运营物流园

运营物流园（精选8篇）

1.运营物流园 篇一

一、严格遵守本制度，文明用语礼貌待客;不得随地大小便;不乱扔纸屑、烟蒂、瓜果皮壳等杂物。

二、以租赁的房屋门前、库房前后为责任区，每天做好清洁卫生工作，垃圾投放到垃圾桶内或垃圾收箱或袋装化集中堆放，禁止随意乱倒垃圾。

三、遵守公德、爱护公物。损坏公共财物除照价赔偿外，并处一定数量的罚款。

四、进入园区车辆要服从园区管理员指挥，办公楼、休息区前禁止歇停货车，没有运输任务的车辆，及时移往车场停放。

五、进入园区车辆禁止鸣号、喇叭喊话、鸣警报器。

六、进入库房区域作业的车辆按划分的区域停放，禁止堵塞通道。

七、装有易燃、易爆、剧毒等化学危险品的车辆一律不准入内。

八、严禁在各个房屋及仓库外堆放任何物品。

九、严禁在临时板房内用明火做饭及取暖。

十、严禁外来人员进入物流园区域范围内嬉戏、打闹。

十一、维护社会治安，遵守公共秩序，严禁打架斗殴、酗酒闹事；严禁在休息室内聚众赌博，违者除相关部门追究法律责任外，本物流公司将对相关责任人进行经济处罚。

十二、严禁未经同意私自打开或撬开在园区内所设置的配电箱、配电柜。所有房屋，停车场范围内的消防、治安、用电等安全，按大恒物流公司相关规定执行。

十六、业户进行户外宣传或制作广告，必须按照合同约定及本物流有限公司相关规定执行。

十七、园区内各种建筑物及门窗，严禁晾晒衣物或悬挂各种物品。 十八、物流园区或业户租赁房屋场所内，禁止饲养家禽或宠物；禁止私搭乱建。

2.运营物流园 篇二

从国内第一个物流园区——深圳平湖物流基地建起, 中国物流园区的发展已走过10个年头, 这期间物流园区的数量以百计拔地而起。根据中国物流与采购联合会2008年的调查显示, 我国物流园区 (基地) 已经发展到475个, 其中122个已经建成运营。

当以往的物流园区发展还没经过人们思考与总结时, 新一轮的投资热潮又接踵而来。物流园区作为今年3月公布的《物流业调整和振兴规划》中的九项重点工程之一, 又将刺激起建设热潮, “发烧”炙烤着物流园区。

“发烧”面前要清醒

记者从各地在落实振兴规划的具体内容中了解到, 沈阳、重庆、广州、上海等城市纷纷将物流园区的规划放在了振兴物流业的首要位置。虽然有市场需求, 有政府鼎立支持, 但这并不能掩盖一哄而上的“发烧”现象。在我国现有的物流园区总体经营不理想、规划布局不合理、定位不清晰等诸多问题尚未解决的情况下, 新一轮的热潮是否在盲目投资和重复建设?眼下, 一些人头脑“发烧”是否更值得警醒?

前几年, 物流园区建设曾处于“发烧”状态, 由于过快的发展带来了诸多问题, 例如媒体报道的物流园区空置现象严重, 说明物流园区在建设与运营中, 已经出现了一些无法解决的问题。

据统计, 今年上半年物流行业固定资产投资完成额增长61.8%。各地政府为贯彻振兴规划, 纷纷出台了一系列措施与规划, 物流园区是发展的重点之一。在第七次全国物流园区交流研讨会上, 中国物流与采购联合会会长陆江说:“加强物流基础设施建设, 建立现代物流服务体系, 正在形成各方面的共识和合力, 正在成为新的投资热点。”

投资热烧起了新一轮“物流园区热”, 一些业内人士则表现出冷静和谨慎。陆江就以五年前的事例警示大家, “2004年, 国家有关部门曾经对当时物流园区进行过清理和整顿, 意在规范建设投资上的盲目性与无序性”。

浙江传化物流基地有限公司总经理姚文通建议, “物流园区作为物流基础设施、公益性项目和城市配套设施的角色与地位, 同时土地性质定位、优惠税收以及金融支持等国家性的政策支持要明确。每个区县都搞物流园区是不好的, 政府必须加强物流园区建设的通盘规划, 制定行业准入标准。”

现在的物流园区规划比较混乱, “上面还没有规划, 下面就都搞起来了。各地都把园区作为资源在抢占, 一占就是几十平方公里。”杭州通创物流咨询有限公司董事长赵成锋认为, 在发展物流园区的宣传规划过程中各地均在强调自身的地理性优势。或许从表面上看, 这个现象是热潮在作祟, 但从深层次分析是脱离实际, 追求短期行为或追求一步到位, 缺乏前期的深入调研所造成的。

是政府之手还是市场之手

在新一轮物流园区的规划热潮中不难发现, 政府似乎是这个舞台的主角。对于各地政府对物流发展的重视, 加快物流基础设施建设, 笔者甚感欣慰, 这正是我国物流业得以快速发展的一个重要因素。然而, 是政府之手还是市场之手在建设物流园区呢?政府作为兴建物流园区的推动者当然是好事, 自身的角色若是成为经营者, 那么, 市场经济或许就成了一句空话。由此看来, 有些“障碍”还需跨越。

从前几年, 一些地方政府部门在规划建设物流园区的急功近利行为中便可发现, 恶果的出现并非没有原因, 盲目追求所谓全国第一、同行业首家、功能最全等名号, 把物流园区的建设看成是地方政府相互比“政绩”的舞台, 物流园区似乎成了政府之手的“试验田”。比如, 有些地方政府看到沿海城市规划建设了不少物流园区, 看到一些城市建有航空港、大型货运枢纽站的物流园区, 而且经营得很不错, 于是产生冲动, 不顾实际, 上马物流项目, 结果导致物流园区建成后无人问津, 荒草丛生。

其实, 对于物流园区最大的分歧, 是把它政府化还是企业化。“政府”抑或是“企业”各有利弊, 如果挂“政府”的牌子, 似乎更加“硬气”, 但却摆脱不了政府经营企业的弊端, 很多物流园区是政府一手操办, 下属的管委会执行政府的使命。

对此, 著名物流学者王之泰分析后认为:“把物流园区打造成企业, 是发展物流园区一开始就应当明确的事情, 只有解决了这个问题, 才能够进一步深入解决物流园区企业制度和产权制度的问题, 这是‘做大、做强’最基础的工作。”安徽省安庆市副市长鲁焕生针对安庆市的现状提出, “物流园区由企业自己来投资运作, 更符合通过市场来配置资源的趋势和潮流, 政府应作为政策的制定者来进行参与”。

把物流园区打造成企业, 是要把物流园区按照现代企业制度, 建设成适应市场经济的产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的独立的经济核算组织。只有解决了这个体制问题, 物流园区才能够在市场经济中按照经济规律去运作、去发展, 才能够出现生气勃勃的局面。“现代企业制度和现代产权制度也是物流园区需要特别重视的问题。物流园区不但是物流企业的聚集区域, 它本身也应当是企业, 应当按照现代企业制度建立健全企业化的物流园区。只解决物流园区企业化还不够, 建立产权制度。按照现代产权制度采取资产证券化的办法, 用股份制来解决联合和更多的企业参与, 也以此来体现政府通过股权来实现主导。”王之泰认为, 只有按照这种思路解决了物流园区的体制问题, 物流园区的发展才能走上良性发展的轨道。

物流园区的企业性质定位, 能够使物流园区更大程度地市场化, 亦可防止不公平竞争, 比如, 物流园区经营者本身和入驻的物流企业从事不同的经济活动, 正如传化物流基地总经理姚文通所讲的那样:“传化并不与入驻的物流企业抢饭吃, 只是提供一个包括‘基础性物流设施服务’、‘信息交易服务’和‘商务配套服务’于一体的综合性运营平台。”

合理布局 一剂解热良药

物流园区过热的症候已引起关注, 业内人士也在寻找良方, 有人说, 合理布局可以抑制物流园区的建设, 给物流园区建设“发烧”的症状解热。

如何做到物流园区的合理布局?其实已有定论。国务院发布的《物流业调整和振兴规划》指出:“加强物流园区规划布局, 有针对性地建设货运服务型、生产服务型、商业服务型、国际贸易服务型和综合服务型的物流园区, 优化城市交通、生态环境, 促进产业集聚, 努力提高城市的物流服务水平, 带动周边所辐射区域物流业的发展, 形成全国性、区域性和地区性物流中心和三级物流节点城市网络, 促进大中小城市物流业的协调发展。”

