房贷申请资格的审查应做到以下几点: (1) 贷款资格审查应以分析借款人现金收入为基础, 采取定量和定性分析方法, 全面、动态地进行贷款审查和风险评估, 综合考虑借款人的工作稳定情况、家庭负担情况等; (2) 重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、风险程度等。 (3) 贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例机制, 合理确定贷款金额和期限, 将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下 (含50%) , 控制借款人每期还款额不超过其还款能力。

(二) 抵押物风险及防范对策

贷款抵押物是商业银行第二还款源, 但商业银行常面临抵押物处置风险和抵押物价格风险。因此严格抵押物审查为降低贷款风险提供了重要保障。抵押物审查程序具体应做到: (1) 认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性; (2) 要求售房单位到期及时办理产权户手续, 与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位; (3) 控制抵押率, 规避抵押物市场价格变动的变现风险; (4) 切实执行担保法, 对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。

(三) 流动性风险

个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面:1.“短存长贷”行为, 会降低商业银行资产流动性, 产生流动性风险, 进而影响银行偿付能力。2.我国商业银行个人住房贷款不易变现。增加机会成本带来的损失;当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时, 出现资金周转困难, 进而直接导致银行的破产和倒闭。

(四) 开发商导致的风险及防范对策

一些房地产开发商出现烂尾楼或楼盘质量不合格, 造成已售期房不能按时交业主使用, 致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约。“假个贷”风险。开发商以本单位职工或其他关系人名义, 冒充购房人, 通过虚假销售方式套取银行贷款。加强对合作开发商的资质、实力、诚信状况的审查对防止烂尾楼的出现、开发商为套取银行资金实行“假个贷”现象的发生具有较好的防范作用。在对开发商进行审查时要特别注意审查人员是否与开发商存在利益关联, 从而影响对其审查的准确性、客观性、公正性。

(五) 管理风险及防范对策

主要表现为:一是在业务导向激励机制下, 经营机构重业务轻管理, 甚至违规经营, 未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件;二是部分工作人员自身违反操作规程, 有的甚至与借款人串通, 逃避制度约束。严格支付管理个人住房贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付, 贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件, 支付后做好有关细节的认定记录, 贷款人受托支付后, 应详细记录资金流向, 归集保存相关凭证贷款人应加强对贷款的发放管理, 遵循审贷与放贷分离的原则, 设立独立的放款管理部门或岗位, 负责落实放款条件、准确发放满足约定条件的个人住房贷款

(六) 建立个人住房贷款风险预警系统

建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标及国家相关政策进行分析, 对房地产市场及整个社会经济环境进行预测, 及早做出反应, 未雨绸缪避免市场风险和政策风险带来的损失。

摘要：随着我国社会和经济的发展, 城镇化进程的加快, 个人住房贷款业务发展迅速。同时进入了个人住房贷款风险暴露和显现的高危时期。未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。因此, 正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的风险尤为重要。

关键词：个人住房贷款,风险,防范

参考文献

3.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇三

摘要：个人住房抵押贷款是促进社会经济快速发展的重要因素，是商业银行一个重要的利润增长点。随着我国个人住房抵押贷款规模的扩大，由于个人住房抵押贷款发展不成熟而引起的违约风险也在增大。本文对个人住房抵押贷款风险的国内外研究文献进行了回顾，对研究现状进行了评述，并针对国内在个人住房抵押贷款风险研究方面的不足，提出了进一步研究的建议。

关键词：个人住房抵押贷款；风险防范；评述个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。个人住房抵押贷款风险及防范，国内外已有很多学者对其进行了理论分析和实证研究，从各个角度分析了个人住房抵押贷款的风险成因，并提出了防范风险的对策。

一、国外研究现状

（一）个人住房贷款风险与LTV的关系研究

Quercia和Stegman（1992）认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV（loan-to-value）影响着违约决策。Quigley等（1993）认为，违约频率和清算时抵押品的价值损失程度都会影响个人住房抵押贷款违约损失。Lambrecht和Perraudin（1997）用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型，选取LTV、工资、婚姻状况和利率研究1987-1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况时发现：工资和利率在标准威布尔分布模型中是主要影响因素，而贷款价值比在一般威布尔分布模型中影响较显著。Archer等（1999）通过实例研究发现，主要是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的个人住房抵押贷款风险，而LTV与个贷风险无关。

（二）个人住房抵押贷款工具的风险比较研究

Chou等（2000）、Chou和Liu（2003）应用数学模型比较分析了VRT贷款和VRP贷款，如果不考虑贷款期限上限，则VRT贷款比VRP贷款对借款人更实惠，如果考虑贷款期限上限，这两种贷款的差异并不显著。

（三）信息不对称、道德风险与个人住房抵押贷款违约风险

Posey和Yavas（2001）从利率选择的角度，对不同风险等级的借款人在住房抵押贷款中选择固定利率还是浮动利率的问题进行了研究。Rbert（2003）提出借款人具有异质性风险特征，合约设计的缺陷很容易导致个人住房贷款道德风险的产生。所以个人住房抵押贷款风险管理应注重合约的设计和完善。

二、国内研究现状

（一）个人住房抵押贷款风险的分类

王福林、邵海华、阙伟亚（2003）认为，对银行而言，个人住房抵押贷款违约风险的表现形式主要有：被迫违约、理性违约、虚假按揭和提前还款。关永宏（2005）认为，公积金贷款是个人住房贷款的重要部分，其风险主要有制度风险、信用风险、抵押物风险、政策及法律风险。尚耀华等（2006）从外部市场、银行经营、开发商和购房者违约几方面来分析住房抵押贷款的风险。

（二）个人住房抵押贷款风险的成因

史美霖（2007）认为，引发个人住房贷款业务的风险因素：我国个人征信系统发展欠缺、借款人还款能力变化、开发商经营不善、非真实交易、商业银行自身管理薄弱、法律法规的不健全、商业银行外部经济环境变化。杨红（2008）从我国房地产金融体系的角度分析提出，我国房地产金融体系中地产金融参与者单一、商业银行对住房按揭贷款的风险准备不充足、中国住房按揭贷款缺乏风险市场共担机制以及胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素是个人住房抵押贷款的主要风险成因。马宇（2009）通过实证研究发现，对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度。

（三）个人住房抵押贷款风险的防范

胡红星（2007）认为，商业银行可以通过开发和建立内部评级体系和内部评级模型，从商业银行内部控制机制完善、个贷风险预警系统建立、个人住房抵押贷款风险转移机制的发展和个贷法律制度环境的完善几方面进行防范风险。参照美国住房抵押贷款证券化的发展经验，袁媛（2008）结合我国实际情况，提出我国的住房贷款可以建立抵押贷款的二级市场，并且可以适时提高住房抵押贷款的证券化程度。赵亮（2013）提出建立健全住房贷款保险制度，开发可调整利率抵押贷款，进行套期保值的对策。

三、现有研究评述及建议

国外个人住房抵押贷款业务发展较早，因此国外学者对个贷风险的研究较深入，主要体现在以下方面：第一，衡量个人住房抵押贷款违约风险的变量已经形成；第二，通过建立数量模型研究个人住房抵押贷款的风险；第三，比较分析不同的住房抵押贷款工具产生的风险；第四，对借款人这一主体变量进行研究探讨。国内也有众多学者对个人住房抵押贷款风险展开了研究，也得出了一些研究结论：首先是从借款人、商业银行、开发商、政策和法律环境和外部市场几方面，分析个贷风险的主要表现形式；其次分析了个贷风险的成因；最后提出了防范风险的对策和建议。总体来说，国内学者采用的研究方法主要是定性研究，基于数量模型的研究还较少。

综上分析，鉴于国内对个人住房抵押贷款风险研究的不足，今后的研究可以从以下方面开展深入研究：

一是将个人住房抵押贷款风险进行分类、细化研究。对于现有的风险表现形式，银行及个人面临的主要风险是什么，将其进行细化研究，对于提高银行贷款质量和降低个人贷款风险都将大有益处。

二是需要提高定量研究水平。目前的研究主要是定性研究，在全球化背景下，国内银行要提高内部决策和管理水平，必须加强住房抵押贷款的定量研究，形成一套实用的风控指标体系。

三是加强对个人住房抵押贷款风险的实证研究。自美国次贷危机后，国内已有一些学者对风险影响因素进行了实证研究，但笔者认为，在目前房地产市场走势不明朗、经济下滑的经济形势下，对于银行而言，防范风险尤为重要，因此需要加强个人住房抵押贷款风险的因素识别和实证研究。（作者单位：曲靖师范学院数信学院）

参考文献：

[1]ARCHERW R，ELMER P J，HARRISON DM.The determinants ofmultifamilymortgage default[J].The Real Estate Finance Journal，1999，14（3）：25-34.

[2]CHOU Ying-foon，LIU Ming.The value of the variable tenor mortgage feature in HongKong[J].Pacific-Basin Finance Journal，2003，（1）：61-80.

[3]关永宏.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].山西大学学报，2005，（6）.

[4]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报，2007，（3）.

[5]马宇.我国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究.统计研究，2009，（5）.

4.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇四

一、住房公积金贷款存在的风险

（一）市场和开发单位风险。

首先，房地产业是最典型的资金密集型行业,房地产市场的大起大落直接影响了住房公积金贷款的安全。当房地产市场因过度投机行为催生或扩大房地产泡沫时,必然带来信贷规模的持续膨胀。一旦泡沫受刺激破灭,资产价格急剧下降,极有可能出现资不抵债的情况，届时将无法正常回收贷款,即使通过处置抵押房产也可能无法完全收回贷款本金,从而导致逾期贷款的集中爆发。其次，开发单位经营过程中出现资金链断裂导致楼盘烂尾或者房屋出现质量问题、延期交房、权证办理不及时等原因，造成购房者损失，借款人的还款意愿降低，不愿意继续还款，将矛盾转嫁给公积金中心。三是，开发单位存在恶意欺诈行为，勾结内部人员骗取公积金贷款，在取得公积金贷款后，挪作它用或卷款潜逃，造成资金损失。目前，我市房地产市场虽较为平稳，但潜在风险和隐患已偶有显现。比如，XX。相邻的XX市据头条报烂尾已成批量。

（二）借款人的风险。

一是由于住房公积金贷款期限长，额度大，借款人、抵押人、担保人及抵押物在还款期间有可能发生变化，可能由于失业，伤残等丧失还款能力，或是借款期间借款人有死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。二是借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人以各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款，还有的因为不是公积金缴存人，借用正常缴存住房公积金的人做购房贷款申请人，日后出现纠纷，影响贷款的偿还。类似情况在我市严防死守、严密防范下虽极少发生，但随着时间的推移，发生几率会越来越大。

（三）内部管理风险。

中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批等环节过程中责任心不强、工作疏忽等因素，对不符合规定的贷款给予办理，最终导致了不良贷款的产生，给中心造成了无法追偿的损失。还有，是中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。这两种情况，目前我中心尚未发现，但据新闻媒体报道外地中心发生多起，个别人员还受到刑事处罚，这是潜在的风险。

二、住房公积金贷款风险的防范措施

针对住房公积金贷款存在的风险，我中心牢固树立风险意识，严密筛查风险点，积极采取有效的防范措施，千方百计降低公积金贷款风险，做了大量工作。在这次调研中，通过与一线工作人员座谈、探讨，我认为还应在以下几个方面采取有效措施，加强风险管控。

(一)针对房地产市场“泡沫”原因。

一是建立风险预警和风险发现机制。尝试委托专业的分析机构，收集市场风险管理初始信息，对收集的信息进行筛选、提炼、分析、对比，并对房地产项目的市场前景、管理能力、运营能力、财务能力和营销能力等进行全面评估，为管理中心做出风险评估和制定风险管理策略，提供科学依据。北京、广州、深圳已有先例，他们每年委托专业分析机构对风险做一次评估，效果很好。二是调整贷款政策。鉴于目前房地产市场已出现过热后萧条迹象，应根据市场状况相应调整公积金贷款政策，如提高公积金贷款购房首付比例，压缩贷款占比份额，挤出房地产“泡沫”，提高贷款资金安全。

（二）针对借款人原因。

首先应该重点完善个人信用体系的建设，通过对借款人的教育程度、职业职务、年龄信息、收入稳定性、发展前景、家庭经济环境、抵押房产风险情况、保证人的担保资质与担保能力等，加强个人资信评估，准确的掌握借款人的各项具体情况，有效防范信用风险。其次落实公积金贷款全程担保，公积金管理中心与有资质、有实力的大型信贷担保机构合作，实施公积金贷款全程连带担保，有效化解公积金贷款信用风险。几乎所有大城市和发达地区的中等城市都是采用这种方法来防范和控制风险的。我市一直在探索这种办法，但一直在路上，没有落地。

（三）针对开发商原因。

首先要做好项目准入审查工作，对开发商的资产情况、信用情况、经营情况进行充分的了解，对准入项目的“五证”情况、施工情况、销售情况进行实质审查，严把项目准入风险关。其次要加大风险排查力度，对合作项目实施分类管理（正常类、关注类、风险类），每月一查并建立动态台账。同时通过信用查询、网络信息等手段掌握开发企业最新动向及财务状况，关注楼盘是否有“烂尾”迹象并及时采取追贷、停贷、缓贷等措施，切实防范期房楼盘可能出现的各类风险。

（四）针对住房公积金中心内部管理原因。

首先要提高放贷人员的素质，重点强化四个意识。强化规范意识，使贷款调查、审查、审批、催收、内部稽查等工作流程化，制度化，处处管理规范；强化风险意识，严格贷款申请人的资格关，抵押担保关，审批发放关和还款催收关，把风险意识锻炼成为放贷人员的潜意识。强化责任意识，严格落实责任追究制，建立健全终身责任制，不论是失误还是有意违纪都要终身负责。其次要加强内部稽核控制，实施全面监督反馈制度。内部稽核必须在形式上和实质上保持独立，确保内部工作的独立性和权威性，要加大内审力度，实行稽核处罚制和稽核告戒制。第三进一步健全完善大督查制度，每年抽调一定力量对贷款业务进行全面检查，及时发现问题、修正问题、堵塞漏洞、清除风险。

5.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇五

一、单项选择题（每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）

1、某企业客户在获得贷款后的第1年、第2年、第3年的边际死亡率分别6%、5%、4%，则该企业客户在3年到期后偿还贷款的概率为__。A．84.3% B．85% C．85.7% D．96%

2、下列关于同业拆借的说法，错误的是__。

A．同业拆借是银行及其他金融机构之间进行短期的资金借贷 B．借人资金称为拆人，贷出资金称为拆出

C．同业拆借业务主要通过全国银行间债券市场进行

D．同业拆借的利率随资金供求的变化而变化，常作为货币市场的基准利率

3、关于质押贷款特点的表述，不正确的是__。A．银行在放款时占主动权，手续比较复杂 B．质物价值稳定性好

C．银行对质物的可控制性强

D．质物易于直接变现处理用于抵债

4、世界上最早、最享盛誉和最有影响的股价指数是_________。A．日经225股价指数 B．金融时报股价指数 C．道—琼斯股价指数 D．恒生指数

5、对于__，风险提示的内容应至少包括以下语句：“本理财计划是高风险投资产品，您的本金可能会因市场变动而蒙受重大损失，您应充分认识投资风险，谨慎投资。”

A．保证收益型理财计划 B．非保本浮动收益理财计划 C．保本浮动收益理财计划 D．保本固定收益理财计划

6、下列关于产品组合宽度、深度和关联性的说法，正确的是__。A．银行拥有的产品线越多，其产品组合深度就越大

B．银行每条产品线拥有的产品项目越少，其产品组合宽度就越小 C．产品组合的宽度是指产品大类的数量或服务的种类

D．产品组合的关联性是指银行经营的每条产品线内所包含的产品项目的数量

7、在现金流量的分析中，首先分析的是__。A．融资活动的现金流 B．投资活动的现金流 C．经营性现金流 D．消费活动的现金流

8、一房产价值80万元，耐用年限为60年，残值率为10%。根据直线折旧法，该房产的折旧率为_________。A．1.5% B．2% C．1.8% D．1%

9、洗钱的过程中，被形象地描述为“甩干”阶段的为（）。A．转移阶段 B．培植阶段 C．融合阶段 D．处置阶段

10、某商业银行2009年给1000个客户发放了贷款，最后有5个客户违约，那么0.5%是这1000个客户的__。A．违约概率 B．违约频率 C．违约损失率 D．预期损失率

11、下列关于违法票据承兑、付款、保证罪说法中，错误的是__。

A．对违法票据予以承兑、付款、保证罪，是指银行或其他金融机构的工作人员在票据业务中，对违反《票据法》规定的票据予以承兑、付款或者保证，造成重大损失的行为

B．本罪侵犯的客体是国家对贷款的管理制度

C．本罪主体是特殊主体，为银行或其他金融机构及其工作人员 D．本罪主观方面是一般故意，也可能是过失

12、在下列选项中不属于银监会监管职责的是__。

A．对银行业金融机构的董事和高级管理人员实行任职资格管理

B．对擅自设立银行业金融机构或非法从事银行业金融机构业务活动予以取缔 C．负责金融业的统计、调查、分析和预测 D．对银行业自律组织的活动进行指导和监督

13、银行营销组织有多种模式可选择，当银行只有一种或很少几种产品，或者银行产品的营业方式大致相同，或者银行把业务职能当做市场营销的主要功能时，采取__形式最为有效。A．职能型营销组织 B．产品型营销组织 C．市场型营销组织 D．区域型营销组织

14、下列关于风险评级的顺序准确的是。

A：收集评级信息、分析评级信息、得出评级结果、制定监管措施、整理评级档案

B：收集评级信息、分析评级信息、制定监管措施、得出评级结果、整理评级档案

C：收集评级信息、得出评级结果、分析评级信息、制定监管措施、整理评级档案 D：收集评级信息、得出评级结果、制定监管措施、分析评级信息、整理评级档案

E：重组

15、下列不属于银行风险监管指标的监测评价的原则的是。A：准确性原则 B：法人并表原则 C：有效性原则 D：可比性原则 E：重组

16、对贷款展期的期限表述正确的是__。A．长期贷款展期的期限累计不得超过3年

B．中期贷款展期的期限累计不得超过原贷款期限

C．短期贷款展期的期限累计不得超过原贷款期限的一半 D．长期贷款展期的期限累计不得超过2年

17、个人征信查询系统中个人基本信息不包括__。A．个人身份信息 B．居住信息 C．贷款信息

D．个人职业信息

18、描述过去一段时间内个人的现金收入和支出情况的财务报表是__。A．资产负债表 B．损益表

C．现金流量表 D．成本明细表

19、下列关于信用风险缓释合格保证的说法，不正确的是__。A．采用内部评级法初级法的银行，保证必须为无条件不可撤销的

B．同一风险暴露由两个保证人提供保证且不划分保证责任时，内部评级法初级法下可同时考虑多个保证人叠加的信用风险缓释作用

C．保证合同有效期间，银行每年对保证人的检查应不少于一次

D．采用信用风险缓释工具后的风险权重不小于对保证人直接风险暴露的风险权重 20、”信息披露”中需要披露的信息是指__。A．从业人员推荐的产品设计原理 B．银行战略发展方向 C．银行的财务报表