从全国的角度来俯瞰物流园区, 就要打破城市之间的界线, 让物流园区服务区域更大些, 乃至与全国物流企业进行合作。对生产企业来讲, 物流园区更应注重自身服务平台的功能, “物流园区应当能具备绝大多数用户所需要的物流普遍服务功能, 包括具体运作服务和信息服务, 这种服务应当是‘一站式’的。当然, 要能够做到这一点, 一个园区的力量是不足的, 必须有多个园区和其他物流设施的协同, 这才具备平台的能力。”王之泰认为, 这种平台类似于各地区各自独立的飞机场, 这些机场能够进行“一站式”服务, 一个机场不单单是本身, 而且是平台的一部分。

商业连锁作为近些年来商业创新, 获得了很好成效。几年前进入中国的跨国企业普洛斯就使其在华物流园区变成为一个真正的有效网络, 在这个网络基础之上实现了全国连锁。浙江传化物流基地在成功运作的基础之上, 在苏州、成都又复制成功, 开始了公路港物流模式的全国布局。

单个的物流园区, 服务范围和服务能力有限, 一但形成连锁, 哪怕这种连锁是虚拟的服务的能力和服务范围就可以大幅度提高。我国的物流园区, 是各个地区分别进行规划和建设, 园区与园区之间各自独立、缺乏联系并没有形成有效的网络体系, 如果把这些“老死不相往来”的物流园区串联起来, 形成一个全国性的网络格局, 可能我国规划中的和在建中的物流园区得砍掉一半, 这股盲目投资建设的热潮自然也就减退了。

3.超级物流园的核心机密 篇三

这里包含着80万平方米的工业品直供中心、10万平方米的多式联运中心、20万平方米的保税物流中心（B型）、60万平方米的公共外库、15万平方米的跨国采购中心。

在物流园的接待大厅，一些投资者的徜徉让这里看起来多少有些像售楼中心。将来，五金工具类、机械类、行业设备类、模具与特种钢、塑料橡胶、化工与精细化工、纺织与皮革、包装印刷、电子与电工、仪器仪表类等产品将会填满这里的旺铺，将使这个物流园更像是一个“工业品沃尔玛”。

事实上，这里的确创造了一个崭新的模式——基于公共外库的供应链管理。

这里，就是位于广东省惠州市仲恺高新区潼侨工业园，总投资50亿元人民币，一期投资10亿元人民币的中投保税物流园。

作为2011年广东省政府重点建设项目、2011年惠州市政府重点建设项目，由广东中投实业开发有限公司与中铁列车投资集团有限公司共同投资建设的中投保税物流园，3000余家品牌企业已经选择入驻。

“如果我们5年内能够占到惠州和粤东地区转移过来的生产企业10%的原材料供应和物流供应链管理的市场份额，每年的营业额估计可以达到150亿元人民币。”中投保税物流园项目总经理许凯恒兴奋地说。

“零库存”奇观

这的确是一个不一样的物流园：它可以帮助企业实现真正的“零库存”。

虽然“零库存”的生产理念早在上个世纪就已经提出来，但到目前为止只有极少数的世界500强企业实现，中国绝大部分企业对“零库存”只停留在憧憬与理论阶段。

中投保税物流园管理公司是全国第一家提出将工业区所有生产企业的原材料和产成品集中存放与管理的企业，即企业的公共外库。无论企业大小，均可享受基于公共外库的供应链管理服务，实现绝大部分原材料的“零库存”。

许凯恒举例说，如某大型企业现在建有30万平方米的仓库，光建筑成本、装修费用、货架、叉车、托盘等每平方米的成本最少要3000元，相当于投入了9亿元的固定资产成本，就算把这个固定资产抵押到银行贷款，每年的利息都需要7200万元。

“如果把这7200万元利息交给中投保税物流园，他们不但可以不建设仓库，节省管理仓库的工人工资，还多了大量的流动资金，加快了企业的发展速度。”在许凯恒的计划里，公共外库可以让生产企业之间的淡旺季形成互补并大量节省成本。

工业品直供模式国内首创

在中投保税物流园，商铺还没有建好就签约进驻的品牌企业，很多都是冲着物流园工业品直供中心来的。

“工业品直供模式是国内首创的工业品销售模式，打破了深圳华南城的传统商铺分租模式，采用统一销售、统一配送、统一管理的模式。”许凯恒告诉记者，厂家只需要将原材料的样板放到工业品直销中心，在公共外库准备一定量的库存就可以了。等中投保税物流园利用其优势将原材料卖掉后，厂家再支付中投保税物流园很低的服务费。这样厂家就节省了装修费、人员工资、住宿费、应酬费、商铺租金等各种费用。

银行收缩银根，意在打压通货膨胀和房地产，却导致中小企业流动资金紧缺。中投保税物流园的创新商业模式，可以帮助生产企业解决资金难题。

“我们主要是利用不销售的固定资产和我们掌控物权后的原材料和产成品作为抵押，从银行获得授信后，再利用杠杆原理，为生产企业解决资金难题。”许凯恒表示，生产企业可以找中投保税物流园租赁办公场地、生产设备，接到订单后，还可以赊账原材料，待订单交货时，生产企业再付款给中投保税物流园。

他认为，从这个角度看，生产企业在收到订单货款前的开支只有工人工资和正常的办公成本，其余流动资金基本由中投提供。所以生产企业只要和中投保税物流园合作，是不需要担忧资金问题的。

中投保税物流园建成后，其工业品直供中心将长期备有90余万种原材料和辅料，同时进驻大量定制式原材料厂商。生产企业只要进入中投保税物流园工业品直供中心，就可以在一天内找到所有需要的原材料，甚至开发人员可以在工业品直供中心提供的休闲书吧里面搞研发，第二天就可以制作出样板交给客户，采购人员只需要1～2个人就可以了。

以往生产企业预订原材料都需要提前1～2个月，特殊的需要提前3个月，这样就无法按照订单来采购原材料，只能根据前几个月订单的平均值和以往的经验来预订原材料。这种做法会导致预订的原材料与实际需求相差甚远，或造成大量的呆料，或造成原料短缺，要高价追料。

“中投保税物流园工业品直供中心建成后，标准件和非标准件都可以通过联合采购的方式，以庞大的订单量来要求供应商长期免费保留足够的库存在公共外库，生产企业可以按照已经接到的订单来进行采购，等产成品卖掉以后再付款给中投保税物流园，这样不但可以减少呆料，确保交期，还可以降低采购成本和提高流动资金，让生产企业发展得更快。”许凯恒说。

商业模式创新比技术创新更难抄袭

许凯恒表示，以前企业更多的考虑是如何保护企业内部的商业秘密，认为自己的生产流程都算是一种商业秘密，基于这种不信任，不愿意将供应链管理外包给第三方。

“到了今天，大家都明白，只要产成品出街，就算是化学配方的产品，一个星期内就可以仿冒出来。所以商业秘密不在于配方或者流程，而是在于如何打造品牌、如何快速更新产品。很幸运，我们在最合适、最成熟的时机应用了这种商业模式。”许凯恒说。

对于是否担心被抄袭，许凯恒很坦然。“其实商业模式创新比技术创新更难抄袭，技术创新可以通过各种分析、各种配方比对，然后抄袭。商业模式的抄袭是最辛苦也是风险最大的，比如阿里巴巴、百度、腾讯QQ等,我们都知道他们的商业模式，技术也不是难题，为什么就是没有人超越他们呢？因为对于客户来说只认最正宗的创始人。”

“商业模式是需要时间沉淀的，无论谁抄袭，都需要3年左右的时间建设、开发信息系统、改进流程，这3年的时间差会让我们继续领先对手3年，只要我们在竞争对手附近复制同样模式的物流园，竞争对手的风险就大得惊人了。”

在许凯恒的计划里，如果能够在全国建上20家相同模式的物流园，“我们就可以实现对流，为企业节约更大量的成本了。而我们不仅可以实现工业品直供，也可以实现农产品直供。”

4.物流园工作计划 篇四

河南安棚铁路货运有限公司(以下简称：安棚公司)位于河南省桐柏县安棚镇境内，与宁西铁路线安棚站紧邻，该铁路货运场及专用线于2004年开始进行项目论证，并开始办理前期手续，2007年5月动工兴建。2012年底建成投入经营。安棚公司铁路货运业务作为安棚化工城的配套项目，以临近各厂矿企业为主要服务对象，主要经营煤炭、碱及其他化工产品运输，兼顾其他货品的收发和储运。

一、基础情况

货运场及专用线占地300多亩，该项目是新建铁路货运场及专用线，新建到发线1条、尽端式发货线2条、牵出线1条，总共全长4.954千米。装卸车货位200多个、货物站台2座、下沉式卸储煤坑2座、货场站台仓库2座共4248平方米，可同时容纳两个整列货物列车在场装卸。建设信号楼、生产房、铁路宿舍等房建工程近20万平方米。具有配套齐全的煤炭检验实验室、两台轨道衡、一台150T汽车衡及其他办公生活配套设施。