D．本机构在代理销售产品过程中的责任和义务

21、不良贷款拨备覆盖率计算公式为__。

A．(一般准备+专项准备+特种准备)/(次级类贷款+可疑类贷款)B．(一般准备+专项准备+特种准备)/(次级类贷款+可疑类贷款+损失类贷款)C．(一般准备+专项准备)/(次级类贷款+可疑类贷款+损失类贷款)D．(一般准备+专项准备)/(次级类贷款+可疑类贷款)

22、下列关于商业银行资本的说法，不正确的是__。

A．账面资本即所有者权益，是商业银行资产负债表上所有者权益部分

B．账面资本包括实收资本、资本公积、盈余公积、一般准备、信托赔偿准备和未分配利润等

C．监管资本是指商业银行根据监管当局关于合格资本的法规与指引发行的所有合格的资本工具

D．经济资本是指商业银行用于弥补预期损失的资本

二、多项选择题（每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。）

1、投资本金20万，在年复利5.5%情况下，大约需要_________年可使本金达到40万元。A．14.4 B．13.09 C．13.5 D．14.21

2、以下哪一选项不属于个人理财规划的内容？ A．教育投资规划 B．健康规划 C．退休规划 D．居住规划

3、任太太每年年初将5000元现金存为银行定期存款，期限为3年，年利率为4%，下列说法正确的是__。

A．以单利计算，第三年年底的本利和是16200元 B．以复利计算，第三年年底的本利和是16232.3元 C．年连续复利是3.92% D．若每半年付息一次，则第三年年底的本息和是16244.97元 E．若每季度付息一次，则第三年年底的本息和是16251.43元

4、农户资信评定分为三个信用等级，其中不包括__。A．优秀 B．较好 C．一般 D．较差

5、下列对大额不良贷款计提专项准备金的做法，正确的是__。A．对大额可疑类贷款按固定的比率计提专项准备金

B．对可能还款来源仅为抵押品的大额次级类贷款逐笔计提专项准备金

C．对可能还款来源中包含融资现金流的大额次级类贷款逐笔计提专项准备金 D．对批量贷款计提准备金时扣除贷款抵押品的价值

6、国家开发银行成立时的主要任务是（）。A．国家重点建设项目融资 B．支持进出口贸易融资 C．农业政策性贷款

D．办理中国政府对外优惠贷款

7、个人汽车贷款贷前调查的方式包括__。A．审查借款申请材料 B．面谈借款申请人 C．查询个人信用 D．实地调查 E．电话调查

8、出质人对质物、质押权利占有的合法性，下列说法正确的是__。

A．用动产出质的，应通过审查动产购置发票、财务账簿，确认其是否为出质人所有

B．如质押财产为共有财产，出质是否经全体共有人同意 C．审查质押的设定是否已由出质人有权决议的机关作出决议 D．认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性

E．用权利出质的，应核对权利凭证上的所有人与出质人是否为同一人

9、关于违约概率和违约频率以下说法正确的是__。

A．违约频率是指借款人在未来一定时期内发生违约的可能性 B．违约概率和违约频率是同一个概念

C．违约概率和违约频率通常情况下是相等的

D．不良率是不良债项在所有债项余额中的占比，违约概率与不良率是不可比的 E．违约频率即通常所称的违约率

10、下列关于有担保流动资金贷款保证人的说法，不正确的是__。A．贷款银行应当选择信用等级高的保证人 B．贷款银行应当选择还款能力强的保证人

C．贷款银行选择的保证人的信用等级不能高于借款人 D．贷款银行不接受家庭成员之间的单纯第三方保证方式

11、借款人申请有担保流动资金贷款须具备的条件包括__。A．无不良资信记录

B．年满16周岁并具有稳定的职业和家庭基础 C．具有合法有效的身份证明

D．具有按时偿还贷款本息的能力 E．当前无不利的相关民事纠纷

12、目前银行代理的主流保险产品是__。A．分红型 B．保障型 C．万能型 D．投资型 E．传统型

13、对于金融机构来说，个人贷款业务具有的重要意义包括__。A．可以提高银行的信誉 B．可以拓宽银行的业务渠道 C．可以提高银行的办事效率 D．可以帮助银行分散风险

E．可以为商业银行带来新的收入来源

14、银行流动资金贷前调查报告内容要求有__。A．借款人财务状况 B．借款人与银行的关系

C．对流动资金贷款必要性的分析 D．对流动资金贷款的可行性分析 E．对贷款担保的分析

15、商业银行为个人客户提供的财务分析、财务规划、投资顾问、资产管理专业化服务活动，这是指__。A．个人理财服务 B．投资规划

C．综台理财服务 D．私人银行业务

16、下列银行收费服务中，采用政府指导价的有__。A．担保 B．承诺 C．承兑 D．汇兑 E．委托收款

17、银行业从业人员在办理银行卡的业务中可以__。A．与合作单位共同发行联名卡

B．对卡内资金不足一定余额的客户收取一定的年费

C．要求客户在余额超过一定限度时必须把部分余额转成定期存款 D．对所有用户给以每年用卡额一定比例的现金返还

E．在已经开展银行卡联网的地区安装只能使用本银行卡的POS机

18、通常__是偿还债务最有保障的来源。A．资产转换 B．抵质押物

C．正常的资产销售

D．正常经营获得的现金流量

19、下列关于基本信贷分析的说法，正确的有。

A：需分析目前的还款来源，进而分析可用于偿还贷款的还款来源风险 B：不需关注贷款的目的

C：要对贷款使用过程中的周期性分析

D：贷款期限的确定要符合资本循环的转换 E：还款记录对贷款分类的确定有特殊的作用

20、行为人出售、运输假币后又使用的，以__处罚。A．出售假币罪 B．购买假币罪 C．运输假币罪 D．使用假币罪 E．伪造货币罪

21、在开展贷前调查工作时，应对贷款的__方面进行全面调查。A．合法合规性 B．安全性 C．效益性

D．借款人的资格 E．以上均正确

22、商业助学贷款的借款人、担保人在贷款期间发生银行规定的违约事件时，贷款行能采取的措施不包括__。A．要求限期纠正违约行为 B．冻结借款人的所有资金账户 C．要求更换担保人

6.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇六

一、论文题目：××邮储银行小额贷款业务的风险防范与控制对策研究

二、选题建议：

1.要求选此论题的必须是从事会计及其他财务类相关工作或会计专业的学生。2.论述对象是本人工作的企业，以确保能够收集到相关财务数据。3.如企业财务数据涉密，允许在不影响分析的基础上做改动。

三、设计内容：（要求详细到节，有学生独立完成的内容）

第一章 前言

简单介绍选题背景和意义、论文逻辑思路、研究方法等。第二章 小额贷款业务风险概述

一．小额贷款业务风险的类型 二．小额贷款业务风险控制的方法 三．小额贷款业务风险控制的意义

第三章 ××邮储银行小额贷款业务发展现状及风险分析

一．××邮储银行小额贷款业务发展概况

二．××邮储银行小额贷款业务风险及控制现状

（要求结合本企业实际，分析存在的风险及目前风险控制的方法及结果）

三．××邮储银行小额贷款业务风险控制与管理中存在的问题（要求结合本企业实际，利用实际案例，分析存在的问题。）第四章 ××邮储银行小额贷款业务风险控制的对策（此部分为论文重点内容之一，要求利用前面分析的结果，结合财务管理的方法，提出加强小额贷款业务风险管理的对策，对策要写具体。）第五章 结束语

（总结全文，包括论文研究的结论、论文研究的不足及有待解决的问题）。

四、任务书使用注意事项：

1．选此题目必须是会计专业的学生。

2．在写任务书时请将××邮储银行改为本人所在具体邮储分行的名称。3．在写论文之前要求首先熟悉风险控制与管理的相关理论。

7.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇七

目前我国的个人住房抵押贷款市场还不够成熟完善, 相关的法律法规也没有健全, 整个行业正处于快速发展的阶段, 因此在贷款规模不断增大的形势下, 出现了不少虚假按揭房贷、降低贷款准入门槛的违法违规问题, 进而导致了个人住房抵押贷款的违约风险不断增高, 不良贷款比重增大的问题出现, 严重影响了我国的金融安全。本文结合西双版纳个人住房抵押贷款市场的发展状况, 通过对个人住房抵押贷款风险状况的分析, 提出了防范违约风险的具体策略, 以期促进个人住房抵押贷款市场的良好发展。

二、导致个人住房抵押贷款违约风险产生的原因分析

西双版纳是云南省所管辖的一个少数民族自治州, 总体上处于我国陆地的最南端。一方面, 该地气候独特, 人文和自然景观具有特殊魅力, 成为云南省一个重要的旅游景点。另一方面, 该地处于边境交接地区, 来往贸易频繁, 在对外贸易上也具有重要的地位。由于旅游开发以及经济贸易的对于资金的大量需求, 该地区贷款市场不断扩大, 进而导致个人住房抵押贷款市场也在迅速发展。但是在个人住房抵押贷款市场不断扩大的同时, 由于内外部因素的共同影响, 发生了严重的不良贷款违约风险, 威胁着商业银行的信贷安全。为了有效地解决西双版纳个人住房抵押贷款违约风险问题, 首先要对导致违约风险产生的原因进行分析。

(一) 商业银行管理制度的缺陷

目前该地区的不少商业银行由于激烈的市场竞争, 降低了个人住房抵押贷款的准入门槛, 没有严格执行相关的管理制度。更为关键的是该地区个人住房抵押贷款市场发展的不充分, 造成商业银行的管理制度存在很多落后和不适应的情况, 这种管理制度上的缺陷自然不能控制个人住房抵押贷款的质量。尤其是商业银行没有严格的个人住房抵押贷款审核制度, 或者只是宏观的制度, 没有能细化到商业银行员工的操作中, 那么个人住房抵押贷款的规模越增大, 违约危险也会相应的提高。

(二) 个人信用体系发展落后

个人信用情况是商业银行进行个人住房抵押贷款的重要的参考指标, 个人信用体系发展落后会导致商业银行无法获取到充分真实的个人信用情况, 不利于个人住房抵押贷款的风险控制。在全国个人信用体系的建设过程中, 西双版纳由于经济、地理方面的原因, 在个人信用体系发展上仍处于落后阶段, 个人信用体系建设无法满足商业银行进行个人住房抵押贷款的需要。尤其是个人信用水平以及支付能力的可信度不高, 个人信息不透明等问题, 造成商业银行无法准确判断贷款人的个人信用状况。

(三) 抵押物价值的变化风险

抵押物是银行决定发放个人住房抵押贷款的基础, 抵押物的价值更是决定着具体的贷款额度。但是由于诸多因素的影响, 会造成抵押物价值出现变化的风险。首先就是房价的虚高, 导致抵押物价值的相对贬值。因为很多房地产开发商为了获得更多的商业银行贷款, 所售的房价远远高于市场合理价格, 这时候虽然银行有抵押物, 但是相对于过高房价带来的信贷额度, 抵押物价值相对偏低了很多。另外由于整个房地产市场的不稳定, 房价也会出现起伏波动的情况, 一旦房价大幅下跌, 那么抵押物的价值就会迅速缩水, 给商业银行个人住房抵押贷款带来严重的风险。

(四) 个人住房抵押贷款担保机制的不完善

该地区的个人住房抵押贷款担保机制由于发展时间短、缺乏有关部门监督的原因, 相对来说更加的不完善健全。在个人住房抵押贷款担保机制中, 没有发挥政府性担保的重要作用。因为一个健全完善的个人住房抵押贷款担保机制中, 政府性担保可以承担着改善中低收入家庭住房条件的作用, 同时可以有效减轻商业银行的贷款风险。政府性担保还可以对商业银行的个人住房抵押贷款进行风险审查评估, 通过长效的监督来促进商业银行个人住房贷款业务的正规化。但是在西双版纳地区, 由于政府性担保也就是保险公司没有充分发展, 不能从总体上对商业银行的个人住房抵押贷款风险进行控制, 所以必须加强个人住房抵押贷款担保机制的健全完善进度。

(五) 没有对个人住房抵押贷款质量实行动态监管

由于西双版纳正处于经济快速发展的时期, 近几年的经济增长率可以达到13%左右, 远高于周边地区。但是经济的快速发展, 也面临着经济过热和金融安全的问题。在这种情况下, 商业银行没有对个人住房抵押贷款质量实行动态管理的话, 很容易由于利率、房价等因素的变化, 造成贷款违约风险的产生, 影响商业银行的信贷安全。不过由于商业银行相关监督制度缺乏贯彻和执行, 无论是制度还是人员上都难以实现对个人住房抵押贷款质量进行动态监管, 进而导致商业银行不能及时了解个人住房抵押贷款的质量, 也就无法做出及时的应对策略。

三、防范个人住房抵押贷款违约风险的对策

(一) 加大相关法律法规定的制定

针对西双版纳个人住房抵押贷款市场的现状, 以及违约风险的泛滥化趋势。国家和该地区的政府部门都应当加大相关法律法规的制定。具体而言, 相关部门要对当前的个人住房抵押市场风险状况以及发展趋势进行深入了解, 在综合国内外的个人住房抵押贷款管理的实践上, 制定出符合实际需要的个人住房抵押贷款法律法规, 不给投机分子钻法律制度漏洞的机会。同时针对一些法律法规内容笼统、不方便操作执行的情况, 要通过制定法律解释, 细化法律条文的方式增强个人住房抵押贷款法律法规的执行力。通过相关法律法规的有效贯彻执行, 净化该地区个人住房抵押贷款的市场环境, 促进个人住房抵押贷款市场的正规化和专业化发展。

(二) 健全完善相关的个人信用评级制度

根据目前国内外的实际情况, 个人住房抵押贷款的违约风险有50%左右是因为个人信用问题导致的, 因此健全完善相关的个人信用评级制度, 是防范个人住房抵押贷款违约风险的关键措施。针对当前个人信息不透明、信息不对称、可信度低的状况, 相关执法部门要对个人信用评级中违规违法行为进行严厉的处罚, 通过加大处罚力度来增大违规更改个人信用评级的成本, 促使个人信用评级的真实可靠。对于商业银行和贷款者之间的信息不对称的问题, 政府有关部门和社会公益组织要加强个人信用评级公共平台的建设, 力争通过一个透明公平的公共平台, 促使贷款双方可以真实详细的获取有关信息, 增强个人住房抵押贷款的透明化, 防止个人住房抵押贷款中的暗箱操作的问题出现。总而言之, 通过健全完善相关的个人信用评级制度, 对于商业银行和贷款者大有裨益, 该制度有助于商业银行降低个人住房抵押贷款违约风险发生的可能性, 更有助于个人信用良好的居民可以快捷迅速的获得个人住房抵押贷款, 推动个人住房抵押贷款市场的良好发展。

(三) 发挥政府性担保机构的重要作用

防范个人住房抵押贷款中的违约风险, 最直接的办法就是分摊风险, 也就是通过发挥政府性担保机构在个人住房抵押贷款市场中的重要作用, 缓解商业银行承担的违约风险压力。西双版纳有关部门应当在个人住房抵押贷款市场中促进商业保险机构的发展, 通过一系列政策优惠, 发挥这些政府性担保机构减轻低收入家庭购房压力的作用, 同时作为商业银行和贷款方之外的第三者, 政府性担保机构要起到公正监督的作用, 尤其要对商业银行违规发放个人住房抵押贷款的行为进行约束, 在和商业银行和贷款方的合作中, 促进信息资源的共享利用, 推动个人住房抵押贷款市场的诚信化发展。

(四) 推动个人住房抵押贷款的证券化

综合国内外的个人住房抵押贷款市场情况来看, 个人住房抵押贷款证券化以及是大势所趋, 并且通过证券市场来转移和降低商业银行个人住房抵押贷款的违约风险。目前个人住房抵押贷款证券化的模式主要有两种, 分为表外证券化和表内证券化。具体而言, 表内证券化下商业银行要用最初贷款人的身份来进行证券的发放, 这个银行的负债可以说是发行的债券, 但是贷款仍然是发行银行的资产, 银行的资产负债表会包含以上两个方面的内容。另外一种就是表外证券化, 在该模式需要通过一些中介机构来承销商业银行的抵押贷款, 并且是以中介机构自己的身份来发放相关证券, 但是银行的资产负债表不会记录抵押贷款以及发行过的证券。至于西双版纳地区, 由于当地证券市场发展不完善, 专业的中介机构也不多, 所以在初期应通过表内化的方式来进行个人住房抵押贷款的证券化, 也就是通过当地的商业银行自己来发行抵押贷款转换成的证券, 在整个证券市场成熟以后, 进行表外式的个人住房抵押贷款证券化, 发挥表外证券发行模式适合大规模市场以及商业银行风险小的优点。总而言之, 在个人住房抵押贷款的证券化中, 商业银行要积极利用二级市场来完善一级市场信息发布与管理形式, 在合理转移风险的过程中, 降低个人住房抵押贷款的违约风险。

四、结束语

综上所述, 以西双版纳为例, 我国的个人住房抵押贷款市场还处于初级阶段, 因此防范违约风险是影响个人住房抵押贷款市场发展的重要因素, 只有有效控制了违约风险, 个人住房抵押贷款市场才可以高质量和正规化的成熟壮大, 才可以为我国的金融发展贡献巨大的动力。因此, 通过个人住房抵押贷款违约风险的防范———以西双版纳为例的分析, 有关部门应当学习国内外的成熟经验和技术, 深入分析我国个人住房抵押贷款的实际情况, 制定科学合理的违约风险防范机制, 促进我国个人住房抵押贷款市场的良好发展, 维护我国的金融安全与稳定。

摘要：随着我国社会经济和居民收入的不断增长, 贷款需求也在不断增大。但是在个人住房抵押贷款规模不断扩大的形势下, 相应的违约风险防范机制却没有健全完善, 导致了个人住房抵押贷款违约风险的扩大化。因此本文以西双版纳为例, 通过对个人住房抵押贷款风险状况的分析, 提出了防范违约风险的具体策略, 以期在和广大同行交流的同时, 促进个人住房抵押贷款市场的良好发展。

关键词：个人住房抵押贷款,违约风险,防范

参考文献

[1]陈仕慧.浅析商业银行个人住房抵押贷款违约风险[J].财税金融.2011 (2) .

[2]赵新华.商业银行居民住宅抵押贷款风险控制[J].中国房地产研究.2010 (3) .

[3]王福林, 贾生华.我国个人住房抵押贷款提前还款风险及其管理探析[J].价格理论与实践.2010 (3) .