为了更好地为安棚化工城安棚碱矿等企业服务，铁路货运场到发线兼卸车线专门设计成了下沉式站台，卸煤时间短，煤炭储量大，可同时储煤30万吨以上。

我站目前拥有专用设备及后期设备购置规划如下：

1、自有集装箱专用运输半挂汽车11辆，后期根据业务扩展，规划自有集装箱专用运输半挂汽车扩展到50辆，挂靠车辆达到100辆，形成以铁路物流为主，汽运物流为辅的业务格局。

2、自有专用集装箱正面吊一台，后期根据业务扩展，计划安装宽25米、长350米龙门吊一部。再增加专用集装箱正面吊一台。以上设备的增加可使我站具备每日100车/组的装卸车能力。

3、自有装载机、履带式卸煤机5部。后期根据业务扩展，适量增加。

4、自有叉车7台，后期根据业务扩展，适量增加。

5、自有辅助车辆（自卸车、洒水车等）3台。

二、地理位置

安棚公司（安棚货运站台）位于河南省南阳市桐柏县安棚乡万岗村。距G312国道4公里，距G40高速公路唐河东25公里，距南阳姜营机场90公里。所处的桐柏县安棚乡是远近闻名的资源宝库乡，为铁路货运提供了丰富资源。

三、周边情况

安棚物流园区位于河南省桐柏县境内，以宁西铁路线安棚站为中心，实现铁路、公路、海运、航空交叉互通式物流无缝对接，力争成为全国能源、碱矿、石材资源的集散地。

桐柏县安棚化工专业园区是安棚物流园区内的重要组成部分，地处唐河、桐柏、泌阳三县交界处。该区域在天然碱、芒硝、石油等化工资源储量丰富，其中天然碱储量2.1亿吨，占全国天然碱储量在80%，位居亚洲第一、世界前列，被称为“中国天然碱之都”。

近年以来，唐河县（距安棚16公里）已经形成全国石材的集散地，本地的石材石料、陶瓷等原料运输及外来石材石料的输入已经处于迸发期，对铁路运输的需求不断增加.唐河大中原石业发展有限公司是矿山资源开发与石材加工为主在现代化企业，目前开采的矿口有13个，年产石材方料39万立方，预计2015年开采的矿口达35个，年产石材方料达105万立方。

唐河县陶瓷产业园规划10平方公里，用于陶瓷生产的钾长石、钠长石、石英、粘土等矿产资源丰富，总储量达4500多万吨，每年有百万吨的陶瓷生产量。

唐河镍矿、南阳油田、天然气管道等大型企业的供应销售物资每年发运量都以递增速度不断增加，相信在2年内，安棚物流园区将越来越发挥更大的作用，地理交通优势将会突显，以一颗物流明星闪耀于中原大地。

四、工作计划

（一）、成立项目筹备组 组长：李春生

成员：王路明、李建强、邹爱萍、郑国平、候显森、郑雁、李文杰、姜跃旭、史建军、温可启

（二）前期工作安排

1、开筹备小组座谈会，拟订物流园区、物流公司初步设想、目标。时间节点：6月1日-10日 具体负责人：郑国平。

2、确定物流园、物流公司的定位、战略；

3、项目前期调研工作 时间节点：6.10－6.25 具体负责人：史建军、姜跃旭。

1）现场实地考察，了解土地情况，进行初步规划；

2）选择相同类型的物流园区、物流公司进行调研，收集相关行业资料；

4、根据考察报告及物流行业信息，拟写物流园区、物流公司考察报告。时间节点： 6.26－6.30日 具体负责人：姜跃旭、史建军。

5、根据调查结果，结合我公司的实际情况，确定物流园、物流公司的下一步工作方向，确定是否进行下一步的工作 时间节点：7.1－7.5具体负责人：史建军、姜跃旭。

6、寻找专业物流咨询服务机构，达成初步合作，编写可行性报告。时间节点：6.16－7.31日 具体负责人：史建军、候显森。

7、对物流园区项目立项，报批。时间节点：8.1－10.30日 具体负责人：史建军、候显森。

8、编写物流公司的实施方案。时间节点：8.1－10.30日 具体负责人：史建军、温可启。

五、安棚物流园、物流公司总体思想 总体思想：立足安棚、全国布点、三年上市

1、培育市场，立足安棚，依托南阳，面向全国；

2、以铁路运输带动汽车运输、仓储的发展，形成大物流格局；

3、以业务带动，建立全国物流网络（可选择合作伙伴的形式）；

4、发展核心业务，拓展服务领域，丰富营销和盈利模式，形成核心竞争力；

5、提前规划、夯实基础、完善资料，三年完成新三板上市（也可考虑借壳上市或股权置换的模式）。

5.物流园物业管理方案 篇五

第一节 物业管理服务的设想与策划 第二节 管理方式，工作计划和物质需求情况 第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施 第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理

第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 第六节 便民服务

第七节 物业管理收费标准建议及收支测算 第八节 日常物业管理 第九部分公众制度及应急措施 精神文明公约 安全防范方法管理规定 消防安全管理规定 道路及车辆管理规定 物流园区设备安全运行制度 智能控制中心管理规定 消防给水设备保养制度 空调设备巡视管理制度 水泵房运行操作规程 水泵房运行注意事项 绿化养护制度

清洁卫生管理规定 清洁作业规程及操作要领 清洁服务质量标准检测方法 意外事件处理办法 消防应急方案 停水及事故处理方案 物业管理委托合同

物流园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价 结束语 第一章 前言

物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.潍坊乐群物业管理有限公司在顺应市场需要，提出“内部精细管理，对外稳健发展”的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是“只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大”.我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报.第三章 物流园物业管理方案

第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划

北方物流园坐落于坊子区潍安路，是集办公和物流，宿舍一体的园区.一期占地面积xxxx平方米，总建筑面积约xxxxx平方米，框架结构，其库房面积xxxx平方米，办公面积xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，园区道路面积xxxx平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，园区设有出入口一个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理招标的各个要素，我公司管理思路概括为“一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施”.一，认识与定位

该物流园区作为一个大型物流园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范

开放 体现该物流园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式 高效 展示该物流园进取，创新的精神状态和高效的运转机制 规范 体现该物流园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌 二，一种模式

作为国际化物流园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该物流园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模

式.在我公司进驻后，要将公司“全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌”的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务”.我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.三，二项承诺: 1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立物流园区引进专业化物业管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.四，五个重点: 针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点: 1，树立物流园物业整体形象

通过环境形象，物流园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造物流园区开放，高效，规范的整体形象.2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3，维护好物流园区的环境

该物流园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本物流园区的卫生涉及到道路，库房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象

4，设施，设备及物业本身的管理，使物流园物业保值，增值 另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到物流园的人留下良好印象，并为管理叹服，使物流园因我们的管理服务增加附加值.五大措施: 1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设臵环境管理部(环卫，绿化)，养护物流园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障物流园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好物流园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到物流园区的人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.5，我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.每二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况 一，拟采取的管理方式

对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.基本思路是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综

合素质;2，提供24小时服务;3，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.(一)组织系统: 1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，各业务部门管理员和业务块操作员工.(二)，运作程序系统: 1，整体运作程序 2，内部运作流程 说明: 1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.(三)，激励系统: 说明: 1，激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益.2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工

效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打”着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位臵，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展创造有利环境.5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和考核进行，实行浮动工资，增强工作能力.6，企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.工作计划

依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下.(一)前期管理工作计划 序号 项目 内容 时间

备注 1 物业管理标的调研 全面了解物业管理标的 xx年xx月xx日 尽量提前 2 拟订管理方案

结合调研结果拟定管理方案 xx年x月xx日 尽量提前 3 接管合同签订 1，方案送审 2，签订合同 方案确认时止 尽量缩短时间 4 组建管理队伍

1，选拔 2，培训 3，上岗 方案确认至进场 5

整改及完善办公条件 1，安排管理用房 2，安排员工宿舍 3，物质装备到位 方案确认至进场 6 制订管理制度

1，制订切合实际的各项物业管理制度 2，导入ISO9001-2000 7 物业接管验收 办理书面移交手续

(二)常规期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 房屋及公用部位维修保养 1，制定大，中修计划方案;2，日常零修，急修管理;

3，日常保养巡查管理;4，维修质量管理.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 2 公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理

1，建立档案，搞好基础资料管理;2，运行管理;3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 3 安保管理

1，24小时值班及巡查，监控等安全防范管理;2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管理;4，来人来访管理;5，物品出入管理.接管验收后开始 4 车辆管理

1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理.接管验收后开始 5 清洁卫生管理

1，清洁卫生管理;2，环保管理;3，消杀管理.接管验收 后开始 6 绿化管理

1，室内绿化管理;2，室外绿化管理.接管验收后开始 7 客户服务管理

1，设立服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理.8 标识系统管理 标识日常维护管理 9 档案管理

1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格的档案管理制度.接管验收后开始

第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施

本节参照《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范物流园区达标评分细则》及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施