8.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇八

关键词：住房按揭贷款；信贷风险

一、我国住房按揭贷款信贷风险分析

按揭贷款中包含商品房买卖、借款、抵押等一系列民事法律行为，涉及的民事主体也较多，内部关系纷繁复杂。因此，研究按揭中的法律风险，首先必须明确按揭中的法律关系。从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系有：①购房人与开发商之间的商品房买卖关系；②购房人与银行之间的借贷关系；③购房人与银行之间的抵押关系；④开发商与银行、购房人之间的担保关系；⑤购房人、银行与保险公司之间的保险关系；⑥开发商与银行的回购关系。

上述各法律关系看似相互独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系，缺少了任何一个环节都无法连接起来整个复杂的法律关系体系。其中，保险关系与回购关系是化解各方风险的保障。

二、住房按揭贷款信贷各方的风险防范

金融市场的危机不是一蹴而就的，而是一个水滴石穿的过程，而人们就像是温水里的青蛙一样，如果不及时防范，当危机真的兵临城下的时候，已经为时过晚。因此要想获得健康稳定有序的金融市场，就要对金融市场的潜在危机高度重视，让风险始终处于人们的把控制下。通过上文对于我国住房按揭信贷的发展历程以及各方法律关系的分析，可以认识到除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范等因素外，本文在分析我国住房按揭贷款信贷风险及其防范措施中将着重从作为住房按揭信贷法律关系的主要主体银行、开发商二者的角度分析。

（一）开发商的风险及其防范

通过对按揭中法律关系的分析，开发商在法律风险已经可见一斑。开发商通过按揭方式卖出房屋，但并不能就此高枕无忧，银行所要求开发商提供的连带保证责任无时无刻不是开发商的一块心病，随时都有可能导致保证责任发生，由此而产生的各方风险也就接踵而至。因此，从一定意义上，开发商通过按揭所获取的利益是承担自身商业及法律风险为代价的。

（二）银行的风险及其防范

随着美国表面上房市、金融业的泡沫性繁荣，银行存贷款利率不断上浮，于是次级贷款的贷款人无力偿还利息，不得不放弃原来贷款购买的房子，也就是断供。这样一来，银行无法收回原本放出的贷款利息本金，只能得到一栋无人需要的房子。这样的事情越来越多，银行资金链中断，房市泡沫破灭，次贷危机就这样爆发，美国作为世界金融的核心，使得这场危机迅速席卷全球。次贷危机给全球金融市场带来了不小的冲击，我国金融机构也受到了一定的影响，在这样的背景之下，商业银行必须总结经验教训，以全面预测规避风险，将风险的损失降到最低。

三、我国应该采取的对策

个人住房按揭信贷风险的防范是稳定金融市场的必要条件，但是市场因素千变万化，只有国家在这方面做好宏观调控，用有力的政策调整按揭信贷市场的秩序，才能达到稳定金融市场秩序的目的。

（一）积极采取措施稳定房价地价，避免房地产泡沫

房地产金融市场能够发展到这么庞大的规模，究其根源就是房价地价的快速增长，其利润空间之大让众多人投身于房地产市场之中，这样的投机行为更加助长了房价地价上涨的势头。价格过度上涨必然带来大量泡沫经济，房地产市场不稳定直接导致房地产金融市场秩序紊乱，因此政府要采取更多措施将房地产市场稳定下来，扫除其中的泡沫，营造健康的基础，盖在它上层的建筑才能立于不败之巅。

（二）严格规定商业银行审查标准，健全按揭贷款门槛

为购房者提供贷款的是商业银行，其商业性难以保证在利益面前不能顾全大局，此时就需要相关政策法规来规范商业银行的行为。在房地产金融市场中，第一步也是最重要的一步就是严格审查购房者的个人资质，对于不符合标准的购房者严格排除，以防后患。鉴于我国人口众多，住宅面积有限的情况下，大量的住房仍然闲置。据数据显示，全国六百六十个城市共空置住房六千五百四十万套，足够二亿人居住，这个巨大的泡沫一旦破裂后果将不堪设想。因此我国采取限制购第二套房的政策是正确的并且应该加大力度减少空房率。

（三）尽快制定房地产拍卖流程，最大化的减少不良资产的损害

9.住房抵押贷款流动性风险在美国 篇九

住房抵押贷款流动性风险在美国

如果市场流动性不强，金融产品的价格将受到抑制，其收益率必须高于其他同类型的金融产品，以吸引投资者。两者收益率的差异就是流动性幅差。流动性幅差与买卖幅差不同，两者都受流动性的影响，但是金融产品的中间价格不受买卖幅差的影响，而中间价格的变动使得买价和卖价向相同的方向变动。

自20世纪70年代美国住房抵押贷款证券化最初出现以来，MBS已经成为美国规模最大的固定收益债券品种。2005年，美国MBS市场的日均交易量超过2500亿美元，未偿余额达到5.9万亿美元，远远超过了同期的公司债券余额和国债余额。

美国MBS市场规模庞大，交易活跃，形成了流动性强、交易成本低的二级市场。例如，美国机构MBS的最小报价单位为1/32美元，机构MBS的买卖幅差通常只有一至两个最小报价单位(tick)，相当于公司债券买卖幅差的十分之一。新发行的MBS的交易比较活跃，因此，买卖幅差比较小。

10.个人住房商业贷款的办理流程 篇十

2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议;

3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款;

4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》(备案登记)、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料;

5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人(包括购房人配偶)办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批;

11.个人住房贷款风险管理 篇十一

关键词：商业银行 个人住房贷款风险 管理

1 我国商业银行个人住房贷款风险的概述

我们通常所说的个人住房贷款主要是指个人住房抵押贷款。住房抵押贷款是居民进行住房消费时通过银行贷款来获得资金支持以弥补当期消费能力的不足，而贷款者将消费所购住房抵押给银行，作为偿付款的担保。个人住房贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性，主要是指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给银行带来的损失。其特征有：

1.1 贷款对象特殊；根据央行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

1.2 偿还方式特殊；相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

1.3 时间上具有滞后性；中长期贷款是个人住房贷款的主要选择，期限一般在5年以上，最长的可达到30年。从国外个人住房金融发达国家的经验来看，个人住房贷款的风险高发期一般是在贷款发放的3-8年之后，而我国的个人住房贷款是在最近几年开始发展的，总体来看，也只有小部分的贷款处于这个危险阶段。而随着时间的推移，个人住房贷款的风险也将会日益凸显。

1.4 风险表现的多样性；影响个人住房贷款的因素有很多，风险的表现形式也是多种多样的，归纳起来看，有银行自身的原因，有贷款人的原因，有房地产开发商的原因等。

2 我国商业银行个人住房贷款风险的成因

2.1 从银行方面来讲

2.1.1 商业银行与贷款人的信息不对称 商业银行不能全面地掌握贷款人的信息，原因有两个：一是贷款人的个人信息数据分散不全。我国个人资信调查报告的信息和数据主要来自于公安、街道、工商、银行、司法等，但是这些部门并没有很好地建立个人信用档案，使商业银行个人征信工作缺乏基础。二是贷款人的个人信用资料封锁。到目前为止，我国居民的个人信用信息的基本上掌握在公安、法院、工商、人事、劳动保障等政府相关部门中或银行中，这些部门和机构的个人信息数据文件系统都是封闭的，不能实现信息资源共享。

2.1.2 商业银行信贷内部管理的缺陷 在个人住房贷款中，商业银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人。而在商业银行信贷内部管理中出现以下情况：①为向客户提供便利的贷款手续，却忽视完善和规范贷款的相关手续；②商业银行对已经发放的贷款的还款情况没有进行有效监控和跟踪；③对信贷人员监管不力及未建立完善追责制度从而常出现道德风险。

2.2 从贷款人方面来讲 一方面，对于那些资金实力有限、资信评价较差的开发商，为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多重按揭等手法套取商业银行的信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。另一方面，有些购房者利用商业银行掌握的贷款人的信息不全的空子，在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款，在一定程度上使银行的贷款风险增加。

3 防范个人住房贷款风险的对策

3.1 从银行方面来讲

3.1.1 完善对贷款人的资信评价 个人住房贷款的资信评价作为个人信用评估的组成部分，是以借款人财产数据、信用数据等数据为依据，通过分析借款人信用状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。对还款能力的评价主要考察借款人的收入来源证明、税单等资产证明。对借款人还款意愿的评价主要依赖于对借款人质量的考察，通过了解借款人的学历、职业、年龄、收入等综合评定，并通过与借款人的直接对话，判断其资信情况。我国商业银行要建立完善的客户信用评级系统，对贷款客户的经济实力、信誉情况要加强分析，通过各种管道了解借款人的还款能力，借款人能否按时支付在银行中的所有借款，是否有利用多重按揭的手法在不同的银行中相互套现还款的现象。

3.1.2 发展住房贷款证券化 住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券，然后通过在资本市场上出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式，它能①提高银行贷款资产的流动性，使银行的长期贷款得以流动，从根本上解决了“短存长贷“的矛盾；②促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能，转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工，而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构，从而提高了整个金融体系的效率，增加了整个金融体系的安全性。③扩大银行的经营范围，提高其经营效益。使银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊，银行可以进入许多过去不曾涉及的领域，从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。

3.2 从政府方面来讲

3.2.1 建立健全社会信用体系，完善个人信用制度 目前，我国已经建成了全国集中统一的企业和个人信用信息基础数据库，截至2007年8月底，企业信用信息基础数据库已经建立了1232万户的企业信用档案，个人信用基础数据库也为5．86亿自然人建立了信用档案。然而，我国的个人信用体系还处于刚刚起步阶段，有待完善。

3.2.2 建立和完善个人住房贷款担保、保险机制 抵押贷款担保与保险相结合的最终效果是转移和降低了贷款风险，特别是信用风险。首先，“必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。”其次，“我国可尝试在全国成立专门性、不以盈利为目的的政策性住房贷款保险机构，专门为中低收入者提供保险。”

3.2.3 为个人住房贷款的证券化积极准备 个人住房贷款证券化作为世界住房金融的发展方向，并作为平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具，我国应当借鉴运用。但是，结合目前我国的情况，要在我国广泛推行个人住房贷款证券化还缺乏一定的市场基础，应该先在部分条件成熟的地区进行试点。例如，北京和上海，住房贷款证券化可先在这些地区展开，在实践过程中应找出不足，不断完善运作机制，待条件成熟时再向其它地区推广。

参考文献：

[1]李柯.国内商业银行个人住房贷款风险管理策略[D].复旦大学.2007.

[2]张红、殷红.房地产金融学[M].清华大学出版社.2007.

[3]陈瀚.我国商业银行个人住房贷款风险及管理[D].广西大学.2007.

[4]刘冰封.论发展个人住房贷款业务的风险防范.[J].中国高新技术企业.2008:27.

12.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇十二

背景源于2008年美国金融危机,美国政府当年为了造就“美国梦”,扩大内需,鼓励美国公民都有机会买房,制定出了不当的金融政策,各大商业银行巨头纷纷向美国公民推出了次级贷款,而通过一些金融常识我们知道,按照风险等级的划分,商业银行的贷款可以大致分为五种,即正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款及损失贷款,而后三种被统一划分为不良贷款,由此可以知道,美国商业银行向公民发放的次级贷属于不良贷款,银行为了放贷,并没有仔细审查借款人的信用情况、资产情况、收入情况等基本信息,无论公民有没有职业,有没有稳定的收入来源,有没有可靠的抵押物,银行均有可能向他们放贷,而这些贷款的数量逐渐膨胀起来后,最后发现人们大部分都无法还款,而楼市泡沫积聚到了一定程度后破裂,银行就算将借款人的房屋收回,也不能在市场上以原价出售,此时商业银行将面临巨大损失,而商业银行资产亏空后没办法持续的给存款人提供现金,商业银行即出现了大规模的信用危机,紧接着就是银行破产,金融危机随之爆发,作为发展中国家的中国,应该对此有一个深刻的认识,我国的金融体系还不是非常完善,金融管控仍存在一些漏洞,想要避免在国内发生大规模的金融危机,我们应以美国金融危机为鉴,从中得到一些启发。

2 商业银行的负债业务及资产业务

一切经济组织风险产生的根源均是资不抵债,从而导致资产亏空,一系列的风险就随之而来,因此,想要搞清楚商业银行为什么会产生风险,首先就要搞清楚商业银行的业务是如何经营的。商业银行的表内业务分为负债业务和资产业务,下面就分别对这两种业务进行说明。

一是负债业务。商业银行是靠运用资金赚钱生存的,但必须先有资金来源,才有资金的运用。所谓负债业务就是商业银行组织资金来源的业务,商业银行的负债业务分为存款业务和借入款业务,简单来说就是商业银行从外界吸收进来的款项。二是资产业务。资产业务就是商业银行运用从负债业务中吸收进来的资金产生收入的业务,而商业银行最重要的资产业务是贷款,这是商业银行利润最主要的来源。

从上述商业银行的业务简述中可以知道,商业银行获取利润最主要的途径就是,从外界吸收资金,并承诺给予资金借出者(及存款人)一定的利率,然后再将这笔钱以高于存款利率的利率向外贷出,但是假如商业银行贷出的资金属于不良资产,未来可能或必定无法收回,而且这类贷款的规模达到一定程度,银行的资产业务的金额就会远小于负债业务的金额,银行此时就出现了资不抵债的情况,而银行在这样的情况下就无法在既定的时间偿还负债业务中的款项,这么持续下去,银行业信用危机就产生了,随之而来的一系列金融业危机也会逐渐爆发。

在银行的贷款业务中,企业贷款和个人信用贷款占的比例较大,银行给企业贷款比给个人贷款的风险要小,因为企业一般是具有一定的组织结构,有明晰的财务数据提供给银行,而且大型商业银行一般也是将资金贷给规模较为庞大、有一定持续盈利能力的企业,所以发生不良贷款的机会会少一些。对于个人信用贷款,银行有时无法很好的判定个人的一些诸如收入情况等基本信息,虽然单次贷款数量没有企业那么大,但是个体数量庞大,加总起来的规模也就十分庞大,因此很容易产生不良贷款,给银行造成亏损,而个人信用贷款中,住房贷款更为普遍流行,数额相对也是较大的,所以本文也以住房贷款作为重点来分析。

3 个人住房贷款概述及风险分析

3.1 个人住房贷款的概念

个人住房贷款是指商业银行向借款人开放的,用于借款人购买首次交易的住房(即房地产商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房)的贷款,这是商业银行最主要的资产业务之一。

3.2 我国商业银行个人住房贷款业务所面临的风险

一是个人信用风险。也即借款人违约风险,就是借款人因个人财务困难、个人对所购房产不满意、个人道德约束等原因而不能或拒绝在既定的还款付息日期向银行还款付息的风险。二是欺诈风险。即借款人通过各种不正当手段,隐瞒真相、捏造事实、向银行提供虚假信息,或者通过重复抵押、虚假抵押等方式骗取银行贷款,从而让银行蒙受损失的风险。三是银行自身经营风险。即随着住房贷款业务量的不断增加,银行为了提高办理个人住房贷款业务的速度,或是为了响应有关政策,而简化程序,不注重业务质量,不注重信息的采集分析,使得业务操作过程中出现极大漏洞,从而导致银行蒙受损失的风险。美国次贷危机即属于该类风险,不管客户是否真正具有贷款资格,均进行无限量的贷款,最终导致危机爆发。四是抵押物风险。即当借款人在既定日期无法偿还本息的情况下,银行处置抵押物时,抵押物的价值发生贬损,从而给银行造成损失的风险。五是政策风险。即政府针对房地产和银行贷款业务提出了相关的不当政策而给银行造成损失的风险。美国次贷危机在很大程度上也是源自于该种风险。六是其他风险。即其他一些不可抗力风险,如自然灾害发生导致房屋抵押物毁损,款项无法收回,或借款人自然或意外死亡而无法收回款项等原因给银行造成损失的风险。

4 我国商业银行个人住房贷款风险的防范

4.1 从银行的角度

第一,对于个人信用风险,我国的商业银行目前还没有一套完整有效的个人信用体系,因此,为了防范个人信用风险,我国应多借鉴西方大国的经验,建立起一套适合本国国情的个人信用体系。如欧洲模式,即以政府为主导的模式,政府通过设立一个专门的机构为个人信用体系的建立者、监督者和管理者,该部门负责登记整理、数据采集,掌控着消费者的个人信用记录,将每一个公民从小到大的信用记录都进行严格的归档,并在商业银行需要用到的时候向商业银行提供,给予商业银行以借鉴,商业银行通过该机构提供的资料对客户进行相应的信用评级,该机构不参与任何商业活动;美国模式,即市场化和商业化的模式,美国建立了专门负责个人信用体系的机构———美国个人征信局,其主要包括环联公司、Equifax公司和益佰利公司,除了这3大征信公司外还有一些区域性、行业性的征信机构,它们一起构成了完备的美国个人信用管理体系,而这些机构均是企业法人,以营利为目的,通过收集消费者的个人信用记录,然后按照科学的信用评价机制将这些信用记录整合成信用产品并出售给商业银行,以供借鉴,并对客户的信用做出正确的评定,中国现在也注重将个人从小到大的信用一一记录归档,但是还没有一个较为完备的机构运用科学的方法对这些信用记录进行整合,其实中国完全可以建立一个由国家控股的非营利性机构,对个人的信用信息进行分析处理,将其提供给各大商业银行进行归档的方式来防范个人信用的风险。

第二,对于银行自身的经营的风险,商业银行在发放贷款时应更加注重贷款的质量,不要一味地追求业务办理的速度,以此来提高业务量,对每一个客户的个人信息应进行仔细的审核,对借款人的抵押物进行详细的资产评估,确定其价值符合实际值再进行贷款的发放,而且尽量减少不良贷款的发放(如次级贷),提高业务人员办理业务的水平。

4.2 从政府监管的角度

第一,政府应加强对住房金融的监管力度,通过银监会等政府金融职能部门对商业银行进行严格的监管,防止金融风险的发生,要对商业银行贷款建立一套完善的金融体系,而且在中国现在金融体系还不完善的情况下,应禁止商业银行发放诸如次级贷这样的不良贷款,金融业的稳定发展是一国经济增长的必要保障,若一国金融业发生危机,那么该国的实体经济也会受到连带影响,国家经济将陷入一片混乱,随之而来的各种恐慌将一触即发,因此政府部门对于金融业的制度体系建设不容疏忽。

第二,除了对金融业的监管和制度体系建立,政府对于商业银行个人住房贷款风险方面还应对房地产市场进行监管,国家不能让房地产市场存在太大的泡沫,从2008年伊始,从北京等一线城市开始,中国房地产市场的泡沫被越吹越大,直到今天房价高企的现象,我们知道,房屋作为个人申请住房贷款的抵押物,其价值应该是合理的,这样在借款人到期无法还钱时银行可以妥善处理这些抵押物来弥补亏损,如果房地产市场是不健康发展的,总有一天泡沫将会破裂,到那时借款人还不起钱时,或者借款人对房产价值不满意时,就会拒绝还款,而银行在处置这些房产时将会蒙受巨大损失,现在国家也在强调供给侧改革,房地产市场也被列为改革重点,让房地产市场处在一个健康的环境中,这对金融业也是有利的,这样可以使国家经济在一个正常的轨道上运行。

4.3 从借款人的角度

其实借款人在帮助防范个人住房贷款风险方面需要做的就是提高将个人自身各方面的素质,在申请住房贷款前应认真了解关于个人住房贷款方面的一些规章制度,还要让自己树立起一种信用意识和道德意识,不采用不正当的行为去申请住房贷款,为我国的金融业平稳发展贡献自己的力量。

5 总结

金融业与实体经济是互相促进,相辅相成的关系,实体经济借助于金融市场发展,而金融市场的发展又依赖于实体经济,金融也是现代经济的核心,金融业若发生危机则会对实体经济造成危害,进而严重阻碍国家经济增长,甚至引发区域或全球性的经济危机,因此在银行业主要收入来源的贷款方面,尤其是本文讲述的个人住房贷款方面,不仅是银行业自身要提高风险防范意识,国家政策的疏导也是极其重要的,借款人自身各方面素质的提升也需要跟进,美国次贷危机所引发的全球金融海啸就因住房贷款而起,我国政府及各大金融机构应引以为鉴,避免该类事件使正在高速发展的中国脱轨而导致车毁人亡。

参考文献

[1]翟丹丹.我国商业银行个人住房抵押贷款风险防范研究[D].长春:吉林大学,2015.