措施.序号 指标名称 工作标准 指标测定依据 管理指标实施措施 1 房屋及配套设施完好率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检，周检，月检制度，健全档案记录 2 房屋零修，急修及时率 96% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度 3

维修工程质量合格率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量 4 大型及重要机电设备完好率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常

使用 6 停车场完好率 95% 7 路灯安好率 95% 8 消防设备完好率 98% 9 治安案件发生率 1%以下

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保物流园区人身财产安全 10 财产被盗率 1%以下 11 违章发生率 1%以下

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度 12 违章处理率 90%以下 13 火灾发生率 1%以下(年)全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全 14 绿化完好率 无

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.第四节:管理人员的配备，人员培训 一，物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配臵情况，帮我们在人员配备上坚持以公司“精干，高效，敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力，重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.(一)，管理处人员配备图

(二)，物业管理处人员岗位分布说明 1，管理处 主任:1名，负责全面工作.2，文 员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.3，主 管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督.4，维 修 部:2名，负责物流园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.5，保安队中队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作.保 安:20名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作.6，环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监督工作.绿化技师:2名，负责绿化养护工作.环卫工人:6名负责物流园区公共区域卫生.(三)，人员培训

企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处.1，培训的目标: 通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效.2，培训内容:(1)新员工入职培训: A，企业培训:企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等;B，员工手册培训:员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等;C，管理处概况培训:物流园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等;D，物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;E，军训与参观学习.(2)岗位专业技能培训: A，基本技能培训:相应岗位的专业知识，ISO9001文件(包括质量手册，程序文件，工作指示，记录表格等);B，新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等.(3)素质提高培训: A，操作层自我开发培训:进行有关学历，职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相关知识讲座;

B，管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书，参加一次讲座，参与一次竞赛.(4)新政策，新理论培训: 物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.(5)培训者培训: 培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训.3，培训计划(不具体阐述)4，培训的评估考核

(1)培训中考核:根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正.(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据.第五节:管理规章制度和建筑及其附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 一，管理规章制度

科学完善，合理量化.健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高服务品质，提升物流园区形象的重要依据.为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照ISO9001国际标准人，及我公司质量体系文件的要求，对项目实施专业化，规范化管理.我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整.管理制度主要包括公众制度及应急措施，ISO9001服务质量控制程序文件，公司内部管理制度等.二，档案建立与管理随着建筑设计高科技，专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面，丰富，收集时尽可能地完整.我们拟对项目所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案.并树立档案管理的财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.三，档案管理运作环节

1，资料的收集，直接隶属于客户服务中心.建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理.在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集.2，资料的分类整理，根据其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理.3，资料归档管理，按照资料本身的内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室都有严格的规定，严防文件流失.档案的管理环境必须做到“三防”，即防火，防潮，防变质.四，档案资料的分类 1，接管移交资料: 名 称 资 料 内 容 工程建筑产权资料

A:规划图纸，项目批文，用地批文

B:建筑许可证，投资许可证，开工许可证 C:拆迁安臵资料 工程技术资料 A:红线图，总平面图

B:地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告 C:工程合同，工程预决算

D:工程设计变更，通知及技术核算单 E:竣工图:1.单体建筑，结构，设备竣工图

2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图 F:房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书 G:钢材，水泥等主要材料的质量保证书 H:新材料，构配件的鉴定合格证书

I:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的检验合格证书

J:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料 K:砂浆，混凝土试块，试压报告 L:绿化工程竣工图 M:其它技术资料 2，管理档案资料 名 称 资 料 内 容 物业资料

A:基本资料 B:标识资料 事务管理资料

A:事务值班表 B:事务交接记录表

C:物品搬出(入)登记表 D:日常事务巡视记录 E:事务回访登记表 维修资料

A:维修申报表 B:维修服务派工单 C:维修回访记录本 D:公共设施维修记录 安全防范及交通管理资料

A:日常巡查记录，交接班记录，值班记录

B:查岗记录 C:物资搬运放行记录，紧急事件处理记录 D:车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录 设备管理资料

A:公用设施保养维修记录 B:各项机电设备保养维修运行记录 C:设备分承包方维修保养记录 D:设备检查记录 员工管理资料

A:员工个人资料，聘用表 B:员物流绩考核及奖罚记录 C:员工培训计划及实施记录 D:员工培训考核记录

E:员工外出考评及参加演练记录 F:员工住房及内务管理记录 意见反馈资料

A:服务质量回访记录表 B:意见调查，统计记录 C:投诉及处理记录表

行政文件资料

A:管理处主任值班及督察记录 B:政府部门文件 C:物业公司及主管领导部门文件 D:管理处规章制度，通知，通报等文件

E:管理处荣誉一览表 F:管理处接待来访参观记录表 会务资料

A:会务承办实施方案 B:会务摄影及录音，录像资料 第六节:便民服务

当我公司接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持“以客户为中心，优质服务，低价收费”的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列.总之做到使用人有什么需求，我们就想办法满足.序号 项 目

服 务 收 费 标 准 备注 1 代理办公物品维修

按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收适当服务费 2 代购车船航空票

除实际费用外，按规定加收手续费 3 代寄，代领邮件 加收适当服务费 4 配备急救箱，急救药品

按药品的实际收费，不加收服务费 5 建立活动组织，组织文体活动

活动费用按实际发生收费，不加收服务费 第七节:物业管理收费标准建议及收支测算

本项目物业管理采用包干制，库房物业每平方米每月x元，办公物业每平方米每月x元，宿舍物业每平方米每月x元，即:每月物业公司的收入为（自己列出、算出），每月物业公司支出及利润见下表: 类别 序号 项目 计算式 月支出 备注

物业公司利润xx元

第八节:日常物业管理

日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础.常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现.在此章节我们只是就其有关内容进行阐述.一，介入期

在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.(一)，调研，编写方案工作(二)，验收接管

1，拟定验收接管方案，组建验收接管小组.2，对项目进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格.3，如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接.二，常规期物业管理(一)，安全管理

1，安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制

专项方案进行团体组织集会.四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃臵及堆放杂物，共同维护公共卫生.五，爱护公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.六，爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪.七，加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作.八，积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人.九，积极维护物流园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将物流园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗.安全防范管理规定

为提供优质保安服务，保障物流园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定.一，物流园区安全治安保卫工作由物流园区物业管理处协助辖区派出所完成.管理处工作人员有权对违反物流园区管理规定的行为进行检查，纠正.二，物业管理处的职责和权利

1，严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护物流园区公共设施及人员生命，财产安全.2，实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项.3，负责本区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行.4，夜间门岗负责出入登记等工作.贵重，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物品搬出放行条》方予放行.5，对不遵守制度的人员，应进行劝阻，制止，情节严重者移交有关部门处理.三，物流园区严禁下列行为: 1，严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品.2，严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.3，严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.4，禁止窝藏各类犯罪分子.5，不得利用房间为盗窃活动提供方便.6，禁止制造，复制，出售，出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品.7，未经批准不得擅自改装，破坏正常供电线路.8，不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵.9不得故意损坏区域内各种公共设施，设备.有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关处理.四，物流园区经营人员职责和义务: 1，遵守国家有关法律，法规和本物流园区的各项规章制度.2，具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好物流

园区的安全保卫工作.3，勇于制止，举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理.4，正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任.消防安全管理规定

为了加强物流园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制定本规定.一，本规定由物业管理处和物流园区所有人员共同遵照执行.二，物流园区的防火工作，依据“预防为主，防消结合”的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督.三，物流园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.四，物业管理处的防火工作职责: 1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育;2，制订防火管理制度，并监督保障实施;3，定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施;4，保证公共区域疏散通道的畅通;5，定期对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态;

6，正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范;7，领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练;8，严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放;9，组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理.五，物流园区经营人员的消防职责和义务: 1，遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;3，室内不得存放超过0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，天台出品或其他疏散口，严禁在楼道，天台进行喷油漆的危险作业;5，严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源;6，严禁封闭或损坏安全疏散标识，事故照明设施及消防标志;7，遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾;8，发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，迅速离开现场.使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕;9，学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极

扑救;10，发现他人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材的行为，应及时劝阻，制止或向物业管理处报告;11，所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员执行公务.纵火者，将依法追究刑事责任.六，物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用.七，在执行灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲的人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿.八，公共娱乐场所按《公共娱乐场所消防安全管理规定》执行.九，凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律，法规及有关规定报请消防主管部门进行处理.道路及车辆管理规定

为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定: 一，各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定: 1，遵守交通管理规定，爱护道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施;2，机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车;3，车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位臵停放，注意前后左右

车辆安全;4，车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负;5，不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道;6，不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净;7，除执行任务的消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本规定执行.二，停车场管理规定

1，服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放;2，工程车，履带式车辆不得驶入停车场;3，不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩;4，严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质的车辆进场;5，车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净;6，车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内;7，管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理.停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔;8，凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理.物流园区设备安全运行制度