[2]梁诗杰.商业银行个人住房贷款业务的风险防范研究——基于C银行[D].厦门:厦门大学,2014.

[3]王福重.金融的解释[M].北京:中信出版社,2014.

[4]李文丰.中国金融宏观调控体系优化问题研究——次贷危机背景下中央银行视角[D].沈阳:辽宁大学,2015.

13.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇十三

为维护住房公积金缴存人的权益，经研究，在全市开展个人商业性住房抵押贷款转为住房公积金贷款，具体操作细则如下：

第一条 个人商业性住房抵押贷款转为住房公积金贷款基本条件：

（一）申请人所在单位和本人均按规定连续缴存住房公积金一年以上；

（二）未曾享受住房公积金贷款；

（三）个人商业性住房抵押贷款无连续2个月以上违约记录；

（四）有稳定的职业和收入，具有偿还贷款本息能力；

（五）原贷款银行同意提前偿清商业性住房抵押贷款本息；

（六）符合住房公积金贷款的其它相关规定。

第二条 个人商业性住房抵押贷款转为住房公积金贷款，需提供的资料：

（一）《滁州市个人商业性住房抵押贷款转为公积金贷款申请表》二份；

（二）借款人夫妇（或共同申请人）职业及收入证明原件二份；

（三）借款人夫妇（或共同申请人）户口本、身份证原件及复印件二份；

（四）借款人的结婚证、离婚证原件及复印件二份，未婚或丧偶证明原件二份。

（五）办理个人商业性住房抵押贷款《借款合同》原件及复印件一份；

（六）办理个人商业性住房抵押贷款的《他项权利证明》复印件一份；

（七）个人信用报告资料原件一份；

（八）个人商业性住房抵押贷款余额证明等借款情况查询函原件一份；

（九）办理个人住房公积金贷款的其它资料。商品房需原办理个人商业性住房抵押贷款的购房合同、购房发票原件及复印件二份；二手房需过户后的房产证、土地证、契税完税证原件及复印件二份；

第三条 贷款额度、期限和利率。

（一）贷款额度必须同时具备以下条件：

1、不超过个人商业性住房抵押贷款余额(取千位整数)；

2、夫妻双方缴存住房公积金的，最高贷款额度为30万；

3、夫妻一方缴存住房公积金的，最高贷款额度为20万。

（二）贷款期限必须同时具备以下条件：

1、不超过个人商业性住房抵押贷款《他项权证》的债务履行期限；

2、符合现行住房公积金贷款关于贷款年限的规定。

（三）贷款利率，按照中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率标准执行。

第四条 办理个人商业性住房抵押贷款转为住房公积金贷款流程：

（一）个人申请；（原未办理住房公积金贷款的原因）

（二）住房公积金管理部门受理审批；

（三）申请人与相关银行签订《个人商业性住房抵押贷款转为住房公积金贷款合同书》、《住房公积金借款合同》；

（四）银行按中心委托贷款通知书金额和期限发放贷款；

（五）申请人必须于贷款发放日还清个人商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款的差额及当期利息。

第五条 本操作细则由市住房公积金管理中心负责解释。

第六条 本操作细则自2010年9月1日起试行。

14.住房公积金个人住房贷款指南 篇十四

住房公积金个人住房贷款指南

受理部门：中山市住房公积金管理中心资金使用科

咨询电话：88363***

2010年4月修订

一、贷款对象

本市行政区域内的住房公积金缴存人。

二、贷款条件

1、借款人信用良好，家庭收入稳定，有偿还贷款本息能力；

2、连续正常缴存住房公积金半年或以上；

3、公积金个人账户最少有半年正常汇缴的余额；

4、当前个人账户状态为正常；

5、曾支取或停缴公积金超过半年的，须按管理中心核定的标准连续正常缴存公积金半年以上；

6、前笔公积金贷款结清后须再继续正常缴存公积金半年以上。

三、贷款额度

1、每一住房公积金缴存人每次住房贷款最高额度现定为35万元。多名公积金缴存人共同购买一套住房而同时申请公积金贷款的，可累加各自的可贷额度，购买单套住房最高可申请90万元。车库车位贷款最高可申请7.5万元（借款人必须在拟购车库车位所在的小区内购有自住住房）；

2、别墅、联排别墅、单家独户式住宅不接受公积金住房贷款申请；现房（已取得房地产权证的房产）楼龄超过20年的不接受公积金住房贷款申请；

3、月还本息额度不超过申请人收入（收入的核定按申请人缴存住房公积金时所报工资基数为依据）的50%；

4、最高贷款度、首付比例及贷款年限由中山市住房公积金管理委员会制定，并随国家政策调整而调整。

四、贷款期限

1、最长为30年，其中现房（车库车位）贷款、自建房贷款的贷款期限最长为20年，并随现房楼龄的增加而减少；

2、贷款年限至申请人法定退休年龄后5年，即男满65周岁，女满60周岁。

五、贷款类型

1、纯公积金贷款；

2、组合贷款，即公积金贷款与银行商业住房贷款组合。

六、贷款品种

1、预售房（车库车位）贷款；

2、现房（车库车位）贷款；

3、自建房贷款。

七、贷款利率

按中国人民银行规定的现行住房公积金个人贷款利率执行，并随国家利率调整而调整。

目前5年以内（含5年）年利率为3.33%，5年以上年利率为3.87%。

八、业务承办银行

贷款业务委托中国建设银行中山分行，中国工商银行中山分行，中国农业银行中山分行，中国银行中山分行，中国交通银行中山分行，中国中信银行中山支行承办。

九、违约处罚方法

1、逾期还款罚息按人民银行公布的最高罚息利率计算；

2、申请了公积金贷款后停缴公积金，从停缴次月起按同期银行商业性住房贷款利率计收利息；

3、拖欠贷款本息，通过法律程序追收。

十、贷款办理流程

1、预售房、车库车位：可直接向发展商申请，由发展商联系市住房公积金管理中心委托的承办律师代办相关手续；

2、现房、车库车位：要在房产交易过户前，携出售人名下的房产证、土地证（须国有出让用地）正本及复印件到市住房公积金管理中心登记申请（如购买已出房产证的车库车位的，还须提供在车库车位所在小区已购置住房的证明，即相关房地产权属证或已备案商品房购销合同），申请受理后由管理中心交委托评估机构和律师所办理相关手续；

3、自建房：完成报建手续后，携建房用地土地证（须国有出让住宅用地）、规划管理部门的报建批准书（报建批准必须为住宅）正本及复印件、申请人名下另一物业的房产证、土地证（须国有出让用地）正本及复印件到管理中心登记申请，申请受理后由管理中心委托评估机构和律师所办理相关手续。

15.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇十五

关键词：住房信贷,风险,防范

一、住房消费信贷风险分类

住房信贷风险是指银行发放的住房信贷资产中隐含损失的可能性。住房信贷资产分类通常是指住房信贷分析人员和管理人员或监管当局的检查人员综合能够获得的全部信息并运用最佳判断, 根据住房信贷资产的风险程度对信贷资产质量做出评价。我国监管当局出台了住房贷款风险分类的指导原则, 把住房贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失五类。住房信贷资产风险的五级分类是根据住房信贷资产按时、足额回收的可能性来划分的, 可以根据借款人的还款能力、还款记录、还款意愿、抵押物的担保、偿还的法律责任和银行的住房信贷管理等因素, 将住房消费信贷这项资产划分为5类。

二、住房消费信贷的风险表现

住房消费信贷具有贷款额度小, 贷款期限长, 贷款对象和偿还方式特殊等特点, 这些特点决定了住房贷款的风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征。住房贷款从贷前到贷款全部还清之前, 其风险主要表现为以下几种。

(一) 开发商风险

开发商风险主要是指开发商利用房地产市场信息不畅通, 行为不规范, 银行监督管理不严等漏洞, 采取“假按揭”等方式欺诈银行, 骗取银行住房贷款的行为所产生的风险。主要包括开发商实力风险、信用风险和经营风险。

(二) 项目风险

项目风险是指由于项目开发建设过程中的风险导致借款人违约的风险。在目前我国实行期房销售、期房按揭的模式下, 房地产开发商因延期交房、规划超标、或房屋质量等原因与购房人发生矛盾, 造成借款人拒绝归还贷款本息, 导致个人住房贷款风险产生。按揭项目风险通常导致借款人集体违约, 对商业银行资产质量危害较大, 同时因借款人与开发商存在纠纷问题, 使得抵押物处置难度较大。

(三) 借款人风险 (1) 信用风险

信用风险主要是借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险直接取决于借款人的资信状况, 而目前我国国内个人信用体系尚未完全建立, 有待于进一步完善, 因而商业银行很难获取真实、全面的个人信用信息, 并据此审批发放贷款, 在发放住房贷款时信息不对称的问题相当突出。

(2) 提前还款风险。住房按揭贷款的的提前偿还是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或者全部贷款, 即指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上, 提前偿还一定数额、或全部借款, 以达到“缩短偿还期限, 减少利息支出”的目的。提前还款将对银行的预期收益和收回资金的重新安排产生重大影响。

三、银行住房信贷风险防范的一些措施建议

(一) 商业银行要牢固树立以信贷质量为第一要素的观念

目前, 虽然各家商业银行的总行领导对个人住房贷款风险状况高度重视, 但许多基层行迫于各种考核压力和经营惯性, 还没有真正树立起以提高信贷资产质量为第一要素的观念, 仍是以规模的大小、份额的多少作为衡量工作成绩的主要标准。因而, 导致个别银行不惜以牺牲效益作为代价, 纷纷强占市场份额, 而忽略对开发商、借款人资信状况的严格要求和对个贷业务的精细管理, 也许现在的市场份额大, 若干年后的不良资产可能也会非常多。因此, 建议在发展个人住房贷款业务时, 应强调“质量第一、数量第二”, 把风险防范提到与加快发展同等重要的地位, 走规范经营、优质服务、高质量发展的道路, 做到“不求最大, 只求最好”。