一，机电设备的管理以安全，正常，经济运行为标准，机电设备的操

作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证，上岗证.二，智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录.三，机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好.四，值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修.五，设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生.六，维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生.七，在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.八，做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生.九，供配电设备房必须具备灭火器材.智能控制中心管理规定

一，智能控制中心实行专职人员全日值班负责制.二，信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任.三，控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关“应急措施”处理，如属误报应进行复位，并记录在《智能控制

值班记录表》中.四，智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在《智能控制值班记录表》中.五，智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报表》，并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修.六，智能控制中心内的电话属专用报警，调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送.七，智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械.八，严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者.消防给水设备保养制度

消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备是否保持良好预备状态，关系到客户的生命及财产安全;为此，维修部每月必须对消防设备定期做好保养工作，确保设备完好.一，每月对消防给水设备做好维护保养工作

1，检查紧固控制柜电气节点，触头有无氧化现象，柜内有无积尘，蜘蛛网等异物;2，检查进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态;3，检查加压泵泵轴是否滴水(滴水每分钟不超过20滴)，对泵轴填料

做适当调整，使其保持正常;4，检查所有紧固体螺栓是否有松动，锈蚀并做适当调整，使其保持正常;5，泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等.二，启动检查消防泵加压是否可靠 1，转换开关是否在自动位臵;2，打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全启动;3，消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时，消防泵是否停止运行;4，如发生消防泵不能安全启动，运行，保养人应及时报告主管，由主管组织相关人员进行处理.三，保养结束后，将转换开关臵于“自动”位臵，清扫设备卫生，做好保养记录.中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)一，中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括: 1，检查电压表指示是否正常，正常情况为380V±10%;2，检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流;3，检查油压表是否正常，油压的正常范围100～150pa;4，检查进出冷却水温度(进水温度<35℃，出水温度<40℃);5，检查进出冷冻水温度(冷冻水进水温度<0～18℃，温度6～8℃);

6，主机运转过程中是否有异常振动或噪音;7，冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常;8，检查管道，阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好;9，检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声;10，各种标识工具是否完好等.二，值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管.维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况.三，值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开.四，为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续.电梯巡视监控管理制度

为确保电梯安全，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并监督值班人员执行: 一，值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等主要部位巡视一次，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》.二，巡视时按以下内容认真巡视检查: 1，曳引机是否有噪声，异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动;2，减速箱的油位，油色是否正常，连轴器是否可靠;3，指示仪表，指示灯，各继电器运作是否可靠;

4，变压器，变频器，电抗器等是否过热;5，制动器，曳引轮，曳引绳，限速器等是否正常;6，通讯设施，标示牌，盘车手轮，开闸板手等求援工具是否放在指定位臵;7，电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等.三，巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采取措施进行调整.如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯.四，值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记录后方可离开.水泵房运行操作规程

一，水泵房为物流园区工作，生活，消防供水控制中心，设备工作是否正常直接关系到所有人员的生活及安全问题.运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位.二，水泵的运行操作

1，运行前应检查进出水泵阀门是否打开;水池内储水是否充足;泵的转运是否灵活等等;2，泵的填料部分允许有少量滴水(10～20滴/分钟)，如出现大量滴水，应做适当调整.各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓.3，供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水;

4，水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好记录.三，泵房卫生

1，泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道，阀门，水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘;2，泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁.四，发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班.水泵房运行注意事项

一，值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到“三勤”(勤听声音，勤看仪表，勤测温表).二，启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行;“手动”启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转.给水泵在“手动”位臵运行时间不允许过长.三，监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号，仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态.四，注意电动机发热，通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水.五，水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常.如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录.六，发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除故障后方可运行.1，电流突然升高超过允许范围时;2，水泵有不正常声音或发出强烈振动时;3，电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时;4，压力表突然升高或降至不正常范围时;5，水泵轴承和电动机温度超过允许范围时;6，水泵无水空转或反转时;7，危及设备或人身安全时.绿化养护制度

为搞好室内，室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度.一，室外养护: 1，基础性更新改造: 土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.2，常规性养护工作:(1)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪，每月修剪两次.生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际情况进行修剪.基本保证春，夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米;

(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次，室内盆栽每周浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主;(3)花木除杂:及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥;(4)松土，扩穴，施肥:原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次;(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;冬季要做好越冬虫害的清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护工作;(6)花木补植:如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散;

(8)自然灾害的防御:雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风，霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失;(9)草皮养护:杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过8厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥;(10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含量.修剪下的枝叶要立刻清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和共生麸保证长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好;(11)乔灌木养护:每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观.清洁卫生管理规定

为了更好地了解我公司进驻后的具体工作办法，现我公司就管理处环境管理部清洁卫生工作的有关事项作如下说明: 第一:清洁品质控制 一，清洁计划

1，向管理处提交清洁服务计划;2，根据计划书内容按步骤实施日，月，季的清洁工作;3，根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检，月检工作;4，月终根据统一考评检讨修订下月度的实施清洁计划;

5，急(突发)事件的处理对应计划方案提交;二，清洁实施

1，向管理处发出每日清洁完成情况报告;(简称“日报:)2，各现场每日举行前日工作情况总结，当时工作安排;(简称”早会“或”例会“)3，各项日常清洁工作安排表，指导书;4，各项定期清洁工作安排表，指导书;5，各项内部清洁完成情况考评资料;6，各项清洁工作方法指示书;7，各项清洁工作安全批示书;三，清洁技术应用

1，清洁新技术的应用和推广;2，现场清洁问题的研究，解决;3，清洁高效率方法的研究，运用;四，清洁监督与检查 1，清洁日检表 2，清洁周检表 3，清洁月检表 4，各项清洁作业标准书 5，各项清洁作业岗位职责 6，清洁奖罚制度

7，各分现场之间交替检查，评比

五，员工管理 1，定期的清洁培训 2，员工道德教育 3，作业标准化管理 4，员工考评制度

第二，清洁原则及清洁方案 一，清洁原则

创造舒适的环境，杜绝任何污染

★在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角

★亲切的服务，给人以温馨的感觉 ★垃圾及时清理，免除空气的污染 保持建筑常用常新

★使用适当的洗剂，保持建筑外观干净，常新，不受损坏 ★使用无污染洗剂，保持环境的清新 ★采用保护措施，避免建筑使用中的最小磨损 安全作业的确立 ★实施安全操作教育

★清洁作业采用安全保护，防止其它建筑的意外损伤 ★清洁工作中必须使用作业指示板，警示牌，防护栏，安全帽 作业情况督察

★现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书

★各区域负责人每月进行互检

★公司技术部每月进行作业指导，监督检查 作业效率提高

★大面积作业区域逐步采用人员和机器的相互配合 ★建筑采用先进的专用设备进行保养

★逐步使用设计科学，合理使用方便，快捷的作业器材高效率的完成各项作业

树立良好的社会形象，创超一流的环境 ★使用高效作业设备，确保环境干净，整洁 ★选用高素质作业人员，注重人员形象教育 ★严格要求着装整齐，服务语言标准化 二，具体清洁方案构想 人员的选择，培训，教育

★选择年青，工作勤劳，有一定文化素质的员工 ★注重职业技能培训和服务规范化教育 ★定期进行新技术培训 器材及洗剂选定

★针对石材选用养护技术设备

★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业

★不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁 公共场所设施清洁 ★洗手间设施定期进行消毒

★垃圾桶，箱定期进行消毒，避免空气污染 保护作业法

★保护建筑的作业:不同的建筑采用不同的方法和洗剂 ★保护使用者的作业:A，选择适当的时间作业;B选择无噪音作业，避免干扰

★使用保护剂全面保护建筑外观 清洁作业的实施 ★制定详细的计划书 ★管理人员确认作业完成情况 ★定期进行专业的技术培训 ★紧急事件的应急增援

★加强夜间作业避免影响白天的正常工作 ★严格控制外部垃圾，尘沙对内部建筑的破坏 ★加强大堂的日常作业 三，清洁业务的基本方针

建筑物本来是美造型，脏便会降低其价值.建筑物的美在于通过频繁的清扫，才能展示美的所在，给人们留下美好影响.清扫业务的好与坏，因为一般一通过肉眼也可以判断，因此经常保持良好的清洁状态便是提高物流园区以及清扫业务形象的重要事宜.如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为现代清洁业务的一般常识，清扫作业可以防止建筑的磨损，变色，生锈，发霉等现象，不仅可以提高美观，在保护建筑方面的作用更为显著.例如:地板涂地板维持剂，不仅可以预防地板脏污，又可以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作.四，确定清洁作业基准