(二) 优化区域结构, 合理配置信贷资源

发展个人住房贷款业务要根据各区域风险状况, 实施差别化政策, 合理配置资源, 突出发展重点, 进一步向经济发达、信贷风险较低的城市和地区倾斜。同时, 加强对重点投入地区的风险监控和系统化管理, 避免不良贷款与新增贷款同步增长。对于经济环境差、业务规模小、信贷风险较高的乡镇, 个贷审批不应授权, 原则上停止和减少向这些地区发放新的个人住房贷款。

(三) 选择优质项目和开发商, 把好风险防范第一关

加强客户信用评级工作并根据开发商信用等级, 将其划分成重点合作型 (AA级以上) 、一般合作型 (BBB级以上) 和限制退出型 (BB级及以下) , 在新增贷款上实行差别化政策。对紧密合作型的开发商, 应作为业务发展重点, 可提供从开发贷款到按揭贷款“一条龙”服务, 以加大营销力度, 但鉴于目前房地产开发行业总体风险依然较高, 对开发贷款仍应持谨慎态度。同时, 开发类贷款与个人住房贷款之和不应超过开发项目总价值的70%, 并实行贷款封闭管理, 确保个贷投入后, 开发商回笼的销售款用于归还建行开发类贷款, 对那些将回笼的销售款不与银行协商继续投入新的开发项目的开发商应予以限制。而对一般合作型的开发商, 仅提供住房按揭贷款, 避免风险过度集中。对限制淘汰型的开发商, 原则上不再与其合作, 要把工作的重点放在盘活存量上。特别要注意防止对后两类企业“假个贷”的发生。

参考文献

[1]刘妍.商业银行个人住房贷款风险控制研究[D].东华大学硕士学位论文, 2007

[2]陈向东.当前个人住房贷款风险分析及防范对策[J].济南金融, 2008 (2)

16.利用世界银行贷款的风险与防范 篇十六

一、利用世行贷款的风险

（一）规模风险

无论是外债还是内债，举债额度都有一个安全界限。尽管各地方在举债数量上没有具体限定，但它必须与本地经济相协调。世行贷款资金一般只占项目所需资金的35％～50％，其余皆需内配。而世行贷款项目大部分是公益性的，内配资金对财政的压力很大，所以充分考虑财政承受能力是确定世行贷款规模的前提。通常情况下，经济越不发达的地区对资金的需求越是迫切，但由于地方财力所限，对经济发达地区可以起到锦上添花作用的世行贷款，对不发达地区却往往难以充分发挥雪中送炭的作用。另外，由于世行贷款的还款期限长，又有宽限期，在利用世行贷款的最初几年没有很大的还款压力，只还少许利息，但还款压力将在以后年份集中体现出来。因此利用世行贷款在规模上还要充分考虑风险的滞后性。

（二）经营风险

经营风险是指项目决策和经营管理中的失误，使得项目实际经营状况同预期目标出现偏差，造成经济损失的可能性。决策的正确与否直接关系到项目的成败，也关系到项目的经济利益和偿还能力，并决定了其它经营风险的产生。由于世行贷款项目规模大，准备期长，再加上世行审批贷款时的严格程序，从立项到建成通常有一个相当长的时期，其间市场需求、价格、原料供应等因素都可能发生变动，所以考虑不长远的可行性研究很容易造成项目的实际执行情况与预期目标相脱节。

（三）外汇风险

外汇风险，是指因汇率变动而蒙受损失或丧失预期利益的可能性。外汇风险产生的前提条件是持有或运用外汇，直接原因是汇率变动。世行贷款的外汇风险主要包括对外债务偿还风险和货币结算风险。前者是指项目地区借入世行提供的以外币计值的贷款，在还款期需要以本币兑换该种外币进行偿还，如这时该外币对本币的汇率上升，那么项目地区就要付出比外币资本借入时更多的本币，从而蒙受多付本币的损失。后者是指项目地区按世行要求进行国际采购和非贸易业务（如支付利息、工程发包、进口技术等）时以外币进行结算，在行为发生至结算期间，计价结算的外币汇率上升，则项目在到期付汇时就要付出比行为发生时更多的本币。

（四）政策风险

从宏观上说，政策的调整总是朝有利于国家经济发展的方向进行，但在微观上，它不可能对每一个项目都有益。影响项目的政策因素主要有产业政策、进出口政策、利率政策和汇率政策等。这些因素的变化不仅会影响项目产品的供给量，而且影响产品的成本和价格以及借款人的还款能力。相比其它风险来说，政策风险更具有不可预见性和难以抗拒性，容易引起管理者的忽视，但是它有时可能是致命的，因此不能对此疏忽。此外，世行贷款利用中还存在成本风险、财务风险、偿债风险、自然灾害风险等。

二、防范世行贷款风险的对策

（一）要加强各级政府的风险意识，完善项目决策体系

促进经济持续稳定发展，投资是不可或缺的因素。引进外资特别是利用世行贷款是市场经济条件下政府优化资源配置、解决市场资源配置失灵或缺陷的有效途径之一。运用世行贷款，对于缓解我国国内资金不足具有积极的作用。但世行贷款毕竟是一种外债，是一种以国家(政府)信誉担保的债务。我们必须充分认识世行贷款风险的存在，强化债务风险意识，在运用世界银行贷款的数量上，把握好"度"，处理好速度与效益、数量与质量的关系，并在实施过程中，加强对贷款投放、项目执行以及评估验收的预测和监督，尽可能降低风险，增加效益。

完善项目决策体系是降低决策风险的有效手段，为此应做到：

1.加强世行贷款项目的可行性研究。世行贷款项目一般规模大、技术难度高。从项目的准备、申请、立项、分析、论证、实施到评估验收都是技术性很强的工作，因此，要确实做好调查研究和技术管理工作，要拟定项目的可行性方案，制订工程预算报告，对有关工程量、单价、总投资、资金组成、效益分析等要作科学的、具体的分析，为决策部门提供准确、科学的依据。

2.适当扩大地方利用世行贷款的自主权。目前我国世行贷款项目绝大部分是由上级主管部门或财政部、省财政厅指定安排的，这样不仅造成地方政府缺乏科学决策的主动性，而且容易造成地方政府的急功近利。“不怕用不好，就怕贷不到”，项目决策中功利成分高，科学成分少，世行贷款超规模和浪费的现象较为严重。针对这一现象，有必要适当扩大地方利用世行贷款的自主权，让责任和权力紧密联系在一起。世行贷款的上级主管部门在不违背世行贷款宗旨和原则的基础上，充分发挥项目实施单位的主观能动性，由地方政府主动选择最佳项目，经调查研究后拟定可行性方案交上级考核通过，并督促参与各方签定协议和责任状，提高项目的成功率和有效率。

(二)采取措施切实防范外汇风险

1.由省或中央财政部门统一管理外汇，对项目地区则一律转贷人民币。要防范外汇风险，就必须要对外汇的变动有充分的认识，并有能力、有条件根据具体情况灵活采取相应的防范措施。在我国，区、县一级项目地区由于财政、金融机构规模小，缺乏专业人才，往往难以准确预测汇率动向，并采取有效的金融交易手段防范外汇风险，而省、市或中央财政部门有能力成立专业机构或委托银行管理外汇，能够掌握汇率变动的相关信息，较准确地预测未来汇率动向，并采取相应方式避险。更重要的是统一管理外汇可以充分利用配对管理的避险方式，大大降低防范外汇风险的成本。同时这种统一管理外汇的方式还可以使省或中央财政部门集中大量外汇，选择合适稳定的投资方式进行保值增值。

2.选择合适的防范方法。外汇风险的防范方法包括即期外汇交易、远期外汇交易、外币期权交易和外币配对管理等。以外币配对管理为例：所谓外币配对管理，是指某一交易主体（可以是世行贷款项目区的各级财政部门）不将各种外币收入转换成本币，而把这些外币全部存放到外币户里，作为外币支付用款使用。也就是说可以将某一项目报账取得的外币收入，甚至其他方式（出口、发行外债）取得的外币收入，偿还该项目的到期本息。这样就不需要买卖两个方面的外汇交易，由此节省了银行的手续费买卖汇差，同时可以抵消汇率变动引起的汇差收益以此防范外汇风险。外币配对管理可由省市财政的相关部门或委托专业金融机构进行操作。

(三)加强资金管理，用好世行贷款资金

1.财政部门应参与世行贷款资金运用的全过程，通过财务核算和管理监督资金的使用。财政部门要认真履行财务监督职能，随时审查项目建设和资金使用情况，发现问题及时纠正。

2.要建立以债务为主体，借用还、责权利相统一的管理体制。要进一步规范转贷和担保模式，层层签定贷款转贷协议，将债务逐一落实到最终用款人。

3.在项目执行中及时落实、分割债务。对项目单位的每一笔提款报账资金，必须经财政部门审核，对中央、省集中采购的物资设备、聘请咨询专家和出国培训考察等事均应由项目市县财政部门确认并对承担费作出承诺，防止用钱与还款脱节。

(四)建立偿债基金，防范偿债风险

偿债基金是中央或地方政府掌握的专门用于偿债的周转性机动资金，当项目单位出现一时性的对外偿付困难时，可从偿债基金中先行垫付，以维护国家的信誉。按照财政部的规定，使用世行贷款应建立偿债基金，并按贷款规模的7%~15%比率提取，以便在贷款项目还款出现困难时垫付还款，既增强政府的调控能力，又降低了偿债的风险。

（五）落实领导责任制，加强专业队伍建设