制定清扫业务标准，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的使用状况(场所)，季节，时间等因素.对于制作贵物流园区的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚有个别不明之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加以说明.在我司的清洁管理工作中，作业基准，作业实施不是孤立分开的，而是如下表一样，从制定计划到判断，评价都作为有机整体来考核实施.因此，我们确认在与贵方密切交流，会商共进的前提下，通过下列循环可以永久维持建筑物优美高雅的环境.五，清洁的目的及特点

1，清洁作业的根本是清除建筑上附着的污垢，最终达到提高建筑美观，保护建筑，延长其寿命，洁净环境卫生的目的.2，清洁概念

物流园区的清洁因其建材，场所，使用者，用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁固有”千变万化"之称，正是这样的变化对作业人员的要求也提出具有专业化和广泛的建材和洗剂知识.1)针对不同的建材采用不同的清洁方法(如石材，金属，毛织物，胶等)2)针对不同的场所采用不同的清洁方法(洗手间，走廊，停车场等)3)针对清洁分类采用不同的清洁方法(日常清洁，定期清洁，特种清洁等)4)不同的用途采用不同的清洁方法(办公楼，住宅等)清洁的特点:正如前所述物流园区的情况不同，故其作业的实施也相对不同: 1，进行详细的调查;2，制定完善的作业计划;3，划分作业不同的区域进行;4，制定全面的建材保护措施及方法;六，重大问题处理

我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急处理，并配有机动小组.七，客户至上

这是我公司的服务宗旨，对我们的服务对象提供服务，如遇管理及作业上的重大问题，我公司上层管理者都非常重视，妥善的处理是我公司在市场竞争中生存的唯一条件: 1，贵公司的要求就是我们最重要的工作;2，定期进行现场内部的5S整顿;

3，内部定期举行内部管理例会解决现场的工作;4，定期举行管理会议商讨落实管理工作.八，处理客户投诉 1，如何对待客户的投诉

A，对客户的投诉处理应放在首位;B不吝惜对处理客户投诉所花费的时间与金钱;2，处理客户投诉的姿态

A，接到投诉，应立即赶往现场，速度越快越好;B，无论是什么状况都必须道歉;C，绝对不允许反驳或找借口中;D，掌握如何当场或用电话应付的技巧;E，无论人，场所，时间是否相同，应掌握顺利处理的技巧;3，对投诉的事后处理

A，分析原因，责任的存在，并向总负责人汇报;B，协商如何避免再发生的对策;C，如决定了具体对策，应立即付诸于行动并向客户汇报.九，教育理念

楼宇清洁业务的目的在于给物流园区使用者提供舒适的使用环境，因此，以提供最佳的作业技术为主要目标，遵守楼宇管理的有关法规，实施以提高作业质量，效率，包括服务等的性教育训练.1，教育训练的三项目

1)硬件教育

A，清洁五原则的教育 B，各种建材清洁养护的技术 C，机器，器材的熟练使用 2)软件教育

A，各种的作业计划，作业程序 B，人事，劳务管理，一般的教育 3)服务教育

A，服务态度:作业态度，礼节，着装 B，精神性服务:配合顾客的心情，愿望 2，提出最佳作业技术的建议

为提高和维持对建筑物的美观，对作业，员工以及物流园区的使用者提供和创造安全，舒适，卫生的环境和高效率作业目标进行教育培训.3，教育训练负责人

由专业技术教育负责人和经理负责进行教育训练.(教育负责人:是指在获得国家标准的资格证书或获得职业训练指导等各领域专业技术与指导技术等职称的人才)4，教育训练对象

一般员工，各现场负责人以及本地教育指导者.清洁作业规程以及操作要领 场所

每日清洁内容（重点中的重点，需要甲方的招标文件）二，第二节:部分应急措施

意外事件处理办法

为做好区域内的意外事件处理工作，特制定本办法.一，电力，给水，电视信号中断供应处理

1，当接到有单位投诉电力，给水，电视信号供应中断时，先向投诉单位查询中断供应时间;2，了解发生时间后，应及时报告客户服务中心，客户服务中心将及时协调维修部长，技工跟进有关情况，如果发现整个辖区电力，给水，电视信号供应中断，而非本区域设施出现故障，应立即向有关供应机构查询及要求尽快抢修;3，如有关供应未能即时恢复，客户服务中心将会在告示栏张贴通告.二，火警处理工作

1，当发现火警时，即时报告客户服务中心及管理处主任;2，如火势有可能会对客户造成危险时，须即时疏散受影响单位的客户;3，如情况许可或在安全情况下，偿试将火扑灭;4，倘有关人员未能自行将火势扑灭时，应立即拔打119，并保持马路及通道畅通，方便消防车全速驶近火场.5，当消防员到场后，有关负责人须登记以下资料: 1)消防车到达的时间

2)消防车到场数目及车牌号码 3)带队的消防队长姓名 4)消防员收队离场时间

6，当火势被扑灭后，有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏的情况，倘有公众设施受损，须立即安排抢修.另外，须巡查及记录受影响单位的情况;7，尽可能在第一时间向总经理报告.三，水浸处理工作

1，当发现有水浸时，应即时将积水清除;2，倘水浸范围附近公众设施或客户单位造成损坏，应即时采用各种方法截水;3，当积水清除后，须即时巡查及记录公众地方，设施的损坏情况，同时巡查及记录受影响的单位损坏情况;4，如有公众设施受损，须立即报告维修部负责人或总经理;5，如水浸的水源是由某单位内漏出，除按上述步骤跟进外，即时联络浸水单位客户，要求尽快处理.四，爆炸处理工作

6.物流园车辆进出管理办法 篇六

合法、免费依据。具体操作如下：

4.4.2.1除按以上第一条执行外，安保中心门岗处工作人员需同时安排车辆填写“物流园临时出门证”。出门证一式两联，首联交由车辆并交待其作业完后由服务商户签字，次联由进门门岗交由收银门岗进行核查监督需出具出门证放行的车辆；

4.4.2.2临时出门证在车辆于园区内完成相关业务后，需及时让所服务商户填写放行意见并加盖业务印章；

4.4.2.3对于部分暂时还未实现整体搬迁的商户类临时车辆，作业完后出门证由园区招商部门负责人或总经理签字确认放行，商户暂无权决定是否合法、免费放行； 4.4.3非固定车辆出园时，正常通过返还IC卡实现自动离开；涉及商户类车辆同时出具有效商户签字确认的“临时出门证”作为出园合法、免费依据； 4.5其它相关规定

4.5.1非固定车辆转为固定车辆，由商户就实际车辆与自身业务情况向园区后勤客服中心提出申请，持相关车辆证件到园区后勤中心登记办理，园区后勤于5个工作日内审核并发放物流园进出通行证”到位；固定车辆注销，由商户及时负责收回此证，并交由后勤核销，否则因该车辆在园区内发生相关风险损失事件，由商户承担；

4.5.2针对商户类固定车辆发放“通行证”后视为商户自有车辆，该车辆在园区内发生的一切事务由商户自行承担，园区可直接找商户承担相应责任；

4.5.3“物流园进出通行证”第一次免费发放，丢失补办、更换需支付工本费10元，使用时需同实际车辆车号相符，否则可视为无效通行证按其它约定执行车辆管理；

4.5.4固定车辆除通过物流园进出通行证”进行识别外，后勤中心要及时更新建立固定车辆档案明细，并同时交由各部门留存。特殊情况下，对没能出具物流园进出通行证”的车辆，可及时查阅档案，落实准确性后可视为固定车辆管理； 4.5.5对于商户类非固定车辆所使用的“临时出门证”如未能规范由所服务商户签字确认，可视为无效“出门证”，收银门岗有权要求车辆补办，否则不予放行；丢失可到收银门岗领取留存联进行补办。为保障商户利益，原则上进园时领取出门证车辆，出园时必须出具出门证，对拒不出具或补办出门证车辆，交由安保中心负责联系商户确认是否放行，取得同意后按正常车辆进行管理；

4.5.6园区进出所使用的智能IC卡，禁止转借他人或用于不同车辆，如遗失或损坏，请速至园区财务核算中心办理遗失手续，费用25元，如有谎报遗失或延误挂失

4.5.21车场内各项设施如消防、通风及紧急设备，若非保管操作人员或情况危急，禁止随意触动，以免发生危险； 5.0 非机动车辆相关管理规定

5.1 概念：是指以人力或者畜力为驱动，上道路行驶的交通工具，以及虽有动力装置驱动但设计最高时速、空车质量、外形尺寸符合有关国家标准的电动自行车等交通工具。本管理办法中所指的“非机动车”包括自行车、电动自行车、小型三轮车、残疾人机动轮椅车以及摩托车等车辆。

5.1非机动车辆进出园区无需通过园区智能IC系统实现自动进出，对无法从门岗无障碍通道通行的车辆，分别由进、出门岗工作人员手动开启门禁予以放行； 5.2对非机动车辆暂不实行固定、非固定进行严格区分管理的相关规定，但对陌生车辆，安保中心需建立盘问盘查制度并将相关车辆信息一并登记《非固定车辆进出信息登记表》；

5.3为保障园区各主体利益，对于为园区后勤保障服务类非机动车辆，参照以上机动车管理规定实行相关“出门证”管理制度，对未能明确服务对象的车辆，出门证由园区管理中心或后勤中心负责签字确认；

5.4原则上出门证应一一对应，对特殊情况，交由安保中心负责确认后方可放行； 5.5非机动车辆入园后，需按园区规定停放指定区域，具体停放区域暂定为：办公楼楼下及高炮下划线区域（地点如有变动将另行通知）。特殊情况停放需征得安保部门同意或在其指导下进行停放； 6.0罚则

6.1 对违反以上各项管理规定的，我园有权要求责任车辆或人员立刻整改，并视实际情况处以100-1000元的罚款，行为恶劣的加倍处罚。6.2 因车辆原因造成园内设施损坏的，照实赔偿。7.0附则

本管理规定由物流园管理有限公司在法律规定的范围内修订和解释，未尽事宜另行修订补充。8.0附件

7.运营物流园 篇七

深圳某大型综合物流园位于深圳市盐田港区，总用地面积24 000 m2，总建筑面积60 000 m2，为集保税仓储、配送、简单加工等多功能的现代化物流仓储中心。结构形式为框架-剪力墙结构，上部主体结构六层，地下室一层，结构沿纵向总长度达到131 m，沿横向最大长度约为110 m。其中二层1-12-A-B轴线和二层、三层1-12-M-N轴线范围内结构作为保税仓储中心，其横向长度达到110 m，其中标准跨主次梁纵向跨度为22.6 m，横向跨度为14.0 m，端部悬挑最大跨度达5.3 m。二、三层保税仓储部分结构布置图详见图1和图2。

2 结构方案设计

由于二层、三层重型物流仓储中心横向跨度达到110 m，未设置伸缩缝，远超过《混凝土结构设计规范》中钢筋混凝土框架结构伸缩缝最大间距55 m的要求，因此，结构由于温度应力以及混凝土收缩的作用，结构中的梁、板很容易在施工以及使用阶段出现裂缝，这将对结构的使用产生不良影响，因此，必须采取可靠措施来增大伸缩缝间距。同时，仓储中心结构使用荷载相当大，其中二层1-12-A-B轴线和三层1-12-M-N轴线范围内结构恒荷载10.5 kN/m2，活载40.0 kN/m2，二层1-12-M-N轴线范围内结构恒荷载7.5 kN/m2，活载20.0 kN/m2，且纵向最大跨度达到22.6 m。因此，该结构属于超长、大跨、重载结构形式，如何保证结构在大跨重载作用下的承载力以及控制超长结构的开裂性能成为该结构物流仓储中心部分结构设计的关键所在。

设计采用预应力技术解决这一系列结构问题，通过对结构施加预应力，抵消一部分原有竖向荷载，同时，在结构中预先产生压应力，使其抵消超长结构在季节温差和混凝土收缩过程中的拉应力。理论与实践证明，预应力对大跨重载、超长结构解决挠度问题以及控制结构裂缝是有效的。

3 大跨重载作用下的预应力结构设计

3.1 预应力计算标准

材料强度等级：混凝土C40;有粘结预应力筋和无粘结预应力筋均为1 860 MPa高强低松弛钢绞线，规格为φs15.2，预应力张拉控制应力均为0.72fptk=1339.2 MPa。

本工程建筑抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为七度，设计地震分组为第一组，建筑场地类别为I类，基本风压0.90 kN/m2，地面粗糙度为C类，框架抗震等级为三级，剪力墙抗震等级为二级，结构安全性等级为二级。采用SATWE以及PREC程序进行抗裂验算以及配筋计算。

3.2 裂缝控制标准

根据《混凝土结构设计规范》，结构设计应满足正常使用极限状态、承载力极限状态以及耐久性的要求，对于预应力结构设计往往是抗裂控制。根据规范规定，对处于一类环境(处于正常室内环境)的预应力混凝土结构，裂缝控制等级可定为三级，即最大裂缝宽度控制0.2 mm。

由于本工程该部分结构为重型物流仓储中心，车道及行车平台区域最大活载达到40.0 kN/m2。如果严格按照《混凝土结构设计规范》控制极限状态下的裂缝宽度，预应力梁截面要非常大，且配置的预应力筋和普通钢筋相当多，造价上肯定不经济。考虑车道及行车平台区荷载使用的特殊情况，在正常使用过程中，该区域结构不会全楼板面积布满40.0 kN/m2的活载，综合考虑实际货车重量以及行车路线，对该区域结构采取活载乘以0.8的系数进行折减后，进行正常使用极限状态下的裂缝验算(最大裂缝宽度控制0.2mm)。同时对于一层楼面(活荷载20.0kN/m2)以及二层楼面(活荷载20.0kN/m2)不考虑活载折减。针对结构多样复杂性，对不同情况的构件采取不同的控制标准，详见表1:

经结构验算，该工程二至三层部分主、次梁采用有粘结预应力技术，后浇带搭接采用无粘结预应力技术，预应力部分主体结构采用宽扁梁体系，标准跨横向主框架梁为2 500×1 100 mm、2 000×1 100 mm，预应力筋根数分别为72、60和36根φs15.2，标准跨纵向主框梁截面为2 500×1 100和2 000×1 100，预应力根数分别为96和60根φs15.2。本工程所有预应力梁普通钢筋基本采用对称配筋，其受压区高度均小于0.35h0，支座截面纵向受拉钢筋折算配筋率不大于2.5%，符合规范要求。

3.3 多工况验算

由于预应力混凝土结构有别于普通钢筋混凝土结构的受力机理，预应力结构承受外荷载作用之前，结构已经承受了来自预应力产生的作用。由于本工程的可变荷载取值相当大，如果设计不当，过多的预应力配筋不仅对结构体系的正面作用大打折扣，还有可能由于预应力反向荷载过大导致结构产生反拱并开裂，产生负面作用。针对该结构中可变荷载弯矩所占比重大的特点，以适当控制构件的预应力度的方式来控制结构在各种使用状态下的承载力和裂缝。

表2为两种典型梁(车道及行车平台区域)的预应力配筋结果以及不同工况下的结构受力状态以及裂缝验算宽度。

从上表可知，经过对各工况进行验算，构件裂缝宽度均在设计允许范围内。同时从上表可以看出，构件在施工阶段以及无活载使用阶段均出现反拱，为了能更加合理地控制裂缝开展，设计采用梁面筋全部拉通形式。

4 其余裂缝控制措施

针对该工程单层面积较大的特点，采用如下几项措施：

4.1 设置后浇带

为减小结构施工阶段时混凝土收缩的不利影响，常设置后浇带。该结构在纵向110 m方向中间设置一道后浇带，后浇带宽度为1 800 mm，将结构分成左右55 m长度的两个施工区段。后浇带同时起到预应力筋分段施工的作用，减小预应力筋超长布置带来的应力损失效应。后浇带混凝土封闭浇筑的时间间隔为两个月，主要考虑的是混凝土在硬化前期温度变化较大、收缩发生的速率较快，同时，在此阶段产生的收缩量也最多。后浇带混凝土是比原构件混凝土强度等级提高一级的微膨胀混凝土。

4.2 楼板双层双向配筋拉通

除在主次梁中布置预应力筋外，还在楼板上部全面布置非预应力拉通钢筋，以抵抗和控制温度以及收缩裂缝的发展。此外，还要通过严格控制混凝土水泥的用量，加强混凝土浇筑后的养护等措施来减少结构裂缝的产生。

5 预应力施工

5.1 预应力筋铺放

由于荷载非常大，梁、柱配筋数量非常多，双方向波纹管在梁柱节点内的穿行以及位置摆放非常困难，同时，该结构形式为宽扁梁形式，预应力波纹管不能全部穿过柱节点内部，部分预应力筋需放置在柱外侧。因此，如何保证波纹管顺利穿过梁柱节点并保证预应力筋的设计矢高成为本工程施工难点也是施工重点。

通过预应力钢筋施工前就与总包密切配合，在本层梁柱普通钢筋绑扎开始期间就调整梁柱主筋与箍筋位置，预留100 mm预应力波纹管穿行间隙，这样既保证了预应力筋的设计矢高，同时避免了单独预应力施工对原普通钢筋的破坏。典型梁柱节点波纹管与普通钢筋穿行示意图见图3。

5.2 预应力筋张拉顺序

根据本工程的结构设计特点，平面单方向较长，张拉各个区域宜分开进行。根据现场施工条件和施工进度安排，并考虑结构主、次梁和纵、横方向梁的相关性，采用先张拉框架短方向(22 m跨)主、次梁，后张拉框架长方向(110 m跨)主、次梁的方式对预应力梁进行张拉。

另由于框架主梁内预应力束根数较多且为宽扁梁体系，为避免梁内预应力张拉过程中对梁产生不平衡扭矩，同时还考虑到尽量减少张拉设备的移动次数理顺张拉端预应力筋次序，减小施工难度，应对所有预应力宽扁主梁保证基本对称张拉，如图4所示(2500mm×1100mm主梁预应力束张拉顺序图)：

5.3 预应力张拉控制力与伸长值

5.3.1 对混凝土强度的要求

本工程要求本层混凝土强度达到设计强度的90%才能张拉，只有混凝土强度试验报告表明混凝土强度达到要求后，才能开始张拉。

5.3.2 张拉控制力

预应力筋的张拉控制，以控制张拉力为主，同时用张拉伸长值作为校核依据。本工程梁张拉控制应力取为0.72倍钢绞线强度标准值，即1860×0.72=1339 MPa。张拉时，通过张拉伸长值的校核，可以综合反映张拉力是否足够，孔道摩擦损失是否偏大，以及预应力筋是否有异常。张拉时要求实测伸长值与理论计算伸长值的偏差应在(-6～+6)%范围之内，超出时应立即停止张拉，查明原因并采取相应的措施之后再继续作业。

5.4 后浇带预应力筋施工

保证张拉千斤顶能够在后浇带内进行张拉操作，该工程后浇带预留宽度为1 800 mm，后浇带处预应力筋采用图5所示的张拉方式进行张拉。同时，由于后浇带两边与次梁边只有100 mm混凝土，因此在此后浇带两侧各100 mm范围预应力梁内各附加一道箍筋(同原设计直径)以加强预应力筋张拉过程中的梁边混凝土整体性。同时梁腰筋、内部箍筋非常多，导致千斤顶无法进入梁内后浇带，因此需切除梁一侧部分腰筋，待预应力筋张拉完毕后将梁腰筋焊接回补，并将梁内部箍筋后装。

5.5 预应力锚固安装和封堵

由于单根梁内预应力束较多且22m跨方向只能在一侧张拉，张拉端密集，同时梁柱节点区域普通钢筋密集，故张拉端需采用多种形式：1)柱边增设张拉墩头，通过在张拉墩头内安放预应力穴模(用聚苯塑料块制作)的方式将张拉端埋入节点内;2)梁边同样采用穴模将张拉端埋入主梁内。张拉端张拉完毕后用同等级细石混凝土对其进行封堵。

6 结语

合理全面设计以及现场紧密配合使得本工程施工进展顺利，工程质量良好，没有出现受力裂缝，本工程的设计和施工是成功的，工程实践表明：

(1)通过合理设置施工后浇带和对框架主次梁施加预应力的方法，可以有效解决超长混凝土结构因温度和收缩应力导致裂缝的难题，保证结构在施工和使用阶段具有更好的工作性能和耐久性能。

(2)对于活荷载所占全部荷载比例较大时，通过合理调整预应力度，可以使结构在满足正常使用要求下的前提下，保证结构在无活载作用时，结构不会产生过大的反拱。

(3)对于大跨、重载预应力结构设计，由于各工况下荷载区别较大，需对结构进行多工况下的模拟计算，以确保结构在施工阶段以及正常使用阶段下的工作性能。

(4)预应力结构设计应全面、深入考虑合理的构造设计和恰当的施工方法，这将有利于施工各方配合，保证施工进度和工程质量。

参考文献

[1]混凝土结构设计规范 (GB50010-2002) [S].中国建筑工业出版社, 2002.

[2]张玉明, 吴京, 孟少平.超长预应力混凝土结构裂缝控制研究[J].工业建筑, 2006, (5) .

[3]翟传明, 李东彬, 代伟明.大柱网、重荷载、超长框架结构预应力楼盖的设计与施工[J].建筑科学, 2004, (2) .

8.绿色物流金融运营模式创新 篇八

【摘要】本文分析了我国绿色物流金融运营模式存在的不足，并针对性地提出了整合利用多方力量、强化绿色物流金融业务的拓展与产品创新、逐步实现绿色物流金融信息化、网络化的改进措施，为绿色物流金融运营模式的建立与应用提供了发展思路.

【关键词】绿色物流金融：金融模式;创新

随着我国经济的强势发展，物流产业也得到极大的推动。数据显示，我国物流业产值南2004年的38.4万亿元增长到2012年的177.3万亿元，年复合增长率达到21.07%。物流业已逐渐成为社会经济组织部门的重要的链接纽带。物流业在高速发展中也暴露出很多问题，诸如物流标准不完善、基础设施建设不足、物流技术有待创新、专业人才缺失等。而随着社会发展人们思想意识水平提升，更多的人把关注的焦点投向了如何减少物流业发展对环境造成的危害、如何更充分有效的利用物流资源、如何有效地组织和调剂物流领域中货币资金运动等方面。本文主要就焦点之一的绿色物流金融运营模式问题进行研究。

一、相关概念界定

1.绿色物流金融

金融机构（银行业）面向绿色物流运营，通过应用开发各种金融产品，为抑制物流对环境造成危害，实现物流环境的净化及其物流资源最充分的利用，有效地组织和调剂绿色物流领域中货币资金运动。绿色物流金融，是绿色物流、资金流与信息流有效融合的产物。

2.绿色物流金融运营模式 为绿色物流运营提供融资信贷、支付结算、分散风险等物流金融业务的操作方式或组织形式。我国现阶段普遍应用的是物流业主体模式、金融业主体模式、核心企业主体的供应链运营模式。

二、绿色物流金融运营模式存在的不足

为了更好的实现物流产业的经济效益、社会效益及生态效益，改进传统的物流金融模式是非常必要的。因此，绿色物流运营模式成为新的行业发展模式。但在其应用过程中也存在很多有待改进的方面。

1.运营模式创新后劲不足

绿色物流金融运营模式是对传统物流金融运营模式的创新。该模式无论是在观念上还是实际应用价值上对于物流金融发展都是具有重大的意义。就目前绿色物流金融运营模式现状分析可以看出绿色物流金融运营模式在供应链金融、抵（质）押融资、物流财务、租赁服务、付款及保险服务方面均能关注资源整合和高效利用。但由于金融组织自身、物流企业及外部经营环境等问题造成了绿色物流金融运营模式建立及应用动力不足，发展创新无后劲支撑。更多的是在思想上创新而非实际创新与推广。

2.绿色物流金融参与者少

日前，在绿色物流金融运营模式上实践的大部分为国有商业银行。国有商业银行凭借自身实力的优势为追求商业利润和树立组织形象会推出针对物流企业的金融产品，并在金融服务上注重绿色金融服务。而其主要的服务对象也多为具有较强实力和较大规模的物流企业。这就造成供需双方参与者少。这对于绿色物流金融运营模式的创新及绿色物流金融的实现都是不利的。

3.绿色物流金融专业产品短缺

现如今面向物流企业的专业绿色金融产品类别甚少，创新能力也不强。造成这一问题的主要原因是金融机构，如大型国有银行在多变的金融环境下自身的组织功能、产品结构、技术创新、服务水平等方面凋整与创新都略显吃力，更何况新型的绿色物流金融专业产品。此外，金融机构开展业务还要注重安全谨慎、运作风险及回报问题。因此，更造成了绿色物流金融专业产品开发进度迟缓无力，进而导致绿色物流金融产品短缺。

三、绿色物流金融运营模式创新

1.整合利用多方力量

绿色物流金融运营模式的建立不能单靠政府或是国有大型商业银行。应建立长效机制，激励包括政府、国有商业银行、民营银行、社会及国外资本的参与。在各个参与者之间建立绿色物流金融利益主体联盟、建立适应绿色物流与资金流高效融合的激励相容机制。从而形成绿色物流与资金流高效融合。尤其是政府要加强发挥产业方向引导并出台优惠政策，进一步扶持与鼓励多方力量联合。

2.强化绿色物流金融业务的拓展与产品创新

实施绿色物流金融的金融组织机构应扩大其业务范围和业务量，使银行业通过向物流产业链内的经销商进行融资，间接盘活整个资金供应链从而實现产业链成员共赢。加强绿色物流金融产品和金融技术创新的资金投入，大力开发绿色物流金融及融通仓模式。可针对不同实力的物流企业开发专业的绿色仓单质押、绿色保兑仓、绿色证券、绿色基金等。

3.逐步实现绿色物流金融信息化、网络化

为更好的实现绿色物流金融的价值达到经济效益、社会效益及生态效益三赢的日的。在绿色物流金融服务过程中应用信息技术、建立金融信息网络，能实现金融信息共享。更及时有效的为物流企业提供金融服务信息，保证物流企业金融环节功能的高效实现。绿色物流金融信息平台，应包括绿色金融产品及服务信息发布项、绿色金融产品及服务信息交换项、绿色金融业务跟踪项。这样就能有效地管理绿色物流金融各个环节，满足物流企业的信息需求。